Vous voulez faire construire votre maison ?
c'est un projet immobilier sérieux.
Attention : il y a un certain nombre d'étapes à respecter.

Dans cette vidéo, je détaille tout ce qu'il faut savoir pour ne pas se tromper.

Transcription

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Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, ravi de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo dans laquelle on va s’intéresser à la construction de la résidence principale et en particulier de toutes les étapes du projet de construction d’une résidence principale. ,

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Avant qu’on voie ça dans le détail, si vous êtes ici pour la première fois, n’hésitez pas tout simplement à vous abonner à la chaîne YouTube en activant la petite cloche pour être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Je suis ravi de vous accueillir ici. Vous savez, ici, on est en famille, on discute immobilier et des stratégies que vous avez à votre disposition pour vous construire un patrimoine immobilier grâce auquel vous allez pouvoir dégager des compléments de revenus, mais patrimoine immobilier que vous pourrez également ensuite transmettre à vos enfants. ,

Venons-en au sujet du jour, la construction de la résidence principale. Je l’ai déjà dit plusieurs fois sur cette chaîne YouTube, un nombre incalculable de fois, mais vous le savez, quand on investit dans l’immobilier, il faut réaliser une plus-value à l’achat. Généralement les biens avec travaux, ce sont des bons coups parce que ce sont des biens immobiliers qu’on va acheter beaucoup moins chers que des biens immobiliers nickels où il n’y aura rien à refaire. C’est pour cette raison que la construction d’une résidence principale peut être un moyen d’investir intelligemment parce que normalement, la plus-value d’une résidence principale se fera immédiatement après achat. Sans parler du fait que si vous revendez ensuite votre résidence principale au bout de plusieurs années, vous n’aurez aucune imposition sur la plus-value. ,

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La construction de la résidence principale, c’est donc un investissement relativement peu risqué et maîtrisé. Encore faut-il bien entendu faire les choses dans le bon ordre. Je vous propose donc qu’on regarde quelles sont les différentes étapes de construction d’une résidence principale. ,

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La première étape, ça va être de choisir le terrain. C’est une étape essentielle. Tout simplement parce que ça va conditionner votre futur cadre de vie. Prenez quelque chose qui vous satisfera. Il ne s’agit pas d’acheter un terrain pour au bout de six mois ensuite vous dire : finalement, cet emplacement, il ne nous convient pas du tout. Faites très attention aux zones inondables. Faites attention de ne pas être à proximité des grands axes routiers pour éviter les problèmes de bruit. Faites attention également aux problèmes de servitudes… ,

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Bien entendu, inutile de le rappeler, le terrain que vous allez choisir pour faire votre résidence principale, ça doit être un terrain constructible. Attention aussi, une fois que vous aurez sélectionné le terrain, qu’il sera constructible aux contraintes que peuvent mettre la commune dans laquelle vous souhaitez bâtir votre maison. Tout simplement parce qu’on peut vous imposer des normes en ce qui concerne la hauteur de la maison, la toiture plutôt de la tuile, plutôt de l’ardoise. Vous trouverez toutes ces contraintes en demandant un certificat d’urbanisme auprès de la commune dans laquelle vous souhaitez faire construire votre maison. Bien entendu, comme on fait de l’immobilier et que le terrain reste de l’immobilier, faites attention à ne pas acheter votre terrain à un prix démesuré. Il faut malgré tout que votre terrain reste dans des proportions tout à fait raisonnables. ,

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Ensuite, deuxième étape du projet de construction d’une résidence principale, d’une construction d’une maison, c’est d’obtenir le permis de construire. Pour ça, vous allez devoir déposer un permis de construire en mairie afin de vérifier que le projet que vous allez lancer respecte les règles de l’urbanisme en vigueur. Autrement dit, que le projet que vous allez lancer soit conforme au certificat d’urbanisme. Cette acceptation, vous allez la recevoir par courrier recommandé avec avis de réception et en l’absence de courrier recommandé avec avis de réception que vous auriez reçu au bout de deux mois, vous pouvez partir du principe que votre projet sera accepté. ,

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Troisième étape pour construire votre maison, vous allez peut-être avoir recours à un architecte. Le recours à un architecte est obligatoire à partir du moment où la surface au plancher de votre maison ou de votre future maison dépassera 150 m². En dessous de cette limite, vous avez la possibilité de faire seul les plans de votre maison si c’est quelque chose que vous avez envie de faire vous-même. ,

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Quatrième étape, bien entendu, cette maison, vous n’allez pas la construire vous-même. Vous allez devoir faire appel quoi que, mais en tout cas dans la majeure partie des cas, vous allez devoir faire appel à un constructeur. Et là, n’hésitez pas à faire fonctionner le bouche-à-oreille. Forcément, il y a quelqu’un dans votre entourage qui a déjà construit une maison. N’hésitez pas à consulter les membres de votre famille. N’hésitez pas à consulter les amis. Faites-vous une idée des produits finis donc, n’hésitez pas à aller visiter les maisons. Puis, bien entendu, demandez plusieurs devis. ,

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Une fois que vous avez une accroche avec un constructeur qui vous paraît intéressant, n’hésitez pas non plus à lui demander d’aller visiter des chantiers qu’il a déjà réalisés. Que ces chantiers soient d’ailleurs en cours de construction ou que ce soit des chantiers finis, ça vous donnera un aperçu de ce que ce constructeur est capable de faire, mais surtout également de la qualité des finitions. Parce que là, pour le coup, vous pourrez également discuter avec les personnes qui sont passées par ce constructeur et ça vous permettra d’avoir un son de cloche, mais plutôt du côté client. On vous dira si les délais sont tenus, si les finitions sont au rendez-vous... ,

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Une fois que vous aurez choisi le constructeur, vous avez deux solutions. Soit signé un contrat de construction de maison individuelle, ce qu’on appelle également CCMI avec fourniture des plans, auquel cas le constructeur fournit les plans et se charge de la construction. Soit signé un CCMI, je rappelle le contrat de construction de maison individuelle sans fourniture des plans, c’est-à-dire que vous allez faire les plans vous-même ou vous allez les confier à un architecte et le constructeur ne se chargera que de la construction de la maison sur la base des plans qui lui auront été fournis. ,

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Faites très attention parce que le contrat que vous allez signer avec le constructeur doit obligatoirement comporter un certain nombre d’éléments de manière à ce que vous soyez sécurisé et verrouillé de tous les côtés. Ce contrat doit donc mentionner la désignation du terrain, l’assurance dommage/ouvrage, la garantie décennale, les garanties de livraison, les garanties de remboursement en cas de problème(s), les raccordements aux divers réseaux, les équipements intérieurs et extérieurs, le prix évidemment, le calendrier de paiement, le permis de construire et également la date de fin de chantier. Voilà quelques éléments de base pour vous aider à bâtir votre résidence principale. Voilà quelques éléments de base pour vous aider à bâtir votre maison. ,

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Puis, bien entendu, quand on se lance dans ce genre de projet, ce sont des projets qui, grosso modo, vont durer entre un an et deux ans. C’est quand même de l’énergie. Mais il y a également, il ne faut pas oublier, quelques avantages à faire bâtir sa maison. Le premier est que vous allez réaliser une plus-value à l’achat. Je l’ai déjà évoqué en début de vidéo, vous allez réaliser plutôt une bonne affaire, mais vous pourrez également prétendre au prêt à taux zéro. Vous aurez également des garanties de parfait achèvement, des garanties biennales ou encore des garanties décennales. Vous aurez aussi, en fonction des communes, une exonération totale ou partielle de taxe foncière sur les deux ans qui suivent l’achèvement de la construction de votre maison. Vous aurez une isolation aux dernières normes et surtout, vous aurez une maison sur mesure. ,

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Avec Aude, ça fait plus d’un an et demi qu’on cherche une maison qu’on ne trouve pas. Il y a toujours quelque chose qui ne nous convient pas. On va donc partir sur un projet de construction. ,

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Voilà ce que j’avais envie de partager avec vous aujourd’hui. N’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires si vous avez fait construire votre maison ou si vous avez déjà acheté une maison déjà construite. Je vous remercie d’avoir suivi cette vidéo. J’espère qu’elle vous a plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker. N’hésitez pas non plus à la partager. ,

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Puis, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et les stratégies de location à haut rendement, sachez que je vous offre un package de bienvenue que vous pouvez télécharger en regardant dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur des petites fiches qui apparaissent en haut à droite. Ce package de bienvenue comprend deux ebooks : « convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée », ainsi qu’une formation de plus de 2 heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Où investir ? Comment trouver de bonnes affaires ? Comment les faire financer et quelles stratégies de location adopter pour être certain de pouvoir louer en toute sérénité ? ,

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Puis, je vous invite également à me rejoindre sur les réseaux sociaux, sur Facebook, sur Instagram. Je partage sur les réseaux les coulisses de tout ce que je fais au quotidien. N’hésitez pas à vous abonner, vous serez les bienvenus. ,

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Je crois que j’ai fait le tour de tout ce que j’avais à vous dire aujourd’hui sur la construction de la maison. Je vous remercie de m’avoir suivie jusqu’ici. Puis, comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt.  ,

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Ciao ! ,

Vous avez un projet immobilier ?
Vous devez alors obligatoirement passer par la case financement.

Mais vous ne devez pas présenter votre projet n'importe comment.
Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devez présenter un projet "bien ficelé" à la banque.

Découvrez dans cette vidéo comment monter un dossier de financement professionnel et qui fera toute la différence auprès de votre banquier.

Transcription

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Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va parler financement et en particulier, on va aborder les sept points clés que vous devez absolument respecter pour monter un dossier bancaire béton en vue d’obtenir le financement de votre projet immobilier. ,

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Alors, avant qu’on voie tout ça dans le détail, si vous êtes ici pour la première fois sur cette chaîne YouTube, laissez-moi tout simplement vous souhaiter la bienvenue. N’hésitez pas à vous abonner en activant la cloche pour être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Ici, on est en famille, on discute immobilier et des stratégies et des moyens que vous avez à votre disposition pour vous construire un patrimoine immobilier grâce auquel vous allez pouvoir vous dégager des compléments de revenus. ,

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Alors, venons-en au sujet du jour, les sept points clés pour monter un dossier bancaire béton pour convaincre son banquier de financer. Alors, lorsqu’on va défendre un projet immobilier, on prend des rendez-vous bancaires, on va rencontrer son banquier. Évidemment, ce rendez-vous, c’est quelque chose qui se prépare. On ne pousse pas forcément la porte de la banque en disant : bonjour monsieur le banquier ou bonjour madame la banquière. Il me faudrait 100000 euros. Il me faudrait 200000 euros. Il me faudrait 300000 euros. Non, ça ne fonctionne absolument pas comme ça. En tout cas, vous pouvez essayer. Il y a peu de chances que vous réussissez à décrocher un financement comme ça. Un rendez-vous bancaire, ça se prépare. Il faut donc monter un dossier que j’appelle également business plan. ,

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Le point zéro de la préparation de ce rendez-vous bancaire, ça peut paraître bête de le dire, mais je tiens quand même à le signaler. La banque, ça reste quand même un milieu feutré. N’hésitez pas à bien vous revêtir au moment d’aller faire votre rendez-vous bancaire. Je ne vous dis pas de mettre un costume pour les hommes, je ne dis pas de mettre un tailleur pour les femmes, mais ayez quand même une tenue vestimentaire propre qui permette d’avoir l’écoute de votre conseiller bancaire. ,

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Venons-en maintenant au premier point. Ça va être quelque chose de simple, une tenue de comptes irréprochable. Tout simplement parce que quand vous allez défendre un projet immobilier, le banquier, qu’est-ce qu’il va faire ? Il va analyser les trois derniers mois de vos relevés bancaires. Donc, s’il vous plaît, sur ces trois derniers mois, pas de découvert, pas d’Agios et affichez une capacité d’épargne mensuelle en fonction de ce que vous gagnez, en fonction de vos possibilités. Ça peut être 50 euros 100 euros, 200 euros, 500 euros, 1000 euros, ce que vous voulez. Mais afficher cette capacité d’épargne mensuelle, ça va rassurer le banquier. Petit conseil, n’attendez pas la fin du mois pour virer ce petit bout d’épargne de votre compte courant vers votre compte d’épargne. Faites-le dès que votre salaire tombe. ,

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Deuxième chose à faire apparaître dans votre dossier bancaire, c’est une présentation synthétique de qui vous êtes. Parce que peut-être que votre banquier ne vous connaît pas, il ne vous a jamais rencontré et peut-être que vous allez démarcher d’autres banques, donc autres que la vôtre et ces autres banques ne savent pas qui vous êtes. N’hésitez pas à rappeler qui vous êtes nom, prénom, adresse email, numéro de téléphone de façon à se faire recontacter très facilement. Puis, si vous avez déjà investi dans l’immobilier, indiquez sous quelle forme : du LMNP, du LMP, de la SCI, de la SAS, de la SARL. Bref, une vision synthétique de qui vous êtes et bien entendu de tout ce que vous faites dans la vie également. ,

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Troisième point clé à faire apparaître dans votre dossier bancaire béton, ça va être la présentation du projet immobilier que vous venez défendre. Qu’est-ce que ça va être les informations qu’il va falloir faire apparaître dans cette partie ? C’est l’adresse du logement, mais également les atouts du bien immobilier que vous achetez. ,

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Qu’est-ce qu’on va entendre par les atouts ? C’est l’emplacement. Vous le savez, en immobilier, l’emplacement, c’est quelque chose de primordial. La proximité des commerces, ça peut être également un atout, la proximité des écoles, la proximité des transports en commun. Affichez aussi en le prouvant, bien entendu, le fait que vous achetez en dessous du prix du marché. Puis, n’hésitez pas à mettre une photo du plan de l’endroit où se situe le bien que vous voulez acheter, voire même une façade de l’immeuble dans lequel vous souhaitez acheter un appartement. ,

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Quatrième point de votre dossier bancaire béton, détaillez au centime près le besoin de financement. Vous devez faire apparaître tous les frais liés à votre investissement immobilier. Le premier frais, ça va être le bien immobilier. Il y a également les frais d’agence, les frais de notaire, les travaux et les frais de garantie bancaire et éventuellement les frais de courtage. Au besoin, indiquez l’apport que vous allez mettre. ,

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Ce besoin de financement, quand je vous dis que vous devez le montrer au centime d’euro près, je ne suis pas en train de rigoler, tout simplement parce qu’à partir du moment où vous avez besoin d’engager des travaux sur ce bien immobilier, vous allez faire faire des devis à des artisans. Ces devis, vous allez devoir les annexer au dossier bancaire que vous allez laisser à votre banquier. Les artisans lorsqu’ils vont vous faire des devis, c’est simple, tout va être détaillé et surtout, il y aura le montant global des travaux au centime d’euro près. ,

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Donc, à partir du moment où vous connaissez le prix du bien immobilier, vous avez calculé les frais notaires, vous avez les frais d’agence, vous avez le montant précis des travaux, vous connaissez le montant de la garantie bancaire et éventuellement votre apport, vous êtes en capacité d’expliquer à la personne que vous avez en face quel va être votre besoin de financement à l’euro près. ,

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Une fois que vous connaissez le montant global du besoin de financement, en fonction des taux en vigueur et de la durée de crédit que vous souhaitez, vous êtes capable de déterminer quel va être le montant de votre mensualité de crédit. Vous voyez, tout se calcule à l’avance. ,

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Cinquième point clé lorsque vous allez défendre un projet en banque, vous devez démontrer la pertinence de l’opération. On a vu tout à l’heure qu’il était indispensable de montrer les atouts du bien immobilier. Maintenant, on va parler chiffres aux banquiers et c’est quelque chose qui l’intéresse. Vous allez démontrer que vous avez fait une étude de marché et que vous savez combien ce bien immobilier va se louer. ,

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Attention, j’insiste en location normale, le banquier, c’est quelqu’un de frileux. Ne lui parlez pas de colocation. Ne lui parlez pas de location courte durée. Tout est basé sur la location normale. En face du loyer, on va avoir des charges. Qu’est-ce qu’il va y avoir comme charge ? La principale charge, ça va être le montant du crédit immobilier mensuel. Et, c’est une donnée qu’on connaît puisqu’on connaît le montant global emprunté. C’est ce qu’on a vu tout à l’heure. On connaît la durée de prêt et on connait le taux d’intérêt. Donc, la mensualité de crédit, elle est connue. ,

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Il va également y avoir en charge la taxe foncière et les charges de copropriété, les assurances. Il n’y a donc aucune inconnue. Grâce à ça, vous êtes capable d’afficher à votre banquier la rentabilité cible, le cash-flow cible et la pertinence de l’opération. Parce que si vous avez fait les choses correctement et je suis certain que vous aurez fait les choses correctement, vous allez pouvoir a minima autofinancer votre bien immobilier, voire même aller au-delà. ,

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Puis toujours, qu’est-ce que vous pouvez afficher à votre banquier si vous avez déjà investi dans l’immobilier, que vous avez un patrimoine ? Montrez-lui, chiffres à l’appui, une projection de tout ce que va vous ramener votre futur patrimoine immobilier, donc le patrimoine que vous avez déjà, plus celui que vous souhaitez venir faire financer en lui mettant par exemple, une projection sur 5 ans de votre chiffre d’affaires et de votre cash-flow. ,

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Sixième point clé quand vous allez aller défendre votre projet immobilier pour avoir un dossier bancaire béton, aidez le banquier à se projeter. Vous savez, le banquier, il a le droit de vie ou de mort sur votre projet immobilier. Pour autant, il n’est pas forcément investisseur immobilier, donc il faut le prendre par la main. D’où l’objectif de monter un dossier bancaire béton et aidez-le à se projeter. Il faut afficher un certain professionnalisme et vous devez le convaincre que vous maîtrisez votre sujet. Donc, si vous avez déjà investi dans l’immobilier, montrez-lui des photos avant et après travaux de tout ce que vous avez déjà réalisé. ,

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Si vous faites de la location courte durée et que vous ne pouvez pas le cacher tout simplement parce que votre banquier, il va éplucher vos relevés de compte, n’hésitez pas à afficher dans votre dossier bancaire, dans votre business plan des commentaires laissés par vos voyageurs ainsi que les notes que vous avez de vos biens immobiliers que vous exploitez en location courte durée. Donc les notes, c’est-à-dire le nombre d’étoiles sur Airbnb, par exemple, si vous êtes à 4,5, 4,7, 4,8, mais également votre moyenne globale sur Booking par exemple. ,

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Puis sur le projet à financer, mettez-lui les photos du bien immobilier tel qu’il est là au moment où vous avez fait votre proposition d’achat. Puis, si vous avez déjà commencé à travailler avec un architecte d’intérieur ou si vous êtes à l’aise vous-même pour faire des plans 3D de vos futurs biens immobiliers, mettez-lui une projection en plans 3D de ce que sera le bien immobilier que vous souhaitez acheter. ,

Puis, septième et dernier point et c’est super important également de votre dossier bancaire béton, vous devez être professionnel jusqu’au bout. Ça veut dire que vous devez fournir toutes les pièces nécessaires à l’étude de votre dossier : les relevés de compte, les fiches de paie si vous êtes salarié ou les derniers bilans si vous êtes chef d’entreprise, le bilan de votre activité de loueur meublé non professionnel ou de votre activité de loueur meublé professionnel ou de votre société si vous faites de l’investissement immobilier en société, les derniers avis d’imposition, un justificatif de domicile, les justificatifs d’épargne, l’avis de valeur locative de l’appartement que vous souhaitez acheter, mais après travaux et l’avis de valeur de l’appartement que vous souhaitez acheter après travaux. Attention, on va bien distinguer l’avis de valeur locative, c’est-à-dire combien ce bien immobilier pourra se louer une fois que les travaux seront finis et l’avis de valeur simple, c’est-à-dire combien vaudra cet appartement une fois que les travaux seront terminés. ,

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Pourquoi vous devez faire un dossier bancaire béton ? Tout simplement pour que le banquier n’ait aucune question à se poser. Vous devez lui amener tous les éléments sur la table. Il ne doit avoir aucune question à se poser. Vous devez afficher un professionnalisme de bout en bout. Bien entendu, ce dossier bancaire béton, je vous invite à lui laisser également sous format papier. Si c’est quelque chose qui vous intéresse, personnellement, je vais systématiquement en banque avec un business plan, donc un dossier bancaire d’une quarantaine de pages qui me permet à chaque fois de convaincre mon banquier. Si ce document vous intéresse ou si ce modèle de document vous intéresse, vous regardez dans la description juste en dessous de ce niveau. C’est mon programme qui s’appelle formation « Convaincre la banque ». ,

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J’espère que cette vidéo vous aura été utile. Vous devez absolument préparer un dossier bancaire béton pour aller chercher votre financement. Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager. Je vous invite également à me suivre sur les réseaux sociaux, sur Facebook, sur Instagram. Je partage avec vous, sur les réseaux, les coulisses de tout ce que je fais au quotidien. Je vous amène avec moi en visite, je vous amène avec moi sur mes chantiers de rénovation et je vous interroge également sur la préparation des vidéos. Quels sont les sujets vidéo que vous souhaiteriez que j’aborde également sur la chaîne YouTube ? Donc, n’hésitez pas à vous abonner, vous êtes les bienvenus. ,

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Puis, si vous êtes ici pour la première fois ou si vous n’avez pas encore téléchargé mon package de bienvenue, n’hésitez pas à le faire, deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée » ainsi qu’une formation de plus de 2 heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Quel type de bien acheter ? Comment obtenir son financement ? Quelle stratégie de location mettre en œuvre pour pouvoir louer cher tout en évitant les loyers impayés ? Ce package de bienvenue, vous y accédez en regardant dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de votre écran. ,

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J’ai fait le tour de tout ce que j’avais à vous dire sur les sept points clés que vous devez absolument mettre en œuvre pour monter un dossier bancaire béton. On va donc se quitter ici pour aujourd’hui. Puis, comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt.  ,

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Ciao ! ,

Par quoi faut-il commencer dans l'immobilier ?
Sa résidence principale ou un investissement locatif ?

Je vous propose de découvrir cela dans cette vidéo.

Transcription

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Est-ce que pour un premier achat immobilier, il vaut mieux acheter sa résidence principale ou un investissement locatif ? C’est la question à laquelle on va répondre aujourd’hui dans cette vidéo. ,

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Bonjour à tous. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va répondre à cette question, est-ce qu’il vaut mieux acheter en priorité sa résidence principale ou un investissement locatif ? ,

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Alors, avant qu’on voie tout ça ensemble, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, n’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche pour être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Ici, on parle immobilier, ici on est en famille et vous allez voir qu’on parle des différentes stratégies que vous avez à votre disposition pour vous créer un patrimoine immobilier grâce auquel vous pourrez vous générer des compléments de revenus. ,

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Venons-en au sujet du jour. Est-ce que pour un premier investissement immobilier, il vaut mieux acheter sa résidence principale ou un investissement locatif ? La question est intéressante parce qu’il y a forcément un banquier qui vous a au moins dit un jour : « on ne vous financera pas un investissement locatif tant que vous n’aurez pas acheté votre résidence principale ». Est-ce qu’il faut s’arrêter à ce conseil ? D’autant plus que souvent, les banquiers ne sont pas des investisseurs immobiliers. On en revient donc au débat. Est-ce que la résidence principale est un actif ? Ou est-ce que la résidence principale est un passif ? ,

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On va voir deux scénarios dans cette vidéo. Premier scénario, vous êtes en location, c’est-à-dire que vous êtes locataire de votre résidence principale. Vous habitez dans un appartement ou une maison que vous adorez. Ou vous habitez dans un appartement ou une maison que vous ne pourriez peut-être pas vous offrir à l’achat donc, vous n’avez pas forcément envie de déménager. Dans ce cas-là, si vous souhaitez investir dans l’immobilier, la seule option qui s’offre à vous, c’est l’investissement locatif. ,

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La conséquence de tout ça, si vous achetez votre investissement locatif et que vous l’achetez bien, je rappelle que quand vous investissez dans l’immobilier, vous devez faire une plus-value à l’achat et vous devez uniquement acheter des investissements immobiliers rentables qui vous dégagent du cash-flow, c’est que vous allez avoir un investissement immobilier qui va vous ramener du cash-flow tous les mois, c’est-à-dire des compléments de revenus. Vous allez pouvoir continuer à résider, à habiter dans un appartement ou une maison qui vous plaît où le loyer est peut-être sous-évalué en tout cas, qui correspond à vos revenus issus de votre activité professionnelle. Donc, vous allez être gagnant sur les deux tableaux. ,

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Pourquoi ? Parce que vous aurez un reste à vivre plus important, loyer sous-évalué, plus complément de revenus grâce au cash-flow et en plus, vous commencerez à vous constituer un patrimoine immobilier avec le premier investissement que vous aurez réalisé. Ça va être très facile de l’expliquer à la banque, surtout si vous amenez tout ça avec des chiffres. Rappelez-vous que la banque, elle aime les chiffres, donc il faut expliquer tout ça à la banque, tout simplement avec vos loyers d’un côté, vos dépenses de l’autre et ça passera très bien. ,

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Puis, malgré tout, il peut arriver que le banquier ou la personne que vous allez en face soit têtu et ne veuille quand même pas financer un investissement locatif tant que vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale. Là, qu’est-ce que vous pouvez faire ? Vous pouvez tout simplement dire que vous allez acheter un bien immobilier pour y faire votre résidence principale, même si ce n’est pas vrai. Après tout, personne n’ira vérifier derrière. ,

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Attention, attention toutefois, il faut que le type de logement que vous allez acheter pour faire de l’investissement locatif corresponde à ce dont vous avez besoin. Si vous achetez un studio et que vous êtes en couple avec deux ou trois enfants, on comprendra très bien que ce ne sera pas pour élire votre résidence principale. Mais surtout, retenez également que ce n’est pas parce qu’une banque vous dit non qu’une autre banque ne vous dira pas oui. Donc, n’hésitez pas à aller consulter plusieurs banques pour faire aboutir vos projets immobiliers. Donc, c’était le scénario un, vous êtes locataire de votre résidence principale. ,

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Maintenant, il y a peut-être un deuxième scénario. Vous êtes propriétaire de votre résidence principale, appartement ou maison. C’est quelque chose qui se défend parce qu’au bout de 20 ans, votre logement sera payé. Vous n’aurez donc plus aucuns frais de logement. En plus, si vous avez l’intention de déménager, vous pourrez mettre en vente ce bien immobilier et vous ne serez pas imposé sur la plus-value. ,

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La seule condition à respecter, je vous le dis sur cette chaîne tout au long de mes vidéos, est que vous devez acheter votre résidence principale en dessous du prix du marché de façon à réaliser une plus-value dès l’achat. Donc, surtout, ne mettez pas toute votre capacité d’emprunt sur votre résidence principale. Pourquoi ? Tout simplement parce que ça vous permettra de vivre sans avoir constamment un couteau sous la gorge. Puis, ça vous permettra de réaliser d’autres investissements immobiliers derrière. ,

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En tout cas, retenez que l’achat d’une résidence principale, ce n’est pas forcément quelque chose qui empêche de faire de l’investissement locatif derrière. Bien entendu, il ne faut pas attendre que la résidence principale soit intégralement payée pour acheter de l’immobilier locatif. Ce n’est même pas parce que vous avez un haut taux d’endettement grâce à votre résidence principale qu’il est impossible de faire de l’investissement locatif derrière. ,

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Je vais prendre le cas de l’un de mes clients qui a acheté sa résidence principale avec sa femme Marie-Ève. Tous les deux étaient endettés à 32 % avec leur résidence principale. Malgré tout, ils ont pu passer quatre investissements locatifs derrière et la banque est prête à les suivre sur un cinquième. Encore une fois, c’est toujours du cas par cas. ,

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Quelle est la conclusion qu’on peut retenir de tout ça ? C’est qu’il n’y a pas de mauvaise ou de bonne solution. Libre à vous de commencer par votre résidence principale et ensuite de faire de l’investissement locatif. Ou libre à vous de commencer par l’investissement locatif et d’acheter ensuite votre résidence principale. L’un n’empêchera pas l’autre de fonctionner. L’essentiel est que vous puissiez avancer dans la réalisation de vos projets immobiliers. Bien entendu, vous l’aurez compris, il ne faut acheter que des bonnes affaires, des biens que vous allez acheter en dessous du prix du marché que vous allez pouvoir revendre immédiatement de façon à avoir de l’immobilier liquide. Je ne le dirai jamais assez, la plus-value se fait à l’achat et pas à la revente. ,

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J’espère que cette vidéo vous aura plu. N’hésitez pas à mettre un gros like si c’est le cas. N’hésitez pas à me mettre également dans les commentaires, si vous avez d’abord acheté un investissement locatif ou si vous avez d’abord acheté votre résidence principale. N’hésitez pas non plus à me suivre sur les réseaux sociaux, sur Instagram, sur Facebook. Je partage avec vous, sur les réseaux, les coulisses de tout ce que je fais au quotidien. Abonnez-vous. Vous êtes les bienvenus. ,

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Puis, si vous êtes ici pour la première fois, je vous offre un package de bienvenue, deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location de courte durée », ainsi qu’une formation de plus de 2 heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Accédez à ce package de bienvenue en regardant les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de votre écran ou sinon regardez tout simplement dans la description juste en dessous de cette vidéo. ,

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Je crois que j’ai fait le tour de tout ce que j’avais à vous dire sur le premier achat immobilier, que ce soit investissement locatif ou encore résidence principale. Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Puis, comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt.  ,

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Ciao ! ,

Pour éviter l’imposition et maximiser la plus-value immobilière, il existe plusieurs options.
Majorer le prix de vente de votre bien sera sans doute la plus simple.

Vous pouvez également décider de profiter des nombreuses exonérations et des différents abattements sur la plus-value immobilière prévus par la législation.

Dans cette vidéo, je vous explique tout.

Transcription

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Comment faire pour éviter l’impôt sur la plus-value immobilière ? C’est ce qu’on va voir dans cette vidéo.  ,

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Bonjour à tous. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va essayer de voir comment contourner l’imposition sur la plus-value de vos investissements immobiliers. ,

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Alors, avant qu’on voie ça dans le détail, si ce n’est pas encore fait, n’hésitez pas à vous abonner à la chaîne YouTube en activant la petite cloche pour être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Ici, vous savez, on est en famille et on parle des stratégies d’investissement immobilier qui vont vous permettre de vous constituer un patrimoine tout en vous créant des compléments de revenus grâce à l’immobilier. ,

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Venons-en au sujet du jour comment faire pour éviter l’imposition sur la plus-value quand on investit dans l’immobilier ? En fait, il y a plusieurs possibilités. La première de ces possibilités, c’est la vente de votre résidence principale. En France, on a cette chance. C’est une niche fiscale. Il n’y a aucune imposition sur la plus-value lorsqu’on vend sa résidence principale. En France, il n’y a pas de règle. En fait, une résidence principale, c’est l’endroit où vous vivez. Mais pour éviter l’imposition sur la plus-value, il n’y a pas besoin d’y habiter un an, deux ans, trois ans. Ça peut être un mois, trois mois, un an. Mais au besoin, il faudra justifier auprès de l’administration fiscale que vous êtes vraiment en train de vendre votre résidence principale et qu’il ne s’agit pas d’un achat/revente déguisé. Et au besoin, l’administration fiscale n’hésitera pas à vous demander des factures d’eau, des factures d’électricité, des factures d’abonnement Internet pour que vous puissiez prouver que vous êtes vraiment en train de vendre votre résidence principale. ,

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Alors, bien entendu, vous allez pouvoir faire des achats/reventes de type résidence principale à la chaîne les unes à la suite des autres, mais au bout d’un moment, attention, parce qu’on pourrait venir frapper à votre porte en vous requalifiant de marchands de biens. Encore une fois, prenez garde. Parce que si l’administration fiscale vous surprend en train de maquiller des achats/reventes, ça pourrait vous coûter très cher, donc faites très attention lorsque vous vous lancez dans ces stratégies-là. En tout cas, ce qu’il faut retenir, c’est que sur la vente d’une résidence principale, il n’y a aucune imposition sur la plus-value. ,

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Venons-en à la deuxième manière de réaliser une plus-value immobilière sans imposition. Ça va concerner la vente d’un investissement locatif ou d’une résidence secondaire. Quand on vend un bien immobilier de type investissement locatif ou résidence secondaire, il y a deux impôts. Il y a un premier impôt qu’on appelle impôt fiscal, qui correspond à un forfait de 19 % avec abattement progressif en fonction de la durée de détention du bien. Puis, il y a un second impôt. Ce second impôt, c’est l’impôt social qui correspond aux prélèvements sociaux, donc 17.2 % à l’heure où je tourne cette vidéo avec abattement progressif, là aussi en fonction de la durée de détention du bien. Plus la durée de détention du bien sera importante, donc moins l’imposition sur la plus-value sera importante. ,

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Ce qu’il faut savoir, c’est que la partie impôt fiscale s’éteint au bout de 22 ans et la partie impôt social s’éteint au bout de 30 ans. Il faudra donc attendre plus de 30 ans pour être totalement exonéré d’imposition sur la plus-value dans le cas d’un investissement locatif ou d’une résidence secondaire. Puis pour la vente avant 30 ans, parce que ça peut arriver, c’est très rare qu’on garde un bien immobilier plus de 30 ans, rapprochez-vous de votre expert-comptable ou de votre notaire pour essayer d’anticiper le montant de l’imposition sur la plus-value. ,

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Troisième possibilité d’éviter l’imposition sur la plus-value, ça va concerner les ventes immobilières inférieures à 15000 euros. Pour toutes ventes immobilières inférieures à 15000 euros, il faut le savoir, il n’y aura aucune imposition sur la plus-value. Alors bien entendu, ça concerne très peu de biens immobiliers, mais ça va concerner les places de parking ou encore les garages boxés. C’est quelque chose qu’il est quand même intéressant de savoir. ,

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Quatrième possibilité d’éviter l’imposition sur la plus-value immobilière, ça va concerner la vente d’un investissement locatif, mais uniquement sous certaines conditions. La première condition, c’est que vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale durant les quatre dernières années. Puis, la deuxième condition, c’est que l’argent issu de la vente de votre investissement immobilier locatif, vous allez devoir le réinvestir dans sa totalité dans l’achat de votre résidence principale. Pour ça, vous avez un délai de 24 mois. Puis, si vous ne réutilisez pas la totalité de la vente de votre investissement locatif dans l’achat de votre résidence principale, la seule partie qui sera imposée sur la plus-value, c’est celle qui ne sera pas utilisée pour l’achat de votre nouvelle résidence principale. Ça, c’est quand même quelque chose qui est bon à savoir. ,

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Retenez que vous avez la possibilité de vendre un investissement locatif sans être imposé sur la plus-value si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale durant les quatre dernières années et si vous réinvestissez tout l’argent issu de la vente dans les 24 mois pour l’achat de votre résidence principale. ,

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Cinquième moyen d’éviter la plus-value immobilière lorsqu’on vend un bien immobilier, ça va concerner encore l’investissement immobilier locatif et en particulier si vous avez le statut de loueur meublé professionnel, c’est-à-dire le statut de LMP. Avec le statut de loueur meublé professionnel, on peut éviter l’imposition sur la plus-value si on réunit deux conditions. La première c’est d’être loueur meublé professionnel depuis plus de 5 ans et la deuxième c’est de faire moins de 90000 euros de chiffre d’affaires. ,

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C’était important de préciser ça parce que le statut de loueur meublé professionnel est souvent décrié comme moins avantageux que le statut de loueur en meublé non professionnel. Pour autant, vous voyez que si vous êtes loueur meublé professionnel depuis plus de 5 ans et que vous faites moins de 90000 euros de chiffre d’affaires, vous ne serez pas imposé sur la plus-value. Alors que si vous aviez été loueur meublé non professionnel, vous auriez dû attendre 30 ans pour être exonéré totalement de l’imposition sur la plus-value de votre bien immobilier. ,

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Voilà donc cinq possibilités d’éviter l’imposition sur la plus-value quand on fait de l’investissement immobilier. Bien entendu, il va falloir jouer avec tout ça. Mais ça me semblait important de partager tout ça avec vous aujourd’hui. ,

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J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à me mettre un like en dessous pour soutenir tout le travail fourni sur cette chaîne au quotidien. Je vous rappelle que vous avez aussi la possibilité de me suivre sur les réseaux sociaux, sur Instagram, sur Facebook si vous souhaitez suivre les coulisses de tout ce que je fais au quotidien. Je vous partage la préparation des vidéos. Je vous amène avec moi en visite. Je vous emmène avec moi sur des chantiers de rénovation. N’hésitez pas à vous abonner, vous serez les bienvenus. ,

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Puis si vous êtes ici pour la première fois, que vous n’avez pas encore téléchargé mon package de bienvenue, n’hésitez pas à regarder les petites fiches en haut à droite ou la description juste en dessous de cette vidéo. Vous y trouverez deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée » ainsi qu’une formation de plus de 2 heures 30 dans laquelle je vous délivre les bonnes pratiques de l’investissement immobilier de manière à ce que vous puissiez trouver des bonnes affaires, les faire financer et booster vos revenus locatifs grâce à des stratégies de location peu risquées. ,

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Je crois que j’ai à peu près tout dit sur le sujet de la plus-value immobilière, en particulier comment faire pour éviter l’imposition sur cette plus-value. Je vous remercie de m’avoir suivie jusqu’ici et on se retrouve très prochainement pour une vidéo. Je vous dis à très bientôt.  ,

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Ciao ! ,

Achat-Revente ou Investissement Locatif : comment choisir ?
Le choix de l’une ou l’autre des stratégies d’investissement va dépendre de votre objectif : vous créer une rente, ou générer un capital rapidement ?

En effet, une opération d’Achat-Revente va vous permettre d’encaisser une plus-value importante, et donc de partir sur de nouveaux projets.

À l’inverse, un Investissement Locatif va vous apporter un revenu mensuel (le loyer), et vous enrichira sur le long terme.

Il y a des personnes qui ne jurent que par l’une ou l’autre de ces deux stratégies.

Je vous propose donc de voir en détails dans cette vidéo les différences pour bien choisir entre l’Achat-Revente ou l’Investissement Locatif.

Transcription

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Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va répondre à cette question. Vaut-il mieux faire de l’investissement locatif ? Ou vaut-il mieux faire de l’achat-revente ?  ,

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Alors, avant qu’on voie tout ça dans le détail, si vous êtes ici pour la première fois sur cette chaîne YouTube, laissez-moi tout simplement vous souhaiter la bienvenue. N’hésitez pas à vous abonner à la chaîne en activant la petite cloche pour être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Vous savez, ici, on est en famille, on discute immobilier et des moyens que vous avez à votre disposition pour vous constituer un patrimoine immobilier grâce auquel vous allez en plus pouvoir vous dégager des compléments de revenus. ,

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Venons-en à la question du jour, est-ce qu’il vaut mieux faire de l’investissement locatif ou plutôt de l’achat-revente ? La question, en fait, est bonne. Parce que ça se résume finalement à cette question : est-ce qu’il vaut mieux prendre un petit peu tous les mois de manière indéterminée ? Ou alors, est-ce qu’il vaut mieux prendre un gros paquet d’argent immédiatement ? En fait, ce sont deux stratégies différentes et je vous propose qu’on démarre tout de suite par l’investissement locatif. ,

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Vous le savez certainement si vous êtes fidèle à cette chaîne YouTube et si c’est la première fois que vous visionnez une vidéo de cette chaîne, je vais le dire peut-être pour vous pour la première fois, mais la mille et unième fois pour toutes les personnes qui me connaissent, lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous devez faire votre plus-value à l’achat. C’est-à-dire que même si vous n’avez aucun objectif de revendre votre bien immobilier, le fait de savoir que le bien immobilier, vous l’avez acheté en dessous du prix du marché, ça constitue un filet de sécurité. Vous avez donc de l’immobilier liquide dont vous pouvez vous débarrasser à tout moment si vous rencontrez des problèmes financiers. Donc, retenez que votre plus-value, vous devez la faire à l’achat. ,

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Maintenant, on est dans la catégorie investissement locatif. Donc l’objectif d’un investissement locatif, c’est de gagner de l’argent tous les mois, d’être a minima à l’autofinancement, c’est-à-dire que votre loyer va couvrir toutes vos charges et pas uniquement le crédit immobilier. Mais vous devez même aller un petit peu plus loin puisque l’objectif d’un investissement immobilier, c’est de dégager aussi des compléments de revenus. ,

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Et là, il y a plusieurs possibilités. Soit vous faites de la location « traditionnelle » avec un locataire à l’année et là, il est possible de dégager un cash-flow de 50 à 100 euros par mois en fonction de la taille de votre projet immobilier. On ne va par exemple prendre pour la suite de cette vidéo 75 euros de cash-flow mensuel sur de la location classique. Maintenant, vous pouvez booster vos revenus locatifs avec les stratégies de location à haut rendement que j’adore, comme la location courte durée, type Airbnb ou encore la colocation. Avec un bien immobilier, selon ces stratégies de location à haut rendement, vous pouvez aller chercher jusqu’à 500 euros de cash-flow tous les mois. Alors, ça peut être un petit peu moins. Ça peut être un petit peu plus, mais la moyenne va être aux alentours de 500 euros. Ce cash-flow, donc 75 euros pour reprendre mon exemple en location traditionnelle ou 500 euros en haut rendement, c’est un cash-flow que vous allez toucher durant toute la durée de détention du bien. ,

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Ça donne quoi en termes de chiffres ? En termes de chiffres, ça donne en location classique, au bout de 2 ans, vous allez avoir 1 800 euros de cash-flow cumulé, plus le capital amorti. Au bout de 5 ans, 4 500 euros de cash-flow cumulé, plus le capital amorti. Au bout de 10 ans, 9 000 euros de cash-flow cumulé, plus le capital amorti. Maintenant, si on s’intéresse aux stratégies de location à haut rendement, type colocation ou encore location courte durée, au bout de 2 ans, vous allez avoir 12 000 euros de cash-flow cumulé, plus le capital amorti. Au bout de 5 ans, 30 000 euros plus le capital amorti. Au bout de 10 ans, 60 000 euros, ce n’est quand même pas rien, plus le capital amorti. ,

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Alors, les chiffres que je vous donne, c’est bien entendu des moyennes, mais vous pouvez les atteindre sans soucis avec des investissements immobiliers qui vont être entre 100 000 et 150 000 euros en fonction de la ville dans laquelle vous investissez. Ça peut même être des investissements à moins de 100 000 euros. Ce sont donc des compléments de revenus non négligeables lorsqu’on parle de 60 000 euros, par exemple au bout de 10 ans en location à haut rendement ou même 9 000 euros en location standard. Ce sont donc des revenus récurrents non négligeables. En plus du cash-flow, il faut quand même le rappeler, il y a le capital qui s’amortit de manière transparente. J’ai envie de dire puisque ça se fait sans effort et en fait, ce sont vos locataires qui vont rembourser vos emprunts immobiliers et vous offrir, j’ai même envie de vous dire, le cash-flow que vous allez récupérer. ,

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Venons-en maintenant plutôt à l’achat-revente qui est la seconde partie de cette vidéo. C’est la garantie d’un gros gain d’argent immédiat. Mais il faut bien calculer parce que si vous faites un investissement immobilier de type achat-revente à un million d’euros, par exemple pour gagner 20 000 euros à la sortie, ça ne vaudra pas le coup. À l’inverse, si vous faites un investissement immobilier de type achat-revente de 100 000 euros pour récupérer 20 000 euros à la sortie, on peut quand même dire que c’est un bon coup. ,

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Attention aussi lorsque vous allez vous positionner sur une stratégie d’achat-revente, attention à l’impôt sur la plus-value. J’ai déjà fait une vidéo à ce sujet. Il y a différentes manières d’éviter l’imposition sur la plus-value lorsque vous faites de l’achat-revente. Celui qu’on connaît le mieux, c’est la résidence principale. Il y a également le fait de revendre un bien locatif si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale durant les quatre dernières années et que vous avez l’intention de réutiliser tout l’argent de la vente dans les deux ans qui suivent la vente pour acheter votre résidence principale. Ce sont deux exemples qui vont vous permettre de ne pas être imposé sur la plus-value de la revente de votre bien immobilier. N’hésitez pas à aller voir les vidéos que j’ai déjà traitées concernant ce sujet. Faites bien attention à mettre l’effort nécessaire en face de la plus-value que vous souhaitez récupérer lorsque vous vous lancez dans l’achat-revente. ,

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Le conseil que je vous donne, c’est de faire de l’achat-revente si la plus-value nette après imposition correspond à 4 ou 5 ans de loyer. Quand vous rentrez dans ces chiffres-là, alors oui, l’achat-revente commence à être une stratégie intéressante. L’achat-revente va donc vous permettre de vous constituer une épargne rapidement, mais également d’être du coup plus crédible vis-à-vis de la banque pour financer l’opération d’après. ,

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Je voudrais vous parler d’une troisième partie dans cette vidéo, c’est le double effet kiss cool, c’est-à-dire faire du locatif à haut rendement avec un différé de prêt, idéalement un différé total, de manière à vous constituer une trésorerie importante. On va prendre un exemple. Vous vous achetez un appartement dans lequel vous allez faire de la location courte durée par exemple. Vous avez un différé total de 2 ans sur votre prêt. On va partir du principe qu’il y a 6 mois de travaux sur votre bien immobilier. Pendant ensuite les 18 mois restants, vous allez encaisser, par exemple, 1500 euros de loyer en location courte durée. Je vous laisse faire le calcul. Vous allez encaisser 1500 euros fois 18. Vous aurez bien entendu des charges : votre prestataire de service, votre taxe foncière, vos charges de copropriété, vos diverses assurances... Mais vous allez quand même récupérer une très grosse trésorerie. ,

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Le jour où le démarrage de votre crédit immobilier va se faire, ce sera peut-être juste à ce moment-là, le moment de vendre votre bien immobilier et de réaliser la plus-value. C’est pour ça que j’appelle ça le double effet kiss cool. Non seulement vous allez vous créer une grosse trésorerie parce que vous allez encaisser de gros loyers alors qu’il y aura aucune mensualité de crédit en face et ensuite vous allez pouvoir revendre votre bien immobilier pour encaisser une grosse plus-value. ,

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Puis, pour terminer cette vidéo, ce sera mon conseil. Attention, si vous faites de l’achat-revente à répétition, je vous conseille de monter une société de marchands de biens de façon à ne pas vous faire retoquer par l’administration fiscale. Puis, si vous êtes dans une logique de conservation de biens acquis, donc plutôt dans une logique de construction de patrimoine, vous avez la possibilité de faire un achat-revente de temps en temps. Ça vous permettra de récupérer de la trésorerie. Cette trésorerie, après, vous pouvez l’utiliser pour rembourser par anticipation, vous en servir d’apport pour de nouveaux projets immobiliers. Puis, l’achat-revente, vous pouvez également le faire à partir du moment où il faut arbitrer sur votre patrimoine immobilier. Parce qu’il arrive un moment où vous êtes peut-être bloqué pour enchaîner les investissements immobiliers parce que votre encours est trop important, votre taux d’endettement trop important. C’est peut-être également le moment de revendre un bien immobilier. ,

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Voilà ce que j’avais à vous dire à ce sujet dans cette vidéo. N’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires si vous êtes plutôt investissement locatif ou si vous êtes plutôt achat-revente. Puis, si vous avez déjà essayé le double effet kiss cool que je vous ai présenté, n’hésitez pas à me mettre dans les commentaires : j’ai déjà essayé le double effet kiss cool. ,

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Je vous remercie d’avoir suivi cette vidéo. Si elle vous a plu, bien entendu, n’hésitez pas à me mettre un gros like et à la partager. Je vous invite également à me suivre sur les réseaux sociaux, sur Facebook, sur Instagram. Je partage avec vous les coulisses de tout ce que je fais au quotidien. Abonnez-vous sur les réseaux, vous serez les bienvenus. ,

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Puis, si vous êtes ici pour la première fois, sachez que vous avez droit à un package de bienvenue qui comprend deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée » ainsi qu’une formation de plus de 2 heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Accédez à ce package de bienvenue en regardant les petites fiches qui apparaissent en haut à droite ou sinon en regardant la description juste en dessous de cette vidéo. ,

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Je vous remercie de m’avoir suivi jusqu’ici. On va se quitter et on se retrouve prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt.  ,

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Ciao ! ,

Achat-Revente ou Investissement Locatif : comment choisir ?
Le choix de l’une ou l’autre des stratégies d’investissement va dépendre de votre objectif : vous créer une rente, ou générer un capital rapidement ?

En effet, une opération d’Achat-Revente va vous permettre d’encaisser une plus-value importante, et donc de partir sur de nouveaux projets.

À l’inverse, un Investissement Locatif va vous apporter un revenu mensuel (le loyer), et vous enrichira sur le long terme.

Il y a des personnes qui ne jurent que par l’une ou l’autre de ces deux stratégies.

Je vous propose donc de voir en détails dans cette vidéo les différences pour bien choisir entre l’Achat-Revente ou l’Investissement Locatif.

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Je viens de terminer la rénovation d'un appartement destiné à la Location Courte Durée (airbnb).
Dans cette vidéo, je vous fais faire la visite de cet appartement et je vous donne tous les chiffres de la rénovation.

Transcription

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Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo concrète, une vidéo terrain. Je vous l’avais promis, j’ai rénové un petit T2 au centre-ville de Toulouse. Les travaux sont terminés et ce que je vous propose aujourd’hui dans cette vidéo, c’est tout simplement de vous faire ,la visite de cet appartement rénové et de vous expliquer ce que j’ai fait et de vous donner tous les chiffres de cette rénovation. ,

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Avant que je vous explique tout ça, si vous êtes ici pour la première fois sur cette chaîne YouTube, n’hésitez pas à vous abonner pour être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos en activant la petite cloche. ,

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Venons-en au sujet du jour. J’ai rénové cet appartement, il est situé en hyper centre-ville de Toulouse. Alors même si on est sur un axe très passant, vous allez voir un petit peu plus tard dans cette vidéo, je suis en rez-de-jardin et on a une magnifique vue sur cet appartement. On donne sur le jardin et on n’entend absolument pas le bruit des voitures. ,

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Là, je me trouve devant la porte d’entrée. Ce que je vous propose, c’est de vous montrer la cuisine. C’est un appartement que j’avais acheté en 2014 donc, je lui ai redonné un coup de neuf cette année. Par contre, je n’ai pas refait l’intégralité de cet appartement. ,

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Par exemple, la cuisine que vous voyez ici, c’est une cuisine Ixina. Je l’ai conservée. On a par contre changé la peinture du mur qui se trouve derrière moi. On a acheté une nouvelle machine à café, mais la machine à laver n’a pas bougé. On a changé le robinet. Puis, on a rajouté quelques éléments de décoration qui n’existaient pas sur la version précédente de cet appartement. D’ailleurs, en fin de vidéo, je vous montrerai des photos de l’appartement tel que je l’ai acheté en 2014 et tel qu’il a été après la première rénovation. ,

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On est sur une cuisine équipée en mode petit studio. Vous avez une plaque de feu, une plaque vitro-céramique. Vous avez une hotte. Ici, on a un four micro-onde encastré, avec ici tous les éléments de cuisine pour les personnes qui viendront dans cet appartement. On a bien entendu un frigo. ,

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Je me tourne maintenant sur l’espace séjour. On a une cuisine ouverte sur séjour. Ici, vous avez le coin TV. Puis ici, on a le coin canapé avec un canapé avec des coussins pour la décoration. Ici de quoi prendre un thé ou un café pour les personnes qui le souhaiteront. Ici, ce qu’on a travaillé avec l’architecte d’intérieur, c’était un vrai casse-tête sur cet appartement, c’est réussir à caser sur cette petite surface pas mal de rangement. ,

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On a trouvé ici une armoire (ça vient de chez Ikea si ça vous intéresse) avec des cintres. Là, vous avez les restes de peinture des artisans, il faudra que j’évacue tout ça. On a également trouvé une commode ici. Si ça vous intéresse, la commode, elle vient du bon coin. Puis ici, il y a des étagères, toujours avec des éléments de décoration, une plante décorative et une lampe sur pied. On est vraiment dans des tons neutres qui vont plaire à un maximum de personnes. C’est l’objectif de cette rénovation, avoir un appartement qui plaît à un maximum de personnes. ,

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Je continue la visite de ce petit séjour parce que juste derrière la cuisine, à côté du séjour, vous avez un espace bureau sur lequel les gens, les voyageurs pourront travailler, faire de l’ordinateur, lire un livre, bref tout ce qui leur plaira puisqu’on est sur un appartement, j’ai oublié de vous dire, qui est destiné à la location courte durée. ,

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Ce que je vous propose maintenant, c’est qu’on aille faire un tour dans la deuxième pièce de cet appartement. On va aller sur la chambre. Alors juste pour l’anecdote, ce que j’ai également fait sur cet appartement, j’ai souhaité donner un côté un petit peu plus chic en changeant les poignées des portes. J’ai mis des poignées de porte noire. Si ça vous intéresse, ça vient de chez Leroy Merlin. ,

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On va rentrer dans la chambre. On a un vrai lit en 140x190. Par rapport à la version précédente de cet appartement, on est venu mettre une tête de lit et des lampes de chevet. Alors, si ça vous intéresse la tête de lit parce que vous avez été nombreux à me demander d’où elles venaient quand j’ai publié la rénovation de cet appartement sur Facebook, la tête de lit vient de chez Ikea et les petites lampes que vous voyez ici, elles viennent aussi de chez Ikea. ,

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Juste derrière moi, vous voyez qu’il y a une deuxième porte, on va entrer dans la pièce d’eau. J’aime à dire que sur cet appartement, c’est comme si on avait une suite parentale, puisqu’on a directement la pièce d’eau qui donne sur la chambre. Je vous propose tout simplement de vous faire visiter la pièce d’eau. ,

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Dans cette pièce d’eau, vous avez un W.C suspendu. On a également une douche à l’italienne. Ensuite, on a un meuble vasque moderne et vous avez également un sèche-serviettes. Juste pour la petite histoire, cette salle de bains, je ne l’ai pas refaite. Je ne l’ai même pas refaite. Au moment où j’ai acheté cet appartement, elle était dans cet état. Ce que j’ai juste changé, c’est le meuble vasque parce qu’on était sur quelque chose de beaucoup moins moderne. Initialement, on avait également ici la machine à laver dans l’appartement, mais je n’ai quasiment rien fait dans cette salle de bains. ,

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Voilà pour la visite de cet appartement. Ce que je vous propose, c’est qu’on retourne dans le séjour pour faire le débriefing de cette visite et vous expliquer qu’est-ce que j’ai réellement fait dans ces travaux de rénovation et surtout combien ça m’a coûté. ,

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On se retrouve dans le séjour pour continuer cette vidéo avec des choses qui vont vous intéresser, les chiffres de cet appartement. Juste avant que je vous les donne, je voulais juste vous rappeler qu’on a beau être en centre-ville de Toulouse, on a une magnifique vue sur jardin et franchement, on n’entend pas les voitures sur le boulevard. On est vraiment dans un endroit paisible et c’est ce qui fait la qualité de cet appartement. ,

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Maintenant, parlons concrets, parlons travaux. Qu’est-ce que j’ai effectué dans ces travaux de rénovation ? J’ai refait toute la peinture de cet appartement et j’ai refait également les sols. J’ai changé le parquet de la pièce principale et de la chambre et le parquet également de la salle de bains pour avoir quelque chose de plus clair par rapport à ce que j’avais fait en 2014. La partie sol plus peinture m’est revenue à 3650 euros. Ensuite, j’ai également fait des travaux d’électricité. C’est que je bénéficiais déjà d’un faux plafond sur cet appartement donc, j’ai mis des spots encastrés à la fois dans la partie cuisine et à la fois ici dans la partie séjour. J’ai également changé la VMC de la salle de bains qui ne fonctionnait plus correctement. Sur la partie électricité, entre les spots lumineux et le changement de la VMC, j’en ai eu pour 460 euros. ,

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Bien entendu, pour rénover cet appartement, j’ai fait appel à une architecte d’intérieur qui m’a fait des plans 2D, qui m’a fait des plans 3D et qui m’a fait également une proposition d’ameublement, de décoration donc, elle m’a fait une shoping-list. Elle s’est essentiellement concentrée sur la partie séjour et la partie chambre puisque sur la partie cuisine, il n’y avait rien à refaire. Puisque la cuisine, je ne l’ai pas changé. Sur la salle de bains non plus, il n’y avait pas grand-chose à faire puisque je n’ai rien changé. La proposition de plans 2D, de plans 3D et la shopping-list, ça m’a coûté 720 euros. ,

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Ensuite sur cet appartement, honnêtement, je n’ai pas voulu gérer l’achat des fournitures donc, du nouveau mobilier, de la nouvelle décoration. J’ai confié également ça à l’architecte d’intérieur qui a commandé toutes les fournitures en ligne, ou qui a été en magasin par exemple pour acheter les poignées de porte dont je vous ai parlé tout à l’heure et celle qui a commandé, qui a réceptionné la marchandise et qui a monté ensuite tous les meubles. Pour cette prestation, j’en ai eu pour 1000 euros. Ensuite pour tout l’achat du mobilier, de la décoration, j’en ai eu pour 2661 euros. Ce qui fait que cette rénovation m’a exactement coûté 8491 euros. J’ai refait l’intégralité de cet appartement pour 8491 euros hors cuisine et hors salle de bains. ,

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Pourquoi est-ce que j’ai souhaité faire cette rénovation ? C’est tout simplement parce que je trouvais que l’appartement, même s’il était encore beau, il avait un peu vieilli et j’avais envie de le ramener dans les années 2020. Ça, c’est la première raison pour laquelle j’ai effectué les travaux de rénovation dans cet appartement. La deuxième raison pour laquelle j’ai effectué des travaux, c’est que ça me permet de recréer des charges et de recréer du déficit pour reculer encore une fois de quelques années le moment où je vais payer des impôts sur cet appartement puisque cet appartement il a été exploité en location meublée courte durée. Je n’ai toujours pas payé un centime d’euros d’impôt sur cet appartement. Et l’intérêt de refaire des travaux, c’est de créer du déficit pour reculer la date à laquelle on aura à payer l’impôt. ,

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Voilà tout ce que je pouvais vous dire sur la rénovation de cet appartement. Personnellement, je suis très satisfait du résultat. Je trouve que l’appartement, il est beau. N’hésitez pas à me mettre dans les commentaires de cette vidéo ce que vous pensez de cette rénovation. Si vous avez des questions, quelles qu’elles soient sur cette rénovation ou sur des chantiers de rénovation que vous souhaiteriez effectuer, n’hésitez pas non plus à me poser toutes les questions dans les commentaires. ,

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Avant de vous quitter, je voulais vous rappeler que si vous êtes ici pour la première fois sur cette chaîne YouTube, sachez qu’on est en famille. Ici, je parle immobilier et des stratégies de location à haut rendement qui vous permet non seulement de vous construire un patrimoine, mais également de vous constituer des compléments de revenus grâce à l’immobilier. Je vous offre un package de bienvenue qui comprend deux books ainsi qu’une formation de plus de 2 heures 30 dans laquelle je vous explique toutes les mécaniques de l’immobilier. Quelles sont les bonnes pratiques que vous devez adopter quand vous cherchez un bien immobilier, quand vous souhaitez le financer et quand vous souhaitez ensuite le mettre en exploitation ? ,

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Pour accéder à ce package de bienvenue, rien de plus simple, vous regardez la description juste en dessous de cette vidéo ou encore les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de votre écran. ,

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Puis, je vous invite également à me suivre sur les réseaux sociaux, sur Facebook, sur Instagram. Parce que sur les réseaux, je partage les coulisses de tout ce que je fais au quotidien, notamment les travaux de cet appartement pour les gens qui étaient abonnés, donc n’hésitez pas à me rejoindre. Vous êtes les bienvenus. ,

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On va se quitter ici pour aujourd’hui. Comme promis, je vous mets à la toute fin de cette vidéo les photos de cet appartement dans l’état dans lequel je l’ai acheté en 2014 et une fois que les travaux de la première rénovation ont été finis. Comme ça, ça pourra vous montrer ce qu’est devenu cet appartement au fil des années. ,

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On va se quitter ici pour aujourd’hui. N’hésitez pas, encore une fois, à vous abonner à la chaîne YouTube pour soutenir tout le travail que je fournis ici au quotidien et on se trouve très prochainement dans une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt.  ,

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Ciao ! ,

Vous avez démarré l'immobilier : Bravo !
Grâce à vos investissements immobiliers en location meublée, vous faites rentrer du chiffre d'affaires : Encore bravo ! :-)

Mais voilà...
Depuis 1 an, si vous faites plus de 23000 euros de loyer en location meublée et que les revenus issus de votre activité de location meublée dépassent vos revenus professionnels, alors vous basculez automatiquement LMP (Loueur Meublé Professionnel).

Et là BIM, c'est la douche froide car vous êtes redevable de cotisations sociales et les avantages du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) disparaissent.

Je vous explique dans cette vidéo comment faire pour éviter le statut de LMP : Oui oui, c'est possible ! :-)

Transcription

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Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va traiter le sujet suivant : comment faire pour éviter le statut LMP ? C’est-à-dire comment faire pour éviter le statut de loueur meublé professionnel ? ,

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Avant qu’on voie tout ça dans le détail, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je vous souhaite la bienvenue. Ici, on est en famille, on parle des moyens que vous avez à votre disposition pour vous créer des compléments de revenus grâce à l’immobilier. Alors, n’hésitez pas à rejoindre la communauté en vous abonnant et en activant la petite cloche. ,

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Venons-en au sujet du jour comment faire pour éviter le statut de loueur meublé professionnel quand on investit dans l’immobilier ? Il y a beaucoup de personnes qui ne souhaitent pas passer au statut de loueur meublé professionnel parce qu’elles pensent qu’il y a des désavantages à ce statut. Pourtant, passé loueur meublé professionnel, ce n’est pas forcément une mauvaise chose. Ce ne sera pas l’objet de la vidéo aujourd’hui. J’ai déjà traité ce sujet à de nombreuses reprises. Je vous renvoie aux petites fiches en haut à droite de votre écran si vous souhaitez avoir plus d’informations à ce sujet. ,

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Petit rappel quand est-ce qu’on passe loueur meublé professionnel ? On passe loueur meublé professionnel quand on réunit deux conditions. La première, c’est de faire plus de 23000 euros de chiffre d’affaires en location meublée. La deuxième condition, c’est quand les revenus issus de la location meublée dépassent les revenus professionnels. On va prendre deux cas de figure pour bien fixer les idées. C’est-à-dire que si vous gagnez 24000 euros par an avec votre activité professionnelle et que vous faites 25000 euros de loyers en location meublée, alors vous passez loueur meublé professionnel. À l’inverse, si vous gagnez 200000 euros par an avec votre activité professionnelle, mais que vous faites seulement 150000 euros de revenus en location meublée, alors là, vous allez rester LMNP, c’est-à-dire loueur meublé non professionnel. Il me semblait important de repréciser ça avant d’aller plus loin dans cette vidéo. ,

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Voyons maintenant les trois astuces que vous avez à votre disposition pour éviter le statut de loueur meublé professionnel. On va étudier trois cas. Premier cas, si vous faites de la location courte durée et que vous êtes juste à la limite. Dans ce cas-là, ce que je vous encourage à faire, c’est de fermer votre calendrier de réservation de façon à ne pas vendre les nuits de trop qui vous ferez basculer loueur meublé professionnel. D’où l’intérêt d’avoir un vrai suivi fin de votre activité de location courte durée de façon à piloter avec précision votre chiffre d’affaires. ,

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Vous le savez, si vous me suivez sur cette chaîne, j’entrevois l’immobilier comme de l’entrepreneuriat. À partir du moment où vous faites de l’investissement immobilier, vous êtes un vrai chef d’entreprise. En tant que chef d’entreprise, vous devez absolument savoir où vous en êtes de la vente de vos produits, en l’occurrence quand vous faites de la location courte durée, de la vente de vos nuits. ,

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Attention, petit rappel pour toutes les personnes qui font de la location courte durée, au-delà de 23000 euros de chiffre d’affaires, on paie déjà des cotisations sociales. C’est quelque chose qui existe déjà depuis plusieurs années. Je rappelle, cas numéro un, si vous faites de la location courte durée pour éviter de passer loueur meublé professionnel, essayez de ne pas vendre les nuits de trop qui feraient que vous allez basculer sur ce statut. ,

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Cas numéro deux ou deuxième astuce pour éviter le statut de loueur meublé professionnel, on va prendre le cas de personnes qui font de la location meublée normale donc ce coup-là, pas de courte durée ou encore de la colocation. Si vous estimez que le prochain investissement immobilier que vous allez faire va vous faire basculer LMP, c’est-à-dire loueur meublé professionnel, peut-être que cet investissement, il ne va pas falloir le faire en nom propre. ,

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Cet investissement, il va falloir peut-être le faire en société. Donc, vous avez différentes possibilités qui s’offrent à vous. Ça peut être de la SCI à l’IS forcément, on ne peut pas faire de la location meublée avec une SCI à l’IR. Ça peut être donc de la SCI à l’IS, de la SARL familiale, de la SAS ou encore de la SARL. Le fait d’investir en société commerciale, ça peut avoir du sens, surtout si vous souhaitez coupler votre activité immobilière avec la vente de prestations ou de services qui ont un lien ou pas avec l’immobilier, auquel cas il faudra le mettre dans les statuts. Mais, je vous laisse voir ça avec votre expert-comptable ou encore avec votre notaire. ,

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Du coup, le fait d’investir en société, ça peut aussi avoir du sens dans votre stratégie immobilière globale. Je pense notamment à des sujets comme la transmission de patrimoine ou le fait de vouloir investir à plusieurs. Le cas numéro deux, c’est de réaliser un investissement immobilier en société pour éviter de basculer en loueur meublé professionnel. ,

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Puis, la troisième astuce, c’est ce qu’on va voir maintenant pour éviter le statut de loueur meublé professionnel, ça va être de se revendre un bien immobilier à soi-même. Écoutez bien ce que j’ai à vous dire. Parce que si vous avez déjà investi en nom propre et que vous vous rapprochez du chiffre d’affaires fatidique qui va vous faire basculer en loueur meublé professionnel, voilà ce que vous allez pouvoir faire. Vous allez pouvoir créer une société, par exemple. Prenons le cas de la SCI à l’IS. Ensuite, vous allez revendre à cette SCI à l’IS un bien immobilier que vous avez déjà en nom propre. ,

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Quelle va être la conséquence de tout ça ? Vous allez récupérer de l’argent de la vente et donc, normalement, vous constituez une trésorerie puisque vous aurez amorti du capital déjà sur le bien immobilier que vous aviez en nom propre et peut-être même que vous allez réaliser une plus-value. La conséquence ensuite de tout ça, c’est que vous allez refaire financer le bien que vous allez vendre à votre SCI et vous allez faire financer le nouveau bien que vous voulez acheter en nom propre, en l’occurrence en loueur meublé non professionnel. ,

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Qu’est-ce qui va se passer avec cette petite astuce ou cette petite stratégie ? Vous allez vous retrouver avec deux nouveaux biens à amortir depuis le début. Le bien immobilier que vous aviez déjà en nom propre et que vous allez revendre à une SCI, donc vous allez repartir sur un amortissement total , le nouveau bien immobilier que vous allez acheter ce coup-ci en nom propre et vous allez reculer d’autant la date de paiement de l’impôt, que ce soit avec le nouveau bien immobilier que vous achetez en nom propre et également l’ancien bien que vous allez refaire financer par votre SCI et en plus, au passage, vous allez récupérer de la trésorerie issue de la vente de votre bien immobilier à votre SCI. ,

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Voilà trois astuces que je voulais partager avec vous pour éviter de basculer en loueur meublé professionnel. Bien entendu, il y a d’autres astuces qui existent. Elles vont dépendre de là où vous en êtes de l’investissement immobilier. N’hésitez pas à vous faire accompagner par votre expert-comptable et par votre notaire. C’est très important de savoir bien s’entourer quand on fait de l’immobilier. ,

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J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à me mettre un gros like pour soutenir la chaîne. Je vous rappelle également que vous avez la possibilité de me suivre sur les réseaux sociaux, sur Instagram, sur Facebook. Je partage avec vous les coulisses de tout ce que je fais au quotidien. Je vous amène en visite. Je vous amène dans la préparation des vidéos. Abonnez-vous sur les réseaux sociaux. Vous serez les bienvenus. ,

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Puis, avant de vous quitter, je voulais vous rappeler que je vous offre un package de bienvenue pour toutes les personnes qui se retrouvent ici pour la première fois, deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée » et une formation de plus de 2 heures 30 dans laquelle je partage avec vous les bonnes pratiques pour investir correctement dans l’immobilier et comment faire pour maximiser vos loyers tout en limitant les risques liés à l’investissement immobilier. ,

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Pour accéder à ce package de bienvenue, rien de plus simple, vous regardez les petites fiches qui apparaissent en haut à droite sinon, vous regardez la description juste en dessous de cette vidéo. ,

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On se quitte ici pour aujourd’hui et comme d’habitude, on se retrouve prochainement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne. Je vous dis à très bientôt.

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Ciao ! ,

Vous avez trouvé un bien immobilier que vous voulez acheter : BRAVO !
Sur ce bien, il y a des travaux à faire : BRAVO encore ! Vous avez certainement trouvé une bonne affaire !

Mais voilà, il ne faudrait pas que cette bonne affaire se transforme en mauvaise affaire à cause des travaux.

Dans cette vidéo, je vous détaille la check-list à suivre pour être certain de trouver des artisans de confiance sur qui vous pourrez compter !

Transcription

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Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une nouvelle vidéo dans laquelle on va parler de travaux de rénovation et en particulier comment faire pour choisir un artisan de confiance. ,

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Avant qu’on ,voie ,ça dans le détail, si vous êtes ici pour la première fois, n’hésitez pas à vous abonner à la chaîne YouTube en activant la petite cloche pour être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Vous savez, ici on est en famille, on discute immobilier et des stratégies de location qui vont vous permettre de vous construire un patrimoine tout en dégageant des compléments de revenus. Donc, n’hésitez pas à vous abonner. Vous êtes tout simplement les bienvenus. ,

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Venons-en ,au sujet du jour. On va parler rénovation et en particulier, de tout ce que vous devez faire pour être certain de trouver un artisan de confiance. ,Je ,sais que quand on se lance ,dans ,un investissement locatif, la partie travaux ,est généralement une partie où on n’est pas forcément très à l’aise. ,Vous allez voir qu’en appliquant une certaine méthodologie, en appliquant une ,check-list, on va être certain de trouver des artisans de confiance. ,

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Comment faire ? ,Ce ,que vous pouvez faire dans un premier temps est ,de ,faire marcher le bouche-à-oreille. ,Autour de nous, on a toujours un ami, une amie, des collègues de boulot, quelqu’un de la famille qui vient de faire un chantier de rénovation ou qui vient d’acheter une maison et qui sera à même de conseiller des artisans de confiance ou aussi un ami, un membre de la famille, un collègue qui vous dira aussi : tu sais, ,cette entreprise de rénovation, j’ai fait appel à eux. Il ne faut surtout pas faire appel à eux. Ils travaillent ,mal, ils ne respectent pas les délais. Les finitions sont horribles. Surtout, ne travaillent pas avec eux. Donc, n’hésitez pas à faire marcher le bouche-à-oreille. ,

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La deuxième solution, si vous n’avez personne dans votre entourage qui ne peut vous conseiller une entreprise ou qui ne sait pas vous déconseiller non plus une entreprise, c’est ce qu’on vient de voir, à ,ce ,moment-là, vous êtes un petit peu livré à ,vous-même. ,

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Comment faire ? N’hésitez pas à demander tout simplement à un agent immobilier, peut-être à l’agent immobilier qui va vous vendre le bien immobilier s’il connaît des artisans de confiance. ,Puis, ,cherchez ,également de votre côté sur Google ou sur les pages ,jaunes, de façon à faire intervenir des entreprises de rénovation pour vous faire une idée. ,

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Attention, il va bien entendu falloir consulter plusieurs entreprises de rénovation de façon à avoir plusieurs devis entre les mains et de façon à pouvoir comparer les différents devis que vous allez avoir. ,Surtout, ne vous contentez pas d’un seul devis. ,

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Une fois que vous avez une liste d’entreprises de rénovations potentielles, comment faire pour sélectionner la bonne ? Comment faire pour être certain de trouver un artisan ou une entreprise de rénovation de confiance ? Ce que je vous recommande de faire dans un premier temps, c’est de vérifier la date de création de la société. C’est une information que vous allez avoir facilement. Il suffit d’aller sur le site ,infogreffe.fr ,ou sur societe.com. ,

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Ce que je vous encourage à faire, c’est éviter les sociétés qui ,vont avoir moins d’un an. Tout simplement parce que ces sociétés n’ont pas encore de bilan. Ce qui pourrait arriver, je ,ne ,vous le ,souhaite ,pas, mais ça pourrait arriver ,quand ,vous demandez ,un acompte sur les travaux et qu’ensuite cette société disparaisse dans la nature. ,Vos ,travaux ne seront ,pas finis et en plus, vous aurez perdu le montant de l’acompte. Donc, on va éviter les entreprises qui sont là depuis moins d’un an. ,

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Deuxième chose à vérifier, vérifiez ,le capital social de la société. Toujours sur ,infogreffe.fr ,ou toujours sur ,societe.com, parce que ,plus ,le capital social de la ,société va ,être élevé, plus ce capital va être important, plus cette société aura une bonne assise. Par exemple, si vous trouvez des sociétés avec des capitaux sociaux de 10000 euros là, ça commence à être bien et vous pouvez vous dire qu’on est en face d’une entreprise qui commence à avoir des garanties satisfaisantes. ,Donc, regardez le capital social de la société. ,

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Troisième chose que vous allez devoir regarder également sur les sociétés que vous allez consulter, regardez les qualifications de la société. Par exemple, regardez si ces ,sociétés-là ,sont taguées RGE, ,comme ,Reconnu Garant ,de l’Environnement parce que les ,entreprises qui ont ce label RGE, ce ,sont des entreprises qui sont contrôlées et qui subissent une batterie de tests afin de pouvoir obtenir ce label. ,C’est ,toujours une bonne chose d’avoir une entreprise ou des entreprises de rénovation qui ont ce label reconnu garant de l’environnement. Pour ,vérifier si votre entreprise de rénovation dispose de ce label, c’est très simple. Vous allez sur un site internet qui s’appelle ,faire.gouv.fr. Vous ,tapez le nom de la société et vous verrez si elle dispose de ce label. ,

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Quatrième point à vérifier auprès de l’entreprise de rénovation, vous devez exiger de cette entreprise qu’elle ait une garantie décennale. ,Si ,elle n’est pas capable de vous ,montrer sa garantie décennale, je n’aurai qu’un seul mot ,« fuyez ». Vous ,demandez ,tout simplement cette garantie. ,Soit on est capable de vous la montrer c’est bien. ,Soit ,on n’est pas capable de vous ,la ,montrer là, encore une fois, vous partez. Ce ne sera pas l’entreprise qu’il faudra sélectionner. ,

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Cinquième point de vigilance pour être certain de trouver le bon entrepreneur, vous devez absolument avoir des devis qui vont être détaillés. ,Si ,vous avez une seule ligne, rénovation d’un appartement, ,20000 euros ,en bas, ce n’est pas suffisant. Là aussi, ,fuyez. ,Il ,faut être clair sur le contenu de la prestation. ,Il faut être clair sur le contenu de tout ce qui sera effectué et les devis doivent être détaillés poste par poste : ,les menuiseries, l’électricité, la plomberie, la peinture. Tout doit être détaillé. ,Lorsqu’on ,parle ,de ,devis peinture, ,il faut qu’il y ait ,les surfaces ,métrées ,de tout ce qui va être peint. Lorsqu’on parle de l’électricité, il faut avoir le détail de tout ce qui sera fait sur la partie électrique. Idem sur la partie plomberie. Ça peut aller jusqu’au nombre de prises. ,Ça peut aller jusqu’au nombre d’interrupteurs qu’il y aura ,sur le chantier de rénovation. ,Plus le devis sera détaillé, moins ,il sera sujet à interprétation. ,

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Sixième point pour être certain de trouver un artisan de confiance, ça va être l’échéancier de facturation. Surtout, n’acceptez jamais aucun devis ,où ,on va vous demander 100 % ,du montant global des travaux au moment de la signature du devis. Ça, c’est n’importe quoi. Généralement, comment ça se passe ? On va vous demander 30 % ,à la signature du devis, 40 % ,en cours de chantier et ensuite 30 % ,au moment de la réception du chantier. ,

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Pourquoi ,est-ce ,que les artisans demandent généralement 30 % ,à la signature du ,devis ? Tout simplement pour vous engager, déjà. Mais c’est surtout parce qu’eux ,pour lancer un chantier, ils ont aussi besoin d’acheter un certain nombre de matériels, un certain nombre de marchandises. ,Concernant ,les 30 derniers ,pourcents ,que vous devez donner à la réception du chantier, surtout, ne les donnez pas trop vite. Vous devez d’abord valider que toutes les finitions sont parfaites, qu’il n’y aura aucun défaut dans l’appartement. ,

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Parce que si vous donnez trop vite les 30 derniers ,pourcents ,du chantier de rénovation, vous pouvez être certain que l’artisan n’en ,aura plus rien à faire de vous. Il ne sera plus du tout motivé pour venir finir le chantier. ,Vous passez donc ,en revue l’intégralité du bien ,immobilier que vous avez rénové et uniquement à partir du moment où tout est satisfaisant pour vous, tout est parfait pour vous alors là, vous donnez les 30 derniers pourcents. ,Sans ça, vous expliquez à l’artisan que vous n’aurez pas ce dernier montant parce qu’il faut d’abord venir finir les finitions. ,

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J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager. Si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et les stratégies de location à haut rendement, je vous invite à télécharger le package de bienvenue que je vous propose, deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location de courte durée », ainsi qu’une formation de plus de 2 heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Quels types de bien acheter ? Comment trouver une bonne affaire ? Comment la faire financer ? Quelle stratégie de location mettre en œuvre pour être certain de louer au bon prix et surtout en pouvant dormir sur ses deux oreilles ? ,

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Pour accéder à ce package de bienvenue, vous regardez la description juste en dessous de cette vidéo ou encore les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de votre écran. ,Puis, dernier point, si ce n’est pas encore fait, n’hésitez pas à me suivre sur les réseaux sociaux, sur Facebook, sur Instagram. ,Parce que je partage avec vous les coulisses de tout ce que je fais au quotidien. Je vous interroge régulièrement sur ce que vous souhaiteriez voir à la fois sur YouTube et Instagram. Donc, ,n’hésitez pas à vous ,abonner, vous êtes les bienvenus. ,

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J’ai fait le tour de tout ce que j’avais à vous dire sur les points essentiels à vérifier avant de signer un devis avec une société de rénovation. On va se quitter ici pour aujourd’hui et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt. ,

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Ciao ! ,

Si vous pensez que faire de la Location Courte Durée (airbnb) est une activité qui prend du temps, c'est que vous ne pensez pas cette activité de la bonne manière.

Il existe des outils et des méthodes pour automatiser à 100%.
Si vous n'automatisez pas, votre capacité de croissance sera limitée.

Je vous délivre dans cette vidéo les 3 étapes pour automatiser votre activité.

Transcription

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Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va parler de location courte durée et des trois étapes à mettre en œuvre si vous souhaitez automatiser votre activité. ,

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Avant qu’on voie tout ça dans le détail, si ce n’est pas encore fait, n’hésitez pas à vous abonner à la chaîne YouTube en activant la petite cloche. Vous serez comme ça informé de la publication de toutes les nouvelles vidéos à venir. En plus, vous allez voir qu’ici, on est en famille, on parle immobilier et des stratégies et des bonnes pratiques que vous pouvez mettre en œuvre pour vous construire un patrimoine qui, en plus, va vous dégager des compléments de revenus. Donc, abonnez-vous et bienvenue dans la communauté. ,

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Venons-en au sujet du jour, la location courte durée. On entend souvent dire que c’est une activité chronophage. Je vais être honnête avec vous. Oui, cette activité est chronophage si vous faites de la location courte durée, comme on le faisait il y a encore 10 ans, c’est-à-dire si vous faites vous-même les entrées, les sorties, le ménage et qu’en plus, vous gérez le linge. Les personnes qui font de la location courte durée selon ce modèle sont des personnes qui vont être limitées dans leur croissance et dans leur développement. Tout simplement parce que gérer tout seul un, deux, trois biens, c’est possible. Au-delà, c’est une activité à temps plein. Les personnes qui font ça sont malheureusement limitées dans le chiffre d’affaires et elles sont donc condamnées à faire peu de chiffres. ,

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À l’inverse, cette activité n’est absolument pas chronophage pour toutes celles et ceux qui sont passés en mode industriel ou encore en mode business. Le gros avantage lorsqu’on est dans un mode industriel ou dans un mode du business, c’est que l’activité est évolutive, elle est scalable et vous avez donc la possibilité de faire croître votre chiffre d’affaires sans aucune limite. C’est donc la différence entre les personnes qui gèrent un ou deux appartements uniquement de manière totalement autonome puis celles qui ont mis en place les outils, les techniques pour pouvoir gérer plusieurs dizaines d’appartements et donc encaisser un gros chiffre d’affaires. ,

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Alors, quelles sont les étapes pour automatiser sa location courte durée ? Première étape, étape numéro un, même si vous avez un seul appartement, c’est vous munir d’un channel manager. Qu’est-ce que c’est qu’un channel manager ? C’est un outil qui va vous permettre de synchroniser les calendriers entre toutes les plateformes. Mais c’est un outil aussi qui va vous permettre de synchroniser les prix. C’est-à-dire qu’à partir du moment où vous allez avoir une réservation sur une plateforme, les dates vont être bloquées sur toutes les autres plateformes avec lesquelles vous voulez travailler. Puis, si jamais vous avez besoin de mettre à jour une politique tarifaire, il suffit de faire la mise à jour seulement sur le channel manager sans avoir besoin de vous connecter sur toutes les plateformes avec lesquelles vous voulez travailler pour faire cette mise à jour tarifaire. ,

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Puis, le channel manager va vous permettre aussi de gérer le nombre minimum de nuits, d’appliquer des baisses automatiques de tarifs si vous avez des trous à venir dans votre calendrier. Bref, vous l’aurez compris, le channel manager est un outil indispensable, sauf si vous avez envie de perdre un temps fou à tout faire manuellement ou alors si vous ne souhaitez jamais avoir l’esprit tranquille. Imaginons que vous n’avez pas de channel manager, vous passez une soirée avec des amis et là, une réservation Airbnb tombe. Comment faire pour bloquer ensuite les dates sur Booking, Expedia ou encore Tripadvisor pour qu’il n’y ait pas de surbooking sur ces mêmes dates ? Vous voyez, ce n’est juste pas possible. Sans channel manager, vous ne pourrez jamais avoir l’esprit tranquille. Voilà donc quelle était la première étape pour automatiser sa location courte durée. ,

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La deuxième étape, ça va être d’automatiser les entrées et les sorties. Pour ça, vous allez voir qu’il existe plusieurs solutions. Le gros avantage, si vous automatisez les entrées et les sorties, c’est que vous allez pouvoir accueillir des voyageurs 24 heures sur 24. Mais surtout, ça va vous éviter d’avoir des frais de check-in et de check-out. Parce que forcément, si vous faites appel à une conciergerie, chaque fois qu’il va falloir faire une entrée des lieux où chaque fois qu’il va falloir faire une sortie des lieux, votre conciergerie va vous facturer. ,

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Quelles sont les diverses possibilités pour automatiser les entrées et les sorties ? Dans un premier temps, vous pouvez utiliser une boîte à clés classique, c’est-à-dire une boîte dans laquelle vous allez mettre les clés de l’appartement. L’ouverture de cette clé se fait via un code que vous allez transmettre à vos clients. Les clients utiliseront le code pour déverrouiller la boîte, récupérer la clé de l’appartement et à la fin du séjour, ils remettront la clé dans la boîte. Cette boîte, vous pouvez la fixer sur un mur. Ce qu’on fait généralement, c’est que cette boîte à clés, on la met au fond de la boîte aux lettres. Bien entendu, la boîte aux lettres, on ne la ferme plus à clé, mais on la ferme simplement avec un aimant. ,

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Bref, mettez-la où vous voulez. Il faut juste que cette boîte à clés soit accessible aux voyageurs. Je pense notamment à Marylène qui est une membre de mes formations. Elle a tout simplement mis cette clé à la fenêtre puisqu’elle loue un appartement en location courte durée au rez-de-chaussée. La boîte à clés, elle l’a mis avec un antivol-moto accroché à une grille et ça marche correctement. ,

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Le gros avantage de cette solution de boîte à clés, c’est le prix parce que vous allez pouvoir trouver cette boîte à clés à partir de 20 euros. La marque la plus connue est Master Lock. Par contre, l’inconvénient, c’est qu’il va falloir changer le code de cette boîte à clés entre chaque réservation. Alors si vous le faites, attention, il va y avoir peut-être des erreurs de code, ce qui pourra empêcher vos futurs voyageurs de rentrer dans l’appartement. Puis, si vous ne le faites pas, ce qu’il peut se passer, c’est qu’un ancien locataire, un ancien voyageur reviennent séjourner chez vous. Attention, franchement, c’est peu probable. En tout cas, c’était la solution la plus économique pour gérer les entrées et sorties de manière autonome de vos voyageurs. ,

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On va monter d’un cran. On va maintenant parler d’une autre solution qui est la boîte à clés intelligente qu’on appelle aussi Smart Lock. C’est un boitier physique aussi que vous allez mettre où vous voulez et dans lequel vous allez ranger la clé de l’appartement. La différence par rapport à la boîte à clés classique que je viens d’évoquer tout à l’heure, c’est que sur cette boîte à clés, tout est 100 % digital et vous allez voir qu’en plus, elle offre d’autres fonctionnalités. ,

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L’une des plus connues est Igloohome. Alors, je parle de Igloohome, tout simplement parce qu’ils ont un partenariat avec Airbnb. Ce qui est un gros gage de qualité. Parmi les fonctionnalités supplémentaires que vous allez avoir avec cette boîte à clés Smart Lock est que vous allez pouvoir déverrouiller la boîte, donc ouvrir la boîte à clés avec un code PIN permanent ou encore avec un code PIN temporaire. On parle de code PIN temporaire qui va correspondre à la durée du séjour de vos voyageurs. ,

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Vous allez aussi pouvoir déverrouiller cette Smart Lock par Bluetooth avec votre téléphone portable. Puis surtout, comme je disais, le gros avantage est que vous allez pouvoir définir des plages de date avec un code qui sera spécifique à la durée d’un séjour. Ce qui fait qu’avec un code spécifique pour chaque voyageur, le voyageur ne pourra pas rentrer chez vous avant son séjour et ne pourra plus rentrer chez vous après son séjour. ,

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Gros avantage sur l’application mobile, vous allez avoir accès à un journal d’activité qui va tracer les entrées et les sorties. Et, c’est juste génial. Surtout si vous faites appel à une conciergerie ou à un prestataire de services pour faire le ménage dans vos appartements, ça vous permet de savoir combien de temps votre prestataire de services passe à faire le ménage et c’est toujours intéressant d’avoir cette information. ,

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En termes de prix, on est sur quelque chose de très raisonnable. Vous trouvez ça à partir de 190 euros TTC, en tout cas, à l’heure où je tourne cette vidéo. Comme Igloohome, je disais, est partenaire avec Airbnb, il sera possible de synchroniser cette Smart Lock avec Airbnb, ce qui fait qu’à chaque fois que vous aurez une réservation Airbnb, un accès temporaire sera envoyé à vos clients. Encore une fois, ce code temporaire ne sera valide que seulement durant la validité de son séjour. C’est une solution qui est très intéressante. ,

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On va maintenant parler de la serrure connectée ou de la serrure électronique. Il existe une multitude d’outils sur le marché. Moi, je vais continuer avec Igloohome parce qu’encore une fois, ses partenaires Airbnb est à mon sens gage de qualité. ,

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Qu’est-ce que va vous permettre la serrure connectée ou la serrure électronique Igloohome ? Elle va vous permettre d’accorder l’accès à distance au logement. Où que vous soyez, vous avez la possibilité d’ouvrir la porte de l’appartement. Vous allez ensuite avoir la possibilité, comme pour la Smart Lock, de donner un accès temporaire via code PIN à vos voyageurs. Ça va vous permettre également d’ouvrir la porte avec votre téléphone via une application Bluetooth. ,

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La différence est que là, vous allez avoir aussi une clé d’urgence qui va vous permettre d’ouvrir la porte de votre appartement sans avoir besoin de taper le code. On va retrouver également sur cette serrure électronique le journal d’activité que j’évoquais tout à l’heure, qui est plutôt bien pour regarder ce que fait votre prestataire de services. ,

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Ce qu’il faut savoir, c’est que cette serrure électronique, elle demande un changement de barillet sur la porte d’entrée de votre logement. C’est pour ça aussi que les coûts sont un peu plus élevés. À l’heure où je tourne cette vidéo, vous trouvez ça à partir de 349 euros. Honnêtement, je trouve que pour les services rendus, c’est quelque chose de très raisonnable. ,

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Si vous comptez entre 10 et 15 euros, parfois même 20 euros pour un check-in, il y a des conciergeries qui pratiquent ces prix-là. Vous voyez que votre boîte à clés ou votre Smart Lock ou votre serrure électronique, elle est tout de suite amortie sans aucune difficulté. Voilà donc quelle était l’étape numéro deux pour automatiser votre location courte durée. ,

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L’étape numéro trois, ça va être de déléguer toutes les tâches qui vont se faire sur site. N’hésitez pas à faire appel à une conciergerie, n’hésitez pas à faire appel à un homme ou une femme de ménage, ou n’hésitez pas encore à faire appel à un auto-entrepreneur pour gérer pour vous tout ce qui va être ménage et tout ce qui va être gestion du linge. Vous voyez donc qu’à partir du moment où vous utilisez un channel manager, que vous proposez une solution pour que vos locataires puissent rentrer de manière autonome dans les appartements et que vous avez une solution pour que le ménage soit délégué sur site, votre activité de location courte durée est complètement automatisée et elle est évolutive, c’est-à-dire que vous allez pouvoir prendre plusieurs appartements sans aucune limite et faire grossir le chiffre d’affaires de votre activité. ,

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Dites-moi dans les commentaires si vous avez automatisé votre location courte durée ou vos locations courtes durées et quel système vous avez mis en place. C’est quelque chose qui m’intéresse. ,

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J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à me mettre un like et à vous abonner à la chaîne YouTube. C’est l’une des manières que vous avez pour me remercier de tout le travail que je fournis sur cette chaîne. Encore une fois, un gros merci à vous. Si vous le souhaitez, vous pouvez aussi me rejoindre sur les réseaux sociaux, sur Facebook et sur Instagram. Je partage sur les réseaux tout ce que je fais au quotidien, la préparation des vidéos. Je vous amène également avec moi en visite ou sur des chantiers. Je prends des choses sur l’instant qui me demandent beaucoup moins de temps de préparation que tout le travail que je fournis ici sur YouTube. ,

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Avant de vous quitter, dernière chose, sachez que je vous offre un package de bienvenue qui comprend deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée », ainsi qu’une formation de plus de 2 heures 30 dans laquelle je vous délivre toutes les bonnes pratiques pour faire de l’immobilier en toute sérénité. Pour accéder à ce package, rien de plus simple, regardez dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de votre écran. ,

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Je crois que je vous ai tout dit sur l’automatisation de la location courte durée. On se quitte ici pour aujourd’hui et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt.  ,

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Ciao ! ,

Vous voulez faire de la Location Courte Durée ?

Alors vous devez absolument automatiser :
- La synchronisation des calendriers entre les différentes plateformes (airbnb, booking, expedia, abritel...)
- Les politiques tarifaires
- Les communications avec les clients
- L'envoi des factures
- Etc...

Sans cela vous êtes condamné(e) à être esclave de votre activité.
Celui qui vous aidera à vous affranchir, c'est le Channel Manager.

Je vous explique pourquoi et comment dans cette vidéo.

Transcription

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Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une nouvelle vidéo dans laquelle on va parler de location courte durée et de l’outil indispensable que vous devez adopter si vous vous lancez dans cette activité. Je le nomme le channel manager. ,

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Alors, avant qu’on voie tout ça ensemble, si vous êtes ici pour la première fois, n’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche pour être informé de la sortie de toutes mes nouvelles vidéos, pour ne rien manquer et pour soutenir tout le travail que je fournis sur cette chaîne. Si, bien entendu, tout ce que je publie ici vous intéresse. Un gros merci à vous d’avance. ,

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Venons-en au sujet du jour la location courte durée et le channel manager. C’est un outil qui est indispensable. Quand vous allez vous lancer dans une activité de location courte durée, peut-être d’ailleurs que vous en faites déjà, vous allez y prendre vraiment goût et pour plusieurs raisons. Première raison, aucun risque de loyers impayés. Deuxième raison, parce que quand vous faites de la location courte durée, vous avez une rentabilité explosive et vous arrivez à dégager de gros loyers et un gros cash-flow. Voilà les deux avantages principaux donc, vous allez vite prendre goût à cette activité. ,

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Du coup, vous allez avoir envie de multiplier les investissements immobiliers pour augmenter vos revenus locatifs et pour augmenter vos cash-flows. Le seul problème quand on fait ça, multiplier les investissements immobiliers, ça veut dire quoi ? Ça veut dire aussi multiplier le temps de gestion. Vous allez pouvoir faire ça vous-même jusqu’à un certain stade. Par contre, après, ça va être l’écœurement et j’ai même envie de vous dire faire ça tout seul sans s’être outillé, c’est déraisonnable. Il va falloir automatiser et il va falloir industrialiser. ,

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Comment faire pour automatiser et industrialiser ? C’est à partir de là qu’on a besoin d’un channel manager. Pourquoi ? Parce que ce channel manager va vous permettre de synchroniser les calendriers entre les différentes plateformes de réservation en ligne Airbnb, Booking, Expedia, Abritel, Tripadvisor... Mais cet outil va aussi vous permettre de synchroniser les prix entre ces mêmes plateformes. ,

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Si vous n’utilisez pas de channel manager, alors je suis désolé pour vous, mais tant mieux si vous regardez cette vidéo, vous êtes condamné à tout faire à la main. Ça veut dire quoi ? Ça veut dire que quand une réservation tombe, vous devez aller vous connecter sur chacune des plateformes pour bloquer les dates du calendrier. Quand vous avez besoin de faire évoluer un tarif, vous devez aussi vous connecter sur chacune des plateformes pour modifier ce tarif. Si vous avez, pourquoi pas, envie de bouger le nombre minimum de nuits sur une période, là aussi, il va falloir vous connecter sur toutes les plateformes. Puis, si vous avez envie de bloquer une date particulière, pourquoi pas, là aussi, vous devez vous connecter sur toutes les plateformes. C’est ingérable. C’est ridicule de tout faire à la main. Bref, c’est une vraie perte de temps. ,

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C’est comme si on vous demandait de courir un marathon, de courir pendant 42 kilomètres avec un boulet au pied. Si vous souhaitez synchroniser les calendriers, il y a une première méthode, sans parler de channel manager, que vous pouvez utiliser. C’est ce qu’on appelle la synchronisation iCal. Pour utiliser la synchronisation iCal, il vous faut un calendrier maître que vous allez exporter et importer sur toutes les autres plateformes de réservation avec lesquelles vous travaillez. Ce n’est pas le channel manager, mais c’est toujours mieux que de synchroniser tout à la main. ,

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L’inconvénient de cette synchronisation iCal, c’est que le délai de synchronisation de tous les calendriers sur toutes les plateformes, il n’est pas instantané. Il se fait entre deux et quatre heures. Puis, le deuxième inconvénient de cette synchronisation iCal, c’est que ça ne vous permet pas de synchroniser les prix. Donc, passez tout de suite au channel manager parce que c’est la Rolls Royce et c’est même l’outil indispensable pour automatiser votre location courte durée. ,

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C’est l’outil dont vous avez besoin ,pour ne pas que ça devienne un enfer en termes de gestion. Parce que tout va être centralisé au même endroit, les calendriers, les prix et on va voir que vous allez pouvoir faire même d’autres choses avec ce channel manager. C’est-à-dire qu’à chaque fois que vous allez vouloir appliquer une nouvelle politique tarifaire ou bloquer des dates, vous le faites juste sur le channel manager sans avoir besoin de vous synchroniser ou de reporter les modifications sur toutes les plateformes avec lesquelles vous travaillez. Je vous recommande même d’utiliser cet outil même si vous avez un seul appartement en location courte durée. ,

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Qu’est-ce que ça vous permet le channel manager ? De synchroniser les calendriers avec toutes les plateformes, je l’ai déjà dit. De synchroniser les prix sur toutes les plateformes, c’est-à-dire que vous vous reconnectez sur votre channel manager, vous dites je veux que la nuit soit à 60 euros par exemple. Vous mettez cette information dans votre channel manager et ce prix est répercuté sur toutes les plateformes avec lesquelles vous travaillez. ,

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Ça vous permet également d’appliquer des politiques tarifaires d’une plateforme à l’autre. Par exemple, on sait que le prix des nuits sur Booking est plus élevé que le prix des nuits sur Airbnb. Grâce au channel manager, vous allez pouvoir positionner des prix plus élevés sur Booking que sur Airbnb sans avoir, encore une fois, besoin de vous connecter à la fois sur Booking et à la fois sur Airbnb. Grâce au channel manager, vous allez aussi pouvoir appliquer des baisses automatiques de tarifs quand votre calendrier n’est pas plein. Par exemple, si vous êtes à J-2 d’un trou dans votre calendrier, vous pouvez dire de manière automatique : je baisse mes prix de 10 ou 20 % si à J-2 mon calendrier est vide. Vous allez aussi pouvoir gérer le nombre minimum de nuits de manière automatique. C’est-à-dire encore une fois, si vous avez un trou de deux nuits entre deux réservations, vous pouvez dire de manière exceptionnelle : quand j’ai un trou de deux nuits, je passe à une nuit minimum de façon à optimiser le remplissage de mon calendrier. ,

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Vous allez aussi pouvoir bloquer des dates particulières en disant : tel jour, je ne veux pas qu’il y ait de check-in ou de check-out sur mes appartements. Tout ça, vous pouvez le faire de manière automatique avec votre channel manager. Puis, vous allez aussi pouvoir appliquer des offres spéciales sur des dates particulières, par exemple sur la fête des Pères, sur la fête des Mères, sur Noël, sur le Nouvel An. Vous allez pouvoir appliquer automatiquement des tarifs, soit à la baisse, soit à la hausse, notamment. Si vous louez vos appartements la nuit du 31 décembre, préférez un prix à la hausse parce qu’il y a une forte demande locative. ,

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Mais ce n’est pas tout. Parce que grâce au channel manager, vous allez pouvoir aussi gérer la communication avec vos clients et votre prestataire de services. Par exemple, envoyez un mail de confirmation au client en lui rappelant l’adresse, les modalités d’accès à l’appartement et peut-être en lui donnant d’autres informations comme les codes pour ouvrir une serrure connectée si vous utilisez une serrure connectée ou si vous utilisez une boîte à clé numérique, lui donner les codes Wi-Fi… Vous allez pouvoir lui renvoyer un email aussi en automatique la veille de son arrivée pour lui redonner les mêmes informations. Parce que le client, il a peut-être réservé il y a déjà deux ou trois mois, donc faites-lui un rappel de tout ça. ,

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Vous allez aussi pouvoir lui envoyer un email, toujours en automatique, par exemple la veille de son départ, en lui rappelant quelles sont les formalités de départ. Après son séjour, vous pouvez lui envoyer un email avec la facture en lui demandant de vous laisser une appréciation sur la plateforme par laquelle il sera passé. Vous allez pouvoir aussi utiliser ce channel manager pour communiquer avec votre prestataire de service de manière à ce qu’il soit informé lui aussi en temps réel, via un email ou un SMS à chaque nouvelle réservation qui tombe. ,

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Bref, c’est un outil de gestion juste obligatoire quand vous faites de la location courte durée. D’ailleurs, les hôtels utilisent eux-mêmes des channels managers pour gérer toutes leurs réservations et la communication avec les clients. Vous vous doutez bien qu’il n’y a pas quelqu’un à chaque fois qui est derrière son écran en train d’envoyer un email à tous les clients qui effectuent des réservations. Tout ça à partir du moment où ça tourne en automatique et que ça a été paramétré, ça vous demande zéro temps de gestion de votre côté. Donc, est-ce que ça ne vaut pas le coup d’investir dans un outil comme ça pour avoir zéro temps de gestion sur votre activité de location courte durée ? ,

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Alors, vous vous demandez peut-être quel channel manager j’ai à vous conseiller. Aujourd’hui, si je dois vous donner le nom d’un channel manager, je vous recommande tout simplement Beds24. C’est le meilleur channel manager du marché aujourd’hui en ce qui concerne le rapport qualité-prix. Si vous souhaitez suivre une formation sur ce channel manager, je vous invite à regarder dans la description juste en dessous de cette vidéo. Il y a un programme qui s’appelle Beds24 clic par clic que vous pouvez suivre et qui va vous permettre de paramétrer tout votre channel manager pour lancer votre activité de location courte durée en mode professionnelle. ,

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Franchement, ne vous épargnez pas cet outil. Je me rappelle qu’il y a deux ans de ça, j’étais en séminaire immobilier. J’ai rencontré un couple de personnes qui faisaient de la location courte durée. Ils géraient dix appartements en location courte durée et ils géraient tout à la main. Ils n’étaient pas passés au channel manager. Quand vous avez dix appartements et que vous gérez tout à la main, c’est juste un enfer. Vous vous êtes créé un deuxième boulot. Vous ne faites pas la location courte durée, je suis désolé, c’est juste de l’esclavage. N’oubliez pas le channel manager est Beds24 si vous souhaitez en adopter un dès maintenant. ,

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J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à me mettre un gros like. C’est la seule manière que vous avez de me faire part de l’intérêt que vous portez à mes vidéos. Donc, mettez-moi un like si la vidéo vous a plu. N’hésitez pas à vous abonner également. Je vous invite à me suivre aussi sur les réseaux sociaux, Instagram et Facebook. J’y partage avec vous les coulisses de tout ce que je fais au quotidien. N’hésitez pas à vous abonner, vous êtes les bienvenus. Puis je vous offre également un package de bienvenue qui comprend deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée » et une formation de plus de 2 heures 30 dans laquelle je partage avec vous les bonnes pratiques de l’immobilier. Comment faire pour trouver une bonne affaire ? Comment faire pour la faire financer ? Quelles sont les stratégies de location les plus rentables ? ,

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Accédez à ce package de bienvenue immédiatement, c’est gratuit, en regardant la description juste en dessous de cette vidéo ou sur des petites fiches qui apparaissent en haut à droite. ,

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Je crois que je vous ai tout dit pour aujourd’hui. On va se quitter ici. Puis, comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt.  ,

Ciao ! ,

Vous voulez investir dans l'immobilier, mais vous vous demandez peut-être comment faire pour enchainer les investissements sans perdre de temps.
Il faut pour cela faire les choses correctement et préparer votre plan d'attaque.

Essayons d'y voir plus clair dans cette vidéo.

Transcription

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Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va partager ensemble quatre astuces pour vous aider à enchaîner les investissements immobiliers lorsque vous démarrez de zéro. Alors avant qu’on voie tout ça ensemble, n’hésitez pas à vous abonner à la chaîne YouTube en activant la petite cloche pour soutenir tout le travail que je fournis ici au quotidien et pour être informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. ,

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Venons-en au sujet du jour. Quelles sont les quatre astuces que j’avais envie de partager avec vous aujourd’hui pour vous permettre d’enchaîner les investissements immobiliers lorsque vous partez de zéro ? Ce que je tiens à vous dire dans un premier temps, c’est que quand on investit dans l’immobilier, il n’y a pas besoin d’être riche. Je partage ça avec vous parce que c’est ce que j’ai cru pendant de nombreuses années. Pour moi, pour investir dans l’immobilier, il fallait être riche. C’est faux. La deuxième fausse croyance que j’ai eue ensuite, c’est que je pensais que pour pouvoir acheter un deuxième appartement, il fallait que le précédent soit déjà payé, ce qui est aussi complètement faux. Pourquoi ? Parce que si vous attendez d’avoir payé un appartement pour pouvoir faire l’opération d’après, qu’est-ce qui va se passer ? C’est que dans toute votre vie, vous allez faire deux, trois opérations maximum. On voit bien qu’il y a certains profils d’investisseurs qui ont plusieurs dizaines de lots, voire même plusieurs centaines de lots. Donc, on se doute bien qu’il y a des raccourcis pour aller plus vite et c’est justement ce qu’on va voir dans cette vidéo. ,

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La première astuce que je pourrais vous donner, c’est que votre première opération doit absolument être rentable. Vous ne devez pas vous tromper sur votre premier investissement immobilier. Il faut partir du principe que la banque, elle va vous prêter l’argent pour réaliser votre investissement immobilier. Même si vous achetez votre résidence principale d’ailleurs, la banque va vous prêter l’argent. Mais comment est-ce que la banque décide qu’elle va vous prêter de l’argent ? C’est simple, elle va analyser votre profil financier. Est-ce que c’est un bon profil ou en tout cas un profil qu’elle va considérer bon ? Ou est-ce que c’est un profil plutôt risqué ? Plus le profil va être risqué, moins la banque financera votre projet immobilier, donc vous devez montrer patte blanche. Il faut que l’opération soit bonne et que votre profil séduise la banque. ,

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Cette opération est juste très importante parce que si elle est mauvaise, vous allez perdre de l’argent. Il faut m’expliquer ensuite ou en tout cas, vous devrez expliquer à la banque pourquoi elle devra vous suivre sur une seconde opération si déjà la première est mauvaise. ,

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Sortons quelques secondes du cadre de l’immobilier. Imaginez un chef d’entreprise qui a une usine qui a besoin de souscrire à un emprunt parce qu’il a besoin de changer plusieurs machines. Est-ce que vous pensez que la banque va le suivre sur l’acquisition de nouvelles machines si sa société ne gagne pas d’argent ? La réponse est non. Donc, les banques ne financent que les entreprises qui gagnent de l’argent. Donc, si vous faites de l’immobilier, vous devez absolument gagner de l’argent sur chacune de vos opérations pour que la banque continue à vous suivre. D’où l’importance de bien réussir sa première opération immobilière. ,

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Alors, vous allez me demander OK, mais comment est-ce qu’on fait pour réussir sa première opération ? Ce sera le conseil numéro deux ou l’astuce numéro deux. Comment faire pour réussir sa première opération ? Il faut préparer votre dossier en amont et vous devez donner confiance à votre banque, lui donner envie de vous financer. Pour ça, vous devez avoir une source de revenus, soit parce que vous êtes salarié, soit parce que vous êtes chef d’entreprise et vous allez devoir montrer à votre banque que vous maîtrisez vos dépenses, c’est-à-dire que vous devez avoir des comptes bancaires propres. Il ne doit pas avoir de découvert, en tout cas sur les trois mois précédant votre rendez-vous bancaire, parce que c’est ce que va regarder la banque. Donc pas de dépenses superflues, des comptes bancaires propres et pas de découvert. ,

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Ensuite, il va falloir que vous montriez à la banque que vous avez une capacité d’épargne mensuelle. Dès que votre salaire est tombé, ce que je vous invite à faire, c’est immédiatement un virement vers un compte d’épargne pour montrer à la banque que vous êtes capable ou en capacité d’épargner régulièrement. Parce que si vous attendez le 30 du mois pour faire un virement vers un compte épargne, il n’y aura plus d’argent du tout. Faites ce virement vers un compte épargne dès le début du mois. Pensez également à faire une première opération raisonnable. On va prendre un cas peut-être un peu bête, mais si vous gagnez 1500 euros par mois, n’allez pas chercher un premier projet immobilier à un million d’euros. C’est un exemple peut-être un peu tiré par les cheveux, quoiqu’il ne m’en reste pas beaucoup. Mais soyez raisonnable dans l’approche de votre premier projet immobilier. Puis surtout, affichez une épargne de précaution, ça va rassurer la banque. Si vous avez un livret d’épargne, un livret A ou autre, une assurance vie, affichez à la banque au moment où vous allez aller défendre votre projet cette épargne. Croyez-moi, ça va la rassurer. ,

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Du coup, vous allez me demander OK c’est bien Sébastien, mais comment est-ce que je fais pour avoir une épargne de précaution. Ce sera donc ma troisième astuce. Première astuce, vous êtes déjà dans la vie active depuis plusieurs années. Vous travaillez, vous avez des revenus qui vous satisfont. Tous les mois, vous êtes en capacité de mettre de l’argent sur votre compte épargne et cette épargne, elle s’est construite petit à petit. Mais malgré tout, peut-être que vous démarrez dans la vie active, donc vous n’avez aucune épargne. Ou alors peut-être que ça fait un moment que vous travaillez, mais pour des raisons personnelles, vous n’avez plus d’épargne. Alors, vous souhaitez faire votre projet immobilier. Dans ce cas-là, ce que je vous recommande de faire, c’est de faire une première opération d’achat/revente parce que cette opération d’achat/revente, elle va vous permettre de générer de la trésorerie. On peut facilement faire des opérations d’achat/revente sur lesquelles on va gagner 10000, 20000, 30000 euros d’épargne. Cette épargne, ensuite, elle va être confortable. Elle va rassurer la banque pour aller chercher l’opération d’après. Donc, pensez bien à l’achat/revente si vous n’avez pas d’épargne pour vous constituer un matelas de trésorerie, un matelas de sécurité. Il y a un nombre incalculable de personnes qui l’ont déjà fait. D’ailleurs, si vous cherchez sur YouTube, vous allez trouver des exemples concrets. C’est un conseil que je vous donne. ,

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Quatrième astuce, ça va être de préparer la feuille de route, de tracer la feuille de route pour engager les actions suivantes. On a fait notre première opération immobilière, mais c’est bien maintenant d’aller chercher la deuxième, la troisième, la quatrième… Donc, vous devez absolument savoir où vous allez parce que par rapport à tout ce que je vous ai dit jusque-là, si la banque constate que vous avez de la trésorerie, que vous faites des opérations rentables, franchement, il n’y a aucune raison de devoir attendre dix ans entre chaque opération. Vous faites une opération, vous mettez le bien en location, vous pouvez directement enclencher l’opération d’après et vous allez même pouvoir faire plusieurs opérations en parallèle. C’est justement ce dont je vais vous parler. ,

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Ce qui va rassurer la banque, encore une fois, ce sont les revenus générés par vos investissements immobiliers. Plus vous allez montrer à la banque que chaque opération est rentable, plus vous allez la convaincre que vous êtes un profil sérieux à qui on peut confier d’autres projets immobiliers ou en tout cas d’autres crédits pour financer des projets immobiliers. Ce qui peut vous aider dans cette démarche à préparer la suite, c’est d’acheter des biens déjà loués parce que quand vous achetez un bien déjà loué, vous allez récupérer des loyers directement. Il n’y a pas de travaux. Directement, le loyer tombe. ,

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Si vous expliquez à la banque que le loyer du locataire en place couvre toutes les charges, c’est très bien pour la banque. Ensuite, sur le bien déjà loué, vous allez récupérer tout. Vous allez récupérer le dépôt de garantie, donc c’est excellent. Imaginons en plus le cas d’un immeuble. Vous allez récupérer tous les dépôts de garantie de tous les appartements de l’immeuble, donc directement, c’est une grosse trésorerie qui va rentrer dans votre poche. Pour pouvoir accélérer, n’hésitez pas non plus à regarder du côté des immeubles, sachant qu’il est tout à fait possible d’acheter plusieurs appartements en même temps. ,

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Je vais vous donner un exemple concret. Il y a deux ans de ça, j’ai apporté à la banque trois appartements en même temps. J’ai monté un business plan et sur ce business plan, je lui ai dit : monsieur le banquier, je me suis positionné sur trois appartements. Je viens chercher le financement de ces trois appartements. Donc, ce sont des choses qui sont possibles. ,

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Maintenant parce que vous vous posez certainement cette question : est-ce que la banque va suivre indéfiniment ? Pas sûr. Même je vais vous dire la réponse, elle est non. Par contre, partez bien du principe que si votre banque ne vous suit pas, rien ne vous empêche d’aller en voir une deuxième, une troisième et quatrième, une dixième, une vingtième… jusqu’à obtenir votre financement. Ensuite, je tiens à parler parce que c’est quand même important de cette barrière des 33 %. Il n’y a aucune loi qui explique que la banque ne peut pas vous suivre au-delà de 33 % d’endettement. Le haut conseil de la stabilité financière, vous en avez peut-être déjà entendu parler, le HCSF fait des recommandations. En ce début d’année 2021, il va même au-delà parce qu’il recommande aux banques de suivre sur des taux d’endettement jusqu’à 35 %. Vous voyez, on peut aller au-delà des 33 % et ce ne sont que des recommandations. Encore une fois, quand vous allez aller voir votre banquier, il ne faut pas négliger l’aspect humain. ,

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D’un profil à l’autre sur un même projet immobilier, le banquier va suivre sur un premier profil alors qu’il ne suivra pas sur un second profil. Il faut bien que vous l’ayez en tête. Cette barrière des 33 %, elle n’est que virtuelle, sans quoi comment feraient encore, puisque je l’ai évoqué dans cette vidéo, certains profils d’investisseurs pour voir plusieurs dizaines ou avoir plusieurs centaines de biens immobiliers à leur actif. ,

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Puis, si, malgré tout, ça bloque, partez du principe que vous avez le droit aussi de vendre un ou deux biens immobiliers, de vous délester des biens immobiliers qui fonctionnent le moins, de façon ensuite à pouvoir réinvestir plus fort. En fait, c’est reculer pour mieux sauter. ,

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Rapidement, avant de conclure cette vidéo, je voudrais vous donner quelques conseils. Évitez de mettre de gros apports. La banque sera de toute façon toujours rassurée quand vous allez mettre de l’apport, mais évitez de mettre toujours de gros apport. Parce qu’en mettant de gros apports, ça va tuer votre trésorerie. Alors c’est sûr, ça va rassurer la banque. Votre crédit immobilier sera d’autant plus faible. Vous allez avoir des petites mensualités. Par contre, en vous délestant d’une partie de votre épargne, vous n’aurez plus de matelas de sécurité pour le coup d’après. ,

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Attention, parce que si d’un côté, vous vous délestez de votre épargne sur un projet, comment donner confiance ensuite à la banque pour l’opération d’après. Parce qu’on viendra justement vous reprocher de ne plus avoir d’épargne de précaution. Utilisez au maximum l’effet de levier, utilisez au maximum les bénéfices du crédit immobilier. Mettez le minimum d’apport qu’on vous demande. L’idéal, c’est 0 euro d’apport. Mais si vous voyez que la banque, elle vous demande absolument de mettre de l’apport et que vous êtes en capacité de le faire bien entendu, n’hésitez pas à mettre de l’apport sans toutefois toujours en mettre trop. D’autant plus que ne pas mettre d’apport ou mettre le minimum d’apport, c’est quelque chose qui sera bénéfique pour votre fiscalité, puisque vous aurez d’autant plus d’intérêts d’emprunt que vous allez pouvoir déduire pour venir réduire votre assiette d’imposition. ,

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Voilà ce que j’avais à partager aujourd’hui avec vous dans cette vidéo. Voilà les quatre astuces qui vont vous permettre de commencer à enchaîner les investissements immobiliers même si vous partez de zéro. ,

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N’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires si cette vidéo vous a plu. Si vous avez envie de partager vos astuces, n’hésitez pas non plus à me les mettre dans les commentaires en dessous de cette vidéo. Quelles astuces avez-vous pour pouvoir enchaîner les investissements immobiliers ? Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker. N’hésitez pas non plus à vous abonner à la chaîne YouTube. C’est très important pour soutenir mon travail si vous pensez que toutes les informations que je vous ai données ici vont vous être utiles. ,

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Puis, je vous rappelle que si vous êtes ici pour la première fois, je vous offre un package de bienvenue qui comprend deux ebooks et une formation de plus de 2 heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Vous allez voir que je vous explique comment trouver des bonnes affaires. Comment les faire financer ? Quelles sont les stratégies de location les plus rentables et les moins risquées. Pour accéder à ce package de bienvenue, regardez dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur les petites fiches qui vont apparaître en haut à droite. ,

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Avant de vous quitter, je voulais vous rappeler que vous pouvez me rejoindre sur les réseaux sociaux, sur Facebook et sur Instagram. N’hésitez pas à vous abonner, vous êtes les bienvenus. Je crois que je vous ai à peu près tout dit pour aujourd’hui. On va se quitter ici et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt.  ,

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Ciao ! ,

Vous cherchez à investir et BIM, vous tombez sur une méga affaire ! Génial ! ,
Malheureusement, le bien est déjà loué et ça vous embête parce que ça vous empêche de faire ce que vous voulez.
Pour autant, faut-il renoncer à cet achat immobilier parce qu'acheter un bien déjà loué peut aussi présenter des avantages...

Essayons d'y voir plus clair dans cette vidéo.

Transcription

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Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va répondre à cette question faut-il acheter un bien immobilier déjà loué ? ,

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Avant qu’on voie ça en détail, si ce n’est pas encore fait, n’oubliez pas de vous abonner en activant la chaîne YouTube. C’est très important en activant la petite cloche pour soutenir tout le travail que je fais sur cette chaîne, mais également pour recevoir toutes les vidéos dès leur sortie. ,

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Venons-en au sujet du jour. Faut-il investir dans un bien immobilier déjà loué ? Alors, la question est légitime parce qu’il y a un nombre incalculable de personnes qui me l’ont posée, soit en m’écrivant par email, soit au travers des réseaux sociaux. Alors, la première chose à dire, de manière générale, c’est qu’un bien immobilier loué se vendra de toute façon toujours moins cher qu’un bien immobilier vide. ,

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Ce que je vous propose pour la suite de cette vidéo, on va être concret, on va balayer les avantages et les inconvénients d’acheter un bien vide et un bien loué. ,

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Commençons dans un premier temps par le bien vide. Quels sont les avantages si vous achetez un bien vide ? Dans un premier temps, vous allez avoir les coudées franches pour faire ce que vous voulez dans le bien immobilier que vous achetez. Si vous avez envie de faire des travaux, ça va être très simple de le faire. Personne ne pourra vous en empêcher. Derrière ensuite parce que ce bien est vide, vous allez pouvoir l’exploiter comme vous avez envie de le faire. Si vous voulez faire de la location nue, vous allez pouvoir faire de la location nue. Si vous voulez faire du meublé, ça va être possible. Idem avec la location courte durée ou avec la colocation. Là encore, vous avez les coudées franches sur le mode d’exploitation. ,

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Puis surtout, avantage quand même très intéressant, c’est que vous n’avez pas à reprendre un bail qui ne vous convient pas. Il y a un nombre incalculable de personnes qui sont intéressées plutôt par un bien immobilier, mais malheureusement, ce bien immobilier, il est loué nu et eux préfèreraient avoir un bien immobilier qui est loué meublé, parce que les avantages fiscaux sont plus importants lorsqu’on loue meublé que lorsqu’on loue nu. Si vous achetez un bien vide, aucun souci. Vous n’allez pas récupérer un bail qui ne vous convient pas. Puis surtout, il faut quand même le dire, en achetant un bien vide, vous n’allez pas récupérer un locataire qui ne vous convient pas ou un locataire que vous n’auriez pas choisi vous-même parce qu’il ne correspond pas à vos critères de sélection. ,

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Malgré tout, il y a quand même des inconvénients à acheter un bien immobilier vide. Vous allez peut-être devoir faire des travaux et ces travaux vont générer du délai qui va retarder votre mise en location. Alors, bien entendu, vous pouvez jouer avec les différés de prêt que peut vous proposer la banque. Mais malgré tout, ça va quand même différer la date de votre mise en location. Ensuite, il va falloir peut-être faire des visites pour louer cet appartement donc là, vous allez prendre du délai supplémentaire. Ça peut être deux ou trois jours, mais ça peut aller jusqu’à une, deux ou trois semaines, peut-être un mois si vous ne tombez pas à la bonne période. Donc là aussi, vous allez prendre du délai. ,

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Ce qu’il est important de faire aussi, c’est de bien vérifier qu’il y a une demande locative par rapport à ce bien immobilier. Ce n’est pas parce que le bien immobilier, vous allez l’acheter peu cher que forcément, vous allez pouvoir le louer immédiatement. D’où l’importance encore une fois, je ne le dirai jamais assez, de réaliser une bonne étude de marché avant de se positionner sur un bien immobilier. ,

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Je vais vous donner un avis personnel. Quand j’achète un bien immobilier, j’aime bien pouvoir faire ce que je veux et c’est pour ça que je suis assez frileux pour aller sur des biens immobiliers où on met en avance sur les annonces qu’il y a un locataire qui est là, en place depuis dix ans. Alors oui, c’est sûr, les loyers tombent depuis dix ans de manière sereine. Par contre, vous n’avez pas les coudées franches pour faire ce que vous voulez et ça me permet de faire la transition à la partie suivante. Quels sont les avantages et les inconvénients d’acheter un bien déjà loué ? ,

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Je vous ai expliqué que je préférais l’acheter vide avec le petit exemple que je viens de vous donner, mais malgré tout, il peut y avoir des avantages. Premier avantage le prix d’achat. Un bien immobilier loué se vendra toujours moins cher qu’un bien immobilier vide. Ensuite, il va y avoir des avantages que j’appelais logistique. Pourquoi ? Vous n’allez pas avoir à vous embêter avec des travaux. Il y a déjà un locataire à l’intérieur de l’appartement. Il est loué. Pas question de faire des travaux, en tout cas dans l’immédiat. ,

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Deuxième avantage, vous n’allez pas avoir besoin de vous embêter avec la logistique de devoir trouver un locataire. Non, le locataire, il est déjà en place. Ensuite, si le locataire est en place depuis plusieurs années, vous êtes serein. Il n’y a pas de raison que le locataire vous donne son préavis dans les deux mois ou dans les six mois à venir. Le locataire, il est là, il est bien. Ça vous assure une certaine stabilité, une certaine sérénité. Pour certaines personnes, c’est même une tranquillité parce qu’elles préfèrent avoir un locataire qui est là depuis longtemps et dont elles n’entendront jamais parler. Voilà quelques avantages logistiques d’acheter un bien déjà loué. ,

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Maintenant, j’ai noté d’autres avantages que j’ai appelé avantage financier au-delà du prix d’achat d’ailleurs, que j’ai déjà évoqués. Avantage financier parce qu’au moment où vous allez aller défendre votre projet immobilier auprès de la banque, ça va rassurer votre banquier de savoir que vous allez directement devenir propriétaire d’un bien immobilier où les loyers tombent déjà. Normalement, vous devez faire une bonne affaire, c’est-à-dire que votre loyer doit couvrir toutes vos charges. Et, c’est juste génial pour le banquier parce que vous êtes en train de lui dire : monsieur le banquier, j’ai envie d’investir dans l’immobilier. Regardez, pas de panique, le bien est déjà loué et en plus, le loyer va couvrir toutes les charges. Franchement, si vous arrivez que vous proposiez un dossier comme ça à la banque, le banquier, il va adorer. ,

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Autre sujet, autre avantage financier au moment de la signature de l’acte authentique, vu que le bien est déjà loué, vous allez pouvoir directement récupérer le loyer du mois en cours au prorata du nombre de jours où vous allez être propriétaire. Mais vous allez pouvoir également récupérer le dépôt de garantie du locataire en place, ce qui va vous permettre de récupérer une petite partie de la ,trésorerie. Alors, si vous êtes sur un studio, ça ne va pas représenter grand-chose. Mais imaginez que vous achetiez un immeuble dans lequel il y a trois, quatre, cinq appartements, pourquoi pas plus même. Là, directement, vous allez récupérer tous les loyers, mais également tous les dépôts de garantie. Là, c’est pas mal de trésorerie qui va venir se mettre sur votre compte en banque. C’est donc un très gros avantage. ,

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Autre avantage également, ce que vous pouvez faire pour rassurer le banquier, je vais parler d’avantage financier, parce que ça va vous permettre justement d’aller chercher de suite l’opération d’après. Si vous achetez un bien immobilier qui est déjà loué, comme je l’ai dit, ça rassure le banquier. Mais si vous arrivez à demander aux propriétaires vendeurs les anciens baux et que vous pouvez les fournir à la banque pour montrer qu’il n’y a quasiment pas de vacance locative sur ce bien immobilier parce que dès qu’il est remis en location, il y a peut-être une vacance locative de deux ou trois jours et direct après, il est loué. Pourquoi est-ce que le banquier ne vous suivrait pas sur une autre opération ? Pourquoi ? Votre bien, il est déjà loué. Quels sont les risques ? Il est déjà loué. Il n’y a jamais de vacance locative, donc c’est bon. Vous allez pouvoir comme ça enchaîner ou en tout cas aller chercher l’opération d’après plus facilement. ,

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Attention toutefois, j’ai noté quelques inconvénients et on y vient sur les biens déjà loués. Évitez les locataires à problèmes. Ce que j’appelle les locataires à problèmes, ça va être des locataires sur lesquels il y a des problèmes sociaux ou encore des locataires sous curatelle. Attention à ça, ce n’est absolument pas ce que je vous recommande. ,

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Évitez également les biens immobiliers dans lesquels on a des locataires qui sont en place depuis longtemps, mais qui ont totalement ruiné l’appartement. C’est sûr, vous allez toucher des loyers, c’est très bien. Par contre, votre bien immobilier ne vaudra rien du tout. Donc, c’est plutôt quelque chose que je vous déconseille. ,

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Puis, bien entendu, n’achetez pas à n’importe quel prix. Ce n’est pas parce que le bien immobilier est déjà loué que c’est absolument l’affaire du siècle. Lorsqu’on vous annonce sur les petites annonces du Leboncoin ou Seloger, peu importe, 5 % de rentabilité, c’est juste nul. Donc, soyez bien vigilant par rapport à ça. , ,

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Votre intérêt, c’est bien entendu d’acheter un bien dans le meilleur état possible, d’où mon point de vue. Personnellement, je préfère acheter des biens vides parce que je suis sûr de retaper les biens immobiliers et de les proposer ensuite à la location dans un état qui est satisfaisant pour moi. ,

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Puis autre chose, dernier petit conseil sur cette vidéo bien sûr, vérifiez la demande locative. Ce n’est pas parce que le bien est loué avec un bon loyer et qu’il vous assure un bon cash-flow et une bonne rentabilité que ça suffit. Parce que si derrière, au moment du départ du locataire, vous avez énormément de difficultés à relouer le bien, ça ne servira à rien. ,

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Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo sur les avantages et les inconvénients d’acheter un bien déjà loué ou pas. N’hésitez pas d’ailleurs à me mettre dans les commentaires votre point de vue. Est-ce que vous préférez acheter un bien loué ou acheter un bien vide ? Mettez-moi tout ça dans les commentaires. C’est quelque chose qui m’intéresse. ,

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Avant de vous quitter, je voulais vous rappeler que si vous êtes ici pour la première fois sur cette chaine, je vous offre un package de bienvenue qui comprend deux ebooks et une formation de plus de 2 heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Comment faire pour trouver des bonnes affaires ? Comment faire pour financer vos projets immobiliers ? Quelles sont les stratégies de location les plus intéressantes et les moins risquées ? ,

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Vous accédez à tout ça en regardant dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de votre écran. Puis, bien entendu, je vous invite à me rejoindre sur les réseaux sociaux, sur Facebook et sur Instagram. Je vous partage les coulisses de tout ce que je fais au quotidien. Je vous demande votre avis sur les sujets que vous souhaitez voir traités dans les prochaines vidéos YouTube. Je vous amène avec moi en visite de biens immobiliers. Je vous amène avec moi sur des chantiers. Bref, vous partagez avec moi toutes les coulisses de ce que je fais au quotidien. N’hésitez pas à vous abonner, vous êtes les bienvenus. ,

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Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à me mettre un gros like encore une fois et à vous abonner pour soutenir la chaîne pour la faire grandir. C’est la seule manière que j’ai de voir si tout ce que je vous propose ici est quelque chose qui vous intéresse. Donc un gros merci à vous d’avance. ,

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Je crois que j’ai fait le tour à peu près de tout ce que j’avais à vous dire aujourd’hui. On va se quitter ici. Puis, comme d’habitude, on se retrouve prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt.  ,

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Ciao ! ,

Vous avez envie d'investir dans l'immobilier mais au moment de passer à l'action, une question se pose : Quel statut adopter ?
Entre le nom propre (LMNP, LMP), la SCI, la SAS, la SARL...il y a de quoi se poser de vraies questions.

Et il faut savoir que chaque situation est différente.
Ce qui conviendra à votre voisin ne vous conviendra pas forcément.

Dans cette vidéo, je passe en revue toutes les possibilités afin de vous permettre de choisir le mode d'investissement qui vous conviendra le mieux.

Transcription

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Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va s’intéresser aux différents choix qui s’offrent à vous pour investir dans l’immobilier. On va parler de LMNP, on va parler de LMP, on va parler de SCI, on va parler de SARL et on va parler de SAS. Donc, restez bien avec moi. N’oubliez pas de prendre un petit Doliprane pour éviter votre mal de tête. ,

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Avant qu’on voie tout ça ensemble, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, n’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche pour être informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos et pour soutenir tout le travail que je fournis au quotidien sur cette chaîne. Donc, un gros merci à vous d’avance. ,

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Alors attention, vous avez pris votre Doliprane. On va commencer à parler fiscalité et je sais que c’est un sujet important parce que je ne compte plus le nombre de fois où on m’a demandé quel était le meilleur statut pour investir dans l’immobilier. Je comprends tout à fait cette question. Parce que quand vous vous lancez dans cette belle aventure, il y a plusieurs solutions qui s’offrent à vous. Vous pouvez investir en nom propre et vous pouvez ensuite investir en société. Quand vous faites du nom propre, vous pouvez faire de la location nue et vous pouvez faire de la location meublée. ,

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Je tiens à dire que chaque situation est particulière. Ce qui va correspondre à tonton Michel et ce qui va correspondre à tatie Danielle, ce n’est pas forcément quelque chose qui va vous correspondre à vous et vous devez donc prendre dans la globalité votre situation personnelle et votre situation professionnelle et l’objectif que vous vous fixez avec l’immobilier. C’est très important de le comprendre. Parce que l’immobilier, pour faire un comparatif que vous allez comprendre tout de suite avec les voitures, si vous avez besoin d’un véhicule pour aller de chez vous à la boulangerie et que vous habitez à 500 mètres de la boulangerie, un vélo suffira. Vous n’aurez pas besoin d’un 4x4. Pour faire de l’immobilier, vous devez aussi prendre le véhicule qui vous convient le mieux. ,

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Ce qui m’amène d’ailleurs au premier statut de cette vidéo, la manière la plus simple de démarrer, c’est de commencer en nom propre. Ne vous laissez pas polluer la tête avec des histoires de société civile, de société commerciale, voire même de holding. Partez dans quelque chose de simple sur du nom propre. Si vous faites de la location meublée, la manière la plus simple de démarrer, ce sera la première partie de cette vidéo, c’est le LMNP : loueur meublé non professionnel. C’est un régime qui est très favorable parce que si vous vous mettez au régime réel du LMNP, vous allez pouvoir déduire de votre chiffre d’affaires les charges, les amortissements et donc vous allez avoir la possibilité de vous créer des compléments de revenus sans avoir à payer d’impôt dessus. ,

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Tout l’objectif, quand vous vous lancez dans une activité de LMNP, c’est d’avoir une activité déficitaire qui ne réalise pas de bénéfices. Et le jour où vous allez générer des bénéfices, l’impôt qui va s’appliquer sur vos bénéfices, il y en a deux. Il y a d’abord un premier impôt social qui va être les prélèvements sociaux, 17.2 % à l’heure où je tourne cette vidéo. Ensuite, sur votre bénéfice, on viendra appliquer l’impôt fiscal qui lui, est calé sur votre TMI, sur votre tranche marginale d’imposition. Donc, vous voyez, le LMNP est très simple. ,

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Maintenant, ce sera la deuxième possibilité, c’est le loueur meublé professionnel qu’on appelle aussi LMP. Quand est-ce qu’on passe au loueur meublé professionnel ? Lorsqu’on réalise plus de 23000 euros de chiffre d’affaires en location meublée et lorsque les revenus issus de la location meublée dépassent les revenus issus de l’activité professionnelle. Là aussi, il va y avoir deux impôts qui vont être calqués sur les bénéfices. De la même manière, il va y avoir un premier impôt qui s’appelle l’impôt social, qui va être non plus des prélèvements sociaux comme le LMNP, mais qui vont être des cotisations sociales avec un minimum de 1145 euros. C’est-à-dire que même si votre activité est déficitaire, vous aurez ce forfait de 1145 euros de cotisations sociales à payer et vous aurez en plus un impôt fiscal qui va être indexé sur votre tranche marginale d’imposition, sur vos bénéfices. ,

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Là encore, tout l’intérêt, c’est d’avoir une activité déficitaire pour payer le moins d’impôts possible, voire ne payer aucun impôt du tout, mis à part le forfait de cotisations sociales de 1145 euros dont je viens de parler. ,

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Pour l’instant, on a vu tout ce qui était en mon propre et j’espère que vous êtes encore avec moi. N’hésitez pas à prendre un deuxième Doliprane si ça commence à devenir corsé, parce que là, on va parler de quelque chose dont on parle très peu, finalement, c’est la SARL de famille. Justement, j’ai décidé d’en parler dans cette vidéo et de rentrer un peu plus dans le détail de cette possibilité d’investissement parce que c’est un mode d’investissement. Vous allez voir qu’il présente de nombreux avantages. ,

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Alors la SARL de famille, comme son nom l’indique, vous n’allez pouvoir la créer qu’avec des membres de votre famille, donc il faut qu’il y ait un lien de parenté jusqu’au second degré. Ensuite, lorsque vous vous lancez dans l’investissement immobilier dans une SARL de famille, vous avez la possibilité d’opter pour l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Mais généralement, c’est l’impôt sur le revenu qui est choisi. Quand on prend l’option sur l’impôt sur le revenu, on dit que cette SARL de famille, elle est transparente fiscalement. Attention, dans cette SARL de famille, vous n’allez pouvoir faire que de la location meublée. Sur une SARL de famille, vu que c’est une société dite « commerciale », vous ne pourrez pas faire de location nue. ,

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Quels sont les avantages de cette SARL de famille ? J’en ai identifié quatre. Le premier gros avantage, c’est qu’elle peut se conjuguer avec le LMNP. Elle peut se conjuguer avec le loueur meublé non professionnel. Rappelez-vous ce que je vous ai dit tout à l’heure, l’une des conditions pour basculer de loueur meublé non professionnel à loueur meublé professionnel, c’est de faire plus de 23000 euros de chiffre d’affaires. Avec la SARL de famille, la limite est cumulative et donc le seuil remonte à 46000 euros avec deux associés ou à 69000 euros avec trois associés... Donc, premier gros avantage pour la SARL de famille. ,

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Deuxième gros avantage de la SARL de famille, c’est que le bénéfice ou le déficit de la société est pris en compte dans le revenu global imposable de chaque associé au prorata du nombre de parts. C’est-à-dire que si l’activité de la société est bénéficiaire au prorata du nombre de parts, vous allez pouvoir récupérer une partie des bénéfices en complément de revenu. Deuxième gros avantage. ,

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Autre avantage, si l’activité de la société est déficitaire, donc ce sera le troisième avantage de la SARL de famille, ce déficit pourrait être redistribué encore une fois au prorata du nombre de parts des associés. Si votre activité est déficitaire, ce déficit qui vous est propre, vous allez pouvoir venir vous l’appliquer à vous-même pour pouvoir réduire vos impôts sur le revenu. C’est quand même quelque chose qui méritait d’être souligné. ,

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Puis, quatrième gros avantage de la SARL de famille, c’est que vous n’allez pas subir la double imposition parce que si vous investissez en société, généralement, il y a la première lame qui passe, l’impôt sur les sociétés. Ensuite, si vous voulez récupérer une partie des bénéfices de votre société sous forme de dividendes, par exemple, vous allez devoir subir la seconde lame qui est l’impôt sur les revenus. ,

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Malgré tout, cette SARL de famille, elle présente deux inconvénients. Le premier inconvénient, c’est que ce n’est pas une structure qui est forcément intéressante pour les personnes qui ont une grande tranche marginale d’imposition. Pour les personnes qui sont à 30 % par exemple, ce n’est pas quelque chose qui va être intéressant puisque, dans ce cas-là, l’imposition sur les sociétés, qui est de 15 % jusqu’à 38000 euros de chiffre d’affaires, sera plus faible que l’imposition de la SARL de famille. Donc, la SARL de famille conviendra plus particulièrement pour les personnes qui ont une faible tranche marginale d’imposition. ,

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Puis, autre inconvénient de la SARL de famille, ça va être la difficulté à pouvoir trouver des associés puisque ces associés doivent être dans votre cadre familial proche. C’est impossible de s’associer avec un ami ou un parent éloigné. Voilà les deux inconvénients majeurs de la SARL de famille. C’était une partie un peu plus longue de la SARL de famille, mais ça me semblait intéressant de l’aborder dans cette vidéo. N’hésitez pas d’ailleurs à m’indiquer dans les commentaires si cette sous-partie sur la SARL de famille vous a plu. ,

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Venons-en maintenant à la possibilité que vous avez pour investir dans l’immobilier. Ce sera la troisième possibilité la SCI, la société civile immobilière. La SCI est un outil juste génial pour faire de l’immobilier. C’est aussi un outil génial si vous souhaitez transmettre votre patrimoine à vos enfants. Il y a deux types de SCI qui sont possibles. La SCI à l’IR, c’est-à-dire le SCI imposé à l’impôt sur les revenus. Attention, cette SCI à l’IR ne peut faire que de la location nue. Il y a également la SCI à l’IS, c’est-à-dire la SCI qui est imposée à l’impôt sur les sociétés. Cette SCI à l’IS, quant à elle, peut faire de la location nue ou de la location meublée. Elle a un potentiel locatif bien plus important que la SCI à l’IR. ,

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Le gros avantage de cette SCI à l’IS, c’est que vous allez être imposé sur l’impôt sur les sociétés. Si votre société ne réalise pas de bénéfices, c’est simple c’est zéro euro d’impôts donc, vous allez toucher du cash-flow, des revenus complémentaires, mais pas pour vous, pour la SCI qui ne seront pas imposés. C’est ce que cherchent à faire tous les investisseurs immobiliers. Malgré tout, au bout d’un moment, vous n’allez plus avoir de charges d’amortissement à réaliser et vous allez réaliser un bénéfice. Et là, la fiscalité est très douce parce que jusqu’à 38000 euros de bénéfice, la fiscalité ne sera que de 15 %, ce qui est extrêmement doux et très peu fiscalisé. C’est un gros avantage de la SCI à l’IS comparé à la SCI à l’IR qui elle sera fiscalisée sur votre tranche marginale d’imposition. Donc, fiscalité beaucoup plus douce pour la SCI à l’IS. ,

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Ensuite, quatrième forme d’investissement, ça va être la société commerciale, la SARL (attention, pas la SARL de famille, mais la SARL tout court) ou la SAS. Là, on peut faire de l’immobilier avec ce type de structure. Par contre, c’est peut-être un petit peu plus compliqué parce qu’autant la banque peut comprendre que vous voulez investir en mon propre en SARL de famille, en SCI. Justifier à la banque que vous souhaitez investir en SARL ou en SAS, ça peut être un peu plus compliqué. L’un des inconvénients de ces formes juridiques pour de l’immobilier, c’est qu’il va falloir convaincre la banque de l’intérêt de la chose. ,

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Par contre, ça peut être intéressant, si dans les statuts de cette société, vous prévoyez également de faire une autre activité, une activité commerciale, justement, puisque c’est le type de société qui s’y prête pour vendre des biens, des produits ou encore des services. Le gros intérêt de passer par ce genre de structure, c’est que votre activité de vente de biens, de produits ou de services, ça va amener de la trésorerie. Ça va amener du cash à votre société et c’est quelque chose qui va rassurer le banquier. ,

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Ensuite ce cash, vous en faites ce que vous voulez. Vous remboursez vos prêts par anticipation. Vous mettez de l’apport sur des projets suivants. Bref, vous faites ce que vous voulez, mais je vous donne juste quelques pistes pour comprendre qu’est-ce que vous pouvez faire avec une société commerciale. ,

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Ça peut avoir aussi un intérêt si vous faites de la location courte durée. Parce que dans la location courte durée, vous avez peut-être envie de fournir à vos clients des services ou des prestations complémentaires comme du transport, de la gare ou de l’aéroport jusqu’à l’appartement, ou encore un service de petit déjeuner ou de livraison de repas à domicile. Bref, la seule limite va être votre imagination, mais c’est la société commerciale qui vous permettra tout ça. ,

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Malgré tout, quelques points de vigilance par rapport à la société commerciale. Ce qu’il faut savoir, c’est que les frais de gestion vont être plus élevés que ceux d’une SCI, qu’un LMNP ou LMP. Ayez bien conscience de ça, l’expert-comptable vous demandera des honoraires plus importants. Ensuite, les taux d’intérêt vont être aussi plus importants en société commerciale par rapport à une SCI ou d’un investissement en nom propre. Les durées de crédit peuvent être également plus faibles sur de l’investissement en société commerciale. Mais là encore, c’est du cas par cas, parce que personnellement, j’ai déjà réussi à décrocher du 25 ans en SAS. Ça reste du cas par cas. De toute façon, je vous l’ai dit déjà mille fois sur cette chaîne, l’investissement immobilier ou le décrochement d’un crédit immobilier, ça reste du cas par cas avec votre interlocuteur bancaire. En plus, c’est ce que j’avais mis sur mes petits papiers. ,

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Pour conclure cette vidéo, on a vu plein de choses en investissement : en propre, en LMNP, en LMP. On a vu l’investissement en SARL de famille, en SCI, en société commerciale. Chaque situation est particulière. N’hésitez pas à consulter un professionnel, notaire, expert-comptable, avocat fiscaliste qui saura vous orienter dans les meilleurs choix en fonction de votre profil. ,

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J’espère sincèrement que cette vidéo vous aura plu. Elle m’a demandé pas mal de travail de préparation. N’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager. N’hésitez pas à vous abonner à la chaîne YouTube si l’immobilier vous intéresse et pour soutenir tout le travail que je fournis au quotidien. ,

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Je vous offre également un package de bienvenue. Si vous ne l’avez pas encore téléchargée, c’est le moment. Regardez dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur les petites fiches qui apparaissent en haut à droite. Je vous donne accès à deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée », ainsi qu’à une formation de plus de 2 heures 30 pour tout comprendre des bonnes pratiques de l’immobilier. Comment trouver une bonne affaire ? Comment la faire financer ? Quelles sont les stratégies de location les plus intéressantes, les plus lucratives et les moins risquées ? Vous avez tout ça dans mon package de bienvenue. ,

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Puis, je vous invite également à me suivre sur les réseaux sociaux Facebook, Instagram, sur lesquels je partage avec vous les coulisses de tout ce que je fais au quotidien, de la préparation des vidéos à la rénovation de chantier. Venez me rejoindre, vous êtes les bienvenus. ,

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Je crois qu’on a fait une vidéo assez complète sur la fiscalité. J’espère qu’elle ne vous aura pas donné trop mal à la tête. N’hésitez pas à me l’indiquer dans les commentaires. Est-ce que vous avez eu besoin d’un Doliprane pour suivre cette vidéo ? ,

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On va se quitter ici pour aujourd’hui. Puis, comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt.  ,

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Ciao ! ,

Vous voulez investir dans l'immobilier, mais le marché sur lequel vous vous trouvez est peut-être trop cher ou saturé.
Bonne nouvelle : vous pouvez investir à distance.
Voici 4 méthodes pour vous aider dans cette démarche.

Transcription

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Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va parler de l’investissement à distance et on va en particulier balayer quatre possibilités qui s’offrent à vous. ,

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Avant qu’on voie tout ça, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, n’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche. Non seulement ça vous permettra d’être informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos et deuxièmement, ça me permettra de savoir que tout le contenu que je propose sur cette chaîne vous intéresse. C’est l’une des manières que vous avez de me remercier pour tout le contenu que je vous propose ici. Donc d’avance, un gros merci à vous. ,

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Pourquoi faut-il investir à distance ? On ne va pas se le cacher, la façon la plus simple d’investir, c’est d’investir près de chez soi. Malgré tout, il est possible que vous ne puissiez pas investir près de chez vous. Pourquoi ? Tout simplement soit parce que le marché immobilier est saturé, soit parce que le prix du mètre carré est trop élevé. Si vous habitez Paris, Bordeaux ou encore à Lyon, vous êtes dans des villes où le prix de l’immobilier est cher et il est très difficile d’obtenir de la rentabilité et du cash-flow. Donc, il va falloir investir à distance. ,

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Avant d’investir à distance, s’il vous plaît et de manière générale, avant d’investir dans l’immobilier, faites une étude de marché. J’en ai déjà parlé plusieurs fois sur cette chaîne YouTube. Ça ne va pas être l’objet de la vidéo, mais vous devez absolument identifier une ville qui vous intéresse et le type de biens qui vous intéresse : studio, T2, T3, immeuble de rapport… Mais faites avant tout cette étude de marché. Ça va vous garantir le fait que vous allez ensuite louer. Parce que si vous achetez un bien immobilier que vous ne louez pas ou si vous achetez un bien immobilier sur lequel vous n’avez pas de rentabilité, ça ne servira à rien. Pensez bien à faire cette étude de marché en priorité. ,

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Voyons maintenant la première manière que vous avez d’investir à distance. La première manière, c’est la plus simple, c’est de tout faire vous-même. Comment est-ce que vous faites ? Une fois que vous avez déterminé la ville qui vous intéresse, n’hésitez pas à consulter les petites annonces, minimum deux fois par jour. Créez-vous des alertes emails sur les principales plateformes en ligne comme SeLoger et Leboncoin. Puis, il n’y a pas de secret, il va falloir se déplacer pour faire des visites de biens immobiliers. ,

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Alors évidemment, ne vous déplacez pas pour faire une ou deux visites. Moi, ce que je vous encourage à faire, c’est prendre une journée et faire, pourquoi pas dix visites dans la journée. Il va falloir rentabiliser au maximum votre déplacement. Quand vous allez voir dix biens dans la journée, il y a forcément un ou deux biens qui vont vous intéresser, peut-être même plus. À ce moment-là, n’hésitez pas à faire des offres d’achat sur les biens qui vous intéressent. ,

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Je vous le dis tout au long de mes vidéos, n’hésitez pas à faire des offres d’achat agressives. C’est la meilleure manière d’obtenir de la rentabilité et surtout, de réaliser une plus-value à l’achat. Soyez décomplexé vis-à-vis de ça. Faites des offres d’achat dès que vous le pouvez. Maximisez et optimisez le déplacement que vous allez faire, là aussi, soit en voiture, soit en train. Mais surtout, il ne faut pas avoir peur de se déplacer. ,

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Si vous achetez votre bien immobilier et je vous le souhaite parce que vous l’aurez trouvé, il y aura peut-être ensuite des travaux à effectuer. Là aussi, il n’y a pas de secret. Pour les travaux, il va falloir les suivre. Moi, ce que je vous encourage à faire, c’est d’aller voir le chantier, de le suivre, soit une fois par semaine, mais a minima, une fois toutes les deux semaines, de façon à vérifier que tout se passe bien sûr le chantier. Voilà la première possibilité qui s’offre à vous, tout faire soi-même. ,

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Maintenant, vous avez une deuxième possibilité et vous allez voir que je vais balayer toutes les possibilités de la moins chère à la plus chère. La moins chère, c’est ce qu’on vient de voir, faites tout vous-même. La deuxième possibilité, c’est que vous allez chercher vous-même le bien immobilier. Par contre, ensuite, vous allez déléguer la gestion des travaux. Je ne reviens pas sur la recherche du bien immobilier. C’est ce que j’ai dit précédemment. Vous prenez le train, vous prenez la voiture. Vous faites dix visites dans la journée. Vous faites des offres d’achat et vous répétez ce scénario jusqu’à ce qu’une offre d’achat soit acceptée. ,

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Maintenant pour les travaux, plutôt que d’en assurer la gestion vous-même, dans cette deuxième possibilité, je vous conseille de prendre un maître d’œuvre. Le maître d’œuvre, c’est lui qui va être en charge du chantier. Demandez-lui, par contre, de vous tenir au courant de ce qui se fait sur le chantier, qu’il prenne des photos, qu’il prenne des vidéos et là aussi, qu’il vous fasse un point régulier de ce qui se passe sur le chantier de façon à ce que vous ne preniez pas du retard. ,

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On sait ce que c’est. Le temps, c’est de l’argent. Plus les travaux sont longs, plus les travaux prennent de temps, moins vite vous allez louer. Moins vite vous louez, plus vous allez perdre de chiffre d’affaires. Mais voilà la deuxième possibilité, vous cherchez le bien vous-même et faites appel ensuite à un maître d’œuvre pour les travaux. Bien entendu, c’est ce que j’avais noté ici sur mon papier, le maître d’œuvre n’exclut pas que vous puisse vous déplacer pour venir contrôler de vous-même ce qui se passe sur le chantier. ,

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Troisième possibilité, vous avez certainement entendu parler, faire appel à un chasseur. Le but d’un chasseur immobilier, le job d’un chasseur immobilier, c’est de trouver des biens immobiliers. Donc là, donnez-lui un cahier des charges. Expliquez-lui dans quelle ville vous souhaitez investir. Quel est le budget que vous souhaitez consacrer à votre projet immobilier, éventuellement, le type de location que vous souhaitez faire ? Ça lui permettra de sélectionner plutôt certains biens plutôt que d’autres. Puis, donnez-lui également un secteur géographique et ensuite, le chasseur immobilier vous proposera des biens. ,

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Alors forcément, le chasseur immobilier, il va avoir un coût. Généralement, ce coût se calcule sur un pourcentage de la transaction, donc sur un pourcentage du prix du bien immobilier, sachant qu’il y a quand même un forfait minimum qui va être de l’ordre de 5000 euros. C’est la moyenne que je constate. Ne m’en voulez pas si ça varie à quelques milliers d’euros près, mais ça vous donne en tout cas un ordre d’idée de grandeur. ,

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L’avantage du chasseur immobilier, c’est que lui, il a un réseau. Il pourra vous orienter ensuite sur son réseau pour tout ce qui va être rénovation, éventuellement décoration et éventuellement gestion locative. Voilà donc la troisième possibilité, faire appel à un chasseur pour investir à distance. ,

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Il y a bien entendu une quatrième possibilité. Cette quatrième possibilité, c’est le clé en main. C’est sûr, ça va être la possibilité ou le moyen d’investir à distance le moins chronophage. Ça va vous demander beaucoup moins de temps. Par contre, ça va aussi vous coûter plus cher. Mais l’avantage des solutions clés en main, c’est que vous allez passer par une structure qui va vous trouver le bien immobilier, qui va ensuite gérer les travaux, qui va ensuite gérer l’ameublement et la décoration, qui pourra même y mettre le locataire et même en assurer la gestion locative. Donc, vous allez pouvoir dormir sur vos deux oreilles, vous n’aurez absolument rien à gérer. Ça, je trouve que pour certains profils, c’est une solution qui peut convenir. ,

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Malgré tout, elle va avoir un coût. Elle sera beaucoup plus chère que la solution une dont j’ai parlé en début de cette vidéo où vous allez tout devoir gérer vous-même. Vous aurez moins de rentabilité, vous aurez moins de cash-flow, mais vous aurez moins d’investissement personnel. C’est à vous de mettre le curseur de façon à ménager le temps que vous voulez consacrer à votre investissement immobilier et la rentabilité que vous voulez obtenir. ,

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Mais ce qui est sûr, c’est que se réfugier derrière, je ne peux pas investir parce que chez moi, le prix de l’immobilier est trop élevé ou si je délègue tout à une société qui va faire de l’investissement clé en main, je ne peux pas me le permettre non plus parce que ça va me coûter trop cher, ce n’est pas la bonne manière de raisonner. Parce que si vous restez là-dedans, c’est trop loin ou c’est trop cher, vous ne ferez rien, absolument rien. ,

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Le but, c’est quand même d’avancer. Donc, n’hésitez pas à choisir la solution qui vous convient le mieux. Réalisez votre investissement immobilier parce que, ne serait-ce que pour vous pour vous dégager des compléments de revenus et vous bâtir un patrimoine que vous pourrez ensuite transmettre à vos enfants. Puis, n’oubliez pas que tous les coûts que vont générer vos investissements à distance, vous allez pouvoir les passer dans le crédit immobilier. ,

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Voilà ce que j’avais à vous dire sur l’investissement immobilier à distance. N’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires en dessous de cette vidéo si vous avez déjà investi à distance et quel est le type d’investissement parmi les quatre proposés que vous préférez ? ,

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Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à liker. N’hésitez pas non plus à vous abonner à la chaîne YouTube si vous souhaitez soutenir tout le travail que je fournis sur cette chaîne. Puis, si vous êtes ici pour la première fois, je vous offre un package de bienvenue qui comprend deux ebooks et une formation de 2 heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Accédez à ce package de bienvenue en regardant dans la description ici juste en dessous de cette vidéo ou sur les petites fiches qui vont apparaître en haut à droite. Puis, je vous invite aussi à me rejoindre sur les réseaux sociaux, sur Facebook, sur Instagram. Je partage avec vous les coulisses de tout ce que je fais au quotidien. Venez nous rencontrer. Abonnez-vous. Vous êtes les bienvenus. ,

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Je crois que je vous ai à peu près tout dit sur l’investissement immobilier à distance. On va se quitter ici pour aujourd’hui et comme d’habitude, on se retrouve prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt.  ,

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Ciao ! ,

La recherche du financement reste une étape incontournable dans tout projet d'investissement locatif.
Et c'est aussi une étape qui fait souvent peur.
Je partage avec vous 5 conseils pour mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir votre crédit immobilier.

Transcription

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Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. ,Je ,suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une nouvelle vidéo dans laquelle on va voir ensemble cinq conseils pour obtenir le financement de votre projet immobilier. Alors avant qu’on ,voie ,tout ça en détail, si vous êtes ici pour la première fois, n’hésitez pas à vous abonner à la chaîne ,en ,activant la petite cloche. Ça vous permettra d’être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. ,

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Venons-en ,aux cinq conseils pour obtenir le financement du crédit immobilier. On ne va pas se ,le ,cacher, quand vous ,vous ,lancez ,dans un projet locatif ou dans l’achat d’une résidence principale ,d’ailleurs, le financement, c’est le nerf de la guerre et vous devez donc mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir le financement. ,Comment ,faire pour obtenir le financement ? ,On va voir ,ça ,en détail, mais ce que je vous recommande, c’est d’aller en ,rendez-vous ,bancaire avec un business plan. ,

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C’est un document comme celui que j’ai ,que je vous montre ici à l’écran, qui contient une cinquantaine de pages dans lequel vous expliquez en long, en large et en travers votre projet immobilier à votre banquier. Si ça vous intéresse de savoir comment faire pour avoir ce genre de business plan, dites-le-moi ,en commentaire en dessous de la vidéo. ,

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Alors, ,venons-en ,maintenant aux cinq conseils ,pour décrocher votre financement. ,Premier ,conseil, vous devez prouver à votre interlocuteur, à votre banquier que vous achetez en dessous du prix du marché. ,

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Comment ,est-ce ,que vous allez faire ça ? ,Amenez-lui ,des annonces de biens qui vont avoir la même configuration, la même surface, parfois même ,quasiment dans le même quartier, sur des annonces que vous allez trouver sur Leboncoin ou ,encore sur SeLoger, et montrez-lui à combien se vendent ces mêmes biens immobiliers. Par exemple, si vous amenez ,un projet sur un bien qui coûte 150000 euros et si vous arrivez à montrer des annonces de biens à 170000, 180000 euros, ça peut être une bonne chose. ,

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La ,deuxième manière de prouver à votre banquier que vous achetez en dessous du prix du marché, c’est d’aller tout simplement sur le site impots.gouv.fr. Il y a une rubrique sur laquelle vous pouvez avoir accès à l’historique des transactions immobilières à proximité de l’adresse qui vous intéresse et sur la même typologie de biens. ,Si ,vous arrivez à montrer à votre banquier que vous achetez, par exemple ,à 2500 euros du mètre carré et que l’historique des transactions sur ,impots.gouv.fr ,montre que sur la même typologie de biens et dans le même quartier, sur les mois ou les années passées, le prix du mètre carré était plutôt vendu à 2700 ou 2800 euros, là ,vous arrivez encore une fois à prouver à votre banquier que vous achetez en dessous du prix du marché. ,

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Deuxième conseil pour obtenir votre financement, vantez ,les qualités du bien. Encore une fois, tout ça ,est ,dans le business plan. Donc, montrez que vous achetez sur un bon emplacement. ,C’est ,quoi ,un bon emplacement ? C’est ,un emplacement qui va être à proximité des commerces, à proximité des universités, à proximité des transports en commun. ,S’il y a eu des travaux récents dans la copropriété, n’hésitez pas à indiquer que la cage d’escalier a été refaite, que le ,ravalement de façade est récent, qu’il y a ,peut-être ,peu de charges de copropriété ou encore que la taxe foncière est peu élevée. ,Tous ,les arguments que vous allez trouver qui vont mettre en valeur ,votre bien immobilier qui fait que ce bien immobilier, ça reste une bonne affaire, soit ,à ,l’achat pour votre résidence principale, soit pour de la ,location si vous voulez y mettre des locataires à l’intérieur. ,

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Troisième conseil, prouvez ,que vous faites une ,plus-value ,dès l’achat. ,Alors ,vous allez me dire oui, mais c’était déjà le conseil numéro un. ,Si j’achète en dessous du prix du marché, je vais forcément faire une ,plus-value ,à l’achat. Oui, c’est certain, mais vous pouvez aller encore ,au-delà. C’est-à-dire que si vous prévoyez de faire des travaux dans le bien immobilier que vous allez acheter, n’hésitez pas à montrer à votre banquier des photos du standing dans votre business plan de ce que vous avez en cible pour votre projet ,immobilier et fournissez-lui une attestation de valeur une fois que l’appartement sera refait. ,

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Par exemple, si vous l’achetez tout compris avec les travaux 150000 euros, mais si cet appartement ou cette maison ,une fois ,refaits ,vaut 200000 euros, alors là ,vous expliquez au banquier que vous avez une ,plus-value immédiate et latente de 50000 euros. Vous ,pouvez appuyer ce propos en proposant une annonce fictive ou une fausse annonce sur Leboncoin, par exemple, de ce bien immobilier à la vente avec un prix de vente à 200000 euros. Donc, si vous vous faites appeler ou si vous recevez des emails ,pour demander des visites de ce bien immobilier, n’hésitez pas à mettre ça dans votre dossier bancaire. ,Donc, le banquier verra qu’il y a un vrai intérêt sur ce bien immobilier et que vous faites une ,plus-value ,à l’achat. ,

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Quatrième conseil pour décrocher votre crédit immobilier, affichez votre professionnalisme. Encore une fois, si vous prévoyez de faire des travaux dans cet appartement, ,amenez ,des plans 3D de votre futur projet et mettez ces plans 3D dans votre ,business plan. ,Ensuite, n’hésitez pas à évoquer la fiscalité que vous prévoyez de faire sur ce projet immobilier. ,

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Parlez-lui ,de LMP si vous ,voulez ,investir en loueur meublé professionnel. ,Parlez-lui ,de LMNP si ,vous voulez investir en loueur ,meublé non professionnel, si c’est de la ,SCI, de la SAS... Expliquez-lui pourquoi vous souhaitez adopter cette fiscalité. ,Puis, bien entendu, une chose très importante, donnez-lui des éléments de loyer pour justifier la bonne affaire et votre rentabilité et votre ,cash-flow ,immédiat. Et là aussi, ,appuyez-vous ,sur un professionnel de l’immobilier. ,

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Par exemple, si vous achetez au travers d’une agence immobilière, n’hésitez pas à demander à cette agence une attestation de valeur locative parce que l’agence immobilière va vous donner une attestation de valeur locative. ,Si ,cette attestation ,de ,valeur locative couvre le crédit ainsi que toutes les autres charges, ,vous prouvez à votre banquier que vous êtes sur une bonne affaire immobilière. Je ,vous invite aussi à passer des fausses annonces sur Leboncoin avec un loyer cible que vous visez pour montrer qu’il y a des personnes qui manifestent un intérêt pour ce logement et que le loyer couvrira encore une fois toutes les charges. ,

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Puis cinquième ,conseil et ,celui-là, il est très important. Quand vous allez défendre votre projet, ,ne vous enflammez ,pas. ,Alors, ,quand je dis ne vous enflammez ,pas, n’expliquez ,pas à votre banquier que vous achetez un studio qui, normalement, se loue 600 euros. Mais là, vous allez réussir à le louer 1500 euros parce que vous allez faire ,de ,la location courte durée. Ne vous enflammez ,pas également si vous faites de la colocation en prenant par exemple un appartement qui, normalement, se louerait 900 euros. ,Mais là encore, vous, parce que vous allez faire de la ,colocation, ,vous allez aussi le louer 1500 euros. Vous savez, le banquier, il aime les choses simples. Le banquier, il aime être rassuré. Donc ne lui parlez pas de location courte durée ou de colocation ou de haut rendement, au moment où vous allez lui présenter votre projet. Montrez-lui ,par contre que sur de l’investissement traditionnel, sur de la location traditionnelle, vous arrivez quand même à tirer du ,cash-flow ,et de la rentabilité. ,

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La banque, encore une fois, j’insiste, elle n’aime pas le risque. ,Je ,dis d’autant plus ça parce que si vous démarrez, pour quelles raisons le banquier irait croire que vous qui ne connaissez rien à l’immobilier ou en tout cas qui n’avez ,pas encore fait vos preuves, vous allez pouvoir louer un studio 1500 euros au lieu de 600 euros. Donc, ,restez humble, présentez ,le dossier de la manière la plus simple possible en location traditionnelle. Par contre, sur votre deuxième ou votre troisième opération immobilière, quand là vous commencerez à avoir un historique sur le haut rendement, alors oui, vous pourrez afficher les chiffres de colocation ou encore de location courte durée. ,

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Voilà les cinq conseils que j’avais à partager avec vous pour vous permettre de décrocher plus facilement votre crédit immobilier. J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à me mettre un gros like en dessous. N’hésitez pas non plus à la partager. Indiquez-moi en dessous dans les commentaires si vous voyez d’autres conseils qui vous permettraient de décrocher plus facilement un crédit immobilier. ,

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Avant ,de vous quitter, je vous rappelle que si vous êtes ici pour la première fois, je vous offre un package de bienvenue qui comprend deux ,ebooks ,et une formation de 2 heures ,30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. ,Accédez ,à ce package de bienvenue en regardant la description, juste en dessous de cette vidéo ou sur les petites fiches qui vont apparaître en haut à droite. Je vous rappelle également que vous avez la possibilité de me suivre sur les réseaux sociaux, sur Facebook, sur Instagram. ,Sur les réseaux, je partage les coulisses de tout ce que je fais au quotidien, de la préparation des vidéos aux visites et aux travaux que j’engage sur mes propres investissements immobiliers. N’hésitez pas à vous abonner, vous serez les bienvenus. ,

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Puis, encore une fois, si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à vous abonner à la chaîne YouTube si ce n’est pas encore fait. C’est très important pour la faire grandir et pour soutenir tout le travail que je fais au quotidien en publiant les vidéos sur cette chaîne. ,

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Je crois que j’ai fait le tour de tout ce que j’avais à vous dire sur ces cinq conseils. On va se quitter ici pour aujourd’hui et on se retrouve prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt.

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Ciao !

Un investissement immobilier ne doit pas se faire au hasard.
Voici 6 erreurs fatales à éviter !

Transcription

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Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va passer en revue ensemble, six erreurs que vous devez absolument éviter lorsque vous vous lancez dans l’immobilier. ,

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Alors, avant qu’on décortique toutes ces erreurs, si vous ne l’avez pas encore fait, je vous invite à vous abonner immédiatement à la chaîne YouTube en activant la petite cloche. Vous serez comme ça informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Ici, j’ai coutume de dire qu’on est en famille. On parle immobilier en toute tranquillité et des moyens que vous avez à votre disposition pour vous constituer un patrimoine non seulement, mais aussi générer des compléments de revenus grâce à l’immobilier. ,

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Alors, rentrons dans le vif du sujet. Quelles sont les six erreurs à éviter lorsqu’on se lance dans l’immobilier ? Alors, faire de l’immobilier, ça ne se fait pas n’importe comment. C’est d’ailleurs pour ça qu’il y a des erreurs à éviter. Mais ce que j’ai envie de dire, c’est que quand vous vous lancez dans l’immobilier, vous partez peut-être avec l’objectif d’acheter un premier bien immobilier. Puis, vous allez vous prendre au jeu parce que généralement, quand on commence, on va acheter un deuxième bien, un troisième... Petit à petit, on va bâtir une stratégie. Cette stratégie, bien entendu, elle est évolutive. Vous n’allez pas avoir la même stratégie quand vous avez deux biens immobiliers ou lorsque vous avez 15, 20, 30, voire 50 lots, voire plus de biens immobiliers. Voilà donc six erreurs à éviter. ,

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La première de ces erreurs, c’est d’acheter au hasard et personnellement, c’est ce qui m’est arrivé à mes débuts lorsque j’ai acheté mon deuxième bien immobilier. J’ai acheté dans une ville que je ne connaissais pas. J’ai acheté au hasard. J’ai fait une offre d’achat au hasard. Et la conséquence de tout ça, c’est que j’ai réalisé une mauvaise opération immobilière. Ce que vous devez faire, c’est sélectionner une ville dans laquelle, bien entendu, il va y avoir de la demande locative et faire une offre d’achat en conséquence qui vous permettra d’avoir un bien immobilier rentable. Ce sont les deux conditions nécessaires de façon à investir sans se tromper. Évitez d’acheter au hasard. S’il vous plaît, ne reproduisez pas l’erreur que j’ai faite sur mon deuxième achat immobilier. ,

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Pourquoi ? Parce que si vous vous trompez, ce n’est pas très grave. Vous allez avoir peu de rentabilité, vous allez avoir un cash-flow négatif, mais ça va marcher sur une première opération, peut-être sur deux, peut-être sur trois, mais vous allez arriver à un moment puisque vous n’avez réalisé que des mauvais investissements immobiliers, la banque, elle ne vous suivra plus. Donc, pour être certain de pouvoir enchaîner les opérations, ne faites pas les choses au hasard. Choisissez la bonne ville et faites la bonne offre d’achat. ,

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Deuxième erreur à éviter : se disperser. Il y a beaucoup de personnes qui m’écrivent en me demandant qu’est-ce que je pense de telle ou telle ville. La vérité, c’est que je ne peux pas connaître toutes les villes de France. Donc, il faut réaliser une étude de marché, mais sélectionnez la ville dans laquelle vous voulez investir avec précision. Inutile de chercher à la fois à Brest, à Marseille, à Lille et à Toulouse. Vous allez vous disperser. Je vois des personnes, je caricature, mais croyez-moi à peine qui cherche à la fois un studio à Marseille, un immeuble à Brest, un T4 à Lille et un local commercial à Toulouse. Ce sont des choses qui ne peuvent pas marcher. ,

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Quand vous voulez investir dans l’immobilier, il faut savoir que vous devez passer en mode sniper. Vous identifiez la ville qui vous intéresse et une fois que vous avez sélectionné cette ville, vous ne regardez que les biens immobiliers qui vous intéressent. Si vous voulez faire du studio, vous ne regardez que les studios. Si vous voulez faire de l’immeuble, vous ne regardez que les immeubles... Vous ne devez courir qu’un seul lièvre à la fois, sans quoi vous allez vous disperser. Vous allez perdre du temps, vous allez perdre de l’énergie, vous n’aurez aucun résultat et ça va vous dégoûter. ,

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La troisième erreur à éviter, c’est faire comme tonton Michel. Il y a beaucoup de personnes qui essaient de dupliquer les modèles d’autres personnes. Et, ce n’est pas bon du tout. Parce que quand vous allez investir dans l’immobilier, vous devez adopter une stratégie qui vous convient. Ce n’est pas parce que tonton Michel, il a fait quelque chose que vous devez faire comme lui. Parce qu’en plus, si tonton Michel, il s’est trompé, vous allez vous tromper aussi. C’est pour ça qu’il existe plusieurs façons d’investir dans l’immobilier. ,

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On me pose souvent la question : Sébastien, comment tu investis, en nom propre en société ? La vérité, déjà, c’est que j’ai du nom propre et j’ai plusieurs sociétés qui font de l’immobilier, mais parce que c’est une situation qui me convient à moi. Peut-être que vous, ça ne vous conviendra pas d’avoir des biens immobiliers au sein d’une structure commerciale, par exemple une SAS, alors que ça conviendra à tonton Michel. Donc, ayez bien votre propre stratégie, ne copiez pas les autres. Si vous voulez savoir quelle est la bonne stratégie que vous devez adopter en fonction de votre situation personnelle, de votre situation professionnelle parce que vous vivez avec une personne qui a déjà eu des enfants d’une première union, tout ça, ce sont des choses qui s’analysent. Allez voir s’il vous plaît un expert-comptable ou un avocat qui sauront vous conseiller de façon à faire les choses correctement. C’est très important. ,

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Maintenant, si vous démarrez dans l’immobilier, inutile de penser directement société civile, immobilière ou société commerciale. Non, le premier achat, on peut le faire en toute tranquillité en nom propre. Au bout du deuxième, au bout du troisième, quand on voit qu’on prend goût à l’immobilier, alors là, il est peut-être question et temps d’aller consulter un professionnel qui saura nous aiguiller vers une stratégie. ,

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Quatrième erreur à éviter, acheter sur un coup de cœur. Acheter sur un coup de cœur, c’est toujours acheter plus cher et acheter de manière déraisonnable. Le seul coup de cœur que vous devez avoir quand vous achetez dans l’immobilier, c’est quand vous êtes en face d’un bien complètement pourri avec des travaux à réaliser. Pourquoi ? Parce que ça va justifier une offre d’achat agressive. Plus il va y avoir de travaux à réaliser, plus vous allez pouvoir faire une offre d’achat basse et plus il sera facile de faire une plus-value dès l’achat. Je vous rappelle que quand vous investissez, vous devez absolument faire votre plus-value à l’achat et pas au bout de 5, 10 ou 15 ans de détention du bien immobilier. Je tiens à le souligner, surtout n’achetez jamais sur un coup de cœur, vous allez flinguer votre capacité d’emprunt, vous allez flinguer votre taux d’endettement et vous allez être bloqué pour faire de nouvelles opérations derrière. ,

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Cinquième conseil ou cinquième erreur à éviter quand vous vous lancez dans l’immobilier, c’est de faire un mauvais prévisionnel. Quand vous investissez dans l’immobilier, c’est très simple. L’immobilier, c’est que des maths, vous avez des recettes d’un côté et vous avez des charges de l’autre. L’erreur que vous pouvez faire dans votre prévisionnel, c’est de mal estimer le loyer. Si vous investissez mal le loyer, alors ça aura un impact direct sur votre rentabilité et votre cash-flow. Mais de la même manière, si vous dimensionnez mal vos charges, si vous vous trompez sur la taxe foncière, quoique ce n’est pas possible parce que normalement, elle vous est fournie au moment du compromis. Mais si vous n’anticipez pas le montant correct des travaux, si dans votre prévisionnel, de toute façon, vous n’intégrez pas la taxe foncière ou les charges de copropriété ou les diverses assurances, pourquoi pas l’eau, l’électricité ou la connexion Internet ou les frais de délégation, si vous faites du Airbnb par exemple, vous allez vous tromper et votre bien immobilier ne sera pas du tout rentable. Donc, ayez bien en tête que vous devez absolument faire un prévisionnel correct pour savoir où vous allez. Comme dans n’importe quel business, on ne se lance pas dans une entreprise sans faire un business plan et savoir où on va mettre les pieds. ,

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D’ailleurs, si ça vous intéresse, j’ai créé un outil qui s’appelle le Go-NoGo Immo, qui vous permet de faire votre prévisionnel et de savoir à quel prix vous devez absolument acheter votre bien immobilier pour être certain de réaliser une bonne affaire. Vous trouverez le lien pour accéder à ce Go-NoGo Immo dans la description également en dessous de cette vidéo. ,

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Sixième erreur à éviter lorsque vous vous lancez dans l’immobilier, c’est de ne pas vérifier la qualité des résidents d’un immeuble. Quand on achète un bien immobilier, on fait la visite, on pose les chiffres... Mais, ce n’est pas suffisant. Moi, ce que je vous invite à faire, c’est aller sonder un peu les résidents de l’immeuble, frapper aux portes pour essayer de sentir l’ambiance de la copropriété. Vous allez apprendre énormément des voisins qui vont vous dire s’il y a des problèmes dans l’immeuble, s’il y a des problèmes de bruit, s’il y a des problèmes de fréquentation. Croyez-moi, c’est très important. ,

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Je vous invite également à lire les comptes rendus d’assemblée générale parce que vous allez voir dans ces comptes rendus d’assemblée générale quel est l’état de santé de la copropriété en particulier ? Vous allez voir si la copropriété a des dettes, s’il y a des procédures judiciaires en cours et tous les problèmes qu’il peut y avoir au sein de la copropriété. ,

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Je vais vous donner un exemple. C’est encore une fois sur mon deuxième achat immobilier, celui dont je vous ai parlé à l’heure où j’avais acheté un petit peu au hasard. Dans cette copropriété, on avait du trafic de drogue. On avait du trafic de scooter. Tout ça, c’était indiqué dans les comptes rendus d’assemblée générale. Sauf que je ne les ai pas lus. Ce qui m’a valu de ne pas être très serein pendant toute la durée de détention de ce bien immobilier que j’ai finalement réussi à revendre. Mais soyez bien conscient de ça. Ce sont des choses que vous devez vérifier : l’état de santé de la copropriété et la qualité des résidents qui vivent dans l’immeuble si vous achetez en copropriété toutefois. ,

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Voilà les six erreurs à éviter lorsque vous vous lancez dans l’investissement immobilier. J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à me mettre un gros like et à partager cette vidéo. C’est très important pour soutenir la chaîne YouTube. Si ça vous intéresse, n’hésitez pas à vous abonner sur les réseaux sociaux sur lesquels vous pouvez me retrouver. Je pense à Facebook, je pense également à Instagram. J’y partage les coulisses de tout ce que je fais au quotidien sur la préparation des vidéos que je suis en train de tourner aujourd’hui. Je vous amène avec moi en visite. Je vous amène également sur les chantiers. Je vous fais part de certaines décisions, de certains arbitrages que je fais sur mon patrimoine immobilier. N’hésitez pas à vous abonner et à me rejoindre. Vous êtes les bienvenus. ,

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Je vous offre également un package de bienvenue si vous êtes ici pour la première fois sur cette chaîne. Dans ce package, vous allez trouver quoi ? Deux ebooks. Le premier s’appelle : « Convaincre la banque, mode d’emploi ». Le second s’appelle : « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Vous avez également accès à une formation de 2 heures 30 que je vous offre, dans laquelle je vous explique quelles sont les bonnes attitudes à adopter quand vous voulez faire de l’immobilier. Comment investir en toute tranquillité, en toute sérénité ? Quelles sont les techniques de location, les stratégies de location les plus sereines qui vont vous permettre d’investir sans risque ? Ce package de bienvenue, vous le retrouvez en regardant dans la description juste en dessous ou sur les petites fiches que vous allez voir en haut à droite de votre écran. ,

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Encore une fois, je vous demande une toute dernière faveur si ce n’est pas encore fait. Pour soutenir la chaîne YouTube, abonnez-vous, cliquez sur la cloche. Ça vous permettra d’être informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Je crois que j’ai fait le tour de tout ce que j’avais à vous dire pour aujourd’hui. Je vais donc vous laisser et comme d’habitude, on se retrouve prochainement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne. Je vous dis à très bientôt.  ,

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Ciao ! ,

Quand on se lance dans l'investissement immobilier on se pose souvent la question sur la fiscalité à choisir.
Le régime du MICRO-BIC est le premier qui vient à l'esprit.
Est-ce pour autant le meilleur choix à faire ou bien faut-il préférer le régime du réel ?

La réponse dans cette vidéo...

Transcription

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Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va parler fiscalité et en particulier du pire choix fiscal que vous pouvez faire, j’ai nommé le micro-BIC. ,

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Avant qu’on voie ça dans le détail, si vous ne l’avez pas encore fait et que vous êtes ici pour la première fois, n’hésitez pas à vous abonner à la chaîne YouTube en activant la petite cloche. Vous allez voir qu’ici, on est en famille et je partage sur cette chaîne avec vous les bonnes pratiques pour investir sereinement dans l’immobilier tout en dégageant des compléments de revenus. Merci à vous et bienvenue dans la communauté. ,

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Venons-en au sujet du jour. Quel est le pire choix fiscal que vous pouvez faire quand vous vous lancez dans l’immobilier ? Dans cette vidéo, on va plutôt parler de l’achat en nom propre et en particulier du statut du loueur meublé non professionnel, parce que c’est tout simplement par là qu’on commence quand on souhaite démarrer dans l’immobilier. Quand on se lance en tant que loueur meublé non professionnel, vous avez à votre disposition trois choix fiscaux. Le premier, c’est le micro-BIC 50 %. Le second, c’est le micro-BIC 71 %. Attention, le micro-BIC 71 % est uniquement disponible pour les personnes qui font de la location courte durée et qui ont des logements classés. Puis, vous avez la possibilité, toujours dans le LMNP bien entendu, d’adopter le régime du réel. ,

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Voyons dans un premier temps comment tout ça fonctionne. Qu’est-ce que le micro-BIC 50 % ? Qu’est-ce que le micro-BIC 71 % ? Qu’est-ce que le régime du réel ? Ce qu’il faut savoir, c’est que le calcul de votre assiette d’imposition sera différent en fonction que vous choisissez le micro-BIC 50 %, le micro-BIC 71 % ou le régime du réel. Si vous choisissez le micro-BIC 50 %, vous allez pouvoir bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos loyers et votre assiette d’imposition correspondra donc à 50 % de votre chiffre d’affaires. ,

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Maintenant, si vous choisissez le micro-BIC 71 %, alors là vous allez avoir un abattement de 71 % sur vos loyers. Ce qui veut dire que votre imposition se calera sur 29 % de votre chiffre d’affaires. Attention, je le redis, tout ça n’est valable, le micro-BIC 71 %, que si vous faites de la location courte durée et que vos logements sont classés. ,

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Puis, la troisième option, c’est le régime du réel. Et là, votre assiette d’imposition sera égale à votre résultat fiscal, c’est-à-dire votre chiffre d’affaires diminué des charges et diminué des amortissements. Comment est-ce qu’on va calculer l’impôt ? L’impôt sera calculé de la manière suivante : votre assiette d’imposition multipliée par votre tranche marginale d’imposition plus les prélèvements sociaux. À l’heure où je tourne cette vidéo, les prélèvements sociaux sont de 17.2 %. La tranche marginale d’imposition est en fonction de vos revenus. ,

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Pour la suite de cette vidéo, on va prendre l’exemple d’une tranche marginale d’imposition de 30 % et on va tout de suite rentrer dans le concret pour que vous compreniez quel va être l’impôt en fonction du régime que vous avez choisi et vous allez voir que ce n’est pas neutre du tout. ,

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Imaginons le cas d’un loueur meublé non professionnel qui fait 20000 euros de chiffre d’affaires. S’il choisit le régime du micro-BIC 50 %, alors son assiette d’imposition va être calculée sur 50 % de ses revenus locatifs, c’est-à-dire 10000 euros. Là-dessus, on va venir appliquer les 17.2 % de prélèvements sociaux et la tranche marginale d’imposition de 30 %, puisque c’est le choix que j’ai fait pour exemple. Son impôt sera de 10000 x 47.2, c’est-à-dire 4720 euros pour un chiffre d’affaires de 20000 euros. ,

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Voyons maintenant le cas du micro-BIC 71 %. Là, je vous rappelle, on a 71 % d’abattement, c’est-à-dire que l’impôt sera calculé sur 29 % du chiffre d’affaires, c’est-à-dire 5800 euros. Là aussi, on va venir appliquer les prélèvements sociaux et la tranche marginale d’imposition. Ce qui fait que l’impôt sera égal à 5800 x 47.2, c’est-à-dire 2737.60 euros. Ça reste du coup quelque chose de plus intéressant que le micro-BIC 50 %. Mais attention, je le rappelle, vous ne pouvez bénéficier du micro-BIC 71 % que si vous faites de la location courte durée et que vos logements sont classés. ,

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Puis, voyons maintenant le troisième et dernier cas, le régime du réel. Là, votre impôt sera calculé sur votre chiffre d’affaires, moins les charges, moins les amortissements. C’est grâce à ce régime du réel que votre activité peut être déficitaire, c’est-à-dire que vous ne réalisez pas de bénéfices et que vous n’allez pas payer d’impôts. Ce qui veut dire que vous allez dégager des revenus complémentaires sur lesquels vous ne serez pas fiscalisé. Et là, on voit tout de suite que c’est beaucoup plus intéressant que le micro-BIC 50 % ou encore que le micro-BIC 71 %. ,

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Qu’est-ce qu’on peut passer en charge et qu’est-ce qu’on peut passer en amortissement ? Parce que c’est peut-être la question que vous vous posez. Tout. Tout, tout, tout. Par exemple, vous allez pouvoir passer en amortissement, l’amortissement du bien, l’amortissement des travaux, l’amortissement du mobilier, c’est-à-dire de tous les éléments que vous avez mis à l’intérieur de votre logement pour le meubler. ,

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Ensuite, vous allez pouvoir passer en charge les frais de notaire, les frais de cautionnement, les frais de courtage, les intérêts d’emprunt, l’assurance de prêt, l’assurance propriétaire non occupant, les frais d’amélioration ou de réparation (c’est-à-dire les petits frais que vous allez avoir pour remettre un joint, pour changer un robinet, ce genre de choses), les charges de copropriété, les travaux réalisés dans l’immeuble (par exemple la refonte d’une cage d’escalier, un ravalement de façade), les impôts locaux, la taxe foncière, la cotisation foncière des entreprises. ,

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Vous allez aussi pouvoir embarquer les frais de gestion si vous confiez le bien à une agence immobilière, les indemnités kilométriques, les provisions pour risques, les frais de procédure si malheureusement, vous avez un litige avec un locataire, les honoraires de l’expert-comptable, les frais de cotisation au centre de gestion agréé, les divers abonnements (eau, électricité, Internet), les factures du prestataire de service si vous faites appel à un prestataire de services. Bref, tout, absolument tout, comme je vous le disais. ,

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Ça peut aller jusqu’aux rouleaux de papier toilette que vous allez mettre dans le logement ou du stylo dont vous avez besoin pour signer un contrat de location. Vous pouvez bien entendu faire passer votre abonnement téléphonique sur votre activité de loueur meublé non professionnel. Vous pouvez aussi faire passer l’achat de votre téléphone ou l’achat de votre ordinateur portable à partir du moment où vous l’utilisez pour votre activité de location meublée non professionnelle. Vous voyez comment facilement, grâce au régime du réel, on arrive à ne pas payer d’impôts. C’est pour ça que je dis que ce régime est beaucoup plus intéressant que le micro-BIC 50 % ou que le micro-BIC 71 %. ,

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L’objectif avec le régime du réel, c’est de créer des charges qui vont venir contrebalancer les loyers et d’avoir un déficit fiscal de façon à ce que votre activité ne soit pas bénéficiaire. Je le répète, parce que c’est important et c’est comme ça que vous allez pouvoir gagner de l’argent qui ne sera pas fiscalisé. C’est comme ça que vous allez toucher des compléments de revenus, du cash-flow sur lequel vous ne payerez pas d’impôts. ,

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Mais finalement, cette mécanique, c’est exactement la même mécanique que les sociétés commerciales. Parce que tout l’objectif des sociétés commerciales, c’est de venir réduire l’assiette d’imposition grâce aux charges et grâce aux amortissements. Grâce à cette mécanique, le loueur meublé non professionnel peut ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années de détention de ce bien immobilier. ,

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Alors bien entendu, il va arriver un moment où il faudra faire le calcul parce que peut-être qu’au bout d’un moment, le micro-BIC deviendra plus intéressant que le régime du réel. Ce qu’on constate généralement, c’est quand les emprunts sont récents, il vaut mieux utiliser le régime du réel. Par contre, au bout d’un certain nombre d’années de détention du bien, peut-être que le régime du micro-BIC deviendra plus important. Mais tout ça se calcule. Retenez qu’en tout début d’achat immobilier, le régime du réel reste le régime le plus intéressant. ,

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Alors, certains vont me dire que l’expert-comptable va coûter des sous parce que pour pouvoir utiliser le régime du réel, il va falloir faire appel à un expert-comptable. Mais personnellement, dites-moi si vous êtes d’accord avec moi dans les commentaires, je préfère payer 400 ou 500 euros d’expert-comptable sur mon activité de location meublée non professionnelle plutôt que de donner 3000, 4000 ou 5000 euros d’impôts à l’État. ,

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Dites-moi dans les commentaires est-ce que vous préférez donner 500 euros à un expert-comptable ou payer 4000 euros d’impôts ? J’attends votre réponse avec impatience. En plus, sachez que si vous cotisez à un CGA, c’est-à-dire un centre de gestion agréé, il est possible de réduire de deux tiers les frais d’expertise comptable qui vous sont remboursés sous forme de crédit d’impôt. Mais ça, c’est une autre histoire. D’ailleurs, j’ai déjà traité le sujet dans une autre vidéo. Je vous mets le lien ici dans la fiche qui apparait en haut à droite. ,

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Voilà ce que j’avais à vous dire aujourd’hui dans cette vidéo. Voilà pourquoi le régime du micro-BIC, c’est peut-être le plus facile, mais c’est la pire erreur que vous puissiez faire quand vous vous lancez en tant que loueur meublé non professionnel. N’hésitez pas à mettre un like si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas non plus à vous abonner à la chaîne YouTube. C’est ce qui me permet de savoir que tout ce que je produis ici sur cette chaîne est quelque chose qui vous plaît et c’est une façon de m’encourager à continuer également les vidéos. ,

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Je vous rappelle aussi que si vous êtes ici pour la première fois, vous avez droit à un package de bienvenue qui comprend deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Je vous offre également une formation de 2 heures 30 dans laquelle je vous explique quelles sont les bonnes pratiques pour investir sereinement dans l’immobilier, pour acheter des biens en dessous du prix du marché, pour les faire financer. Je vous parle également des stratégies de location les plus rentables. Accédez à ce package de bienvenue en regardant les liens dans la description de cette vidéo ou en regardant les petites fiches qui apparaissent en haut à droite. ,

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Puis, je vous invite également à me suivre sur les réseaux sociaux Instagram, Facebook parce que je partage avec vous les coulisses de tout ce que je fais au quotidien. Venez avec moi sur les réseaux, abonnez-vous. Vous êtes les bienvenus. ,

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Je crois que je vous ai tout dit pour aujourd’hui. Surtout s’il vous plaît, ne choisissez pas le régime du micro-BIC. On se quitte ici pour aujourd’hui et on se retrouve prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt.  ,

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Ciao ! ,

Revendre un bien immobilier : voilà un excellent moyen de récupérer rapidement de la trésorerie.
Attention toutefois à l'imposition sur la plus-value.

Dans cette vidéo, je vous propose de découvrir comment calculer l'impôt sur la plus-value en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur Meublé Professionnel).

Transcription

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À quelle sauce vous allez être mangé lorsque vous allez revendre un bien immobilier que vous détenez en nom propre, soit en LMNP, c’est-à-dire loueur meublé non professionnel, soit LMP, c’est-à-dire loueur meublé professionnel ? C’est la question à laquelle on va répondre dans cette vidéo. ,

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Bonjour à tous. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo fiscalité. On va parler d’imposition sur la plus-value. Alors surtout, n’hésitez pas à prendre un Doliprane, à prendre un bloc-notes parce qu’on va attaquer un sujet sérieux qui peut paraître complexe comme ça, vu de l’extérieur. Mais croyez-moi, on va essayer de simplifier les choses. ,

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Avant que je vous explique tout de la plus-value sur le LMNP et sur le LMP, n’hésitez pas à vous abonner à la chaîne YouTube en activant la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Avant que j’attaque le sujet de la plus-value, petit rappel. Désormais, pour être loueur meublé professionnel, il suffit de faire plus de 23000 euros de chiffre d’affaires en location meublée et d’avoir des revenus locatifs qui dépassent les revenus issus de l’activité professionnelle. ,

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La troisième condition d’inscription au RCS, c’est-à-dire au Registre du commerce et des sociétés, a été supprimée. C’est-à-dire que si vous faites 150 000 euros de chiffre d’affaires en location meublée, pourquoi pas, mais que vos revenus issus du travail sont de 200 000 euros, alors vous êtes encore loueur meublé non professionnel. Par contre, si vous faites 25 000 euros de revenus locatifs en location meublée, mais que vos salaires sont de 23 000 euros par exemple, alors là, vous êtes loueur meublé professionnel. Ça peut paraître injuste, mais c’est comme ça. Je ferme la parenthèse pour ce petit rappel. ,

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Maintenant, venons-en à l’imposition sur la plus-value et on va tout de suite commencer par le cas le plus simple, le cas du loueur meublé non professionnel. Quand vous êtes loueur meublé non professionnel, l’imposition sur la plus-value appliquée, c’est celle du particulier. Quand vous allez revendre un bien immobilier, vous allez avoir deux types d’impôts. ,

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Le premier impôt, c’est l’impôt fiscal et le deuxième impôt, c’est l’impôt social. L’imposition sur la plus-value est indexée sur votre plus-value nette. Comment on fait pour calculer la plus-value nette ? C’est très simple. On part du prix de vente sur lequel on retire le prix d’achat, les frais de notaire et les travaux. Sur cette plus-value nette, on va appliquer un premier impôt fiscal qui va correspondre à 19 % et un deuxième impôt social qui correspond aux prélèvements sociaux qui va être de 17.2 %. Je vous laisse faire la somme 17.2 % + 19 %, ça fait 36.2 % d’impôt sur votre plus-value nette. ,

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Alors ça, c’est le pire des cas. Parce que, bien entendu, plus la durée de détention du bien immobilier va être longue, plus cette durée de détention va être importante. Si tel est le cas, vous allez avoir des abattements et donc l’imposition sur la plus-value sera dégressive. Mais considérez que sur un bien immobilier que vous ne détenez pas depuis trop longtemps, c’est 36.2 % d’impôt sur votre plus-value nette répartie avec une partie pour l’impôt social et une partie pour l’impôt fiscal. ,

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Vous voyez, ce n’est pas très compliqué. J’espère que vous m’avez suivi jusque-là parce que maintenant, on va attaquer l’imposition sur la plus-value lorsque vous êtes LMP, c’est-à-dire loueur meublé professionnel. Prenez votre dose de Doliprane parce que là, ça se complique un petit peu plus. Là aussi, vous allez avoir un impôt fiscal et un impôt social. Mais quand vous êtes LMP, vous allez devoir payer des cotisations sociales. On va tout de suite commencer par justement ces cotisations sociales. ,

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Ces cotisations sociales vont être indexées sur les amortissements que vous avez réalisés pendant toute la durée de détention de votre bien immobilier. Quand je parle d’amortissement, je parle bien entendu de l’amortissement du bien immobilier lui-même. Mais je parle également de l’amortissement des travaux ou encore de l’amortissement du bien immobilier. Les cotisations sociales, elles sont égales aux amortissements réalisés pendant toute la durée de détention du bien multiplié par 0.4, divisé par 1.4. Alors, je prends 0.4 pour 40 %. Ça peut être 35 %, ça peut être 45 %. C’est pour ça que je prends une moyenne à 0.4. Mais ces cotisations sociales sont égales aux amortissements réalisés fois 0.4, divisé par 1.4. Ça fait à peu près 30 % des amortissements réalisés. Ça, c’est pour la partie impôt social. ,

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Ce serait trop beau si ça s’arrêtait là, parce que lorsque vous êtes LMP, vous allez en plus avoir à payer l’impôt fiscal, une plus-value court terme. La plus-value court terme, elle correspond aux amortissements réalisés sur le bien quand il est détenu depuis plus de deux ans. Quand je parle d’amortissement encore une fois, je parle d’amortissement du bien en lui-même, mais également des travaux et de tout le mobilier que vous avez à l’intérieur. Pour calculer cette plus-value court terme, on va venir appliquer votre tranche marginale d’imposition, ce qui fait que la plus-value court terme est égale aux amortissements réalisés moins les cotisations sociales qu’on a payées tout à l’heure. Là-dessus, on va venir appliquer votre tranche marginale d’imposition, c’est-à-dire qu’on va venir appliquer 30 % par exemple, si jamais votre tranche marginale d’imposition est de 30 %. ,

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Je le répète, la plus-value court terme est égale aux amortissements réalisés moins les cotisations sociales que vous allez payer. Là-dessus, on vient appliquer votre tranche marginale d’imposition. Attention toutefois, si vous ne cotisez pas à un CGA, c’est-à-dire un centre de gestion agréé, cette plus-value court terme sera majorée de 25 %. Pensez bien à cotiser à un centre de gestion agréé. ,

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Allez, vous me suivez. Pour le LMP, on a payé des cotisations sociales, on a payé une plus-value court terme et ça ne s’arrête pas là. On a également une plus-value long terme à payer. Pour calculer cette plus-value long terme, on va devoir calculer la plus-value brute de votre opération immobilière, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Là-dessus, on va venir prendre 12.8 % d’impôt fiscal et 17.2 % de prélèvements sociaux. C’est-à-dire que sur cette plus-value brute, je vous laisse faire le calcul encore une fois, 12.8 % plus 17.2 %, ça fait 30 %. Donc, la plus-value long terme est égale à la plus-value brute fois 30 %, c’est-à-dire la plus-value long terme autrement dit est égale à la plus-value brute fois 0.3. Voilà pour l’imposition à la revente lorsque vous êtes LMP. ,

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Je rappelle qu’il y a des cotisations sociales, il y a une plus-value court terme et il y a également une plus-value long terme. Alors, rassurez-vous, ce serait trop simple si ça s’arrêtait là. Il y a quand même quelques cas particuliers et je tiens à le souligner parce que c’est quelque chose qui peut vous intéresser. Parce que vous pouvez bénéficier d’une exonération sur la plus-value si votre activité de loueur meublé professionnel est exercée depuis plus de 5 ans. Vous êtes exonéré totalement si vous réalisez moins de 90 000 euros de chiffre d’affaires. Vous avez une exonération partielle de plus-value si votre chiffre d’affaires au cours des deux dernières années est compris entre 90 000 euros et 126 000 euros. ,

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Pour résumer, quoi qu’il arrive, vous allez payer des cotisations sociales lorsque vous revendez en tant que loueur meublé professionnel. Mais vous allez aussi payer une plus-value court terme et une plus-value long terme avec une exonération possible, totale ou partielle. Ça peut paraître beaucoup cette imposition à la revente lorsque vous êtes loueur meublé professionnel. Par contre, je vous assure que dans certains cas particuliers, la revente en tant que loueur meublé professionnel est plus intéressante que la revente en tant que loueur meublé non professionnel. Tout simplement parce que l’imposition sur la plus-value sera plus faible en tant que loueur meublé professionnel plutôt qu’en tant que loueur meublé non professionnel. ,

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Bien entendu, je vous dis ça parce qu’une vente, quand il y a de gros enjeux de plus-value, c’est quelque chose qui doit s’anticiper. Ne faites pas ça du jour au lendemain. C’est pour ça que je vous invite vraiment à en parler avec votre expert-comptable qui saura vous indiquer quel sera le meilleur moment ou quelles sont les actions à engager pour préparer votre vente, de façon évidemment à garder un maximum de plus-value et à réduire l’imposition. ,

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Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. J’espère que c’est plus clair pour vous. Si vous avez des questions, n’hésitez pas à les poser en dessous de cette vidéo. Je me ferai un plaisir d’y répondre. Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager. J’espère que vous aurez bien compris que finalement, le calcul de la plus-value, c’est quelque chose qui s’anticipe, que ce n’est pas si compliqué que ça à partir du moment où on a tous les tenants et tous les aboutissements. ,

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Si vous souhaitez soutenir la chaîne YouTube, je vous invite à vous abonner en activant la petite cloche. Puis avant de vous quitter, si vous êtes ici pour la première fois, n’oubliez pas que je vous offre un package de bienvenue qui comprend deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée », ainsi qu’une formation de 2 heures 30 dans laquelle je vous explique comment investir en toute tranquillité, en toute sérénité. ,

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Pour accéder à ce package de bienvenue, c’est très simple. Regardez dans la description juste en dessous de vidéo ou sur les petites fiches qui vont apparaître en haut à droite de votre écran. Si vous le souhaitez, je vous invite à me rejoindre sur les réseaux sociaux, sur Instagram, sur Facebook. Je partage sur les réseaux tout ce que je fais au quotidien. Je vous amène avec moi en visite. Je vous amène avec moi sur des chantiers de rénovation. Je vous amène dans la préparation de toutes les vidéos que je tourne pour la chaîne YouTube. Abonnez-vous, c’est gratuit, vous êtes les bienvenus. ,

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Je crois que j’ai fait le tour de tout ce que j’avais à vous dire pour aujourd’hui. On va se quitter ici. Puis, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne. Je vous dis à très bientôt. ,

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Ciao ! ,

Vous voulez investir dans l'immobilier.
Vous avez envie de réaliser enfin une bonne affaire.
Mais voilà, pour cela, il faut négocier le bien qui vous intéresse pour en tirer la meilleure rentabilité !

Voici 5 techniques de négociation que je partage avec vous !

Transcription

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Est-ce ,que ça vous intéresse de savoir comment faire pour bien négocier un bien immobilier ? Si oui, ça tombe bien, c’est le sujet de la vidéo du jour dans laquelle on va voir cinq ,techniques de négociation. ,

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Bonjour ,à ,tous. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une nouvelle vidéo, comme je le disais il y a quelques instants, ,dans laquelle on va passer en revue cinq techniques de négociation lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier. Bien entendu, la négociation, ça fait partie du jeu de l’immobilier. Ce n’est pas parce que vous voyez un appartement affiché à ,100000 euros, par exemple, qu’il va falloir absolument l’acheter à 100000 euros. Il y a tout un ,jeu de négociation. ,Alors, ,il existe diverses techniques de négociation. ,Ce ,qu’on va voir dans cette vidéo, c’est cinq d’entre elles. ,

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Avant ,que j’aborde le sujet, si vous ne l’avez pas encore fait ou si vous découvrez cette chaîne, je vous invite à vous abonner immédiatement en activant la petite cloche de façon à être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Ici, on est en famille, on parle immobilier, des stratégies de location à haut rendement et des moyens que vous avez à votre disposition également pour vous créer un patrimoine en toute sérénité et en toute tranquillité. ,

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Venons-en ,au sujet du jour : ,comment faire pour bien négocier un bien immobilier ? On va commencer par la première technique qui est très simple, c’est faire preuve d’empathie. ,

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Ce qu’il faut savoir avant tout, c’est que la négociation, ça reste quelque chose d’humain. Vous allez vous retrouver face à un vendeur. Surtout, ne commencez pas par casser son bien immobilier en énumérant tous les défauts. Si c’est un bien qui nécessite des travaux en disant : oh-là-là, il va falloir refaire le sol. Il va falloir refaire la cuisine. Il va falloir refaire la salle de bains. Partez du principe que la personne qui vend le bien immobilier, elle est peut-être très attachée à ce bien immobilier. C’est peut-être un appartement dans lequel elle a passé son enfance et peut-être la maison de ses parents. Il y a énormément d’affects quand on essaye de se séparer d’un bien immobilier et c’est pour ça qu’il va falloir plutôt non pas casser le bien immobilier, mais faire preuve d’empathie, s’intéresser à ce que fait le vendeur. N’hésitez pas à lui poser des questions, à lui demander ce qu’il fait dans la vie, s’il aime le sport, s’il aime la musique, de façon à créer du lien avec cette personne. ,

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Malgré tout, effectivement, il y a ,peut-être ,des défauts dans cette maison ,ou ,dans ,cet appartement qui vont nécessiter des travaux. Mais plutôt que de montrer le travail et les coûts que ça va engendrer, préférez plutôt dire la cuisine, elle est sympa. ,Elle ,mérite un petit coup de rafraîchissement. ,En tout cas, elle est bien exposée. Elle est bien conçue. Il y a de la surface. La salle de bains, effectivement, je verrais plutôt une douche à la place d’une baignoire, mais malgré tout, elle est intéressante. Il y a un bon espace de circulation. C’est plutôt de cette ,manière-là ,qu’il va falloir aborder la chose. ,

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Si ,je peux vous donner un ,exemple personnel, il y a quelques années, j’ai acheté un appartement. Franchement, il y avait tout à refaire à l’intérieur. Par contre, la copropriété était très bien entretenue. La disposition des pièces était également excellente et j’ai joué avec ça avec la personne, la dame en l’occurrence, qui me vendait le bien immobilier et on a tissé une petite ,relation sympa. ,Ce ,qui fait que j’ai pu lui acheter le bien immobilier à un prix largement en dessous du prix du marché. J’ai été content de l’acheter. J’ai fait une bonne affaire et elle a été contente de le vendre parce qu’elle a senti que j’étais la bonne personne, la personne à laquelle elle avait envie de vendre son bien immobilier parce qu’elle savait que j’allais en prendre soin. D’ailleurs, une fois que j’ai fini les travaux, je l’ai invité à boire un jus d’orange et à manger quelques gâteaux secs pour lui montrer ce que j’avais fait de son appartement et ça lui a fait très plaisir. ,Je ferme la parenthèse pour cette petite anecdote, mais faites preuve d’empathie lorsque vous allez visiter un bien immobilier, ,maison, appartement sur lequel vous voulez vous positionner. ,

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La deuxième technique de négociation, ça va être de regarder la date de mise en vente. Je me rappelle il y a quelques années de ça enfin, il y a un petit moment maintenant, j’avais assisté à une soirée qui avait été organisée par Foncia. Il y a une personne sur scène qui avait dit une phrase qui m’a marqué tellement elle est vraie. C’est qu’un bien qui ne se vend pas, c’est un bien qui ne se trouve pas au bon prix. Il faut arrêter de se dire c’est la crise, les biens immobiliers se vendent, les gens n’ont pas d’argent. Tout ça, ce sont des conneries. Tout ça, c’est du bullshit. Il y a toujours des gens qui ont de l’argent pour acheter des biens immobiliers. Si le bien reste sur le marché pendant plusieurs mois, c’est qu’il y a un problème sur le prix de ce bien. ,

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Ce ,que je vous encourage à faire, c’est regarder la date de parution de l’annonce. Quand vous allez vouloir investir dans l’immobilier, vous allez voir que vous allez vous rendre sur les principaux sites SeLoger, ,sur Leboncoin et vous allez voir qu’il y a des biens qui remontent. Ils sont là depuis un mois, deux mois, trois mois, six mois, parfois même une année, et les biens sont toujours là. ,Un bien qui est là depuis très longtemps, ,comme ,je ,le ,disais c’est un bien qui, forcément, n’est pas au bon prix, mais plus l’annonce va être ancienne, plus ça fait longtemps que le bien est en vente, plus le propriétaire vendeur sera prêt ,à accepter une offre agressive, ,tout simplement. ,Parce ,qu’un bien qui ne se vend pas, c’est un bien qui coûte ,cher. Il y a une taxe foncière. ,Il ,y a ,peut-être ,des charges de copropriété. ,Il ,y a des assurances également à payer. Il y a ,peut-être ,également de l’entretien. Plus le bien est en vente depuis longtemps, plus le propriétaire vendeur sera à même d’accepter une offre agressive. Donc, regardez les biens qui remontent. ,

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Ce que vous pouvez faire également, c’est installer le plugin ,Castorus ,qui marche sur le navigateur Chrome, je crois. ,Par ,rapport aux annonces immobilières, ça va vous donner également la date de parution initiale de l’annonce avec l’évolution du prix du ,marché donc ,vous allez voir si on est sur un propriétaire borné qui ne vend pas son bien, mais qui n’applique pas une baisse de prix, et s’il ,a appliqué ,une baisse de prix, vous allez voir l’évolution du prix généralement à la baisse de son bien immobilier. ,

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La troisième technique de négociation que vous pouvez aborder, c’est poser cette question pourquoi ,est-ce ,que le propriétaire vendeur met son bien en vente ? Alors généralement, les bonnes affaires, vous allez les trouver sur les vendeurs pressés. , ,

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C’est quoi des vendeurs pressés ? ,Ça va être le cas de ,succession ou le cas de divorce. ,Ce qu’il faut savoir, c’est que quand un bien rentre en succession, les héritiers ont ,six ,mois pour payer les ,frais de succession. C’est-à-dire que si le bien immobilier qu’ils ,ne souhaitent ,pas garder ne se vend pas dans les six mois, ils ,devront ,sortir de l’argent de leur poche pour payer ces frais de succession. ,En ,plus, ils devront ensuite assurer les charges courantes de ce bien encore une fois la taxe foncière, les assurances, éventuellement les charges de copropriété… Lorsqu’on ,est dans le cadre d’une succession, c’est beaucoup plus facile de faire une offre d’achat agressive. ,

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Maintenant, parlons des divorces puisque je les ai évoqués. Là aussi, ça va être un bon plan pour faire des bonnes affaires parce que généralement, la vie fait que quand on se sépare, on a plutôt envie de repartir chacun de son côté et on sera prêt, je ,ne dirai ,pas à brader, mais en tout cas à faciliter la mise en vente et la vente d’ailleurs tout court d’un bien ,commun, que ce soit une maison, ,que ce soit un appartement pour récupérer l’argent ,et repartir chacun de son côté. ,

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Je ,peux rajouter à ça puisque c’est un sujet d’actualité, aujourd’hui ,on vit une crise sanitaire qui a certaines conséquences dans certains secteurs d’activité. On a donc certaines entreprises qui font faillite. ,On a des gens qui perdent leur emploi et malheureusement, ça peut être là aussi l’opportunité de faire de bonnes affaires. ,

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Alors, ,il ne faut pas y voir un état d’esprit prédateur comme je peux lire quelquefois sur Internet ou sur les réseaux sociaux. ,Non. ,On est en face de personnes qui ont perdu leur emploi, qui ont fait faillite et qui ne peuvent plus assurer le paiement de leurs ,prêts. ,Qu’est-ce qui se passe dans ces ,cas-là ? Elles ,décident ,de vendre un bien immobilier. Si ,vous ,êtes la personne qui est prête à acheter ce bien immobilier, vous allez apporter une solution à ces propriétaires vendeurs de façon à ce qu’ils puissent récupérer un peu d’oxygène pour payer leurs ,prêts. ,Ce ,n’est pas être un mode rapace, ,c’est plutôt juste apporter une solution, venir aider les gens qui sont dans le besoin. ,Demandez donc pourquoi le propriétaire vendeur vend et les vendeurs pressés vont être des personnes qui vont plus facilement accepter une offre basse. ,

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Ensuite, ce que vous pouvez demander, c’est depuis combien de temps le propriétaire vendeur possède le bien. Plus le propriétaire vendeur sera propriétaire depuis longtemps, plus la marge de négociation sera importante. ,Ça, on le comprend facilement. Puisque plus la durée de détention aura été longue, plus le capital aura été amorti. Comprenez que quelqu’un qui possède un bien ,immobilier depuis 15 ans, par exemple, n’a ,plus grand-chose ,à payer sur ce bien immobilier. ,Donc la marge de négociation ,sera beaucoup plus importante. ,

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À ,l’inverse, si le propriétaire vendeur a acheté il y a un an ou deux ans, la marge de négociation sera ,beaucoup plus faible parce qu’il reste encore pas mal de capital à rembourser à la banque. ,

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Puis, dernière technique de négociation, je vous invite à expliquer soit à l’agent immobilier, soit au propriétaire vendeur, ce que vous comptez faire de ce bien immobilier. Je reprends le cas d’une visite dans laquelle vous allez estimer qu’il y a une cuisine à refaire, une salle de bains à refaire, les sols à refaire, la peinture à refaire, l’électricité à refaire. Ce sont des choses que vous allez pouvoir stipuler encore une fois en faisant preuve d’empathie, c’est très important, mais qui commence à chiffrer. Si vous avez déjà réalisé des projets immobiliers, des rénovations, n’hésitez pas à montrer aux propriétaires vendeurs ou à l’agent immobilier des photos de ce que vous faites pour que votre interlocuteur comprenne quel va être le montant des travaux. ,

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Demandez ,également à l’agent immobilier un appartement ,refait ,ou la maison refaite qui vous intéresse, combien est-ce que ça se louerait. ,Parce ,que ce que je constate, c’est que généralement, les agents immobiliers, ils ont tendance à ,sous-estimer ,le loyer qu’on peut tirer d’un bien immobilier. ,Donc, si vous, d’un côté, vous commencez à faire chiffrer les travaux, vous annoncez la couleur de tout ce qu’il va ,avoir à faire ,et qu’on vous annonce en face un loyer très faible, ,ça va vous permettre de justifier votre offre d’achat basse parce que l’objectif, c’est que vous allez acheter ce bien ,immobilier, il va y avoir toute la liste des travaux à réaliser. Si, en plus, en face, ,on vous annonce un loyer faible, ,l’agent immobilier ne pourra que comprendre votre offre d’achat ,puisqu’encore une fois, votre objectif, c’est d’être rentable et de dégager du cash-flow. Donc, n’hésitez pas à expliquer ce que vous allez faire. ,D’ailleurs, même sans ça, en apportant la liste des travaux que vous envisagez de faire par rapport au standing de tous les biens, ,à votre standing de rénovation, ça ,justifiera votre offre d’achat basse si vous avez envie de réaliser une offre d’achat. ,

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Voilà donc les cinq techniques de négociation que vous pouvez utiliser lorsque vous souhaitez vous positionner sur un bien mobilier. Bien entendu, il en existe tout un tas d’autres biens. D’ailleurs, n’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires, ,juste en dessous de cette vidéo, quelles sont les techniques de négociation que vous utilisez lorsque vous souhaitez vous positionner sur un bien immobilier. ,

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J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker. Bien entendu, n’hésitez pas à la partager. Je vous rappelle également si vous êtes ici pour la première fois sur cette chaîne YouTube, que je vous offre un package de bienvenue qui comprend deux ,ebooks : ,« Convaincre ,la banque, ,mode d’emploi » ,et ,« Doubler ,son salaire avec la location courte durée » ,ainsi qu’une formation de 2 heures ,30 dans laquelle je vous explique comment faire de l’immobilier en toute tranquillité, en toute sérénité et quelle technique utiliser ,pour pouvoir dormir sur vos deux oreilles. ,

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Alors, ce package de bienvenue, vous l’avez en regardant dans la description, juste en dessous de cette vidéo ou sur les petites fiches qui apparaissent en haut à droite. Je vous rappelle également que vous avez la possibilité de me rejoindre sur les réseaux sociaux, sur Facebook, sur Instagram. Vous avez mes comptes qui apparaissent ici au bas de l’écran. ,Venez, rejoignez la communauté. ,Je ,partage les coulisses de tout ce que je fais ,au quotidien. Je ,vous amène avec moi en visite. ,Je ,vous amène avec moi dans la préparation des vidéos. ,Abonnez-vous. Vous êtes les bienvenus. ,

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Puis, bien entendu, si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas également à vous abonner à la chaîne YouTube. C’est très important pour me soutenir, pour soutenir mon travail et puis pour être informé, comme je disais en tout début de vidéo de la publication des prochaines vidéos de cette chaîne. Je vous remercie de m’avoir suivie jusqu’ici. On va se quitter. Puis, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt. , ,

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Ciao ! ,

Avec la crise sanitaire de 2020-2021, la Location Courte Durée (Airbnb) est-elle définitivement morte ou faut-il encore y croire ?

Je vous propose de voir cela dans cette nouvelle vidéo

Transcription

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Faut-il encore faire du Airbnb ou de la location courte durée en 2021 ? C’est la question à laquelle on va répondre dans cette vidéo. ,

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Bonjour à tous. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui pour une nouvelle vidéo dans laquelle on va s’intéresser à la location courte durée en 2021. Avec tout ce qui s’est passé en 2020, on a vécu une crise sanitaire, on a vécu deux confinements, je trouve que la question est légitime. Est-ce qu’il est encore possible de faire de la location courte durée en 2021 ? ,

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Alors avant qu’on voie tout ça dans le détail, si vous êtes ici pour la première fois sur cette chaîne YouTube, laissez-moi vous souhaiter tout simplement la bienvenue. Ici, on est en famille, on parle immobilier, on parle de patrimoine et des moyens que vous avez à votre disposition pour vous créer des compléments de revenus grâce à l’immobilier. Alors, n’oubliez pas de vous abonner en activant la petite cloche pour être informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. ,

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Petit retour en arrière sur 2020, comme je l’ai dit, on a pris une crise sanitaire en pleine tête, on a vécu deux confinements. Est-ce qu’il faut faire de l’immobilier ? C’est marrant parce qu’au moment où on a subi le premier confinement, il y a beaucoup de personnes qui annonçaient un krach de l’immobilier. On avait des personnes qui étaient dans une attitude très catastrophique. Le fait est que ça fait quasiment un an maintenant et le krach de l’immobilier, honnêtement, on l’attend encore. Il y a aussi également des personnes qui se sont dit : ça y est, c’est fini la location courte durée. On ne va plus jamais en entendre parler. Là aussi, c’est faux. Ne serait-ce que parce que pour vous expliquer que pendant le premier confinement au printemps 2020, la location courte durée, elle a continué à fonctionner, certes avec beaucoup moins d’importance. Mais on a quand même la location courte durée qui a fonctionné pour du personnel soignant et pour des personnes qui étaient encore en déplacement professionnel. ,

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On va juste quand même se poser deux questions qui sont légitimes. Est-ce qu’il y a eu une diminution de l’activité location courte durée ? Évidemment, oui. Je ne vais pas vous dire le contraire. Est-ce qu’il est par contre aussi toujours intéressant de faire cette activité en 2021 ? La réponse est également oui et je vais vous expliquer pourquoi tout de suite. On va faire un calcul simple. Imaginons que vous achetez un bien immobilier d’une valeur de 100000 euros tout compris. Votre bien immobilier vous ramène 100000 euros. C’est tout à fait possible sur des petites surfaces et je parle volontairement de petites surfaces studio ou T2 parce que ce sont les biens idéaux pour faire de la location courte durée. Si vous achetez un bien de 100000 euros, vous allez grosso modo avoir une mensualité de crédit de 500 euros. Si vous faites de la location courte durée, vous allez pouvoir dégager un cash-flow d’environ 500 euros par mois. Certains vont faire un tout petit peu moins. Certains vont pouvoir faire beaucoup plus. Mais la moyenne sur un appartement que vous dédiez à la location de courte durée, ça va être 500 euros de cash-flow par mois, ce qui vous fait un cash-flow de 6000 euros par an. ,

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Ça veut dire quoi, ça ? Ça veut dire que même si vous faites de la location courte durée, que vous êtes en activité à taux plein pendant six mois et que vous fermez les six autres mois de l’année, vous allez quand même réussir à payer sans soucis votre crédit immobilier sur toute l’année. Ça veut dire que votre activité de location courte durée peut s’arrêter six mois, vous allez quand même pouvoir payer toutes vos charges. Autrement dit, je vais le dire d’une troisième manière, c’est que même avec six mois d’arrêt, l’activité de location courte durée restera tout aussi rentable qu’une activité de location meublée classique. ,

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Qu’est-ce qu’on peut retirer de tout ça comme information ? De toute façon, on n’a jamais été confiné plus de six mois. Le premier confinement a duré deux mois ou deux mois et demi. Le deuxième confinement était un confinement allégé sur lequel il continue à avoir des déplacements professionnels. Jamais, jamais l’activité ne s’est arrêtée six mois. Ça veut donc dire que si vous avez fait les choses correctement, si vous avez réalisé votre investissement immobilier en prenant toutes les précautions, votre activité de location courte durée, malgré la crise sanitaire, reste de toute façon bien plus rentable que votre activité de location meublée classique. ,

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Je parlais bien entendu de faire les choses correctement et on va voir maintenant comment il faut faire pour faire les choses correctement. Parce que toutes les personnes qui n’ont pas réussi à faire survivre leur activité de location courte durée en 2020, ce sont des personnes soit qui n’avaient pas la trésorerie ou les reins suffisamment solides pour absorber la perte de chiffre d’affaires. Et là, c’est grave. Parce que quand vous faites de l’immobilier ou quand vous êtes entrepreneur, la trésorerie, c’est la base. Vous devez absolument avoir de la trésorerie. La seconde catégorie de personnes qui ne s’en sont pas sorties, ce sont celles qui n’ont pas respecté la règle d’or de l’investissement immobilier. C’est quoi la règle d’or de l’investissement immobilier ? Je le répète, je l’ai déjà dit des dizaines, voire des centaines de fois sur cette chaîne YouTube, votre bien immobilier doit avant tout être rentable en location traditionnelle meublée avant d’envisager une activité de location courte durée. ,

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Alors, quelle va être la suite sur 2021, puisque c’est l’objet de cette vidéo ? Est-ce qu’il est encore intéressant de faire de la location courte durée ? J’ai envie de vous dire plus que jamais. Pourquoi ? Parce que toutes les personnes qui ont été frileuses, qui avec la crise sanitaire ont décidé de rebasculer leurs activités immobilières en location meublée classique, c’est-à-dire qui ont quitté les plateformes de réservation Booking, Expedia, Airbnb pour rebasculer sur de la location traditionnelle, toutes ces personnes-là ont quitté les plateformes. Mais ce qu’il faut savoir, c’est que les aléas, ça fait partie de la vie de l’investisseur immobilier ou de l’entrepreneur. Vous ne pouvez pas maîtriser tous les paramètres. ,

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Je vais vous donner un exemple concret que tout le monde connaît. Je prends le cas d’Apple qui, à la fin des années 90, était dans de très grosses difficultés et on sait tous ce qu’Apple est devenu aujourd’hui. Vous faites de l’immobilier, vous faites de l’entrepreneuriat, bienvenu. Vous allez avoir des phases de croissance énorme et vous allez vivre des périodes un peu plus difficiles et c’est tout à fait normal. ,

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La deuxième raison pour laquelle il faut faire de la location courte durée en 2021, c’est tout simplement parce que toutes les personnes qui ne comptaient que sur la location courte durée pour obtenir de la rentabilité ont aussi retiré leurs annonces des plateformes de réservation en ligne. Quelle est la conséquence de tout ça ? Vu qu’il va y avoir moins d’annonces sur les plateformes de réservation en ligne, votre annonce si vous souhaitez vous lancer ou si vous souhaitez continuer à faire de la location courte durée, vous allez avoir davantage de visibilité sur les sites comme Airbnb, Booking, Expedia ou encore Abritel. Et comme il va y avoir beaucoup moins de concurrence, ça va vous permettre de refaire remonter vos tarifs, donc de pouvoir vendre vos nuits plus chères, peut-être que ce que vous ne les avez vendus sur 2019 ou encore 2020. ,

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Attention, je tiens quand même à le signaler et ce sera le dernier conseil que je vais vous donner dans cette vidéo. Pour faire de la location courte durée, il n’y a qu’une seule manière de la faire. Maintenant, on est sur un marché qui a plus de 10 ans, on est sur un marché extrêmement mûr, vous devez vous professionnaliser. C’est super important. Donc, n’hésitez pas à passer vos investissements en société avec de la SCI à l’IS. Forcément, vous ne pouvez pas faire de la location courte durée avec une SCI à l’IR ou en société commerciale. N’hésitez pas à proposer d’autres services à vos clients. C’est très important pour pouvoir vous démarquer. ,

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J’insiste aussi sur le fait qu’il faut peut-être envisager de faire cette activité en société parce que la fiscalité des sociétés est beaucoup plus stable que la fiscalité des particuliers. Sans parler que l’imposition sera également plus douce si vous investissez en société qu’en nom propre. Puis, dernier élément pour vous professionnaliser, automatiser, industrialiser, déléguer. Ce n’est pas l’objet de cette vidéo, mais vous devez absolument vous munir d’un channel manager, vous devez absolument vous munir d’un TPE virtuel et vous devez absolument déléguer toutes les tâches qui vont être sur site, comme la gestion du linge et comme le ménage. ,

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Voilà ce que j’avais à vous dire en ce qui concerne la location courte durée en 2021. Croyez-moi, allez-y les yeux fermés. Par contre, faites les choses correctement et vous pourrez correctement tirer votre épingle du jeu. ,

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J’espère que cette vidéo vous a plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager. Indiquez-moi dans les commentaires en dessous si vous comptez faire de la location courte durée en 2021. Je tiens également à vous signaler que si vous êtes ici pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je vous offre un package de bienvenue qui comprend deux ebooks et une formation de plus de 2 heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Cette formation de 2 heures 30, elle vous est offerte. Les ebooks aussi, d’ailleurs. Regardez dans la description juste en dessous de cette vidéo pour y accéder ou sinon regardez les petites fiches qui vont apparaître en haut à droite de votre écran. ,

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Je vous invite également à me suivre sur les réseaux sociaux, sur Facebook, sur Instagram, parce que je partage avec vous les coulisses de tout ce que je fais au quotidien, de la préparation des vidéos. Je vous amène également avec moi sur des chantiers. Je vous amène également avec moi en visite. Abonnez-vous. Vous êtes les bienvenus. ,

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Je crois que j’ai fait le tour de tout ce que j’avais à vous dire sur la location courte durée en 2021. Si peut-être une dernière chose, si la vidéo vous a plu, n’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche. Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui et comme d’habitude, on se retrouve prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt.  ,

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Ciao ! ,

Le Haut Conseil de la Stabilité Financière a émis de nouvelles recommandations concernant le crédit immobilier pour 2021.
Alors, est-ce que 2021 sera une bonne ou une mauvaise année pour investir ?
Est-ce que les banques financeront les projets ?

Essayons d'y voir plus clair dans cette vidéo.

Transcription

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Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va parler des nouvelles recommandations du HCSF, c’est-à-dire du Haut conseil de la stabilité financière en ce qui concerne l’investissement immobilier. ,

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Avant qu’on voie tout ça ensemble parce que, croyez-moi, j’ai d’excellentes nouvelles à vous annoncer, si vous ne l’avez pas encore fait, je vous invite immédiatement à vous abonner à la chaîne YouTube pour être informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. N’oubliez surtout pas d’activer la petite cloche ici. Je le répète souvent, on est en famille, on parle immobilier et des moyens que vous avez à votre disposition pour vous constituer un patrimoine, voire des compléments de revenus, grâce à votre immobilier. ,

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Alors, venons-en au sujet du jour. Peut-être que vous avez entendu la nouvelle, fin 2020, le HCSF, le Haut conseil de la stabilité financière a mis en place de nouvelles règles ou a émis de nouvelles règles en ce qui concerne l’investissement immobilier. Alors, avant qu’on parle de ce que le HCSF a préconisé pour 2021, je voulais faire un petit retour en arrière et vous parlez de ce que le HCSF avait préconisé pour 2020 parce que ça avait fait couler beaucoup d’encre. ,

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Fin 2019 pour 2020 voilà ce qu’avait dit le HCSF. D’ailleurs, j’ai fait une vidéo à cette époque. Si elle vous intéresse, regardez la petite fiche qui va apparaître en haut à droite de votre écran. Voilà ce que disait le HCSF fin 2019 pour 2020 : « Le taux d’endettement ne devra désormais plus dépasser 33 %. Au-delà, les banques ne devront plus prêter. La durée maximale de crédit immobilier sera de 25 ans et l’encours des investisseurs ne pourra pas dépasser sept années de revenus professionnels. » ,

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Alors là, ça avait fait couler beaucoup d’encre. Tout le monde y voyait la fin de l’investissement immobilier. Les banques n’allaient plus prêter. Bref, c’était un catastrophisme général. Dans la vidéo que j’avais tournée à l’époque, voilà ce que j’avais conclu. J’avais dit que cette contrainte n’aurait pas d’impact ou en tout cas, n’aurait de l’impact que sur les gens qui achètent leur résidence principale en mettant toute leur capacité d’emprunt dans la résidence principale. Cette contrainte n’aura d’impact que pour les personnes qui réalisent de mauvais investissements immobiliers. Et j’avais également dit que malgré cette règle, il est toujours possible de continuer à investir, pourquoi pas en s’associant de façon à pouvoir bénéficier de la capacité d’emprunt les uns des autres pour aller chercher toujours de nouveaux projets immobiliers. ,

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Tout ça s’est confirmé. Alors sur 2020, ça ne vous a peut-être pas échappé, 2020 a été une année record en ce qui concerne le nombre de transactions immobilières. On a atterri entre 900000 transactions et un million de transactions alors qu’on a eu droit à deux confinements, dont un confinement strict pendant lequel il ne s’est quasiment rien passé au printemps 2020. Malgré ça, encore une fois, l’année 2020 a été une année record en nombre de transactions malgré les directives du HCSF fin 2019 pour 2020. ,

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Bien entendu, tous les dossiers n’ont pas pu être financés. Bien entendu, certaines personnes ont eu plus de difficultés que d’habitude à se faire financer. Mais le résultat est là. J’insiste, 2020 a été une excellente année pour l’immobilier. Ce qu’on peut dire maintenant, parce que c’est l’objet de la vidéo du jour, ce qui s’est passé un an et voilà désormais quelles sont les nouvelles réglementations du Haut conseil de la stabilité financière pour 2021. ,

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Le taux maximal d’endettement passe de 33 % à 35  %. Première bonne nouvelle. La durée maximale de crédit immobilier passe de 25 ans à 27 ans, c’est-à-dire 25 ans de crédit immobilier plus 2 ans de différé. Puis désormais, les banques pourront déroger à cette nouvelle règle du HCSF à hauteur de 20 % des dossiers, alors que le pourcentage de dérogation toléré était de 15 % sur 2020. Bien entendu, c’est une bonne nouvelle, mais clairement, ce n’est pas ça qui va révolutionner le marché de l’immobilier. Ce n’est pas ça qui va révolutionner l’octroi de crédits. ,

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Mais malgré tout, ce qu’on peut dire, c’est que c’est quand même un geste qu’il est important de souligner. Ce que j’ai envie de dire, c’est que ce n’est pas pour autant vu que ça ne révolutionne pas non plus l’immobilier et les conditions d’octroi de prêts que si vous souhaitez investir ou continuer à investir, si vous avez déjà plusieurs investissements immobiliers à votre actif, il va falloir encore s’appliquer à faire les choses correctement. Mais, si vous êtes déjà investisseur immobilier, j’espère bien que vous ne faites pas les choses correctement depuis 2020 et ces nouvelles règlementations du HCSF. Non, ça fait déjà bien longtemps que vous faites les choses correctement. ,

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Donc pour que votre projet immobilier passe HCSF ou pas HCSF, amenez un bon projet à la banque avec un projet immobilier qui va être rentable. Ayez toujours une épargne de précaution et affichez à la banque la possibilité de mettre de l’apport sur un projet. Je ne dis pas qu’il faut obligatoirement mettre de l’apport sur votre projet immobilier. Mais si vous êtes capable de montrer à la banque que vous avez un matelas de sécurité et vous avez envie d’en mettre une partie ou pas, en tout cas, avoir de l’épargne de précaution, afficher de l’épargne à la banque, c’est quelque chose qui la rassurera. ,

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Ce que j’ai même envie de dire de toute façon, c’est que sur 2020, toutes les banques n’ont pas respecté les préconisations que le HCSF avait données fin 2019. Pourquoi ? Parce que l’investissement immobilier, c’est toujours du cas par cas. Vous et moi, on peut aller voir une banque, présenter le même projet. Peut-être que la banque me refusera le crédit alors qu’à vous, vous qui me regardez là, elle vous l’accordera. C’est du cas par cas. Il ne faut pas oublier le facteur humain quand on investit dans l’immobilier. ,

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Je vais vous donner un autre exemple. Un bon client, un client qui est client dans une banque depuis plusieurs années, qui a de l’épargne dans cette banque. Tous les revenus de son activité professionnelle, qu’il soit salarié ou entrepreneur, tombent dans cette même banque. Cette personne, on lui accordera plus facilement le crédit immobilier parce qu’on sait qui est ce client. On voit qu’il est sérieux et que c’est un bon gestionnaire comparé à une personne qui se présenterait pour la première fois dans cette banque en poussant la porte, en venant chercher un projet immobilier, aussi rentable soit-il. Le facteur humain est très important. C’est pour ça que je vous recommande d’avoir une excellente relation avec votre banquier et de ne pas le voir uniquement lorsque vous avez besoin de défendre un projet immobilier afin d’obtenir un crédit. Ça, c’était juste pour la petite parenthèse. ,

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Alors, encore une fois, comme je le disais un peu plus tôt dans cette vidéo, ces nouvelles réglementations du HCSF, elles ne vont pas révolutionner l’immobilier, mais il faut quand même souligner le geste qui a été fait. N’oublions pas non plus que c’est quelque chose qui pèse lourd dans l’immobilier. Parce qu’un marché de l’immobilier qui fonctionne, ce sont des artisans qui travaillent, des architectes qui travaillent, des comptables qui travaillent et surtout, des notaires qui travaillent. Qu’est-ce qu’on récupère ou qu’est-ce que l’État va récupérer de cette activité ? Il va récupérer de la TVA sur chacune des prestations. Et l’État, il va récupérer également des frais de transaction à chaque fois qu’il y a un achat ou une vente de biens immobiliers. ,

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Voilà ce que j’avais envie de vous dire par rapport à ces nouvelles réglementations du HCSF. Les vannes s’ouvrent un petit peu, il faut en profiter. Il faut en profiter. Ne tardez pas à investir dans l’immobilier. Vous savez que le meilleur moment pour investir a toujours été maintenant. Il y a 10 ans, on disait que c’était il y a 10 ans. Aujourd’hui, on dit que c’est il y a 10 ans. Et dans 10 ans, on dira que c’était il y a 10 ans, c’est-à-dire maintenant. ,

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J’espère que cette vidéo aura été claire. J’espère qu’elle vous aura donné envie d’investir dans l’immobilier. Allez-y, c’est maintenant qu’il faut agir. N’hésitez pas à liker si vous avez aimé. N’hésitez pas non plus à partager. Si vous souhaitez connaître les coulisses de tout ce que je fais au quotidien, je vous invite à vous abonner immédiatement à mon compte Instagram et à mon compte Facebook. Je partage avec vous des appartements que j’ai en travaux ou en chantier. Je partage avec vous la préparation de toutes mes vidéos et je réponds également à certaines questions que vous vous posez. Abonnez-vous, vous êtes les bienvenus. ,

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Je vous offre également un package de bienvenue, deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée », ainsi qu’une formation de plus de 2 heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Accédez à ce package en regardant la description juste en dessous de cette vidéo ou les petites fiches qui vont apparaître en haut à droite de votre écran. ,

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Je crois que je vous ai à peu près tous dit. Je vous rappelle une dernière fois, de ne pas oublier de vous abonner à cette chaîne YouTube pour la faire grandir puis, pour me remercier de mon travail. C’est très important. Ce coup-ci, je vous ai tout dit. Je vous quitte ici et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt.  ,

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Ciao ! ,

Vous aviez peut-être bâti toute votre stratégie immobilière sur le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
Mais voilà que désormais, vous passez LMP (Loueur Meublé Professionnel) si vous réunissez 2 conditions :
- Vous faites plus de 23000 euros de loyer en location meublée
- Les revenus issus de vos locations meublées dépassent vos revenus professionnels

Concrètement, qu'est-ce que cela change ?
Est-ce une bonne ou une mauvaise nouvelle ?

Je vous propose d'y voir plus clair dans cette vidéo.

Transcription

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Faut-il avoir peur de devenir LMP, c’est-à-dire loueur meublé professionnel ? Est-ce qu’il vaut mieux rester LMNP, c’est-à-dire loueur meublé non professionnel ? C’est ce qu’on va voir aujourd’hui dans cette vidéo. ,

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Bonjour à tous. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui dans une vidéo dans laquelle on va parler fiscalité. Attention, prenez bien un Doliprane de façon à ne pas avoir mal à la tête parce qu’on va en particulier comparer les statuts du LMP, c’est-à-dire du loueur meublé professionnel et du loueur meublé non professionnel, c’est-à-dire le LMNP. ,

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Ce qu’il faut savoir, c’est que désormais, vous êtes LMP loueur meublé professionnel à partir du moment où vous réunissez deux conditions, c’est-à-dire que vous réalisez plus de 23 000 euros de chiffre d’affaires sur votre activité de location meublée et lorsque vos revenus locatifs dépassent les revenus issus de votre activité professionnelle. Alors attention, vous pouvez rester loueur meublé non professionnel, même si vous réalisez 100 000 euros de chiffre d’affaires en location meublée. Cas concret, vous faites 100 000 euros de chiffre d’affaires en location meublée, mais les revenus issus de votre activité professionnelle sont de 150 000 euros, vous restez loueur en meublé non professionnel. Attention, je tiens vraiment à le souligner parce qu’il n’y a pas juste le dépassement de chiffre d’affaires au-delà des 23 000 euros qui vous fait basculer loueur en meublé professionnel. ,

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Ce qui diffère par rapport à ce qui existait il y a quelques années, c’est que pour devenir loueur meublé professionnel, la troisième condition a sauté, vous n’êtes plus obligé de vous inscrire au RCS, c’est-à-dire au Registre du commerce et des sociétés. Il y a beaucoup de personnes qui ont peur de passer de loueur meublé non professionnel à loueur meublé professionnel puisque désormais, le passage se fait de manière automatique dès que vous réunissez les deux conditions. Et ça a fait couler beaucoup d’encre dans la presse. On en a beaucoup parlé sur les réseaux sociaux. Alors, on va essayer d’y voir plus clair. On va comparer les deux statuts. On va tout de suite commencer par le statut le plus simple, c’est-à-dire le statut du LMNP, c’est-à-dire le statut du loueur meublé non professionnel, qui est le statut par lequel je vous recommande de commencer quand vous souhaitez investir dans l’immobilier. ,

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Alors vous allez voir, ce système est assez simple parce que quand vous vous lancez en tant que loueur meublé non professionnel, vous avez deux possibilités. Vous pouvez soit souscrire au régime du micro-BIC, soit souscrire au régime du réel. Dans la catégorie micro-BIC, vous avez deux sous-options. Soit vous choisissez le régime du micro-BIC avec abattement de 50 %, soit le régime du micro-BIC avec abattement de 71 %. Attention, l’abattement de 71 % ne concerne que les personnes qui font de la location courte durée avec des logements qui ont été classés. ,

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Dans ce système du loueur meublé non professionnel, l’impôt va être calculé au régime du réel sur votre bénéfice. Et si vous avez choisi le régime du micro-BIC, l’impôt va être calculé sur le montant de votre chiffre d’affaires après abattement. Quoi qu’il arrive, l’impôt, il est divisé en deux parties. Il y a l’impôt fiscal d’un côté qui va être indexé sur votre tranche marginale d’imposition et l’impôt social, c’est-à-dire que vous allez payer les prélèvements sociaux sur la partie de votre résultat qui va être imposable, sachant que les prélèvements sociaux sont de 17,2 % à l’heure où je tourne cette vidéo. ,

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Mais quoi qu’il arrive, si vous choisissez le régime du réel, que votre activité est déficitaire, mais que vous ne réalisez pas de bénéfices, alors vous ne paierez aucun impôt. Ce qui n’est pas le cas avec le régime du micro-BIC que vous choisissez avec abattement de 50 % ou avec abattement de 71 %. Pourquoi ? Parce qu’après abattement, il vous restera toujours une partie qui sera imposable à l’impôt social, c’est-à-dire aux prélèvements sociaux et à l’impôt fiscal, c’est-à-dire avec votre tranche marginale d’imposition. ,

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Alors, j’ouvre une petite parenthèse parce que pour les personnes qui font de la location courte durée depuis quelques années maintenant, si vous dépassez les 23 000 euros de chiffre d’affaires, vous êtes déjà assujetti non pas aux prélèvements sociaux, mais aux cotisations sociales. Ça, justement, ça me permet de faire la transition vers le LMP, c’est-à-dire le loueur meublé professionnel. Mais j’espère que vous aurez bien compris le mode de fonctionnement du loueur meublé non professionnel. Vous avez vu, c’est quelque chose qui reste simple. ,

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Alors, venons-en maintenant à la deuxième partie de cette vidéo le LMP, le loueur meublé professionnel. Désormais, si vous faites de la location meublée, comme je le disais en introduction de cette vidéo, que vous faites plus de 23000 euros de chiffre d’affaires avec votre activité de location meublée et que vos revenus locatifs dépassent les revenus issus de votre activité professionnelle, vous basculez directement et automatiquement dans le statut loueur meublé professionnel. ,

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Alors, ça a fait couler beaucoup d’encre. Comme je l’ai déjà dit, beaucoup de personnes se sont dit ça y est, c’est la fin des haricots. Ce n’est plus intéressant d’investir dans l’immobilier. La fiscalité va devenir trop lourde. Alors, essayons d’y voir plus clair. Ce qu’il faut savoir, c’est que, grosso modo, le régime du loueur meublé professionnel fonctionne de la même manière quasiment que le régime du loueur meublé non professionnel. ,

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Alors, lorsque vous allez faire la bascule de manière automatique, le déficit que vous avez cumulé en loueur meublé non professionnel ne pourra pas être reporté sur votre activité de loueur meublé professionnel. Ça, je tiens à le souligner parce que c’est important. Le déficit cumulé sur votre LMNP ne pourra pas être reporté sur votre LMP, ce qui n’est absolument pas le cas des amortissements parce que les amortissements de votre LMNP peuvent être reportés sur votre LMP. ,

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Une fois que vous êtes LMP, le fonctionnement reste le même avec un jeu de résultats, avec un bilan qui va s’établir, avec une assiette d’imposition qui sera vos revenus locatifs, c’est-à-dire votre chiffre d’affaires auquel on va enlever pour calculer votre assiette d’imposition, les charges et ensuite les amortissements. ,

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Malgré tout, toute activité de location meublée professionnelle et c’est là la vraie différence par rapport à l’activité de location meublée non professionnelle, l’activité de LMP va être assujettie aux cotisations sociales entre 35 et 45 % du bénéfice, avec un minimum de 1145 euros. Et ensuite, le bénéfice est quant à lui aussi imposé à votre tranche marginale d’imposition. Donc, finalement, sur le LMP, là aussi, il y a deux impôts : l’impôt social avec les cotisations sociales et l’impôt fiscal, c’est-à-dire que votre bénéfice va être assujetti à votre tranche marginale d’imposition. Et là, comme dans toute activité, comme dans tout business que vous ayez une boulangerie, une plomberie, une société de vente de chaussures ou que vous fassiez du LMNP ou du LMP, tout l’objectif, c’est de réduire l’assiette d’imposition et donc de réduire les bénéfices grâce au jeu, encore une fois, j’insiste, mais c’est le principe de la fiscalité des charges et des amortissements. ,

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Alors, on va essayer d’y voir plus clair. Admettons que vous ayez une activité de loueur meublé professionnel et que vous ne fassiez aucun bénéfice. Qu’est-ce que va être votre impôt social, c’est-à-dire les cotisations sociales ? Je vous ai expliqué qu’il y avait un minimum de 1145 euros, donc là, vous allez payer 1145 euros de cotisations sociales et votre impôt fiscal sera de zéro euro. Parce que quelle que soit votre tranche marginale d’imposition, si votre bénéfice n’existe pas, si vous faites 0 de bénéfice, vous ne paierez aucun impôt fiscal. Donc la globalité de votre impôt loueur meublé professionnel sera de 1145 euros. Maintenant, on va prendre un deuxième cas de figure. Ça fait un petit moment que vous êtes loueur meublé professionnel. Vous avez plus grand-chose à passer en charges ou en amortissement. Vous faites 10000 euros de bénéfice. Qu'est-ce qui se passe ? Ces 10000 euros de bénéfice vont être passés à l’impôt social. Vous allez payer, on va arrondir, 40 % de cotisations sociales sur votre bénéfice, c’est-à-dire 4000 euros, et vous allez ensuite avoir un impôt fiscal indexé sur votre tranche marginale d’imposition. Donc, si votre tranche marginale d’imposition est de 30 % par exemple, on va prendre votre bénéfice 10000 euros sur lequel on va retirer les cotisations sociales déjà payées, 4000 euros. Il va rester 6000 euros avec une tranche marginale d’imposition de 30 % par exemple. Ça fait 1800 euros d’impôts. Donc, si j’ajoute l’impôt social 4000 euros plus l’impôt fiscal indexé sur la tranche marginale d’imposition, on arrive à 5800 euros d’impôts sur un bénéfice de 10000 euros. ,

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Mais encore une fois, est-ce que c’est grave ? Pas forcément. On va y venir dans la suite de cette vidéo et je tiens à souligner parce que c’est important. Vous savez, j’adore la location courte durée. Toutes les personnes qui font de la location courte durée avec plus de 23000 euros de chiffre d’affaires connaissent exactement la même fiscalité depuis plusieurs années déjà. Alors, je disais qu’il y a quelques avantages malgré tout ça. ,

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Premier avantage, c’est que le déficit généré par les charges et uniquement par les charges et pas par les amortissements, peut quant à lui venir gommer une partie de l’impôt sur les revenus de votre activité professionnelle. C’est-à-dire que grâce à ce LMP, vous allez pouvoir baisser le montant de vos impôts. Donc ça, c’est un premier avantage. Ensuite, le fait de payer des cotisations sociales, ça vous donne droit à une sécurité sociale. C’est quand même un gros avantage. Et surtout, vous allez cotiser également pour votre retraite. Donc, voilà les avantages du loueur meublé professionnel et voilà comment fonctionne la fiscalité du loueur meublé professionnel. ,

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J’avais envie, pour conclure cette vidéo et ouvrir de nouvelles portes, de vous parler également de la SCI, alors plutôt de la SCI à l’IS, c’est-à-dire la SCI qui va être imposée à l’impôt sur les sociétés. Pour vous expliquer que ça peut être également une nouvelle voie si vous souhaitez continuer à faire de l’immobilier sans forcément avoir envie de passer par la case loueur meublé professionnel. Pourquoi est-ce que je parle de la SCI à l’IS ? Parce qu’on voit bien que depuis quelques années, le statut du LMNP change, le statut du LMP change alors que le statut des sociétés ou plutôt la fiscalité des sociétés, elles restent très stables. C’est un excellent moyen pour pouvoir piloter de manière plus facile, plus sereine son activité. ,

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Comment ça marche l’impôt en SCI à l’IS ? C’est exactement le même principe. Vous avez un chiffre d’affaires, c’est vos loyers auxquels on va venir retirer les amortissements et les charges. Et tout ça va constituer l’assiette d’imposition. Si votre résultat est négatif, vous n’allez payer aucun impôt. Si votre résultat est positif, c’est-à-dire si vous réalisez des bénéfices, vous allez payer de l’impôt. Mais quel est l’impôt des sociétés, en tout cas de la SCI à l’IS ? C’est que jusqu’à 38120 euros de bénéfice, je ne dis pas de chiffre d’affaires, mais de bénéfices, vous allez payer uniquement 15 % d’impôts. Vous voyez que donc cette fiscalité est beaucoup plus douce en SCI qu’en LMNP, puisque c’était une vidéo dans laquelle on parlait de LMNP et de LMP. Voilà donc une voie dans laquelle vous pouvez vous engouffrer si vous souhaitez, pourquoi pas, ou si vous envisagez, pourquoi pas, d’investir en SCI à l’IS. ,

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Bien entendu, vous avez aussi la possibilité de vous rémunérer au travers d’une SCI si vous êtes gérant de cette SCI. Mais ça pourrait faire l’objet d’une autre vidéo. Alors, qu’est-ce qu’on peut conclure de cette vidéo ? C’est que si vous souhaitez continuer à investir dans l’immobilier, il va falloir peut-être panacher, avoir un minimum de LMNP de loueur meublé non professionnel pour avoir des revenus au quotidien. Puis, si vous souhaitez grossir, faire de l’immobilier patrimonial, pourquoi pas passer en SCI, par exemple, ou en loueur meublé professionnel si c’est un statut qui vous correspond parce qu’il y a pas mal de personnes, un bon nombre de personnes pour qui le statut du loueur meublé professionnel reste avantageux. ,

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Dernière petite conclusion que je pourrais faire, c’est quelque chose qui me vient comme ça. Quand vous faites de l’immobilier, je l’ai déjà dit à de multiples reprises, vous êtes des chefs d’entreprise, donc vous devez tout le temps être en capacité de vous adapter par rapport aux nouvelles lois de finances qui arrivent, aux nouvelles réglementations. Ça fait partie de la vie de l’investisseur et de l’entrepreneur. ,

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J’espère que cette vidéo vous aura plu. J’espère qu’elle ne vous aura pas donné trop mal à la tête entre les prélèvements sociaux et les cotisations sociales, l’impôt fiscal, la tranche marginale d’imposition. Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas la liker, n’hésitez pas à la partager, surtout à des personnes qui se posent la question du loueur meublé professionnel, du loueur meublé non professionnel. Je suis certain que cette vidéo pourra les intéresser. ,

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Si vous souhaitez savoir ce que je fais au quotidien ou suivre les coulisses de mon activité, n’hésitez pas à me suivre sur les réseaux sociaux Facebook et Instagram. Je vous amène en visite, je vous amène sur des chantiers, je vous amène dans la préparation des vidéos. Je pose également de temps en temps des questions sur ce qui vous intéresse et sur les sujets que je pourrais traiter ici en vidéo sur la chaîne YouTube. Abonnez-vous, vous êtes les bienvenus avec grand plaisir. ,

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Je vous indique également que je vous offre un package de bienvenue si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube. Vous allez retrouver dans ce package de bienvenue deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée », ainsi qu’une formation de plus de 2 heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Vous avez accès à ce package dans la description ici, juste en dessous de cette vidéo ou sur les petites fiches qui vont apparaître en haut à droite. ,

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Je crois qu’il est temps pour aujourd’hui de vous quitter. Je vous remercie de m’avoir suivi et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne YouTube. Je vous dis à très bientôt.  ,

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Ciao ! ,

Avez-vous déjà entendu parler du taux d'usure immobilier ?
A la base, ce taux d'usure est censé protéger les investisseurs d'un taux de crédit trop important.
Pourtant, c'est peut-être à cause de lui que vous ne pourrez pas financer votre projet immobilier.

Je vous propose d'y voir plus clair dans cette vidéo.

Transcription

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Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va parler du taux d’usure. Le taux d’usure, il a toute son importance parce que c’est peut-être à cause de lui qu’on vous a refusé votre crédit immobilier. On va essayer d’y voir plus clair. ,

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Alors avant que je vous explique tout ça, n’hésitez pas, si ce n’est pas encore fait à vous abonner à la chaîne YouTube en activant la petite cloche. Ici, on est en famille, on parle d’immobilier et des moyens que vous avez à votre disposition pour constituer un patrimoine tout en vous dégageant des compléments de revenus grâce à l’immobilier. ,

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Alors, venons-en au taux d’usure. Avant qu’on voie ce taux d’usure, il est très important de savoir ce que c’est le TAEG. Le TAEG, vous en avez certainement entendu parler. C’est un taux que vous allez retrouver sur toutes vos offres de prêt. Alors le TAEG, c’est le taux annuel effectif global qui est un indicateur qui exprime en pourcentage le coût de votre crédit immobilier. ,

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Qu’est-ce qu’on va retrouver dans le TAEG ? On va bien entendu retrouver le taux du crédit immobilier, évidemment, mais également les frais annexes comme les frais de dossier, les frais d’assurance ou encore les frais de garantie bancaire. Tout ça exprimé en pourcentage, donne le TAEG, le taux annuel effectif global. ,

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Maintenant qu’on a défini le TAEG, donnons la définition du taux d’usure. Le taux d’usure, c’est le taux d’intérêt maximal au-delà duquel la banque n’a pas le droit de prêter. Alors dit comme ça, ça peut paraître une bonne chose. On se dit oui après tout, c’est quelque chose qui est là pour protéger les investisseurs immobiliers ou de manière plus large d’ailleurs, toutes les personnes qui souhaitent souscrire à un crédit immobilier, qu’elle soit investisseur ou non. ,

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Alors ce taux d’usure, il dépend de plusieurs paramètres, il dépend de plusieurs choses, il dépend du type de crédit, de sa durée et du montant emprunté. C’est la Banque de France qui définit ce taux d’usure à la fin de chaque trimestre et elle le donne pour le trimestre à venir. Comment est-ce qu’elle fait pour calculer ce taux d’usure ? Comment est-ce que la Banque de France fait pour donner une valeur à ce taux d’usure ? Elle se base sur les taux moyens et les augmente d’un tiers. ,

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Ce qu’il faut savoir maintenant qu’on a dit ça, venons-en à des choses qui nous intéressent nous, investisseur immobilier, c’est que le TEAG n’a pas le droit d’être supérieur au taux d’usure. Autrement dit, la banque qui va vous prêter de l’argent ou la banque que vous allez consulter pour qu’elle vous prête de l’argent pour souscrire un crédit immobilier n’a pas le droit d’appliquer un TAEG supérieur au taux d’usure. Alors dit comme ça, encore une fois, ça peut paraître bénéfique pour les investisseurs immobiliers, mais en fait pas tout à fait. Je vais vous expliquer pourquoi. ,

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Déjà dans un premier temps, parce que je vous ai toujours dit tout au long des vidéos de cette chaîne, que quand on souscrit un crédit immobilier, le taux en fait, on n’en a pas grand-chose à faire parce qu’une différence de taux de quelques centièmes, voire de quelques dixièmes, ça n’aura qu’une incidence de quelques euros ou quelques dizaines d’euros de sur la mensualité de votre crédit immobilier. Donc généralement, ce n’est pas ça qui fait que votre projet immobilier va être rentable ou non. Par contre, ce qui peut poser problème avec ce taux d’usure, c’est que si le TAEG devient trop important, on va vous refuser le crédit immobilier. Et vous, en tant qu’investisseur immobilier, ce qui vous intéresse, c’est justement d’avoir votre accord de crédit. ,

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Comment faire pour ne pas être impacté par ce taux d’usure puisque nous, notre taux de crédit, c’est quelque chose dont on n’a pas grand-chose à faire finalement ? Il va falloir dans un premier temps trouver un bon projet immobilier parce que plus votre projet immobilier sera bon, plus le taux d’emprunt sera faible. Ensuite, pensez également à la délégation d’assurance. Je vous expliquais en début de cette vidéo que le TAEG incluait l’assurance du crédit. Donc si vous passez par une délégation d’assurance, vous allez avoir un TAEG plus faible et la conséquence de tout ça est que vous allez pouvoir entrer plus facilement dans les clous avec un TAEG qui va être inférieur au taux d’usure. , ,

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Le conseil que je peux vous donner aussi, c’est d’investir le plus tôt possible. Parce que plus vous allez être âgés au moment où vous allez souscrire à un crédit immobilier, plus le taux d’emprunt va être lui aussi élevé donc, plus vite le taux d’usure vous rattrapera. Ce qui fait qu’on vous refusera peut-être votre crédit immobilier. ,

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Autre chose que vous pouvez faire pour vous affranchir de ce taux d’usure, si vous en avez la possibilité, mettez de l’apport sur votre projet immobilier. En effet, si vous mettez de l’apport sur votre projet immobilier, là aussi la banque vous accordera un taux d’emprunt plus faible que si vous ne mettez pas d’apport sur votre projet immobilier. ,

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Puis, dernière chose, ça va de soi, c’est que meilleure sera votre situation professionnelle, plus faible sera votre taux d’emprunt. En fait, il ne faut pas chercher midi à quatorze heures, la banque accordera un taux plus faible lorsqu’elle aura de meilleures garanties. Pour les personnes qui n’auraient pas d’apport ou qui n’auraient pas une situation professionnelle stable, à ce moment-là le taux sera plus élevé. Pourquoi ? Parce que la banque, elle va couvrir le risque en octroyant un taux plus élevé parce que le coût du crédit sera plus élevé parce que c’est lui qui couvrira le risque. ,

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Voilà les petites astuces ou les petites techniques que vous pouvez mettre en œuvre de façon à ne pas vous faire rattraper par le taux d’usure et de façon à avoir un crédit immobilier qui vous soit accordé. Je répète les quelques propositions que je vous ai faites, amener un beau projet, penser à la délégation d’assurance, investir le plus tôt possible, mettre de l’apport si vous avez la possibilité de mettre l’apport ou en tout cas si vous ne voulez pas mettre d’apport, affichez un apport que vous pouvez avoir et surtout affichez une situation professionnelle stable. Ça rassurera la banque, la banque du coup vous accordera un taux d’intérêt faible, ce qui fait que votre TAEG sera en dessous du taux d’usure. Puis si jamais une banque vous refuse votre crédit immobilier, encore une fois, ce n’est pas grave, ce n’est pas la fin du monde. Allez voir d’autres banques. Faites autant de banques que nécessaire jusqu’à ce que votre projet immobilier soit financé. ,

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Voilà ce que je tenais à vous dire par rapport à ce taux d’usure. Attention, il y a beaucoup de banques qui se réfugient derrière lui pour vous expliquer qu’elles ne veulent pas vous financer votre projet immobilier et voilà comment il fonctionne par rapport au TAEG. J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager. Si vous souhaitez en savoir plus sur ce que je fais au quotidien, n’hésitez pas à me suivre sur les réseaux sociaux, sur Facebook, sur Instagram. Je vous partage les coulisses de la préparation des vidéos. Je vous amène avec moi sur les chantiers. Je vous amène avec moi en visite. Je vous pose des questions. Je fais des sondages pour savoir qu’est-ce qui vous intéresse. N’hésitez pas à vous abonner, vous êtes les bienvenus. ,

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Avant de vous quitter, je vous rappelle également que je vous offre un package de bienvenue si vous êtes ici pour la première fois sur cette chaîne qui comprend deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Je vous offre également une formation de plus de 2 heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Accédez à ce package de bienvenue en regardant la description juste en dessous de cette vidéo ou les petites fiches qui apparaissent en haut à droite. N’hésitez pas non plus à vous abonner à la chaîne YouTube si cette vidéo vous a plu et si vous souhaitez être informé de la publication de toutes les autres. ,

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Je crois que j’ai tout dit. On va se quitter ici pour aujourd’hui. Puis, comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne. Je vous dis à très bientôt.  ,

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Ciao ! ,