En 2020, nous avons traversé une crise sanitaire, une crise économique et 2 confinements !
Au printemps 2020, quand certains annonçaient déjà un krash complet de l'immobilier, d'autres au contraire annonçaient l'arrivée de belles opportunités.
Alors comment l'immobilier a t-il traversé cette crise ?
Et surtout, comment s'annonce 2021 ?
Est-il encore intéressant d'investir ou faut-il se tourner vers d'autres supports ?

Je vous propose de voir cela dans cette vidéo.

Transcription

‍

‍

Faut-il investir dans l’immobilier en 2021 ? Eh bien, c’est la question à laquelle on va répondre dans cette vidéo. Bonjour à tous. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver pour une nouvelle vidéo dans laquelle on va s’intéresser à l’investissement immobilier en 2021. Est-ce que 2021, après tout ce qu’on a connu sur 2020, est une excellente année pour investir ? ,

‍

Alors, avant qu’on réponde à cette question, si vous êtes ici pour la première fois sur cette chaîne YouTube, n’hésitez surtout pas à vous abonner en activant la petite cloche de façon à être informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Ici, on est en famille, on parle immobilier et des moyens que vous avez à votre disposition pour vous construire un patrimoine et vous créer des compléments de revenus grâce à l’immobilier, voire carrément atteindre votre indépendance financière. ,

‍

Alors, avant qu’on réponde à cette question, est-ce qu’il est intéressant d’investir en 2021 dans l’immobilier ? J’aimerais juste vous passer un court extrait d’un reportage que j’ai trouvé sur Cnews. On en reparle juste après. ,

‍

― Éric de Riedmatten. Bonjour Éric. L’immobilier ne connait pas la crise. On s’achemine vers de nouveaux records, du nombre de transactions record, du nombre de transactions pour cette année 2020, malgré la crise. Des prix qui, pour l’instant, montent toujours. ,

‍

― Oui, parce que rien n’arrête, justement, l’immobilier. C’est un mouvement permanent. Alors, il y a plein de raisons. D’abord, il faut voir que pendant cette période difficile de 2020, les transactions ont continué, on a pu acheter à distance, visiter avec des télévidéos et même faire des signatures chez le notaire à distance. Donc pas de problème pour cela. Deuxièmement, il y a la question des placements. Ça pose vraiment problème parce que vous avez des taux d’intérêt très bas. Les autres placements ne rapportent plus rien. Les assurances vie, on le sait bien, ça ne rapporte pas grand-chose. Donc, on se dit si on a pu faire des économies, si on a de l’argent et qu’on n’est pas encore propriétaires, il faut y aller. C’est vrai qu’il faut, à un moment ou un autre, se décider pour sécuriser ses économies. Donc, la pierre atteint des records. Il y a une très forte demande. Le nombre de transactions a atteint pour l’instant parce qu’on est seulement, on a les chiffres, les notaires ont donné les chiffres hier à fin septembre, on est à 990000 transactions sur neuf mois et on pense chez les notaires qu’on va franchir le cap historique du million. Alors le million a été franchi l’an dernier. Mais en période de crise, ça restera un cap historique. Avec des prix, vous le voyez, qui ont continué de grimper, +6,5 % pour les appartements. Ça, c’est une moyenne France. +4,2 % pour les maisons. Vous voyez vraiment, la crise n’a pas arrêté l’immobilier. ,

‍

Alors pour savoir s’il est intéressant ou non d’investir dans l’immobilier, il va falloir regarder deux facteurs, deux critères. Dans un premier temps, c’est la possibilité de se faire financer et dans un second temps, le prix de l’immobilier. Alors de tout temps, le financement, quand on investit dans l’immobilier, ça a été le nerf de la guerre. Alors c’est vrai que dans les années, entre 2015 et 2019, les banques, elles ont financé à tour de bras et elles étaient peut-être un peu moins regardantes sur les personnes à qui elles allaient accorder des crédits immobiliers. Mais pourtant, vous avez vu que sur 2020, dans le reportage de Cnews, 2020 a été une année de record en ce qui concerne le nombre de transactions immobilières, et ce, malgré les deux confinements qu’on a pu avoir et surtout avec un confinement strict au printemps 2020. ,

‍

Alors, qu’est-ce qu’on peut déduire de tout ça ? C’est que malgré le contexte, les banques continuent à prêter. Mais par contre, les banques ne prêtent pas à tout le monde. En fait, les banques, qu’est-ce qu’elles font ? C’est qu’elles prêtent aux bons profils ou en tout cas, aux personnes qu’elles identifient comme être des bons profils parce que ça va être des personnes qu’elles considèrent avec un peu moins de risque au moment d’allouer le crédit immobilier. ,

‍

Qu’est-ce que c’est qu’un bon profil ? Ça va être des personnes avec de l’épargne, une bonne situation professionnelle ou en tout cas, une situation professionnelle stable. Mais au fond, si vous faites les choses correctement, si vous êtes déjà investisseur immobilier, vous n’êtes pas juste bon en 2020. Vous avez été bon à partir du moment où vous avez commencé à faire de l’investissement immobilier. Présenter un projet à la banque, on ne le fait pas juste correctement en temps de crise en 2020. Non, les gens qui font de l’investissement immobilier depuis longtemps ont toujours amené des bons projets en banque et ont toujours bien affiché leurs projets de manière à correctement le défendre, de façon à pouvoir obtenir plus facilement leur crédit immobilier. ,

‍

Moi, je vous le dis tout au long des vidéos que vous allez retrouver sur cette chaîne, à partir du moment où vous faites de l’immobilier, vous devez passer en mode business, donc adopter une attitude professionnelle, même si c’est pour financer votre tout premier projet immobilier, même si c’est pour financer un seul et même studio. Cette attitude professionnelle, il ne faut pas juste l’avoir maintenant qu’on est en temps de crise. Les bons investisseurs immobiliers ont toujours adopté cette attitude professionnelle. Ils ont toujours soigné leurs comptes avant de présenter un projet à la banque, ils se sont toujours tenus à aller chercher de bons projets immobiliers, des projets immobiliers rentables. Ça, c’est ce qu’adorent les banques, être rassurés sur le projet immobilier. ,

‍

À ça, je pourrais ajouter que fin 2020, le HCSF, le Haut Conseil de la Stabilité Financière, a indiqué un allègement ou un radoucissement des conditions bancaires avec un taux d’endettement qui peut aller jusqu’à 35 % et une durée d’emprunt qui peut aller jusqu’à 27 ans, c’est-à-dire 25 ans de crédit avec 2 ans de différé. Donc voilà pour le financement bancaire. Je le répète, vous l’avez vu dans le reportage Cnews, 2020 a été une excellente année en ce qui concerne les transactions immobilières. On a atteint de nouveaux records. Ça veut dire que les banques prêtent. Par contre, oui, les banques sont peut-être plus regardantes aux profils auxquels elles prêtent. Mais si vous êtes un bon profil, je ne vous parle pas de gagner 10000 ou 15000 euros par mois, si vous montrez à la banque que vous savez bien gérer votre budget, que vous êtes sur des projets immobiliers rentables, alors oui, la banque suivra. Adoptez encore une fois une attitude professionnelle. Donc ça, c’était pour la partie financement. Bien entendu, il y a une deuxième chose, c’est le prix de l’immobilier. ,

‍

Et là aussi, vous l’avez encore vu dans le reportage Cnews, l’immobilier a traversé la crise de 2020 sans aucune difficulté. Le prix de l’immobilier, soit se stabilise, soit continue à monter. Qu’est-ce qu’on constate après chacune des crises ? Je parle de la crise au début des années 90 ou dans les années 2007, 2008, avec la crise des subprimes. Sur ces années-là, le prix de l’immobilier s’est cassé la figure, mais ensuite, il est remonté en flèche. Ce qui n’a pas été le cas, en tout cas jusqu’à présent, pour la crise de 2020, le prix de l’immobilier a continué à grimper tout doucement, n’a subi aucun impact. Alors, bien entendu, je parle ici à une échelle nationale. Il y a peut-être certains coins où l’immobilier a baissé, mais de manière générale, là on constate que l’immobilier s’est maintenu, voire a continué à grimper. ,

‍

Mais j’ai envie de dire quand vous voulez investir dans l’immobilier, ce n’est finalement pas quelque chose qu’il faut regarder et j’ai envie de dire « le prix, on s’en moque ». Je vais vous expliquer pourquoi. Parce qu’au moment où vous allez vous faire une offre d’achat, vous allez faire un prévisionnel de rentabilité, vous allez faire un prévisionnel de cash-flow avec le prix du bien immobilier que vous voulez acheter à l’instant T, au moment où vous allez faire votre offre d’achat. Ça veut dire que votre rentabilité ou votre cash-flow est désormais stable sur toute la durée de détention de votre prêt immobilier. Il va même augmenter puisqu’au fil des ans, le loyer va augmenter. Et ça, indépendamment encore une fois des variations du prix de l’immobilier à la hausse comme à la baisse. ,

‍

En plus, ce que je vous recommande de faire également, c’est de faire systématiquement votre plus-value à l’achat. Vous devez faire la plus-value de votre bien immobilier à l’achat sans attendre la revente. Ça, c’est super important. Donc pendant toutes les années de détention du bien, vous allez en plus amortir du capital. Quand votre plus-value vous l’avez faite à l’achat, il n’y aura donc aucun risque sur votre projet immobilier. C’est la manière d’être sécurisé de tous les côtés. ,

‍

Qu’est-ce qu’on peut conclure de cette vidéo ? On a vu que les banques suivent, que 2020 a été une année record en ce qui concerne le nombre de transactions, ça veut dire que les banques financent. J’insiste vraiment là-dessus parce que c’est important. Puis que le prix de l’immobilier continue à monter. ,

‍

Qu’est-ce qu’on peut conclure de tout ça de manière naturelle ? C’est que 2021 va encore être une excellente année pour investir dans l’immobilier. Encore une fois, attention, les banques sont peut-être un peu plus vigilantes que sur les années 2015, 2019. Mais si vous amenez un bon projet, si vos comptes bancaires sont propres, si vous êtes capable d’afficher une épargne mensuelle auprès de la banque et d’avoir un matelas de sécurité, il n’y a aucune raison pour laquelle les banques ne vous suivront pas, sans parler encore une fois du fait que le HCSF vous permet d’être endetté jusqu’à 35 % et d’avoir des durées de crédit jusqu’à 27 ans. ,

‍

Donc ça, c’est plutôt une bonne nouvelle. 2021 sera donc encore une fois une excellente année pour investir dans l’immobilier. Quand on a commencé à être confiné au printemps 2020, il y a beaucoup de personnes qui ont annoncé la fin de l’immobilier, le krach immobilier. Donc vous voyez qu’on n’y est pas encore. Le meilleur moment pour investir, ça a toujours été maintenant. ,

‍

Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. N’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires si vous pensez vous aussi que 2021 va être une excellente année pour investir dans l’immobilier. Dites-moi ce que vous comptez également acheter cette année pour faire de l’immobilier. ,

‍

J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, bien entendu, comme d’habitude, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager à un maximum de personnes. Si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier, sachez que je vous offre un package de bienvenue qui comprend deux ebooks, ainsi qu’une formation de plus de 2 heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier et la manière dont vous allez pouvoir vous créer des compléments de revenus grâce à cet immobilier. Accédez à ce package de bienvenue en regardant dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur les petites fiches qui vont apparaître en haut à droite de votre écran. ,

‍

Ce que je tiens à vous dire également, c’est que si vous souhaitez suivre les coulisses de tout ce que je fais au quotidien sur les visites de biens, sur la préparation des vidéos, n’hésitez pas à me suivre sur les réseaux sociaux, Instagram, Facebook. Abonnez-vous, vous êtes les bienvenus. ,

‍

On va se quitter ici pour aujourd’hui. N’hésitez pas à vous abonner à la chaîne YouTube. C’est très important pour la faire grandir. Je vous souhaite une très belle fin de journée. On se retrouve très bientôt pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt. , ,

‍

Ciao ! ,

En investissant dans l'immobilier, plusieurs stratégies sont offertes : location nue, location meublée, location courte durée, colocation, immeuble de rapport, locaux commerciaux...

La vraie question n'est en réalité pas de savoir ce qu'il faut faire, mais plutôt de savoir quel mode de location adopter en fonction de votre profil investisseur.
Et dans ces conditions, le choix est différent pour chacun.

Je vous invite à y voir plus clair dans cette vidéo.

Transcription

‍

‍

Quelle stratégie immobilière choisir, plutôt de la location longue durée ou plutôt de la location courte durée ? C’est la question à laquelle je vais répondre aujourd’hui dans cette vidéo parce que c’est une question qui m’a été posée sur Instagram. ,

‍

Bonjour à tous. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver pour une nouvelle vidéo dans laquelle on va s’amuser à faire le comparatif entre la location longue durée et la location courte durée. Mais j’ai envie aujourd’hui d’étendre un petit peu le sujet qui m’a été adressé sur Instagram parce que la vraie question derrière est est-ce qu’il vaut mieux faire de la location longue durée normale, ou bien de la location à haute rentabilité ? ,

‍

Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise réponse. Ce qu’on va avoir tout au long de cette vidéo et je vous propose qu’on y voie tout de suite plus clair. Mais avant, je vous rappelle que vous avez la possibilité de vous abonner à cette chaîne YouTube si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et les stratégies de location à haut rendement. Surtout, n’oubliez pas d’activer la petite cloche pour être informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. ,

‍

Alors, venons-en au sujet du jour. Le haut rendement, c’est toutes les stratégies immobilières comme la location courte durée ou encore la colocation. Le gros avantage de ces stratégies de location à haut rendement, c’est qu’elles permettent de générer des compléments de revenus immédiats. Il n’est pas rare, en utilisant ces stratégies, de pouvoir se dégager 500 euros de complément de revenu par mois et par bien immobilier, et ça peut même aller au-delà. Mais ce qui est certain, et c’est pour ça que ce haut rendement est souvent un frein pour certaines personnes, c’est qu’il demande un peu plus de temps de gestion, un petit peu plus de logistique et principalement au moment où on lance un business de colocation, où on lance un business de location courte durée. Attention, il faut quand même savoir qu’il y a énormément de moyens pour automatiser et déléguer ces activités, ce qui fait que vous allez passer du temps effectivement sur la mise en place de ces activités. Mais une fois que les systèmes sont en place, tout roule tout seul et vous vous appuyez sur des outils et sur des prestataires et votre temps de gestion ne vous prend quasiment rien. ,

‍

Parmi les outils, on va trouver des systèmes d’envoi automatique de mail, on va utiliser des TP virtuels, on va utiliser des channel managers... Bref, ce n’est pas l’objet de cette vidéo, mais je tenais quand même à le signaler. ,

‍

Alors que sur un mode de location beaucoup plus classique avec un locataire à l’année, qu’on parle de location meublée ou qu’on parle de location nue, la gestion ne demande quasiment rien en temps. ,

‍

Ce que je constate une fois que j’ai dit tout ça, c’est que l’immobilier reste un excellent moyen de toucher des compléments de revenus. Comme je le disais il y a quelques instants, ça peut aller jusqu’à 500 euros par mois, voire plus, avec des stratégies de location à haut rendement. Maintenant, si vous faites de la location classique, vous allez pouvoir toucher 50 euros, 60 euros, parfois un petit peu plus de cash-flow sur vos investissements immobiliers. Bien entendu, ça dépend de la typologie du bien. Vous allez dégager plus de cash-flow en location normale sur un immeuble de rapport que vous n’en toucherez sur un studio. ,

‍

Maintenant, j’ai envie de dire, par rapport au choix que vous allez faire plutôt immobilier haute rentabilité ou immobilier standard classique avec un locataire l’année, ça va dépendre du type de profil ou ça va dépendre de la personne que vous êtes. J’ai identifié trois types de personnes. Il y a dans un premier temps les personnes qui ont un emploi ou qui sont chefs d’entreprise et qui sont bien dans leur emploi. Ces personnes vont investir dans l’immobilier pour se créer du patrimoine. On investit toujours dans l’immobilier pour se créer du patrimoine, mais également pour se créer des compléments de revenus, donc en utilisant des stratégies de location à haut rendement ou des stratégies de location classique. ,

‍

Ensuite, le deuxième profil de personne, la deuxième catégorie de personnes, ce sont les personnes qui vont être mal dans leur emploi. Ces personnes-là vont investir dans l’immobilier pour se créer du patrimoine, évidemment, mais également pour arriver à compenser leurs salaires parce que derrière, elles ont un objectif de quitter leur emploi. C’est ce que j’ai fait, c’est ce que ma compagne Aude a fait et je pense également à des membres de mes programmes de formation comme Thomas, comme Audrey, comme Alexis ou encore Adrien, qui se sont servis de l’immobilier à haute rentabilité pour quitter leur emploi et se lancer dans l’entrepreneuriat avec des entreprises qui ont ou non un rapport avec l’immobilier. Effectivement, pour ces catégories de personnes, les stratégies de location à haut rendement comme la colocation ou encore la location courte durée sont utilisées avec pour objectif de créer un maximum de revenus en un minimum de temps. ,

‍

Puis, il y a une troisième catégorie de personnes, ce sont les personnes qui ne cherchent qu’à faire du patrimonial. On parle alors de personnes qui sont à un stade où elles dégagent des revenus suffisamment importants pour ne pas avoir à se soucier ou pour ne plus avoir à se soucier de la rentabilité de leurs biens immobiliers. Parce que soit elles ont un gros salaire, soit parce qu’elles ont monté des sociétés commerciales qui vendent des produits ou qui vendent des services qui leur assurent des revenus confortables, conséquents. Sur la vente de produits, ça peut être sur la génération de dividendes. Mais ce sont des personnes qui n’ont plus besoin d’utiliser l’immobilier à haute rentabilité dans un but de se créer des compléments de revenus. Et à ce moment-là, l’immobilier reste bien entendu patrimonial, mais ça reste surtout un placement d’argent. ,

‍

Voilà les trois raisons qui poussent les personnes à faire de l’immobilier : pour se créer des compléments de revenus , pour se créer des compléments de revenus avec une logique, à terme, de compenser le salaire pour se lancer dans une autre activité , ou alors, troisième catégorie, c’est celle que j’évoquais à l’instant se crée uniquement du patrimoine. En fonction de vos objectifs de vie, en fonction de la catégorie de personnes à laquelle vous appartenez, vous allez choisir la stratégie qui vous intéresse. ,

‍

Mais ce que je constate pour la plupart des personnes qui se lancent dans l’immobilier, c’est que dans un premier temps, il y a toujours et systématiquement une course à la rentabilité, une course au cash-flow. Et c’est à partir d’un certain stade, à partir du moment où le patrimoine devient conséquent, qu’on a d’autres sources de revenus, qu’on aspire à davantage de sérénité et qu’on se tourne vers des stratégies de location moins chronophage qui demande moins d’énergie à l’allumage, mais qui, malgré tout, assure un patrimoine à ses enfants. ,

‍

Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. Je vous laisse me répondre dans les commentaires en dessous. Quelle est la catégorie de personnes à laquelle vous appartenez ? Est-ce que vous souhaitez faire de l’immobilier pour vous créer simplement des compléments de revenus ? Catégorie 1. Est-ce que vous souhaitez faire de l’immobilier dans un but de vous créer des compléments de revenus avec une logique de quitter votre emploi et de vous lancer dans l’entrepreneuriat ? Catégorie 2. Ou bien est-ce que vous avez pour objectif juste de vous créer un patrimoine et un placement d’argent ? Catégorie 3. Indiquez-moi dans les commentaires si vous appartenez à la catégorie 1, à la catégorie 2 ou à la catégorie 3. ,

‍

Voilà pour cette vidéo. J’espère qu’elle vous a plu. J’espère que ça vous aura aidé à y voir plus clair sur ce qu’il est possible de faire avec l’immobilier. Et voilà la réponse que j’apporte à la question qui m’a été posée sur Instagram. ,

‍

À propos d’Instagram, je vous précise que vous avez la possibilité de me suivre sur les réseaux sociaux, sur Facebook et notamment sur Instagram. Je partage sur les réseaux les coulisses de tout ce que je fais au quotidien, que ce soit dans la préparation des vidéos. Je fais également des petits sondages. Je vous amène sur les chantiers. N’hésitez pas à vous abonner, vous êtes les bienvenus. ,

‍

Si vous n’avez pas encore fait, sachez que vous avez un package de bienvenue que je vous offre. Si vous êtes ici pour la première fois sur cette chaîne YouTube, vous avez droit à deux ebooks et une formation de plus de 2 heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Un premier ebook qui s’appelle « Convaincre la banque, mode d’emploi ». Un deuxième ebook qui s’appelle « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Regardez dans la description juste en dessous de cette vidéo pour accéder à ce package ou sur les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de votre écran. ,

‍

Je crois que j’ai fait le tour de tout ce que j’avais à vous dire. Je vous remercie de m’avoir suivi. Sachez que l’immobilier reste un sujet sérieux, surtout faites les choses correctement. Le but, c’est de pouvoir dormir sur ses deux oreilles. Je vous quitte ici et on se retrouve très vite pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt.  ,

‍

Ciao ! ,

Trouver LA ville est un premier obstacle quand on souhaite réaliser un investissement locatif.
Comment être certain(e) de ne pas se tromper ?
Quels ont les critères à prendre en compte ?
Comment choisir sa stratégie ?

Je vous propose de découvrir cela dans cette vidéo.

Transcription

‍

Dans quelle ville il faut investir ? Je suis certain que vous vous êtes déjà posé cette question. ,

‍

Bonjour à tous ! Je suis Sébastien et je suis ravi de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo dans laquelle on va répondre à une question qui m’a été posée sur Instagram. Dans quelle ville il faut investir ou quels sont les critères à sélectionner pour savoir dans quelle ville il va falloir réaliser un investissement immobilier ? ,

‍

Alors, avant que je vous explique tout ça, si vous êtes ici pour la première fois sur cette chaîne YouTube, n’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche. Ici, on est en famille, on parle immobilier et des stratégies que vous pouvez mettre en place pour vous créer un patrimoine et des compléments de revenus grâce à l’immobilier. ,

‍

Alors, venons-en au sujet du jour. Dans quelle ville il faut investir ? Je suis certain que vous vous êtes déjà posé au moins une fois cette question. Ce qu’il faut savoir avant tout, c’est que l’immobilier fonctionne, l’investissement locatif fonctionne et pas uniquement dans les grandes agglomérations. Selon l’Insee, les villes de plus de 200000 habitants ne concentrent que 2,5 % de la population française. Ça veut dire quoi ? Ça veut dire qu’on peut investir partout et ça veut surtout dire que c’est surtout ailleurs qu’il va falloir investir. ,

‍

Quand on parle investissement immobilier, il y a deux modes d’investissement qui s’affrontent. Il y a dans un premier temps l’investissement patrimonial et dans un deuxième temps, l’investissement rentable. Le nerf de la guerre, c’est de trouver le juste équilibre entre ces deux modes d’investissement. Mais ce que je tiens à vous dire, c’est que se tromper peut coûter très cher. Eh oui, parce que si vous investissez dans un bien immobilier patrimonial, on parle généralement d’investissement locatif dans des grandes villes comme Paris, Lyon, Toulouse, Bordeaux, Marseille, ça peut vous coûter très cher parce que généralement, dans ces villes-là, le prix de l’immobilier est élevé. Si vous achetez trop cher votre bien immobilier, votre loyer ne pourra pas couvrir toutes vos charges et ça peut vous mettre dans des situations difficiles. ,

‍

Mais à l’inverse, si vous pensez réaliser un investissement immobilier très rentable dans une petite ville, dans une petite commune, un investissement immobilier que vous n’allez pas payer cher, si vous n’arrivez pas à trouver de locataires, là aussi, vous allez avoir de la difficulté pour rembourser non seulement votre crédit immobilier, mais aussi toutes vos charges. Donc, faire un bon investissement immobilier, qu’il soit patrimonial ou qu’il soit rentable, reste quelque chose de primordial à réaliser. ,

‍

Pour pouvoir sélectionner la ville ou la commune dans laquelle vous allez faire votre investissement immobilier, il y a plusieurs critères à prendre en considération. Moi, ce que je vous invite à faire dans un premier temps, c’est à analyser les catégories socioprofessionnelles de la ville qui vous intéressent. Il y a tout un tas de sites Internet sur lesquels vous pouvez trouver ces informations et ensuite, il va falloir analyser aussi la dynamique de cette ville, la dynamique du point de vue de l’emploi, savoir si c’est une ville avec un bassin d’emploi plutôt industriel, plutôt tertiaire. Intéressez-vous également aux écoles, aux universités, pour voir si la population de cette ville, elle est jeune ou elle est plutôt sur une phase descendante. ,

‍

Par rapport à tout ce que je viens de vous dire, ce n’est pas forcément dans les très grandes agglomérations qu’on va trouver uniquement le bon type de biens dans lesquels investir. Parce que, que ce soit les bassins d’emplois, que ce soit encore des pôles universitaires ou des pôles étudiants, on va trouver ça également dans des villes autres que Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille… Ces villes-là, elles vont être idéales pour faire du meublé étudiant, pourquoi pas, de la colocation ou encore de la location courte durée. ,

‍

Je vais vous donner un exemple concret. Je pense notamment à Yann, qui a écrit il y a un petit moment déjà un article sur mon blog. Yann nous a expliqué qu’il avait investi dans une toute petite ville. Il avait acheté trois maisons pour 57000 euros. Dans cette toute petite ville, il faisait non pas de la location courte durée, non pas de la colocation, mais de la colocation courte durée parce qu’il y avait une usine dans cette ville qui attirait des travailleurs réguliers, des gens en déplacement et lui, il logeait ces professionnels en déplacement dans ses maisons en colocation courte durée. Dans cette toute petite ville, il est arrivé à faire 2400 euros de cash-flow. Oui, vous entendez bien 2400 euros de cash-flow pour un investissement immobilier de 57000 euros. Si vous voulez voir cet article, je vous mets le lien dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur les petites fiches qui apparaissent en haut à droite. ,

‍

Alors, bien entendu, il s’agit là d’un cas particulier, mais c’est pour vous expliquer ce qu’il est possible de faire à partir du moment où on fait une étude de marché et ce qui me mène à la transition, vous devez absolument faire une étude de marché comme si vous deviez créer une entreprise. D’ailleurs, ce n’est pas anodin si je vous dis ça. C’est parce que je le dis à longueur de vidéo sur cette chaîne YouTube, faire de l’investissement immobilier, c’est être chef d’entreprise. ,

‍

Je vais vous donner des exemples concrets. Apple quand il s’est lancé, Steve Jobs et Steve Wozniak quand ils se sont lancés, ils ont créé une entreprise qui vendait des ordinateurs parce qu’ils sentaient qu’il y avait un vrai besoin. Je vais vous prendre un autre exemple, celui de Phil Knight, qui a été pendant très longtemps le patron de Nike. Au moment où il a créé cette marque de chaussures, il s’était rendu compte que les Américains avaient envie de porter des sneakers, des baskets, mais il n’y avait que des chaussures d’importation. Il a donc créé une entreprise qui fabriquait des chaussures parce qu’il savait que les Américains avaient ce besoin-là. Alors là, bien entendu, je prends des exemples de grosses entreprises, mais ça va être exactement la même chose pour des petits commerces locaux, que ce soit une boulangerie, que ce soit une supérette… ,

‍

Ce qu’il faut que vous ayez en tête, c’est que le mode d’exploitation visé va conditionner le choix du lieu. Si je reprends l’exemple de Yann, il avait bien choisi sa commune parce qu’il savait qu’il pouvait y faire de la colocation courte durée. Attention toutefois, parce que la location courte durée ne marchera pas dans toutes les villes. La colocation ne marchera pas non plus dans toutes les villes et le petit meublé ne marchera pas dans toutes les villes. Donc, faites le choix de votre mode d’exploitation et ensuite, allez chercher la ville dans laquelle vous allez pouvoir exploiter le bien immobilier avec le mode d’exploitation qui vous intéresse. S’il vous plait, halte aux idées reçues. La location courte durée ne fonctionne pas uniquement dans les grandes villes ou dans les villes dans lesquelles il y a un gros attrait touristique. Je vais vous donner des exemples concrets. Il y a certains départements qui, pour redynamiser les territoires ou pour faire venir des personnes en déplacement ou des touristes, passent des accords avec Airbnb. ,

‍

Oui, il y a des départements qui passent des accords avec Airbnb à l’heure même où la mairie de Paris ou la Ville de Paris, pour ne citer qu’elle, fait la chasse aux locations courte durée. Donc, vous voyez, on a deux poids, deux mesures. On a des villes qui tentent à redynamiser les territoires en faisant du Airbnb, en tendant la main à Airbnb, alors que d’autres villes font plutôt la chasse. Je vous laisse décider dans quelle ville vous allez vouloir investir, sachant que Paris, bien entendu, est une ville où le prix de l’immobilier va être extrêmement cher. ,

‍

Bref, tout ça pour dire plusieurs choses. Qu’est-ce qu’il faut retenir de cette vidéo ? Vous devez choisir ce qui vous intéresse, soit faire de l’immobilier patrimonial, soit faire de l’immobilier rentable. Et la vérité est peut-être entre les deux. Ensuite, analysez les catégories socioprofessionnelles de la ville qui vous intéressent et étudiez le dynamisme de cette ville. C’est très important pour être certain de ne pas se tromper. Puis, faites votre choix également en fonction du mode d’exploitation que vous visez. J’ai parlé de location courte durée, de meublé, de colocation, mais ça peut être également de la location nue ou encore de l’immeuble de rapport. Voilà comment faire pour sélectionner la ville dans laquelle investir. Et voilà la réponse que je formule à la question qui m’a été posée sur Instagram. ,

‍

J’espère que cette vidéo vous aura plu. N’hésitez pas à la liker, à la partager. Si c’est le cas, indiquez-moi dans les commentaires en dessous de cette vidéo, quelle est la typologie de ville qui vous intéresse pour l’investissement immobilier. Je vous rappelle également que vous pouvez me suivre sur les réseaux sociaux, sur Facebook, sur Instagram, sur lesquels je partage les coulisses de tout ce que je fais au quotidien. Puis, avant de vous quitter, je vous rappelle que je vous propose un package de bienvenue qui comprend deux ebooks et une formation de 2 heures 30 pour vous expliquer comment mettre le pied à l’étrier, comment bien démarrer dans l’immobilier. Pour accéder à ce package de bienvenue, vous regardez la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo ou les petites fiches, encore une fois qui apparaissent en haut à droite. ,

‍

Je vous rappelle que si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier, n’hésitez pas à vous abonner à cette chaîne YouTube. Je vous rappelle également que l’immobilier, ça reste un sujet sérieux. Faites les choses correctement. Le but, c’est de pouvoir dormir sur vos deux oreilles. ,

‍

Ce sera tout pour aujourd’hui. On va se quitter ici et comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne. Je vous dis à très bientôt. ,

‍

Ciao ! ,

Qui n'a jamais hésité au moment d'acheter un bien immobilier ?
En effet, investir dans l'immobilier ne doit pas se faire à la légère car l'engagement fait porte sur plusieurs dizaines (ou centaines) de milliers d'euros et sur 15 ou 20 ans.
Pourtant, il existe plusieurs types de biens que vous ne devriez jamais acheter si vous souhaitez garder l'esprit tranquille.

Je vous propose de les découvrir dans cette vidéo.

Transcription

‍

‍

Bonjour à tous ! Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une nouvelle vidéo dans laquelle on va regarder ensemble quels sont les six types de biens que vous devez absolument éviter lorsque vous souhaitez faire de l’immobilier ? Pourquoi est-ce que j’ai souhaité faire cette vidéo ? ,Parce qu'acheter ,de l’immobilier, oui bien entendu. Par contre, être certain de pouvoir louer ce bien, c’est encore mieux. Et être certain de ne pas tomber sur un bien à problème, c’est aussi une chose que vous devez absolument faire. ,

‍

Avant ,que je vous détaille tout ça dans cette vidéo, si vous ne l’avez pas encore fait, ,abonnez-vous ,tout de suite à la chaîne YouTube en activant la petite cloche. Ça vous permettra d’être tenu informé de la publication de toutes ,mes nouvelles vidéos. ,Puis, ça permettra également de faire progresser cette chaîne YouTube donc, d’avance un gros merci à vous. ,Quels ,sont les ,six ,types de biens à éviter quand vous vous lancez dans l’immobilier ? , ,

‍

Le ,premier type de biens ,à éviter ,est celui qui va se trouver dans des quartiers sensibles. ,Alors, ,c’est clair que si vous investissez dans l’immobilier dans des quartiers sensibles, vous allez acheter des biens pas chers du tout. Ça va être facile de trouver de la rentabilité. Ça va ,être facile de trouver du cash-flow. Par contre, vous, en tant que propriétaire bailleur, ce ,qu’il faut, c’est que vous n’ayez pas peur ou que vous vous sentiez à l’aise à chaque fois que vous allez aller dans votre appartement pour faire des ,visites, pour faire des états ,des lieux… ,Mais de la même manière, ,il ,faut que votre locataire ou que vos futurs locataires n’aient pas peur à chaque fois qu’ils ont besoin de sortir de chez eux. ,

‍

Je ,vais vous donner une anecdote qui m’a été racontée par un diagnostiqueur. ,Il y a quelque temps, j’ai dû refaire ,un ,diagnostic ,de l’un de mes appartements. ,Je ,discute avec la ,personne en charge du diagnostic ,et cette personne m’explique qu’on l’a mandaté pour faire des diagnostics dans un quartier sensible. ,Elle ,est restée une heure sur place et pendant l’heure où elle était en train de faire le diagnostic, on lui a braqué le scooter qui était resté en bas de l’immeuble. Ça, c’est le genre de truc qu’il vaut mieux éviter. Premier conseil, ,évitez les biens qui vont se situer dans des quartiers sensibles. ,

‍

Deuxième type de biens ,à éviter, ça va être les biens immobiliers qui se trouvent dans des grandes copropriétés. Pourquoi ? ,Parce que dans ces grandes copropriétés, à plusieurs centaines de lots, donc des copropriétés dans lesquelles on va trouver 100, 200, 300 logements, ça va être des copropriétés où souvent, en tout cas, c’est ce que je remarque, les copropriétaires sont détachés de la vie de l’immeuble. ,Aux assemblées générales, il y a souvent un nombre impressionnant d’absents. ,Quand ,il va falloir faire passer des travaux de rénovation, de repeindre les cages d’escalier, de remettre un coup de peinture, c’est toujours des travaux qui ne passent pas. Donc pour moi, c’est un problème. Sans parler du fait que dans ces grandes copropriétés, on est régulièrement sur des immeubles des années 60 ou 70 où le chauffage est collectif. ,Généralement, ce sont donc des copropriétés où il y a énormément de charges. ,Pour ,moi, ça me pose un problème parce que c’est un frein dans un premier temps, à la ,location. ,

‍

Sur ces grosses copropriétés, on peut arriver à des charges de 200 ,à 300 euros par mois. Alors effectivement, une partie de ces charges, vous allez pouvoir les répercuter sur les locataires. Mais quand je ,vous ,disais que c’est un frein à la location, c’est justement si votre locataire se retrouve avec 150 ou 200 euros de charges par mois, ce n’est pas quelque chose de très sexy. Ce n’est pas ,un bien qui va attirer vos locataires. Sans parler du fait que si jamais vous avez à un moment donné ou un autre, parce que la vie est faite comme ça, envie de revendre votre bien immobilier et que vous avez un couple ,par exemple, ou un couple avec enfant qui est intéressé par ce bien immobilier que ,vous allez peut-être vendre 150000 ou 200000 euros, vous imaginez un peu le couple qui, tous les mois, n’aura pas encore mis un euro de remboursement du crédit immobilier, mais ,devra se délester de 200 ou 300 euros de charges de copropriété. ,

‍

C’est ,pour ça que je dis donc que ces biens sont à éviter parce que les charges de copropriété sont un frein pour moi à la location ,et ,sont un frein à la vente. ,Sans ,parler du fait, comme j’ai déjà dit que dans ces grandes copropriétés, généralement, les copropriétaires ne sont pas engagés. Il y a très peu de monde aux assemblées générales et c’est très compliqué de faire passer les travaux. Voilà donc pour le deuxième type de biens à éviter. ,

‍

Troisième type de biens ,à éviter, ça va être les biens immobiliers qui se trouvent en rez-de-chaussée, sur un axe passant. Alors attention, le ,rez-de-chaussée, oui, mais je préfère éviter sur un axe passant. Personnellement, je suis propriétaire d’un appartement en rez-de-chaussée, en plein ,centre-ville ,de Toulouse. ,Cet ,appartement, son adresse ,donne sur un boulevard extrêmement ,passant, extrêmement bruyant. Par contre, mon appartement donne sur un jardin. Ce ,qui fait que dans l’appartement, ,même si ,on ouvre les fenêtres, on ,n’entend pas le bruit des voitures, on n’est pas du tout embêté par la pollution. ,

‍

Par contre, investir dans ,un bien immobilier en rez-de-chaussée sur un axe passant, ,votre ,locataire ,va avoir la tête comme ,ça avec le bruit des voitures, sans parler du fait qu’il va y avoir des problèmes de pollution dès qu’il ouvre les fenêtres. Bref, ,c’est quelque chose à éviter. ,Sauf par contre, si vous ne vous positionnez pas sur de l’investissement à but habitation, mais si vous êtes plutôt sur du local commercial, alors oui, sur un axe passant, ça peut être une excellente chose. Et là, pour le coup, vous allez louer plus facilement. ,Le ,rez-de-chaussée, sur route ou sur axe passant non pour de l’habitation. Par contre, sur de la cour ou sur ,du jardin, oui, sans problème. ,

‍

Le ,quatrième ,type de biens à éviter, ça va être les biens qui se trouvent dans des copropriétés à problèmes. Alors comment ,est-ce ,qu’on fait pour savoir si le bien se trouve dans une copropriété à problèmes ? ,Il y a deux manières de le savoir. La première manière, c’est de regarder les comptes rendus d’assemblées générales. Ça, normalement, vous pouvez les demander à votre propriétaire vendeur ou à l’agent immobilier. ,De ,toute façon, il doit vous être fourni au plus tard le jour du compromis de vente. ,N’hésitez ,pas à regarder et à lire ces comptes rendus d’assemblée générale parce que vous allez voir ,si la copropriété a des dettes, s’il y a des procédures en cours et s’il y a des mauvais résidents dans cette copropriété. ,

‍

Puis, deuxième chose que je vous invite à faire, c’est aller frapper aux portes des résidents. N’hésitez pas à demander aux personnes, à vos potentiels futurs voisins, ,« comment est la copropriété », si elle est calme, s’il y a des nuisances, s’il y a des problèmes. Parce que ce que vont vous dire les voisins, c’est une mine d’informations, parce que ce sont des choses que ne vous diront pas forcément les agents immobiliers et les propriétaires vendeurs. Donc, n’hésitez pas à faire votre enquête de voisinage. ,

‍

Je vais vous donner un exemple sur le deuxième bien immobilier que j’ai acheté. ,Je ,n’avais pas lu les comptes rendus d’assemblée générale. Je n’avais pas fait cette enquête de voisinage et il se trouvait que dans cette copropriété, il y avait du trafic de drogue, il y avait du trafic de scooter et ça, j’aurais pu l’éviter si j’avais bien lu les comptes rendus d’assemblée générale parce que toutes ces informations étaient stipulées dedans. ,

‍

Cinquième ,type ,de biens ,à éviter, ce sont les biens qui vont avoir des problèmes d’humidité. ,Quand ,vous êtes en visite, n’hésitez pas à regarder au bas des murs s’il y a des remontées capillaires, mais n’hésitez pas non plus à lever la tête pour voir s’il y a des traces d’humidité, en particulier sur les pièces d’eau. ,Ce qui peut se trouver, c’est qu’il y a des problèmes de VMC. Ça ,à la limite, ce n’est ,pas trop grave parce que pendant les travaux, vous allez pouvoir faire les modifications nécessaires. Par contre, et ,croyez-moi, c’est déjà arrivé, j’ai vu des appartements dans lesquels il n’y avait pas de VMC du tout. ,Et ,là, ça peut être beaucoup plus problématique. Donc, attention à l’humidité. Ça peut être quelque chose ,de ,très difficile à évacuer et je ne parle même pas des biens qui vont se trouver dans des zones inondables. Attention, tout peut se passer très bien pendant 10, 15 ans. Et vous, il ,suffit que vous soyez propriétaire depuis deux semaines pour que vous mangiez la grosse inondation du siècle. Donc attention, je préfère éviter les biens ,avec des problèmes d’humidité et encore plus les biens qui vont se trouver dans des zones inondables. ,

‍

Sixième type ,de biens à éviter, ça va être des biens immobiliers dans lesquels on va avoir de mauvais locataires ou alors des personnes sous curatelle ou encore des logements avec un locataire ou le loyer est intégralement payé par la CAF. Généralement, vous l’avez peut-être constaté, les biens immobiliers se vendent moins cher quand il y a un locataire à l’intérieur. ,Si ,vous avez un bon locataire, ça ,ne ,pose pas de problème. Votre cash-flow, il est assuré. ,Puis ,vous savez que tôt ou tard, ce locataire va partir. ,

‍

Par contre, on peut rencontrer des locataires, malheureusement dans des logements à problèmes. C’est quoi un locataire à problème ? ,C’est un ,locataire qui ne va pas payer le loyer. ,Et souvent, on trouve des locataires qui ont certains problèmes sociaux, qui vivent dans le logement depuis 5, 10, 15 ans, parfois même davantage et le logement est devenu insalubre parce que ,ce sont ,des personnes qui ne ,prennent pas soin du logement. ,

‍

Alors c’est sûr, vous allez toucher votre loyer, il va être intégralement payé par la CAF. Par contre, votre bien immobilier, franchement, il ne vaut pas grand-chose. Donc, ce sont des choses que je préfère éviter. On évitera également les biens dans lesquels on a des personnes sous curatelle parce qu’à chaque fois que vous allez devoir parler à votre locataire, à chaque fois que vous allez avoir besoin de quelque chose, ça doit forcément passer par les services sociaux. C’est du temps de gestion supplémentaire. Pour moi, ce n’est pas bon du tout. ,

‍

Je ,vous dis ça parce que je pars du principe qu’à partir du moment où vous faites ,de l’investissement immobilier, ,le bien que vous allez mettre en location, vous devez le penser comme s’il était fait pour vous. La question à se poser est est-ce que ,j’habiterais ,moi-même ,dans ce bien immobilier ? ,Si la réponse est oui, alors banco. Vous avez ,fait votre travail correctement. ,Si ,ce n’est pas le cas, ce n’est pas bon. Si vous êtes un peu plus avancé dans l’âge, la question ,à ,vous poser est ,est-ce que j’achèterais ce bien immobilier ? ,Est-ce ,que je me vois y mettre mes ,enfants pendant leurs études, par exemple, si on est sur de ,la petite surface, ,studio, ,T2 ? ,Si la réponse est non, ,ce n’est ,toujours pas le ,bon investissement immobilier. ,

‍

Donc, évitez ,cette typologie de biens avec des mauvais locataires qui ne paient pas loyer ,ou des locataires à problèmes ou ,les loyers sont payés par la CAF. Pour moi, ,ce sont ,des choses à éviter. Voilà les ,six ,types de biens à éviter au moment de vous lancer sur un projet d’investissement locatif. N’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires de ,cette ,vidéo ,si ,vous partagez mon avis et ,quels ,sont, selon vous, les autres types de biens à éviter quand on se lance dans l’investissement immobilier ? ,

‍

Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager. Je vous rappelle également que si vous êtes ici pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je vous ,offre un package de bienvenue. ,Bienvenue ,sur cette chaîne. Vous avez droit à deux ,ebooks. Le premier s’appelle Convaincre la banque. Le deuxième s’appelle ,Doubler ,son salaire avec la location courte durée. ,Je ,vous offre également une formation de plus de 2 heures ,30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. ,Comment choisir sa ville ? ,Comment bien négocier ? ,Quelles sont les stratégies de location les plus rentables et comment faire pour investir en toute sérénité ? ,

‍

Pour accéder à ce package de bienvenue, regardez dans la description juste en dessous de cette vidéo ,ou sur ,les petites fiches qui vont apparaître ,en haut à droite. ,Puis, je vous indique également que vous avez la possibilité de me suivre sur les réseaux sociaux, sur Facebook, sur Instagram. N’hésitez pas à vous abonner. Vous êtes les bienvenus parce que je partage sur les réseaux tout ce que je fais au quotidien. Je vous amène avec moi ,en ,visite, je vous amène sur des chantiers de rénovation, je partage sur l’instant des choses qui me viennent à l’esprit, des petites choses qui me demandent beaucoup plus de préparation sur YouTube. ,Si ,vous ne souhaitez rien rater, ,venez avec moi sur les réseaux sociaux. ,

‍

Puis, si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à soutenir mon travail ,en ,vous abonnant ,à la chaîne YouTube. ,C’est ,très important pour faire grandir la chaîne. ,Puis ça me permet ,de savoir que le travail que je fournis ici est un travail qui vous intéresse. ,

‍

Je crois que j’ai à peu près tout dit. On va donc se quitter ici pour aujourd’hui. En attendant de se retrouver, comme d’habitude pour une prochaine vidéo, je vous dis à très bientôt.

‍

Ciao !

Etre investisseur immobilier, c'est être entrepreneur , je l'ai répété des dizaines de fois.
C'est la raison pour laquelle, si vous souhaitez que votre business fonctionne, il est nécessaire de faire le nécessaire pour que votre "outil de production" soit toujours au top, de qualité, et jamais obsolète.

Dans cette vidéo, je vous fais faire la visite d'un petit T2 exploité en location courte durée et que je rénove pour non seulement le maintenir à niveau, mais aussi le rendre plus performant.

Transcription

‍

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vision concrète, une vidéo terrain dans laquelle on se trouve sur un chantier d’appartement. Alors pour la petite histoire, c’est un appartement que j’ai acheté il y a 6 ans. C’est un appartement dans lequel je fais de la location courte durée. Comme ça fait 6 ans que je l’ai, il y a quelques traces d’impact sur les murs. La décoration était un tout petit peu datée. Ce que j’aime bien faire, tous les 5 à 6 ans, c’est rénover les appartements de façon à ce qu’il soit toujours au goût du jour et de façon à ne pas me retrouver au bout de 10, 15 ans avec un appartement à refaire dans son intégralité. ,

‍

Ce qui s’est passé jusque-là, c’est que j’ai vidé l’appartement. Je vais vous faire faire la visite d’ailleurs de cet appartement. Vous allez voir qu’il est tout vide. J’ai uniquement gardé des choses que je vais garder une fois que l’appartement sera rénové. Tout le reste a été évacué sur Leboncoin. Ce que je vous propose tout de suite, c’est qu’on fasse tout simplement la visite de cet appartement et je vais vous expliquer ensuite comment vont se faire les travaux. C’est parti, suivez-moi pour la visite. ,

‍

Je me trouve devant la porte d’entrée de l’appartement. On est sur un petit T2 qui fait 25 m². On est situé en rez-de-chaussée, donc je me trouve dans la porte d’entrée et on a dans un premier temps une cuisine ouverte sur séjour. Là, il y mon ordinateur. Il y a la TV ici que je vais garder. Il faut encore que je me débarrasse de la machine à café que j’avais avant, parce que ce ne sera plus dans les couleurs du jour. Mais on a ici un four à micro-ondes, une hotte, une plaque vitro, un robinet et bien sûr une machine à laver séchante. ,

‍

Le gros avantage de cet appartement, c’est qu’il donne sur un jardin, donc on est en centre-ville de Toulouse. Ce qui est génial, c’est que c’est super rare d’avoir un endroit aussi calme en plein centre-ville de Toulouse. Je ne vous mens pas, j’ai vidé tout l’appartement. Donc là, on était dans la cuisine ouverte sur séjour et je vous amène dans la chambre de cet appartement. Désolé, c’est un petit peu en bazar. Parce que je vais garder le lit, je vais garder la couette. La petite chambre ,qui donne encore une fois ici sur le jardin. On a également une salle de bains, évidemment, dans cet appartement, avec une douche à l’italienne. Ici des W.C. suspendus que vous allez mieux voir si je me mets comme ça. On a évidemment ensuite un meuble-vasque et un sèche-serviettes. ,

‍

Petit T2 de 25 m², super bien situé en hyper centre-ville de Toulouse. Comme je vous le disais, je vais faire refaire l’intégralité de ces travaux et je vais justement vous expliquer qu’est-ce que je vais faire et comment les travaux vont se dérouler. ,

‍

Ce que je vais faire dans cet appartement, c’est qu’on va refaire toutes les peintures de tous les murs parce que les murs, il y a quelques traces, ils sont un peu abimés. Vous avez pu voir ici que j’ai un mur en bleu canard, peut-être que je vais avoir envie de changer ça. Je vais également refaire le sol de la pièce principale et de la chambre parce que le sol a été abimé. Il y a de l’eau qui est tombée dessus, donc on va changer ça de façon à avoir quelque chose de plus propre, de plus net et surtout qui tienne en cas d’eau qui tombe sur le sol. Donc, on va mettre du sol PVC. ,

‍

On va bien entendu refaire toute la décoration de cet appartement. Initialement, comme je l’ai dit, on était sur des tons de bleu et d’orange et je souhaite quelque chose d’un petit peu différent aujourd’hui. Pour le coup, je me fais accompagner par une architecte d’intérieur. Cette architecte d’intérieur, elle va me faire la prestation, avec des propositions de tendance déco. Elle va me faire les plans 2D. Elle va me faire les plans 3D. Cette décoratrice, elle va également me faire des propositions de mobiliers, d’aménagements de décoration que je validerai. ,

‍

Ce qu’il faut savoir aussi, c’est que pour le coup, avec cet architecte d’intérieur, j’ai décidé de lui confier les clés de tout le chantier. Elle va faire intervenir ses artisans pour la peinture, pour le sol. Mais je lui ai également commandé la prestation intégrale d’ameublement, c’est-à-dire qu’en fonction de l’ambiance des tendances qu’on voudra mettre dans cet appartement et que je vais valider, bien entendu, elle me fera des propositions de mobilier de décoration que je validerais. Ce sera elle qui sera en charge d’acheter les fournitures. C’est elle qui réceptionnera ou qui ira chercher la marchandise. Ensuite, c’est elle ou les artisans avec lesquels elle travaille, qui seront en charge de monter les meubles. C’est-à-dire que finalement, dans cet appartement, je ne m’occuperai de rien. Je le vois ici aujourd’hui, comme vous le voyez à l’écran, et la prochaine fois que je reviendrai dans cet appartement, tout le mobilier sera monté, tout sera décoré et l’appartement sera prêt à la location. ,

‍

Évidemment, ça a un certain coût. Vous allez certainement me demander combien tout ça coûte. La prestation de l’architecture d’intérieur, avec les plans 2D, les plans 3D, les propositions d’aménagement, on est sur un forfait à 700 euros. Alors attention dans certaines pièces, il y a uniquement de l’accessoirisation à faire. Vous voyez par exemple, la cuisine, je ne vais pas la refaire, elle est dans un très bon état. Je vais la garder. Sur la chambre également, il y a juste de l’accessoirisation à faire et sur le séjour aussi. C’est pour ça aussi que le forfait est limité. ,

‍

Ensuite, en ce qui concerne la prestation de réception de toutes les marchandises, de toute la décoration et de montage des meubles et d’évacuation des cartons... on est sur un forfait à 1200 euros. Voilà si vous vouliez connaître les chiffres. Mais je trouve qu’il est très important, quand vous lancez dans l’immobilier, de toujours prendre soin à ce que votre patrimoine soit au top. Parce que vous allez pouvoir le louer plus vite, vous allez pouvoir le louer plus cher et ça rassurera de toute façon un meilleur confort à vos locataires. C’est pour ça qu’au bout de 6 ans j’ai décidé de refaire cet appartement, de lui donner un bon coup de lifting. ,

‍

Bien entendu, je vous ferai suivre le résultat final. Je referai une vidéo avec le chantier terminé et je vous pose juste une question. N’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires si vous aussi, vous pensez qu’il est nécessaire de refaire ses appartements régulièrement de façon encore une fois, comme je disais tout à l’heure, à ne pas se retrouver au bout de 15 ans ou 20 ans, avec un appartement dans lequel il faut tout refaire et surtout qui ne donne absolument pas envie au moment où vous devez les remettre en location. ,

‍

Je vais vous quitter ici parce que d’ici quelques minutes, je vais donner les clefs aux artisans qui vont commencer les travaux. Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. J’en profite aussi pour vous dire que si vous êtes ici pour la première fois sur cette chaîne YouTube, n’hésitez pas à vous abonner, à activer la petite cloche pour être informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Je vous offre également un package de bienvenue qui comprend deux ebooks et une formation de plus de 2 heures 30 sur tout ce qu’il faut savoir pour se lancer avec sérénité dans l’immobilier. ,

‍

Accédez à ce package de bienvenue en cliquant sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite ou sinon vous avez tous les liens pour ce package de bienvenue dans la description juste en dessous de cette vidéo. Je vous invite également à me suivre sur les réseaux sociaux, sur Facebook, sur Instagram si vous voulez suivre les coulisses de tout ce que je fais au quotidien, que ce soit dans la recherche de mobiliser, sur la rénovation des appartements. Il y a des choses que je partage sur Instagram avant de les partager avec vous sur YouTube. ,

‍

Ce sera mon mot de la fin. Je vous souhaite une très bonne journée. On se retrouve très vite pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt.  ,

‍

Ciao ! ,

Travailler mois et gagner plus ?
Est-ce un mythe ou une réalité ?
Le secret de tous les entrepreneurs et de tous les investisseurs est de faire travailler l'argent afin de toucher des revenus sans avoir à y passer du temps.
La quantité de temps disponible étant la même pour tout le monde (24 heures/jour), pour s'enrichir, il faut passer par la mise en place de revenus qui ne dépendent pas du temps à y consacrer.

L'immobilier est une option parmi tant d'autres.
Je vous propose de voir cela dans cette vidéo.

Transcription

‍

‍

Vous êtes salarié et vous n’êtes pas satisfait des augmentations de votre employeur ou même pire, vous êtes salarié et vous n’êtes jamais augmenté, alors regardez cette vidéo parce que je vais vous expliquer comment faire pour gagner plus en travaillant moins. ,

‍

Bonjour à tous. Je m’appelle Sébastien, je suis investisseur immobilier, ancien ingénieur informatique, désormais entrepreneur et chef d’entreprise. ,

‍

Ce que je m’apprête à faire aujourd’hui, c’est vous expliquer comment faire pour toucher de l’argent en mode automatique, c’est-à-dire vous expliquer comment faire pour gagner de l’argent sans avoir à y consacrer du temps. Parce que si votre capacité à gagner de l’argent dépend du temps que vous avez à y consacrer, vous allez être limité dans votre capacité à gagner de l’argent, tout simplement parce que votre temps n’est pas infini. Personnellement, la voie que j’ai choisie, c’est l’immobilier. ,

‍

Pourquoi est-ce que je vous parle de ça ? Parce que grâce à l’immobilier, il est possible de toucher des compléments de revenus tous les mois en mode automatique. Mais pour ça, il est nécessaire et absolument nécessaire même de réaliser un bon investissement immobilier. C’est quoi un bon investissement immobilier ? C’est un investissement qui vous fait gagner de l’argent immédiatement et pas dans 20 ans. Parce que la plus grosse erreur que font la majorité des gens en investissant dans l’immobilier, c’est d’attendre d’avoir atteint la fin du crédit, donc dans 15 ans, dans 20 ans ou dans 25 ans, pour toucher des loyers pleins et commencer à gagner de l’argent. ,

‍

Un bon investissement immobilier vous fait gagner de l’argent immédiatement et donc un bon investissement immobilier, c’est un investissement qui va répondre à cette seule et unique caractéristique, le loyer doit couvrir toutes les charges, c’est-à-dire que le loyer doit couvrir le crédit, mais également la taxe foncière, les charges de copropriété et toutes les assurances. Si votre loyer ne couvre pas toutes les charges, alors c’est un mauvais investissement immobilier. ,

‍

On va prendre un cas concret. Si votre crédit + vos charges vous coûtent 500 euros par mois et que votre loyer est de 400 euros, c’est un mauvais investissement. À l’inverse, si votre crédit et vos charges vous coûtent 500 euros par mois et que votre loyer est de 600 euros, on est sur un bon investissement. Pourquoi ? Parce que dans le premier cas, vous allez perdre 100 euros tous les mois alors que dans le deuxième cas, vous allez gagner 100 euros tous les mois. On voit bien que dans le deuxième cas, vous allez vous augmenter de 100 euros tous les mois, c’est-à-dire que ces 100 euros vont venir s’ajouter à vos revenus professionnels, à votre salaire par exemple si vous êtes salarié, en plus bien entendu, du patrimoine que vous allez cumuler chaque mois. Parce qu’à chaque fois que vous allez rembourser une mensualité de crédit, vous allez épargner dans la pierre. ,

‍

Maintenant que vous avez compris le principe, imaginez que vous réalisiez un deuxième investissement immobilier qui, lui aussi, vous fait gagner 100 euros tous les mois. Vous vous êtes augmenté de 200 euros par mois. Tout ça, bien entendu, c’est en automatique. Ça tombe tous les mois sans avoir besoin de travailler. ,

‍

Alors, je vous pose juste cette question : quelle est la dernière fois où votre employeur vous a augmenté de 200 euros par mois ? N’hésitez pas à répondre à cette question dans les commentaires. Bien entendu, j’ai pris cet exemple de 100 euros par mois parce que c’est une barrière symbolique, mais sachez qu’il est possible d’aller bien plus loin. ,

‍

Comment faire ? En cumulant les achats immobiliers, c’est ce qu’on vient de voir, mais également en utilisant des stratégies de location à haut rendement que j’adore et que j’affectionne particulièrement, comme la location meublée. Mais on peut aller au-delà avec la colocation ou encore la location courte durée. Et, cerise sur le gâteau, en adoptant la bonne fiscalité, il est possible en plus de ne pas payer d’impôts sur ces revenus complémentaires que vous allez dégager grâce à l’immobilier. Entendez que ces 200, 300, 400 euros par mois vont être des revenus sur lesquels vous ne paieraient pas d’impôt. ,

‍

Imaginez ce que vous pouvez faire avec plusieurs achats immobiliers cumulés à des stratégies de location à haut rendement que je viens d’évoquer, comme la courte durée ou comme la colocation, vous allez pouvoir vous créer des compléments de revenus de 500 à 1000 euros tous les mois. , ,

‍

Qu’est-ce qui va rendre ça possible ? On l’a vu, c’est de réaliser un bon investissement immobilier. Mais de quoi va dépendre le fait de réaliser un bon investissement immobilier ? Ça va être le choix de la ville. Si vous investissez dans des grandes villes, il est évident que vous ne pourrez pas réaliser de bonnes affaires, tout simplement parce que le prix de l’immobilier est élevé. Vous allez devoir également choisir le bon type de bien en raccord avec la stratégie de location que vous voulez mettre en œuvre. Ce qui va dépendre également du fait que vous êtes sur un bon ou mauvais investissement immobilier, ça va être l’offre d’achat parce que tout se décide à l’achat, c’est-à-dire que la plus-value de votre bien immobilier, vous devez la faire dès la phase d’achat. L’objectif, c’est bien entendu de toujours acheter des biens en dessous du prix du marché puis, évidemment, le mode d’exploitation. C’est pour cette raison que je vous invite personnellement à utiliser les stratégies de location à haut rendement. ,

‍

Le seul travail que vous aurez à faire parce que, bien entendu, tout ne tombe pas tout cuit du ciel, c’est de mettre en marche la mécanique. Mais une fois que vous avez trouvé votre bien immobilier, que vous l’avez fait financer, que vous avez fait les travaux, que vous l’avez mis en exploitation, ensuite ce sont des revenus qui tombent en mode automatique. J’insiste, parce que c’est le titre de cette vidéo, qui vont vous permet de toucher des revenus en mode automatique et donc de gagner plus sans avoir à y consacrer du temps. ,

‍

Je vous pose également cette deuxième question : est-ce que vous ne pensez pas que ça vaut le coup ? N’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires parce que si j’ai bien compris un truc depuis que je me suis lancé dans l’immobilier ou que je me suis lancé dans l’entrepreneuriat, c’est que c’est en faisant les choses soi-même qu’on obtient les meilleurs résultats. Je reprends le premier exemple de cette vidéo, quelle est la dernière fois où votre employeur vous à augmenter de 200 euros ? Alors que vous voyez que c’est très possible de le faire soi-même, de s’augmenter soi-même de 200 euros simplement avec un ou deux achats immobiliers. Croyez-moi, dépendre des autres, c’est très mauvais, parce que vous n’avez pas les coudées franches pour faire ce que vous voulez. ,

‍

Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. Concrètement, de manière très simple, je vous expliquais que grâce à l’immobilier, il est possible de gagner plus en travaillant moins. Il y a bien entendu d’autres solutions. Mais personnellement, j’ai choisi la voie de l’immobilier. N’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires en dessous de cette vidéo ce que vous pensez de tout ça. Si vous souhaitez aller plus loin, si vous souhaitez en savoir plus, je vous invite à accéder à un package de bienvenue que je vous offre si vous êtes pour la première fois sur cette chaîne YouTube. ,

‍

Ce package contient deux ebooks et une formation de plus de 2 heures 30 que je vous offre pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Pour accéder à ce package de bienvenue, c’est très simple, vous regardez les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de cette vidéo ou sinon, vous avez également les liens dans la description juste en dessous de cette vidéo. ,

‍

Si vous souhaitez en savoir plus, je vous invite bien entendu également à vous abonner à cette chaîne YouTube. Ici, on est en famille, je partage des astuces pour se créer des compléments de revenus grâce à l’immobilier, mais également des astuces, des techniques pour investir de manière sereine dans l’immobilier. ,

‍

Je vous invite également à me suivre sur les réseaux sociaux, YouTube, Instagram, sur lesquels je partage les coulisses de tout ce que je fais au quotidien, de la préparation des vidéos à la visite de chantier, à la visite de biens immobiliers lorsque je suis en phase d’achat. N’hésitez pas à vous abonner. C’est avec grand plaisir que je vous retrouverai au quotidien sur les réseaux sociaux. ,

‍

Avant de vous quitter, je voulais quand même vous rappeler que l’investissement immobilier, ça reste un sujet sérieux. Faites les choses correctement. C’est pour ça que je vous invite encore une fois à vous abonner à cette chaîne et à accéder au package de bienvenue que je vous offre. ,

‍

On va se quitter ici pour aujourd’hui. Je vous remercie de m’avoir suivi. Puis, comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne YouTube. Je vous dis à très bientôt.  ,

‍

Ciao ! ,

Le studio est le produit idéal quand on souhaite se lancer dans l'immobilier.

Et ceci pour plusieurs raisons : faible coût d'achat, risque limité, produit liquide...
Toutefois, avec la démocratisation de l'investissement immobilier, l'augmentation des prix de l'immobilier et les faibles marges de négociation sur des produits d'appel, on peut de poser légitimement cette question :
Investir dans un studio est-il encore intéressant ?

Je vous propose de découvrir cela dans cette vidéo.

‍

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. ,Je suis Sébastien, je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour répondre à une question qui m’a été posée sur Instagram : est-ce qu’il est encore intéressant d’investir dans des studios ? ,

‍

On va tout de suite rentrer dans le vif du sujet. Ce qu’il faut savoir, c’est que le studio présente quand même des avantages, et même de nombreux avantages. Pourquoi ? Parce que c’est un excellent produit quand on souhaite démarrer dans l’immobilier. C’est vrai que quand on démarre dans l’immobilier, c’est quand même plus confortable de se lancer sur un projet avec une petite surface plutôt que de partir directement sur des projets de 70, 100 m², voire carrément sur des immeubles de rapport. Le second avantage qui est lié à la surface, c’est que le coût d’acquisition va être beaucoup plus faible. Puis, le deuxième avantage du studio, c’est que c’est un immobilier liquide puisque comme c’est le ticket d’entrée pour l’investissement immobilier, c’est un produit qui est très recherché par les investisseurs. C’est aussi un produit qui va se vendre beaucoup plus facilement. ,

‍

Alors, malgré tout, quelques points de vigilance par rapport au studio. ,

‍

Attention, où vous allez acheter votre studio ? Parce que l’intérêt, quand on fait de l’immobilier, bien entendu, c’est d’avoir la capacité ensuite à louer facilement ce bien immobilier pour éviter au maximum la vacance locative. Où est-ce que vous allez avoir de la facilité à louer votre studio ? Ça va être dans les grandes villes : Paris, Lille, Bordeaux, Toulouse, Lyon. Dans toutes ces villes-là, vous allez pouvoir louer facilement votre studio. Ça va être également le cas des villes moyennes. Quand je parle de Limoges, de Clermont-Ferrand, de Grenoble. Des villes de cette envergure-là aussi, vous allez pouvoir louer votre studio. ,

‍

Attention toutefois, lorsque vous allez descendre dans des villes de beaucoup plus petite taille, ,voire ,atterrir dans des villages, on comprend très bien que dans ,les ,villages, le studio sera un produit beaucoup plus difficile à louer. ,

‍

Attention aussi à ne pas acheter trop cher votre bien immobilier. Mais ça, j’ai envie de dire, c’est le principe quoi que vous ,achetiez ,dans la vie, que ce soit une voiture, que ce soit un vêtement. Ce qui fait que vous allez acheter, c’est aussi le prix d’achat. Sur le studio, mais sur l’immobilier en général, ce qui va conditionner le prix d’achat, ça va être l’emplacement. Plus l’emplacement va être excellent, plus le prix d’achat va être élevé. Un studio situé dans le 1^er ,arrondissement de Paris coûtera bien plus cher qu’un studio dans une ville de 20000 ou de 30000 habitants. Donc, faites très attention à ça parce que de l’emplacement va aussi dépendre la rentabilité et le cash-flow que vous allez tirer de ce studio. ,

‍

Également, ce qui va conditionner votre ,cash-flow, la rentabilité de ce bien immobilier, ça va être ,le ,mode de location ou le mode d’exploitation. ,Vous avez la possibilité de faire du nu. Vous allez avoir une rentabilité qui ne sera pas la meilleure. Vous pouvez monter d’un cran en ,faisant de la location meublée. Vous ,pouvez ensuite monter de plusieurs crans encore, si vous faites de la location courte durée. Tout ça pour dire que la rentabilité de votre studio sera plus importante dans des villes encore une fois comme Poitiers, ,Clermont-Ferrand ,ou ,Limoges plutôt que dans des grandes villes comme Paris, Lille, Bordeaux ou encore Toulouse. ,

‍

Ce qui compte quand vous allez acheter votre studio, ça va être le prix d’achat. Ce qui compte aussi, ça va être le loyer que vous allez pouvoir louer ce studio et surtout la capacité à pouvoir le louer vite. Parce que ,ça va conditionner votre cash-flow sur l’année. Si vous investissez dans un studio en campagne et que vous trouvez un locataire, ça va être excellent parce que vous allez avoir une rentabilité de ,folie. Vous allez avoir un cash-flow ,de folie. Par contre, attention, le jour où votre locataire s’en va, s’il ,vous faut 6 mois pour retrouver un locataire, tout votre ,cash-flow ,et tous les bénéfices de votre ancien locataire vont s’effriter. ,

‍

Pour ,conclure cette vidéo, qu’est-ce qu’on peut dire ? ,C’est que le studio, ça reste un produit très rentable dans des villes moyennes, parce qu’il y a tout un tas de personnes qui sont attirées pour vivre dans les studios, les étudiants, les jeunes actifs. ,En ,plus, vous pouvez y ,faire de la location courte durée si vous souhaitez booster vos revenus locatifs. Donc oui, le studio est un excellent produit quand on souhaite investir à condition de ne pas acheter n’importe où. Je vous rappelle les principaux avantages : ,prix d’achat peu élevé et faible risque ,et liquidité. Votre studio, vous pouvez vous en séparer à tout moment pour peu qu’il soit bien situé ,ou ,bien décoré. Ce que je vous ,encourage évidemment à faire, vous pourrez évidemment le louer plus cher, mais aussi le revendre plus cher et beaucoup plus vite. ,

‍

Donc oui, pour conclure cette vidéo, à la question qui m’a été posée, le studio reste un produit intéressant. Le studio peut être un produit rentable, très bien lorsqu’on souhaite se lancer dans l’immobilier ou même si on a déjà un patrimoine d’ailleurs qu’on ,souhaite ,compléter petit à petit avec un studio, puis un deuxième, puis un troisième… ,Bref, vous aurez compris l’idée. ,Voilà pour la question qui m’avait été posée. ,

‍

J’espère que cette vidéo vous aura plu. N’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires quels sont les types d’investissements que vous avez réalisés. ,Est-ce ,que vous avez acheté du studio et ,est-ce ,que vos studios sont des produits rentables ? ,Comment est-ce ,que vous les ,exploitez. ,

‍

Avant ,de ,vous quitter, je vous rappelle que vous pouvez me suivre sur les réseaux sociaux dans lesquels je partage les coulisses de ce que je fais au quotidien, ,sur la rénovation des biens immobiliers, sur les visites que j’effectue. ,N’hésitez ,pas à me suivre sur Facebook et Instagram. Vous serez les bienvenus. On va se quitter ici pour aujourd’hui, mais comme d’habitude, je voulais vous signaler que l’immobilier, ça reste un sujet sérieux. ,Faites ,les choses correctement de façon à pouvoir dormir sur vos deux oreilles. ,

‍

Dernier point avant de vous quitter, ,si vous êtes ici pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je vous souhaite la bienvenue. N’hésitez pas à télécharger le package de bienvenue que j’offre à tous les nouveaux arrivants sur cette chaîne, deux ebooks ,ainsi qu’une formation de plus de ,2 heures ,30 ,pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Vous avez les liens pour accéder à ce package dans les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de votre écran ou encore dans la description juste en dessous de ,cette vidéo. ,

‍

Ce coup-ci, c’est sûr, je vous quitte et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne YouTube. Je vous dis à très bientôt.

‍

Ciao !

Et si les bonnes affaires pour investir dans l'immobilier étaient à la portée de tous ?
Et s'il y avait plusieurs milliers de biens à moins de 50000 euros ?
Et s'il était possible de trouver des immeubles à moins de 100000 euros ?

C'est pourtant la réalité. Il n'y a que ceux qui ne cherchent pas qui ne trouvent pas.

Dans cette vidéo, je vous propose de découvrir comment trouver des bonnes affaires avec une simple recherche et en moins de 2 minutes.
Votre mode d'exploitation fera ensuite le reste pour booster votre rentabilité.

Transcription

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va voir comment trouver des bonnes affaires en immobilier et plus concrètement, on va voir comment trouver des T3, T4 et T5 à moins de 50000 euros ou encore comment trouver des immeubles de rapport à moins de 75000 euros. ,

‍

Avant qu’on voie tout ça dans le détail, si vous êtes ici pour la première fois sur cette chaîne, laissez-moi vous souhaiter la bienvenue. Ici, on est en famille, on parle immobilier et des moyens que vous pouvez mettre en œuvre pour vous construire des compléments de revenus grâce à l’immobilier. Alors, n’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche et je vous offre aussi un package de bienvenue qui comprend deux ebooks et une formation de plus de 2 heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Vous accédez à ce package en regardant les liens dans la description, juste en dessous de cette vidéo ou sur les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de votre écran. ,

‍

Alors, revenons-en au sujet du jour. Comment faire pour trouver les bonnes affaires en immobilier ? J’ai souhaité faire cette vidéo parce que dernièrement, sur cette même chaine, j’ai publié une vidéo dans laquelle je vous fais la visite de l’un de mes derniers achats immobiliers après rénovation. Il s’agit d’un appartement de 67 m² que j’ai touché à 42000 euros. Sur cette vidéo, il y a une personne qui m’a laissé un commentaire que je vais vous lire et qui me dit : « Je ne sais pas sur quelle planète vous vivez, mais un T3 de 67 m² à 42000 euros, j’ai cherché sur Leboncoin et je n’ai pas trouvé. » ,

‍

On va être clair. Ce que je vais faire immédiatement, c’est vous montrer tout simplement un extrait de l’acte authentique de cet appartement acheté 42000 euros et qui fait 67 m². Vous voyez les extraits de l’acte notarié qui apparaissent sur votre écran et qui prouvent que ce que je vous ai indiqué est vrai. Mais au-delà de ça, la vraie question à se poser est comment faire pour trouver les bons plans ? Comment faire pour trouver les bonnes affaires ? Parce que ça, c’est une question qui revient systématiquement. ,

‍

La réponse est toute simple, il faut chercher. Si vous ne cherchez pas, jamais vous ne trouverez de bons plans. Au-delà de ça, ces bonnes affaires en plus de les chercher, il va falloir les créer parce que c’est votre offre d’achat qui va faire que vous allez pouvoir trouver des bonnes affaires ou en tout cas pouvoir les créer. ,

‍

Alors, on va être concret, on va aller sur Leboncoin et on va faire deux types de recherches. On va chercher des appartements entre 60 et 90 m² pour moins de 50000 euros et on va aussi chercher des immeubles de rapport à moins de 75000 euros. On va voir ce qu’il est possible de voir sur Leboncoin. ,

‍

On se retrouve sur Leboncoin, on va aller dans la catégorie vente immobilière et on va chercher des appartements d’une surface située entre 60 et 90 m² pour un budget inférieur ou égal à 50000 euros. On voit qu’il y a 1244 résultats de recherche donc, je vais lancer la recherche. Voilà tous les appartements qui correspondent à nos critères de recherche, tous les appartements inférieurs à 50000 euros pour une surface comprise entre 60 et 90 m². Évidemment, les résultats de recherche s’étalent sur plusieurs pages. ,

‍

On va donc maintenant lancer notre seconde recherche. On cherche maintenant des immeubles pour un budget inférieur ou égal à 75000 euros. Alors, on va chercher ici des immeubles, on va filtrer dans le titre uniquement. Vous voyez qu’on a 1204 résultats de recherche. Je lance quand même la recherche et voici tous nos immeubles situés en France pour un budget inférieur ou égal à 75000 euros. Là aussi, évidemment, nos résultats de recherche s’étalent sur plusieurs pages. Voilà donc deux recherches rapides sur Leboncoin qui nous montrent qu’il est possible de trouver des appartements pour moins de 50000 euros et des immeubles de rapport pour moins de 75000 euros. ,

‍

Qu’est-ce qu’on peut conclure de ces deux rapides recherches sur Leboncoin ? À chaque fois, il y a plus de 1000 résultats. Je ne suis pas en train de vous dire que sur toutes les annonces, ce sont des bons coups à faire, que tous les biens immobiliers vont être rentables, que tous les biens immobiliers vont se louer facilement. Non, je dis juste qu’une simple recherche permet de constater qu’on peut trouver des T3, T4 et T5 à moins de 50000 euros ou encore des immeubles de rapport à moins de 75000 euros. Alors bien entendu, après, il faudra faire une étude de marché. Mais ce n’est pas mon rôle aujourd’hui dans cette vidéo, de faire l’étude de marché pour vous. Mais vous voyez que de manière très simple, on peut trouver des biens immobiliers qui ne sont pas chers du tout. ,

‍

Il faut savoir ce qu’on veut en fait. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif, il va falloir vous bouger. Il n’y a pas de recette miracle. N’hésitez pas à consulter des annonces. Créez-vous des alertes sur les principaux sites de recherche comme Leboncoin, comme SeLoger. N’hésitez pas à décrocher votre téléphone pour appeler des agents immobiliers. Il va falloir également se déplacer parce que sur les annonces qu’on a vu un petit peu plus tôt dans cette vidéo, s’il y en a une qui est intéressante, peut-être qu’elle se trouve à plusieurs dizaines ou plusieurs centaines de kilomètres de chez vous, il ne faut pas hésiter non plus à prendre sa voiture, à faire des offres et surtout à faire des études de marché. J’insiste, c’est très important pour analyser les villes, pour analyser la démographie, pour analyser le tissu économique, pour analyser les catégories socio professionnelles... Parce que c’est de tout ça que va dépendre la rentabilité, le cash-flow de votre bien immobilier. C’est également de tous ces paramètres qui vont déterminer que vous êtes sur une bonne affaire ou que vous n’êtes pas sur une bonne affaire. ,

‍

Ensuite, il faudra choisir le mode d’exploitation qui correspond le mieux à ce que vous voulez faire et à ce que la ville permet, soit de la location nue, soit de la location meublée ou encore de la location courte durée ou de la colocation. Mais il faut claire. Si vous cherchez à acheter un T3 de 50000 euros à Paris, c’est clair que vous ne trouverez pas cette opportunité. Mais s’il vous plait, arrêtez de dire qu’il est impossible de trouver des appartements de T3 de 67 m² à moins de 50000 euros. Vous voyez, on a fait une rapide recherche sur Leboncoin et ce sont des choses qu’il est possible de trouver. Par contre, il suffit quand même de faire les recherches et ensuite, déplacez-vous. Si vous attendez que tout vous tombe tout cuit dans le bec, c’est clair que vous ne trouverez rien. ,

‍

Après avoir vu tout ça dans cette vidéo, n’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires qu’est-ce qui vous bloque encore pour passer à l’action. Il y a des biens immobiliers en vente. On a vu qu’il était possible de trouver des biens immobiliers pas chers. Après avoir fait une étude de marché, qu’est-ce qui vous bloque encore pour passer à l’action ? Je suis curieux de savoir. Mettez-le-moi dans les commentaires, juste en dessous de cette vidéo. J’espère que cette vidéo vous aura permis de débloquer certaines choses, de vous faire prendre conscience que oui, l’immobilier pas cher, ça existe, à condition de le chercher. Si vous avez des remarques et des questions, n’hésitez pas encore une fois à les laisser dans les commentaires également. ,

‍

Je voulais vous indiquer, avant de vous quitter, que vous avez aussi la possibilité de me suivre sur les réseaux sociaux, Facebook, Instagram dans lesquels je partage les coulisses de tout ce que je fais au quotidien. Je vous amène sur des chantiers, je vous amène sur des visites, je vous amène dans la préparation des vidéos de cette chaîne YouTube. Je fais des petits sondages pour savoir de quoi vous auriez besoin. Abonnez-vous. Je vous attends avec grand plaisir. ,

‍

On va se quitter ici pour aujourd’hui. Comme d’habitude, n’oubliez pas que l’immobilier, ça reste un sujet sérieux. Ne prenez pas les choses à la légère. Faites bien les choses avant de vous engager. Ce sera mon mot de la fin. Je vous remercie de m’avoir suivi. On se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne. Je vous dis à très bientôt.  ,

‍

Ciao ! ,

Est-il possible d'investir dans l'immobilier pour moins de 100000 euros ?
La réponse est oui : on peut trouver des studios, mais aussi on peut même aller jusqu'à des immeubles de rapport.

Je vous explique tout dans cette vidéo.

Transcription

‍

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va voir comment il est possible d’investir dans un projet immobilier pour moins de 100000 euros. ,

‍

Avant que je vous explique tout ça, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, bienvenue à vous. Ici, on est en famille. On est là pour parler immobilier et en particulier des stratégies que vous allez pouvoir mettre en place pour vous constituer des compléments de revenus grâce à l’immobilier. ,

‍

N’hésitez pas à vous abonner et je vous offre, si vous êtes là pour la première fois, un package de bienvenue qui comprend plusieurs choses, deux ebooks, ainsi qu’une formation de plus de 2 heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Vous accédez à ce package en cliquant sur les petites fiches qui apparaissent en haut à droite et vous retrouvez également les liens de téléchargement et d’accès dans la description juste en dessous de cette vidéo. ,

‍

Alors aujourd’hui, je vais répondre à une question qui m’a été posée. Est-ce qu’il est possible d’investir dans l’immobilier pour moins de 100000 euros ? Quand on parle de cette barrière de 100000 euros, on parle bien entendu du bien immobilier en question et des travaux. Je trouve que cette question est très intéressante parce que souvent, 100000 euros, c’est une barrière symbolique quand on souhaite investir dans l’immobilier. Alors avant tout, on va casser des vieux clichés. Oui, il est possible de réaliser des coûts immobiliers pour moins de 100000 euros et je vous invite à vous rendre tout simplement sur Leboncoin. Faites une recherche sur toute la France et vous allez voir que vous avez tout un tas de biens immobiliers, qu’on parle de studios, de T2, de T3, voire même d’immeuble qui sorte à moins de 100000 euros. ,

‍

Ensuite, la deuxième question que vous devez vous poser quand vous souhaitez investir pour moins de 100000 euros, c’est la suivante : est-ce que je souhaite faire de la rentabilité ? Ou est-ce que je souhaite faire du patrimonial ? Cette question, elle a toute son importance parce qu’en fonction de la réponse, vous allez plutôt vous diriger vers des grandes villes comme Bordeaux, Toulouse, voire même Paris. Ou alors vous allez vous diriger vers des villes dans lesquelles le prix de l’immobilier va être plus faible. Je pense notamment à des villes moyennes, voire à des petites villes. ,

‍

Ce qui va découler de tout ça, c’est que pour le même budget, à 100000 euros, si je prends une ville comme Toulouse que je connais plus particulièrement, vous allez vous retrouver avec un studio alors que si vous investissez dans une ville de taille plus réduite pour ce même budget, vous allez vous retrouver avec un T3 et T4, voire même un immeuble, comme je le disais il y a quelques instants dans cette vidéo. ,

‍

Mais en ce qui me concerne, je pense qu’un bon investissement immobilier, là c’est une réflexion tout à fait personnelle, c’est un investissement que vous allez faire dans une ville moyenne. Qu’est-ce que j’entends par villes moyennes ? Ce sont des villes qui vont être entre 80000 et 100000 habitants, grosso modo, dans une ville de 100000 habitants. ,

‍

Pourquoi est-ce que je vous dis ça ? Parce qu’avec le même budget, vous allez pouvoir acheter plus de mètres carrés. Mais surtout, c’est que dans ces villes, vous allez avoir la certitude de louer. C’est quand même quelque chose de primordial. Quand on fait de l’immobilier, c’est quand même pour pouvoir louer. Mais surtout, vous allez avoir des rentabilités donc, un cash-flow plus important que dans des villes comme Bordeaux, Lyon ou encore Paris ou Lille. Si vous êtes sur cette chaîne aujourd’hui, c’est parce que vous avez envie d’investir dans l’immobilier, mais également vous constituer des compléments de revenus grâce à cet immobilier. ,

Choisissez bien la ville dans laquelle vous allez vouloir investir puis, surtout, le type de biens que vous pouvez vous permettre d’acheter dans cette ville, avec vos 100000 euros. On ira plutôt vers du studio dans les grandes villes encore une fois, et dans des villes plus petites, vous pourrez aller jusqu’à l’immeuble. Surtout, évidemment, si vous voulez que votre projet immobilier tienne dans moins de 100000 euros, n’oubliez pas de bien embarquer le coût des travaux et de savoir où vos travaux vont vous amener. ,

‍

Il ne s’agit pas d’investir dans un bien de 20000 euros par exemple, parce qu’il y a tout à refaire puis que les travaux vous amènent à un budget qui va dépasser cette barrière des 100000 euros et que vous atterrissez, par exemple à 120000 ou 130000 euros. Parce que pour le coup, il vous manquera 20000 ou 30000 euros sur votre projet immobilier. ,

‍

La petite astuce que je peux vous donner, c’est que lorsque vous vous positionnez sur un bien immobilier où il y a tout à refaire, il faut casser les cloisons, il faut en remonter, il faut faire l’intégralité de l’électricité, de la plomberie, il faut refaire la salle de bain, les cuisines, ce sur quoi vous pouvez vous baser pour les travaux est 1000 euros par mètre carré. Si vous prenez cette valeur pour les travaux, vous allez avoir quelque chose de confortable et vous n’aurez jamais de mauvaises surprises, sachant que dans la réalité, dans la vraie vie, le coût des travaux, lorsqu’on est sur une rénovation complète, va plutôt atterrir entre 600 et 800 euros du mètre carré. Là, encore une fois, ça va dépendre des villes, ça va dépendre des artisans. Vous comprendrez bien que rénover en plein centre de Paris, ça va coûter beaucoup plus cher que rénover dans une ville plus petite où il sera facile de se garer. Mais voilà, retenez bien cette valeur de 1000 euros par mètre carré. ,

Le conseil que je pourrais vous donner ou les deux conseils que je pourrais vous donner également dans cette vidéo, quand vous vous lancez dans l’immobilier, commencez petit. Inutile de partir directement sur un immeuble de rapport, pourquoi pas ceci dit, si vous vous sentez capable. Mais si c’est votre premier projet immobilier, commencez petit. Le studio, c’est vraiment le type de bien idéal lorsque vous voulez mettre un premier pied dans l’immobilier. Puis surtout, pensez à faire une étude de marché parce qu’acheter un bien immobilier, c’est très bien. Mais pouvoir le louer, c’est encore mieux. ,

‍

Comprenez bien que si vous achetez un studio dans un village de 50 habitants, ça va être très compliqué de le louer. Alors oui, vous allez respecter cette barrière des 100000 euros. Mais par contre, ça va être très compliqué de louer ce bien immobilier. Pensez vraiment à faire cette étude de marché. ,

‍

Pour conclure cette vidéo, oui, il est possible d’investir dans l’immobilier pour moins de 100000 euros. Encore une fois, je vous renvoie à une recherche sur Leboncoin qui ne devrait pas vous prendre plus de 30 secondes à effectuer. Sachez dans quel type de biens vous souhaitez investir et dimensionner correctement vos travaux. ,

‍

C’était pour répondre à une question qui m’avait été posée sur Instagram. Je vous remercie d’avoir suivi cette vidéo. Si elle vous a plu, comme d’habitude, n’hésitez pas la liker, n’hésitez pas à la partager. Indiquez-moi dans les commentaires en dessous, si vous avez réussi à investir dans des projets immobiliers pour moins de 100000 euros et quels sont ces projets immobiliers ? Est-ce que vous avez acheté du studio ? Est-ce que vous avez acheté du T3 ? Est-ce que vous avez acheté de l’immeuble ? Ça permettra à des gens qui regardent ces vidéos de comprendre que oui, il est possible d’investir pour moins de 100000 euros. ,

‍

Autre chose que je voulais vous signaler avant de vous quitter, c’est que vous avez la possibilité de me suivre sur les réseaux sociaux, Facebook, Instagram. Vous avez les noms de mon Facebook et de mon Instagram qui apparaissent juste en bas de l’écran. N’hésitez pas à me suivre, c’est avec plaisir que je vous accueillerai sur les réseaux sociaux. ,

‍

On va se quitter ici pour aujourd’hui. Comme d’habitude, je vous rappelle que l’immobilier, c’est un sujet sérieux. Pensez surtout à ne pas faire n’importe quoi afin de pouvoir dormir sur vos deux oreilles. Ce sera mon mot de la fin. On se quitte ici et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne YouTube. Je vous dis à très bientôt. , ,

‍

Ciao ! ,

Il y a 2 moyens de gagner de l'argent avec l'immobilier :
- Avec les loyers
- Avec la vente

Beaucoup de personnes pensent qu'il faut attendre plusieurs années avant de gagner de l'argent avec une mise en vente.
C'est une erreur ! La plus-value se fait dès la phase d'achat.

Devoir attendre pour réaliser une plus-value, c'est parier sur l'augmentation des prix du marché, c'est de la spéculation.
C'est donc un très mauvais calcul !

Je vous explique tout cela dans cette vidéo !

Transcription

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui pour une vidéo concrète, terrain, dans laquelle je vais vous faire la visite d’un appartement que je viens intégralement de rénover. Les travaux viennent juste de terminer. Le seul truc qui reste à faire, c’est faire le nettoyage de fin de chantier et la prestataire de ménage interviendra demain. ,

‍

Restez bien avec moi jusqu’à la fin de cette vidéo parce que je vais vous donner tous les chiffres de cet appartement, le prix d’achat, le montant des travaux et la plus-value potentielle que j’ai sur cet appartement. Je vous propose qu’on attaque tout de suite dans le concret. On va faire la visite, donc je me trouve devant la porte d’entrée de l’appartement. Derrière, c’est les parties communes et je vais vous amener dans une première pièce qui est sur ma gauche. Le plus simple, c’est de me suivre, venez avec moi. ,

‍

On est dans une pièce et cette pièce, c’est une buanderie. J’en ai fait une buanderie. Ce qu’il faut savoir, c’est qu’à la base, ce n’était pas du tout une buanderie. C’est l’ancienne cuisine de l’appartement. Mais la cuisine, je l’ai déporté ailleurs pour des raisons pratiques. Tout simplement parce que le séjour de l’appartement, il est à l’autre bout. Je trouvais que ce n’était pas forcément pratique de faire la cuisine ici et d’aller ailleurs. ,

‍

Ici, on a un plan de travail. Là, on aura une machine à laver, un sèche-linge. Il y a l’espace pour et puis ce qu’on a mis, ce sont des petites étagères pour que les gens puissent suspendre des vêtements, mettre des produits, lessives, adoucissant… On est sur une pièce qui a été créée de toutes pièces. Ici, on a le compteur électrique qui est tout neuf. Juste à ma gauche, on a le ballon d’eau chaude tout neuf également de l’appartement. ,

‍

On revient dans le couloir, donc ici on a quelque chose de très pratique. Un placard sur lequel on pourra mettre les chaussures, aspirateur, pendre des vêtements. Quelque chose très pratique et de très important. C’est très important de toujours avoir des rangements lorsqu’on rénove des appartements. ,

‍

On poursuit la visite dans le couloir, à ma droite, on va arriver sur une première chambre très lumineuse. On est sur une chambre qui est orientée sud. L’appartement, il est traversant nord-sud. Ici on est sur une chambre qui fait environ 12 m², donc on est sur une très belle chambre. Ici, entre les deux prises électriques, on viendra mettre un lit, un lit double en 140x190. Chose très importante, je vous parlais des rangements il y a quelques instants, on a un grand dressing dans cet appartement avec deux côtés avec des étagères, ici et ici, et un côté penderie. Voilà pour cette chambre. ,

‍

Je vous amène avec moi dans la deuxième chambre de cet appartement. On va revenir dans le couloir. Et là, on arrive sur une chambre qui fait à peu près la même surface. On est 12 m², une chambre qui est toujours orientée sud. De la même manière, on a possibilité de mettre un lit double ou un lit simple, à voir en fonction des locataires qu’il y aura ici. On est sur également une chambre avec de la même manière, un grand dressing, de grands rangements pour pouvoir mettre toutes les affaires. ,

‍

On poursuit la visite. Je vous amène dans une pièce qui n’est pas forcément la pièce la plus intéressante, mais qui doit absolument être dans chacun des appartements. Vous avez ici les toilettes. On a mis des W.C. suspendus sur cet appartement. ,

‍

Ensuite, je vous amène dans la pièce d’eau. C’est une grande réussite sur cet appartement, on avait le choix entre mettre une douche, une baignoire. On a fait le choix de la baignoire sur ce projet immobilier. Je vous laisse faire la visite. Vous avez une baignoire, un meuble double-vasque, également un sèche-serviettes. Ce qu’on a mis, ce sont des faux plafonds sur cette pièce d’eau et on a mis un carrelage en imitation carreaux de ciment. Voilà pour cette salle de bains. Je suis assez satisfait, pour ne pas dire fier. Avec tout ce qui est robinetterie en noir, je trouve que ça ressort bien et ça donne un côté chic. ,

‍

Ce qu’on va faire maintenant, c’est aller dans l’espace séjour-cuisine. Là, on a mis en place une verrière. À la base, on avait une ouverture avec deux vielles portes des années 70. On a enlevé tout ça. On a remonté ici une cloison en placo pour mettre cette espèce de verrière et cette porte imitation style industrielle. On arrive ici dans le séjour. On a un grand volume, un grand volume de séjour. Ici on aura le canapé. Là-bas, on aura le coin télé et on arrive ici sur l’espace cuisine. On a un coin snack qui donne sur le séjour. Donc là, il y aura deux tabourets à terme, des spots suspendus et on a une cuisine semi-équipe. Le frigo viendra ici, four micro-ondes encastré, vrai four encastré. Vous voyez que partout là, on a du rangement pour mettre les éléments, les ustensiles de cuisine. Il y a encore deux, trois trucs qui traînent, qui seront enlevés au moment où on fera le nettoyage de l’appartement. Plaque vitro, hotte, chose indispensable quand vous faites de l’immobilier, que vous êtes sur les grands appartements. Ici, on est sur un appartement de 67 m². Un lave-vaisselle. Je ne mens pas, tout est neuf. On a encore les éléments papier à l’intérieur. Meuble sous évier et encore du rangement et également ici en haut. ,

‍

Voilà pour la visite de cet appartement. Je vous ai dit, vous vous rappelez tout à l’heure qu’on avait déplacé la cuisine d’un bout à l’autre de l’appartement. On l’a déplacé de la nouvelle buanderie pour la mettre ici. Je trouve que c’est plus sympa d’avoir une cuisine ouverte sur séjour. ,

‍

Ce que je vous propose, c’est que maintenant je vous donne tous les chiffres de cet appartement. Vous allez voir que ce n’est pas si compliqué que ça. On est sur un appartement de 67 m² qui fait deux chambres, qui a été acheté 42000 euros, frais d’agence inclus. On a eu 3400 euros de frais de notaire sur cet appartement et l’ensemble des travaux s’est monté aussi à 42000 euros. Lorsque je dis 42000 euros, c’est tout compris : la cuisine, la plomberie, l’électricité, le parquet au sol, la faïence dans la salle de bains, les aménagements de placard, la porte-verrière… Tout ça pour un montant de 42000 euros. Donc, on arrive à un coût total projet : appartement, frais, notaire et travaux environ à 87500 euros. Cet appartement, ce qu’il faut savoir, c’est qu’il est estimé aujourd’hui à environ 120000 euros. Ce qui signifie que sur cet appartement, j’ai une plus-value latente de 32500 euros. Vous voyez quand je vous dis que quand on investit dans l’immobilier, la plus-value ce n’est pas à la revente qu’on la fait, mais c’est à l’achat. Sur cet appartement, on a directement une plus-value latente brute évidemment de 32500 euros. ,

‍

Concernant les fournitures, parce que je sais que souvent on pose la question où est-ce que je me fournis pour tout ce qui est matériaux, cuisine… Je vais vous dire où je me suis fourni. La cuisine, je me fournis toujours chez Ixina. Depuis que j’ai commencé à investir en immobilier, toutes mes cuisines viennent de chez Ixina. Ensuite, la vasque que vous avez vue dans la salle de bains et le miroir, ce sont des choses qui viennent de chez Leroy Merlin. Les aménagements de placard, la verrière, ça vient de chez Lapeyre. Ensuite, on a fait d’autres achats chez Castorama, chez Centrakor, chez GiFi. L’électroménager que vous avez pu voir dans la cuisine, ça vient de chez Cdiscount. ,

‍

Maintenant l’autre question que vous vous posez qu’est-ce qu’on va faire de cet appartement ? C’est vrai que d’habitude, je vous fais visiter des appartements qui sont meublés à la fin des travaux. Là, non seulement je n’ai pas pu vous montrer l’appartement meublé parce que le ménage n’a pas encore été fait, mais c’est aussi pour une autre raison. Parce qu’à l’heure où on tourne cette vidéo, je ne sais pas encore ce que je vais faire de cet appartement, si on va y faire de la location courte durée, si on va faire du meublé classique, de la location nue ou si on va revente cet appartement. Ce qui est clair, c’est que dans cet appartement, je ne ferai pas de colocation. ,

‍

Alors, j’aurais pu faire de la colocation sauf que je trouve que trois chambres dans 67 m², c’est limite. J’aurais dû laisser la cuisine où elle était initialement et à la place de la nouvelle cuisine, faire une troisième chambre. Je pense que cette chambre en tout cas, de mon point de vue, elle aurait été trop petite et on aurait eu un espace séjour trop petit. Ce n’est pas ma manière de faire de l’immobilier, c’est la manière d’autre personne. Moi clairement, non, dans 67 m², en tout cas vu la configuration de cet appartement, je n’avais pas la place de faire une colocation de trois chambres. Donc, ce sera ou de la location courte durée, ou de la location nue, ou de la location meublée classique, ou un achat/revente. En tout cas, pas de colocation parce qu’avec deux chambres, je ne serais pas suffisamment rentable. ,

‍

Autre chose que je ne vous ai pas dit dont je suis assez fier. Sur cet appartement, j’ai la télécommande dans la main, on avait des vieux volets roulants électriques pour les fenêtres. Ça, c’est le petit gadget dont je suis fier. On est passé sur des volets roulants électriques. Ça n’a rien d’extraordinaire, mais c’est juste mon joujou, c’est mon gadget sur cet appartement. ,

‍

Voilà les amis pour la visite complète de cet appartement. Retenez bien deux choses, la plus-value, vous devez la faire à l’achat et pas à la revente. J’ai oublié de vous dire, ce que je vais vous mettre également en fin de vidéo ce sont les plans 3D de l’architecture d’intérieur pour vous donner une idée de ce que l’appartement pourra être une fois qu’il sera meublé. Désolé pour cet oubli. ,

‍

Si vous avez des questions par rapport à ce chantier, n’hésitez pas à poser vos questions dans les commentaires en dessous de cette vidéo. Si vous avez aimé cette vidéo, n’hésitez pas à la liker. C’est très important pour soutenir la chaîne YouTube. N’hésitez pas non plus à la partager. Si vous souhaitez en savoir plus sur ce que je fais au quotidien, n’hésitez pas à me suivre les réseaux sociaux, sur YouTube ou sur Instagram. Bien entendu, n’oubliez pas de vous abonner à la chaîne YouTube en activant la petite cloche. Ça aussi c’est très important. ,

‍

Je vais tout simplement vous quitter ici pour aujourd’hui. Merci d’avoir regardé cette vidéo. Puis ce que je vous propose, c’est qu’on se retrouve prochainement pour une vidéo sur cette chaîne YouTube. Je vous dis à très bientôt.  ,

‍

Ciao ! ,

L'une des étapes cruciales de tout investissement immobilier, c'est le financement.
Trop souvent, cette étape fait peur.

Pourtant, un projet bien préparé trouve toujours son financement.
Il suffit de le présenter correctement à la banque.
Mais après cela, comment amener la 2ème, la 3ème...la 10ème, la 20ème, la 30ème opération... Car si certaines investisseurs possède des dizaines, voire des centaines de biens immobiliers, c'est que cela est possible.

Je vous explique comment dans cette vidéo.

Transcription

‍

Comment investir sans limite ? C’est ce que je vous propose de voir dans cette vidéo. Bonjour à tous. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver dans cette vidéo dans laquelle on va voir comme j’ai dit à l’instant comment faire pour investir en immobilier sans aucune limite. ,

‍

Avant qu’on voie ça ensemble, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je vous souhaite tout simplement la bienvenue. N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche pour être informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Puis si vous êtes ici pour la première fois, encore une fois, bienvenue à tous, je vous offre un package de bienvenue qui comprend deux ebooks ainsi qu’une formation de plus de 2 heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Pour accéder à ce package de bienvenue, vous regardez dans la description et vous regardez également les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de votre écran. ,

‍

Alors, comment faire pour investir sans limite ? Comment faire pour investir à l’infini ? Est-ce que c’est possible ? ,

‍

La première étape, ça va consister à réaliser de bonnes affaires immobilières, c’est-à-dire que vous devez acheter des biens immobiliers qui, à minima, s’autofinancent et qui, et ce sera mieux, dégagent un cash-flow positif. Vous comprendrez que si vous perdez 200 euros chaque mois sur une première opération immobilière, si vous faites une deuxième opération de la même nature, c’est-à-dire que vous allez perdre 400 euros par mois au bout de deux opérations. Dans ce cas-là, vous n’allez pas gagner de l’argent avec l’immobilier, mais au contraire vous allez subir votre immobilier parce que tous les mois vous aurez des pertes. Pour pouvoir financer vos projets immobiliers, vous devrez prendre soit sur votre trésorerie, soit sur ce qui est nécessaire pour vivre. ,

‍

Dans ces conditions-là, la banque, elle vous suivra peut-être sur une opération, mais si vous commencez à perdre 400 euros par mois au bout de deux opérations, la banque, elle va dire stop. Elle va tout de suite vous arrêter, elle n’ira pas plus loin. Donc la condition première pour pouvoir enchaîner les investissements immobiliers, c’est d’avoir uniquement des investissements qui s’autofinancent. Si vous respectez la règle des 70 %, c’est encore mieux. ,

‍

Va se poser ensuite le problème et c’est certainement la question que vous posez. Est-ce qu’il est possible d’aller au-delà des 33 % d’endettement ? Parce que même si on réalise une, deux, trois, quatre, cinq opérations immobilières rentables avec un cash-flow positif, il va arriver à un stade où vous allez atteindre le taux fatidique des 33 % d’endettement. Et là beaucoup de personnes pensent qu’il est impossible d’aller au-delà. ,

‍

Laissez-moi vous dire que c’est juste faux parce que la banque va regarder bien entendu votre taux d’endettement, mais elle va aussi regarder votre reste à vivre. Vous pouvez gagner 1500 euros par mois et être capable de mettre des économies de côté tous les mois et vous pouvez gagner 10000 ou 15000 euros par mois et être à découvert le quinze de chaque mois. Donc la banque va aussi regarder quel profil vient la consulter pour enchaîner les investissements immobiliers. ,

‍

Croyez-vous que si la barre des 33 % était une barrière ferme et définitive, comment feraient certaines personnes pour avoir 50 lots, 100 lots, 200 lots, 300 lots… Bien entendu que cette barrière des 33 % n’est qu’une barrière fictive. Si vous voulez en avoir la preuve, j’ai vu passer un court extrait d’un séminaire immobilier que j’ai organisé en ligne durant le confinement. Vous allez voir le cabinet Access Finance avec lequel je travaille vous expliquer comment il est possible d’aller au-delà du taux d’endettement de 33 %. ,

‍

― Je prends une image que j’utilise de temps en temps qui est une image autour du jeu de mille bornes, certains connaissent probablement, qui permet suivant comment la partie se déroule de pouvoir stopper ou laisser un véhicule avancé dans le jeu de mille bornes. Nos partenaires bancaires, ils sont un peu comme ça, ils jouent aux mille bornes. Puis, ils ont dans leur jeu toujours des cartes et ils font ce qu’ils veulent avec ces cartes. Certains sont capables de vous sortir un véhicule prioritaire, ce qui fait qu’ils font ce qu’ils veulent, ils avancent. Ou d’autres à volonté de sortir une carte crevaison ou panne et de vous stopper dans votre dossier. Exactement de cette manière-là, nos partenaires au niveau de l’application de cette préconisation de la HCSF ont eu des interprétations, des lectures et des applications différentes. Donc aujourd’hui, on a des dossiers qui à plus de 33 % sont finalisés et d’autres qui à 33 % sont bloqués. À plus de 25 ans, on en fait encore, d’autres sont bloqués. La méthode du delta est encore appliquée par certains partenaires et d’autres sont bloqués. ,

‍

En fait ce qui se passe, Christophe vous donnera le détail des critères qui font qu’un banquier perçoit un dossier. Quand l’ensemble des critères est positif et que le banquier sent bien le dossier qu’il a envie de poursuivre, il va mettre un véhicule prioritaire et votre dossier sera accordé. Quand il n’aura pas trop envie ou qu’il y aura un critère qui le gênera, il sortira la carte HCSF et il dira : « je bloque le dossier parce que vous êtes à 33,1 % d’endettement » alors que la veille, il a accordé un dossier à 34 % ou à 35 % d’endettement. ,

‍

En fait pour aller au-delà des 33 % de taux d’endettement, c’est ce que dit le cabinet Access Finance, il va y avoir la relation humaine qui va rentrer en jeu, mais d’autres facteurs vont rentrer en compte comme la relation que vous allez avoir avec votre conseiller bancaire et surtout la qualité du projet que vous allez amener. Mais en tous cas, financer des biens au-delà de 33 % d’endettement et sur 25 ans, ce sont des choses qui restent encore possibles. ,

‍

Malgré tout, si la banque que vous allez consulter refuse de financer votre énième opération, inutile de s’arrêter là. Des banques, il en existe une multitude donc, ne vous arrêtez pas à un refus. Faites une deuxième banque, une troisième banque, une cinquième, une dixième banque, une quinzième banque, une vingtième banque si c’est nécessaire. L’objectif, ça reste de financer votre projet immobilier. Vous savez, les banques, elles ont des objectifs différents. Peut-être qu’une banque va vous dire non, mais peut-être qu’une autre banque de la même enseigne, une autre agence de la même enseigne vous dira oui. Tout simplement parce que les objectifs en termes d’octroi de prêts immobiliers ne sont pas les mêmes. Donc, n’hésitez pas à faire plusieurs banques. ,

‍

Ce qui se passe généralement c’est qu’on arrive à financer la première, la deuxième, la troisième, la quatrième opération immobilière et on prend goût donc, on a envie d’aller chercher des financements plus importants parce qu’on a envie d’acheter des volumes plus importants. C’est généralement là qu’on passe à l’immeuble de rapport ou c’est généralement là qu’on passe sur des plateaux qu’on va diviser ensuite en plusieurs logements. Donc là pour vous donner un gros coup d’accélérateur à l’investissement immobilier, on va aller chercher des projets qui vont coûter beaucoup plus cher. ,

‍

Si on se place sur des projets qui vont coûter plus cher, forcément la banque va y voir un risque. Ce n’est pas la même chose si vous allez voir la banque avec un projet à 500000 euros ou aller voir la banque sur votre première opération avec un projet à 70000 ou à 80000 euros. Plus la banque va voir un risque, plus elle va être réticente et plus elle va vous demander des garanties. ,

‍

C’est quoi les garanties pour pouvoir passer au stade supérieur pour pouvoir passer au level supérieur en faisant beaucoup plus de volume ? La banque va vous demander d’amener de l’apport. Oui, parce que plus votre projet immobilier va être gros, plus elle va vous demander l’apport, à minima les frais de notaire et parfois même au-delà en fonction du montant que vous souhaitez emprunter, puis elle va vouloir avoir des garanties. C’est quoi les garanties que va vouloir la banque ? Ça va être de la trésorerie. Vous pouvez investir dans l’immobilier sans apport, c’est tout à fait possible. Si vous êtes sur votre première opération, que vous envoyiez un projet à 70000, voire même 100000 euros, c’est possible. Ça va être possible sur une deuxième opération. Par contre, plus vous allez grossir dans l’immobilier, plus vous allez devenir un gros investisseur, c’est ce que je vous souhaite, plus il va falloir montrer patte blanche à la banque, donc mettre de l’apport et avoir de la trésorerie, une épargne de précaution. ,

‍

Comment est-ce qu’on fait pour créer cette trésorerie ou comment est-ce qu’on fait pour trouver cette trésorerie. Là, il y a plusieurs solutions. Il y a plusieurs stratégies que vous pouvez mettre en œuvre pour aller chercher cette trésorerie. Vous pouvez faire une première opération d’achat/revente. Vous pouvez faire une deuxième opération d’achat/revente en achetant/revendant votre résidence principale. Vous allez générer du gros cash et ce gros cash va rassurer la banque. Mais l’autre solution aussi, c’est de monter une activité à côté. ,

‍

Comment est-ce qu’on fait pour gagner de l’argent ? Malheureusement, ce n’est pas en étant salarié. Comment font les grandes fortunes pour générer de l’argent ? Elles ont une activité commerciale, une activité qui leur permet de gagner beaucoup d’argent et après, avec des mécaniques ou des systèmes de holding, elles peuvent réinjecter la trésorerie de leur société commerciale dans des foncières, des sociétés qui font de l’immobilier. Et c’est grâce à cette trésorerie qu’elles peuvent générer en quantité qu’elles arrivent à faire financer des projets immobiliers toujours plus gros, toujours plus importants. ,

‍

Mais si vous vous cantonnez à vivre uniquement de vos revenus locatifs, alors je ne vous cache pas effectivement que ce sera compliqué de pouvoir enchaîner les opérations immobilières à l’infini. Par contre, si vous avez de réelles sources de revenus, de réelles méthodes que vous avez mises en place pour générer de la trésorerie alors là, il n’y a aucune raison pour laquelle la banque ne vous finance pas sur des projets toujours de plus en plus gros. ,

‍

Ce qui va aussi arriver dans la vie d’un investisseur, c’est que vous allez être souvent confronté à des moments où il va falloir arbitrer tout simplement parce que vous êtes dans un état où la banque peut encore vous prêter, mais pas pour la totalité du projet que vous avez envie de faire. Dans ce cas-là, ce qu’il faut faire, c’est faire un pas en arrière pour faire un saut en avant. Donc là, vous faites tout simplement un arbitrage. Vous regardez la liste des biens immobiliers que vous avez. Il y a toujours un bien immobilier qui est un boulet, soit parce que c’est le moins rentable, soit parce qu’on a des problèmes dans la copropriété. Il y a X ou Y raison pour lesquelles un bien immobilier n’est pas ou plus intéressant. Ce bien-là, on s’en sépare, on récupère de la capacité d’emprunt et on peut aller chercher plus fort. ,

‍

Autre chose que je pourrais rajouter dans cette vidéo, c’est que vous avez aussi la possibilité de vous associer. En vous associant, vous allez pouvoir bénéficier de la capacité d’emprunt de votre partenaire et/ou de vos partenaires d’ailleurs et vice versa. Vous savez qu’à deux, à trois, à quatre, à cinq, on est plus fort que tout seul. Donc des projets que vous seriez peut-être incapable d’aller chercher tout seul, vous allez pouvoir aller les chercher en vous associant. ,

‍

Voilà comment on peut faire pour investir « sans limite ». Si je dois récapituler les points essentiels de cette vidéo, c’est que sur une première opération, une deuxième opération, une troisième, la banque vous financera si on reste sur des investissements qui ne vont pas dépasser les 100000 ou 150000 euros. Mais plus vous allez grossir, plus vous allez avoir besoin de rassurer la banque. Donc là, il va falloir de la trésorerie, de l’apport. Pour se constituer cet apport, n’hésitez pas à faire des opérations d’achat/revente ou mettre en place des sociétés, des business qui vont créer de la trésorerie. Et cette trésorerie ensuite, vous allez pouvoir la réinvestir dans des investissements immobiliers. C’est ce que font toutes les grandes fortunes, tous les grands chefs d’entreprise, ils ont des sociétés commerciales qui crachent de la trésorerie en permanence. Et cette trésorerie, il la réinjecte dans des opérations immobilières. ,

‍

Dites-moi si cette vidéo vous a plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager. Je vous rappelle que si vous souhaitez en savoir plus sur les coulisses de tout ce que je fais au quotidien, vous pouvez me suivre sur les réseaux sociaux Facebook et Instagram. Vous découvrirez les coulisses de ce que je fais dans l’immobilier au quotidien, sur les visites d’appartements, sur les rénovations d’appartements et sur la préparation des vidéos. ,

‍

Je vais vous quitter, mais avant comme d’habitude, je vous rappelle que l’immobilier reste un sujet sérieux, ne faites pas n’importe quoi de façon à pouvoir dormir sur vos deux oreilles. Ce sera mon mot de la fin. Je vous quitte ici et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne. Je vous dis à très bientôt. ,

‍

Ciao ! ,

Faire de la location courte durée (airbnb, booking, expedia...) demande de nombreuses qualités , à la fois sur le bien proposé à la location mais également sur l'aspect stratégique, humain, organisationnel.

Dans cette vidéo, je vous propose de passer en revue toutes les bonnes pratiques à adopter pour réussir en location courte durée, au travers d'un exemple concret.

Transcription

‍

‍

Bonjour ,et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui, pour une vidéo dans laquelle je vais vous faire tout simplement la visite d’un logement ,Airbnb ,que j’ai loué ,avec ,Aude, ,ma compagne et notre fils. Petit rappel du contexte, on est parti quelques jours en Normandie et plutôt que de louer une chambre d’hôtel ou encore un appartement, on a fait le choix de louer une petite maison. ,Je vais vous ,faire la visite de cette maison. ,Je ,vais ,vous expliquer pourquoi elle est juste ,géniale ,pour faire de la location courte durée. ,En fin ,de ,vidéo, je ,vous expliquerai ,quels ,ont été les atouts majeurs de cette maison et surtout les atouts majeurs de la propriétaire de cette maison parce qu’elle a présenté des qualités qui font qu’on a réservé chez elle. ,

‍

Je vais commencer par le tour de cette maison. Je me trouve devant la porte d’entrée. On est sur une maison typiquement des années 60/70 : petite maison qui fait 70 m² avec deux chambres. Par contre, le gros avantage de cette maison, c’est qu’elle a été entièrement rénovée. On est sur une très belle maison avec un jardin qui doit faire environ 600 m². On n’a pas pu trop en profiter puisqu’il a fait mauvais pendant votre séjour. Mais malgré tout, l’intérieur de la maison était juste génial. Je me trouve devant la porte d’entrée. On arrive sur une cuisine qui est ouverte sur le séjour. Je vais faire le tour de la cuisine. Il y a pas mal de rangements. On a un lave-vaisselle. Ici un four micro-ondes encastré. On voit également un vrai four. La maison en tout cas, la cuisine est équipée comme si c’était une maison dans laquelle quelqu’un vivait, alors que cette maison est intégralement dédiée à la location courte durée. Vous y retrouvez tout ce qui est nécessaire pour cuisiner : des poêles, des casseroles, des couverts, des assiettes, des robots électroménagers… Tout est fait pour le confort des voyageurs. ,

‍

Je vous disais que cette cuisine était ouverte sur le séjour donc, je vous amène dans le séjour qui est divisé en deux parties. On a dans un premier temps ici un coin TV. Je vais vous amener d’ailleurs avec le canapé juste ici derrière moi ensuite, le meuble-TV. On a la connexion internet par fibre optique dans cette maison. Regardez, pour prendre soin des voyageurs qui arriveraient avec des enfants en bas âge, on a même une chaise haute. Derrière le canapé, on a également une grande table avec le coin pour manger. Je vous laisse voir la décoration. On est sur quelque chose de très sobre, de très cosy. On se sent à l’aise dans cette maison. Tout est chaleureux. Il y a une décoration qui est vraiment juste parfaite. Voilà donc pour cette pièce de séjour avec le coin-repas. ,

‍

On arrive ensuite dans le coin nuit. ,Ils ont rénové ,intelligent dans cette maison parce qu’ils ont mis ,une porte à ,galandage ,qui rentre dans le mur pour séparer le coin nuit du coin séjour. ,Alors, ,je vais ,avancer ,dans le petit ,couloir. On va aller sur ma gauche et on a une première chambre. Donc ici, plutôt la chambre des parents avec un grand lit en ,160. ,On ,dort très à l’aise. ,On a ,une très grande ,chambre. ,Regardez, le lit est ,en ,160 et malgré tout, on arrive à mettre deux tables de chevet sur ,les côtés. Puis ,derrière, on a un grand placard coulissant. Toutes les menuiseries de la maison étaient ,rénovées. On ,est sur ,du ,PVC double vitrage, ,avec volets roulants électriques dans toute la maison. ,C’est ,juste idéal. ,

‍

Je vous amène à la chambre des enfants, donc là, on a deux petits lits. On a deux petits lits en 90. Comme ça les couples qui arrivent avec un enfant comme nous ou deux enfants peuvent loger facilement leurs enfants. Et là encore une fois, on a un grand placard avec un coin-penderie et un coin étagère. Franchement, on n’est pas du tout à l’étroit dans cette maison. ,

‍

Je vous amène dans une pièce qui est importante aujourd’hui quand vous faites de l’immobilier, quel que soit le mode d’exploitation courte durée, colocation, location normale, c’est la salle de bain. Là aussi, on est sur une pièce qui a été totalement rénovée. On a une vasque assez sympa et derrière moi, une douche à l’italienne, juste impeccable. Très grande douche à l’italienne et un sèche-serviette juste ici, derrière moi. ,

‍

Franchement, la propriétaire de cette maison a pensé à tout. On a ici la raclette pour nettoyer la paroi de douche. On a ici le sèche-cheveux. Il y a tout un tas de serviettes de toilette. Franchement, on est ici comme à la maison. Croyez-moi, ça a été rénové avec des matériaux de qualité. Et ici, on arrive au coin toilette qui n’a rien d’extraordinaire. Par contre, on est toujours dans cette même logique où tout a été bien pensé. On a également un sous-sol dans cette maison et on va y retrouver une machine à laver et un sèche-linge. Tout est parfait pour un séjour de plusieurs jours. ,

‍

Pourquoi ,est-ce ,que je voulais vous présenter cette maison ? Eh bien pour plusieurs raisons, ,vous savez que je ,vous dis souvent que le bien idéal pour faire de la location courte durée, c’est plutôt le T2. Parce que les personnes qui viennent à un, à deux, à ,trois, ,voire à quatre, vont se contenter d’un T2. Ici, on est sur un espace de vie beaucoup plus important. Donc clairement, la personne qui viendra ,seule ,n’aura pas besoin d’un logement aussi grand, ,quoique ce ,sont ,des choses qui pourraient arriver. Mais une grande maison comme ça, forcément vous ,allez vendre ,la nuit plus cher, ,donc la personne qui vient ,à ,un ou les personnes qui viennent à deux n’auront pas forcément envie de dépenser ,une somme importante pour se louer une grande maison comme ça, enfin ,une ,grande maison, on est sur ,70 m², mais quand vous ,venez à ,un ou deux, vous n’avez pas besoin de ,70 m². Mais malgré tout, ça peut être intéressant pour les gens qui comme nous ,viennent ,en ,famille. ,

‍

Ensuite, ,chose que je voulais rajouter, ,cette maison, je vous l’ai dit, la propriétaire n’habite pas dedans. ,C’est ,une maison de famille qu’elle a retapée et plutôt que de la laisser ,vide, elle la loue. ,Même ,si cette personne a un crédit immobilier sur cette maison, le fait de louer deux ou trois séjours dans le mois, c’est juste suffisant pour rembourser la mensualité du crédit immobilier. ,Ce qui vous permet de garder votre maison de famille dans votre patrimoine sans ,louer ,cette maison ,de manière intensive ,25 ,ou ,38 nuits ,par mois, ça vous ,garantit ,juste le remboursement du crédit et vous conservez ,la maison dans votre patrimoine immobilier. ,

‍

Maintenant, je vous ai dit que cette personne avait été vraiment géniale au moment de la réservation. Pourquoi ? Elle a été réactive. Avec Aude, on a envoyé des demandes de réservations et cette personne a répondu dans le quart d’heure. On a envoyé d’autres demandes de réservations à d’autres propriétaires qui eux, ont mis entre cinq ou six heures et douze heures pour nous répondre donc, c’est trop long. Si vous faites de la location courte durée, vous devez être réactif. Vous êtes dans le business immobilier et quand vous êtes dans un business, quelle que soit votre activité, vous ne pouvez pas laisser attendre vos clients ou vos prospects. C’est exactement ce qu’a fait cette personne. Alors, on a mis un peu de temps à lui répondre et même si on a mis un peu de temps à lui répondre, elle nous a relancé pour savoir si on souhaitait louer ou non son logement. C’est comme ça qu’elle a pu nous avoir et gagner cette réservation qui se situe aux alentours de 500 euros. Donc vous devez être réactif, mais vous devez être aussi proactif quand vous faites de la location courte durée. ,

‍

C’est ce ,que je voulais partager avec vous dans cette ,vidéo. ,N’hésitez ,pas à louer des logements de qualité comme ça. ,On est comme à la maison et surtout, ,si ce bien immobilier est dans votre patrimoine, un bien qui ,ne se prête ,pas forcément ,à la location courte durée, ,vous ,voyez que vous ,pouvez ,financer votre crédit, voire les charges courantes en le ,louant ,que deux, trois ou quatre ,séjours par mois, sans aller sur de la location courte durée intensive. ,Ça ,me semblait important de vous le rappeler aujourd’hui dans cette ,vidéo. ,

‍

Voilà ce que j’avais à partager avec vous les amis. Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à me mettre un like. N’hésitez pas non plus à partager cette vidéo. Si vous avez des questions sur la location courte durée, stratégie de location que j’adore, n’hésitez pas à poser vos questions dans les commentaires juste en dessous de cette vidéo. Avant de vous quitter, je voulais vous rappeler que si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier, les stratégies de location à haut rendement, n’hésitez pas à vous abonner à cette chaîne YouTube en cliquant sur la petite cloche pour être tenu informer en temps réel ,de la sortie de toutes mes nouvelles vidéos. ,

‍

Puis ,si vous êtes ici pour la première fois, ,je vous ,offre un package ,de bienvenue, ,deux ,ebooks ,et une formation de ,2 heures ,30 ,pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. ,Pour ,accéder ,à ,ce ,package ,de bienvenue que je vous ,offre ,avec grand plaisir, regardez dans la ,description ,justement ,en dessous de ,cette vidéo ou sur les petites fiches qui vont apparaître en haut de cette vidéo. Puis ,bien sûr, vous pouvez me suivre ,sur les réseaux sociaux, ,Instagram, Facebook… , ,N’hésitez ,pas à vous abonner, je vous attends avec grand ,plaisir. ,

‍

Il est temps pour moi de vous quitter aujourd’hui. Puis comme d’habitude, on se retrouve prochainement pour une vidéo sur cette chaîne YouTube. Je vous dis à très bientôt. Ciao ! ,

Investir dans l'immobilier, c'est proposer des biens à la location.
Et en tant qu'investisseur, il ne faut pas oublier que vous avez le droit de sélectionner vos locataires.
C'est même parfois un gage de sérénité et de tranquillité.

Plusieurs raisons peuvent vous pousser à refuser certains d'entre eux.

Je vous propose de les découvrir dans cette vidéo.

Transcription

‍

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va voir ensemble quelles sont les sept raisons pour lesquelles vous devez refuser un locataire lorsque vous faites de l’immobilier.

‍

Avant qu’on voie ça ensemble, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, bienvenue à vous. N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche pour être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Puis, si vous êtes ici pour la première fois, je vous offre un package de bienvenue qui comprend deux ebooks, ainsi qu’une formation de plus de 2 ,heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Pour accéder à ce package, regardez simplement la description juste en dessous de ces vidéos et les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de votre écran.

‍

Venons-en au sujet du jour. Si vous faites de l’immobilier, votre objectif, bien entendu, c’est de louer votre logement parce que ce sont vos locataires successifs qui vont rembourser votre crédit immobilier et ce sont donc vos locataires successifs qui vont payer votre bien immobilier. Alors si vous faites de la location courte durée, il n’y a pas de problème. J’ai pour habitude de dire qu’on n’a que des bons locataires parce que les locataires en location courte durée payent et uniquement après avoir payé qu’ils peuvent rentrer dans votre logement.

‍

Si vous faites de la location plus traditionnelle avec des locataires qui vont y élire leur résidence principale, c’est un petit peu différent. Je pense notamment à la location nue, à la location meublée ou encore à la colocation. Il est donc important de bien sélectionner ses locataires. Je vais donc dévoiler ici sept raisons pour lesquelles vous devez refuser un locataire.

‍

La première de ces raisons, c’est si vous n’avez pas le feeling. Lorsque vous faites visiter un bien immobilier, vous avez dix minutes pour vous faire un avis sur la personne qui occupera votre logement, qu’on parle de maison ou qu’on parle d’appartement. Si le feeling ne passe pas, je vous encourage vraiment à ne pas sélectionner ce locataire parce que ça pourrait vous mettre dans la difficulté si jamais il doit y avoir de la négociation tout au long de la durée de la location.

‍

La seconde raison pour laquelle vous devez refuser un locataire, c’est parce que le locataire va arriver les mains dans les poches. Moi, ce que je vous encourage à faire quand vous préparez une visite, c’est d’envoyer à l’avance au locataire la liste des documents qu’il va devoir vous fournir pour que vous puissiez analyser le dossier. Alors attention, cette liste, elle est réglementée, elle est encadrée. Vous ne pouvez pas demander n’importe quoi, mais ce que vous demandez, c’est une pièce d’identité, un avis d’imposition, un contrat de travail, un justificatif de domicile. C’est exactement la même chose que vous allez demander au garant s’il y a besoin de garant sur le dossier du candidat. Donc, vous avez envoyé la liste de ces documents en amont, si le locataire arrive le jour de la visite, les mains dans les poches sans avoir préparé les documents, là aussi, c’est plutôt mauvais signe. Vous comprendrez que le locataire qui lui vous aura fourni peut-être même les documents avant la visite ou le jour de la visite va marquer des points par rapport au potentiel locataire qui n’amène rien.

‍

La troisième raison de refuser un locataire, c’est quasiment à peu près la même, c’est le locataire qui va mettre dix jours, par exemple, à vous envoyer la liste des pièces au compte-gouttes. Et au final, au bout de dix jours, vous n’avez pas réussi à rassembler l’ensemble des pièces. Donc là, clairement, de mon point de vue, c’est un locataire qui n’est pas sérieux, sur lequel on ne peut pas compter. Donc, c’est un locataire qu’on peut écarter du contrat de bail à venir.

‍

La quatrième raison pour laquelle vous devez refuser un locataire, c’est par exemple si les revenus du locataire ou les revenus de son garant sont insuffisants. Oui, parce que vous, votre objectif, c’est quand même que le prêt immobilier soit remboursé. On sait ce que c’est en France quand on a un locataire qui, malheureusement, ne paie pas son loyer. Même si ça arrive très peu souvent, il y a qu’uniquement de 2 ,% des loyers qui sont impayés, ça peut vous mettre, vous, en tant que propriétaire bailleur, dans la difficulté parce que pendant que le locataire, lui, ne paie pas son loyer, vous devez rembourser votre crédit immobilier. Faites bien attention aux revenus du locataire ou de ses garants. Il faut que le reste à vivre soit suffisant et que tout le salaire ne parte pas dans le paiement du loyer.

‍

Alors attention aussi, là, je vais quand même mettre un bémol. Ce n’est pas forcément les plus hauts revenus qui vont être les meilleurs candidats à la location. On a des gens avec des revenus modestes qui vont payer leur loyer rubis sur l’ongle et qui prendront soin de votre logement. À contrario, on va voir des gens avec des revenus beaucoup plus importants qui ne respecteront pas du tout le logement que vous l’aurez loué. Donc là, je vous renvoie aux premiers critères que je vous ai fournis, il faut absolument que vous ayez un bon feeling avec la personne qui, potentiellement, va occuper vos lieux.

‍

La cinquième raison pour laquelle vous pouvez être amené à refuser un locataire, là, il va plutôt se passer dans le cadre d’une colocation. Dans une colocation, ce que je vous encourage à faire, c’est avoir un groupe homogène avec des personnes du même âge, des personnes qui vont partager les mêmes centres d’intérêt. Et si vous mettez ensemble des personnes qui ne vont pas s’entendre entre elles, ça peut être le meilleur moyen pour avoir une mauvaise entente dans la colocation ou tout simplement un locataire ou deux locataires qui vont partir parce qu’il n’y aura pas une bonne ambiance. Si vous avez un colocataire « ,véreux ,» au sein d’une colocation, il peut vous mettre à mal toute la colocation en produisant le départ successif de tous les autres locataires. Donc, faites bien attention au moment où vous constituez une colocation à mettre ensemble des profils qui vont pouvoir vivre ensemble.

‍

La sixième raison pour laquelle vous allez devoir refuser un locataire, c’est tout simplement un locataire parce que oui, ça arrive, qui va négocier le montant du loyer ou le montant du dépôt de garantie. L’immobilier, c’est un business. Et vous, en tant que propriétaire bailleur, vous êtes à la tête de votre business. C’est vous qui définissez le montant du loyer, c’est vous qui définissez le montant du dépôt de garantie, dans la limite, bien entendu, de ce qui est toléré. Je vous rappelle maximum un mois de loyer hors charges en location nue et maximum deux mois de loyer hors charges en location meublée. Mais à partir du moment où vous rentrez dans un cadre réglementaire, c’est vous qui restez seul maître à bord.

‍

La septième raison pour laquelle vous devez refuser un locataire, c’est une raison pour laquelle le locataire va vous fournir des faux documents parce que oui, ça arrive des fausses fiches de paie, des faux avis d’imposition. À ce propos, il faut savoir que vous avez la possibilité de vérifier l’authenticité d’avis d’imposition grâce à un site que met en place le gouvernement. Donc, bien entendu, vous l’aurez compris, septième raison de refuser un locataire, c’est un locataire qui produit des faux documents.

‍

Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. N’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires d’autres raisons que vous verriez pour lesquelles vous seriez amené à refuser un locataire et à ne pas lui faire signer un contrat de bail.

‍

J’espère que cette vidéo vous a plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager. Je vous invite également à me suivre sur les réseaux sociaux, Instagram et Facebook. Sur ces réseaux sociaux, je partage les coulisses de tout ce que je fais au quotidien. Je vous amène en visite avec moi, je vous amène sur des chantiers sur lesquels je rénove des appartements. Je vous envoie dans les coulisses de la préparation de ces vidéos YouTube. N’hésitez pas à vous abonner. Vous êtes les bienvenus.

‍

Si vous avez envie que j’aborde d’autres sujets de vidéos, n’hésitez pas non plus à me l’indiquer dans les commentaires. Cette chaîne, elle est là pour vous. On fait ce travail ensemble. Laissez-moi dans les commentaires en dessous de cette vidéo, des sujets que vous voudriez que j’aborde sur des prochaines vidéos.

‍

On va se quitter ici pour aujourd’hui. Puis, comme d’habitude, je vous rappelle que l’immobilier, ça reste un sujet sérieux. Faites les choses correctement, appliquez les bonnes techniques, les bonnes méthodes et les bonnes stratégies de façon à pouvoir dormir sur vos deux oreilles. Ce sera mon mot de la fin.

‍

On se quitte ici et on se retrouve prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt. Ciao ,!

Quand on investit dans l'immobilier, l'une des principales difficultés est de pouvoir trouver une bonne affaire.
En effet, il ne faut pas acheter n'importe quoi et à n'importe quel prix.
Et c'est souvent cela qui bloque les personnes qui souhaitent ce lancer.

En appliquant des principes simples, et une méthodologie rigoureuse, il est pourtant "simple" de trouver des biens rentables.

Je vous explique comment dans cette vidéo.

Transcription

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va répondre à une question que m’a posée Fabrice ,: comment trouver un bien rentable ,?

‍

Alors, avant qu’on réponde à cette question, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, n’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche. C’est important pour être tenu informé de la sortie de toutes mes nouvelles vidéos. Puis, si vous êtes ici pour la première fois, encore une fois, je vous offre un package de bienvenue qui comprend deux ebooks, ainsi qu’une formation de plus de 2 ,heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Vous retrouverez ce package de bienvenue en regardant la description juste en dessous de cette vidéo ou bien les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de votre écran.

‍

Revenons à la question de Fabrice ,: comment faire pour trouver un bien immobilier rentable ,? Un bien immobilier rentable, c’est important de le trouver parce que c’est lui qui va garantir le succès de votre investissement immobilier. Vous savez que je dis souvent que l’immobilier, c’est un business. Vous ne devez donc trouver que des investissements rentables, que des biens immobiliers rentables pour être certain que la banque vous suive sur une opération, sur deux opérations, sur cinq, dix, quinze, vingt, cinquante ,opérations. Si l’immobilier est un business, vous devez gagner de l’argent avec l’immobilier. Personnellement, je ne connais aucune banque qui prête de l’argent à des entreprises qui perdent de l’argent. Si vous souhaitez que la banque vous finance, vous ne devez trouver que des opérations qui vont rapporter de l’argent.

‍

Maintenant qu’on a dit ça, où trouver ces biens immobiliers rentables ,? Ces biens immobiliers rentables, vous ne les trouverez pas dans les grandes villes. Quand je parle de grandes villes, je pense à des communes comme Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes ou encore Lille. Tout simplement parce que dans ces villes-là, le prix de l’immobilier est très élevé. Donc, sur ces villes-là, il est très difficile d’atteindre l’autofinancement sans avoir besoin de faire de la location courte durée ou de la colocation, bref des stratégies de location à haut rendement.

‍

Mais lorsque vous allez présenter un projet à la banque, il faut avant tout que ce bien s’autofinance en location traditionnelle. La banque ne considérera pas les loyers d’une colocation ou d’une location courte durée. Dans ces villes-là, comme le prix de l’immobilier est très élevé, les marges de négociation sont très faibles puisque ce sont des villes en zone tendue. Quand bien même si sur ces communes-là, une bonne affaire devait arriver, vous n’auriez pas le temps de la voir sur les plateformes en ligne comme Leboncoin ou sur Seloger parce que clairement, une bonne affaire sur ces villes-là à la première visite, le bien, il est parti.

‍

Donc, il va falloir vous positionner sur un autre marché pour trouver des biens rentables et ça sans avoir besoin d’aller sur des villages de 1000 ou 2000 ou 3000 ,habitants. Non, vous pouvez réaliser des investissements rentables dans des villes de 150000 ,habitants, de 100000 ,habitants, de 80000 ,habitants, de 70000 ,habitants. Sur ces communes-là, le prix du mètre carré est moins élevé puisqu’on n’est pas en zones tendues. Donc, sur ces communes-là, les marges de négociation vont être plus importantes. Sur ces communes-là, bien entendu, on va avoir des bassins d’emplois, on va avoir des centres universitaires, bref tout ce qu’il faut pour pouvoir investir dans l’immobilier.

‍

Alors, vous allez peut-être en train de me dire ouais, mais Sébastien, je n’ai pas ce type de ville à proximité parce que j’habite à Paris. Peu importe, même si vous habitez en zone tendue, encore une fois Paris, Bordeaux ou encore Lyon, il y a forcément une commune à proximité de votre grande agglomération, avec une densité de population moins importante et c’est là que vous allez devoir aller chercher votre bien immobilier. Vous devez donc apprendre à connaître cette ville. N’hésitez pas à vous y passer une fois, deux fois ou y passer des weekends pour sentir l’atmosphère de cette ville, apprendre à la connaître et identifier les bons quartiers.

‍

Une fois que vous avez validé cette ville, verrouillez-là et ne vous éparpillez pas dans la recherche de votre bien immobilier rentable. C’est inutile de courir plusieurs lièvres à la fois. N’allez pas chercher des projets à la fois en Bretagne, en région PACA et dans le nord-est de la France que tout simplement vous allez dépenser de l’énergie et vous ne trouverez rien. Validez une ville et gardez-la et ensuite essayez de trouver l’investissement locatif que vous cherchez. Si vous voulez acheter de la petite surface studio ou t2, alors ne regardez que les biens immobiliers en petites surfaces. Si vous voulez acheter des investissements immobiliers plus importants, donc du t3, du t4 ou du t5, ne regardez que les annonces de t3,  ,t4 ou t5. Si vous voulez faire de l’immeuble de rapport, c’est exactement la même chose.

‍

Ensuite pour apprendre à connaître le prix de l’immobilier de ces communes-là, vous avez plusieurs sources. Vous pouvez utiliser le site Rendement locatif. Vous pouvez également regarder le site impots.gouv.fr sur lequel vous pouvez avoir un historique des transactions sur une adresse ou un quartier qui vous intéresse. Regardez donc à combien se vendent les biens immobiliers. N’hésitez pas non plus, bien sûr, à regarder les annonces sur SeLoger, les annonces sur Leboncoin pour regarder à combien se vendent les prix de l’immobilier. Ça va vous permettre de sentir le marché.

‍

Ensuite, vous devez savoir à quel prix vous allez vous positionner, sachant que bien entendu, comme je le dis souvent, mais je veux le redire encore une fois dans cette vidéo, vous devez acheter en dessous du prix du marché puisque votre plus-value, vous devez la réaliser à l’achat et non pas à la revente. Vous devez systématiquement avoir un outil avec vous pour savoir jusqu’où, jusqu’à quel montant vous devez vous positionner pour réaliser une bonne affaire immobilière. Personnellement, j’ai créé un outil qui s’appelle le Go-NoGo Immo qui me permet à chaque fois que je suis en visite, de savoir jusqu’à combien au maximum je peux faire mon offre d’achat pour être certain de réaliser une bonne affaire immobilière. Si cet outil vous intéresse d’ailleurs, regardez la petite fiche qui va apparaître en haut de votre écran. Vous pourrez récupérer cet outil.

‍

Ce que je voudrais ajouter dans cette vidéo, c’est que n’attendez pas de trouver la bonne affaire. Souvent, on attend que cette bonne affaire se présente sur les plateformes de réservation en ligne. Elle n’y arrivera pas. Cette bonne affaire ou ce bien immobilier rentable, c’est à vous de le créer. Et comment est-ce qu’on crée un bien immobilier rentable ,? Tout simplement à nous en faire des offres d’achat agressives. Ce n’est pas parce qu’un bien apparait ou qu’on vous présente un bien à 100000 ,€, par exemple, que vous devez acheter ce bien immobilier 100000 ,€. Si vous considérez qu’il est rentable à 80000 ,€ et pas à 100000 ,€, faites une offre d’achat à 80000 ,€. Mais ce bien immobilier rentable, vous devez vous le créer grâce à votre offre d’achat.

‍

Voilà ce que j’avais à dire pour répondre à la question de Fabrice. On va donc retenir deux choses importantes dans cette vidéo. Éloignez-vous des grandes métropoles, éloignez-vous des grandes agglomérations pour aller sur des communes de 150000 ,habitants, 100000 ,habitants, peut-être même des communes encore plus petites de 90000 ,habitants, 70000 ,habitants. Et surtout, pour trouver un bien immobilier rentable, n’hésitez pas à faire des offres d’achat agressives. Voilà ce que j’avais à dire dans cette vidéo pour répondre à la question de Fabrice.

‍

N’hésitez pas à compléter à ce que j’ai pu dire dans les commentaires juste en dessous pour apporter de l’eau à mon moulin, puis pour donner d’autres indications à Fabrice. Si cette vidéo vous a plu, bien entendu, n’hésitez pas à la liker. C’est si important. N’hésitez pas non plus à m’indiquer quels sont les sujets de prochaines vidéos que vous souhaiteriez que j’aborde. Vous savez que cette chaîne YouTube, je l’ai créé, mais c’est aussi votre chaîne YouTube. Je traite des sujets que vous me proposez. N’hésitez pas non plus à me suivre sur les réseaux sociaux, sur Facebook et sur Instagram. Je partage avec vous les coulisses de tout ce que je fais au quotidien.

‍

Puis avant de vous quitter, comme d’habitude, je voulais quand même vous rappeler que l’immobilier reste un sujet sérieux. N’hésitez pas à faire les choses correctement. Ne soyez pas des gros kamikazes. On parle de centaines de milliers d’euros ou de dizaines de milliers d’euros sur des investissements de 15 ans, 20 ,ans ou 25 ans. Donc, l’essentiel, ça reste bien entendu de dormir sur ses deux oreilles. Ce sera mon mot de la fin.

‍

Je vous quitte ici pour aujourd’hui et on se retrouve prochainement dans une nouvelle vidéo sur cette chaîne. Je vous dis à très bientôt.

‍

Ciao ,!

Il est important de rénover régulièrement ses investissements locatifs de manière à toujours proposer des logements de qualité.
Il y a 3 mois, Aude a décidé de refaire totalement l'un de ses studios.

Dans cette vidéo, vous allez découvrir le studio après travaux et Aude vous donne tous les chiffres de la rénovation.

Transcription

‍

Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui en compagnie d’Aude. ,

‍

Aude : Bonjour ! ,

‍

Sébastien : On est ravis de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo aujourd’hui parce qu’on vient de terminer les travaux de cet appartement. En l’occurrence, c’est Aude qui vient de terminer les travaux de cet appartement. C’est un appartement que tu as rénové puisque c’est un appartement qui t’appartient. ,

‍

Aude : Exactement ! C’est mon appartement et il avait besoin d’être refait. On va vous montrer tout ça. ,

‍

Sébastien : On avait fait une vidéo précédemment de cet appartement. Vous retrouvez cette vidéo en cliquant sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de votre écran. On avait fait la visite de cet appartement avant travaux. Ce qu’on va faire aujourd’hui, c’est faire la visite de cet appartement une fois les travaux terminés. Aude, je te propose de faire faire la visite à nos amis et on se retrouve juste après ensemble tous les deux parce qu’on va discuter un petit peu chiffre. Je te laisse faire la visite. ,

‍

Aude : On est devant la porte d’entrée de mon studio qui est 20m² et je vais vous inviter à regarder le coin nuit. Le coin nuit ici que j’ai aménagé de manière à ce que ce soit cosy avec un ensemble de placards, c’était avec l’aide de la décoratrice d’intérieur, pour que ça fasse chaleureux, un petit coin cocooning tout en ayant des rangements. Puis, en face, on va avoir l’espace télé avec un petit fauteuil jaune pour mettre un peu de couleur. J’ai mis les tendances, les couleurs à la mode. ,

‍

Là, je vous amène au coin cuisine. C’est dans la même pièce puisque c’est un studio. Mais ici, on a fait un petit caisson pour cacher le frigo. Pourquoi le frigo est là ? Parce que par rapport à la taille de la cuisine, il n’y avait pas la place. Pour moi, c’était vraiment important de mettre une machine à laver. C’est du confort. Donc, on a réfléchi avec la décoratrice comment faire ? Et on a réussi à aménager comme ça. ,

‍

Ne vous formalisez pas, les portes de placard, elles ne sont pas encore arrivées, mais il y en a bien pour cacher tout ça. Puis, plaque vitro, pour rester sur du qualitatif. Les teintes, ça reste dans les tons actuels. L’objectif, c’était vraiment de créer un appartement dans lequel moi, je me sentirai bien pour que les gens qui vont venir dedans se sentent bien eux aussi. En tout cas, c’est ma philosophie. ,

‍

Après, on va passer à un petit placard qui a été rajouté. Il y a du bazar dans le placard pour pouvoir cacher le matériel. Là, je vais vous amener dans la salle de bain dont je suis très fier. C’est une belle réussite pour moi. Avec un coin W.C. Alors petit détail, mais qui m’a semblé important pour moi qui fais le ménage, des WC droits. Il n’y a pas de petit recoin où il y a la poussière qui se met dedans. C’est tout lisse. C’était important pour moi. Une belle douche bien agréable puis une magnifique vasque avec un meuble pour que tout soit confortable et agréable. ,

‍

Donc, voilà l’appartement refait que je trouve bien cocooning. J’espère qu’il vous plaît aussi et que vous vous sentiriez bien si vous y veniez. En tout cas, c’est dans cette optique-là que j’ai voulu le faire. ,

‍

Sébastien : Merci Aude pour la visite de cet appartement. Je voudrais juste rajouter quelque chose. C’est qu’on a une très belle baie vitrée et surtout, tu as un mis en place des volets roulants électriques parce qu’initialement, il n’y avait pas de volet sur cet appartement. ,

‍

Aude : C’était important pour moi parce que ça coupe de la chaleur, puisqu’il y a une grande baie vitrée qui apporte beaucoup de lumière. Mais du coup, la chaleur aussi. Puis, ça coupe du bruit et ça permet vraiment, quand c’est fermé, que ce soit cocooning. Et le fait que ce soit électrique, je trouve que ça met un petit plus qualitatif. ,

‍

Sébastien : Super ! On va parler un petit peu chiffre maintenant parce que sous la vidéo dans laquelle on avait dit que tu allais refaire le studio, il y a plein de gens qui se demandaient combien allaient coûter les travaux. On va commencer. Tu as fait appel à l’architecte d’intérieur avec laquelle on a l’habitude de travailler. Est-ce que tu peux nous dire ce qu’elle a fait ? Qu’est-ce qu’elle t’a proposé comme prestation et combien ,ça t’a coûté ? ,

‍

Aude : Elle a proposé ce que je lui ai demandé, c’est-à-dire que je voulais avoir des plans 3D. Je voulais une ambiance cosy, donc on a travaillé ensemble sur ça. J’ai amené des photos pour avoir un style d’ambiance qui me plaisait. Et après, elle m’a fourni des plans 3D, des idées d’aménagement comme on a pu voir les placards, la cuisine, le bar, le coffrage au niveau du frigo et ça m’a coûté 700 € de faire appel à elle pour pouvoir avoir ça plus la liste du shopping, puisqu’elle m’a donné des conseils sur tout ce qui est mobilier, décoration, des choses à acheter. ,

‍

Sébastien : 700 €, personnellement, je trouve que c’est très raisonnable. ,

‍

Aude : Oui, parce qu’aussi, ce qui a été important, c’est qu’elle m’a donné des idées au niveau de la peinture. Par rapport au plan, par exemple, elle a fait le mur, le soubassement mural gris foncé. Elle avait fait la cuisine d’autres couleurs et ça a amené vraiment quelque chose en plus. ,

‍

Sébastien : Maintenant, sur la partie travaux, qu’est-ce que tu fais sur cet appartement ? Sur la plomberie ? L’électricité ? Je savais que tu faisais la salle de bain parce que j’ai assisté aux travaux. Dis-nous comment ça s’est passé ? ,

‍

Aude : En fait, j’ai tout refait. Donc, il ne reste pas grand-chose du studio d’avant, à part les murs, puisque j’ai refait entièrement la salle de bain, donc on a même déplacé les W.C. J’ai refait certaines choses en électricité. J’ai rajouté une VMC qui n’existait pas. J’ai rajouté les volets électriques. On a rajouté des prises de courant. ,

‍

Sébastien : C’est vrai que c’était un appartement sans VMC. ,

‍

Aude : En faisant les travaux, on s’est rendu compte de ça, donc on a rajouté la VMC. J’ai rajouté des cloisons pour pouvoir faire justement le placard près de la salle de bain et le petit coin cosy du lit. On a fait le sol puisqu’on a changé le sol. Après, j’ai refait aussi les peintures. Donc, tout a été refait. J’ai refait la cuisine. Enfin, j’ai tout refait. ,

‍

Sébastien : Alors, niveau pépètes, pour combien on en a ? On va séparer le gros œuvre, l’électricité, le placo de la peinture parce qu’on a fait appel à deux artisans différents. Dis-nous les chiffres. ,

‍

Aude : Au niveau du gros œuvre, j’en ai eu pour à peu près 10500 €, au niveau de la peinture environ 2000 € et après le reste architecte plus ameublement, 2500 €. ,

‍

Sébastien : Donc, on est sur l’enveloppe à ? ,

‍

Aude : Un peu plus de 15000 €, entre 15000 € et 16000 €. ,

‍

Sébastien : Pour refaire l’appartement tel que vous le voyez ici. Ce qu’on a également fait, c’est qu’on a fait ré-estimer cet appartement. On a fait venir des agents immobiliers avant de tourner la vidéo. Merci Théo de tourner la vidéo. On n’a pas encore les résultats de l’estimation. Par contre, dès qu’on les aura, je mettrai dans la description de la vidéo l’estimation de cet appartement rénové. ,

‍

Est-ce que tu veux rajouter quelque chose, Aude ? Tu peux dire que tu es satisfait de ce merveilleux appartement. ,

‍

Aude : Oui, franchement, à chaque fois que j’y rentre maintenant, je me sens bien dedans et je pense que c’est vraiment la clé de faire quelque chose qui va plaire aux gens. Quand on refait un appartement ou quand même, quand on met un appartement à la location, quel que soit le mode de location, c’est de se dire, mais est-ce que moi j’y viendrai ou est-ce que je mettrai mes enfants dedans ? Parce que si la réponse est oui, ça va faire le même effet aux gens qui vont venir dedans. ,

‍

Sébastien : Faites du beau. Essayez de trouver des couleurs un peu passe-partout qui vont convenir à un maximum de personnes. ,

‍

Voilà pour la visite de cet appartement. N’hésitez pas à nous mettre dans les commentaires si vous avez apprécié cette petite visite, si vous avez apprécié cette rénovation. Si vous avez des questions, bien entendu, posez-les dans les commentaires en dessous de cette vidéo. Je me ferai un plaisir d’y répondre. Si ça concerne davantage Aude, tu te feras aussi un plaisir d’y répondre. ,

‍

Aude : Bien sûr. ,

‍

Sébastien : J’espère bien pour mes abonnés. ,

‍

On espère que cette petite visite vous a plu. Comme d’habitude, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, n’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche. C’est très important. Puis, si vous vous retrouvez aussi pour la première fois sur cette chaîne, je vous offre un package de bienvenue, deux ebooks, une formation de 2 heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Vous retrouverez ce package de bienvenue dans la description ou sur les petites fiches qui apparaissent en haut à droite. ,

‍

Ce que je dis souvent aussi avant de conclure les vidéos, j’espère que tu ne vas pas me contredire, mais c’est que l’immobilier, ça reste un sujet sérieux. Ça peut paraître beau, facile comme ça. Malgré tout, ce sont des projets sur lesquels on s’engage sur plusieurs dizaines de milliers d’euros, plusieurs centaines de milliers d’euros en fonction de la dimension du projet, sur 15 ans, 20 ans, 25 ans. Donc, moi, ce que j’ai l’habitude de dire, c’est de faire les choses correctement, avec les bonnes techniques, les bonnes méthodes afin de pouvoir dormir sur ses deux oreilles. Est-ce que tu es d’accord avec moi ? ,

‍

Aude : Entièrement ! ,

‍

Sébastien : C’est parfait. Alors, on quitte ces messieurs dames pour aujourd’hui. ,

‍

On vous quitte ici. On vous dit à très bientôt pour une nouvelle vidéo. ,

‍

Aude, Sébastien : Ciao ! ,

Investir dans l'immobilier peut se faire de plusieurs manières : nom propre ou société.

En société, plusieurs options sont possibles : SCI à l'IR, SCI à l'IS, SARL, SAS...

La société la plus classique est la SCI.
Mais pour autant, faut-il obligatoirement investir en SCI et si oui, à partir de quel moment le faire ?

La réponse dans cette vidéo !

Trancription

‍

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va parler de SCI et on va en particulier répondre à cette question pourquoi et quand créer une SCI. ,

‍

Alors avant qu’on rentre dans le vif du sujet, si vous vous retrouvez pour la première fois aujourd’hui sur cette chaîne YouTube, je vous souhaite la bienvenue. N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Puis, pour également rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes ou une dizaine de milliers de personnes passionnées d’immobilier et de stratégies de location à haut rendement. Ici, on est en famille. Je vous explique comment investir sereinement et de manière sécuritaire dans l’immobilier et comment vous créer des revenus complémentaires grâce à vos investissements immobiliers. ,

‍

Pour vous souhaiter la bienvenue, je vous offre un package, deux , ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Vous retrouverez ce package de bienvenue dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de l’écran. ,

‍

Alors, revenons au sujet du jour la SCI, à partir de quand il est nécessaire d’investir dans une SCI. Mais répondons d’abord à cette question qu’est-ce que la SCI ? La SCI est une société civile, immobilière. Comme son nom l’indique, elle fait de l’immobilier et elle peut être soumise à l’IR, c’est-à-dire à l’impôt sur les revenus ou à l’IS, c’est-à-dire à l’impôt sur les sociétés. ,

‍

Quand créer une SCI ? Honnêtement, si vous démarrez dans l’immobilier, ce n’est pas forcément la peine de vous encombrer l’esprit avec une SCI sur votre premier achat ou sur votre deuxième achat. La principale difficulté que vous avez lorsque vous voulez vous lancer, c’est déjà de passer à l’action. Donc, essayez-vous sur un premier investissement immobilier et ce n’est qu’après, au bout du deuxième ou du troisième investissement immobilier, lorsque vous pensez à établir une stratégie patrimoniale, une stratégie long terme que vous pouvez alors vous poser la question d’investir en société et auquel cas au travers d’une SCI ou bien d’une société qu’on va appeler plutôt commercial SAS ou SARL. Mais restons sur la SCI qui est le sujet de la vidéo du jour. ,

‍

La question que vous devez vous poser par rapport à la SCI, c’est la suivante est-ce je veux utiliser les revenus issus de cette SCI maintenant et en disposer « pour vivre au quotidien » ? Ou est-ce que je suis davantage dans une logique patrimoniale ? Si vous préférez utiliser les revenus immédiatement, alors vous êtes dans une logique de SCI à l’IR. Sachant que sur la SCI à l’IR, vous ne pourrez faire que de la location nue. La SCI à l’IS, en revanche, va vous permettre de faire de la location nue ou de la location meublée. Par contre, l’inconvénient ou un des inconvénients de cette SCI à l’IS, c’est que les revenus ou les bénéfices issus de cette SCI à l’IS, vous ne pourrez pas les utiliser au quotidien. ,

‍

On va voir ça dans le détail dans la suite de cette vidéo. On va tout de suite commencer par la SCI à l’IR. Comme son nom l’indique, elle est soumise à l’impôt sur le revenu. Sa fiscalité est moins favorable que la SCI à l’IS sur les revenus locatifs. Tout simplement, pourquoi ? Parce que sur la SCI à l’IR, on adapte la fiscalité du particulier. En France, la fiscalité du particulier est moins intéressante que la fiscalité des sociétés. ,

‍

En revanche, sur une SCI à l’IR, en cas de revente, vous allez vous trouver dans une configuration « plus bénéfique » ou « une meilleure configuration ». Il vaut mieux le dire comme ça. Pourquoi ? Parce que vous allez bénéficier de la fiscalité des particuliers au moment de la revente et au moment de la plus-value. ,

‍

Venons-en maintenant à la SCI à l’IS. La SCI à l’IS, comme je le disais, c’est la SCI qui est soumise à l’impôt sur les sociétés et là, on va rentrer dans un système d’imposition beaucoup plus favorable. Je le répète. Mais il faut le savoir, en France, la fiscalité des sociétés est beaucoup plus souple ou beaucoup moins agressive que la fiscalité des particuliers. ,

‍

Alors, quand est-ce qu’on va se projeter sur une SCI à l’IS ? Quand on a une vision long terme de son patrimoine, lorsqu’on n’a pas forcément de projet de revente à court terme. On va se projeter sur une SCI à l’IS lorsqu’on est sur une logique patrimoniale, de construction de patrimoine. On va se projeter aussi sur une SCI à l’IS quand on n’a pas besoin forcément d’utiliser l’argent de la société pour vivre au quotidien. Et on va aussi utiliser l’outil de SCI à l’IS pour transmettre le patrimoine. ,

‍

Ce que je vous propose maintenant de voir, c’est comment gérer les revenus issus de cette SCI à l’IS. L’argent de la SCI à l’IS, il appartient à la SCI. Vous ne pouvez pas l’utiliser pour acheter des chaussures, pour acheter un pantalon, pour aller faire vos courses le week-end. Il faut que l’argent de cette SCI, vous l’utilisiez pour la SCI. Ça va être pour acheter du mobilier ou de l’immobilier, pour payer les charges courantes, pour engager des travaux… ,

‍

Vous allez aussi pouvoir récupérer les bénéfices de cette SCI pour les utiliser en nom propre. Mais auquel cas, vous allez devoir soit vous verser des dividendes, soit vous rémunérer en tant que gérant de la SCI. Mais au-delà de ça, vous ne pourrez pas utiliser l’argent contenu à l’intérieur de la SCI en nom propre. ,

‍

L’avantage de cette SCI à l’IS, c’est que vous bénéficiez de l’impôt sur les sociétés. En face de toutes les recettes locatives que vous allez avoir, vous allez pouvoir mettre des charges, vous allez pouvoir mettre des amortissements… La conclusion de tout ça, c’est que ces charges et ces amortissements vont venir baisser votre assiette d’imposition et au final, vous n’aurez aucun impôt à payer ou votre assiette d’imposition va être beaucoup plus réduite si un jour vous devez payer des impôts parce que ça va arriver tôt ou tard. Ça arrivera donc beaucoup moins vite que sur une SCI à l’IR. Voilà donc l’intérêt en tout cas, l’un des premiers avantages de la SCI à l’IS. ,

‍

Je vais maintenant comparer la fiscalité de cette SCI à l’IS à la fiscalité du particulier. Pour clarifier les idées et vous montrer l’intérêt de la SCI à l’IS, on va prendre un exemple chiffré. On va considérer que votre SCI à l’IS réalise 10000 € de bénéfice. Sur les sociétés, entre 0 et 38000 €, un peu plus de bénéfices, la tranche d’imposition ou le pourcentage d’imposition, il est de 15 %. Sur les 10000 € de bénéfice de votre société, vous allez payer 15 % d’impôts, c’est-à-dire 1500 € d’impôts. Maintenant, imaginons que vous ayez 10000 € de bénéfice sur votre activité de loueur meublé non professionnel, c’est-à-dire que le bien immobilier en question ne soit pas détenu par une SCI à l’IS et par vous en tant que particulier, auquel cas vous allez bénéficier d’un abattement de 50 %. Si votre tranche marginale d’imposition est de 30 %, vous allez ensuite appliquer sur 50 % du bénéfice, c’est-à-dire 5000 €, vos 30 % de tranche marginale d’imposition est 17,2 % de prélèvements sociaux. Vous aurez donc au global un impôt de 2360 €, j’ai fait le calcul, en tant que particulier alors que pour le même bénéfice, en tant que société, en tant que SCI à l’IS, votre impôt sera de 1500 €. Vous voyez donc l’intérêt ici d’investir en société. C’est ce que je vous disais. La fiscalité des sociétés est beaucoup plus favorable que la fiscalité des particuliers. ,

‍

Autre intérêt de la SCI à l’IS, mais à l’IR d’ailleurs, c’est que si vous êtes dans une logique patrimoniale, vous allez pouvoir construire ou mettre en place cette SCI avec des associés. Vous allez pouvoir bénéficier de la capacité d’emprunt de tous les associés pour aller lever du crédit plus important et bénéficier au maximum de l’effet de levier. Des projets que vous ne seriez pas capable d’aller chercher tout seul, vous allez être capable d’aller les chercher en vous associant à deux, à trois... Voilà donc un avantage aussi de la SCI pour le coup à l’IS aussi bien qu’à l’IR. ,

‍

Puis, autre avantage de la SCI à l’IS pour ce coup-ci, ça va être la transmission de patrimoine. Je vous invite toujours à avoir un coup d’avance lorsque vous investissez dans l’immobilier. C’est bien d’investir, c’est bien de dégager du cash-flow immédiatement, mais il faut essayer d’anticiper le coup d’après. ,

‍

Qu’est-ce que vous allez faire de tout ce patrimoine ? Si vous avez des enfants ou si vous projetez d’avoir des enfants, il est très important de réfléchir à comment on va leur transmettre le patrimoine et la SCI peut être un bon véhicule pour favoriser cette transmission de patrimoine. Parce que vous allez pouvoir donner des parts de SCI à vos enfants. Si vous avez par exemple trois appartements et deux enfants, vous comprendrez que c’est beaucoup plus facile de donner des parts de SCI à vos enfants. Par exemple, 20 % à chacun de ces trois appartements plutôt que de donner à chacun un appartement et demi. Sans parler du fait que ces trois appartements n’ont en plus peut-être pas toutes les mêmes valeurs, ce qui pourrait créer des discordes. Voilà donc un autre avantage de la SCI. ,

‍

Si je devais conclure cette vidéo par rapport à quand créer une SCI, ce que je vous encourage à faire, c’est de démarrer l’investissement immobilier en investissant en nom propre. Puis, lorsque vous commencez à réfléchir et avoir une logique patrimoniale, alors là oui, pensez à la SCI et vous pouvez même aller plus loin, pensez au groupe en ayant plusieurs SCI avec une holding au-dessus, mais là, on va rentrer dans d’autres considérations. C’est un autre sujet qui fera peut-être l’objet d’une autre vidéo. ,

‍

Voilà tout ce que j’avais à vous dire sur la SCI, en tout cas sur ce court format, parce qu’il y aurait énormément de choses à raconter sur ce sujet. J’espère que cette vidéo vous aura plus. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker. Dites-moi dans les commentaires en dessous de cette vidéo, si vous avez fait le choix de la SCI, si elle est plutôt à l’IR, si elle est plutôt à l’IS. Et pourquoi vous avez choisi cette SCI à l’IR ou cette SCI à l’IS ? ,

‍

Je vous rappelle que vous pouvez aussi me suivre sur mon compte Instagram, sur lequel je partage les coulisses de tout ce que je fais au quotidien, aussi bien sur de l’immobilier physique que sur la préparation des vidéos. Je vous donne la parole également de temps en temps pour savoir quels sont les sujets que vous souhaiteriez que je traite sur cette chaine YouTube. Et puis, avant de vous quitter comme d’habitude, je vous rappelle que l’investissement immobilier, c’est un sujet sérieux. Surtout, faites les choses correctement. C’est la meilleure façon de vous préserver, de préserver votre famille, votre conjoint, votre conjointe ou encore vos enfants. ,

‍

On se quitte ici pour aujourd’hui et comme d’habitude, on se retrouve très rapidement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne. Je vous dis à très bientôt.  ,

‍

Ciao ! ,

On ne le dira jamais assez !
Pour réussir dans l'immobilier, il ne faut réaliser que des bonnes affaires !
Pour autant, un mauvais achat peut arriver à tout le monde.
Et dans ce cas, comment s'en sortir ?
Comment se débarrasser d'un boulet afin de revenir à une situation saine ?

C'est ce que je vous propose de voir dans cette vidéo.

Transcription

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va répondre à cette question comment se sortir d’un mauvais achat immobilier. Et ça, c’est une question qui m’a été posée par Patrick.

‍

Avant que je vous explique tout ça, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, laissez-moi vous souhaiter la bienvenue. N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche pour être informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Puis, si vous êtes encore une fois ici pour la première fois, je vous offre un package de bienvenue qui comprend deux ebooks, ainsi qu’une formation de plus de 2 ,heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Pour accéder à ce package de bienvenue, rien de plus simple, regardez dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur les petites fiches qui vont apparaître en haut de votre écran.

‍

Alors, venons-en au sujet du jour comment se sortir d’un mauvais achat immobilier ,? Avant de répondre à cette question, vous pouvez déjà peut-être se poser la suivante qu’est-ce que c’est qu’un mauvais achat immobilier ,? Un mauvais achat immobilier est un bien immobilier que vous allez acheter trop cher, et si vous faites de l’investissement locatif, c’est un bien immobilier qui ne vous fera pas gagner d’argent, c’est-à-dire que le cash-flow de ce bien immobilier sera négatif. Et là, je vais ouvrir une parenthèse rapide. Je ne le dirai jamais assez. Vous devez toujours acheter de l’immobilier liquide, c’est-à-dire qu’à chaque fois que vous réalisez une opération immobilière, vous devez acheter le bien en dessous de sa valeur de façon à faire la plus-value dès la phase d’achat. Je referme de suite la parenthèse.

‍

Je vais peut-être enfoncer une porte ouverte, mais le premier moyen de se sortir d’un mauvais achat immobilier, c’est tout simplement de n’acheter que des bonnes affaires. Malgré tout, ça peut arriver dans la vie d’un investisseur, surtout quand on débute, de faire de mauvaises opérations immobilières. Et alors, là comment s’en sortir. C’est très simple, il y a deux solutions. La première solution, c’est de se débarrasser du bien immobilier et la seconde solution, c’est de limiter la perte en essayant d’aller chercher à minima l’autofinancement, voire un tout petit peu de cash-flow positif.

‍

Alors, on va commencer par la première des solutions ,: se débarrasser du bien immobilier. Moi, ce que je vous encourage à faire, si vous pensez avoir acheté votre bien immobilier trop cher et qu’en le vendant, vous n’allez pas pouvoir éponger la totalité du crédit immobilier, c’est de tenter de vendre ce bien immobilier, quitte à le mettre au-dessus de la valeur du marché. Pour ça, n’hésitez pas à faire quelques travaux de rénovation, de restauration, changer une cuisine, refaire une salle de bain, refaire des peintures. C’est des travaux qui ne sont pas forcément trop compliqués à faire, ni trop coûteux, ni trop onéreux. Par contre, ça va augmenter la valeur de votre bien immobilier. Et souvent, des travaux qui vont se chiffrer à hauteur de 5000 ,€, 10000 ,€ ou 15000 ,€ peuvent augmenter la valeur de votre bien immobilier de 20000 ,€ à 25000 ,€, voire 30000 ,€, en fonction également des aménagements et de la décoration que vous allez y apporter.

‍

Mais en tout cas, gardez bien en tête que mettre votre bien immobilier en vente, ça ne vous coûte absolument rien. Donc, tentez votre chance. Vous n’êtes pas à l’abri que quelqu’un flashe sur votre bien immobilier parce que vous l’avez joliment rénové. Parce que l’emplacement est juste extraordinaire. Donc, cette personne pourra être susceptible d’acheter, payer le bien immobilier plus cher parce qu’elle aura eu un véritable coup de cœur. Essayez de tenter ça.

‍

L’autre solution, comme je le disais tout à l’heure, c’est de limiter la perte ou de limiter les pots cassés. Encore une fois, n’hésitez pas à valoriser votre bien immobilier, à faire quelques travaux de rénovation ou de restauration, à le décorer correctement pour essayer d’aller chercher un loyer plus élevé et vous rapprocher de l’autofinancement ou en tout cas, de limiter la perte de cash-flow. Et si ça ne suffit pas, n’hésitez pas, elles sont là, à utiliser les stratégies de location à haut rendement, comme la location courte durée ou la colocation. Parce que grâce à ces stratégies que j’affectionne particulièrement, vous allez pouvoir aller chercher des loyers plus élevés. Et peut-être que grâce à ces stratégies, vous allez avoir du cash-flow positif. Votre bien immobilier va devenir rentable alors qu’il ne le serait pas si vous le louiez de manière plus traditionnelle.

‍

Si vous arrivez à avoir ce cash-flow positif en colocation ou en location courte durée et si vous arrivez grâce à ces stratégies à atteindre une rentabilité qui peut commencer à être sympathique, sachez que vous avez la possibilité alors de revendre ce bien immobilier « ,en mode business ,». Pourquoi je mets des guillemets ,? Parce qu’il y a certaines personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier, mais qui n’ont pas envie de s’embêter avec quelques travaux de rénovation, avec l’ameublement, la décoration et donc ils sont prêts à acheter plus cher un bien immobilier, tout simplement parce que vous allez leur offrir un projet clé en main. Donc, votre bien immobilier, qui à la base, n’était pas forcément rentable, si vous arrivez à dégager de la rentabilité avec la location courte durée ou avec la colocation, vous pouvez le vendre comme un produit clé en main. Et là encore, peut-être que vous allez trouver des acheteurs qui seront prêts à acheter votre business « ,un petit peu plus cher ,» que l’appartement seul, tout simplement. Encore une fois, parce que vous leur apportez déjà un système qui fonctionne avec une rentabilité déjà existante. Donc, pensez à ça, ce sont des choses qui se font.

‍

L’autre solution pour limiter les pots cassés, c’est tout simplement de rembourser par anticipation votre crédit immobilier de façon à avoir des mensualités de prêt plus petites. Alors là, ce que vous pouvez faire, ça peut paraître contre-intuitif, mais c’est acheter un autre bien immobilier. Pour le coup, là, il va falloir acheter une excellente affaire immobilière. Pour récupérer de la trésorerie, vous avez plusieurs solutions. Ce second achat immobilier, si vous l’exploitez en location courte durée ou en colocation, vous allez récupérer énormément de cash-flow. Et ce cash-flow, vous pouvez commencer à l’épargner de façon à vous constituer une trésorerie et ensuite utiliser cette trésorerie pour rembourser par anticipation votre premier achat immobilier qui lui n’était pas terrible. Vous allez faire du remboursement par anticipation et encore une fois, du coup, vous allez réduire votre mensualité de crédit pour revenir à une situation qui sera beaucoup plus stable.

‍

Mais sur ce second achat immobilier, ce que vous pouvez demander également à votre banque si vous avez des travaux, c’est de demander un différé total ou partiel sur le second projet. Comme ça, là encore une fois, une fois les travaux finis, vous allez toucher des loyers pleins ou en tout cas des loyers plus confortables parce que vous n’aurez pas commencé encore à rembourser la totalité de vos mensualités. Vous allez donc pouvoir encore une fois vous constituer une trésorerie. Et cette trésorerie, vous pourrez la réinjecter dans votre premier achat immobilier pour rembourser par anticipation et avoir des mensualités de crédit plus basses.

‍

Puis, ce qu’il faut se dire également, c’est que votre mauvaise affaire immobilière par contre, tous les mois, vous allez rembourser le crédit auprès de la banque et donc vous allez amortir du capital. Tôt ou tard, de toute façon, il arrivera à un moment où le capital restant dû sera inférieur à la valeur du bien. Et là, ce sera aussi le bon moment pour vendre votre mauvais achat immobilier.

‍

Voilà quelques pistes pour répondre à Patrick pour savoir comment se sortir d’un mauvais achat immobilier. N’hésitez pas à partager dans les commentaires de cette vidéo d’autres techniques que vous pourriez conseiller à Patrick pour se sortir d’un mauvais achat immobilier. Je profite d’en être là également dans cette vidéo pour vous demander également de mettre dans la description des sujets de vidéo que vous souhaiteriez que j’aborde sur d’autres vidéos à venir sur la chaîne. Cette chaîne est là pour vous, donc n’hésitez pas à m’indiquer les sujets que vous souhaiteriez que je traite.

‍

Avant de vous quitter, je vous rappelle que vous pouvez me suivre sur Instagram et sur Facebook. Vous avez le nom de mes réseaux qui apparait en bas de cette vidéo. N’hésitez pas à me suivre sur Instagram. Je partage les coulisses de tout ce que je fais au quotidien, dans la préparation des vidéos, dans la préparation des programmes que je propose, mais également je vous fais suivre des chantiers sur lesquels j’interviens. Donc, venez sur mon profil Instagram. C’est avec grand plaisir.

‍

Je vais bientôt vous quitter. Mais avant ça, je voulais vous rappeler que l’immobilier, ça reste un sujet sérieux. Surtout, ne le prenez pas à la légère. Faites les choses correctement, ne soyez pas des gros kamikazes. L’essentiel, ça reste de pouvoir dormir sur ses deux oreilles. Ce sera mon petit conseil de la fin.

‍

Je vous remercie de m’avoir écouté et de m’avoir suivi jusqu’ici. Je vous souhaite une très belle journée et je vous dis à très bientôt pour une nouvelle vidéo. Ciao ,!

Réaliser un premier achat immobilier peut être facile.
En réaliser un second aussi.

Mais pour celles et ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine de plusieurs dizaines de lots, il arrive un moment où le taux d'endettement augmente et où la capacité d'emprunt diminue.

Et plus on avance, plus il est difficile de décrocher des financements.
Mais est-ce une réalité ou bien simplement une légende ?

Comment se fait-il que certains soient bloqués au bout de 3 achats quand d'autres enchaînent les opérations et lèvent des centaines de milliers d'euros de crédit ?

Comment faire pour dépasser la barre des 33% d'endettement ?
Et d'ailleurs, est-ce que cette barrière existe réellement ?

Je vous propose de voir tout cela dans cette vidéo.

Transcription

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va regarder ensemble comment il est possible d’enchaîner les investissements immobiliers.

‍

Alors avant que je vous explique tout ça, si vous êtes ici pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je vous souhaite la bienvenue. N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche. Ça vous permettra d’être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Ça, c’est une première chose. Puis, ça vous permettra également de rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes, une dizaine de milliers de personnes passionnées d’immobilier et de stratégie de location à haut rendement. Parce qu’ici on est sur une chaîne YouTube dans laquelle j’explique comment investir dans l’immobilier, de manière sécuritaire tout en générant des compléments de revenus.

‍

Puis toujours pour vous souhaiter la bienvenue, je vous offre également un package de bienvenue, deux ebooks et une formation de plus de 2 ,heures 30. Pour accéder à ce package de bienvenue, cliquez sur les éléments dans la description juste en toute cette vidéo ou sur les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de votre écran.

‍

Alors, venons-en au sujet du jour ,: comment faire pour enchaîner les investissements immobiliers ,? Ça, c’est une excellente question parce que finalement, un investissement immobilier, ça prend du temps. Déjà, si vous souhaitez réaliser une bonne affaire, la phase de recherche, elle peut durer pas mal de temps. Puis, à partir du moment où vous avez signé le compromis, vous avez généralement un délai de deux mois, voire trois mois entre le compromis de vente et l’acte authentique. Pendant ce délai, toute la difficulté, ça va être de rechercher le financement et on sait que le financement ou en tout cas la recherche du financement est une étape, également qui est très chronophage, qui prend énormément de temps. Ensuite, une fois que votre financement est accordé, vous êtes partie généralement sur un crédit sur lequel vous vous êtes engagé pour 20 ,ans.

‍

Pour autant, est-ce qu’il faut attendre d’avoir payé un premier investissement immobilier, donc attendre 20 ,ans avant d’enchaîner ,? Bien sûr que non. En tout cas, si vous regardez cette vidéo aujourd’hui, c’est que vous avez envie d’aller beaucoup plus vite et je vous comprendre.

‍

Le premier conseil que je peux vous donner, c’est que vous devez dans un premier temps définir votre feuille de route. Où est-ce que vous voulez aller ,? Qu’est-ce que vous voulez faire avec l’immobilier ,? Si vous ne savez pas où vous voulez aller, si vous ne savez pas pourquoi vous voulez aller, si vous ne vous fixez pas de délai, vous ne ferez rien et vous n’irez nulle part. Le premier conseil, encore une fois, que je peux vous donner, c’est de vous donner un objectif de revenus locatifs ou un objectif de cash-flow pour ne pas vous perdre dans le temps.

‍

Alors quelques exemples, ça peut être je veux avant douze mois ou dans les douze mois qui vont arriver, générer 500 ,€ de cash-flow, ou dans les douze mois qui viennent, je veux générer 1000 ,€ de cash-flow. Puis si vous avez besoin d’aller un petit peu plus lentement, pourquoi pas, ça aussi se comprend, vous pouvez vous dire dans les deux ans, je veux générer 1000 ,€ de cash-flow. Mais en tout cas, le but est de se donner des objectifs parce que ces objectifs vont déterminer la cadence à laquelle vous devez aller. Et après, vous allez devoir mettre en place des stratégies de location adaptées à vos objectifs. Parce que, bien entendu, si vous adaptez les stratégies de location à haut rendement tel que la location courte durée ou la colocation, vos objectifs de loyer ou vos objectifs de cash-flow, vous allez atteindre beaucoup plus rapidement qu’en location nue par exemple. Donc première étape, définissez votre feuille de route, définissez vos objectifs.

‍

La deuxième étape, ça va être de rassurer votre banquier parce que c’est lui qui a toutes les clés de vos projets. Si le banquier ne finance pas vos investissements immobiliers, vous n’irez nulle part. Moi, ce que je vous conseille, c’est de ne pas enchaîner un second investissement immobilier sans en avoir parlé au préalable à votre banquier ou sans en parler à votre banquier. Parce que si vous êtes en travaux sur un premier chantier ou sur un chantier n, et que vous avez en tête le chantier n+1, le banquier, il a besoin d’être rassuré sur ce qui va se passer sur le chantier qui est en cours. C’est uniquement parce que le premier projet ou le énième projet se passe bien, que le banquier va vous suivre sur le deuxième projet ou sur le projet n+1.

‍

Le banquier, de quoi il a besoin pour être rassuré ,? Il a besoin de connaître votre capacité à gérer les projets passés ou en cours. Si vous avez déjà un historique à travers de la banque, il peut trouver ça au travers de vos relevés de compte ou des opérations que vous avez déjà réalisées. Le banquier, il va juger votre capacité à investir dans votre capacité aussi à vous à dénicher les bonnes affaires. Puis tout simplement là où il va vous attendre, le banquier, c’est sur des résultats chiffrés. Vous savez aussi bien que moi le banquier, lui, ce qui l’intéresse, c’est les chiffres. Grosso modo, si c’est positif, c’est vert, si c’est négatif, c’est rouge. Donc, tâchez d’avoir des projets immobiliers rentables. C’est la meilleure façon de pouvoir enchaîner ou c’est l’une des meilleures façons de pouvoir enchaîner les investissements immobiliers.

‍

‍

Rappelez-vous que l’autofinancement, c’est la règle d’or. Si votre loyer ne couvre pas toutes vos charges, vous vous mettez directement dans la difficulté pour faire l’opération d’après. Donc, je vous invite bien entendu à respecter la règle des 70 ,%. C’est une clause indispensable. Pour ceux qui ne connaissent pas, c’est quoi la règle des 70 ,% ,? C’est que 70 ,% de votre loyer doit couvrir votre mensualité de crédit. Si vous rentrez dans ces cases-là, vous allez rassurer le banquier.

‍

Troisième étape maintenant, à partir de quel moment il faut commencer à chercher ,? Dans les faits, j’ai même envie de vous dire qu’il ne faut jamais arrêter de chercher. Il faut toujours regarder ce qui se passe sur le marché parce que vous n’êtes pas à l’abri d’une bonne opération, vous n’êtes pas à l’abri d’une bonne affaire ou d’un bien qui va vous intéresser en tout cas sur le papier, c’est-à-dire sur l’Annonce, sur Leboncoin, sur Seloger, sur PAP. Bref, sur toutes les plateformes que vous allez utiliser. Tout ça pour dire quoi ,? Qu’à partir du moment où vous avez acheté un bien, vous pouvez déjà vous mettre à la recherche du suivant parce que la probabilité que vous trouviez le bien idéal qui vous correspond, la bonne affaire le lendemain, elle reste quand même assez faible. Rappelez-vous ce que je vous ai dit en début de vidéo, les deux phases qui vont prendre le plus de temps, c’est la phase de recherches et la phase de recherche de financement. Il y a aussi la phase de travaux, mais là, on est dans une autre étape puisque là le projet ou le crédit a déjà été trouvé, donc c’est moins important.

‍

La phase de recherche, c’est une phase qui peut prendre énormément de temps. À partir du moment où un projet est financé, vous pouvez déjà vous mettre à la recherche du suivant.

‍

Autre facteur très important pour pouvoir enchaîner, c’est de renforcer votre crédibilité auprès de la banque. On a vu comment rassurer le banquier, on va maintenant voir comment renforcer votre crédibilité vis-à-vis de lui. Rappelez-vous pour ça que la banque, c’est un partenaire, donc il faut lui montrer que ce que vous faites est bien et que ce que vous avez déjà réalisé, vous l’avez fait correctement et donc il n’y a aucune raison pour que les nouveaux projets que vous allez chercher fonctionnent également correctement.

‍

À la fin de chaque opération, ce que je vous invite à faire, c’est prendre un rendez-vous bancaire avec votre conseiller ou votre conseillère. Ce que je dis souvent, c’est que le conseiller bancaire n’est pas juste là pour vous donner du crédit, il a autre chose à faire. En plus, il ne gagne pas beaucoup d’argent aujourd’hui, d’autant plus que les taux sont bas. Il faut établir une relation de confiance. Cette personne-là, c’est un commerçant et il y a aussi la relation humaine qui joue. Une fois que votre opération est finie, que votre bien immobilier est en location, montrez-lui tous les chiffres de votre achat. Montrez-lui également les photos avant/après. Montrez-lui donc du coup d’où vous êtes parti et qu’est-ce que vous avez créé.

‍

Montrez-lui les revenus locatifs avant travaux. Par exemple, si ce bien immobilier était loué, montrez-lui combien il était loué. Et après travaux, comment vous avez réussi à le valoriser pour augmenter significativement le loyer, ou en adoptant tout simplement une stratégie de location à haut rendement. Si vous avez un appartement en location classique nue, par exemple un t4, que vous achetez avec un loyer, je dis n’importe quoi parce que ça va dépendre de la ville dans laquelle vous investissez, de 700 ,€ et que grâce à la colocation, vous arrivez à faire passer ce même loyer à 1500 ,€, vous aurez prouvé à votre banquier que vous comprenez les choses et qu’il peut vous faire confiance. Montrez-lui aussi la plus-value latente que vous avez sur ce projet immobilier. Je ne le dirai jamais assez, c’est à l’achat qu’on réalise la plus-value d’un bien immobilier. Donc, achetez en dessous du prix du marché, faites aux besoins des travaux et faites revaloriser votre bien après.

‍

Si vous achetez, 100000 ,€ ou si vous avez un crédit de 100000 ,€ et qu’après travaux ce même bien immobilier vaut 120000 ,€, 130000 ,€, voire 140000 ,€, vous avez immédiatement gagné 20000 ,€, 30000 ,€ ou 40000 ,€ de plus-value latente et ça va rassurer votre banquier. Là, vous avez une grande crédibilité. Pourquoi ,? Tout simplement parce que vous avez acheté ou vous avez fabriqué de l’immobilier que moi j’appelle liquide, c’est-à-dire dont vous pouvez vous débarrasser à tout moment. Et cette crédibilité, vous l’aurez compris, puisqu’il faut montrer des chiffres, des photos, des attestations de valeur locative ou des attestations de valeurs tout court à votre banquier. Cette crédibilité, elle va s’acquérir et se construire au fil du temps. Mais retenez que votre banquier, ça va être le meilleur partenaire pour vous permettre de réaliser une opération, une deuxième, une troisième, une énième, une n+1, une n+2… C’est comme ça qu’on réussit à enchaîner les investissements immobiliers. Il n’y a pas de secret, il faut à chaque fois faire de bonnes affaires.

‍

J’espère que cette vidéo vous aura plu. Indiquez-moi dans les commentaires si vous avez réussi à enchaîner les investissements immobiliers et quel est le délai que vous avez eu entre chaque investissement immobilier. Moi, ça m’intéresse. Puis pour les personnes qui sont hésitantes à l’idée de se lancer, ça pourra leur montrer également que ces choses-là sont possibles. Ce n’est pas parce que je le dis que c’est forcément possible, vous avez toutes les raisons de ne pas me croire. Par contre, si des personnes en commentaire disent que c’est possible, vous allez apporter de l’eau à mon moulin et on est ici sur cette chaîne pour permettre à un maximum de personnes d’acheter de l’immobilier pour se construire une vie meilleure.

‍

Si vous souhaitez en savoir plus sur ce que je partage au quotidien ou sur ce que je fais au quotidien, vous avez mon compte Instagram. Abonnez-vous, vous verrez ce que je fais au quotidien dans l’immobilier physique. Je vous amène avec moi sur les chantiers. Je vous partage les coulisses de toute la production des vidéos YouTube que vous regardez aujourd’hui. J’aime à dire que ce que je fais, je ne le fais pas seul. Il y a deux personnes avec moi aujourd’hui derrière la caméra, William et Théo pour la partie technique. C’est un travail d’équipe, c’est comme l’immobilier, donc je vous partage tout ça sur Instagram.

‍

Puis avant de vous quitter, comme d’habitude, rappelez-vous que l’immobilier c’est un sujet sérieux. Vous vous engagez sur 15 ,ans, 20 ,ans, 25 ,ans, vous vous engagez sur 50000 ,€, 100000 ,€, 200000 ,€, 300000 ,€, 500000 ,€, un million d’euros pourquoi pas, donc faites les choses correctement en toute sécurité. Validez toutes les étapes et vous pourrez dormir sur vos deux oreilles.

‍

Je vous remercie de m’avoir écouté. On se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt. Ciao ,!

Tout investisseur s'est au moins une fois posé cette question : dans quelle ville faut-il investir ?

Entre une ville comme Paris où le prix du m2 peut dépasser les 10000 euros et une petite bourgade en province où le prix du m2 vaut seulement quelques centaines d'euros, que faut-il choisir ?

La réponse n'est pas forcément simple et dépend en fait du mode d'investissement que vous souhaitez effectuer : soit du patrimonial, soit du rentable.

Chacun se fera une idée de ce qui lui correspond le mieux.

Vous trouverez tous les éléments pour vous aider à y voir plus clair et à faire votre choix dans cette vidéo.

Dites-moi dans les commentaires quel type d'investissement vous correspond le mieux.

Transcription

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va voir quelle est la différence entre l’immobilier patrimonial et l’immobilier rentable. ,

‍

Mais avant ça, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, laissez-moi vous souhaiter la bienvenue. Je suis ravi de vous accueillir. On est ici sur une chaîne YouTube qui parle d’immobilier, de stratégie de location à haut rendement et des moyens que vous avez à votre disposition pour investir en toute sécurité et vous dégager des revenus complémentaires grâce à l’immobilier. ,

‍

Alors, n’hésitez pas à activer la petite cloche pour vous abonner et rejoindre la communauté. Pour vous souhaiter la bienvenue, si vous arrivez encore une fois aujourd’hui pour la première fois, je vous mets à disposition un package, un kit dans lequel vous allez retrouver deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée », ainsi qu’une formation de plus de 2 heures 30 qui va vous expliquer toutes les mécaniques de l’immobilier. ,

‍

Pour accéder à ce package de bienvenue, c’est très simple. Vous regardez les éléments dans la description, juste en dessous de cette vidéo ou vous regardez les petites (i) qui apparaissent en haut à droite de cet écran. ,

‍

Venons-en au sujet du jour. Quelle est la différence entre l’immobilier patrimonial et l’immobilier rentable ? Faut-il de préférence investir dans l’immobilier patrimonial ou l’immobilier rentable ? Alors avant ça, on va revenir sur les définitions. ,

‍

Qu’est-ce que l’immobilier patrimonial ? L’immobilier patrimonial, c’est en général un immobilier qui est cher, mais c’est aussi un immobilier qui va prendre rapidement de la valeur. Par contre, la contrepartie de cet immobilier patrimonial, c’est qu’il va dégager peu de cash-flow ou peu de rentabilité. ,

‍

À l’inverse, l’immobilier rentable, c’est un immobilier qui va être moins cher, voire pas cher du tout. Mais c’est un immobilier qui, lui aussi, va prendre de la valeur au fil du temps, mais à une vitesse qui va être plus faible que celle de l’immobilier patrimonial. Par contre, le gros intérêt de cet immobilier rentable, c’est que ça va cracher de la rentabilité et ça va cracher du cash-flow immédiatement. ,

‍

Pour y voir plus clair, on va passer en revue ces deux modes d’investissement immobilier et on va tout de suite commencer par l’immobilier patrimonial. Cet immobilier patrimonial, on le trouve généralement sur les emplacements premium, c’est-à-dire les belles avenues, les centres-villes. On va se trouver dans des appartements de standing. Et cet immobilier patrimonial, ça va être, par exemple, un appartement au centre-ville de Toulouse, un appartement au centre-ville de Bordeaux, un appartement au centre-ville de Lyon… Vous aurez compris ce que je veux dire. ,

‍

Sur cet immobilier patrimonial, le prix du mètre carré à l’achat, bien entendu, va être beaucoup plus élevé, mais le prix du mètre carré va aussi évoluer plus vite dans le temps. Donc, il est facile sur ce type d’emplacement ou sur ce type d’immobilier, de spéculer. Vous allez acheter et quelques mois plus tard ou quelques années plus tard, très rapidement, votre bien immobilier aura déjà pris de la valeur, donc vous allez avoir rapidement une plus-value latente sur ce bien immobilier. ,

‍

Mais j’ai donc une question à vous poser : à quoi sert cette plus-value latente ? Puisque cette plus-value, tant qu’elle est latente, elle reste virtuelle. Vous ne pouvez pas la toucher, à moins de vendre votre bien immobilier. ,

‍

Autre problème de cet immobilier patrimonial, c’est que les bonnes affaires vont être rares, voire inexistantes. Si je reprends mes villes Toulouse, Bordeaux, Lyon, il est évident qu’un appartement au centre-ville de ces trois villes pour ne prendre qu’elles, va se vendre très cher. Pourquoi ? Parce que c’est de l’emplacement premium. Parce que ce sont des biens immobiliers qui vont s’acheter très chers. Des biens en dessous du prix du marché, vous ne les trouverez pas, ou en tout cas pas facilement. Les marges de négociation, c’est la même chose. Vous n’en aurez aucune. Ou alors elles seront extrêmement faibles. ,

‍

L’autre problème de cet immobilier patrimonial, c’est que comme vous allez acheter cher le prix du mètre carré, l’autofinancement va être difficile à atteindre, à moins de mettre beaucoup d’apports. Mais si vous n’avez pas beaucoup d’apports ou si vous ne souhaitez pas en mettre, vous n’aurez pas d’autofinancement et vous serez probablement en cash-flow négatif. ,

‍

Je vais prendre un cas qui va tout de suite vous expliquer de manière plus concrète. Un appartement dans le 1^er arrondissement de Paris, dans le quartier du Marais, c’est clair que vous allez avoir un emplacement premium. Par contre, vous ne trouverez jamais de bonnes affaires et vous ne pourrez pas avoir de rentabilité ni de cash-flow. ,

‍

Regardons maintenant l’immobilier qu’on va appeler l’immobilier rentable. Alors, on va être sur des secteurs un peu moins premium. On va peut-être être sur des villes de deuxième catégorie, mais ça ne veut pas pour autant dire que ce sont de mauvais investissements à réaliser. Preuve en est, tout le monde ne vit pas au centre-ville de Toulouse, tout le monde ne vit pas au centre-ville de Bordeaux, tout le monde ne vit pas au centre-ville de Lyon et tout le monde n’habite pas dans le 1^er arrondissement de Paris. Les gens ont besoin de se loger partout, donc vous pouvez investir partout. ,

‍

Alors, on va trouver ces biens immobiliers aussi dans des appartements de moins grand standing, sans pour autant aller dans des grandes barres HLM ou dans des grands ensembles. Ce qui va être intéressant avec cet immobilier rentable, c’est que le prix du mètre carré va être beaucoup plus abordable. L’adresse, elle va peut-être être un cran en dessous. Cette adresse, elle va se justifier soit par une ville de deuxième catégorie, soit par un emplacement de seconde catégorie par rapport à un emplacement premium. ,

‍

Mais quoi qu’il en soit, sur cet immobilier rentable, le prix du mètre carré va être inférieur donc, vous pourrez réaliser non seulement de meilleures opérations immobilières, mais vous pourrez également avoir des négociations beaucoup plus importantes et des négociations beaucoup plus faciles. La conséquence immédiate de tout ça, c’est que vous allez pouvoir avoir de bien meilleure rentabilité. C’est pour ça que je parle d’ailleurs d’immobilier rentable et que vous allez pouvoir également avoir de meilleurs cash-flow. Bref, l’autofinancement sur ces produits immobiliers ne sera pas un problème. ,

‍

Concernant la plus-value, vous allez me dire, cette plus-value, elle sera toujours latente sur de l’immobilier rentable. Par contre, il est évident qu’elle augmentera de manière beaucoup moins rapide que sur de l’immobilier patrimonial. Pour autant si vous regardez le prix de l’immobilier depuis 100 ans ou 120 ans, on est systématiquement sur une phase ascendante. Alors même s’il y a des phases haussières et des phases baissières, l’immobilier continue à grimper. Quel que soit le lieu où vous allez acheter, si vous investissez en respectant un certain nombre de règles et intelligemment, votre immobilier constituera toujours du patrimoine qui prendra de la valeur au fil du temps. ,

‍

Qu’est-ce qu’on peut conclure de cette vidéo ? L’immobilier, quelle que soit la catégorie dans laquelle vous allez investir, ça reste de toute manière du patrimoine. Il faut juste se poser cette simple question : est-ce que je préfère prendre du cash immédiatement et pendant 20 ans ? Ou alors, est-ce que je préfère ne pas prendre de cash immédiatement, me retrouver avec un bien qui ne s’autofinancera pas tout à fait, mais qui va prendre de la plus-value immédiate ? Mais cette plus-value, je ne pourrais la toucher que lorsque j’aurais besoin de me séparer de ce bien immobilier dans 5 ans, 10 ans, 15 ans ou 20 ans. La seule question à se poser, c’est je prends le cash maintenant et tous les mois ou je prends le cash à la sortie. Et là, bien entendu, cette réponse vous appartient parce que tout le monde n’aura pas la même philosophie d’investissement. ,

‍

Ce que je pourrais également dire avant de conclure cette vidéo, c’est qu’il y a toujours des quartiers en devenir, des quartiers qui ne sont pas forcément de bonnes adresses à l’heure actuelle, mais des quartiers qui sont en pleine mutation et qui peuvent devenir des emplacements premium dans un futur court, moyen ou long terme. Donc, ça peut être aussi intéressant de miser sur ces quartiers, sur des emplacements rentables qui, en plus, vont devenir des emplacements premium. Donc là, vous aurez le double effet kiss cool. ,

‍

Voilà, ce que je voulais partager aujourd’hui avec vous dans cette vidéo. Voilà la différence entre l’immobilier patrimonial et l’immobilier rentable. Indiquez-moi dans les commentaires en dessous de cette vidéo si vous êtes plutôt immobilier patrimonial ou si vous êtes plutôt immobilier rentable. ,

‍

Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager. Puis, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier, je vous invite également à vous abonner à mon compte Instagram, sur lequel je partage les coulisses de tout ce que je fais au quotidien dans l’immobilier, que ce soit sur la gestion des chantiers, que ce soit sur la préparation des vidéos que je tourne comme aujourd’hui. Abonnez-vous à mon compte Instagram, vous êtes les bienvenus. ,

‍

Avant de vous quitter, je voulais vous donner un dernier conseil. L’immobilier, ça reste quelque chose de sérieux. Investissez en toute sécurité. Vous savez que lorsque vous vous engagez sur cette voie, vous partez pour 15 ans, 20 ans, 25 ans sur des dizaines, voire des centaines de milliers d’euros. Donc, surtout, ne faites pas n’importe quoi. Ce sera mon mot de la fin. ,

On se dit ici au revoir et on se retrouve prochainement pour une nouvelle vidéo. À très bientôt.  ,

‍

Ciao ! ,

Découvrez dans cette vidéo quelles sont les banques qui financent le plus les investissements immobiliers.
Le financement d'un projet immobilier est l'une des étapes les plus importantes. Il existe cependant des banques qui soutiennent davantage les investisseurs par rapport à d'autres.

Je vous propose de les passer en revue dans cette vidéo et de vois également quelles sont les bonnes pratiques pour mettre toutes les chances de son côté pour obtenir le financement de son projet immobilier.

Transcription

‍

Bonjour à tous ,! Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver dans cette nouvelle vidéo dans laquelle on va s’intéresser au financement de projets immobiliers et on va regarder quelles sont les banques qui financent.

‍

Mais avant tout ça, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je vous souhaite la bienvenue. Je suis ravi de vous accueillir. N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos et pour rejoindre une communauté de plusieurs dizaines de milliers de personnes passionnées d’immobilier et de stratégies de location à haut rendement. Ici, on est en famille et on regarde ensemble quels sont les moyens que vous avez à disposition pour investir dans l’immobilier, sécuriser votre patrimoine, sécuriser l’avenir de vos enfants tout en générant des compléments de revenus.

‍

Puis, encore une fois, si vous êtes ici pour la première fois sur cette chaîne, je vous offre un package de bienvenue. C’est mon cadeau d’accueil. Vous avez deux ebooks ,: « ,Convaincre la banque, mode d’emploi ,» et « ,Doubler son salaire avec la location courte durée ,», ainsi qu’une formation de plus de 2 ,heures 30 qui vous explique les mécaniques de l’immobilier, de la recherche du bien, du mode de financement, de l’imposition à l’exploitation et aux stratégies de location qui vous permettent de générer de gros revenus locatifs tout en minimisant le risque.

‍

Pour accéder à ce package de bienvenue, c’est très simple. Vous regardez la description juste en dessous de cette vidéo et vous avez également les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de votre écran.

‍

Si vous êtes ici aujourd’hui, c’est que vous avez envie d’investir dans l’immobilier. Et quand on souhaite investir dans l’immobilier, le nerf de la guerre, c’est le financement. Quelles sont les banques qui financent ,? Quelles sont les banques qui vont financer votre projet immobilier ,? Essayons d’y voir plus clair. De base ce qu’il faut savoir, c’est quand même toutes les banques financent. Il n’y a aucune banque qui n’a jamais accordé un crédit immobilier.

‍

Ce qu’il faut savoir également d’un autre côté, c’est qu’en tant qu’investisseur immobilier, on a un gros appétit. Si vous avez déjà investi dans l’immobilier, vous savez de quoi je parle. Vous avez réalisé une première opération, une deuxième, et puis vous avez envie d’en réaliser une troisième, une quatrième, une cinquième…

‍

Si vous n’avez jamais encore investi, vous allez voir que vous allez y prendre rapidement goût. À partir du moment où on y prend goût, à partir du moment où on a envie d’enchaîner les opérations, on va rentrer, pour les banques, dans des profils dits risqués. Pourquoi risqués ,? Parce que sur chaque nouvelle opération, votre taux d’endettement va augmenter et sur chaque opération également, votre encours bancaire va lui aussi augmenter.

‍

L’encours bancaire, c’est quoi ,? C’est tout le capital que vous n’avez pas encore remboursé à la banque. Alors il n’y a pas de solution miracle, il n’y a aucune banque qui accepte tout le monde et il n’y a aucune banque non plus qui refuse tout le monde. Ça va se jouer au cas par cas.

‍

Pourquoi est-ce que je dis ça ,? Parce que je vais donner certains noms de banques dans la suite de cette vidéo et je ne veux pas que vous indiquiez que non, telle banque m’a refusé alors qu’une autre personne va dire oui, mais cette banque-là m’a accepté à moi un crédit immobilier. C’est du cas par cas. D’ailleurs, vous verrez même qu’au sein d’une même enseigne, une agence peut refuser votre financement et une autre peut vous l’accorder. C’est comme ça.

‍

Alors, parmi les banques qui vont être les plus sensibles aux profils investisseurs et quand je dis plus sensibles, c’est-à-dire les banques qui vont plus facilement prêter aux investisseurs, on va trouver des banques comme le Crédit Mutuel, comme le CIC ou encore comme la CaixaBank. Parmi les banques qui vont être les plus difficiles à convaincre, on va trouver la Caisse d’épargne. Alors pour autant, rappelez-vous ce que je veux dire, ça ne veut pas dire que le Crédit Mutuel ou le CIC vous financeront toujours alors que la Caisse d’épargne ne vous financera jamais, loin de là. Encore une fois, comme je le disais, chaque cas est particulier. Toutes les banques ont déjà financé des projets immobiliers.

‍

Par contre, ce qu’il faut savoir, c’est qu’il y a plusieurs facteurs, au-delà de la banque, au-delà de l’enseigne, qui vont influer sur l’obtention du prêt. Plusieurs facteurs qui vont vous permettre de décrocher, oui ou non, votre financement.

‍

Le premier facteur qui va vous permettre de décrocher votre financement, c’est le facteur humain. Quand on investit dans l’immobilier, quand on va voir son banquier, le feeling, il est bon ou il n’est pas bon. Et forcément, si le feeling est bon, ça va être beaucoup plus facile d’obtenir son financement. Si le feeling passe avec votre conseiller bancaire, c’est déjà une première étape qui est gagnée.

‍

Ensuite, la seconde manière de mettre toutes les chances de votre côté, c’est de présenter un bon dossier. Moi, je vous invite toujours à aller en rendez-vous bancaire avec un business plan et je vais vous montrer à quoi correspond un business plan. Ça, c’est le type de business plan que je propose systématiquement lorsque je vais en rendez-vous bancaire pour convaincre mon banquier.

‍

C’est un document qui fait une cinquantaine de pages. Il y a mon profil. Pourquoi j’investis dans l’immobilier ,? L’adresse du bien. Quels sont les avantages de l’adresse du bien ,? Je montre des choses sur ce que j’ai déjà réalisé dans l’immobilier. Il y a des tableaux, vous voyez. Il y a également des graphiques qui montrent à mon banquier des projections sur 5 ,ans. Le but, encore une fois, c’est de montrer à mon banquier que je maîtrise ce que je fais et je mets toutes les chances de mon côté pour obtenir mon financement.

‍

Il faut partir du principe que votre conseiller bancaire, il n’a jamais investi. Il ne connaît rien dans l’immobilier et que votre conseiller bancaire, ce n’est pas un entrepreneur. Donc, allez-y avec un document comme ça. C’est une manière de mettre toutes les chances de votre côté. Si ce document vous intéresse, je vous invite à regarder la description juste en dessous de cette vidéo, il y a un lien qui s’appelle « ,Convaincre la banque ,». Dans ce lien, « ,Convaincre la banque ,», vous aurez accès à ce business plan.

‍

Troisième facteur qui va permettre, oui ou non, d’obtenir votre financement, c’est l’encours. Plus vous allez avoir d’encours, plus il va être difficile d’obtenir votre financement. On l’aura tous compris, si vous arrivez pour la première fois devant votre banquier, que vous n’avez jamais investi dans l’immobilier et que vous avez quand même des sources de revenus, cela s’entend, ce sera beaucoup plus facile que si vous avez un encours de 1 ou 2 ,millions d’euros.

‍

Ensuite, ce que va regarder la banque, c’est votre taux d’endettement. Mais ce taux d’endettement, il varie d’une banque à l’autre. C’est-à-dire que le mode de calcul du taux d’endettement va varier d’une banque à l’autre. Il y a des banques qui vont utiliser la méthode de calcul par le taux d’endettement compensé et d’autres banques qui vont utiliser le calcul de ce taux par le taux d’endettement non compensé. Ça dépend encore une fois des établissements bancaires.

‍

Autre facteur, les banques vont valoriser les loyers de vos investissements immobiliers ou de vos investissements locatifs, mais de manière différente. Et, c’est important de savoir parce que ça va influer sur votre taux d’endettement. Généralement, les banques vont prendre ou valoriser 70 ,% de vos loyers. Ça veut dire quoi ,? Ça veut dire que si vous avez un loyer de 1000 ,€, la banque ne valorisera que 700 ,€ parce qu’elle considère que les 300 ,€ manquants servent à payer la taxe foncière, les diverses assurances et les charges de copropriété. Cette moyenne, elle est donc à 70 ,%. Mais ce qu’il faut savoir, c’est qu’il y a certaines banques qui valorisent jusqu’à 85 ,%. Donc, c’est quand même beaucoup plus favorable et ça permet d’avoir un taux d’endettement qui grimpe moins vite. Mais d’autres banques, et c’est le cas de la Caisse d’épargne, elles, par exemple, ne le valorisent qu’à 50 ,%. Donc, vous voyez que même avec la même règle de calcul du taux d’endettement, ce taux d’endettement va grimper beaucoup plus vite avec la Caisse d’Épargne qu’une autre banque qui valorisera vos loyers à hauteur de 85 ,%.

‍

Autre chose aussi, c’est que vous allez obtenir plus facilement votre prêt en fonction de la période à laquelle vous allez aller le chercher. Généralement, c’est plus facile en début d’année parce que tous les quotas des banques sont au vert. Forcément, en début d’année, ils ont des objectifs à remplir, donc ça va être la meilleure période pour aller décrocher votre crédit immobilier.

‍

Ce qui va jouer également en votre faveur, c’est l’apport. Forcément plus vous allez mettre d’apports, moins le projet va être risqué vis-à-vis de la banque et plus facilement vous pourrez obtenir votre crédit immobilier.

‍

Autre facteur très important à ne pas négliger, c’est l’épargne disponible. Plus vous allez avoir d’épargne, quel que soit le support financier, plus c’est quelque chose qui va rassurer la banque parce que la banque va se dire qu’en cas de vacance locative, vous allez pouvoir absorber plus facilement la perte locative et donc que vous allez pouvoir palier le remboursement du crédit. Donc, cette épargne, elle est là aussi pour assurer la banque.

‍

Attention toutefois, j’en ai déjà parlé à ne pas non plus la dépenser sur un seul et même projet immobilier parce que vous avez besoin d’épargne, de précaution au quotidien pour réparer votre voiture, pour financer vos vacances ou tout un tas d’autres choses. Puis, si vous vous déployez aussi de toute votre épargne sur un projet immobilier, la banque, peut-être qu’elle ne vous suivra pas sur un autre projet immobilier parce que vous n’aurez plus rien à y afficher. Il va falloir ménager cette épargne donc, comme on dit, ménager la chèvre et le chou, entre ce que vous conservez et ce que vous donnez.

‍

Autre facteur aussi qui va jouer en votre faveur pour déclencher le crédit immobilier ou l’obtention de ce crédit immobilier, c’est les opérations que vous avez déjà effectuées. Plus elles sont bonnes et plus vous allez donner confiance à la banque. Ce que je recommande aussi dans ce business plan, c’est de mettre des photos avant/après de vos projets immobiliers déjà réalisés pour montrer et afficher à la banque que vous apportez un maximum de valeur à vos locataires, que vous faites des appartements rénovés, sexy qui donnent envie, que vous apportez des services, que vous apportez des prestations et forcément, vous pouvez louer au-dessus du prix du marché et vous pouvez surtout louer plus vite. Donc, c’est également quelque chose qui rassure la banque.

‍

Autre chose qui est très importante aussi, c’est que la banque, ce n’est pas juste une institution qui délivre du crédit. Le banquier, c’est aussi un commerçant, alors il gagne de l’argent en vous donnant un crédit immobilier. Pas beaucoup, vu les taux actuels. Il va donc falloir compenser par autre chose. Donc, vous pouvez prendre des services complémentaires auprès de votre banque. C’est quoi les services complémentaires ,? Ce sont les cartes bancaires, par exemple, les assurances de prêt, les prendre auprès de votre banque, prendre des assurances propriétaire non occupant, prendre des produits financiers, assurances vie…

‍

Pour conclure cette vidéo, ce que je peux vous dire, c’est que de mon point de vue, le premier partenaire bancaire à consulter, c’est votre propre banque. Si elle refuse de vous accorder le crédit, n’hésitez pas à faire ce que j’appelle la tournée des banques. Sachant que, rappelez-vous, au sein d’une même enseigne, vous pouvez avoir un refus et vous pouvez avoir votre accord. Ensuite, ce que je vous conseille de faire, c’est d’établir une relation de confiance dans la durée.

‍

Voilà quelles sont les banques qui financent. J’ai donné quelques noms dans cette vidéo, mais encore une fois, ne prenez pas ça pour argent comptant. J’ai cité certaines banques dans cette vidéo. Certainement que certains d’entre vous ont eu des refus sur ces banques-là et à l’inverse je vous ai donné des banques sur lesquelles les conditions d’octroi de prêts étaient plus difficiles. Mais il y a fort à parier que certains d’entre vous ont pu financer leurs projets dans ces mêmes banques et heureusement d’ailleurs, je suis content pour vous.

‍

J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager. Si vous souhaitez en savoir plus sur les coulisses de ce que je fais au quotidien, je vous invite à vous abonner à mon compte Instagram. Je partage avec vous ce que je fais au quotidien, aussi bien sur mes chantiers immobiliers que dans la préparation des vidéos. Je vous pose des questions pour savoir ce que vous aimeriez voir dans les vidéos que je produis sur YouTube. N’hésitez pas à vous abonner, le compte est juste en dessous. Puis surtout, j’ai oublié de vous dire indiquez-moi dans les commentaires en dessous de ces vidéos, quelles sont les banques qui ont financé vos projets immobiliers. Ça, c’est quelque chose qui m’intéresse également, et pas que moi d’ailleurs, toutes les personnes qui liront les commentaires.

‍

On va se quitter ici pour aujourd’hui. Avant tout, je vous rappelle comme d’habitude que l’investissement immobilier, c’est un sujet sérieux. Ne faites pas n’importe quoi. Assurez-vous de faire les choses correctement. Ça vous engage sur 15 ,ans, 20 ,ans ou 25 ,ans parfois, sur plusieurs dizaines ou plusieurs centaines de milliers d’euros. Faites les choses correctement et tout ira bien.

‍

Ce coup-ci, je vous quitte et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo à très bientôt. Ciao ,!

Dans cette vidéo, je vous fais visiter mon dernier projet de colocation et je vous donne tous les chiffres.
Vous aurez également un aperçu de l'appartement avant et après travaux.
Je vous explique souvent qu'investir dans l'immobilier doit se faire de manière raisonnée.
Avec une enveloppe globale plus que raisonnable, ce genre de projet est à la porté de n'importe qui.

Dites-moi dans les commentaires ce que vous pensez de ce projet.

Transcription

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, je suis ravi de vous accueillir sur cette chaîne pour vous présenter ma nouvelle colocation. Restez bien avec moi jusqu’à la fin de cette vidéo parce que je vais vous donner tous les chiffres de cet appartement. ,

‍

Avant de commencer, comme d’habitude, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne, laissez-moi vous souhaiter la bienvenue. Ici, on est en famille. N’hésitez pas à regarder dans la description pour accéder au package de bienvenue que je vous offre, deux ebooks ainsi qu’une formation de plus de 2 heures 30 pour comprendre toutes les mécaniques de l’immobilier. ,

‍

Allez, c’est parti, on va faire la visite de cette colocation. Je me trouve là devant la porte d’entrée. C’est une colocation qui fait trois chambres et on est initialement, je dis bien initialement sur un appartement de 70m², donc, j’ai fait beaucoup de travaux, dans cet appartement. D’ailleurs, à la fin de la vidéo, vous pourrez visionner des photos de l’appartement dans l’état dans lequel je l’ai acheté. C’est parti. ,

‍

On va aller sur ma gauche. On va tout de suite commencer par le séjour. On est sur un séjour qui fait 16m². Vous avez ici un canapé en face duquel on a la télé. Puis, ici, on a un coin-repas pour que les colocataires puissent dîner, déjeuner et prendre leur petit déjeuner. Sur cette colocation, bien entendu, comme d’habitude, je me suis fait aider d’une architecte d’intérieur qui m’a aidée dans le choix du mobilier, dans le choix des couleurs, dans le choix des éléments de décoration. ,

‍

Je vous laisse regarder les cadres qu’on a au mur, la lampe ici sur pied. Puis, de l’autre côté, on a des miroirs décoratifs, toujours un grand cadre, dans le même esprit que ceux qui sont au-dessus du canapé, des étagères murales avec des éléments de décoration. ,

‍

Ce qui est bien également dans cet appartement, c’est qu’on a un espace extérieur. Je vais vous amener de suite sur le balcon de cet appartement. Alors, c’est un appartement qui est traversant. On est orienté ouest ici de ce côté et est de l’autre côté à la cuisine, c’est-à-dire qu’on a du soleil en début de journée et en fin de journée. Puis, on est sur un appartement qui est très lumineux. Je vous montre le balcon. ,

‍

On est sur le balcon avec une vue plutôt agréable, on a une vue sur les toits de la ville. J’ai rapidement aménagé le balcon avec du gazon synthétique pour avoir une ambiance un petit peu plus habillé, un petit peu plus sympathique. Ici, ils pourront fumer leurs cigarettes s’ils sont fumeurs, boire un café, boire une bière. Bref, un endroit assez sympa. ,

‍

Je vous propose qu’on rentre à nouveau dans l’appartement. Je vais vous amener maintenant à la cuisine qui se trouve juste de l’autre côté du séjour. Du coup, on a une cuisine ouverte sur séjour. La cuisine, elle est tout équipée. On a le frigo, plaque vitro, hotte évidemment, vrai four. Ici, le lave-vaisselle. On a également un four micro-ondes, une bouilloire, une machine à café Nespresso. Et évidemment qu’on est sur de la location meublée, je fournis tout le nécessaire pour cuisiner, les couverts, les verres. Il y a tout ce qui est nécessaire ici. L’avantage de cette cuisine, c’est qu’on a pas mal de rangement. On a beaucoup de tiroirs. ,

‍

Alors pour les personnes qui m’interrogent régulièrement sur mon fournisseur de cuisine, je prends toutes mes cuisines chez Ixina. Donc, on a pas mal de plans de travail sur cette cuisine, pas mal de rangements aussi. Alors la particularité de cet appartement, c’est qu’en fait derrière cette porte, initialement, il y avait une loggia. En fait, j’ai transformé cette loggia en buanderie. Ce qui m’a permis de récupérer de la surface habitable. Donc, j’ai gagné 3m² sur cet appartement et aujourd’hui, on a un appartement de 73m². ,

‍

Ici, j’ai mis la machine à laver qui est en train de tourner parce que je suis en train de faire le premier cycle. Il y a les colocataires qui rentrent dans l’appartement dans deux ou trois heures. Ici, en fait, j’ai fermé cette loggia avec des fenêtres en double vitrage. Parce que sur cet appartement, on était en bois simple vitrage et j’ai changé toutes les menuiseries de l’appartement. ,

‍

On va poursuivre la visite et je vous amène dans le couloir principal qui va distribuer toutes les chambres et les pièces de bureau. Ici, on a un grand placard sur lequel les artisans ont mis le cumulus. Et ici, j’ai tout le nécessaire de ménage : aspirateur, balai, serpillière… ,

‍

Je vous amène maintenant à la première chambre. Initialement, on avait un placard dans le couloir que j’ai supprimé pour le redonner à la chambre qui est derrière. J’ai trouvé qu’il est plus intelligent d’avoir des rangements dans la chambre plutôt que dans le couloir. ,

‍

On va tout de suite aller dans la première chambre. Donc là aussi, on est sur de la location meublée all inclusive. La chambre est équipée d’un vrai lit en 140x190. On a un bureau, une lampe. Je ne vous mens pas, les locataires arrivent tout à l’heure donc, j’ai laissé les clés pour les donner au locataire de cette chambre. On a un grand miroir pour regarder comment on est habillé. Juste derrière, on a un grand dressing. Là, c’est le gros plus, on a deux colonnes avec des étagères et une partie penderie. Évidemment, je fournis tout le nécessaire de lit : la couette, la housse de couette, le drap-housse, les oreillers, les taies d’oreiller… ,

‍

On va aller voir la deuxième chambre de cette colocation. Donc là aussi, on est sur une grande chambre. La précédente faisait 11m². Celle-là aussi fait 11m². Donc là, on est sur le même principe, un lit double en 140x190, la table de chevet, la lampe de chevet, le coin bureau avec les clés pour l’arrivée du colocataire. Puis, derrière moi, je vous emmène voir ça, on a aussi la penderie, l’espace rangement avec là aussi le grand miroir pour voir comment on est préparé avant de sortir. ,

‍

On va aller voir la troisième chambre de cette colocation. Donc là, on est sur une chambre un peu plus petite. La chambre fait 9m². De la même manière, lit double, le grand miroir, table de chevet, lampe de chevet et là aussi, le dressing. Alors, vous allez peut-être me dire qu’il n’y a pas de bureau encore dans cette chambre. C’est normal, il a été commandé, il arrivera d’ici deux ou trois jours et je viendrai le monter pour les colocataires. ,

‍

Je vous propose qu’on aille voir les pièces d’eau. On retourne dans le couloir. Donc la première pièce d’eau, c’est la toilette, WC suspendu. Évidemment, on a tout faïencé. Ce n’était pas comme ça à l’origine. ,

‍

On va aller voir la salle de bain également. À la base dans cette salle de bain, on avait une baignoire avec une vieille vasque sur pied, donc on a supprimé tout ça. Donc là, il y a une belle vasque moderne, sèche-serviette derrière moi et ici, on a une douche plutôt agréable et plutôt grande. Parce qu’aujourd’hui, je l’ai déjà dit dans plusieurs vidéos, les pièces essentielles dans un logement sont la cuisine et la salle de bain. ,

‍

Voilà pour la visite de cet appartement. Ce que je vous propose, c’est qu’on se retrouve dans le séjour pour vous donner les chiffres, parce que je sais que ce sont des choses qui vous intéressent. On se retrouve tout de suite dans le séjour. ,

‍

On est sur un appartement que j’ai acheté 70m², mais qui aujourd’hui fait 73m². Comme je vous l’ai dit tout à l’heure, l’ancienne loggia, je l’ai transformé en buanderie. J’ai récupéré 3m², donc on est sur un appartement de 73m². Cet appartement, je l’ai acheté 46000 €, 46000 € pour 70m². Ensuite, j’ai tout refait dans cet appartement. Honnêtement, il y avait de la tapisserie au plafond. J’ai cassé des cloisons, j’ai remonté des cloisons pour un budget total travaux de quasiment 40000 €, on est à 39352 €. La cuisine, comme je vous le disais tout à l’heure, je l’ai prise chez Ixina. On est un peu plus de 3000 €, 3062 exactement, ce qui fait un total travaux avec la cuisine à 42415 €. Je vous fais grâce des centimes. Ensuite, concernant tout le mobilier, l’électroménager, les éléments de décoration, on en a eu pour environ 10000 €. Ce qui fait que le coût global de cet appartement, tel que vous l’avez vu aujourd’hui, il est de 98000 €, un petit peu plus 98415 €. ,

‍

Ce que je vous dis régulièrement tout au long de mes vidéos, c’est qu’à partir du moment où vous devez investir dans l’immobilier, où vous voulez investir dans l’immobilier, il faut que le coût global de l’opération soit toujours inférieur à la valeur du bien. Donc ici, on a un projet global à 98000 €, donc un peu plus, ça fait 102000 € avec les frais de notaire. Aujourd’hui, cet appartement, il a été réévalué entre 120000 et 130000 €. Ça veut dire que j’ai déjà une plus-value latente de quasiment 20000 ou 30000 € sur cet appartement. ,

‍

Concernant le financement ensuite, c’est un projet que j’ai financé à 100 % ou à 110 % par la banque, c’est-à-dire que la banque, elle a financé le bien immobilier, les travaux, les frais notaires. Donc, initialement, moi, j’avais un crédit à 110000 €. J’ai souhaité, pour des raisons qui me sont propres, amener tous les éléments de décoration, le mobilier, l’électroménager. Donc, j’ai amené 10000 € sur cet appartement. ,

‍

L’emprunt s’est fait sur 20 ans, au taux de 1,9 % en SCI, donc sans apport, puisque la banque me suivait jusqu’à 110000 €, mais j’ai souhaité encore une fois financer le mobilier, l’électroménager et la décoration. Vous allez peut-être me dire que le taux est élevé. Oui, c’est vrai, 1,9 c’est élevé, ce qui n’est pas du tout les taux actuels. Mais je vous ai également dit à plusieurs reprises que franchement, le taux, je n’en ai rien à faire parce qu’une différence de quelques dixièmes sur un taux, ça se joue à quelques euros sur la mensualité de crédit. Ce n’est pas ça qui fait que le projet est bon ou pas bon. ,

‍

Encore une fois, ne perdez pas de l’énergie et du temps à batailler pour un taux. Allez plutôt défendre votre projet auprès de la banque ou cherchez un nouvel investissement immobilier. ,

‍

Concernant le loyer, maintenant. On est sur trois chambres louées à 375 €. On a 1125 € de loyer sur cet appartement et en charge ensuite j’ai le crédit, la taxe foncière, les charges de copropriété, l’assurance propriétaire, l’assurance de prêt, l’abonnement Internet que je propose également à mes colocataires, un service de ménage qui va venir une fois tous les quinze jours, la CFE, la cotisation foncière des entreprises et les frais d’expertise comptable. Vous remarquerez que je ne propose pas l’électricité à mes colocataires parce qu’en tout cas, je préfère qu’eux, ils la prennent à leur compte pour éviter tout débordement. On arrive donc à un total de charges de 813 € par mois, ce qui fait un cash-flow de 311 € sur cet appartement sur un projet qui atterrit aux alentours de 100000 €. ,

‍

Pourquoi est-ce que je monte ça ? Pour vous montrer que oui, il est possible de faire de la colocation sur des appartements qu’on peut acheter à moins de 50000 €, mais surtout qu’on peut aussi monter des projets de colocation à hauteur de 100000 €. Pas besoin d’investir 300000, 400000, 500000 € pour investir dans l’immobilier. Un projet à 100000 €, honnêtement, c’est à la portée de n’importe qui. Pas besoin de gagner 10000 ou 15000 € par mois. ,

‍

Voilà ce que je voulais partager aujourd’hui avec vous dans cette vidéo. Moi, je suis plutôt satisfait de cette colocation. N’hésitez pas à me mettre vos commentaires, vos impressions dans les commentaires en dessous de cette vidéo. Comme d’habitude, si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager. Si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et les stratégies de location à haut rendement, comme la location courte durée ou encore la colocation ou le meublé haut de gamme, n’hésitez pas à vous abonner à cette chaîne YouTube. ,

‍

Avant de vous quitter, je vous rappelle un dernier conseil : investir dans l’immobilier, ça ne se fait pas au hasard. Même si quand on voit un appartement comme ça, on a l’impression que tout est facile, il faut faire les choses de manière responsable et raisonnée. Ce sera mon conseil de la fin. ,

‍

On se retrouve très prochainement pour une autre vidéo sur cette chaîne. Je vous dis à très bientôt.  ,

‍

Ciao ! ,

Il fallait initialement réunir 3 conditions pour passer du statut du LMNP au statut du LMP.

‍

‍
1) Générer plus de 23000 euros de loyer
2) Avoir des revenus locatifs dépassant les revenus professionnels
3) S'inscrire au RCS

‍

Mais cette 3ème condition a sauté à la demande du conseil constitutionnel. Depuis, de nombreux loueurs sont désorientés car cela a des impacts à la fois fiscaux et sociaux.

‍

Pour y voir plus clair, Maître Dimitri BOUGEARD nous éclaire sur le sujet.

‍

Dites-moi dans les commentaires quel statut vous avez choisi pour investir.

Acheter un investissement locatif ne se fait pas au hasard.
Il faut analyser le marché et trouver les bons plans...et les bons vendeurs.

Et dans 99% des cas, les bonnes affaires se font avec des biens avec travaux.
Dans cette vidéo, je vous fais faire la visite d'un chantier sur lequel tout va être refait du sol au plafond.

Dites-moi dans les commentaires ce que vous inspire cet appartement.

Transcription

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui dans une vidéo dans laquelle on va parler concret puisque dans quelques instants, je vais vous amener avec moi sur un appartement qui est actuellement en chantier.

‍

Mais avant ça, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, laissez-moi tout simplement vous souhaiter la bienvenue. Je suis ravi de vous accueillir. N’hésitez pas à activer la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos et pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de stratégies de location à haut rendement. Ici, on est sur une chaîne YouTube qui parle d’immobilier et des moyens que vous avez à votre disposition pour investir de manière totalement sécurisée dans l’immobilier.

‍

Pour vous souhaiter la bienvenue, je vous offre un package, deux ebooks ,: « ,Convaincre la banque, mode d’emploi ,» et « ,Doubler son salaire avec la location courte durée ,», ainsi qu’une formation de 2 ,heures 30 dans laquelle je vous explique le b.a.-ba de l’immobilier, le type de biens que vous devez chercher, l’emplacement que vous devez sélectionner, comment faire financer ce bien immobilier et toutes les stratégies que vous pouvez mettre ensuite en route pour toucher de gros revenus locatifs.

‍

Ce que je vous propose maintenant, c’est qu’on rentre dans le vif du sujet. On va rentrer dans l’immobilier dur. Aujourd’hui, je vous amène sur un chantier sur lequel on va à peu près avoir entre 40000 et 45000 ,€ de travaux. Suivez-moi, ça se passe tout de suite.

‍

Donc, le gros intérêt lorsque vous vous lancez dans du locatif, c’est de regarder l’état des parties communes. Ici, les parties communes, elles sont dans un très bon état. Ça veut dire que les propriétaires prennent soin de leur copropriété et c’est déjà un très bon signal. Avant d’investir, je vous invite également à regarder les PV d’assemblée générale pour voir si des travaux ont été votés ou si des travaux sont à venir, ce qui n’était pas le cas sur cette résidence. Donc, c’est aussi un excellent point. Suivez-moi, on va dans l’appartement.

‍

On est sur un appartement de 63m² qui contient deux chambres, mais ce que je vous propose c’est qu’on fasse la visite petit à petit. Alors, attention, il y a des travaux partout, il y a des gravats partout, mais c’est pour la bonne cause. On va rénover intégralement cet appartement.

‍

On va aller tout de suite dans cette première pièce. Ici, cette pièce, ce qu’il faut savoir, c’est que c’était l’ancienne cuisine. Alors, on s’est posé la question est-ce qu’il faut qu’on garde cette cuisine ici ou pas ,? La conclusion qu’on a tirée, c’est que cette cuisine, on l’a déplacé ailleurs dans l’appartement. On va voir ça dans la suite de la visite. Pourquoi ,? Parce que cette cuisine, elle était trop petite. On ne pouvait pas mettre assez de rangements, assez d’appareils électroménagers, donc on l’a déplacée ailleurs dans l’appartement. L’autre bonne raison de la déplacer, c’est que ça nous permet d’avoir une cuisine maintenant ouverte sur séjour.

‍

Qu’est-ce que va devenir cette pièce ,? Ça va devenir une buanderie. Vous voyez que les artisans, ils ont encore un petit peu de démolitions à faire. Alors, on a plaqué ici les murs pour cacher toute la partie électricité qui est en train d’être faite. Juste ici, on va avoir le compteur électrique. Tout ça est en cours de travaux. Sur cet appartement, dans une grande partie des pièces, on est venu mettre des faux plafonds pour avoir quelque chose de plus moderne.

‍

Alors, je vous propose qu’on retourne maintenant dans le séjour. On a un long couloir. Et sur cet appartement, on a deux chambres. On va tout de suite rentrer dans cette première chambre. Vous voyez que même si on est seulement au premier étage de cet immeuble, on a une très bonne exposition. L’appartement, il est lumineux. La chambre est assez grande, elle est entre 10 et 11m². Gros avantage de cette chambre, c’est qu’on a ici un grand placard qu’on va venir aménager pour faire un grand espace de lit et un grand espace également pour mettre des étagères donc, de quoi ranger les vêtements. Ça, c’est toujours un plus pour vos biens immobiliers.

‍

On va maintenant aller dans la seconde chambre. La seconde chambre, elle est ici. C’est quasiment la même configuration. Elle est juste à côté. Une chambre très lumineuse également, un lit en 140x190, voire même en 160x190, ça va entrer facilement. Vous avez ici également un grand placard pour bien venir mettre les affaires. Cette chambre, elle est suffisamment grande pour être un grand lit, un espace bureau…

‍

Alors, on va maintenant sortir de cette chambre. Vous avez ici les toilettes. Donc juste pour information, on a ici cassé l’encadrement de la porte parce que auparavant, la porte s’ouvrait vers l’intérieur, ce qui n’était pas très pratique. Donc, on a changé l’encadrement et la porte va maintenant s’ouvrir vers l’extérieur, ce qui est beaucoup plus pratique.

‍

Il y a une pièce qui est intéressante, c’est celle juste à côté, c’est la salle de bain. On a également tout refait dans cette salle de bain où on va tout refaire parce que pour l’instant, il y a encore du boulot. Ici, on va avoir une baignoire, dans la salle de bain. On a ici la place également pour mettre une double vasque. Juste derrière moi, ici, on aura la place pour le sèche-serviette. J’ai déjà mis les informations pour les artisans. Tout a été doublé. On a également des faux plafonds. Je ne vous cache pas que l’appartement, je pense qu’il n’avait jamais été rénové depuis la date ou l’année de livraison de l’immeuble. Il y avait lourd, lourd à faire dans cet appartement. Ce que je vous propose maintenant, c’est qu’on sorte de cette salle de bain et qu’on aille dans l’espace séjour.

‍

Ce qu’on va faire ici, c’est qu’on va fermer la séparation entre le couloir et le coin séjour. On va mettre une porte un peu style industriel. On va également mettre une verrière pour apporter quelque chose de sexy. Ici, on aura le meuble TV avec la télé. Ici, on aura le coin canapé. Et ici, on aura l’espace pour manger avec une table et quatre chaises.

‍

On est dans un immeuble des années 60 ou début 70 et ce qui était courant à cette époque, c’est que le séjour soit divisé en deux, donc avec une partie dînatoire et une partie coin télé ou partie dînatoire ici plutôt et partie coin télé ici. La problématique de ça, c’est qu’on a la cuisine à l’autre extrémité de l’appartement, donc c’est quelque chose qui n’est pas très pratique. Donc, ce qu’on a convenu, nous, c’est que l’ancienne cuisine, comme je vous le disais, est devenue buanderie et on va venir mettre la cuisine ici. Le gros avantage, c’est que cette cuisine comme ça, elle va être ouverte sur séjour. Donc là, on aura un coin snack, un petit plan de travail avec deux tabourets ici, juste devant moi. Ici, on va mettre le frigo. On aura une cuisine ici quasiment en U. Vous voyez, il y a déjà toutes les arrivées électriques pour la hotte, pour le four, pour le frigo.

‍

Pourquoi est-ce qu’on a pu faire ça ,? Pourquoi est-ce qu’on a pu mettre la cuisine ici ,? Parce que juste de l’autre côté, on a la salle de bains donc, on a pu récupérer toutes les arrivées d’eau pour mettre les robinets. Ici, on va avoir l’évacuation pour le lave-vaisselle. Ici, on va avoir un meuble haut avec des spots juste en dessous. C’est pour ça qu’on a une arrivée électrique. Ici, on a toutes les prises qui sont déjà au rendez-vous, qui ont déjà été planifiées. On a dû faire des saignées dans le mur puisqu’il n’y avait pas de placo à cette époque, on est sur de la briquette ou sur de la brique. Tous les saignants ont été faits, on voit encore la trace ici et elles ont été recouvertes.

‍

Comme je vous le disais, on est ici sur un appartement où on va avoir entre 40000 et 45000 ,€ de travaux entre toute l’électricité, toute la plomberie et tout le placage. J’ai également changé toutes les menuiseries sur cet appartement. On est sur du double vitrage en PVC. À l’époque, on était sur du bois simple vitrage. Je me suis offert le luxe d’avoir des volets roulants électriques qui vont être commandés grâce à une télécommande, toujours pour apporter un maximum de confort et un maximum de valeur à nos locataires.

‍

Alors, est-ce que je vais faire une colocation de trois chambres dans cet appartement ,? Non. C’est vrai que dans ce petit espace, on aurait pu créer une chambre. Pour autant, le but n’est pas non plus d’entasser les colocataires, de faire des cages à poules. Moi, je pars du principe qu’il vaut mieux plutôt offrir davantage de services, davantage de prestations. Là, clairement, en tout cas en ce qui me concerne, ce n’était pas le bien idéal pour créer une troisième chambre. Il n’y avait pas assez d’espace, donc on va rester uniquement sur deux chambres dans cet appartement.

‍

Vous posez peut-être la question du cash-flow. Alors, on va revenir au prix d’achat de cet appartement. On est très bien situé. On est en centre-ville. On est à côté de tous les commerces de proximité. On a également une place de parking et une cave qui est fournie avec ce logement. Et ce logement de 63m² avec deux chambres, je le touche à 42000 ,€.

‍

Maintenant, si on s’intéresse au cash-flow, sur cet appartement, il n’y a pas de crédit immobilier. C’est un appartement qu’on a acheté cash pour des raisons personnelles, qu’on a vues avec l’expert-comptable et qu’on a vu avec la banque. Sur cet appartement, deux possibilités, soit le louer de manière traditionnelle ou bien en location meublée évidemment, soit de faire une colocation sur laquelle on pourra avoir 800 € de loyer. Mais le gros intérêt de cet appartement en ce qui me concerne, c’est qu’il n’y a pas de crédit. Donc, voilà une bonne opération immobilière au regard du prix d’achat, au regard de l’emplacement, au regard des prestations qu’on va mettre dans cet appartement et du loyer qu’on va pouvoir tirer.

‍

Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo aujourd’hui. N’hésitez pas lorsque vous visitez des biens à vous projeter sur des biens avec énormément de travaux. Je vois que les artisans travaillent plutôt de manière efficace, et on a tout refait dans ce bien immobilier. Pensez que les bonnes affaires vont toujours venir des appartements sur lesquelles il y aura des travaux, c’est ce que vous devez retenir de cette vidéo, quitte à avoir un coût des travaux plus important que le prix du bien immobilier lui-même, sans toutefois dépasser. Je vous encourage toujours à avoir de l’immobilier liquide. Donc, même si on a 40000 ou 45000 € de travaux avec 42000 € d’achat de ce bien immobilier, c’est un appartement qui, une fois rénové, vaudra entre 110000 et 120000 €. Donc, on a une plus-value latente, donc on est sur de l’immobilier liquide. C’est une excellente opération immobilière.

‍

Si cette vidéo vous a plu, si vous souhaitez avoir plus de visites de chantier pour vous montrer « ,le dur au quotidien, le vrai investissement immobilier ,», n’hésitez pas à me le mettre dans les commentaires en dessous de cette vidéo. Si le sujet vous intéresse, on fera d’autres vidéos de ce type.

‍

Avant de vous quitter, je vous rappelle que vous pouvez vous abonner sur mon compte Instagram. Pour les personnes qui sont déjà abonnées, j’ai déjà fait plusieurs stories du chantier de cet appartement. Je vous partage du coup aussi les coulisses de ce que je fais au quotidien dans l’immobilier. Puis avant de vous quitter, je vais quand même vous rappeler une énième fois que l’immobilier, ça reste un sujet sérieux. Ne faites pas les choses n’importe comment. Partir sur 40000 ou 45000 € de travaux, oui, à condition, bien entendu qu’il y a intérêt à le faire et d’être certain de ne pas se tromper, de toujours avoir de l’immobilier liquide. Pensez bien à dormir sur vos deux oreilles, ça reste la chose la plus importante dans l’immobilier.

‍

Ce coup-ci, je vous quitte maintenant et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne. Je vous dis à très bientôt.

‍

Ciao !

La location courte durée est désormais professionnalisée.

Pour réussir il faut s'outiller et déléguer.
L'un des premiers outil à utiliser est le channel manager.

Cet outil permet de synchroniser entre toutes les plateformes les calendriers, les prix, les annonces...
Il permet également d'encaisser les clients, d'envoyer des factures automatiquement...

Le meilleur channel manager du moment sur le marché est Beds24.

Nous allons parcourir dans cette vidéo les avantages de ce channel manager.

Dites-moi dans les commentaires si vous utilisez un channel manager.