Tout investisseur immobilier se pose à un moment ou un autre cette question : comment acheter le prochain investissement immobilier ?
- En nom propre ?
- En société ? Auquel cas, sous quelle forme : SCI, SAS, SARL... ?

Le choix de la forme juridique ne doit pas être fait au hasard.
Il doit être réfléchi, au besoin avec l'aide d'un expert comptable ou d'un fiscaliste, car il peut être lourd de conséquence.

Indiquez dans les commentaires ci-dessous quel choix vous avez fait.

Transcription

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va parler de l’investissement immobilier en société et on va essayer de répondre à cette question ,: est-ce qu’il vaut mieux investir au travers d’une société civile, donc plutôt SCI, ou plutôt au travers d’une société commerciale style SAS ou SARL.

‍

Je vais développer tout ça dans la suite de cette vidéo. Mais avant tout si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, laissez-moi vous souhaiter la bienvenue. N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche. Ici, on est en famille, on est sur une chaîne qui parle d’immobilier, de stratégie de location à haut rendement et des moyens que vous avez à votre disposition pour vous créer des revenus complémentaires grâce à l’immobilier. En vous abonnant à cette chaîne, vous allez rejoindre une communauté de plusieurs milliers d’investisseurs passionnés d’immobilier et de stratégie de location à haut rendement. Puis pour vous souhaiter toujours la bienvenue, si vous arrivez pourquoi pas aujourd’hui pour la première fois sur cette chaîne, je vous offre un package de bienvenue qui comprend deux ebooks ,: « ,Convaincre la banque, mode d’emploi ,» et « ,Doubler son salaire avec la location courte durée ,». Je vous offre également une formation de 2 ,heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Pour accéder à ce package de bienvenue, rien de plus simple, vous cliquez sur le (i) qui apparaît en haut à droite de votre écran et je vous mets également les liens d’accès à ce package de bienvenue dans la description qui se trouve juste en dessous.

‍

Comme je le disais il y a quelques instants, aujourd’hui on va parler de l’investissement immobilier en société. Généralement lorsqu’on commence à investir dans l’immobilier, on commence par acheter son premier bien ou ses premiers biens en nom propre et ça qu’on fasse de la location nue ou de la location meublée. Puis petit à petit en multipliant les investissements, on se dit, mais peut-être que ce serait bien finalement que je commence à me structurer, à me professionnaliser et c’est là qu’on en vient en investissement en société. Et là, on est tout de suite confrontés à une question ,: mais quelle va être la bonne structure pour investir en société ,? Est-ce qu’il faut que je crée une SCI ,? Est-ce qu’il faut que je crée une SAS ,? Est-ce qu’il faut que je crée une SARL ,? Autrement dit est-ce qu’il faut que je choisisse une société civile ou plutôt une société commerciale ,?

‍

On va essayer d’y voir un petit peu plus clair. C’est vrai que généralement de prime abord lorsqu’on investit en société, c’est la SCI qui vient le plus rapidement à l’esprit. SCI, ça veut dire société civile immobilière, c’est la société qui est entièrement dédiée à l’immobilier. Mais pourquoi ne pas investir en SAS ou en SARL. Une société civile qu’elle soit immobilière ou pas, c’est une société dont l’activité n’implique pas d’actes commerciaux. C’est pour ça qu’une société civile, elle peut faire de l’immobilier. C’est pour ça que les SCI font de l’immobilier. Alors qu’une société commerciale, encore une fois SAS ou SARL, c’est une société qui va davantage être tournée vers le commerce, c’est-à-dire l’achat ou la revente, la vente de produits, la location de matériel… Mais ce qu’il faut savoir également, c’est qu’une société commerciale, elle peut aussi faire de l’immobilier. Alors qu’une société civile quant à elle ne pourra pas faire de commerce.

‍

Tout ça pour vous dire qu’à partir du moment où vous souhaitez investir dans l’immobilier, vous avez le choix de ces types de structures. À vous de choisir. Lequel vous allez me dire ,? Mais, on va essayer d’y voir plus clair dans la suite de cette vidéo. Alors sachant malgré tout que pour monter une SCI, normalement vous devez être à minima deux personnes, généralement c’est un mari et une femme, c’est deux associés. Mais on peut monter une SCI également à trois, quatre, cinq personnes. Ça peut être un couple avec ses enfants, pourquoi pas. Ça peut être cinq partenaires… C’est exactement la même chose en SAS ou SARL. Vous pouvez être plusieurs, plusieurs associés au sein d’une SAS ou d’une SARL. Mais vous pouvez également faire une SAS tout seul, on parle de SASU pour SAS unipersonnel. Vous pouvez faire une SARL tout seul, dans ce cas-là on parle d’EURL.

‍

Vous allez me dire ,: est-ce qu’il est possible de faire une SCI tout seul ,? En fait, non par rapport à ce que je vous ai dit précédemment, sauf dans certains cas particuliers, vous pouvez faire une SCI avec vous et vous, c’est-à-dire vous en tant que personne physique, vous pouvez avoir un certain nombre de parts de la SCI, puis vous en tant que personne morale, vous pouvez avoir le reste des parts de cette SCI. Par exemple si vous avez une SASU, donc une SAS unipersonnelle dont vous êtes le seul dans cette société, cette société c’est « ,vous ,», vous vous associez avec vous-même en tant que personne physique pour créer une SCI. Voilà comment vous pouvez faire une SCI tout seul sachant qu’il y aura une partie des parts pour une personne physique et l’autre partie des parts pour une personne morale.

‍

Alors, venons-en maintenant aux différences principales sur la société civile et la société commerciale. Il y a déjà une différence par rapport aux droits. Sur la société civile, on est plutôt sur du droit civil. Ça paraît naturel. Alors qu’on est plutôt sur du droit commercial pour la société commerciale. Concernant la fiscalité, là aussi ça va diverger. La SCI, vous avez deux possibilités. Si vous montez une SCI, ce qu’on appelle à l’IR, – IR pour impôt sur le revenu – votre SCI va être soumis à l’impôt sur le revenu. Mais votre SCI, vous pouvez aussi la monter à l’IS, c’est-à-dire à l’impôt sur les sociétés, auquel cas votre SCI sera soumise à l’impôt des sociétés. Puis si vous faites le choix d’une SAS ou d’une SARL, là aussi votre société sera soumise à l’impôt sur les sociétés. Généralement, la fiscalité des sociétés, elle est un petit peu plus douce que celle des particuliers parce que lorsqu’on investit en société à l’IS, je parle bien pour le coup de SCI à l’IS, de SAS ou de SARL, votre impôt, vous allez le payer sur le barème de l’impôt des sociétés et la première tranche, elle est à 15 ,% entre 0 et 38000 ,€ de bénéfices. Pour faire quand même 38000 ,€ de bénéfices avec de l’immobilier sachant qu’il y a tout un tas de choses à amortir, tout un tas de charges à passer, il faut quand même y aller. Dans le pire des cas, jusqu’à 38000 ,€ de bénéfices, je ne parle pas de chiffre d’affaires, je parle bien de bénéfices, vous n’êtes imposé qu’à 15 ,%. Voilà pour la fiscalité des sociétés.

‍

Maintenant entre la société civile et la société commerciale, il y a aussi une notion de responsabilité, et cette notion de responsabilité, elle n’est pas neutre. Dans le cadre d’une société civile, la responsabilité des associés, elle est illimitée, c’est-à-dire qu’en cas de problème, ce sont les personnes physiques associées de cette société qu’on va venir chercher. Alors que dans le cas d’une société commerciale, la responsabilité des associés, elle est limitée aux apports. Donc la responsabilité des associés, elle est quand même beaucoup plus réduite et c’est pour cette raison que faire un investissement en nom propre, ça va passer facilement auprès de la banque parce qu’en cas de problème, c’est vous en tant que personne physique que la banque viendra chercher. Dans le cas d’une SCI, c’est pareil. La banque, elle va financer plus facilement une SCI parce que derrière, c’est la responsabilité des associés qui va être engagée. Lorsque je parle de la responsabilité des associés, on parle encore de personnes physiques. Par contre dans le cadre de sociétés commerciales, il y a une différence qui est faite entre la personne physique et la personne morale. La responsabilité de la personne physique, elle est beaucoup moins engagée et c’est pour ça que les banques, elle préfère financer les projets immobiliers en société civile et non pas en sociétés commerciales. C’est juste à cause de cette notion de responsabilité.

‍

Alors, vous allez me dire que c’est très bien tout ça, c’est différent, mais maintenant quelle est la meilleure solution pour investir en société plutôt société civile, donc SCI ou plutôt société commerciale ,? Il n’y a pas de vraie réponse à ça. Ça va dépendre de la particularité de chacun. Ça va dépendre de vos situations personnelles. Ça va dépendre de vos situations professionnelles. Et ça, il va falloir le travailler avec un fiscaliste, avec un expert-comptable parce qu’il n’y a pas de réponse toute faite sinon tout le monde ferait des SCI, ou tout le monde ferait des SAS, ou tout le monde ferait des SARL. Là, le choix, il est à faire en fonction de ce que vous voulez faire.

‍

Il y a quand même des avantages à passer en société commerciale parce que dans les statuts de cette société, vous pouvez mélanger plusieurs activités. Vous pouvez dire que votre société, elle fait de l’immobilier, mais elle peut faire aussi tout un tas d’autres choses, comme vendre des produits. Ce qui va pouvoir générer de la trésorerie, du chiffre d’affaires. Grâce avec l’argent généré par la vente de vos produits, vous allez pouvoir réinvestir une partie de vos bénéfices dans de l’achat d’immobilier. Ça peut être quelque chose d’intéressant. Le fait de coupler au sein d’une même structure l’immobilier avec de l’achat ou de la vente de produits, ça va vous permettre peut-être de donner plus d’épaisseur à votre société commerciale pour lui permettre d’investir.

‍

Mais ce qu’il faut également avoir en tête pour la société commerciale, c’est que le coût de la gestion de la société commerciale va être plus élevé que celui d’une société civile. Tout ça pour dire quoi ,? C’est qu’un cabinet d’expertise-comptable vous prendra plus d’argent chaque année pour la gestion de votre SAS ou de SARL et les frais de gestion seront moins importants pour une SCI. Il faut aussi quand même avoir ça en tête. Puis puisqu’on en est à parler de ça, on peut ouvrir le débat sur autre chose, à partir du moment où vous allez coupler plusieurs activités, donc l’immobilier d’un côté avec la vente de produits ou de marchandises de l’autre, toujours dans une logique de réinvestir dans l’immobilier, c’est peut-être que là le schéma de la holding peut commencer à être intéressant pour faire basculer l’argent d’une structure à l’autre structure au travers d’une holding. Mais là, je suis en train d’ouvrir la porte vers un autre sujet qui n’est pas le sujet du jour. En tout cas, retenez que vous pouvez investir en société, enfin en nom propre déjà dans un premier temps, ensuite en société, en société civile SCI ou sociétés commerciales ,: SAS, SARL. Je vous ai donné quelques éléments différenciant dans cette vidéo. Par rapport à votre situation encore une fois, consultez votre expert-comptable, consultez votre fiscaliste, c’est lui qui saura vous apporter les meilleurs conseils par rapport à votre situation.

‍

Je vais vous remercier dans un premier temps d’avoir suivi cette vidéo. Si cette vidéo vous a plu, vous laissez un like. Dites-moi dans les commentaires en dessous de cette vidéo, quel est le mode d’investissement que vous avez choisi ,: nom propre, SCI, SARL, SAS, et dites-moi également pourquoi dans les commentaires. Si vous pensez que cette vidéo peut être utile à quelqu’un de votre entourage, n’hésitez pas à la partager.

‍

Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. On va bien entendu se retrouver prochainement pour une nouvelle vidéo. D’ici là, je vous souhaite de très bons investissements immobiliers à tous et rappelez-vous que l’immobilier c’est un sujet sérieux, on ne fait pas les choses n’importe comment, donc soyez bien vigilant avant de vous lancer. On se quitte ici pour aujourd’hui. Puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement. Je vous dis à très bientôt. Tchao ,!

On entend souvent dire que la réglementation à propos de Airbnb et de la location courte durée évolue et qu'il y a trop de contraintes.
Mais est-ce que tout cela est vrai ?
Dans cette vidéo, je vous propose de faire la part entre le vrai et le faux.
Nous allons passer en revue toutes les déclarations à effectuer pour exercer sereinement cette activité.

Je vous propose également de découvrir dans quelles villes faire du Airbnb.

Indiquez dans les commentaires ce que vous pensez de tout ça.

‍

Transcription

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui dans une vidéo dans laquelle on va parler de location courte durée et de la location courte durée pour 2020. Quelles sont les tendances de la location courte durée pour 2020 ,? Quelles sont les réglementations pour 2020 sur cette activité ,? On va voir tout ça ensemble dans cette vidéo. Mais avant d’aller plus loin, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette série YouTube, je vous souhaite la bienvenue. Je suis ravi de vous accueillir. On est sur une chaîne YouTube où on est en famille, on parle d’immobilier, de stratégie de location à haut rendement et des moyens que vous avez à disposition pour gagner de l’argent avec l’immobilier.

‍

Abonnez-vous, activez la petite cloche pour être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos et pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de stratégie de location à haut rendement. Puis encore une fois, si vous êtes ici pour la première fois, je vous offre trois cadeaux ,: deux ebooks ,: « ,Convaincre la banque, mode d’emploi ,» et « ,Double son salaire avec la location courte durée ,» ,, ainsi qu’une formation de 2 ,heures 30 dans laquelle je vous explique quels sont les mécaniques de l’immobilier et comment faire correctement les choses pour réaliser ses premiers investissements immobiliers. Pour accéder à ce package de bienvenue, rien de plus simple, vous cliquez sur le (i) qui apparaît en haut à droite de votre écran et sinon je vous mets également les liens d’accès dans la description juste en dessous de cette vidéo.

‍

Alors, venons-en au sujet du jour, la location courte durée, comment se prépare 2020 par rapport à cette activité parce qu’on entend toujours que c’est une activité qui est de plus en plus réglementée, qu’on ne peut plus faire ce qu’on veut. Vous allez voir qu’il y a un certain nombre de choses à faire, mais j’ai envie de dire comme dans n’importe quelle activité, si vous voulez ouvrir une boulangerie, si vous voulez ouvrir un restaurant, si vous voulez monter une entreprise de maçonnerie pourquoi pas, vous avez un certain nombre de démarches effectuées et c’est le cas de la location courte durée. La première étape lorsque vous voulez vous lancer dans cette activité, ça va être de vous enregistrer. Vous devez vous enregistrer auprès de votre commune ou de votre mairie comme meublé de tourisme, mais là il y a deux possibilités. Si vous êtes dans une petite commune, on est encore sur du Cerfa, vous devez vous déclarer « ,meublé de tourisme ,» en remplissant un document Cerfa qui s’appelle le Cerfa 14004. Mais si vous êtes dans une commune un petit peu plus grande, dans des villes de 200000 habitants ou des villes en zone tendue généralement, on va vous attribuer un numéro d’enregistrement. Vous vous déclarez de manière électronique, ça se passe en ligne et on vous attribue un numéro d’enregistrement. Ce numéro d’enregistrement, vous êtes censé le publier sur toutes les annonces sur lesquels votre logement est référencé ,: Airbnb, Booking… Normalement si vous n’avez pas ce numéro d’enregistrement, vous ne pouvez pas faire de la location courte durée parce que vous n’êtes pas identifié comme meublé de tourisme. Je répète, si votre commune, elle est encore au format papier, vous devez vous faire identifier meublé de tourisme en remplissant le Cerfa 14004. Si vous êtes dans une commune plus grande où tout a été informatisé, vous allez juste chercher votre numéro d’enregistrement que vous devez ensuite publier sur les annonces. Vous ne pouvez pas faire de location courte durée tant que vous n’êtes pas enregistré en tant que meublé de tourisme.

‍

Ensuite deuxième point sur le nombre de nuits maximum. Si vous faites de la location courte durée dans votre résidence principale et que vous louez l’intégralité de votre résidence principale, alors là vous ne pouvez pas louer plus de 120 ,jours par an. Par contre si vous louez une chambre ou deux chambres dans votre résidence principale, alors là vous pouvez louer plus de 120 ,jours par an, vous pouvez louer jusqu’à 365 ,jours. Si vous achetez un investissement immobilier dédié à cette activité, alors là vous n’avez aucune limite non plus, vous pouvez louer 120 ,jours si vous avez envie, mais vous pouvez louer 200 ,jours, 300 ,jours, 365 ,jours. Vous n’avez aucune limite.

‍

Ensuite troisième point que je voulais voir avec vous c’est le changement d’usage. Il y a certaines communes qui vont vous demander de faire un changement d’usage sur le logement que vous allez devoir exploité en location courte durée et ça vient bien sûr en plus de la déclaration de meublé de tourisme. Alors ça foncièrement, ce n’est pas nouveau. Il y a peut-être des villes qui vont y passer les unes à la suite des autres progressivement, mais c’est déjà quelque chose qu’on pratique dans certaines communes depuis plusieurs années.

‍

Comment ça se passe pour demander un changement d’usage ,? C’est très simple, vous écrivez à l’urbanisme. En fonction de votre ville, la procédure sera peut-être différente, mais grosso modo vous faites cette demande auprès de l’urbanisme. Si votre commune vous accorde ce changement d’usage, pas de problème, vous avez le feu vert pour faire de la location courte durée, vous avez le feu vert pour faire du Airbnb. Par contre si votre commune vous refuse le changement d’usage, alors là vous n’avez pas le droit de faire de la location courte durée. Mais encore une fois, rapprochez-vous de votre commune pour savoir si ce changement d’usage vous est accordé ou pas.

‍

Quatrième point que je voulais voir avec vous, là encore ça va dépendre des communes, c’est la surface de compensation. J’ai déjà parlé de la surface de compensation dans plusieurs vidéos. Si jamais vous ne savez pas de quoi il s’agit, je vais vous expliquer vite fait. Imaginons que vous souhaitiez mettre un logement de 25 ,m² sur Airbnb pour faire de la location courte durée. La commune part du principe que ces 25 ,m², ils sont perdus pour la résidence principale, donc certaines communes vont vous demander de remettre à disposition ces 25 ,m² pour de l’habitation principale. Ces 25 ,m², vous n’allez pas les sortir du chapeau. Comment ça se passe ,? Vous allez devoir acheter de la surface commerciale ou de la surface de bureaux que vous allez retransformer en habitation. Mais ça veut dire que pour exploiter 25 ,m² de location courte durée d’un côté, vous devez acheter 25 ,m² complémentaires de surfaces commerciales ou de bureaux, 50 ,m² en tout. Dans certaines villes comme Paris, cette surface de compensation, elle peut être même doublée. Ça veut dire que pour exploiter 25 ,m² en Airbnb, on va vous demander de compenser avec 50 ,m² de résidence principale. Il faut être quand même assez clair là-dessus, ça peut être une contrainte forte pour les personnes qui ne vont pas avoir le budget pour acheter les surfaces de compensation, mais ça reste quand même des choses qu’il est possible de faire. Là encore, renseignez-vous auprès de votre commune et ça se passe auprès du service de l’urbanisme parce qu’encore une fois les règles peuvent changer d’une commune à l’autre, et même au sein d’une même commune, les règles peuvent changer. Mais cette surface de compensation, ce n’est pas quelque chose qui est nouveau pour 2020, il y a des communes comme Paris qui ont mis ce système en place depuis bien déjà 2, 3 ,ans.

‍

Cinquième point que je voulais voir avez-vous c’est la taxe de séjour. Si vous faites de la location courte durée, là ce n’est pas neuf à 2020, mais il me semblait quand même important de le rappeler, vous êtes censé collecter la taxe de séjour. Cette taxe de séjour, ce n’est pas à vous propriétaire bailleur de la payer. La taxe de séjour, elle est payée par le voyageur. Là, il y a deux possibilités. Si votre logement est classé une étoile, deux étoiles, trois étoiles… le montant de la taxe de séjour, il est forfaitaire, il est généralement de tant de centimes ou tant d’euros par nuit et par personne. Maintenant si votre logement n’est pas classé, alors le montant de la taxe de séjour, il est indexé sur le prix de la nuit, il varie de quelques pourcentages du prix de la nuit et généralement c’est entre 1 et 5 ,% du prix de la nuit. Alors juste une parenthèse, le fait de faire classer votre logement, ça peut vous donner droit à des avantages fiscaux, mais uniquement dans certains cas particuliers pour les personnes qui ne veulent pas être au régime du réel ou des personnes pour lesquelles le régime du réel, ce n’est pas forcément le régime fiscal le plus intéressant. Je ne vais pas en dire plus parce qu’on n’est pas là pour faire une vidéo sur la fiscalité, mais je voulais juste vous indiquer que faire classer son logement, ça peut avoir de temps en temps des avantages fiscaux, mais ne pas faire classer son logement, donc préférer le régime du réel, ça peut aussi avoir dans d’autres cas d’autres avantages fiscaux. À vous

‍

Alors par contre, il y a un sixième point qui est très important et qui va se densifier ou devenir plus important avec 2020, c’est la mise en application de la loi pour une république numérique. Ça a commencé l’an dernier, ça va se poursuivre sur l’année prochaine. Qu’est-ce qu’elle dit cette loi pour une république numérique ,? Juste pour info, elle a été insufflée par le gouvernement sous François Hollande. Cette loi, elle dit que les plateformes de réservation en ligne comme Airbnb et toutes les autres vont devoir communiquer auprès des mairies ou de l’administration fiscale les adresses des logements qui seront sur les plateformes et le chiffre d’affaires réalisé par toutes les personnes qui se trouvent sur ces plateformes. Alors, j’ai lu un article du Figaro d’ailleurs que je vous mets dans la description juste en dessous de cette vidéo et j’ai surtout regardé les commentaires de cet article où les personnes, elles disent que ça y est c’est du flicage en France, on ne peut plus faire ce qu’on veut, c’est n’importe quoi. Mais j’ai envie de dire, le fait que les plateformes communiquent à l’administration, soit chiffre d’affaires, soit les adresses des logements, ce n’est pas du flicage parce que si vous avez écouté ce que j’ai dit en première partie de cette vidéo, vous êtes censé faire vous-même les déclarations. Jusqu’à preuve du contraire personnellement, je ne connais aucune activité en France et même ailleurs d’ailleurs qui ne nécessite pas une déclaration. Ce n’est pas du flicage, ce n’est pas empêcher les gens de faire de la location courte durée, c’est juste du contrôle sur les déclarations que tous les propriétaires bailleurs qui font de la location courte durée, qui font du Airbnb sont censés faire.

‍

Je vous laisse d’ailleurs me dire dans les commentaires en dessous de cette vidéo si vous êtes d’accord avec moi par rapport à ça.

‍

Voilà donc les six points que je voulais partager avec vous sur la location courte durée en 2020. En soi, il n’y a pas grand-chose qui change, sinon le renforcement de cette loi pour une république numérique et on voit bien que le marché, il est arrivé à maturité ,, le marché, il s’est professionnalisé et la réglementation après avoir fait couler beaucoup d’encre dans la presse, on a beaucoup entendu parler ces dernières années à la télé, à la radio… la réglementation, elle est en train de se stabiliser. ,

‍

Maintenant, vous vous posez peut-être cette question ,: tu nous as parlé de surfaces de compensation Sébastien, tu nous as parlé de changement d’usage, ça peut être problématique pour faire la location courte durée. Effectivement, ça peut être problématique. Maintenant voilà mon avis sur la question et cet avis n’engage que moi. Si vous souhaitez faire de l’investissement immobilier quel qu’il soit, sous quelque forme que ce soit, votre projet sera toujours plus cher dans une grande ville, comme Bordeaux, Lyon, Lille, Toulouse. Pour aller chercher les meilleures rentabilités, pour aller chercher les meilleurs cashflow pour acheter moins cher le prix du mètre carré, ce n’est pas dans ces grandes villes que vous allez faire de bonnes affaires, ce n’est pas dans ces grandes villes que vous allez trouver des affaires intéressantes. Il faut plutôt déporter son investissement immobilier quel qu’il soit encore une fois vers des villes de plus petites envergures, des villes de 150000 ,habitants, de 100000 ,habitants, pourquoi pas de 80000 ,habitants. C’est là que vous allez faire de bonnes affaires, donc c’est là que vous allez réaliser de meilleures rentabilités et de meilleur cashflow. En tout cas, c’est mon point de vue.

‍

Je vous invite à partager le vôtre dans les commentaires juste en dessous de cette vidéo. Mais je voulais partager mon point de vue parce que lorsqu’on va sur ces communes-là, on n’a plus tous ces problèmes de changement d’usage ou de surface de compensation. Dites-moi dans les commentaires si vous êtes d’accord avec moi par rapport aux investissements immobiliers et le fait de devoir quitter les grandes villes pour trouver des investissements plus intéressants.

‍

Voilà ce que je voulais partager aujourd’hui dans cette vidéo avec vous, voilà comment ça se présente en location courte durée et en Airbnb pour 2020. Il n’y a pas grand-chose de nouveau, encore une fois si ce n’est le renforcement de la loi pour une république numérique.

‍

Si cette vidéo vous a plu, comme d’habitude, je vous invite à la liker et à la partager avec des gens de votre entourage, de la famille, des amis qui s’intéressent de près ou de loin à l’investissement immobilier et à la location courte durée. Je suis certain que cette vidéo leur sera très utile. Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Comme d’habitude, on va se retrouver prochainement pour une nouvelle vidéo. D’ici là, je vous souhaite de très bons investissements immobiliers à tous. Rappelez-vous quand même que l’immobilier c’est un sujet sérieux, il ne faut pas faire les choses n’importe comment, soyez très vigilant avant de vous engager. On se quitte ici pour aujourd’hui. Puis, on se retrouve très rapidement pour la prochaine vidéo. Je vous dis à très bientôt.

‍

Tchao ,!

Lorsqu'on souhaite réaliser un investissement locatif, il est indispensable de faire une étude de marché.
Si cette étude peut paraître superflue dans les grandes villes, elle prend toutefois tout son sens dans certains quartiers de ces grandes villes et dans des villes de taille moyenne.
Quel que soit le mode d'exploitation visé (location nue, location meublée, colocation, location courte durée), comment être certain de pouvoir louer ?
La réponse dans cette vidéo.

Dites-moi dans les commentaires comment vous effectuez votre étud ede marché.

‍

Transcription

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir dans une vidéo dans laquelle on va parler d’études de marché lorsqu’on souhaite se lancer dans l’investissement locatif. Je reçois énormément de mails de personnes qui me demandent ,: mais Sébastien, comment est-ce qu’on fait pour réaliser une étude de marché lorsqu’on souhaite se lancer dans l’immobilier ,? On va répondre à cette question dans la vidéo d’aujourd’hui.

‍

Mais avant tout, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, laissez-moi vous souhaiter la bienvenue. Je suis ravi de vous accueillir. Ici, on est sur une chaîne YouTube qui parle d’immobilier, d’investissement locatif et de manière de créer des revenus complémentaires grâce à l’immobilier. N’hésitez pas à vous abonner. Puis, je vous offre également un package de bienvenue, deux ebooks et une formation de 2 ,heures 30 pour tout comprendre de l’investissement immobilier. Pour accéder à ce package de bienvenue, cliquez simplement sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de votre écran et je vous mets également les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description juste en dessous de cette vidéo. Je vous encourage également à vous abonner à mon compte Instagram. Je partage avec vous sur ce compte les coulisses de tout ce que je fais au quotidien sur mes investissements immobiliers et sur tout ce que je peux partager avec vous sur cette chaîne YouTube.

‍

Alors, venons-en maintenant à la question du jour ,: comment réaliser une étude de marché lorsqu’on souhaite se lancer dans l’investissement immobilier ,? Je dois dire avant tout que cette étude de marché, elle est indispensable. Je vous le dis souvent, l’immobilier, il faut le considérer comme un business. Lorsque vous vous lancez dans l’immobilier, vous achetez des murs, vous achetez de la pierre dans le but de récupérer des revenus locatifs, dans le but de récupérer de l’argent que vous fassiez de la location nue ou de la location meublée. Récupérer de l’argent, c’est se lancer dans une activité économique, donc vous ne pouvez pas échapper à d’études de marché et c’est valable quel que soit le type d’immobilier que vous souhaitez faire. Que vous souhaitiez vous lancer dans les locaux commerciaux, dans les immeubles de rapport, dans la location nue, dans la location meublée, dans la location courte durée, dans la colocation, comme dans tout business, cette étude de marché, elle est indispensable.

‍

Si je dois démarrer par la location courte durée, il y a beaucoup de personnes qui me disent ,: cette ville, elle me dit bien, mais par contre, elle n’est pas touristique, donc c’est quelque chose qui ne marchera pas. Non, oubliez tout de suite cet apriori. Justement, il ne faut pas faire de la location courte durée qu’on peut appeler du coup location saisonnière dans des villes touristiques, tout simplement parce que ces villes ne sont intéressants ou attractifs qu’une partie de l’année. Vous allez pouvoir louer uniquement certains mois, par exemple de juin à septembre à la mer ou de décembre à mars à la montagne, et tout le reste de l’année ça va être compliqué de louer. En plus, vous allez avoir des tarifs de vente de vos nuits assez bas en hors saison. La location courte durée, il faut la faire dans une ville dans laquelle il est possible de louer du 1^er janvier au 31 décembre de manière stable. Ça, c’était la parenthèse sur la location courte durée.

‍

Maintenant c’est vrai que si vous investissez dans une grande ville comme Lyon, Marseille, Strasbourg, Lille, Bordeaux, Toulouse, là vous avez zéro risque. Vous vous dites, peut-être dans ces villes, c’est sûr que l’étude de marché, il n’y a pas forcément besoin de la faire et vous avez certainement raison.

‍

Maintenant si vous avez envie de vous aventurer dans des villes un petit peu plus petites ou dans des villes moyennes, c’est là que l’étude de marché va prendre tout son sens. D’ailleurs cette étude de marché, même dans les grandes villes, elle peut prendre tout son sens si vous souhaitez vous aventurer dans des quartiers sur lesquels vous n’êtes pas sûr. Alors comment est-ce qu’on fait pour faire une étude de marché ,? Ce qui est important de regarder, ça va être le dynamisme de la ville. Ce qu’il va être intéressant de regarder aussi, c’est la présence de sociétés, pourquoi ,? Plus il va y avoir de sociétés, plus l’activité économique va être importante à développer, plus ça va amener une population active.

‍

Il faut également regarder s’il y a des établissements d’études supérieures, comme les écoles d’ingénieurs, les écoles de commerce, les IUT, les BTS, les universités. Parce que qui dit établissement d’enseignement secondaire dit forcément des biens qui vont être possible de louer à des étudiants, donc soit du studio, soit du t2, soit encore faire de la colocation. Il va falloir étudier également la démographie de la ville. Si vous êtes sur une démographie ascendante, c’est plutôt bon signe, ça veut dire que la ville, elle est attirante, donc forcément ça va être intéressant d’y investir d’un point de vue immobilier. Au sens inverse, si la ville, elle est plutôt sur le déclin, là attention. À moins qu’il y ait une raison tout à fait valable, il faudra plutôt se mettre en retrait.

‍

Alors si je parle maintenant de location courte durée uniquement en plus de tout ce que je viens de dire, vous pouvez aller faire un tour sur Airbnb, sur Leboncoin pour regarder s’il y a des appartements qui sont proposés à la location dans la ville qui vous intéresse. N’hésitez pas à regarder les commentaires laissés par les gens. N’hésitez pas à regarder comment sont notés ces gens. Est-ce qu’il a beaucoup d’étoiles positives ,? Est-ce qu’il y a des étoiles négatives ,? Ça va vous donner une idée de la possibilité de louer en location courte durée. Vous avez aussi la possibilité de regarder le calendrier des gens pour savoir si les taux d’occupation sont bons.

‍

Maintenant si on parle de location dans un sens plus large, qu’on souhaite faire de la colocation ou de location plus traditionnelle avec des locataires à l’année, il y a quelque chose qui reste valable quel que soit le mode d’exploitation que vous allez pratiquer, c’est de créer une fausse annonce sur Leboncoin. Créez une fausse annonce sur Leboncoin avec un descriptif détaillé comme si c’était un véritable appartement. Mettez des photos proches de celle du bien que vous souhaitez in fine mettre en location. Puis si vous avez des appels ou si vous avez des mails, ça, c’est très bon signe. Ça veut dire que votre logement, il est validé dans la ville.

‍

Mais vous pouvez pousser l’étude de marché un petit peu plus loin. Moi, ce que je vous encourage d’ailleurs à faire parce que c’est ce que je fais systématiquement, c’est aller sur trois sites principaux. Le premier site c’est celui de l’INSEE. Vous allez récupérer tout un tas de données, tout un tas de statistiques sur la ville qui vous intéresse et ça peut être très intéressant. Quelles sont les statistiques que vous allez regarder ,? C’est tout ce que j’ai détaillé précédemment dans cette vidéo sur la démographie, sur la présence de sociétés, sur le taux de chômage… Regarder tout ça, ça peut être intéressant.

‍

Il y a un deuxième site sur lequel vous allez pouvoir trouver des informations intéressantes, ce site c’est rendement locatif. Si vous vous intéressez de près ou de loin à l’immobilier, c’est un site que vous devez certainement connaître. Si vous ne connaissez pas, allez faire un tour dessus, il y a tout un tas de données intéressantes sur les villes, notamment sur la répartition de la population par catégorie socio-professionnelle. Ça vous donne un petit peu une idée de la tendance de la ville en termes d’habitants, de professions. Donc ça, ça peut être intéressant. Est-ce que c’est plutôt une ville ouvrière ,? Est-ce que c’est plutôt une ville de cadre ,? Est-ce que c’est plutôt une ville tournée vers l’industrie ,? Est-ce que c’est plutôt une ville tournée vers les nouvelles technologies ,? Ça, vous allez pouvoir le trouver sur rendement locatif.

‍

Il y a également un site tout simple, c’est le site de Wikipédia. Sur chacune des villes, vous avez tout un tas d’informations, donc n’hésitez pas à aller consulter Wikipédia parce que pour le coup vous avez énormément d’informations sur le dynamisme de la ville dans la démographie. La démographie, elle est donnée avec un historique qui peut aller au-delà de 100 ,ans, donc ça peut même être 200 ,ans. Ça, c’est intéressant. Regardez si la démographie augmente ou si la démographie baisse. Vous avez également les intérêts économiques de la ville, quelles sont les principaux acteurs qui vont drainer de l’emploi. Vous avez également des informations sur les établissements secondaires. La première ville qui me vient à l’esprit, c’est Poitiers pour avoir regardé comme ça vite fait sur Wikipédia. Poitiers est identifié comme la première ville étudiante de France. Donc voilà, quelque chose qui peut être intéressant aussi de regarder sur Wikipédia.

‍

Voilà ce que je voulais partager aujourd’hui avec vous dans cette vidéo. Voilà comment faire une étude de marché. Retenez bien ces trois sites ,: le site de l’INSEE, rendement locatif et Wikipédia tout simplement. Puis n’hésitez pas non plus à passer une fausse annonce sur Leboncoin. Vous voyez, , une étude de marché, ce n’est pas forcément quelque chose de très compliqué à faire, ce n’est pas quelque chose qui va vous prendre deux semaines non plus, mais malgré tout, ça reste quelque chose d’indispensable, si vous voulez être sûr de ne pas vous tromper.

‍

J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à liker, mettez bien un pouce bleu. Indiquez-moi dans les commentaires en dessous de cette vidéo quels sont les moyens que vous utilisez pour faire votre étude de marché avant de réaliser un investissement immobilier.

‍

Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui et comme d’habitude on se retrouve très prochainement pour la prochaine vidéo de cette chaîne YouTube dans laquelle bien entendu on parlera d’immobilier. Je vous souhaite de très bons investissements immobiliers à tous et on se retrouve très vite. Tchao ,!

Le marché de la location courte durée est arrivé à maturité et se professionnalise.
A l'heure où certains ne voient que des contraintes et trop de réglementation, d'autres tirent leur épingle du jeu.
Dans ce vaste marché où tout reste encore à faire, nous allons voir dans cette vidéo comment se démarquer en 2020.

Partagez vos impressions dans les commentaires ci-dessous.

‍

Transcription

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va parler de location courte durée et des tendances de 2020 pour cette activité.

‍

Alors avant qu’on rentre dans le vif du sujet, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je vous souhaite la bienvenue. On est ici sur une chaîne qui parle d’immobilier, de stratégie de location à haut rendement et des moyens que vous pouvez mettre en route dès maintenant pour vous constituer des revenus complémentaires grâce à l’immobilier. N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche pour être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Puis encore une fois, si vous êtes nouveau sur cette chaîne YouTube, je vous offre un package de bienvenue qui comprend deux ebooks, ainsi qu’une formation de plus de 2 ,heures 30 sur l’immobilier. Dans cette formation, vous allez comprendre comment créer vos premiers revenus complémentaires grâce à l’immobilier dans les prochaines semaines ou dans les prochains mois à venir. Pour accéder à ce package de bienvenue, regardez simplement la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo. Vous trouverez les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments.

‍

Alors, venons-en maintenant au sujet de la vidéo du jour ,: les tendances de la location courte durée et en particulier les tendances pour 2020. Alors pour effectuer cette vidéo, je me suis tout simplement appuyé sur un rapport que j’ai reçu de Cocconr. Cocconr, c’est une agence immobilière spécialiste de la location courte durée. Cocconr peut prendre en charge la gestion totale de vos biens immobiliers si vous souhaitez faire de la location courte durée. On va passer en revue l’ensemble de ce rapport. D’ailleurs, vous pouvez trouver ce rapport à télécharger dans la description toujours en dessous de cette vidéo. Si vous me suivez, vous devez savoir que je vous dis depuis un bon moment déjà que l’activité de location courte durée est en train de se professionnaliser. On le voit lorsqu’on regarde le type de bien proposé à la location courte durée. On le voit également lorsqu’on regarde les services et les prestations proposées dans les appartements. D’ici peu toutes les personnes qui sont en mode amateur sur les principales plateformes de réservation en ligne vont disparaître.

‍

Il y a quelques jours j’ai reçu le rapport de Cocconr et j’ai trouvé très intéressant ce rapport et c’est pour ça que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. Pour construire ce rapport, Cocconr s’est appuyé sur ses propres données et les a croisés avec des données d’Airdna. Les principales villes étudiées pour ce rapport sont ,: Toulouse, Bordeaux, Nantes, Rennes, Paris, Lille, Strasbourg, Lyon, ou encore Marseille. Il y a plusieurs informations intéressantes dans ce rapport. Alors, on va tout de suite commencer par la première donnée de ce rapport. La première donnée de ce rapport c’est le tarif à la nuit des principales grandes villes de France et on s’est basé sur le tarif des appartements de type t2. Cocconr les a classés de la ville qui propose pour un t2 de tarif à la nuit le plus élevé au moins élevé. Arrive en première position Paris avec un tarif à la nuit de 90 ,€ par nuit. Ensuite, on a Bordeaux avec 82 ,€, Strasbourg avec 78 ,€, Lille avec 74 ,€, Rennes avec 72 ,€, Nantes et Lyon à égalité avec 70 ,€, Marseille avec 68 ,€ et Toulouse en bon dernier en tout cas pour les principales villes de France avec un tarif à la nuit pour un appartement t2 encore une fois à 63 ,€. Sans surprise Toulouse est bon dernier de ce classement. Ça, c’est quelque chose que j’ai constaté depuis de nombreuses années déjà pour avoir discuté avec Booking des tarifs à la nuit. Toulouse c’est quelque chose qui ressort également dans l’analyse de Booking. On ne sait pas pourquoi, c’est un phénomène qui est spécial à la ville de Toulouse.

‍

Alors, vous allez peut-être me dire ,: oui, moi je suis à Lille ou à Strasbourg. Les tarifs, ce n’est pas tout à fait ça. Encore une fois, on est ici sur une moyenne, mais ça donne quand même une tendance du marché. Dans ce fameux rapport, Cocconr nous précise que le loyer mensuel pour un t2, il est de 1575 ,€. 1575 ,€ pour un t2, ce qui montre bien que l’activité de location courte durée, ça reste une activité intéressante. Quelle que soit la ville de France où vous investissez, avoir un t2 qui génère un loyer de 1575 ,€, ça n’existe pas, à moins de faire de la location courte durée. Ce rapport montre bien en tout cas à ce niveau de tarif que la location courte durée reste quand même quelque chose d’intéressant. À partir du moment où vous avez acheté correctement votre bien immobilier, le loyer généré vous permettra de dégager un cashflow conséquent, même si vous devez déléguer l’intégralité de votre activité de location courte durée.

‍

Ensuite le deuxième élément à aborder dans ce rapport, ce sont les principaux canaux de réservation. Les canaux de réservations, ce sont les plateformes qui vont vous ramener les réservations. C’est Airbnb, Booking, Abritel, Tripadvisor… D’après le rapport de Cocconr, la principale plateforme de réservation, c’est Booking, ensuite arrive en position numéro deux Airbnb, et la troisième plateforme qui ramène le plus de réservations est la plateforme Cocconr. Ça montre quand même quelque chose d’assez important, c’est que la majeure partie des réservations va arriver des plus grosses plateformes de réservation en ligne, des plus grosses plateformes de location courte durée, en l’occurrence Booking et Airbnb. Je sais qu’il y a certaines personnes qui sont un petit peu allergique à Booking parce que l’interface, elle est assez compliquée à prendre en main, mais par contre vous voyez que ça reste un gros canal de réservation. Le seul conseil que je peux vous donner si vous regardez cette vidéo, c’est soyez absolument présent sur la plateforme Booking, c’est un gros canal de réservation.

‍

Mais ce qu’il faut également retenir de ce que je viens vous dire, c’est qu’il est très intéressant, voire presque obligatoire d’avoir sa propre plateforme de réservation en ligne. Parce qu’avoir sa propre plateforme de réservation eh ligne, c’est ce qui va vous permettre de vous affranchir des commissions de sites comme Booking ou encore Airbnb puis tous les autres bien entendu. Mais avoir sa propre plateforme de réservation en ligne, c’est ce qui va vous permettre aussi d’avoir une certaine indépendance par rapport à ces plateformes-là parce que le jour où Airbnb, Booking et puis tous les autres changent leur algorithme, vous pouvez vous retrouver de la première place à la dernière place du référencement. Le fait d’avoir votre propre plateforme, c’est ce qui va vous permettre d’avoir une certaine indépendance par rapport à ces grosses plateformes.

‍

Puis le constat que je peux faire également par rapport à ce rapport, c’est Expédia, qui pour moi reste quand même un gros canal de réservation. On voit que dans ce rapport, ce n’est pas forcément un gros canal de réservation, ce n’est pas celui qui ramène le plus de chiffres, donc le plus de clients. Malgré tout, je vous recommande d’être présent sur ce canal, tout simplement parce que c’est une plateforme mondialement connue. De manière générale, je vous invite à être présent sur un maximum de plateformes de réservation en ligne, il faut être partout si vous voulez vendre vos nuits. Bien entendu lorsque vous créez votre annonce, encore une fois, créez votre annonce en priorité sur Booking, ensuite sur Airbnb, sur toutes les autres plateformes puis montez à terme votre propre plateforme de réservation en ligne.

‍

Troisième point de ce rapport, ça concerne la clientèle étrangère. Pour la clientèle étrangère, Cocconr s’est basé sur Toulouse, Rennes, Nantes et Bordeaux et je trouve que c’est normal de retrouver une clientèle étrangère dans ces grandes villes, tout simplement parce que ce sont des villes qui vont drainer à la fois des déplacements professionnels, mais également des déplacements touristiques. Mais ce qu’il est important de noter par rapport à cette clientèle étrangère, c’est que ce phénomène finalement de location courte durée, il n’est pas propre à la France. Ce phénomène de location courte durée, ils touchent quasiment tous les pays, toute la planète. Ça veut dire que les étrangers lorsqu’ils se déplacent, ils vont avoir un réflexe pour louer un logement en location courte durée. Il y aura , toujours une clientèle qui va être plus à même de réserver les hôtels, mais on a une bonne partie de la clientèle aussi qui va préférer séjourner dans des appartements en location courte durée.

‍

Le gros avantage de cette clientèle souvent c’est qu’elle a un fort pouvoir d’achat. Si elle est touristique, juste le fait qu’elle puisse se permettre de faire un voyage à l’étranger, ça lui donne du pouvoir d’achat qu’elle va consommer dans des activités, dans des sorties, au restaurant, dans les musées… Puis sur la clientèle professionnelle, ça reste toujours une clientèle qui va avoir plus de pouvoir d’achat, puis d’ailleurs qui généralement elle va consommer à l’extérieur de l’appartement. La clientèle professionnelle, elle ira quasiment 100 ,% du temps au restaurant, elle ne fera pas la cuisine dans l’appartement. Cette clientèle étrangère, il faut vraiment la regarder de près parce qu’elle a du pouvoir d’achat. Finalement tout ça pour vous dire et c’est ce que je vous ai dit déjà à plusieurs reprises sur cette chaîne YouTube, la location courte durée c’est quelque chose qui est bon pour l’économie.

‍

On va également maintenant s’intéresser à une autre partie de ce rapport, c’est la réglementation. Lorsque vous vous lancez dans une activité de location courte durée, si vous le faites dans votre résidence principale, vous êtes limité à 120 ,jours par an. Attention, 120 ,jours par an, c’est si vous louez l’intégralité de votre résidence principale. Si maintenant vous louez une chambre ou une partie de votre résidence principale seulement, vous n’avez pas cette limite à 120 ,jours. Cette limite à 120 ,jours, elle n’est pas venue depuis 6 ,mois ou 1 ,an parce qu’on en parle maintenant depuis 6 ,mois. Non, ça, c’est quelque chose qui existe depuis 30 ,ans, ça existe depuis 1989. Il faut quand même être conscient de ça. La réglementation sur la résidence principale, elle n’a pas évolué. Maintenant si vous souhaitez faire la location courte durée dans un logement dédié, là vous n’avez pas de limites en ce qui concerne le nombre de nuits. Par contre, certaines communes vont vous demander de vous faire référencer, d’avoir un numéro d’enregistrement. Ça, c’est tout à fait normal. Il y a certaines communes qui vont vous demander d’effectuer un changement d’usage et d’autres communes encore d’acheter une surface de compensation. Donc là rien de neuf sous le soleil, c’est quelque chose qui existe déjà depuis 2, 3 ,ans. Renseignez-vous bien auprès de l’urbanisme de votre commune pour savoir quelles sont les règles propres à votre ville ou dans la vie dans laquelle vous souhaitez faire votre activité de location courte durée.

‍

Maintenant, on va regarder les tendances de cette activité et on voit bien que la location courte durée, elle est rentrée plus que dans les mœurs, ça devient quelque chose maintenant d’incontournable. Quand est-ce que cette location courte durée est utilisée par les clients ,? Pour les personnes qui vont être en déplacement touristique ou en déplacement professionnel, ça, c’est ce qu’on a vu dans la vidéo. Mais la location courte durée, elle va être aussi utilisée par des personnes qui effectuent des travaux dans leur résidence principale et qui ont besoin de se reloger pendant les travaux. La location courte durée, malheureusement, elle va être utilisée aussi par des personnes qui sont en train de se séparer. Pour rebondir, le temps de trouver un nouveau logement, louer un appartement sur Airbnb, Booking ou encore sur votre plateforme de réservation en ligne, c’est quelque chose qui va être utilisé dans le cadre de séparation.

‍

On a également des personnes qui vont être en mutation professionnelle, par exemple des personnes qui sont mutées de Paris à Marseille. Encore une fois en arrivant à Marseille, le temps de trouver un nouveau logement pour la résidence principale, la location courte durée peut être une alternative et ça donne d’ailleurs un excellent moyen de découvrir la ville. Vous voyez, la location courte durée, elle est désormais rentrée dans les mœurs et c’est quelque chose que j’ai pu constater à titre personnel des personnes qui utilisent mes appartements en location courte durée lorsque le leur est en travaux par exemple, ou sur des familles séparées, un des parents qui vient louer un appartement le temps du week-end pour venir voir ses enfants. Retenez bien vraiment cette information très importante, on n’est plus uniquement sur de la location à des touristes ou à des professionnels.

‍

Puis finalement cette clientèle en location courte durée, toutes clientèles confondues, elle est de plus en plus exigeante. Faites un tour sur Booking, faites un tour sur Airbnb, vous allez voir que les appartements proposés à la location courte durée, ils sont beaux, ils sont sexy, ils sont extrêmement bien décorés et il y a de plus en plus de services et de prestations qui tournent autour de ces appartements. Ce qui va bien dans le sens de l’histoire, ce que je vous dis depuis plusieurs années, ce que dit également Cocconr dans ce rapport, la location courte durée est en train de se professionnaliser. Donc si vous souhaitez démarrer cette activité ou poursuivre dans cette activité, vous devez avoir une attitude professionnelle. Ça passe par des appartements sexy, ça passe par des services et des prestations de qualité, mais ça passe par tout un autre environnement que vous devez mettre en route pour bien automatiser et roder les processus qui vont vous permettre d’être un acteur majeur et incontournable de cette activité sans qu’elle vous prenne du temps. Évidemment, ce ne sera pas l’objet de cette vidéo, mais il y a tout un tas d’outils que vous devez mettre absolument en place pour automatiser une grande partie de votre activité.

‍

Alors, il y a également certaines villes qui vont limiter le nombre de logements que vous pouvez exploiter en location courte durée, mais ce qu’il faut savoir c’est qu’il y a des villes qui limitent le nombre de logements à des personnes physiques. Par contre, il n’y a aucune limite lorsque les logements appartiennent à des personnes morales et c’est là que l’idée de professionnalisation revient. Vous voyez, on va limiter le nombre d’appartements qu’un propriétaire physique peut exploiter en courte durée dans une ville. Maintenant lorsqu’on est sur des personnes morales SCI, SAS, SARL, on n’aura pas cette limite. Ce qui revient encore une fois à dire, c’est ce que je vous disais il y a quelque temps, qu’on est en train de professionnaliser cette activité.

‍

Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette activité, voilà les tendances pour 2020. Retenez bien professionnalisation. Retenez bien surtout les plateformes sur lesquelles il faut être absolument présentes ,: Booking, Airbnb et votre propre plateforme de réservation. Retenez bien également que le type de bien idéal pour cette activité c’est le t2. Je remercie encore une fois Cocconr pour m’avoir permis d’étudier ce rapport. Ce rapport, vous le retrouvez à télécharger dans la description juste en dessous de cette vidéo.

‍

C’est ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui. J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à mettre un pouce bleu. N’hésitez pas à la partager. Si vous avez des questions, n’hésitez pas à les mettre en commentaire de cette vidéo. Si vous avez de l’eau a apporté au moulin de cette vidéo sur les tendances, dites-le-moi également dans les commentaires, juste en dessous de cette vidéo. Alors, on est ici sur un partage d’échange. Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Puis en attendant la prochaine vidéo, je vous souhaite de très bons investissements immobiliers à tous et on se retrouve très bientôt. Je vous dis à bientôt. Tchao ,!

Il y a de multiples raisons pour lesquelles il faut investir dans l'immobilier :
- Constitution de revenus complémentaires
- Constitution d'épargne
- Constitution de patrimoine

Mais quels que soit les objectifs, il faut absolument faire les choses dans l'ordre :
- Choix du type de bien
- Choix de la ville
- Choix du mode d'exploitation : location nue, location meublée, location courte durée, colocation...

C'est dans un second temps que les questions de structures (LMNP, LMP, SCI, SARL, SAS...) pourront et devront être abordées.

Dites-moi dans les commentaires quelles sont les raisons pour lesquelles vous investisseza ou souhaitez investir.

‍

Transcription

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir dans une vidéo dans laquelle on va répondre à cette simple question pourquoi et comment investir dans l’immobilier. J’ai souhaité faire cette vidéo parce qu’il y a beaucoup de personnes qui me demandent comment faire pour démarrer dans l’immobilier. Vous allez trouver la réponse à cette question aujourd’hui.

‍

Avant d’aller plus loin, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, bienvenue à vous. Je suis ravi de vous accueillir. N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche. Ça vous permettra d’être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Puis pour vous souhaiter la bienvenue, je vous offre un package de bienvenue, deux ebooks et une formation de 2 ,heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Pour accéder à ce package de bienvenue, c’est très simple, vous cliquez sur le (i) qui apparaît en haut à droite de votre écran et vous avez également les liens d’accès à l’ensemble de ce package dans la description juste en dessous de cette vidéo. Je vous invite également à vous abonner à mon compte Instagram pour suivre les coulisses de tout ce que je fais au quotidien en immobilier et dans la préparation de mes vidéos YouTube. C’est très simple le nom de mon compte Instagram apparaît sur l’écran.

‍

Venons-en maintenant au sujet du jour ,: pourquoi et comment investir dans l’immobilier ,? L’immobilier, c’est souvent quelque chose qui fait fantasmer, qui fait rêver, mais vous allez voir que le pourquoi et le comment, ça reste quelque chose de vraiment très simple. Pourquoi investir dans l’immobilier ,? Tout simplement parce que c’est un excellent véhicule d’enrichissement. Lorsqu’on investit dans l’immobilier, on reçoit des loyers tous les mois et en plus le bien prend de la valeur, et le bien prendre de la valeur beaucoup plus vite que n’importe quel support d’épargne traditionnel qu’on parle de livret A ou qu’on parle d’assurance-vie.

‍

Maintenant un autre avantage d’investir dans l’immobilier, c’est la possibilité de laisser un patrimoine à ses enfants, donc de construire un patrimoine pour ensuite le transmettre à ses enfants. Tôt ou tard, on va tout savoir des enfants, vous avez peut-être déjà des enfants vous qui regardez cette vidéo, si vous n’en avez pas, ça viendra certainement un jour et en tant que parents, on a toujours envie de laisser quelque chose à nos enfants. Le second avantage de l’immobilier ou en tout cas un autre avantage de l’immobilier, c’est que grâce à lui, on a la possibilité de se créer des compléments de revenus. En tout cas si on fait les choses correctement et c’est ce qu’il faut absolument faire lorsqu’on investit dans l’immobilier, c’est mettre en route un projet qui va vous ramener de l’argent tous les mois et non pas vous en coûter. C’est là qu’on parle de cashflow positif, j’ai déjà fait tout un tas de vidéos à ce sujet. Ce complément de revenu, il peut aller de quelques dizaines d’euros à plusieurs milliers d’euros en fonction de la stratégie de location que vous allez adopter et du nombre d’investissements que vous allez réaliser. Puis ce complément de revenu, il va aussi augmenter au fil du temps. C’est un excellent moyen de préparer la retraite. Parce que la retraite, il ne faut pas se leurrer, c’est quelque chose qu’on n’aura pas. Une fois que vous aurez remboursé la totalité de votre crédit immobilier, le cashflow, il va être beaucoup plus important. Forcément, il n’y aura pas de crédits immobiliers en face des loyers.

‍

Une autre bonne raison d’investir dans l’immobilier, c’est que parce qu’investir, ça ne coûte absolument rien. L’investisseur immobilier, il ne fait ni plus ni moins qu’emprunter l’argent à la banque et rembourser la banque avec l’argent issu des loyers. Investir dans l’immobilier, ça peut paraître simple de le dire comme ça, mais ça ne coûte absolument rien. Ce sont les locataires successifs durant toutes les années de détention du bien qui vont rembourser le crédit immobilier.

‍

Une autre bonne raison d’investir dans l’immobilier, c’est tout simplement parce que la France est un pays qui est capable de vous permettre de financer vos projets immobiliers à 100, je dirais même dire 110 ,% parce qu’il est possible d’investir sans apport, c’est-à-dire que la banque, elle va financer le projet immobilier lui-même, plus les frais de notaire, plus les travaux, plus l’ameublement. Il est donc possible d’acheter un bien immobilier, de faire des travaux, donc de le rénover et de le meubler pour 0 ,€ d’apports ou très peu d’apports si la phase de négociation avec la banque est un peu plus difficile. Ça reste possible et c’est un gros avantage qu’on a en France.

‍

Investir dans l’immobilier, pourquoi ,? Je vais vous donner une autre raison. C’est parce qu’on aura toujours besoin de se loger. À partir du moment où vous avez fait une bonne étude de marché, que vous êtes certains que l’emplacement dans lequel se trouve votre investissement est un emplacement qui est propice à la location et que vous proposez un bien de qualité, vous aurez toujours des locataires parce que c’est un des premiers besoins qu’on a en tant qu’être humain, c’est le besoin de se loger.

‍

Puis dernière bonne raison pour laquelle on doit investir dans l’immobilier parce que ça reste un moyen de se créer une épargne rapidement, de se constituer une trésorerie rapidement en réalisant des opérations d’achat revente.

‍

Voilà quelques-unes des raisons principales pour lesquelles vous devez absolument investir dans l’immobilier. D’ailleurs, n’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires en dessous de cette vidéo s’il y a d’autres raisons qui vous poussent ou qui vous ont déjà poussé à investir dans l’immobilier.

‍

Vient maintenant la deuxième question ,: comment investir dans l’immobilier ,? Là, vous allez voir que c’est quelque chose également de très simple. Il y a beaucoup de personnes qui avant de faire le premier investissement s’interrogent sur la fiscalité, sur la possibilité oui ou non de trouver des locataires, comment faire lorsqu’ils auront dix appartements. Pour bien investir correctement, il va falloir prendre les problèmes les uns après les autres. Ce n’est pas la peine de regarder en haut du sommet de la montagne quand on n’a pas encore les chaussures de randonnée.

‍

La première chose que vous devez faire avant de vous lancer, c’est identifier le type de bien que vous souhaitez acheter. Ça peut être un parking. Ça peut être un studio. Ça peut être un t2, un t3, un t4 ou un t5. Ça peut être un immeuble. Avant de commencer, identifiez le type de bien immobilier que vous souhaitez acheter de manière à ne pas vous éparpiller. Une fois que vous aurez identifié le type de bien, par exemple le t2, choisissez la ville dans laquelle vous souhaitez investir. Là encore, pour ne pas vous éparpiller, ce n’est pas la peine de chercher un t2 à Marseille, ou à Brest, ou à Lille, ou à Toulouse, focalisez-vous sur une simple ville, sur une seule ville, consultez toutes les annonces, faites des visites et ne lâchez pas le morceau tant que vous n’avez pas trouvé le bien immobilier.

‍

Alors j’entends déjà des gens dire ,: oui, mais moi, j’habite dans une ville dans lequel le prix de l’immobilier, il est élevé. Ce n’est pas grave. On peut investir à plusieurs kilomètres de chez soi, on peut investir à plusieurs dizaines de kilomètres de chez soi, on peut investir à plusieurs centaines de kilomètres de chez soi, il suffit de prendre des jours de congé ou on peut faire également appel à un chasseur immobilier qui va faire la recherche pour soi, mais il y a toujours un moyen de trouver le bien immobilier. Ne vous éparpillez pas, choisissez la ville et le bien immobilier. Ensuite une fois que vous aurez trouvé le bien immobilier, il va falloir aller rechercher le financement. Là, mettez également tous les efforts pour obtenir le financement. Si votre banque vous donne un non, n’hésitez pas à aller voir une deuxièmement. Il y a beaucoup de personnes qui s’arrêtent à un seul refus. Pourquoi s’arrêter à un seul refus ,? Il faut continuer, il faut faire un deuxième rendez-vous, un troisième rendez-vous, faire autant de rendez-vous que nécessaire jusqu’à obtenir le fameux oui du banquier. Une fois que vous aurez votre financement, choisissez un mois d’exploitation, celui qui conviendra avec votre mode de vie. Si vous avez envie d’être tranquille, choisissez de la location nue. Si vous avez envie d’aller chercher des loyers un peu plus importants, choisissez la location meublée. Puis si vous voulez mettre un petit peu plus d’énergie dans la gestion de vos biens immobiliers, pourquoi pas la colocation ou la location courte durée. Mais choisissez le mode d’exploitation et surtout ne vous fermez aucune porte, restez bien ouverte sur les possibilités qui s’offrent à vous pour exploiter vos biens immobiliers.

‍

Puis le dernier conseil que j’ai envie de vous donner aujourd’hui, une fois que vous avez réussi votre première opération, recommencez. Mais vous voyez lorsqu’on détaille les étapes comme ça, la sélection du bien, la recherche de la ville, le financement, l’exploitation, c’est quelque chose qui reste simple. Ne vous posez pas mille questions sur les holdings, sur les SCI, sur les SAS. Faites les choses pas à pas et au besoin faites-vous accompagner de professionnels qui vont savoir vous conseiller tout au long de votre projet immobilier.

‍

C’est ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui. Voilà quelles sont les raisons pour lesquelles il faut investir dans l’immobilier et voilà comment investir dans l’immobilier. J’espère que cette vidéo vous aura plu. N’hésitez pas à mettre des commentaires en dessous pour partager votre point de vue sur l’investissement immobilier. Je suis curieux de savoir bien qu’est-ce que vous souhaitez faire avec l’immobilier, pourquoi est-ce que vous investissez dans l’immobilier. N’hésitez pas à mettre un like si cette vidéo vous a plu.

‍

Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Puis en attendant la prochaine vidéo, je vous souhaite de très bons investissements immobiliers à tous et je vous dis très bientôt. Tchao ,!

Au moment de mettre en place une colocation, on se pose toujours cette question : quel type de bail utiliser ?
- Faut-il partir sur un bail commun ?
- Faut-il plutôt utiliser des baux individuels ?

Nous allons voir dans cette vidéo que le choix du bail peut avoir toute son importance et que les incidences sur la gestion de la colocation sont loin d'être neutres.

C'est dans un second temps que les questions de structures (LMNP, LMP, SCI, SARL, SAS...) pourront et devront être abordées.

Dites-moi dans les commentaires quel type de bail vous utilisez pour vos colocations.

‍

Transcription

‍

Sébastien ,: Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo ,! Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui en compagnie de Dimitri. Bonjour Dimitri ,!

‍

Dimitri ,: Bonjour Sébastien ,!

‍

Sébastien ,: Alors dans cette vidéo, on va être un petit peu sérieux, on va parler de juridique en ce qui concerne la colocation puisqu’on va s’intéresser à cette question ,: quels baux utiliser ou quel type de bail utilisé pour monter un projet de colocation. On va discuter de tout ça avec Dimitri puisque c’est la personne qui m’a accompagné pour la rédaction des baux que j’utilise pour mes propres colocations. Encore une fois, merci Dimitri. Ce que je te propose, présente-toi puis on va enchaîner.

‍

Dimitri ,: Merci Sébastien ,! Je suis Dimitri Bougeard, l’avocat investisseur. Je suis avocat en droit immobilier, fiscalité immobilière et je suis également investisseur immobilier. J’ai d’ailleurs une colocation.

‍

Sébastien ,: Parfait ,! Merci ,! Alors quand on démarre un projet de colocation, très rapidement on se dit ,: mais quel type de bail je dois utiliser. Est-ce que c’est un bail individuel ,? Est-ce que c’est un bail collectif ,? Est-ce que je rajoute ou pas une clause de solidarité ,? C’est vraiment quelque chose qui est important, qui peut démunir lorsqu’on se lance dans le projet. Qu’est-ce que tu peux nous dire là-dessus ,?

‍

Dimitri ,: On a plusieurs baux pour les colocations. On distingue principalement le bail collectif et le bail individuel. Le bail individuel a ceci d’important qu’il est simple à mettre en œuvre parce que tout simplement il n’y a pas de solidarité entre les divers individus qui vont occuper la colocation. Le bail collectif va créer une sorte de solidarité qui peut être à plusieurs niveaux bien sûr et je reviendrai sur ce que tu as évoqué, à savoir la clause de solidarité. Le bail collectif va être plus contraignant pour les colocataires, mais il va être plus intéressant dans certaines copropriétés. Puis enfin, on pourra avoir aussi un bail meublé ou un bail nu qui n’auront pas forcément les mêmes services associés, donc il y a quand même pas mal de latitude dans les divers baux à utiliser et il y a un choix même si très franchement d’expérience, je rencontre assez peu de colocation nue.

‍

Sébastien ,: OK ,! Tu as raison ,! Alors avant tout, tu as parlé de bail individuel, ce qu’il faut savoir c’est qu’avant la loi Élan pour pouvoir proposer un bail individuel, il fallait qu’on ait une chambre de plus de 14 ,m² ou de 14 ,m² minimums. C’est fini, désormais on peut faire de la colocation avec des baux individuels sur des chambres qui font moins de 14 ,m² mais plus de 9 ,m². Puisqu’en dessous de 9 ,m², ce n’est pas considéré comme une chambre.

‍

Dimitri ,: C’est un rappel important parce que c’est une évolution assez récente et effectivement ça peut quand même libérer un petit peu certains espaces pour des colocations qui autrement n’auraient pas été possibles dans tel ou tel type d’appartement.

‍

Sébastien ,: Ce que je voulais dire d’entrée de jeu, c’est que la clause de solidarité, elle ne s’applique pas du tout sur le bail individuel. Elle n’a de sens que sur le bail collectif. Il fallait quand même le préciser. Maintenant entre le choix du bail collectif ou le choix du bail individuel et je vais te laisser développer là-dessus, c’est quoi qui va essentiellement déterminer le choix du modèle de bail, ça va être le règlement de copro.

‍

Dimitri ,: Exactement ,! Le règlement de copropriété, ça c’est la chose que vous devez impérativement vous procurer et lire avant de procéder à l’achat. D’ailleurs pour les personnes qui ne sont pas forcément au courant, normalement le règlement de copropriété ainsi que les trois derniers PV d’assemblées générales doivent vous être fournies avant la signature de la promesse ou du compromis. Si vous vous retrouvez dans une situation où on ne vous a pas fourni ces documents, vous n’allez pas signer le compromis. Enfin moi, j’ai une position assez radicale là-dessus et sur encore plus si vous n’avez pas pris soin de vous faire accompagner par votre propre notaire pour signer le compromis ou la promesse. Je vois encore trop souvent des agents immobiliers un petit peu pressés de vendre qui vont vous dire ,: oui, mais je vous le donnerai le jour de la signature. Ou alors, il vous le fournit la veille. Le règlement de copropriété, il faut le savoir, tu en as lu pas mal, je crois, c’est souvent 40, 50, 60 ,pages et n’allez pas croire que parce que vous avez trouvé juste la clause sur l’usage des parties privatives, il n’y a pas une autre petite clause qui se niche ailleurs à un autre endroit du règlement de copropriété qui ne va pas venir parfois même contredire ce que vous venez de lire. Il est impératif d’étudier soigneusement l’intégralité du règlement de copropriété et également de l’étudier au préalable. Évitez de vous laisser enfermer dans l’urgence.

‍

Sébastien ,: Je finis la parenthèse que tu as ouverte. Pour moi, on ne signe jamais de compromis en agence. Faites-vous accompagner par votre notaire, tu l’as dit. Les agents immobiliers, ils sont souvent pressés, ils t’amènent au bureau ou à l’agence pour signer le compromis de vente, non chez le notaire.

‍

Dimitri ,: Je rejoins parfaitement ta position. Moi, je suis avocate en droit immobilier, je ne signe jamais de compromis en agence même si on pourrait penser que j’ai les compétences pour ça, tout simplement parce que votre notaire va vous accompagner, il va défendre vos intérêts. Je m’explique. Vous n’allez pas forcément détecter un problème d’urbanisme, d’ailleurs ce ne sera pas non plus nécessairement mon cas, car le droit de l’urbanisme ce n’est pas du droit immobilier, même si les gens englobent ça ,, c’est bien normal. Mais le notaire, lui va détecter ce type de problématique et va vous dire ,: attention, là il y a une difficulté, il faut d’abord régler ça avant d’acheter. Si vous prenez uniquement le notaire du vendeur, le notaire du vendeur est censé également être impartial et accompagné les deux parties, mais en pratique je n’ai encore jamais vu le notaire du vendeur dire devant son propre client ,: n’achetez pas à l’acheteur. C’est quand même un petit peu délicat à faire. Si vous prenez votre propre notaire, ce sera votre conseil, il aura donc à cœur de défendre vos intérêts. En plus, ça ne coûte pas plus cher.

‍

Sébastien ,: Non, ça ne coûte pas plus cher puisqu’ils se partagent les honoraires.

‍

Dimitri ,: Voilà ,! Ça, c’était une petite parenthèse sur la pratique de l’achat.

‍

Sébastien ,: On ferme cette parenthèse. Dimitri, qu’est-ce qu’il faut regarder dans le règlement de copro pour savoir si on sera plutôt vers bail individuel ou du bail collectif ,?

‍

Dimitri ,: Vous allez regarder tout ce qui concerne les clauses concernant l’utilisation des parties privatives et vous aurez souvent des clauses dans les règlements un peu anciens qui disent en substance que la transformation d’un logement destiné à être loué en chambre meublée distinctement est interdite. Je dis bien en substance, ce n’est pas au mot près. Typiquement on va tourner cette difficulté en utilisant un bail collectif puisqu’on va louer à un ensemble d’individus qui sont tenus solidairement via le bail collectif. En réalité, on ne loue pas à plusieurs personnes distinctes et c’est quelque chose qui peut être très bien mis en œuvre avec le bon bail, les avenants qui vont bien et évidemment tous les documents annexes. J’ai eu l’occasion d’être confronté à un cas pratique de ce genre. Ne vous laissez pas influencer par le conseil syndical, président du syndic, le syndic lui-même qui vous dit ,: ça, c’est interdit.

‍

Sébastien ,: Ou l’avocat du syndic, tu as eu affaire à l’avocat.

‍

Dimitri ,: J’ai eu affaire aussi à l’avocat du syndic, on vous dit un peu trop rapidement ,: non, regardez ce que dit le règlement, vous ne pouvez pas, c’est interdit. Souvent, ce n’est pas vrai et n’oubliez pas ce principe fondateur du droit français ,: tout ce qui n’est pas interdit est autorisé. Au lieu de vous poser la question ,: est-ce que j’ai le droit de faire du meublé dans mon règlement de copropriété, posez-vous la question est-ce qu’il est interdit pour moi de faire une colocation dans le règlement de copropriété. Évidemment, je suis d’accord, la réponse n’est pas toujours évidente. Vous avez des possibilités également de consulter votre avocat ou votre notaire pour ce genre de problématique. Si vous avez un doute, faites-le au préalable et au besoin ce partenaire interrogera qui de droit pour avoir une réponse claire et précise. Il vaut bien mieux faire ça au préalable, plutôt que de se retrouver après avec un éventuel procès ou des copropriétaires mécontents.

‍

Sébastien ,: Alors pour en revenir justement aux règlements de copropriété, sur la clause que tu évoquais, je vais quand même te laisser la répéter parce que c’est important parce que cette clause interdit le bail individuel. Est-ce que tu peux la répéter, s’il te plaît ,?

‍

Dimitri ,: Typiquement, ce sont les règlements de copropriété dans lesquels on indique qu’on ne peut pas louer à des personnes distinctes des chambres meublées. L’idée est plutôt que l’éventuel propriétaire aurait transformé les chambres en petit appartement et les louerait à des personnes distinctes. Or si on utilise un bail collectif, juridiquement on ne loue pas à des personnes distinctes et ça pour le coup, ça ne doit pas poser de difficulté. Alors après, vous avez des déclinaisons. On dit parfois que le logement doit être loué dans son entier et à titre temporaire et ça donne lieu à une interprétation. Je vous explique « ,doit être loué dans son entier ,», évidemment avec un bail collectif, on loue le logement dans son entier. Tu as ces difficultés qui sont résolues. Si on vous dit ce n’est pas vraiment, non ça n’a pas de sens. Ensuite quand on vous dit à titre temporaire, ça veut dire quoi à titre temporaire ,? Pour moi parlant en bon français en tant que juriste, ça veut dire qu’il faut éviter que le bail soit perpétuel. J’ai tendance à dire ,: mais ça tombe bien, mon bail par nature, il est temporaire, donc je respecte parfaitement le règlement de copropriété. Limpide.

‍

Sébastien ,: Limpide. Ne vous faites pas avoir ou plutôt prenez garde à ces clauses qu’a évoquées Dimitri. Si vous les rencontrez dans le règlement de copropriété, ça veut juste dire que la colocation en bail individuel est interdite. Par contre, vous avez la latitude pour faire de la colocation en bail collectif.

‍

Dimitri ,: Exactement ,! Un mot sur la clause de solidarité dans un bail collectif. Dans le bail collectif, on peut en plus hausser le niveau des garanties pour le propriétaire. Il s’agit d’inclure dans le bail collectif une clause dite de solidarité. Cette clause a des effets juridiques très importants. Elle va rendre responsable chaque locataire du paiement du loyer par les autres locataires, mais surtout elle va rendre responsable le garant du locataire. Alors, on va dire qu’il y a quatre locataires. Locataire n° ,1, il a un garant et s’il y a une clause de solidarité, le garant du locataire va porter garant non seulement pour son propre locataire, mais également pour les trois autres locataires. C’est une clause extrêmement puissante. Par contre, elle a un inconvénient majeur. C’est une clause repoussoir. C’est-à-dire que toi, je ne sais pas, si en tant que père plus tard, tu accepterais de te porter garant non seulement de ton fils, mais de trois autres de ses copains ou même de trois autres personnes qu’il ne connaît pas forcément, c’est encore pire, est-ce que tu accepterais de signer un bail de ce type ,?

‍

Sébastien ,: Non ,! Je suis d’accord avec toi, c’est une clause repoussoir. Cet engagement, il est beaucoup plus lourd que ce que tu viens de dire Dimitri puisque le garant de la personne qui quitte la colocation est engagé jusque 6 ,mois après le départ du locataire si jamais la chambre reste vide.

‍

Dimitri ,: Voilà ,! Exactement ,! C’est un mécanisme encore plus puissant et plus lourd comme tu le dis parce qu’à titre personnel, juridiquement, j’ai du mal à le concevoir parce que j’ai fait aussi beaucoup de cautionnement, mais on reste engagé pendant 6 ,mois après le départ du colocataire. En gros, il a intérêt à retrouver rapidement un nouveau coloc qui a été accepté par le propriétaire pour que l’engagement cesse, donc il va potentiellement payer encore 6 ,mois après son départ. C’est énorme.

‍

Sébastien ,: Retenez bien de cette vidéo, bail individuel, faites attention aux clauses du règlement de copropriété, bail collectif, en tout cas c’est un point de vue qu’on partage avec Dimitri pour en avoir discuté à plusieurs reprises, nous, on n’est pas pour cette clause de solidarité. Après, je peux comprendre que certaines personnes souhaitent l’appliquer parce que ça les rassure et ça les rassure systématiquement un loyer plein dans les colocations. Libre à vous de faire votre choix. En tout cas, Dimitri et moi, on est d’accord sur le fait que c’est une clause repoussoir.

‍

On vous remercie d’avoir suivi cette vidéo. Ce que je vais faire Dimitri pour les gens qui souhaiteraient avoir du conseil autour de la colocation, puis tout ce que tu peux proposer puisque tu es spécialiste en droit immobilier, je mettrai tes coordonnées dans la description, n’hésitez pas à le consulter. Moi, c’est ce que j’ai eu l’occasion de faire à plusieurs reprises. Merci beaucoup Dimitri. Puis, si vous vous êtes retrouvé pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je vous souhaite la bienvenue avec un package de bienvenue qui comprend des ebooks, une formation de 2 ,heures 30. Pareil, je vous mets les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description qui se trouve juste en dessous.

‍

Dimitri ,: Évidemment, abonnez-vous et cliquez sur la cloche pour activer les notifications.

‍

Sébastien ,: Merci Dimitri ,! Merci de nous avoir suivis. On se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo.

‍

Dimitri ,: À bientôt ,!‍

‍

Sébastien ,: Tchao ,!

Une résidence secondaire à prix réduit, un pied à terre en bord de mer, un lieu de vacances pour les enfants...
Les raisons qui poussent à acheter un mobil-home sont multiples.
Pourtant, le mobil-home n'est pas un investissement immobilier comme les autres.
Il offre des avantages, mais aussi des inconvénients.
Le choix du camping ne doit surtout pas être négligé afin que l'achat ne se transforme pas en cauchemar.

Dites-moi dans les commentaires si l'achat d'un mobil-home vous tente.

‍

Transcription

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui dans une vidéo dans laquelle on va parler de l’investissement en mobil-home.

‍

Est-ce qu’il faut oui ou non investir dans un mobil-home ,? On va essayer d’y voir plus clair dans la vidéo d’aujourd’hui. Alors, il y a un petit moment, j’avais déjà publié une vidéo qui parlait du mobil-home et je me demandais s’il était intéressant d’investir dans un mobil-home. La conclusion de cette vidéo, c’était que ce n’est pas forcément quelque chose d’intéressant et j’avais bâti mes arguments sur la comparaison entre un appartement et le mobil-home. Et les principaux arguments que je mettais en avant, c’est le fait que le mobil-home, il a une décote qui va être très rapide, c’est-à-dire que le mobil-home va perdre de la valeur au fil du temps, contrairement à un appartement. Je me basais aussi sur un autre argument sur le fait que le mobil-home, vous n’allez pouvoir l’exploiter que quelques mois dans l’année puisque généralement, on va le poser dans un camping et lorsque vous voulez faire de la location courte durée ou de la location saisonnière dans votre mobil-home, il va y avoir des mois sur lesquels vous ne pourrez pas le faire tout simplement parce que le camping ferme. Si vous souhaitez voir cette vidéo, cliquez simplement sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de cette fenêtre.

‍

Mais maintenant je reviens aujourd’hui dans cette vidéo avec de nouveaux arguments parce que j’ai moi-même avec ma compagne investi dans un mobil-home il y a quelques mois de ça et vous allez voir qu’il y a une autre vision qui peut s’appliquer sur le mobil-home et c’est ce que je vais développer dans la suite de cette vidéo.

‍

Mais avant tout, je voulais vous dire que si vous souhaitez investir dans un mobil-home, alors il faut le voir avant tout comme un loisir. Ça, c’est quelque chose de très important, pourquoi ,? Parce que le mobil-home, comme la voiture, c’est quelque chose qui va décoter au fil du temps. Aujourd’hui, vous achetez un mobil-home 40000 ,€, dans 20 ,ans ce mobil-home ne vaudra plus rien du tout, contrairement au prix de l’immobilier qui lui grandit d’année en année. Investir dans un mobil-home, c’est se faire plaisir, c’est acheter un loisir au même titre que lorsque vous allez au restaurant, au cinéma ou que vous offrez un après-midi quad par exemple à la différence près que l’investissement dans un mobil-home, ça reste quand même quelque chose de beaucoup plus cher. Investir dans un mobil-home c’est avant tout s’acheter un loisir. Mais vous pouvez aussi considérer que c’est acheter une résidence secondaire à bas prix, très peu chère puisque vous allez pouvoir toucher des mobil-homes d’occasion à 10000 ,€, parfois moins, ensuite un mobil-home neuf en fonction des prestations qu’il va y avoir dedans, de la surface, des équipements… vous allez pouvoir trouver des mobil-homes qui vont jusqu’à 50000 €, 60000 ,€.

‍

Ce qu’il faut considérer lorsque vous achetez un mobil-home, c’est le prix d’achat, ensuite la location de la parcelle puisque ce mobil-home, vous allez le mettre sur une parcelle, généralement un camping, mais vous n’êtes pas propriétaire de la parcelle sur lequel le mobil-home va atterrir, c’est-à-dire que vous allez devoir payer un loyer annuel à votre camping et bien entendu, vous aurez des charges d’eau et d’électricité. Mais à partir du moment où vous avez intégré que ce mobil-home, vous devez l’acheter en pensant loisir et pas forcément investissement, alors allez-y. Faites bien attention par contre bien que le coût d’achat plus les frais annuels rentrent bien dans quelque chose que vous êtes capable de supporter financièrement.

‍

Vient ensuite cette question, est-ce que j’ai envie oui ou non de louer ce mobil-home et c’est une question qui a toute son importance parce que si vous n’avez pas l’intention de le louer, tout simplement mettez le mobil-home dans le camping qui vous conviendra le mieux, soit à la mer, soit à la montagne, soit à la campagne, en fonction de la ville ou du coin dans lequel vous souhaitez atterrir.

‍

Maintenant si vous avez l’intention de louer ce mobil-home, alors il faudra regarder d’autres choses et je vais y venir dans la suite de cette vidéo. Mais le gros intérêt du mobil-home lorsque vous le voyez comme une résidence secondaire à bas coût, c’est que ça peut être quelque chose vraiment de très intéressant, si vous avez des enfants parce que généralement le mobil-home, on va le poser sur un camping 3 ou 4 étoiles. Pour les enfants, il va y avoir des activités comme la piscine, un mini club sur lequel il y a des animateurs qui s’occupent de faire des jeux avec les enfants toute la journée. Il y a également des soirées, il y a des toboggans, il y a des trucs comme ça. Ça peut être parfait pour les enfants. Si vous êtes dans cet esprit-là, pourquoi pas.

‍

Maintenant vient ensuite cette question ,: est-ce que j’ai envie oui ou non de louer ce mobil-home ,? Parce que louer le mobil-home c’est quand même une manière bien de faire entrer des revenus locatifs. Et là il y a encore deux catégories, soit vous souhaitez faire entrer des revenus locatifs pour amortir votre mobil-home et vraiment dégager du cashflow au sens premier du terme sur cet achat ,, soit vous vous dites ,: j’ai un mobil-home qui va me servir de résidence secondaire pour y aller avec ma compagne ou avec mon compagnon ou avec mes enfants et passer des vacances. Puis les moments où nous, on n’a pas envie d’y aller, on va essayer de récupérer un peu d’argent, pourquoi pas pour payer les frais annuels comme la parcelle… Mais il n’y a pas forcément une vraie volonté de gagner de l’argent avec ce mobil-home.

‍

Mais de toute façon à partir du moment où vous souhaitez louer votre mobil-home, faites très attention au camping où vous allez vous poser parce qu’il y a tout un tas de conditions à vérifier et les règles, elles changent d’un camping à l’autre. Ce qu’il faut savoir c’est que certains campings interdisent la sous-location. Lorsqu’on parle de sous location, c’est le fait que vous puissiez vous même louer le mobil-home. Si vous souhaitez louer votre mobil-home, surtout évitez d’atterrir dans ces campings. Ensuite, il y a certains campings qui autorisent la sous-location uniquement sur les mois de juillet et août, c’est-à-dire que si vous souhaitez sous-louer votre mobil-home au mois de juin, au mois de mai ou encore au mois de septembre où on a de belles journées, c’est quelque chose qui va être impossible.

‍

Il y a aussi certains campings qui n’autorisent la sous-location que si c’est eux qui sont en charge de la commercialisation du produit, donc du mobil-home, et en plus ils vont prendre une grosse commission. Lorsqu’on a recherché nous notre mobil-home, on a vu des campings qui prenaient quand même jusqu’à 40 ,% de commission uniquement pour des locations qui pouvaient se faire sur les mois de juillet et août. Ça reste quand même quelque chose de contraignant. Il y a aussi des campings qui vont autoriser la sous-location, mais vous allez passer derrière tout le monde, c’est-à-dire que le camping forcément, il a un parc de mobil-home, mais il va d’abord remplir ses propres mobil-homes avant de commercialiser le vôtre. Ce n’est quand même pas le meilleur moyen de remplir le plus vite possible. Puis, il y a certains campings qui n’acceptent pas qu’il y ait de mobil-home de plus de 15 ,ans sur leur parc. C’est-à-dire qu’à partir du moment où le mobil-home a plus de 15 ,ans, il va falloir le sortir du camping et c’est problématique.

‍

Je vais prendre deux exemples auxquels on a été confronté lors de notre recherche. Lorsqu’on souhaitait acheter un mobil-home, on est tombé sur un camping sur lequel il y avait un mobil-home d’occasion. Le mobil-home, il avait 12 ,ans et ce mobil-home, il était proposé à 12000 ,€ sauf que ce camping imposait qu’il faille sortir le mobil-home du camping s’il avait 15 ,ans. Il restait 3 ,ans uniquement d’exploitation à ce mobil-home. Le coût de la parcelle à l’année était de 4000 ,€, donc 3 ,ans à 4000 ,€, ça fait 12000 ,€ + 12000 ,€ du mobil-home, ça veut dire qu’on aurait dû lâcher 24000 ,€ sur 3 ,ans pour ensuite devoir changer de mobil-home. C’est quasiment 24000 ,€ foutus à la poubelle. On s’est alors posé la question ,: mais pourquoi pas acheter un mobil-home neuf. Le mobil-home neuf qui nous convenait était à 39000 ,€. Mais vous achetez quand même 39000 ,€, un mobil-home que vous allez mettre sur un camping pendant 15 ,ans qui vous prend 4000 ,€ à l’année. 4000 ,€ x 15 ,ans, ça fait 60000 ,€. Vous ajoutez les 39000 ,€ du mobil-home, donc au bout de 15 ,ans, vous avez dépensé quasiment 100000 ,€, 99000 ,€ et vous fait sortir du camping. Là encore une fois l’argent, il a été foutu à la poubelle.

‍

Alors même si le mobil-home décote au fil du temps, ce qui est intéressant c’est de se trouver un camping qui même si le mobil-home a plus de 15 ,ans, on vous autorise à rester dedans. Même si le mobil-home ne vaut plus rien, vous avez encore la possibilité d’y aller et pour le coup ce n’est pas de l’argent complètement foutu en l’air.

‍

Il faut être bien conscient des règles que pratiquent certains campings. Au moment où vous souhaitez vous lancer dans ce type d’investissement, prenez soin de bien discuter avec le responsable du camping pour étudier les conditions.

‍

Maintenant si vous souhaitez gagner de l’argent avec le mobil-home, il va falloir identifier la durée d’amortissement de cet achat. Pour trouver cette durée d’amortissement, c’est très simple, vous regardez le loyer annuel auquel vous enlevez la location de la parcelle et toutes les charges, comme l’eau et l’électricité, et vous regardez au bout de combien de temps votre achat peut être amorti. Et au-delà de cette durée, c’est tout bénef, tout ce que vous allez gagner avec votre mobil-home, ce sera du bonus, ce sera du cash, ce sera de l’argent qui rentrera dans votre poche.

‍

Alors, il y a quelque chose d’intéressant lorsqu’on se lance dans la location en mobil-home, c’est qu’au statut du loueur meublé non professionnel, donc au statut du LMNP, vous allez pouvoir récupérer la TVA à l’achat. Ça reste quand même quelque chose d’intéressant. Sur un achat à 40000 ,€ par exemple pour un mobil-home neuf, vous allez pouvoir récupérer 8000 ,€ de TVA. Ce qui est quand même intéressant. Puisqu’il faut quand même se dire et ce sera là la conclusion de cette vidéo, si vous voulez gagner beaucoup d’argent avec le mobil-home, il va falloir le louer sur les mois de haute saison, donc juillet et août parce que c’est là où vous allez pouvoir louer votre semaine 1000 ,€, peut-être même plus chers 1200 ,€, 1300 ,€. Donc là, vous allez faire entrer énormément de loyers. Par contre sur ces périodes-là qui sont les plus intéressantes, vous ne pourrez pas profiter vous-même de votre investissement en mobil-home.

‍

Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. Je reviens un petit peu sur ce que j’avais dit dans ma vidéo initiale, investir dans un mobil-home, ça peut être intéressant si on réfléchit comme loisir et c’est comme ça que nous, on a réfléchi. C’est quelque chose qu’on a aussi fait pour les enfants pour qu’ils passent de bonnes vacances et qu’ils soient dans un environnement agréable.

‍

J’espère que vous y verrez plus clair sur l’investissement en mobil-home ou sur l’achat d’un mobil-home. N’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires si vous avez acheté un mobil-home et si vous l’avez fait, où est-ce que vous l’avez fait. Puis si vous ne l’avez pas fait, indiquez-moi pourquoi vous ne l’avez pas fait parce que peut-être que ça ne vous intéresse pas, peut-être que vous avez eu peur, peut-être que les campings sur lesquels vous êtes tombé avaient des conditions trop drastiques. Je suis curieux de tout savoir, dites-moi tout ça dans les commentaires.

‍

Bien entendu si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager. Puis avant de vous quitter, je vous rappelle que je vous offre un package de bienvenue, si vous vous retrouvez sur cette chaîne YouTube pour la première fois, deux ebooks ,: « ,Convaincre la banque, mode d’emploi ,» et « ,Doubler son salaire avec la location de courte durée ,» ,, ainsi qu’une formation de 2 ,heures 30 dans laquelle je vous dévoile tout, des mécaniques de l’immobilier. Je vous explique comment trouver un bien immobilier, comment le financer, comment booster vos revenus locatifs. Pour accéder à l’ensemble de ces éléments, c’est très simple, vous avez le petit (i) qui apparaît en haut à droite de votre fenêtre, ou sinon dans les commentaires juste en dessous de cette vidéo. Je vous invite également à me suivre et à vous abonner à mon compte Instagram parce que je partage les coulisses de tout ce que je fais au quotidien, de mes investissements locatifs. N’hésitez pas à vous abonner à mon compte. Vous avez le nom qui apparaît dans cette vidéo.

‍

Il est temps pour moi de vous quitter pour aujourd’hui en attendant la prochaine vidéo et on se retrouve très prochainement sur cette chaîne YouTube. Excellent investissement à tous. Tchao ,!

La colocation est un mode d'exploitation qui permet de doper les revenus immobiliers tout en diminuant les risques liés à l'investissement locatif.
L'une des questions qui se pose souvent est celle du séjour.
Faut-il supprimer le séjour pour créer une chambre supplémentaire ou le garder pour conserver un lieu de rencontre ou d'échange.
La réponse dans cette vidéo.

Dites-moi dans les commentaires qu'est ce que vous en pensez.

‍

Transcription

‍

Bonjour à tous et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous retrouver dans une vidéo dans laquelle on va parler colocation et surtout dans une vidéo dans laquelle on va répondre à cette question ,: faut-il supprimer le séjour pour augmenter la rentabilité de sa colocation ,?

‍

Alors avant qu’on rentre dans le vif du sujet, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, laissez-moi vous souhaiter la bienvenue. Vous vous retrouvez sur une chaîne YouTube dans laquelle on parle d’immobilier et de stratégie de location à haut rendement. Pour vous souhaiter la bienvenue, je vous offre tout un tas de choses. C’est un package de bienvenue dans lequel vous retrouverez deux ebooks que j’ai rédigés ,: « ,Convaincre la banque, mode d’emploi ,» et « ,Doubler son salaire avec la location courte durée ,». Mais je vous offre également une formation de 2 ,heures 30 pour comprendre toutes les mécaniques de l’immobilier, pour savoir comment présenter un dossier bancaire à son banquier en vue d’obtenir le financement, pour savoir comment trouver une bonne affaire et pour savoir quelles sont les stratégies de location à utiliser pour booster votre rentabilité et diminuer le risque locatif.

‍

Pour accéder à l’ensemble de ces éléments, vous cliquez sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de votre écran ou sinon vous retrouvez les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description juste en dessous de cette vidéo. Puis, je vous invite également à vous abonner à la chaîne YouTube pour ne pas manquer la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

‍

Alors, venons-en maintenant aux faits. Lorsqu’on fait de la colocation, est-ce qu’il faut supprimer le séjour pour créer une chambre supplémentaire et ainsi augmenter la rentabilité du bien immobilier ,? Alors ce qui est sûr c’est que lorsqu’on supprime le séjour pour créer une chambre de plus dans un appartement, mécaniquement c’est clair que ça augmente la rentabilité du bien immobilier parce que ce séjour transformé en chambre c’est du cash supplémentaire, c’est de la rentabilité supplémentaire, c’est du cashflow supplémentaire. On va prendre des exemples chiffrés pour comprendre de quoi il retourne exactement. Imaginons que vous ayez une colocation avec un prévisionnel de 400 ,€ de cashflow, si vous arrivez à créer une chambre supplémentaire dans cette colocation, ces chambres que vous allez louer 450 ,€, vous allez passer de 400 ,€ à 850 ,€ de cashflow. Vous voyez, c’est ce que je disais il y a quelques instants, c’est de la marge supplémentaire, c’est directement du cashflow supplémentaire.

‍

Alors, il faut maintenant aussi se poser cette question jusqu’où il est possible d’aller lorsqu’on part dans ces considérations-là. Pourquoi est-ce que je pose cette question ,? Parce que partir sur un appartement dans lequel on n’aura plus de séjour, c’est priver les colocataires d’un lieu d’échange, d’un lieu de partage. Pourquoi est-ce que je parle des lieux d’échange et de partage ,? Parce que le séjour s’est généralement l’endroit où on se réunit pour regarder un match de foot, pour regarder un film, pour boire un verre ensemble, pour échanger sur ce qui s’est passé dans la journée…

‍

Le fait de supprimer ce séjour, on perd le sens premier de la colocation qui est la vie en communauté. C’est clair que ,: est-ce que la colocation a encore du sens lorsqu’on n’a plus ce point de rencontre ,? Alors, vous allez me dire ,: oui, mais ce n’est pas grave, on peut se rencontrer dans la cuisine au moment où on prépare le repas, au moment où on dîne, où on prend le déjeuner. OK, mais ce n’est pas forcément l’essentiel du temps qu’on a envie de passer ensemble dans une colocation.

‍

Puis supprimer le séjour, c’est aussi se dire, en tout cas de mon point de vue, qu’on est en train de dénaturer le bien immobilier. Vous le savez, je n’aime pas prendre de risques, j’essaie toujours de penser à demain, j’essaie d’avoir toujours plusieurs cordes à mon arc. Lorsqu’on supprime le séjour d’un appartement, qu’est-ce qui se passe le jour où on a besoin de revendre cet appartement ,? Il y a plusieurs scénarios possibles. Soit il faut recréer le séjour qu’on avait transformé en chambre au moment où on a initié les travaux, au moment où on a acheté cet appartement, soit on décide de ne pas recréer le séjour, mais auquel cas la population acheteuse, elle va être beaucoup plus réduite parce que la population acheteuse, elle ne concernera que de l’investisseur immobilier, que des personnes qui sont prêtes à acheter un appartement dans le but d’y faire de la colocation. Ou alors si vous ne souhaitez pas faire les travaux et que les potentiels acheteurs ont envie de récupérer le séjour, ils négocieront le prix à la baisse parce qu’il va y avoir des travaux à envisager sur l’appartement.

‍

Personnellement, je pense toujours à avoir un bien tout terrain dans lequel je puisse faire de la colocation, la surface s’y prête, mais aussi un bien dans lequel, je vais pouvoir accueillir un couple ou je vais encore pouvoir accueillir un couple avec des enfants. La suppression du séjour, pour moi, c’est un frein à la vente. Encore une fois, la population acheteuse sera beaucoup plus réduite ou négociera le prix à la baisse.

‍

Malgré tout si vous avez envie de supprimer le séjour pour augmenter la rentabilité et le cashflow de votre bien immobilier, encore une fois cette chambre supplémentaire c’est du cashflow direct qui va tomber dans votre poche, alors je pars du principe qu’il va falloir proposer des prestations complémentaires à votre bien immobilier. C’est-à-dire que si vous supprimez le séjour, OK, mais quelle est la compensation que vous allez donner à vos colocataires. La compensation, ça peut être des chambres plus grandes, ça peut être éventuellement également des chambres avec des prestations complémentaires, comme une douche individuelle et pourquoi pas des toilettes individuelles. C’est à ce prix-là que vous allez pouvoir supprimer le séjour dans une colocation. Attention, je parle bien entendu du principe que lorsqu’on fait de la colocation, on n’est pas en train de fabriquer des cages à poules. Non, on propose des biens de qualité dans lesquelles les colocataires vont se sentir bien. C’est la ligne de conduite que vous devez absolument adopter quelle que soit la stratégie que vous allez occuper ou exploiter en immobilier.

‍

Pour en revenir à la suppression du séjour, vous avez dû comprendre quel était mon point de vue précédemment dans cette vidéo. Je pense que cette suppression de séjour, elle peut malgré tout fonctionner dans les grandes villes là où la demande en colocation va être beaucoup plus forte, là où on a des prix très élevés sur le logement, et là où les futurs colocataires, les personnes désireuses de vivre en colocation vont se dire ,: je fais une croix sur le séjour, par contre j’ai une chambre de qualité.

‍

Dans des villes de taille plus petite ou dans des villes moyennes, attention là pour moi, le risque, il est beaucoup plus important parce que la demande locative, elle va être beaucoup plus faible et parce que comme on a peut-être moins besoin de colocation, il faut toujours penser que cet appartement, si vous n’arrivez pas à louer en colocation, vous allez pouvoir le proposer à un couple ou à un couple avec enfants bref, à une famille bref, en location traditionnelle.

‍

Retenez bien ça avant de supprimer le séjour. Faites bien une étude de marché, vérifiez bien en postant pourquoi pas d’annonce fictive sur les plateformes les plus connues de colocation s’il y a de la demande pour des appartements sans séjour, mais gardez bien en tête que vous êtes en train de dénaturer votre bien immobilier. Ce qui pour moi constitue un problème, mais qui pour d’autres n’est pas un problème du tout. Tout ça pour dire que c’est à vous de prendre cette décision en connaissance de cause.

‍

Je voulais peut-être terminer cette vidéo en vous disant qu’encore une fois la colocation n’a pas pour objectif de mettre un maximum de personnes sur une surface. Encore une fois, on n’est pas là pour construire des cages à poules parce que je vois des personnes qui se lancent dans la colocation et qui arrivent à mettre trois chambres dans un appartement de 55 ,m². Là, autant vous dire qu’on a très peu d’espaces communs, il y a juste une cuisine, trois chambres et un couloir. Donc là, je trouve que c’est un petit peu dommage parce que non seulement on a une surface très réduite pour les chambres et en plus on n’a pas d’espaces de vie commune, d’espaces d’échange.

‍

Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. Personnellement, je pars du principe qu’il faut garder le séjour dans un appartement qu’on exploite en colocation, mais il est aussi possible de le supprimer si vous vous trouvez dans une grande ville, si vous apportez des prestations complémentaires et si vous êtes prêt à dénaturer votre bien immobilier. Si vous aussi, vous faites de la colocation, que vous supprimiez votre séjour ou que vous ne supprimiez pas votre séjour, dites-moi dans les commentaires quel est le choix que vous avez fait et pourquoi vous avez fait ce choix. Ça nous donnera l’occasion d’échanger sur le sujet. Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager.

‍

Et en attendant la prochaine vidéo sur cette chaîne YouTube, je vous souhaite de très bons investissements à tous. On se retrouve très vite pour la prochaine vidéo. Je vous dis à très bientôt. Tchao ,!

Acheter un bien immobilier, c'est s'endetter sur 10, 15, 20, 25 ans de plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines de milliers d'euros.
Au moment de l'achat, la phase de négociation a donc toute son importance.
Pour acheter au bon prix et pour faire une bonne affaire, il est important de savoir comment négocier et quels leviers actionner.
Vous allez découvrir dans cette vidéo les techniques à utiliser pour faire une bonne négociation.

Dites-moi dans les commentaires quelles sont vos techniques de négociation.

‍

Transcription

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver pour cette vidéo dans laquelle on va parler de la négociation immobilière. Comment faire pour bien négocier un bien immobilier ,?

‍

Mais avant tout, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, laissez-moi vous souhaiter la bienvenue. N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche pour être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Ici, on est sur une chaîne YouTube qui parle d’immobilier, de stratégie de location à haut rendement et de moyens à mettre en œuvre grâce à l’immobilier pour se créer des revenus complémentaires. Puis encore une fois, si vous arrivez ici pour la première fois, laissez-moi vous offrir mon package de bienvenue, deux ebooks ,: « ,Convaincre la banque, mode d’emploi ,» et « ,Doubler son salaire avec la location courte durée ,», et une formation de 2 ,heures 30 sur l’immobilier dans laquelle vous allez comprendre comment faire pour trouver la bonne affaire, comment faire pour obtenir son financement et quelle stratégie mettre en œuvre pour dupliquer vos revenus locatifs tout en minimisant le risque. Alors pour accéder à l’ensemble ces éléments, pour accéder à ce package de bienvenue, vous cliquez sur le (i) qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre, sinon je vous mets les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description juste en dessous de cette vidéo.

‍

Alors, venons-en au sujet du jour ,: comment faire pour bien négocier un bien immobilier ,? Alors avant que je vous en dise plus, si vous me suivez, vous devez savoir que pour acheter correctement un bien immobilier, que ce soit un investissement locatif ou que ce soit sa résidence principale, il ne faut acheter que de bonnes affaires. Alors une fois qu’on a dit ça, on n’a pas dit grand-chose parce qu’il va falloir trouver ces bonnes affaires et il va falloir les négocier. Mais pourquoi est-ce que je voulais rappeler ça ,? Parce que l’immobilier que vous achetez, il doit être liquide, c’est-à-dire que vous devez pouvoir vous débarrasser de votre bien immobilier à tout moment en réalisant une plus-value et sans avoir que de crédit à rembourser. C’est très important. C’est-à-dire que vous achetez votre bien immobilier aujourd’hui, vous devez être capable de le vendre demain avec plus-value ou après-demain une fois que vous aurez terminé les travaux de ce bien immobilier. Vous devez donc uniquement acheter des biens immobiliers en dessous du prix du marché.

‍

Alors ce que je voulais également vous rappeler dans cette vidéo, c’est que l’immobilier ce n’est que des maths. Il ne faut surtout pas mettre d’émotionnel lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier. On achète avec la tête, surtout pas avec le cœur et encore moins avec un coup de cœur. Pourquoi est-ce que je dis qu’il ne faut pas acheter un coup de cœur et ça encore une fois c’est valable qu’on se projette sur une résidence principale ou sur un investissement locatif ,? Pourquoi ,? Parce qu’un coup de cœur c’est quelque chose qui se paye le prix fort. On a tous vu des émissions à la télé où on a des agents immobiliers qui reçoivent un couple par exemple qui souhaitent acheter sa résidence principale et on demande à ce fameux couple ,: quel est le budget que vous vous êtes fixé pour acheter votre maison ,? Par exemple, les gens vont répondre 300000 ,€. 300000 ,€, c’est votre budget maximum ou est-ce que vous avez éventuellement une réserve supplémentaire en cas de gros coup de cœur ,? Et là généralement, les gens disent ,: oui, on a 5, 10 ou 15000 ,€ supplémentaires, mais vraiment sur un coup de cœur. Ça veut dire que pour acheter cette résidence principale, les gens sont prêts à s’endetter jusqu’à la gorge et ne plus avoir ensuite de quoi manœuvrer pour se faire plaisir au quotidien. Ça, ce n’est pas la bonne manière d’investir. Il faut uniquement acheter des biens en dessous du prix du marché et on en revient donc à la phase de négociations.

‍

Alors, comment faire pour acheter en dessous du prix du marché ,? Vous devez vous fixer cette barrière, cette barrière à ne jamais dépasser. Si vous visez un investissement locatif, il va falloir que votre offre d’achat vous permette de dégager du cashflow. Si votre offre d’achat ne vous permet pas de dégager du cashflow, ça veut dire que vous achetez trop cher. Ensuite que ce soit l’investissement locatif ou que ce soit la résidence principale, si vous n’êtes pas capable de vendre votre bien immédiatement après achat en réalisant une plus-value, là encore ça veut dire que vous achetez trop cher. Fixez-vous la barrière à ne jamais dépasser pour gagner du cashflow et pour pouvoir revendre immédiatement après avec plus-value.

‍

Venons-en maintenant à cette phase de négociations. Lorsque vous allez vous retrouver en visite, il va falloir faire parler la personne, le propriétaire vendeur et la personne qui va vous faire visiter le bien immobilier. Il va falloir lui poser les bonnes questions. Je vais y venir ensuite dans la suite de cette vidéo sur les questions à poser, mais il va falloir faire preuve d’empathie avec cette personne, essayer de la faire parler pour savoir qu’est-ce qu’elle aime dans le sport, qu’est-ce qu’elle aime dans la musique, où est-ce qu’elle a étudié, où est-ce qu’elle travaille. Il va falloir trouver des terrains d’entente, des terrains d’accroche pour vous trouver des points communs. Par exemple, vous savez, moi aussi je joue au foot ,, moi aussi, j’étais dans telle école ,, moi aussi, j’ai effectué tel métier… pour faire tomber les barrières. Le fait de faire tomber les barrières, ça va vous permettre d’avoir une relation de proximité, un petit peu plus importante, avec le propriétaire vendeur. Là en cassant les barrières, il y a déjà de la glace qui est brisée et on peut rentrer plus facilement dans la négociation.

‍

Ce que je voulais également vous dire, c’est que pour réaliser les bonnes affaires, vous vous en doutez, il va falloir acheter des biens avec travaux. Forcément les biens avec travaux sont souvent des biens avec décote. Mais au moment de la visite, il ne va pas falloir non plus cracher dans la soupe et dire au propriétaire vendeur ,: votre bien, il est complètement pourri, il y a tout à refaire, on est parti pour 50000 ,€ de travaux, on est parti pour 6 ,mois de travaux. Donc là, c’est vraiment la plus mauvaise manière d’aborder le sujet de la négociation. Il va falloir plutôt mettre en avant les qualités de l’appartement. Par exemple dire ,: l’appartement, il est vraiment sympa, il est bien exposé, il est dans une rue dans laquelle on a des commerces en bas. Franchement, la disposition des pièces, elle est excellente, il n’y a pas de perte de place. Par contre, revenez aussi sur les points négatifs de l’appartement qui vont vous permettre d’enclencher la phase de négociation. Par contre, c’est vrai que la salle de bains, elle est un petit peu vieillotte, ça fait 30 ,ans qu’elle n’a pas été rénovée. Je vois qu’il y a également des travaux d’électricité. Ce sont des choses que je prévois de faire. Vous le dites, mais sans vraiment le dire que vous êtes en train de dire qu’il y a des travaux à effectuer dans cet appartement.

‍

Mais encore une fois, essayez aussi de mettre en avant les atouts de l’appartement. La personne qui vend le bien immobilier, elle a vraisemblablement un lien affectif avec ce bien immobilier, soit parce qu’elle y a élevé ses enfants, soit parce que c’était l’appartement de ses parents, soit parce qu’elle y a vécu pendant 15 ,ans avec son mari et sa femme. Elle est très attachée à ce bien immobilier, donc il ne va pas falloir la brusquer. Si vous envisagez de faire des travaux, peut-être expliquez ce que vous voulez faire dans ce bien immobilier ,: mettre une douche à l’italienne, mettre une cuisine un peu plus moderne, ouvrir la cuisine sur le séjour… Aidez-la à se projeter pour lui faire comprendre que vous allez prendre soin de ce bien immobilier auquel elle tient et qu’elle n’a pas envie de lâcher non plus à n’importe quel prix. Soyez le gars ou la fille sympa et faites preuve encore une fois d’empathie avec la personne que vous allez avoir en face.

‍

Maintenant pour identifier les leviers que vous allez avoir sur la négociation, il y a aussi des questions qu’il va falloir poser. Demandez pourquoi le bien est en vente. Il va falloir tester la motivation des propriétaires vendeurs à vendre le bien immobilier. Si on vous parle de succession, si on vous parle de divorce, là, mettez-vous dans le creux de l’oreille que les gens vont vouloir se débarrasser du bien immobilier rapidement, donc il y a potentiellement un bon coup à faire. Ensuite la deuxième question que vous pouvez aborder pour identifier la marge de négociation, c’est depuis combien de temps est-ce que vous possédez le bien immobilier. Si on vous dit 20 ,ans, ça veut dire que le bien immobilier, il est payé. La marge de négociation, elle va être importante. Maintenant si on vous dit que le bien immobilier, on le possède depuis 10 ,ans par exemple, alors vous pouvez considérer qu’il est à moitié payé, que la moitié du capital a été amorti. Là aussi, la phase de négociation, elle n’est pas trop mal. Maintenant si on vous dit que le bien immobilier, le propriétaire vendeur, il le possède depuis 6 ,mois, 1 ,an ou 2 ,ans, là alors la marge de négociation, elle va être extrêmement faible parce que très peu de capital a été amorti.

‍

La troisième manière de se rendre compte si on est sur une bonne affaire et s’il y a une marge de négociation aussi, ça va être de s’intéresser aux résidences dans lesquels on a vendu des programmes de défiscalisation. Parce que ce qui se passe régulièrement c’est qu’à partir du moment où les crédits d’impôt sont tous passés de date, tous les propriétaires vendeurs vendent en même temps, donc vous avez plusieurs appartements à vendre dans la même résidence au même moment et forcément ça tire les prix vers le bas, donc forcément la marge de négociation là aussi, elle est importante.

‍

Puis quatrième point, mais ça, vous vous en doutez puisque j’en ai parlé un petit peu auparavant dans cette vidéo, visez les biens avec travaux. Faites comprendre en douceur à la personne qui vend le bien immobilier qu’il y a l’électricité à refaire, qu’il y a les peintures à refaire, qu’il y a les sols à refaire, qu’il y a la plomberie à refaire, qu’il y a du réaménagement à refaire. Si vous vous projetez dans une maison qu’il y a la toiture peut-être à refaire, qu’il y a la façade à refaire. Si vous êtes dans une copropriété, que vous sentez que les parties communes sont dans un mauvais état, vous pouvez identifier qu’il va peut-être falloir les refaire dans les années à venir, là aussi ce sont des éléments qui peuvent jouer sur la négociation. Mais j’insiste encore une fois, faites preuve d’empathie avec la personne qui vend, de manière à ne pas la brusquer, mais faites passer les messages en douceur, trouvez-vous des points communs pour casser les barrières.

‍

Maintenant ce qu’on vient de voir dans cette vidéo, ce sont les éléments de négociation, j’ai envie de dire humain et financier. Humain pour attendrir un petit peu le propriétaire vendeur, financier pour tirer les prix vers le bas, mais sachez également qu’il y a tout un tas d’autres choses que vous pouvez négocier lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier. Lorsque que vous visitez un appartement, peut-être qu’il y a un canapé qui vous plaît, peut-être qu’il y a un luminaire qui vous plaît, peut-être qu’il y a une armoire qui vous plaît, ce sont des choses qui vont pouvoir entrer dans la négociation. Peut-être que le propriétaire vendeur ne sera pas ouvert à faire baisser le prix de 5 ou 10000 ,€, par contre peut-être qu’il vous laissera avec grand plaisir le canapé, le luminaire et l’armoire. Prenez bien en compte que ce sont des choses qui sont possibles.

‍

Ce que vous pouvez également négocier, c’est le démarrage des travaux avant la signature de l’acte authentique. Une fois que vous avez un papier de la banque qui prouve que le prêt va être accordé, donc là il n’y a presque plus de risques pour le propriétaire vendeur, j’ai même envie de dire aucun risque pour le propriétaire vendeur, la vente c’est sûr elle va se faire. Par contre vous, si vous avez une phase de travaux, pendant les travaux, c’est sûr que vous n’allez pas toucher de loyer. Ce que vous pouvez négocier avec cette personne, c’est de démarrer les travaux avant la signature de l’acte authentique, avant que vous soyez définitivement propriétaire de manière à gagner sur votre calendrier et à toucher des revenus locatifs beaucoup plus rapidement. Ce sont des choses que vous pouvez négocier, ça ne coûte pas grand-chose au propriétaire vendeur, pour ne pas dire que ça ne lui coûte rien, mais ça va vous permettre de faire rentrer des loyers le plus rapidement possible.

‍

Ensuite si vous vous trouvez face à un bien immobilier qui ne nécessite pas forcément de gros travaux, qui est vide, mais que vous pensez remettre en location en l’état, demandez au propriétaire vendeur, négociez avec lui le fait de mettre un locataire immédiatement. Vous validerez le dossier ensemble et ça vous permet comme ça au moment de la signature de l’acte authentique de ne pas avoir de vacance locative et de ne pas avoir à vous soucier de trouver un locataire. Et là, je parle en connaissance de cause parce que ce sont des choses qui me sont déjà arrivées. J’avais visité un appartement, il était vide et j’avais demandé au propriétaire vendeur s’il pouvait trouver un locataire, comme ça au moment de la signature de l’acte, je n’avais pas d’annonces à publier, de visites à faire. La locataire, en l’occurrence c’était une jeune fille qui avait pris les clés de l’appartement, elle était déjà en place et au moment où j’ai pris les clés, j’ai commencé à toucher mes premiers loyers.

‍

Puis, il y a également quelque chose d’autre que vous pouvez négocier parce que ce sont des choses qui arrivent, vous pouvez vous retrouver face à des cas de figure où la personne qui vend est artisan. Elle a peut-être des compétences en électricité, en peinture, en plomberie, donc elle va peut-être être capable de vous faire des travaux dans l’appartement et ça vous pouvez le jouer également dans la négociation. Je vois que vous êtes plombier, j’ai envie de ré-agencer la cuisine une fois que je serai propriétaire du bien immobilier, est-ce qu’on peut s’arranger. Vous me refaites la plomberie dans la cuisine tout simplement. Vous voyez, il y a également tout un tas d’autres choses que vous pouvez négocier avec le propriétaire vendeur. Ce n’est pas forcément des euros, mais une fois que vous transformez ces prestations ou les éléments restants ou le fait qu’il y a un locataire en place au moment de la signature de l’acte, déjà c’est quelque chose qu’on peut quand même valoriser en euros. Ça a de la valeur et c’est quelque chose qui peut être intéressant pour vous qui souhaitez porter acquéreur de ce bien immobilier.

‍

Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. Ce qu’il faut retenir de cette vidéo, c’est qu’il ne faut acheter que des bonnes affaires immobilières, qu’il y a une limite haute à se fixer et à ne jamais dépasser, on n’achète pas sur un coup de cœur et on fait preuve d’empathie avec le propriétaire vendeur. On lui fait passer ensuite les messages en douceur concernant les travaux qu’il va falloir effectuer dans son bien immobilier. Voilà ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Si cette vidéo vous a plu, comme d’habitude, n’hésitez pas à mettre un like, n’hésitez pas non plus à la partager, n’hésitez pas non plus à me mettre dans les commentaires juste en dessous les techniques de négociation que vous utilisez ou les choses que vous avez réussi à négocier lorsque vous étiez en phase de vous positionner sur un bien immobilier.

‍

Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Je vous souhaite de très bons investissements immobiliers à tous. Puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour la vidéo suivante sur cette chaîne YouTube. Je vous dis à très bientôt. Tchao ,!

Vous souhaitez investir dans l'immobilier, mais vous ne savez pas dans quelle ville investir, c'est normal.
Le choix de la ville est très important si on souhaite réaliser un bon investissement et il est obligatoire de ne pas se tromper.
Vous allez découvrir dans cette vidéo comment sélectionner la ville qui assurera le succès de votre investissement locatif.

Dites-moi dans les commentaires dans quelles villes vous préférez investir.

‍

Transcription

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va se poser cette question dans quelle ville il faut investir. Si vous vous intéressez de près ou de loin à l’investissement immobilier, à l’investissement locatif, vous vous êtes certainement posé au moins une fois cette question ,: est-ce qu’il faut que j’investisse dans une grande ville ou est-ce qu’il faut que j’investisse dans une petite ville ,? C’est ce qu’on va voir aujourd’hui.

‍

Mais avant tout si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je suis ravi de vous recevoir. N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche. Ça vous permettra d’être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Ici, on est sur une chaîne YouTube qui parle d’immobilier, de stratégie de location à haut rendement et des moyens qu’il est possible de mettre en place pour générer des revenus complémentaires avec l’immobilier. Puis pour vous souhaiter la bienvenue, je vous offre également plusieurs choses, deux ebooks ,: « ,Convaincre la banque, mode d’emploi ,» et « ,Doubler son salaire avec la location courte durée ,» ,, ainsi qu’une formation de 2 ,heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’investissement immobilier, comment trouver la bonne affaire, comment la faire financer et quelle stratégie de location mettre en œuvre pour booster les revenus locatifs et surtout limiter le risque. Pour accéder à l’ensemble de ces éléments, vous cliquez sur le (i) qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre et vous retrouvez également les liens d’accès dans la description juste en dessous de cette vidéo.

‍

Alors, venons-en au sujet d’aujourd’hui ,: dans quelle ville faut-il investir ,? Ça, c’est une excellente question. Je reçois énormément de messages sur les réseaux sociaux ou par e-mail de personnes qui me demandent ,: Sébastien, qu’est-ce que tu penses de telle ville ,? Sébastien qu’est-ce que tu penses de telle autre ville ,? La vérité, c’est que je ne sais pas forcément répondre parce que je ne connais pas toutes les villes de France. Mais ce que je sais c’est qu’il y a énormément de villes dans lesquelles il est possible de faire de bons coups et énormément de villes dans lesquels il est très intéressant d’investir.

‍

Ce qu’il faut quand même savoir c’est que tout commence par une étude de marché. À partir du moment où vous souhaitez investir dans l’immobilier, il va falloir faire une étude de marché pour savoir si le bien immobilier que vous avez envie d’acheter ou pour savoir si le mode d’exploitation que vous visez est compatible. Je vais vous donner un exemple tout bête, mais si vous souhaitez investir dans un studio dans un village de 500 habitants, vous allez être certain que vous ne pourrez pas louer ce studio. Maintenant si vous souhaitez faire de la colocation, ce n’est toujours pas dans un village de 500 ,habitants que vous pourrez le faire. Mais maintenant si votre objectif c’est d’acheter un terrain et de construire une maison, alors là c’est forcément dans une petite ville ou dans un village que votre projet immobilier pourra se réaliser.

‍

Alors ce que je vous encourage à faire, c’est de publier des fausses annonces sur les principales plateformes de location. Si vous recevez des appels, si vous recevez des emails, c’est bon signe, c’est que l’étude de marché, elle est quasiment validée. Mais vous pouvez aller plus loin, vous pouvez utiliser des sites connus comme rendement locatif ou Wikipédia qui vont vous donner des informations sur la ville qui vous intéressent ,: des informations démographiques, des informations économiques, des informations sur les écoles ou les universités qui se trouvent dans ces villes. Ce sont des éléments que vous pouvez ensuite analyser pour savoir si votre projet immobilier pourra être réalisé ou non.

‍

Maintenant qu’on a dit ça, il y a deux types de ville majoritaire qui s’opposent ,: les grandes villes et les petites villes. Dans les petites villes, le prix de l’immobilier va être plus faible. C’est ce qui va être attractif. Les négociations vont être également plus facile, pourquoi ,? Parce qu’il y a moins de concurrence à l’achat et le cashflow dans ces petites villes va être quant à lui également plus important. Pourquoi plus important ,? Parce que forcément il y a plus de risques dans les petites villes, la vacance locative, elle peut être plus importante. L’immobilier, c’est comme la bourse, plus vous allez prendre de risques, plus vous allez obtenir de gains.

‍

Maintenant, on va s’intéresser aux grandes villes. Dans ces villes-là, la négociation, elle va être beaucoup plus difficile, pourquoi ,? Parce qu’il va y avoir beaucoup plus de concurrence à l’achat et dans ces grandes villes, le cashflow va être également plus faible. C’est d’ailleurs pour ça que pour booster ce cashflow, il y a beaucoup de personnes qui dans les grandes villes vont adopter des stratégies de location telles que la location courte durée ou encore la colocation pour venir contrebalancer un prix d’achat fort et venir récupérer le cashflow. Ce qu’on peut également dire des petites villes, c’est que la valeur patrimoniale, elle sera plus faible. Généralement sur plusieurs décennies, la valeur d’un bien immobilier va augmenter, mais elle augmentera forcément beaucoup moins vite sur les petites villes. Encore une fois sur ces petites villes, le risque de vacance locative va être plus important. Alors que sur les grandes villes, la valeur patrimoniale va augmenter beaucoup plus vite, mais le risque de vacance locative sera quant à lui beaucoup moins important.

‍

C’est maintenant là le vrai sujet, c’est ça le cœur du sujet, faut-il investir dans des petites villes ou dans des grandes villes ,? Est-ce qu’il faut regarder la valeur patrimoniale ou encore le cashflow qu’on va récupérer tous les mois ,? C’est sûr que d’un point de vue patrimonial, il vaut mieux investir dans des villes comme Toulouse, Bordeaux, Lyon, Lille et voire même Paris. Puisqu’encore une fois dans ces grandes villes, le prix de l’immobilier augmente régulièrement, il augmente vite. Un bien que vous allez acheter aujourd’hui, vous pouvez le revendre dans 6 ,mois déjà avec une plus-value et cette plus-value sera d’autant plus importante si vous gardez ce bien, pas forcément 20 ,ans, mais 2 ,ans, 4 ,ans ou même 5 ,ans. Mais ce que je vous dis tout au long de mes vidéos, c’est que votre bien immobilier, vous devez l’acheter intelligemment. C’est-à-dire que vous devez l’acheter aujourd’hui et le revendre demain avec une plus-value, et ça quelle que soit la ville dans laquelle vous investissez. Il n’y a pas besoin de spéculer sur l’augmentation du prix du mètre carré dans une ville pour se dire ,: je vais pouvoir vendre ce bien immobilier avec plus-value. Non ,! Rappelez-vous, je l’ai déjà une multitude de fois, la plus-value, vous devez la réaliser à l’achat et je tiens vraiment à souligner ce point-là parce que j’ai déjà vu des agents immobiliers dire ,: le prix de cet appartement dans ce coin-là, il est élevé, mais les 6 ,derniers mois nous ont montré que le prix de l’immobilier augmente. Dans 6 ,mois, vous aurez rattrapé votre retard et vous aurez déjà réalisé une plus-value. Non, c’est une mauvaise façon de raisonner. La plus-value, on la fait non pas avec le prix du mètre carré de demain, on la fait avec le prix du mètre carré d’aujourd’hui. Je ferme cette parenthèse que j’avais ouverte.

‍

Investir dans de grandes villes, c’est acheter du prix du mètre carré plus élevé. Forcément à budget identique, vous allez pouvoir acheter moins de mètres carrés et votre capacité d’emprunt, elle va être saturée beaucoup plus rapidement. Je vais vous donner un exemple concret. Imaginons que vous ayez 100000 ,€ à mettre sur la table, 100000 ,€ de budget pour investir dans l’immobilier. Dans une ville comme Toulouse par exemple, peut-être que vous allez pouvoir vous acheter un studio, alors que dans des villes de taille plus petite, peut-être que vous pourrez acheter deux, voire trois appartements dans certaines villes. Plutôt que d’acheter un bien immobilier, vous allez acheter trois biens immobiliers, donc la limite de votre capacité d’emprunt arrivera beaucoup moins vite. Sans parler du fait que pour le même budget acheter trois appartements ou deux appartements plutôt qu’un, c’est limiter le risque. Je vais reprendre mon exemple de mon studio à 100000 ,€ à Toulouse. S’il y a un mois de vacance locative dans ce studio, c’est de suite a minima 500 ,€ qui ne rentre pas. Alors que si vous avez divisé le risque dans une petite ville avec deux ou trois appartements, la probabilité pour que les deux ou trois appartements soient vides en même temps, elle quand même faible. En cas de vacance locative sur un appartement, elle sera absorbée par le cashflow généré par les deux autres appartements.

‍

En achetant dans les grandes villes, on a une valeur patrimoniale qui augmente plus vite. Par contre, on atteint sa capacité d’emprunt beaucoup plus rapidement. Investir dans une petite ville, c’est en revanche se garder de la capacité d’emprunt, c’est limiter le risque, mais par contre c’est avoir des valeurs patrimoniales qui augmentent moins rapidement. Alors le principal argument des personnes qui sont pros grandes villes, c’est de se dire ,: oui, mais le bien immobilier va prendre de la valeur et lorsqu’on investit dans l’immobilier, c’est le patrimoine qui compte avant tout. C’est vrai, mais ce n’est pas vrai en même temps parce que cette valeur patrimoniale certes elle va être là, mais cette plus-value de 30000 ou 50000 ,€, elle est virtuelle. On ne pourra la récupérer que lorsque l’appartement sera vendu. Généralement, on vend un appartement pour récupérer du cash quand on a besoin d’argent et lorsqu’on a besoin d’argent, ce n’est jamais bon signe, c’est-à-dire qu’il est arrivé un incident de vie.

‍

La vraie question à se poser ,: est-ce qu’il vaut mieux parier sur le patrimoine ou bien parier sur le cash qu’on peut récupérer plus facilement dans les petites villes parce que les rentabilités dans les petites villes vont être plus importantes.

Alors la conclusion de cette vidéo c’est qu’il n’y a pas de bonnes ou de mauvaises réponses. Il peut être intéressant d’investir dans les grandes villes, mais il peut être aussi intéressant d’investir dans les petites villes et peut-être qu’il faut mixer le tout pour panacher son immobilier et ne pas mettre tous les œufs dans le même panier.

‍

Voilà ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Retenez bien les éléments essentiels ,: de la valeur patrimoniale dans les grandes villes, mais du cashflow plus important et une rentabilité plus importante dans les petites villes. Indiquez-moi dans les commentaires en dessous de cette vidéo quelles sont vos stratégies d’investissement. Est-ce que vous êtes plutôt grandes villes, est-ce que vous êtes plutôt petites villes et qu’est-ce qui vous a conduit à investir dans les grandes villes ou dans les petites villes ,?

‍

Si cette vidéo vous a plu, comme d’habitude n’hésitez pas à la liker et n’hésitez pas non plus à la partager, à la faire découvrir à des personnes qui s’intéressent à l’investissement immobilier. Puis en attendant la prochaine vidéo sur cette chaîne, je vous souhaite de très investissement à tous. Portez-vous bien et on se retrouve très rapidement pour la prochaine vidéo sur cette chaîne YouTube. Je vous dis à très bientôt.

‍

Tchao ,!

Après avoir réalisé un investissement immobilier, il y a une question qui vient immédiatement.
Qui va en assurer la gestion ?
Est-il intéressant oui ou non de confier son bien à une agence immobilière ?
Entre l'envie d'avoir l'esprit tranquille et la peur d'engager trop de frais et/ou de tomber sur une mauvaise agence, le doute s'installe.
Essayons d'y voir plus clair dans cette vidéo.

Dites-moi dans les commentaires si vous confiez vos investissements immobiliers à une agence.

Transcription

‍

Faut-il confier son bien immobilier à une agence immobilière ,? C’est la question à laquelle on va répondre dans cette vidéo. Bonjour à tous ,! Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver pour cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais répondre à une question qui m’a été posée un nombre incalculable de fois ,: est-ce qu’à partir du moment où on est propriétaire d’un bien immobilier, il faut mettre ce bien immobilier dans une agence qui va en assurer la gestion ,?

‍

Avant d’aller plus loin, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je suis ravi de vous accueillir. N’hésitez pas à vous abonner si l’immobilier vous intéresse, si les stratégies de location à haut rendement vous intéressent. Vous activez la petite cloche, comme ça vous serez tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos et ça vous permettra également de rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier. Puis pour vous souhaiter la bienvenue, je vous offre également plusieurs choses, deux ebooks ,: « ,Convaincre la banque, mode d’emploi ,» et « ,Doubler son salaire avec la location courte durée ,» ,, ainsi qu’une formation de 2 ,heures 30 qui va vous permettre de comprendre toutes les mécaniques de l’immobilier, qui va vous permettre de comprendre comment vous créez des revenus complémentaires grâce à l’immobilier. Pour accéder à l’ensemble de ces éléments, vous cliquez sur le (i) qui apparaît en haut à droite de votre écran et je vous mets également les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.

‍

Alors, revenons-en au sujet du jour ,: faut-il confier le bien immobilier à une agence qui va en assurer la gestion ,? Alors idéalement, tout le monde voudrait confier son bien immobilier à une agence parce que le confier à une agence c’est ,: ,s’en détacher et ne pas passer du temps sur la gestion. Mais le problème, il ne faut pas se le cacher, ça va être le coût. Ce qui fait également peur aux personnes, c’est cette question ,: est-ce que l’agence va bien s’occuper de mon bien immobile ,? Alors le coût, c’est sûr, il existe. Forcément l’agence, elle ne va pas travailler pour rien, elle ne va pas travailler pour gagner des cacahuètes. Il faut bien qu’elle aussi, elle gagne sa vie. Mais avant d’aller plus loin, parce que je sais que c’est un gros frein pour énormément de personnes, je veux mettre un terme en tout cas à mon petit niveau sur le fait que les agences immobilières sont toutes des escrocs, que les agences immobilières, que ce soit pour des questions de transactions ou pour des questions de gestions prennent trop de frais. Oui, mais en même temps, elles fournissent un service, donc tout service se paie. Vous savez quoi, il y a de bonnes agences immobilières comme il y a de mauvaises agences immobilières, mais c’est exactement la même chose chez les maçons, chez les professeurs ou encore chez les médecins. Surtout, ne mettons pas tout le monde dans le même panier, sachez qu’il y a quand même des agences qui travaillent correctement. D’ailleurs, ce n’est pas forcément une question d’agence ou d’enseigne, c’est plus une question d’homme ou de femme qui a des qualités ou pas pour bien mener à terme une transaction ou pour bien assurer une gestion locative.

‍

Personnellement, j’ai rencontré des agences qui ont été performantes, des hommes et des femmes qui ont été performants, puisque je vous disais qu’il fallait plutôt considérer les hommes et des femmes plutôt que les enseignes ou les agences au sens large. Pourquoi est-ce que je dis ça ,? Parce que j’ai rencontré les gens, croyez-moi, très performants dans les phases de négociations et elles m’ont permis de réaliser de très bonnes affaires immobilières. C’est le petit aparté que je souhaitais faire en introduction de cette vidéo.

‍

Revenons-en au sujet du jour ,: est-ce qu’il faut confier la gestion de son bien immobilier à une agence ,? Répondre à cette question, c’est répondre finalement à cette autre question ,: est-ce qu’il vaut mieux faire les travaux soi-même. Faire les travaux soi-même, oui ça va permettre de faire des économies. Par contre, ça va également avoir un impact sur les délais. Si vous faites les travaux tout seul, forcément ça va prendre beaucoup plus de temps. Donc au final, votre bien immobilier, vous avez le mettre en location plus tardivement et vous allez perdre de l’argent. Mais on peut également se poser la question ,: est-ce qu’on a besoin d’une femme de ménage chez soi ,?

‍

Avoir une femme de ménage chez soi c’est bien. Par contre, ça a un coût. Mais par contre le fait que la prestation soit réalisée par une personne externe, ça va vous permettre de vous dégager du temps pour faire autre chose, soit pour travailler si vous êtes à votre compte, soit pour profiter de vos week-ends en famille pour aller vous balader plutôt que de passer votre samedi après-midi par exemple à faire du ménage. Vous voyez que quelle que soit la prestation, quels que soient les domaines, une prestation, ça se paye, donc l’immobilier n’échappe pas à la règle.

‍

Si on en revient maintenant à l’agence immobilière, il faut savoir que l’agence, elle peut vous proposer plusieurs types de services. Elle peut vous proposer la gestion complète de votre bien immobilier, mais elle peut également vous proposer un service de mise en place d’un colocataire, c’est-à-dire que l’agence va effectuer les visites, elle va recueillir les dossiers, elle va effectuer l’état des lieux d’entrée. Ensuite une fois que le locataire ou le colocataire d’ailleurs sera en place, c’est vous qui allez assurer la gestion quotidienne du bien immobilier. Puis bien sûr l’agence, elle va pouvoir aller beaucoup plus loin et prendre en charge la gestion complète du bien immobilier.

‍

Justement à ce propos, on va prendre quelque chose de concret, une agence qui m’a contacté il y a quelques semaines de ça. Au moment où j’étais en train de mettre en place une colocation, j’ai rencontré un agent immobilier qui me disait encore une fois qu’il était capable d’assurer les deux types de missions. Première mission, juste uniquement la sélection et la mise en place du locataire et ensuite la gestion globale. Qu’est-ce qu’on entend par la mise en place du locataire ou du colocataire ,? Voilà ce que me proposait cette agence ,: la visite du bien, la constitution du dossier du locataire, l’étude de solvabilité, la rédaction du bail et l’état des lieux entrant. Je trouve que ça peut avoir un intérêt parce que, que vous habitiez à 2 ,km de votre bien immobilier ou à 1000 km de votre bien immobilier, ça peut vous éviter des allers-retours, ça peut vous faire gagner du temps. Vous n’avez pas à vous libérer pour faire visiter trois fois par semaine le bien immobilier. Une fois que le locataire a été sélectionné, c’est l’agence qui se charge de l’état des lieux. Ça peut être quelque chose d’intéressant. Vous voyez que l’agence immobilière, elle peut se cantonner juste à une petite prestation sans prendre la gestion globale du bien immobilier.

‍

Alors la question que vous vous posez maintenant ,: OK, mais quel est le coût de cette prestation de mise en place du locataire ou du colocataire en place ,? Voilà ce que me proposait cette agence immobilière, elle me proposait 13 ,€ du mètre carré. Si vous avez un appartement de 70 ,€, je vous laisse faire le calcul, ça fait 13 x ,70. Mais comme tout est négociable, elle m’a proposé 50 ,% de remise sur la mise en place du locataire. On est tombés tout de suite à 6.50 ,€ du mètre carré. Ce qui fait que la mise en place du locataire avec toutes les prestations que j’évoquais précédemment, on tombait à tomber à 455 ,€. Honnêtement, je trouve que c’est quelque chose qui n’est pas non plus complètement déraisonnable. Il faut savoir qu’il va falloir se déplacer plusieurs fois à l’appartement. Il y a tout un tas de documents à produire, sachant que cet argent, vous pouvez le récupérer immédiatement. Ce coût, ces 455 ,€, vous pouvez les récupérer immédiatement sur la caution du locataire qui va rentrer dans votre appartement. Puis, vous allez bien sûr les récupérer avec le cashflow que vous allez générer sur votre bien immobilier. Je trouve que cette solution, elle peut être intéressante si vraiment vous n’avez pas envie de vous détacher, si vous n’avez pas envie de vous occuper de la sélection du locataire, de la publication des annonces…

‍

Par contre ensuite une fois que le locataire est en place, vous récupérez la main sur la gestion de votre bien immobilier. C’est quelque chose qui est tout à fait possible. Mais bien sûr l’agence, elle peut aussi aller plus loin et assurer la gestion complète du bien immobilier. Voilà la seconde prestation, donc la partie gestion locative que me proposait cette agence immobilière, mais que toutes les agences vont vous proposer ,: l’encaissement et la rétrocession des loyers ,, le suivi des travaux s’il y a besoin d’effectuer des travaux dans l’appartement, pas pour refaire l’appartement, mais s’il y a besoin de changer un cumulus ou s’il y a besoin d’une intervention rapide d’un plombier par exemple ,, la révision des loyers ,, la régularisation des charges si vous faites le choix de ne pas avoir un forfait charges, mais de fonctionner au réel, l’agence se propose de faire la régularisation des charges ,, le recouvrement auprès des locataires en cas d’impayé, ce sont des choses qui peut arriver. Elle propose aussi de faire l’état des lieux sortant et de faire la restitution de la caution s’il y a oui ou non retenu sur la caution en fonction de l’état dans lequel on aura laissé l’appartement. Là, vous voyez, on est sur une gestion complète. Pour cette prestation-là, voilà ce que me proposait l’agence, 6 ,% du loyer TTC, charges comprises. Encore une fois comme tout se négocie, elle me proposait 4.8 ,% du montant TTC du loyer. C’est à peu près le même ordre de grandeur que vous allez trouver quelle que soit l’agence immobilière.

‍

Si je reprends le cas de ma colocation avec 1500 ,€ de loyer, donc avec 6 ,% TTC du loyer, on tombait à 90 ,€ par mois. Ce qui vient ternir le cashflow, mais qui n’est pas non plus complètement déconnant. À 4.8 ,% du montant TTC, c’était après négociation, on tombe à 72 ,€ par mois pour la gestion locative. Je vous rappelle qu’on a un loyer de 1500 ,€ en face. Ce n’est pas non plus quelque chose de déconnant. On regarde toutes les prestations que propose l’agence.

‍

Comme je le disais en introduction de cette vidéo, chaque service va avoir un prix, donc forcément plus l’agence immobilière va prendre en charge des prestations, des services, plus vous aurez l’esprit tranquille, mais plus ça va vous coûter cher, mais c’est ce qu’on appelle le prix de la tranquillité. En tout cas ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo, c’est les deux possibilités que vous avez face à une agence immobilière. Vous n’êtes pas obligé de lui confier la gestion globale de votre bien immobilier, vous pouvez lui confier uniquement la partie de mise en place du locataire ou du colocataire. Puis si vous voulez avoir l’esprit serein, donnez-lui la gestion complète du bien immobilier.

‍

Chacun se fera son avis maintenant s’il faut oui ou non passer par une agence immobilière, mais je pense que ça peut être quelque chose d’intéressant lorsqu’on souhaite avoir l’esprit tranquille et consacrer son temps à autre chose.

‍

Si vous avez des questions par rapport à cette gestion locative, posez-les-moi dans les commentaires en dessous de cette vidéo. Si vous avez des anecdotes, des expériences à partager par rapport à de la gestion locative, indiquez-les également dans les commentaires juste en dessous de cette vidéo, ça permettra aux personnes qui vont regarder cette vidéo de se faire une idée de ce qu’il est possible oui ou non de faire. Si vous avez apprécié cette vidéo, bien entendu comme d’habitude n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager.

‍

En attendant la prochaine vidéo sur cette chaîne YouTube, je vous souhaite de très bons investissements immobiliers à tous. Portez-vous bien et on se retrouve très rapidement pour la prochaine vidéo. Je vous dis à très bientôt. Tchao ,!

On se demande souvent pourquoi les banques ne veulent pas financer un projet immobilier rentable.Sur la papier, tous les indicateurs sont au vert : bonne affaire, super cashflow.Et pourtant, les banques disent non.Dans cette vidéo, le cabinet de courtage Access Finance nous explique quelles sont les raisons pour lesquelles une banque peut refuser de financer un projet, même très rentable.Dites-moi dans les commentaires si cela vous est déjà arrivé.

Transcription :

‍

Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir. Aujourd’hui, je suis en présence de Gilles SIMONEAU du cabinet Access Finance. Gilles, merci de me recevoir dans tes locaux.

‍

‍Gilles : Avec plaisir !

‍

‍Sébastien : Donc, on a une relation un petit peu particulière avec Access Finance. Cela fait un petit moment qu’on travaille ensemble. En fait, on a commencé notre collaboration parce que vous nous avez sorti d’un projet sur lequel on était un petit peu bloqué parce que la banque nous disait oui depuis 2 mois. Puis à la dernière minute, elle a dit non.

‍

Donc en catastrophe, on est tombé chez vous. Enfin, on est arrivé chez nous puis c’était plutôt une bonne chose en fait. En 48 heures, vous nous avez sorti le dossier. C’est ce que je tiens à dire systématiquement parce que vous nous avez sauvé la vie, en tout cas sur ce projet-là puis, on a continué notre collaboration. Aujourd’hui, ce qu’on va faire dans cette vidéo, Gilles, en l’occurrence, c’est toi qui va nous expliquer cela. Pourquoi les banques ne financent pas alors que sur les papiers, on amène un projet rentable ?Avant qu’on ne démarre le sujet, je te laisse rapidement te présenter, nous dire ce que tu fais au sein d’Access Finance. Puis, on déroule.

‍

‍Gilles : Parfait ! Écoutez, bienvenue donc Sébastien chez nous. C’est avec grand plaisir qu’on a pu t’accompagner sur ton projet personnel ainsi que d’autres membres du réseau louer-en-courte-duree. Cela nous arrive régulièrement d’intervenir, de travailler ensemble. Donc bienvenue chez nous. Nous, on est tout simplement courtiers en crédit. Notre métier, c’est de distribuer les dossiers aux différents banquiers avec qui nous sommes en relation. Donc, on a pour mission, je dirais, de présenter le dossier de manière la plus positive possible, de le préparer en amont pour sécuriser et obtenir, ce qu’on appelle dans notre jargon : l’octroi, avoir l’accord de crédit, puis bien évidemment avoir derrière les meilleures conditions de crédit.

‍

Notre objectif, c’est de fournir un service clé en main pour les emprunteurs où on va leur garantir les meilleures conditions de crédit en s’occupant de tout, donc être une sorte de sous-traitant pour prendre en charge le dossier. Puis également apporter notre expertise, nos conseils, notre vision du dossier pour que ce dossier soit le plus adapté à l’octroi vis-à-vis du banquier et également à la situation particulière de chaque emprunteur en termes d’apport, de durée, de montant, de mensualité, de couverture d’assurance. Tous ces paramètres-là, on les prend en compte pour que cela colle au niveau de l’emprunteur que le crédit lui soit fait sur mesure et lui convienne.

‍

‍Sébastien : Et c’est ce que j’apprécie beaucoup aussi dans votre façon de fonctionner, ce n’est pas juste l’octroi du crédit ou la recherche de crédit, c’est surtout le conseil que vous pouvez apporter autour du dossier qu’on vient vous présenter.

‍

‍Gilles : Tout à fait !

‍

‍Sébastien : Parce que ce que tu me disais avant qu’on ne démarre la vidéo, c’est que de temps en temps, il y a besoin d’arrondir les angles pour mieux présenter le dossier. Et cela, vous savez parfaitement le faire.

‍

‍Gilles : On sait le faire, donc le préparer en amont... Au sein du cabinet, tout simplement, je suis le responsable. C’est mon cabinet. J’ai plusieurs conseillers, dont un que tu connais bien, Christophe DE RUS, qui a fait quelques vidéos également et qui a attaqué l’intervention sur des séminaires que tu as menés.

‍

‍Sébastien : Exactement ! Donc maintenant, rentrons dans le vif du sujet. Pourquoi est-ce que les banques ne financent pas ? Moi, j’ai tout un tas de personnes qui me disent : « mais sur le papier, mon projet, il est rentable. Je dégage de la marge avec mon projet immobilier, mais la banque ou les banques ne me financent pas. » Pourquoi Gilles ?

‍

‍Gilles : Alors, il y a deux niveaux, je dirais, de réponse. Il y a le premier niveau purement technique. On en a parlé dans certaines vidéos. Ce sont des éléments que les gens peuvent entendre parfois. Tout simplement parce qu’ils ont peu ou pas d’apports. Donc, cela peut être parfois bloquant. Parfois, on a les accords, mais parfois, cela peut bloquer. Ils ont demandé un crédit sur une durée trop longue. Cela peut passer, mais cela peut parfois bloquer. Ils ont un taux d’endettement trop élevé, ils ont des revenus aléatoires. Bref, un certain nombre de paramètres purement techniques qui font que, de manière tout à fait objective, le banquier va dire : moi pour intervenir, j’ai besoin d’apport. Vous n’avez pas d’apport, je n’interviens pas. Voilà ! C’est assez simple.

‍

Ce qui va souvent poser problème, c’est la conjonction de ces différents paramètres. Chaque paramètre en soi peut ne pas être bloquant. C’est souvent la conjonction de plusieurs paramètres. Je raccroche à l’instant avec un partenaire agent immobilier qui me sollicite sur un jeune couple sans apport : oui, mais en faisant les calculs, on est aussi à 35 % d’endettement. Donc sans apport à 35 % d’endettement, cela commence à faire déjà deux paramètres qui compliquent la situation. Voilà ! Alors, si on a un petit troisième qui peut intervenir après, cela va être encore pire.

‍

Ce sont des éléments purement techniques d’un premier niveau. Ensuite, il y a un élément un peu plus, je dirais, macroéconomique, un peu plus global qu’il faut avoir en tête. C’est que quand vous vous présentez avec un projet d’investissement locatif, vous êtes un peu déjà considéré pour le banquier comme un aventurier. D’accord ! Alors, cela va dépendre du cadre d’investissement locatif, mais tout le monde ne fait pas de l’investissement locatif, donc les banquiers, on est déjà un petit peu en dehors de leurs champs de réflexion.

‍

Un exemple tout bête également, la nature, le banquier classique trouve judicieux d’abord de financer sa résidence principale avant de faire de l’investissement locatif. Donc, on peut très simplement avoir des gens qui ne vont pas avoir d’accord de crédit même s’ils ont un super projet. Tout simplement parce qu’ils sont encore locataires, parfois même, encore hébergés chez papa et maman. On a des cas qui nous arrivent comme cela. On s’installe dans la vie. On trouve une super-opportunité. On a suivi les différentes vidéos que tu peux mettre en avant les différents conseils. On a monté un super-dossier, trouvé un super coût. On s’est bien entouré. Sauf que sur la base, on est encore jeune. On démarre dans la vie et on se lance sur un projet locatif sans être propriétaire de sa résidence principale. Par exemple pour un banquier, cela crée déjà une première

‍

‍S‍ébastien : Ce n’est pas normal.

‍

‍Gilles : Cela présente déjà une première dichotomie, on va dire, dissonance. Autre élément également, si je suis sur louer-en-courte-duree, je vais avoir une mise en location, si on passe par des réseaux et des plateformes que tout le monde connaît aujourd’hui qui permet de louer assez facilement son bien en courte durée sur un séjour d’un jour, trois jours, une semaine, un week-end, Airbnb, Booking et autre, je vais me retrouver dans une situation un peu plus particulière où je suis un particulier emprunteur qui fait un projet, mais qui se rapproche de l’investissement et d’un projet d’un professionnel, limite de l’hôtellerie.

‍

On est un peu à la limite et les outils que tu développes que tu proposes sont aussi des outils qui permettent quelque part de se professionnaliser. Donc, je suis un particulier qui commence à avoir une activité professionnelle. Et là déjà le banquier, cela le perturbe un petit peu. C’est pour cela, c’est un conseil que je crois que tu donnes assez régulièrement et que nous donnons aussi, instruisons nos dossiers, présentons nos dossiers de manière plus classique. Je suis un particulier qui fait un investissement pour faire un investissement locatif traditionnel en location normale, résidence principale classique.

‍

Si le projet est viabilisé comme cela et s’il fonctionne, le banquier va m’écouter. Il me donnera du crédit. Si en plus demain, je le loue par Airbnb ou Booking et que je fais deux fois, trois fois, cinq fois plus de rentabilité, tout le monde sera content. Mais, j’ai la version de base qui fonctionne déjà.

‍

‍Sébastien : Voilà ! C’est-à-dire que sur un premier investissement pour la personne qui souhaite se lancer dans de la location courte durée, ce n’est pas la peine d’aller voir la banque en disant : « moi, je n’ai jamais fait d’immobilier, mais croyez-moi monsieur le banquier, mon studio, il va se louer 1500 € tous les mois ». Là, cela va être un petit peu compliqué. Alors, il y a également l’aspect colocation qui permet de multiplier les revenus locatifs et la rentabilité, là c’est pareil. N’allez pas dire que mon T3, je vais le louer 1500 € tous les mois. Plutôt présenter cela sur un mode de location classique : mon studio, cela va être 500 €. Mon T3, cela va être 800 €. Et le reste, ce n’est que du bonus. C’est la cerise sur le gâteau.

‍

Si cela se produit, vous serez content. Le banquier aussi sera content. Mais voilà, il faut rassurer le banquier. Maintenant, il y a aussi des personnes et cela, je voudrais que tu nous l’expliques, Gilles, qui me disent : je n’ai pas de revenus stables, voire pas de revenus du tout. Mais je suis tombé sur une très bonne opération immobilière. Sur le papier, encore une fois, ce bien va me permettre de gagner 500 € tous les mois. Pourquoi est-ce que la banque ne suit pas ?

‍

‍Gilles : Alors sur cet aspect-là, il y a deux aspects sur ce sujet-là. La première chose, c’est la vision toujours « pessimiste du banquier » qui va partir du principe que l’investissement locatif, c’est un peu le même cas si vous créez une société, quelque part, il part toujours du principe que finalement vous avez prévu un chiffre d’affaires de tant. Lui, il va souvent vous mettre une petite décote sur le chiffre d’affaires parce qu’il s’est dit que finalement, on démarre, on ne sait pas trop où on va. Donc, on est peut-être parfois un petit peu optimiste.

‍

Sur les loyers, on aura une pondération des revenus locatifs, par exemple, assez facilement de l’ordre de 30 %, une décote de 30 % sur les revenus locatifs. Tout particulier, tout investisseur qui monte un projet va dire : « moi, je suis censé toucher 1000 € de loyers par mois et je mets 1000 », sauf que le banquier, il va mettre 700. Donc déjà, il va pondérer de 300 € et forcément quand on a prévu de faire 300 € de bénéfice, finalement il n’y a plus de bénéfices.Ce sont des calculs comme cela qui font que le banquier souvent a ce côté un peu pessimiste, qui fait qu’il part du principe que nous, on a tout mis sur le papier, cela nous paraît très bon.  Mais on peut très bien avoir, par exemple, un an sans locataire. On peut très bien avoir un locataire qui va rester dans l’appartement, qui ne va pas nous payer le loyer. S’il ne nous paie pas le loyer pendant X mois, jusqu’à la prochaine éviction possible, forcément les revenus prévus, je ne les ai pas.

‍

Tous ces paramètres-là mis bout à bout font que le banquier, si on n’a pas à côté, c’est là qu’on revient sur la situation des investisseurs que tu cites, si à côté je n’ai pas ma propre situation qui permet de venir compenser, là le banquier va s’inquiéter. Donc la situation à côté, cela peut être en général, des choses assez classiques. Ce sont des revenus, ce qu’on appelle des revenus pérennes, le fait d’avoir des revenus dans le temps suffisant pour pouvoir compenser au mois le mois une éventuelle perte d’exploitation sur l’appartement loué et/ou une épargne, également à niveau significatif pour pouvoir venir compenser la perte d’exploitation.

‍

C’est pour cela qu’effectivement quelqu’un qui aurait peu ou pas d’épargne, qui aurait peu ou pas de revenu pérenne, on aura un peu de mal à lui faire confiance et à le suivre sur un investissement locatif si intéressant que puisse paraître l’investissement locatif à côté. C’est ce que les banquiers appellent un profil investisseur.

‍

‍Sébastien : Voilà ! Donc, il faut toujours avoir une solution de secours pour honorer ces dettes. Il y a un exemple que tu as donné toute à l’heure avant qu’on ne démarre, que j’ai beaucoup apprécié. Tu disais, si votre voisin était malheureusement sans emploi qui venait vous voir en vous disant : « je vous emprunte 100000 € sur 25 ans. » Est-ce que vous lui prêteriez ces 100000 € ?

‍

‍Gilles : C’est exactement cela !

‍

‍Sébastien : Je pense que la réponse est non.

‍

‍Gilles : La réponse est non, effectivement. Ce sont des cas de figure effectivement très particuliers où il faut être très vigilant. Cette règle un peu de base s’appliquait déjà. Alors évidemment, quand on porte soi-même le projet, on est toujours très enthousiaste. On est toujours très confiant. Donc, c’est difficile de l’appliquer à soi-même, mais cela peut être un exercice assez sympathique à faire. Quand vous avez un beau projet immobilier, allez voir un ami et dites-lui : « tiens, pour amorcer le projet, j’aurai besoin, je ne les ai pas. Est-ce que tu peux me prêter 20000 pour faire l’apport dans le projet ? Je te les rendrais quand j’aurais remboursé chez André d’ici 25 ans. » Si votre ami hésite, dites-vous que le banquier hésitera aussi.

‍

‍Sébastien : Exactement !

‍

‍Gilles : Voilà !

‍

‍Sébastien : Exactement ! Donc moi, ce que je retiens, c’est que pour investir, il faut avoir des ressources, des revenus pérennes, comme tu nous l’as expliqué, pour savoir quoi faire en cas de vacances locatives, en cas de loyers impayés. Maintenant sur des situations un petit peu plus atypiques, vous avez des revenus pérennes, mais vous souhaitez investir sans apport ou sur 25 ans ou vous avez plus de 50 ans. Là, c’est au cas par cas. Et là, le courtier prend tout son sens parce que c’est lui qui canalise dans un premier temps le dossier.

‍

Et en fonction du profil, tu es capable d’aller frapper aux bonnes portes, aux bons partenaires bancaires avec lesquels, vous avez l’habitude des relations privilégiées. Alors justement, là on est dans vos locaux à Toulouse, vous financez évidemment des projets sur la région toulousaine. Ce que tu me disais, c’est que vous êtes aussi capable d’accompagner des clients sur l’ensemble du territoire français. Je suis à Brest. J’ai un projet à Brest. Vous êtes capable d’accompagner cette personne à la recherche de financements. Je suis à Limoges, vous êtes aussi capable d’intervenir sur les gens, comment cela se passe ?

‍

‍Gilles : Alors, ce sont des opérations qu’on fait assez régulièrement, cela se passe bien, donc. D’ailleurs, c’est sympa que tu prennes Limoges puisqu’on a déjà fait l’année dernière deux dossiers dans la même année sur Limoges, par hasard. De Brest, on en a financé aussi. C’est plus ancien, mais on en avait fait. Donc en fait, la particularité de l’argent, c’est que cela circule sans trop de soucis. Une maison effectivement qui vous plaît, qui est à Brest, cela va être compliquée de la ramener à Marseille. Par contre de l’argent qui vous plaît à Brest, on peut très bien l’investir à Marseille. Il n’y a pas de soucis. Cela se déplace en France sans problème, voire dans le monde. Il n’y a aucun problème par rapport à cela.

‍

Depuis maintenant, 5 – 6 ans, l’avantage aussi, c’est qu’on travaille beaucoup en dématérialiser tant nous que nos partenaires bancaires. Quand j’ai commencé ma carrière de courtiers, il y a 15 ans, forcément, les fax ne facilitaient pas les échanges de données ou le courrier à l’ancienne, c’était toujours un peu compliqué. Aujourd’hui, on a tous beaucoup de choses qui sont dématérialisées. Donc, on travaille assez facilement avec des clients de partout en France.

‍

Pour faciliter tout cela, on fera évidemment classiquement par mail. Puis, on a également développé depuis quelques mois maintenant une plateforme où on est l’un des premiers courtiers à proposer à cela à nos clients. Une plateforme parfaitement sécurisée bien évidemment qui permet à nos clients d’instruire leurs dossiers en ligne directement.

‍

Le principe est très simple. On crée un compte sécurisé avec un mot de passe, un petit parcours où on clique sur des gros boutons pour dire si on est propriétaire, locataire, salarié, marié, divorcé, etc. Automatiquement, le dispositif donne la liste des pièces à fournir en fonction de la situation qu’on a énoncée précédemment. À partir de là, cette plateforme qui est donc un coffre-fort numérique sécurisé permet de télécharger les différents documents justificatifs. Donc, si je suis salarié, mes fiches de paie. Si je suis marié, mon contrat de mariage…À partir de là, nous évidemment, on est capable de prendre connaissance de ces documents, de monter un dossier à distance et avec un appel téléphonique de quelques minutes, une demi-heure, trois quarts d’heure, de valider les éléments qu’on a analysé et surtout de prendre connaissance des souhaits de l’emprunteur potentiel, de sa vision des choses et d’avoir un échange sur ce qu’il souhaite, ce qui est faisable, ce qu’il souhaite et à partir de là, d’accorder les choses pour trouver une solution et proposer le dossier à nos partenaires soit sur la région toulousaine, soit sur la région de l’investissement, soit sur la région où la personne habite. On peut très bien avoir quelqu’un de Lille qui va investir à Brest et qui sollicite un courtier toulousain. On peut travailler. Il faudra quand même, réfléchir à une certaine cohérence dans leur projet. Pourquoi un Lillois va investir à Brest ? Il faut quand même pouvoir l’expliquer. Mais dans certains cas, on est capable de mener ce genre de projets.

‍

‍Sébastien : D’accord ! Donc en fait, gain de temps. C’est-à-dire qu’on ne vient plus voir le courtier avec l’ensemble des documents imprimés avec 1 kg de papiers. Puis, cela évite également de se déplacer. Donc, je répète, encore un gain de temps et ensuite, cela se passe par téléphone ou visioconférence.

‍

‍Gilles : Ou visioconférence, effectivement. On est capable également aujourd’hui de faire un Skype ou autre plateforme qui permet assez facilement de se voir les yeux dans les yeux, d’échanger et de se connaître. C’est tout bête encore, mais effectivement même si l’argent n’a pas d’odeur, on a quand même aussi une relation de confiance qui se crée. Donc, le fait de voir les gens, c’est quand même important aussi. Donc, une visio peut tout à fait correspondre à ce besoin.

‍

‍Sébastien : En tout cas moi, j’apprécie particulièrement notre collaboration. Si tu m’autorises, je mettrai le lien d’accès à la plateforme dont tu parles pour que les gens qui se trouvent aussi bien à Toulouse qu’à Brest, à Limoges, pour reprendre mon exemple, Lilles, Strasbourg, Marseille, puissent également faire appel à vos services pour faire financer leur projet immobilier.Le lien d’accès à la plateforme d’Access Finance, je vous le mets dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur le petit (i) qui va s’afficher en haut à droite de cette fenêtre. Avant de conclure cette vidéo, je vous invite à vous abonner à cette chaîne YouTube si vous ne l’avez pas encore fait. Je parle d’immobilier. Je parle de stratégies de location à haut rendement. Je fais de temps en temps intervenir des experts comme Access Finance aujourd’hui au travers de Gilles pour évangéliser sur les bonnes pratiques de l’immobilier.Puis avant de vous quitter, je vous rappelle également que vous pouvez télécharger librement les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Pour les télécharger, vous cliquez aussi sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite. Sinon, vous avez également les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo. Gilles, merci encore de m’avoir reçu dans vos bureaux, ici en région toulousaine.

‍

‍Gilles : Avec grand plaisir !

‍

‍Sébastien : J’espère qu’on fera encore de jolies choses ensemble.

‍

‍Gilles : Bien sûr ! Avec grand plaisir ! Tu es chez toi ici, il n’y pas de souci.

‍

‍Sébastien : Merci beaucoup ! Puis quant à nous, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.Tchao !

La colocation est un mode d'exploitation qui permet de booster la rentabilité d'un bien immobilier tout en réduisant le risque locatif.Tout comme la location courte durée, il s'agit d'un mode d'exploitation extrêmement rentable.Je vous propose dans cette vidéo la visite de ma dernière colocation.Dites-moi dans les commentaires ce que vous pensez de ce projet.

Transcription

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo !Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle je vais vous faire visiter mon tout dernier projet de colocation. Restez bien avec moi jusqu’à la fin de cette vidéo parce que je vais vous donner tous les chiffres de ce projet immobilier.

‍

Alors, si vous vous retrouvez aujourd’hui pour la première fois sur cette chaîne YouTube, laissez-moi vous souhaiter la bienvenue. N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche si vous souhaitez être informés de la publication de toutes mes nouvelles vidéos dans laquelle je parle d’immobilier et de stratégies de location à haut rendement.

‍

Et puis pour vous souhaiter la bienvenue, je vous offre également plusieurs choses. Une formation de deux heures et demie sur l’investissement immobilier et deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »Pour accéder à l’ensemble de ces éléments, c’est très simple, vous cliquez sur le (i) qui apparaît en haut à droite de votre écran et je vous remets également les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description juste en dessous de cette vidéo. Alors, vous êtes prêt. C’est parti ! Je vous propose tout de suite qu’on fasse la visite de cette colocation.

‍

Alors, je me trouve devant la porte d’entrée. On est sur un appartement qui fait 70 m² et c’est un appartement qui, à la base, avait deux chambres. Moi, ce que j’ai fait, c’est que j’ai créé une troisième chambre dans cet appartement forcément pour augmenter la rentabilité du bien immobilier.

‍

Je suis encore une fois devant la porte d’entrée. À ma gauche, il y a le séjour. Et à ma droite, il y a la cuisine. Je vous propose qu’on aille tout de suite dans le séjour. Dans le séjour, je vais vous faire faire un 360 de ce séjour. Donc, on a ici une lampe décorative. On a un canapé trois places, un bout de canapé avec des luminaires. Alors, c’est un séjour qui est assez lumineux. On a deux grandes fenêtres dans ce séjour. Évidemment, il y a un coin télé.

‍

Donc dans cette colocation, je fournis bien entendu l’abonnement internet par fibre optique puisque l’immeuble est fibré. Donc vous voyez, on a un petit peu de décoration murale et surtout on a une table haute sur laquelle peuvent dîner ou déjeuner ou prendre leur repas les trois colocataires de cette colocation. Si je continue mon 360, on a également, vous voyez, un petit peu de décoration au mur et par terre avec cette malle, histoire d’agrémenter et de rendre l’espace de vie plus agréable.

‍

Ce que je tiens souvent à dire, c’est que j’aurai pu à la place de ce séjour faire une quatrième chambre. Ça n’a pas été mon choix pourquoi ? Parce que j’essaie d’avoir toujours à l’idée de garder des biens tout terrain. C’est quoi des biens tout terrain ? Ce sont des biens immobiliers qui vont pouvoir se louer en colocation, mais aussi sur des modes d’exploitation plus traditionnels.

‍

Si demain je ne veux plus faire de colocation, si demain j’ai envie de faire autre chose de cet appartement, il peut convenir à un couple, il peut convenir à un couple avec enfant. Donc, l’intérêt de garder le séjour, c’est que je ne me ferme aucune porte pour une future exploitation ou une exploitation différente.Et la seconde raison pour laquelle je garde également le séjour, c’est que si jamais demain, j’ai besoin de revendre cet appartement, c’est toujours mieux de revendre un appartement avec un séjour, les futurs acquéreurs se projettent davantage qu’un appartement dans lequel il n’y aurait pas de séjour parce que la population acheteuse est beaucoup plus réduite sur un appartement sur lequel il n’y a aucun séjour. Forcément, la population acheteuse, sans séjour, ça ne peut être que de l’investisseur immobilier.

‍

Je vous refais faire un 360 de ce séjour et ensuite je vais vous amener à la cuisine de cet appartement. Donc là, le coin télé ici. Et là, la table sur laquelle on va pouvoir prendre les repas.

‍

Je vous amène à la cuisine qui est juste en face. C’est une cuisine tout équipée, sur laquelle on a un lave-vaisselle. On a forcément des plaques vitrocéramique. On a un lave-linge séchant. On a un four traditionnel ici. On a évidemment un four micro-ondes, donc on fournit également grille-pain, bouilloire et machine à café Nespresso. Lorsque vous vous projetez sur un projet immobilier en colocation, aujourd’hui ce qu’il faut faire c’est carrément du haut de gamme et les appartements que je propose à la colocation sont aussi bien fournis que les appartements que je propose à la location courte durée. Donc voilà pour cette cuisine.

‍

Alors, ce que je vais faire maintenant, c’est me remettre devant la porte d’entrée de l’appartement et je vais avancer tout droit, au coin nuit. Donc là, on va rentrer dans une première chambre. Et cette chambre en fait, c’est une chambre qui n’existait pas. C’est une chambre qui a été créée. Avant dans cet appartement en fait, on avait un grand séjour que j’ai coupé en deux pour avoir un séjour que je vous ai montré à l’instant et là donc une nouvelle chambre qui a été créée. Donc un vrai lit en 140 x 190, une table de chevet, une lampe de chevet, une armoire et évidemment un coin bureau pour que les colocataires puissent travailler. Donc voilà pour cette première chambre. On est sur un style déco un petit peu industriel.

‍

Je vous amène dans la deuxième chambre. Alors au passage, on est dans le couloir. Vous remarquez qu’ici, on a des rangements dans ce couloir avec des placards et évidemment, alors je ne sais pas si ça va se voir correctement, mais on a un espace penderie également. Je vous amène tout de suite à la deuxième chambre. Donc, c’est toujours très important d’avoir des rangements dans un bien immobilier. Cette chambre, elle est plutôt sur une décoration type scandinave. On va retrouver l’espace bureau juste derrière moi.

‍

Donc la chambre ici, elle est un petit peu plus grande, donc j’ai pu mettre un fauteuil. On retrouve la table de chevet et la lampe de chevet évidemment et toujours le vrai lit en 140 x 190, donc un lit deux places. Puis derrière le rideau ici, on a du rangement, donc un espace dressing avec des tringles d’un côté et des étagères de l’autre côté. Donc une chambre, celle-ci, elle fait un peu plus de 11 m², donc forcément une chambre dans laquelle on a pas mal de places. On arrive quand même à mettre pas mal de choses dans un espace d’un petit peu plus de 11 m².Je vous amène maintenant sur la troisième chambre de cette colocation. Donc là, on est aussi sur une chambre dans laquelle on va retrouver un lit en 140 x 190, avec toujours pareil, table de chevet, lampe de chevet et l’espace bureau, voilà ici. Le gros avantage de cette chambre, c’est qu’elle a un dressing énorme qui se trouve juste derrière moi, derrière ici les rideaux. Je peux vous montrer ceci dit. On a deux coins pour les étagères puis au milieu on a des tringles pour venir mettre des vêtements sur cintre. Cette chambre, elle est un petit peu plus petite. Elle fait un petit peu moins de 9.5 m², mais vous voyez qu’on arrive quand même à mettre pas mal de choses dans 9.5 m².Alors, ce que je vous propose maintenant, c’est qu’on aille dans la salle de bains de cette colocation. Donc sur cette salle de bains, on a une grande douche à l’italienne qui se trouve ici derrière moi. Donc, on a un grand bac de douche. On a un bac en 140 x 80, une très grande douche à l’italienne, bien entendu sèche-serviette ici. Et sur cet appartement, on a une double vasque. Par contre les doubles vasques, elles ne sont pas l’une à côté de l’autre. On les a l’une en face de l’autre. Voilà pour la première et voilà pour la seconde. Donc, elles sont face à face et avec une ouverture bien sûr pour la salle de bains de façon à ce qu’on puisse aérer correctement.

‍

Dernière pièce de l’appartement, ça va être les toilettes qu’on va voir ici, toilettes suspendues avec derrière en fait le ballon d’eau chaude qui est derrière ce placard gris. Voilà pour cette colocation.

‍

Ce que je vous propose maintenant, c’est de vous faire le bilan chiffré de cet appartement parce que je suis certain que ce sont des choses qui vous intéressent. Alors, ce que j’ai oublié de vous dire également, c’est que sur cet appartement en fait, il y a également un garage boxé et fermé qui est livré avec l’appartement. Donc, c’est un appartement de 70 m² avec garage boxé que j’ai acheté 42000 €. Donc évidemment que j’ai tout refait dans cet appartement. Je ne l’ai pas acheté dans cet état-là. Et tout compris, le projet immobilier me revient à un petit peu moins de 90000 €. On est à 87000 € de projets pour cet appartement.

‍

Maintenant en termes de loyer, c’est un appartement que je loue à trois fois 375 €, un loyer à 1125 € et on tombe à une rentabilité brute de quasiment 15.5 % ou 15.5 % à peu près. Et sur cet appartement, je vais dégager un cashflow de 410 ou 420 €. Donc, on est sur une très bonne opération immobilière.

‍

Tout ça pour vous dire qu’il est possible de réaliser des choses dans l’immobilier, de dégager des cashflow intéressants, sans aller chercher des projets à 200000, 300000, voire même plus euros. Donc projet très rentable. D’ailleurs, j’accueille les premiers colocataires d’ici quelques heures.

‍

C’est ce que je voulais partager aujourd’hui avec vous à travers cette vidéo, ce nouveau projet de colocation que je mets en route dès cet après-midi. Si vous avez des questions par rapport à ce projet immobilier, n’hésitez pas à me les poser dans les commentaires en dessous de cette vidéo

‍

.Si vous avez des questions par rapport à la colocation, par rapport à la location courte durée, posez-les-moi également dans les commentaires. Je me ferai un plaisir d’y répondre. Et puis en attendant la prochaine vidéo sur cette chaîne YouTube, je vous souhaite de très bons investissements immobiliers à tous. À très bientôt.

‍

Ciao !

Pour bien investir dans l'immobilier, la règle est simple : il ne faut acheter que des bonnes affaires.La plus-value doit se faire à l'achat et non à la revente.Je vous explique dans cette vidéo comment trouver une bonne affaire.Dites-moi dans les commentaires si vous arrivez à trouver des bonnes affaires.

Transcription

‍

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo ! Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va parler de la bonne affaire immobilière.

‍

Alors qu’est-ce que c’est la bonne affaire immobilière ? C’est le projet immobilier que vous devez absolument acheter si vous vous lancez dans l’investissement locatif, mais également si vous souhaitez acheter votre résidence principale. Je vais tout vous expliquer dans cette vidéo.

‍

Mais avant tout, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je vous invite à vous abonner immédiatement et surtout n’hésitez pas à activer la petite cloche pour être informés de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Ici, vous vous trouvez sur une chaîne qui parle d’immobilier et de stratégie de location à haut rendement

‍

.Et puis pour vous souhaiter la bienvenue, si vous ne l’avez pas encore téléchargé, je vous invite à télécharger justement mes deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Et puis je vous offre également une formation de 2h30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. C’est mon cadeau de bienvenue, c’est mon package de bienvenue.

‍

Pour accéder à l’ensemble de ces éléments, vous cliquez sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo. Ou sinon, je vous mets les liens de téléchargement, les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description, juste en dessous de cette vidéo

‍

.Alors, revenons-en à la thématique d’aujourd’hui, la bonne affaire immobilière. Qu’est-ce que c’est la bonne affaire immobilière ? C’est un projet immobilier qui va vous faire gagner de l’argent immédiatement. Lorsque je dis de l’argent immédiatement, c’est lorsque vous allez le mettre en location, mais également si vous souhaitez le revendre tout de suite.

‍

Pourquoi ? Parce que lorsque vous achetez un bien immobilier, c’est à l’achat que vous allez gagner de l’argent avec ce bien immobilier, pas à la revente. Et c’est ça l’erreur que font beaucoup de personnes , elles achètent un bien immobilier en se disant : « peut-être que j’aurais besoin de le revendre dans quelques années, il aura pris de la valeur et je réaliserai donc une plus-value ». Ça, c’est une fausse façon de raisonner. En immobilier, c’est à l’achat qu’on gagne de l’argent.

‍

Si vous faites un pari sur l’avenir en vous disant : ce bien immobilier, je vais peut-être le garder 5, 10, 15 ans. Et au bout de 5, 10, 15 ans, je vais réaliser une plus-value de 10000, 20000, 30000, 50000 €, pourquoi pas, vous êtes en train de spéculer. Et en immobilier, il ne faut jamais spéculer. Vous devez raisonner avec les chiffres de location ou les chiffres de revente au moment où vous achetez votre bien immobilier.

‍

Donc votre bien immobilier, une fois que vous l’avez acheté, vous devez être capable de le revendre immédiatement en réalisant une plus-value. Si jamais vous n’êtes pas capable de revendre votre bien immobilier immédiatement après achat ou immédiatement après travaux, ça veut dire que vous vous êtes trompé quelque part.

‍

Je dis ça parce que lorsqu’on investit dans l’immobilier, on investit plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines de milliers d’euros et surtout on s’endette sur 10 ans, 15 ans, 20 ans, parfois même 25 ans. Donc, c’est une excellente raison de se contraindre à faire les choses correctement.

‍

Une fois qu’on a dit ça, ça peut paraître simple, mais comment est-ce qu’on fait pour aller chercher cette bonne affaire immobilière ? La première chose que vous pouvez faire, c’est appréhender le marché immobilier de la ville dans laquelle vous souhaitez investir. Alors comment est-ce qu’on appréhende le marché immobilier ? C’est très simple. On regarde les annonces sur SeLoger. On regarde les annonces sur Leboncoin. On regarde les annonces sur PAP. Bref, on s’imprègne du type de logement qu’on souhaite acheter, que ce soit un studio, un T2, un T3… de façon à avoir une idée dans cette ville de combien peut coûter ce studio, ce T2 ou ce T3.L’étape suivante bien entendu, c’est d’aller faire des visites et il faut faire énormément de visites. Il est rare qu’on trouve une bonne affaire immobilière dès la première visite. Ça peut arriver, mais ce n’est pas dans la majorité des cas. Cette bonne affaire, peut-être que vous allez la trouver au bout d’une semaine, peut-être que vous allez la trouver au bout d’un mois, mais peut-être que vous la trouverez au bout de 6 mois ou 9 mois. Encore une fois, il ne faut surtout pas se précipiter.

‍

C’est pour ça qu’il faut faire énormément de visite, encore une fois pour s’imprégner du marché, mais pour apprendre aussi à faire des offres d’achat. Il faut être décomplexé par rapport aux offres d’achat. Pourquoi est-ce que je dis ça ? Parce que la bonne affaire immobilière en fait, elle n’existe pas. Sur le papier, vous ne la verrez jamais. Il n’y aura jamais un bien immobilier sur SeLoger ou sur Leboncoin qui clignote avec un bien immobilier sur lequel est inscrit bonne affaire immobilière.

‍

Non ! Croyez-moi, ça n’existe pas. Cette bonne affaire immobilière en fait, c’est à vous de la créer. Retenez bien ça : la bonne affaire immobilière, c’est à vous de la créer. Elle n’existe pas et vous devez donc faire des offres, 30%, pourquoi pas 40 % en dessous du prix du marché. Eh oui, encore une fois, parce que c’est à l’achat qu’on réalise la bonne affaire immobilière.

‍

Alors, souvenez-vous de ce que je vous ai dit en début de vidéo, vous devez être capable de revendre votre bien immobilier immédiatement après l’avoir acheté. Donc, il va falloir faire énormément de visites, il va falloir faire énormément d’offres. Pourquoi est-ce qu’il va falloir faire énormément d’offres ? Tout simplement parce que toutes les offres d’achat que vous allez faire ne vont pas passer et c’est tout à fait normal parce que la majorité des propriétaires vendeurs ne vont pas vouloir vous vendre le bien immobilier 30% ou 40 % en dessous de sa valeur.

‍

Mais au cours des visites, il va falloir identifier les biens qui sont des biens éligibles à la bonne affaire. Généralement, c’est quoi ces types de biens immobiliers ? Ce sont les biens qui se retrouvent sur le marché, dans le cadre de divorce ou dans le cadre de successions. Donc, n’hésitez pas à poser des questions à l’agent immobilier. N’hésitez pas à poser des questions à la personne qui vous fait visiter l’appartement en demandant : pourquoi est-ce que le bien immobilier que vous visitez aujourd’hui se retrouve à la vente.

‍

Et si ce bien immobilier vous intéresse, faites une offre d’achat agressive. C’est comme ça que vous allez pouvoir faire de bonnes affaires immobilières. Et surtout soyez complètement décomplexés par rapport à tout ça et retenez bien encore une fois que la bonne affaire immobilière, elle n’existe pas. C’est à vous d’aller la créer.Alors justement pour illustrer mes propos, je voulais vous parler de mes deux derniers investissements immobiliers pour vous expliquer ce que c’est une bonne affaire. La première opération dont je vais vous parler, c’est un appartement que j’ai acheté 55900 €. Et ce bien immobilier, il était affiché à 62000 €. Donc, il y a une petite négociation sur ce bien immobilier. Je n’ai pas voulu aller chercher trop loin dans la négociation. Pourquoi ? Parce qu’on était déjà sur un prix largement en dessous du prix du mètre carré. Donc, je savais qu’il y avait potentiellement des choses à faire avec ce projet immobilier.

‍

Sur ce projet immobilier, sur cet appartement que je touche à 55900 €, je n’ai mis aucun apport. Tout a été financé par la banque : le projet immobilier, les frais de notaire, mais également les travaux. Le projet total me revient en tout à 107000 € et j’ai fait ré-estimer ce bien immobilier une fois les travaux terminés. Et la valeur après travaux de cet appartement, elle est de 131000 €. Ce qui signifie que sur ce bien immobilier, on a une plus-value latente de 24000 €. Donc vous voyez, immédiatement après la fin des travaux, je peux me séparer de ce bien immobilier. J’ai une plus-value potentielle de 24000 € et il s’est juste passé quelques mois, entre le moment où j’ai acheté le bien immobilier et la fin des travaux.

‍

L’autre facteur sur ce bien immobilier qui montre que c’est une bonne affaire, comme c’est un appartement que j’exploite en colocation, j’ai un peu plus de 700 € de cashflow sur ce bien immobilier. Donc vous voyez, je suis sécurisé des deux côtés. J’ai 24000 € de plus-value potentielle et j’ai 700 € de cashflow tous les mois sur cet appartement.

‍

Je vais maintenant vous parler d’un deuxième exemple. C’est un appartement qui était affiché à 60000 €. J’ai fait une offre d’achat à 40000 €. Et avec le propriétaire vendeur au travers d’une agence immobilière qui m’a franchement très bien aidé dans la négociation, on est tombé sur un prix d’achat pour moi à 42000 €, donc 18000 € en dessous de la valeur affichée sur un montant initial de 60000 €. Autant vous dire que l’agent immobilier, il a été très performant dans cette phase de négociation.

‍

Sur ce projet immobilier, c’est exactement la même chose, je n’ai mis aucun apport. Et le projet total une fois les travaux finis me revient à 87000 €. Donc là encore une fois, la banque, elle a financé le projet immobilier, les frais de notaire et les travaux. Cet appartement, une fois les travaux terminés, il a été ré-estimé par l’agence immobilière qui me l’a vendu à 120000 €. Donc vous voyez que sur cet appartement, j’ai une plus-value potentielle, une plus-value latente de 33000 €. Donc, on est encore une fois sur une bonne affaire immobilière.

‍

Mais vous voyez que cette bonne affaire immobilière en fait, elle n’est pas arrivée toute cuite à 60000 €. Si j’avais acheté cet appartement 60000 €, on n’aurait pas été sur une bonne affaire. C’est parce que j’ai effectué une offre d’achat agressive, encore une fois avec l’aide de l’agence immobilière, que j’ai pu toucher cet appartement « si peu cher » et surtout avoir une plus-value latente maintenant de 33000 €. Cet appartement est lui aussi exploité en colocation. Donc sur cet appartement, j’ai un cashflow mensuel de 420 €.Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. La bonne affaire immobilière, croyez-moi, elle n’existe pas. C’est vous qui devez la créer. Jamais ou en tout cas très rarement, trop rarement, un bien sera affiché sur Leboncoin ou sur SeLoger ou sur les principales plateformes sur lesquelles vous allez trouver des biens immobiliers 30% ou 40 % en dessous du prix du marché. C’est vous qui allez devoir faire l’offre adéquate qui vous permettra de réaliser cette bonne affaire.

‍

Je rappelle les points clés de cette vidéo. Je rappelle les points importants. Vous devez créer la bonne affaire. Vous devez pouvoir vous débarrasser de votre bien immobilier à tout moment. Vous ne devez absolument pas spéculer sur le bien immobilier. Vous ne pouvez pas dire : je vais attendre 10, 15 ans pour pouvoir le revendre avec une plus-value. Non, la plus-value c’est maintenant, c’est à l’achat que vous devez la réaliser. Et, si vous décidez de garder ce bien immobilier, il faut que dans le mode d’exploitation que vous choisissez et j’ai même envie de dire quel que soit le mode d’exploitation que vous choisissez, vous soyez capable de dégager du cashflow.Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. Si vous êtes d’accord avec moi, si vous pensez que cette vidéo vous a été utile, n’hésitez pas à mettre un like. Si vous avez des questions par rapport à la bonne affaire, si tout n’est pas clair, n’hésitez pas à poser vos questions dans les commentaires en dessous de cette vidéo. Je me ferai un plaisir d’y répondre.

‍

D’ici là, je vous souhaite de très bons investissements immobiliers à tous et on se retrouve très rapidement sur cette chaîne YouTube pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt.

‍

Ciao !

Le secret pour réussir dans l'immobilier, c'est de faire des bonnes affaires.Et les bonnes affaires, ce sont souvent des appartements avec travaux.Dans cette vidéo, je vous fais visiter ma nouvelle colocation avant travaux.Indiquez-moi dans les commentaires ce que vous pensez de cet appartement.

Transcription

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree !

‍

Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir.

‍

Dans cette vidéo, je vous propose de faire la visite d’un appartement sur lequel je me suis positionné dernièrement. Allez, c’est parti ! Ça se passe tout de suite sur louer-en-courte-duree.

‍

Alors, il y a quelques semaines en fait, il y a un agent immobilier qui m’a appelé. Il m’a dit : « Monsieur Ascon, j’ai un appartement pour vous. Par contre, il va falloir le visiter assez vite parce que c’est une bonne affaire. ». Alors, j’ai convenu du rendez-vous avec cet agent immobilier et je confirme que c’était une excellente affaire immobilière. En fait déjà, l’appartement, il est super bien situé, il était affiché à un prix limite en dessous du prix du marché par rapport à sa localisation et à sa surface. Donc à l’issue de la visite, j’ai tout de suite fait une offre.

‍

Pour vous dire comment ça a été vite, c’est que le mandat de l’agent immobilier, il n’était toujours pas arrivé dans l’agence, c’est-à-dire qu’il était en transit entre la résidence du propriétaire vendeur et l’agence immobilière. Donc, je me suis positionné sur ce bien avant même que l’agence reçoive le mandat. Mais honnêtement, je ne pouvais pas faire autrement, c’était une super affaire immobilière.

‍

Donc, ce que je vous propose, c’est de vous faire faire la visite de cet appartement. Vous voyez, je me trouve dans l’entrée juste devant la porte. Derrière moi, il y a les parties communes. Donc, je suis dans l’entrée de l’appartement.

‍

Ce que je vous propose de faire, c’est qu’on attaque ici par cette pièce qui est la cuisine. Alors, je vais dans la cuisine. Donc vous voyez, on a une cuisine, tout ce qu’il y a de plus ancien. On est sur une résidence des années 60. Je fais un 360. Vous voyez dernière moi, il y a un balcon. Si je continue mon 360, on a une cuisine sommaire, ici, avec une hotte. On se demande à quoi elle sert pour l’instant.

‍

Bon évidemment, il y aura des travaux dans cet appartement. Et juste ici, vous voyez, il y a une porte, une espèce de petite logia. Je ne sais pas encore comment on va l’exploiter, mais elle a le mérite d’exister.

‍

On va continuer la visite de cet appartement. Vous allez voir que cet appartement, il est assez grand. Je retourne dans l’entrée. Et ici, juste derrière moi, on a une première chambre. Alors, on va entrer ensemble dans cette magnifique chambre. Je vous laisse admirer le papier peint. On est clairement sur un appartement qui est dans son jus. Il n’y a rien qui a été fait depuis, peut-être même depuis l’origine ou alors maximum en 1970. Avantage, on a un placard ici dans cette chambre qui pourra servir de rangement et puis un petit peu comme partout dans l’appartement, on a un joli parquet au sol qu’évidemment, on va rattraper en temps voulu.

‍

Je retourne dans l’entrée et tout de suite j’arrive ici sur une grande pièce. En fait, c’est le séjour de l’appartement qui est assez grand, parquet en bois et grosses tapisseries des années 70 également dans l’appartement. Alors la pièce, elle est assez lumineuse. On est au cinquième étage de l’immeuble. C’est un appartement qui est extrêmement bien loti par rapport à la visibilité.

‍

Je retourne dans le couloir de l’appartement. Sur ma droite, j’ai une autre pièce. Je rentre dedans. On est sur une seconde chambre, parquet au sol, tapisserie encore des années 60, années 70, mais c’est une chambre correcte et on a également ici, vous voyez, un placard. On va réaménager, bien entendu qu’on ne va pas laisser dans cet état-là, mais qui pourra servir à mettre les affaires des futurs locataires.

‍

On est extrêmement bien situé. On est en hyper centre-ville et c’est ce qui m’a aussi convaincue d’acheter cet appartement.

‍

Je sors de cette seconde chambre et juste à ma droite, une troisième chambre qui est à peu près de la même taille. Alors, vous remarquerez toujours de la tapisserie. On a même de la tapisserie au plafond. Ce qui laisse présager un certain nombre de travaux dans l’appartement. Là idem, placard dans lequel on va pouvoir ranger un certain nombre de choses pour les futurs locataires et vous voyez on a une grande porte-fenêtre.

‍

Je vais sortir de cette troisième chambre et je vous propose d’aller dans une quatrième chambre qui est juste en face. Donc pareil, tapisserie, parquet au sol. On a également ici un placard de rangement, comme dans toutes les chambres de cet appartement. Alors, cette chambre a une particularité. Cerise sur le gâteau, on a un point d’eau dans cette chambre. En l’état, je ne vous cache pas que cela ne sous sert absolument rien, ce n’est pas exploitable. Par contre, je vais vous expliquer ce à quoi on a pensé avec l’architecte d’intérieur et les artisans, la société qui est pressentie pour faire les travaux par rapport à ce point d’eau comment est-ce qu’on va pouvoir l’exploiter. Je vais vous en dire plus très rapidement.

‍

Je vais sortir de cette quatrième chambre et je vais vous amener ici dans deux pièces. Vous voyez, j’ai une première porte ici, j’ai une seconde porte ici. Alors, on va commencer par la seconde porte. Je suis désolé, je n’ai pas d’électricité. Je vais voir ce que ça donne. Donc en fait, c’est l’actuelle salle de bains de l’appartement. On a bidet qui ne sert strictement à rien, qui va dégager. Et ici, j’ai un coin douche juste derrière moi.

‍

Vous voyez ici, en fait la cloison, elle donne sur la chambre qui est derrière, chambre où on a vu un lavabo. Donc l’idée qu’on a à voir si on pousse le projet jusqu’au bout, c’est de casser cette cloison et de la pousser jusque dans la chambre de façon à ce que le lavabo qu’on a vu redevienne une partie de la salle de bains. Donc pourquoi pas faire une douche ici qui ira jusqu’à l’actuel lavabo de la chambre. Donc ça, c’était pour la salle de bains. Et ici le coin toilette, rien de particulier.

‍

Donc voilà pour la visite de cet appartement. C’est un appartement qui fait 81m². J’imagine plein de choses par rapport à cet appartement. Qu’est-ce qu’on peut faire ? On peut faire énormément de choses. On peut faire de la colocation. On peut faire de la division. Dans la division, on va pouvoir faire du meublé. On va pouvoir faire de la location courte durée. Bref, tous les scénarios sont envisageables, par rapport à la surface de cet appartement.

‍

Alors, il y a quand même quelque chose que je ne vous ai pas montré. Tout à l’heure, j’ai commencé la vidéo, vous voyez ici, j’étais derrière cette porte ou plutôt devant cette porte dans l’entrée. Je vous ai montré la cuisine que vous reconnaissez juste ici. Par contre, il y a également une pièce ici, juste à ma droite.

‍

Alors, on va rentrer dans cette pièce. Aujourd’hui, c’est une pièce qui sert de débarras. Pour l’instant, il y a des produits ménagers, mais on peut imaginer qu’on peut laisser des choses pour y stocker des produits alimentaires ou autres. Mais en fait, ce n’est pas l’idée qu’on a eu. Dans cette pièce, ce qu’on projette de faire, c’est de créer une seconde salle de bain. Dans un appartement comme ça, 81m² qu’on peut imaginer pour de la division, pour de la colocation, voire peut-être même pour une famille puisqu’on a quatre chambres. C’est toujours intéressant même si on loge une famille d’avoir un second point d’eau.

‍

Si on se projette sur de la colocation, c’est toujours intéressant pour les quatre chambres d’avoir deux salles de bains. Et si on se projette sur la division, de toute façon il faudra plusieurs salles de bains également. Donc voilà une salle de bains qu’on va créer de toutes pièces. Donc cet appartement en fait, il présente énormément de qualités.

‍

Dans un premier temps, vous avez vu, il est super bien situé. Il est traversant. On a des commerces de proximité en bas. On est en hyper centre-ville. Ensuite l’appartement, il est dans son jus certes, mais c’est peut-être pour ça aussi que je l’achète très peu cher et on a un magnifique parquet en bois et moi je suis amoureux des parquets en bois. Donc cet appartement, je suis très content de m’être positionné dessus.

‍

Si vous voulez quelques chiffres en fait, c’est un appartement qui fait 81m² presque 82m² et que je touche à 55900 €, frais d’agence inclus. Donc, on est à moins de 700 € du mètre carré. Ce qui est une putain de bonne affaire immobilière. Je ne sais pas trop encore ce que je vais faire de cet appartement. L’architecte d’intérieur et les artisans sont venus. On va laisser mûrir le projet.

‍

Voilà ce que je voulais faire aujourd’hui dans cette vidéo : vous montrez ce nouveau projet immobilier. Ce que je vous propose, c’est qu’on se retrouve dans une prochaine vidéo, dans laquelle probablement j’aurai décidé de ce que je vais faire de cet appartement.

‍

Donc voilà pour cette vidéo. Si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et de la location courte durée, je vous invite à vous abonner à ma chaîne YouTube en activant la cloche de façon à notifier de la publication de toutes mes nouvelles vidéo. Et puis, je vous invite également à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ».Dans ces deux ebooks, vous comprendrez comment il est possible de monter un dossier bancaire béton pour convaincre votre banquier de financer votre projet. Quelles sont les bonnes attitudes à avoir lorsque vous êtes en recherche de financement ? Et puis le second ebook, « Doubler son salaire avec la location courte durée », dans lequel je vous explique pourquoi la rentabilité de la location courte durée est exceptionnelle et vous permet de vous créer une rente immédiatement.

‍

Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Et puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.

‍

Ciao !

On se demande souvent pourquoi les banques ne veulent pas financer un projet immobilier rentable.Sur la papier, tous les indicateurs sont au vert : bonne affaire, super cashflow.Et pourtant, les banques disent non.Dans cette vidéo, le cabinet de courtage Access Finance nous explique quelles sont les raisons pour lesquelles une banque peut refuser de financer un projet, même très rentable.Dites-moi dans les commentaires si cela vous est déjà arrivé.

‍

On pense souvent qu'il est difficile de remplir une colocation durant les mois d'été.Je vous propose de découvrir les bonnes pratiques à adopter pour réussir la mise en route de sa colocation sans perdre de temps.Partagez dans les commentaires vos autres astuces.

‍

‍

Transcription

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo.

‍

Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui dans une vidéo dans laquelle on va parler de colocation. En particulier dans cette vidéo, on va voir quels sont les trois points essentiels à respecter si vous souhaitez faire de votre colocation un succès et on va voir également comment faire pour sécuriser votre colocation si vous souhaitez la mettre en route pendant les mois d’été qui est une période un petit peu difficile. Donc, restez bien avec moi. Ça se passe tout de suite.

‍

Alors si, vous vous retrouvez aujourd’hui sur cette chaîne YouTube pour la première fois, laissez-moi vous souhaiter la bienvenue. N’hésitez pas à vous abonner à cette chaîne si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et les stratégies de location à haut rendement.Et puis pour vous souhaiter la bienvenue, je vous invite à cliquer sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de cette vidéo ou dans la description, juste en dessous de cette vidéo, parce que je vous offre une formation de deux heures et demie sur l’immobilier de façon à ce que vous compreniez les mécanismes : comment fonctionne l’immobilier et surtout comment faire pour investir et gagner de l’argent immédiatement et pas dans 20 ans.

‍

Et puis, je vous offre également deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Pour les télécharger, c’est exactement la même chose. Vous cliquez sur le petit (i) en haut à droite ou sinon vous retrouvez les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo.

‍

Alors, venons-en au sujet du jour : comment faire de sa colocation un succès ? Je vous propose de voir trois points essentiels pour réussir sa colocation. Le premier point, c’est de proposer un logement de qualité. Si vous me suivez depuis un certain temps, vous devez savoir que je considère l’immobilier comme un business à part entière. Lorsque vous faites donc de l’immobilier, lorsque vous êtes propriétaire bailleur, vous ne vous contentez pas de fournir un toit à vos locataires, quel que soit le mode d’exploitation que vous pratiquez, que ce soit de la location meublée classique, de la location courte durée ou encore de la colocation

‍

.En fait lorsque vous vous lancez dans l’immobilier, vous ne proposez pas uniquement un toit, vous proposez un véritable service ou de véritables services à vos locataires que je vais même appeler « clients ». En tant que bon propriétaire, vous devez proposer du « all inclusive », des formules qui vont rendre votre bien immobilier sexy, des formules qui vont rendre votre bien immobilier particulier.

‍

C’est quoi ces services ? C’est la télé. C’est un service internet. Ce sont des logements de grande qualité avec une belle décoration, avec des cuisines qui font envie, avec des salles de bains qui font envie. Bref des appartements ou des maisons que vous aurez rénovées avec goût et qui vont être dans l’air du temps !Vous pouvez pousser jusqu’à proposer des formules en all inclusive, comme je le disais, avec pourquoi pas des prestations de ménage, inclure l’eau, inclure également l’électricité dans le package que vous allez fournir à vos clients ou à vos locataires. Vous voyez, j’ai fait l’amalgame. Donc, c’est vraiment dans cette philosophie-là que vous devez vous positionner.

‍

Personnellement, les biens que je propose à la colocation sont des biens qui ont exactement les mêmes services que les biens que je propose à la location courte durée et je sais que certaines personnes qui proposent des surfaces plus petites, qui font du meublé étudiant proposent également des packages all inclusive, clé en main avec le même niveau de services. C’est bien dans cet esprit-là que vous devez vous positionner lorsque vous vous lancez dans l’immobilier et en particulier dans la colocation puisque c’est la vidéo du jour.

‍

Vous savez la colocation, on croit souvent qu’elle est destinée uniquement à des étudiants. C’est faux ! La grande majorité des personnes qui vivent en colocation ne sont pas des étudiants, mais sont des jeunes actifs et quand bien même ce n’est pas parce qu’on loue un appartement ou une maison à des étudiants en colocation qu’il faut qu’on soit sur « un logement dégradé ». Non ! L’étudiant est un locataire qui se respecte comme tous les autres. Ça, c’était donc le premier point pour faire de sa colocation un succès : proposer un logement de qualité.

‍

Le second point que vous devez mettre en avant pour faire de votre colocation un succès, c’est de séduire vos futurs locataires dès le mois de juillet. Alors, c’est vrai que les périodes de juillet et août, on a toujours tendance à croire que ce sont des périodes qui sont plus difficiles pour pouvoir louer un logement parce que généralement les étudiants, ils vont lâcher le logement en juin et en prendre un autre en début septembre. On a donc deux mois de transition.

‍

La première chose à retenir, c’est que pendant ces deux mois, vous pouvez faire de la location courte durée. C’était pour la petite parenthèse. Maintenant, ce qu’il faut savoir également, c’est qu’il y a certains parents, en tout cas c’était le cas de mes parents lorsque j’étais étudiant, qui préfèrent louer un logement dès le début du mois de juillet quitte à payer deux mois de loyer pour rien, mais de façon à partir en vacances l’esprit tranquille et être certain d’avoir un logement pour leurs enfants dès la rentrée de septembre.

‍

Donc, croyez-moi, il y a vraiment des parents qui se situent dans cette philosophie-là et s’ils ne veulent pas prendre le logement début juillet, peut-être qu’ils voudront le prendre début août, encore une fois pour la rentrée de septembre. Donc ça, ce sont des choses qu’il est possible de faire.

‍

Mais ce que vous pouvez faire également, si vous voyez que vous faites visiter par exemple un logement à une personne début juillet, mais qui souhaite le prendre uniquement pour débutant septembre, vous pouvez faire un compromis. Je vous ai dit un petit peu plus tôt dans cette vidéo que l’immobilier c’est un business. Et dans n’importe quel business, tout passe par un compromis.

‍

Le compromis que vous pouvez trouver, c’est par exemple dire : écoutez, votre dossier, votre candidature m’intéresse. Par contre, si vous souhaitez intégrer le logement à partir de début septembre, ce que je vous propose, c’est que vous preniez les clés au premier août. Comme ça, c’est une façon de couper la poire en deux et chacun peut se retrouver dans cette négociation.

‍

La contrepartie, enfin ce qui est intéressant pour vous dans ce cas-là, c’est que vous êtes sûr de louer votre appartement au 1^er août. Lui, le locataire ou ses parents ou ses garants n’auront pas à le payer durant le mois de juillet. Par contre, s’il n’accepte pas ce compromis, il n’est pas certain d’avoir le logement au 1^er septembre. Parce que vous évidemment, vous n’allez pas attendre que cette personne intègre au 1^er septembre pour pouvoir relouer cet appartement. Votre objectif, c’est de le louer le plus vite. Donc, celui qui attend peut attendre, mais au risque de perdre la place dans la colocation qui l’intéresse.

‍

Ce que vous pouvez mettre également en avant pour séduire les gens le plus tôt possible, c’est de dire : vous savez dans ma colocation, il n’y a pas de clause de solidarité. La clause de solidarité, je vous rappelle ce que c’est. C’est de lier solidairement l’ensemble des colocataires entre eux. Et si l’un des colocataires ne paie pas, les deux autres devront assurer le paiement du loyer pour le colocataire défaillant.

‍

Alors personnellement, ce n’est pas une clause que je mets en route. Si jamais il y a un colocataire défaillant, ça reste de la responsabilité, en tout cas de mon point de vue, du propriétaire qui s’est trompé dans le choix de son colocataire. Donc, il n’y a pas de raison de faire porter ce risque sur les autres habitants de la colocation. Donc voilà quelque chose que vous pouvez mettre également en avant pour séduire vos colocataires dès le mois de juillet par exemple.

‍

Le troisième point que je voulais aborder dans cette vidéo de façon à sécuriser votre colocation, c’est justement de mettre en avant des choses qui vont vous permettre de verrouiller le plus tôt possible vos futurs locataires. Ça peut passer par une mise en location anticipée. Imaginons que vous ayez une colocation qui soit en travaux et que les travaux mordent sur le mois de juillet, donc forcément vous n’avez pas encore un appartement clean à montrer à vos colocataires ou à vous futurs colocataires.

‍

Par contre ce que vous pouvez faire, c’est mettre une annonce avec les photos d’une colocation que vous avez déjà réalisée, de façon à ce que les gens puissent voir quel type de produits, quel type de prestations, quelle gamme de logement vous allez proposer sur le marché. Ensuite, faire visiter par anticipation la colocation qui elle se trouve en fin de travaux ou en fin d’ameublement.

‍

Et là, l’argument massue que vous pouvez sortir, c’est que : « le logement qui est en travaux ou en cours d’ameublement aura les mêmes prestations ou sera de la même qualité que le premier logement que je vous ai montré. C’est un logement qui va être totalement neuf, totalement rénové. Vous ferez partie des premiers locataires de ce logement neuf. » C’est quelque chose que vous pouvez mettre en route : attirer le prospect ou le client ou le locataire avec une colocation que vous avez déjà réalisé de façon à l’amener sur un autre produit que vous êtes sur le point de mettre en exploitation.

‍

Pour verrouiller aussi votre colocation, il va falloir engager les gens. Souvent, on va vous donner un accord oral. Mais l’accord oral, vous le savez aussi bien que moi, ce n’est pas forcément quelque chose qui vaut grand-chose. Ce que font les gens généralement, c’est faire signer le contrat de bail au moment de la remise de clés. Pour moi, ça constitue un risque parce qu’on peut vous dire : Oui ! Le 1^er juillet, par exemple, je vais prendre cette location au 1^er août. Puis le 1^eraoût, il n’y a personne qui se présente pour faire l’état des lieux, signer le bail et procéder à la remise de clés.

‍

Moi, ce que je vous encourage plutôt à faire, c’est engager les gens à signer le bail le plus tôt possible, mais pas le jour de la remise des clés. Vous pouvez faire ça à distance, en procédure totalement dématérialisée, avec un bail en version PDF, avec un acte de cautionnement en version PDF. Il y a des procédures de signature électronique telle que Yousign par exemple, qui permettent de signer les documents électroniquement.

‍

Vous pouvez mettre également en place des processus de rappel automatique de façon à envoyer des mails automatiquement si les documents n’ont pas été signés. Pour reprendre mon exemple, vous avez donc la possibilité de faire signer un bail qui va démarrer au 1^er août. Ce bail, vous pouvez le faire signer le 1^er juillet, le 2 juillet, le 4 juillet, le 5 juillet, le 10 juillet... Mais vous voyez, sans obligatoirement avoir à attendre le jour de la remise des clés. Et le fait que le contrat de bail soit signé, c’est quelque chose qui va engager les gens.

‍

Ensuite en ce qui concerne le dépôt de garantie et le paiement du premier loyer, ce que je vous invite aussi à faire, c’est à dématérialiser toute cette phase. On va donc éviter le chèque parce que le chèque, c’est un chèque qui peut être en bois, c’est un chèque qui peut être sans provision. En plus, ça vous oblige à vous déplacer à la banque pour pouvoir le déposer.

‍

Moi, ce que vous encouragez à faire, c’est plutôt procéder par virement bancaire. Vous donnez votre RIB, votre locataire ou ses garants vont déposer le dépôt de garantie et ils vont ensuite déposer le paiement du premier loyer. Vous voyez, tout est dématérialisé. Vous pouvez gérer à distance la signature des documents et vous pouvez aussi gérer à distance le paiement du dépôt de garantie et du premier loyer. Donc voilà une façon de sécuriser, de verrouiller sa colocation. Et voilà donc les trois points que je voulais partager aujourd’hui dans cette vidéo.

‍

On est toute fin du mois de juillet lorsque je tourne cette vidéo, ça peut intéresser les gens qui sont sur le point ou qui sont en train de mettre en route une colocation avec des gens qui vont rentrer début septembre.

‍

J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas évidemment, comme d’habitude, n’hésitez pas à mettre un pouce bleu. N’hésitez pas non plus à indiquer dans les commentaires : comment est-ce que vous gérez vos colocations ? Est-ce que vous gérez tout en dématérialisé à distance, comme je vous le propose ? Comment est-ce que vous gérez vos périodes de juillet-août ? Est-ce que vous faites de la mise anticipée de colocation ? Est-ce que vous considérez que ce sont des mois morts ? Est-ce que vous faites de la location courte durée ? Bref, je suis curieux de tout savoir ! Dites-moi ça dans les commentaires, juste en dessous de cette vidéo.

‍

On va se quitter ici pour aujourd’hui. Je vous remercie d’avoir suivi cette vidéo et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne YouTube et bien entendu on parlera d’immobilier. Je vous dis à très bientôt.

‍

Ciao !

La location courte durée se professionnalise.Pour démarrer aujourd'hui, il y a un certain nombre de bonnes pratiques à respecter.Pour atteindre de hautes rentabilités, il faut privilégier des biens particuliers, des emplacements particuliers.Les règles du jeu ont changé.Dites-moi dans les commentaires si vous partagez ce point de vue.

Transcription

‍

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo ! Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui, en mode vacances, dans une vidéo dans laquelle on va parler d’immobilier bien entendu, mais de location courte durée. Ce que je vais partager aujourd’hui avec vous, ce sont trois conseils pour réussir votre location courte durée.

‍

Alors, si vous vous retrouvez aujourd’hui pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je vous encourage à vous abonner immédiatement pour être tenu informés en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Surtout, n’oubliez pas d’activer la petite cloche. Et puis pour vous souhaiter la bienvenue, je vous offre plusieurs choses, une formation de deux heures et demie, 100 % gratuite pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier et pour comprendre comment gagner de l’argent avec l’immobilier immédiatement, sans avoir à attendre 20 ans la fin de votre crédit immobilier

‍

.Vous allez découvrir également dans cette formation de deux heures et demie, comment monter votre plan de financement, comment convaincre le banquier, quelles stratégies adopter pour générer de gros revenus locatifs et de gros cashflows. Et puis, je vous offre également deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Ce sont deux ebooks que j’ai rédigés. Pour accéder à l’ensemble de ces éléments, c’est très simple. Vous cliquez sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de votre écran ou sinon vous retrouvez l’ensemble de ces éléments dans la description juste en dessous de cette vidéo.

‍

Alors, venons-en au sujet du jour, comment faire pour cartonner en location courte durée. Si vous souhaitez démarrer cette activité, c’est peut-être une question que vous vous posez. Ce qu’il faut savoir, c’est que la première étape, ça va commencer par chercher le bon type de bien parce qu’en effet tous les types de biens ne se prêtent pas à la location courte durée. Ce que je vous encourage à faire si vous démarrez cette activité ou si vous souhaitez acheter d’autres biens immobiliers pour continuer cette activité, c’est plutôt à vous pencher sur le T2, donc un appartement avec une chambre séparée.

‍

Pourquoi ? Parce que le T2, c’est un excellent compromis pour faire de la location courte durée, mais pas que. Pourquoi ? Parce qu’un T2, ça reste une petite surface. Donc, le prix d’achat ne sera pas forcément très élevé. Puis si demain, vous souhaitez arrêter la location courte durée pour x ou y raisons, ça reste un produit immobilier qu’il est très facile de louer en location traditionnelle. Donc, vous ne prenez aucun risque en achetant ce type de biens immobiliers.

‍

Puis dans une logique de location de courte durée, avoir un appartement de type T2 c’est pouvoir offrir quatre couchages, donc deux personnes dans la chambre puis pourquoi pas deux personnes sur le canapé-lit que vous aurez dans le séjour. C’est un bien immobilier qui peut convenir à un couple, qui peut convenir à un couple avec deux enfants, mais qui peut également convenir à deux couples. Et puis l’intérêt également du T2 puisque vous allez pouvoir loger jusqu’à quatre personnes, c’est bien entendu d’augmenter votre prix à la nuit, donc de toucher des loyers plus importants.

‍

Le second sujet que je voulais partager avec vous pour cartonner en location courte durée, c’est la localisation. Il y a beaucoup de personnes qui m’envoient des emails et qui m’écrivent pour me demander : Sébastien, qu’est-ce que tu penses que telle ville ? C’est bien pour la location courte durée ? Qu’est-ce que tu penses que telle autre ville ? C’est bien pour la location de courte durée ?Sachez que la grande majorité des villes vont être des villes qui vont être intéressantes pour la location courte durée.

‍

Maintenant, là où vous devez faire attention, c’est dans le choix de cette ville parce qu’il va y avoir des villes qui vont être beaucoup plus rentables que d’autres. Et moi, ce que je vous encourage à faire, c’est plutôt viser les villes de taille moyenne, voire les petites villes plutôt que les grandes métropoles avec des villes comme Bordeaux, Lyon, Lille, Strasbourg... où le prix de l’immobilier va être beaucoup plus élevé. Donc à budget équivalent dans certaines villes, vous allez pouvoir acheter un seul bien immobilier. Alors que dans d’autres villes, vous allez pouvoir acheter, pour le même budget, deux, voire trois biens immobiliers.

‍

La question que vous devez vous poser maintenant, si votre objectif c’est de gagner de l’argent avec l’immobilier, avec la location courte durée, de générer de gros revenus locatifs et de gros cashflow, c’est la suivante. Si vous avez un budget de 150000 €, qu’est-ce qu’il vaut mieux ? Acheter un appartement de 150000 € dans une grande ville ou bien acheter deux appartements, par exemple deux T2 de 75000 € chacun, dans une ville de taille moyenne ou dans une petite ville.

Sachant que d’un côté dans la grande ville, cet appartement pourrait vous ramener 500 € de cashflow alors que les deux appartements de la ville moyenne ou de la petite ville pourraient eux aussi chacun vous ramener 500 € de cashflow. Pour le même investissement, on a d’un côté pour 150000 € investis 500 € de cashflow alors que de l’autre côté on a 1000 € de cashflow. Je vous laisse faire le calcul. À vous de décider quelle est votre stratégie. Plutôt les grandes villes ou plutôt les petites villes ?Et puis de manière générale puisqu’on en a à parler de la localisation, évitez les centres-villes. Alors certes, c’est vrai que les centres-villes, ça reste des valeurs sûres lorsqu’on se lance dans l’immobilier qu’on parle de location courte durée d’ailleurs ou qu’on parle de location traditionnelle. Maintenant le prix de l’immobilier dans les centres-villes, et là, j’élargis à toutes les villes, ça va rester quelque chose qui va être plus élevé. Que vous soyez dans une petite ville, dans une ville de taille moyenne ou dans une grande ville, le prix au centre-ville va être plus élevé.

‍

Pourtant si vous vous éloignez du centre-ville, le prix du mètre carré va diminuer, mais la valeur locative du bien immobilier, elle ne va pas décroître aussi vite. Ce qui veut dire qu’en location courte durée, peut-être même en colocation ou en location traditionnelle, vous aurez plus de rentabilité en vous éloignant des centres-villes, tout simplement parce que vous allez acheter moins cher le prix du mètre carré et la valeur locative de ces biens-là ne sera pas forcément dégradée.Et puis retenez également que les hôtels que vous rencontrez dans toutes les villes dans lesquelles vous passez ne se situent pas forcément au centre-ville. Pour bien verrouiller votre activité de location courte durée, choisissez des zones qui vont drainer une clientèle de passage. Ça peut être des zones d’activités tertiaires. Ça peut être des zones d’activités industrielles, pourquoi pas. Ça peut être à proximité des hôpitaux…En tout cas, ce que je vous encourage également à faire, c’est éviter toutes les villes qui vont être touristique dans lesquels vous allez pouvoir louer en courte durée encore une fois qu’une partie de l’année. Donc, je pense notamment dans des villes qui vont se situer à la montagne, ou encore des villes qui vont se situer en bord de mer. Il faut que votre bien immobilier, vous puissiez l’exploiter 365 jours par an.

Le troisième conseil que je voulais vous donner aujourd’hui par rapport à la location courte durée, ça va être de bien faire attention au règlement de copropriété parce que tous les règlements de copropriété ne tolèrent pas la location courte durée. Pour que vous puissiez exercer une activité de location courte durée dans un immeuble, il faut que la clause d’habitation bourgeoise exclusive soit absente. Bien entendu, vous pouvez également acheter un immeuble qui vous appartiendra dans l’intégralité. Auquel cas, vous faites absolument tout ce que vous voulez dans votre immeuble. Il n’y a pas de copropriété. Il n’y a pas de règlement de copropriété. Vous êtes seul maître à bord.

Et puis ce que je voulais vous dire également aujourd’hui, mais ça je vous l’ai déjà dit à plusieurs reprises sur cette chaîne YouTube, c’est que ce marché de la location courte durée, il se professionnalise. Alors évidemment, par quoi est-ce que ça passe ? C’est par proposer un logement de qualité avec de belles prestations, je ne vais pas m’étendre là-dessus, j’en ai déjà parlé longuement sur cette chaîne YouTube.

‍

Mais si vous allez faire un tour sur Airbnb par exemple, vous allez maintenant voir qu’Airbnb propose autre chose que des logements. Vous pouvez par exemple faire, j’ai noté, des tours en voitures anciennes, des visites de caves, des visites de villes, des dégustations de fromages, de vins ou autres...C’est-à-dire que cette plateforme va plus loin que proposer un simple logement à ses clients. Elle va offrir des services complémentaires.

‍

Et si vous aussi, vous avez une compétence particulière, si vous avez une cave, si vous avez une voiture ancienne pour reprendre les exemples que je viens de donner précédemment, vous pouvez aussi mettre ses services à disposition des voyageurs. Et si en plus vous avez des appartements, vous pouvez compléter votre offre de logement par une offre de tourisme ou de prestations annexes que vous allez pouvoir rattachés à votre offre de logement.

‍

Vous pouvez donc, écoutez-moi bien, proposer des services sur Airbnb même si vous n’avez pas forcément de logements à proposer à la location. C’est là que je dis qu’on est en train d’évoluer vers un système où on va proposer une offre globale aux voyageurs. Lorsque j’étais dans l’informatique, c’est ce qu’on appelait l’expérience utilisateur dans son sens le plus large.

‍

Donc voilà pourquoi vous devez impérativement faire attention à vos voyageurs, à vos clients. Je vais le redire encore une fois, mais vos locataires, vos clients, vos voyageurs, ce sont des personnes que vous devez absolument chouchouter pour réussir dans votre activité de location courte durée.

‍

C’est tout ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Voilà les trois conseils que je voulais vous délivrer. Bien entendu, il y en aurait tout un tas d’autres à partager, mais cette vidéo durerait bien plus longtemps. Trois conseils pour réussir votre activité de location courte durée. Et surtout, retenez bien également que le marché se professionnalise.

‍

Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker et n’hésitez pas à mettre un pouce bleu. Et puis n’hésitez pas à me mettre également dans les commentaires de cette vidéo d’autres conseils que vous pensez indispensable pour réussir une activité de location courte durée.

‍

On va se quitter ici pour aujourd’hui. Et puis comme d’habitude, on va se retrouver très prochainement sur cette chaîne YouTube pour évidemment parler d’immobilier, de location courte durée, d’indépendance financière grâce à l’immobilier. Je vous dis à très bientôt pour une nouvelle vidéo.

‍

Ciao !

Saviez-vous qu'il est possible d'investir dans l'immobilier et de ne pas payer d'impôt sur les revenus locatifs.Je vous explique comment faire dans cette vidéo.Indiquez-moi dans les commentaires quelle fiscalité vous avez choisie.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui dans une vidéo dans laquelle je vais vous expliquer comment faire pour ne pas payer d’impôt sur vos revenus locatifs.

‍

Alors, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, laissez-moi vous souhaiter la bienvenue. N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de stratégie de location à haut rendement, mais également pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

‍

Puis pour vous souhaiter la bienvenue, je vous offre plusieurs choses. Dans un premier temps, deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée », mais également une formation de deux heures et demie sur l’immobilier pour bien démarrer en immobilier. Dans cette formation, je vous passe en revue les grands principes de l’immobilier, les bonnes pratiques à adopter pour obtenir le financement, les stratégies de location qui vont vous permettre de doper vos revenus locatifs…Pour accéder à ces deux ebooks et à cette formation, c’est simple, vous cliquez sur le (i) qui va apparaître en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo. Puis sinon, je vous mets les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description qui se trouve juste en dessous.

‍

Alors, venons-en maintenant au sujet du jour : comment faire pour ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs. Alors, ce qu’il faut savoir, c’est qu’à partir du moment où vous souhaitez investir dans l’immobilier, vous avez deux manières de le faire. Soit vous achetez en nom propre, soit vous achetez en société. Donc, le plus simple pour démarrer si vous voulez réaliser votre premier investissement, c’est bien entendu de commencer par acheter en nom propre. Puis si vous prenez goût à l’immobilier, si vous avez envie d’aller beaucoup plus loin, se posera ensuite la question de la société. Mais le plus simple pour démarrer dans l’immobilier, c’est d’acheter en nom propre.

‍

Dans cette vidéo, on va voir de toute manière comment faire pour ne pas payer d’impôt en nom propre, ensuite comment faire pour ne pas payer d’impôt lorsqu’on investit en société. Commençons par le nom propre, lorsque vous avez décidé d’investir dans l’immobilier, vous avez plusieurs possibilités, plusieurs manières d’exploiter un bien immobilier, soit en location nue, soit en location meublée. Et quel que soit le mode d’exploitation que vous allez choisir, location nue ou location meublée, encore une fois en nom propre, vous avez deux options fiscales qui vont se présenter à vous. Dans un premier temps, le régime forfaitaire et dans un second temps, le régime du réel.

‍

Alors, commençons par le régime du forfaitaire, c’est ce qu’on appelle le régime du micro foncier qui vous permet de bénéficier d’un abattement de 30 % sur vos revenus locatifs. C’est-à-dire que votre imposition va porter sur les 70 % restants. Mais vous avez aussi la possibilité de choisir le régime forfaitaire que je vais détailler dans la suite de cette vidéo parce que c’est le régime le plus intéressant.

‍

Maintenant si vous souhaitez faire de la location meublée en nom propre, vous devez vous faire enregistrer en tant que loueur meublé non professionnel. C’est la manière la plus simple de faire de l’immobilier en nom propre. Donc, j’allais juste ouvrir une parenthèse parce qu’en ce moment, on entend beaucoup parler du fait que le statut du loueur meublé non professionnel va disparaître. Ça, c’est à horizon 2022. Moi, je tourne cette vidéo, on est à mi-juin, à mi 2019, donc il y a encore deux ans et demi pendant lequel le statut du loueur meublé non professionnel existe.

‍

Peut-être qu’il perdurera après 2022, peut-être qu’il disparaîtra. En tout cas, les règles du jeu aujourd’hui, c’est celle du loueur meublé non professionnel. C’est avec cette règle, cette fiscalité que vous devez jouer maintenant, donc pas la peine d’attendre deux ans et demi pour savoir ce qui va se passer parce que si vous attendez deux ans et demi, pendant deux ans et demi, vous ne ferez rien. Je ferme cette parenthèse

‍

.Donc si vous souhaitez faire de l’immobilier en location meublée, en nom propre, vous devez vous déclarer en tant que loueur meublé non professionnel. Et là, vous avez encore une fois les deux régimes fiscaux qui vont s’offrir à vous. Dans un premier temps, le régime forfaitaire qu’on appelle le régime du micro-BIC qui va vous permettre de bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs. Ce qui fait que vous allez être imposé uniquement sur les 50 % restants, mais vous pouvez également choisir le régime du réel.

‍

Pour prendre un exemple concret, pour bien fixer les idées, je vous propose qu’on parte de l’exemple suivant. Vous achetez un premier appartement, pourquoi pas un studio que vous allez louer 500 € par mois. Ce qui fait que vous allez toucher 6000 € de loyer à l’année. 6000, c’est 500 x 12. Si vous choisissez en location meublée, le régime du micro-BIC, donc le régime forfaitaire, on va venir appliquer un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs. C’est-à-dire qu’on va venir appliquer un abattement de 3000 €. Donc, ce sont les 3000 € restants qui vont être soumis à l’impôt. Donc, on va venir appliquer sur ces 3000 € votre tranche marginale d’imposition et les prélèvements sociaux.

‍

Mais ce que je voulais donc vous dire, c’est que l’impôt, ça ne doit pas être un problème parce que vous allez être assujetti à l’impôt sur 3000 €. Mais sur les 3000 € restants, vous ne serez pas du tout assujetti à l’impôt. Le reste, ça reste donc du gain, quelque chose qui n’est pas imposable. Posez-vous donc cette question : est-ce que ça vaut le coup de ne pas investir dans l’immobilier à cause de cette question d’impôt parce que vous voyez que seulement une partie est soumise à l’imposition. L’autre question à se poser c’est : est-ce qu’il vaut mieux choisir d’être imposé à 50 % de quelque chose ou plutôt ne rien faire et ne pas être imposé à 100 % de ce qu’on ne gagne pas ? Posez-vous vraiment cette question.

‍

Donc quoi qu’il arrive, le régime d’une micro-BIC, le régime forfaitaire en location meublée, vous voyez, ça reste quelque chose d’intéressant puisqu’en plus de vous construire un patrimoine, vous avez une partie de vos revenus locatifs qui n’est pas imposée.

‍

Maintenant, il y a quand même le régime du réel qui lui est beaucoup plus intéressant. Pourquoi ? Parce que si votre résultat fiscal est négatif, vous n’allez pas être assujetti à l’impôt. Alors, c’est quoi le résultat fiscal sur une année ? C’est la différence entre le loyer d’un côté et les charges et les amortissements de l’autre. Donc si ce résultat fiscal est négatif, vous n’allez pas payer d’impôt.

‍

Pour fixer les idées, je vous propose qu’on prenne un exemple. Par exemple, je reprends l’exemple de mon studio qu’on aurait pourquoi pas payer 80000 € et qu’on va décider d’amortir sur 30 ans. Ça veut dire que pendant 30 ans, on va pouvoir passer 80000/30, ce qui fait 2666 € chaque année. Ces 2666 € chaque année, on va pouvoir les passer en charge et en amortissement.

‍

Sur ce studio, mettons qu’on a effectué 20000 € de travaux. Et ces travaux, on va les amortir sur 10 ans. Ça veut dire que sur 10 ans, pendant 10 ans, on va pouvoir passer 2000 € par an d’amortissement. Pour meubler ce studio puisqu’on fait de la location meublée, admettons qu’on ait eu besoin de 5000 € qu’on va amortir sur 5 ans. Ça veut dire que pendant 5 ans, on va pouvoir passer 1000 € d’amortissement sur l’activité liée à l’ameublement de ce studio.

‍

Ce studio, on va considérer qu’on a eu 6400 € de frais de notaire et qu’on à 2400 € par exemple d’intérêts par an à rembourser auprès de la banque et on part aussi du principe que la taxe foncière de ce studio, elle est de 6000 €.Regardons maintenant quel est le résultat fiscal de l’activité de ce studio au régime du réel. Je vous rappelle que le résultat fiscal, c’est la différence entre le loyer d’un côté puis les charges et les amortissements de l’autre. Donc le loyer, on a dit qu’on était à 6000 € à l’année. Je vais venir retirer de tout ça les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, l’amortissement du bien immobilier, l’amortissement des travaux, l’amortissement de l’ameublement, donc ce qui fait par rapport aux chiffres que je vous ai donnés précédemment dans cette vidéo : 6000 - 6400 - 2400 - 600 - 2666 - 2000 - 1000, ce qui fait un résultat fiscal de – 9066 €.Comme ce résultat fiscal est négatif, il n’y a pas d’impôt à payer sur les loyers de ce studio. Et voilà comment on fait pour ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs lorsqu’on fait de l’immobilier. Donc là, je vous ai parlé uniquement de quelques charges, j’ai pris les frais de notaire, j’ai pris les intérêts d’emprunt, j’ai amorti le bien immobilier, j’ai amorti de manière très simple les travaux et le mobilier, mais ce qu’il faut savoir c’est que la liste des charges que vous pouvez venir déduire de vos recettes, elle est bien plus élevée que ça.

‍

On a les frais de cautionnement ou d’hypothèque ou donc les frais de garantie bancaire, les frais de dossier du crédit immobilier, les frais de courtage si vous passez par un courtier, l’assurance de prêt, l’assurance propriétaire non occupant, les frais liés aux diverses réparations auquel vous allez devoir faire face lorsque vous allez faire des travaux de plomberie ou d’électricité dans cet appartement s’il y a des choses à faire, les charges de copropriété, les travaux à effectuer au sein de la copropriété, les divers impôts comme la taxe foncière, la cotisation foncière des entreprises, les honoraires d’expertise-comptable, les honoraires de votre sens de gestion agréée…

‍

Donc vous voyez que pour mon exemple, je me suis limité à une liste vraiment très simple pour comprendre la mécanique, mais vous avez énormément de charges que vous pouvez déduire de votre activité et c’est comme ça qu’on fait pour ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs.

‍

Donc voilà le fonctionnement du loueur meublé non professionnel. Encore une fois, si vous souhaitez démarrer dans l’immobilier et faire de la location meublée bien sûr, c’est la manière la plus simple de démarrer.

‍

Maintenant si vous avez envie d’aller plus loin, si vous prenez goût à l’immobilier, vous avez aussi la possibilité d’investir en société et ce sera donc pardon la deuxième partie de cette vidéo. Comment est-ce qu’on fait pour investir en société ? Vous avez plusieurs manières de le faire. Vous pouvez investir au travers d’une SCI, au travers d’une SAS, au travers d’une SARL, au travers d’une SASU ou au travers d’une EURL.La particularité de la SCI, c’est qu’avec une SCI, vous pouvez avoir soit une SCI à l’IR, donc c’est-à-dire soumise à l’impôt sur le revenu , ou une SCI à l’IS, c’est-à-dire soumise à l’impôt sur les sociétés. Si vous faites le choix d’une SCI à l’IR, vous ne pourrez pas faire de location meublée. Pour faire de la location meublée, il vous faut absolument une SCI à l’IS.Par contre toutes les autres formes de structure, que ce soit SCI à l’IS, SARL, SAS, EURL ou encore SASU, ces structures-là vous permettent de faire soit de la location nue, soit de la location meublée. Bref, vous faites ce que vous voulez comme mode de location, mode d’exploitation à travers ces sociétés-là pour peu que les statuts le prévoient bien entendu.

‍

Comment fonctionne la fiscalité des sociétés ? Ça fonctionne exactement de la même manière que ce que je vous ai décrit précédemment dans cette vidéo avec le jeu des loyers, des charges et des amortissements lorsque je vous ai décrit le fonctionnement du loueur meublé non professionnel et c’est même le fonctionnement du loueur meublé non professionnel qui est venu se calquer sur la fiscalité des entreprises.

‍

Donc lorsque vous faites de l’immobilier en entreprise au travers d’une société, le but également, c’est d’avoir un résultat fiscal négatif, donc les loyers – les charges – les amortissements qui doit arriver à quelque chose de négatif et c’est comme ça, encore une fois, en société que vous n’allez pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs.

‍

Alors, vous allez me dire : « oui, c’est bien ! Mais qu’est-ce qui se passe si un jour le résultat fiscal devient positif, parce qu’au bout d’un moment on a quand même plus de choses à déduire ? » Là, il y a plusieurs solutions, soit vous achetez d’autres appartements, soit vous réengagez des travaux pour toujours avoir un résultat fiscal négatif. Mais si vous n’avez plus envie d’investir ou si vous n’avez pas envie de faire des travaux, sachez que votre résultat fiscal va être soumis à l’impôt.

‍

Mais là encore, la fiscalité des entreprises, elle est beaucoup plus favorable que la fiscalité du loueur meublé non professionnel parce que si votre résultat fiscal se situe entre 0 et 38120 €, vous allez payer 15 % d’impôt sur ce résultat fiscal. Maintenant si ce résultat fiscal se situe entre 38121 € et 75000 €, la tranche de ce résultat fiscal sera soumise à 28 % et la tranche supérieure c’est au-delà de 75000 €, on est à 33.33 % d’impôt sur le résultat fiscal. Mais vous voyez, ça marche par palier. Et croyez-moi que pour arriver à un résultat fiscal de 38120 €, il faut quand même avoir un sacré chiffre d’affaires, un sacré cumul de loyers sur votre activité immobilière en général.

‍

Mais vous voyez par rapport aux pourcentages que je vous ai donnés pour les sociétés, 15 % 28 %, ou encore 33.33 % selon les tranches, ça reste quand même quelque chose de beaucoup plus favorable que la fiscalité du particulier sur laquelle on va venir appliquer la tranche marginale d’imposition plus les prélèvements sociaux. Les prélèvements sociaux à l’heure où je tourne cette vidéo, ils sont de 17.2 %.Je vais prendre par exemple le cas d’une tranche marginale d’imposition de 30 %, on va avoir 47,2 % d’imposition sur le résultat fiscal. Alors que vous voyez, en société, on est largement en dessous de tout ça. On est à 15 %, 28 % et 33.33 %. Donc, si vous avez envie d’investir en masse dans l’immobilier, à partir d’un moment posez-vous la question de l’investissement en société, choisissez la bonne structure en fonction de vos besoins, donc SCI, SARL, SAS, EURL ou encore SASU. Pour faire le bon choix de la structure, rapprochez-vous de votre expert-comptable, de votre avocat ou d’un fiscaliste qui va étudier votre situation personnelle, qui va étudier votre situation professionnelle et qui fera le meilleur choix en fonction de vos besoins.

‍

Mais vous voyez, c’était tout l’objet de cette vidéo. Il est vraiment possible de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs lorsqu’on investit dans l’immobilier. Le secret pour ça, c’est de choisir le régime du réel aussi bien en nom propre avec le statut du loueur meublé non professionnel si vous faites le choix de faire de la location meublée, mais également en société parce que le mode de fonctionnement est exactement le même quelle que soit la forme juridique de la société que vous choisissez.

‍

Voilà ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui. Donc, n’ayez pas peur d’investir dans l’immobilier. Encore une fois à partir du moment où votre assiette d’imposition est bien réelle et devient positive, ce n’est pas très grave parce que toutes vos recettes ne seront pas soumises à l’imposition. Donc, il est normal de payer au bout d’un moment de l’impôt.

‍

Je vous remercie d’avoir suivi cette vidéo. Indiquez-moi dans les commentaires en dessous de cette vidéo si vous avez fait le choix d’investir en nom propre, si vous avez fait le choix d’investir en société ? Quelles sont les raisons qui vous ont poussé à investir en nom propre ou en société ?Dites-moi également si vous payez des impôts sur vos revenus locatifs. Si vous n’en payez pas, dites-me-le également dans les commentaires en dessous de cette vidéo. Ça nous donnera l’occasion d’échanger. Puis comme d’habitude, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui et on se retrouve prochainement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne YouTube. Je vous dis à très bientôt.

‍

Tchao !

Saviez-vous que lors de l'acquisition d'un bien immobilier, vous n'êtes pas obligé de payer la taxe foncière ?Je vous explique comment faire dans cette vidéo.Indiquez-moi dans les commentaires si vous saviez cela et si vous avez réussi à éviter cette taxe.

Transcription

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo !Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui dans une vidéo dans laquelle je vais vous expliquer comment faire pour ne pas payer la taxe foncière lorsque vous achetez un bien immobilier.

‍

Alors si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, laissez-moi vous souhaiter la bienvenue. N’hésitez pas à vous abonner en cliquant sur la petite cloche. Ça vous permettra d’être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos, mais ça vous permettra également de rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de stratégies de locations à haut rendement.

‍

Puis pour vous souhaiter la bienvenue, je vous offre plusieurs choses. Dans un premier temps, deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Je vous offre également une formation de plus de deux heures et demie pour bien démarrer en immobilier. Je vais vous expliquer dans cette formation quels sont les grands principes de l’immobilier, comment obtenir son financement, quelles stratégies mettre en place pour doper vos revenus locatifs et comment faire pour investir sans risque.

‍

Pour accéder à l’ensemble de ces éléments, aux ebooks et à cette formation de deux heures et demie, n’hésitez pas à cliquer sur le petit (i) qui va s’afficher en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo. Et n’hésitez pas non plus à retrouver les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description juste en dessous de cette vidéo.

‍

Alors, venons-en au sujet du jour : comment faire pour ne pas payer la taxe foncière lorsqu’on achète un bien immobilier ? Lorsque vous allez vous retrouver chez le notaire, au moment de signer l’acte authentique pour acquérir un nouveau bien immobilier ou un premier bien immobilier, généralement on va vous demander de payer le prorata de la taxe foncière pour l’année en cours.

‍

Je vais vous donner un exemple pour fixer les idées. Admettons que vous achetiez un bien immobilier le 1^er avril, on va vous demander de payer la taxe foncière du bien que vous allez acheter du 1^er avril au 31 décembre. Et le propriétaire vendeur devra lui s’acquitter de cette taxe foncière du 1^er janvier au 31 mars. On va mettre des chiffres pour caler les idées. Admettons que la taxe foncière de ce bien immobilier soit de 1000 €, vous allez vous acquitter de 750 € de cette taxe foncière qui correspond au prorata de cette taxe foncière du 1^er avril au 31 décembre. Et le propriétaire vendeur, il devra s’acquitter de cette taxe foncière pour 250 € qui correspond à son prorata du 1^er janvier au 31 mars.

‍

Mais ce qu’il faut savoir, c’est que la proratisation de cette taxe foncière, ce n’est qu’un usage, absolument pas une obligation. La loi stipule bien que c’est le propriétaire du bien immobilier au 1^er janvier qui doit s’acquitter de cette taxe foncière. Donc le prorata en fait, ce n’est qu’un usage et surtout pas une obligation et je vais vous lire ce qui est tiré de impots.gouv.fr. J’ai imprimé l’article.

‍

‍J’ai acheté/vendu un bien immobilier cette année, dois-je payer une partie de la taxe foncière ?Voilà ce que dit impots.gouv.fr.« La taxe foncière est due pour l’année entière par le propriétaire au 1^er janvier de l’année.

‍

Si vous vendez ou achetez un bien immobilier en cours d’année, le vendeur (propriétaire au 1^er janvier) demeure le seul redevable de la totalité de la taxe foncière pour l’année entière. Ainsi, la taxe foncière sera établie à son nom.

‍

Toutefois, lors de l’achat, l’acte de vente peut inclure un accord entre le vendeur et l’acquéreur sur la répartition « Prorata temporis » du paiement de la taxe.Cet accord d’ordre privé et peut permettre de répartir le montant de cette taxe entre l’acheteur et le vendeur en fonction de la date de transaction et figure normalement dans le compromis de vente.

‍

Dans tous les cas, il est conseillé de bien lire cette convention afin de voir quels accords ont été définis. »Qu’est-ce qu’il faut retenir de ce que j’ai été cherché sur impots.gouv.fr ?Que la taxe foncière reste à la charge du propriétaire du bien immobilier au 1^er janvier, que le prorata de cette taxe foncière entre le vendeur et l’acquéreur reste un accord d’ordre privé. Mais s’il n’y a pas d’accord, vous en tant qu’acheteur du bien immobilier, vous n’êtes pas tenu de payer la proratisation de cette taxe foncière. Finalement, si vous souhaitez payer cette proratisation, c’est parce que vous faites un geste en faveur du propriétaire vendeur. La loi vous indique bien, c’est ce que je viens vous lire, que vous n’avez pas à payer le prorata de cette taxe foncière.

‍

Ce mode de fonctionnement, c’est exactement le même que la taxe d’habitation. Parce que pour la taxe d’habitation, c’est le résident au 1^er janvier d’un logement qui doit s’acquitter de cette taxe d’habitation. Mais vous voyez, pour la taxe foncière, c’est exactement la même chose. Mais ça veut dire quoi ? Ça veut dire que si vous signez un bien immobilier, un acte authentique le 2 janvier, pourquoi pas, vous ne devez pas payer la proratisation de cette taxe foncière, de ce nouveau logement du 2 janvier au 31/12. Donc, si je reprends mon exemple, si cette taxe foncière est de 1000 €, vous pouvez quasiment économiser 1000 €. Ce qui n’est quand même pas rien.

‍

Donc, n’hésitez pas à faire valoir ce que je viens de vous dire lors de votre prochain achat immobilier. D’ailleurs, je vais vous mettre dans la description, juste en dessous de cette vidéo, le lien de impots.gouv.fr qui stipule cet article. Et encore une fois, lorsque vous êtes dans une phase d’achat de bien immobilier, si vous pouvez économiser quelques centaines, voire quelques milliers d’euros sur une taxe foncière, c’est toujours de l’argent que vous en tant que propriétaire acquéreur, vous allez pouvoir économiser et qui va vous servir soit faire à des travaux, soit acheter du mobilier, soit acheter une cuisine…Moi personnellement, je ne paie plus le prorata de cette taxe foncière sur mes nouvelles acquisitions immobilières. Je laisse mon notaire gérer ça avec le propriétaire vendeur ou avec le notaire de la personne qui vend le logement que je suis en train d’acheter. Et encore une fois, on fait valoir cet article de loi sur toutes mes nouvelles acquisitions.

‍

N’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires en dessous de cette vidéo si vous payez le prorata de cette taxe foncière sur tous les achats immobiliers que vous faites. N’hésitez pas également à m’indiquer dans ces mêmes commentaires si vous n’avez pu faire sauter cette clause et surtout retenez bien que ce n’est qu’un usage, que ce n’est pas une obligation, que la loi indique que c’est le propriétaire vendeur au 1^er janvier qui doit s’acquitter de la totalité de cette taxe foncière.

‍

Je vous remercie d’avoir suivi cette vidéo. Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui et on se retrouve prochainement comme d’habitude pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne YouTube. Je vous dis à très bientôt.

‍

Ciao !

On entend souvent dire que financer un bien immobilier sur une durée longue c'est payer plus cher le coût du crédit.C'est vrai...Pourtant, il est recommandé d'investir sur 25 ans et sans apport.Dans cette vidéo, le cabinet Access Finance nous explique pourquoi.Indiquez-moi dans les commentaires si vous faites financer vos projets immobiliers sur des durées de crédit longues ou courtes et si vous mettez de l'apport.

Transcription

‍

‍

Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui en compagnie de Christophe De Rus. Bonjour Christophe !

‍

‍Christophe : Bonjour Sébastien !

‍

‍Sébastien : Merci d’être là. Christophe, tu es courtier au sein du cabinet Access Finance et on est là aujourd’hui pour parler de financement de projets immobiliers. Tu vas nous expliquer pourquoi l’investissement immobilier sans apport et sur 25 ans est quelque chose que toi, courtier, tu recommandes.

‍

‍Christophe : Tout à fait !

‍

‍Sébastien : Ce qu’on va faire dans un premier temps, Christophe, c’est que je vais te laisser présenter rapidement Access Finance. C’est un partenaire avec lequel je travaille depuis plusieurs années maintenant. Je vais vous la faire courte.

‍

Mais en fait, j’ai rencontré Christophe un petit peu par hasard au moment où on cherchait à faire financer avec Aude, ma compagne, un projet immobilier pour lequel on n’arrivait pas à sortir un crédit. On était à deux jours de la date limite que nous avait fixé le notaire. On est tombé par hasard sur Christophe via un collègue de travail d’Aude. Et en 48 heures, Access Finance via Christophe a réussi à nous sortir le financement sur 20 ans sans apport. Depuis lors, on collabore

‍

.Donc, merci Christophe déjà pour ce projet-là. Merci d’accepter cette interview. Je te laisse te présenter, présenter le cabinet et tu vas nous expliquer ensuite pourquoi tu recommandes, toi, courtier, d’investir sans apport et sur 25 ans.

‍

‍Christophe : Bonjour à tous et à toutes ! Christophe De Rus, Access Finance. Je suis courtier comme vous l’a expliqué Sébastien, responsable également au sein du cabinet Access Finance de l’activité prêts immobiliers, financements immobiliers. Nous sommes un cabinet qui a une quinzaine d’années d’existence sur la région toulousaine.

‍

L’intérêt d’un courtier, ce que nous essayons tous les jours d’apporter à nos clients, c’est déjà du service. Un courtier, à mon sens, c’est un intermédiaire qui doit faciliter la vie aux clients en « sous-traitant », la recherche du financement complète jusqu’à la bonne finalisation et les actes authentiques. C’est également un partenaire qui doit vous apporter du conseil et de l’expertise puisque chaque année, nous finançons 300, 400, 500 clients, sur des dossiers différents que nous traitons avec les partenaires bancaires. Ce qui nous permet d’avoir une vraie expertise de spécialistes sur l’aspect financier.

‍

Enfin, si en plus de tout ça on peut vous apporter une bonne optimisation des conditions financières, taux d’intérêt, mais également coût de l’assurance, je pense qu’on aura fait le travail. Voilà Sébastien !

‍

‍Sébastien : Donc, projet clé en main, c’est ce que j’entends lorsqu’on passe par un cabinet de courtage. Alors, ce que j’ai oublié vous dire et ça a toute son importance, c’est que toi-même, tu es investisseur immobilier. Donc, tu comprends toutes les problématiques des personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier. Donc ça, c’est ta première caquette. Deuxième casquette, tu es au contact des banques tous les jours. Tu comprends aussi les contraintes que peuvent avoir les banques.

‍

‍Christophe : Complètement !

‍

‍Sébastien : Donc, Christophe, explique-nous pourquoi, toi, en tant que courtier, tu recommandes d’investir sans apport et sur 25 ans.

‍

‍Christophe : Alors, la notion d’investissement sans apport pour commencer, effectivement, c’est très important et c’est complètement judicieux, notamment pour du locatif pour plusieurs raisons. Tout d’abord, investir sans apport, c’est intéressant d’un point de vue fiscal puisque comme vous le savez, notamment quand on est sur un régime fiscal au réel, on a la possibilité de déduire, défalquer les intérêts d’emprunt des loyers perçus pour calculer le bénéfice foncier sur lequel vous serez imposés. Donc, le fait d’emprunter un maximum du coup sans apport nous permet de générer un maximum d’intérêt d’emprunt.

‍

C’est également intéressant parce que si on investit sans apport et à partir du moment où on a constitué une épargne de sécurité, ça nous permettra de conserver cette épargne. Donc d’un point de vue budgétaire, c’est également judicieux puisqu’en cas de loyers impayés ou d’imprévus, nous disposons encore de cette épargne.

‍

Néanmoins au-delà de ce qui est idéal et de ce qui est fortement conseillé, le normatif bancaire nous impose de plus en plus de financer et d’apporter les frais sur un prêt. Ce qu’on appelle communément les 10 % de faux frais qui sont les frais de notaire, les frais de garantie, les frais de dossiers, voire de courtage. A partir du moment où on ne les emmène pas, c’est une notion de risque pour le banquier. Et certains banquiers vont même aujourd’hui jusqu’à demander ces 10 % + 10 à 15 % de vrai apport hors frais

‍

.Donc, ce sera important en amont de constituer un apport, voire une épargne, quitte à expliquer au banquier éventuellement qu’on investit sans apport par choix et non pas par impératif parce qu’on n’a pas constitué d’épargne et quitte à pouvoir conserver éventuellement dans ma négociation avec le banquier cette épargne de sécurité. Mais effectivement, il faut bien avoir cette notion en tête : très important de constituer de l’épargne en amont d’un investissement immobilier locatif.

‍

‍Sébastien : Ce que tu me disais avant qu’on ne démarre la vidéo, c’est que la banque généralement, ce qu’elle aime avoir en visibilité comme épargne, c’est 1 à 2 ans de loyers sur un investissement locatif. C’est ça ?

‍

‍Christophe : Complètement, c’est une notion assez subjective, mais si on prend des grands ratios bancaires, effectivement, quitte à ne pas mettre d’apport ou mettre un minimum d’apport, parfois sans apport puisqu’on arrive régulièrement quand même à financer des investisseurs sans apport. Mais néanmoins, le banquier aimera bien avoir un matelas de sécurité pour l’investisseur qui avoisine 1 à 2 ans de loyers de côté en cas de loyers impayés.

‍

‍Sébastien : Donc, c’est bien d’avoir cette épargne. Maintenant, le fait d’avoir cette épargne, c’est ce qui peut justifier le choix qu’on souhaite investir sans apport.

‍

‍Christophe : Tout à fait ! Aussi faut-il que ce soit un choix. Effectivement, comme tu dis, Sébastien, c’est très important cette notion de choix et non pas d’impératif parce qu’on a cette fragilité au niveau d’apport zéro, mais également épargne zéro. Là, c’est beaucoup plus compliqué.

‍

‍Sébastien : Donc, le financement d’un projet immobilier, ça se prépare. Aujourd’hui, n’allez pas voir une banque ou un cabinet de courtage si vous n’avez pas assez de niveaux de comptes sur les trois ou quatre derniers mois parce que tous vos relevés bancaires vont être épluchés.

‍

‍Christophe : Épluché. Tout à fait !

‍

‍Sébastien : Il faut montrer patte blanche. Il faut être un bon élève au moment où on va rechercher le financement. Donc, voilà ! Sur les mois qui vont précéder votre recherche de financement, à partir du moment où vous vous dites : maintenant, ça y est, je vais investir dans l’immobilier. On assainit les comptes. On fait une épargne tous les mois.

‍

‍Christophe : Régulièrement si possible, effectivement mensuel.

‍

‍Sébastien : Tous les mois également lorsque vos revenus tombent parce que si vous attendez le 30 pour faire l’épargne, il n’y aura plus rien sur le compte bancaire.

‍

‍Christophe : Tout à fait !

‍

‍Sébastien : Mais voilà, avec 6000 € d’épargne, on est capable d’aller chercher un financement sans apport. Pourquoi je prends 6000 € ? Donc, j’ai pris un loyer de 500 € x 12 mois, c’est 6000 € d’épargne. Donc, ce n’est pas très compliqué à obtenir, mais ça permet derrière d’avoir un financement sans apport.

‍

J’ai bien compris Christophe et je pense que les personnes qui nous regardent aussi, pourquoi tu recommandes d’un point de vue fiscal de ne pas mettre d’apport. Maintenant ce que souhaitent également faire les personnes lorsqu’elles investissent, c’est d’aller chercher une durée de crédit longue. Et là, toi aussi, en tant qu’investisseur, tu le recommandes. Pourquoi ?

‍

‍Christophe : Complètement ! Effectivement, Sébastien, plus la durée est longue, plus c’est intéressant, d’un point de vue fiscal pour rejoindre le raisonnement précédent puisque même si les intérêts d’emprunt sont dégressifs au fil de la durée d’un crédit, néanmoins il en reste tout le temps un petit peu jusqu’au bout. Donc, si on les déduit sur une durée la plus longue possible, le bénéfice foncier sera moindre jusqu’au bout. Ça, c’est le premier intérêt qui est fiscal.

‍

Mais également d’un point de vue budgétaire tout simplement puisque plus on tire la durée du crédit, même si le taux d’intérêt est un petit peu élevé, mais ce n’est pas très important puisqu’on déduit ces intérêts d’emprunts. En tout cas, l’équilibre financier chaque mois entre rentrée de loyer et crédit qui sort sera plus proche de l’équilibre par rapport à un projet qu’on financerait sur une durée très courte et où la charge serait beaucoup plus élevée bien évidemment. Donc ça, c’est l’intérêt pour l’investisseur de financer sur la durée la plus longue possible, bien évidemment.

‍

Néanmoins, encore une fois, le banquier, lui ne le voit pas du même œil puisque les durées pour de l’investissement locatif, même si on arrive encore de temps en temps à financer sur 25 ans, les durées se resserrent et communément le banquier préfère de plus en plus ne pas dépasser une durée de 20 ans. Donc en fonction des dossiers, en fonction bien évidemment de l’âge de l’emprunteur, en fonction des spécificités patrimoniales, de revenus… il conviendra parfois de réduire cette durée pour séduire un petit peu plus le banquier et rentrer dans un normatif bancaire qui est de rigueur aujourd’hui, effectivement.

‍

‍Sébastien : Je retiens deux choses de ce que tu nous as dit. Un crédit sur 25 ans, c’est une mensualité de prêt plus faible. Ce qui permet d’avoir un cashflow plus important. Donc le cashflow, c’est la différence entre le loyer puis toutes les charges qui embarquent le crédit, les charges de copro, la taxe foncière… Donc une durée plus longue, moins de crédit, donc c’est davantage de cashflow. Donc, un investissement qui va vous ramener un peu plus d’argent tous les mois.

‍

Ce que je pourrais rajouter aussi, Christophe, tu l’as dit à demi-mot, c’est que si le financement ne passe pas sur 25 ans, autant faire financer le projet immobilier sur 20 ans. Donc, assurez-vous que votre opération soit rentable sur 20 ans. 25 ans, c’est peut-être mieux, mais ce sera du bonus.

‍

‍Christophe : C’est du plus. Tout à fait ! Dans tous les cas, Sébastien, effectivement, nous étudierons toujours par sécurité, même si le dossier est un bon dossier et que les autres équilibres sont respectés, plutôt sur 20 ans par sécurité. Et puis, si on arrive bien évidemment à le faire passer sur 25 ans parce qu’on a d’autres points de solidité sur le dossier, ce sera avec grand plaisir et on y arrive malgré tout, régulièrement.‍

‍

Sébastien : D’où l’intérêt de travailler avec quelqu’un qui a pignon sur rue et qui connait les bons points d’entrée auprès des banques.

‍

‍Christophe : Tout à fait !

‍

‍Sébastien : En tout cas, merci Christophe d’avoir partagé ta vision de l’immobilier. Je crois que c’est quand même assez rare d’avoir des gens qui ont les deux casquettes : la casquette bancaire, la casquette en tant qu’investisseur.

‍

‍Christophe : À titre personnel, effectivement.

‍

‍Sébastien : Donc, voilà ! Tu sais vraiment de quoi tu parles et tu connais vraiment les contraintes des uns et des autres.

‍

‍Christophe : Complètement !

‍

‍Sébastien : Avant de conclure cette vidéo, si vous ne l’avez pas encore fait, je vous invite à vous abonner à cette chaîne YouTube pour être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier, de mode d’exploitation à haut rendement.Sur cette chaîne, je fais intervenir de temps en temps des experts qui viennent partager leurs expériences. Et puis, je vous invite également à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Pour accéder à ces deux ebooks, vous cliquez sur le (i) en haut de cette vidéo. Ou sinon, je vous mets les liens de téléchargement dans la description qui se trouve juste en dessous. Christophe, encore une fois, merci de m’avoir reçu dans tes locaux.

‍

‍Christophe : Merci Sébastien !

‍

‍Sébastien : On se retrouve, quant à nous, prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt. Ciao !

‍

‍Christophe : Au revoir !

Après plusieurs mois de travaux, je vous fais faire la visite de fin dechantier de ma nouvelle colocation.Le prévisionnel cashflow est de 700 euros.Indiquez-moi dans les commentaires ce que vous pensez de cet appartement.

‍

‍

Transcription

‍

‍

Bonjour à tous !Ici Sébastien, je suis vraiment ravi de vous retrouver aujourd’hui dans cette nouvelle vidéo, dans laquelle je vais vous faire faire le tour de ma toute nouvelle colocation parce qu’après plusieurs mois de travaux, je suis à deux doigts de la meubler. Donc, restez bien avec moi. On va faire ensemble la visite de cette colocation de quatre chambres.

‍

Alors avant qu’on fasse la visite et que je vous donne plus de détails, si vous ne l’avez pas encore fait, je vous invite à vous abonner à cette chaîne YouTube. Si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et les stratégies de location à haut rendement, n’oubliez pas d’activer la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

‍

Puis, je vous invite également à télécharger mes deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Pour télécharger ces deux ebooks, c’est simple, vous cliquez sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de la fenêtre YouTube de cette vidéo et puis sinon, vous avez les liens de téléchargement dans la description, juste en dessous de cette vidéo.

‍

Alors voilà, je suis à deux doigts de meubler cette colocation. On est sur un projet de 81 m², un appartement de quatre chambres. Sur cet appartement, j’ai eu plusieurs mois de travaux. On doit être à 5 mois de travaux. On va être sur un budget de travaux entre 45000 et 50000 €. Tout ça pour dire que je suis parti d’extrêmement loin sur cet appartement, mais je suis plutôt satisfait du résultat et je souhaitais vous montrer ce chantier avant la phase d’ameublement.

‍

Je me trouve devant la porte d’entrée. Ici, on va avoir un placard qui sera aménagé, donc pour y mettre les manteaux, les chaussures… Donc, c’est toujours bien d’avoir du rangement. Ici, je me trouve maintenant juste à l’entrée, il y a la cuisine. Elle est un petit peu encombrée parce qu’elle m’a été livrée il y a 2 jours et elle va être montée dans 2 jours. Donc, il y a une partie des éléments là et on va retrouver l’autre partie dans le séjour.

‍

On a quand même une cuisine assez grande. Ici, on aura un meuble-bar avec des tabourets hauts. Donc, on aura un lave-vaisselle, on aura un lave-linge séchant, puis pas mal d’éléments de rangement. Toujours dans une optique d’apporter un maximum de valeur aux colocataires ou aux locataires d’ailleurs si jamais les appartements qu’on rénove ne sont pas destinés forcément à la colocation.

‍

Alors là où je suis particulièrement fier dans cet appartement, c’est que j’ai créé une salle d’eau de toutes pièces. La salle d’eau que je vais vous montrer maintenant, elle n’existait pas du tout au moment où j’ai acheté cet appartement. Au moment où j’ai acheté cet appartement, ce que je vais vous montrer, c’était un balcon + un débarras

‍

.Alors, je vais ouvrir la porte. Je vais allumer la lumière. Donc là, on va rentrer dans une salle de bains que j’ai créée de toutes pièces. Ce qui est bien en plus, c’est qu’on a pu mettre une double-vasque, donc toujours bien d’amener plus de valeur à ses colocataires ou à ses locataires d’ailleurs, tout court. On a une grande douche en 90 x 120. Donc, la paroi de douche a été mise récemment en place. Puis de l’autre côté, on a également un sèche-serviette.Tout a été faïencé. Au sol, j’ai mis de l’imitation carreaux de ciment. Personnellement, j’aime ça, mais je suis vraiment particulièrement fier parce que vous voyez, ici au niveau de la vasque avant, il y avait un mur qu’on a tout démoli. Et derrière, c’était un séchoir. Donc nous, on a cassé tout ça pour faire une grande salle d’eau avec double-vasque, grande douche. Vraiment, tout ça n’existait pas au moment où j’ai acheté l’appartement. Donc, je suis plutôt content.

‍

Je vais vous amener dans la première chambre de cet appartement. C’est encore un petit peu encombré parce que le peintre qui a terminé, il  n’a pas encore tout évacué. Vous voyez, il y a encore des seaux de peinture, il y a des chiffons…On a par contre mis les radiateurs ici dans l’appartement. Tous les radiateurs ont été mis. Puis, vous allez remarquer que dans chaque chambre, j’ai quand même pas mal de rangements pour les futurs colocataires. J’ai un dressing qui contient des étagères et puis une penderie de l’autre côté. Donc, on est plutôt bon.

‍

Dans chacune des chambres, en fait, il y aura un lit en 140 x 190, le dressing et également un bureau, un espace de travail. Les chambres sont assez grandes. Elles font entre 10 et 11 m². Ce qui est largement suffisant et correct

‍

.Je vous amène dans le séjour. Alors bien sûr dans cet appartement, j’ai mis des faux plafonds un petit peu partout. Donc voyez ici, j’en ai profité pour mettre des spots au plafond. On va retrouver également les spots ici au plafond dans la cuisine. C’est parce que c’est plus moderne et honnêtement on est parti de très loin dans cet appartement.

‍

Je vous ai dit que j’avais eu entre 45000 et 50000 € de travaux. Bien sûr que j’ai dû changer toutes les menuiseries, toutes les fenêtres parce qu’on était sur du simple vitrage bois. Donc là, on est passé sur du double vitrage en PVC.Je me trouve maintenant dans le séjour. Comme je vous le disais tout à l’heure, il est un peu encombré. Ça, c’est le reste des éléments de la cuisine et j’ai amené quelques touches de couleurs. On a du jaune ici dans l’angle. On a également du jaune ici de l’autre côté. Donc, il reste très peu de choses à faire dans ce séjour, si ce n’est venir récupérer ici le parquet bois. Il va falloir le poncer. Il va falloir le lustrer, le vitrifier pour le récupérer et lui redonner toute sa jeunesse.

‍

Alors personnellement, j’adore le parquet bois. Je trouve que ça amène du cachet. Je trouve que ça amène du charme. Ça amène de la chaleur. Et c’est pour ça que j’ai souhaité le garder sur cet appartement. Je n’ai pas voulu le recouvrir de PVC ou encore de parquet flottant, d’autant plus qu’il est en excellent état. Donc, c’est plutôt quelque chose d’impeccable.

‍

Je vais vous montrer un local, le petit local technique de cet appartement. On est ici dans un petit local dans lequel on est venu mettre le ballon d’eau chaude et c’est également dans ce local qu’on pourra mettre tout ce qui va être aspirateur, balai, serpillère… Donc, c’est toujours bien d’avoir du rangement.

‍

Je vais vous montrer maintenant une deuxième chambre de cet appartement. Les chambres, elles sont toutes sur la même configuration. Vous voyez ici, on a également le dressing pour le futur locataire. Par dressing, j’entends, coin étagère et coin penderie. Le chauffage aussi a été mis en place. On est sur chambre qui fait à peu près 10 ou 10.5 m². Donc, on va mettre encore une fois un lit en 140 x 190 et également un bureau pour que le colocataire, étudiant ou pas, puisse travailler. Il doit avoir un espace de travail.

‍

Je vous amène dans la troisième chambre. Donc ici, on a également du parquet bois qui va être poncé, lustré et vitrifié. On va retrouver derrière moi le dressing, donc l’espace rangement et on est encore une fois sur une chambre dans le même ordre d’idée de surface.

‍

Et puis, je vous amène dans la quatrième chambre de cet appartement. Alors la particularité de cette chambre, c’est qu’ici initialement, derrière ce mur en fait, on avait un évier qui appartenait à cette chambre. Donc moi, le choix que j’ai fait, c’est de supprimer cet évier parce que derrière on a la salle de bains et j’ai souhaité agrandir la salle de bains qui se trouvait derrière, donc la salle de bains initiale de cet appartement. Je vais vous la montrer d’ailleurs dans quelques instants.

‍

Ce que j’ai fait également dans chacune des chambres, c’est mettre du carrelage en fait dans la partie dressing puisque forcément le parquet, il n’allait pas jusque dans le dressing. Donc, il a fallu trouver un moyen de faire quelque chose pour qu’on ait une continuité du sol. Donc, j’ai fait le choix de mettre du carrelage.

‍

Alors, ce que je vais faire maintenant, c’est de vous montrer les toilettes de cet appartement. Donc évidemment, on avait des vieilles toilettes. Donc, je suis parti sur des toilettes en WC suspendu. Ils ont été faïencés sur les murs. Et au sol, on retrouve également du carrelage.

‍

Ce que je vais faire également, c’est vous montrer la salle de bains initiale. Alors bien sûr, il y avait un bidet. Tout a été évacué. On est sur une salle de bains maintenant moderne. Donc vous voyez, on a mis un meuble-vasque. Donc là, je n’ai pas pu mettre une double-vasque. On n’avait pas suffisamment de place. Juste pour info, ici, ça, c’est l’ancienne chaudière. Il y a un artisan qui veulent la récupérer, donc je vais la lui donner.

‍

Alors, je vous amène maintenant voir la douche. On a également une grande bouche. On a une douche en 120 x 80. J’ai fait le choix de mettre un bac noir. J’ai mis des éléments de frises décoratives des deux côtés. On a la colonne de douche. Et, je vous ai dit que derrière de l’autre côté, c’est la chambre. Donc vous voyez, j’ai pris sur la chambre pour agrandir ici le bac du douche de la salle de bains parce qu’aujourd’hui lorsque vous lancez dans l’immobilier, il y a deux pièces maîtresses sur lesquels vous ne devez absolument pas négliger, c’est la cuisine et les pièces d’eau.

‍

Donc, j’ai préféré prendre un petit peu sur la chambre, elle reste sur une taille correcte, mais avoir une salle de bains un petit peu plus grande. La seule chose qui reste à faire dans cette salle de bains, c’est venir mettre le sèche-serviette. Il est là, il est commandé, mais il n’est pas encore arrivé.

‍

Voilà pour la visite de cet appartement. Cet appartement, il fait 81 m². Il fait quatre chambres. Donc, j’ai eu, encore une fois, entre 45000 € et 50000 € de travaux sur cet appartement. Et ce que j’espère tirer comme cashflow sur cet appartement en colocation, on va être sur un cashflow un peu plus de 700 €. Donc, je suis particulièrement content de ce projet immobilier. Je suis vraiment tombé sur une bonne affaire.

‍

Et c’est ce que je vous dis tout au long de mes vidéos en fait, le cashflow forcément, il se joue avec le loyer, mais c’est surtout sur la phase d’achat que vous allez trouver votre cashflow parce que c’est cette phase-là qui est super important. Donc cet appartement en fait, je le touche à 55900 €. Donc, je suis vraiment tombé sur une putain de bonne affaire immobilière, comme j’aime bien le dire, donc voilà. Plus de 700 € de cashflow, je suis vraiment ravi sur cette opération immobilière

‍

.Alors bien entendu faire de la colocation, c’est bien. Par contre, j’ai également pris ceinture et bretelles. Quand je dis ceinture et bretelles, c’est que je suis capable de me retourner. C’est-à-dire que cet appartement va me générer du cashflow, même si je ne les exploite pas en colocation. Parce que cet appartement, il est quand même assez grand, 81 m². Ça veut dire que je peux y mettre un couple, je peux y mettre une famille avec des enfants et je trouve que c’est bien d’avoir créé une deuxième salle de bains parce que si on se projette sur une famille, par exemple, je peux avoir une salle d’eau pour les parents et une salle d’eau pour les enfants.

‍

Et puis maintenant si je reste dans cette configuration colocation, ce qui est bien aussi, c’est d’avoir une salle d’eau pour deux. Si vous faites de la colocation avec quatre personnes, une seule salle de bain, clairement, ça ne suffit pas. Il faut deux salles de bains et c’est pour ça que j’ai créé cette seconde pièce d’eau dans l’appartement. Pour quatre personnes, c’est l’idéal. Puis encore une fois, pour un couple ou une famille, c’est toujours beaucoup plus de valeur perçue. Donc ça, c’est excellent. Et puis si jamais, j’avais besoin de revendre cet appartement, ce sera toujours plus facile avec deux pièces d’eau.

‍

Voilà ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui. Je voulais vous montrer cet appartement parce que déjà, je suis assez fier de ce qu’il a pu devenir par rapport à d’où je suis parti. Et puis, on est vraiment à deux doigts de le meubler, mais j’avais envie de partager ça avec vous.

‍

N’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires en dessous de cette vidéo ce que vous pensez de cet appartement, ce que vous pensez de cette colocation. On s’en donnera l’occasion d’échanger. Je vais vous quitter ici. Puis comme d’habitude, on va se retrouver prochainement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne YouTube. Je vous dis à très bientôt.

‍

Ciao !

Pour réaliser de bonnes affaires dans l'immobilier, il faut acheter des biens avec travaux.Toutefois, à juste titre, les travaux constituent une grande crainte au moment d'investir.Dans ces conditions, comment trouver des artisans de confiance ?Et surtout, comment éviter les arnaques ?Indiquez-moi dans les commentaires si vous avez des points de vigilance à partager.

Transcription

‍

Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis ravi de vous retrouver surtout que je suis en compagnie de Jean-Christophe GRISELIN

‍

.Jean-Christophe : Bonjour à tous !

‍

‍Sébastien : Salut Jean-Christophe ! Merci d’être présent aujourd’hui pour cette vidéo dans laquelle on va parler des travaux et on va vous expliquer comment éviter les arnaques avec les artisans lorsqu’on se lance dans les travaux. Est-ce que cela te va ?

‍

‍Jean-Christophe : C’est parfait. C’est vrai que moi je rencontre toutes les semaines des clients qui sont en difficulté du fait des travaux.

‍

‍Sébastien : Cela se passe tout de suite sur louer-en-courte-duree

‍

.Alors, lorsqu’on se lance dans l’immobilier et qu’on atteint la phase de travaux, choisir le bon artisan, c’est quelque chose qui peut faire peur parce qu’on a peur des arnaques. Ce qu’on a décidé aujourd’hui avec Jean-Christophe, c’est de vous partager cinq points pour justement les éviter.Alors, on va tout de suite commencer par le point numéro c’est : trouver le bon artisan. Alors, il y a plusieurs manières de trouver le bon artisan. La première façon, cela peut être le bouche-à-oreille. On a toujours un collègue, un ami, un cousin qui a effectué des travaux dans la maison. On peut faire appel à cette société ou à cet artisan lorsqu’on a besoin de refaire du carrelage, de la peinture…Ce qu’on peut également faire pour trouver une société de confiance, en tout cas, de limiter les risques, c’est d’aller faire un tour sur societe.com et vous regardez le capital social de cette société. Petit capital social, cela peut déjà être un risque. Plus gros capital social, c’est déjà un gage de confiance. Puis surtout, n’hésitez pas à regarder la date à laquelle la société a été ouverte, plus la société sera « vieille », moins vous prendrez de risques parce que si la société, elle est là depuis 5 ans, 10 ans, 15 ans, on sait qu’elle est bien en place. Les risques sont limités. Par contre si la société, elle vient d’ouvrir, il y a deux semaines, il y a un mois, il y a six mois, elle va être un petit peu plus fragile. Est-ce que tu es d’accord avec cela ?

‍

‍Jean-Christophe : Je suis d’accord. Je voudrais juste rajouter quelque chose, faire attention aussi à l’échelle de l’entreprise. S’il n’y a qu’une seule personne et que vous avez 300m² à rénover, cela risque de traîner un petit peu. Donc, la force de frappe de l’entreprise, c’est important. Attention aussi, la recommandation. C’est bien, mais cela ne veut pas dire qu’il faut y aller les yeux fermés parce que c’est comme avec votre forfait téléphonique, quand vous êtes chez le même opérateur depuis des années, finalement, vous payez plus cher que quelqu’un qui vient d’acheter un nouveau forfait. Donc, la personne peut se sentir en terrain conquis, donc ne pas mettre ces prix, ne pas négocier ces prix du tout.

‍

‍Sébastien : OK ! Exactement ! Tu fais bien de le préciser et surtout sur la force de frappe. Alors, c’est effectivement lié à l’effectif de la société. Maintenant, on peut avoir une société avec 10 salariés. Maintenant, si elle est sur 50 chantiers, vous allez vous retrouver dans la même problématique, il va y avoir un goulot d’étranglement et cela va être compliqué de sortir le chantier en temps et en heure. Donc voilà quelques astuces que vous pouvez vérifier facilement pour trouver le bon artisan.

‍

J’ai même envie de rajouter, n’hésitez pas à demander à aller visiter des chantiers qu’ils ont déjà réalisé ou qu’ils sont en train de faire pour juger de la qualité des travaux, de la qualité des finitions parce que voilà, c’est quelque chose de très important des belles finitions. Je te laisse faire le point deux.

‍

‍Jean-Christophe : Alors le point deux, c’est le devis. Le devis en fait, c’est notre contrat en fait entre l’artisan et vous. Et c’est le devis qui va faire que le chantier finalement se déroule bien parce qu’on aura prévu un maximum de choses. Je vois souvent des devis qui sont survolés ou qui n’ont pas de détails. Si on n’a pas de détails, on ne peut pas juger, on ne peut pas comparer.

‍

Pour avoir des devis comparables, l’idée c’est de mâcher le travail à l’artisan. C’est-à-dire que si vous avez un mur à isoler et à repeindre, si vous dites à l’artisan : moi, j’ai 9m2 de placo à faire. Je veux un placo NF et je veux 10cm d’isolation derrière, c’est clair, c’est facile. L’artisan, il n’a plus qu’à vous chiffrer le linéaire au mètre carré. Et comme c’est facile, vous allez pouvoir demander à 10 artisans différents et rapidement en tout cas, ils vont pouvoir vous chiffrer votre projet et cela permet d’avoir des retours assez vite et surtout comparable parce que ce sera le même.

‍

‍Sébastien : OK !

‍

‍Jean-Christophe : Ensuite le devis, il va falloir qu’il soit détaillé, main d’œuvre et matières premières, puisque si j’ai 100 € pour effectuer une tâche, si je ne sais pas s’il y a 20 € de mains d’œuvre et 80 € de camelote ou le contraire, cela ne va pas être le même projet

‍

.Sébastien : Ce qui permettra aussi de comparer ce qui est comparable, le prix de la main d’œuvre sur un premier devis et le prix de cette même main d’œuvre sur un second devis

‍

.Jean-Christophe : Tout à fait ! Après pensez à la date de début et la date de fin de chantier. C’est obligatoire de toujours avoir une date de début de chantier parce que cela vous permet simplement de vous retourner contre l’artisan ou de le faire se dépêcher s’il est en retard et même on peut lui demander des indemnités de retard. Donc cela, cela lui met un peu la pression.

‍

‍Sébastien : Alors, peut-être que faire figurer les indemnités de retard sur les devis, ce n’est pas quelque chose qu’il voudra faire. Maintenant, il faut lui retourner la situation en disant : c’est quelque chose qui ne devrait pas vous gêner puisque de toute façon, vous êtes censé livrer le chantier dans les délais. Donc, cela ne doit pas être un problème.

‍

‍Jean-Christophe : Vous pouvez donner une marge. S’il vous dit : « j’en ai pour trois mois. » OK ! Vous me marquez quatre mois. Le chantier doit être terminé. S’il est honnête, cela ne devrait pas poser de problèmes.

‍

‍Sébastien : Surtout, ce que disait Jean-Christophe sur le cahier des charges, c’est très important pour avoir des devis comparables parce que vous allez pouvoir vous retrouver avec des devis qui concernent un même chantier. Par contre, les lignes ou les écritures ne seront pas les mêmes sur les devis. Donc vous, il faut que vous soyez capable à la lecture des devis de re-mouliner tout cela dans un fichier Excel, enfin peu importe l’outil que vous allez utiliser, pour pouvoir comparer bien précisément, non pas seulement, la globalité du chantier, mais aussi chacune des lignes : la partie plomberie, la partie électricité, la partie isolation, la partie menuiserie…

‍

‍Jean-Christophe : Pour en revenir à la plomberie, notamment, s’il vous met un robinet Grohe ou un robinet Brico Dépôt, ce n’est pas non plus la même chose. Donc, c’est important qu’il vous marque la marque de la plomberie, mais aussi du tableau EDF, du tableau électrique, des éléments qu’il vous met. Parce que vous en quelques instants maintenant avec internet, vous pouvez comparer ce qu’il vous met, voir si déjà cela correspond au prix vendu au public pour avoir quelque chose de précis. Donc, s’il n’a rien à cacher, ce sera détaillé.

‍

Et dites-vous qu’en fait moins c’est détaillé, moins il a étudié votre chantier et plus il y a une marge d’erreurs possibles. Qu’est-ce que vous faites quand il y a une marge d’erreur ? Vous prenez votre marge. Donc, s’il n’est pas sûr de son tarif final, il risque de gonfler le devis pour retomber sur ses pattes à coup sûr. Et cela malheureusement, il faut aller chercher le devis le plus précis possible, même si cela demande du temps, même si parfois, les devis sont payants.

‍

‍S‍ébastien : Oui ! Tu fais bien de préciser que le devis doit être détaillé parce qu’un devis avec une seule ligne sur un chantier, c’est juste quelque chose qui n’est pas possible. Mais le fait d’avoir un devis détaillé, cela va vous permettre de bien comprendre ce qui va être fait et surtout d’avoir matière à négociation, par exemple, uniquement sur la partie électrique ou uniquement sur la partie plomberie…J

‍

ean-Christophe : Exactement ! Après, suite de chantier, comment cela se passe ?

‍

‍Sébastien : Voilà troisième point de vigilance, le suivi de chantier. Évidemment, ce n’est pas tout de confier un projet de plusieurs dizaines de milliers d’euros, peut-être même plusieurs centaines en fonction du projet que vous souhaitez lancer, il va falloir s’assurer ensuite que le chantier respecte un calendrier et des échéances parce que lorsqu’on se lance dans l’immobilier, on a un impératif derrière. Cela s’appelle le crédit immobilier qu’il va falloir rembourser.

‍

Puis même si c’est juste pour une résidence principale, on a peut-être envie de quitter sa location pour aller dans la maison et on n’a peut-être pas envie de superposer un crédit avec un loyer. Bref, il va falloir suivre ce chantier. Et là, vous avez plusieurs moyens de le faire. Vous pouvez soit faire cela vous-même, en allant sur le chantier, par exemple, une fois par semaine si vous habitez à proximité. Vous avez aussi la possibilité de déléguer cette prestation

‍

.Jean-Christophe : Cela va dépendre de vos compétences tout simplement et du temps que vous avez et de chacun en fait. Il n’y a pas de suivi de chantier qui se ressemble. On adapte par rapport à ce qu’on a envie à notre projet.

‍

‍Sébastien : Évidemment, le suivi ne sera pas le même si on rénove totalement un appartement ou si on a juste la peinture des murs, la peinture à refaire. Donc, vous pouvez faire cela vous, à votre échelle. On peut également déléguer cela à un maître d’œuvre. Donc forcément, c’est un coût supplémentaire, mais qui peut être embarqué dans le coût global du projet.‍

‍

Jean-Christophe : Je pense que si le projet est bien monté et rentable au départ, on n’a pas besoin de faire les travaux de soi-même. On peut déléguer tout, y compris le maître d’œuvre si on l’a bien préparé avant.

‍

‍S‍ébastien : Voilà ! C’est aussi une façon de se rassurer de faire appel à un maître d’œuvre, comme tu dis, si on n’a pas des compétences sur les travaux en général. Voilà ! C’est une façon de se reposer sur quelqu’un au même titre qu’on pourrait se reposer sur un architecte d’intérieur si jamais on ne sait pas trop comment aménager les volumes et faire un peu de déco.

‍

‍Jean-Christophe : Petite parenthèse sur le courtier en travaux qui n’a pas forcément la casquette de suivi de chantier. En fait, il y a un vide juridique, le courtier en travaux, il met en relation artisan et client. Donc, il n’y a pas de garantie, sauf certains courtiers qui ont une garantie décennale et qui ont une formation pour suivre des chantiers. Ils font les deux. Mais en général, un courtier en travaux, ce n’est pas quelqu’un qui va suivre vos travaux de façon sécurisante.‍

‍

Sébastien : Tu fais bien de le préciser. On a un autre point de vigilance, je crois.

‍

‍Jean-Christophe : Alors, le paiement. J’ai un client, il avait payé 75000 € avant même que le chantier commence.

‍

‍Sébastien : C’est énorme.

‍

‍Jean-Christophe : Ouais, c’était trois quarts de son projet. Qu’est-ce qui s’est passé ? L’artisan, il n’a pas mis la clé sous la porte, mais cela fait 2 ans, il n’a pas encore fini ses travaux. En plus, on ne sait pas trop ce qu’il a fait, ce qu’il reste à faire comme travaux parce que le devis est marqué : rénovation quatre ou cinq appartements. Une ligne avec un prix total.

‍

‍Sébastien : Cela ne fait pas le point

‍

.Jean-Christophe : Donc un devis comme cela, il n’y a pas de date de fin de chantier, comment lui dire que cela a été trop lent ?

‍

‍Sébastien : Parce qu’il y a une date de début seulement ? Peut-être même pas.

‍

‍Jean-Christophe : Il a commencé, pour l’instant, ce n’est pas le problème. Mais quand est-ce qu’on donne de l’argent à notre artisan ? Souvent, c’est 30 % à la commande. Déjà, on peut négocier pas forcément à la commande, mais au début du chantier. Cela peut permettre de réduire.

‍

‍Sébastien : Alors, on peut se demander pourquoi l’artisan, il a besoin d’argent à la commande. C’est parce qu’il a besoin de matières premières. Donc voilà ! C’est pour cela que l’artisan vous demande un acompte.

‍

‍Jean-Christophe : D’accord ! Et il y a beaucoup d’artisans qui sont débordés ou aussi des gens, c’est comme nous quand on est surendetté, qu’on va faire un crédit à droite, à gauche, qu’on multiplie les crédits parce qu’on ne s’en sort pas, la banque de l’artisan, ce sont les acomptes. Un artisan qui ne s’en sort pas, il suffit qu’il dise : OK ! Pour trois, quatre, cinq chantiers, il touche les acomptes et cela lui permet de sortir la tête de l’eau. C’est humain. Je ne suis pas en train de faire un procès aux artisans. Mais c’est un phénomène qui explique peut-être pourquoi les artisans sont débordés souvent et qu’ils traînent entre l’acompte et la fin du chantier.

‍

‍Sébastien : Donc généralement, il y a un échéancier de paiement, donc 30 % au démarrage du chantier, 40 % au milieu et 30 % à la livraison.

‍

‍Jean-Christophe : Voilà ! Alors très important, ne jamais tout verser avant la livraison. La livraison, c’est vraiment là où on va valider le chantier. Et tant que ce n’est pas conforme aux devis, au cahier des charges, on ne verse pas la totalité. Il faut toujours qu’on garde une carotte à la fin sinon on risque de…

‍

‍Sébastien : C’est comme cela qu’on les tient en fait pour finir les travaux.

‍

‍Jean-Christophe : Oui ! Voilà !

‍

‍Sébastien : Donc bien pensez à faire un échéancier de paiement.Le cinquième point de vigilance pour essayer d’éviter les arnaques, c’est de faire une visite de fin de chantier. C’est exactement ce qu’on vient de dire à l’instant. Une fois que l’artisan vous téléphone pour vous dire : « c’est fini, le chantier, vous pouvez verser ce qui manque sur le devis. Donc, payer la dernière facture », attention on fait la visite de fin de chantier, on vérifie que tout est conforme par rapport au cahier des charges, par rapport au devis et surtout on fait très attention aux finitions

‍

.N’hésitez pas à être, j’allais dire, pinailler, à être pointilleux. Vous venez peut-être de lâcher plusieurs dizaines de milliers d’euros, vous êtes en droit d’exiger que tout soit parfait. S’il y a besoin d’un raccord de peinture, s’il y a un meuble qui est mal monté, s’il y a un impact sur un carreau. N’hésitez pas à tout signaler.

‍

‍Jean-Christophe : En sachant qu’il y a des choses qu’on va découvrir en habitant le logement. Peut-être qu’en visitant, on ne va pas voir que la chasse d’eau ne fonctionne pas. On va le voir en habitant le logement. Donc, si même on peut faire un petit peu traîner une semaine qu’on ait pris place dans le lieu pour voir si tout vraiment fonctionne correctement, c’est plus sécurisant pour vous.

‍

‍Sébastien : Est-ce que tu veux rajouter quelque chose Jean-Christophe ou est-ce qu’on a fait le tour ?

‍

‍Jean-Christophe : Ouais, on n’a pas dit quand même que c’était une question de feeling quand même, l’artisan.

‍

‍Sébastien : C’est vrai ! Il faut qu’on se sente à l’aise.‍

‍

J‍ean-Christophe : Moi, j’ai des clients qui ont des problèmes de communication, qui ne se sentent pas écoutés. Et cela, c’est important. Donc, il faut qu’au début cela passe bien pour qu’on soit avec quelqu’un avec qui on puisse donner notre confiance, même si c’est quelqu’un qu’on doit surveiller plus ou moins. Il y a quand même une confiance qui doit s’établir.

‍

‍Sébastien : Ce feeling aussi puisqu’on en est là, la communication, cela passe aussi par la réactivité. Vous avez besoin de réactivité puisque c’est quelqu’un avec qui vous allez travailler. Si déjà, le gars ou les gars mettent un mois à vous envoyer un devis, c’est-à-dire, sur le premier livrable qu’ils sont censés vous donner, ils sont déjà en retard ou ils prennent du délai, ce n’est pas une bonne entrée en matière. Ce n’est pas une bonne manière de vous donner confiance et envie de travailler avec eux. Mais c’est vrai que l’aspect communication est très important.

‍

‍Jean-Christophe : Soyez carré. Moi, je parle de feeling, mais par exemple, si vous payez votre artisan au noir, déjà en tant qu’investisseur, on ne peut pas le déduire. Mais aussi, on ne peut pas se retourner, on ne peut rien faire. Donc, je pense que ce n’est pas la bonne solution. Il faut être le plus carré possible et je pense qu’il vous sera redevable. Vous allez le voir par rapport à sa façon de travailler, quelqu’un qui est droit, normalement cela le fait.

‍

‍Sébastien : Parfait ! Je pense qu’on aurait tout un tas d’autres choses à dire sur les artisans. Mais en tout cas là, vous avez cinq, six points avec le dernier qu’on vient de rajouter pour vous sécuriser et éviter les arnaques lorsque vous vous lancez dans des travaux. Merci Jean-Christophe.

‍

‍Jean-‍Christophe : Allez ! À bientôt ! Au revoir !

‍

‍Sébastien : Attends, je n’ai pas fini

‍

.J‍ean-Christophe : Ah bon !

‍

‍Sébastien : Parce que pour les gens qui souhaitent en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, je vais les inviter à s’abonner à cette chaîne YouTube et activer la petite cloche pour être tenus informé de la publication de mes nouvelles vidéos. Mais peut-être que les gens qui nous regardent ont envie d’aller voir ta chaîne YouTube.

‍

‍Jean-Christophe : Eh bien facile, ma chaine YouTube, c’est mon nom, Jean-Christophe GRISELIN. Vous allez trouver plein d’astuces sur les travaux, mais aussi sur la décoration à haut rendement, donner une âme à votre logement.

‍

‍Sébastien : N’hésitez pas à aller voir cette chaîne YouTube, ce gars est bourré d’idées. Il a eu l’occasion d’intervenir sur deux de mes chantiers. Encore merci beaucoup. Puis avant de vous quitter, je vous invite également, si vous ne l’avez pas encore fait, à télécharger mes deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »Pour les télécharger, vous cliquez sur le (i) qui vient d’apparaître en haut, à droite de cette fenêtre. Ou sinon, vous avez les liens dans la description juste en dessous de cette vidéo. C’est bon ! Maintenant, tu peux dire au revoir. Allez ! Merci de nous avoir suivis.

‍

‍Jean-Christophe : À bientôt !‍

‍

Sébastien : À bientôt ! Au revoir ! Tchao !

Lorsqu'on parle d'immobilier, on pense évidemment à la location nue, la location meublée, la colocation, la location courte durée...Mais il existe beaucoup d'autres modes d'investissements possibles.Gaëtan et Alexandre nous en parlent dans cette vidéo.Indiquez-moi dans les commentaires quelles sont les stratégies que vous avez choisies.

Transcription :

‍

‍Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis vraiment ravi de vous accueillir aujourd’hui, en compagnie de Gaëtan et Alexandre du blog construire sa retraite. Bonjour, Messieurs !

‍

‍Gaëtan : Bonjour !

‍

‍Alexandre : Bonjour Sébastien et bonjour à tous les internautes qui nous regardent.

‍

‍Sébastien : Écoutez ! Je suis vraiment ravi d’être avec vous aujourd’hui. Alors, on a eu l’occasion de se rencontrer, de faire des événements ensemble. J’ai notamment été généreusement invité à l’un des évènements que vous avez organisés, il y a un tout petit peu plus d’un an maintenant. Mais aujourd’hui, en fait, je souhaitais faire cette vidéo pour que vous nous parliez du bouquin que vous venez de sortir récemment : “Immobilier : investir malin pour préparer l’avenir”. Est-ce que vous pouvez peut-être dans un premier temps, nous le présenter. Puis, vous présentez et nous expliquer pourquoi est-ce que vous avez voulu écrire ce livre.

‍

‍Alexandre : Eh bien volontiers, Sébastien. Alors, Gaëtan. Moi, Alexandre. En fait, on travaille dans la même société depuis quasiment une vingtaine d’années et on se connaît depuis une vingtaine d’années. Donc, on partage un peu les mêmes avis sur l’évolution de l’âge, je dirais et notamment les problèmes de retraites qui se sont profilés depuis maintenant une bonne dizaine d’années et qui ne s’arrangent pas.

‍

Depuis cette période-là en fait, on s’est mis en recherche d’une solution pour au départ, compléter cette retraite qui allait disparaître, plus ou moins disparaître d’ici quelques années. Donc, on s’est lancés très naturellement sur l’investissement immobilier. Alors de l’investissement immobilier tranquille puisqu’il s’agit d’investissement dans des locaux commerciaux qui ne demandent finalement qu’assez peu de temps d’exploitation.

‍

Au travers des échanges que l’on a pu avoir avec nos collègues qui ont plus ou moins le même âge, on s’est aperçu qu’il y avait un vrai déficit au niveau d’investissement immobilier. Puis surtout, comment se lancer , sur quoi se lancer , comment trouver des biens , comment les exploiter , comment il fallait faire avec les impôts ? Bref, toute une série de questions un peu basiques qui peuvent être posées, mais par où on commence et surtout sur quoi on commence. Et le sur quoi on commence, c’est finalement la singularité de ce livre qui a été tourné un petit peu comme un livre de cuisine. Hein, Gaëtan !
‍

‍Gaëtan : Oui ! Tout à fait ! Effectivement, on a voulu en fait avec ce livre partager un petit peu tout ce que nous, on a pu vivre parce qu’on a eu des expériences au cours justement de ces 20 ans et on a construit le livre un peu effectivement comme un livre de cuisine avec à l’intérieur différent support immobilier pour lesquels on a identifié la difficulté, la rentabilité, le risque puis le niveau un petit peu de connaissances qu’il faut avoir. Donc pour chacun, il y en a 19. Il y a une petite vingtaine.

‍

Pour chacun de ces supports immobiliers en fait, on donne un petit peu justement le niveau de difficulté, la rentabilité. Enfin bref, tout ce qu’il faut avoir comme éléments pour que chacun puisse trouver « chaussure à son pied » parce qu’on est tous un peu différents, on a des situations différentes, on a des profils différents. Donc, il n’y a pas de support, je dirais, unique puis, comment dire, absolument standard. Il faut que chacun puisse s’épanouir dans son support immobilier. C’est la vocation de ce livre, de pouvoir trouver son support immobilier puis d’avoir effectivement quelques éléments dès le départ. Puisqu’au-delà des différents supports immobiliers, dans ce livre, on retrouve tout le processus finalement du début jusqu’à la fin. C’est-à-dire de la recherche jusqu’à l’exploitation du bien. Tout le processus est un peu classique qu’il faut suivre justement pas à pas, donc pour aider une personne qui va se lancer dans l’investissement immobilier.

‍

‍Alexandre : Restez bien jusqu’à la fin de l’interview parce que je pense qu’il risque d’y avoir une très grosse surprise d’ici la fin.

‍

‍Sébastien : Oui ! Je confirme. Il y aura une très grosse surprise d’ici la fin de la vidéo. Alors, je trouve que cette approche, elle est vraiment maligne parce que c’est vrai qu’on s’est tous retrouvés à discuter avec des collègues autour d’un café ou un repas de famille ou avec des amis en disant : « voilà moi, je fais de l’immobilier. » Puis, la personne en face répond : « moi aussi, j’aimerais en faire. Par contre, je n’y connais rien. C’est le flou. Je ne sais pas si doit faire du meublé, du nu, de la défiscalisation, acheter un immeuble divisé. Enfin, il y a une multitude de solutions possibles. Donc, il y en a 19 que vous avez référencés dans votre bouquin.

‍

Comme vous le disiez en fait, chaque profil va avoir une stratégie qui lui conviendra davantage. Donc moi, si je devais vous poser une question puisque vous avez bien planché sur les profils et les 19 investissements possibles, si j’identifie quelqu’un par exemple qui souhaiterait faire un investissement un petit peu pépère, il veut de l’immobilier sans forcément y passer beaucoup de temps, qu’est-ce que vous pourriez lui conseiller ? En tous cas, qu’est-ce que le livre recommande ?Alexandre : Alors, si c’est un investissement pépère, donc il y aura une rentabilité qui sera forcément plus faible. Cela dit, c’est toujours mieux d’investir de manière pépère que de ne rien faire.

‍

Alors, deux types d’investissement qui nous viennent immédiatement à l’esprit, c’est tout d’abord d’investir dans des SCPI (société civile de placement immobilier). C’est avoir une société qui s’occupe de tout. À savoir, elle investit dans plusieurs centaines de millions, voir milliards d’investissements sur des belles adresses un peu partout sur le territoire français. Puis pour l’investisseur qui est finalement considéré un peu comme un associé, il récupère une sorte de loyer et de plus-value quelque part s’il revend ses parts.

‍

Alors, entendons-nous bien, il y a aussi des frais d’entrée et d’exploitation à l’année de ce type de bien. Mais c’est une formule intéressante. Ce n’est pas de la bourse. C’est vraiment de l’immobilier. Ce qui est intéressant, c’est qu’on peut faire un crédit pour obtenir une SCPI et on ne peut investir de 10 000 € jusqu’à pas de limite.

‍

Première formule, la SCPI puis aussi le fameux investissement Pinel qui s’est, d’ailleurs maintenant depuis le début de l’année 2019, étendu de Normandie. La formule Pinel qui permet d’investir dans des biens neufs avec une rentabilité relativement faible. Puis aussi de Normandie qui est un dispositif fiscal nouveau qui est plutôt sur les biens à rénover. Donc, il peut être aussi une formule intéressante. Donc cela, c’est la formule, je dirais, pépère.

‍

‍Gaëtan : Plutôt pépère, oui. Sachant que la grosse différence quand même entre les deux, c’est que dans le cadre du SCPI, vous n’êtes pas propriétaire d’un bien, vous êtes propriétaire finalement d’un morceau de bien, d’un morceau d’un ensemble. Alors que côté Pinel, vous êtes quand même propriétaire d’un bien.En revanche, dans les deux cas, il faut bien garder en tête quand même qu’on s’engage sur une durée, une certaine durée. Dans le cadre de la SCPI, il faut quand même conserver généralement aux alentours de 14 – 15 ans puisque sinon en fait, ce n’est pas forcément très rentable. Puis dans le Pinel, c’est pareil, il faut aussi garder le bien pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux qui sont proposés.

‍

‍Sébastien : Ceci dit, on ne peut pas avoir le beurre et l’argent du beurre. En tout cas, comme tu le disais tout à l’heure à juste titre, Alexandre, il vaut quand même mieux faire quelque chose que ne rien faire du tout. Donc ces deux stratégies, moi, je les entends tout à fait lorsqu’on a envie de « laisser la machine tourner toute seule. »Alors maintenant, j’ai envie de prendre le cas d’un deuxième profil, une personne qui n’a pas forcément une grosse velléité à vouloir aller chercher plus de 20 % de rentabilité, mais qui quand même a déjà entendu parler d’immobilier et souhaite aller chercher des rentabilités intermédiaires. Dans ce cas-là, qu’est-ce qu’on peut proposer à cette personne ?

‍

‍Alexandre : Clairement de notre côté, nous on est plutôt sur l’investissement dans les locaux commerciaux, dans les murs de boutique. Donc, cela offre une rentabilité de l’ordre de 10 % à peu près brut lorsqu’on les sélectionne bien. C’est pépère aussi parce que finalement l’essentiel de l’effort est fait lors de la recherche du bien, de la recherche du financement. Après, le locataire, il est en place et il reste pendant des années. Le bail est spécifique et s’étend sur 3 ans, 6 ans et 9 années. Donc, c’est relativement tranquille.

‍

C’est une formule qui ne nécessite pas beaucoup d’investissement en temps lors de la phase d’exploitation. Après, on a tout ce qui est meublé classique qui offre un surplus finalement, un amplificateur de rentabilité, si je puis dire, par rapport à un bien qui est nu. Il faut compter, on peut tabler sur +15 % par rapport à un bien qui est considéré comme nu. C’est quelque chose qui nous donne une rentabilité tout à fait intéressante, qui est elle-même aussi amplifiée par la niche fiscale que constitue le statut de loueur meublé non professionnel par exemple. Donc, c’est une formule qui est quand même intéressante en meublé longue durée classique.

‍

‍Gaëtan : Oui !

‍

‍Alexandre : Puis, si on n’a quand même pas envie de se casser la tête avec cela, on peut faire un meublé, enfin un investissement dans un studio ou un appartement nu standard. La précaution, c’est de bien choisir sa zone qui est évidemment quelque chose de pertinent par rapport à la demande dans la zone dans laquelle on investit. Ce sont les trois qui me viennent immédiatement à l’esprit : obtenir une bonne rentabilité moyenne, quelque chose d’intéressant là-dessus.

‍

‍Sébastien : Ok ! Parfait ! Alors maintenant, si j’ai un profil un peu plus kamikaze, j’ai envie de dire, quelqu’un qui veut un maximum de rentabilité tout de suite, un maximum de cashflow tout de suite, quelle est la stratégie ou les deux, trois stratégies qu’on pourrait lui conseiller ?

‍

‍Alexandre : Tu veux parler des internautes qui sont fans de toi et qui nous regardent en ce moment, Sébastien ? Ceux qui veulent que la rentabilité commence par un deux, j’ai l’impression.

‍

‍Gaëtan : Alors là, sur ce type de profil forcément, ce sont des profils où on ne va pas le cacher, cela demande un investissement personnel plus important. Cela, c’est clair. Donc, cela veut dire qu’il va falloir y passer du temps, il va falloir s’investir. Donc là, bien évidemment, on va retrouver quelque chose que tu connais très bien, c’est la location courte durée. Là, c’est quelque chose qui est vraiment super parce qu’on a tous les avantages qu’a cités Alexandre sur la partie meublée puis on met encore l’amplificateur de la location courte durée. Donc cela, c’est vraiment quelque chose qui est extrêmement intéressant.Alors après, toute à l’heure, on parlait aussi du profil des personnes. Cela dépend aussi de chacun parce que soit c’est un investissement personnel pour réaliser toute la gestion locative soi-même, soit il y a également des solutions pour déléguer en partie cette gestion locative. Donc là, c’est à chacun de décider. Mais cela, typiquement, c’est un support qui est vraiment explosif.

‍

Alors ensuite, on a l’achat-revente. Donc là aussi, c’est pareil. L’achat-vente, c’est un investissement personnel parce qu’il faut chercher un bien. Il faut bien sûr trouver un bien dans lequel il y a des travaux, mais il faut être capable d’estimer la partie travaux, puis ensuite se lancer justement dans cette phase de travaux et derrière imaginer tout de suite la revente qui permet de profiter de la plus-value, donc d’avoir du cashflow disponible très rapidement.

‍

‍Alexandre : Je dirais même qu’il faut envisager la revente avant l’achat.

‍

‍Gaëtan : Avant l’achat, oui

‍

!Alexandre : Il faut être sûr.

‍

‍Gaëtan : Tout à fait ! Il faut avoir l’œil.

‍

‍Sébastien : C’est vrai qu’on m’a raconté déjà plusieurs histoires où bon après, c’est sur des profils marchands de bien. Mais il y a des gens qui achètent le matin et revendent l’après-midi et ils ont déjà réalisé une plus-value entre le matin et l’après-midi.

‍

‍Gaëtan : C’est très impressionnant !

‍

‍Alexandre : J’ai entendu parler de cela.

‍

‍Gaëtan : Puis le dernier support qui peut d’ailleurs en combiner plusieurs, c’est l’immeuble de rapport. Donc cela aussi, c’est quelque chose qui est très intéressant. Donc là, on en achète finalement différents lots puis on peut cumuler parce que dans l’immeuble de rapport, on peut trouver de la location nue, on peut trouver de la location meublée. Puis, on peut même imaginer en rez-de-chaussée, avoir un local commercial. Donc là, on cumule plusieurs supports. On peut même d’ailleurs faire de la location courte durée aussi dans le bâtiment. Donc là, c’est quelque chose aussi qui peut être assez explosif. Encore une fois, tout dépend de l’investissement personnel et le temps qu’on veut consacrer à ces différents projets.

‍

‍Sébastien : Alors, tu fais bien de parler d’immeuble de rapport parce que je me rappelle que c’était justement la conclusion de la journée que vous aviez organisée. C’est vraiment le type de bien sur lequel, on peut tout faire. On peut faire du nu, on peut faire du meublé, on peut faire de la courte durée, on peut faire de la colocation. On peut même y mettre un local commercial s’il existe déjà. Donc, c’est vraiment un support idéal pour mitiger.

‍

‍Alexandre : Exactement ! Il peut même y avoir des parkings en bas de l’immeuble.

‍

‍Sébastien : Il peut même y avoir des parkings, oui. Alors, il y a un chapitre qui est quand même intéressant dans votre bouquin. Celui-là, j’ai beaucoup de questions là-dessus : comment convaincre le banquier ?

‍

‍Alexandre : Alors, il faut lire le livre évidemment. Comment convaincre le banquier ? En fait, il faut comprendre ce qu’est le banquier. Le banquier, c’est une personne qui est inquiète par nature parce que quelque part, il est le garant de votre dossier de financement vis-à-vis de sa hiérarchie et il faut qu’il soit bien, que vous l’ayez mis de votre côté de manière à ce qu’il puisse constituer le meilleur avocat vis-à-vis de ses responsables parce qu’il va s’engager.Il va dire : « le dossier de monsieur Ascon, c’est un gars qui a déjà bien investi, qui a déjà un historique. Ce n’est pas son coup d’essai, il y a une rentabilité qui est produite. Donc, c’est quelque chose qui est intéressant ! »Du coup, il va être rassuré et il pourra défendre votre dossier vis-à-vis de sa hiérarchie. Quand on a compris cela, tout ce que l’on fait vis-à-vis du banquier doit être orienté autour de cela. Donc, si on prend l’exemple d’un investissement des biens commerciaux, si on prend notre spécialité, c’est de constituer un dossier typé business plan plutôt très approfondi, qui rassure le banquier tout d’abord sur la zone dans laquelle le bien se situe : dans quel bassin économique et démographique on se situe, donner des indicateurs Insee par exemple qui montrent que cet indicateur démographique est positif, que l’activité économique est florissante, que le marché de l’emploi est florissant comparé à des moyennes nationales…Une fois qu’on a choisi la zone qui montre un dynamisme économique et démographique, on parle de la rue dans laquelle on investit. Montrer que cette rue est la rue commerçante de la ville dans laquelle on veut investir. Prendre des photos. Des photos par exemple, un samedi après-midi où on voit qu’il y a du passage. Montrer des photos de franchise parce que les franchises investissent après avoir vu avec leur développeur foncier qu’il y a du potentiel de passage. Donc, prendre des franchises, c’est finalement avoir des études de marché gratuies. Et ce sont des arguments vis-à-vis de la banque.

‍

Montrer également qu’il y a des photos de banques aussi dans la rue. Ce sont des arguments. Puis, une fois qu’on a trouvé la rue, on montre l’activité du local en question. Une activité déjà installée, est-ce qu’il y a un historique ?Comment convaincre le banquier, il y a tout un chapitre là-dessus et il y a beaucoup de choses à dire. Mais ce qu’il faut, de mon point de vue, il faut comprendre qu’il est inquiet. Donc, il faut devancer ces questions en le rassurant, en le rassurant avec des chiffres et en le rassurant avec une tenue, au sens, pas que vestimentaire, évidemment.

‍

‍Gaëtan : Une attitude.

‍

‍Alexandre : Une attitude. Voilà ! Qui va le rassurer, qui va lui faire dire : «  j’ai en face de moi, quelqu’un de sérieux. Donc, je peux y aller. »Gaëtan : Vraiment avoir effectivement une attitude professionnelle. Puis après, en amont de tout cela, c’est un peu un des fondamentaux, mais il faut aussi avoir une hygiène financière qui soit correcte. Parce que cela démarre de là. Donc, être capable déjà sans rien même avant de présenter son projet, être capable de montrer au banquier qu’on a une hygiène financière qui est bonne, c’est-à-dire qu’on sait mettre de côté, on sait, comment dire, dégager des bénéfices et on a déjà des biens en location. Cela fait aussi partie de la démarche qui va permettre de convaincre le banquier.

‍

‍Sébastien : Ok ! En effet, exact. Une hygiène financière et puis un business plan. En fait, le banquier, lorsqu’on va le voir, c’est pour lui réclamer quelques dizaines ou quelques centaines de milliers d’euros et on peut comprendre qu’il ait besoin d’avoir des garanties sur notre capacité à rembourser la somme qu’on est venu lui chercher. Toutes ces astuces se trouvent dans le bouquin de Gaëtan et d’Alexandre : «  Immobilier : investir malin pour préparer l’avenir ». Donc, n’hésitez surtout pas à lire ce bouquin pour avoir un panel de tout ce qu’il est possible de faire avec l’immobilier. Justement, ce que tu disais Alexandre, toute à l’heure, c’est que vous avez une surprise pour les gens qui ont regardé cette vidéo jusqu’ici.

‍

‍Alexandre : Exactement ! Alors, ce que l’on propose, c’est que vous allez pouvoir mettre un commentaire sous la vidéo que Sébastien a mise sur sa chaîne. Toutes les personnes qui vont avoir mis un commentaire vont entrer automatiquement dans la possibilité de gagner ce livre, cet exemplaire-là que nous avons entre les mains. Nous allons le dédicacer pour la personne qui aura été tirée au sort de manière totalement anonyme par Sébastien et nous lui enverrons avec plaisir cet exemplaire. Donc voilà, c’est l’énorme surprise que nous vous préparions et dont nous vous parlions au début de l’interview.

‍

‍Sébastien : C’est super-sympa à vous parce que de toute façon, je ne vais rien vous apprendre : le savoir, cela n’a pas de prix. Donc, tout ce qui est contenu dans ce bouquin et qui sera lu, c’est de l’information à prendre. Donc, je recommande vivement à toutes les personnes de lire ce bouquin. Cela se lit très facilement. C’est bourré d’astuces. Donc, n’hésitez surtout pas à lire ce bouquin.

‍

Eh bien merci, Messieurs, d’avoir répondu à mon invitation pour venir témoigner de votre bouquin sur cette chaîne. J’espère qu’on aura l’occasion de se revoir en chair et en os, une prochaine fois. Mais en tout cas, bravo !

‍

‍Alexandre : Avec plaisir ! Merci à toi, Sébastien.

‍

‍Sébastien : Merci à vous ! Alors, avant de conclure cette vidéo, je voulais vous rappeler que si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, vous pouvez télécharger, non pas mes livres physiques, mais les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »Pour télécharger ces deux ebooks, vous cliquez sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite. Ou sinon, vous avez les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo. Puis avant de vous quitter, je vous rappelle que si vous souhaitez gagner le livre de Gaëtan et Alexandre, n’hésitez pas à laisser un commentaire en dessous de cette vidéo. Je ferai un tirage au sort et ces Messieurs enverront le bouquin au gagnant du tirage au sort. Messieurs, merci beaucoup !

‍

‍Alexandre, Gaëtan : Merci à tout le monde ! Merci à vous !

‍

‍Sébastien : Merci aux gens qui sont sur cette chaîne. Je vous dis à très bientôt pour une nouvelle vidéo. Tchao !

‍

‍Gaëtan : Tchao !