Au moment de mettre en place une colocation, on se pose toujours cette question : quel type de bail utiliser ?
- Faut-il partir sur un bail commun ?
- Faut-il plutôt utiliser des baux individuels ?

Nous allons voir dans cette vidéo que le choix du bail peut avoir toute son importance et que les incidences sur la gestion de la colocation sont loin d'être neutres.

C'est dans un second temps que les questions de structures (LMNP, LMP, SCI, SARL, SAS...) pourront et devront être abordées.

Dites-moi dans les commentaires quel type de bail vous utilisez pour vos colocations.

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Transcription

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Sébastien ,: Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo ,! Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui en compagnie de Dimitri. Bonjour Dimitri ,!

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Dimitri ,: Bonjour Sébastien ,!

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Sébastien ,: Alors dans cette vidéo, on va être un petit peu sérieux, on va parler de juridique en ce qui concerne la colocation puisqu’on va s’intéresser à cette question ,: quels baux utiliser ou quel type de bail utilisé pour monter un projet de colocation. On va discuter de tout ça avec Dimitri puisque c’est la personne qui m’a accompagné pour la rédaction des baux que j’utilise pour mes propres colocations. Encore une fois, merci Dimitri. Ce que je te propose, présente-toi puis on va enchaîner.

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Dimitri ,: Merci Sébastien ,! Je suis Dimitri Bougeard, l’avocat investisseur. Je suis avocat en droit immobilier, fiscalité immobilière et je suis également investisseur immobilier. J’ai d’ailleurs une colocation.

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Sébastien ,: Parfait ,! Merci ,! Alors quand on démarre un projet de colocation, très rapidement on se dit ,: mais quel type de bail je dois utiliser. Est-ce que c’est un bail individuel ,? Est-ce que c’est un bail collectif ,? Est-ce que je rajoute ou pas une clause de solidarité ,? C’est vraiment quelque chose qui est important, qui peut démunir lorsqu’on se lance dans le projet. Qu’est-ce que tu peux nous dire là-dessus ,?

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Dimitri ,: On a plusieurs baux pour les colocations. On distingue principalement le bail collectif et le bail individuel. Le bail individuel a ceci d’important qu’il est simple à mettre en œuvre parce que tout simplement il n’y a pas de solidarité entre les divers individus qui vont occuper la colocation. Le bail collectif va créer une sorte de solidarité qui peut être à plusieurs niveaux bien sûr et je reviendrai sur ce que tu as évoqué, à savoir la clause de solidarité. Le bail collectif va être plus contraignant pour les colocataires, mais il va être plus intéressant dans certaines copropriétés. Puis enfin, on pourra avoir aussi un bail meublé ou un bail nu qui n’auront pas forcément les mêmes services associés, donc il y a quand même pas mal de latitude dans les divers baux à utiliser et il y a un choix même si très franchement d’expérience, je rencontre assez peu de colocation nue.

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Sébastien ,: OK ,! Tu as raison ,! Alors avant tout, tu as parlé de bail individuel, ce qu’il faut savoir c’est qu’avant la loi Élan pour pouvoir proposer un bail individuel, il fallait qu’on ait une chambre de plus de 14 ,m² ou de 14 ,m² minimums. C’est fini, désormais on peut faire de la colocation avec des baux individuels sur des chambres qui font moins de 14 ,m² mais plus de 9 ,m². Puisqu’en dessous de 9 ,m², ce n’est pas considéré comme une chambre.

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Dimitri ,: C’est un rappel important parce que c’est une évolution assez récente et effectivement ça peut quand même libérer un petit peu certains espaces pour des colocations qui autrement n’auraient pas été possibles dans tel ou tel type d’appartement.

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Sébastien ,: Ce que je voulais dire d’entrée de jeu, c’est que la clause de solidarité, elle ne s’applique pas du tout sur le bail individuel. Elle n’a de sens que sur le bail collectif. Il fallait quand même le préciser. Maintenant entre le choix du bail collectif ou le choix du bail individuel et je vais te laisser développer là-dessus, c’est quoi qui va essentiellement déterminer le choix du modèle de bail, ça va être le règlement de copro.

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Dimitri ,: Exactement ,! Le règlement de copropriété, ça c’est la chose que vous devez impérativement vous procurer et lire avant de procéder à l’achat. D’ailleurs pour les personnes qui ne sont pas forcément au courant, normalement le règlement de copropriété ainsi que les trois derniers PV d’assemblées générales doivent vous être fournies avant la signature de la promesse ou du compromis. Si vous vous retrouvez dans une situation où on ne vous a pas fourni ces documents, vous n’allez pas signer le compromis. Enfin moi, j’ai une position assez radicale là-dessus et sur encore plus si vous n’avez pas pris soin de vous faire accompagner par votre propre notaire pour signer le compromis ou la promesse. Je vois encore trop souvent des agents immobiliers un petit peu pressés de vendre qui vont vous dire ,: oui, mais je vous le donnerai le jour de la signature. Ou alors, il vous le fournit la veille. Le règlement de copropriété, il faut le savoir, tu en as lu pas mal, je crois, c’est souvent 40, 50, 60 ,pages et n’allez pas croire que parce que vous avez trouvé juste la clause sur l’usage des parties privatives, il n’y a pas une autre petite clause qui se niche ailleurs à un autre endroit du règlement de copropriété qui ne va pas venir parfois même contredire ce que vous venez de lire. Il est impératif d’étudier soigneusement l’intégralité du règlement de copropriété et également de l’étudier au préalable. Évitez de vous laisser enfermer dans l’urgence.

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Sébastien ,: Je finis la parenthèse que tu as ouverte. Pour moi, on ne signe jamais de compromis en agence. Faites-vous accompagner par votre notaire, tu l’as dit. Les agents immobiliers, ils sont souvent pressés, ils t’amènent au bureau ou à l’agence pour signer le compromis de vente, non chez le notaire.

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Dimitri ,: Je rejoins parfaitement ta position. Moi, je suis avocate en droit immobilier, je ne signe jamais de compromis en agence même si on pourrait penser que j’ai les compétences pour ça, tout simplement parce que votre notaire va vous accompagner, il va défendre vos intérêts. Je m’explique. Vous n’allez pas forcément détecter un problème d’urbanisme, d’ailleurs ce ne sera pas non plus nécessairement mon cas, car le droit de l’urbanisme ce n’est pas du droit immobilier, même si les gens englobent ça ,, c’est bien normal. Mais le notaire, lui va détecter ce type de problématique et va vous dire ,: attention, là il y a une difficulté, il faut d’abord régler ça avant d’acheter. Si vous prenez uniquement le notaire du vendeur, le notaire du vendeur est censé également être impartial et accompagné les deux parties, mais en pratique je n’ai encore jamais vu le notaire du vendeur dire devant son propre client ,: n’achetez pas à l’acheteur. C’est quand même un petit peu délicat à faire. Si vous prenez votre propre notaire, ce sera votre conseil, il aura donc à cœur de défendre vos intérêts. En plus, ça ne coûte pas plus cher.

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Sébastien ,: Non, ça ne coûte pas plus cher puisqu’ils se partagent les honoraires.

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Dimitri ,: Voilà ,! Ça, c’était une petite parenthèse sur la pratique de l’achat.

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Sébastien ,: On ferme cette parenthèse. Dimitri, qu’est-ce qu’il faut regarder dans le règlement de copro pour savoir si on sera plutôt vers bail individuel ou du bail collectif ,?

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Dimitri ,: Vous allez regarder tout ce qui concerne les clauses concernant l’utilisation des parties privatives et vous aurez souvent des clauses dans les règlements un peu anciens qui disent en substance que la transformation d’un logement destiné à être loué en chambre meublée distinctement est interdite. Je dis bien en substance, ce n’est pas au mot près. Typiquement on va tourner cette difficulté en utilisant un bail collectif puisqu’on va louer à un ensemble d’individus qui sont tenus solidairement via le bail collectif. En réalité, on ne loue pas à plusieurs personnes distinctes et c’est quelque chose qui peut être très bien mis en œuvre avec le bon bail, les avenants qui vont bien et évidemment tous les documents annexes. J’ai eu l’occasion d’être confronté à un cas pratique de ce genre. Ne vous laissez pas influencer par le conseil syndical, président du syndic, le syndic lui-même qui vous dit ,: ça, c’est interdit.

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Sébastien ,: Ou l’avocat du syndic, tu as eu affaire à l’avocat.

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Dimitri ,: J’ai eu affaire aussi à l’avocat du syndic, on vous dit un peu trop rapidement ,: non, regardez ce que dit le règlement, vous ne pouvez pas, c’est interdit. Souvent, ce n’est pas vrai et n’oubliez pas ce principe fondateur du droit français ,: tout ce qui n’est pas interdit est autorisé. Au lieu de vous poser la question ,: est-ce que j’ai le droit de faire du meublé dans mon règlement de copropriété, posez-vous la question est-ce qu’il est interdit pour moi de faire une colocation dans le règlement de copropriété. Évidemment, je suis d’accord, la réponse n’est pas toujours évidente. Vous avez des possibilités également de consulter votre avocat ou votre notaire pour ce genre de problématique. Si vous avez un doute, faites-le au préalable et au besoin ce partenaire interrogera qui de droit pour avoir une réponse claire et précise. Il vaut bien mieux faire ça au préalable, plutôt que de se retrouver après avec un éventuel procès ou des copropriétaires mécontents.

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Sébastien ,: Alors pour en revenir justement aux règlements de copropriété, sur la clause que tu évoquais, je vais quand même te laisser la répéter parce que c’est important parce que cette clause interdit le bail individuel. Est-ce que tu peux la répéter, s’il te plaît ,?

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Dimitri ,: Typiquement, ce sont les règlements de copropriété dans lesquels on indique qu’on ne peut pas louer à des personnes distinctes des chambres meublées. L’idée est plutôt que l’éventuel propriétaire aurait transformé les chambres en petit appartement et les louerait à des personnes distinctes. Or si on utilise un bail collectif, juridiquement on ne loue pas à des personnes distinctes et ça pour le coup, ça ne doit pas poser de difficulté. Alors après, vous avez des déclinaisons. On dit parfois que le logement doit être loué dans son entier et à titre temporaire et ça donne lieu à une interprétation. Je vous explique « ,doit être loué dans son entier ,», évidemment avec un bail collectif, on loue le logement dans son entier. Tu as ces difficultés qui sont résolues. Si on vous dit ce n’est pas vraiment, non ça n’a pas de sens. Ensuite quand on vous dit à titre temporaire, ça veut dire quoi à titre temporaire ,? Pour moi parlant en bon français en tant que juriste, ça veut dire qu’il faut éviter que le bail soit perpétuel. J’ai tendance à dire ,: mais ça tombe bien, mon bail par nature, il est temporaire, donc je respecte parfaitement le règlement de copropriété. Limpide.

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Sébastien ,: Limpide. Ne vous faites pas avoir ou plutôt prenez garde à ces clauses qu’a évoquées Dimitri. Si vous les rencontrez dans le règlement de copropriété, ça veut juste dire que la colocation en bail individuel est interdite. Par contre, vous avez la latitude pour faire de la colocation en bail collectif.

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Dimitri ,: Exactement ,! Un mot sur la clause de solidarité dans un bail collectif. Dans le bail collectif, on peut en plus hausser le niveau des garanties pour le propriétaire. Il s’agit d’inclure dans le bail collectif une clause dite de solidarité. Cette clause a des effets juridiques très importants. Elle va rendre responsable chaque locataire du paiement du loyer par les autres locataires, mais surtout elle va rendre responsable le garant du locataire. Alors, on va dire qu’il y a quatre locataires. Locataire n° ,1, il a un garant et s’il y a une clause de solidarité, le garant du locataire va porter garant non seulement pour son propre locataire, mais également pour les trois autres locataires. C’est une clause extrêmement puissante. Par contre, elle a un inconvénient majeur. C’est une clause repoussoir. C’est-à-dire que toi, je ne sais pas, si en tant que père plus tard, tu accepterais de te porter garant non seulement de ton fils, mais de trois autres de ses copains ou même de trois autres personnes qu’il ne connaît pas forcément, c’est encore pire, est-ce que tu accepterais de signer un bail de ce type ,?

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Sébastien ,: Non ,! Je suis d’accord avec toi, c’est une clause repoussoir. Cet engagement, il est beaucoup plus lourd que ce que tu viens de dire Dimitri puisque le garant de la personne qui quitte la colocation est engagé jusque 6 ,mois après le départ du locataire si jamais la chambre reste vide.

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Dimitri ,: Voilà ,! Exactement ,! C’est un mécanisme encore plus puissant et plus lourd comme tu le dis parce qu’à titre personnel, juridiquement, j’ai du mal à le concevoir parce que j’ai fait aussi beaucoup de cautionnement, mais on reste engagé pendant 6 ,mois après le départ du colocataire. En gros, il a intérêt à retrouver rapidement un nouveau coloc qui a été accepté par le propriétaire pour que l’engagement cesse, donc il va potentiellement payer encore 6 ,mois après son départ. C’est énorme.

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Sébastien ,: Retenez bien de cette vidéo, bail individuel, faites attention aux clauses du règlement de copropriété, bail collectif, en tout cas c’est un point de vue qu’on partage avec Dimitri pour en avoir discuté à plusieurs reprises, nous, on n’est pas pour cette clause de solidarité. Après, je peux comprendre que certaines personnes souhaitent l’appliquer parce que ça les rassure et ça les rassure systématiquement un loyer plein dans les colocations. Libre à vous de faire votre choix. En tout cas, Dimitri et moi, on est d’accord sur le fait que c’est une clause repoussoir.

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On vous remercie d’avoir suivi cette vidéo. Ce que je vais faire Dimitri pour les gens qui souhaiteraient avoir du conseil autour de la colocation, puis tout ce que tu peux proposer puisque tu es spécialiste en droit immobilier, je mettrai tes coordonnées dans la description, n’hésitez pas à le consulter. Moi, c’est ce que j’ai eu l’occasion de faire à plusieurs reprises. Merci beaucoup Dimitri. Puis, si vous vous êtes retrouvé pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je vous souhaite la bienvenue avec un package de bienvenue qui comprend des ebooks, une formation de 2 ,heures 30. Pareil, je vous mets les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description qui se trouve juste en dessous.

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Dimitri ,: Évidemment, abonnez-vous et cliquez sur la cloche pour activer les notifications.

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Sébastien ,: Merci Dimitri ,! Merci de nous avoir suivis. On se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo.

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Dimitri ,: À bientôt ,!‍

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Sébastien ,: Tchao ,!