Je pars du principe qu'il est important de rénover régulièrement son patrimoine. Non seulement cela permet de l'entretenir et de le valoriser, mais cela permet également de le louer plus cher.

Dans cette vidéo, Aude vous fait faire la visite d'un appartement qu'elle va entièrement rénover. Cet appartement est destiné à la location courte durée.

‍

Transcription

‍

Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui avec Aude, ma compagne. Ce qu’on va faire aujourd’hui, c’est qu’on s’apprête à aller sur un appartement, qu’on a envie de rénover. Première réunion de chantiers avec les artisans pour estimer tout ce qu’on va avoir à faire. Je te laisse la parole, Aude, parce que c’est l’un de tes appartements. Qu’est-ce que tu veux faire ? Pourquoi cette réunion ? ,

‍

Aude : Cette réunion, elle va avoir lieu parce que déjà, j’ai eu un problème d’infiltration en décembre au niveau de la fenêtre. Il va falloir regarder tout ça. Comment on peut faire ? Soit changer la fenêtre, soit éviter les prochaines infiltrations et puis remettre l’appartement en état. Comme ça fait un petit moment que je voulais lui remettre un coup de neuf, ça va être l’occasion aussi de regarder dans la salle de bain, dans la cuisine, au sol ce qu’on peut faire comme travaux et de chiffrer tout ça. ,

‍

Sébastien : OK, c’est vrai que ça fait un moment que tu me dis que tu as envie de refaire cet appartement. Finalement, bonne nouvelle, l’infiltration d’eau. C’est super. ,

‍

Aude : Il y avait un cadeau caché. ,

‍

Sébastien : Il y avait un cadeau caché. C’est parti. Cet appartement, tu l’as acheté il y a 5 ans maintenant. ,

‍

Aude : Un peu plus, 6 ans. ,

‍

Sébastien : Il était plutôt en bon état, mais tu as quand même envie de le refaire. ,

‍

Aude : Oui ! Les goûts ont évolué et je le trouve un peu vieillot maintenant. Il a besoin de retrouver un peu de peps. ,

‍

Sébastien : C’est parti. Du coup, on va prendre la route. On va faire quelques kilomètres, il ne faut pas se le cacher et on va vous montrer l’appartement. Puis, suite à la réunion de chantier, tu nous diras ce que tu as l’intention de faire par rapport à ce que t’a dit l’artisan. ,

‍

Aude : Exactement ! ,

‍

Sébastien : Ça marche. ,

‍

Aude : Parfait ! ,

‍

Sébastien : C’est parti. On prend la route.  ,

‍

…  ,

‍

Sébastien : Ça y est, on vient de terminer la visite de l’appartement avec les artisans. Je crois que la bonne nouvelle, c’est que finalement, de fil en aiguille, tu vas en faire tout l’appartement au complet. ,

‍

Pour la petite histoire, c’est un appartement qui est exploité en location courte durée. Il est très bien situé. À proximité, il y a des banques, boulangerie. ,

‍

Aude : Il y a un petit Carrefour City. Il y a la boulangerie. Il y a un bar. Il y a tout ce qu’il faut. ,

‍

Sébastien : Il y a une ligne de bus et des places de stationnement faciles. Bref, parfait pour la location courte durée. Ce qu’on va faire, Aude, c’est qu’on va te laisser faire la visite. Tu vas expliquer ce que tu veux refaire dans cet appartement. Ça te va ? ,

‍

Aude : Parfait. C’est parti. ,

‍

Sébastien : C’est parti. On y va. ,

‍

Aude : Voilà l’appartement, donc il est en chantier parce qu’il y a eu le dégât des eaux, il y a eu le locataire, on n’a pas nettoyé, mais je vais vous présenter tout ce qu’il y a à refaire, c’est-à-dire à peu près tout. Je ne veux plus rien voir. Cette infiltration a été un mal pour un bien parce que du coup, j’enlève tout. ,

‍

Dans la pièce principale, déjà tout ce qui va partir, ça va être le sol. Le sol va être changé puis je vais mettre à la place un joli parquet. Je vais faire un faux plafond aussi pour pouvoir avoir des spots et quelque chose de plus moderne. On va refaire les murs. On va rajouter des prises de courant pour que ce soit plus fonctionnel. Puis, dans la partie d’à côté, puisque c’est un studio, il est petit, tout va être transformé. La cloison-là, elle va être cassée, elle va être déplacée pour pouvoir gagner de la place dans la cuisine afin de mettre plus de rangement, pour gagner de la place dans la salle de bain, pour agrandir la douche, pour pouvoir ajouter une machine à laver. Je vous montre tout ça. Voilà, tout ça casse, ça part. ,

‍

Toute l’ancienne cuisine, tout va être changé, je vais remettre une cuisine moderne avec plus de placards plus fonctionnels. Puis, on va changer les couleurs. On va mettre aussi un faux plafond pour bien y voir. Puis, dans la salle de bain, on déplace la cloison. On agrandit sur la pièce de vie et on va changer tout ça. Une plus grande douche pour que ce soit plus spacieux, plus moderne. Un changement de l’orientation de la toilette aussi pour pouvoir gagner de la place. On va enlever le vieux radiateur en fonte, on va le remplacer, on va mettre un joli sèche-serviette. On va changer tout. On va remettre du beau carrelage aux murs, par terre et comme ça, il va revenir dans les années 2020 alors que là, il était resté un peu dans son jus. Ça va vraiment lui faire du bien parce qu’il est super lumineux, très agréable à vivre et bien situé. Donc là, il avait besoin de retrouver un coup de peps. Voilà les travaux qui sont prévus. En fait, on enlève tout, on garde juste les murs et on recommence. ,

‍

La bonne nouvelle, c’est que pour pouvoir faire les travaux dans mon appartement, j’ai appelé la banque et je lui ai demandé un report de crédit pour pouvoir stopper mon crédit le temps de faire les travaux puisqu’il n’y aura plus en face les revenus qui vont rentrer. J’ai eu la banque au téléphone et elle m’a dit : mais bien sûr, mademoiselle Froger, c’est possible. C’est prévu dans votre contrat. ,

‍

Sébastien : C’est plutôt la bonne nouvelle. Tu vas pouvoir interrompre le crédit, le temps des travaux. En plus, il y avait une difficulté technique, c’est par rapport au radiateur de la salle de bain. Est-ce que tu peux expliquer ? ,

‍

Aude : Oui, parce qu’en fait comme c’est un chauffage collectif, il va falloir que la chaudière soit coupée pour qu’on puisse vider le circuit d’eau pour pouvoir enlever le radiateur et déplacer la cloison. Enfin, bref. J’ai aussi le syndic de copropriété qui m’a dit que ce serait coupé, à partir de fin mai, qu’on pouvait après vider le circuit et faire les travaux sans problème. Donc tout est OK. ,

‍

Sébastien : C’est OK, donc report de crédit. La contrepartie, c’est que tu vas devoir payer durant cette interruption de crédit les intérêts d’emprunt. ,

‍

Aude : Exactement. En fait, mon capital est décalé, mais il me reste les intérêts d’emprunt qui vont être à peu près d’une centaine d’euros donc ce n’est pas grand-chose et ça va me permettre de pouvoir faire sereinement les travaux. ,

‍

. ,

‍

Sébastien : La bonne nouvelle, c’est que durant ce temps-là, dans cet appartement, on attend que les travaux soient engagés. Toi, tu as un locataire qui vient régulièrement. ,

‍

Aude : J’ai un locataire qui vient régulièrement, qui vient une fois par mois. ,

‍

Sébastien : Qui va largement payer la partie intérêts d’emprunt. Ce que t’a dit la banque aussi, c’est qu’en termes de mensualités de crédit, au global, quand le crédit va reprendre, ça va te coûter deux euros plus cher. Mais clairement, l’appartement, tu prends lui aussi beaucoup plus cher. C’est une bonne nouvelle, tout ça. , ,

‍

Aude : C’est super. Il n’y a plus qu’à. ,

‍

Sébastien : Moi, j’ai été super-étonné parce que plus on avançait dans le rendez-vous avec les artisans, plus on démolissait tout, plus on mettait des faux plafonds. Bref, on était venu pour quelques bricoles et on se retrouve à faire un appartement entier. Mais, je trouve que c’est une très bonne idée. Cet appartement, il te plaît, il nous plaît. Moi, clairement, je pense que tu as bien raison de faire tout ça. ,

‍

Aude : J’ai hâte de le voir tout beau, tout refait, parce que ça va être une pépite. ,

‍

Sébastien : Donc, les travaux vont démarrer d’ici quelques semaines. Maintenant, on va attendre le devis. Dites-nous dans les commentaires si ça vous intéresse de revoir cet appartement une fois que les travaux auront été terminés. Je pense que, Aude, tu seras très satisfaite du résultat. Tu auras hâte de nous le montrer. Dites-moi dans les commentaires si c’est quelque chose que vous voulez voir. On va bientôt se quitter dans cette vidéo. Avant tout si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, n’hésitez pas à vous abonner. On est sur une chaîne YouTube qui parle d’immobilier, de stratégie de location à haut rendement. On est ici en famille. Je vous explique comment gagner des revenus complémentaires avec l’immobilier tout en faisant des investissements sécurisés. ,

‍

Si vous êtes ici pour la première fois, je vous offre plusieurs choses, deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » ainsi que « Doubler son salaire avec la location courte durée », ainsi qu’une formation de 2 heures 30 dans laquelle je vous explique le b.a.-ba de l’immobilier. Vous retrouvez les accès à ce package de bienvenue dans la description en dessous de cette vidéo ou sur la petite fiche qui va apparaître en haut de votre écran. ,

‍

Aude : En haut à gauche. ,

‍

Sébastien : Aude, ce sera tout ? ,

‍

Aude : C’est tout pour moi. ,

‍

Sébastien : On vous quitte ici pour aujourd’hui et on se dit à très bientôt. Ciao, Ciao ! , ,

Quand on souhaite acheter un bien immobilier, il y a une série de contrôles à effectuer impérativement avant de signer un compromis.

Et souvent, on peut avoir des surprises quand par exemple des travaux ont été effectués sans autorisation préalables ou quand ils n'ont pas été déclarés.
L'impact peut être non négligeable sur le montant des impôts fonciers.

Il y a quelques vérifications faciles à effectuer pour savoir où vous mettez les pieds.

Je vous propose de voir cela en détail dans cette vidéo.

‍

Transcription

‍

Immobilier - Attention aux arnaques des travaux ,! Je vais vous expliquer pourquoi dans cette vidéo. Bonjour à tous, je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo dans laquelle, comme je l’ai indiqué il y a quelques instants, je vais vous expliquer pourquoi vous devez faire extrêmement attention par rapport aux travaux lorsque vous investissez dans l’immobilier et en particulier dans une maison.

‍

Avant que je rentre dans le vif du sujet, comme d’habitude, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je suis ravi de vous accueillir. N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche pour être tenue informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos et pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de stratégie de location à haut rendement. Ici, on est en famille, on parle uniquement des investissements immobiliers en toute sécurité.

‍

Pour vous souhaiter la bienvenue, si vous ne l’avez pas encore fait, je vous invite à télécharger mon package de bienvenue qui comprend plusieurs choses, deux ebooks ,: « ,Convaincre la banque, mode d’emploi ,» et « ,Doubler son salaire avec la location de courte durée ,». Je vous offre également une formation de plus de 2 ,heures 30 pour comprendre les mécaniques de base de l’investissement immobilier, savoir quel bien choisir, comment le financer, quelle stratégie de location adoptée pour louer en toute sécurité tout en dégageant de gros loyers.

‍

Venons-en maintenant au sujet du jour. Pourquoi faut-il faire attention aux travaux lorsqu’on investit dans l’immobilier et en particulier aux travaux qui ne seraient pas déclarés ,? Je vais vous expliquer pourquoi. Lorsqu’on investit dans l’immobilier, lorsqu’on achète un bien immobilier, généralement, le vendeur doit vous fournir ce qu’on appelle des diagnostics.

‍

Qu’est-ce qu’on a parmi les diagnostics ,? On a le DPE, on a l’état des risques, on a le diagnostic plan, on a le diagnostic électricité… et on a le carrez. Le carrez, ça correspond à quoi ,? C’est un diagnostic qui concerne la surface du logement. Le carrez en fait, il n’est obligatoire que si vous achetez un bien en copropriété. Je m’explique. Si vous achetez un appartement en copropriété, le propriétaire vendeur doit vous fournir le carrez. Si vous achetez une maison en copropriété, le propriétaire vendeur doit aussi vous fournir le carrez. Mais si vous achetez une maison classiquement qui n’est pas en copropriété, le vendeur n’est pas tenu de vous fournir le carrez. Ça peut paraître bizarre, mais c’est comme ça, c’est la loi. Et, ça peut amener à des arnaques, volontairement ou pas, qui peuvent se retourner contre vous. Je m’explique.

‍

Imaginons que vous souhaitiez acheter votre résidence principale. Vous avez vu une maison, elle vous plaît, elle est jolie. Vous avez décidé de faire une offre d’achat sur cette maison. Cette offre d’achat est acceptée et vous avez pris rendez-vous avec le notaire pour signer le compromis de vente. L’étape d’après, vous le savez, ça va être d’aller chercher le financement et de signer l’acte authentique. Jusque-là on est d’accord. Mais maintenant, j’ai une question à vous poser. Êtes-vous certain ou certaine d’avoir acheté la bonne maison ,? Pourquoi est-ce que je pose cette question ,? Tout simplement parce qu’une maison, ça vit. Elle est construite. Il y a des travaux qui sont effectués dans cette maison et ces travaux amènent souvent à créer de la nouvelle surface habitable.

‍

Comment est-ce qu’on crée de nouvelles surfaces habitables ,? On aménage des combles, on fait des extensions, on aménage une cave qu’on transforme ensuite en chambre, en séjour, en pièce de jeu, en tout ce que vous voulez, mais on crée de la surface habitable. En fonction de la surface habitable qui a été créée, ce qu’il faut savoir avant de la créer cette surface habitable, c’est qu’il va falloir faire des déclarations préalables de travaux ou des demandes de permis de construire à la mairie. C’est uniquement à partir du moment où vous aurez fait ces déclarations ou que le propriétaire vendeur aura fait ces déclarations qu’il peut engager les travaux. Forcément, lorsque vous augmentez la surface habitable, le montant de la taxe d’habitation et le montant de la taxe foncière évolue également et à la hausse évidemment pas à la baisse.

‍

Ce qui peut arriver au moment où vous souhaitez acheter votre maison, c’est que les propriétaires vendeurs omettent, alors volontairement ou pas d’ailleurs, de faire ces déclarations. Le résultat, la conséquence de tout ça, c’est que vous pensez vous acheter une maison de 150m² par exemple, mais pour l’administration, cette maison elle ne fait pas 150m², elle fait uniquement 120m². Pourquoi ,? Parce qu’il y a 30m² de cave, ou 30m² de comble qui ont été aménagés et qui n’ont pas été déclarés. En cas de contrôle, si vous vous faites redresser, si l’administration fiscale se rend compte qu’il y a un delta entre la surface fiscale, j’ai envie de dire, et la fiscale réelle du bien immobilier, vous allez devoir payer des amendes et en plus votre taxe foncière et votre taxe d’habitation seront actualisées. Ça peut vous mettre dans la difficulté. Surtout si vous avez budgété chaque année un montant alloué au paiement de votre taxe foncière ou de votre taxe d’habitation.

‍

Le problème en fait c’est qu’au moment d’une transaction immobilière, aucune vérification n’est faite entre la surface déclarée et la surface réelle du logement. Lorsque je parle de surface déclarée, je parle évidemment de la surface déclarée à l’administration fiscale.

‍

Dans le cas d’une maison qui n’est pas en copropriété, comme je vous l’ai indiqué en début de cette vidéo, le carrez n’est pas non plus obligatoire. Avant de signer une maison surtout, prenez toutes les précautions nécessaires. Il existe un moyen de savoir quelle est la surface fiscale de la maison que vous souhaitez acheter. Tout simplement, vous pouvez le savoir en allant sur impots.gouv.fr. Il y a une rubrique dédiée où vous allez pouvoir trouver la surface fiscale de l’adresse qui vous intéresse. Cerise sur le gâteau, sur impots.gouv.fr, vous allez pouvoir aussi trouver le montant que le propriétaire vendeur a acheté sa maison s’il n’est pas le premier propriétaire des lieux. C’est très important parce que ça va vous permettre d’estimer la marge de négociation que vous allez avoir sur le prix du bien immobilier.

‍

Je vous l’ai déjà dit à plusieurs reprises sur cette chaîne YouTube, mais si vous voyez que le propriétaire vendeur est propriétaire de sa maison depuis 10, 15 ,ans, forcément votre marge de négociation, elle sera plus importante que s’il l’a acheté il y a 6 ,mois ou s’il l’a acheté il y a 2 ,ans. En plus, grâce à impots.gouv.fr, vous pouvez connaître le prix d’acquisition donc, vous pouvez grosso modo estimer le montant du crédit qu’il a engagé, donc la marge de négociation que vous allez pouvoir avoir sur votre offre d’achat de façon à ce qu’elle passe dans de meilleures conditions.

‍

Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. Au moment d’acheter une maison, faites vraiment très attention à la surface habitable qui est déclarée auprès de l’administration par rapport à la surface fiscale qu’on vend. Ça peut avoir un impact sur votre taxe foncière et sur votre taxe d’habitation.

‍

Juste à titre le personnel et indicatif, j’ai voulu faire cette vidéo parce qu’il y a quelque temps, nous-mêmes, on a voulu se positionner sur une maison et il y avait 45m² de surface habitable qui n’avaient pas été déclarés, ce qui aurait eu un impact de plus de 1000 ,€ sur la taxe foncière. Ce n’était clairement plus intéressant de se positionner sur ce projet immobilier.

‍

J’espère que cette vidéo de « ,mise en garde ,» vous aura plu. N’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager, surtout avec des personnes qui souhaitent se positionner sur l’achat d’une maison, en résidence principale. Il faut être toujours vigilant. C’est ce que je vous dis, l’immobilier c’est bien, par contre, c’est toujours mieux si on le fait de manière sécurisée pour pouvoir dormir sur ses deux oreilles.

‍

Avant de vous quitter, je vous rappelle que vous pouvez vous abonner à mon compte Instagram qui apparaît en bas de votre écran. Sur ce compte, je partage les coulisses de tout ce que je fais au quotidien, aussi bien sur les projets immobiliers sur lesquels j’ai engagé des travaux, que sur les nouveaux projets immobiliers que je vais visiter avant de me positionner. Vous avez également la préparation de toutes les vidéos YouTube. Bref, n’hésitez pas à vous abonner. Je vous attends avec grand plaisir.

‍

On va se quitter ici pour aujourd’hui et comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt.

‍

Ciao ,!

La transmission de patrimoine est un sujet très peu abordé et pourtant extrêmement important.

Investir dans l'immobilier est indispensable.

Mais anticiper ensuite la transmission est tout aussi indispensable, ne serait-ce que pour mettre son partenaire de vie et ses enfants à l'abri.

Ne pas anticiper, c'est être certain de perdre, voire de se faire déposséder de tout ce qui aura pu être acquis durant toute une vie.

Divers montages et diverses possibilités sont possibles.

Je vous propose de voir cela en détail, n'hésitez pas à me faire part de vos retours.

Transcription

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va parler de la transmission de patrimoine. Eh oui, c’est un sujet très important.

‍

Alors, avant qu’on voie ça dans le détail, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, laissez-moi tout simplement vous souhaiter la bienvenue. Je suis ravi de vous accueillir. N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche pour être tenue informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos et pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et d’investissement locatif. Ici, on est en famille, on est sur une chaîne qui parle des moyens que vous avez à votre disposition pour investir facilement et vous créer des compléments de revenus grâce à l’immobilier.

‍

Puis, toujours pour vous souhaiter la bienvenue, je vous offre un package de bienvenue qui comprend deux ebooks ,: « ,Convaincre la banque, mode d’emploi ,» et « ,Doubler son salaire avec la location courte durée ,», ainsi qu’une formation de plus de 2 ,heures 30 qui vous explique tous des mécaniques de l’immobilier, du type de bien que vous devez chercher, des moyens que vous devez mettre en place pour le financer, des modes d’exploitation et de la fiscalité pour effectivement essayer de minimiser votre impôt, voire ne pas payer d’impôt du tout.

‍

Venons-en au sujet du jour. Investir dans l’immobilier, c’est quelque chose d’intéressant, c’est quelque chose d’important. Ça permet de se construire un patrimoine, ça permet de générer des compléments de revenus. Sauf qu’à un moment donné, la question de la transmission de ce patrimoine, elle se pose. Si vous avez des enfants ou si vous prévoyez d’avoir des enfants, ou même si vous avez un conjoint que vous avez envie de protéger, le fait de transmettre ce patrimoine prend alors tout son sens. Dans ce cas-là, il va falloir anticiper un maximum les choses et vous allez devoir traiter cette question de transmission de patrimoine le plus tôt possible. Même si vous êtes jeune aujourd’hui, commencez ces réflexions dès que vous en avez la possibilité.

‍

Pourquoi est-ce que je vous dis ça ,?Parce qu’il y a deux cas de figure en ce qui concerne la transmission de patrimoine. Dans un premier temps, on va parler de votre partenaire de vie, votre mari, votre femme, votre conjoint, votre concubin, votre concubine, la personne qui partage votre vie au quotidien. Sachez que si vous êtes marié, vous êtes exonéré de droits de succession, c’est-à-dire que s’il vous arrive quelque chose, votre conjoint restant vivant pourra récupérer par exemple votre résidence principale, votre maison ou votre appartement.

‍

Maintenant, sachez que si vous n’êtes rien l’un pour l’autre, ce qui peut arriver, si vous ne vous êtes pas mariés, votre conjoint devra assumer 60 ,% de frais de succession. C’est-à-dire que sur la valeur d’un bien immobilier de 100000 ,€ par exemple, il va hériter de ces 100000 ,€ et il devra reverser 60 ,% de ces 100000 ,€, c’est-à-dire 60000 ,€ à l’État. Ce qui est une somme importante. La finalité de tout ça, malheureusement, c’est que si on n’a pas anticipé les choses, si on ne s’est pas marié dans ce cas-là par exemple, pour pouvoir payer ces frais de succession, il va falloir vendre le logement et donc le conjoint restant vivant en plus de la peine liée au décès de son partenaire de vie devra en plus vendre le bien immobilier et donner 60 ,% de sa valeur à l’État. Il faut donc anticiper les choses.

‍

On va maintenant prendre le cas d’un autre exemple, le cas d’un couple avec deux enfants. Ce qu’il faut savoir c’est que pour pouvoir transmettre ce patrimoine à vos enfants, vous avez la possibilité de le faire en étant exonérée de frais de succession. Mais par contre pour être exonéré de frais de succession, vous avez la possibilité de donner 100000 ,€ tous les 15 ,ans à chacun de vos enfants. Bien entendu, vous pouvez donner plus, mais au-delà de 100000 ,€ tous les 15 ,ans, vous allez être imposé sur tout ce que vous avez donné au-delà de ces 100000 ,€. L’imposition au-delà de ces 100000 ,€, elle se fait par tranche.

‍

D’où l’intérêt, encore une fois, d’anticiper au maximum cette transmission de patrimoine, de manière à le conserver au maximum « ,au sein de votre famille, au sein de votre foyer ,» pour le transmettre à votre conjoint restant ou le transmettre à vos enfants. Parce que ce qui peut se passer, c’est que si vous n’avez pas la trésorerie suffisante pour financer ces frais de succession, vous allez devoir vendre des biens immobiliers pour payer ces frais. D’où l’importance d’anticiper.

‍

Voyons maintenant quels sont les moyens que vous avez à votre disposition pour anticiper ces frais de succession et transmettre votre patrimoine en toute sécurité et toute sérénité. Le premier support que vous pouvez utiliser, c’est l’assurance vie. Vous vous constituez une assurance vie à votre décès. Cette assurance vie peut être utilisée pour payer les droits de succession si jamais il y a du patrimoine à transmettre. Donc, ça peut être un premier levier.

‍

La seconde possibilité que vous pouvez mettre en place pour transmettre votre patrimoine, c’est de faire du démembrement, c’est-à-dire que vous en tant que propriétaire des biens immobiliers, vous allez garder l’usufruit de ce bien immobilier si on parle de la résidence principale, si on parle d’investissement locatif, on parle d’usufruit à partir du moment où vous allez conserver les loyers. Par contre, la nue-propriété est donnée à vos enfants. Eux, ils vont être propriétaires du bien immobilier, mais c’est vous qui allez en avoir la jouissance, c’est-à-dire le fait de pouvoir y vivre ou le fait de pouvoir toucher les revenus locatifs. Au moment où vous allez préparer le démembrement de vos biens immobiliers, un certain pourcentage de la valeur du bien immobilier va être laissé à l’usufruit et un certain autre pourcentage de ce bien immobilier va être à destination de la nue-propriété.

‍

Dans le cadre d’un démembrement, les droits de donation se font sur la valeur de la nue-propriété et plus l’âge des parents est élevé, plus la valeur de la nue-propriété va être élevée elle aussi. Il est donc important de faire ce démembrement le plus tôt possible. Au décès des parents, il n’y a pas de frais de succession supplémentaire. L’usufruit s’éteint tout simplement et les enfants deviennent pleinement propriétaires.

‍

Un autre véhicule qui peut être intéressant pour anticiper la transmission de patrimoine, c’est tout simplement d’utiliser la SCI. La SCI, c’est un formidable véhicule pour transmettre le patrimoine, qu’on parle de SCI à l’IR ou de SCI à l’IS. Parce que ça permet de transmettre le patrimoine tout en gardant le contrôle. Alors bien entendu, les statuts de la SCI doivent être rédigés avec rigueur, car ils conditionnent le fonctionnement de la SCI. C’est pour ça que vous devez faire attention au moment où vous allez rédiger les statuts de votre SCI. D’ailleurs, je vous encourage vivement à vous faire accompagner par un professionnel, comme un expert-comptable, un notaire ou un avocat fiscaliste, de façon à mettre très clairement dans les statuts les apports des associés (ça peut être soit de l’argent, soit des biens immobiliers), de bien indiquer quelle est la répartition des parts entre les associés et surtout, quel est le mode de fonctionnement de la SCI et le mode de fonctionnement de tous les associés.

‍

L’avantage de la SCI, c’est que ça vous permet de transmettre plus facilement le patrimoine. Imaginons que vous ayez trois biens immobiliers et deux enfants. Vous aurez compris que ça va être compliqué de diviser trois biens immobiliers à deux enfants. Mais si ces trois biens immobiliers se trouvent à l’intérieur d’une SCI, tôt ou tard, vous pouvez transmettre votre patrimoine à vos enfants en donnant par exemple 40 ,% des valeurs des parts de la SCI à chacun et vous vous gardez 20 ,% des parts jusqu’à votre décès par exemple. À ce moment-là, chacun de vos enfants pourra récupérer 50 ,% des parts de la SCI. Donc chacun aura 50 ,% des parts des trois appartements, pour reprendre l’exemple que j’ai cité.

‍

L’autre avantage de la SCI, c’est que vous pouvez transmettre votre patrimoine au fil de l’eau. Alors si vous souhaitez être exonéré de frais de succession, rappelez-vous ce que je vous ai dit en début de vidéo, vous pouvez transmettre à vos enfants 100000 ,€ tous les 15 ,ans. Ce que vous pouvez faire, c’est donner un certain nombre de parts de votre SCI à vos enfants dans la limite de ces 100000 ,€ tous les 15 ,ans si vous souhaitez être exonéré de frais de succession. Encore une fois, vous pouvez aller au-delà, mais vous allez devoir payer l’impôt. En tout cas, vous voyez que la SCI peut être un bon véhicule pour transmettre des parts finalement de votre patrimoine immobilier.

‍

Un autre avantage de la SCI, c’est que vous pouvez inclure directement au moment de sa création vos enfants en tant qu’associés. Alors bien entendu, il ne faut pas qu’il soit en bas âge, il faut qu’ils aient un certain âge, peut-être par exemple qu’ils soient majeurs. Mais l’intérêt de faire rentrer directement vos enfants à l’intérieur de la SCI, c’est qu’ils vont devenir propriétaires de tous les biens de la SCI à hauteur des parts qui leur seront attribuées. Toutes les parts dont ils seront propriétaires, c’est autant de patrimoines à moins que vous ayez à transmettre puisqu’ils seront déjà propriétaires par exemple de 10, 15 ou 20 ,% des parts de la SCI en fonction des parts qui leur seront attribuées au moment où cette société civile immobilière sera créée.

‍

Ce qui reste quand même intéressant par rapport à la SCI, c’est que même si au fil de l’eau, au fil de la transmission de patrimoine, vos enfants deviennent majoritaires dans la SCI, vous pouvez quand même garder le contrôle de tout le patrimoine qui se trouve à l’intérieur pour éviter que vos enfants dilapident tout le patrimoine que vous avez mis toute votre vie à construire. Pour ça, c’est très simple, il suffit d’indiquer dans les statuts que le gérant ou que les parents gardent plus de 50 ,% des droits de vote. Mais ça, c’est quelque chose qui est à faire au moment où vous allez créer votre SCI. C’est à rédiger dans les statuts.

‍

Qu’est-ce qu’il faut retenir de tout ça, en tout cas de la partie SCI ,? C’est que c’est un formidable véhicule pour pouvoir transmettre votre patrimoine. Par contre, faites-vous accompagner sur la rédaction des statuts par un professionnel parce que vous avez vu que ça conditionne tout le fonctionnement de la SCI et de la transmission de patrimoine.

‍

Voilà ce que je voulais partager aujourd’hui avec vous dans cette vidéo. La transmission de patrimoine, ça reste un sujet très important, très sensible. Je comprends que lorsqu’on est jeune, ce n’est pas forcément quelque chose qu’on a en tête. Par contre, vous voyez qu’on ne peut transmettre que 100000 ,€ tous les 15 ,ans. Au-delà, il faut payer des droits de succession, donc il est impératif d’anticiper le plus vite possible et de mettre toute la mécanique en place.

‍

J’espère que cette vidéo vous aura été utile. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager. Si vous souhaitez en savoir plus sur ce que je fais au quotidien, n’hésitez pas à vous abonner à mon compte Instagram. Il apparaît juste en dessous dans cette vidéo. Je partage avec vous les coulisses de mes chantiers immobiliers, de la préparation des vidéos. Je vous pose de temps en temps des questions pour savoir quel sujet de vidéo vous souhaitez que je traite sur YouTube comme aujourd’hui. Abonnez-vous. Vous êtes les bienvenus.

‍

On va se quitter ici pour aujourd’hui. Comme d’habitude, si vous souhaitez investir dans l’immobilier, sachez que c’est un sujet sérieux. Il faut absolument faire les choses correctement. Le but est de pouvoir avoir tout le temps l’esprit tranquille. On se quitte ici maintenant et je vous dis à très bientôt pour une nouvelle vidéo.

‍

Ciao ,!

A l'heure où l'économie est quasiment à l'arrêt avec la crise sanitaire du coronavirus, de nombreuses questions se posent sur l'avenir de l'immobilier.

• Faut-il s'attendre à une chute spectaculaire ou à un krash ?
• Les taux vont-il remonter ?
• Les banques vont-elles être frileuses et bloquer l'accès au crédit ?
  

Je vous propose de découvrir cela dans cette vidéo.

N'hésitez pas à laisser vos avis dans la zone de commentaires.

‍

Transcription

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo ,! Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une nouvelle vidéo dans laquelle on va parler des conséquences de la crise sanitaire du coronavirus sur l’immobilier.

‍

Est-ce qu’il faut s’attendre à un krach ,? C’est ce qu’on va voir dans la suite de cette vidéo. Alors avant d’aller plus loin, je tiens à préciser que je tourne cette vidéo en plein confinement et toutes les hypothèses que je vais mettre bien entendu ne sont que mon avis, mais de toute façon personne ne pourra vous assurer avec certitude ce qui va se passer. Mais néanmoins vous allez voir qu’on a certains éléments pour pouvoir analyser la situation.

‍

Avant tout, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je vous invite à vous abonner immédiatement en activant la petite cloche de façon à être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos et je vous offre également un package de bienvenue qui comprend deux ebooks, ainsi qu’une formation de plus de 2 ,heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Pour accéder à ce package de bienvenue, c’est simple, vous cliquez sur les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de votre écran ou vous regardez également la description qui se trouve juste en dessous.

‍

En ce moment, il y a tout un tas de nouvelles théories qui fleurissent sur les réseaux sociaux. Il y a de nouveaux économistes qui apparaissent et qui prédisent un super krach de l’immobilier, des personnes qui prédisent que les taux vont remonter en flèche, que tous les investisseurs vont perdre leur patrimoine. Bref, c’est quasiment la fin du monde si on écoute certaines personnes. Alors ce qu’on va faire, c’est d’abord faire un rapide retour en arrière et revenir avant cette crise. Ce qu’il faut savoir, c’est qu’avant cette crise, les taux étaient bas, mais surtout on avait un marché de l’immobilier qui se portait plutôt bien puisqu’on avait un nombre record de transactions qui avait été enregistré sur les dernières années.

‍

Revenons maintenant en 2020. On est en pleine crise sanitaire, on est aujourd’hui en confinement, mais ce qu’il faut savoir c’est que la banque centrale européenne a décidé que les taux n’augmenteraient pas. C’est plutôt une bonne nouvelle parce que ça veut dire que la banque centrale européenne finalement, elle veut faciliter l’accès au crédit immobilier pour relancer le marché de l’immobilier à l’issue de cette crise et ça va à l’encontre des recommandations du HCSF, du haut conseil de la stabilité financière qui en décembre dernier, en décembre 2019, avait proposé des recommandations aux banques. Attention, il s’agissait uniquement de recommandation en indiquant qu’il ne fallait plus que les Français soient endettés à plus de 33 ,% et qu’il fallait extrêmement limiter l’accès à des prêts de longue durée.

‍

Mais si la banque centrale européenne indique aux banques qu’il faut maintenir des taux bas, c’est plutôt une bonne nouvelle parce que ça veut dire que la banque centrale européenne souhaite motiver les transactions. Encore une fois, c’est très bien pour le marché de l’immobilier parce que vous savez qu’à chaque fois que vous passez chez le notaire, à chaque fois qu’il y a un bien immobilier qui change de mains, l’état prend sa part du gâteau au passage puisque les frais notaires sont quasiment et exclusivement composés de taxes et d’impôts. Mais également à chaque fois qu’il y a une transaction immobilière, on fait appel souvent à des professionnels de l’immobilier, des artisans, des architectes d’intérieur… Sur chacune des prestations effectuées par ces professionnels de l’immobilier, vous n’êtes pas sans savoir que l’état va récupérer également la TVA au passage. Il est très important que le marché de l’immobilier soit relancé parce que c’est un des piliers majeurs de l’économie.

‍

Alors, je vous entends déjà dire que vous avez lu ici ou là dans la presse que les taux immobiliers allaient remonter. Attention, il faut savoir de quoi on parle. Les taux, ils ne vont pas passer de 1 ,% à 5 ,%. Les taux augmentent de 0.2, 0.5, 0.7 ,%, ce qui reste extrêmement limité. Je vais vous donner un exemple. Un emprunt de 100000 ,€ sur 20 ,ans dont le taux passerait de 1 à 1.1 ,%, donc 0.1 ,% d’augmentation sur le taux du crédit, ça a un impact uniquement de 4 ,€ sur la mensualité du prêt immobilier. Vous voyez que ce n’est pas non plus catastrophique, ce n’est quasiment rien. Je vous rappelle qu’il y a encore quelques années, on achetait des biens immobiliers avec un taux de 3 ,% et on trouvait ça extrêmement bas. Attention, ce n’est pas parce que les taux remontent de 0.2, 0.5 ,% qu’il faut tout de suite s’enflammer.

‍

Venons-en maintenant au marché de l’immobilier. C’est simple, il y a trois possibilités ,: soit le marché descend, soit le marché se stabilise, soit le marché repart à la hausse. Intéressons-nous à la première hypothèse ,: est-ce que le marché peut descendre et est-ce qu’on peut avoir un krach de l’immobilier ,? On parle de krach de l’immobilier si les prix baissent de 15, 20, 30 ,% et clairement on n’en est pas là. Personne ne pourra vous dire aujourd’hui que le marché de l’immobilier a baissé. C’est simple parce qu’aujourd’hui encore une fois on est en confinement, donc il y a très peu de transactions immobilières, le marché de l’immobilier tourne au ralenti. Pour pouvoir analyser une baisse des prix de 15, 20 ou 30 ,%, bien entendu il faut des données et surtout il faut une profondeur historique de 6 ,mois, de 9 ,mois ou de 12 ,mois. Clairement, on n’a pas encore les données pour pressentir une baisse de l’immobilier. Et si cette baisse arrive, de toute façon, elle ne se fera pas du jour au lendemain. Mais ce qui est certain, c’est que d’ici quelques semaines, il va y avoir de bonnes affaires qui vont se retrouver sur le marché de l’immobilier.

‍

Si vous êtes comme moi investisseur, il faut absolument que vous soyez à l’affût de ces bonnes affaires. Je vais vous expliquer pourquoi. Parce qu’avec l’ordonnance 2020-306 qui est paru il y a quelques jours, les processus de vente ont été rallongés. Il y a forcément des délais de réflexion qui ont été rallongés et il y a donc malheureusement des acquéreurs qui n’iront pas au bout de la transaction ou de l’achat immobilier qu’ils comptaient faire. Ça veut dire quoi ,? Ça veut dire qu’il y a malheureusement des propriétaires vendeurs qui pensaient avoir vendu leurs biens immobiliers qui vont se retrouver à recommencer une vente depuis le début. Ce sont des gens qui vont vouloir vendre plus rapidement et qui seront prêts à accepter une négociation peut-être plus importante.

‍

Ensuite le deuxième cas de figure qui peut se produire et qui se produira de toute façon, c’est que certaines entreprises ne vont pas pouvoir absorber totalement le choc de cette crise, des entreprises vont faire faillite malheureusement, dont il y a des personnes qui vont se retrouver également sur le marché de l’emploi ou qui vont se retrouver au chômage à Pôle Emploi… Si ces personnes-là sont propriétaires de biens immobiliers, peut-être que certaines d’entre elles vont avoir besoin de récupérer de la trésorerie. Et cette trésorerie, elles vont pouvoir la récupérer en vendant pourquoi pas un investissement locatif, bref un bien immobilier.

‍

C’est là qu’on va se retrouver avec peut-être un nombre de biens immobiliers en vente sur le marché. Si vous êtes investisseur immobilier comme moi, vous allez vous retrouver en force sur la négociation parce que c’est vous qui allez avoir l’argent entre les mains, c’est vous qui allez être force de proposition, force de négociation pour acheter le bien immobilier. Vous allez pouvoir avoir des négociations peut-être plus agressives qu’en temps normal, donc ça va être d’ici quelques semaines ou quelques mois le bon moment pour faire de bonnes affaires sur le marché de l’immobilier encore une fois parce que les propriétaires vendeurs seront plus enclins à accepter une offre plus basse qu’ils ne l’auraient acceptée avant la crise du coronavirus.

‍

Mais le conseil que j’ai envie de vous donner si aujourd’hui vous êtes en phase d’achat et que vous avez bien acheté votre bien immobilier, si vous me suivez, vous savez qu’il faut toujours acheter en dessous du prix du marché parce que la plus-value, vous la réalisez à l’achat et pas à la revente, si vous avez acheté votre bien immobilier de la bonne manière, surtout ne cassez pas la vente, ce serait ridicule, allez au bout de la transaction immobilière.

‍

Ce qu’on peut dire également, c’est qu’on se rend compte aujourd’hui avec cette situation que la pierre reste une valeur refuge parce que malgré la crise, les loyers continuent à tomber, donc malgré la crise sanitaire, les gains sont maintenus, ce qui n’est pas le cas de la bourse. Il y a tout un tas de personnes aujourd’hui qui investissent en bourse qui vont retirer le capital qu’ils ont investi en vendant et à réinjectant cet argent dans l’immobilier.

‍

Puis, j’ai quand même envie de vous dire à propos de tout ça, c’est que lorsqu’on est sur un marché en hausse, il y a toujours des gens qui ont réussi à acheter de bonnes affaires, à réaliser de bons coups même avec un prix de l’immobilier au prix fort, mais de la même manière lorsqu’on est sur un marché baissier, il y a toujours des gens qui ont acheté le prix fort alors que le prix de l’immobilier était au plus bas. D’où l’importance de savoir toujours à combien vous devez faire une offre d’achat par rapport à la rentabilité, par rapport au cashflow que vous visez. Investir dans l’immobilier, ça ne se fait pas au hasard, vous devez pouvoir estimer à l’euro près à combien vous devez faire votre offre d’achat pour que votre bien immobilier soit rentable.

‍

Si vous faites les choses correctement, il n’y aura aucun risque à investir dans l’immobilier. Quant au krach, aujourd’hui il n’y a aucun indicateur qui nous permet de parler de krach de l’immobilier. Si les prix de l’immobilier baissent encore une fois pour conclure cette première partie, ça ne se verra pas dans les jours à venir, il faudra attendre plusieurs mois de façon à avoir une profondeur historique suffisante et de façon à pouvoir analyser un volume de transactions suffisant pour pouvoir acter cette analyse.

‍

Maintenant la deuxième hypothèse qu’on pourra voir, c’est que le prix de l’immobilier va rester stable et c’est ce qui pourrait se passer finalement parce qu’aujourd’hui l’économie, elle tourne au ralenti, donc il n’y a pas forcément de raison pour que les prix de l’immobilier augmentent ou les prix de l’immobilier descendent. Ce qui peut se passer, c’est que les prix de l’immobilier restent stables le temps que l’économie reparte de façon à ce qu’on voie ce qui se passe dans l’économie.

‍

Quant à une augmentation massive des prix de l’immobilier, ce sera la troisième hypothèse, ce n’est pas forcément non plus quelque chose qui pourrait arriver. Ce qu’on peut dire, c’est qu’on était sur un marché haussier avant cette crise sanitaire, mais le fait que les taux restent bas, ça peut justifier que le marché de l’immobilier se stabilise, voire continue à augmenter sur la même tendance qu’il avait avant cette crise sanitaire, mais il n’y a aucune raison pour que les prix de l’immobilier montent en flèche.

‍

La conclusion de tout ça, en tout cas de mon point de vue, c’est que les prix de l’immobilier vont rester stables ou continuer à monter et s’il doit y avoir une baisse, elle sera uniquement visible à court terme par rapport à des personnes qui souhaiteraient retrouver des liquidités rapidement. C’est la seule possibilité selon moi en ce qui concerne l’évolution des prix de l’immobilier, mais en aucun cas on ne peut parler de krach de l’immobilier, on n’est pas non plus dans des situations comme celle des États-Unis dans les années 2008 ou 2009. On est loin de ce qui se passe là, et encore une fois la bonne nouvelle c’est que la banque centrale européenne veut maintenir des taux bas.

‍

Je vous invite à me partager dans les commentaires en dessous de cette vidéo ce que vous pensez de cette situation. Est-ce que vous pensez que les bonnes affaires vont arriver ,? Est-ce que vous pensez au contraire qu’on s’attend à un krach de l’immobilier ,? Mais plus que jamais, on voit que l’immobilier c’est une valeur refuge parce que crise ou pas crise, les gens qui ont investi correctement continuent à percevoir leur loyer et à toucher leur cashflow.

‍

C’est ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager. Vous avez également la possibilité de vous abonner à mon compte Instagram et à suivre ma page Facebook pour vous tenir au courant de toute l’actualité en ce qui concerne la sortie de mes vidéos, les coulisses de mon activité.

‍

On va se quitter ici pour aujourd’hui. Mon dernier conseil, ce sera toujours de faire les choses correctement. Lorsqu’on fait de l’immobilier, on s’engage sur plusieurs dizaines de milliers d’euros, plusieurs centaines de milliers d’euros sur 15 ,ans, 20 ,ans, parfois même 25 ,ans. Il est donc très important de savoir de quoi on parle, de faire les choses correctement de façon à pouvoir dormir sur ses deux oreilles.

‍

Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui, et comme d’habitude on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt. Tchao ,!

La question de l'expert comptable se pose très rapidement quand on souhaite investir dans l'immobilier.

Si la réponse semble évidente quand on investit en société (SCI, SAS, SARL), elle l'est beaucoup moins pour les particuliers qui réalisent leurs premières opérations en nom propre.

Et pourtant, choisir le mauvais régime fiscal peut être coûteux, beaucoup plus coûteux que les honoraires d'un expert comptable.

Dites-moi dans les commentaires si vous faites appel à un expert comptable.

‍

Transcription

‍

Faut-il faire appel à un expert-comptable lorsqu’on fait de l’immobilier ,? On va répondre à cette question dans cette vidéo. Bonjour à tous ,! Je suis Sébastien et je suis ravi de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo dans laquelle on va parler de l’expert-comptable. Est-ce que c’est utile, est-ce que c’est inutile quand on fait de l’immobilier ,? On va voir ça dans la suite de cette vidéo.

‍

Avant ça si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je suis ravi de vous accueillir. Laissez-moi vous souhaiter la bienvenue. Je vous invite à vous abonner immédiatement en activant à la petite coche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos et pour rejoindre une communauté de plusieurs dizaines de milliers de personnes passionnées d’immobilier et d’investissement locatif. Ici, on est en famille, on est sur une chaîne qui permet aux gens de générer des revenus complémentaires grâce à l’immobilier, en investissant de manière sécurisée.

‍

Pour prolonger cette bienvenue, je vous invite à regarder le pack que je vous offre, deux ebooks ,: « ,Convaincre la banque, mode d’emploi ,» et « ,Doubler son salaire avec la location courte durée ,» ,, ainsi que la formation de 2 ,heures 30 que je vous offre et qui permet de comprendre toutes les mécaniques de base de l’immobilier, de la recherche du bien jusqu’à la fiscalité en passant par le financement et les stratégies de location les plus intéressantes et les plus performantes. Pour accéder à ce package de bienvenue, vous regardez la description qui se trouve juste en dessous ou bien les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de votre écran.

‍

Alors, venons-en au sujet du jour, l’expert-comptable. Je ne compte plus le nombre de fois où on m’a demandé sur les réseaux sociaux ou par mail s’il était nécessaire de faire appel à un expert-comptable lorsqu’on voulait faire de l’immobilier. Alors, on pose cette question tout simplement parce que l’expert-comptable, ça a un coût. Oui, ça a un coût, mais comme tous les services que vous achetez au quotidien. Mais la vraie question à se poser, ce n’est pas combien va me coûter l’expert-comptable, c’est plutôt combien va me faire économiser l’expert-comptable. Pour la suite de cette vidéo, on va faire un focus sur l’immobilier et en particulier voir le cas de l’expert-comptable quand on investit en nom propre et le cas de l’expert-comptable quand on investit en société.

‍

Première partie ,: le nom propre. Quand on investit en nom propre, c’est assez facile de se déclarer auprès de l’administration et je précise qu’à partir du moment où vous faites de la location meublée d’ailleurs, vous devez absolument vous déclarer auprès de l’administration. La location meublée, c’est considéré comme une activité commerciale. Pour pouvoir l’exercer, vous devez avoir un numéro Siret et vous devez pour cela remplir un formulaire qui s’appelle le formulaire p0i. Je ferme la parenthèse pour vous expliquer comment vous déclarer. Ensuite lorsque vous faites de la location meublée, vous avez trois options. Quelles sont ces options ,? Soit vous mettre au régime du micro-BIC, c’est-à-dire que vous allez avoir un abattement de 50 ,% sur vos loyers ou sur vos recettes locatives, mais vous avez aussi la possibilité de faire du réel. Et là, ça se complique un peu. Je vous ai parlé de la location meublée, regardons maintenant la location nue. Là aussi, vous pouvez faire ce qu’on appelle le micro-foncier. Vous bénéficiez d’un abattement de 30 ,% sur vos recettes locatives. Là aussi, c’est quelque chose de simple. Mais vous pouvez faire aussi du réel. Et là, ça se complique un peu aussi. Vous l’aurez compris, ça se complique à partir du moment où on est au réel. Mais le gros intérêt du réel, c’est qu’en face de vos recettes, vous allez mettre des charges, vous allez mettre des amortissements. Le but, c’est de réduire votre assiette d’imposition pour la minimiser, voire l’amener à zéro. C’est là que prend tout l’intérêt de l’expert-comptable, c’est là que cette personne va vous être beaucoup plus utile parce que les frais d’expertise comptable et c’est là que je dis que l’expert-comptable va vous faire gagner de l’argent, les frais d’expertise comptable sont moins élevées que ce que vous auriez à payer en impôts si vous choisissez le régime du micro-BIC par exemple si on regarde la location meublée.

‍

Alors qu’est-ce que va faire cet expert-comptable ,? Il va produire plusieurs choses ,: il va produire le compte de résultat ,, il va produire le bilan ,, il va produire la liasse fiscale. Pour ça, il va devoir gérer un certain nombre de choses. C’est un travail qui nécessite un certain nombre de compétences. Il va devoir gérer les factures. Il va devoir gérer toutes les charges. Puis, il va devoir gérer également l’amortissement de votre bien immobilier, l’amortissement de vos travaux si vous avez effectué des travaux, il va aussi gérer l’amortissement de tout votre immobilier. Le bureau que vous avez mis dans votre appartement, c’est quelque chose qui s’amortit sur 3, 4, 5 ,ans. Ça, c’est votre expert-comptable qui va le déterminer.

‍

Tout ça pour vous dire que ça nécessite des compétences, et oui l’expert-comptable prend tout son sens à ce moment-là. Je peux même rajouter que si ça fait quand même peur malgré tout ce que je viens de dire à certaines personnes de prendre un expert-comptable, sachez que vous pouvez réduire de deux tiers vos frais d’expertise comptable en cotisant à un CGA ou en prenant une adhésion auprès d’un CGA. J’ai déjà fait une vidéo YouTube à ce sujet. Si vous voulez la retrouver, cliquez ici sur le lien qui va apparaître en haut de votre écran. Voilà pour l’investissement en nom propre.

‍

Ce qu’on va voir maintenant, c’est l’investissement en société. Quand on investit en société, on peut le faire au travers de différentes formes. Il y a des sociétés civiles immobilières qu’on appelle les SCI, mais il y a également les sociétés commerciales, et là on parle plutôt de SAS ou de SARL. Il faut distinguer plusieurs choses qui vont avoir un coût.

‍

La création de la société, crée une société c’est quelque chose qui va avoir un coût. La production des éléments comptables, c’est aussi quelque chose qui va avoir un coût. Votre expert-comptable, comme je l’ai dit précédemment, va devoir produire votre bilan, votre compte de résultat, votre liasse fiscale… Mais en société, il y a également d’autres éléments, il y a des éléments juridiques à produire chaque année, ne serait-ce que les assemblées générales de votre société, la prise de parts si d’autres personnes veulent rejoindre votre société qui fait l’immobilier SCI, SAS ou SARL, mais vous allez peut-être également avoir besoin de faire des opérations juridiques pour augmenter le capital social de votre société. Pourquoi est-ce qu’on fait ça ,? Généralement pour donner plus d’ampleur à votre société qui fait de l’immobilier. Clairement là, vous aurez vu que l’expert-comptable va prendre tout son sens parce que pour produire tous ces documents comptables et juridiques, il faut absolument faire appel à un professionnel.

‍

Mais vous allez voir qu’il y a un autre avantage à faire appel à un expert-comptable, c’est tout simplement de laisser ces questions comptables, juridiques et fiscales à un vrai professionnel, quelqu’un du métier. En plus si vous faites appel à un expert-comptable, vous pourrez lui demander du conseil et c’est lui qui va vous aider pour les stratégies que vous allez devoir adopter dans le futur si vous avez besoin de créer un groupe, si vous avez besoin de monter d’autres sociétés, si vous avez besoin de monter une holding. C’est lui qui va vous expliquer comment faire et quelles seront les meilleures voies envisagées par rapport à votre situation personnelle et par rapport à votre situation professionnelle.

‍

Ce que je voulais également ajouter, c’est qu’en tant qu’entrepreneur ou en tant qu’investisseur, vous devez garder le focus sur ce que vous savez faire de mieux. Si vous êtes investisseur immobilier, votre truc c’est faire de l’immobilier, ce n’est pas forcément de produire des liasses fiscales et de faire des comptes rendus d’assemblées générales. Il y a beaucoup de personnes qui savent le faire beaucoup mieux que vous. En tant qu’investisseur, en tant qu’entrepreneur, restez focus sur ce que vous savez faire au mieux. Si malgré tout, vous avez envie de vous occuper de toute cette partie-là vous-même, sachez que ça va vous demander d’investir dans des outils. Pour produire ces documents, il y a des licences logicielles à payer, il va falloir que vous puissiez répondre à toutes les questions que l’administration va vous poser et forcément vous allez perdre du temps sur l’ensemble de ces tâches. Et le temps que vous allez passer sur ces tâches comptables et juridiques, c’est du temps que vous n’aurez pas pour vous focaliser sur ce que vous savez faire de mieux et sur ce qui va vous rapporter de l’argent sans parler du fait que le fait de passer par un expert-comptable, c’est aussi un moyen de diminuer le risque de contrôle, voire de redressement.

‍

Ce que je voulais vous rappeler, c’est qu’en tant qu’investisseur ou entrepreneur, toujours il faut que vous appreniez à déléguer. Si vous gardez toujours toutes les tâches pour vous, vous allez être tout simplement limité dans votre capacité de croissance et vous allez continuer à travailler en circuit fermé.

‍

Si vous êtes aujourd’hui sur cette chaîne YouTube, c’est que vous avez envie d’aller plus loin, d’investir dans l’immobilier, de croître, donc là il va falloir que vous appuyiez sur des relais. J’ai toujours l’habitude de dire que l’immobilier c’est un travail d’équipe. Le premier coéquipier, c’est qui ,? Ça va être l’agent immobilier ou le chasseur d’appartement, mais tout de suite après vous avez besoin d’un coéquipier sans lequel vous ne pouvez rien faire, c’est le banquier parce que c’est lui qui vous ouvre les portes de votre projet immobilier. Sans banquier, vous ne pouvez rien faire. On peut citer d’autres coéquipiers, vous avez le courtier, les artisans l’architecte d’intérieur, l’avocat fiscaliste et forcément au bout d’un moment l’expert-comptable.

Retenez bien que les conseils de cet expert-comptable peuvent vous faire gagner plusieurs milliers d’euros en fonction de votre avancement, en fonction du patrimoine de société immobilière que vous avez mise en place, ça peut même aller chercher plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines de milliers d’euros pour les grands groupes. Donc oui, il est indispensable de passer par les services d’un expert-comptable. C’est quelque chose que je recommande à 200 ,% sans parler du fait en plus que les honoraires de l’expert-comptable, vous pouvez les passer en charge de votre activité pour réduire votre assiette d’imposition.

‍

Alors la question suivante à se poser c’est ,: à quel type de cabine il faut faire appel parce qu’il y a des cabinets qui se trouvent en ligne. Moi ce que je vous recommande, c’est plutôt de faire appel à un expert-comptable qui a un cabinet physique, quelqu’un que vous pourrez aller voir, quelqu’un à qui vous pourrez serrer la main parce que généralement les cabinets comptables en ligne sont des cabinets comptables qui font uniquement de la saisie. Alors ça peut être très intéressant, mais à partir du moment où vous avez des ambitions de croissance, soit à partir du moment où vous avez déjà un patrimoine bien établi, rien ne sera mieux que d’avoir un expert-comptable physique avec une adresse, des bureaux dans lesquels vous pourrez aller.

‍

Voilà ce que je pense à propos de l’expert-comptable. Indiquez-moi dans les commentaires si vous partagez ce point de vue, si vous faites appel à un expert-comptable physique ou plutôt virtuel en ligne. C’est quelque chose qui m’intéresse. En tout cas, j’espère que vous aurez compris tout l’intérêt de passer par les services de cet expert-comptable.

‍

Je vous remercie d’avoir suivi cette vidéo. Avant de vous quitter, je vous rappelle que vous pouvez ici vous abonner à mon compte Instagram sur lequel je partage les coulisses de tout ce que je fais au quotidien, immobilier physique, préparation des vidéos… Je vous consulte également certaines fois pour vous demander votre avis sur certaines choses, en particulier par exemple sur la préparation des vidéos, quels sont les sujets que vous aimeriez voir abordés sur cette chaîne YouTube. Je vous demande votre avis sur Instagram et c’est comme ça qu’ensuite je tourne mes vidéos pour être certain que les sujets vous intéressent.

‍

Avant de vous quitter, je voulais également vous rappeler que l’investissement immobilier, vous l’aurez compris, ça reste un sujet sérieux pour faire les choses correctement, pour pouvoir dormir sur ses deux oreilles, investir en toute sécurité. Une fois qu’on a verrouillé tout ça, adoptez une bonne stratégie pour aller chercher le maximum de revenus en appliquant les bonnes stratégies. Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt.

‍

Tchao ,!

Quand on investit dans l'immobilier, il est important de pouvoir se rémunérer. Si la solution est simple quand on investit en nom propre, elle est beaucoup moins évidente quand on investit en société.

Comment faire sortir l'argent d'une société ?

Dans cette vidéo, nous allons voir comment se rémunérer au travers d'une SCI. Il faut en effet faire la part des choses entre les revenus de la structure et les revenus personnels.

Plusieurs solutions existent pour faire transiter l'argent d'une entité à l'autre. Essayons d'y voir plus clair dans cette vidéo.

N'hésitez pas à laisser vos avis dans la zone de commentaires.

Transcription

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui dans une vidéo dans laquelle on va répondre à cette question. Comment faire pour se payer au travers d’une SCI ou au travers d’une société civile immobilière ,?

‍

Alors avant qu’on rentre dans le vif du sujet, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je suis ravi de vous accueillir. N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche pour être tenue informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos et pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de stratégies de location à haut rendement.

‍

Puis pour vous souhaiter toujours la bienvenue, je vous offre un package qui comprend deux ebooks ,: « ,Convaincre la banque, mode d’emploi ,» et « ,Doubler son salaire avec la location courte durée ,», ainsi qu’une formation de plus de 2 ,heures 30 qui va vous expliquer toutes les mécaniques de l’investissement immobilier. Pour accéder à ce package de bienvenue, c’est très simple, vous avez les liens dans la description en dessous de cette vidéo ou sinon vous avez des petites fiches qui apparaissent en haut à droite de votre écran.

‍

Venons-en au sujet du jour ,: comment faire pour se rémunérer lorsqu’on a une SCI ,? Ou comment faire pour se rémunérer lorsqu’on investit en SCI ,? Alors ce qu’il faut savoir dans un premier temps, c’est qu’il y a deux types de SCI ,: la SCI à l’IR qui est la SCI soumise à l’impôt sur les revenus et la SCI à l’IS qui est la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés. On va prendre ces deux SCI l’une après l’autre en commençant par la SCI à l’IR.

‍

Une SCI à l’IR, on dit que c’est une SCI qui est transparente fiscalement. Imaginons que cette SCI à l’IR fasse 10000 ,€ de bénéfice et que vous ayez 40 ,% des parts de cette SCI, auquel cas vous allez récupérer 4000 ,€. Ces 4000 ,€, ils vont venir se cumuler avec les revenus issus de votre activité ,: professionnel, salarié ou entrepreneurial, si vous êtes à votre compte. Ces 4000 ,€, ils vont être soumis à la tranche marginale d’imposition, à votre tranche marginale d’imposition et il faudra en plus ajouter les prélèvements sociaux.

‍

Puis si votre SCI à l’IR n’est pas bénéficiaire, mais si au contraire elle est déficitaire, chaque associé pourra déduire de sa base imposable sa quote-part du déficit. Ça reste quelque chose de simple lorsqu’on a une SCI à l’IR.

‍

Regardons maintenant le cas de la SCI à l’IS, c’est-à-dire la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés. Auquel cas, vous avez deux manières de vous rémunérer soit avec les dividendes c’est ce qu’on va voir dans un premier temps, soit en rémunérant le gérant si vous êtes gérant de cette SCI à l’IS.

‍

Regardons dans un premier temps les dividendes. Ce qu’il faut savoir, c’est qu’une SCI à l’IS, elle est soumise à l’impôt sur les sociétés. Généralement le premier palier pour l’impôt sur les sociétés, il est de 15 ,%, de zéro à un petit peu plus de 38000 ,€ de bénéfice. Si vous faites entre 0 et 38000 ,€ de bénéfice, l’impôt sur les sociétés de votre SCI à l’IS va être de 15 ,%. Ensuite, une fois que vous aurez payé votre impôt sur les sociétés, qu’est-ce que vous pouvez faire ,? Soit vous conservez les bénéfices, la trésorerie au sein de votre SCI et vous en servez pour payer les charges courantes, la taxe foncière ou pour réinvestir au sein de cette même SCI ou pour engager des travaux dans un bien immobilier de cette SCI ou pour acheter de l’immobilier. Bref, une fois que vous avez payé votre impôt sur le revenu, le reste n’est pas fiscalisé.

‍

Maintenant, si vous souhaitez récupérer de l’argent sous forme de dividendes, vous allez devoir passer par la case flat tax qui a été mise en place par le gouvernement Macro. Ce flat tax, elle est de 30 ,%. Mais vous avez une autre solution, c’est de bénéficier d’un abattement de 40 ,% sur lequel on va venir ensuite appliquer votre tranche marginale d’imposition et les prélèvements sociaux. Alors à vous de juger s’il est préférable de jouer, soit la flat tax d’un côté, soit de l’autre côté avec l’abattement de 40 ,%, plus la tranche marginale d’imposition, plus les prélèvements sociaux. C’est un calcul que vous devez faire, mais je vais vous aider un petit peu.

‍

Ce qu’il faut savoir, c’est que si vous êtes en tranche marginale d’imposition à 0 ou 14 ,%, il faudra préférer l’abattement. Au-delà, si vous êtes dans les tranches marginales d’imposition de 30 ,% ou plus, la flat tax sera plus avantageuse pour vous. Voilà comment récupérer les dividendes au sein d’une SCI. Il y a d’abord la première lame qui concerne l’impôt sur les sociétés et on a la seconde lame au travers de la flat tax ou de l’abattement, plus la tranche marginale d’imposition, plus les prélèvements sociaux.

‍

Mais ce que vous pouvez faire également si vous êtes gérant de cette SCI, c’est de vous rémunérer en tant que gérant. Dans ce cas de figure, vous allez devenir travailleur non salarié et il faudra que la SCI s’acquitte de cotisations sociales qui vont représenter environ 45 ,%, c’est-à-dire que pour vous verser une rémunération de 1000 ,€, il en coûtera 1450 ,€ ou un peu plus à la SCI. Sur les 1000 ,€ que vous allez toucher, vous aurez l’impôt sur le revenu qui derrière arrivera également. Les charges liées à cette rémunération pourront passer en charge de votre SCI pour venir réduire l’assiette d’imposition.

‍

Voilà donc comment vous pouvez vous rémunérer au travers d’une SCI qu’elle soit à l’IR où qu’elle soit à l’IS. C’est ce que je voulais partager aujourd’hui avec vous dans cette vidéo. J’espère que ça vous aura été utile parce qu’il y a beaucoup de personnes qui m’écrivent pour me demander comment se rémunérer au travers d’une SCI. Voilà chose faite. J’espère que vous avez compris.

‍

N’hésitez pas à liker cette vidéo, n’hésitez pas non plus à la partager. Si vous souhaitez en savoir plus sur ce que je fais au quotidien, je vous invite à vous abonner à mon compte Instagram. Vous avez mon compte Instagram qui apparaît au bas de votre écran. Je partage avec vous sur ce compte les coulisses de mon activité au quotidien, ce que je fais sur mes chantiers immobiliers. Je vous emmène avec moi vraiment régulièrement sur mes chantiers et je vous partage également ce que je fais dans la préparation de mes vidéos YouTube et je vous interroge sur les sujets que vous souhaitez que je traite pour mettre ensuite sur la chaîne.

‍

Avant de vous quitter, je vous rappelle que l’immobilier est un sujet sérieux surtout, faites les choses correctement. Il est important de faire les choses de manière sécurisée parce que si vous faites n’importe quoi, vous allez mettre en danger votre conjointe ou votre conjoint, vos enfants. Moi, ce que je conseille, c’est surtout de pouvoir dormir au quotidien sur vos deux oreilles.

‍

Ce sera mon mot de la fin. On se quitte ici pour aujourd’hui et comme d’habitude, on se retrouve prochainement sur cette chaîne. Je vous dis à très bientôt.

‍

Ciao ,!

Quand on investit dans l'immobilier, 2 composantes sont à intégrer pour augmenter son bénéfice et son cashflow :
- Augmenter le loyer
- Réduire les charges

Pour augmenter les loyers, le secret réside dans l'exploitation du bien immobilier avec des stratégies de location à haut rendement (location courte durée, location saisonnière, colocation).
Mais pour réduire les charges, il y a tout un tas de leviers que vous pouvez actionner.

Je vous propose de découvrir cela dans cette vidéo.

N'hésitez pas à laisser vos avis dans la zone de commentaires.

‍

Transcription

‍

Comment augmenter le cashflow de ses investissements immobiliers ,?

‍

C’est ce qu’on va voir aujourd’hui dans cette vidéo. Bonjour à tous ,! Je suis Sébastien et je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui dans une vidéo, comme je le disais il y a quelques instants, qui va traiter de cashflow.

‍

Alors avant que je vous en dise plus et avant qu’on rentre dans le vif du sujet, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je vous invite à vous abonner immédiatement en activant la petite cloche. On est ici en famille, on est ici sur une chaîne qui parle d’immobilier, de stratégie de location à haut rendement et des moyens que vous avez à votre disposition pour générer des compléments de revenus en toute sécurité grâce à l’immobilier. Abonnez-vous, ça vous permettra de rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de stratégie de location à haut rendement. Puis encore une fois si vous vous retrouvez pour la première fois ici sur cette chaîne, je vous offre un package de bienvenue qui comprend deux ebooks ,: « ,Convaincre la banque, mode d’emploi ,» et « ,Doubler son salaire avec la location courte durée ,» et je vous offre également une formation de 2 ,heures 30 qui va vous permettre de comprendre quelles sont les principales mécaniques de l’immobilier. Pour accéder à ce package de bienvenue, c’est très simple, regardez la description en dessous de cette vidéo ou sinon regardez les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de cette vidéo.

‍

Alors, venons-en maintenant au cœur du sujet de cette vidéo ,: comment augmenter le cashflow lorsqu’on investit dans l’immobilier ,? Petit rappel, c’est quoi le cashflow ,? C’est tout simplement la différence entre vos recettes, c’est-à-dire le loyer d’un côté, et les charges et les amortissements de l’autre. Pour réaliser un bon investissement immobilier, il faut que votre cashflow soit positif, donc le nerf de la guerre quand on investit c’est d’avoir toujours le cashflow le plus haut possible. Comment faire pour augmenter ce cashflow ,? Il y a deux leviers possibles, deux actions possibles. Première action ,: augmenter le loyer. Deuxième action ,: réduire les charges. On va dans un premier temps s’intéresser à l’augmentation du loyer. C’est simple, j’ai peut-être renfoncé une porte ouverte, mais pour augmenter le loyer, il va falloir utiliser des stratégies de location à haut rendement. Plus vous allez mettre en place des stratégies de location « ,sophistiquée ,», « ,peu traditionnelle ,», plus vous allez avoir des loyers importants.

‍

Je vais vous donner un exemple, vous allez tout de suite comprendre. Si je fais de la location nue, mon loyer va être inférieur à celui du même logement loué en location meublée. Pourquoi ,? Parce qu’en location meublée, je vais apporter davantage de services, je vais apporter davantage de prestations à mes locataires. Le logement sera également meublé, ce qui me permettra de justifier d’un loyer plus important. Maintenant, on peut aller un cran au-dessus de la location meublée, on peut faire de la colocation ou de la location courte durée. Là, on va utiliser ce que j’appelle des stratégies de location à haut rendement qui vont vous permettre d’aller chercher des loyers encore plus élevés. La première chose à retenir de cette vidéo, c’est que pour augmenter son cashflow, il va falloir utiliser des stratégies de location à haut rendement. Retenez, la colocation d’un côté ou la location courte durée de l’autre, ce sont les deux stratégies immobilières les plus rentables, mais surtout les moins risquées lorsqu’on souhaite investir en immobilier. J’ai déjà abordé le sujet à de multiples reprises sur cette chaîne YouTube.

‍

Regardons maintenant le second levier que vous allez pouvoir actionner pour augmenter votre cashflow qui va constituer à réduire vos charges. On va d’abord dans un premier temps s’intéresser au crédit immobilier. Quand on investit dans l’immobilier, la plus grosse charge tous les mois, la plus grosse dépense tous les mois, ça concerne le remboursement du crédit immobilier. Je vous l’ai déjà dit des centaines de fois sur cette chaîne YouTube, mais je le redis aujourd’hui dans cette vidéo, c’est à l’achat que vous gagnez de l’argent avec l’immobilier, c’est à l’achat que se joue votre plus-value, donc il faut que vous soyez très vigilant sur votre prix d’achat. Il va falloir faire uniquement de bonnes affaires immobilières, je l’ai dit toujours à de multiples reprises, il va falloir acheter en dessous du prix du marché parce que plus vous allez acheter bas, plus votre mensualité de crédit va être faible.

‍

Je vais vous donner un exemple chiffré pour fixer les idées. Imaginons que vous investissiez à hauteur de 100000 ,€, le prix de votre bien immobilier, il est affiché à 100000 ,€. C’est quelque chose que tout le monde peut comprendre, c’est quelque chose d’abordable. Si jamais vous arrivez à négocier ce bien immobilier à 85000 ,€, que vous empruntiez par exemple sur 20 ,ans au taux de 1 ,%, le fait de passer de 100000 ,€ à 85000 ,€, vous allez gagner 69 ,€/mois sur votre mensualité de prêt. Vous voyez, juste parce que vous avez négocié notre bien oublié de 15000 ,€ que vous allez augmenter votre cashflow de 69 ,€. Voilà une première action à engager immédiatement pour réduire vos charges et augmenter votre cashflow.

‍

Alors, il y a un second levier que vous pouvez actionner également pour réduire vos charges, ça va constituer à négocier le taux de votre emprunt. Je vais quand même vous dire que ça reste quelque chose que vous pouvez faire, mais la marge de négociation, elle va être assez faible avec la banque, mais vous allez voir que négocier un taux, ce n’est pas forcément non plus quelque chose qui va vous rapporter beaucoup d’argent. Mais comme j’aime les chiffres, vous devez le savoir si vous me suivez, on va rentrer un peu plus dans le détail. Je vais reprendre l’exemple de mon bien immobilier affiché à 100000 ,€. Vous allez emprunter sur 20 ,ans et on va considérer que la banque vous propose un taux de 1.1 ,%. Dans ce cas-là, votre mensualité de prêt sera de 464 ,€. Mettons qu’après une bonne négociation et un bon délai à l’issue de cette négociation, vous arriviez à négocier un taux de 1 ,% avec la banque, votre mensualité de crédit passera à 460 ,€. Vous voyez où je veux en venir, vous avez bataillé avec la banque et vous avez gagné 4 ,€ par mois. Vous avez perdu du temps et de l’énergie pour gagner 4 ,€/mois. On voit au travers de ces deux exemples qu’il vaut mieux dépenser de l’énergie à négocier le bien immobilier, plutôt qu’à négocier le taux avec la banque. Rappelez-vous les chiffres, d’un côté en négociant un bien oublié de 15000 ,€, j’ai gagné 69 ,€/mois, en négociant mon taux de 0.1 ,% j’ai gagné seulement 4 ,€/mois.

‍

On peut continuer. Vous avez d’autres choses à envisager pour réduire les charges de votre projet immobilier et ça peut passer par l’assurance de prêt. Lorsque vous investissez dans l’immobilier, il faut bien entendu assurer votre prêt. Et là, il y a deux écoles, soit vous prenez l’assurance de prêt auprès de la banque, soit vous prenez l’assurance de prêt auprès d’une assurance, c’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance. Mais ce qu’il faut savoir c’est que si vous prenez cette assurance auprès de la banque, votre assurance de prêt va être indexée sur le montant que vous avez emprunté. Alors que si vous passez par une délégation d’assurance, c’est-à-dire que si votre assurance de prêt vous la passez avec une société autre, votre assurance de prêt, elle va être indexé sur le capital restant dû. Plus vous allez avancer dans le temps, plus le montant de votre assurance de prêt va diminuer. Effectivement passer l’assurance de prêt par la banque va être quelque chose de plus coûteux, donc passer par une délégation d’assurance, c’est quelque chose qui peut vous permettre de réduire vos charges mensuelles, donc puisque c’est l’objet de cette vidéo de venir augmenter votre cashflow.

‍

Alors bien entendu, il y a des négociations par rapport à l’assurance de prêt sur lesquels vous n’aurez jamais aucun pouvoir parce que le montant de cette assurance de prêt dépend de l’âge et dépend de votre santé. Vous devez le savoir, plus on investit jeune, plus on aura le temps de se construire un patrimoine conséquent, mais plus on investit jeune et plus le montant de cette assurance de prêt que ce soit au travers de la banque ou d’une assurance en délégation sera le plus faible.

‍

Autre levier pour remonter votre cashflow, c’est bien entendu le choix de la fiscalité puisque l’investissement immobilier est fiscalisé, donc il est très important de ne pas se tromper sur le choix du régime fiscal. Si vous faites de la location meublée, vous avez deux possibilités, soit vous partez sur le régime du micro-BIC avec abattement de 50 ,% si vous faites de la location meublée classique ou si vous faites de la location courte durée dans des appartements qui ne sont pas classés, mais vous pouvez également bénéficier d’un abattement de 71 ,% si vous choisissez le régime du micro-BIC et que votre logement est classé. Ce qui fait que si vous choisissez le régime du micro-BIC, vous allez payer des impôts sur 50 ,% de vos loyers d’un côté ou 29 ,% de vos loyers. Mais vous avez un autre choix, c’est de passer par le régime du réel. Ce régime du réel, il peut être intéressant parce que grâce à ce régime, votre assiette d’imposition va être calculée sur vos bénéfices, sur votre résultat fiscal. Le résultat fiscal schématiquement, c’est la différence entre vos recettes d’un côté sur lesquels on vient retrancher les charges et les amortissements.

‍

Ce qui peut être intéressant c’est que si votre résultat fiscal est nul, voire négatif, vous ne serez pas imposé sur vos revenus en location meublée. En choisissant le régime du réel, vous voyez que vous avez la possibilité encore d’augmenter votre cashflow parce que vous ne serez pas fiscalisé si votre résultat fiscal est négatif. Maintenant dans le cas de la location nue, c’est quasiment la même chose, on ne va pas parler de régime du micro-BIC, on va parler du régime du micro-foncier, auquel cas vous allez avoir un abattement de 30 ,% sur vos revenus locatifs, mais vous pouvez aussi choisir le régime du réel.

‍

Qu’est-ce qu’on peut conclure de ce régime fiscal ,? Que vous choisissiez le régime du micro-BIC ou le régime du micro-foncier en location meublée ou en location nue, vous êtes certain de payer des impôts parce que vous allez avoir une assiette d’imposition basée sur soit 50 ,% de vos revenus locatifs, soit 29 ,% de vos revenus locatifs, soit 70 ,% de vos revenus locatifs, alors que le régime du réel est plus favorable encore une fois parce que si vous êtes en déficit, votre assiette d’imposition va être nulle.

‍

Attention à bien choisir le régime. Vous allez peut-être me demander, alors quel régime choisir, le micro-BIC, le micro-foncier, le régime du réel ,? Ça, c’est une situation qui vous est propre, c’est une situation personnelle. Vous devez l’étudier. Si vous ne savez pas comment faire, voyez avec votre expert-comptable. Mais tout ce que je peux dire, généralement, c’est que si vos empreintes sont récentes alors le régime du réel sera plus intéressant, alors que si vos emprunts sont plus anciens, il est fort à parier que vous aurez amorti déjà pas mal de choses aussi bien sur le bien immobilier que sur les travaux immobiliers, auquel il pourrait être intéressante de revenir à du régime micro. Mais quoi qu’il en soit et c’est peut-être la conclusion de cette vidéo, si vous voulez perpétuer le fait de ne pas payer d’impôts ou d’en payer le moins possible, je vous invite à continuer à investir ou à faire des travaux dans vos appartements, à les rénover pour toujours proposer des logements de qualité à vos le locataire, mais aussi pour éviter l’impôt. ,

‍

Voilà ce que je voulais partager aujourd’hui avec vous dans cette vidéo. Retenez bien que pour augmenter votre cashflow, vous pouvez agir sur deux leviers ,: remonter vos loyers en utilisant des stratégies de location à haut rendement et en réduisant les charges que j’ai évoquées dans cette vidéo. Je vous ai donné quelques propositions.

‍

J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager avec des personnes qui se demandent comment augmenter la rentabilité et le cashflow généré par leurs biens immobiliers. Si vous souhaitez en savoir plus sur ce que je fais au quotidien, je vous invite à vous abonner à mon compte Instagram. Sur ce compte, je partage les coulisses de ce que je fais au quotidien, aussi bien dans l’investissement immobilier. Je vous amène avec moi de temps en temps sur des chantiers, je vous invite également dans les coulisses de tournage des vidéos qui seront diffusés sur cette chaîne YouTube. Je vous fais également participer à des petits sondages que je crée. Le lien de mon compte Instagram apparaître ici en bas de votre écran. Puis avant de vous quitter, je voulais quand même vous rappeler quelque chose, c’est que l’immobilier, ça reste un sujet sérieux, on s’engage sur plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines de milliers d’euros, donc faites surtout les choses correctement, investissez en toute sécurité. Le but, ça reste quand même de dormir sur ses deux oreilles.

‍

Ce sera mon mot de la fin, on va se quitter ici et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt. Tchao ,!

Il existe plusieurs moyens d'investir dans l'immobilier : nom propre ou société.
Et lorsqu'on parle de sociétés, les possibilités sont encore multiples : SCI, SAS, SARL.
On entend également beaucoup parler de holdings.

Pour autant, ce type de société convient-il à tout le monde ?
- Qui peut en avoir besoin ?
- A partir de quand la créer ?
- Quel en sont les avantages et les inconvénients ?

Je vous propose de découvrir cela dans cette vidéo.

N'hésitez pas à laisser votre avis dans la zone de commentaires.

‍

Transcription

‍

Pourquoi et quand créer une holding ,? C’est la question à laquelle on va répondre dans cette vidéo. Bonjour à tous ,! Je suis Sébastien et je suis ravi de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo dans laquelle on va s’intéresser à un sujet qui intéresse beaucoup de monde, la holding. Faut-il absolument créer une holding pour investir dans l’immobilier ,? On va répondre à cette question d’ici quelques instants.

‍

Mais avant ça, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, laissez-moi tout simplement vous souhaiter la bienvenue, je suis vraiment ravi de vous accueillir. N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Puis pour vous souhaiter la bienvenue, je vous offre tout simplement un package de bienvenue qui comprend deux ebooks ,: « ,Convaincre la banque, mode d’emploi ,» et « ,Doubler son salaire avec la location courte durée ,» ,, ainsi qu’une formation plus de 2 ,heures 30 dans laquelle je vous explique les mécaniques de l’immobilier, quels types de biens acheter, comment se positionner, comment obtenir son financement, quelle stratégie de location mettre en œuvre pour sécuriser ses loyers tout en les maximisant et surtout comment faire pour éviter au maximum l’impôt. Pour accéder à ce package de bienvenue, c’est très simple, vous cliquez sur les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de votre écran et vous regardez sinon la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.

‍

Alors, venons-en maintenant au sujet du jour ,: faut-il absolument créer une holding pour investir dans l’immobilier ,? À partir de quel moment a-t-on besoin d’une holding pour investir dans l’immobilier ,? On va essayer d’y voir plus clair dans la suite de cette vidéo. J’ai souhaité faire cette vidéo parce qu’il y a beaucoup de personnes qui parlent de holding, qui veulent créer ce genre de société avant même d’avoir mis un pied dans l’immobilier. Vous allez voir que c’est l’étape d’après. Lorsque vous démarrez dans l’immobilier, on commence par faire simple, on investit en nom propre, on crée pourquoi pas une SCI, la holding c’est quelque chose qui vient après. Malgré tout, et c’est l’objet de la vidéo d’aujourd’hui, ça peut être quelque chose d’intéressant.

‍

C’est quoi une holding avant tout ,? C’est une société. Comme toute société, elle a un capital social et son objet social c’est d’avoir des participations dans d’autres sociétés. Son but, pour faire simple, c’est de créer du lien entre diverses sociétés et au-delà de ça le but de la holding c’est de faire circuler de la trésorerie entre diverses sociétés. C’est important, à partir du moment où on parle de holding, on parle de groupes. Alors les groupes que vous devez certainement connaître c’est LVMH, Renault… Ce sont les grands groupes. Mais sachez que si vous êtes un investisseur immobilier, si vous prenez goût à ça, vous pouvez à votre échelle aussi mettre en place un groupe au travers d’une holding. Cette holding va servir à faire le lien entre vos diverses sociétés et à faire circuler de la trésorerie.

‍

Quel est le mode de fonctionnement le plus courant ou le plus commun lorsqu’on a une holding ,? Généralement, on possède une société d’exploitation. La société d’exploitation c’est une société qui génère de la trésorerie, c’est une société qui génère du cash. Comment est-ce qu’elle fait cette société d’exploitation pour générer de la trésorerie ou générer du cash ,? Elle vend du produit ou elle vend des services. À ce stade-là, on n’est pas encore en train de parler d’immobilier. C’est une société qui vend du service ou des prestations. Ça peut être une société de services informatiques, ça peut être une société de vente de véhicules, tout ce que vous voulez. C’est ce qu’on appelle une société d’exploitation et c’est généralement une société commerciale. Qu’est-ce que c’est qu’une société commerciale ,? Ça va être une SARL, ou une SAS, ou une EURL, ou une SASU pour les personnes qui choisissent d’être seules dans leur société.

‍

Comment est-ce que tout ça marche avec la holding ,? Cette société d’exploitation, elle crache de la trésorerie, elle crache du cash et au travers de la holding, cette trésorerie remonte et redescend vers d’autres sociétés. Ensuite, la holding peut donc investir ce cash, soit dans de nouvelles sociétés, soit dans des sociétés dont le but est d’investir dans l’immobilier ou de répartir cette trésorerie dans toutes les autres sociétés du groupe qui ont besoin de cash pour avancer. Bref, vous l’aurez compris, l’intérêt de la holding c’est de distribuer de la trésorerie et d’apporter cette trésorerie à d’autres sociétés du groupe qui n’ont pas la capacité d’en produire rapidement, en tout cas aussi rapidement. Même si on gagne de l’argent avec l’immobilier quel que soit le mode d’exploitation ,que vous visez ,: colocation, location courte durée, une société d’exploitation, une société commerciale générera du chiffre d’affaires beaucoup plus rapidement. Voilà donc l’intérêt de la société d’exploitation.

‍

Comment est-ce que cette trésorerie, ce cash peut circuler de la société d’exploitation aux autres sociétés du groupe en passant par la holding ,? C’est tout simplement en créant des conventions de trésorerie. Les conventions de trésorier, ne vous inquiétez pas, si vous êtes amené à créer une holding ce n’est pas vous qui allez les définir, ce n’est pas vous qui allez les créer, ce sera ou votre expert-comptable ou votre avocat fiscaliste. Si on parle d’immobilier pur, vous pouvez créer une holding pour faire circuler la trésorerie entre plusieurs SCI par exemple, ou entre une SCI et une SAS, ou une SCI ou une SARL, vous l’aurez compris tous les mécanismes. Tous les mécanismes et toutes les possibilités sont là. Pourquoi est-ce que je dis ça ,? Parce que quand vous faites de l’immobilier, vous pouvez acheter en nom propre, mais vous pouvez aussi investir en société, donc SCI à l’IR ou à l’IS, mais vous pouvez aussi investir au travers d’une société commerciale SAS ou SARL. Là, je vais ouvrir une parenthèse parce que pour pouvoir investir en SARL ou SAS, c’est quelque chose de possible, par contre il faut en avoir l’utilité. Investir en SAS juste pour le plaisir d’avoir une SAS, ce n’est pas très intéressant parce que ça va vous coûter cher chaque année en frais de gestion. Si le but de cette société c’est de faire uniquement de l’immobilier pur, demandez-vous si c’est vraiment la solution. Le but d’investir en SAS ou SARL pour faire de l’immobilier, c’est de coupler l’activité immobilière avec une activité commerciale. Je referme la parenthèse et je vous renvoie à des spécialistes ou votre expert-comptable ou votre avocat fiscaliste qui pourra vous aider dans vos choix d’investissement.

‍

Mais si j’en reviens à mon sujet de holding, l’intérêt c’est d’amener de la trésorerie, donc lorsqu’on parle d’immobilier de la SCI, de la SASU, de la SAS, de la SARL ou de l’EURL, à des sociétés qui sont en besoin de cash, qui ont besoin de consolidation financière. Voilà l’intérêt de la holding, voilà à partir de quel moment vous pouvez la créer lorsque vous avez besoin de donner de l’argent à des sociétés qui sont en besoin de cash. Généralement comment ça se passe ,? Vous avez une société d’exploitation qui génère du cash, qui renvoie de la tréso au travers de la holding et cette holding renvoie ensuite du cash à la société immobilière pour lui donner de la capacité d’emprunt supplémentaire, pour lui donner de la capacité pour rembourser par anticipation, pour lui donner de la capacité à aller lever du crédit immobilier supplémentaire. Tant que vous n’êtes pas dans ce mode de fonctionnement-là, la holding ne vous servira à rien.

‍

Autre sujet que je pourrai aborder aujourd’hui dans cette vidéo, d’ailleurs je vais le faire, c’est que la holding, elle va vous permettre également de bénéficier d’un énorme avantage fiscal, à savoir la baisse d’impôts. Pourquoi je vous dis ça ,? Prenons trois sociétés dans votre petit groupe. Vous avez une SAS qui est votre société commerciale, vous avez votre holding et vous avez pourquoi pas votre SCI ici de l’autre côté. C’est la société commerciale qui au travers de la holding renvoie de la tréso à votre SCI. La SCI, elle s’endette, elle fait de l’immobilier. Sa capacité à générer de la trésorerie, même si elle génère d’importants loyers si vous faites de la colocation et de location courte durée par exemple, elle reste beaucoup plus limitée que la société commerciale. Si on prend l’impôt sur chacune de ces trois sociétés, on est sur de l’impôt sur les sociétés, vous allez avoir l’impôt sur les sociétés pour la société commerciale, vous allez avoir l’impôt sur les sociétés pour la holding et l’impôt sur les sociétés pour la SCI. La SCI, elle va être déficitaire pendant un certain moment parce qu’elle a investi dans l’immobilier, parce qu’elle a des charges, parce qu’elle a des amortissements, donc elle ne paie pas d’impôts. En revanche la holding et la société commerciale, elles vont créer du cash, donc auront des impôts à payer. Il est fort à parier que votre société commerciale et votre holding vont payer d’impôts quand la SCI n’en paiera pas. Je parle de SCI encore une fois, mais toute société qui fait de l’immobilier. Ce qu’on peut faire, c’est parler d’un mécanisme d’intégration fiscale. C’est comme si on mettait ces trois sociétés dans un même sac et on va raisonner à l’échelle du groupe et non pas à l’échelle individuelle des sociétés. C’est là que ça devient intéressant parce que les pertes de la société qui fait de l’immobilier vont venir absorber les bénéfices de la holding et de la société commerciale et c’est comme ça que vous allez pouvoir réduire l’imposition de groupe. Là, on ne regarde plus les sociétés individuellement les unes des autres, mais on raisonne au niveau groupe. Là encore bien entendu, je vous renvoie vers votre expert-comptable ou vers votre avocat fiscaliste.

‍

Puis autre intérêt de la holding, mais là je vais juste terminer cette vidéo en ouvrant la réflexion, ça peut être un excellent véhicule, un excellent outil pour transmettre le patrimoine et en particulier transmettre des entreprises à vos enfants, pourquoi pas par exemple. Parce que grâce à la holding, vous pouvez être exonéré d’une bonne partie des droits de succession ou de mutation avec ce qu’on appelle le pacte Dutreil. Mais là encore une fois, renseignez-vous auprès de votre expert-comptable ou de votre avocat fiscaliste qui saura vous conseiller au mieux sur la transmission de société.

‍

Voilà ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo, voilà l’intérêt de la holding. J’insiste, c’est un excellent véhicule, mais ne vous prenez pas la tête si vous en êtes à acheter votre premier ou votre second projet immobilier. Vous voyez que c’est pour les personnes qui sont déjà plus avancées, qui ont déjà une vision long terme de tout ce qu’elle veut le faire dans l’immobilier, qui ont déjà plusieurs sociétés. La holding, si je dois faire une synthèse de tout ce que j’ai dit jusque-là, elle est là pour faire le lien entre plusieurs sociétés, elle a des participations dans plusieurs sociétés et elle amène de l’eau au moulin, elle fait circuler la trésorerie.

‍

J’espère que cette vidéo vous aura permis d’y voir plus clair sur ce sujet très intéressant, mais aussi très sensible. Si cette vidéo vous a plu, je vous invite à laisser un gros like en dessous. N’hésitez pas non plus à m’indiquer dans les commentaires, juste en dessous, si vous avez créé une holding, pourquoi vous avez fait le choix de cette holding. Je vous invite également si ce n’est pas encore fait à vous abonner à mon compte Instagram, le nom apparaît juste en dessous de cette vidéo. Je partage sur ce compte tout ce que je fais au quotidien dans l’immobilier. Je vous amène parfois avec moi sur des chantiers, je vous partage les coulisses de tout ce que je fais sur la préparation des vidéos, sur le montage des vidéos, les équipes techniques avec lesquels je travaille qui sont là juste derrière moi aujourd’hui. Avant de vous quitter, je voulais quand même vous rappeler qu’on est sur un sujet sensible. Lorsqu’on parle d’immobilier, on s’engage pour plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines de milliers d’euros, on s’engage sur 15, 20 ,ans, parfois même 25 ,ans. L’idée, c’est de faire les choses correctement, de pouvoir dormir sur ses deux oreilles et d’investir en toute sécurité.

‍

Ce sera mon mot de la fin, je vais vous quitter ici et on se retrouve très rapidement pour une prochaine vidéo. Je vous dis à très bientôt. Tchao ,!

Beaucoup de personnes ne veulent pas faire appel aux services d'un expert comptable parce qu'elle ne voient que le coût des honoraires.
C'est une erreur !
La véritable question à se poser n'est pas celle du coût, mais plutôt celle du gain.
Car un expert comptable permet en effet d'économiser de l'argent.

Mais saviez-vous qu'au delà de ça, il est aussi possible de réduire une grande partie des frais d'expertise comptable grâce à des réductions d'impôt ?
Je vous explique tout cela en détail dans cette vidéo.

Dites-le moi ce que vous pensez de tout ça dans les commentaires !

‍

Transcription

‍

Savez-vous qu’il est possible de réduire les frais d’expertise-comptable lorsque vous investissez dans l’immobilier ,? C’est ce qu’on va voir dans cette vidéo. Bonjour à tous ,! Je suis Sébastien et je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui dans cette nouvelle vidéo dans laquelle on va parler des frais d’expertise comptable et en particulier comment les réduire.

‍

Alors avant qu’on rentre dans le vif du sujet, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je vous souhaite tout simplement la bienvenue. Je suis ravi de vous accueillir ici, on est en famille, on parle d’immobilier, de stratégie de location à haut rendement et des moyens que vous avez à votre disposition pour créer des revenus complémentaires en toute sécurité grâce à l’immobilier. N’hésitez pas à vous abonner, à activer la petite cloche et vous rejoindrez ainsi une communauté de plusieurs dizaines de milliers de personnes passionnées d’immobilier.

‍

Puis pour vous souhaiter la bienvenue une nouvelle fois, je vous offre un package de bienvenue qui comprend plusieurs choses, deux ebooks ,: « ,Convaincre la banque, mode d’emploi ,» et « ,Doubler son salaire avec la location courte durée ,». Je vous offre également une formation de plus de 2 ,heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier, du type de bien à rechercher, des moyens pour obtenir son financement jusqu’aux stratégies de location à utiliser pour générer de gros revenus locatifs. Pour accéder à ce package de bienvenue, c’est très simple, vous cliquez sur les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de votre écran ou vous regardez la description juste en dessous de cette vidéo.

‍

Alors, venons-en au sujet du jour l’expert-comptable. Faut-il prendre un expert-comptable lorsqu’on investit dans l’immobilier ,? La réponse, c’est oui. En tout cas de mon point de vue, c’est la meilleure garantie d’avoir une comptabilité propre, d’optimiser sa fiscalité et surtout de pouvoir bénéficier des conseils d’un professionnel parce que plus vous allez investir, plus vous allez grossir et plus vous allez avoir besoin de conseils pour mettre en place des stratégies qui vont vous permettre de faire les bons choix fiscaux pour continuer à investir, mais également de faire les bons choix en termes de structure qu’il va falloir monter. Une SCI, une SAS, une SARL, c’est votre expert-comptable peut-être même avec le conseil d’un avocat fiscaliste qui pourra vous donner les bonnes lignes directrices.

‍

Vous allez me dire ,: l’expert-comptable, il a un coût. Oui, mais ce qu’il faut voir, c’est non pas ce que va vous coûter votre expert-comptable, mais surtout quelle quantité d’argent ou plutôt qu’est-ce qu’il va vous faire gagner. À propos des tarifs, j’ai vu de tout et j’ai vu de n’importe quoi. Ce que je vous conseille de faire si vous ne savez pas par où partir, c’est de faire marcher le bouche-à-oreille et de prendre rendez-vous avec plusieurs cabinets comptables pour apprécier la personne que vous allez avoir en face et vous pourrez juger de la qualité de votre interlocuteur de la confiance que vous lui accordez et vous jugerez si le coût qu’il vous met en face est quelque chose qui sera satisfaisant.

‍

Mais ce que je voulais vous dire surtout aujourd’hui dans cette vidéo parce que c’est quand même l’objet du jour, c’est qu’il y a un moyen lorsque vous investissez en tant que loueur meublé non professionnel de réduire la facture des frais d’expertise-comptable de 2/3. Oui vous avez bien entendu, il est possible de réduire de 2/3 les frais d’expertise-comptable, autant dire que votre expert-comptable ne vous coûtera quasiment rien.

‍

Alors, comment faire ,? Il faut d’un côté prendre un expert-comptable. Vous l’aurez compris, pour moi, ça reste quelque chose d’indispensable. Mais il faut également cotiser à quelque chose qui s’appelle un CGA, pour centre de gestion agréé. C’est quoi un CGA ,? C’est un organisme indépendant qui vérifie les liasses fiscales de ses adhérents avant de les soumettre à l’administration fiscale. Bien entendu, l’adhésion à un CGA, elle est facultative. Alors le CGA, il n’existe pas un en France, il y en a plusieurs, à vous de choisir celui qui sera peut-être le plus proche de chez vous. Mais pour pouvoir bénéficier de ces 2/3 de remise « ,sur vos frais d’expertise-comptable ,», il faut bien entendu bien faire appel à un expert-comptable et adhérer à un CGA, et ainsi vous pourrez réduire de 2/3 vos frais d’expertise-comptable dans la limite de 915 ,€. Mais l’autre intérêt d’adhérer à un CGA parce que vous allez peut-être me dire si c’est facultatif, quel est l’intérêt ,? C’est que si vous n’adhérez pas à un CGA, l’administration fiscale de base lorsque vous allez soumettre vos revenus en fin d’année, elle va augmenter de 25 ,% votre assiette d’imposition. Le fait de cotiser à un CGA, ça permet de baser votre imposition sur votre résultat fiscal. Je le répète parce que c’est très important, si vous ne faites pas appel à un CGA, l’administration fiscale majorera de 25 ,% les résultats de votre activité de loueur meublé non professionnel.

‍

Comment faire pour pouvoir bénéficier de ces 2/3 de remise sur les frais d’expertise-comptable ,? Il faut réunir un certain nombre de conditions. Il faut bien entendu être au régime du réel sur votre activité de loueur meublé non professionnel. Ensuite, il faut être résident fiscal français, il faut réaliser moins de 70000 ,€ de chiffre d’affaires sur votre activité de location en meublé, autrement dit moins de 70000 ,€ de loyer sur votre activité de location meublée et surtout il ne faut pas être en indivision avec quelqu’un d’autre sur les biens que vous allez proposer à l’expert-comptable et au CGA. Si vous réunissez ces quatre conditions, vous pouvez bénéficier de 2/3 de remise sur vos frais d’expertise-comptable.

‍

Comment ça se manifeste ,? Ces 2/3 vous seront enlevées de votre impôt sur le revenu. Je vais vous donner quelques chiffres pour fixer les idées. Vous allez comprendre. On va prendre un exemple, le cas d’une personne qui fait 30000 ,€ de loyer par an avec son activité de location meublée. On va considérer que la cotisation au CGA, elle est de 250 ,€ sachant que 250 ,€, ça reste quand même la valeur haute. Une cotisation annuelle, un CGA ça se situe plutôt entre 150 et 250 ,€. On va considérer que les frais d’expertise-comptable pour cette personne s’élèvent à 800 ,€ par an et que cette personne paie 2500 ,€ d’impôt sur le revenu. En faisant appel à un expert-comptable et en cotisant à un CGA, là cette personne va pouvoir bénéficier de 2/3 de crédits d’impôt, c’est-à-dire 2/3 de 800 ,€, c’est-à-dire 533.33 ,€ exactement. Son impôt qui était de 2500 ,€ va passer à 2500 – 533.33, son impôt deviendra donc de 1966.67 ,€. Vous voyez tout l’intérêt de faire appel à un expert-comptable et de cotiser à un CGA.

‍

C’est très important. Vous allez réduire de 2/3 vos frais d’expertise-comptable sous forme de crédits d’impôt. En plus votre résultat fiscal ne sera pas majoré de 25 ,%, donc vous avez tout à y gagner. Cerise sur le gâteau, vos frais d’expertise-comptable, la cotisation au centre de gestion agréé, vous pouvez les passer en charge de votre activité de loueur meublé non professionnel pour venir réduire votre assiette d’imposition. Elle n’est pas belle la vie.

‍

Voilà ce que je voulais partager aujourd’hui avec vous dans cette vidéo. Surtout, ne vous privez pas de la prestation d’un expert-comptable. Je vais vous redire ce que je vous ai dit en début de vidéo, l’expert-comptable, il n’est pas là pour vous prendre de l’argent, il est là pour vous en faire gagner.

‍

J’espère que cette vidéo vous aura plu, j’espère surtout qu’elle vous aura été utile. N’hésitez pas à liker, n’hésitez pas à la partager. Indiquez-moi dans les commentaires si vous faites appel à un expert-comptable et si vous cotisez aussi en parallèle à un centre de gestion agréé pour pouvoir bénéficier de cette réduction d’impôt.

‍

Avant de vous quitter, je voulais vous rappeler que vous pouvez me suivre sur Instagram. Sur Instagram, je partage les coulisses de ce que je fais au quotidien, aussi bien en immobilier physique que dans la préparation des vidéos, dans la préparation de mes formations, dans la préparation des journées de tournage. Mon compte Instagram apparaît en bas de l’écran, n’hésitez pas à vous abonner. Avant de vous quitter toujours, je voulais vous rappeler que l’immobilier selon moi reste un sujet sérieux, surtout ne faites pas n’importe quoi, investissez en toute sécurité. L’objectif, c’est d’investir, c’est de protéger sa famille, c’est de protéger ses proches, de préparer sa retraite, mais c’est surtout de pouvoir dormir sur ses deux oreilles.

‍

Ce sera mon mot de la fin. On se quitte ici et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne. Je vous dis à très bientôt. Tchao ,!

Le coronavirus place toute l'économie au ralenti, voire à plat.
L'immobilier n'échappe pas à la crise et les premières activités touchées sont celles de la location courte durée et de la location saisonnière.
Les annulations de séjours se succèdent les unes après les autres.

Dans ce contexte, comment se retourner et limiter la casse ?
Et sur un plan plus général, comment va se comporter l'immobilier ?
Y aura t-il des opportunités à saisir ?

Dites-moi dans la zone de commentaires ce que vous pensez de tout ça.

Transcription

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo ,! Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo, un petit peu, particulière puisqu’on va parler du coronavirus et de l’impact que peut avoir ce coronavirus sur l’immobilier et sur la location courte durée.

‍

Avant que je vous en dise plus, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, surtout n’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier, de stratégie de location à haut rendement et surtout pour être tenu informé en temps réel de la sortie de toutes mes nouvelles vidéo.

‍

Venons-en au sujet du jour, sujet très chaud d’actualité, le coronavirus et quel impact ce coronavirus va avoir sur l’immobilier et la location courte durée. Avant d’aller plus loin, ce qu’on peut dire, c’est que ce coronavirus, il touche tous les secteurs de l’économie. Il y a beaucoup d’entreprises, pour ne pas dire la quasi-totalité, qui ont mis leurs salariés en chômage technique, donc l’économie fonctionne au ralenti, voire même plus qu’au ralenti. Le secteur de l’immobilier n’échappe pas à la règle, il est touché et parmi toutes les activités qui existent dans l’immobilier, la location courte durée est le secteur qui a été touché le plus durement, il a pris de plein fouet le coronavirus.

‍

Si vous faites aujourd’hui de la location courte durée, vous avez plusieurs attitudes que vous pouvez adopter face à ça. Dans un premier temps, il ne faut pas se le cacher, toutes les demandes d’annulation tombent les unes après les autres. Moi ce que je vous encourage à faire, c’est de vous reporter à vos conditions générales de vente. Si vos clients vous demandent un remboursement de leur séjour et que d’après les conditions générales de vente, vous devez rembourser les clients, là il n’y a même pas débat, rembourser les clients. Ensuite, il y a d’autres plateformes, comme Booking ou comme Airbnb, qui systématiquement remboursent ou demandent aux propriétaires bailleurs de rembourser les clients. Donc là aussi, alignez-vous derrière Booking et derrière Airbnb si jamais les réservations proviennent de ces sites-là.

‍

Ensuite, on va rentrer dans des configurations un petit peu particulières, si jamais vous avez fait des ventes de séjours en direct. Là encore une fois, ce que je vous invite à faire, c’est à vous reporter à vos conditions générales de vente. Si dans les conditions générales de vente, il est indiqué que vous devez rembourser le voyageur, encore une fois il n’y a pas débat, rembourser le voyageur. Maintenant si dans vos conditions générales de vente, il n’est pas forcément indiqué que vous devez rembourser le voyageur, là libre à vous de choisir ou non de rembourser le voyageur, et là il n’y a aucun jugement de valeur à voir. Si vous faites de la location courte durée, vous savez ce que je pense de l’immobilier, c’est un business. À partir du moment où vous faites de l’immobilier, vous prenez une casquette de chef d’entreprise et vous devez gérer votre activité immobilière comme un chef d’entreprise. Donc libre à vous maintenant de choisir si vous souhaitez ou non rembourser vos clients sachant que bien entendu si vous remboursez le client, ça va avoir un impact sur votre chiffre d’affaires et sur votre activité.

‍

Alors bien entendu, même si c’est vous qui avez la décision finale, il ne faut pas non plus être trop con. On est confiné en France, ils sont confinés en Italie, si vous avez par exemple des voyageurs italiens qui avaient réservé un séjour chez vous, la logique voudrait que vous les remboursiez. Mais en tout cas attention, la décision vous appartiendra sachant que vous pouvez faire preuve d’empathie avec vos voyageurs, avec vos clients, mais la banque ne fera pas forcément preuve d’empathie avec vous. Il faut donc bien avoir ça en tête. Tournez-vous vers les conditions générales de vente et gérez au cas par cas en fonction de la gestion que vous souhaitez avoir de votre activité, et encore une fois aucun jugement à avoir là-dessus.

‍

Ce qui m’amène à la deuxième partie de cette vidéo. Quand on investit dans l’immobilier, il faut prendre des précautions. La première des précautions que vous devez prendre quand vous vous lancez dans l’immobilier, c’est d’avoir toujours une solution de secours. Je l’ai déjà dit des tas de fois sur cette chaîne YouTube, si vous vous lancez dans une activité de location courte durée, tout votre prévisionnel doit se faire avec de la location traditionnelle. Surtout n’allez pas chercher de la rentabilité uniquement avec la location courte durée, ce serait la pire erreur et les personnes qui n’ont malheureusement pas respecté cette règle aujourd’hui s’en mordent les doigts.

‍

Ceux qui ont voulu jouer le jeu de la spéculation en faisant de la location courte durée dans des emplacements premiums au centre-ville de Bordeaux, au centre-ville de Lyon, pourquoi pas même au centre-ville de Paris, qui ont acheté des biens immobiliers très chers en ne dégageant du cashflow et de la rentabilité qu’avec la location courte durée, ce sont des gens qui sont dans la difficulté aujourd’hui. Pourquoi ,? Parce que même s’ils souhaitent rebasculer sur un mode de location plus traditionnelle, ils seront toujours en cashflow négatif. Mais s’ils souhaitent attendre que la crise passe, ce sont des gens qui ont un crédit immobilier très lourd à supporter, forcément emplacement premium oblige.

‍

Ce que je pourrais rajouter là-dessus, c’est que quand vous vous lancez dans l’immobilier, quand tout va bien, tout va bien, il n’y a rien à dire. Par contre, moi ce que je trouve, ce qui est dangereux c’est de tout miser sur une seule activité. Si vous misez tout uniquement sur la location courte durée, vous misez tout sur une seule stratégie immobilière et là il peut y avoir danger. C’est exactement la même chose, c’est pour ça d’ailleurs que je vous invite tout au long de mes vidéos à investir dans l’immobilier parce que l’immobilier permet de diversifier les sources de revenus. Si vous êtes salarié aujourd’hui, vous avez votre fiche de paie qui tombe tous les mois. Mais si vous investissez correctement dans l’immobilier, vous avez aussi des revenus complémentaires qui tombent tous les mois.

‍

Maintenant dans l’immobilier si vous avez uniquement basé votre stratégie sur la location courte durée, en temps de crise comme aujourd’hui avec le coronavirus, si les réservations s’annulent les unes à la suite des autres, vous n’avez aucun moyen de compenser votre perte d’activité ou votre perte de chiffre d’affaires et c’est pour ça qu’il est bon de diversifier son immobilier, donc de faire de la location courte durée oui, mais dès que possible adopté d’autres stratégies comme la location meublée, comme la colocation, pourquoi pas la location nue de façon à dégager du cashflow. En cas de périodes difficiles comme aujourd’hui, utilisez le cashflow issu des autres investissements immobiliers ou des autres modes d’exploitation pour venir éponger la perte de l’activité de location courte durée, sans parler du fait et ça on ne le dira jamais assez, il faut toujours conserver de la trésorerie, il faut toujours conserver de l’épargne, il faut toujours avoir un matelas de sécurité. Pourquoi ,? Pour pouvoir payer les charges dans des périodes comme celle-ci où l’activité de location courte durée tourne au ralenti, voire ne tourne pas du tout. Avoir un matelas d’épargne, avoir su gérer sa trésorerie, ça va vous permettre de continuer à payer vos emprunts immobiliers et de continuer à payer toutes vos charges ,: les assurances, les charges de copropriété et bien entendu les crédits immobiliers…

‍

Si on élargit un petit peu le débat à l’immobilier, c’est clair qu’on n’est surtout pas dans une situation évidente aujourd’hui. Quelles sont malgré tout les solutions qui s’offrent à nous lorsqu’on fait de l’immobilier ,? Ce que vous pouvez faire dans un premier temps, c’est vérifier vos offres de prêts et regarder si vous avez un moyen de suspendre la durée du crédit pendant quelques mois, auquel cas je vous invite à regarder de suite vos offres de prêt et à contacter, pourquoi pas dès demain matin votre banque, pour geler vos mensualités de crédit sachant que si vous faites la location de courte durée, encore une fois en face, vous n’aurez pas de rentrer locatif. C’est un premier moyen de se sortir de l’embarras.

‍

Maintenant, vous êtes peut-être dans une phase où vous avez souscrit un crédit immobilier parce que vous avez acheté un bien ,: maison, appartement, pourquoi pas immeuble même, sur lequel vous avez engagé des travaux et vous avez demandé un report des échéances de prêt de 12 ,mois, de 24 ,mois, pourquoi pas même de 36 ,mois. Ce qui est clair c’est qu’à l’heure actuelle, on ne sait pas jusqu’à quand le confinement va durer. Ce qui est clair c’est que votre chantier, il est en train de prendre du retard, vos chantiers sont en train de prendre du retard parce que les artisans ne travaillent pas, mais de toute façon tous les magasins de fournitures sont également fermés. Donc là encore une fois pour vous protéger, n’hésitez pas non plus à négocier avec la banque un allongement de cette période de différé de prêt.

‍

Ce que vous pouvez faire également pour pouvoir supporter vos charges et votre crédit durant cette situation vraiment très difficile, c’est de voir avec votre banque si vous ne pouviez pas négocier un allongement de la durée du crédit. Pourquoi ,? Encore une fois pour baisser les mensualités et pour pouvoir arriver le plus possible à l’équilibre. Encore une fois, vous voyez, je l’ai noté sur mes notes au moment où j’ai préparé cette vidéo, surtout la trésorerie c’est ce qui va vous sauver dans ces temps un petit peu compliqué, voire compliqué tout court même. Votre prochain investissement immobilier, il faut qu’il dégage du cashflow, c’est primordial et ne bouffez pas tout votre cashflow s’il vous plaît, gardez un matelas d’épargne pour vous sortir de situations difficiles comme ça.

‍

Qu’est-ce qu’on peut dire maintenant par rapport à la location courte durée ,? C’est clair qu’aujourd’hui, les calendriers sont vides. Je pense qu’ils vont rester vides encore pendant plusieurs semaines et personne ne sait dire aujourd’hui si ces calendriers vont rester vides pendant une semaine, pendant deux semaines, pendant cinq, six, dix semaines. Aujourd’hui, c’est le flou absolu. Tant que cette histoire de virus n’est pas maîtrisée, c’est clair qu’on reste tous à la maison et je vous encourage aussi d’ailleurs à rester à la maison. Par contre la bonne nouvelle dans tout ça, c’est que c’est une situation qu’on n’a jamais vécue, c’est une situation qu’on n’a jamais connue et c’est clair que ce qui nous arrive aujourd’hui, ça va refroidir un certain nombre de personnes de continuer dans une activité de location courte durée. Les personnes les plus frileuses vont laisser passer la crise et c’est clair qu’elles ne toucheront plus à la location courte durée et généralement ce sont des personnes qui n’ont pas une âme d’entrepreneur. Alors, je ne dis pas que c’est forcément bien d’avoir une âme d’entrepreneur, je ne dis pas que ce n’est pas bien non plus de ne pas avoir d’âme d’entrepreneur, mais à partir du moment où vous êtes entrepreneur – et encore une fois, je le redis, pour moi l’investisseur immobilier est un entrepreneur – vous prenez votre casquette de chef d’entreprise et vous passez par des périodes d’euphorie, tout va bien c’est génial et vous passez aussi par des périodes un petit peu plus compliqué et c’est vrai que ce soit dans l’immobilier, qu’on tient un commerce, un magasin de vêtement, qu’on tient un restaurant, qu’on tient un bar, ça fait partie des joies de la vie d’entrepreneur.

‍

Ce que vous pouvez faire, c’est repasser en location normale sachant que de toute façon tôt ou tard le marché reprendra et je vais vous donner deux exemples pour illustrer ça. Vous allez tout de suite comprendre. En 2001 à New York, il y a eu des attentats. Ça a été une situation compliquée, les touristes ont fui New York, ils ont même fui les États-Unis. Puis plus le temps passe, plus les gens ensuite reprennent leurs cours de leur vie, on oublie les catastrophes et New York est redevenue une ville pour faire du tourisme. On a également eu la même chose à Paris avec les attentats de 2015. Les touristes ont fui la France, les touristes ont même fui Paris et qu’est-ce qui s’est passé ,? Le temps a passé et Paris est redevenu une destination touristique où plus personne n’avait peur d’aller. On va passer cette crise et le marché de toute façon, il repartira parce que les gens ont besoin de se déplacer, les gens ont besoin de voyager, les entreprises qui tournent ont besoin d’envoyer leurs salariés, leurs collaborateurs en mission et en déplacement professionnel. Il est donc clair que le marché va reprendre, mais au passage on aura purgé tout le marché de toutes les personnes qui ne font pas de la location courte durée correctement ou qui auront été vraiment effrayés par cette histoire de coronavirus.

‍

La question qu’on peut se poser maintenant ,: quelle est la suite pour le marché de l’immobilier ,? Ce qu’il ne faut surtout pas oublier, je vous renvoie vers la pyramide de Maslow, c’est qu’un des besoins primaires des gens c’est de se loger. Il y aura donc toujours des transactions immobilières, il y aura donc toujours des investisseurs immobiliers et il y aura donc toujours des locataires. C’est la loi de l’offre et de la demande.

‍

Qu’est-ce qu’on remarque après chaque crise ,? Je vous renvoie pour ça à des statistiques que vous allez très facilement trouver sur internet ,: la crise de 1990, la crise de 2007. Qu’est-ce qui se passe à chaque fois ,? Le prix de l’immobilier dégringole, le prix de l’immobilier repart à la hausse. Pendant que le prix de l’immobilier fait les montagnes russes, pendant ce temps-là, le prix du marché locatif continue à progresser régulièrement. Il ne baisse pas aussi fort que le prix de l’immobilier, il ne monte pas aussi fort que le prix de l’immobilier, par contre il est en constante évolution. C’est-à-dire que le marché locatif, malgré les crises de l’immobilier, il n’est pas impacté. Ça veut dire quoi ,? Ça veut dire que même si le marché immobilier se casse la figure, même si le prix du mètre carré quelle que soit la ville où vous habitez se casse la figure, si vous avez fait les choses correctement, les loyers ne seront pas impactés et vous continuerez à générer du cashflow tous les mois. Même si la valeur de votre bien immobilier descend, même si votre plus-value latente descend, vous continuerez toujours à générer du cashflow, d’où l’importance, je ne le dirai jamais assez, d’acheter correctement de l’immobilier, d’où l’importance de faire vos plus-values immobilières non pas à la revente, mais à l’achat.

‍

Qu’est-ce qui va se passer après une fois qu’on aura passé cette crise ,? C’est clair que les personnes les plus frileuses vont vendre leur bien immobilier, il sera alors temps de racheter et croyez-moi il y aura de grosses opportunités à saisir, comme on l’a vu encore une fois après la crise de 1990 et comme on l’a vu également après la crise de 2007 – 2008. Par contre, ce qu’on ne sait pas aujourd’hui c’est quand est-ce que ce marché baissier va arriver, quand est-ce que ces opportunités vont se présenter, mais c’est clair qu’elles se présenteront.

‍

Alors, on peut se poser maintenant la question sur les taux. On a vu la location courte durée, on a vu le prix de l’immobilier, on a vu l’évolution des loyers, qu’est-ce qui va advenir des taux ,? La banque centrale européenne cherche à conserver des taux bas et j’irai même au-delà, la banque centrale européenne, elle cherche à préserver l’économie et elle pourrait aller à l’encontre des décisions du HCSF, du haut conseil de la stabilité financière qui en décembre dernier a donné des préconisations de façon à limiter le taux d’endettement des ménages français à 33 ,%, en réduisant la durée des emprunts d’immobilier à 20 ,ans maximum, donc plus de prêts au-delà de 25 ,ans. La banque centrale européenne encore une fois pourrait aller à l’encontre des préconisations de HCSF parce que son objectif est d’avoir une économie en bonne santé et l’immobilier est un premier signe que l’économie est en bonne santé. Ça, je ne l’invente pas, j’ai trouvé ces informations-là dans la presse dans des échos. Je vous mets les références de cet article dans la description juste en dessous de cette vidéo.

‍

On va maintenant conclure cette vidéo qui a été un petit peu longue, mais c’est vrai qu’il y a pas mal de choses à dire sur l’immobilier, sur le coronavirus, sur la location courte durée. Moi, je suis plutôt d’une nature optimiste, je préfère voir le verre à moitié plein, plutôt que le verre à moitié vide. Qu’est-ce qu’on peut dire en résumé ou en conclusion de cette vidéo ,? Ça va être très compliqué pour la location courte durée, clairement c’est chaud aujourd’hui. Les annulations se succèdent les unes après les autres et c’est pour ça que la diversification de votre immobilier et la trésorerie vont vous permettre de passer cette crise. Si vous devez continuer à investir dans l’immobilier, s’il vous plaît, ne misez pas tout uniquement sur une activité de location courte durée, mais pensez à diversifier votre patrimoine et vos modes d’exploitation. Ce qu’on pourra également dire dans cette vidéo, c’est qu’une fois la crise passée, il y aura de très belles opportunités à saisir et j’espère que vous serez là pour les saisir.

‍

Alors bien entendu tout ce que j’ai dit dans cette vidéo, ce sont des choses qui n’engagent que moi, j’ai donné mon point de vue. Encore une fois, je suis plutôt d’une nature optimiste plutôt que pessimiste. Mais n’hésitez pas à partager dans les commentaires en dessous de cette vidéo ce que vous pensez de cette crise de l’immobilier, ce que vous pensez de cette crise du coronavirus. Qu’est-ce que vous avez fait ,? Comment ça se passe pour vous pour votre activité de location courte durée, pour votre immobilier en général… ,? Ce que je peux dire également si vous avez fait les choses correctement et que c’est dur pour vous, arrêtez votre activité de location courte durée et rebasculez sur un mode de location traditionnelle, le temps que la tempête passe.

‍

Voilà tout ce que j’avais à dire à ce sujet. Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas évidemment à la partager. Si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, moi ce que je vous invite à faire, c’est à regarder le package de bienvenue que je vous offre, deux ebooks ,: « ,Convaincre la banque, mode d’emploi ,» et « ,Doubler de son salaire avec la location courte durée ,», ainsi qu’une formation de 2 ,heures 30 dans laquelle je vous explique tout le b.a.-ba de l’immobilier ,: où chercher son bien, comment chercher son bien, comment le faire financer, quelle stratégie adopter pour limiter le risque. Vous retrouverez tout ça dans ce package de bienvenue sur les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de votre écran ou dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.

‍

On va se quitter ici pour aujourd’hui et comme d’habitude on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne YouTube. Je vous dis à très bientôt. Tchao ,!

Quand on souhaite investir dans l'immobilier, 100000 euros est souvent un premier palier psychologique.
C'est aussi une valeur intéressante car à la portée de n'importe qui.
On peut donc faire énormément de choses avec cette somme.

Toutefois, il existe de nombreuses façons de s'en servir en fonction de ses objectifs et de la disponibilité immédiate ou non de cette épargne.

Je vous propose de passer en revue plusieurs stratégies dans cette vidéo.

Dites-moi dans la zone de commentaires ce que vous feriez avec 100000 euros.

‍

Transcription

‍

Que faire avec 100000 ,€ ,? C’est la question à laquelle on va répondre dans cette vidéo.

‍

Bonjour à tous ,! Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui dans une vidéo dans laquelle on va se demander qu’est-ce qu’on peut faire dans l’immobilier lorsqu’on a un budget de 100000 ,€.

‍

Alors avant que je vous en dise plus, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je vous souhaite la bienvenue. Je suis vraiment ravi de vous accueillir. N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Ici, on est en famille, on parle d’immobilier sécuritaire, on parle des stratégies de location qui vont vous permettre de générer de hauts revenus avec l’immobilier. Pour vous souhaiter encore une fois la bienvenue, je vous offre plusieurs choses, deux ebooks ,: « ,Convaincre la banque, mode d’emploi ,» et « ,Doubler son salaire avec la location courte durée ,» ,, ainsi qu’une formation de plus de 2 ,heures 30 dans laquelle je vous explique le béaba de l’immobilier, sur quel type de bien se positionner, comment le financer, quelle stratégie de location adopter pour être certain de minimiser votre risque tout en maximisant vos loyers et même des informations concernant la fiscalité pour vous faire comprendre comment faire pour investir sans payer d’impôts. Pour accéder à ce package de bienvenue, regardez la description en dessous de cette vidéo et regardez également le petit (i) sur les fiches qui vont apparaître en haut à droite de cette vidéo.

‍

Alors, venons-en au sujet du jour ,: qu’est-ce qu’on fait avec 100000 ,€ lorsqu’on souhaite se lancer dans l’immobilier ,? J’aime bien cette somme, j’aime bien 100000 ,€ parce que ça constitue selon moi le ticket d’entrée qu’on peut imaginer pour un investissement immobilier. Puis, j’aime bien aussi cette somme parce que ça correspond au prix d’un studio dans certaines grandes villes. C’est donc une somme qui va parler à beaucoup de personnes, sachant que bien entendu on peut faire beaucoup de choses aussi avec moins de 100000 ,€.

‍

Maintenant ces 100000 ,€, il y a deux possibilités, soit vous les avez cash, c’est-à-dire que vous avez une épargne de 100000 ,€, soit vous ne les avez pas, mais vous êtes certains que la banque va vous les prêter. Ce sont donc les deux possibilités qu’on va voir dans la suite de cette vidéo. Premier cas, vous avez 100000 ,€ d’épargne disponibles, pourquoi pas. C’est une somme importante et avec 100000 ,€, on peut faire beaucoup de choses. La première des choses que vous pouvez faire si vous avez 100000 ,€, c’est d’acheter un bien immobilier cash. Ces 100000 ,€, vous les sortez de votre assurance vie ou de n’importe quel support financier et vous allez chez le notaire, peut-être même sans passer par la case compromis, vous allez directement à l’acte authentique et vous ressortez de chez le notaire avec un bien immobilier en poche. Alors ça, c’est quelque chose qui est possible.

‍

Par contre, ça implique d’autres choses. Derrière, ça implique que vous allez vous dépouiller d’une grosse partie de votre épargne. L’objectif lorsqu’on investit dans l’immobilier, en tout cas c’est ma vision des choses, c’est de le faire de manière sécuritaire, ce n’est pas de se mettre à nu, ce n’est pas de se mettre ensuite dans une situation risquée. On a tous besoin d’argent pour se faire plaisir, ne serait-ce qu’au quotidien pour aller au cinéma, pour aller au restaurant, pour se payer les vacances, si la voiture lâche, il faut quand même qu’il y ait un flux d’épargne pour pouvoir pallier à ces aléas de la vie. Si vous vous dépouillez de ces 100000 ,€, vous n’aurez plus d’épargne de précaution.

‍

Autre problème, c’est que si vous vous dépouillez complément de cette épargne et que vous souhaitez réinvestir dans l’immobilier, mais cette fois-ci en souscrivant un prêt, la banque peut-être vous dira ,: je suis désolé, on ne va pas vous suivre parce que vous n’avez pas d’épargne de précaution et ce n’est pas quelque chose qui nous rassure. Même si on peut investir sans apport, sans épargne, j’en ai parlé plusieurs fois sur cette chaîne YouTube, ce n’est pas quelque chose de forcément difficile, mais ça reste toujours plus difficile que lorsqu’on a de l’épargne. Puis d’un point de vue fiscal, ce n’est pas non plus ce qui va être important. Si vous achetez votre bien immobilier cash, vous n’aurez aucun intérêt d’emprunt à déduire sur votre fiscalité, donc forcément votre assiette d’imposition, je ne dis pas qu’elle sera positive, mais en tout cas elle arrivera plus facilement positive, c’est-à-dire qu’il y aura beaucoup moins de temps pendant lequel vous ne paierez pas d’impôt.

‍

En tout cas, acheter un bien immobilier cash, ça reste possible, préférez toutefois le crédit surtout dans une époque comme aujourd’hui où l’argent ne coûte rien parce que les taux sont extrêmement bas et le fait de garder votre épargne en plus c’est quelque chose qui peut rassurer la banque.

‍

Deuxième possibilité, vous avez toujours ces 100000 ,€ sur un support financier quelconque, mais plutôt que d’acheter un bien immobilier cash, vous pouvez souscrire un crédit ou même plusieurs crédits et ventiler ces 100000 ,€ sur plusieurs projets immobiliers. Je m’explique. Plutôt que d’acheter un seul bien immobilier avec 100000 ,€, vous allez utiliser l’effet de levier, c’est-à-dire mettre peut-être 10000 ,€ sur 10 ,projets immobiliers et donc comme ça, vous allez pouvoir racheter 10 appartements ou 10 ,maisons, bref 10 ,biens immobiliers qui vous feront plaisir avec ces 100000 ,€. Vous voyez la différence par rapport aux cas précédents. Avec la même épargne grâce à l’effet de levier, vous pouvez multiplier votre patrimoine immobilier par 10 si vous achetez 10 ,immobiliers en mettant 10000 ,€, ou par 5 si vous achetez 5 biens immobiliers sur lesquels vous mettez 20000 ,€ d’apport à chaque fois.

‍

Mais ce que vous pouvez faire, également toujours en utilisant l’effet de levier et ce sera ma troisième partie dans le fait de dépenser ces 100000 ,€, c’est que vous pouvez aller chercher des projets bien plus gros toujours en utilisant l’effet de levier. 100000 ,€, c’est ce que je disais tout à l’heure, ce n’est quand même pas une somme ridicule, c’est une grosse somme. Vous pouvez la mettre en apport sur un gros projet immobilier, pourquoi pas, pour aller chercher 800000 ,€ ou un million d’euros de budget. Pourquoi je dis ça ,? Parce qu’à partir du moment où on a mis le doigt dans l’immobilier, si c’est votre cas, vous devez savoir ce que c’est, on prend vite goût à ça et on a envie de multiplier les opérations. Et si vous n’avez jamais encore investi, je ne vous dis pas par contre de commencer par un projet à 800000 ,€ ou un million d’euros, mais vous allez voir que rapidement on prend goût à l’investissement et on a envie d’enchaîner les opérations.

‍

En tout cas pour aller plus vite, ces 100000 ,€, vous pouvez les placer en apport pour aller chercher de gros projets. Alors, vous allez me dire, mais par rapport à ce que tu as dit tout à l’heure, Sébastian, on va se dépouiller de 100000 ,€ d’épargne. C’est vrai. Par contre, ce que je vais vous dire aujourd’hui aussi, c’est qu’il y a moyen de reconstituer très rapidement cette épargne. Pourquoi ,? Si vous vous placez sur un projet à 800000 ,€ ou un million d’euros, il y a fort à parier que ce soit un gros projet immobilier. Ça peut être un immeuble avec plusieurs logements par exemple. Qui dit gros projet dit systématiquement travaux. Et à partir du moment où vous allez engager des travaux, ce que vous pouvez négocier avec la banque, c’est des différés de prêt partiel ou total. J’ai déjà fait des vidéos à ce sujet. D’ailleurs, cliquez sur la petite fiche qui apparaît en haut de votre écran, je vous explique comment générer 45000 ,€ d’épargne en souscrivant à un crédit immobilier. C’est arrivé à l’un de mes membres. Ce que vous pouvez faire, c’est mettre ces 100000 ,€ sur la table, demander un report total à votre banque le temps que les travaux se fassent et vous pouvez aller chercher ce report sur 12, 24 ou 36 ,mois. Certaines banques vont même jusqu’à 36 ,mois et vous profitez de ces 3 ,ans pour toucher des loyers pleins et reconstituer vos 100000 ,€ d’épargne en 3 ,ans.

‍

Ça, c’est quelque chose qu’il est possible de faire et entre temps, vous avez soulevé un projet à 800000 ,€ ou à un million d’euros, donc vous avez acheté plusieurs appartements. Ça, c’était pour la partie, j’ai 100000 ,€ et je souhaite les dépenses.

‍

Maintenant l’autre partie de cette vidéo, c’est la suivante, vous avez ces 100000 ,€ pas physiquement, pas sur un support d’épargne, mais la banque vous a dit qu’elle allait vous suivre à hauteur de 100000 ,€. Et là c’est bien parce que vous allez pouvoir aussi utiliser l’effet de levier. Parce que grâce à cet effet de levier, même si vous n’avez pas cette épargne disponible sur votre compte en banque ou sur une assurance vie ou sur un support financier, vous allez pouvoir investir sans apport. Je l’ai déjà dit à plusieurs reprises, on peut investir dans l’immobilier sans apport. Mais j’ai encore mieux pour vous parce que je vous ai dit en début de vidéo que pour 100000 ,€, on avait un studio dans certaines grandes villes. Mais ce que vous pouvez faire, c’est investir dans des villes où le prix de l’immobilier va être plus faible. Et avec ce même ticket d’entrée, ces même 100000 ,€, vous allez non pas pouvoir acheter un bien immobilier, un studio, mais vous allez pouvoir acheter deux, parfois voire trois biens immobiliers dans des villes plus petites encore une fois où le prix de l’immobilier est plus faible. Et le gros avantage et le gros intérêt de cette seconde stratégie, c’est que vous allez en plus diviser le risque. Sur un projet à 100000 ,€, sur un bien à 100000 ,€, lorsque vous avez de la vacance locative, vous n’avez pas de loyer sur votre bien immobilier.

‍

Maintenant si vous répartissez ces 100000 ,€ sur deux biens immobiliers ou voire trois biens immobiliers, c’est possible, pas dans tous les villes, mais ça reste possible, si vous avez de la vacance locative sur un bien immobilier, vous avez toujours les deux autres qui restent occupés. Et la probabilité pour que les trois biens immobiliers soit vides en même temps, elle est quand même faible. En tout cas, retenez de cette partie que si la banque vous prête ces 100000 ,€, ça ne vous empêche pas d’investir dans l’immobilier, au contraire ça vous y autorise et vous pouvez acheter à minima un bien immobilier, mais ça peut être deux ou trois biens immobiliers.

‍

Voilà ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo, voilà ce que vous pouvez faire avec 100000 ,€. Vous voyez qu’il y a quand même pas mal de choses qu’on peut faire même si on ne les a pas sur son compte en banque.

‍

J’espère que cette vidéo vous aura permis d’y voir plus clair. J’espère qu’elle vous aura sensibilisé sur le fait qu’on peut faire quand même énormément de choses avec 100000 ,€. Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager. Dites-moi en commentaire, d’ailleurs si vous avez trouvé des biens immobiliers à moins de 100000 ,€. Comme je vous l’ai indiqué ici en fin de vidéo, c’est quelque chose qui m’intéresse. Je vous rappelle aussi que vous pouvez me suivre sur mon compte Instagram, il apparaît ici en bas de votre écran où je partage les coulisses de ce que je fais au quotidien, aussi bien dans l’immobilier physique, que dans la préparation de mes vidéos, les sujets que je vais traiter. Je vous pose également des fois des questions. Je fais des sondages pour vous demander votre avis sur certains choix.

‍

Abonnez-vous. Je serais ravi de vous accueillir. Puis avant de vous quitter comme d’habitude, je voulais quand même vous rappeler que l’immobilier, ça reste un sujet sérieux, on a parlé d’un budget de 100000 ,€ dans cette vidéo. Voilà, on s’est dit qu’on pouvait faire pas mal de choses, ça reste facile. Oui c’est facile, attention toutefois, ça impose de faire les choses correctement. Investissez en toute sécurité, c’est la meilleure façon de vous préserver, de préserver vos proches, votre femme, vos enfants ou votre mari, évidemment il y a aussi des femmes qui regardent cette chaîne YouTube.

‍

Ce sera mon mot de la fin. Je vous souhaite une très belle journée et on se dit à très bientôt pour une nouvelle vidéo. À très bientôt ,! Tchao ,!

Le HSCH (Haut Conseil de la Stabilité Financière) a dernièrement effectué des recommandations pour limiter le taux d'endettement des ménages français afin de garantir un système financier stable.

Parmi les préconisations, la mesure phare consiste à limiter le taux d'endettement des foyers à 33%.
Même s'il s'agit à l'heure actuelle de simples recommandations, leur mise en oeuvre pourrait avoir un impact non négligeable sur les investisseurs immobiliers.

Faut-il y voir la fin du crédit immobilier ?
Que pensent les banques de tout cela ?

Je vous propose de découvrir cela dans cette vidéo.

N'hésitez pas à laisser vos avis dans la zone de commentaires.

‍

Transcription

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va voir cette nouvelle directive ou cette nouvelle recommandation du HCSF qui est apparue et qui recommande de ne plus délivrer de crédit immobilier au-delà de 33 ,% d’endettement. On va essayer d’y voir plus clair dans la suite de cette vidéo. Est-ce qu’il faut s’inquiéter ,? Est-ce qu’il ne faut pas s’inquiéter ,? Je vais vous donner mon avis.

‍

Avant tout ça si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je vous souhaite la bienvenue. On est ici sur une chaîne qui parle d’immobilier, de stratégie de location à haut rendement et des moyens que vous avez à votre disposition pour investir dans l’immobilier de manière sécuritaire tout en générant des compléments de revenus. N’hésitez pas à vous abonner et surtout n’hésitez pas à activer la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Puis je vous offre un package de bienvenue, je vous offre deux ebooks ,: « ,Convaincre la banque, mode d’emploi ,» et « ,Doubler son salaire avec la location courte durée ,» ,, ainsi qu’une formation de plus de 2 ,heures 30 qui vous explique toutes les mécaniques de l’investissement immobilier pour investir de manière sécurisée, de la recherche du bien à la mise en exploitation en passant par la recherche du financement et la fiscalité. Pour accéder à ce package de bienvenue, c’est très simple, vous regardez la description en dessous de cette vidéo et vous regardez les petites fiches qui apparaissent en haut de votre écran.

‍

Alors dernièrement, c’est un sujet qui a fait couler beaucoup d’encre. Le HCSF, c’est-à-dire le haut conseil de stabilité financière, a fait un communiqué dans lequel il fait des recommandations auprès des banques qui concernent l’octroi de crédits immobiliers. Le but, je cite, c’est de faire preuve de prudence en se conformant aux bonnes pratiques usuelles qui garantissent la robustesse du modèle de financement du logement prévalant en France et de prévenir d’une dynamique excessive de l’endettement des ménages en prenant notamment en considération les critères suivants avant l’octroi de crédits immobiliers résidentiels en France. Alors en jargon que tout le monde peut comprendre qu’est-ce que ça veut dire puisque le détail a été donné après. Qu’est-ce que préconise le HCSF auprès des banques ,? C’est que le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 ,%, au-delà les banques doivent couper les robinets. Le HCSF donne malgré tout la possibilité aux banques pour 15 ,% des octrois de prêts d’aller au-delà de ces 33 ,% de taux d’endettement, dont trois quarts serait réservé aux résidences principales et le reste réservé aux investisseurs immobiliers. Il préconise aussi le fait que les durées d’emprunt ne doivent pas dépasser 25 ,ans et que l’encours maximal doit être de cette année de revenus, ou salarié ou professionnel.

‍

Qu’est-ce que vaut cette recommandation ,? Est-ce que c’est une obligation ,? Est-ce que c’est un conseil ,? Pour l’instant, on ne le sait pas encore. Ce qui est sûr c’est que ce n’est pas du tout un projet de loi à l’heure où je tourne cette vidéo et il s’agit plutôt de recommandation. Ce qu’il faut savoir, vous qui êtes investisseur immobilier, c’est que systématiquement en face de votre crédit immobilier, vous allez avoir un loyer. Je vous rappelle que votre jeu favori doit être d’avoir le crédit le plus faible possible et le loyer le plus important possible. Pourquoi ,? Pour avoir la meilleure rentabilité et pour avoir le meilleur cashflow.

‍

Par rapport à ces recommandations du HCSF, il se pourrait que le mode de calcul du taux d’endettement soit légèrement différent de ce qu’il est aujourd’hui et que ce nouveau mode de calcul soit communiqué aux banques. Dans ce nouveau mode de calcul si ces recommandations devaient être appliqués encore une fois à la lettre, le taux d’endettement serait basé, je cite, sur les revenus locatifs nets imposables et non plus sur 70 ,% des loyers. Ce qui grosso modo revient au même puisqu’à la louche les 30 ,% qu’on va venir retirer de vos loyers, ce sont des pourcentages ou ces 30 ,% servent à payer toutes les charges, toutes les assurances, la taxe foncière… Si vous faites les choses correctement ou si vous continuez à faire les choses correctement, parce que j’espère bien que vous les faites correctement, ceci ne devrait pas avoir beaucoup d’impact pour vous.

‍

Pourquoi est-ce que le HCSF fait ces recommandations auprès des banques ,? Tout simplement pour encore une fois insister sur cette barrière à 33 % parce que les banques vont régulièrement au-delà de ces 33 ,%. Mais pas forcément par complaisance parce que les profits, non pas qu’encourage, mais qu’elle accompagne au-delà de ces 33 ,%, ce sont des profils particuliers. De quel profil il s’agit ,? Il s’agit de personnes qui ont de hauts revenus, donc généralement je cite ce que j’ai trouvé dans la presse, des personnes qui gagnent plus de 4000 ,€/mois ou qui ont une bonne capacité d’épargne. Pourquoi on prête au-delà des 33 ,% à ces profils-là ,? Tout simplement parce que le reste à vivre va être important. Les personnes, vous le savez aussi bien que moi si vous êtes sur cette chaîne et si vous vous intéressez à l’immobilier, qui ont une bonne capacité d’épargne, ce sont des personnes ou ce sont des profils que les banques adorent. Les personnes qui ont de hauts revenus, ce sont aussi des profils que les banques affectionnent, quoique ce n’est pas parce qu’on a de hauts profils qu’on ne fait pas n’importe quoi de son argent, mais vous aurez compris l’idée et là où je veux en venir.

‍

Il y a également l’ACPR, c’est-à-dire l’autorité de contrôle prudentiel et de résolution qui a constaté que le taux d’endettement est supérieur à 35 ,% pour 28.4 ,% des emprunteurs immobiliers. Mais là également la réponse que fournissent les banques, c’est que ce sont des profils qui ont de hauts revenus ou une grande capacité d’épargne. Maintenant pour en revenir au sujet du jour, il y a quelque chose de sûr c’est que les banques elles savent ce qu’elles font et qu’il y a toujours eu des contreparties à l’obtention d’un prêt. Ce que je peux également rajouter, c’est que c’est le reste à vivre qui compte. Évidemment lorsqu’on parle de 33 ,% d’endettement, vous vous doutez bien que ça n’aura pas le même impact sur une personne ou sur un foyer qui gagne 20000 ,€/mois et sur un foyer ou sur une personne qui gagne 1200 ,€/mois. Ensuite concernant le fait de bloquer l’investissement locatif au-delà de 25 ,ans, je ne pense pas que ce soit vraiment quelque chose de problématique. Moi, je vous encourage plutôt à faire entrer vos crédits immobiliers sur 20 ,ans, c’est suffisamment long. Le fait de se restreindre, emprunter sur 20 ,ans, c’est un moyen d’aller chercher également de meilleures affaires immobilières. En tout cas, c’est la recommandation pour le coup que je vous ferai aujourd’hui dans cette vidéo.

‍

Ce que je voulais également dire et ça a toute son importance, c’est que les banques ne sont pas favorables à cette directive parce que selon elle, le fait de mettre en place ces nouvelles recommandations exclurait de droit à la propriété ou de l’octroi de prêts immobiliers une certaine catégorie de la population. Pour vous expliquer cela, je vous invite juste à regarder le lien d’une vidéo que j’ai mise en dessous de cette vidéo où vous allez tout comprendre de la position des banques par rapport à ces recommandations. C’est une vidéo qui fait quatre ou cinq minutes, vous allez voir c’est très court. Par contre, tout est clairement expliqué dans cette vidéo.

‍

Ces recommandations du HCSF n’auront de l’impact uniquement que pour les personnes qui souhaitent acheter leur résidence principale, en allant chercher leur capacité maximum d’emprunt, mais également pour les personnes qui ont réalisé de mauvais investissements locatifs soit en ne respectant pas la règle des 70 ,%, soit sur des personnes qui auront réalisé des investissements immobiliers avec une mensualité de crédit qui est supérieur au loyer. Mais si vous regardez cette vidéo ou si vous vous intéressez de près ou de loin à l’investissement immobilier, vous savez que vous devez impérativement respecter cette règle des 70 ,%. Pourquoi ,? Pour que justement votre emprunt ou votre crédit ait le moins d’impact possible sur votre taux d’endettement. Malgré tout si les choses devaient évoluer, pourquoi pas, je vous rappelle qu’en tant qu’investisseur immobilier ou en tant qu’entrepreneur votre qualité principale doit être de vous adapter, sachez que vous aurez toujours de multiples moyens pour continuer à investir, pour alléger votre taux d’endettement. Comment ,? En bénéficiant de la capacité d’emprunt de tiers, en vous associant, donc en investissant non plus forcément en nom propre, mais en société au travers de SCI, de SAS ou de SARL. Mais encore une fois, on n’en est pas là du tout. Pour l’heure, il s’agit uniquement de recommandations et pas de directives imposées aux banques, d’autant plus que vous avez vu un petit peu plus tôt dans cette vidéo, les banques ne sont pas favorables à ces recommandations.

‍

Vous voyez que les possibilités sont encore multiples si vous souhaitez enchaîner les investissements immobiliers. Ce que je vous invite à faire bien entendu. Puis, il ne faut pas oublier non plus que l’investissement immobilier, il fait tourner l’économie parce qu’à partir du moment où il y a une transaction qu’on parle de vente ou qu’on parle d’achat, de toute façon s’il y a un achat, il y a forcément une vente en face, il y a des frais de notaire. Les frais de notaire, c’est de l’argent qui est récupéré par l’état. Ensuite à partir du moment où il y a de l’immobilier également, on sait qu’il y a des travaux qui vont être engagés, donc ça fait marcher l’économie, il y a des artisans qui travaillent, l’état va récupérer également la TVA. Mais au-delà de tout ça, il y a tout un écosystème qui vit de l’immobilier. C’est quoi cet écosystème ,? Ce sont les agents immobiliers, ce sont les courtiers, les banques, je n’en parle pas, j’ai déjà évoqué le cas de multiples reprises dans cette vidéo. Vous avez également les architectes d’intérieur, les cabinets d’expertise-comptable, les avocats fiscalistes…

‍

Attention à ne pas non plus s’enflammer, on sait très bien que lorsqu’il y a des projets de lois ou des recommandations qui tombent, la presse s’empare vite du sujet. Soyons prudents et ne nous emballons pas trop vite. Soyons plutôt optimistes, plutôt que pessimistes, en tout cas c’est ma nature.

‍

Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo par rapport à cette directive qui soi-disant empêcherait les gens d’aller au-delà de 33 ,% de taux d’endettement. Retenez bien que ce n’est que des recommandations. Retenez également que les banques considèrent le reste à vivre plus que le taux d’endettement et que vous aurez toujours de multiples façons d’investir dans l’immobilier.

‍

Si cette vidéo vous a plu, comme d’habitude, je vous invite à la liker et je vous invite à la partager. Indiquez-moi d’ailleurs dans les commentaires ce que vous pensez de ces recommandations du HCSF. Est-ce que c’est une bonne chose ,? Est-ce que c’est une mauvaise chose ,? Je suis très curieux d’avoir votre avis. Je vous invite également à vous abonner à mon compte Instagram sur lequel je partage les coulisses de tout ce que je fais au quotidien, aussi bien dans l’immobilier physique que dans la préparation des vidéos. N’hésitez pas à vous abonner. Vous êtes les bienvenues. Puis avant de conclure, je vous rappelle que pour investir dans l’immobilier, je vous encourage à faire les choses correctement, à faire les choses de manière sécuritaire, de façon à ne pas vous mettre en danger et ne pas mettre vos proches en danger.

‍

Ce sera mon mot de la fin, on va se quitter ici pour aujourd’hui. Puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt. Tchao ,!

Le projet de loi Lagleize prévoit la séparation du bâti et du foncier.
Le principe est simple : vous achetez les mûrs de votre bien immobilier mais vous louez le foncier sur lequel se trouve ce bien immobilier.

Il s'agit de fait d'un changement radical du droit de propriété.

• Faut-il s'inquiéter de cela ?
• L'état va t-il tous nous exproprier ?
• L'état va t-il faire de nous des locataires à vie ?

Je vous propose d'y voir plus clair dans cette vidéo.

N'hésitez pas à laisser vos impressions dans la zone de commentaires.

Transcription

‍

Est-ce que l’état va tous nous exproprier ,? Est-ce que l’état va faire de nous des locataires à vie ,? C’est ce qu’on va voir dans cette vidéo dans laquelle on va parler du projet de loi Lagleize.

‍

Bonjour à tous ,! Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo dans laquelle on va parler d’un sujet qui fait couler beaucoup d’encre à l’heure actuelle, le projet de loi Lagleize qui prévoit de séparer le bâti du foncier.

‍

Alors avant que je vous en dise plus, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je vous souhaite la bienvenue. Je suis vraiment ravi de vous accueillir. N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche pour être informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos et pour rejoindre une communauté de plusieurs dizaines de milliers de personnes passionnées d’immobilier et de stratégie de location à haut rendement. Ici, on est en famille et on investit en toute sécurité.

‍

Puis pour vous souhaiter la bienvenue, je vous offre un package de bienvenue qui comprend deux ebooks ,: « ,Convaincre la banque, mode d’emploi ,» et « ,Doubler son salaire avec la location courte durée ,», ainsi qu’une formation de plus de 2 ,heures 30 dans laquelle je vous explique les bases de l’immobilier, du type de produit à chercher, des manières que vous avez à votre disposition pour obtenir plus facilement votre financement et des stratégies de location que vous pouvez mettre en œuvre pour louer plus cher, maximiser vos revenus locatifs tout en diminuant le risque. Pour accéder à ce package de bienvenue, c’est simple, vous regardez la description juste en dessous de cette vidéo ou vous cliquez sur les petites fiches qui vont apparaître en haut à droite de votre écran.

‍

Alors, venons-en au sujet du jour ,: le projet de loi Lagleize. Il s’agit d’un projet de loi qui pourrait bien révolutionner le droit de propriété français. Qu’est-ce que prévoit ce projet ,? Il prévoit tout simplement, et c’est déjà pas mal, de séparer le bâti du foncier. C’est-à-dire que vous allez acheter un bien immobilier, vous serez propriétaire de ce bien immobilier, mais vous ne serez pas propriétaire du terrain sur lequel se trouve ce bien immobilier.

‍

Alors pourquoi est-ce que le député Lagleize a décidé de mettre ce projet en route ,? Tout simplement parce que le prix de l’immobilier flambe et le but de séparer le bâti du foncier est selon lui un moyen de limiter la spéculation et donc de limiter le prix de l’immobilier à la hausse parce que le constat qui a été fait, c’est qu’en 10 ,ans, le prix du foncier moyen a augmenté de 71 ,%. Et ça, on peut le comprendre, vous savez très bien qu’en immobilier il y a trois choses très importantes ,: l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Il est évident que sur une très bonne adresse, sur une adresse premium, le prix de l’immobilier va augmenter.

‍

Le principe, je vous le rappelle, de ce projet de loi, il est simple. Vous êtes propriétaire de votre bien immobilier, mais vous n’êtes plus propriétaire du terrain sur lequel se trouve ce bien immobilier. Vous allez devenir locataire et vous allez devoir payer un loyer à vie. C’est ce qu’on va voir dans la suite de cette vidéo. Alors bien entendu tout ceci ne concerne pas les personnes qui sont déjà propriétaires de votre bien. Si vous êtes propriétaire d’une maison, si vous êtes propriétaire d’un appartement, n’ayez pas de crainte, on ne va pas venir vous exproprier, vous allez rester propriétaire du terrain sur lequel se trouve votre maison ou se trouve votre appartement.

‍

L’idée ici serait plutôt de faire acheter les terrains par l’état ou par des organismes publics qui ensuite loueraient ces parcelles à des particuliers pour pouvoir y mettre leur bien immobilier dessus. Voilà quel est le principe. Mais pourtant vous allez voir que cette idée, elle n’est pas nouvelle. En fait avec la loi Alur qui est apparue en 2014, l’état a créé des OFS. C’est quoi les OFS ,? Ce sont des organismes fonciers solidaires qui devaient permettre et qui permettent d’ailleurs toujours à l’heure où je tourne cette vidéo à des ménages dits « ,modestes ,» de pouvoir accéder à la propriété.

‍

Et là le principe c’est quasiment le même que ce que propose le député Lagleize ou le projet de loi Lagleize, c’est-à-dire qu’on a proposé à ces personnes « ,modestes ,» de devenir propriétaires de leur bâti, c’est-à-dire des murs de leur résidence principale de louer le foncier, c’est-à-dire de louer la parcelle sur laquelle se trouve leur bien immobilier. Pour ça, il fallait que ces personnes respectent un certain nombre de critères ou un certain nombre de conditions puisque comme je vous le disais c’était réservé uniquement à des personnes modestes. Pour bénéficier de ce mécanisme depuis la loi Alur, je le rappelle, ce n’est pas nouveau, ça date de 2014, les ménages devaient avoir des plafonds de ressources limitées. Ces ménages pouvaient acheter leurs biens immobiliers 30 ou 40 ,% en dessous de la valeur du marché et ça encore une fois on peut le comprendre parce que je le rappelle, ces personnes n’achetaient ou achètent toujours d’ailleurs encore une fois parce que le sujet est encore d’actualité, n’achètent que leur bien immobilier, les murs, pas le bout de terrain sur lequel se trouve ce bien immobilier. Autres conditions pour pouvoir bénéficier de ça, le prix des biens immobiliers est encadré à la revente, vous ne pouvez pas faire n’importe quoi. Voilà pour les OFS, voilà pour faire un petit peu d’histoire, voilà ce qui existe depuis 2014.

‍

Le projet de loi Lagleize va se caler sur exactement le même principe et il va aller un petit peu plus loin. On ne va plus parler d’OFS. Les OFS vont continuer à exister. On va parler maintenant d’OFL. OFL pour organismes fonciers libres. Ces organismes fonciers libres vont être créés et ces OFL vont acheter des terrains. Alors ces terrains, ils vont être achetés pas sur 15 ,ans ou 20 ,ans ou 25 ,ans, comme vous vous pouvez acheter vos biens immobiliers lorsque vous êtes des particuliers, les OFL vont acheter des terrains et vont s’endetter sur 100 ,ans, 120 ,ans. Si vous voulez en savoir plus, je vous mets dans la description en dessous de cette vidéo une interview radio du député Lagleize qui explique tout ça. Les OFL vont acheter des terrains et ils vont du coup s’endetter sur 100 ,ans ou 120 ,ans pour proposer ensuite ces terrains à la location. Ces terrains vont être ensuite loués à des propriétaires sur lesquels leur résidence principale sera bâtie.

‍

Quelle est la différence maintenant entre les OFL et les OFS ,? Les OFS, je vous rappelle c’était pour la loi Alur. Les OFL, ça concerne le projet de loi Lagleize. Il n’y aura pas d’encadrement de ressources pour l’acquisition de ces biens immobiliers, c’est-à-dire que n’importe quel foyer français pourra acheter un bien immobilier en étant uniquement propriétaire des murs et en louant le terrain et surtout il n’y aura pas d’encadrement à la revente. C’est-à-dire que les personnes qui voudront vendre ensuite leur résidence principale pourront le faire sans que le montant de revente soit capé.

‍

D’après le député Lagleize, ce qu’il a envie de faire, c’est d’offrir l’accès à la propriété à des personnes en proposant des biens qui vont se trouver 30 ou 40 ,% en dessous de la valeur du marché. Pour faire simple, je vais vous donner un exemple. Imaginons deux appartements, un appartement qui se situe à Toulouse parce que je connais plus particulièrement Toulouse à une adresse. Cet appartement peut valoir par exemple 100000 ,€ aujourd’hui, ce que prévoit le député Lagleize c’est qu’avec ce nouveau projet de loi, on proposera des appartements quasiment à la même adresse, peut-être même de l’autre côté de la rue, mais à 60000 ou 70000 ,€, donc 30 ou 40 ,% en dessous de la valeur parce que les futurs propriétaires n’achèteront que les murs et pas le foncier, c’est-à-dire pas la surface, la terre sur laquelle se trouve ce bien immobilier.

‍

L’avenir nous dira s’il a eu raison et si vraiment le fait de séparer le bâti du foncier va avoir un impact sur le prix du bien immobilier et de permettre à des personnes d’accéder plus facilement à la propriété parce que c’est ça l’objet de la mesure limiter l’envolée des prix de l’immobilier.

‍

Quelques informations importantes par rapport à ce projet loi parce qu’on a entendu tout et n’importe quoi et j’ai préféré attendre avant de me prononcer sur ce sujet. Sachez que cette loi ne vise pas les personnes qui sont déjà propriétaires de leur terrain, que ce soit en ville ou à la campagne, que ce soit en appartement, ou que ce soit en maison, donc rassurez-vous, il n’y aura pas d’expropriation. Bien sûr, il sera toujours possible d’acheter son terrain et son bâti, donc d’acheter son bien immobilier « ,en pleine propriété ,», encore une fois que vous souhaitiez acheter un appartement ou une maison. Ce projet de loi ne vise que les appartements en résidence, pas les maisons individuelles avec jardin. Si vous aviez pour projet d’acheter votre maison à la campagne ou en ville d’ailleurs même et avec un bout de terrain, ce serait toujours possible, vous serez propriétaire de la maison et du terrain. Mais si vous aviez pour projet d’acheter un appartement à Toulouse par exemple, Bordeaux, Lille, Strasbourg, Marseille, Clermont-Ferrand, peu importe où vous voulez, vous pourriez toujours continuer à acheter votre appartement et la surface foncière relative à cet appartement.

‍

Autre point, ce projet de loi ne vise que les achats de résidence principale. Pourquoi est-ce que tout ça, c’est important ,? Parce que certaines résidences seront construites sur des terrains achetés par les fameuses OFL (organismes fonciers libres), et d’autres constructions, d’autres immeubles, d’autres résidences continueront à être construites de manière traditionnelle par des promoteurs. Il sera possible soit d’acheter un bien immobilier en pleine propriété avec l’achat du terrain et du bâti, mais il y aura une autre possibilité pour les personnes qui le souhaitent, c’est d’acheter leur bien immobilier, leur résidence principale en louant la surface foncière rattachée à ce bien immobilier. Quelque chose de très important, il n’y aura aucune obligation pour les communes de construire des logements répondant à la loi Lagleize.

‍

Pour avoir la confirmation de tout ce que je viens de vous dire à l’instant, regardez dans la description juste en dessous de cette vidéo, il y a une interview que le député Lagleize a accordée à Radio Présence et vous retrouverez toutes les informations que je viens de vous communiquer. Mais soyez rassurés, en tout cas il n’y aura pas d’expropriation. Le projet de loi Lagleize ne vise que les appartements. Si vous souhaitez acheter une maison avec un bout de terrain, vous n’êtes pas concernés, vous aurez toujours la possibilité d’acheter votre bâti et votre foncier, vous avez juste une nouvelle possibilité qui s’offre à vous. Finalement ce projet de loi Lagleize, il se rapproche un petit peu du mode de fonctionnement des HLM. Lorsque vous êtes locataire d’un HLM, vous pouvez bénéficier d’un loyer modéré. Si vous achetez votre futur logement au travers des futurs OFL, vous pourrez bénéficier d’une décote « ,sur le prix d’achat de votre bien immobilier ,» parce que vous n’achèterez pas le foncier. D’après le député Lagleize, la décote pourrait aller de 30 à 40 ,%.

‍

Inutile de paniquer. Pour autant ce projet de loi, il ouvre la porte à un certain nombre de questions. Si le but de ce projet de loi et ce sera ma première réflexion c’est de faciliter l’accès à la propriété à une certaine catégorie de la population, selon mon point de vue il y a quand même un problème parce qu’on est en train de fabriquer des locataires perpétuelles, on est en train de fabriquer des locataires à vie qui vont acheter certes leur résidence principale, mais qui devront payer un loyer pour leur foncier sans limites de durée dans le temps. D’où ma seconde réflexion, qu’est-ce qui revient le plus cher ,? Acheter un foncier qu’on va payer sur 20 ,ans ou payer un loyer pour ce même foncier sur 20 ,ans, 30 ,ans, 40 ,ans, 50 ,ans, voire plus lorsque ce bien immobilier va passer des mains des grands-parents aux parents, aux enfants…

‍

Au final, le coût de la location du foncier pourrait revenir plus cher que l’achat du terrain. À mon sens, on n’a toujours pas résolu le problème d’accès à la propriété. Par ailleurs, on n’a aucune information sur le coût de la location du terrain, du foncier. Est-ce que ce coût va évoluer dans le temps ,? Est-ce qu’il va être capé ,? Est-ce qu’il va être fixe ,? On n’a aucune information là-dessus.

‍

Ce projet de loi, ce sera ma troisième réflexion, n’est-il pas un moyen pour les communes de récupérer de la trésorerie qui a été perdue ou qui sera perdue avec la suppression de la taxe d’habitation. C’est une question qu’on est en droit de se poser.

‍

Autre question que je me pose et peut-être que vous vous la posez aussi ,: est-ce que l’état au travers des OFL (organismes fonciers libres) pourra préempter des terrains pour les acquérir et y construire les immeubles dédiés à ce projet de loi ou aux programmes qui vont rentrer dans le cadre de ce projet-là. Ça, c’est une question à laquelle on n’a toujours pas de réponse.

‍

Ensuite cinquième point de réflexion me concernant, on sait que sur un bien immobilier, l’emplacement, ça reste la chose la plus importante. Vous le savez l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement, c’est le critère numéro un lorsqu’on investit dans l’immobilier. Malgré cette dissociation entre le foncier et le bâti, je pense qu’un appartement en zone tendue continuera à prendre de la valeur. Donc, louer un terrain en OFL, c’est se priver finalement d’une grande partie de la plus-value. Si le foncier a augmenté de 71 ,% en 10 ,ans, comme je l’ai dit dans cette vidéo, les propriétaires qui vont acheter de la résidence principale au travers des OFL et au travers de ce projet de loi vont se priver d’une partie de la plus-value qu’ils auraient pu faire en achetant la pleine propriété de leur bien immobilier.

‍

Autre question à laquelle pour le coup je n’ai aucune réponse, c’est comment va se comporter le marché de vente des logements dont le terrain ne sera pas acquis en pleine propriété. Est-ce que les prix vont exploser ,? Est-ce que les prix vont diminuer ,? Là honnêtement, je n’ai aucune réponse à cette question. Si vous avez un avis, n’hésitez pas à le mettre dans les commentaires en dessous de cette vidéo.

‍

Autre point de réflexion qui me vient à l’esprit, vous voyez que j’en ai quand même un certain nombre, comment gérer le cas des locataires qui vont être propriétaires des murs, locataires du foncier, mais qui ne paieront plus le foncier ,? Est-ce qu’on pourra les mettre dehors ,? Comment ça va se passer ,? Est-ce que l’état va engager des procédures ,? Là, ça risque d’être un sujet très compliqué de manière juridique parce que ces personnes-là seront propriétaires chez eux, mais pourtant locataire de la parcelle sur laquelle se trouve leur bien immobilier.

‍

Ensuite dernier point de réflexion que je vais aborder, comment sera fixé le montant du loyer ,? Est-ce qu’il sera fixe ,? Est-ce qu’il sera capé ,? Est-ce qu’il sera évolutif ,? Est-ce qu’il sera indexé sur l’inflation ,? Là personne ne sait aujourd’hui répondre à cette question.

‍

Donc voilà les huit points de réflexion que j’ai identifiée. Bien entendu, il y en aurait tout un tas d’autres et si vous en avez d’autres, vous qui regardez cette vidéo, n’hésitez pas à me les indiquer dans les commentaires en dessous de cette vidéo.

‍

Bref, j’ai fait cette vidéo pourquoi ,? Pour vous expliquer dans un premier temps qu’il n’y a pas lieu de s’affoler, vous l’avez compris. N’hésitez pas encore une fois et regardez le lien dans la direction de cette vidéo pour retrouver l’interview du député Lagleize, vous pourrez toujours acheter des biens immobiliers en pleine propriété. Le projet de loi Lagleize qui vise à séparer le bâti du foncier offre juste une nouvelle possibilité à des personnes qui n’auraient pas le budget par exemple pour se loger en centre-ville à Toulouse, à Bordeaux, à Lille, à Marseille…

‍

Pas de quoi s’affoler donc. Ça ne concerne que l’accession à la résidence principale et en tant qu’investisseur immobilier, si vous regardez cette chaîne c’est que vous êtes intéressé par l’investissement immobilier, vous serez de toute façon toujours propriétaire de votre foncier. Puis ce sera peut-être mon mot de la fin et ça, je vous le dis à de multiples reprises, lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous prenez votre casquette de chef d’entreprise. En tant que chef d’entreprise, vous devez toujours vous adapter aux nouvelles lois, aux nouvelles règles du jeu, aux nouvelles législations.

‍

Dites-moi dans les commentaires en dessous de cette vidéo ce que vous pensez de ce fameux projet de loi Lagleize. En ce qui me concerne, il n’y a pas lieu de s’inquiéter.

‍

J’espère que cette vidéo vous aura plu. N’hésitez pas à la liker et n’hésitez pas pour le coup à la partager avec des personnes qui étaient très inquiètes par rapport à ce projet de loi. Si vous souhaitez en savoir plus sur ce que je fais au quotidien, je vous emmène avec moi en visite sur les chantiers. Je vous montre la préparation des formations, je vous montre la préparation de mes journées de tournage vidéo YouTube comme c’est le cas aujourd’hui. Je vous invite à vous abonner à mon compte Instagram, il apparaît en bas de votre écran. Ça me fera plaisir de vous retrouver au sein de la communauté.

‍

Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Avant tout comme d’habitude, je voulais vous rappeler que l’investissement immobilier c’est un sujet sérieux. Le but, c’est de pouvoir dormir sur ses deux oreilles, de faire les choses correctement, de faire les choses en toute sécurité. Donc, ne prenez pas de décisions à la va-vite. Ce coup-ci c’est mon mot de la fin, on se quitte ici et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne. Je vous dis à très bientôt. Tchao ,!

Le paiement de la taxe d'habitation peut être un sujet sensible au sein d'une colocation.

Les locataires n'arrivent pas tous à la même date, ils ne repartent pas non plus tous à la même date.
Au moment où la taxe tombe, certains ne sont plus là.
Bref, un vrai sujet !

Dans cette vidéo, nous allons voir comment faire pour gérer cette taxe d'habitation de manière simple.

N'hésitez pas à poser toutes vos questions dans les commentaires en dessous de la vidéo.

‍

Transcription

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo ,! Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va parler de taxe d’habitation et de colocation. Comment se gère la taxe d’habitation dans le cadre d’une colocation ,? C’est ce qu’on va voir dans cette vidéo.

‍

Mais avant que je vous en dise plus, avant qu’on rentre dans le vif du sujet, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, laissez-moi vous souhaitez la bienvenue. Je suis vraiment ravi de vous accueillir. N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche de façon à être informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Ici, on est sur une chaîne YouTube qui parle d’immobilier et de stratégie de location à haut rendement et des moyens que vous avez à votre disposition pour générer des revenus complémentaires en toute sécurité grâce à l’immobilier. Puis encore une fois, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je vous offre un package de bienvenue qui comprend deux ebooks ,: « ,Convaincre la banque, le mode d’emploi ,» et « ,Doubler son salaire avec la location courte durée ,», ainsi qu’une formation de 2 ,heures 30 où vous allez apprendre toutes les mécaniques de l’immobilier, du bien que vous devez chercher jusqu’aux stratégies de location les plus intéressantes. Pour accéder à l’ensemble de ce package de bienvenue, c’est très simple, vous regardez dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sinon sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de votre écran.

‍

Venons-en au sujet du jour, la taxe d’habitation dans le cadre d’une colocation. Alors même si la taxe d’habitation va être amenée à disparaître, c’est peut-être une question que vous vous posez aujourd’hui. Pour savoir comment gérer cette taxe dans le cadre d’une colocation, c’est simple, il faut s’en remettre à la loi. Qu’est-ce que dit la loi ,? La loi dit simplement que c’est le résident d’un bien immobilier au 1^er janvier qui doit s’acquitter de cette taxe d’habitation. Alors si vous faites de la location simple, traditionnel, je ne parle pas de location courte durée, je ne parle pas de colocation, c’est facile à gérer. Vos locataires reçoivent leurs impôts, leurs taxes d’habitation, ils la gèrent et vous n’en entendez pas parler.

‍

Dans le cadre d’une résidence principale, c’est exactement la même chose. Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale, vous savez très bien comment ça se passe. Vous recevez votre taxe d’habitation, vous la payer et « ,il n’y a plus rien à faire ,», la messe est dite, l’impôt il est payé.

‍

Maintenant comment est-ce que ça se passe dans le cadre d’une colocation ,? Parce que si vous faites de la colocation, vous avez par exemple une colocation de trois, une colocation de quatre ,personnes, tous les locataires ou tous les colocataires ne rentrent pas aux mêmes dates et tous les locataires ou tous les colocataires ne sortent pas aux mêmes dates. Ça peut poser problème parce que ce sont les locataires au 1^er janvier, comme je vous l’ai indiqué en début de vidéo il y a quelques instants, qui doivent s’acquitter de cette taxe d’habitation ou de cet impôt. Bien encore, il faut tout simplement s’en remettre à ce que dit la loi, ce sont les personnes présentes au 1^er janvier qui doivent s’acquitter de cette taxe.

‍

Vous allez me dire ,: comment ça se passe parce qu’au moment où la taxe va tomber, les colocataires qui étaient là au 1^er janvier ne seront peut-être plus là. Ce que vous devez faire, c’est à partir du moment où vous avez des gens qui quittent votre logement, votre colocation, encore une fois qu’on parle d’une maison ou d’un appartement, c’est demander systématiquement les coordonnées ou les futures coordonnées de la personne qui quitte le logement. C’est comme ça que je pratique. Dans le bail de colocation que j’utilise qui a été rédigé par un avocat, au moment de la sortie des lieux, je demande systématiquement à mes colocataires de me donner leur future adresse. Comme ça s’il y a un problème pour le paiement de cette taxe d’habitation et que l’administration fiscale vient vers vous, vous fournissez simplement les nouvelles coordonnées du locataire qui est sorti et vous pouvez mettre à l’appui l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Voilà comment faire pour impliquer vos colocataires dans le paiement de la taxe d’habitation.

‍

Maintenant, il y a un autre sujet ,: comment répartir le montant de cette taxe entre les différents colocataires. Là encore, vous allez les laisser gérer, ce n’est pas votre affaire, donc à eux de gérer comme ça leur paraît le plus simple, soit divisée cette taxe par le nombre de chambres, soit divisée cette taxe en fonction des revenus de chacun, soit divisée cette taxe au prorata de la surface des chambres qu’ils occupent.

‍

Voilà ce que je voulais vous dire à propos de la gestion de la taxe d’habitation dans le cadre d’une colocation. Sachez, vous, qu’en tant que propriétaire bailleur, vous pouvez dormir sur vos deux oreilles, ce n’est pas à vous de la gérer, ce sont les colocataires présents au 1^er janvier qui doivent s’en acquitter. C’est ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Si cette vidéo vous a été utile, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas d’ailleurs à me mettre en commentaire ,: comment est-ce que vous gérer cette taxe d’habitation dans le cadre de vos colocations ,? C’est quelque chose qui m’intéresse, puis c’est quelque chose qui pourra permettre d’échanger également sur ce sujet.

‍

On va se quitter ici pour cette vidéo. Bien entendu, on va se retrouver prochainement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne YouTube. Avant de vous quitter, je voulais vous rappeler que vous pouvez vous abonner à mon compte Instagram sur lequel je partage les coulisses de tout ce que je fais au quotidien, de la préparation des vidéos au tournage des vidéos, en passant par les chantiers sur lesquels j’investis. Je voulais également vous rappeler que l’immobilier c’est un sujet sérieux, surtout ne faites pas quelque chose n’importe comment, investissez en toute sécurité.

‍

On se quitte ici pour aujourd’hui et on se retrouve très rapidement pour la prochaine vidéo. Je vous dis à très bientôt. Tchao ,!

Faire appel aux services d'un courtier pour financer son projet immobilier est une des solutions possibles.
Mais cela peut aussi avoir ses limites.
Les courtiers sont payés à la commission et beaucoup d'entre eux s'orientent alors vers des projets faciles à financer.

Au moment de choisir son courtier, il faut être vigilant sur sa capacité à travailler sur des financements plus difficiles et sur l'énergie qu'il déploiera pour faire passer votre dossier.
Il faut aussi savoir qu'à partir d'un moment, personne ne pourra défendre votre dossier aussi bien que vous.

Indiquez dans les commentaires quel est votre point de vue.

‍

Transcription

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo ,! Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui dans une vidéo dans laquelle on va parler de financement et on va en particulier répondre à cette question ,: est-ce qu’il faut oui ou non passer par un courtier pour obtenir le financement de son projet immobilier ,?

‍

Alors avant que je vous en dise plus, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je vous souhaite la bienvenue. On est ici sur une chaîne YouTube qui parle d’immobilier, de stratégie de location à haut rendement et des moyens que vous pouvez mettre en route pour gagner de l’argent avec l’immobilier. N’hésitez pas à vous abonner et activer la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Puis pour vous souhaiter la bienvenue, je vous offre tout un tas de choses, un package de bienvenue qui comprend deux ebooks, ainsi qu’une formation de 2 ,heures 30 dans laquelle, je vais vous expliquer comment gagner de l’argent tous les mois grâce à l’immobilier. Pour accéder à ce package, c’est très simple, regardez simplement la description qui se trouve en dessous de cette vidéo.

‍

Venons-en maintenant au sujet du jour ,: est-ce qu’il faut oui ou non passer par un courtier pour obtenir le financement de son projet immobilier ,? La phase de financement, c’est l’étape la plus importante parce que si vous n’obtenez pas votre financement, votre projet immobilier ne voit tout simplement pas le jour. Au moment d’aller chercher votre financement, il n’y a pas 36 ,solutions, il y en a deux ,: soit vous prenez votre bâton de pèlerin et vous faites la tournée de toutes les banques, à commencer par la vôtre ,, soit vous faites appel à un courtier. Alors bien entendu le prérequis quelle que soit la solution que vous allez choisir, c’est d’avoir un projet immobilier viable, c’est d’avoir une tenue de compte propre, c’est d’avoir un minimum d’épargne sur vos différents supports d’épargne et c’est de montrer à la banque une capacité d’épargne mensuelle. Mais si vous allez faire la tournée des banques, ce que je voulais vous dire parce que c’est quelque chose de très important, c’est de ne pas vous arrêter à un refus. Je vois trop de personnes qui disent ,: ma banque ne veut pas me financer. Ouais et alors, il y a tout un tas d’autres banques qui vont pouvoir financer le projet immobilier, à commencer peut être par la banque qui se trouve juste peut-être de l’autre côté de la rue. Ne vous arrêtez pas à un refus, faites la tournée de toutes les banques tant que vous n’avez pas obtenu un oui.

‍

Maintenant si vous souhaitez faire appel à un courtier, c’est une manière de vous décharger ou de déléguer la recherche du financement. Mais encore une fois, le courtier, il ne va pas faire de miracle. Je vais reprendre ce que je disais il y a quelques instants, si votre projet immobilier, il n’est pas bon, si vous n’avez pas des sources de revenus stables, si vous n’avez pas d’épargne, si vous n’affichez pas une capacité d’épargne mensuelle, ça risque d’être très compliqué. Pas forcément impossible, mais ça risque d’être très compliqué. Le courtier, ce n’est pas un magicien, ce n’est pas quelqu’un qui va faire des miracles.

‍

Une fois qu’on a dit ça, comment faire pour faire appel à un courtier ,? Ça peut être intéressant de faire appel à un courtier parce que le courtier, il travaille avec une palette de banque, avec un spectre de banque et il va avoir des leviers de négociation que vous n’avez pas en tant que particulier. Pourquoi ,? Parce qu’il a des points d’entrée privilégiés auprès de la banque, donc il va être capable de faire passer des dossiers en contrepartie d’autres choses. Je m’explique. L’immobilier, ça reste de la négociation. Vous à votre niveau en tant qu’investisseur, vous allez négocier avec le propriétaire vendeur le prix d’un bien immobilier. Ensuite lorsque vous allez aller voir la banque, vous allez négocier un taux, quoique le taux ce n’est pas forcément quelque chose que je recommande de négocier, mais peut-être une assurance de prêt, des reports de mensualités… C’est exactement la même chose pour le courtier avec les banques avec lesquelles il travaille, il peut négocier un certain nombre de choses.

‍

Je vais vous donner un exemple. Le courtier lorsqu’il va faire passer des dossiers, obtenir des financements, il va négocier avec ses clients le fait de domicilier les comptes dans lesquelles il aura obtenu le financement. Le courtier pourra dire à l’enseigne bancaire ,: écoutez, sur le mois qui vient de s’écouler, je vous ai fait passer dix bons dossiers, dix personnes qui ont domicilié leurs revenus et leurs épargnants en dix bons profils, en contrepartie je vous demande de financer le projet immobilier de ce profil qui est un petit peu moins bon. Vous voyez que ça reste quand même de la négociation également entre le courtier et la banque.

‍

Mais ce que je voulais quand même dire dans cette vidéo également, c’est qu’il va y avoir deux types de courtiers. Il y a le bon courtier et le mauvais courtier. Le courtier, c’est une personne qui travaille à la commission. Le but c’est d’obtenir pour lui un maximum de financement. Il y a des courtiers qui vont s’intéresser uniquement à des dossiers faciles, c’est-à-dire à des primo-accédants qui ont de belles situations, de belles sources de revenus et qui vont vouloir financer leur résidence principale, sur des profils sur lesquels le financement ne sera absolument pas difficile. Ce sont juste des personnes qui ne souhaitent pas passer du temps à aller voir la banque pour obtenir le financement de leurs maisons ou de leur résidence principale. Ça, c’est des dossiers faciles.

‍

Vous comprenez bien que le courtier prend des dossiers comme ça, c’est du pain béni. Et lorsqu’on arrive sur un profil investisseur, sur des gens qui ont leurs sociétés, qui ont déjà plusieurs investissements locatifs en nom propre et SCI, là on est sûr quand même quelque chose d’un petit peu plus compliqué. Le spectre de courtiers qui sont à même de prendre en charge ce type de profil et ce type de dossier, il est quand même beaucoup plus réduit. Faites bien attention aux courtiers avec lesquels vous allez travailler et je vais vous donner un exemple concret.

‍

Moi sur mes précédents projets immobiliers, j’ai souhaité faire appel à certains moments de mon parcours d’investisseurs à des courtiers et je pense notamment à deux personnes qui n’ont pas pu obtenir le financement d’un projet immobilier. Je suis parti à la pêche aux financements tout seul, j’ai monté mon business plan et j’ai réussir à obtenir moi-même le financement du projet immobilier en question. Ça veut dire quoi ,? Ça veut dire que je ne suis pas meilleur qu’un autre, mais ça veut dire tout simplement que les deux courtiers auxquels j’avais fait appel étaient tout simplement des personnes qui n’ont pas voulu prendre le temps de bien travailler sur mon projet immobilier préférant prendre bien des dossiers plus faciles.

‍

Je vais vous donner un autre exemple. Je travaille aujourd’hui avec un cabinet qui s’appelle Accès Finance qui est notamment un courtier dont je suis très satisfait, pourquoi ,? Parce qu’il est lui-même investisseur. Il comprend les problématiques de l’investisseur, étant lui-même investisseur, mais il comprend également les problématiques bancaires et cette personne a d’ailleurs fait passer des dossiers un petit peu compliqué, les financements ont été trouvés, y compris des financements qui concernent ma compagne Aude et moi-même. Tout ça pour vous dire qu’il y a le bon courtier et le mauvais courtier.

‍

Mais ce que je voulais quand même dire dans cette vidéo, c’est qu’à partir d’un moment, plus vous allez avancer dans votre vie d’investisseur, plus vous allez avoir de biens immobiliers, plus vous allez avoir des structures, ça peut être des SCI, des SAS, des SARL, ça peut être du nom propre. Il y a tout un écosystème immobilier qui va se retrouver autour de vous et ça va être compliqué pour le courtier de prendre connaissance de l’intégralité de votre situation patrimoniale, de votre situation immobilière et l’étude de votre dossier, elle va demander énormément de travail. Là malgré tout si vous travaillez avec un excellent courtier, ça va lui demander énormément de travail, énormément de temps, donc il préférera vous dire ,: situation difficile, donc là il vaut mieux que ce soit vous-même qui partiez à la recherche du financement.

‍

De toute façon à partir du moment où vous allez grossir dans l’immobilier, personne ne pourra défendre aussi bien que vous votre dossier. D’ailleurs, c’est tout le mal que je vous souhaite. C’est à partir de ce moment-là que faire appel à un courtier ne sera plus forcément quelque chose d’intéressant. D’autant plus que si vous allez plus loin dans l’immobilier, forcément vous allez grandir et vous aurez des interlocuteurs de haut niveau dans les banques, donc vous préfériez négocier directement avec la banque, vous aurez créé des relations privilégiées avec certains partenaires bancaires et ça va se jouer sur d’autres niveaux au niveau de votre banque, pas uniquement au niveau de votre conseiller clientèle.

‍

Pour résumer cette vidéo, faire appel à un courtier ça peut être très intéressant. Par contre, il faut bien entendu que le dossier que vous lui donniez soit bon. Si vous avez un mauvais projet immobilier, une tenue de compte pas correct, ce n’est pas le moment de faire appel à un courtier. Assainissez votre situation et revenez ensuite vers le courtier. Mais l’idée principale de cette vidéo, c’est qu’à partir d’un moment où vous allez grossir dans l’immobilier, que vous allez avoir un gros écosystème autour de vous, personne ne pourra mieux défendre le projet immobilier que vous.

‍

C’est ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager. Si vous souhaitez me suivre au quotidien, je vous invite à vous abonner à mon compte Instagram, je partage les coulisses de tout ce que je fais au quotidien, que ce soit dans l’immobilier ou dans la production de vidéos. Si vous souhaitez savoir ce qui se passe derrière la caméra, n’hésitez pas à vous abonner à mon compte et à me suivre.

‍

On va se quitter ici pour aujourd’hui. Puis en attendant la prochaine vidéo qui arrive très vite, je vous souhaite de très bons investissements immobiliers à tous. Je vous dis à très bientôt. Tchao ,!

Au moment d'investir dans l'immobilier (investissement locatif ou résidence principale), l'étape du financement est souvent l'étape la plus difficile.
Entre la peur du refus du crédit, la bataille pour obtenir le taux le plus bas, le choix des assurances...le parcours est semé d'embûches.

Dans cette vidéo, je vous dévoile pourquoi le taux n'a pas d'importance mais surtout comment négocier avec la banque l'obtention de votre prêt.

Indiquez dans les commentaires quels sont les éléments que vous négociez avec la banque.

Transcription

‍

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va voir ensemble ,: comment obtenir le financement de son projet immobilier et on va voir entre autres qu’est-ce que vous pouvez négocier avec votre banque pour obtenir plus facilement votre projet immobilier.

‍

Mais avant d’aller plus loin, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, laissez-moi vous souhaiter la bienvenue. Je suis ravi de vous accueillir. Vous êtes ici sur une chaîne YouTube qui parle d’immobilier, de stratégie de location à haut rendement et des moyens que vous avez à disposition pour vous créer des revenus complémentaires grâce à l’immobilier, donc abonnez-vous et n’hésitez pas à activer la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Puis pour vous souhaiter la bienvenue, je vous offre également un package de bienvenue dans lequel vous allez retrouver des éléments qui vont vous permettre de démarrer sereinement dans l’immobilier. Il y a deux ebooks et il y a une formation de 2 ,heures 30. Pour accéder à ce package, regardez simplement les liens qui se trouvent dans la description de cette vidéo.

‍

Alors, venons-en maintenant au sujet du jour ,: comment faire pour obtenir facilement votre crédit immobilier ou comment faire pour négocier l’obtention de votre prêt avec la banque. Le financement d’un projet immobilier, ça reste le nerf de la guerre, on a tous peur à un moment donné d’aller voir son banquier pour obtenir le financement. Il y a beaucoup de personnes pour qui cette étape constitue un frein et qui font que ces personnes ne se lancent pas dans l’immobilier et ça reste valable qu’on cherche à financer un investissement locatif ou sa résidence principale. On va tout de suite dédramatiser. La banque, ce n’est pas forcément un gros méchant, ou le banquier ou la banquière, ce n’est pas forcément un gros méchant ou une grosse méchante. La banque ou le banquier ou la banquière, ça reste un partenaire. Eh oui c’est un partenaire parce que c’est grâce à cette personne ou à cette société que vous allez pouvoir obtenir le financement de votre prêt immobilier. Le banquier ou la bancaire, elle est là pour vous aider.

‍

On va voir maintenant quels sont les éléments que vous allez pouvoir négocier avec votre banquier ou avec votre banquière. On va commencer par le taux. Il y a beaucoup de personnes et moi le premier lorsque j’ai commencé à investir dans l’immobilier, beaucoup de personnes qui souhaitent obtenir le taux le plus bas, négocier le meilleur taux pour avoir un crédit qui va coûter le moins cher possible. Alors, je vais vous avouer quelque chose, le taux, on n’en a rien à faire. L’essentiel, ça reste d’obtenir le financement du projet immobilier, pas de perdre du temps ou pas de perdre de l’énergie pour aller chercher le taux le plus faible possible. D’autant plus qu’une négociation de quelques dizaines de pourcentages sur le taux, ça va réduire de très peu votre mensualité de crédit d’autant plus aujourd’hui puisque les taux sont très bas. Ne perdez pas d’énergie là-dessus. À partir du moment où on vous donne le go ou l’accord d’un crédit immobilier pour financer votre projet, ne bataillez pas sur le taux. C’est juste dommage, vous allez y perdre du temps et vous allez y perdre de l’énergie.

‍

Le second point qu’il va falloir regarder pour obtenir son financement, c’est l’apport. Alors, il y a beaucoup de personnes pour qui l’immobilier, ça reste quelque chose de réserver aux riches. Donc pour investir dans l’immobilier, il faut avoir beaucoup d’apports parce qu’il faut mettre beaucoup d’apports au moment d’obtenir le financement. Là aussi, c’est quelque chose de faux parce qu’il est possible d’investir dans l’immobilier en mettant très peu d’apports, voire en ne mettant pas d’apports du tout et je vais même vous donner un conseil, il va falloir plutôt garder votre épargne ou votre trésorerie pour faire face aux aléas de la vie, comme faire des travaux dans votre maison, comme acheter une nouvelle voiture, comme préparer vos vacances plutôt que de tout mettre sur votre projet immobilier. Parce que si vous mettez tout sur votre projet immobilier, sur le coup d’après, sur l’opération suivante, vous n’aurez plus rien, vous n’aurez plus d’épargne et c’est là que la banque viendra vous reprocher de ne pas avoir d’épargne. Moi, je vous conseille plutôt de mettre le minimum d’apport, voire pas d’apport du tout. Ce sont des choses qu’il est possible de faire, surtout si on se lance sur des petits projets à 50000, 100000, 200000, voire même 300000 ,€.

‍

Par contre, il va arriver un moment où vous allez grandir dans l’immobilier, où vous allez faire des projets de plus en plus gros, immeuble de rapport par exemple qui vont vous demander des crédits de plus en plus gros, alors oui là peut-être qu’il va falloir mettre de l’apport. La banque vous demandera 20000, 30000, 50000, pourquoi pas 100000 d’apport, mais c’est sur des projets un petit peu plus gros. Et là, il va falloir sortir de la trésorerie de votre poche pour rassurer la banque. Mais tant que vous êtes en phase de démarrage, ne vous inquiétez pas là-dessus, il est possible de financer sans apport. Et si la banque vous demande de mettre 1000, 2000, 3000, 4000 ,€ ou de couvrir les frais de notaire sur des petits projets, faites-le. Si ça peut vous faire gagner du temps et vous faire signer l’acte authentique plus rapidement, faites ce que la banque vous demande. 4000 ,€ si vous pouvez vous permettre de les sortir, ça ne va pas chercher bien loin, mais ça va faciliter la transaction. Vous voyez, c’est quand même quelque chose de donnant-donnant. La banque vous demande de mettre un petit peu d’apports et si vous pouvez vous permettre de le faire, faites-le, ça facilitera l’obtention de votre crédit immobilier.

‍

Je voulais maintenant vous parler d’un troisième sujet. Le troisième sujet, ça va concerner l’assurance de prêt parce qu’à partir du moment où vous souscrivez un prêt auprès de la banque, ce prix immobilier, il va falloir l’assurer. Et là, vous avez deux possibilités pour assurer ce prêt immobilier. Toutes les banques vont vous proposer leur assurance de prêt, mais vous avez aussi la possibilité de passer par ce qu’on appelle une délégation d’assurance. La délégation d’assurance c’est quoi ,? C’est de passer par une assurance externe à la banque qui va assurer votre prêt immobilier. Et là, il y a deux choses très importantes. Si vous passez par l’assurance de la banque, le coût de l’assurance sera indexé sur le montant total emprunté. Alors que si vous prenez une délégation d’assurance, le montant de l’assurance sera indexé sur le capital restant dû. Plus vous avancez dans votre prêt immobilier, plus le capital restant dû diminue. Ça veut dire quoi ,? Ça veut dire que forcément passer par une délégation d’assurance, ce sera un moyen d’avoir une assurance de prêt plus faible.

‍

Mais là encore, il ne faut pas oublier que le banquier c’est un commerçant qui vend tout un tas de produits ,: des produits d’épargne, mais également des produits d’assurance. Le deal que vous pouvez conclure avec votre banquier ou votre banquière encore une fois c’est de dire ,: moi, je suis prêt à prendre l’assurance de prêt chez vous si vous me permettez d’obtenir le financement de mon projet immobilier. Vous m’accordez le prêt, moi je prends un produit d’assurance chez vous. Ça, c’est quelque chose qu’il est possible de faire, et personnellement je ne prends pas de délégation d’assurance, je prends l’assurance de prêt auprès de ma banque.

‍

Ensuite quatrième point, je voulais vous parler de l’assurance propriétaire non occupant. Si vous investissez dans un investissement locatif ou même dans votre résidence principale d’ailleurs, l’assurance du bien immobilier, vous pouvez la prendre auprès de votre banque. Encore une fois, c’est ce que je vous disais il y a quelques instants, le banquier, ça reste un commerçant. Il a des produits d’assurance à vous vendre, l’assurance du logement vous pouvez la prendre chez lui et c’est ce que je fais également systématiquement, encore une fois pour avoir un seul interlocuteur puis pour montrer ma bonne foi. Je prends mon assurance logement chez vous. Je mets de la bonne volonté. En contrepartie, donnez-moi le financement de mon projet immobilier.

‍

Il y a maintenant une cinquième chose que vous allez pouvoir négocier avec votre banquier, ce sont les frais de dossier. Les frais de dossier, on les paie systématiquement sur le financement d’un projet immobilier. Pourquoi ça correspond au temps que va passer la banque à analyser votre dossier, à faire de la saisie informatique. Donc forcément tout le temps passé sur votre dossier, c’est quelque chose de coûteux. La banque, elle ne travaille pas pour rien, les agents bancaires ou les conseillers bancaires ne travaillent pas pour rien, donc ces frais de dossier, on va généralement vous les faire payer. Mais là encore, vous pouvez les négocier soit carrément les faire sauter, soit les réduire à quelques centaines d’euros. Ça, c’est quelque chose qu’il est possible de faire.

‍

Je voulais maintenant vous parler des pénalités de remboursement anticipé. Si vous investissez dans l’immobilier, on va prendre un exemple concret, que vous preniez un emprunt de 200000 ,€ sur 20 ,ans, vous allez avoir une mensualité de crédit. Mais il est possible qu’au cours des vingt années de crédible, vous ayez une rentrée d’argent et vous voulez profiter de cette rentrée d’argent pour rembourser par anticipation votre crédit immobilier, soit pour réduire la durée du prêt, soit pour réduire le montant de la mensualité, soit pour les deux. Mais de base ce qu’il faut savoir, c’est que le remboursement anticipé, la banque vous le fait payer. Ce n’est pas quelque chose de gratuit. Généralement, c’est égal à 6 ,mois d’intérêts ou 3 ,% du capital restant dû. La banque prend généralement la plus faible de ces deux valeurs. Donc si vous souhaitez rembourser par anticipation, j’insiste, ça a un coût. Il faut savoir que ces pénalités de remboursement anticipé, vous pouvez bien entendu les faire sauter, ça se négocie encore une fois avec la banque, mais c’est quand même quelque chose qui reste très facile à faire sauter. Généralement, il suffit de le demander.

‍

Puis dernier point de cette vidéo, ce que vous pouvez négocier avec la banque une fois que vous avez montré bien entendu que vous êtes prêts à faire des efforts, c’est le report des mensualités de prêt pour une certaine période. Lorsqu’on investit dans l’immobilier, souvent on achète un bien qui va nécessiter des travaux de restaurations, de rafraîchissements, voire des travaux lourds également. C’est sûr que ça reste quand même quelque chose de difficile d’assurer les mensualités d’un prêt immobilier s’il n’y a pas de rentrée locative en face ou si vous prévoyez d’acheter votre résidence principale, mais qu’il y a des travaux à faire. Pendant que les travaux sont exécutés, vous devez vous reloger ailleurs, donc payer soit une location plus des remboursements de crédits, soit une première résidence principale en attendant que les travaux de l’autre résidence principale soient en place, ça peut être difficile. Ce que vous pouvez demander auprès de votre banque, c’est un report des échéances de prêt, soit un report partiel c’est-à-dire que vous n’allez payer que les intérêts d’emprunt, soit un report total, ce qui veut dire que vous n’allez rien payer. Ce report total ou ce report partiel, il peut être de 6 ,mois, 12 ,mois à 24 ,mois, il peut même aller jusqu’à 36 ,mois. C’est quelque chose que vous pouvez négocier aussi également avec votre banque en disant ,: moi, je prévois de faire des travaux, je souhaiterais un report de 12, de 24 ,mois ou de 36 ,mois. N’hésitez pas à négocier ce genre de choses. Certaines banques arrivent à vous accorder ce report des échéances.

‍

Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. Vous voyez que lorsqu’on va chercher un financement auprès d’une banque, finalement il y a tout un tas de choses à négocier. Ça reste un deal entre le banquier ou la banquière ou la banque et vous en tant qu’investisseur ou personne qui souhaiterait acheter une résidence principale. Mais ça ne peut pas fonctionner uniquement à sens unique. La banque, elle est capable de vous accorder le financement en contrepartie de quoi vous pouvez souscrire des services auprès d’elle, comme l’assurance de prêt, comme l’assurance du logement, mais il y a tout un tas d’autres choses dont je n’ai parlé dans cette vidéo que vous pouvez également prendre pour faire valoir votre bonne foi et votre envie de travailler avec la banque. Ça peut être des produits d’épargne, ça peut être des cartes bancaires. Il y a tout un tas de choses, tout un écosystème que vous pouvez travailler avec la banque. Mais si vous deviez retenir une seule idée de cette vidéo, c’est surtout que le taux ne fait pas tout. Ne perdez pas du temps ou de l’énergie à négocier le taux. Ce n’est vraiment pas ça qui va faire la qualité de votre investissement immobilier. Voilà tout ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. Retenez bien que la banque c’est un partenaire avec lequel vous devez travailler et ce n’est surtout pas un ennemi.

‍

Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker. Mettez un pouce bleu si cette vidéo vous a été utile. Dites-moi d’ailleurs dans les commentaires en dessous de cette vidéo, quel est le genre de choses que vous négociez avec votre banque au moment d’obtenir votre financement.

‍

Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Puis comme d’habitude, on va se retrouver très vite pour une prochaine vidéo sur cette chaîne YouTube. D’ici là, je vous souhaite de très bons investissements immobiliers à tous. Je vous dis à très bientôt. Tchao ,!

ImmoJeune est l'un des acteurs majeurs du marché pour le logement des étudiants et des jeunes actifs.
Cette plateforme permet aux bailleurs de proposer leurs biens immobiliers et aux futurs locataires de trouver leur futur logement.

J'ai eu la chance de pouvoir interviewer William Vieillard, Directeur Général d'ImmoJeune.
Dans cette vidéo, William nous explique comment se positionner avec succès lorsqu'on souhaite investir dans l'immobilier tout en visant des locataires jeunes.
Vous découvrirez que le marché est en pleine mutation et que les codes ont changé.

Indiquez dans les commentaires si vous partagez cette vision.

Transcription

‍

Sébastien ,: Bonjour et bienvenue dans cette vidéo. Je suis Sébastien. Dans la vidéo d’aujourd’hui, on va parler d’immobilier, en particulier, parler du logement des jeunes, et on va s’intéresser aux attentes des jeunes. Pour l’occasion, j’ai de la chance d’être dans les locaux d’ImmoJeune, en compagnie de William Vieillard. Bonjour William ,!

‍

William ,: Bonjour Sébastien ,!

‍

Sébastien ,: Alors William, on est dans vos locaux aujourd’hui ici à Paris, on va s’intéresser au logement des jeunes. Avant qu’on rentre dans le vif du sujet, est-ce que tu peux déjà peut-être te présenter et présenter ImmoJeune ,?

‍

William ,: Alors, ImmoJeune existe depuis 2011. On est le premier portail étudiant et jeune actif en France. Sur notre portail, on référence à peu près 300000 ,offres de logements en location bien sûr et on a à peu près aujourd’hui 4.7 ,millions d’utilisateurs. Depuis le début de l’année, on gagne à peu près 30 ,% de trafic chaque année.

‍

Sébastien ,: Une plateforme référence. Chez ImmoJeune, est-ce que tu peux nous expliquer, quelle est ta fonction ,?

‍

William ,: Alors, je suis directeur général d’ImmoJeune, donc je gère la petite équipe d’ImmoJeune depuis maintenant un an à peu près.

‍

Sébastien ,: Parfait ,! William, ce que je te propose c’est qu’on rentre dans le vif du sujet maintenant. Quelles sont les attentes des jeunes ,? Lorsqu’on parle de jeune, on parle d’étudiants évidemment, mais également de jeunes actifs. Première question que j’ai envie de te poser ,: quels sont les logements plébiscités par les jeunes ,?

‍

William ,: Logiquement, les logements plébiscités par les jeunes vont être les logements de petites superficies. Ça va être du studio jusqu’au t2. En termes de pourcentage sur ImmoJeune, on retrouve plutôt 40 ,% de studio, 20 ,% de t2 et le reste donc 40 ,% de colocation. Mais forcément en termes de budget, les jeunes aujourd’hui vont plus se centrer sur des petites superficies ,: studio et t2.

‍

Sébastien ,: Lorsqu’on se lance en tant qu’investisseur sur ce type de logement, encore une fois pour les jeunes, on a le choix, soit de faire de la location nue, soit de faire de la location meublée. Alors, j’ai envie de te poser deux questions. Sur toutes les annonces que vous gérez sur votre plateforme, est-ce qu’il y a plus de location nue ou de location meublée ,? Puis j’ai envie de te demander, à toi ton avis personnel, qu’est-ce que tu recommanderais aux gens qui ont envie d’investir dans l’immobilier comme type de logement ,: plutôt nu ou plutôt meublé ,?

‍

William ,: Pour répondre à ta première question, sur ImmoJeune aujourd’hui la part, ça va être 75 ,% de logement meublé et 25 ,% de logement non meublé. Forcément les logements meublés, ça va avec un bail d’un an, donc le préavis est d’un mois et pas de 3 ,mois pour des baux de 3 ,ans. Le logement meublé va plus séduire l’étudiant puisqu’il aura plus de flexibilité à la fin de son bail concrètement. Moi, je recommanderais pour les investisseurs bien sûr de se tourner plus vers des logements meublés.

‍

Sébastien ,: Alors, ça offre également d’autres avantages, on va y venir dans la suite de cette vidéo, en particulier sur le loyer. L’autre avantage que je vois et là pour le coup je me mets de l’autre côté de la barrière, je suis un jeune, je cherche un logement. Arriver dans un logement meublé, c’est déjà des frais en moins, je n’ai pas à acheter un lit, je n’ai pas à acheter un meuble-télé, je n’ai peut-être même pas à acheter de télé, donc c’est une solution de facilité. Comme tu le disais, le jeune, il est volatile parce qu’il fait des études ici, il va trouver un emploi ailleurs, donc il a besoin de se déplacer rapidement. Et le fait d’avoir du logement meublé où tout est inclus, c’est quelque chose qui va lui faciliter ses déménagements.

‍

William ,: Effectivement, ça lui enlève une problématique certaine. Il n’a pas un budget supplémentaire à dédier pour le mobilier, il n’a pas des mesures à prendre, il arrive dans un bien où il a déjà tout le confort à disposition, donc c’est un vrai avantage certain en tout cas pour les étudiants aujourd’hui.

‍

Sébastien ,: C’est du clé-en-main.

‍

William ,: Exactement, c’est du clé-en-main.

‍

Sébastien ,: Justement par rapport à la différence entre logement nu et logement meublé, est-ce que vous constatez puisque c’est une des choses que vous gérer au quotidien une différence entre les logements nu ou meublé par rapport à la vitesse à laquelle ils vont se louer et aussi également une différence en termes de loyer ,?

‍

William ,: Alors, tout à fait, les logements meublés, souvent les retours qu’on a de nos gestionnaires et nos bailleurs, les logements meublés vont générer par définition plus de candidatures. C’est un petit peu le type de logement que recherchent les étudiants. Comme tu l’as très bien dit Sébastien, on gagne du temps, on n’a pas besoin aussi de perdre du temps à acheter du mobilier, donc plus de candidatures et une meilleure façon pour le gestionnaire de gagner du temps dans les visites et de trouver le dossier parfait. J’ai envie de dire que c’est un gain de temps certain pour le gestionnaire, mais aussi pour l’étudiant.

‍

Sébastien ,: Il y a quelque chose, c’est une question qui me brûle les lèvres, il y a beaucoup de personnes qui m’envoient des e-mails au quotidien et qui me demandent ,: Sébastien, est-ce que tu penses que je dois investir dans telle ville pour y faire du logement étudiant ,? Quelle que soit sa forme, qu’on parle de studio, de t2 ou de colocation. Et la crainte souvent des gens c’est que la ville soit trop petite. Alors évidemment, on est ici à Paris, le logement étudiant, il aura toujours toute sa place, est-ce que tu saurais nous dire est-ce qu’il y a une ville type pour le logement étudiant ou à partir moment où on a une université, un BTS, une école d’ingénieur, une école de commerce, on est bon.

‍

William ,: Alors déjà la première information qu’il faut prendre en compte, c’est le nombre d’étudiants en recherche de logement chaque année. Il y en a à peu près un million deux cent mille en recherche pour quatre cent mille ,logements disponibles. Donc, il y a un manque cruel de places et de disponibilité aujourd’hui. Après, j’ai envie de dire qu’il n’y a pas de ville meilleure qu’une autre, il faut tout simplement viser une ville avec un minimum d’établissements scolaires, un minimum étudiantes qui est bien desservi aussi par les transports et généralement il faut se dire que l’étudiant, il ne faut pas qu’il y mette plus d’une demi-heure, trois quarts d’heure pour atteindre son établissement scolaire. J’ai envie de dire que toutes les villes sont bonnes du moment que ce n’est pas rattaché à une zone agricole et qu’on n’a pas d’infrastructures dédiées aux loisirs des étudiants. C’est surtout ça.

‍

Sébastien ,: Justement en plus, tu as répondu à une deuxième question que je vais te poser parce que le choix de la ville, c’est une question qu’on me pose souvent, mais après une fois qu’on a la ville où investir dans cette ville. Donc toi, tu dis 30 ,minutes, environ 30 ,minutes.

‍

William ,: Oui, ça dépend des villes. C’est une moyenne. À paris, ça ne va pas être la même moyenne forcément puisqu’on est sur d’autre superficie. Mais c’est ce que généralement on recommande pédagogiquement aux jeunes de ne pas viser plus qu’une demi-heure pour se rendre sur son lieu d’école.

‍

Sébastien ,: Il faut que ça reste viable.

‍

William ,: Exactement ,! Puis c’est surtout pour le confort des étudiants, il faut qu’ils arrivent à se concentrer un maximum. Donc si on se dédit en tout cas aux étudiants, si on cherche des candidats étudiants, il faut penser à ces facteurs-là.

‍

Sébastien ,: Très bien ,! Autre sujet, William, le logement étudiant ce n’est pas quelque chose de neuf, il y a toujours eu des étudiants en France. Pour autant moi qui fait du logement étudiant, je vois une certaine évolution. Alors moi, je le vois de mon côté. Ici, je voulais avoir l’avis d’un spécialiste ,: quelle est votre vision du marché ,? Quelles sont les grandes tendances ,? Vers quoi on s’oriente ,?

‍

William ,: Alors sur ce qui est frappant, du moins sur les dernières années, on va dire les 4, 5 dernières années, c’est le nombre de colocation proposé aujourd’hui sur notre portail, donc des portails dédiés aux étudiants comme le nôtre où on voit de plus en plus d’acteurs proposer des colocations, on va dire une solution supplémentaire aux jeunes qui ne trouvent pas des studios, qui n’ont pas forcément le budget. C’est un peu la solution qui a le vent en poupe en ce moment, effectivement la colocation de plus en plus sur ImmoJeune.

‍

Sébastien ,: Alors ce que tu me disais, il y a deux facteurs. Il y a le facteur budgétaire. Alors quoi que pour m’intéresser au marché de la coloc, on a certaines villes, en tout cas dans certains appartements on a des investisseurs qui font des appartements magnifiques ou sur des champs non coloc, on peut avoir un loyer qui va être supérieur à celui d’un studio d’entrée ou de moyenne gamme. C’est ce que je constate. Mais ce qu’on disait en préparant l’interview, c’est qu’il y a également un lien social. J’arrive de province à Paris par exemple, je ne connais personne pour mes études supérieures, la coloc c’est un moyen aussi de faire connaissance.

‍

William ,: Tout à fait ,! Pour chaque investisseur qui peut optimiser l’espace de vie peut très facilement s’orienter vers la colocation, non seulement comme tu l’as très bien dit, optimiser sa rente mensuelle et surtout satisfaire non pas un mais plusieurs candidats. Donc oui, c’est une solution. Après, il faut vraiment avoir le bien qui s’y prête.

‍

Sébastien ,: La colocation, elle offre deux avantages. Avantage pour l’investisseur, on achète « ,au prix de gros ,», donc j’achète mon mètre carré moins cher. Mais avantage également pour le locataire ou le colocataire qui pourrait payer son logement moins cher que celui d’un studio ou d’un t2.

‍

William ,: Tout à fait ,! Ça va dépendre bien sûr de la superficie de votre bien, mais je pense que si on a à la base un t3 ou un t4, on peut tout de suite s’orienter vers ce type de solution qui peut être très intéressante.

‍

Sébastien ,: Il y a quelque chose dont je voudrais que tu parles, c’est ce que tu m’as glissé juste avant qu’on lance les caméras.

‍

William ,: Le coliving.

‍

Sébastien ,: Exactement ,! Je te laisse nous en parler.

‍

William ,: Le coliving, c’est une nouvelle solution plus proposée par des structures privées, donc on va être dans des résidences à gros budgets, des grosses structures qui vont s’orienter vers le coliving. Tout simplement au lieu de proposer des chambres pour une, deux ou trois personnes, ça va être des logements de grande superficie où là carrément, ils vont être cinq, six personnes à se partager un même espace de vie. Il y aura donc un espace de vie, ils auront chacun leur chambre à clé, mais ce type de structure permet aux étudiants d’avoir des services associés. Ils ont souvent des espaces de coworking haut standing, ils ont peut-être dans certaines structures des salles de jeux, ils ont des services vraiment pour améliorer au mieux leur confort. Ça, c’est une solution de plus en plus proposée, pas forcément par les particuliers puisqu’on est vraiment sur d’autres budgets, mais on est dans des résidences étudiantes effectivement.

‍

Sébastien ,: Ça, vous l’avez vu sur quelle ville arriver ces colivings ,? Paris, les grosses villes ,?

‍

William ,: Plus forcément sur les villes à flux tendu puisqu’il y a beaucoup plus de population, beaucoup plus de demandes, donc forcément beaucoup plus d’étudiants à loger. Ce type de structure peut naître aussi sur des villes émergentes, comme Toulouse, comme Lyon et Bordeaux aussi qui sont de plus en plus étudiantes. Donc, ça peut être orienté vers ça aussi.

‍

Sébastien ,: Dernier point que je voulais voir avec toi William, je suis investisseur immobilier, j’ai envie de me lancer dans le logement étudiant, j’ai envie de proposer quelque chose qui se loue vite, qui se loue bien et comme je suis quelqu’un de consciencieux, j’ai envie de faire plaisir à mes locataires ou à mes colocataires. Est-ce que tu peux nous donner trois conseils ,?

‍

William ,: Alors bien sûr le premier, si on vise des étudiants c’est très important, ce serait d’investir dans un bien situé dans une ville un minimum étudiant, donc déjà référencez un peu le nombre d’établissements scolaires qu’il y aura dans cette ville. Pensez aussi à la beauté du bien, en général il faut aussi qu’il soit non seulement bien situé, mais bien décoré et bien agencé. Plus le mobilier est séduisant, plus le bien est sexy, plus vous aurez des chances d’avoir tout de suite un candidat fiable et sérieux. J’en ai envie de dire que le premier point, ça va être la localité, la localisation, l’emplacement.

‍

Sébastien ,: En immobilier c’est l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement.

‍

William ,: Peu importe, on ne parle pas que de Paris, Lyon que des villes importantes, on parle même de petites villes. Tant qu’il y a des étudiants, des établissements scolaires, ça reste intéressant, ils ont besoin de se loger. Donc la ville, ensuite l’intérieur de votre bien, le rendre un maximum séduisant. Le troisième point, j’ai envie de dire, ça va être comment vous allez communiquer votre bien sur les différents sites internet. Ça va être de prendre de jolies photos, éventuellement passez par un professionnel, plus les photos seront jolies, plus il sera séduisant. C’est le troisième facteur, c’est bien communiquer son bien pour séduire l’étudiant.

‍

Sébastien ,: Alors moi, je te rejoins à 200 ,%. L’emplacement en immobilier, ça reste quelque chose de primordial. Tu nous disais tout à l’heure qu’il fallait être à moins d’une demi-heure de son centre d’intérêt. Je te rejoins également sur le fait que l’appartement où le bien qu’on propose à la location, il faut qu’il soit sexy, il faut qu’il soit bien décoré. J’irai même mois vers une notion de service, n’hésitez pas à proposer un abonnement internet. On parlait de Netflix même avant de démarrer l’interview. Vous pourrez aller jusqu’à un service de ménage. Vous pourrez proposer un package all inclusive avec l’eau, l’électricité, un service de ménage. Bref, tout est possible. J’ai envie de dire que la seule limite, c’est votre imagination.

‍

William ,: Ce petit détail peut avoir son importance. En investissement personnel, ça ne représente rien pour un investisseur, mais c’est le genre de détail qui plaît aux étudiants. Forcément, plus on le rendra neuf avec du beau mobilier, plus l’étudiant pourra se projeter concrètement dans votre bien.

‍

Sébastien ,: Et plus on limitera le turn-over pour peu que l’étudiant ait envie de rester plusieurs années.

‍

‍William ,: Tu as très bien dit au début Sébastien sur il n’y a pas bien idéal en soi. Si on vise de l’étudiant, il faut juste penser à se mettre dans la peau de l’étudiant, comme on dit aussi aux étudiants de se mettre dans la peau des bailleurs pour optimiser sa chance de trouver son coup de cœur. C’est vraiment dans les deux sens, mais il n’y a pas de bien idéal. Si vous n’êtes pas à côté d’une zone agricole, normalement vous trouverez un étudiant.

‍

Sébastien ,: Alors, je vais même te raconter une petite anecdote. Je me suis retrouvé face à un agent immobilier, mais pas plus tard que cette semaine, à qui j’ai dit que j’avais fait des travaux pour du logement étudiant pour de la colocation. Et là l’agent immobilier, il m’a dit ,: des travaux pour de l’étudiant. Je suis resté cillé. Ça, ce n’est pas du tout le bon agent immobilier. L’étudiant ou le jeune actif, c’est un locataire comme un autre, il faut en prendre soin. Ce n’est pas parce qu’il est étudiant, qu’il est jeune qu’il faut lui proposer des « ,sous-biens ,».

‍

William ,: Tout à fait ,! C’est important de proposer un maximum de services et de se concentrer sur la décoration. Puis aussi pourquoi faire des travaux pour trouver son locataire ,? C’est tout simplement qu’on peut justifier une petite augmentation de prix, comme on en a parlé au début. Un bien meublé forcément est plus cher qu’un bien non meublé. Et plus il sera neuf, plus il aura un certain standing. On peut justifier ça aussi.

‍

Sébastien ,: J’ai même envie d’ajouter quelque chose, mais ça ferait l’objet d’une autre vidéo, les travaux permettent de défiscaliser. Ça peut également avoir un impact au niveau des impôts. William, je te remercie beaucoup pour cette interview.

‍

William ,: Merci à toi, Sébastien ,!

‍

Sébastien ,: J’étais ravi de passer chez vous. Juste deux mots sur ImmoJeune parce que mes annonces sont aussi sur ImmoJeune. Les gens qui souhaiteraient mettre leur logement sur ImmoJeune, comment ça se passe ,? Il y a deux options. Je le fais en tant que particulier ou je passe par un professionnel.

‍

William ,: Alors aujourd’hui si vous êtes particulier, le dépôt d’annonce sur ImmoJeune est totalement gratuit. Vous vous rendez sur ImmoJeune, vous créez un compte particulier et vous y déposez votre annonce. Ce qui fait notre force aujourd’hui c’est qu’au lieu de recevoir des contacts comme la majorité des sites aujourd’hui lambda, c’est que notre site dédié aux étudiants vous apporte des candidatures et non pas des contacts. On fait gagner un maximum de temps dans le traitement des candidatures. Vous avez un dossier, il manque certaines pièces, vous les requalifiez. Vous avez un dossier complet et solvable, vous l’acceptez et vous trouvez votre locataire. Donc aujourd’hui, on met en relation tous ces dossiers complets et solvables avec vous, bailleur particulier ou professionnel. Voilà notre métier aujourd’hui, c’est de référencer un maximum d’annonce dédié aux étudiants et jeunes actifs.

‍

Sébastien ,: On a tout dit ,?

‍

William ,: Je pense qu’on a fait le tour, effectivement.

‍

Sébastien ,: Merci beaucoup William ,! Merci encore une fois de m’avoir reçu et merci pour tous les bons conseils que tu as pu donner dans cette interview.

‍

William ,: Au plaisir ,!

‍

Sébastien ,: À bientôt ,!

‍

‍William ,: À bientôt ,!

Faire de la location courte durée ne se fait pas au hasard.
Pour optimiser son taux de remplissage, il faut :
- Travailler les divers canaux de vente, le marketing, l'automatisation
- Sélectionner les bons outils
- Apprendre à déléguer
- Choisir les bons partenaires

Mais la première étape est de choisir le bon type de bien, celui qui maximisera le nombre de réservations.

Indiquez dans les commentaires si vous partagez cet avis.

‍

Transcription

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va parler de location courte durée et en particulier du bien idéal pour faire de la location courte durée. Alors avant qu’on voie ça ensemble, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je vous souhaite la bienvenue. On est ici sur une chaîne qui parle d’immobilier, de stratégie de location à haut rendement et des moyens qu’il est possible de mettre en œuvre pour gagner au quotidien de l’argent avec l’immobilier.

‍

N’hésitez pas à vous abonner à cette chaîne en activant la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos et pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées par l’investissement locatif. Puis pour vous souhaiter la bienvenue toujours, je vous offre un package qui comprend plusieurs choses, deux ebooks et une formation de 2 ,heures 30 pour pouvoir démarrer sereinement et correctement avec l’immobilier, avec l’investissement locatif. Regardez les liens qui se trouvent dans la description juste en dessous de cette vidéo pour accéder à ce package de bienvenue.

‍

Alors, on va maintenant parler de location courte durée ,: quel est le type de bien idéal pour exercer une activité de location courte durée. Est-ce que c’est le studio ,? Est-ce que c’est le t2 ,? Est-ce que c’est le t3 ,? Est-ce que c’est les surfaces plus grandes ,? On va y voir plus clair tout de suite.

‍

On parle de location courte durée depuis plusieurs années maintenant et c’est vrai que la surface qui vient immédiatement à l’esprit pour exercer ce genre d’activités, c’est le studio et c’est d’ailleurs ce qu’on voyait sur le marché essentiellement. Il y a encore quelques années, le studio représentait la majeure partie des logements pour faire une activité de location courte durée. Mais maintenant, le marché évolue et ce n’est plus forcément le studio qui va être le bien idéal pour exercer une activité de location courte durée. Je vais vous expliquer pourquoi. Le studio, ça reste un produit d’appel pour celles et ceux qui souhaitent se lancer dans l’investissement immobilier. C’est le type de bien qui va se vendre le plus vite. Plus la surface va être petite plus les prix au mètre carré vont évoluer. C’est un fait. Mais le fait que ce soit le produit d’appel pour l’investissement immobilier a une conséquence, c’est que la marge de négociation sur un studio, elle va être beaucoup plus faible forcément. Comme il y a énormément de demandes, il y a très peu de négociation sur les studios. Ça, c’était pour parler d’un point de vue purement investissements immobiliers.

‍

Maintenant si on se projette sur l’activité de location courte durée, on est plutôt vers une professionnalisation de l’activité vers une évolution du marché qui va constituer et apporter davantage de services, davantage de prestations et davantage de conforts aux clients. Lorsqu’on parle davantage de conforts, on va tout de suite parlé davantage de surfaces, davantage d’espaces de vie et c’est pour ça que le studio va être un produit qui ne va pas cocher toutes ces cases. Ça, c’est une première bonne raison. La seconde bonne raison, c’est que sur un studio, vous n’allez pouvoir loger qu’une ou deux personnes. En achetant un studio, vous vous privez des personnes qui voyagent à trois ou encore à quatre.

‍

Le studio, ça reste quand même un produit avec lequel on peut faire de la location courte durée. Par contre, ça ne va pas être le produit idéal. Malgré tout si vous souhaitez vous positionner sur un studio, oubliez tout ce qui va être en dessous de 20 ,m². En dessous de 20 ,m², c’est vraiment trop petit. Privilégiez des studios qui vont être au-delà de 20 ,m², en tout cas 20 ,m² minimum.

‍

Après le studio, il y a le t2. Le t2, ça va être un appartement d’une surface un petit peu plus grand dans lequel vous allez pouvoir faire de la location courte durée également. L’avantage du t2, c’est que comme je disais il y a quelques instants, vous allez pouvoir capter des voyageurs qui viennent à un ou à deux, vous avez un espace de vie clairement plus grand. Mais vous allez aussi pouvoir capter les personnes qui vont voyager à trois ou à quatre. Généralement dans le t2, on va avoir une chambre séparée par laquelle va pouvoir dormir le couple ou encore la personne qui vient seul. Mais si les gens viennent à trois ou à quatre, on peut avoir un canapé-lit dans le séjour qui va permettre d’accueillir deux personnes supplémentaires. L’intérêt de travailler avec un t2, c’est que la surface est plus grande. Forcément, vous allez pouvoir tirer les prix à la nuitée vers le haut. Et le fait de pouvoir également accueillir trois ou quatre personnes, ça va être également que vous allez pouvoir tirer les prix à la nuitée vers le haut. Forcément si vous logez trois ou quatre personnes, vous allez avoir des frais supplémentaires en tant que propriétaire de la location courte durée, à commencer par le linge de lit et le linge de bain. C’est forcément une bonne raison pour tirer les prix vers le haut.

‍

Mais l’intérêt du t2, c’est que c’est un produit qui d’un point de vue investissements immobiliers attire un petit peu moins que le studio. Donc là, il va y avoir moins de concurrence à l’achat. Vous allez pouvoir négocier plus à la baisse lorsque vous faites de l’investissement immobilier et vous achèterez également moins cher le prix du mètre carré. Le t2, ça reste aujourd’hui le meilleur compromis, le meilleur type de bien pour faire de la location courte durée.

‍

Alors attention pour faire de la location courte durée dans un t2, vous allez pouvoir avoir des t2 à 30 ,m², à 35 ,m², peut-être à 40 ,m², au-delà si c’est pour faire de la location courte durée, vous allez acheter des mètres carrés supplémentaires qui ne vont vous servir à rien. Vous n’allez pas louer votre bien immobilier plus cher en courte durée parce qu’il y a 45 ,m² au lieu de 40.

‍

L’immobilier, ça reste une équation économique entre des charges d’un côté et des recettes de l’autre. La principale charge encore une fois, c’est le coût du crédit immobilier. Si vous achetez un t2 de 45 ,m², vous allez acheter 5 ,m² peut-être de trop que vous n’allez pas retrouver dans votre rentabilité. Si vous souhaitez démarrer pour de la location courte durée sur un t2, je pense que le bien idéal, la surface idéale du t2, c’est aux alentours de 35 ,m². En plus l’autre avantage de ce type de surface, c’est que si jamais vous souhaitez rebasculer sur un mode de location plus traditionnel, vous n’aurez aucun problème pour le louer.

‍

On va maintenant s’intéresser au t3. Le t3, c’est un bien immobilier qui a une surface encore plus grande. Encore plus grande, c’est-à-dire que le t3, vous allez avoir deux chambres. Ça peut être intéressant pour loger jusqu’à six personnes. Toutefois, et là encore toutefois attention au t3 parce que la majorité des gens arrivent en location courte durée pour un déplacement professionnel ou touristique. Le gros du marché, ce sont les gens qui viennent seuls ou les gens qui viennent à deux. Le t3 ne sera pas forcément le type de logement que ces personnes-là vont réserver ou que ces profits-là vont réserver tout simplement parce que le coût à la nuitée risque d’être plus élevé. Les personnes qui voyagent à un ou deux préféreront avoir un t2. Le t3 malgré tout, il peut avoir du sens si jamais vous ne l’achetez pas trop cher. Il y a certaines villes sur lesquels le prix d’un t3 va se rapprocher du prix d’un t2 et c’est à ce moment-là que vous pouvez faire des super coûts pour la location courte durée. Parce que si le prix à l’achat du t2 se rapproche de celui du t3, vous allez pouvoir placer à la location le prix du t3 très proche de celui du prix du t2. Comme vous avez donc une surface plus importante, vous allez pouvoir capter ces gens qui viennent à un ou deux ou qui préféreront séjourner dans une surface plus grande, mais vous allez pouvoir capter les gens qui ont besoin de venir à trois, à quatre, voire à cinq ou à six. Le t3 peut avoir son intérêt uniquement si le prix dans la ville qui vous intéresse se rapproche de celui d’un t2.

‍

Je rebondis toujours sur qu’est-ce qui se passe en dehors de la location courte durée. Le t3 reste par contre aussi un excellent produit, si vous souhaitez louer de manière plus traditionnelle, un couple ou un couple avec un enfant. En ce sens-là, le t3 se prête aussi à la location courte durée. Faites par contre attention à la valeur d’achat de votre t3 par rapport au prix de la nuit de ce même t3. Surtout, n’oubliez pas que le coût d’entretien d’un t3 sera plus important que celui d’un t2 ou que celui d’un studio. Forcément, le coût d’entretien sera plus élevé sur un t3, que sur un t2, ou encore que sur un studio. Votre prestataire de service prendra plus cher pour le ménage d’un t3, que le ménage d’un t2, ou le ménage sur un studio.

‍

Alors, on va maintenant parler des surfaces au-delà du t3. Au-delà du t3, c’est le t4 et le t5, ce sont les appartements avec trois ou quatre chambres. Là, il va falloir être très vigilant parce qu’encore une fois la majorité des gens qui réservent des appartements en location courte durée sont des gens qui viennent à un ou deux, donc remplir un t4 ça ne va pas être forcément quelque chose de très facile et les gens pour des questions budgétaires préféreront séjourner dans un t2, voir un t3 si on prend l’exemple précédent.

‍

À partir de cette surface, intéressez-vous plutôt, je pense, à la colocation parce qu’on va arriver à un point de bascule où finalement le cashflow qu’on va pouvoir générer avec un investissement immobilier sera le même lorsqu’on fait de la location courte durée ou de la colocation. Si vous souhaitez être plus tranquille, dormir plus facilement sur vos deux oreilles, au-delà d’une certaine surface, je pars du principe qu’il va plutôt falloir s’intéresser à la colocation plutôt qu’à la location courte durée.

‍

Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. Retenez bien que le bien idéal reste le t2 aujourd’hui pour faire de la location courte durée ,, le t3 dans certains cas particulier ,, le studio, c’est plutôt quelque chose qui était intéressant il y a encore quelques années lorsque la location courte durée était à ses débuts. Ça reste toujours un produit intéressant, mais préférez quand même le t2. Sur des surfaces plus grandes, regardez s’il n’est pas plutôt plus intéressant de faire de la colocation. Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo, voilà le type de bien idéal pour se lancer ou pour faire de la location courte durée.

‍

Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à mettre un pouce bleu. Indiquez-moi dans les commentaires en dessous de cette vidéo quels sont les types de biens que vous utilisez pour votre activité de location courte durée. Puis, je vous invite également à vous abonner à mon compte Instagram sur lequel je partage les coulisses de tout ce que je fais au quotidien. Vous allez retrouver les coulisses de la préparation des vidéos, les coulisses de mes chantiers en immobilier. N’hésitez pas à vous abonner à ce compte. Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Puis en attendant la prochaine vidéo, je vous souhaite de très bons investissements immobiliers à tous et je vous dis à très bientôt. Tchao ,!

Quand on parle d'immobilier et en particulier d'investissement locatif, on croit souvent que l'absence d'apport ou l'absence de CDI est un point bloquant.La réalité est toute autre.L'investisseur immobilier, en tant qu'entrepreneur, doit imaginer des alternatives possibles lorsque les contextes sont en dehors des standards attendus par les banques.Je vous propose de les découvrir dans cette vidéo.Indiquez dans les commentaires si vous avez déjà investi sans apport.

‍

Quand on pense immobilier, on pense immédiatement crédit, taux d'endettement, loyer...
Mais en réalité, ce n'est pas comme cela qu'il faut raisonner.
Avant de démarrer, il est important de savoir pourquoi on se lance et surtout de respecter un certain nombre d'étapes.
C'est ce que l'expérience m'a montrée.

Dans cette vidéo, Aude et moi vous partageons 3 erreurs à éviter absolument pour investir sereinement.

Indiquez dans les commentaires si vous partagez notre point de vue.

Transcription

‍

Sébastien ,: Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui en compagnie d’Aude.

‍

Aude ,: Bonjour à tous ,!

‍

Sébastien ,: Dans cette vidéo, on va vous expliquer quelles sont les trois erreurs majeures à éviter lorsqu’on souhaite se lancer dans l’investissement immobilier. Alors avant qu’on rentre dans le vif du sujet et avant que je donne la parole à Aude, je vous souhaite la bienvenue sur cette chaîne YouTube. Si c’est la première fois que vous arrivez ici, on est sur une chaîne YouTube qui parle d’immobilier, de stratégie de location à haut rendement et des moyens que vous avez à disposition pour vous créer des revenus complémentaires dès maintenant grâce à l’immobilier. Alors, n’hésitez pas à vous abonner et à activer la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. On va maintenant voir ensemble, Aude, quelles sont les trois erreurs à éviter lorsqu’on souhaite se lancer dans l’immobilier. Je vais te laisser parler de ces erreurs-là. Est-ce que tu peux, s’il te plaît, dans un premier temps te présenter ,?

‍

Aude ,: Bonjour ,! Je m’appelle Aude Froger. Je suis coach experte en reconnexion à soi, c’est-à-dire que j’accompagne les gens qui sont dans le doute justement pour gagner confiance en eux et oser faire ce qui leur tient à cœur.

‍

Sébastien ,: Alors, est-ce que tu peux nous expliquer quelles sont les trois erreurs à éviter lorsqu’on souhaite se lancer dans l’immobilier ,? Tu sais de quoi tu parles, tu es toi-même investisseuse.

‍

Aude ,: Tout à fait ,! La première erreur que je vois souvent, c’est les gens qui veulent justement acheter, mais s’être posé la question du pourquoi. Ils se disent ,: j’ai envie d’avoir de l’argent. Mais l’argent c’est un moyen et ce n’est pas la finalité. La première erreur, c’est de ne pas se poser cette question ,: pourquoi est-ce que je veux investir dans l’immobilier, qu’est-ce que ça va changer dans ma vie et qu’est-ce que ça va apporter aux autres ,? Parce que si vous ne vous posez pas cette question quand vous allez rencontrer des obstacles et il va y en avoir, sur le parcours d’investisseur il y a toujours des obstacles, vous risquez de rester bloqué à la première étape. Avoir un pourquoi fort est très important, donc pensez à vous poser cette question et à trouver la réponse.

‍

Sébastien ,: Est-ce que tu peux nous donner des exemples parce que c’est vrai que pas mal de personnes souhaitent investir dans l’immobilier pour gagner de l’argent et uniquement gagner de l’argent ,? Toi tu nous dis que ce n’est pas forcément ça, l’argent ce n’est pas une finalité. Est-ce que tu peux nous donner des exemples de pourquoi ,?

‍

Aude ,: Oui, l’argent ce n’est pas une finalité. C’est-à-dire que si vous dites ,: oui, j’ai envie d’avoir de l’argent. Pourquoi est-ce que vous voulez avoir de l’argent ,? Peut-être que c’est pour avoir plus de temps. Personnellement quand j’ai voulu investir dans l’immobilier, c’était justement pour pouvoir réduire mon temps de travail et avoir plus de temps pour mes enfants. Ça, c’est un pourquoi, gagner du temps. Ça peut être aussi me sentir plus libre. Toi, si tu as un pourquoi qu’on avait vu, c’était ,: j’ai envie d’investir dans l’immobilier pour avoir de l’argent. Mais derrière cet argent c’est ,: je vais me sentir libre, je vais pouvoir faire ce que je veux, ou plus de choses dont j’ai envie. C’est vraiment creuser et trouver ce qu’il y a derrière cette motivation d’argent.

‍

Sébastien ,: Merci Aude ,! Est-ce que tu peux nous donner la deuxième erreur à éviter lorsqu’on souhaite se lancer dans l’immobilier ,?

‍

Aude ,: Alors la deuxième erreur que je vois souvent, ce sont les gens qui veulent brûler les étapes. C’est-à-dire qu’ils n’ont pas encore fait des visites et ils sont déjà en train de se triturer la tête à se dire ,: comment je vais acheter ,? Est-ce que ça va être en société ,? Est-ce que ça va être en nom propre ,? Quand on investit dans l’immobilier, il y a des étapes à suivre. C’est comme un escalier. Vous voulez avoir votre investissement, c’est le haut de l’escalier, mais en dessous il y a des marches intermédiaires pour pouvoir y arriver. L’étape une, ce n’est pas de savoir si on va acheter en société ou non, c’est de se dire ,: déjà, je vais commencer par faire des visites. Ne brûlez pas les étapes, ne vous mettez pas la tête dans la marche ,9 alors que vous n’êtes même pas à la marche une, sinon c’est pareil, vous n’allez jamais passer à l’action et avancer dans votre projet.

‍

Sébastien ,: C’est vrai que ce que tu dis parce que je reçois de mail de personnes qui n’ont pas réalisé un seul investissement immobilier qui me posent déjà des questions sur la fiscalité, sur la SCI, sur la holding, sur la SAS, alors que la toute première étape, ça reste de consulter les annonces ou d’aller rencontrer des agences immobilières pour faire des visites. Et la fiscalité, c’est quelque chose qu’il faut voir après parce que même entre le moment où vous allez signer un compromis de vente ou l’acte authentique, vous allez pouvoir décider si c’est vous qui achetez ou si c’est une société. On parle de faculté de substitution, c’est pour le jargon un petit peu technique. Mais écoutez bien ce que vous dit Aude, ne regardez pas en haut de la montagne, commencez par plus bas, la première étape ,: rechercher, consulter des annonces.

‍

Aude ,: Ça me fait rebondir sur ça aussi, c’est-à-dire que de toute façon votre façon d’investir va dépendre aussi de pourquoi vous le faites. Par exemple, quand on veut avoir des revenus immédiats, on ne va pas investir de la même manière que si on n’a pas besoin de revenus immédiatement. Ça revient encore aussi au pourquoi détailler votre projet, les raisons pour lesquelles vous le faites. Plus ça va être clair et plus les marches suivantes, les étapes suivantes vont être fluides et faciles à passer.

‍

Sébastien ,: Est-ce que tu peux nous donner la troisième erreur à éviter lorsqu’on se lance ,?

‍

Aude ,: Alors, la troisième erreur à éviter, c’est de rester trop dans sa tête, d’être constamment en train de réfléchir, d’attendre la situation parfaite et du coup de ne jamais passer à l’action ou en tout cas de ne pas être suffisamment rapide. Parce que quand il y a une bonne affaire en immobilier, vous n’êtes pas le seul sur le coup. Si vous restez dans votre mental à dire ,est-ce que c’est bon, est-ce que c’est ça et que vous n’osez jamais y allaient, franchir le pas, vous passerez toujours à côté de la bonne affaire. On a un exemple pour ça, un exemple concret c’est qu’on était allé visiter un appartement tous les deux. C’était moi qui investissais et Sébastien est venu avec moi. Moi l’appartement de suite, je me suis dit ,: c’est bon, c’est la bonne affaire, j’y vais. Sébastien me dit ,: non, attends un petit peu, réfléchis. Et j’ai suivi mon instinct, mon intuition, je me suis dit ,: non, je ne réfléchis pas, je sais que c’est la bonne chose et j’ai eu l’appartement. Et si j’avais réfléchi, il me serait passé sous le nez.

‍

Sébastien ,: Alors, je vais juste corriger. Pour moi l’appartement, il était parfait, c’est juste sur l’offre d’achat. Toi, tu t’es dit ,: je vais directement faire une offre d’achat au prix auquel l’appartement est affiché, sans quoi tu as eu absolument raison. Alors que moi, j’aurais pris le temps de la réflexion peut-être de faire une offre 4000 ou 5000 ,€ en dessous et ça aurait été une connerie puisque l’appartement, tu ne l’aurais pas eu sur la visite d’après, quelqu’un aurait fait l’offre au prix parce qu’on était déjà sur une bonne affaire. Et là où je vais rebondir sur cette anecdote, c’est qu’il ne faut pas toujours vouloir tirer la couverture à soi. Lorsqu’on est déjà sur quelque chose de bien, il n’y a pas besoin de gratter plus parce que sans quoi vous allez passer à côté. C’est vrai que cette expérience, ça m’a servi de leçon. Maintenant lorsque j’identifie un bon bien ou une bonne affaire, je suis un petit peu plus souple dans la négociation par rapport à d’autres appartements que je vais savoir trop cher, auquel cas là je vais faire une offre d’achat agressive. Retenez bien ce que vous dit Aude, foncez.

‍

Aude ,: C’est oser passer. C’est oser passer à l’action, lâcher sa tête parce que quand on reste trop dans la tête, finalement on a les peurs qui reviennent et on n’y va pas. En n’y allant pas, rien ne va se passer, vous allez rester comme avant, c’est-à-dire vous aurez fait des visites, mais il n’y aura rien de concret. C’est vraiment l’étape, passez à l’action.

‍

Sébastien ,: Alors justement, passez à l’action. Mais je vais rebondir sur la deuxième erreur qu’on a évoquée dans cette vidéo parce qu’il y a des gens qui ne passent pas à l’action parce qu’ils pensent déjà que la banque ne financera pas. Qu’est-ce que tu peux nous dire là-dessus pour débloquer ces personnes-là ,?

‍

Aude ,: Alors ce que je peux dire c’est que déjà, elles ont oublié le conseil qu’on a donné avant, c’est-à-dire que c’est une marche après l’autre. La première marche, c’est déjà d’aller visiter des appartements et d’en trouver. Se projeter en se disant ,: la banque ne va pas me financer, ça, c’est le reflet de vos peurs à vous. Pourquoi est-ce que la banque ne vous financerait pas ,? Est-ce que vous n’avez pas un dossier solide ,? Est-ce que vous n’avez pas des atouts à montrer à la banque ,? En fait, c’est vous qui avez peur de ça. Et là, vous êtes juste en train de vous trouver des excuses. Ce n’est pas volontaire, c’est inconscient, mais vous vous trouvez des excuses pour ne pas y aller. Allez-y, on en connaît des gens qui ont fait plusieurs banques, qui sont « ,allez ,», qui ont continué, qui croyaient en leur projet et qui ont trouvé le financement. Arrêtez de vous mettre vous-même des bâtons dans les roues pour ne pas réussir à lancer dans votre projet. Et si vous sentez que vraiment ça n’avance pas, là c’est que vous avez des peurs à l’intérieur de vous et que vous avez besoin justement de vous faire un petit peu secouer et prendre en main pour justement aller de l’avant et réaliser votre projet.

‍

Sébastien ,: Merci Aude ,! Est-ce que tu peux, s’il te plaît, nous rappeler les trois erreurs à éviter au moment où on souhaite se lancer dans l’immobilier ,?

‍

Aude ,: Ne pas avoir identifié pourquoi on veut investir dans l’immobilier, s’être arrêté à ,: c’est pour gagner de l’argent. Non, qu’est-ce qu’il y a derrière ,? Bien identifier

votre pourquoi. Ne mettez pas la charrue avant les bœufs. Respectez les étapes parce que si vous brûlez les étapes finalement, il ne va rien se passer. Vous allez juste vous faire peur, être freiné et ne pas avancer. Ne restez pas dans votre mental, dépassez ça et passez à l’action. Osez franchir le cap.

‍

Sébastien ,: Je te remercie Aude parce que c’est vrai que lorsqu’on parle d’erreur, souvent on est dans des choses techniques qui vont se passer sur le terrain, des dossiers bancaires, des taux… Alors que finalement les trois premières erreurs, ça commence par « ,un travail sur soi ,».

‍

Aude ,: Exactement ,! C’est-à-dire que souvent les gens, ils se disent ,: c’est bon, je me suis formé, je vais y aller. En fait, ils peuvent avoir suivi la formation et ne rien en faire parce que l’étape d’avant c’est sûr qu’on est en mesure d’appliquer la formation. Donc là, c’est plutôt au niveau mindset. C’est important de prendre conscience de ça, que des fois on a toutes les clés, on sait comment faire. C’est juste qu’on a des peurs qui nous bloquent et qu’on n’y va pas et ça se joue dans la tête.

‍

Sébastien ,: C’est exactement ça. On peut avoir toutes les connaissances, on peut avoir toutes les compétences, il faut commencer par débloquer ce qui se passe là-haut et c’est ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui au travers de Aude qui justement aide les personnes à aller au-delà, à oser.

‍

Aude ,: À oser, dépasser leurs peurs, faire ce qui les fait vibrer et ce qui va leur permettre d’avoir une vie justement plus joyeuse, plus épanouissante, de se sentir mieux.

‍

Sébastien ,: Justement si les gens veulent te retrouver, si tu veux leur apporter un conseil, comment ça se passe ,?

‍

Aude ,: Alors, vous pouvez me retrouver sur mon site www.audefroger.fr sur lequel vous pouvez également prendre un entretien découvert avec moi pour qu’on puisse s’échanger sur votre problématique justement ensemble afin de voir comment je peux vous accompagner à dépasser ça.

‍

Sébastien ,: Très bien merci ,! Puis avant de vous quitter, encore une fois si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je vous offre un package de bienvenue, deux ebooks et une formation de 2 ,heures 30. Grâce à ces éléments, vous allez pouvoir mettre un premier pied dans l’immobilier et comprendre comment gagner vos premiers revenus grâce à l’immobilier immédiatement dans les prochaines semaines ou dans les prochains mois. Pour accéder à l’ensemble de ces éléments, regardez dans la description juste en dessous de cette vidéo. Dans cette même description, je vous mettrai les liens dont a parlé Aude, il y a quelques instants.

‍

Merci beaucoup d’avoir suivi cette vidéo. Si elle vous a plu, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager. Je vous mets également le lien de mon compte Instagram, n’hésitez pas à aller faire un tour et à vous abonner. Je partage avec vous toutes les coulisses de ce que je fais au quotidien, aussi bien dans la préparation de mes vidéos que dans mes investissements immobiliers. Je vous mettrais d’ailleurs également l’Instagram de Aude qui fait la même chose. Merci beaucoup Aude d’être venue sur cette chaîne YouTube partager tes conseils pour dépasser ses craintes et avancer pour investir dans l’immobilier. On se retrouve très prochainement sur cette chaîne YouTube pour une prochaine vidéo. À très bientôt ,!

‍

Aude ,: Belle journée ,!

‍

‍

‍Sébastien ,: Tchao ,!

Faire de la location courte durée (Airbnb, Booking, Abritel, Expedia...) en nom propre est quelque chose de possible.

Toutefois, ce n'est pas la seule voie possible.
Pour faire de la location courte durée, il est possible de se lancer en société : SAS, SARL...mais aussi SCI.

A l'heure où de nombreuses personnes pensent que ce mode d'exploitation n'est pas possible en SCI, Maître Dimitri Bougeard, avocat spécialiste du droit immobilier et de la SCI, nous explique pourquoi cela est non seulement possible, mais également avantageux.

Indiquez dans les commentaires si vous avez fait ce choix.

Transcription

‍

Sébastien ,: Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui en compagnie de Dimitri. Dans cette vidéo, on va vous parler de la location courte durée en SCI. Restez bien avec nous parce que vous allez apprendre énormément de choses. Alors juste avant qu’on démarre et que je passe la parole à Dimitri, n’oubliez pas de vous abonner à cette chaîne YouTube en activant la petite cloche, si vous souhaitez être informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Dimitri, merci d’être présent aujourd’hui. Pour les personnes qui ne te connaissent pas, je te laisse te présenter et on va rentrer vite dans le dur.

‍

Dimitri ,: Merci Sébastien ,! Je suis Dimitri Bougeard, l’avocat investisseur. Je suis avocat en droit immobilier, fiscalité immobilière et je suis moi-même investisseur depuis une dizaine d’années, notamment en location courte durée puisque j’ai suivi les conseils de Sébastien qu’il dispense dans ses vidéos. J’ai même acheté sa formation et après avoir fait ça, j’ai acheté un appartement pour le mettre en location courte durée. De ce point de vue, je sais un petit peu de quoi je parle effectivement.

‍

Sébastien ,: Très bien ,! Alors, ça tombe bien que tu sois là Dimitri parce que tu es une personne de droit et la SCI vient rapidement dans les discussions quand on veut investir dans l’immobilier et aujourd’hui, on va parler de la particularité de cette SCI et l’intérêt de faire de la location courte durée en SCI à l’IR ou à l’IS.

‍

Dimitri ,: Je ne vais pas dire tout de suite à l’IR ou à l’IS, ce n’est pas amusant. Pour les investisseurs en location courte durée, le régime fiscal le plus courant est le régime fiscal du loueur meublé non professionnel. C’est le régime que l’on adopte lorsqu’on est en nom propre et qu’on fait de la location meublée au sens général du terme. La location courte durée a une petite particularité au niveau du régime social puisque au-delà d’un certain seuil de chiffre d’affaires, 23000 ,€, vous allez être assujetti à des charges sociales. Ça, c’est une réforme récente. Ça date de 2017. Au-delà de ces 23000 ,€ dès lors tant que vous faites du déficit, ce n’est pas très gênant parce que vous avez un forfait qui est relativement annuel dans les 1200 à 1400 ,€ pour les charges sociales. Mais par contre dès que vous devenez bénéficiaires dans les BIC puisque, petite précision super importante de terminologie, il faut bien que les gens le comprennent, on a le statut du loueur meublé non professionnel auquel est associé un régime fiscal qui est celui des bénéfices industriels et commerciaux. Les gens ont tendance un petit peu à mélange, ce qui est compréhensible, les deux, on a d’une part le statut et d’autre part la fiscalité. C’est important pour la suite de ce qu’on va expliquer dans cette vidéo. Je reviens à ce que je disais, lorsque vous allez dégager un bénéfice BIC, vous allez subir à peu près 40 à 45 ,% de charges sociales sur votre bénéfice BIC. Quand je dis de charges sociales, ça va être des allocations familiales, de l’URSSAF pour le régime de cotisations sociales, de la cotisation vieillesse, enfin toutes les charges qu’on retrouve habituellement un petit peu partout, notamment également dans les régimes salariés. Du coup pour éviter de subir ces charges sociales, les investisseurs qui ne vont pas se contenter par exemple d’une location ou deux locations courtes durées, mais qui veulent vraiment investir beaucoup plus vont avoir un intérêt, c’est celui d’investir en société civile immobilière. Je crois que c’est une des choses que tu as fait.

‍

Sébastien ,: Exactement ,!

‍

Dimitri ,: Je vois assez souvent revenir comme objections, oui, mais je ne peux pas faire de la location courte durée en société civile immobilière puisque c’est une activité commerciale et c’est une erreur fondamentale. C’est pour ça que je vous ai expliqué le statut et le régime fiscal. En fait, la location courte durée et la location meublée, de façon générale, mais il faut bien avoir présent à l’esprit que la location courte durée est de la location meublée et qu’elle s’inscrit dans l’ensemble global des locations meublées, que ce soit l’année, que ce soit à la colocation ou que ce soit cette location courte durée. Tout ça, c’est une activité de nature civile. Alors, je ne vous l’affirme pas évidemment sans raison, ni sans fondement. Un arrêt du Conseil constitutionnel récent, février 2018, a supprimé la condition d’inscription au registre du commerce et des sociétés pour le passage au régime du loueur meublé professionnel. Qu’a rappelé le Conseil constitutionnel dans son arrêt ,? Il a rappelé que la location meublée est une activité de nature civile. C’est donc la raison qui était sous-jacente à la condition d’inscription au registre du commerce et des sociétés puisqu’on voyait difficilement la justification d’une demande d’inscription au registre du commerce et des sociétés pour exercer une activité de nature civile. On voit tout de suite qu’il y a un petit souci quand même.

‍

Sébastien ,: Dans ce que tu as dit Dimitri, c’est que comme la location meublée est une activité civile, la location courte durée qui fait partie de la location meublée est a fortiori une activité civile.

‍

Dimitri ,: Exactement ,! J’évacue tout de suite le problème de la paracommercialité ou de la parahôtellerie, c’est lorsqu’on fait de la location meublée et qu’on va en plus proposer des services additionnels. Alors là, vous pouvez vous renseigner assez facilement. Ce serait trop long, mais il y a quatre critères.

‍

Sébastien ,: C’est l’accueil, le ménage, le petit déjeuner et le changement quotidien des draps.

‍

Dimitri ,: Si vous proposez des services comme ça, vous allez effectivement vous retrouver non plus dans une activité de location pure, mais avec des services annexes qui eux sont commerciaux.

‍

Sébastien ,: Ce qui vous assujettit en plus au passage à la TVA.

‍

Dimitri ,: Exactement ,! Après, ce sont des choix. On peut le faire, mais il faut savoir que ça a des conséquences fiscales et des conséquences sur le changement de nature de l’activité. Une fois qu’on a évacué cette difficulté, qu’on reste sur de la location meublée de courte durée classique sans services associés, votre activité est de nature civile. On n’en vient justement à ce qui nous intéresse aujourd’hui particulièrement, à savoir la SCI (la société civile immobilière). Est-ce qu’on peut faire à ton avis de la location meublée courte durée en SCI ,?

‍

Sébastien ,: Je ne sais pas.

‍

Dimitri ,: Pas de suspense plus longtemps, la réponse est oui évidemment. Je vois encore trop souvent des gens qui disent ,: non, je ne peux pas parce que c’est une activité commerciale la location courte durée. On m’a dit que ce n’était pas possible. Mais si c’est possible. Simplement ce qu’il faut bien avoir à l’esprit, c’est que lorsque vous allez faire de la location meublée courte durée et même de la location meublée tout court, rappelons-nous le régime fiscal est celui des bénéfices industriels et commerciaux, votre SCI qui par défaut est à l’impôt sur le revenu, ce qui correspond à la location nue, tout simplement le régime fiscal de votre société civile immobilière va passer à l’impôt sur les sociétés. Vous avez donc une parfaite adéquation entre une société civile immobilière – qui dit société civile dit exercice d’une activité civile fut telle une activité professionnelle. Ça, c’est un point important. Je suis avocat, j’exerce une activité professionnelle. Pour autant ma profession n’est pas une profession commerciale, c’est une profession civile. Parce qu’en tant qu’avocat, je n’ai pas le droit de toute façon d’être commerçant. Il ne faut absolument pas confondre l’activité et le régime fiscal. Ça, c’est très important. Votre société civile exercera une activité de location meublée civile et la fiscalité sera celle de l’IS, ce qui correspondra à peu près, donc le régime fiscal est à peu près similaire à celui des bénéfices industriels et commerciaux au réel. J’ai donc résolu l’équation, oui effectivement, je viens de vous démontrer par a + b que la location courte durée peut très bien être exercée dans une société civile immobilière dès lors tout simplement que votre société est à l’IS.

‍

Sébastien ,: Parfait ,! Je voulais juste rajouter quelque chose. Tu as évoqué que sur un achat en nom propre sur la location courte durée, au-delà de 23000 ,€, on assujettit aux charges sociales avec un forfait qui peut aller de 1200 à 1400 ,€, ce sont les chiffres que tu as donnés. Ça, c’est au loueur meublé non professionnel. Si vous investissez en nom propre, le deuxième effet kiss cool de la SCI à l’IS, ce qu’il est possible de s’affranchir de ce forfait.

‍

Dimitri ,: Exactement ,!

‍

Sébastien ,: Est-ce que tu peux nous expliquer ,?

‍

Dimitri ,: Oui ,! Tout simplement dans la société civile immobilière à l’IS, peu importe votre chiffre d’affaires dès lors que vous exercez à l’IS, que vous avez opté pour l’IS, vous revenus vont être encapsulé dans la société. Le régime sera, alors au bout d’un certain temps vous allez dégager du bénéfice dans vos locations courte durée à moins de racheter sans arrêt évidemment, de refaire des travaux. Il y a diverses techniques pour retarder le moment de l’entrée dans le bénéfice à l’IS. Mais une fois que vous dégagez du bénéfice, que se passe-t-il ,? Votre société civile immobilière est imposée à 15 ,% sur ces bénéfices jusqu’à 38120 ,€ et va être imposée au-delà à 28 ,%. Encore un autre chiffre, mais c’est pour plus de 500000 ,€ de résultats, il faut quand même charbonner là, il y a vraiment un paquet de courte durée ou de location meublée dans votre SCI. Ça, c’est l’unique imposition tant que vous ne vous versez pas de dividendes. Et même si vous vous décidez de vous verser des dividendes, vous allez être assujetti à ce qu’on appelle, alors je n’aime pas beaucoup les anglicismes, on appelle ça la flat tax, en bon français ça donne le prélèvement forfaitaire unique. Et le prélèvement forfaitaire unique, c’est 30 ,%. Exemple chiffré, votre SCI a payé son impôt sur son résultat, son bénéfice, elle a payé 15 ,%. Il vous reste 10000 après le paiement de l’impôt sur les sociétés. Vous décidez de verser les 10000 aux associés. Ils vont verser 1000 ,€ de flat tax et ils récupéreront les 7000 restants. Dans ces 3000 ,€, dans ces 30 ,% de flat tax, on va distinguer 17,2 ,% de CSG CRDS qui ne sont pas des charges sociales, mais des prélèvements sociaux. Alors, les prélèvements sociaux sont destinés à boucher le trou de la sécu, c’est-à-dire à rembourser la dette sociale. Tandis que les charges sociales ont un objet beaucoup plus large puisque comme je l’ai expliqué tout à l’heure, il y a la cotisation de vieillesse, il y a la cotisation maladie… Ce n’est pas le même objet, mais quelque part c’est quand même des prélèvements sociaux. Et les 12,8 ,% c’est de l’impôt. On s’aperçoit qu’en SCI à l’IS, on va bien mieux maîtriser sa fiscalité, pouvoir la piloter et l’anticiper.

‍

Sébastien ,: Merci Dimitri pour ces explications. Moi, je retiendrai quelque chose de cette vidéo, c’est qu’on peut démarrer la courte durée en nom propre, mais au-delà d’un certain niveau, d’une certaine volonté de multiplie les investissements, la SCI à l’IS ça reste un super véhicule de croissance pour l’activité de location courte durée, mais j’ai même envie de dire pour l’activité de location meublée au sens large.

‍

Dimitri ,: Exactement ,! D’ailleurs, nous avons déjà eu une occasion de faire une vidéo dans laquelle nous avons évoqué les avantages de la SCI au sens large. N’hésitez pas à aller voir cette vidéo sur la chaîne de Sébastien. Vous la retrouvez très facilement.

‍

Sébastien ,: Je vais mettre le lien dans la description et sur une petite fiche qui va se balader en haut de cette vidéo.

‍

Dimitri ,: Location meublée, SCI à l’IS, un très bon véhicule quand vous voulez développer et continuer à avancer.Sébastien ,: Merci Dimitri d’être venu témoigner sur cette chaîne. Avant de vous quitter, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier à haut rendement, n’hésitez pas à consulter les petits cadeaux de bienvenue que je vous offre, deux ebooks et une formation de 2 ,heures 30 sur l’immobilier. Le lien se trouve dans la description ou encore une fois sur la fiche qui va apparaître en haut à droite de votre écran. Merci à vous de nous avoir suivi et on se retrouve prochainement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne YouTube. À très bientôt. Tchao ,!

Pour beaucoup, investir dans l'immobilier, c'est s'endetter.
Mais il y a la bonne manière d'investir et la mauvaise manière d'investir.
En choisissant la bonne manière, un investissement immobilier permet de générer des revenus complémentaires.
Mais au delà de ça, il existe en plus des techniques qui permettent de se constituer rapidement une grosse, voire une très grosse épargne de plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Je vous propose de voir comment cela fonctionne dans cette vidéo.

Indiquez dans les commentaires ce que vous pensez de tout ça.

Transcription

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo ,! Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui dans une vidéo dans laquelle je vais vous expliquer comment gagner 45000 ,€ avec un crédit immobilier. Restez bien avec moi dans cette vidéo.

‍

Mais avant tout si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, laissez-moi vous souhaiter la bienvenue. On est ici sur une chaîne YouTube qui parle d’immobilier, de stratégie de location à haut rendement et des moyens qu’il est possible de mettre en œuvre pour se créer des revenus complémentaires grâce à l’immobilier. N’hésitez pas à vous abonner et à activer la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Puis si vous vous retrouvez encore une fois pour la première fois sur cette chaîne, je vous offre un package de bienvenue, deux ebooks et une formation pour comprendre les mécaniques de l’immobilier. Vous retrouvez l’ensemble de ces éléments dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.

‍

Venons-en maintenant au sujet du jour ,: comment s’enrichir avec un crédit immobilier et même avec un exemple chiffré ,? Je vais vous expliquer comment gagner 45000 ,€ avec un crédit immobilier. Alors c’est vrai que dans la majorité des cas, on pense qu’acheter un bien immobilier, c’est prendre un crédit et c’est s’endetter sur plusieurs dizaines ou plusieurs centaines de milliers d’euros sur 15 ,ans, 20 ,ans ou 25 ,ans et c’est une réalité. Mais ce que les gens ne savent pas, c’est qu’il est possible de gagner de l’argent avec l’immobilier. On gagne de l’argent avec l’immobilier lorsqu’on fait un bon investissement immobilier, c’est-à-dire que votre loyer couvre l’ensemble de vos charges et qu’il reste même quelque chose derrière. C’est ce qu’on appelle le cashflow. Pour réaliser un bon investissement immobilier, il faut avoir un cashflow positif, mais ce n’est pas de ça dont je vais vous parler dans cette vidéo.

‍

Si vous me suivez, je vous dis au fil de mes vidéos que pour réaliser une bonne affaire dans l’immobilier, il faut acheter des biens avec travaux. Pourquoi est-ce qu’il faut acheter des biens avec travaux ,? Parce que tout simplement ce sont des biens qui subissent une décote et qu’on va pouvoir acheter moins cher. L’avantage des biens avec travaux, c’est justement qu’il va falloir faire des travaux. Alors les travaux, c’est quelque chose qui fait peur généralement aux gens, mais vous allez voir que dans certains cas, vous allez pouvoir vous enrichir grâce aux travaux. Je vais m’expliquer tout de suite. Au moment où vous souhaitez obtenir le financement ou au moment où vous allez consulter votre banquier pour obtenir le financement de votre projet immobilier avec travaux, de votre investissement locatif avec travaux, vous allez devoir négocier avec votre banquier un report des échéances de prêt. Pourquoi ,? Parce que si vous avez 6 ,mois de travaux devant vous, forcément pendant les travaux, vous n’allez pas avoir de revenus locatifs. Il est très facile à ce moment-là d’expliquer à son banquier ,: moi, j’ai 6 ,mois de travaux, donc quand je ne vais pas avoir de revenus locatifs en face, au moins durant la durée des travaux, je souhaiterais ne pas avoir de crédit à rembourser.

‍

Cette négociation, c’est ce qu’on appelle ,: demander à son banquier un report des échéances de prêt. Il y a deux types de report des échéances de prêt ,: il y a le report des échéances partiel et le report des échéances total. Sur le report des échéances partiel durant la phase de travaux, vous n’allez payer que les intérêts d’emprunt. Maintenant sur le report des échéances total durant la phase des travaux, vous ne paierez absolument rien si ce n’est bien entendu l’assurance du bien immobilier, et c’est là que ça commence à devenir intéressant. Je pense que vous voyez où je veux en venir. C’est que si vous avez 6 ,mois de travaux, demandez à votre banquier un report de 12 ,mois, de 24 ,mois, voire même de 36 ,mois. Il y a certaines banques qui vont accorder un report des échéances au-delà du délai des travaux et ça va constituer un avantage énorme pour pouvoir vous constituer une trésorerie et une épargne.

‍

Alors, ne me demandez pas quelles sont les banques qui accordent ça parce que toutes les banques l’accordent, de même que toutes les banques permettent à des gens d’obtenir le financement d’un projet immobilier. Ça va dépendre de votre projet, ça va dépendre de votre profil et surtout ça va dépendre de votre interlocuteur. Il n’y a pas forcément une banque qui accorde ce genre de choses, toutes les banques l’accordent.

‍

J’en reviens maintenant à ce que je vous disais ,: demander le report des échéances, ça va être quelque chose d’intéressant pour vous constituer une trésorerie et comme j’aime beaucoup les chiffres, on va parler de chiffres. On va par exemple partir d’un projet immobilier que vous souhaitez financer sur 20 ,ans et on va reprendre mon exemple. C’est un projet immobilier qui va vous demander 6 ,mois de travaux. Une fois que les travaux sont terminés à terme, grâce à ce projet immobilier, le loyer cible, il va être de 1500 ,€. Ça peut être de la location normale, ça peut être de la location courte durée, ça peut être de la colocation, peu importe, le loyer cible, il est de 1500 ,€. On va partir sur un cas où vous allez demander un report total des échéances. C’est-à-dire que sur la période de report, vous n’allez rien payer si ce n’est l’assurance du logement. Si vous demandez un report de 12 ,mois total à votre banquier, une fois les travaux finis, il vous restera 6 ,mois sur lesquelles vous allez encaisser 1500 ,€, c’est-à-dire que vous allez vous constituer une épargne de 6 x 1500, c’est-à-dire 9000 ,€.

‍

Maintenant deuxième exemple, vous n’allez pas demander à votre banquier 12 ,mois de report total des échéances, vous allez demander à votre banquier 24 ,mois de report total des échéances. Une fois la phase de travaux terminée, vous allez avoir 18 ,mois durant lesquels vous allez encaisser des loyers pleins. 18 x 1500, ça fait 27000 ,€. Dans cette configuration-là, vous allez vous constituer une épargne de 27000 ,€.

‍

Puis le saint Graal, si vous arrivez à négocier 36 ,mois de report total des échéances, vous allez avoir 30 ,mois durant lesquels vous allez encaisser des loyers pleins. 30 x 1500, ça fait 45000 ,€.

‍

Voilà comment vous pouvez vous constituer une belle épargne grâce à un crédit immobilier. Je reprends mon exemple, 9000 ,€, 27000 ,€ ou 45000 ,€, ça reste quand même une sacrée épargne que vous allez pouvoir utiliser après comme vous le voulez, soit pour faire du remboursement par anticipation, soit d’une épargne pour mettre de l’apport sur un nouveau projet immobilier, mais vous voyez comment il est possible de s’enrichir grâce à un crédit immobilier et je tenais vraiment à faire cette vidéo parce que l’un de mes membres Christophe, pour ne pas le citer, a réussi à obtenir 36 ,mois de report total. Christophe sur ces 3 ,ans va se constituer une épargne de 45000 ,€. Ce qui est tout simplement énorme et ce qui va être bénéfique encore une fois pour lui pour pouvoir rebondir et faire d’autres opérations dans l’immobilier.

‍

C’est ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. À minima lorsque vous investissez dans l’immobilier, demandez un report des échéances de prêt au moins égales à la durée des travaux pour ne pas avoir à assumer des mensualités alors qu’il n’y a pas de revenus locatifs en face. Je vous remercie d’avoir suivi cette vidéo. Bien entendu si elle vous a plu, n’hésitez pas à me mettre un pouce bleu, n’hésitez pas non plus à la partager. Indiquez-moi également dans les commentaires si vous avez réussi à négocier un report total des échéances ou un report partiel des échéances et de combien avec votre banque. Croyez-moi, c’est des choses qu’il est largement possible de faire.

‍

Avant de vous quitter, je vous rappelle que vous pouvez me suivre également sur Instagram, sur mon compte parce que sur ce compte je partage les coulisses de tout ce que je fais au quotidien, aussi bien sur les vidéos que je tourne sur YouTube. Je donne également quelques conseils puis je vous amène de temps en temps sur mes propres chantiers immobiliers pour vous montrer ce que je fais au quotidien en termes de rénovation, de négociation de devis ou des travaux que je peux engager avec des architectes d’intérieur. Tout ça se passe sur Instagram. Le lien apparaît en bas de votre écran. N’hésitez pas à vous abonner.

‍

Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Je vous souhaite de très bons investissements immobiliers à tous et on se retrouve prochainement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne YouTube. Je vous dis à très bientôt. Tchao ,!

On croit souvent à tort qu'il n'est pas possible de louer plus de 120 nuits par an en location courte durée (Airbnb, Booking, Abritel...)
Ce n'est pas vrai.
On peut aller bien au delà, voire même louer plus de 365 nuits par an.

Je vous explique tout dans cette vidéo.

Indiquez dans les commentaires ce que vous pensez de tout ça.

Transcription

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo ,! Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui dans une vidéo dans laquelle je vais vous expliquer comment faire pour louer plus de 128 ,nuits par an sur Airbnb, ou de manière générale comment louer plus de 120 ,jours par an lorsqu’on fait de la location courte durée.

‍

Avant que je vous explique tout ça, que je vous explique comment faire si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je vous invite à vous abonner immédiatement en activant la petite cloche pour être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos en temps réel. Ici, on est sur une chaîne YouTube qui parle d’immobilier, de stratégie de location à haut rendement et des moyens que vous avez à disposition pour gagner des compléments de revenus avec l’immobilier. Puis toujours si vous vous retrouvez ici pour la première fois, je vous offre un package de bienvenue qui comprend deux ebooks ,: « ,Convaincre la banque, mode d’emploi ,» et « ,Doubler son salaire avec la location courte durée ,». Je vous offre également une formation de 2 ,heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Pour accéder à ce package de bienvenue, c’est très simple, vous avez deux possibilités, soit vous cliquez sur le (i) qui va apparaître en haut à droite de cette vidéo ou sinon vous avez également les liens d’accès à ce package de bienvenue dans la description qui se trouve juste en dessous.

‍

Venons-en au sujet du jour ,: comment faire pour louer plus de 120 ,nuits par an sur Airbnb ou comment faire pour louer plus de 128 ,nuits par an lorsqu’on fait de la location courte durée ,? Alors, on ne va pas se le cacher, la location courte durée, c’est la stratégie de location la plus rentable, c’est la stratégie de location la plus intéressante parce que c’est celle qui va générer le plus de revenus locatifs. Lorsqu’on investit dans l’immobilier, ce qu’on a envie de faire, c’est gagner un maximum de revenus, de gagner un maximum de loyers. Pourquoi ,? Parce que la vacance locative, elle coûte cher. Quelle que soit votre mode d’exploitation, a fortiori en location courte durée, votre objectif, ça va être de louer un maximum et ça peut être problématique, vous serez d’accord avec moi si on vous dit que votre investissement immobilier, vous ne pouvez le louer que 120 ,jours par an.

‍

Rassurez-vous, il y a un moyen pour louer plus de 120 ,jours par an son logement lorsqu’on fait du Airbnb, pour ça, il va falloir distinguer deux cas. On va distinguer dans un premier cas, le cas de la résidence principale et dans un second cas, le cas de l’investissement locatif et on va même voir que pour la résidence principale, il va falloir distinguer deux cas également.

‍

Alors, on va tout de suite casser les fausses croyances ou tout ce que vous avez pu entendre dans la presse, dans les journaux, à la télévision. Il est possible de louer sa résidence principale plus de 120 ,jours par an lorsqu’on fait du Airbnb, mais sous certaines conditions. Cas le plus simple ,: vous louez votre résidence principale sur des plateformes comme Airbnb, Booking ou autre, alors là oui vous ne pouvez pas louer plus de 120 ,jours par an, mais uniquement si vous louez l’intégralité de votre résidence principale. Alors, on a tous entendu dans les médias que c’était quelque chose de nouveau, on entend parler de ça depuis 2017 - 2018 alors que non le fait de ne pouvoir louer sa résidence principale, j’insiste encore une fois dans son intégralité, ça ne date pas de 2017 ou de 2018, ça date de 1989. Ça date de plus de 30 ,ans, et d’ailleurs ça date de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989. Ce que je vais faire maintenant, c’est de vous lire un extrait de cet article de loi et je vous mettrais d’ailleurs le lien vers cet article de loi dans la description de cette vidéo. Voilà un extrait de cet article ,: « ,La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. ,» Voilà donc pourquoi vous ne pouvez pas faire plus de 120 ,jours de location courte durée lorsque vous effectuez cette activité dans votre résidence principale parce que depuis 1989, la résidence principale c’est le logement que vous devez occuper plus de 8 ,mois par an. Ça veut dire quoi ,? Ça veut dire qu’il reste uniquement 4 ,mois pour faire autre chose, donc 4 ,mois pour faire de la location courte durée soit 120 jours.

‍

Mais rassurez-vous, il est possible de faire du Airbnb plus de 120 jours par an dans sa résidence principale et pour ça il ne faut que vous louiez juste une partie de votre résidence principale. C’est-à-dire que si vous louiez une chambre ou deux chambres, mais que vous continuez à habiter dans votre résidence principale plus de 8 ,mois dans l’année, alors là vous pouvez louer plus de 128 ,nuits par an. Pour ça, je me suis appuyé également sur un article que j’ai trouvé sur le site d’Airbnb que je vous partage également dans les commentaires en dessous de cette vidéo. D’ailleurs, Airbnb confirme aussi que si vous louez l’intégralité de votre logement, vous êtes bloqué à 120 jours par an. Voilà ce que dit Airbnb ,: « ,Vous pouvez louer en totalité pour un maximum de 120 ,jours par an votre résidence principale. Vous pouvez louer une chambre dans votre résidence principale sans limite de durée, soit 365 ,jours par an. ,» Voilà donc ce que vous confirme Airbnb également.

‍

D’un côté, si vous louez l’intégralité de votre résidence principale, vous êtes limité à 120 ,jours par an. C’est l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989. Par contre, si vous louez uniquement une partie de votre résidence principale, une chambre, deux chambres, là vous pouvez louer 365 ,jours par an. Ça, c’est confirmé. Vous avez l’article de loi dans la description en dessous de cette vidéo et vous avez également le lien vers l’article Airbnb qui parle de tout ça.

‍

Maintenant, vous serez d’accord avec moi que pour optimiser la rentabilité d’un bien immobilier, il va falloir peut-être le louer plus que 120 ,jours par an, puis ce n’est peut-être pas ce que vous cherchez non plus à avoir, c’est-à-dire avoir des touristes ou des voyageurs qui vont séjourner chez vous. Vous avez peut-être envie d’avoir votre totale indépendance. Donc là dans ce cas-là, vous pouvez effectuer un investissement locatif pour le destiner à 100 ,% à la location courte durée, pour le destiner à 100 ,% à du Airbnb, à du Booking, à du Abritel, à de l’Expedia…

‍

Dans ce cas-là sur un logement dédié, sur un investissement locatif dédié, vous n’avez aucune limite du nombre de nuits. Ça veut dire que votre investissement immobilier, vous pouvez le louer 128 ,nuits, 150, 200, 300, 365 et même plus que 365 si pourquoi pas vous arrivez à faire du surbooking.

‍

Voilà ce que je voulais vous partager aujourd’hui dans cette vidéo. On peut louer plus de 120 ,jours par an lorsqu’on fait du Airbnb. Vous êtes uniquement limité à 120 ,jours par an si vous louez l’intégralité de votre résidence principale. Si vous louez seulement une partie de votre résidence principale, vous n’avez aucune limite. Et si vous louez un investissement locatif dédié, là encore vous n’avez aucune limite. Ça me semblait très important de vous le rappeler ou de vous le dire si vous le découvrez parce que je reçois un nombre incalculable de messages ou de mails des personnes qui me disent ,: Sébastien comment est-ce qu’on fait pour louer plus de 120 ,nuits par an. Sachez qu’il n’y a pas de limite à 120 ,jours par an sauf dans le cas particulier de la location dans son intégralité de la résidence principale.

‍

J’espère que cette vidéo vous aura été utile. En tout cas, j’ai pris beaucoup de plaisir à la faire. Si vous avez aimé cette vidéo, n’hésitez pas à mettre un like. Si vous pensez que cette vidéo peut intéresser d’autres personnes, n’hésitez surtout pas à la partager. Quant à moi, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. On va bien entendu se retrouver prochainement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne YouTube. En attendant cette prochaine vidéo, rappelez-vous que l’immobilier est un sujet sérieux, il ne faut pas faire n’importe quoi, donc soyez très vigilant à ce que vous faites avant d’investir.

‍

Je vous quitte ici pour aujourd’hui et on se retrouve très rapidement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt. Tchao ,!

Pour beaucoup, la colocation impose la mise en place d'une clause de solidarité.
Même s'il est vrai qu'il est possible d'en mettre une, il est surtout vrai qu'elle n'est pas obligatoire.
Pire, elle peut même être un véritable frein à la location.

Par ailleurs, cette clause est très engageante, au delà même de ce qu'il est possible d'imaginer.
Un locataire qui quitte une colocation peut encore être engagé plusieurs semaines ou plusieurs mois après avoir quitter le logement.

Je vous propose de voir comment cela fonctionne dans cette vidéo.

Indiquez dans les commentaires ce que vous pensez de tout ça.

Transcription

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo ,! Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui dans une vidéo dans laquelle on va parler de colocation, et on va parler en particulier de la clause de solidarité.

‍

Dans cette vidéo, on va voir ce que c’est et comment l’appliquer. Alors avant que je vous explique tout ça, que je vous explique de quoi retourne la clause de solidarité, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, n’hésitez surtout pas à vous abonner. Ici, on est sur une chaîne YouTube qui parle d’immobilier, de stratégie de location à haut rendement et des moyens que vous avez à votre disposition pour gagner des compléments de revenus avec l’immobilier.

‍

N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Puis encore une fois, si vous arrivez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je suis heureux de vous offrir un package de bienvenue qui comprend deux ebooks que j’ai rédigés ,: « ,Convaincre la banque, mode d’emploi ,» et « ,Doubler son salaire avec la location courte durée ,», ainsi qu’une formation de 2 ,heures 30 qui va vous expliquer quels sont les mécanismes principaux de l’immobilier que vous devez bien comprendre avant de vous lancer dans un investissement locatif.

‍

Pour télécharger ces ebooks et pour accéder à cette formation, vous cliquez simplement sur le (i) qui apparaît en haut à droite votre écran ou sinon vous avez les liens d’accès également dans la description en dessous de cette vidéo.

‍

Alors, venons-en à la colocation et à la clause de solidarité. La colocation, c’est l’une des stratégies de location à haut rendement que je pratique parce qu’investir dans une colocation, c’est réduire le risque locatif. Mais lorsqu’on se lance dans une colocation, il y a tout de suite une question qui arrive ,: est-ce qu’il faut mettre en place oui ou non la clause de solidarité ,? Alors avant que je vous explique c’est que c’est cette clause solidarité, sachez que lorsque vous faites de la colocation, vous avez deux types de baux. Vous avez le choix entre l’un ou l’autre de ces deux types de baux, soit le bail commun, soit le bail individuel et cette clause de solidarité elle ne s’applique que dans le cadre d’un bail commun. Si vous pratiquez la colocation avec des baux individuels, vous ne pouvez pas appliquer cette clause de solidarité.

‍

Alors cette clause de solidarité, elle dit quoi ,? Elle dit que lorsque vous vous lancez dans une colocation, lorsque vous mettez en place une colocation avec clause de solidarité, les colocataires sont solidaires les uns des autres en cas de défaut de paiement de l’un d’entre eux, mais les colocataires sont aussi solidaires les uns des autres en cas de vacance locative, et ça on l’oublie très souvent.

‍

Je vous ai indiqué que cette clause de solidarité, on ne pouvait l’appliquer que sur un bail commun. Par contre, ce qu’il faut quand même savoir, c’est qu’elle n’est pas obligatoire, ça reste à la libre appréciation du propriétaire bailleur qui décide oui ou non d’appliquer cette clause. Mais à partir du moment où il décide d’appliquer cette clause, encore une fois, les colocataires sont solidaires les uns des autres en cas de défaut de paiement de l’un d’entre eux et en cas de vacance locative.

‍

Mais cette clause, elle va bien plus loin dans ce que je viens de l’expliquer. Imaginons une colocation de trois colocataires à 500 ,€ la chambre, si l’un des colocataires ne met pas son loyer, les deux autres colocataires ou leur caution en fonction du fait que la caution soit simple ou solidaire vont devoir absorber les 500 ,€ de loyer manquant. Mais ce qu’il faut quand même savoir à propos de cette clause de solidarité, c’est qu’elle est extrêmement forte parce que ce qu’on ne dit pas ou ce qu’on ne sait pas, peut-être les deux d’ailleurs, c’est que le colocataire sortant, il peut être engagé jusqu’à 6 ,mois après son départ de la colocation dans le cas où sa chambre reste vide ou dans le cas où l’un des colocataires restant dans la colocation ne paie pas son loyer.

‍

Vous voyez ce que je veux dire. Ça veut dire que si vous êtes par exemple locataire d’une colocation de trois personnes et que vous décidez de quitter cette colocation, mais que le propriétaire bailleur applique la clause de solidarité, mais il n’arrive pas à retrouver immédiatement un nouveau locataire, vous avez beau avoir quitté la colocation, vous êtes quand même tenu de régler la quote-part de votre loyer, par exemple 500 ,€ si on est sur des chambres à 500 ,€, et cet engagement il est valable jusqu’à 6 ,mois après le départ de la colocation.

‍

Mais ça peut aller même plus loin. Imaginons que l’un des colocataires restants ne paie pas son loyer, vous avez beau avoir quitté la colocation, vous êtes redevable du défaut de paiement du colocataire qui est encore en place. Je ne sais pas si vous imaginez ça, c’est une clause qui est extrêmement forte. Pour peu que le propriétaire bailleur ait exigé des cautions solidaires, la caution du colocataire sorti de l’appartement ou de la maison reste également solidaire du paiement du loyer de l’intégralité de la colocation à partir du moment où son cautionné est sortie de l’appartement.

‍

Cette clause, elle est extrêmement forte. En tant que propriétaire bailleur, il faut vraiment savoir quel arsenal juridique, j’ai envie de dire, vous êtes en train de mettre en place à partir du moment où vous appliquez cette clause. Alors, c’est sûr que pour le propriétaire bailleur, c’est quelque chose d’assez confortable. C’est la garantie d’avoir des loyers pleins puis en cas de départ d’un colocataire, vous avez jusqu’à, le propriétaire bailleur plutôt, il a jusqu’à 6 ,mois pour trouver un nouveau locataire, et pendant ce temps-là il a des loyers pleins.

‍

Par contre, moi je pars du principe que ça peut être aussi un repoussoir parce qu’à partir du moment où vous savez ce qu’implique cette clause de solidarité, ça peut être un frein à rentrer dans une colocation qui applique justement cette clause de solidarité parce qu’après tout, je me mets à la place d’un parent ou même d’un colocataire d’ailleurs ,: qui aurait envie d’être solidaire de deux, trois ou quatre autres personnes qu’il ne connaît pas ,? Vous voyez, ça reste quand même quelque chose de difficile à accepter et c’est la raison pour laquelle d’ailleurs dans mes colocations, je n’applique pas cette clause de solidarité.

‍

Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. Lorsque vous mettez en place une colocation, lorsque vous appliquez la clause de solidarité sur un bail commun, il faut quand même être conscient de tout ce que ça peut entraîner derrière, et encore une fois je pars du principe que ça peut être un repoussoir qui fait que votre colocation ne sera pas attirante à cause de ça.

‍

C’est ce que je voulais partager avec vous. C’est l’avis que j’ai par rapport à cette clause de solidarité, mais si vous qui me regardez aujourd’hui vous faites de la colocation, indiquez-moi dans les commentaires si vous avez fait le choix d’appliquer ou non cette clause de solidarité. Et si vous avez fait le choix de l’appliquer, indiquez-moi également pourquoi vous avez fait ce choix. Puis si vous décidez vous qui me regardez de vous lancer dans une colocation, que vous n’allez pas encore mis ça en place, sachez ce qu’implique cette clause de solidarité.

‍

En tout cas, je voulais partager ça avec vous aujourd’hui. Si cette vidéo vous a plu comme d’habitude, n’hésitez pas à mettre un like. Si vous pensez qu’elle peut intéresser d’autres personnes, bien sûr n’hésitez pas à la partager. Puis, on va se quitter ici pour aujourd’hui. On va bien entendu se retrouver prochainement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne YouTube. Mais en attendant, je vous souhaite de très bons investissements immobiliers à tous, et surtout rappelez-vous que l’immobilier est un sujet sérieux, on ne fait pas les choses à la légère, on fait les choses correctement pour éviter de se mettre dans des situations difficiles.

‍

Je vous quitte ici et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt. Tchao ,!