Faire de la location courte durée ne se fait pas au hasard.
Pour optimiser son taux de remplissage, il faut :
- Travailler les divers canaux de vente, le marketing, l'automatisation
- Sélectionner les bons outils
- Apprendre à déléguer
- Choisir les bons partenaires

Mais la première étape est de choisir le bon type de bien, celui qui maximisera le nombre de réservations.

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Transcription

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Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va parler de location courte durée et en particulier du bien idéal pour faire de la location courte durée. Alors avant qu’on voie ça ensemble, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je vous souhaite la bienvenue. On est ici sur une chaîne qui parle d’immobilier, de stratégie de location à haut rendement et des moyens qu’il est possible de mettre en œuvre pour gagner au quotidien de l’argent avec l’immobilier.

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Alors, on va maintenant parler de location courte durée ,: quel est le type de bien idéal pour exercer une activité de location courte durée. Est-ce que c’est le studio ,? Est-ce que c’est le t2 ,? Est-ce que c’est le t3 ,? Est-ce que c’est les surfaces plus grandes ,? On va y voir plus clair tout de suite.

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On parle de location courte durée depuis plusieurs années maintenant et c’est vrai que la surface qui vient immédiatement à l’esprit pour exercer ce genre d’activités, c’est le studio et c’est d’ailleurs ce qu’on voyait sur le marché essentiellement. Il y a encore quelques années, le studio représentait la majeure partie des logements pour faire une activité de location courte durée. Mais maintenant, le marché évolue et ce n’est plus forcément le studio qui va être le bien idéal pour exercer une activité de location courte durée. Je vais vous expliquer pourquoi. Le studio, ça reste un produit d’appel pour celles et ceux qui souhaitent se lancer dans l’investissement immobilier. C’est le type de bien qui va se vendre le plus vite. Plus la surface va être petite plus les prix au mètre carré vont évoluer. C’est un fait. Mais le fait que ce soit le produit d’appel pour l’investissement immobilier a une conséquence, c’est que la marge de négociation sur un studio, elle va être beaucoup plus faible forcément. Comme il y a énormément de demandes, il y a très peu de négociation sur les studios. Ça, c’était pour parler d’un point de vue purement investissements immobiliers.

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Maintenant si on se projette sur l’activité de location courte durée, on est plutôt vers une professionnalisation de l’activité vers une évolution du marché qui va constituer et apporter davantage de services, davantage de prestations et davantage de conforts aux clients. Lorsqu’on parle davantage de conforts, on va tout de suite parlé davantage de surfaces, davantage d’espaces de vie et c’est pour ça que le studio va être un produit qui ne va pas cocher toutes ces cases. Ça, c’est une première bonne raison. La seconde bonne raison, c’est que sur un studio, vous n’allez pouvoir loger qu’une ou deux personnes. En achetant un studio, vous vous privez des personnes qui voyagent à trois ou encore à quatre.

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Le studio, ça reste quand même un produit avec lequel on peut faire de la location courte durée. Par contre, ça ne va pas être le produit idéal. Malgré tout si vous souhaitez vous positionner sur un studio, oubliez tout ce qui va être en dessous de 20 ,m². En dessous de 20 ,m², c’est vraiment trop petit. Privilégiez des studios qui vont être au-delà de 20 ,m², en tout cas 20 ,m² minimum.

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Après le studio, il y a le t2. Le t2, ça va être un appartement d’une surface un petit peu plus grand dans lequel vous allez pouvoir faire de la location courte durée également. L’avantage du t2, c’est que comme je disais il y a quelques instants, vous allez pouvoir capter des voyageurs qui viennent à un ou à deux, vous avez un espace de vie clairement plus grand. Mais vous allez aussi pouvoir capter les personnes qui vont voyager à trois ou à quatre. Généralement dans le t2, on va avoir une chambre séparée par laquelle va pouvoir dormir le couple ou encore la personne qui vient seul. Mais si les gens viennent à trois ou à quatre, on peut avoir un canapé-lit dans le séjour qui va permettre d’accueillir deux personnes supplémentaires. L’intérêt de travailler avec un t2, c’est que la surface est plus grande. Forcément, vous allez pouvoir tirer les prix à la nuitée vers le haut. Et le fait de pouvoir également accueillir trois ou quatre personnes, ça va être également que vous allez pouvoir tirer les prix à la nuitée vers le haut. Forcément si vous logez trois ou quatre personnes, vous allez avoir des frais supplémentaires en tant que propriétaire de la location courte durée, à commencer par le linge de lit et le linge de bain. C’est forcément une bonne raison pour tirer les prix vers le haut.

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Mais l’intérêt du t2, c’est que c’est un produit qui d’un point de vue investissements immobiliers attire un petit peu moins que le studio. Donc là, il va y avoir moins de concurrence à l’achat. Vous allez pouvoir négocier plus à la baisse lorsque vous faites de l’investissement immobilier et vous achèterez également moins cher le prix du mètre carré. Le t2, ça reste aujourd’hui le meilleur compromis, le meilleur type de bien pour faire de la location courte durée.

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Alors attention pour faire de la location courte durée dans un t2, vous allez pouvoir avoir des t2 à 30 ,m², à 35 ,m², peut-être à 40 ,m², au-delà si c’est pour faire de la location courte durée, vous allez acheter des mètres carrés supplémentaires qui ne vont vous servir à rien. Vous n’allez pas louer votre bien immobilier plus cher en courte durée parce qu’il y a 45 ,m² au lieu de 40.

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L’immobilier, ça reste une équation économique entre des charges d’un côté et des recettes de l’autre. La principale charge encore une fois, c’est le coût du crédit immobilier. Si vous achetez un t2 de 45 ,m², vous allez acheter 5 ,m² peut-être de trop que vous n’allez pas retrouver dans votre rentabilité. Si vous souhaitez démarrer pour de la location courte durée sur un t2, je pense que le bien idéal, la surface idéale du t2, c’est aux alentours de 35 ,m². En plus l’autre avantage de ce type de surface, c’est que si jamais vous souhaitez rebasculer sur un mode de location plus traditionnel, vous n’aurez aucun problème pour le louer.

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On va maintenant s’intéresser au t3. Le t3, c’est un bien immobilier qui a une surface encore plus grande. Encore plus grande, c’est-à-dire que le t3, vous allez avoir deux chambres. Ça peut être intéressant pour loger jusqu’à six personnes. Toutefois, et là encore toutefois attention au t3 parce que la majorité des gens arrivent en location courte durée pour un déplacement professionnel ou touristique. Le gros du marché, ce sont les gens qui viennent seuls ou les gens qui viennent à deux. Le t3 ne sera pas forcément le type de logement que ces personnes-là vont réserver ou que ces profits-là vont réserver tout simplement parce que le coût à la nuitée risque d’être plus élevé. Les personnes qui voyagent à un ou deux préféreront avoir un t2. Le t3 malgré tout, il peut avoir du sens si jamais vous ne l’achetez pas trop cher. Il y a certaines villes sur lesquels le prix d’un t3 va se rapprocher du prix d’un t2 et c’est à ce moment-là que vous pouvez faire des super coûts pour la location courte durée. Parce que si le prix à l’achat du t2 se rapproche de celui du t3, vous allez pouvoir placer à la location le prix du t3 très proche de celui du prix du t2. Comme vous avez donc une surface plus importante, vous allez pouvoir capter ces gens qui viennent à un ou deux ou qui préféreront séjourner dans une surface plus grande, mais vous allez pouvoir capter les gens qui ont besoin de venir à trois, à quatre, voire à cinq ou à six. Le t3 peut avoir son intérêt uniquement si le prix dans la ville qui vous intéresse se rapproche de celui d’un t2.

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Je rebondis toujours sur qu’est-ce qui se passe en dehors de la location courte durée. Le t3 reste par contre aussi un excellent produit, si vous souhaitez louer de manière plus traditionnelle, un couple ou un couple avec un enfant. En ce sens-là, le t3 se prête aussi à la location courte durée. Faites par contre attention à la valeur d’achat de votre t3 par rapport au prix de la nuit de ce même t3. Surtout, n’oubliez pas que le coût d’entretien d’un t3 sera plus important que celui d’un t2 ou que celui d’un studio. Forcément, le coût d’entretien sera plus élevé sur un t3, que sur un t2, ou encore que sur un studio. Votre prestataire de service prendra plus cher pour le ménage d’un t3, que le ménage d’un t2, ou le ménage sur un studio.

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Alors, on va maintenant parler des surfaces au-delà du t3. Au-delà du t3, c’est le t4 et le t5, ce sont les appartements avec trois ou quatre chambres. Là, il va falloir être très vigilant parce qu’encore une fois la majorité des gens qui réservent des appartements en location courte durée sont des gens qui viennent à un ou deux, donc remplir un t4 ça ne va pas être forcément quelque chose de très facile et les gens pour des questions budgétaires préféreront séjourner dans un t2, voir un t3 si on prend l’exemple précédent.

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À partir de cette surface, intéressez-vous plutôt, je pense, à la colocation parce qu’on va arriver à un point de bascule où finalement le cashflow qu’on va pouvoir générer avec un investissement immobilier sera le même lorsqu’on fait de la location courte durée ou de la colocation. Si vous souhaitez être plus tranquille, dormir plus facilement sur vos deux oreilles, au-delà d’une certaine surface, je pars du principe qu’il va plutôt falloir s’intéresser à la colocation plutôt qu’à la location courte durée.

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Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. Retenez bien que le bien idéal reste le t2 aujourd’hui pour faire de la location courte durée ,, le t3 dans certains cas particulier ,, le studio, c’est plutôt quelque chose qui était intéressant il y a encore quelques années lorsque la location courte durée était à ses débuts. Ça reste toujours un produit intéressant, mais préférez quand même le t2. Sur des surfaces plus grandes, regardez s’il n’est pas plutôt plus intéressant de faire de la colocation. Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo, voilà le type de bien idéal pour se lancer ou pour faire de la location courte durée.

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Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à mettre un pouce bleu. Indiquez-moi dans les commentaires en dessous de cette vidéo quels sont les types de biens que vous utilisez pour votre activité de location courte durée. Puis, je vous invite également à vous abonner à mon compte Instagram sur lequel je partage les coulisses de tout ce que je fais au quotidien. Vous allez retrouver les coulisses de la préparation des vidéos, les coulisses de mes chantiers en immobilier. N’hésitez pas à vous abonner à ce compte. Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Puis en attendant la prochaine vidéo, je vous souhaite de très bons investissements immobiliers à tous et je vous dis à très bientôt. Tchao ,!