Vous aviez peut-être bâti toute votre stratégie immobilière sur le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
Mais voilà que désormais, vous passez LMP (Loueur Meublé Professionnel) si vous réunissez 2 conditions :
- Vous faites plus de 23000 euros de loyer en location meublée
- Les revenus issus de vos locations meublées dépassent vos revenus professionnels

Concrètement, qu'est-ce que cela change ?
Est-ce une bonne ou une mauvaise nouvelle ?

Je vous propose d'y voir plus clair dans cette vidéo.

Transcription

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Faut-il avoir peur de devenir LMP, c’est-à-dire loueur meublé professionnel ? Est-ce qu’il vaut mieux rester LMNP, c’est-à-dire loueur meublé non professionnel ? C’est ce qu’on va voir aujourd’hui dans cette vidéo. ,

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Bonjour à tous. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui dans une vidéo dans laquelle on va parler fiscalité. Attention, prenez bien un Doliprane de façon à ne pas avoir mal à la tête parce qu’on va en particulier comparer les statuts du LMP, c’est-à-dire du loueur meublé professionnel et du loueur meublé non professionnel, c’est-à-dire le LMNP. ,

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Ce qu’il faut savoir, c’est que désormais, vous êtes LMP loueur meublé professionnel à partir du moment où vous réunissez deux conditions, c’est-à-dire que vous réalisez plus de 23 000 euros de chiffre d’affaires sur votre activité de location meublée et lorsque vos revenus locatifs dépassent les revenus issus de votre activité professionnelle. Alors attention, vous pouvez rester loueur meublé non professionnel, même si vous réalisez 100 000 euros de chiffre d’affaires en location meublée. Cas concret, vous faites 100 000 euros de chiffre d’affaires en location meublée, mais les revenus issus de votre activité professionnelle sont de 150 000 euros, vous restez loueur en meublé non professionnel. Attention, je tiens vraiment à le souligner parce qu’il n’y a pas juste le dépassement de chiffre d’affaires au-delà des 23 000 euros qui vous fait basculer loueur en meublé professionnel. ,

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Ce qui diffère par rapport à ce qui existait il y a quelques années, c’est que pour devenir loueur meublé professionnel, la troisième condition a sauté, vous n’êtes plus obligé de vous inscrire au RCS, c’est-à-dire au Registre du commerce et des sociétés. Il y a beaucoup de personnes qui ont peur de passer de loueur meublé non professionnel à loueur meublé professionnel puisque désormais, le passage se fait de manière automatique dès que vous réunissez les deux conditions. Et ça a fait couler beaucoup d’encre dans la presse. On en a beaucoup parlé sur les réseaux sociaux. Alors, on va essayer d’y voir plus clair. On va comparer les deux statuts. On va tout de suite commencer par le statut le plus simple, c’est-à-dire le statut du LMNP, c’est-à-dire le statut du loueur meublé non professionnel, qui est le statut par lequel je vous recommande de commencer quand vous souhaitez investir dans l’immobilier. ,

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Alors vous allez voir, ce système est assez simple parce que quand vous vous lancez en tant que loueur meublé non professionnel, vous avez deux possibilités. Vous pouvez soit souscrire au régime du micro-BIC, soit souscrire au régime du réel. Dans la catégorie micro-BIC, vous avez deux sous-options. Soit vous choisissez le régime du micro-BIC avec abattement de 50 %, soit le régime du micro-BIC avec abattement de 71 %. Attention, l’abattement de 71 % ne concerne que les personnes qui font de la location courte durée avec des logements qui ont été classés. ,

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Dans ce système du loueur meublé non professionnel, l’impôt va être calculé au régime du réel sur votre bénéfice. Et si vous avez choisi le régime du micro-BIC, l’impôt va être calculé sur le montant de votre chiffre d’affaires après abattement. Quoi qu’il arrive, l’impôt, il est divisé en deux parties. Il y a l’impôt fiscal d’un côté qui va être indexé sur votre tranche marginale d’imposition et l’impôt social, c’est-à-dire que vous allez payer les prélèvements sociaux sur la partie de votre résultat qui va être imposable, sachant que les prélèvements sociaux sont de 17,2 % à l’heure où je tourne cette vidéo. ,

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Mais quoi qu’il arrive, si vous choisissez le régime du réel, que votre activité est déficitaire, mais que vous ne réalisez pas de bénéfices, alors vous ne paierez aucun impôt. Ce qui n’est pas le cas avec le régime du micro-BIC que vous choisissez avec abattement de 50 % ou avec abattement de 71 %. Pourquoi ? Parce qu’après abattement, il vous restera toujours une partie qui sera imposable à l’impôt social, c’est-à-dire aux prélèvements sociaux et à l’impôt fiscal, c’est-à-dire avec votre tranche marginale d’imposition. ,

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Alors, j’ouvre une petite parenthèse parce que pour les personnes qui font de la location courte durée depuis quelques années maintenant, si vous dépassez les 23 000 euros de chiffre d’affaires, vous êtes déjà assujetti non pas aux prélèvements sociaux, mais aux cotisations sociales. Ça, justement, ça me permet de faire la transition vers le LMP, c’est-à-dire le loueur meublé professionnel. Mais j’espère que vous aurez bien compris le mode de fonctionnement du loueur meublé non professionnel. Vous avez vu, c’est quelque chose qui reste simple. ,

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Alors, venons-en maintenant à la deuxième partie de cette vidéo le LMP, le loueur meublé professionnel. Désormais, si vous faites de la location meublée, comme je le disais en introduction de cette vidéo, que vous faites plus de 23000 euros de chiffre d’affaires avec votre activité de location meublée et que vos revenus locatifs dépassent les revenus issus de votre activité professionnelle, vous basculez directement et automatiquement dans le statut loueur meublé professionnel. ,

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Alors, ça a fait couler beaucoup d’encre. Comme je l’ai déjà dit, beaucoup de personnes se sont dit ça y est, c’est la fin des haricots. Ce n’est plus intéressant d’investir dans l’immobilier. La fiscalité va devenir trop lourde. Alors, essayons d’y voir plus clair. Ce qu’il faut savoir, c’est que, grosso modo, le régime du loueur meublé professionnel fonctionne de la même manière quasiment que le régime du loueur meublé non professionnel. ,

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Alors, lorsque vous allez faire la bascule de manière automatique, le déficit que vous avez cumulé en loueur meublé non professionnel ne pourra pas être reporté sur votre activité de loueur meublé professionnel. Ça, je tiens à le souligner parce que c’est important. Le déficit cumulé sur votre LMNP ne pourra pas être reporté sur votre LMP, ce qui n’est absolument pas le cas des amortissements parce que les amortissements de votre LMNP peuvent être reportés sur votre LMP. ,

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Une fois que vous êtes LMP, le fonctionnement reste le même avec un jeu de résultats, avec un bilan qui va s’établir, avec une assiette d’imposition qui sera vos revenus locatifs, c’est-à-dire votre chiffre d’affaires auquel on va enlever pour calculer votre assiette d’imposition, les charges et ensuite les amortissements. ,

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Malgré tout, toute activité de location meublée professionnelle et c’est là la vraie différence par rapport à l’activité de location meublée non professionnelle, l’activité de LMP va être assujettie aux cotisations sociales entre 35 et 45 % du bénéfice, avec un minimum de 1145 euros. Et ensuite, le bénéfice est quant à lui aussi imposé à votre tranche marginale d’imposition. Donc, finalement, sur le LMP, là aussi, il y a deux impôts : l’impôt social avec les cotisations sociales et l’impôt fiscal, c’est-à-dire que votre bénéfice va être assujetti à votre tranche marginale d’imposition. Et là, comme dans toute activité, comme dans tout business que vous ayez une boulangerie, une plomberie, une société de vente de chaussures ou que vous fassiez du LMNP ou du LMP, tout l’objectif, c’est de réduire l’assiette d’imposition et donc de réduire les bénéfices grâce au jeu, encore une fois, j’insiste, mais c’est le principe de la fiscalité des charges et des amortissements. ,

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Alors, on va essayer d’y voir plus clair. Admettons que vous ayez une activité de loueur meublé professionnel et que vous ne fassiez aucun bénéfice. Qu’est-ce que va être votre impôt social, c’est-à-dire les cotisations sociales ? Je vous ai expliqué qu’il y avait un minimum de 1145 euros, donc là, vous allez payer 1145 euros de cotisations sociales et votre impôt fiscal sera de zéro euro. Parce que quelle que soit votre tranche marginale d’imposition, si votre bénéfice n’existe pas, si vous faites 0 de bénéfice, vous ne paierez aucun impôt fiscal. Donc la globalité de votre impôt loueur meublé professionnel sera de 1145 euros. Maintenant, on va prendre un deuxième cas de figure. Ça fait un petit moment que vous êtes loueur meublé professionnel. Vous avez plus grand-chose à passer en charges ou en amortissement. Vous faites 10000 euros de bénéfice. Qu'est-ce qui se passe ? Ces 10000 euros de bénéfice vont être passés à l’impôt social. Vous allez payer, on va arrondir, 40 % de cotisations sociales sur votre bénéfice, c’est-à-dire 4000 euros, et vous allez ensuite avoir un impôt fiscal indexé sur votre tranche marginale d’imposition. Donc, si votre tranche marginale d’imposition est de 30 % par exemple, on va prendre votre bénéfice 10000 euros sur lequel on va retirer les cotisations sociales déjà payées, 4000 euros. Il va rester 6000 euros avec une tranche marginale d’imposition de 30 % par exemple. Ça fait 1800 euros d’impôts. Donc, si j’ajoute l’impôt social 4000 euros plus l’impôt fiscal indexé sur la tranche marginale d’imposition, on arrive à 5800 euros d’impôts sur un bénéfice de 10000 euros. ,

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Mais encore une fois, est-ce que c’est grave ? Pas forcément. On va y venir dans la suite de cette vidéo et je tiens à souligner parce que c’est important. Vous savez, j’adore la location courte durée. Toutes les personnes qui font de la location courte durée avec plus de 23000 euros de chiffre d’affaires connaissent exactement la même fiscalité depuis plusieurs années déjà. Alors, je disais qu’il y a quelques avantages malgré tout ça. ,

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Premier avantage, c’est que le déficit généré par les charges et uniquement par les charges et pas par les amortissements, peut quant à lui venir gommer une partie de l’impôt sur les revenus de votre activité professionnelle. C’est-à-dire que grâce à ce LMP, vous allez pouvoir baisser le montant de vos impôts. Donc ça, c’est un premier avantage. Ensuite, le fait de payer des cotisations sociales, ça vous donne droit à une sécurité sociale. C’est quand même un gros avantage. Et surtout, vous allez cotiser également pour votre retraite. Donc, voilà les avantages du loueur meublé professionnel et voilà comment fonctionne la fiscalité du loueur meublé professionnel. ,

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J’avais envie, pour conclure cette vidéo et ouvrir de nouvelles portes, de vous parler également de la SCI, alors plutôt de la SCI à l’IS, c’est-à-dire la SCI qui va être imposée à l’impôt sur les sociétés. Pour vous expliquer que ça peut être également une nouvelle voie si vous souhaitez continuer à faire de l’immobilier sans forcément avoir envie de passer par la case loueur meublé professionnel. Pourquoi est-ce que je parle de la SCI à l’IS ? Parce qu’on voit bien que depuis quelques années, le statut du LMNP change, le statut du LMP change alors que le statut des sociétés ou plutôt la fiscalité des sociétés, elles restent très stables. C’est un excellent moyen pour pouvoir piloter de manière plus facile, plus sereine son activité. ,

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Comment ça marche l’impôt en SCI à l’IS ? C’est exactement le même principe. Vous avez un chiffre d’affaires, c’est vos loyers auxquels on va venir retirer les amortissements et les charges. Et tout ça va constituer l’assiette d’imposition. Si votre résultat est négatif, vous n’allez payer aucun impôt. Si votre résultat est positif, c’est-à-dire si vous réalisez des bénéfices, vous allez payer de l’impôt. Mais quel est l’impôt des sociétés, en tout cas de la SCI à l’IS ? C’est que jusqu’à 38120 euros de bénéfice, je ne dis pas de chiffre d’affaires, mais de bénéfices, vous allez payer uniquement 15 % d’impôts. Vous voyez que donc cette fiscalité est beaucoup plus douce en SCI qu’en LMNP, puisque c’était une vidéo dans laquelle on parlait de LMNP et de LMP. Voilà donc une voie dans laquelle vous pouvez vous engouffrer si vous souhaitez, pourquoi pas, ou si vous envisagez, pourquoi pas, d’investir en SCI à l’IS. ,

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Bien entendu, vous avez aussi la possibilité de vous rémunérer au travers d’une SCI si vous êtes gérant de cette SCI. Mais ça pourrait faire l’objet d’une autre vidéo. Alors, qu’est-ce qu’on peut conclure de cette vidéo ? C’est que si vous souhaitez continuer à investir dans l’immobilier, il va falloir peut-être panacher, avoir un minimum de LMNP de loueur meublé non professionnel pour avoir des revenus au quotidien. Puis, si vous souhaitez grossir, faire de l’immobilier patrimonial, pourquoi pas passer en SCI, par exemple, ou en loueur meublé professionnel si c’est un statut qui vous correspond parce qu’il y a pas mal de personnes, un bon nombre de personnes pour qui le statut du loueur meublé professionnel reste avantageux. ,

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Dernière petite conclusion que je pourrais faire, c’est quelque chose qui me vient comme ça. Quand vous faites de l’immobilier, je l’ai déjà dit à de multiples reprises, vous êtes des chefs d’entreprise, donc vous devez tout le temps être en capacité de vous adapter par rapport aux nouvelles lois de finances qui arrivent, aux nouvelles réglementations. Ça fait partie de la vie de l’investisseur et de l’entrepreneur. ,

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J’espère que cette vidéo vous aura plu. J’espère qu’elle ne vous aura pas donné trop mal à la tête entre les prélèvements sociaux et les cotisations sociales, l’impôt fiscal, la tranche marginale d’imposition. Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas la liker, n’hésitez pas à la partager, surtout à des personnes qui se posent la question du loueur meublé professionnel, du loueur meublé non professionnel. Je suis certain que cette vidéo pourra les intéresser. ,

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Si vous souhaitez savoir ce que je fais au quotidien ou suivre les coulisses de mon activité, n’hésitez pas à me suivre sur les réseaux sociaux Facebook et Instagram. Je vous amène en visite, je vous amène sur des chantiers, je vous amène dans la préparation des vidéos. Je pose également de temps en temps des questions sur ce qui vous intéresse et sur les sujets que je pourrais traiter ici en vidéo sur la chaîne YouTube. Abonnez-vous, vous êtes les bienvenus avec grand plaisir. ,

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Je vous indique également que je vous offre un package de bienvenue si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube. Vous allez retrouver dans ce package de bienvenue deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée », ainsi qu’une formation de plus de 2 heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Vous avez accès à ce package dans la description ici, juste en dessous de cette vidéo ou sur les petites fiches qui vont apparaître en haut à droite. ,

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Je crois qu’il est temps pour aujourd’hui de vous quitter. Je vous remercie de m’avoir suivi et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne YouTube. Je vous dis à très bientôt.  ,

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Ciao ! ,