On se demande souvent pourquoi les banques ne veulent pas financer un projet immobilier rentable.Sur la papier, tous les indicateurs sont au vert : bonne affaire, super cashflow.Et pourtant, les banques disent non.Dans cette vidéo, le cabinet de courtage Access Finance nous explique quelles sont les raisons pour lesquelles une banque peut refuser de financer un projet, même très rentable.Dites-moi dans les commentaires si cela vous est déjà arrivé.

Transcription :

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Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir. Aujourd’hui, je suis en présence de Gilles SIMONEAU du cabinet Access Finance. Gilles, merci de me recevoir dans tes locaux.

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‍Gilles : Avec plaisir !

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‍Sébastien : Donc, on a une relation un petit peu particulière avec Access Finance. Cela fait un petit moment qu’on travaille ensemble. En fait, on a commencé notre collaboration parce que vous nous avez sorti d’un projet sur lequel on était un petit peu bloqué parce que la banque nous disait oui depuis 2 mois. Puis à la dernière minute, elle a dit non.

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Donc en catastrophe, on est tombé chez vous. Enfin, on est arrivé chez nous puis c’était plutôt une bonne chose en fait. En 48 heures, vous nous avez sorti le dossier. C’est ce que je tiens à dire systématiquement parce que vous nous avez sauvé la vie, en tout cas sur ce projet-là puis, on a continué notre collaboration. Aujourd’hui, ce qu’on va faire dans cette vidéo, Gilles, en l’occurrence, c’est toi qui va nous expliquer cela. Pourquoi les banques ne financent pas alors que sur les papiers, on amène un projet rentable ?Avant qu’on ne démarre le sujet, je te laisse rapidement te présenter, nous dire ce que tu fais au sein d’Access Finance. Puis, on déroule.

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‍Gilles : Parfait ! Écoutez, bienvenue donc Sébastien chez nous. C’est avec grand plaisir qu’on a pu t’accompagner sur ton projet personnel ainsi que d’autres membres du réseau louer-en-courte-duree. Cela nous arrive régulièrement d’intervenir, de travailler ensemble. Donc bienvenue chez nous. Nous, on est tout simplement courtiers en crédit. Notre métier, c’est de distribuer les dossiers aux différents banquiers avec qui nous sommes en relation. Donc, on a pour mission, je dirais, de présenter le dossier de manière la plus positive possible, de le préparer en amont pour sécuriser et obtenir, ce qu’on appelle dans notre jargon : l’octroi, avoir l’accord de crédit, puis bien évidemment avoir derrière les meilleures conditions de crédit.

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Notre objectif, c’est de fournir un service clé en main pour les emprunteurs où on va leur garantir les meilleures conditions de crédit en s’occupant de tout, donc être une sorte de sous-traitant pour prendre en charge le dossier. Puis également apporter notre expertise, nos conseils, notre vision du dossier pour que ce dossier soit le plus adapté à l’octroi vis-à-vis du banquier et également à la situation particulière de chaque emprunteur en termes d’apport, de durée, de montant, de mensualité, de couverture d’assurance. Tous ces paramètres-là, on les prend en compte pour que cela colle au niveau de l’emprunteur que le crédit lui soit fait sur mesure et lui convienne.

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‍Sébastien : Et c’est ce que j’apprécie beaucoup aussi dans votre façon de fonctionner, ce n’est pas juste l’octroi du crédit ou la recherche de crédit, c’est surtout le conseil que vous pouvez apporter autour du dossier qu’on vient vous présenter.

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‍Gilles : Tout à fait !

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‍Sébastien : Parce que ce que tu me disais avant qu’on ne démarre la vidéo, c’est que de temps en temps, il y a besoin d’arrondir les angles pour mieux présenter le dossier. Et cela, vous savez parfaitement le faire.

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‍Gilles : On sait le faire, donc le préparer en amont... Au sein du cabinet, tout simplement, je suis le responsable. C’est mon cabinet. J’ai plusieurs conseillers, dont un que tu connais bien, Christophe DE RUS, qui a fait quelques vidéos également et qui a attaqué l’intervention sur des séminaires que tu as menés.

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‍Sébastien : Exactement ! Donc maintenant, rentrons dans le vif du sujet. Pourquoi est-ce que les banques ne financent pas ? Moi, j’ai tout un tas de personnes qui me disent : « mais sur le papier, mon projet, il est rentable. Je dégage de la marge avec mon projet immobilier, mais la banque ou les banques ne me financent pas. » Pourquoi Gilles ?

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‍Gilles : Alors, il y a deux niveaux, je dirais, de réponse. Il y a le premier niveau purement technique. On en a parlé dans certaines vidéos. Ce sont des éléments que les gens peuvent entendre parfois. Tout simplement parce qu’ils ont peu ou pas d’apports. Donc, cela peut être parfois bloquant. Parfois, on a les accords, mais parfois, cela peut bloquer. Ils ont demandé un crédit sur une durée trop longue. Cela peut passer, mais cela peut parfois bloquer. Ils ont un taux d’endettement trop élevé, ils ont des revenus aléatoires. Bref, un certain nombre de paramètres purement techniques qui font que, de manière tout à fait objective, le banquier va dire : moi pour intervenir, j’ai besoin d’apport. Vous n’avez pas d’apport, je n’interviens pas. Voilà ! C’est assez simple.

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Ce qui va souvent poser problème, c’est la conjonction de ces différents paramètres. Chaque paramètre en soi peut ne pas être bloquant. C’est souvent la conjonction de plusieurs paramètres. Je raccroche à l’instant avec un partenaire agent immobilier qui me sollicite sur un jeune couple sans apport : oui, mais en faisant les calculs, on est aussi à 35 % d’endettement. Donc sans apport à 35 % d’endettement, cela commence à faire déjà deux paramètres qui compliquent la situation. Voilà ! Alors, si on a un petit troisième qui peut intervenir après, cela va être encore pire.

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Ce sont des éléments purement techniques d’un premier niveau. Ensuite, il y a un élément un peu plus, je dirais, macroéconomique, un peu plus global qu’il faut avoir en tête. C’est que quand vous vous présentez avec un projet d’investissement locatif, vous êtes un peu déjà considéré pour le banquier comme un aventurier. D’accord ! Alors, cela va dépendre du cadre d’investissement locatif, mais tout le monde ne fait pas de l’investissement locatif, donc les banquiers, on est déjà un petit peu en dehors de leurs champs de réflexion.

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Un exemple tout bête également, la nature, le banquier classique trouve judicieux d’abord de financer sa résidence principale avant de faire de l’investissement locatif. Donc, on peut très simplement avoir des gens qui ne vont pas avoir d’accord de crédit même s’ils ont un super projet. Tout simplement parce qu’ils sont encore locataires, parfois même, encore hébergés chez papa et maman. On a des cas qui nous arrivent comme cela. On s’installe dans la vie. On trouve une super-opportunité. On a suivi les différentes vidéos que tu peux mettre en avant les différents conseils. On a monté un super-dossier, trouvé un super coût. On s’est bien entouré. Sauf que sur la base, on est encore jeune. On démarre dans la vie et on se lance sur un projet locatif sans être propriétaire de sa résidence principale. Par exemple pour un banquier, cela crée déjà une première

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‍S‍ébastien : Ce n’est pas normal.

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‍Gilles : Cela présente déjà une première dichotomie, on va dire, dissonance. Autre élément également, si je suis sur louer-en-courte-duree, je vais avoir une mise en location, si on passe par des réseaux et des plateformes que tout le monde connaît aujourd’hui qui permet de louer assez facilement son bien en courte durée sur un séjour d’un jour, trois jours, une semaine, un week-end, Airbnb, Booking et autre, je vais me retrouver dans une situation un peu plus particulière où je suis un particulier emprunteur qui fait un projet, mais qui se rapproche de l’investissement et d’un projet d’un professionnel, limite de l’hôtellerie.

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On est un peu à la limite et les outils que tu développes que tu proposes sont aussi des outils qui permettent quelque part de se professionnaliser. Donc, je suis un particulier qui commence à avoir une activité professionnelle. Et là déjà le banquier, cela le perturbe un petit peu. C’est pour cela, c’est un conseil que je crois que tu donnes assez régulièrement et que nous donnons aussi, instruisons nos dossiers, présentons nos dossiers de manière plus classique. Je suis un particulier qui fait un investissement pour faire un investissement locatif traditionnel en location normale, résidence principale classique.

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Si le projet est viabilisé comme cela et s’il fonctionne, le banquier va m’écouter. Il me donnera du crédit. Si en plus demain, je le loue par Airbnb ou Booking et que je fais deux fois, trois fois, cinq fois plus de rentabilité, tout le monde sera content. Mais, j’ai la version de base qui fonctionne déjà.

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‍Sébastien : Voilà ! C’est-à-dire que sur un premier investissement pour la personne qui souhaite se lancer dans de la location courte durée, ce n’est pas la peine d’aller voir la banque en disant : « moi, je n’ai jamais fait d’immobilier, mais croyez-moi monsieur le banquier, mon studio, il va se louer 1500 € tous les mois ». Là, cela va être un petit peu compliqué. Alors, il y a également l’aspect colocation qui permet de multiplier les revenus locatifs et la rentabilité, là c’est pareil. N’allez pas dire que mon T3, je vais le louer 1500 € tous les mois. Plutôt présenter cela sur un mode de location classique : mon studio, cela va être 500 €. Mon T3, cela va être 800 €. Et le reste, ce n’est que du bonus. C’est la cerise sur le gâteau.

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Si cela se produit, vous serez content. Le banquier aussi sera content. Mais voilà, il faut rassurer le banquier. Maintenant, il y a aussi des personnes et cela, je voudrais que tu nous l’expliques, Gilles, qui me disent : je n’ai pas de revenus stables, voire pas de revenus du tout. Mais je suis tombé sur une très bonne opération immobilière. Sur le papier, encore une fois, ce bien va me permettre de gagner 500 € tous les mois. Pourquoi est-ce que la banque ne suit pas ?

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‍Gilles : Alors sur cet aspect-là, il y a deux aspects sur ce sujet-là. La première chose, c’est la vision toujours « pessimiste du banquier » qui va partir du principe que l’investissement locatif, c’est un peu le même cas si vous créez une société, quelque part, il part toujours du principe que finalement vous avez prévu un chiffre d’affaires de tant. Lui, il va souvent vous mettre une petite décote sur le chiffre d’affaires parce qu’il s’est dit que finalement, on démarre, on ne sait pas trop où on va. Donc, on est peut-être parfois un petit peu optimiste.

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Sur les loyers, on aura une pondération des revenus locatifs, par exemple, assez facilement de l’ordre de 30 %, une décote de 30 % sur les revenus locatifs. Tout particulier, tout investisseur qui monte un projet va dire : « moi, je suis censé toucher 1000 € de loyers par mois et je mets 1000 », sauf que le banquier, il va mettre 700. Donc déjà, il va pondérer de 300 € et forcément quand on a prévu de faire 300 € de bénéfice, finalement il n’y a plus de bénéfices.Ce sont des calculs comme cela qui font que le banquier souvent a ce côté un peu pessimiste, qui fait qu’il part du principe que nous, on a tout mis sur le papier, cela nous paraît très bon.  Mais on peut très bien avoir, par exemple, un an sans locataire. On peut très bien avoir un locataire qui va rester dans l’appartement, qui ne va pas nous payer le loyer. S’il ne nous paie pas le loyer pendant X mois, jusqu’à la prochaine éviction possible, forcément les revenus prévus, je ne les ai pas.

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Tous ces paramètres-là mis bout à bout font que le banquier, si on n’a pas à côté, c’est là qu’on revient sur la situation des investisseurs que tu cites, si à côté je n’ai pas ma propre situation qui permet de venir compenser, là le banquier va s’inquiéter. Donc la situation à côté, cela peut être en général, des choses assez classiques. Ce sont des revenus, ce qu’on appelle des revenus pérennes, le fait d’avoir des revenus dans le temps suffisant pour pouvoir compenser au mois le mois une éventuelle perte d’exploitation sur l’appartement loué et/ou une épargne, également à niveau significatif pour pouvoir venir compenser la perte d’exploitation.

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C’est pour cela qu’effectivement quelqu’un qui aurait peu ou pas d’épargne, qui aurait peu ou pas de revenu pérenne, on aura un peu de mal à lui faire confiance et à le suivre sur un investissement locatif si intéressant que puisse paraître l’investissement locatif à côté. C’est ce que les banquiers appellent un profil investisseur.

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‍Sébastien : Voilà ! Donc, il faut toujours avoir une solution de secours pour honorer ces dettes. Il y a un exemple que tu as donné toute à l’heure avant qu’on ne démarre, que j’ai beaucoup apprécié. Tu disais, si votre voisin était malheureusement sans emploi qui venait vous voir en vous disant : « je vous emprunte 100000 € sur 25 ans. » Est-ce que vous lui prêteriez ces 100000 € ?

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‍Gilles : C’est exactement cela !

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‍Sébastien : Je pense que la réponse est non.

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‍Gilles : La réponse est non, effectivement. Ce sont des cas de figure effectivement très particuliers où il faut être très vigilant. Cette règle un peu de base s’appliquait déjà. Alors évidemment, quand on porte soi-même le projet, on est toujours très enthousiaste. On est toujours très confiant. Donc, c’est difficile de l’appliquer à soi-même, mais cela peut être un exercice assez sympathique à faire. Quand vous avez un beau projet immobilier, allez voir un ami et dites-lui : « tiens, pour amorcer le projet, j’aurai besoin, je ne les ai pas. Est-ce que tu peux me prêter 20000 pour faire l’apport dans le projet ? Je te les rendrais quand j’aurais remboursé chez André d’ici 25 ans. » Si votre ami hésite, dites-vous que le banquier hésitera aussi.

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‍Sébastien : Exactement !

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‍Gilles : Voilà !

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‍Sébastien : Exactement ! Donc moi, ce que je retiens, c’est que pour investir, il faut avoir des ressources, des revenus pérennes, comme tu nous l’as expliqué, pour savoir quoi faire en cas de vacances locatives, en cas de loyers impayés. Maintenant sur des situations un petit peu plus atypiques, vous avez des revenus pérennes, mais vous souhaitez investir sans apport ou sur 25 ans ou vous avez plus de 50 ans. Là, c’est au cas par cas. Et là, le courtier prend tout son sens parce que c’est lui qui canalise dans un premier temps le dossier.

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Et en fonction du profil, tu es capable d’aller frapper aux bonnes portes, aux bons partenaires bancaires avec lesquels, vous avez l’habitude des relations privilégiées. Alors justement, là on est dans vos locaux à Toulouse, vous financez évidemment des projets sur la région toulousaine. Ce que tu me disais, c’est que vous êtes aussi capable d’accompagner des clients sur l’ensemble du territoire français. Je suis à Brest. J’ai un projet à Brest. Vous êtes capable d’accompagner cette personne à la recherche de financements. Je suis à Limoges, vous êtes aussi capable d’intervenir sur les gens, comment cela se passe ?

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‍Gilles : Alors, ce sont des opérations qu’on fait assez régulièrement, cela se passe bien, donc. D’ailleurs, c’est sympa que tu prennes Limoges puisqu’on a déjà fait l’année dernière deux dossiers dans la même année sur Limoges, par hasard. De Brest, on en a financé aussi. C’est plus ancien, mais on en avait fait. Donc en fait, la particularité de l’argent, c’est que cela circule sans trop de soucis. Une maison effectivement qui vous plaît, qui est à Brest, cela va être compliquée de la ramener à Marseille. Par contre de l’argent qui vous plaît à Brest, on peut très bien l’investir à Marseille. Il n’y a pas de soucis. Cela se déplace en France sans problème, voire dans le monde. Il n’y a aucun problème par rapport à cela.

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Depuis maintenant, 5 – 6 ans, l’avantage aussi, c’est qu’on travaille beaucoup en dématérialiser tant nous que nos partenaires bancaires. Quand j’ai commencé ma carrière de courtiers, il y a 15 ans, forcément, les fax ne facilitaient pas les échanges de données ou le courrier à l’ancienne, c’était toujours un peu compliqué. Aujourd’hui, on a tous beaucoup de choses qui sont dématérialisées. Donc, on travaille assez facilement avec des clients de partout en France.

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Pour faciliter tout cela, on fera évidemment classiquement par mail. Puis, on a également développé depuis quelques mois maintenant une plateforme où on est l’un des premiers courtiers à proposer à cela à nos clients. Une plateforme parfaitement sécurisée bien évidemment qui permet à nos clients d’instruire leurs dossiers en ligne directement.

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Le principe est très simple. On crée un compte sécurisé avec un mot de passe, un petit parcours où on clique sur des gros boutons pour dire si on est propriétaire, locataire, salarié, marié, divorcé, etc. Automatiquement, le dispositif donne la liste des pièces à fournir en fonction de la situation qu’on a énoncée précédemment. À partir de là, cette plateforme qui est donc un coffre-fort numérique sécurisé permet de télécharger les différents documents justificatifs. Donc, si je suis salarié, mes fiches de paie. Si je suis marié, mon contrat de mariage…À partir de là, nous évidemment, on est capable de prendre connaissance de ces documents, de monter un dossier à distance et avec un appel téléphonique de quelques minutes, une demi-heure, trois quarts d’heure, de valider les éléments qu’on a analysé et surtout de prendre connaissance des souhaits de l’emprunteur potentiel, de sa vision des choses et d’avoir un échange sur ce qu’il souhaite, ce qui est faisable, ce qu’il souhaite et à partir de là, d’accorder les choses pour trouver une solution et proposer le dossier à nos partenaires soit sur la région toulousaine, soit sur la région de l’investissement, soit sur la région où la personne habite. On peut très bien avoir quelqu’un de Lille qui va investir à Brest et qui sollicite un courtier toulousain. On peut travailler. Il faudra quand même, réfléchir à une certaine cohérence dans leur projet. Pourquoi un Lillois va investir à Brest ? Il faut quand même pouvoir l’expliquer. Mais dans certains cas, on est capable de mener ce genre de projets.

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‍Sébastien : D’accord ! Donc en fait, gain de temps. C’est-à-dire qu’on ne vient plus voir le courtier avec l’ensemble des documents imprimés avec 1 kg de papiers. Puis, cela évite également de se déplacer. Donc, je répète, encore un gain de temps et ensuite, cela se passe par téléphone ou visioconférence.

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‍Gilles : Ou visioconférence, effectivement. On est capable également aujourd’hui de faire un Skype ou autre plateforme qui permet assez facilement de se voir les yeux dans les yeux, d’échanger et de se connaître. C’est tout bête encore, mais effectivement même si l’argent n’a pas d’odeur, on a quand même aussi une relation de confiance qui se crée. Donc, le fait de voir les gens, c’est quand même important aussi. Donc, une visio peut tout à fait correspondre à ce besoin.

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‍Sébastien : En tout cas moi, j’apprécie particulièrement notre collaboration. Si tu m’autorises, je mettrai le lien d’accès à la plateforme dont tu parles pour que les gens qui se trouvent aussi bien à Toulouse qu’à Brest, à Limoges, pour reprendre mon exemple, Lilles, Strasbourg, Marseille, puissent également faire appel à vos services pour faire financer leur projet immobilier.Le lien d’accès à la plateforme d’Access Finance, je vous le mets dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur le petit (i) qui va s’afficher en haut à droite de cette fenêtre. Avant de conclure cette vidéo, je vous invite à vous abonner à cette chaîne YouTube si vous ne l’avez pas encore fait. Je parle d’immobilier. Je parle de stratégies de location à haut rendement. Je fais de temps en temps intervenir des experts comme Access Finance aujourd’hui au travers de Gilles pour évangéliser sur les bonnes pratiques de l’immobilier.Puis avant de vous quitter, je vous rappelle également que vous pouvez télécharger librement les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Pour les télécharger, vous cliquez aussi sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite. Sinon, vous avez également les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo. Gilles, merci encore de m’avoir reçu dans vos bureaux, ici en région toulousaine.

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‍Gilles : Avec grand plaisir !

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‍Sébastien : J’espère qu’on fera encore de jolies choses ensemble.

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‍Gilles : Bien sûr ! Avec grand plaisir ! Tu es chez toi ici, il n’y pas de souci.

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‍Sébastien : Merci beaucoup ! Puis quant à nous, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.Tchao !