Apprendre à investir dans l'immobilier, c'est comme apprendre à nager.Plus on commence tôt, moins on a peur.Faut-il alors considérer qu'il faut parler immobilier le plus tôt possible à ses enfants ?Notre point de vue se trouve dans cette vidéo.Indiquez-moi dans les commentaires si vous partagez notre point de vue.
Transcription
Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui en compagnie d’Aude, ma compagne.
Aude : Bonjour !
Sébastien : Alors, on a souhaité faire cette vidéo pour répondre à cette question : faut-il initier, oui ou non, ces enfants à l’immobilier ? On va vous donner nos arguments dans cette vidéo et cela se passe tout de suite.
Sébastien : Alors, faut-il, oui ou non, initier ces enfants à l’immobilier ? Personnellement, nous, on a fait ce choix-là. Aude, est-ce que tu peux expliquer pourquoi ?
Aude : Bien sûr parce qu’en fait, pour nous, le fait de leur parler au quotidien de l’immobilier, c’est leur permettre justement que cela fasse partie de leur quotidien et que du coup, il n’y ait pas de freins. Parce que quand cela fait partie de votre environnement depuis tout petit, en fait c’est quelque chose de normal. Du coup, c’est beaucoup plus facile d’être familiarisé à cela et de ne pas avoir de peur.
Sébastien : Alors, c’est vrai qu’il y a beaucoup de personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier à tout âge et qui ont peur ne serait-ce que de prendre rendez-vous avec une agence immobilière pour effectuer une visite, ou alors ensuite de faire une offre d’achat, ou encore de prendre un rendez-vous bancaire. Bref, il y a beaucoup de personnes pour qui l’immobilier fait peur.
Et, comme le disait Aude, il y a quelques instants, nous, on essaie d’inculquer cela, le plus tôt possible, ou en tout cas, on a inculqué cela le plus tôt possible à nos enfants pour que ce soit quelque chose d’inné. Je vais prendre un exemple. Quelqu’un qui apprend à faire du vélo à 3 ans va apprendre beaucoup plus vite et aura beaucoup moins peur que quelqu’un par exemple qui souhaiterait apprendre à faire du vélo à 20 ans ou à 30 ans. C’est la même chose pour quelqu’un qui souhaiterait apprendre à nager. C’est beaucoup plus facile d’apprendre à nager à 3, 4, 5 ans plutôt qu’à 40 ans parce qu’on va avoir peur de se lancer dans l’eau ou de se mettre dans la piscine.
Aude : Ce qui est important d’ajouter aussi, c’est qu’en fait quand vous vous êtes baigné dans cela au quotidien, c’est quelque chose de naturel. Par exemple, si on prend ton exemple, toi qui avais des parents qui n’investissaient pas du tout dans l’immobilier, en fait cela ne t’était même pas venu à l’idée d’investir. Alors que là pour nos enfants, comme ils nous accompagnent aux appartements, ils nous voient, ils savent que papa et maman, ils ont des appartements. Pour eux, c’est normal. À la limite, même pour eux, tout le monde a des appartements.
Sébastien : C’est cela. C’est cela. Alors c’est vrai que dès qu’on se lance dans un nouveau projet immobilier, une fois qu’on a visité les appartements entre adultes, on les amène sur les appartements avant que les travaux soient engagés. On les amène sur les appartements pendant les travaux. On a droit à des réflexions au moment de la peinture. Du coup : « ah ! Ça sent mauvais ici dans cet appartement ! » Mais en tout cas, ils sont vraiment imprégnés de cela au quotidien.
Aude : Ils sont familiarisés aussi avec les travaux ce parce qu’en fait, ils voient l’appartement, tout pourri, on peut dire et après l’appartement fini. C’est-à-dire que cela leur permet de voir qu’en fait les travaux, c’est pareil. C’est banaliser les travaux. C’est normal. Cela fait partie du jeu.
Sébastien : Voilà ! Donc sur la phase d’après d’ailleurs, sur la phase de mise en location que ce soit de la location courte durée ou de la colocation, c’est pareil. Ils sont initiés aux conversations qu’on peut avoir. Il y a un locataire qui va rentrer. Il y a un locataire qui va sortir. J’ai une visite à faire. Vraiment, cela fait partie du quotidien.
Aude : Ils se sont familiarisés à l’immobilier, à dire : « l’immobilier en fait, cela rapporte de l’argent dès maintenant. » Alors, cela peut paraître anodin, mais en fait si on réfléchit à nous, comment on a été éduqué, l’immobilier, c’était fait pour apporter de l’argent, mais à la retraite, dans plusieurs années. Alors qu’eux, ils savent que les appartements nous rapportent de l’argent dès maintenant et que c’est aussi grâce à cela qu’on a la vie qu’on a aujourd’hui.
Sébastien : Oui ! Exactement ! Ce qu’on essaie aussi de leur faire comprendre, c’est qu’avoir de l’immobilier, être propriétaire de plusieurs biens et gagner de l’argent avec ces biens-là, ce n’est pas forcément quelque chose de mal. Au contraire, on essaie de leur donner des valeurs. C’est pour cela qu’on fait des travaux dans les appartements pour justement prendre soin des locataires qui vont vivre dedans. Nous, la ligne de conduite qu’on a c’est de toujours proposer des appartements de qualité pour que les locataires soient bien et c’est vraiment ce message-là qu’on véhicule aussi à nos enfants
.Aude : Exactement ! Parce que c’est important de leur faire comprendre qu’en fait, ce n’est pas juste aussi un moyen de récupérer de l’argent, c’est apporter de la valeur.
Sébastien : Voilà ! Alors, j’ai envie de dire que cet immobilier en fait, bon il est physique, mais on s’amuse aussi avec l’immobilier. Nous, on aime beaucoup jouer au Monopoly avec les enfants. Une anecdote à vous raconter, aujourd’hui notre fils de 7 ans, il nous a plumés. Il nous a gagnés à tous les deux.
Aude : Oui ! C’était rigolo parce qu’en fait, il a bien compris le principe du Monopoly. Donc, il achetait toutes les cartes. Il n’avait pas de complexes. Il est tombé sur une couleur. Il a acheté. Ensuite, il négociait pour récupérer les cartes de la même couleur et de suite après, il investissait pour mettre des maisons, des hôtels et comme cela. Enfin, il a tout compris, quoi.
Sébastien : En fait, il a vraiment compris aussi la logique de l’emplacement. C’est-à-dire que le Monopoly en fait, c’est un carré. En fait, il s’arrange à avoir des séries de couleurs consécutives comme cela. À chaque tour, on est obligé de tomber sur ses cases. C’est d’ailleurs comme cela qu’on a perdu tous les deux. On a hypothéqué tous nos terrains. On lui a payé toutes ses maisons. C’est comme cela qu’il a gagné la partie
.Aude : Il était tout content à la fin d’avoir plus d’argent qu’au début.
Sébastien : Voilà ! Il nous a gagnés. En plus, il avait plus d’argent à la fin de la partie qu’au début. Mais voilà ! Pour eux, pour nos enfants en fait, l’immobilier, cela fait partie de la vie de tous les jours et on a souhaité leur en parler le plus tôt possible pour que le jour où ils seront en âge de pouvoir acheter eux-mêmes de l’immobilier : appartements, maisons, immeubles, bref tout ce qu’ils voudront, ils n’aient aucun complexe à le faire.
Vous le savez, certainement, le temps c’est de l’argent et il y a un facteur en immobilier qui est très important, c’est le temps. Plus on commence tôt, plus on pourra se construire un patrimoine important. Et moi, tout ce que je peux leur souhaiter, c’est dès qu’ils seront en âge de le faire, c’est d’acheter leur premier bien.
Aude : Je pense que ce qui est important aussi, en tout cas moi ce qui me tenait à cœur, c’était vraiment de leur montrer que l’immobilier, cela fait partie du jeu. En fait, il n’y a pas de freins à avoir quand cela fait partie de l’environnement de tous les jours. C’est normal, c’est banal et on y va sans crainte même s’il y a des gens autour qui peuvent leur dire : « attention, c’est risqué et tout ! » Par rapport à notre expérience et ce qu’ils auront vu, cela leur montrera qu’en fait non, ce n’est pas plus risqué qu’autre chose. Il suffit d’y aller.
Sébastien : Et il faut faire les choses correctement. Je prends mon exemple de celui qui va apprendre à faire du vélo ou celui qui va apprendre à nager, c’est sûr qu’on ne va pas mettre quelqu’un à faire du vélo sur une nationale la première fois qu’on va le mettre sur une selle. Ou quelqu’un qui va apprendre à nager, on ne va pas le mettre au milieu d’une piscine de 2 m la première fois où il va aller à la piscine.
Non au contraire, on leur explique au quotidien pourquoi on achète tel appartement. Pourquoi on n’achète pas de tel appartement ? Pourquoi dans l’appartement qu’on a acheté on va faire tels ou tels travaux. On leur explique. En fait, on leur amène les bonnes pratiques pour qu’ils en prennent conscience et connaissance et qu’ils soient capables ensuite d’investir sans aucun risque. Comme celui qui aura appris à nager, on pourrait le mettre au milieu d’une piscine de 2 m, une piscine de 3 m, une piscine de 10 m, il saura nager.
Aude : Exactement ! En plus, comme les appartements sont beaux, ils ont plaisir à y aller aussi. C’est important en fait. Ils se disent : « ah cela, c’est à toi ! En plus, c’est joli. » Ils s’y plaisent que soit une maison ou un appartement. Donc en fait, il y a vraiment cette notion de valeur, valeur à apporter à l’autre.
Sébastien : Ils commencent déjà à nous poser la question : est-ce que ce sera à moi quand je serai grand ? Cette question, elle revient souvent
.Aude : Oui ! C’est cela. Qu’est-ce qu’ils vont devenir tes appartements après ?
Sébastien : Enfin voilà ! Voilà le choix que nous, on a fait. Initier le plus tôt possible nos enfants à l’immobilier, on pense que c’est quelque chose de très important. Il faut démocratiser l’immobilier. L’immobilier, ce n’est pas réservé aux riches. Cela, on ne leur a même pas mis une seule fois dans la tête. Avoir de l’immobilier, c’est bien. Et gagner de l’argent avec l’immobilier, c’est bien aussi. C’est tout ce qu’on a voulu leur inculquer.
Aude : Exactement ! Avoir de l’immobilier, c’est possible et on n’a pas besoin d’être millionnaire pour en avoir. On peut l’avoir. Papa et maman, ils en ont. Donc, cela fait partie du quotidien.
Sébastien : Écoutez, indiquez-nous dans les commentaires en dessous de cette vidéo si vous partagez ce point de vue. Si vous avez des enfants, est-ce que vous aussi vous les avez initiés tôt à l’immobilier ? Puis si vous n’avez pas encore d’enfant, mais que vous prévoyez d’en avoir dans les prochains mois, dans les prochaines années, est-ce que vous allez leur en parler le plus tôt possible ? Est-ce que vous allez les amener dans votre « vie d’investisseur immobilier », sur les chantiers, leur parler des divers modes d’exploitation ? Est-ce que vous jouez au Monopoly vous aussi avec vos enfants ? Dites-nous tout cela dans les commentaires.
Aude : Peut-être même, vous pourriez nous dire qu’est-ce que cela aurait changé dans votre quotidien d’investisseur si vous aviez été initiés dès petit à cette vision de l’immobilier ? Peut-être que cela aurait été plus facile pour vous de passer à l’action. Qu’est-ce que vous en pensez ?
Sébastien : Dites-nous tout cela aussi dans les commentaires. En tout cas, moi, je te remercie Aude déjà de m’avoir mis le pied à l’étrier dans l’immobilier. Je le dis toujours, mais c’est grâce à toi que j’ai acheté mon premier appartement. Et puis merci de partager tout cet univers avec les enfants au quotidien.
Alors avant de vous quitter, je voulais vous rappeler que si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier, la location courte durée, la colocation, les stratégies de location à haut rendement, vous pouvez vous abonner à cette chaîne YouTube et je vous mets également deux ebooks à disposition : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec l’immobilier. »Pour les télécharger, vous cliquez simplement sur le (i) qui se trouve juste en haut à droite de cette vidéo ou dans la description de cette même vidéo. Et puis, Aude, tu as également une chaîne YouTube sur laquelle on peut te retrouver. Dites-nous de quoi tu parles.
Aude : J’ai une chaîne YouTube qui s’appelle Aude Froger puisque moi je suis coach experte de la confiance en soi pour les entrepreneurs justement pour aider à dépasser ses peurs, pour oser réaliser ce qui nous tient vraiment à cœur. Souvent, on a des stratégies, on les connaît, mais on ne passe pas quand même à l’action et c’est lié à nos peurs à l’intérieur de nous. Donc, je fais des vidéos là-dessus pour expliquer cela. Comment avoir plus confiance en soi, comment oser passer à l’action.
Sébastien : OK ! Écoutez, n’hésitez pas à aller voir sa chaîne YouTube. On va vous quitter ici pour aujourd’hui. Puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. À très bientôt !
2019 amène son lot de réformes.Quels sont les changements en ce qui concerne la location courte durée ?Indiquez-moi dans les commentaires ce que vous pensez de ces réformes.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui dans une vidéo dans laquelle on va voir quels sont les changements mineurs ou majeurs qui s’appliquent à la location courte durée depuis le 1er janvier 2019. C’est parti ! Ça se passe tout de suite sur louer-en-courte-duree.
Alors avant qu’on voie ensemble quels sont les changements qui s’appliquent à la location courte durée depuis le 1er janvier 2019 pour toutes les personnes qui souhaitent se lancer dans cette activité, mais qui impactent également les gens qui font déjà de la location courte durée, je vous invite à vous abonner à cette chaîne YouTube si vous ne l’avez pas encore fait. Ça vous permettra de rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier, de location courte durée, de stratégie de location à haut rendement.
N’oubliez pas d’activer la petite cloche pour être informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos en temps réel. Puis, je vous offre également deux ebooks si vous ne les avez pas encore téléchargés. Le premier ebook s’appelle : « Convaincre la banque, mode d’emploi » , et le second ebook : « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Vous pouvez télécharger ces deux ebooks en cliquant sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de la fenêtre de votre vidéo. Puis sinon, je vous mets également les liens de téléchargement de ces deux ebooks dans la description qui se trouve juste en dessous.
Alors comme chaque année, en début d’année, il y a de nouvelles normes qu’elles soient fiscales ou qu’elles soient administratives qui arrivent et cette année, la location courte durée n’échappe pas à la règle. Donc, je vous propose de voir ou de balayer ensemble les changements majeurs ou mineurs qui impactent la location courte durée en ce début d’année 2019.
Alors, on va dans un premier temps commencer, ce sera la première partie de cette vidéo, par l’enregistrement. Lorsque vous faites de la location courte durée, il faut que le logement dans lequel vous exercer cette activité soit déclaré comme un logement à activités touristiques. Donc, vous devez déclarer votre logement en tant que meublé de tourisme. Alors jusqu’à présent, pour déclarer ce logement en tant que meublé de tourisme, il fallait le faire d’une seule et unique manière en remplissant un formulaire CERFA qui s’appelait le CERFA 14004. D’ailleurs, certaines communes continuent à utiliser ce formulaire CERFA 004 pour déclarer les logements en location courte durée.
Maintenant, il y a d’autres communes qui sont passées sur un autre mode de fonctionnement et cet autre mode de fonctionnement en fait, c’est le numéro d’enregistrement. Généralement, ce sont les communes dans les grandes agglomérations ou les communes en zones tendues. Donc sur ces communes là, on ne remplit pas un CERFA 14004, mais on doit se rapprocher de l’urbanisme pour récupérer un numéro d’enregistrement et c’est ce numéro d’enregistrement qui vous identifie « comme logement à caractère touristique » ou en tout cas logements dans lesquels vous recevez une clientèle pour des courts séjours.
Au passage, ce numéro d’enregistrement, vous devez ensuite le mettre sur toutes les annonces sur les plateformes de location en ligne qu’on parle de Booking, qu’on parle d’Airbnb ou de toutes les autres plateformes. Si votre commune vous impose d’avoir ce numéro d’enregistrement, ce numéro d’enregistrement doit apparaître sur toutes les annonces de réservation en ligne.
Maintenant si vous vous trouvez dans une commune qui exige ce numéro d’enregistrement et que vous faites de la location courte durée dans votre résidence principale, alors ce numéro d’enregistrement, vous allez également devoir aller le chercher et le mettre sur les annonces des plateformes de réservation en ligne
.En ce qui concerne la durée le nombre de nuits maximum pour faire de la location courte durée, là il n’y a aucun changement. Si c’est dans votre résidence principale, la limite, elle est à 120 jours. Si vous faites de la location courte durée dans un logement dédié à cette activité, il n’y a aucune limite sur le nombre de jour ou de nuit pour faire de la location courte durée.
Ensuite point numéro deux de cette vidéo, le changement d’usage. Pour faire de la location courte durée, il y a certaines communes qui exigent de faire un changement d’usage du bien immobilier qui va être dédié à cette activité. Alors, ça peut paraître normal puisque finalement le bien immobilier qui va être dédié à une activité de location courte durée c’est un bien immobilier qui ne pourra plus être destiné à de l’habitation principale. C’est-à-dire que ce bien ne pourra pas accueillir une personne, un couple ou plusieurs personnes qui vont élire leur résidence principale dans ce logement.
Alors, ce changement d’usage en soi, ce n’est pas quelque chose de nouveau. Il y a certaines communes qui appliquent déjà ce changement d’usage, mais il y a d’autres communes qui exigent ce changement d’usage à partir du 1er janvier 2019. C’est notamment le cas de Toulouse que je connais plus particulièrement. Alors ce changement d’usage en fait, soit la commune vous l’accorde, donc vous avez le feu vert pour faire de la location courte durée , soit la commune ne vous l’accorde pas, auquel cas vous n’avez pas le feu vert pour faire de la location courte durée.
Mais retenez bien en tout cas que toutes les communes n’exigent pas un changement d’usage pour faire de la location courte durée. Généralement, ce sont les communes qui se situent en zones tendues. Si vous voulez savoir si votre commune exige ce changement d’usage, rapprochez-vous tout simplement de l’urbanisme de votre ville.
Troisième point de cette vidéo, la surface de compensation. Ça, j’en ai déjà parlé dans de nombreuses vidéos sur cette chaîne YouTube. Il y a certaines communes qui exigent une surface de compensation pour que vous ayez le droit de faire de la location courte durée. Alors petit rappel, qu’est-ce que c’est que la surface de compensation ?Là aussi les communes considèrent, à juste titre, que tous les logements que vous allez dédier à une activité de location courte durée sont des logements que vous sortez du parc immobilier dédié à l’habitation principale. Donc, les communes exigent que vous remettiez la surface équivalente à celle qui a été perdue pour l’habitation principale. Cette surface, vous devez la remettre à destination de l’habitation principale.
Ça veut dire quoi ? Ça veut dire que si vous décidez de faire de la location courte durée dans un logement de 30m², par exemple si votre commune exige la surface de compensation, elle va vous demander de racheter 30m² de surfaces commerciales ou de bureau, de façon à les retransformer en habitation principale. Petit bémol dans certaines communes, c’est le cas de paris, cette surface de compensation, elle peut être doublée.
Pour reprendre mon exemple, pour exploiter 30m² en location courte durée, on vous demandera de remettre 60m² dédiés à de l’habitation principale. Donc voilà, ça, c’est une manière de limiter, voire d’interdire l’activité de location courte durée.
En tout cas, adressez-vous également à l’urbanisme de votre ville pour savoir si votre commune exige cette surface de compensation. Parce que dans les zones tendues, il y a des communes qui exigent de la surface de compensation, il y a d’autres communes qui n’exigent pas cette surface de compensation, il y a des communes qui exigent de cette surface de compensation à partir d’une certaine surface. Donc, les règles sont différentes d’une ville à l’autre, le mieux encore une fois c’est de vous rapprocher de l’urbanisme de votre ville.
Quatrième point de cette vidéo, il concerne la taxe de séjour et sa collecte. Jusqu’à présent en fait, la taxe de séjour, lorsque jusqu’à présent c’est-à-dire jusqu’à fin 2018, la taxe de séjour, elle était due par voyageur et par nuit. Et lorsqu’on fait la location courte durée, il faut différencier plusieurs types de logements. Il y a les logements non classés puis il y a les logements classés une étoile, deux étoiles, trois étoiles, quatre étoiles…Donc jusqu’à présent quand je disais : la taxe de séjour, elle était due par voyageur et par nuit. C’était donc un forfait fixe. Alors ce forfait, il pouvait varier d’une commune à l’autre, c’est-à-dire que la taxe de séjour de Toulouse n’avait pas le même montant que celle de Bordeaux, que celle de Strasbourg, que celle de Lille ou encore celle de Nice. Mais par contre ce montant était forfaitaire et fixe.
Bien entendu, un logement non classé avait une taxe de séjour inférieur à celui dont logements classés une étoile. Un logement classé une étoile avait une taxe de séjour inférieure à celle d’un logement classé deux étoiles…À partir du 1er janvier 2009 les règles changent puisque cette taxe de séjour sur les logements non classés, elle n’est plus forfaitaire, mais elle est indexée sur le prix de la nuit. Et lorsque je dis qu’elle est indexée sur le prix de la nuit, ça veut dire que le montant de cette taxe de séjour va varier entre 1 % et 5 % du prix de la nuit. Et ce pourcentage de 1 à 5 %, c’est à la libre appréciation de la commune. C’est la commune qui décide que la taxe de séjour va être indexée de 1 %, 2 %, 3 %, 4 % ou 5 % du prix de la nuit.
On va prendre un exemple. Si jamais vous vendez vos nuits 50 € par exemple et que la commune a décidé que le montant de la taxe de séjour pour les logements non classés serait égale à 5 % du prix de la nuit, ça veut dire que pour ce logement non classé, le montant de la taxe de séjour par nuit et par personne sera de 5 % de 50 €, ce qui fait 2.50 €.Mais maintenant, si pour une raison x ou y, vous êtes obligé de vendre votre nuit non pas 50 €, mais 40 €, là le montant de la taxe de séjour sera de 5 % de 40 €, ce qui fait 2 €. Ce qui fait que dans ces configurations-là, on se retrouve finalement avec une taxe de séjour plus importante pour les logements non classés que les logements classés une étoile, deux étoiles…Alors bien entendu pour les logements non classés, le montant de cette taxe de séjour, je viens de l’expliquer, il est indexé sur le prix de l’année. Par contre, il va être capé. Comment est-ce qu’il va être capé ? Il va être capé, c’est-à-dire que le montant de la taxe de séjour pour les logements non classés ne pourra pas dépasser la limite de la taxe de séjour des logements quatre étoiles.
Ensuite cinquième point de cette vidéo, c’est l’entrée en vigueur de la loi pour une république numérique. Alors ça, c’est une loi qui était insufflée par le gouvernement Hollande. À partir du 1er janvier 2009, les plateformes de réservation en ligne peuvent remonter à l’administration fiscale un certain nombre d’informations, notamment concernant le nombre de nuits que vous aurez vendu ou le chiffre d’affaires que vous aurez réalisé. Donc, ce sera une manière de croiser les informations entre ce qui est déclaré d’un côté par les propriétaires bailleurs et ce que remontent les plateformes de réservation en ligne.
Voilà tout ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo, en ce qui concerne la location courte durée pour 2019. Il n’y a pas forcément de gros changements puisqu’à partir du moment où on fait de la location courte durée, il a toujours été obligatoire d’identifier le logement, comme logement destiné à accueillir des personnes de courte durée. En ce qui concerne le changement d’usage ou la surface de compensation, ce sont des choses qui existent depuis plusieurs années pour certaines communes. La grosse nouveauté cette année, c’est le montant de la taxe de séjour pour les logements non classés qui va être indexé sur le prix de la nuit
.Ce que j’ai oublié de vous dire également, c’est que certaines plateformes de réservation en ligne vont maintenant collecter la taxe de séjour pour la transmettre directement à la commune. Vous n’aurez plus à la collecter auprès des voyageurs. Cette taxe de séjour, c’est la plateforme de réservation en ligne qui la prendra directement aux voyageurs avant de la reverser à la commune.
Finalement l’augmentation de cette taxe de séjour, est-ce que c’est un vrai problème pour les logements non classés ? Pas forcément ! Parce qu’au final qui paie cette taxe de séjour ? Ça reste le voyageur. Maintenant vous avez aussi la possibilité de faire classer votre logement si vous estimez que ça peut être intéressant pour vous, déjà d’avoir un logement classé une étoile, deux étoiles, trois étoiles. Ça peut être un argument de vente. Puis dans certains cas particuliers, mais ce ne sera pas l’objet de cette vidéo, ça peut également avoir un avantage fiscal. Voilà !Maintenant lorsqu’on parle de changement d’usage et de surface de compensation puisque j’en viens à la conclusion de cette vidéo, est-ce que c’est forcément quelque chose de problématique ? J’ai envie de dire non parce que quelles sont les communes, qui exigent cette surface de compensation et ce changement d’usage ?Ce sont les communes qui se situent en zones tendues et on sait très bien qu’en zone tendue, on se trouve dans des communes où le prix de l’immobilier est élevé. Et qui dit prix de l’immobilier élevé, dit des communes dans lesquelles les rentabilités immobilières ne sont pas forcément au rendez-vous.
On est plutôt sur des communes à investissements, de type patrimoniaux et non pas investissements de type rentabilités et cashflow. Je pense notamment à des communes comme Lyon ou Bordeaux où il devient maintenant avec l’évolution du prix de l’immobilier, très compliqué d’aller chercher des projets immobiliers qui s’autofinancent à moins de faire de la location courte durée.
Donc est-ce que pour autant maintenant, il est intéressant d’investir dans ces communes, pas forcément ? En tout cas, ce ne sera pas mon intérêt d’aller dans ces communes-là puisque moi ce que je vous dis, tout au long de mes vidéos, c’est que l’objectif premier avant de faire de la location courte durée, c’est d’avoir un bien immobilier qui s’autofinance. Donc, aller dans des communes comme Lyon, comme Bordeaux pour ne citer qu’elles, mais il y en a tout un tas d’autres où de toute façon il sera difficile d’avoir un projet immobilier qui s’autofinance, donc forcément ce ne sera pas des communes puisque les projets ne s’autofinancent pas dans lesquels il faudra faire de la location courte durée.
Donc, la surface de compensation, le changement d’usage, en soi ce n’est pas forcément un problème majeur puisque les communes ne sont pas intéressées pour investir. En tout cas, c’est mon avis. Donc dans quelle commune faire de l’investissement immobilier en 2019 ? Plutôt dans des communes de taille moyenne, voilà des communes qui ne sont pas en zones tendues où la réglementation va être beaucoup plus souple et il y a énormément de communes dans lesquelles il est intéressant de faire de la location courte durée parce que le prix de l’immobilier est abordable et parce que condition première dans ces communes-là, il est possible d’aller chercher des projets qui s’autofinance en location traditionnelle.
Voilà ce que je voulais partager aujourd’hui avec vous dans cette vidéo, voilà quels sont les changements en 2009, voilà comment faire de la location courte durée en 2009 en respectant les règles.
J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager. Si vous avez des questions par rapport à cette réglementation, utilisez la zone commentaire qui se trouve juste en dessous. Puis, il est l’heure de vous quitter. Puis comme d’habitude alors, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dire très bientôt.
On croit souvent à tort qu'il est obligatoire d'avoir un CDI pour investir dans l'immobilier.Robin nous démontre ici le contraire.En quelques années il a réussi à se construire un patrimoine de plus de 2 millions d'euros :
Sans CDI
En alternant CDD et chômage
Cerise sur le gâteau, Robin a réussi a valoriser ses revenus du chômage auprès de la banque !Indiquez-moi dans les commentaires ce que le parcours de Robin vous inspire.
Transcription
Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui en compagnie de Robin. Salut Robin !
Robin : Salut Seb !
Sébastien : Alors aujourd’hui, on va tout simplement répondre à une question : comment acheter plus de 2 millions d’euros de patrimoine sans CDI ? Cela se passe tout de suite sur louer-en-courte-duree.Alors aujourd’hui, c’est justement Robin qui va nous expliquer comment acheter plus de 2 millions de patrimoine d’immobilier sans CDI. Avant que je laisse la parole à Robin, avant qu’il se présente, si vous ne l’avez pas encore fait, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ».Vous trouvez les liens de téléchargement de ces deux ebooks dans la description juste au-dessous ou sur le petit (i) qui va apparaître. Et puis, si vous arrivez sur cette chaîne pour la première fois, je vous invite à vous abonner pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée.
Robin ! Est-ce que tu peux, s’il te plaît, te présenter et franchement nous expliquer comment on peut acheter plus de 2 millions d’euros de patrimoine sans CDI ?
Robin : Qu’est-ce qui s’est passé ?
Sébastien : Oui ! Qu’est-ce qui s’est passé ?
Robin : Bonjour à tous ! Alors, c’est vrai que je voulais faire cette vidéo justement pour expliquer un petit peu mon parcours pour essayer de vous donner la motivation et vous dire que tout est possible. En fait, c’est pour cela que j’avais vraiment envie de témoigner de mon parcours. Alors pour faire financer autant, effectivement que cela demande quand même beaucoup de travail. Voilà ! Il faut beaucoup de travail, il faut faire pas mal de choses pour pouvoir y arriver. Mais, c’est tout à fait possible.
Sébastien : Alors avant tout, avant que tu nous expliques tes investissements, comment tu as monté tout cela, de base tu es quoi ? Ta profession ?
Robin : Alors moi, j’étais aide-soignant, donc de profession. Un métier qui m’a passionné entre autres. Donc, j’étais aide-soignant, donc petits revenus. Ma femme, pareil, aide-soignante aussi également. Donc voilà vraiment, des petits revenus. Pas de capital de départ. Rien du tout.
Sébastien : Donc la particularité que tu as, c’est que tu as fait le choix de ne pas avoir de CDI.
Robin : Ouais ! Alors là par contre, c’est vrai que j’ai toujours eu du mal pour signer un CDI. En tant qu’aide-soignant effectivement, souvent, il y a de la demande. Donc, on a des CDI qui nous sont proposés assez facilement. J’ai toujours aimé ma liberté. Donc cela, je n’ai jamais pu signer de CDI.
Sébastien : OK ! C’était un choix de ne pas signer de CDI.
Robin : Oui ! Tout à fait !
Sébastien : Par contre, ta femme, tu me disais qu’elle avait un CDI, mais à mi-temps.Robin : Voilà ! Ma femme, elle était en CDI à mi-temps. Donc voilà ! Tout à fait !
Sébastien : Alors, explique-nous comment dans ta situation, avec une femme à mi-temps en CDI et toi en CDD, vous avez pu acheter votre premier bien.
Robin : Déjà, alors moi je ne suis pas du tout issu d’un milieu d’entrepreneurs, jamais baigner dedans. En fait, tout est parti d’une discussion avec une collègue que je ne remercierai jamais assez, une discussion banale entre collègues en allant chez un patient dans la voiture. Moi, j’avais un peu de sous de côté en fait. Pour tout dire, j’avais 15000 € de côté. Ma femme avait 15000 € de côté qu’on avait gagnés vraiment en économisant, en travaillant et en essayant de faire attention. C’est dur d’économiser quand on est salarié. On avait des petits salaires.
En discutant, j’ai dit : « Qu’est-ce que je pourrais faire de cet argent ? Qu’est-ce que tu en penses ? » Discussion classique, banale. Elle m’expliquait qu’en fait, je devrais investir dans l’immobilier. Elle me dit : « tu devrais acheter un appartement. Tu devrais le mettre en location. Puis prendre un crédit. Puis, cela te paierait le crédit. »Je dis : « mais, ce n’est pas possible. Cela ne marche pas comme cela. Ce n’est pas aussi simple ». Elle me dit : « mais si ! Moi, je l’ai fait. J’ai acheté un appartement il y a 15 ans. Il y avait un locataire dedans. C’est la banque qui me l’a financé. Et là au bout de 15 ans, c’est toujours le même locataire qui est dedans et sauf que je n’ai plus de crédit. Heureusement que j’ai fait cela parce qu’aujourd’hui, cela m’aide à payer les études de ma fille. Je lui loue un petit appartement. Elle fait des études. Heureusement que j’ai fait cela. »Je dis : « mais arrête de me raconter des histoires, ce n’est pas possible ». Bon voilà, j’étais très surpris. Je suis rentré. J’ai fait mes comptes. J’ai regardé combien s’achetait un petit appartement F2, combien cela pouvait se louer. Je me suis vite rendu compte qu’on pouvait arriver à l’équilibré assez facilement en fait au niveau du crédit. Et là, j’ai été très surpris. Donc, je suis parti à la recherche de mon premier bien locatif. Je voulais acheter un petit appartement, un petit F2.
Sébastien : Pour démarrer, un petit appart.
Robin : Voilà un petit appart. Commencer simplement. Je n’étais pas propriétaire de ma résidence principale. Donc, je voulais un petit appartement dans les 50000 € pour commencer. Je me suis dit que ce serait cool.
Sébastien : Cet appart, tu l’as acheté avec ta femme et vous l’avez financé avec de l’apport ou sans apport ?
Robin : Du coup, ce n’est pas un appart, c’est deux apparts parce qu’on a trouvé. C’était une affaire, il y avait deux apparts pour 125000, mais si on achetait les deux, c’était pour 100000 €, on pouvait avoir le tout. Donc super affaire. Du coup, on a pris les deux. On a mis tout notre apport. On a pris une durée très courte et on a pris 15 ans. En mettant de l’apport, donc nos 30000 € avec la durée de 15 ans, on arrivait à un remboursement de 530 € par mois de crédit et on avait un peu plus de 800 et quelques euros par mois de loyers. Toutes charges confondues, on était à l’équilibre avant impôt.
Sébastien : Parfait ! Qu’est-ce qui s’est passé derrière parce que là tu me parles de 100000 €, on est loin des 2 millions.
Robin : Disons que cela s’est bien passé. Effectivement, cela nous a donné envie de continuer dans ce sens-là. Après, on a acheté notre résidence principale. On a eu le financement assez facilement. J’étais surpris aussi finalement puisque notre premier investissement était ce qu’on appelle un calcul différentiel positif. Il n’amputait pas notre capacité d’emprunt. Donc, la banque avait compris que déjà, on était capable de gagner de l’argent avec l’immobilier, avec l’investissement. Donc, elle nous a prêté facilement pour notre résidence principale.
On a acheté notre résidence principale. Après, c’est que quelques années plus tard en fait où je me suis relancé en 2013 parce que j’avais besoin d’être rassuré, j’avais pas mal de peurs au début. Comme tout le monde, un peu d’appréhension. Est-ce que cela va vraiment se louer ? Est-ce que je ne vais pas avoir de problèmes de loyers impayés ? Est-ce que je ne vais pas avoir des dégradations et tout cela ? Donc 2013, premier immeuble de rapport.
Sébastien : Tu peux nous rappeler combien tu gagnais avec ta femme parce qu’on est déjà à la RP, les deux investissements, donc on entame la quatrième opération.
Robin : Alors là, moi, je gagnais toujours pareil. Comme je n’étais pas en CDI, effectivement cela dépend des années. Mais soit c’était 1500 € par mois de salaire entrecoupés avec des périodes de chômage du coup où là je m’occupais de trouver des investissements locatifs. Donc, c’était entrecoupé. Vraiment, c’était des petits revenus quoi.
Sébastien : Donc, 1500 quand tu avais le travail et ta femme également, 1000 €, même ta femme, tu me disais.
Robin : Voilà ! Alors là, elle a pris son mi-temps du coup à partir effectivement de 2014, donc là elle devait être encore à temps plein. Après, elle a basculé est à mi-temps par la suite.
Sébastien : D’accord ! Donc là, on va chercher la quatrième opération sur un immeuble de rapport.
Robin : Voilà ! Donc premier immeuble de rapport, là je me suis dit : « jamais, je n’arriverai à me faire financer. Ce n’est pas possible ». Là, c’était un immeuble de quatre logements
.Sébastien : Alors, on peut juste répondre à cette question parce que tu dis : « la banque, elle ne me financera pas ». Mais pourtant, tu vas le chercher alors qu’il y a certaines personnes qui disent la banque ne me financera pas. Ce n’est pas grave. Je ne vais même pas chercher cet immeuble. Qu’est-ce qui fait que tu as été le chercher ?
Robin : Mais en fait, j’y avais pris goût parce que les loyers continuaient à tomber 3 ans plus tard et j’avais les mêmes locataires. J’avais pratiquement 1000 € qui tombaient, donc 800 € par mois qui tombaient et je n’avais pratiquement plus qu’à regarder mon relevé de compte une fois qu’on a fait le travail, que les travaux sont faits et que locataires sont mis en place. Et je me suis dit : « ce n’est pas possible. Il faut renouveler l’opération. Ce n’est pas possible ».J’avais vraiment envie de cela. Après, même si j’aimais mon métier, j’avais envie aussi de me dégager du temps. Je commençais un petit peu à me renseigner et à voir que l’on pouvait multiplier ses revenus et investir de manière plus optimale que mon premier investissement aussi.
Sébastien : Donc là, tu te dis : « la banque ne financera pas ». Tu y vas ? Alors, qu’est-ce qu’elle te dit la banque ?
Robin : À ma grande surprise, cela a été un oui, tout simplement. Cela a été assez simple sachant que, je vais peut-être te surprendre, mais j’étais à la banque postale et ils m’ont prêté sur 25 ans avec les frais de notaire, les travaux, pas d’apport. Sans problème. Franchement, ce financement-là, il s’est passé sans trop de difficultés. J’avais un bon interlocuteur aussi.
Sébastien : Oui, c’est important d’avoir la personne qui comprend ce que tu veux faire
.Robin : J’avais un bon interlocuteur. Je pense qu’on avait une tenue de comptes qui était bonne et l’investissement qu’on proposait était assez sécuritaire dans le sens où il avait quatre appartements et il y en avait trois de loués. Donc, il y avait déjà des revenus en place. C’était un projet peut-être facile à financer pour la banque, je pense.
Sébastien : OK ! Donc là, on part sur un projet à combien ?
Robin : Celui-ci ou celui d’après ?
Sébastien : L’immeuble.
Robin : L’immeuble, c’était 230000 € tout compris.
Sébastien : Que vous avez acheté en nom propre ?
Robin : Alors, on a acheté en nom propre puisqu’il y avait un appartement à rénover. Donc, il y avait 25000 € de déficits fonciers à faire. Donc voilà, achat en nom propre. J’étais encore dans ma phase, on va dire, d’apprentissage. Je n’étais pas trop renseigné sur les sociétés et sur tout cela, donc simple, en nom propre.
Sébastien : D’accord ! Donc, on fait cet achat, et là il manque encore pour arriver à 2 millions.
Robin : Oui ! C’est clair. On va accélérer un peu. Mais après, cela s’est tellement bien passé que je me suis dit qu’on va renouveler assez rapidement. Donc 6 mois plus tard, un nouvel immeuble, petit budget, 150000 €, deux locataires en place sur trois. C’est pareil, un peu dans le même type de projets. Je pense que cela a joué aussi dans le financement.
Sébastien : Alors, je pense que ce qui est important aussi, c’est quand tu vas chercher le financement du projet comme cela, tu as déjà des revenus locatifs qui tombent. On ne part pas d’un appartement vide dans le quel, on va faire les travaux. Il y a déjà des revenus locatifs qui se mettent en face de l’investissement. Et cela forcément, cela rassure la banque. J’espère que cela marche à tous les coups. Mais en tout cas, cela rassure.
Robin : Oui ! Tout à fait ! Puis, je trouve qu’on y est allé de manière progressive aussi, donc les deux appartements, après un petit immeuble, après un autre immeuble. Cela s’est fait de manière, on va dire, structurée. Donc en fait, c’est vrai que j’en parle comme cela, mais dans la présentation de mes dossiers en fait, je ne m’en rendais pas trop compte que mes dossiers étaient assez structurés. Tout était bien classé.
C’est-à-dire que j’avais un dossier en ligne que le banquier pouvait voir avant le rendez-vous pour pouvoir préparer le rendez-vous. J’avais fait des sous-catégories pour bien présenter mon projet et bien séparer notre situation professionnelle parce qu’en fait, comme ma situation, elle était mauvaise, je n’avais pas de CDI. Donc cela, c’est vraiment un gros point noir. J’ai essayé de contrebalancer au maximum avec des points positifs. Donc, voilà ! J’ai essayé de structurer au mieux mon dossier.
Pour la petite anecdote, donc du coup quand même parce que j’avais des revenus aussi de pôle emploi. Mais pour bien expliquer que c’était vraiment un choix de ma part, j’avais fait un petit tableau où j’avais expliqué mes revenus professionnels, et dessous j’avais mis mes revenus de pôle emploi du coup. Ils avaient trouvé que c’était tellement régulier qu’ils m’avaient donc intégré ces revenus, les revenus de pôle emploi, dans mon calcul du taux d’endettement. Et là, je pense que cela a joué aussi. Ils étaient convaincus que c’était vraiment un choix de ma part.
Sébastien : Alors, ce qui est important à dire quand même, c’est que cela ne marchera pas à tous les coups, mais voilà ! Mais on était déjà sur plusieurs opérations immobilières qui s’étaient bien passées. Le banquier, il avait bien compris que vous maitrisiez parfaitement ce que vous faisiez et cela a forcément joué en votre faveur. On n’est pas en train de vous dire que cela marchera à tous les coups. Loin de là. Mais en tout cas, cela a marché pour Robin.
Robin : Oui ! Tout à fait !
Sébastien : Alors, qu’est-ce qui s’est passé derrière ?
Robin : Alors suite à cet investissement, j’ai calmé un peu le jeu puisque c’était en 2014. Histoire de voir que tout se passe bien. Après, j’ai relancé la machine en 2016 où là j’ai eu une opportunité exceptionnelle qui est arrivée à moi, un bel immeuble de rapport avec 12 logements. Tout était occupé. On était sur une rentabilité à plus de 12 %, donc vraiment un beau cashflow, vraiment une très belle opération. Celle-là, je ne voulais pas la rater.
Bon alors là, je suis retourné voir mon banquier préféré qui là, par contre, il était un peu moins accueillant que d’habitude. Même si à l’heure de l’entretien, il m’a dit : « oui, il n’y a pas de soucis, on vous finance ». J’ai eu le coup de téléphone 15 jours plus tard pour me dire que malheureusement, il n’était pas en capacité pour me suivre puisque je devenais un professionnel de l’investissement immobilier et qu’eux, ils ne souhaitaient pas suivre ce type de profil. Donc là, cela a été vraiment la période compliquée.
Sébastien : Et là, ça peut être charnière parce que tu arrives à un moment où tu as plus de revenus locatifs que de revenus issus de ton activité de salarié. Enfin de vos activités salariées, toi et ta femme confondus.
Robin : Tout à fait ! C’est ce qui a posé problème d’ailleurs.
Sébastien : Vous êtes trop bons, on ne vous suit plus. C’est un peu cela, quoi.
Robin : Oui, c’est vrai que c’est curieux. On se dit : « "mais attendez, c’est quoi qui vous gêne parce que finalement les revenus, tous les investissements que j’ai faits, ils sont en cashflow positif, réel et bancaire, en pondérant les loyers à 70 %. Pourquoi vous ne me suivez pas, quoi ? »Alors là, cela a été compliqué parce qu’en plus cette année-là, c’est l’année où j’ai eu le moins de revenus. Ma femme, 2 ans avant, elle avait pris son mi-temps. Donc, elle avait aussi très peu de revenus. Et là, cela a été vraiment la course au financement. Donc, j’ai fait un peu plus de 18 établissements bancaires. Là, cela a été sport.
Sébastien : Moralité : on ne lâche rien. Donc en fait, tu as choisi ton plus gros projet immobilier l’année où sur la déclaration d’impôts, il y avait le moins de revenus dans le foyer.
Robin : Eh oui ! C’est vrai que c’est tombé comme cela, donc malheureusement.
Sébastien : Bon alors, vous l’avez eu ce financement. Comment vous avez fait ?
Robin : On l’a eu du coup. C’était la dernière banque que je suis allé voir qui me l’a financé. Quand on a fait 17 établissements bancaires et qu’on a eu 17 refus, effectivement on n’y croit plus du tout. Et là la 18ème banque qui appelle et qui dit : « c’est bon pour nous. C’est passé en comité. On vous suit sur votre projet ». On n’y croit pas du tout quoi.
Donc en fait, j’analyse un peu après de l’extérieur maintenant pourquoi je l’ai obtenu, c’est que je suis tombé vraiment sur la bonne personne dans la bonne banque. Je suis tombé sur une personne qui avait un tempérament dynamique. Donc, c’était entre autres un directeur d’agence qui avait une sensibilité sur l’investissement locatif et qui a cru en moi, à mon profil en fait et à mon potentiel futur client. Parce que même si on croit en quelqu’un, la banque a un intérêt derrière. Donc, elle a cru à mon potentiel client et elle a été défendre mon dossier au comité décisionnaire puisqu’après quand on passe en risque un peu plus élevé, il faut aller défendre le dossier.
Sébastien : Donc, voilà ! Ce n’est pas forcément une question de banque. On peut dire le nom de la banque ?
Robin : Oui ! Bien sûr ! Tout à fait ! C’est le CIC.
Sébastien : C’est le CIC. Tu as été voir le CIC. Tu es tombé sur cet interlocuteur. Il a suivi le projet. Tu aurais été voir le CIC d’une autre agence dans la même ville, peut-être que le dossier ne serait pas passé. Ce n’est pas une question de banques parce qu’on pose souvent la question, il y a aussi cette relation humaine. Soit, cela passe ou soit cela ne passe pas avec votre interlocuteur et malheureusement, c’est ce qui va faire la différence sur le oui ou le non de la banque. Donc, on est sur 12 nouveaux appartements.
Robin : Oui ! Alors là, on a été contents. Là, c’était top ! Donc, ce qui s’est passé, ce qu’ils nous ont financé ce projet en plus et ils nous ont racheté tous les prêts qu’on avait en cours avec une baisse de mensualité. On a gardé la même durée. On a baissé les mensualités, donc encore plus de cashflow, des projets encore plus rentables pour notre futur calcul du taux d’endettement.
Sébastien : OK ! Parfait. Et derrière, le CIC, est-ce qu’il a financé autre chose ?
Robin : Alors là, eux, ils m’ont dit : « Ecoutez, là on a vraiment financé beaucoup. On va se calmer un petit peu pour l’instant ».
Sébastien : C’était sans compter sur ta recherche cela.
Robin : Voilà ! Du coup après, c’est vrai que j’ai développé un réseau. Quand on commence à investir, donc il y a des affaires aussi qui arrivent un petit peu à nous. Et là, j’ai une affaire qui s’est proposée encore. Donc peu de temps après, je pensais que ce serait plus lointain. Mais là, je ne pouvais pas la laisser passer encore celle-là. Ce sont des locaux commerciaux en fait dans ma ville. Super emplacement, tout est loué, on est à plus de 10 % de rentabilité sur un emplacement numéro un dans ma ville. Donc, je ne voulais pas louper cette opération. Donc : « bonjour Monsieur le banquier. Je reviens vous voir ». Donc là, c’est pareil. Franchement, je n’y croyais pas du tout. Je me suis dit qu’ils ne vont pas me suivre. Ils m’ont suivi aussi sur ce projet. Donc, c’était quatre mois plus tard, vraiment très peu de temps après.
Sébastien : OK !
Robin : J’avais le bon interlocuteur et je me suis dit que je vais en profiter. Donc là, après c’était des achats en SCI.
Sébastien : Alors justement, je voulais y venir. Tu as acheté en nom propre. Tu as achat en SCI, SCI à l’IR, à l’IS. Explique-nous pourquoi et pourquoi tu as choisi plusieurs SCI plutôt que de tout mettre dans une seule
.Robin : En fait oui, au début, j’ai acheté en nom propre principalement parce que c’est plus facile, il y avait un peu de déficit foncier puis je n’avais pas toutes les informations que j’ai aujourd’hui. Et à partir du gros immeuble, donc celui où il y a 12 appartements, là on a acheté en SCI à l’IS parce que j’allais très rapidement par contre devenir fortement imposé puisque le déficit foncier n’était pas important sur ce projet et j’avais peur de me retrouver dans ce qu’on appelle le cash squeeze avec des impositions que je ne pouvais plus supporter puisqu’en nom propre, on sait qu’on est imposé sur de l’argent qu’on n’a pas forcément gagné. Donc, on est imposé sur un résultat comptable. Et cela, cela me dérangeait un peu. Donc, je voulais maîtriser un peu cet aspect fiscalité. Donc là, j’ai fait une SCI à l’IS pour l’aspect maîtrise de fiscalité, maîtrise de l’imposition puis de toutes les déductions qu’on peut faire en plus du nom propre, quoi.
Sébastien : OK ! Donc par la suite, tu as créé d’autres SCI. Pourquoi est-ce que tu n’as pas tout mis dans une seule ?
Robin : La première, elle génère pratiquement 50000 € de revenus locatifs à l’année. Effectivement, je voulais déjà rester en deçà des taxes de l’Impôt Société puisqu’au-delà de 38200 €, on paye 28 % d’impôt société.
Sébastien : Au-dessus de 38200€ de bénéfice, je précise.
Robin : Oui de résultats. Donc, rien qu’avec ce projet en fait, j’arrivais déjà au-dessus de cela. Donc, il y avait cette première idée, cette première chose. Après la deuxième, c’est parce que du coup, je voulais séparer plusieurs projets. Je ne voulais pas mélanger des locaux professionnels. C’était un prêt en plus, prêt professionnel. Donc, je voulais vraiment scinder pour le jour où je liquide, je liquide les SCI et point.
Sébastien : Donc un, une question fiscale pour réduire l’impôt sur la SCI. Il vaut mieux avoir deux impositions par exemple à 15 % qu’une imposition à 28 %. Et deux après pour des raisons de séparation du patrimoine entre l’immobilier locatif à destination d’habitation et l’immobilier commercial.
Robin : Ce que j’aimerais juste pour préciser là-dessus, je trouve ce qui est bien avec la SCI à l’IS, c’est la maîtrise de la fiscalité parce qu’on a parlé de l’IS, mais on n’est pas imposé sur son propre revenu tant qu’on ne prend pas l’argent. Donc, je trouve que ce qui est bien, c’est qu’une année par exemple, on a eu peu de revenus on se dit : « Tiens cette année-là, je vais prendre 10000, je vais prendre 20000, 30000 € dans cette SCI ». Je sais combien précisément je vais payer d’impôts. On a la flat tax. Alors, on sait qu’on va payer 30 % d’impôts. Mais on choisit à quel moment on le prend ou on ne le prend pas. Et ce que j’aime bien, c’est que cela permet de réinvestir pour faire des travaux et entretenir son parc immobilier sans avoir été imposé à titre personnel. Cela, c’est une des raisons aussi principales.
Sébastien : Joli parcours, Robin et tout cela en combien de temps ?
Robin : Alors, j’ai commencé en 2010, premier investissement.
Sébastien : 8 ans, 8 ans et demi.
Robin : Donc là, on est en 2019. Par contre, il manque juste un dernier bien.
Sébastien : Ah bon ! Vas-y !
Robin : Juste le dernier, du coup c’est un immeuble de rapport. Donc cela, c’était un an après les locaux commerciaux que j’ai achetés là en association avec un associé qui avait, on va dire, un bon dossier bancaire. Et là, encore une fois, j’ai eu le financement dans cette même banque, grâce à cette association
.Sébastien : Alors, tu fais bien de le dire parce que c’est vrai que de temps en temps, on n’a pas forcément la capacité pour réaliser l’investissement. Mais la bonne solution, c’est peut-être d’amener une personne extérieure sur le projet, en faire un partenaire, un associé et pouvoir bénéficier de sa capacité d’emprunt pour, malgré tout, acheter quelque chose. Donc, il vaut mieux avoir 50 % de quelque chose plutôt que 100 % de zéro.
Robin : Oui ! Tout à fait !
Sébastien : Juste une dernière chose, Robin. Donc, on a bien compris, tu as pris goût à l’immobilier. Aujourd’hui, je pense que ce n’est pas un secret, tu n’es plus aide-soignant.
Robin : Voilà ! Donc, j’ai quitté il y a 2 ans.
Sébastien : Qu’est-ce que tu fais aujourd’hui ?
Robin : Maintenant en fait, j’ai transformé, on va dire, ma passion en métier parce qu’il y a 2 ans, j’ai arrêté mon métier d’aide-soignant puisque mes revenus me permettaient justement d’être plus souple. On va dire que j’arrivais à payer mes charges. Ce qui est déjà énorme. Et du coup, j’ai fait transformer ma passion. Donc, j’ai voulu aider des investisseurs à investir. Donc, j’ai créé maintenant la société Projet Locatif avec deux autres associés où on accompagne des investisseurs sur tout le territoire français. Donc, c’est un réseau national d’accompagnement en fait qui est composé uniquement de personnes comme moi, qui sont expérimentées, qui sont elles-mêmes multi-investisseuses et qui font bénéficier de toutes leurs connaissances, de toutes leurs compétences à nos clients. Donc, voilà ! Cela, c’est le nouveau projet qui a été créé, il y a un peu plus d’un an. Donc, je suis très fier.
Sébastien : Je mettrai le lien de projet locatif pour les gens qui souhaiteraient passer par vous pour leurs phases de recherches. Ce qui est très important. En tout cas pour moi, c’est un gage de qualité et de confiance. C’est que toutes les personnes qui bossent pour vous ou dans votre réseau plutôt sont des investisseurs. Donc, on parle de rentabilité et de cashflow.
Robin : Ils comprennent.
Sébastien : Ils comprennent, tout à fait de quoi il s’agit. Ecoute, merci Robin pour le passage sur cette chaîne YouTube. Franchement, félicitations pour ton parcours immobilier. Donc comme quoi, sans CDI avec des périodes de chômage, sans des salaires de 10000 €, il est possible d’investir plusieurs millions d’euros. Tout est une question de volonté et de l’interlocuteur que vous aurez en face. N’hésitez pas à faire plusieurs banques. 18 banques à partir du moment où Robin était bloqué. Comme quoi, il ne faut jamais perdre espoir.
Écoutez, on vous remercie d’avoir suivi cette vidéo. Evidemment, si vous l’avez apprécié, n’hésitez pas à liker, n’hésitez pas à la partager. Puis, j’ai envie de dire qu’on va se retrouver très rapidement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Merci encore une fois, Robin et félicitations pour ton parcours.
La loi ELAN rétablit l'encadrement des loyers dans les communes en zones tendues.
Faut-il avoir peur de cette mesure ?
Y a t-il des contraintes fortes pour les propriétaires ?
Indiquez-moi dans les commentaires ce que vous pensez de cet encadrement des loyers.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui dans une vidéo dans laquelle on va parler de l’encadrement des loyers. Qu’est-ce qu’est exactement l’encadrement des loyers ? Quelles sont les conséquences de cet encadrement des loyers lorsqu’on fait de l’immobilier ? C’est tout ce qu’on va voir tout de suite sur louer-en-courte-duree.Alors avant qu’on rentre dans le vif du sujet de l’encadrement des loyers, si vous vous retrouvez sur cette chaîne YouTube pour la première fois, je vous invite à vous abonner en cliquant sur la petite cloche de façon à rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier, de location courte durée et de stratégies de location à haut rendement. Et puis en activant la petite cloche, ça vous permettra d’être informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.
Et puis si vous ne l’avez pas encore fait, pour vous souhaiter la bienvenue, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Pour télécharger ces deux ebooks, vous cliquez sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de cette fenêtre. Pet puis sinon, je vous mets également les liens de téléchargement de ces deux ebooks dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo
.Alors qu’est-ce que l’encadrement des loyers et quelles sont les conséquences de cet encadrement des loyers lorsqu’on fait de l’immobilier ? Alors pour avoir la définition de l’encadrement des loyers, je me suis tout simplement rendu sur impots.gouv.fr pour avoir cette définition. Cette définition, je vais vous la lire.« L’encadrement des loyers consiste à limiter l’évolution du loyer d’un logement lors de sa première mise en location, ou lors de sa remise en location, ou lors du renouvellement du bail. Cette réglementation s’applique dans les communes situées en zones tendues. ».Voilà la définition d’impots.gouv.fr.
Mais pour y voir plus clair lorsqu’on parle d’encadrement des loyers, en fait ce qu’il faut savoir, c’est que c’est un abus de langage. Parce que derrière l’encadrement des loyers, il faut distinguer deux choses. La première chose, c’est l’encadrement à la relocation. La deuxième chose, c’est le plafonnement des loyers.
On va tout de suite commencer par l’encadrement à la relocation. Et cet encadrement à la relocation en fait, ce n’est pas quelque chose de nouveau puisque c’est quelque chose qui existe depuis 2012 et qui s’applique aux communes situées en zones tendues
.Alors cet encadrement à la relocation, il a été reconduit jusqu’au 31 juillet 2019. On ne sait pas encore, en tout cas à l’heure où je tourne cette vidéo, c’est-à-dire en janvier 2019, si l’encadrement à la relocation sera reconduit à partir du 1eraoût 2019. Alors, vous vous dites : Sébastien ! C’est chouette, mais qu’est-ce que c’est que l’encadrement à la relocation ?Cet encadrement à la relocation stipule que dans les communes situées en zones tendues pour les biens immobiliers dédiés à l’habitation principale, c’est-à-dire ou bien de la location nue ou bien de la location meublée, vous ne pouvez pas faire ce que vous voulez pour refixer le prix du loyer de votre logement entre deux locataires.
Je m’explique. C’est-à-dire que si vous avez un locataire qui donne congé et qui s’en va, sur le locataire suivant, vous n’allez pas pouvoir augmenter le loyer, en tout cas vous n’allez pas pouvoir faire ce que vous voulez pour augmenter ce loyer
.D’ailleurs, ce loyer devra être exactement le même que celui du locataire précédent à un indice prêt. Si vous souhaitez réévaluer le loyer, vous ne pourrez le réévaluer qu’en utilisant l’indice IRL de l’INSEE. L’indice IRL de l’INSEE, c’est l’indice de révision des loyers. Ce sera le seul levier que vous aurez pour augmenter votre loyer.
Alors bien entendu, il y a des cas exceptionnels. Si vous effectuez des travaux dans votre logement, là vous pourrez augmenter votre loyer. Mais si vous n’effectuez pas des travaux dans votre logement, vous devrez appliquer exactement le même loyer au locataire entrant qui devra avoir le même loyer que le locataire sortant. Voilà ce que c’est que l’encadrement des loyers à la relocation. Et ça, je le précise, ça existe depuis 2012.
Maintenant lorsqu’on parle d’encadrement des loyers, on parle plutôt de plafonnement des loyers. Et ce plafonnement des loyers, il avait été mis en place dans les communes de Lille et de Paris avec la loi Alur en mars 2014. C’est-à-dire que sur les communes de Lille et de Paris, les loyers, ils étaient CAPEX.Alors ce plafonnement des loyers pour Paris et Lille, il avait été annulé par le juge administratif en novembre 2017. Puis finalement, ce plafonnement des loyers sur les zones tendues, il revient à nouveau avec la loi ELAN, qui elle a été mise en place en novembre dernier, c’est-à-dire en novembre 2018.
Alors qu’est-ce que c’est que le plafonnement des loyers ? C’est que dans les communes encore une fois situées en zones tendues, le montant des loyers va être capé. Alors le bémol qu’on a maintenant depuis la loi ELAN, c’est qu’en fait les communes situées en zones tendues ne sont pas obligées d’appliquer ce plafonnement des loyers. Soit elles peuvent ne pas l’appliquer du tout, soit elles peuvent l’appliquer sur certains quartiers de la ville. Voilà qu’est-ce que c’est que le plafonnement des loyers.
Donc là, vous pouvez vous dire : ouais, c’est bien, mais finalement il n’y a aucun intérêt d’investir dans les communes en zones tendues si les loyers son capés, si on ne peut pas pratiquer le loyer ou qu’on veut.
Ce qu’il faut savoir, c’est qu’il y a quelque chose qui s’appelle le complément de loyer. Et ce complément de loyer permet d’aller au-delà des plafonds standards si jamais votre appartement, il a un caractère exceptionnel. C’est-à-dire que s’il est superbement décoré, s’il y a de beaux services à l’intérieur ou s’il y a de belles prestations à l’intérieur. Là, ça va vous permettre d’aller au-delà des plafonds et c’est tout à fait normal.
L’exemple que j’aime bien prendre pour illustrer ça, c’est l’exemple de la voiture. Vous imaginez bien qu’une Renault Mégane qui date de 20 ans et qui a 500000 km au compteur, forcément elle n’aura pas le même prix que la Renault Mégane qui sort de la concession. Voilà donc la latitude que vous avez pour pouvoir augmenter votre loyer et aller au-delà du plafond lorsque votre logement se situe en zone tendue.
Vous pouvez jouer sur les services. Vous pouvez jouer sur les prestations en appliquant ce qu’on appelle le complément de loyer. Et là vous avez les coudées franches pour appliquer le loyer que vous voulez bien entendu dans la mesure du raisonnable. Et ce que je vous encourage toujours à faire sur cette chaîne YouTube, c’est apporter un maximum de services, un maximum de valeurs, un maximum de prestations à vos locataires.
Voilà donc ce que je voulais partager aujourd’hui avec vous dans cette vidéo, en ce qui concerne l’encadrement des loyers. Vous voyez bien qu’il faut distinguer deux choses : l’encadrement des loyers à la relocation et surtout le plafonnement des loyers.
J’espère que c’est plus clair pour vous dans votre esprit. J’espère que cette vidéo vous a plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à liker, n’hésitez pas à la partager de façon à ce qu’un maximum de personnes comprenne bien quels sont les enjeux de l’encadrement des loyers. Et puis comme d’habitude, maintenant que j’ai terminé ma vidéo, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.
La loi ELAN est en vigueur.Quelles sont les nouveautés ?Indiquez-moi dans les commentaires ce que vous pensez de cette loi.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui pour discuter de la loi Élan et des principales mesures de cette loi Élan parce qu’elle est en vigueur depuis le 25 novembre dernier, le 25 novembre 2018. On va parler de tout ça dans la vidéo d’aujourd’hui. Allez, c’est parti. Ça se passe tout de suite sur louer-en-courte-duree.
Alors avant qu’on rentre dans le vif du sujet de cette loi Élan, si vous arrivez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je vous remercie d’être présent et je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Vous pouvez télécharger ces deux ebooks en cliquant sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette vidéo. Sinon, vous avez accès aux liens de téléchargement dans la description qui se trouve juste en dessous.Puis si l’immobilier au sens large vous intéresse, si les stratégies de location à haut rendement vous intéressent, si la location courte durée et la colocation vous intéressent, n’hésitez pas à vous abonner à cette chaîne YouTube en cliquant sur la petite cloche pour être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéo et pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier au sens large et de location courte durée et de colocation.
Alors, revenons maintenant à cette loi Élan. L’objectif de cette loi Élan, il était triple. Alors attention, j’ai pris des notes : construire plus mieux et moins cher pour provoquer un choc des offres , répondre aux besoins de chacun et de protéger les plus fragiles et améliorer le cadre de vie. Lorsqu’on dit ça, c’est bien. Mais concrètement, ça veut dire quoi ?Ce qu’on va détailler dans cette vidéo, ce sont les huit articles qui me semblent les plus importants de cette loi Élan parce qu’elle en contient quand même 230. Alors qu’est-ce qui est le plus important à mes yeux ?― C’est la création du bail mobilité qui est destiné à favoriser le logement des personnes qui vont avoir besoin d’un logement temporaire, d’un mois à dix mois maximum. Donc, ça concerne les personnes qui vont être en stage, en déplacement professionnel, en contrat d’apprentissage… J’ai déjà fait une vidéo à ce sujet, sur le détail du bail mobilité. S’il vous intéresse, si vous souhaitez la voir, cliquez sur le petit (i) qui va apparaître en haut de cette fenêtre.― Le deuxième point important de cette loi Élan, elle concerne l’encadrement des loyers avec deux mesures. Alors, il y a dans un premier temps l’encadrement des loyers à la relocation. Donc ça, c’est quelque chose qui existe depuis 2012 dans les communes en zones tendues. Qu’est-ce que dit cette mesure de l’encadrement à la relocation ? C’est que lorsque vous louez un appartement ou une maison, que votre locataire vous donne congé, vous ne pouvez pas louer plus cher votre logement, votre bien immobilier au nouveau locataire. Vous ne pouvez uniquement appliquer le même loyer majoré éventuellement de l’indice IRL de l’INSEE, mais le loyer de base doit rester le même.
Par contre, la loi Élan remet le couvert sur le plafonnement des loyers. Donc ça, c’est quelque chose qui avait été mis en place dans les communes de Lille et de Paris avec la loi Alur de mars 2014. Ça a été annulé en novembre 2017 par le juge administratif. Ça revient sur le tapis avec la loi Élan dans les communes qui sont en zones tendues. C’est-à-dire que sur les communes qui sont en zones tendues, il est possible qu’il y ait une application du plafonnement des loyers. Mais ça, c’est à la libre appréciation de la commune. Il y a des communes qui vont l’appliquer. Il y a des communes qui ne vont pas l’appliquer. Donc, renseignez-vous auprès de votre commune pour savoir si le plafonnement des loyers est appliqué.― Une troisième chose importante par rapport à la loi Élan, c’est l’accent qui est mis sur le renforcement des contrôles, en ce qui concerne la location courte durée et la location saisonnière. Alors en quoi consiste ce renforcement des contrôles ? Ça concerne essentiellement les grandes villes et l’administration va faire la chasse aux personnes qui ne déclarent pas leurs activités, les personnes qui ne déclarent pas le nombre de nuits vendues. Ça se fait tous les trimestres.
Lorsqu’on paie la taxe de séjour, on déclare auprès de la direction de la fiscalité locale le nombre de nuits qui ont été vendues. Mais, l’administration va également faire la chasse aux plateformes qui ne respectent pas leurs obligations, notamment faire apparaître sur les annonces en ligne le numéro d’enregistrement ou le nombre de nuits qui aura été vendues par chacune des annonces parce que si on fait la location courte durée sur sa résidence principale, on ne peut pas aller au-delà de 120 nuits vendues par an.
Ça veut dire que si on a des annonces ou de résidences principales dans lesquelles on a vendu 122, 123, 130, 140 nuits, là il pourrait y avoir sanction pour les plateformes qui ne déclarent pas que telle personne a été au-delà de la limite qui lui étaient imposées de par sa résidence principale. Et je rappelle au passage que si vous faites de la location courte durée dans un bien immobilier qui est dédié à cette activité, vous n’avez aucune limite sur le nombre de nuits par an. Je me permets de préciser parce que c’est une question qu’on me pose régulièrement par email ou sur les réseaux sociaux.― Quatrième point, plutôt sympa, de la loi Élan c’est la caution solidaire. Lorsque vous faites de la location classique, que vous louez un bien immobilier, vous pouvez demander à ce que votre locataire ait une caution. La caution, c’est quoi ? C’est une personne physique qui va se porter responsable pour votre locataire et payer les loyers en cas de défaut de paiement.
Jusqu’à présent, l’acte de cautionnement devait être rédigé à la main et sans vous mentir, il y avait un pavé à écrire. La loi Élan dit que désormais on supprime cette mention manuscrite. Ce qui va quand même simplifier les choses au moment de la signature d’un contrat de bail.― Cinquième chose de la loi Élan, là aussi c’est plutôt une bonne chose, c’est que les annexes qui concernent l’appartement au moment de la signature d’un contrat de location pourraient être envoyées au format numérique. C’est quoi ces annexes qui concernent l’appartement ? C’est le règlement de copropriété et c’est également les diagnostics obligatoires qui doivent être transmis aux locataires. Ce n’est plus nécessaire de les imprimer et d’avoir un pavé à chaque fois qu’on rédige un contrat de bail, on pourra les envoyer de manière numérique aux locataires.― Sixième point de la loi Élan, alors là c’est un petit peu bizarre, le logement doit être décent et je vous reprends les textes et exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. C’est-à-dire qu’on a jugé nécessaire de spécifier que les logements devaient être décents et sans petites bébêtes à l’intérieur. Donc, on pense notamment aux punaises de lit. C’est bien de le préciser dans la loi. Ceci dit, c’est juste du bon sens. Si vous regardez cette vidéo, si vous me suivez, vous devez savoir que ma vision de l’immobilier qui n’est pas que la mienne à l’heure, c’est une vision d’énormément de personnes, on se place sur du haut de gamme, on donne des appartements de qualité à la location. Donc évidemment, le logement doit être décent et sans punaises de lit.― Septième point qui est plutôt pas mal également de la loi Élan, c’est qu’il n’y a plus de trêve hivernale pour les squatteurs. C’est-à-dire que si vous vous faites occuper de manière non autorisée votre logement, des squatteurs qui rentreraient, il devrait être possible de les expulser même pendant la période d’hiver qui court du 1er novembre au 31 mars. Donc, on sait que les procédures administratives, ça reste quand même quelque chose de long. Mais par contre, si vous avez l’aval de la justice, vous allez pouvoir déloger les personnes qui seraient rentrées mal intentionnellement dans votre logement, même si on est entre le 1er novembre et le 31 mars.― Le huitième point important par rapport à la loi Élan, c’est la fin de la solidarité pour les personnes victimes de violence. Ce qu’il faut savoir c’est que lorsqu’on signe un bail en couple par exemple avec les deux noms sur le bail, on est solidaire l’un de l’autre pour le paiement du loyer. C’est-à-dire que s’il y a un défaut de paiement, le propriétaire pourra se retourner contre l’une ou l’autre des parties. Et si une personne quitte le logement, elle reste engagée sur le bail jusqu’à six mois après avoir donné congé.
Ce que vient apporter la loi Élan par rapport à tout ça, c’est que si un des membres du couple, mais en général c’est plutôt la femme malheureusement qui est victime de violences physiques de la part de son conjoint, elle pourra quitter le logement en envoyant une lettre recommandée avec avis de réception au propriétaire bailleur et elle sera désengagée du paiement du loyer. Donc, elle ne sera plus engagée pendant six mois après avoir quitté le logement, comme c’était avant la loi Élan. Donc là encore une fois, c’est plutôt une chose bien. On ne va pas non plus se faire taper sur la gueule et en plus devoir payer le loyer de la personne qui nous a tapé sur la gueule.
Donc voilà les huit points importants que j’ai retenu de la loi Élan sur les 200 articles qu’elle contient. Au vu de tout ce que je vous ai annoncé aujourd’hui dans cette vidéo, pour moi, c’est plutôt une bonne chose.
Écoutez, n’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires si vous partagez mon avis sur la loi Élan. Est-ce que vous pensez que c’est une bonne chose ? Est-ce que vous pensez que c’est une mauvaise chose ? Dites-moi pourquoi dans les commentaires en dessous de cette vidéo. Puis si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager. Puis écoutez, comme d’habitude, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.
Est-il encore possible de réaliser des bonnes affaires dans l'immobilier ?La réponse est OUI...et même en région parisienne !Dans cette vidéo, Détélina nous explique comment elle a généré plus d'un million d'euros de plus-value, net d'impôt, grâce à l'immobilier.Si vous êtes inspiré par ce qu'à fait Détélina, laissez un commentaire !
Transcription
Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui en présence de Detelina. Salut Detelina !
Detelina : Salut Sébastien !
Sébastien : Merci d’être présente aujourd’hui sur ma chaîne YouTube. Aujourd’hui, tu vas nous expliquer dans cette vidéo comment tu as réussi à réaliser dans l’immobilier des plus-values à plusieurs centaines de milliers d’euros ? Est-ce que tu es d’accord avec ça ?
Detelina : Absolument !
Sébastien : Écoute, merci et ça se passe tout de suite sur louer-en-courte-duree.Alors Detelina, je suis vraiment ravi de t’accueillir aujourd’hui. Tu as un parcours immobilier super-intéressant. Tu as réalisé plusieurs opérations d’achat-revente sur des résidences principales. Tout confondu, on est sur des plus-values à plus d’un million d’euros, si je cumule ça. Est-ce que tu peux nous expliquer comment tu as fait pour en arriver là ? Peut-être, présente-toi dans un premier temps.
Detelina : Oui ! Tout à fait. Merci Sébastien de me donner l’occasion de raconter mon expérience et surtout ce qui m’intéresse, c’est que ça peut servir à d’autres. Donc, je m’intéresse à l’immobilier depuis plus de 15 ans, mais j’ai vraiment compris l’effet de levier, il y a un peu plus de 5, 6 ans quand j’ai commencé à investir à Paris, notamment en petite couronne, dans des villes qui avaient un potentiel économique de développement, mais qui n’étaient pas très connues par le grand public.
On a investi en résidence principale sur des projets de rénovation, mais idéalement situés. Donc, il y avait un prolongement du métro, il y avait de jeunes entreprises qui étaient installées, les taxes locales étaient très basses. Donc, ça a attiré déjà pas mal de monde. Mais les Parisiens ont un blocage psychologique à passer les périphériques et aller de l’autre côté. Donc nous, on n’avait pas du tout ce blocage. Au contraire, on cherchait plutôt le calme et parfois il suffit de passer quelques centaines de mètres pour retrouver une vie un peu plus équilibrée. Du coup, premier investissement, on a mis sur la table, soyons très clairs, près de 600000 € pour l’achat et la rénovation d’un bien qui était, à peu près, de 150 m² en petite couronne.
Sébastien : Donc 600000 €, c’était combien pour le bien immobilier et combien pour les travaux ?
Detelina : Alors 400000 € pour l’acquisition, et à peu près 200000 € pour la rénovation. Donc 5 ans plus tard, on avait essayé de le vendre parce qu’on avait aussi d’autres axes de développement et on a réalisé une plus-value nette de 600000 €, c’est-à-dire 100 % de plus-values.
Sébastien : Donc, vous avez pour 600000 € de projets et vous l’avez vendu 1.2 million. C’est ça ?
Detelina : Tout à fait ! Oui !
Sébastien : Donc, c’est quand même 600000 € de plus-values en 5 ans. C’est ça ?
Detelina : 5 ans ! Tout à fait !
Sébastien : C’est quand même une jolie plus-value. Alors, ce que je vais retenir de ton histoire, c’est qu’il y a plusieurs choses, déjà en tout cas sur ce premier projet immobilier parce qu’il y en a eu un autre derrière, l’emplacement. La qualité de l’emplacement, c’est quelque chose qui reste super important dans l’immobilier, tu l’as souligné. Il y avait un prolongement de ligne de métro.Et c’est vrai que de temps en temps, quand on a une adresse, en l’occurrence Paris intra-muros, parce qu’on veut être absolument à Paris, mais il suffit de pousser quelques dizaines ou quelques centaines de mètres plus loin et on se retrouve pour quasiment à la même adresse avec un bien immobilier qui a l’achat coûtera moins cher, même si on est quand même sur des opérations qui représentent un certain budget en l’occurrence. Mais certainement moins cher que si tu avais acheté le même bien à Paris intra-muros.
Detelina : Exactement ! Et surtout qu’on a identifié donc une ville qui marchait sur les traces de ville, je prends un lieu parisien, qui était déjà très cher. Donc, on voyait le développement tout tracé. Il suffisait juste d’ouvrir un petit peu les yeux. Or, les gens ont besoin de toucher et de constater que les prix sont chers pour se dire : « ah oui ! Peut-être dans cette ville, il y a un potentiel ». Or, si on veut faire de belles plus-values, il faut être avant la vague et pas avec la vague et surtout pas après la vague. Il faut être un peu visionnaire.
Sébastien : 600000 € de plus-value sur cette première opération immobilière, sans parler du capital que vous avez amorti pendant 5 ans donc à l’issu de l’opération. Évidemment, c’est plus de 600000 € que vous avez récupérés. Alors, ce qu’il faut quand même souligner, c’est que votre stratégie à la base, elle n’était pas forcément sur de l’achat revente. Vous vouliez acheter la résidence principale.
Detelina : Tout à fait ! Donc, on a acheté pour nous et on a fait du beau et de la pratique. Donc, on a mis vraiment le paquet en termes de plan d’architecte, de qualité de matériaux, d’aménagement astucieux, de verdure, de baies vitrées, de décoration haut de gamme, de couleur, un jardin paysager… On a aménagé pour nous. Du coup, on a vu que chaque visiteur était un petit peu bluffé et disait : « waouh, c’est très beau, très joli »… Du coup, on a compris qu’on avait fait quelque chose de très attirant. Et le jour où on a décidé de vendre, on n’a eu aucun problème pour vendre et on a imposé notre prix qui était déjà vraiment dans la fourchette très haute.
Sébastien : Vous avez fait le coup de cœur pour vous, mais forcément derrière un coup de cœur également pour les personnes qui venaient visiter pour vous acheter le bien immobilier. Juste pour moi, le bien vous l’avez vendu en combien de temps ?
Detelina : 3 mois.
Sébastien : C’est quand même une vente rapide.
Detelina : Et à la fin, on a choisi nos acheteurs parce que c’était une petite copropriétaire. On voulait vraiment vendre à des gens biens qui avaient le même mindset que nous, mais on pouvait faire les enchères. On s’est sentis mal à l’aise, on dit : stop ! Ce prix est déjà assez élevé, on arrête là ! Mais, on pouvait faire monter les enchères.
Sébastien : Vous vous êtes offert le luxe de choisir les acheteurs. C’est quand même pas mal.
Detelina : Complètement ! Tout à fait pour que la copropriétaire se sente bien avec des gens bien.
Sébastien : Donc ça, c’était pour une première opération d’achat-revente et vous avez refait la même chose dernièrement.
Detelina : Tout à fait ! On a eu la chance de trouver un autre bien beaucoup plus grand, cette fois-ci dans la même petite ville qu’on connaissait déjà assez bien. On avait nos appuis.
Sébastien : Donc, la même ville ?
Detelina : La même ville, tout à fait. Cette fois-ci pour une superficie de 300m².
Sébastien : Le double ?
Detelina : Le double, exactement. C’était trop grand pour nous. Du coup, on a décidé de séparer le bien en quatre lots. Il y avait à peu près 200m² pour nous. Ensuite, il y avait un studio où on a logé, c’était un studio de services, une jeune fille au pair. Deux lots qu’on louait en meublé, donc un duplex et un autre studio. Cet ensemble a été rénové en un an et demi et on y a vécu à peu près 3 ans. Donc, pour des raisons professionnelles, encore une fois on a décidé de vendre, mais encore une fois on l’a fait pour nous à la base.
Sébastien : Juste avant que tu nous parles des chiffres de la vente, sur les chiffres d’achat, on était à combien ? Combien d’apports… ?
Detelina : Alors sur les chiffres d’acquisition, on était sur une enveloppe budgétaire, pas loin d’un million. C’est-à-dire 950000 €. Pour les travaux, on a mis environ 500000 €, pas loin de 500000 €, donc l’enveloppe globale à peu près 1500000 €.
Sébastien : D’accord ! Sur le projet, vous avez mis de l’apport ?
Detelina : Alors sur ce projet, tout à fait, on a mis à peu près 900000 € d’apport.
Sébastien : 900000 € d’apport. OK !
Detelina : Tout à fait !
Sébastien : D’accord ! Sur un projet à 1000000 € ?
Detelina : Sur un projet à 1400000 € si on compte les travaux.
Sébastien : Ah oui ! D’accord !
Detelina : On a emprunté pour les travaux.
Sébastien : Donc, 1000000 € d’apport et vous avez emprunté 500000 € pour les travaux ?
Detelina : Tout à fait ! Un peu moins, mais effectivement les travaux ont duré un peu plus longtemps, un peu plus chers.
Sébastien : Oui parce que tu disais que le projet, les travaux ont duré un an et demi. C’est ça ?
Detelina : Voilà ! Tout à fait !
Sébastien : Il y avait de la rénovation à faire.
Detelina : On a tout cassé. On a juste gardé la structure extérieure. C’était à la base une maison bourgeoise, mais qui était exploitée depuis 30 ans par une entreprise. Il y avait les bureaux. Donc, ça n’avait rien à voir.
Sébastien : D’accord ! Donc, vous avez vécu 3 ans dans cette maison ?
Detelina : Voilà ! Tout à fait !
Sébastien : Et ?
Detelina : On a vendu cette maison, il y a peu de temps, pour un 1930000 €, donc avec une plus-value de 500000 en 3 ans.
Sébastien : D’accord ! Donc, 500000 € de plus-values en 3 ans. C’est quand même joli. Bravo !
Detelina : Ça fait une deuxième fois. On a fait pour nous et finalement on a fait une belle opération de plus-values.
Sébastien : Mais encore une fois, ce que tu m’expliquais avant qu’on ne lance l’enregistrement de la vidéo, c’est que ce n’était pas calculé. En fait, vous avez acheté votre résidence principale et vous l’avez bien achetée.
Detelina : Exactement ! Et on a encore une fois fait vraiment de haut de gamme dans cette maison qui est unique où j’ai mis beaucoup de moi-même. On a créé une bibliothèque de huit mètres de hauteur bleue, une cuisine sur mesure bleue commandée au Portugal avec un toit-terrasse, avec des ouvertures en verre. Pareil ! Donc effectivement, si j’avais pensé dès le début que je vais revendre, je n’aurais pas mis une enveloppe aussi importante peut-être pour les travaux. Au final, on a fait vraiment de qualitatif et ce qui a fait qu’encore une fois, nos acheteurs se sont alignés à notre prix qui était déjà assez élevé.
Sébastien : Donc, c’est le choix de loin.
Detelina : Exactement !
Sébastien : Bravo ! Donc en fait, si je récapitule. Sur deux opérations d’achat revente de résidence principale, vous avez fait 1100000 € de plus-value.
Detelina : Tout à fait !
Sébastien : Déjà félicitation pour ça. Donc aujourd’hui, vous en êtes où vous ? Vous allez vous relancer dans un projet de résidence principale, vous faites du locatif ? Qu’est-ce que vous allez faire maintenant ?
Detelina : Alors, on continue à investir dans l’immobilier, mais vraiment dans un investissement de colocation, immeuble de rapport…On va séparer notre résidence principale et les investissements locatifs pour ne pasdéménager tous les 3 ans, tous les 5 cinq ans… D’autant plus qu’on développe des business en parallèle. Mon mari a deux, trois boîtes bientôt. Moi, je me suis lancée dans d’autres activités. Donc aujourd’hui, l’objectif est de trouver un lieu qui nous plaît et qui est inspirant. Il faut se trouver son châsse d’inspirations et de ressourcements. Puis à côté, accélérer les investissements dans toute la France et pourquoi pas à l’étranger.
Sébastien : OK ! C’est quand même un emploi du temps assez chargé.
Detelina : Oui ! Tout à fait !
Sébastien : Mais en tout cas, je voulais que tu témoignes sur cette chaîne YouTube aujourd’hui pour nous expliquer ton parcours. Alors, c’est vrai que je ne conseille pas forcément d’acheter la résidence principale. Dans ton cas, l’histoire, elle est un petit peu différente parce que vous l’aviez acheté avec ton mari, vous les aviez achetés puisqu’il y en avait plusieurs, dans une logique patrimoniale.
Et puis, la vie a fait qu’au bout d’un moment, vous avez voulu vous en séparer. Mais comme vous avez bien acheté, certainement en dessous du prix du marché parce qu’il y avait des travaux, sur des secteurs où l’emplacement allait prendre de la valeur, de fil en aiguille vous vous retrouvez avec des supers plus-values qui vous donnent aujourd’hui de la force pour pouvoir réaliser d’autres opérations dans l’immobilier et pas que puisque vous avez d’autres projets de création de société.
Detelina : Tout à fait ! Je voulais juste ajouter une chose, on a pris aussi des risques. On n’a rien sans rien. Sur le deuxième projet, le statut du bien était un peu non identifié. C’est-à-dire que les propriétaires qui étaient eux-mêmes des investisseurs immobiliers ne savaient pas que c’était un bien d’habitation au statut commercial. Puisque l’aspect extérieur, c’était une maison, mais c’était une entreprise qui l’utilisait depuis 30 ans. Or, on l’a vendu au prix d’un local commercial qui était bien plus bas que les prix de marché et on a prouvé à la vente, on a prouvé au notaire que le statut n’a jamais été changé. Du coup, même les vendeurs étaient bluffés. Ils n’ont plus dit. Bravo !
Sébastien : Bravo !
Detelina : Maintenant, on ne charge plus le prix. Voilà ! Bravo !
Sébastien : C’est fini. C’est signé.
Detelina : C’est signé.
Sébastien : Une bonne affaire, en fait !
Detelina : Oui !
Sébastien : Une très bonne affaire
.Detelina : Alors que le bien était en vente depuis un an sur internet. Beaucoup de visites, beaucoup de peurs, les gens avaient peur de se lancer dans autant de travaux. Le premier projet nous a formés. Le deuxième projet nous a fait grandir. Et voilà ! Donc, le risque est parfois bénéfique.
Sébastien : Félicitation ! Alors, juste avant qu’on conclue cette vidéo, donc vous l’aurez compris, Detelina, elle sait de quoi elle parle qu’elle fait de l’immobilier maintenant. Puisqu’au-delà de ces deux opérations d’achat revente, elle fait également de l’investissement locatif. Je crois que tu as un site internet sur lequel tu expliques aux gens comment créer leur indépendance financière. Est-ce que tu peux nous en dire deux mots ?
Detelina : Tout à fait ! Donc mon site, c’est business-we-like.com. Je partage des publications, bientôt des vidéos sur l’investissement intelligent et l’investissement immobilier. L’objectif étant d’aider les gens à se créer une vie sur mesure, une vie qui leur ressemble, à s’émanciper et ensuite à consacrer tout leur temps, énergie au développement de soi, au développement du réseau, à des activités qui leur tiennent à cœur, à des activités professionnelles dont ils ont toujours rêvé. Bientôt, j’élargirai le champ des publications aux thèmes de l’entrepreneuriat et au développement personnel.
Sébastien : Tout ça grâce à l’immobilier qui permet d’atteindre notre indépendance et surtout ensuite d’activer des leviers pour faire ce qu’on a envie de faire.
Detelina : Exactement !
Sébastien : OK ! Très bien ! Ecoute, merci Detelina d’être passée sur cette chaîne YouTube. Et justement, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier, la location courte durée, la colocation, les stratégies de location à haut rendement, si vous souhaitez que je vous présente des personnes comme Detelina qui ont un parcours incroyable et qui ont réussi à faire des choses extraordinaires, n’hésitez pas à vous abonner à cette chaîne YouTube. Activez la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.Et puis, si vous vous retrouvez sur cette chaîne YouTube aujourd’hui pour la première fois, pour vous souhaiter la bienvenue, je vous offre deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Pour télécharger ces deux ebooks, c’est très simple. Vous cliquez sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre. Et sinon, vous retrouvez les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo.On vous remercie d’avoir suivi cette vidéo. Detelina, encore une fois, merci d’être passée ici aujourd’hui.
Detelina : Merci à toi !
Sébastien : Et puis quant à nous, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt ! Ciao !
La location courte durée est un mode d'exploitation extrêmement rentable.Certains personnes mal intentionnées peuvent toutefois s'en servir pour monter de véritables arnaques.N'hésitez pas à partager dans les commentaires les arnaques dont vous auriez pu être victime.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir. Aujourd’hui, je vais vous partager une grosse arnaque qui est arrivée à Cécile qui fait de la location courte durée. Allez, c’est parti. Ça se passe tout de suite sur louer-en-courte-duree.Alors aujourd’hui dans cette vidéo, je voulais vous mettre en garde sur une grosse arnaque qui peut vous arriver si vous faites de la location courte durée. Je vais vous expliquer ça dans la suite de cette vidéo. Mais avant qu’on démarre, si vous ne l’avez pas encore fait, je vous invite à vous abonner à cette chaîne YouTube pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier, de location courte durée, de stratégie de location à haut rendement.
Pour vous vous abonnez. Vous cliquez sur la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Puis si vous arrivez aujourd’hui sur cette chaîne YouTube pour la première fois, je vous souhaite la bienvenue et je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode l’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Vous téléchargez ces deux ebooks en cliquant sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre ou sinon vous avez les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo
.Alors aujourd’hui, je voulais partager une énorme arnaque qui est arrivée à Cécile, l’une de mes amies qui fait de la location courte durée. Alors, j’aurais voulu faire témoigner Cécile, mais on n’arrive jamais à caler un rendez-vous ensemble, donc je vais témoigner pour elle de ce qui lui est arrivé.
Cécile fait de la location courte durée, elle a plusieurs appartements qu’elle propose à la location courte durée, donc pour des professionnels ou des touristes qui viennent séjourner dans sa ville. Et il y a un an de ça, il lui arrivait une tuile. On peut vraiment dire que c’est une tuile.
Qu’est-ce qui est arrivé à Cécile ? Elle reçoit une demande de réservation d’une cliente qui souhaite réserver l’un de ces appartements. Donc, Cécile accepte une réservation prévue pour une semaine. Le prestataire de services de Cécile fait rentrer la cliente. Tout se passe bien. Et le jour du départ de cette cliente, donc une semaine plus tard, Cécile se fait contacter par son prestataire de service qui est rentré dans l’appartement pour faire le ménage et changer le linge de lit. Et le prestataire de service lui dit : « écoutez, c’est bizarre parce que les affaires de la cliente sont toujours là. Elle n’est pas partie. »Donc, Cécile essaie de joindre la cliente pour savoir ce qui se passe parce qu’elle était censée quitter les lieux. Et là, la cliente, elle est injoignable. Alors, ce qui se passe c’est que maintenant Cécile, elle se rend sur les lieux. Elle rentre dans son appartement et elle attend le retour de la locataire en question.
En fait, ce qui s’est passé, c’est que ce n’est pas la locataire initiale qu’elle a vu rentrer dans l’appartement, c’est un autre locataire. Et cet autre locataire lui pensait être chez lui, c’est-à-dire qu’il pensait avoir loué un appartement avec un bail de location classique meublé de 1 an alors que pas du tout.
Alors voilà ce qui s’est passé, c’est qu’en fait Cécile, elle a loué un appartement en location courte durée à une cliente qui se trouve être une arnaqueuse. Cette personne, une fois qu’elle a été dans l’appartement, elle a pris des photos et elle a publié une annonce pour louer cet appartement en location traditionnelle, avec un locataire à l’année sur une plateforme peut être, Leboncoin, je ne sais pas.
En tout cas, elle a proposé cet appartement à la location à l’année. Elle a effectué des visites. Et une fois qu’elle a trouvé un locataire, elle a pris les deux mois de caution puisque c’est de la location meublée et elle a pris le loyer du premier mois. C’est-à-dire que finalement l’arnaqué dans tout ça, ce n’est pas tant Cécile, mais c’est la personne qui pensait avoir loué un appartement qui se trouve en fait ne pas être un appartement qu’il louait puisqu’il appartient à Cécile et non pas à l’arnaqueuse, la personne qui a proposé cet appartement à la location.
Donc voilà, ce sont des choses qui peuvent arriver lorsque vous faites de la location courte durée, les arnaques. Alors, je tiens à préciser, ces arnaques peuvent arriver. Par contre, si vous vous retrouvez en tant que personne qui cherche à louer un logement de manière traditionnelle à l’année, il y a plusieurs moyens d’éviter ces arnaques
.Pourquoi et comment ? Parce que lorsque vous louez un logement à l’année, le propriétaire bailleur doit vous remettre un certain nombre de documents et l’arnaqueuse n’a absolument pas donné ces documents à la personne, à l’arnaqué qui pensait avoir loué un logement à l’année.
Alors quelles sont les pièces que votre propriétaire bailleur doit vous donner au moment de la signature du contrat de location ? Il doit vous donner plusieurs choses, notamment le ou les diagnostics des performances énergétiques. Il doit également vous donner un état ERNMT de moins de six mois. ERNMT (État des Risques Naturels Miniers et Technologiques). Il doit vous donner également un constat des risques d’exposition au plomb si votre bien a été construit avant le 1er janvier 1949.
Il doit vous donner également les diagnostics électriques si l’installation à plus de 15 ans. Puis si votre logement est équipé du gaz, vous devez également avoir les diagnostics du gaz. Si l’installation à plus de 15 ans, le propriétaire bailleur doit vous donner également un extrait du règlement de copropriété. Et si la personne qui vous fait signer le bail de location n’est pas en mesure de vous donner l’ensemble de ces éléments, le seul conseil que je peux vous dire : fuyez.
Donc voilà, ce qui est arrivé à Cécile. Je répète. Elle a loué un appartement pour une semaine en location courte durée à une personne qui pendant cette semaine-là a profité de l’occasion pour prendre des photos, publier une annonce sur Leboncoin ou autres, comme si l’appartement était disponible pour de la location traditionnelle. Elle a fait des visites. Elle a fait rentrer quelqu’un. Cette personne a ensuite encaissé les deux mois de caution et le premier loyer et elle s’est barrée avec tout ça.
Donc, faites très attention si vous retrouvez de l’autre côté de la barrière. Encore une fois, le propriétaire bailleur doit vous donner un certain nombre de documents que je vous ai listé précédemment dans cette vidéo. Pour autant, ce sont des choses qui n’arrivent pas tous les quatre matins non plus. Des arnaques, il y en a dans l’immobilier, il y en a dans tous les domaines de la vie, mais quand même soyez vigilant.
Voilà ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à liker, n’hésitez pas à partager, surtout avec des personnes qui font de la location courte durée ou même qui louent leur résidence principale, juste pour les sensibiliser sur ce type d’arnaque. Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt !Tchao !
La loi ELAN a introduit un nouveau type de bail : le bail mobilité.Ce bail est destiné à toutes les personnes ayant besoin d'un logement temporaire : formation, déplacement professionnel...Pour ce courtes périodes, ce bail peut être signé en lieu et place d'un contrat de location courte durée.Dans cette vidéo, je vous propose de découvrir les grandes lignes de du bail mobilité.Indiquez-moi dans les commentaires vos remarques sur ce bail.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui. Dans cette vidéo, je vous propose qu’on aborde le sujet du bail mobilité. Allez, c’est parti ! Ça se passe tout de suite sur louer-en-courte-duree.
Alors, le bail mobilité, il est arrivé avec la loi Élan et ce que je vous propose de voir dans cette vidéo, c’est les grandes lignes de ce bail mobilité. Est-ce que c’est une bonne chose ? Est-ce que c’est une mauvaise chose ? Je vous donnerai mon avis à la fin de la vidéo.
Alors avant qu’on détaille le contenu de ce bail, si vous rejoignez cette chaîne YouTube pour la première fois, je vous souhaite la bienvenue en vous offrant deux ebooks que vous pouvez télécharger en cliquant sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette vidéo. Le premier ebook s’appelle : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et le second ebook s’appelle : « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Vous pouvez également accéder aux pages de téléchargement de ces deux ebooks dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.
Puis si ce n’est pas encore fait, je vous invite également à vous abonner à cette chaîne YouTube pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier, de location courte durée, de stratégie de location à haut rendement. Abonnez-vous et n’oubliez pas de cliquer sur la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.
Alors, revenons maintenant au bail mobilité qui a été mis en œuvre par la loi Élan. Ce bail en soit c’est une bonne chose parce qu’il est destiné à favoriser le logement des personnes qui ont besoin d’un logement temporaire, de quelques semaines à quelques mois, parce qu’elles doivent effectuer un stage, parce qu’elles sont en contrat d’apprentissage ou parce qu’elles ont un déplacement professionnel de quelques mois.
Alors ce qu’il faut savoir sur le bail, c’est que sur le bail mobilité doit être indiqué la raison précise pour laquelle le locataire a droit à ce bail mobilité, encore une fois stage, contrat d’apprentissage, mission de quelques mois… parce que tout le monde ne peut pas avoir droit à ce bail mobilité. Quelqu’un qui voudrait élire sa résidence principale pour plusieurs années dans un logement ne peut pas prétendre au bail mobilité.
Alors, regardons maintenant quelles sont les grandes lignes de ce bail mobilité. Point un, le logement que vous proposez avec un bail mobilité doit être obligatoirement un logement meublé. Si vous proposez un logement vide, vous n’avez pas le droit de rédiger un bail mobilité.
Second point, la durée du bail mobilité doit être connu à l’avance et inscrite sur le bail. Donc minimum un mois, maximum dix mois. Alors pour la location meublée classique, on a deux types de baux meublés : le bail pour les étudiants avec une durée de neuf mois puis le bail un petit peu plus classique avec une durée d’un an reconductible.
Dans le cadre du bail mobilité, c’est un petit peu différent, je répète, le bail, il est souscrit, enfin rédigé pour un mois minimum et maximum dix mois. Et en ça en fait, il vient un petit peu concurrencé les contrats de location courte durée ou les contrats de location saisonnière parce que jusqu’à présent si vous souhaitiez louer un logement pour quelques semaines ou quelques mois, vous deviez obligatoirement louer un logement en location courte durée
.Alors, c’est vrai que du coup les loyers sont un petit peu plus important et en soi le bail mobilité telle qu’il a été défini dans la loi Élan, c’est une bonne chose pour les personnes qui ont besoin de se loger entre un et dix mois. Je rappelle au passage qu’un contrat de location courte durée ou de location saisonnière ne peut pas aller au-delà de trois mois, au-delà de 90 jours.
Ensuite, troisième point par rapport au bail mobilité, c’est que ce bail mobilité ne peut être prolongé qu’une seule fois dans la limite de dix mois. Au-delà, le locataire s’il souhaite resté dans le logement devra basculer sur un contrat de bail de location meublée classique. Alors, je disais que ce bail mobilité peut être prolongé une seule fois apparemment dans la limite de dix mois, ça veut dire quoi ?C’est que si initialement ce bail mobilité, il avait été rédigé pour six mois et que votre locataire souhaite resté deux mois supplémentaires, vous allez pouvoir le modifier par avenant pour deux mois supplémentaires. Ce qui fait qu’au final votre locataire sera resté huit mois, six mois plus deux mois.
En revanche, si le bail initial était rédigé pour dix mois et que votre locataire souhaite resté deux mois de plus, là ça ne va pas être possible parce que la durée totale d’un bail mobilité avenant inclus ne peut pas dépasser dix mois.
Ensuite quatrième point par rapport à ce bail mobilité, ça concerne l’encadrement des loyers. Et là encore, le bail mobilité va devoir s’aligner sur les contrats de baux classiques. Et en particulier en zone tendue, on va devoir respecter les deux règles qui sont l’encadrement des loyers à la relocation et le plafonnement des loyers.
L’encadrement des règles à la location, c’est quoi ? C’est une règle qui dit qu’en zone tendue lorsqu’un locataire donne congé et que le bien immobilier est reloué derrière, le nouveau loyer ne peut pas être différent du loyer qui avait été appliqué aux locataires sortants. Ensuite, il y a également le plafonnement des loyers qui peut « être appliqué » dans les zones tendues comme il avait été appliqué à Paris et Lille avant d’être annulé en novembre 2017, mais qui revient avec la loi Alur, en tout cas à la libre appréciation de la commune, donc vous pouvez être contraint par un plafonnement des loyers si votre commune vous l’impose.
Donc là, pour le savoir, le mieux est de se rapprocher de votre commune. Mais donc quatrième point, le loyer du bail mobilité respecte les mêmes règles que les loyers des baux classiques en ce qui concerne l’encadrement des loyers avec l’encadrement à la relocation et le plafonnement des loyers.
Cinquième point par rapport au bail mobilité, les charges que vous allez appliquer dans le loyer doivent être impérativement forfaitaires. Vous ne pouvez pas faire des provisions pour charges avec une régularisation derrière. Ça, on peut facilement le comprendre comme les personnes sont en déplacement pour une faible durée d’un mois à dix mois. La régularisation, ce serait quelque chose de trop compliqué, donc on part sur une forfaitisation des charges.
Sixième point qui n’est pas négligeable par rapport au bail mobilité, c’est que vous pouvez demander une caution, donc demander à ce que votre locataire est une personne qui s’engage à payer le loyer à sa place, si jamais il était en défaut de paiement
.Par contre, septième point par rapport au bail mobilité et c’est quelque chose d’un petit peu indélicat pour nous en tant que propriétaire, c’est que le dépôt de garantie est interdit. Lorsqu’on fait de l’immobilier en location traditionnelle meublée, on peut demander un dépôt de garantie jusqu’à deux mois de loyer hors charges. Le bail mobilité interdit ce dépôt de garantie. Ce qui peut être embêtant pour les propriétaires. Du coup, la question qui vient derrière est : qu’est-ce qui se passe en cas de défaut de paiement si je n’ai pas de caution sur le bail mobilité et qu’est-ce qui se passe également si mon locataire dégrade mon bien immobilier ?C’est ce qui m’amène au point huit de ce bail mobilité, vous pouvez faire appel à la garantie Visale, donc Visale pour le logement et l’emploi qui a été mis en place par l’État. Donc, cette garantie Visale va vous assurer en cas de loyers impayés ou si votre locataire effectue des dégradations dans votre bien immobilier.
Donc voilà les huit points les plus importants du bail mobilité. Maintenant quel est mon avis personnel par rapport à ce bail mobilité ? Moi ce qui me gêne en premier lieu, c’est l’absence de dépôt de garantie. J’ai des appartements en colocation et c’est vrai que je suis plus rassuré, comme bon nombre de propriétaires, lorsque je sais que j’ai un dépôt de garantie que je vais pouvoir utiliser si jamais j’ai des loyers impayés ou si jamais j’ai des dégradations dans l’appartement.
Alors, je vous ai dit que la garantie Visale, elle pouvait prendre en charge les loyers impayés et la dégradation. Maintenant, ce sont des procédures administratives, donc c’est forcément du délai qu’on va prendre si jamais on se retrouve face à ses difficultés. Pour le reste en fait, je ne vois vraiment pas trop la différence entre le bail de location meublée classique et le bail mobilité parce que lorsqu’on parle de bail meublé classique, donc sur un bail d’un an, nous, vous, en tant que propriétaire, on est engagé sur un an.
Par contre, le locataire, lui peut libérer le logement quand il veut. Donc, il signe un contrat de bail pour un an, pour autant il n’est pas obligé et heureusement d’ailleurs de rester dans l’appartement ou dans le bien immobilier pendant un an. Il peut signer le bail le 1er janvier et donner son préavis de départ le 2 janvier ou le 15 janvier, avec un préavis d’un mois. Donc rien ne l’oblige à rester un an dans l’appartement.
Et c’est là que je dis que je ne vois vraiment pas l’intérêt de ce bail mobilité puisque dans le bail mobilité, justement, le locataire aussi n’est pas tenu d’aller jusqu’à la durée du bail qui aura été fixée, donc un mois, deux mois, trois mois… jusqu’à dix mois. Il pourra rompre le bail lorsqu’il en aura envie, si son stage ou sa mission prenne fin plus tôt que prévu. Bon voilà, je ne vois pas du tout en quoi cela va changer les choses.
Alors le seul truc que je vois peut-être, c’est que le propriétaire pourra peut-être connaître à l’avance la durée de location de son bien immobilier puisque dans le bail mobilité initial, on aura indiqué que la location, elle est valable pour deux mois, trois mois, six mois jusqu’à dix mois. Donc, c’est vrai que peut-être que dans 99 % des cas, on va savoir que le locataire va être là pour une durée définie. Maintenant, j’ai déjà signé des baux de location traditionnelle où le locataire me disait : OK ! Je signe le bail d’un an. Par contre, je vais rester là que pour trois mois. Donc, on a signé le bail, lui et moi, en connaissance de cause.
Je ne vois pas trop en quoi c’est quelque chose qui va révolutionner les baux de courte durée, mais peut-être que j’ai tort. Dites-moi dans le commentaire en dessous de cette vidéo ce que vous pensez de ce bail mobilité, si vous avez déjà appliqué ce bail mobilité, ou si vous allez le faire parce que c’est encore quelque chose de très fait. Indiquez-moi si comme moi vous êtes plutôt sceptique par rapport à ce que ça pourrait amener de neuf et surtout expliquez-moi dans les commentaires ce que vous pensez du fait qu’on ne puisse pas laisser de dépôt de garantie.
Voilà ! J’attends tout ce que vous pensez de ce bail mobilité dans les commentaires. Ça me donnera l’occasion d’échanger sur le sujet. Si cette vidéo vous a plu, comme d’habitude, n’hésitez pas à liker, n’hésitez pas à la partager. Puis, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.
Le secret pour enchaîner les investissements immobiliers, c'est de protéger au maximum son taux d'endettement et sa capacité d'emprunt.L'idéal est même de réaliser des opérations immobilières qui n'endettent pas.Découvrez ici comment y arriver.Indiquez-moi dans les commentaires si vos opérations immobilières vous endettent ou pas.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir. Dans cette vidéo, je vais vous expliquer comment il est possible d’investir dans l’immobilier sans s’endetter.
Alors, on a tous envie d’investir dans l’immobilier. Pour autant investir dans l’immobilier, normalement, c’est s’endetter. Alors, est-ce qu’on est obligé de s’endetter lorsqu’on investit dans l’immobilier ? C’est ce que je vais vous expliquer dans la suite de cette vidéo.
Mais si vous ne l’avez pas encore fait, je vous invite à vous abonner à cette chaîne YouTube pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier, de location courte durée et de stratégies de location à haut rendement. Vous pouvez vous abonner en cliquant sur le bouton s’abonner et surtout n’hésitez pas à activer la petite cloche pour être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos en temps réel
.Et puis pour vous souhaiter la bienvenue, si vous arrivez aujourd’hui sur cette chaîne, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés et que je vous offre : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Pour télécharger ces deux ebooks, vous cliquez sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette vidéo sur la fiche qui va apparaître ou sur les fiches qui vont apparaître. Sinon, je vous mets également les liens de téléchargement dans la description, juste en dessous de cette vidéo.
Alors, revenons maintenant au sujet de cette vidéo : est-ce qu’investir dans l’immobilier endette ? Alors, c’est vrai que naturellement, on se dit : « bah oui si on investit dans l’immobilier, on va prendre un crédit auprès d’une banque sur 15 ans, sur 20 ans ou sur 25 ans. Donc mécaniquement, on va s’endetter. »Alors oui et non. Oui tout simplement parce qu’on prend un prêt et oui on va s’endetter si on n’achète pas correctement. Maintenant, on ne va pas s’endetter si on achète correctement son bien immobilier. C’est-à-dire si on fait en sorte que finalement ce bien immobilier, même si on le prend sur 15 ans, sur 20 ans, sur 25 ans, ne coûte rien.
C’est-à-dire que ce sont vos locataires successifs sur toute la durée de détention du bien immobilier qui vont payer le crédit et toutes les charges pour vous et vous allez voir que l’opération, elle peut être même blanche, neutre vis-à-vis de la banque. C’est pour ça que je vous dis qu’investir dans l’immobilier, ce n’est pas forcément s’endetter. Donc, il est possible d’investir dans l’immobilier sans s’endetter.
Alors, on va rentrer un petit peu plus dans le détail. Si vous avez un loyer qui, malheureusement, ne couvre même pas votre crédit immobilier, c’est-à-dire que si vous devez mettre de l’argent de votre poche tous les mois, là c’est clair que l’opération, ce n’est pas qu’elle est forcément mauvaise, en tout cas elle n’est pas optimum. Ce n’est pas comme ça qu’il faut investir dans l’immobilier. Et là clairement, votre bien immobilier vous aura endetté.
Comment est-ce qu’il faut faire pour que l’opération soit neutre vis-à-vis de la banque ? Il faut tout simplement avoir un loyer qui couvre toutes les charges. Donc, il faut que votre loyer soit supérieur de 43 % à votre mensualité de crédit. Pourquoi 43 % ? C’est tout simplement la règle des 70 %. C’est quoi cette règle des 70 % ? C’est une règle qui dit que sur vos revenus locatifs, la banque, elle ne va valoriser que 70 % de vos loyers. Pourquoi ? Parce qu’elle considère que les 30 % manquants, c’est de l’argent que vous allez utiliser pour payer toutes vos charges et pour pouvoir assumer la vacance locative.
Il faut donc que votre loyer soit supérieur de 43 % à votre mensualité de crédit. Ce qui veut dire, une autre façon de le dire, c’est que votre ratio crédit sur loyer doit être inférieur à 70 %. Alors lorsque je dis 70 % c’est une moyenne, pourquoi ? Parce que la majorité des banques vont prendre 70 %. D’autres vont prendre 80 %. Ça peut peut-être aller jusqu’à 85 %, mais il y a surtout des banques qui sont un petit peu moins généreuses dans la valorisation des loyers et qui ne vont valoriser que 50 %.Donc là, c’est vrai que c’est un petit peu plus difficile pour avoir une opération neutre, transparente vis-à-vis de la banque, mais voilà c’est quand même quelque chose qu’il est possible de faire parce que je vous rappelle que comme la charge principale sur un investissement immobilier, c’est le crédit. C’est donc à l’achat que vous devez agir pour avoir une opération immobilière rentable qui ne va pas toucher votre capacité d’emprunt.
Alors lorsque je dis que la banque ne valorise que 70 % des loyers, c’est vrai. Par contre, je parle bien entendu de location traditionnelle, classique avec un locataire à l’année. N’allez pas valorisé 70 % de votre loyer si vous faites de la location courte durée ou si vous faites de la colocation. Non ! Pour faire son prévisionnel auprès de la banque, il faut toujours se placer dans le mode d’exploitation le plus pessimiste.
Et si votre investissement immobilier est rentable dans un mode d’exploitation pessimiste, forcément, il sera rentable sur un mode d’exploitation à haut rendement, location courte durée, ou encore colocation. Donc voilà comment est-ce que vous pouvez acheter de l’immobilier sans que ça vienne ternir votre capacité d’emprunt, voilà comment vous pouvez acheter un bien immobilier sans impacter votre capacité d’emprunt en respectant cette règle des 70 %, avoir un loyer qui soit supérieur de 43 % à votre mensualité de crédit, ou autre façon de le dire le ratio crédit sur loyer doit être inférieur à 70 %.Alors ça, c’est quelque chose qui va marcher sur une opération, deux opérations... lorsque vous démarrez dans l’immobilier. Sauf qu’au bout d’un moment, même si vous respectez systématiquement cette règle des 70 %, vous allez avoir un encours bancaire qui va augmenter. Admettons que vous achetiez un premier bien immobilier à 100000 €. Vous allez avoir 100000 € de dettes sur la première opération. Vous achetez une seconde opération à 100000 €, vous allez avoir 200000 € de dettes. Puis votre troisième opération, elle est sur 300000 €, donc au bout de trois opérations, vous allez avoir 500000 € de dettes. Ça commence à faire
.Ce qui veut dire qu’au bout d’un moment, la banque sait bien que vous respectez la règle des 70 %, mais elle va regarder votre encours bancaire. Et votre encours bancaire en fait, pour limiter le risque, la banque ne va pas accepter qu’il dépasse un certain nombre d’années de vos revenus professionnels. Alors, ça peut être 6 ans, ça peut-être 9 ans. Ça dépend des banques, mais c’est comme ça que la banque va limiter vos investissements.
Alors qu’est-ce qu’il faut faire dans ces cas-là ? Ce n’est pas forcément quelque chose qui est perdu. Ce qu’on fait, c’est tout simplement qu’on se débarrasse « des investissements les moins rentables ». On a toujours un appartement qui se loue moins cher. On a toujours un appartement où c’est un petit peu plus difficile avec la copropriété. Ça peut être également un appartement où on sait qu’on va se taper un ravalement de façade ou la réfection d’une toiture.Donc là, on identifie ces biens immobiliers-là et on les met à la vente pour récupérer de la capacité d’emprunt pour montrer à la banque qu’on a lâché du lest, qu’on a réduit son encours bancaire pour pouvoir mieux réinvestir derrière. Donc voilà comment vous devez faire pour investir correctement dans l’immobilier et surtout réaliser des opérations neutres, blanches vis-à-vis de la banque sans ternir votre taux d’endettement.
C’est ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui. Si cette vidéo vous a plu comme d’habitude, n’hésitez pas à liker, n’hésitez pas à partager, n’hésitez pas à faire venir des amis ou des membres de votre famille qui souhaitent investir dans l’immobilier sur cette chaîne YouTube.
Quant à moi, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree.
Le rapport CAP 2022 (Comité Action Publique 2022) préconise des pistes pour réduire les dépendes publiques.Certaines d'entre elles concernent l'immobilier et notamment la disparition du régime du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).Faut-il avoir peur du contenu de ce rapport ?Faut-il avoir peur de la disparition du régime du LMNP ?Faites-moi part de vos impressions dans les commentaires en dessous de cette vidéo.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir. Dans cette vidéo, je vous propose qu’on parle du projet CAP 2022 qui annonce la fin du régime fiscal du LMNP, c’est-à-dire du loueur meublé non professionnel. On en parle tout de suite
.Alors, il y a beaucoup d’informations qui circulent sur internet, concernant la disparition du régime du loueur meublé non professionnel et c’est en particulier le projet CAP 2022 donc Comité action publique 2022 qui annonce la fin de ce régime LMNP. Je vais vous expliquer ce qu’il en est exactement dans cette vidéo.
Mais avant qu’on rentre dans le vif du sujet, je vous invite à vous abonner à cette chaîne YouTube en cliquant sur le bouton s’abonner et en activant la petite cloche pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et pour vous tenir informé de la publication en temps réel de toutes mes nouvelles vidéos.
Puis si vous arrivez aujourd’hui sur cette chaîne pour la première fois, je vais vous souhaiter la bienvenue en vous offrant deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Vous pouvez télécharger ces deux ebooks en cliquant sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre et vous retrouvez également les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo.
Alors, revenons au sujet du jour, au sujet de cette vidéo : est-ce que CAP 2022 annonce la fin du régime du loueur meublé non professionnel ? Alors revenons deux instants sur CAP 2020, donc c’est le Comité action publique 2022 qui est un comité qui étudie des options pour réduire la dette de la France et améliorer l’état des finances publiques. En l’état, c’est quelque chose de tout à fait louable.
Alors de quoi est composé ce comité ? Il est composé d’experts de la fiscalité. Il est composé de fiscalistes. Donc bien entendu à travers ce projet CAP 2022, on étudie tout un tas de leviers pour réduire les dépenses publiques. Et l’immobilier bien entendu est l’un de ces leviers.
Alors qu’est-ce que propose ce projet CAP 2022 ? Il propose de remettre à plat la fiscalité de l’immobilier, en proposant la création d’un régime de droit commun. Et ce régime de droit commun pourra autoriser la déduction des charges de copropriété. Donc ça, c’est déjà quelque chose qu’on pouvait faire avec le régime fiscal du loueur meublé non professionnel. Et, il propose également la possibilité de déduire les amortissements qu’on pouvait également faire avec le régime du loueur meublé non professionnel, mais sans en dire plus tout autant.
Donc là, évidemment, on est encore sur quelque chose d’assez flou. Par contre, ce que préconise et ça c’est écrit noir sur blanc dans le rapport CAP 2022, c’est de supprimer le régime du Pinel et le régime du loueur meublé non professionnel. Alors le régime du loueur meublé non professionnel, c’est le régime qui est adopté par la grande partie des gens qui font de la location meublée
.Alors lorsque je parle de location meublée, c’est la location meublée classique, la location courte durée, la colocation. Et ça, c’est un régime qui est très intéressant parce que si vous faites de location meublée aux régimes du loueur meublé non professionnel et que vous adoptez le régime du réel, vous pouvez passer dans votre fiscalité tout un tas de charges, tout un tas d’amortissements. Ce qui fait que votre assiette d’imposition peut se retrouver égale à zéro. Donc, vous gagnez de l’argent avec vos revenus locatifs. C’est ce qu’on appelle le cashflow puisque votre loyer va couvrir toutes vos charges. Mais comme votre assiette d’imposition va être nulle en fait, vous ne payez aucun impôt sur les revenus locatifs.
Le gros intérêt finalement de ce régime du loueur meublé non professionnel, c’est qu’il cumule les avantages de la fiscalité des entreprises lorsqu’on parle de charges, lorsqu’on parle d’amortissement et c’est là que je vous dis que l’assiette fiscale, l’assiette d’imposition peut être nu. Vous n’allez pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs, mais elle offre également les avantages de la fiscalité du particulier parce qu’au moment de la revente, c’est la valeur réelle de l’appartement qui est considérée et non pas la valeur comptable.
Parce que la valeur comptable, la valeur de l’appartement, ce sont deux valeurs différentes. Donc, vous pouvez utiliser le système des amortissements pour venir réduire votre assiette d’imposition. Mais par contre, ces amortissements ne rentrent pas en considération au moment de la revente puisque ce n’est pas du tout la valeur comptable de votre bien immobilier qui est utilisé pour calculer la plus-value. Donc le régime du LMNP, c’est quand même quelque chose qui est plutôt intéressant lorsqu’on souhaite se lancer dans l’immobilier en nom propre, sans vouloir passer de suite sur de la société SCI, SAS, SARL, tout ce que vous voulez.
Bref ce projet CAP 2022 préconise la suppression de ce statut LMNP. J’ai lu la partie de ce rapport concernant la suppression de LMNP, je ne vous mens pas, ça tient sur deux lignes. Alors est-ce qu’il faut avoir peur de ça ? Je ne pense pas, en tout cas pas à ce stade. Pourquoi ? Parce qu’en l’état, il ne s’agit que d’un rapport et on ne sait pas encore si le gouvernement appliquera toutes les préconisations qui se trouvent dans ce rapport
.Je tourne cette vidéo en novembre 2018, il y a encore un petit peu plus de trois ans avant 2022, donc il y a de l’eau qui va couler sous les ponts. Ce rapport pourrait être modifié, pourrait être amendé et on ne sait pas si tout ce qui est préconisé dedans sera appliqué en plus de 3 ans. Tout peut encore changer
.Ensuite, j’ai envie de vous dire que l’immobilier et ça je vous l’ai déjà dit dans plusieurs vidéos, c’est une activité de chef d’entreprise. En tout cas, si vous faites les choses correctement, vous travaillez avec des partenaires : agent immobilier, expert-comptable, décoratrice d’intérieur, artisan, donc il faut vraiment se mettre dans une logique-business, dans une logique d’activité et vos locataires ce n’est pas vraiment des locataires, ce sont des clients.
À vos clients, à vos locataires, vous n’offrez pas seulement un toit, vous offrez avant tout un service puisque vous devez offrir un bel appartement. Donc comme dans tout business qu’on soit dans l’immobilier, qu’on soit dans la restauration, qu’on soit dans l’industrie, la réglementation évolue. La fiscalité évolue.
Et face à cette réglementation, face à cette fiscalité, il ne faut pas être inactif, ne rien faire, sans quoi on ne fait rien puisque la fiscalité, elle évolue totalement. Par contre, il faut plutôt jouer avec cette fiscalité. Il faut être proactif. Il faut engager des actions et ensuite on joue avec cette fiscalité en se faisant accompagner d’avocat fiscaliste ou d’expert-comptable.
Mais si vous attendez que tout soit stable pour pouvoir faire quelque chose, vous ne ferez absolument rien. J’ai discuté à plusieurs reprises avec mon expert-comptable qui me disait que sur les 20 dernières années, la fiscalité du particulier avait bougé 13 fois. Vous comprendrez bien qu’il est impossible de prévoir sur du long terme lorsqu’on a une réglementation qui évolue régulièrement et ça fait d’ailleurs partie du jeu.
J’ai envie de dire lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous investissez sur 15 ans, sur 20 ans, peut-être même plus, donc jamais vous n’aurez une visibilité à 10, 15 ou 20 ans en ce qui concerne les lois, en ce qui concerne la fiscalité. Donc, le seul conseil que je peux vous donner, c’est de passer à l’action tout de suite, de bénéficier de la fiscalité d’aujourd’hui, de bénéficier de la réglementation d’aujourd’hui et on verra ce qui se passera en 2022 ou après 2022 parce que peut-être qu’on sortira quelque chose en 2025 ou en 2027, mais il faudra s’adapter.
En tout cas, sachez que 2022 par rapport au moment où je tourne cette vidéo c’est dans plus de 3 ans, rien ne vous empêche d’ici début 2019 d’acheter un appartement et de l’exploiter en tant que loueur meublé non professionnel. Si vous appliquez les bonnes stratégies de location courte durée ou de colocation, vous pouvez dégager 500 € de cashflow sur cet investissement tous les mois. Pendant 3 ans 500 x 36 mois, ça va vous faire 18 000 €. C’est quand même 18 000 € que vous allez pouvoir prendre en bénéficiant de la fiscalité du loueur meublé non professionnel.
En plus à ce stade, on ne sait pas si les gens qui ont investi en tant que loueurs meublés non professionnels devront quitter ce statut ou les gens qui l’auront acquis pourront rester avec ce statut. Le rapport ne l’indique pas. En tout cas, je viens de vous expliquer que d’ici 2022, vous pouvez quand même facilement prendre 18 000 € de cashflow avec un seul investissement. Si vous faites deux opérations, c’est 36 000 € de cashflow. Je pense que ça vaut quand même le coup de passer à l’action.
Voilà ce que je voulais partager aujourd’hui avec vous dans cette vidéo. Le rapport CAP 2022, c’est bien. Il préconise un certain nombre de choses. Rien n’est figé. Rien n’est validé. Tout peut encore changer et de toute façon tout pourra encore changer après 2022.
Ce que je peux également vous dire aujourd’hui, c’est que le statut LMNP, ça reste quelque chose d’intéressant, mais vous pouvez également penser à la société. Vous pouvez faire de la SCI, de la SAS, de la SARL puisque la fiscalité des sociétés se rapproche de la fiscalité du LMNP. En fait, c’est plutôt l’inverse, la fiscalité du LMNP ou réel bien sûr au micro-BIC, pas au régime forfaitaire, la fiscalité du LMNP ou réel se rapproche de la fiscalité des entreprises. Donc là, ça peut être également intéressant.
Considérer l’investissement en société à court, moyen ou long terme pour savoir quel est le meilleur choix pour vous, quelle est la meilleure option ? Le mieux est de se rapprocher d’un expert-comptable qui étudiera votre situation personnelle et professionnelle.
Voilà tout ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à liker, n’hésitez pas à partager, n’hésitez pas à partager avec des personnes qui ont entendu parler du rapport CAP 2022 et qui ont peur d’investir dans l’immobilier. Aucun souci, aucune crainte, on avance et on s’adapte. Sinon, on ne fait rien.Je vais vous quitter sur cette bonne parole. Puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bien bientôt.
La décoration est un élément clé pour créer une ambiance chaleureuse et inspirante.Qui n’a pas rêvé d’une maison d’architecte décorée avec goût et raffinement?
Cependant la question du budget se pose très rapidement. Autant pour les travaux de gros oeuvre et de rénovation l’enveloppe budgétaire ne varie pas énormément, autant pour la décoration, elle peut aller du simple au triple en fonction de nos choix.
Il y a évidemment une différence entre décorer une résidence principale ou une location.S’il s’agit de notre résidence principale, on a tous tendance à être plus imaginatifs et faire des petites folies : acheter de beaux meubles, privilégier des objets précieux, choisir des couleurs vives, mettre des verrières, ne pas lésiner sur la qualité des produits.S’il s’agit par contre d’une location, le budget est souvent limité et chaque détail compte. Vous pouvez avoir une meilleure marge de manoeuvre si vous avez très bien réussi à négocier votre bien à l’achat.
Alors comment lier location et haut de gamme tout en maîtrisant son budget ?La réponse est multiple : la créativité, l’ouverture d’esprit (inspirations étrangères), le choix d’une décoration astucieuse et épurée.
1. Pourquoi choisir le haut de gamme
Mon premier réflexe est de dire « Parce que la vie est courte, autant prendre le meilleur ! »Mon deuxième réflexe serait d’affirmer que la limite entre le design raffiné et la décoration classique est très fine et franchissable grâce à notre capacité de transformation et d’harmonisation de l’espace.
Ensuite vient la question d’esthétique et le souci de créer de la rareté.Chaque appartement peut être mis en scène dans le but de provoquer une émotion et envie chez les visiteurs de se projeter.Si votre appartement ressemble aux 10 autres mis en location au même moment, il ne sortira pas du lot. Vous aurez un bien commun, donc pas de coup de coeur.Si par contre, il crée de la rareté et donne l’impression d’être unique sur le marché, vous n’aurez probablement pas de vacances, peu de turnover et une longue liste d’attente.
Le design haut de gamme séduit car il crée de l’extraordinaire dans le quotidien, tout en fidélisant les futurs clients.
2. Comment créer de la décoration haut de gamme pour la location
Il existe plusieurs procédés pour créer un cachet et rendre un bien unique.
2.1 Les couleurs
Parlons de couleurs. Le choix du nuancier est immense et chaque couleur a son influence sur notre humeur. Elles ont une multitude de talents :)
Tantôt tonifiantes, tantôt relaxantes, elles peuvent dégager un sentiment de sécurité et de confort.Utilisées avec modération, les couleurs modifiant la perception d’une pièce sans être intrusives ni omniprésentes.
Elles jouent aussi sur notre capacité de concentration, d’apprentissage ou de créativité.
Le designer-coloriste Jean-Gabriel Gausse a publié en 2014 le livre « L’étonnant pouvoir des couleurs » où il explique avec pédagogie l’importance des couleurs sur notre mental et comportement.Selon lui, chaque couleur active des fonctions différentes de notre cerveau.
Cuisine = Innovation au voyage
J’ai toujours utilisées beaucoup de couleurs dans chaque bien rénové.Les peintres disaient qu’ils perdaient leur latin car ils n’avaient jamais vu autant de couleurs sur le même chantier :)
En général, les couleurs chaudes (rouge, jaune, orange, ocre) apportent de l’énergie et donnent l’illusion de rétrécir l’espace pour créer des ambiances intimes et cosy.En revanche, les couleurs froides ou claires agrandissent l’espace et apaisent l’esprit.Les couleurs neutres (blanc, noir, gris, beige) sont un excellent faire valoir pour des objets d’art ou des couleurs vives par petite touche.Les couleurs foncées ont le pouvoir de mettre un scène un objet ou des meubles extraordinaires. Elles créent un ressenti de scénographie.
Le blog www.creer-son-bien-être.org explique en profondeur le pouvoir des couleurs en explorant le domaine de l’émotionnel et la psychologie de l’homme. C’est d’ailleurs une petite bible en terme d'informations sur la pratique du bien-être.
L’unisson des couleurs dans une maison est créée par la passerelle des matières.
Gammes de nuances = Différentes humeurs de l'homme
2.2 Les matières
Les matières naturelles : bois, carreaux de ciment, lin, coton apportent un supplément d’âme dans chaque l’appartement. Osez introduire cet accompagnement vers un retour aux sources. C’est à la fois un cocon empreint de chaleur et d’apaisement.Les matières naturelles s’associent parfaitement entre elles : le bois et les carreaux de ciment subliment le sol en créant de véritables tableaux. Les textiles naturels peaufinent le tout en introduisant le style scandinave.
Le bois clair apporte de la chaleur, lumière et raffinement dans une maison. C’est une valeur sûre en terme de décoration authentique à condition de ne pas en abuser, auquel cas on glisse vers un style plus rustique.
Le laiton est devenu très à la mode après une longue absence. Naturel et léger, il a la vertu de réchauffer et sublimer l’ambiance à travers ses reflets dorés. Des cadres ou des petits miroirs sur un mur ou bien des objets de cuisine donneront une empreinte « luxueuse » à la pièce.
Miroirs en laiton = Pluie dorée
Le métal s’exprime le plus souvent dans la décoration à travers des objets en fil de fer. Légers et discrets, ils s’adaptent facilement à tous les styles et font ressortir les matières qu’ils habillent : papier, verre, bois, céramique, glace, végétation.
L’acier et le béton ciré sont des matériaux qui s’adaptent parfaitement dans une ambiance moderne. Ils atténuent l’intensité des couleurs vives et créent des pauses de respiration.
Même si vous jonglez à volonté avec les couleurs et les matières naturelles, vous ne risquez pas de commettre d’impair. Vous avez cependant toutes les chances de créer une ambiance chaleureuse et personnalisée qui fait penser au style scandinave.
Le blog et boutique en ligne Hello Blogzine vante notamment les vertus incontournables des matières naturelles dans la décoration.
3. Le style de décoration scandinave
Un style épuré des pays nordiques s’adapte parfaitement à la décoration haute de gamme des locations. C’est d’abord un art de vivre qui séduit par ses lignes sobres et son esprit contemporain.
Il est le parfait exemple d’alliance entre minimalisme, efficacité et beauté. Ce n’est pas la décoration haut de gamme dont on rêve pour sa propre maison, mais c’est un excellent compromis pour de la location.
Le secret pour une résidence principale est de magnifier le fond épuré avec des objets, peintures et meubles originaux et précieux.
Les scandinaves sont très proches d’une nature omniprésente au nord. Ils utilisent beaucoup d’éléments naturels de décoration. L’hiver est très long chez eux et ils vivent la majeure partie de l’année à l’intérieur, d’où l’importance de se créer un cocon douillet, chaud et beau.Il y a d’ailleurs une recherche très poussée du design et de la lumière dans les pays nordiques.
J’ai toujours été très sensible à la décoration scandinave et à son identité car elle permet la cohabitation avec d’autres idées issues de pays plus chauds (Italie, Espagne, Grèce).
Salon scandinave = Cocon douillet
Ikea a contribué énormément à imposer le style scandinave dans nos maisons.Je crois qu’il n’y a pas aujourd’hui une seule personne dans le monde occidental qui n’a pas au moins un objet Ikea chez lui.
Cependant pour vos locations, n’achetez pas tout chez Ikea. C’est un bon rapport qualité/prix, mais ce n’est pas du haut de gamme et c’est devenu un style très commun.Vous pouvez tout à fait acheter des produits de fond : tapis, table basse, ustensiles de cuisine… et compléter avec des meubles et matériaux plus design des boutiques comme Maison du monde, AM PM de La Redoute, Made ou encore Atmosphera.
4. Quelques points incontournables de la location haut de gamme
On est tous d’accord sur le fait qu’il faut maîtriser son budget « décoration » pour les locations. Je vous recommande aussi de mettre du mobilier dépourvu de valeur affective, être vigilant à la sécurité et de ne pas négliger quelques points incontournables :
la cuisine : plan de travail et crédence
les luminaires : choisir du beau et fonctionnel
les rangements : les intégrer dans la mesure du possible
les miroirs : ils agrandissent l’espace
les carreaux de ciment : ils magnifient le sol à travers des carrés figuratifs
les couleurs : elles créent une identité dans chaque pièce
l’électroménager : il doit être facile à utiliser
ne pas hésiter à abattre des murs pour une meilleure circulation
mettre une télé murale
faire un ensemble harmonieux
Vous savez maintenant que le haut de gamme pour de la location est tout à fait accessible. Avoir à l’esprit que le style épuré est une bonne base d’embellissement des espaces.
Les couleurs créent de la vie et dynamisent chaque pièce. Les matériaux naturels sont toujours une valeur sûre.Enfin introduire quelques objets précieux et des meubles beaux et fonctionnels ne sera pas du luxe mais du bon sens.
Aménagez chaque bien comme s’il était pour vous. Vous aurez alors toutes les chances de provoquer des coups de coeur et d’avoir des locataires fidèles et reconnaissants.
Le rapport CAP 2022 (Comité Action Publique 2022) préconise des pistes pour réduire les dépendes publiques.Certaines d'entre elles concernent l'immobilier et notamment la disparition du régime du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).Faut-il avoir peur du contenu de ce rapport ?Faut-il avoir peur de la disparition du régime du LMNP ?Faites-moi part de vos impressions dans les commentaires en dessous de cette vidéo.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree.
Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir. Dans cette vidéo, je vous propose qu’on parle du projet CAP 2022 qui annonce la fin du régime fiscal du LMNP, c’est-à-dire du loueur meublé non professionnel. On en parle tout de suite.
Alors, il y a beaucoup d’informations qui circulent sur internet, concernant la disparition du régime du loueur meublé non professionnel et c’est en particulier le projet CAP 2022 donc Comité action publique 2022 qui annonce la fin de ce régime LMNP. Je vais vous expliquer ce qu’il en est exactement dans cette vidéo.
Mais avant qu’on rentre dans le vif du sujet, je vous invite à vous abonner à cette chaîne YouTube en cliquant sur le bouton s’abonner et en activant la petite cloche pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et pour vous tenir informé de la publication en temps réel de toutes mes nouvelles vidéos.
Puis si vous arrivez aujourd’hui sur cette chaîne pour la première fois, je vais vous souhaiter la bienvenue en vous offrant deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Vous pouvez télécharger ces deux ebooks en cliquant sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre et vous retrouvez également les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo.
Alors, revenons au sujet du jour, au sujet de cette vidéo : est-ce que CAP 2022 annonce la fin du régime du loueur meublé non professionnel ? Alors revenons deux instants sur CAP 2020, donc c’est le Comité action publique 2022 qui est un comité qui étudie des options pour réduire la dette de la France et améliorer l’état des finances publiques. En l’état, c’est quelque chose de tout à fait louable.
Alors de quoi est composé ce comité ? Il est composé d’experts de la fiscalité. Il est composé de fiscalistes. Donc bien entendu à travers ce projet CAP 2022, on étudie tout un tas de leviers pour réduire les dépenses publiques. Et l’immobilier bien entendu est l’un de ces leviers.
Alors qu’est-ce que propose ce projet CAP 2022 ? Il propose de remettre à plat la fiscalité de l’immobilier, en proposant la création d’un régime de droit commun. Et ce régime de droit commun pourra autoriser la déduction des charges de copropriété. Donc ça, c’est déjà quelque chose qu’on pouvait faire avec le régime fiscal du loueur meublé non professionnel. Et, il propose également la possibilité de déduire les amortissements qu’on pouvait également faire avec le régime du loueur meublé non professionnel, mais sans en dire plus tout autant.
Donc là, évidemment, on est encore sur quelque chose d’assez flou. Par contre, ce que préconise et ça c’est écrit noir sur blanc dans le rapport CAP 2022, c’est de supprimer le régime du Pinel et le régime du loueur meublé non professionnel. Alors le régime du loueur meublé non professionnel, c’est le régime qui est adopté par la grande partie des gens qui font de la location meublée.
Alors lorsque je parle de location meublée, c’est la location meublée classique, la location courte durée, la colocation. Et ça, c’est un régime qui est très intéressant parce que si vous faites de location meublée aux régimes du loueur meublé non professionnel et que vous adoptez le régime du réel, vous pouvez passer dans votre fiscalité tout un tas de charges, tout un tas d’amortissements. Ce qui fait que votre assiette d’imposition peut se retrouver égale à zéro. Donc, vous gagnez de l’argent avec vos revenus locatifs. C’est ce qu’on appelle le cashflow puisque votre loyer va couvrir toutes vos charges. Mais comme votre assiette d’imposition va être nulle en fait, vous ne payez aucun impôt sur les revenus locatifs.
Le gros intérêt finalement de ce régime du loueur meublé non professionnel, c’est qu’il cumule les avantages de la fiscalité des entreprises lorsqu’on parle de charges, lorsqu’on parle d’amortissement et c’est là que je vous dis que l’assiette fiscale, l’assiette d’imposition peut être nu. Vous n’allez pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs, mais elle offre également les avantages de la fiscalité du particulier parce qu’au moment de la revente, c’est la valeur réelle de l’appartement qui est considérée et non pas la valeur comptable.
Parce que la valeur comptable, la valeur de l’appartement, ce sont deux valeurs différentes. Donc, vous pouvez utiliser le système des amortissements pour venir réduire votre assiette d’imposition. Mais par contre, ces amortissements ne rentrent pas en considération au moment de la revente puisque ce n’est pas du tout la valeur comptable de votre bien immobilier qui est utilisé pour calculer la plus-value. Donc le régime du LMNP, c’est quand même quelque chose qui est plutôt intéressant lorsqu’on souhaite se lancer dans l’immobilier en nom propre, sans vouloir passer de suite sur de la société SCI, SAS, SARL, tout ce que vous voulez.
Bref ce projet CAP 2022 préconise la suppression de ce statut LMNP. J’ai lu la partie de ce rapport concernant la suppression de LMNP, je ne vous mens pas, ça tient sur deux lignes. Alors est-ce qu’il faut avoir peur de ça ? Je ne pense pas, en tout cas pas à ce stade. Pourquoi ? Parce qu’en l’état, il ne s’agit que d’un rapport et on ne sait pas encore si le gouvernement appliquera toutes les préconisations qui se trouvent dans ce rapport.
Je tourne cette vidéo en novembre 2018, il y a encore un petit peu plus de trois ans avant 2022, donc il y a de l’eau qui va couler sous les ponts. Ce rapport pourrait être modifié, pourrait être amendé et on ne sait pas si tout ce qui est préconisé dedans sera appliqué en plus de 3 ans. Tout peut encore changer.
Ensuite, j’ai envie de vous dire que l’immobilier et ça je vous l’ai déjà dit dans plusieurs vidéos, c’est une activité de chef d’entreprise. En tout cas, si vous faites les choses correctement, vous travaillez avec des partenaires : agent immobilier, expert-comptable, décoratrice d’intérieur, artisan, donc il faut vraiment se mettre dans une logique-business, dans une logique d’activité et vos locataires ce n’est pas vraiment des locataires, ce sont des clients.
À vos clients, à vos locataires, vous n’offrez pas seulement un toit, vous offrez avant tout un service puisque vous devez offrir un bel appartement. Donc comme dans tout business qu’on soit dans l’immobilier, qu’on soit dans la restauration, qu’on soit dans l’industrie, la réglementation évolue. La fiscalité évolue.
Et face à cette réglementation, face à cette fiscalité, il ne faut pas être inactif, ne rien faire, sans quoi on ne fait rien puisque la fiscalité, elle évolue totalement. Par contre, il faut plutôt jouer avec cette fiscalité. Il faut être proactif. Il faut engager des actions et ensuite on joue avec cette fiscalité en se faisant accompagner d’avocat fiscaliste ou d’expert-comptable.
Mais si vous attendez que tout soit stable pour pouvoir faire quelque chose, vous ne ferez absolument rien. J’ai discuté à plusieurs reprises avec mon expert-comptable qui me disait que sur les 20 dernières années, la fiscalité du particulier avait bougé 13 fois. Vous comprendrez bien qu’il est impossible de prévoir sur du long terme lorsqu’on a une réglementation qui évolue régulièrement et ça fait d’ailleurs partie du jeu.
J’ai envie de dire lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous investissez sur 15 ans, sur 20 ans, peut-être même plus, donc jamais vous n’aurez une visibilité à 10, 15 ou 20 ans en ce qui concerne les lois, en ce qui concerne la fiscalité.
Donc, le seul conseil que je peux vous donner, c’est de passer à l’action tout de suite, de bénéficier de la fiscalité d’aujourd’hui, de bénéficier de la réglementation d’aujourd’hui et on verra ce qui se passera en 2022 ou après 2022 parce que peut-être qu’on sortira quelque chose en 2025 ou en 2027, mais il faudra s’adapter.
En tout cas, sachez que 2022 par rapport au moment où je tourne cette vidéo c’est dans plus de 3 ans, rien ne vous empêche d’ici début 2019 d’acheter un appartement et de l’exploiter en tant que loueur meublé non professionnel. Si vous appliquez les bonnes stratégies de location courte durée ou de colocation, vous pouvez dégager 500 € de cashflow sur cet investissement tous les mois. Pendant 3 ans 500 x 36 mois, ça va vous faire 18 000 €. C’est quand même 18 000 € que vous allez pouvoir prendre en bénéficiant de la fiscalité du loueur meublé non professionnel.
En plus à ce stade, on ne sait pas si les gens qui ont investi en tant que loueurs meublés non professionnels devront quitter ce statut ou les gens qui l’auront acquis pourront rester avec ce statut. Le rapport ne l’indique pas. En tout cas, je viens de vous expliquer que d’ici 2022, vous pouvez quand même facilement prendre 18 000 € de cashflow avec un seul investissement. Si vous faites deux opérations, c’est 36 000 € de cashflow. Je pense que ça vaut quand même le coup de passer à l’action.Voilà ce que je voulais partager aujourd’hui avec vous dans cette vidéo. Le rapport CAP 2022, c’est bien. Il préconise un certain nombre de choses. Rien n’est figé. Rien n’est validé. Tout peut encore changer et de toute façon tout pourra encore changer après 2022.
Ce que je peux également vous dire aujourd’hui, c’est que le statut LMNP, ça reste quelque chose d’intéressant, mais vous pouvez également penser à la société. Vous pouvez faire de la SCI, de la SAS, de la SARL puisque la fiscalité des sociétés se rapproche de la fiscalité du LMNP. En fait, c’est plutôt l’inverse, la fiscalité du LMNP ou réel bien sûr au micro-BIC, pas au régime forfaitaire, la fiscalité du LMNP ou réel se rapproche de la fiscalité des entreprises. Donc là, ça peut être également intéressant.Considérer l’investissement en société à court, moyen ou long terme pour savoir quel est le meilleur choix pour vous, quelle est la meilleure option ? Le mieux est de se rapprocher d’un expert-comptable qui étudiera votre situation personnelle et professionnelle.
Voilà tout ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à liker, n’hésitez pas à partager, n’hésitez pas à partager avec des personnes qui ont entendu parler du rapport CAP 2022 et qui ont peur d’investir dans l’immobilier. Aucun souci, aucune crainte, on avance et on s’adapte. Sinon, on ne fait rien.Je vais vous quitter sur cette bonne parole. Puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bien bientôt.Tchao !
Toutes les périodes sont-elles bonnes pour décrocher le financement d'un projet immobilier ?La réponse est non.Certaines périodes sont beaucoup plus propices que d'autres.Indiquez-les moi dans les commentaires en dessous de cette vidéo ce que ce témoignage vous inspire.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir. Ce que je vous propose de voir dans cette vidéo c’est : quelle est la meilleure période pour obtenir le financement d’un crédit immobilier ?
L’immobilier en fait, c’est comme un sport. Si vous souhaitez faire du ski, il y a des périodes qui vont être propices pour faire du ski. Si vous souhaitez faire de la plongée sous-marine ou si vous souhaitez aller à la plage, il y a des périodes qui vont être plus propices que d’autres pour faire de la plongée sous-marine ou pour aller à la plage. En dehors de ces périodes spécifiques pour faire du ski ou pour aller à la plage, bien entendu vous pouvez faire du ski ou aller à la plage, mais ça va être un petit peu plus compliqué.
Ce qu’il faut savoir c’est que c’est exactement la même chose dans l’immobilier. Généralement, chaque début d’année les banques remettent tous leurs compteurs à zéro. Et la banque en fait, c’est comme un commerce. La banque ou le banquier que vous allez rencontrer pour obtenir votre financement, c’est un commercial. Et ce commercial, il a des objectifs qui lui sont fixés tous les ans. Ce commercial, il a des objectifs qu’il doit atteindre.
Alors quels sont ces objectifs ? Ça va être des objectifs en termes d’acquisition de nouveaux clients.
Ça va être des objectifs en termes de ventes de produits financiers. Ça va être des objectifs en termes de ventes de produits d’épargne… Ces objectifs, c’est sa hiérarchie qui lui donne. Et au sein d’une même agence, au sein d’une même entité, les objectifs de l’agence sont dictés par les directives du groupe, donc les directives du Crédit Agricole, les directives de la Caisse d’Épargne, les directives du Crédit Mutuel…Mais donc, retenez bien que votre conseiller bancaire, il a des objectifs à atteindre. Lorsque vous allez rencontrer votre banquier, mais pour quelques raisons que ce soit, sachez que vous avez besoin de lui, mais lui aussi, il a besoin de vous.
Et, ce qui est d’autant plus vrai du coup lorsqu’on est à la recherche d’un crédit immobilier pour faire financer un projet immobilier quels qu’ils soient d’ailleurs qu’on parle d’un investissement locatif ou d’une résidence principale où vous allez voir votre conseiller ou votre banque parce que vous avez envie d’obtenir votre crédit immobilier, mais sachez que le banquier va avoir aussi besoin de vous parce qu’il a besoin de vendre des produits financiers, des produits d’épargne, voire d’acquérir des nouveaux clients. Eh bien entendu parmi tous les produits qu’il a à vendre, il a un quota de vente ou d’octroi de crédit immobilier et c’est là que ça devient intéressant pour nous en tant qu’investisseur immobilier.
Pourquoi est-ce que je vous dis ça ? Eh bien parce que le crédit immobilier en fait, c’est une manière facile d’acquérir de nouveaux clients. Donc ça, c’est un bon point pour le banquier. Généralement lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier, la première banque qu’on va voir c’est sa banque et il y a deux options. Soit, elle finance le projet immobilier. Là, c’est la manière la plus simple, elle vous finance, vous êtes déjà client et on n’en parle pas. La deuxième manière de financer un projet immobilier, malheureusement, c’est si jamais votre banque ne vous suit pas. Soit vous faites appel à un courtier. Soit vous allez faire la tournée de toutes les banques. Mais en tout cas, c’est une autre banque autre que celle où vous êtes client qui va vous octroyer ce prêt immobilier. Donc, vous allez devenir le nouveau client d’une autre banque.
Pourquoi est-ce que je dis que c’est un bon moyen pour les banques, le crédit immobilier, d’acquérir des clients ? Eh bien tout simplement parce que la banque va peut-être vous accorder le prêt immobilier. En tout cas, c’est ce que je vous souhaite. Mais en contrepartie, elle va vous demander un certain nombre de choses. La première chose, c’est au moins d’ouvrir un compte bancaire sur lequel vont tomber vos loyers et c’est le compte bancaire également qui servira aux crédits. Mais elle va pouvoir également vous demander des contreparties, comme le dépôt de vos revenus, comme l’ouverture de compte épargne… C’est donc grâce à ce crédit immobilier qu’elle va vous acquérir en termes de nouveaux clients et c’est là que ça devient intéressant pour elle.
Donc le prêt immobilier, c’est une manière de fidéliser le client, et le fidéliser dans la durée parce que lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous allez prendre un prêt sur quoi, sur 15 ans, sur 20 ans, sur 25 ans. Il y a fort à parier que vous n’irez pas au bout de ce prêt puisque la moyenne en général de détention d’un bien en France, elle est de 7 ans. Mais en tout cas la banque, elle vous aura acquis pour 7 ans.
Vous avez peut-être remarqué lorsque vous êtes à la recherche d’un prêt immobilier, c’est que les taux peuvent varier d’une région à l’autre et ça peut s’expliquer de plusieurs manières parce que sur des endroits où la concentration de banque va être importante, les banques sont toutes concurrentes entre elles, donc les taux sont tirés vers le bas. À l’inverse dans des secteurs, dans des régions, dans des domaines où il n’y a pas trop de banques concentrées au même endroit, les taux seront peut-être plus élevés.
Alors attention, je vous arrête tout de suite. Le taux, je vous l’ai déjà dit dans plusieurs vidéos, on n’en a absolument rien à faire. Ce n’est pas le taux qui fait que votre investissement immobilier va être rentable, ce n’est pas le taux qui fait que votre investissement immobilier va être excellent, c’est l’offre d’achat, c’est le prix auquel vous allez avoir cet investissement immobilier. Mais par contre, je voulais juste vous indiquer que c’est la concentration des banques dans un endroit qui fait que le taux peut varier à la hausse comme à la baisse.
Ce que je voulais également vous dire dans cette vidéo maintenant puisque c’est le sujet c’est : quel est le meilleur moyen pour obtenir le crédit immobilier ? Je vous ai dit en introduction de cette vidéo que les banques en fait, elles ont des objectifs. Donc au 1er janvier de toutes les années, ces objectifs repartent à zéro. Donc votre conseiller bancaire, il a des objectifs en termes, encore une fois, d’acquisition de clients, de vente de produits financiers, de vente de produits d’épargne… et surtout d’octroi de crédit immobilier. Donc le meilleur moment ou en tout cas l’un des meilleurs moments pour obtenir son crédit immobilier, ça va être le début d’année.
Mais il y a un deuxième moment aussi qui peut être intéressant pour obtenir son crédit immobilier, c’est à la fin du premier semestre par exemple. Pourquoi ? Parce qu’en la fin du premier semestre, généralement, les analystes, les financiers regardent si les objectifs qu’ils s’étaient fixés en début d’année vont être atteints ou pas, en tout cas à mi-année. Donc, si les objectifs du premier semestre ne sont pas atteints, ça va être plus facile d’obtenir le crédit immobilier à la fin du premier semestre.
De la même manière, si en fin d’année les objectifs en termes d’octroi ou de quota de prêt immobilier qui ont été fixés sont un petit peu en retard, ça va être également une deuxième bonne période, une troisième bonne période pour aller chercher le financement d’un crédit immobilier.
Ceci dit entre le début de l’année, la fin du premier semestre et la fin de l’année ou la fin du second semestre, je ne vous cache pas que le meilleur moment, ça reste quand même le début d’année parce qu’on est dans les starting-blocks. Les banques ou les banquiers reviennent de congés. Ils ont faim et ils ont envie d’atteindre leurs objectifs. Donc le meilleur moment pour moi, c’est le début de l’année et ça tombe super bien.
Pourquoi ? Parce que le meilleur moment pour chercher un investissement locatif, ça va être à l’automne, automne hiver, donc sur les mois : octobre, novembre, décembre. J’en ai déjà parlé dans plusieurs vidéos. Mais pourquoi ? Tout simplement parce qu’on arrive dans les jours un petit peu moyens. Le temps est gris. Il pleut. Il n’y a pas trop de luminosité. Donc, c’est le meilleur moyen pour que le bien immobilier que vous allez visiter ne soit pas mis en valeur. Donc, si le bien immobilier n’est pas mis en valeur, c’est l’occasion peut-être d’être un peu plus agressif sur les offres.
À l’inverse, vous aurez certainement remarqué que lorsqu’on est au printemps, aux beaux jours, il fait beau, l’herbe est verte, le ciel est bleu, il y a du soleil, là les prix immobiliers ou les biens immobiliers peuvent se vendre plus cher pour les mêmes raisons, exactement les mêmes raisons. Les biens sont mis en avant. Ils sont lumineux. On a le cœur joyeux et c’est vrai…Donc, vous cherchez votre bien immobilier en fin d’année, septembre, octobre, novembre, décembre et vous signez votre compromis et la recherche des financements en début d’année, c’est le meilleur moment pour obtenir votre crédit immobilier parce que le quota des banques, il repart à zéro.Donc voilà ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Retenez deux choses : le banquier, c’est un commerçant, il a des objectifs à atteindre et le meilleur moment pour obtenir son crédit immobilier, c’est le début de l’année.
Écoutez, si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager. Si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier, la location courte durée, les stratégies de location à haut rendement, je vous invite à vous abonner à cette chaîne, en cliquant sur le bouton s’abonner et en activant la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos .
Puis si vous ne l’avez pas encore fait, pour vous souhaiter la bienvenue sur cette chaîne YouTube, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Pour télécharger ces deux ebooks, vous avez les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de ces vidéos et sinon vous cliquez sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette vidéo, dans les fiches.Je vous remercie d’avoir suivi cette vidéo. Puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree.
On croit toujours qu'il faut absolument un CDI pour investir dans l'immobilier.Ce n'est pas vrai.Sophie et Boris nous explique dans ce témoignage comment sans CDI ils ont pu acheter un bien immobilier qui va leur assurer 1000 euros de rente chaque mois dès sa mise en exploitation.Indiquez-les moi dans les commentaires en dessous de cette vidéo ce que ce témoignage vous inspire.
Transcription
Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui, en compagnie de Sophie et Boris. Bonjour à tous les deux ! Merci de me recevoir chez vous, aujourd’hui, à Bordeaux. Donc, on est ici pour que vous nous parliez de votre investissement immobilier que vous venez de réaliser.
L’offre de prêt, vous l’avez montré toute à l’heure, elle est toute fraîche. Je souhaitais vraiment vous interviewer pour expliquer aux gens comment il est possible d’investir dans l’immobilier lorsqu’on a des situations qui ne rentrent pas toujours dans les cases avec le format CDI qu’on connaît tous. Donc, on va parler de votre projet aujourd’hui. Je voulais dans un premier temps vous présenter. Tiens, Sophie, on va commencer par les dames ou la dame.
Sophie : Merci ! Alors, on m’appelle donc Sophie et je suis business-coach. Je fais des interventions en école de commerce. Sinon, j’aide les entrepreneurs à aller plus loin, à travailler leur vision et leur réseau.
Sébastien : Boris !
Boris : Voilà ! Donc Boris. Moi, je suis river manager, c’est-à-dire que je m’occupe des équipements fluviaux et plus généralement de la vie nautique, ce qui se passe sur la Garonne à Bordeaux.
Sébastien : OK ! Parfait ! Donc vous, vous avez décidé de vous lancer dans un projet immobilier pour faire de la courte durée. Mais comme je le dis, ce n’est pas comme cela que vous avez présenté le projet aux banques. Alors par rapport à vos situations pro, juste pour resituer le contexte, donc toi Sophie, tu es en démarrage d’activité. Tu ne te verses pas de salaire. C’est cela ?
Sophie : C’est cela !
Sébastien : Et toi Boris, tu es en CDD.
Boris : Oui ! Voilà !Sébastien : OK ! Cela pose le cadre. Pour autant, cela ne vous a pas découragé. Vous êtes allés chercher un projet immobilier. Donc, c’est dans le sud de la Dordogne. C’est cela ? Qu’est-ce que vous avez trouvé comme type de bien ?
Boris : C’est une maison médiévale avec un petit peu de travaux, dont on a remarqué qu’elle était assez facilement séparable en deux. C’est donc là-dessus qu’on est parti.
Sébastien : Alors moi, ce que je dis toujours, c’est qu’il faut toujours acheter de l’immobilier là où on connaît. Donc toi, c’est ta région. Donc le marché, il était parfaitement connu.
Boris : C’est cela ! C’est un petit village où j’avais acheté une première maison en résidence principale à l’époque, il y a quasiment 10 ans. En faisant des travaux cet été, on avait tous les deux ce projet-là de vouloir investir et on s’est dit pourquoi pas là.
Sébastien : Vous avez trouvé quoi ? Une maison de 90m2 ? Qu’est-ce que vous allez en faire ?
Sophie : C’est cela, c’est une maison de 90m² qu’on va diviser en deux et on va réaliser dedans deux duplex qu’on va finalement louer avec en rez-de-chaussée un salon, pour l’un : une cuisine ; l’autre : cuisine, salle de bains ; et à l’étage une chambre et une antichambre.
Sébastien : OK ! Donc cette maison, vous allez la couper verticalement. C’est ce que vous me disiez et non pas horizontalement.
Sophie : Tout à fait !
Sébastien : Deux duplex de 45 à 50m².
Sophie : C’est cela !
Sébastien : Si on parle un peu chiffre maintenant parce que cette phase de négociation, elle a été assez rigolote. Cette maison était affichée à combien ?
Sophie : Alors, elle était affichée à 79000 €. On a fait une première proposition très basse, on s’est dit : on va être un peu ambitieux et on a fait cela, on a fait une première proposition à 63000 €.
Sébastien : Donc déjà, 16000 € de moins.
Sophie : C’est cela !
Sébastien : C’est comme cela qu’il faut faire.
Sophie : Donc, ils sont revenus vers nous en nous disant : « écoutez, on vous propose 69000 €. Ce qu’on a accepté parce qu’on s’était dit que c’était plutôt une bonne proposition. Suite à cela, on a fait visiter la maison à des entrepreneurs. Et là, j’ai dit à Boris : « vas-y, c’est à toi. Tu dois négocier en fait. » Parce que les entrepreneurs ont dit : « il y a des problèmes, des travaux. » Donc, Boris est intervenu auprès de l’agent immobilier en disant : « s’il vous plaît, on voudrait quelque chose, enfin négocier un petit peu plus. » Donc Boris, à toi, vas-y, raconte un peu.
Boris : Déjà, c’est intéressant ce que tu dis, c’est qu’en fait, on a essayé d’alterner. C’est-à-dire que ce ne soit pas toujours la même personne dans le couple qui soit interlocuteur. Donc, on a comme cela varié et je pense que cela a joué en notre faveur. Effectivement pour cette phase de négociation, en fait, on n’a pas parlé de notre projet intégral, mais simplement des travaux qui étaient fondamentaux qu’il fallait absolument faire : de toiture et d’électricité qu’on n’avait pas forcément vue à ce niveau-là. On les a fait chiffrer par un courtier en travaux et on a demandé par le biais de l’agence au vendeur de baisser de moitié, de prendre la moitié des travaux prévus en charge.
Sébastien : OK ! Donc affiché 79. Première offre 63. Vous m’avez dit contre-offre à 69 que vous avez accepté dans un premier temps. Et au final, on est tombé d’accord avec le vendeur. Pas moi, mais vous !
Sophie : À 64500.
Sébastien : Donc, vous avez gagné quoi ? 15000 €. On part sur une enveloppe de travaux de combien ?
Sophie : On n’est pas loin de 50000 €.
Sébastien : 50000 € de travaux. Si je reprends mon petit papier, on est sûr – vous avez emprunté 120000 €. C’est cela ?
Sophie : C’est cela ! Tout à fait !
Sébastien : Combien d’apports ?
Sophie : Pour quasiment zéro puisqu’en fait notre banquier nous a demandé 500 €.
Sébastien : 500 € d’apport. Donc, vous avez un projet qui est financé, on va dire, quasiment à 110 %. Vous englobez les travaux. Cela, je le répète parce que c’est important. Sophie, tu es en démarrage d’activité. Tu ne te verses pas de salaire. Et toi Boris, CDD. Donc cela, c’est tout à fait possible. Est-ce que cela a été dur d’obtenir ce prêt bancaire ?
Sophie : Alors, je ne dirais pas que cela a été dur. Ce qui a joué à notre faveur, déjà on voulait te remercier encore à nouveau parce que le coaching qu’on a réalisé avec toi nous a vraiment aidé puisqu’on a fait une super belle proposition, enfin en tous cas la présentation de notre projet qu’on a encore une fois présenté à deux. À chaque fois, c’était avec un PowerPoint en fait. À chaque fois, on a alterné. Donc, le banquier a été un peu bluffé par notre présentation. Parce que c’était sympa, ambitieux, rigolo, enfin différent.
C’est vrai que la banque a été plutôt enclin, c’est vrai que Boris m’a dit : « écoutes, on devrait aller voir quelqu’un qu’on connaît. » Et c’était une banque dans laquelle mes parents, eux, avaient un compte seulement en banque, mais ils étaient en train, petit à petit, d’arriver. Donc, ils sont partis à la retraite. Ils voulaient avoir une seule banque. Donc, c’est vrai qu’on a joué. Cela a joué vraiment en notre faveur. On a eu beaucoup de chance. Tout était aligné. Toutes les planètes étaient alignées. Puis, ce qui était intéressant, c’est ce que tu disais toi, Boris, à chaque fois, c’est qu’à chaque fois qu’on disait quelque chose.
Boris : C’est-à-dire qu’en fait, on avait certains éléments qui étaient en cours. Donc à chaque fois que l’élément arrivait, il y a eu un peu d’épargne par le biais d’un héritage, il y a eu les documents administratifs pour Sophie, des modifications dans mon travail. À chaque fois, on a essayé, pendant le processus, de rassurer le banquier. On lui envoyait l’élément en étant le plus réactif possible. Et c’est vrai que ce que dit Sophie, je rebondis dessus, moi, ce que j’avais identifié, c’est d’aller voir un banquier qui avait sa délégation, c’est-à-dire, dans le montant dont on avait besoin, le pouvoir intégral sans avoir besoin de référer à un supérieur.
Donc, le fait que les parents de Sophie soient en plus clients, c’est pour cela que j’ai dit à Sophie qu’on va aller voir plus en priorité cette banque. Cela me semble être un bon moyen. Je pense que cela a énormément joué.
Sébastien : Ce que vous dites tous les deux, c’est très important. Lorsqu’on va chercher le financement d’un projet immobilier, généralement, la personne ou la banque que vous consultez au sein de l’agence, elle a une délégation jusqu’à un certain montant. Au-delà, cela passe dans les étages supérieurs. Et là, on maîtrise beaucoup moins ce qui se passe.
Donc vous par rapport à votre projet, mais n’importe qui d’ailleurs, en fait, on maîtrise beaucoup moins le relationnel forcément parce qu’après, cela se passe uniquement sur des chiffres, sur une situation personnelle ou professionnelle. Là, l’interlocuteur, il vous voyait en face. A priori, le courant est super bien passé. Vous avez bien amené le projet. Au-delà de la présentation, il y a eu le « jeu de rôle » d’un coup c’est Sophie, un coup c’est Boris. Il y a vraiment ce facteur humain qui a toujours son importance. Et cela l’a confirmé.
Sophie : Ce que je voulais rajouter, c’était aussi, on va dire, la communication qu’on a eue avec la banque. C’est-à-dire qu’on a systématiquement envoyé des emails. À chaque fois qu’il nous a posé des questions, on a tout de suite répondu même si on n’avait pas la réponse. On a dit : on n’a pas encore le document, mais on va vous l’envoyer d’ici un ou deux jours. Et à chaque fois, cette espèce de communication qui était très fluide que ce soit par email ou par texto parce qu’il s’avère que j’avais son portable. Systématiquement, on le tenait informé de tout ce qui se passait. Et c’est vrai que je pense qu’il a vraiment apprécié cela, d’être vraiment très proactif en fait par rapport à la communication. Vraiment, on était super proactif. Cela, je pense que c’était vraiment.
Sébastien : Il faut toujours être proactif en fait, surtout lorsqu’on est en demande comme cela de financement.
Sophie : Puis tous les documents étaient prêts. On avait vraiment tout préparé. On lui a tout envoyé tout de suite. Puis quand il manquait le moindre document, c’est vrai qu’on disait : « on vous l’enverra d’ici un ou deux jours. » Et si dans un ou deux jours, on ne l’avait pas reçu, on lui dit : « on est désolé, on n’a pas le document, mais on vous l’enverra demain. » On était toujours vraiment présent.
Sébastien : OK ! Parfait ! Donc du professionnalisme. C’est cela ?
Sophie : Oui ! C’est cela !
Sébastien : C’est toujours ce que je dis. Alors tout cela, c’est bien. Si on parle un peu chiffre parce que c’est quand même un joli projet. Alors, on est d’accord, je dis que c’est de la location courte durée. Par contre, le projet, on le présente systématiquement en location traditionnelle. La courte durée neuf fois sur dix, le banquier, il ne sait pas c’est que c’est. Donc, on le rassure avec de la location traditionnelle. Si jamais vous louiez ces deux biens immobiliers puisque vous allez couper en location traditionnelle meublée, vous m’avez donné le chiffre, on serait sur combien de cashflow ?
Boris : On est à 343 €.
Sébastien : 343 € par mois. Donc en location normale, on est sur plus que de l’autofinancement. Il y a du cashflow. Donc vous, votre projet, c’est plutôt de la location courte durée. Donc là en cashflow, on est à combien sur l’année ? Je te le redonne aussi.
Boris : On est un petit peu plus de 1000 €.
Sébastien : Voilà ! 1000 € de cashflow.
Boris : Pour les deux.
Sébastien : Pour les deux pour un financement total à 120000 €. C’est quand même une super opportunité, un super beau projet. Ce que je dis toujours en plus, c’est qu’il faut respecter la règle des 70 %. 70 % du loyer en location normale doit être supérieur à la mensualité du crédit. C’est le cas. On a fait le calcul juste avant de lancer la vidéo. On est à 54 %.Donc là, on a mis la ceinture et on va mettre les bretelles aussi. Ce projet immobilier, la plus-value latente, une fois que vous aurez terminé travaux, elle est de 17000 €. C’est ce qu’on a calculé tout à l’heure. Donc, tous les indicateurs sont au vert. Moi, je ne peux rien vous dire à part bravo et félicitations.
Sophie : Là-dessus, on a été conservateur parce que même dans l'estimation, la location de courte durée, à chaque fois, on s’est dit qu’on va vraiment aller sur des prix un peu en dessous du prix du marché parce qu’on s’est dit : on ne sait jamais. Donc, on a vraiment essayé d’être réaliste en tous les cas.
Sébastien : Puis, je crois que tu me disais, Sophie, que vous avez bien travaillé aussi avec l’agent immobilier qui vous a donné de la valeur locative aussi bien en courte durée qu’en location normale.
Sophie : Oui ! Exactement ! C’est vrai qu’elle nous a vraiment beaucoup aidé puisqu’il s’avère qu’elle avait un bien, elle-même, dans le même village qu’elle loue en courte durée. Donc, elle a pu vraiment nous donner des estimations. Du coup, tout de suite, on a vraiment senti le potentiel et cela nous a permis aussi d’avoir un document aussi qui nous a permis d’attester la valeur de la location standard. Donc cela, c’était aussi intéressant. Et c’est vrai qu’on a eu un agent immobilier génial, qui tout le long, elle était à la fois comme un pro-vendeur, mais quand même, elle sentait bien le potentiel qu’il y avait entre nous. Donc, je trouvais qu’on a eu beaucoup de chance aussi grâce à elle.
Sébastien : Écoutez, ce que je voulais dire là, je rebondis, c’est que tu as dit « village ». Comme quoi, cela ne marche pas uniquement que dans les grandes villes, dans les grandes agglomérations. On peut faire de la location courte durée ailleurs que dans les grandes villes. Donc vous, votre projet, ce n’est pas dans une grande ville, c’est dans des situations professionnelles, qui sur le papier en tout cas, ne partaient pas gagnantes et vous allez vous retrouver avec 1000 € de plus de cashflow tous les mois. 1000 € de plus, ce n’est quand même pas rien. Donc félicitations à tous les deux.
Sophie : Merci !
Boris : Merci !
Sébastien : Je suis vraiment ravi pour vous et je crois que vous avez d’ailleurs insinué à votre banquier qu’il allait autre chose qui allait arriver derrière.
Sophie : Oui parce que c’est vrai.
Boris : C’est l’idée. On s’est rencontré et on avait tout de suite cet état d’esprit-là de vouloir faire de l’immobilier, en tout cas, dans un objectif de liberté financière quelque part. Donc, l’idée, c’est d’en faire plusieurs effectivement. Donc là, le premier on veut le faire bien. On va en faire un comme il faut. Puis fort de cela, on espère pouvoir.
Sophie : Puis, tu as eu la bonne nouvelle, surtout.
Boris : Oui ! Alors, c’est rigolo. Au moment où on tourne la vidéo, c’est que j’ai obtenu de la part de mon employeur une embauche en CDI qui est tombée la semaine dernière, donc bien après le oui du banquier et autre. Du coup, on a envoyé un email au banquier en disant : « ça y est, il y a le CDI, donc préparez-vous. »
Sébastien : On arrive.
Boris : Parce que c’était aussi moi dans mon plan personnel, c’est-à-dire que j’ai eu une superbe opportunité de faire ce travail-là. Maintenant, j’ai un emploi plutôt classique, salarié et même fonctionnaire, même si moi je ne veux pas être fonctionnaire. Cela me va très bien d’ailleurs. Mais, c’était aussi le plan de pouvoir s’appuyer sur ce contrat-là, sérieux, avec une bonne garantie auprès des banques pour pouvoir faire plusieurs projets. Voilà !
Sébastien : C’est super. Comme quoi, une bonne nouvelle n’arrive jamais seule.
Sébastien : Deux bonnes nouvelles, en même temps. En tout cas, bravo, bravo, bravo vraiment pour ce projet.
Sophie : Merci !
Sébastien : Tenez-moi informé des travaux, de la mise en exploitation. C’est toujours intéressant à savoir. Il y a encore le chat qui passe devant la caméra.
Sophie : Et merci à toi parce que c’est vrai que je pense qu’on avait tous les deux l’ambition vraiment de réaliser ce projet. Moi, je suis coach et Boris est dans le développement personnel. Et c’est vrai que faire appel à quelqu’un de plus expérimenté que soi, pour moi, cela paraît quelque chose de logique.Quand Boris m’a dit : « écoutes, on peut se faire coacher par Sébastien. » On s’est dit : « oui, forcément, on va le faire. » Et cela vaut vraiment l’investissement parce que tu nous as donné plein de clés pour la réussite. Et la preuve puisqu’on a réussi – enfin, encore merci.
Sébastien : Je suis ravi quand je vois les gens qui vont au bout de leur truc et qui réussissent.
Sophie : Oui !
Sébastien : Tout le monde est content. Merci beaucoup ! Quant à vous qui nous regardez, si vous avez apprécié la vidéo, si vous avez apprécié l’intervention de Sophie et Boris, n’hésitez pas à liker, n’hésitez pas à partager, notamment avec des personnes qui ont des problèmes, qui se disent : « non, je n’ai pas de CDI. Cela va être compliqué. » Non ! Regardez, c’est l’exemple parfait comme quoi, tout est possible.
Si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier, la location courte durée, les stratégies de location à haut rendement, vous pouvez vous abonner librement à cette chaîne YouTube. Avant de vous quitter, je vous rappelle que vous pouvez télécharger mes deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ».Pour les télécharger, vous cliquez sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre. Sinon, vous avez également les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo. On va vous quitter ici pour aujourd’hui. Merci Sophie ! Merci Boris. On se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree.
Au moment de lancer un appartement en exploitation, la question du mode d'exploitation se pose : location nue ou location meublée ?Ces 2 modes d'exploitation ont leurs avantages et leurs inconvénients.Indiquez-les moi dans les commentaires en dessous de cette vidéo quel est le mode que vous préférez.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui. Dans cette vidéo, on va faire le parallèle entre la location nue et la location meublée et on va voir quel est le mode d’exploitation le plus intéressant.
Alors en immobilier, il y a deux modes d’exploitation principaux : la location nue d’un côté et la location meublée de l’autre et je vous propose de voir encore une fois dans cette vidéo quels sont les avantages et les inconvénients de ces deux modes d’exploitation. Puis, je vais vous donner mon avis quant au mode d’exploitation que je préfère.
Avant que je vous détaille tout ça, pour vous souhaiter la bienvenue, si ce n’est pas encore fait, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Vous pouvez télécharger gratuitement et librement ces deux ebooks en cliquant sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre. Puis si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, vous avez les liens d’accès aux pages de téléchargement dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.
Revenons au thème de la vidéo d’aujourd’hui : location nue ou location meublée. Est-ce qu’il vaut mieux faire du nu ? Est-ce qu’il vaut mieux faire du meublé ? On va tout de suite commencer par la location nue. Alors la location nue, c’est le mode de location le plus simple, j’ai envie de dire, le plus simple à mettre en œuvre parce que vous ne fournissez à vos locataires que les murs de votre appartement ou de votre maison. C’est eux qui vont meubler.
Un des avantages, vous l’aurez compris, de cette location nue, c’est que vous n’aurez pas à meubler le bien immobilier. Ce qui peut avoir un coût parce qu’un bien immobilier, c’est mettre un ou plusieurs lits, mettre un canapé, mettre une télé, peut-être une machine à laver, fournir la vaisselle…Ça peut avoir un coût de faire de la location meublée et j’y reviendrai dans la suite de cette vidéo. En tout cas en location nue, ce coût, vous ne l’avez pas. Alors, c’est vrai qu’en location nue, on va plutôt louer de grandes surfaces et ce sera peut-être un petit peu plus compliqué même si ce n’est pas trop compliqué non plus de louer des petites surfaces. Pourquoi ? Parce que sur de la petite surface, de type studio, vous allez toucher en tant que locataire de l’étudiant ou du jeune homme actif, c’est peut-être des gens qui ont des revenus plus faibles et donc eux ils préfèrent trouver un logement déjà meublé, déjà équipé. Ce qui leur évite d’avoir à acheter tout le nécessaire mobilier et électroménager.
Maintenant sur des surfaces plus grandes, à partir du t3, du t4, du t5, vous allez toucher des familles. Ça va être soit un couple, soit un couple avec des enfants, donc des gens un petit peu plus âgés qui sont déjà entrés dans la vie active depuis plus longtemps. Donc, des gens qui ont déjà leur mobilier et leur électroménager. Cette catégorie de locataire, elle préféra louer une location nue de façon à pouvoir mettre son mobilier et ses équipements à l’intérieur.
Maintenant, si je me penche sur l’aspect fiscal, vous avez, en tout cas en achat en propre, deux possibilités sur la location nue. Dans un premier temps, le micro foncier et dans un second temps, le réel. Si vous choisissez le régime du micro foncier, alors sur vos revenus locatifs, vous aurez un abattement de 30 % et le reste constituera l’assiette d’imposition qui sera assujettie à votre tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux.
Maintenant, si vous choisissez le régime du réel, là on va entrer dans une fiscalité un petit peu plus compliquée, quoique pas non plus. En tout cas, le mode de calcul sera un petit peu différent. Vous allez pouvoir jouer avec des charges qui vont venir en déduction de vos revenus locatifs. Et le but, c’est d’avoir une assiette d’imposition égale à zéro. Donc voilà pour la partie fiscalité.
Maintenant, si je m’intéresse au bail en location nue, les baux sont de 3 ans reconductibles. Ça peut être un petit peu dangereux, en tout cas un petit peu plus désavantageux pour le propriétaire parce que si votre locataire ne paie pas le loyer, ça va être compliqué, en tout cas plus compliqué de le mettre dehors, de le faire sortir. Il va falloir entamer des procédures judiciaires. On sait que c’est très compliqué en France. En plus, il y a la trêve hivernale au milieu, donc ça peut être très long. Cette procédure, elle peut aller entre 18 et 24 mois. Donc si votre locataire ne vous paie pas dès le second mois, ça va être difficile de supporter un appartement sans loyer. D’autant plus que si vous avez un crédit en face, ça risque d’être encore plus difficile.
Et, si j’en viens maintenant à la caution, en location nue, vous ne pouvez prendre qu’un mois de loyer hors charges pour caution ou dépôt de garantie. Voilà donc pour le tableau de la location nue.
Intéressons-nous maintenant à la location meublée. Alors, ça peut être un petit peu plus compliqué au démarrage, comme je le disais lorsque j’ai parlé de location nue. Pourquoi ? Parce que vous allez devoir meubler ce bien immobilier et ça peut avoir un coût, pour un studio comptez entre 3000 et 4000 € par exemple pour vous donner une idée.
Alors en revanche, c’est exactement l’inverse de la location nue sur les petites surfaces. Lorsqu’on parle de studio ou de t2, vous allez facilement attirer des locataires, de type jeunes actifs ou de type étudiant qui vont être friands de ce type de surface. En revanche sur les grosses surfaces, ça va être plus compliqué à louer encore une fois parce qu’une famille a déjà ses propres meubles et son propre électroménager, à moins de faire de la colocation. Eh oui parce que si vous meublez un appartement de type t3, t4, t5, vous allez pouvoir faire de la colocation à l’intérieur.
Maintenant, si je m’intéresse à la fiscalité, là il y a plusieurs choses. Il y a le régime du micro-BIC et le régime du réel. Alors ce régime du micro-BIC, on va pouvoir décliner également en deux sous catégories : micro-BIC 50 % et micro-BIC 71 %. Micro-BIC 50%, ça veut dire quoi ? Ça veut dire que sur vos revenus locatifs, on va appliquer un abattement de 50 % et sur le reste en fait on va venir appliquer votre tranche marginale d’imposition et les prélèvements sociaux.Maintenant le micro-BIC 71%, c’est exactement la même chose, sauf qu’à la place d’avoir un abattement de 50 %, vous avez un abattement de 71 %. Ce qui est quand même beaucoup plus intéressant et le reste sera également soumis à la tranche marginale d’imposition et prélèvements sociaux.
Par contre, vous ne pouvez bénéficier du micro-BIC 71 % que si vous faites de la location meublée courte durée ou de la location meublée saisonnière et que votre logement était classé une étoile, deux étoiles, trois étoiles ou quatre étoiles.
Enfin le troisième régime, le régime du réel sur lequel vous allez pouvoir appliquer des charges, des amortissements. D’où l’objectif, c’est d’avoir un résultat fiscal négatif de façon à avoir une assiette d’imposition zéro pour ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs. Donc, savoir si vous devez faire du micro BIC ou du réel, c’est à vous de voir. Mais généralement sur des emprunts neufs, sur des emprunts récents, il vaudra mieux faire du réel. Maintenant si vous êtes propriétaire de votre bien immobilier depuis 15 – 20 ans, là peut-être que le régime du micro-BIC sera plus intéressant. À vous de voir. Faites vos calculs ou faites-vous aider par votre expert-comptable.Si j’en reviens aux baux maintenant, pour continuer le parallèle entre location nue et location meublée, les baux d’une location meublée sont d’un an reconductible et si vous logez un étudiant les baux sont de 9 mois. Et ça, vous voyez, c’est plus confortable en tant que bailleur, en tant que propriétaire parce que si vous rencontrez une difficulté avec votre locataire, c’est beaucoup plus facile. Si votre locataire ne paie pas dès le premier mois, vous n’avez qu’un an, ça va faire très mal, mais vous n’avez qu’un mois de non-loyer à supporter qu’un an à supporter sans loyer, voilà j’ai plutôt trouver la bonne formule, ce qui est beaucoup moins douloureux qu’avec une location nue.
Autre avantage non négligeable, comme vous fournissez une prestation complémentaire, un service complémentaire, vous allez pouvoir louer plus cher que la location nue et si j’en viens maintenant à la caution, en location meublée, vous pouvez aller jusqu’à deux mois de loyer hors charges. Donc, vous réduisez votre risque locatif. Vous avez plus de caution ou de dépôt de garantie deux mois versus un mois et les baux sont plus courts. Un an versus trois ans, ce qui est quand même plus confortable si vous vous trouvez face à un locataire difficile qui ne paie pas son loyer.
Donc, vous aurez compris dans cette petite conclusion que je viens de faire : quel est le mode d’exploitation que je préfère. Bien entendu, je préfère la location meublée. Je peux louer plus cher et le risque locatif est réduit et la caution est plus importante. Par contre, il va falloir meubler l’appartement.
Autres avantages de la location meublée, c’est que je peux y faire sur de la petite surface de location meublée classique, je peux également y faire de location courte durée sur des surfaces plus grandes, je peux y faire de la colocation ou également de la location courte durée. Voilà ! On a un bien immobilier en location meublée qui est un petit peu plus passe-partout, un petit peu plus tout-terrain. Voilà donc pourquoi je préfère la location meublée. On a plus le contrôle sur son activité immobilière. Vous le savez, je considère l’immobilier comme un business et donc je préfère mettre toutes les chances de mon côté pour être certain que mon activité va être non seulement la plus rentable, mais secundo la moins risquée.
Voilà donc les différences entre la location nue et la location meublée sur le mode d’exploitation, sur le bail, sur la fiscalité, sur le dépôt de garantie. Je vous ai donné mon point de vue, je préfère la location meublée. À votre tour, n’hésitez pas à me dire dans les commentaires, juste en dessous de cette vidéo : quel est le mode d’exploitation que vous préférez : location nue, location meublée. Et si vous faites de la location meublée : quel est le type de location meublée que vous faites : location meublée traditionnelle, colocation, location courte durée. Bref, dites-moi ce que vous faites et pourquoi dans les commentaires juste en dessous de cette vidéo.
Avant de vous quitter, je vous rappelle que vous pouvez vous abonner à cette chaîne YouTube. C’est gratuit. Il suffit de cliquer sur le bouton s’abonner. Vous pouvez également cliquer sur la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker. Mettez un pouce bleu. S’il ne vous a pas plu, mettez un pouce rouge. N’hésitez pas non plus à la disliker.
N’hésitez pas à partager cette vidéo. Je vais vous quitter ici puis on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.Tchao !
L'immobilier évolue, et dans le bon sens.En effet, en application de la loi Alur, un décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981) fixe la liste minimale des équipements obligatoires pour faire de la location meublée.Mais pour prendre soin de ses locataires, il faut aller encore plus loin.Indiquez-les moi dans les commentaires en dessous de cette vidéo si vous êtes d'accord avec moi.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui. Dans cette vidéo, je vous propose de voir ensemble quels sont les équipements obligatoires pour proposer un logement à la location meublée.Alors depuis un décret de la loi Alur paru en 2015, la liste des équipements indispensables et obligatoires pour une location meublée a été déterminée de manière exhaustive et je vous propose de les lister ensemble dans cette vidéo. Puis vous expliquer pourquoi vous devez même allez un petit peu plus loin pour chouchouter vos clients, vos locataires. Alors ça, c’est peut-être un lapsus. Pour moi, les locataires sont avant tout des clients puisque je vois l’immobilier comme un business.
Mais avant qu’on liste l’ensemble de ces éléments, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Vous pouvez accéder aux pages de téléchargement de ces deux ebooks en cliquant sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre. Puis si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, vous avez les liens d’accès aux pages de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo.Alors, il y a un décret de la loi Alur qui est paru le 31 juillet 2015 en fait qui fixe de manière exhaustive la liste des équipements indispensables et obligatoires pour proposer un logement à la location meublée. Parce que jusque-là en fait, chacun faisait un petit peu ce qu’ils voulaient. Il suffisait de mettre une table, deux chaises et un kit kat et on pouvait louer un logement en location meublée et bénéficier de tous les avantages de la location meublée. Alors quand je parle davantage, c’est niveau loyer, mais niveau fiscalité.En fait ce décret du 31 juillet 2015, alors pour être tout à fait précis, c’est le décret numéro 2015-980 est venu mettre un petit peu d’ordre dans tout ça pour lister de manière exhaustive tous les éléments indispensables pour une location meublée. Encore une fois, c’est quelque chose de très bien parce que ça permet de ne pas proposer des appartements qu’on va déclarer meublé juste parce qu’on aura mis deux chaises et un kit kat.
Quelle est cette liste exhaustive d’équipement ? Vous devez fournir une literie, comprenant une couette ou une couverture. Jusque-là, c’est quelque chose de ne pas très compliqué. Vous devez fournir un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher. Donc grosso modo sur les fenêtres de la chambre, vous devez mettre, soit des volets, soit des rideaux ou des stores occultants.
Il faut également fournir des plaques de cuisson, un four ou un four micro-ondes, un réfrigérateur, un congélateur, ou au minimum un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à 6 degrés. Vous devez fournir de la vaisselle nécessaire à la prise de repas. Vous devez fournir une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires parce que c’est toujours mieux d’avoir l’électricité, en tout cas de quoi s’éclairer dans un logement et le matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. Dont, vous voyez que cette liste est censée être exhaustive, elle ne casse quand même pas trois pattes à un canard. C’est vraiment minimaliste.
C’est-à-dire que pour faire de la location meublée, il ne faut quand même pas non plus aller chercher midi à quatorze heures, c’est vraiment très simple de remplir ces conditions. Je suis quand même surpris de voir qu’il faut fournir des plaques de cuisson. Ça veut dire que jusqu’à là, on pouvait louer un appartement sans plaque de cuisson. Même sur de la location nue d’ailleurs, je ne vois pas comment on peut fournir un appartement sans plaques de cuisson.
Bref, je ferme cette parenthèse. Donc en fait, je trouve qu’encore une fois, ce décret c’est quelque chose de très important parce que ça va dans le sens des locataires. Le locataire, c’est quelqu’un à qui on pourra quand même proposer une prestation de qualité. On est là oui pour faire de l’immobilier, mais on est là oui également pour proposer des logements de qualité, avec un minimum de confort dans les biens qu’on propose à la location. Donc, vous avez vu que cette liste en fait, elle est minimaliste. Mais moi, ce que je vous conseille si vous souhaitez faire de la location meublée, c’est d’aller bien au-delà de ça.
Vous avez vu en début de vidéo, j’ai fait un petit lapsus. J’ai dit client au lieu de locataire, mais vraiment parce que le locataire c’est avant tout un client. Lorsque vous tenez une concession automobile, lorsque vous tenez une boulangerie, votre client, vous avez envie de vous le chouchouter. Pourquoi ? Parce que vous avez envie qu’il revienne ou qu’il s’y sente bien. C’est exactement la même chose lorsque vous faites de l’immobilier.
Donc pour la location meublée, n’hésitez pas à aller au-delà de ça. Sur les appartements que je propose à la colocation, les locataires ont une bouilloire, une machine à café Nespresso, une connexion internet. Ils ont une télé dans le séjour. Ils ont une télé individuelle dans chacune des chambres. Ils ont une machine à laver. Ils ont un sèche-linge…Bref, je les chouchoute.
Je vais bien au-delà de la liste fournie par le décret de la loi Alur. L’intérêt de tout ça encore une fois, c’est que le locataire se sente bien. Mais avec l’ensemble des services que vous allez proposer, vous allez attirer peut-être des locataires de meilleure qualité et vous allez pouvoir également louer plus cher votre logement puisque en tant qu’investisseur immobilier, vous avez avant tout une rentabilité à respecter, à aller chercher, un cashflow à respecter, à aller chercher.
Et vous, votre but, c’est d’aller chercher le meilleur cashflow qu’il soit. Donc quitte à faire de la location meublée, positionnez-vous sur une location haut de gamme des équipements, haut de gamme. Ça vous permettra également de vous distinguer par rapport à tout ce qui se trouve sur le marché. Le ventre mou du marché, c’est des appartements, encore une fois, avec le kit kat, la table en bois, la chaise en bois. Donc si vous proposez des logements haut de gamme, vous allez vous positionner sur une niche et vous pourrez louer plus vite et plus cher.
Vous allez voir que l’avantage de cette location en meublé en fait, c’est que vous allez pouvoir en faire tout un tas de choses. Une fois que votre appartement, il est équipé et même qu’il est équipé plus, plus, vous allez pouvoir faire de location meublée classique, vous allez pouvoir faire de la location courte durée, vous allez pouvoir faire de la colocation si votre appartement est suffisamment grand.
Bref, vous allez voir que la location meublée en fait c’est un terrain de jeu énorme pour vous, pour moi, pour nous, investisseur immobilier, alors que la location nue, en location nue en tout cas, le spectre de jeu, il est beaucoup plus réduit. Donc, ce que j’ai envie de dire pour conclure cette vidéo, soyez exigeant avec vous-même, respectez vos locataires, vos clients, j’ai envie de dire encore une fois. Ils vous le rendront bien. Ils vous remercieront. Donc, soit ils resteront plus longtemps, soit en partant peut-être qu’ils iront faire « de la publicité » auprès d’autres potentiels locataires que vous pourrez vous aussi récupérer dans vos logements.
Donc voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo aujourd’hui. N’hésitez pas à me dire dans les commentaires si vous faites de la location meublée. N’hésitez pas à me dire si vous vous cantonnez à la liste des équipements exigés par la loi Alur ou si comme moi, vous allez bien au-delà pour fournir des prestations de qualité à vos locataires, à vos clients.
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Puis, je vais vous quitter ici. Comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.Tchao !
Faut-il avoir peur d'investir dans l'immobilier ?Je vous propose 10 conseils pour être certain de ne pas se tromper.Vous avez d'autres conseils à partager ? Indiquez-les moi dans les commentaires en dessous de cette vidéo.
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Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous retrouver. Dans cette vidéo, je vous propose qu’on réponde à cette question : comment se lancer dans l’immobilier ou comment démarrer sereinement dans l’immobilier ?Alors l’immobilier, c’est quelque chose qui fait rêver, c’est quelque chose qui intéresse énormément les gens. Par contre lorsqu’on souhaite se lancer, on est souvent démuni. Alors avant que je vous explique dans cette vidéo quelles sont les dix étapes par lesquelles vous allez devoir passer pour vous lancer dans l’immobilier, je vous invite à vous abonner à cette chaîne YouTube si ce n’est pas encore fait. Ça vous permettra de rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier, de location courte durée et de stratégie de location à haut rendement.
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Alors, comme je vous le disais précédemment, lorsqu’on souhaite se lancer dans l’immobilier, on est souvent démuni, mais pourtant l’immobilier c’est quelque chose qui fait souvent rêver les gens parce qu’avoir de l’immobilier « c’est être propriétaire ». C’est un signe malgré tout extérieur de richesse alors que pas du tout. Je vous ai déjà dit dans plusieurs vidéos que ce n’est pas parce qu’on a de l’immobilier qu’on est riche. Mais en tout cas, c’est quelque chose qui intrigue énormément les gens.
Il y a beaucoup de personnes qui souhaitent se lancer. Par contre, elles ne savent pas par quel bout prendre le projet. Elles ne savent pas dans quelle ville investir. Elles ne savent pas sur quel type de bien investir : un studio, un t2, un t3, un parking, un local commercial. Ensuite vient la question : quelle stratégie de location je vais adopter ou quelle stratégie d’exploitation je vais faire ? Est-ce que je vais faire de l’achat revente ? Est-ce que je vais faire de la location nue ? Est-ce que je vais faire de location meublée ?Si je fais de la location meublée, est-ce que je vais faire de la colocation, du meublé classique, de la location courte durée... ? Bref, il y a tout un tas d’interrogations qui passent par la tête et c’est vrai que si on prend le projet ou le problème plutôt dans sa globalité, ça va être très compliqué de se lancer.
Alors, vous allez voir que pour se lancer, c’est très simple. Plutôt que de voir l’ensemble des problèmes ou des questions, il suffit d’y aller progressivement. La première chose que vous devez faire avant de vous lancer dans l’immobilier, c’est de déterminer le type de bien sur lequel vous souhaitez vous lancer.
Si vous démarrez tout juste, que vous n’êtes pas trop sûr de vous, je vous conseille plutôt de partir sur des petits biens. C’est quoi un petit bien ? C’est une place de parking que vous pouvez trouver dans certaines villes à moins de 10 000 €. Ça peut être du studio. En général lorsqu’on investit sur du studio, une place de parking, on ne risque pas grand-chose. Puis plus vous allez avancer dans vos projets immobiliers, là vous pourrez ensuite prendre des projets de plus en plus gros des t2, t3, t4, des immeubles, des biens immobiliers avec travaux.
Mais pour démarrer, si vous n’êtes pas sûr de vous, commencez par quelque chose de simple, le studio, le parking. N’allez même pas chercher des travaux pour démarrer si c’est quelque chose qui doit vous rassurer.
La seconde étape que vous devez faire pour vous lancer dans l’immobilier, c’est de déterminer dans quelle ville vous souhaitez investir. Alors, c’est vrai qu’il faut vraiment se fixer une localité parce que si vous devez jongler par exemple entre Bordeaux et Lyon, ça va être compliqué de se concentrer. Faire les visites, ça va prendre énormément de temps.
Non ! Choisissez une ville et lorsque vous avez choisi cette ville, vous ne lâchez rien. C’est uniquement les annonces de cette ville pour le bien immobilier qui vous intéressent que vous allez regarder. Alors, c’est vrai qu’il y a des personnes qui m’écrivent pour me dire : « oui mais moi, j’habite dans une ville où le prix de l’immobilier est extrêmement cher. Donc, je ne peux donc pas investir dans ma ville. »Ce n’est pas très grave. Il suffit peut-être de faire quelques dizaines de kilomètres pour aller trouver une ville où le prix de l’immobilier sera beaucoup plus intéressant, beaucoup plus abordable. Ce n’est pas plus compliqué que ça.
La troisième étape ensuite pour se lancer dans l’immobilier, ça va être de consulter les annonces. Vous devez consulter les annonces sur les sites les plus connus. Alors, c’est quoi les sites les plus connus ? C’est SeLoger, Leboncoin, PAP. Regardez uniquement les annonces des biens qui vous intéressent, donc studio ou parking encore une fois pour reprendre mon exemple si c’est sur ces types de biens que vous souhaitez investir.
Alors, n’hésitez pas à regarder les annonces plusieurs fois par jour. N’hésitez pas non plus à créer des alertes email de façon à être tenu en temps réel quasiment de la publication de toutes les annonces de produits qu’on pourrait avoir à la vente. Généralement cette phase de recherche dure plusieurs semaines et vous allez voir qu’au bout de plusieurs semaines en fait, vous connaîtrez toutes les annonces de la ville dans laquelle vous souhaitez investir. Mais ce n’est pas grave, ça vous permettra de faire plus rapidement le tri.La quatrième étape ensuite pour se lancer dans l’immobilier, ça va être de faire des visites. Alors, c’est vrai qu’il y a beaucoup de personnes qui me disent : moi, j’ai un travail prenant, je n’ai pas le temps d’aller faire des visites. J’ai des enfants, je n’ai pas le temps d’aller faire des visites. Malheureusement, on a toutes des contraintes. Tous les gens qui investissent dans l’immobilier ont forcément une activité à côté, sans quoi ils ne pourraient pas investir dans l’immobilier. Donc, les gens qui investissent dans l’immobilier, ce sont des gens qui sont aussi occupés.
Mais comment est-ce que vous devez faire ? Si vous souhaitez investir dans la ville dans laquelle vous habitez ou dans la ville dans laquelle vous travaillez, organisez des visites soit entre midi et deux, soit le soir à partir de 17 heures ou de 18 heures. Maintenant si c’est quelque chose qui n’est pas possible entre midi et deux ou en fin de journée, si également vous voulez investir dans une ville qui n’est pas celle dans laquelle vous habitez, vous devez poser peut-être une journée de congé pour concentrer un maximum de visites sur une journée ou alors faire des visites le week-end.
Encore une fois, lorsque je suis en phase de recherche active, il m’arrive de faire 10, 12 visites dans la journée. Donc, concentrez vos visites sur une même journée. Le temps, c’est de l’argent. Mais aussi le temps, c’est quelque chose de précieux, donc maximisez votre temps, optimisez votre temps de façon à avoir un maximum d’appartements dans un minimum de temps.
La cinquième étape que vous allez devoir faire au moment où vous souhaitez vous lancer dans l’immobilier, c’est de faire des offres d’achat. Lorsque vous avez vu un bien immobilier qui vous plaît, n’hésitez pas à faire une offre d’achat. J’ai même envie de dire, si vous avez vu un bien immobilier qui ne vous intéresse pas, n’hésitez pas non plus à faire une offre d’achat. Pourquoi ? Pour vous décomplexer, pour que ça devienne plus facile au fur et à mesure de faire des offres d’achat parce que le jour où vous allez tomber sur un bien immobilier qui vous intéresse réellement, là il faut que vous soyez en mesure de faire une offre d’achat.
Alors, si je peux vous donner un petit conseil, entraînez-vous à faire des offres d’achat sur des biens immobiliers qui ne vous intéressent pas du tout. N’hésitez pas à casser les prix, à faire des offres d’achat agressives, encore une fois, pour vous décomplexer. Ça me rappelle vraiment une stratégie que j’ai adoptée au moment où j’étais ingénieur informatique. Alors là, c’est vraiment pour l’anecdote, j’ouvre une parenthèse.
Au moment où je voulais changer de société, j’organisais des entretiens d’embauche avec des sociétés qui ne m’intéressaient pas du tout juste pour forger mon discours, pour m’entraîner à passer des entretiens d’embauche de façon à être prêt, à être bon au moment où j’allais être confronté à une boîte, une société qui réellement m’intéressait et dans laquelle j’avais envie de travailler. Donc voilà ça, c’est pour l’anecdote. Je ferme la parenthèse. Je répète : n’hésitez pas à vous entraîner à faire des offres d’achat sur des biens immobiliers qui ne vous intéressent pas.
La sixième étape pour se lancer dans l’immobilier, ça va être d’aller chercher le financement. Donc ça, c’est une étape cruciale parce que si vous n’avez pas de financement, vous ne pourrez pas réaliser votre projet immobilier. Alors si vous démarrez encore une fois, ce n’est pas la peine de démarrer sur un projet à 500 000€. De toute façon, ça va être quelque chose qui va vous effrayer. Commencez petit avec des projets à 30 000€, 40 000€, 50 000€. Encore une fois, ça peut être même inférieur à 10 000€ si vous positionnez sur une place de parking.
Restez humble pour démarrer. N’allez pas voir la banque encore une fois avec un projet à 500 000€. Le seul critère que vous devez respecter, c’est d’arriver un minimum à l’autofinancement. Et ce qui est un plus, c’est de pouvoir dégager du cashflow. Si la banque vous refuse le crédit, si la banque vous refuse le prêt, n’hésitez pas à aller voir une deuxième banque, une troisième banque, une dixième banque, une quinzième banque, une vingtième banque si vous êtes certain que votre affaire immobilière vaut absolument le coup.
La septième étape ensuite, ça va être de choisir son mode d’exploitation. Moi, ce que je vous recommande, c’est d’avoir un bien tout terrain, un bien que vous puissiez utiliser sous de multiples formes : location nue, location meublée, location courte durée, colocation...Alors évidemment, vous n’allez pas pouvoir faire de la colocation dans un studio, mais vous aurez compris le principe : ne vous enfermez pas dans un seul mode de fonctionnement. Laissez-vous l’opportunité d’essayer plusieurs choses avec votre bien immobilier. Ça vous permettra d’avoir plusieurs cordes à votre arc.
Vous allez peut-être me dire : « ouais, mais, Sébastien sur un parking, c’est compliqué d’avoir plusieurs modes d’exploitation. » Alors oui, c’est vrai que sur un parking, on est limité. Mais sachez que sur un parking ou un box, vous pouvez louer à une personne qui va y mettre sa voiture, mais vous pouvez louer également à un artisan qui va y entreposer du matériel. Et il y a même dans certaines villes des systèmes de location courte durée sur des places de parking, donc sur le principe d’Airbnb.
Mais plutôt que de louer un appartement sur plusieurs jours, vous allez louer une place de parking sur plusieurs heures. On peut faire énormément de choses avec une place de parking.
Le huitième point pour démarrer dans l’immobilier, ça va être de mettre votre bien en location. Soyez très attentif aux locataires que vous allez choisir. Choisissez le bon locataire, un locataire qui aura de bonnes garanties de façon à vous préserver des loyers impayés ou des difficultés de paiement. Donc, n’hésitez pas à prendre les garanties nécessaires ou à prendre les cautions nécessaires pour vous rassurer de ce côté-là.
Le neuvième point pour démarrer dans l’immobilier, il est très important, surtout prenez du plaisir. L’immobilier, c’est une décharge d’adrénaline. Lorsque vous allez faire des visites, voir un appartement qui va vous intéresser, vous allez prendre une première décharge d’adrénaline. Lorsque vous allez signer l’acte authentique chez le notaire, le jour où vous allez devenir définitivement propriétaire, vous allez prendre une deuxième décharge d’adrénaline.
Et lorsque vous allez mettre le bien en location, que vous allez faire des visites, qu’il y a des locataires qui vont venir chez vous déposer un dossier, c’est que votre appartement ou votre bien immobilier leur plaît, donc là vous allez prendre une troisième décharge d’adrénaline. Donc, prenez énormément de plaisir à faire de l’immobilier. Ce n’est que du bonheur.
Puis le dixième point pour démarrer dans l’immobilier, c’est une fois qu’on a réussi son premier projet, c’est de recommencer. Vous allez voir que lorsqu’on fait de l’immobilier en fait, on prend rapidement le virus. On est peut-être effrayé, comme je le disais en début de cette vidéo, sur un premier bien immobilier. Mais lorsqu’on a mené le projet au bout, on a envie d’en faire un deuxième, on a envie d’en faire un troisième...Donc après avoir pris du plaisir, vous allez voir que vous n’aurez qu’une envie, c’est de recommencer.
Alors c’est vrai que sur ce premier projet immobilier, peut être que vous aurez fait des erreurs, mais j’ai envie de dire que ce n’est pas très grave puisque ces erreurs, elles vous auront peut-être coûté du temps, peut-être qu’elles vous auront coûté un peu d’argent. Par contre, vous aurez appris de ces erreurs et sur votre projet immobilier suivant vous ne pourrez que vous améliorer. De toute façon, il n’y a que les gens qui passent à l’action, il y a que les gens qui osent, il n’y a que les gens qui font des choses, qui font des erreurs.
Voilà les dix points que je voulais partager avec vous dans cette vidéo, voilà les dix points indispensables pour se lancer dans l’immobilier. Donc, n’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires de cette vidéo si vous avez pris du plaisir dans vos opérations immobilières. N’hésitez pas à m’indiquer si vous avez rencontré des difficultés. Et si vous n’avez pas encore franchi le pas, quels sont les freins qui vous bloquent pour vous lancer dans l’immobilier.
Si cette vidéo vous a plu, comme d’habitude, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager avec des personnes qui souhaiteraient se lancer sur un premier achat immobilier. Puis, je vais vous quitter ici comme d’habitude. Puis, on se retrouve prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.
La location meublée classique est-elle compatible avec la location courte durée ?Est-on d'ailleurs obligé de choisir entre l'un et l'autre de ces 2 modes d'exploitation ?L'avantage de l'immobilier, c'est qu'il est possible grâce à un bien "tout terrain" de faire à peu près ce qu'on veut.Après avoir visionné cette vidéo, indiquez-moi dans les commentaires sur vous utilisez plusieurs modes d'exploitation sur un même bien immobilier.
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Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui. Dans cette vidéo, je vous propose de faire le parallèle entre la location meublée et la location courte durée.
Alors, j’ai souhaité faire cette vidéo parce qu’il y a énormément de personnes qui m’écrivent pour me demander, s’il est possible de mixer la location meublée classique avec la location courte durée. Alors, la réponse est oui et je vais vous expliquer comment dans cette vidéo.
Mais avant qu’on rentre dans le vif du sujet, comme d’habitude, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque : mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Vous pouvez télécharger ces deux ebooks en cliquant sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre. Et si vous vous trouvez sur YouTube, vous avez les liens de téléchargement de ces deux ebooks dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.
Alors, il y a énormément de personnes qui font de l’immobilier meublé traditionnel, donc sur de la petite surface (cela peut être du studio, cela peut être du T2, cela peut même être du T3 d’ailleurs sur des surfaces un petit peu plus grandes) mais qui s’interrogent sur la location courte durée.Il y a donc pas mal de ces personnes qui m’écrivent pour me demander s’il est possible de mixer la location meublée classique avec de la location courte durée. Alors, la réponse est oui ; et j’ai même envie de vous dire que lorsque vous investissez dans l’immobilier, il faut que votre bien soit tout terrain.
C’est quoi un bien tout terrain ? Cela veut dire que vous allez exploiter des biens qui peuvent être utilisés sous plusieurs formes de location. Par exemple, si vous avez une petite surface de type studio, ce studio, vous allez pouvoir l’exploiter en location meublée classique avec un locataire à l’année, jeune actif ou étudiant. Mais vous allez également pouvoir faire de la location courte durée. Si c’est un T2, vous allez pouvoir faire également de la location meublée classique et de la courte durée.
Maintenant sur des surfaces un petit peu plus grand T3, T4, vous allez pouvoir faire de la location meublée classique, vous allez pouvoir faire de la colocation et vous allez aussi pouvoir faire de la location courte durée. Mais généralement, les personnes qui sont sur de l’immobilier plus traditionnel avec des locataires à l’année, ce sont des personnes qui ont fait le choix de ce mode d’exploitation parce qu’elles n’ont pas envie de faire de la location courte durée, 365 jours par an, du 1erjanvier au 31 décembre ; et cela pour plusieurs raisons.
Dans un premier temps parce qu’elles n’ont pas envie d’avoir un temps de gestion plus important parce qu’il ne faut quand même pas se le cacher, la location courte durée, oui cela demande un temps de gestion plus important, même s’il y a énormément de possibilités de délégations de façon à réduire au minimum, au strict minimum le temps de gestion de cette activité.
Puis, il y a des personnes en fait qui se disent : « si je dois déléguer, il va falloir que je trouve un prestataire de services », « Je n’ai pas envie de passer du temps à trouver ce prestataire de services », ou « Dans ma ville il n’y a pas forcément de prestataires de services ». Bref, il y a tout un tas de raisons qui poussent les personnes à rester sur de l’immobilier traditionnel.
Pourtant lorsqu’arrive la période d’été, lorsque ces personnes louent à des étudiants, elles se retrouvent généralement avec un ou deux mois de vacance locative parce que généralement, les étudiants quittent le logement fin juin et ils veulent le reprendre au début du mois de septembre et s’épargner les deux mois de loyer d’été.
Donc plutôt que d’avoir un ou deux mois de vacances locatives, il y a certaines personnes qui se disent : « Mais Bon Dieu, est-ce que je pourrais faire de la location courte durée ? ».La réponse est oui. Si votre logement s’y prête, vous allez pouvoir faire de la location courte durée.
Alors qu’est-ce que c’est qu’un logement qui s’y prête à la location courte durée ? C’est un logement qui va se trouver dans un secteur géographique où il va y avoir du passage. C’est un logement également qui va être meublé. Sur de la location nue, évidemment, vous n’allez pas pouvoir faire de la location courte durée. Puis, c’est un appartement qui va être sexy avec de belles prestations et une belle décoration. En tout cas, c’est ce que vous devez avoir si vous voulez maximiser vos revenus locatifs.
Mais si vous répondez à ces conditions-là, bien entendu, vous allez pouvoir faire de la location courte durée dans le logement que vous louez à l’année. Le gros avantage de faire de la location courte durée sur vos deux mois d’été, où généralement vous avez de la vacance locative, c’est que vous allez pouvoir booster votre rentabilité immobilière, booster vos revenus locatifs.
Je prends un exemple. Généralement lorsqu’on fait de la location courte durée, le loyer est multiplié par trois par rapport à de la location traditionnelle. Imaginons que vous ayez un appartement que vous louez 500 € tous les mois. Cela veut dire que sur deux mois d’été, vous allez pouvoir louer ce logement 1500 € sur deux mois. Ce qui fera 3000 € de revenus locatifs, là où vous auriez eu 1000 € de revenus locatifs ; 2 X 500 €.Ce qui veut dire que sur deux mois d’été, grâce à la location courte durée, vous avez gagné quatre mois de loyers en plus. Quatre mois de loyers en plus, je ne sais pas si vous vous rendez compte, cela fait un tiers de ce que vous gagnez tous les ans. Donc, c’est toute la puissance de la location courte durée. Donc bien entendu, plutôt que d’avoir de la vacance locative, il vaut quand même mieux prendre quatre mois de loyers supplémentaires.
Alors qu’est-ce que vous pouvez faire de ces quatre mois de loyers supplémentaires ? C’est tout simplement de l’argent que vous pouvez utiliser pour rembourser par anticipation, mais surtout vu qu’on parle de période estivale, c’est de l’argent que vous allez pouvoir utiliser pour financer vos vacances.
Voilà donc comment est-ce que vous pouvez passer de la location meublée classique à de la location courte durée sur une faible période de l’année si votre objectif, ce n’est pas de faire de location courte durée encore une fois du 1erjanvier au 31 décembre.
Puis, ce que vous pouvez faire également si vous souhaitez doper votre rentabilité et que votre locataire étudiant souhaite reprendre le logement en septembre, c’est de faire un deal avec lui. Vous pouvez lui dire : « Moi, je te reprends en septembre. Tu n’as pas besoin de quitter le logement l’été ». Puis s’il ne vous le demande même pas, vous pouvez même lui dire : « Moi, je te propose de ne pas payer le loyer sur les mois de juillet et d’août. Par contre, je récupère le logement ». Vous y faites de la location courte durée et le locataire reprend le logement en septembre.
Je pense, un locataire à qui vous allez dire : « Je t’offre deux mois de logement gratuit », c’est un locataire qui va être content. Donc, c’est à vous de composer ensuite en fonction de ce que vous voulez faire, mais encore une fois, par rapport à l’objet de cette vidéo, oui il est possible de faire de la location courte durée dans des appartements qui sont destinés à de la location meublée traditionnelle.
Maintenant, on va venir à la question des déclarations. Eh oui parce qu’on ne fait pas de la location courte durée comme cela, j’ai beaucoup de personnes qui me disent : « Mais si j’exploite uniquement deux mois dans l’année un appartement en location courte durée, est-ce qu’il faut que je fasse toutes les démarches administratives ? ».La réponse est oui. Si vous souhaitez faire les choses correctement, vous devez vous faire identifier en mairie en tant qu’un meublé de tourisme, vous devez faire toutes les démarches administratives, et bien entendu vous allez devoir déclarer tous les revenus issus de votre activité de location courte durée. Mais pour avoir quatre mois de loyers supplémentaires, honnêtement, je pense que cela vaut le coup.
Voilà ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Si vous mixez location meublée et location courte durée sur un même bien immobilier, n’hésitez pas à l’indiquer dans les commentaires. N’hésitez pas à m’indiquer dans ces mêmes commentaires, qu’est-ce que cela vous apporte en terme de cashflow, en terme de rentabilité supplémentaire par rapport à ce même appartement que vous exploiteriez douze mois sur douze en location traditionnelle. Dites-moi si après avoir vu cette vidéo, ce mix location meublée, location courte durée est quelque chose qui vous intéresse.
Avant de vous quitter, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier, la location courte durée, les stratégies de location à haut rendement, je vous invite à vous abonner à cette chaîne YouTube, en activant la petite cloche, de manière à être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.
Donc maintenant, je vais vous quitter ici et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sure louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.Ciao !
Le loyer impayé : voilà la pire crainte de l'investisseur immobilier ou de celui (ou celle) qui souhaite se lancer.Il existe pourtant de nombreux moyens pour les éviter.Après avoir visionné cette vidéo, indiquez-moi si vous pensez toujours que cela constitue un gros risque au point de ne pas investir dans l'immobilier.
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Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir. Dans cette vidéo, je vous propose qu’on voie ensemble comment éviter les loyers impayés lorsqu’on se lance dans l’immobilier locatif.
Alors, c’est vrai que les loyers impayés, c’est quelque chose qui fait très peur lorsqu’on souhaite devenir propriétaire bailleur, mais vous allez voir qu’en fait il y a un certain nombre de leviers à actionner pour éviter les loyers impayés. C’est ce que je vous propose de voir dans la suite de cette vidéo.
Mais avant qu’on rentre dans le vif du sujet, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés si ce n’est pas encore fait : « Convaincre la banque : mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Pour télécharger ces deux ebooks, rien de plus simple, vous cliquez sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre. Puis si vous vous trouvez sur YouTube au moment où vous regardez cette vidéo, vous avez également accès aux liens de téléchargement de ces deux ebooks dans la description qui se trouve juste en dessous.
Alors, c’est vrai que lorsqu’on souhaite se lancer dans l’immobilier locatif, la peur du loyer impayé est quelque chose qui peut être freinant, qui peut effrayer. Oui, freiner et effrayer d’ailleurs, certaines personnes. Qui n’a jamais entendu dans son entourage un conseil du style : « tu ne devrais pas investir dans l’immobilier parce que le locataire ne te paiera pas. »Alors, ce qu’il faut savoir, c’est qu’il y a uniquement 2% de loyers impayés sur l’ensemble du parc immobilier français. 2% de loyers impayés, ce n’est pas grand-chose. Cela veut dire qu’il y a 98% de chances d’avoir un loyer payé. Donc honnêtement, si je vous disais que vous avez 98% de chances de gagner au loto, je pense que tout le monde irait acheter un billet au bureau de tabac du coin immédiatement.
Alors oui, c’est vrai que lorsqu’on tombe malheureusement dans les 2% de loyers impayés, c’est quelque chose qui peut être dérangeant, c’est quelque chose qui peut être très gênant, mais vous allez justement voir qu’il y a plusieurs façons d’éviter le loyer impayé. La première de ces façons, c’est de faire attention aux locataires qu’on va mettre dans son appartement. Alors le locataire, cela peut être un étudiant, si on loue un studio. Cela peut être un jeune actif, si on loue un studio ou un T2. Cela peut être une famille si on loue un T3, un T4, un T5, voire une maison. Encore une fois, la première façon d’éviter le loyer impayé, c’est de sélectionner le bon locataire.
Pour sélectionner le bon locataire, il y a plusieurs choses à prendre en considération. C’est donc les éléments du dossier : les avis d’imposition, les fiches de paie. Si vous vous trouvez face à une personne qui n’est pas salariée, mais qui est à son propre compte, il a également des documents légaux à demander pour pouvoir s’assurer des revenus de votre futur locataire. Mais en tout cas, ce qu’il faut savoir, c’est qu’il y a un certain nombre d’éléments légaux. Vous ne pouvez pas demander tout et n’importe quoi à vos futurs locataires.
Puis également quelque chose de très important, c’est le feeling que vous allez pouvoir avoir avec le ou les locataires que vous allez mettre dans votre logement. Et cela a toute sa part d’importance parce que d’entrée si vous sentez que le feeling ne passe pas, j’ai envie de vous dire, surtout ne louez pas à ces personnes.
Mais finalement, lorsque vous vous trouvez en visite, lorsque vous faites visiter votre logement pour recueillir des dossiers, vous vous retrouvez à la place d’un employeur qui a besoin de recruter. Comment cela se passe les phases de recrutement ? Cela se fait sur dossier, donc sur CV et au feeling qui passe entre le propriétaire et les locataires, donc entre l’employeur et les futurs employés. Voilà une bonne première manière de filtrer les mauvais locataires : la qualité du dossier et le feeling que vous pouvez avoir.
Alors ensuite, généralement, lorsque vous faites de l’immobilier locatif, il y a un deuxième niveau qui va vous permettre d’éviter les loyers impayés, c’est de demander une caution. C’est quoi la caution ? C’est tout simplement la ou les personnes qui vont se porter garant pour votre locataire ou vos locataires en cas de défaut des paiements.
Généralement lorsqu’on est sur de l’étudiant ou sur du jeune actif, ce sont les parents qui se portent caution. Ce sont les parents qui vont payer le loyer si jamais vos locataires ne paient pas, mais cela peut être également quelqu’un d’autre, soit un cousin, une cousine, un oncle, une tante ou un ami. Ce n’est pas forcément les parents qui se portent caution pour vos locataires.
L’avantage de la caution, c’est qu’elle est gratuite. En fait, ce n’est pas quelque chose de coûteux. Les cautions ont juste à remplir manuscritement et signer un document comme quoi ils s’engagent à payer le loyer, mais il n’y a aucun frais sur la caution. En revanche, cela peut être coûteuse cette caution, si jamais, le locataire ne paie pas et la caution ne paie pas à son tour.
Auquel cas, il va falloir entamer des procédures judiciaires. Et là, cela risque d’être coûteux. Mais encore une fois, il y a 2% de loyers en France, et pour peu que vous ayez les parents comme caution, il y a de fortes chances que si le locataire ne paie pas, les parents paient le loyer du locataire. Il y a donc de fortes chances qu’il n’ait pas de défaut de paiement.
La troisième façon d’éviter les loyers impayés, c’est non pas de prendre une caution, mais c’est de prendre une garantie de loyers impayés. C’est-à-dire que cette garantie de loyers impayés, vous la prenez auprès d’une assurance. Dans ces cas-là, vous n’avez plus besoin de la caution du papa, de la maman, de l’oncle, de la tante ou de l’ami, c’est cette assurance qui va se substituer au locataire en cas de loyers impayés.
Alors l’avantage de cette caution, c’est que si votre locataire ne paie pas, vous n’avez aucune démarche juridique à entreprendre, c’est l’assurance de loyers impayés qui va se soucier de cela. Par contre l’inconvénient, c’est que cette assurance de loyers impayés, elle va avoir un coût. Ce qui peut arriver également en fonction des assurances, c’est qu’il y a une période de carence.
C’est-à-dire que l’assurance de loyers impayés ne vous dédommagera qu’au bout du troisième mois par exemple de loyers impayés. Donc, cela va avoir un coût. Par contre, cela va faciliter les démarches judiciaires, administratives si jamais votre locataire ne paie pas.
Il y a également une troisième manière de se prémunir des loyers impayés, c’est de passer par le VISALE. Le VISALE, c’est visa pour le logement et l’emploi. C’est donc quelque chose qui dépend de l’État. C’est-à-dire que les locataires vont déposer leur dossier auprès de la VISALE, donc c’est l’État qui va se porter garant pour vos locataires en cas de défaut de paiement.
L’avantage pour vous, c’est qu’il y a zéro, c’est quelque chose de totalement gratuit. L’autre avantage, c’est que vous n’avez aucun dossier administratif à remplir. C’est le locataire qui dépose son dossier sur visale. Par contre l’inconvénient, c’est que les loyers ne sont couverts qu’à hauteur d’un certain montant et la garantie VISALE ou la caution VISALE en fait, elle a une durée de vie limitée dans le temps.
Voilà donc comment vous pouvez d’une autre manière vous prémunir des loyers impayés. Mais ce que je voulais vous dire également dans cette vidéo, c’est qu’il y a une autre manière de se prémunir des loyers impayés. Et cette autre manière, elle va dépendre de vous en tant qu’investisseur immobilier, c’est-à-dire investir dans des formes d’exploitation qui vont minimiser le risque locatif.
Je pense notamment à la location courte durée. Vous n’avez aucun risque de loyers impayés tout simplement parce que les locataires paient l’intégralité du loyer avant de venir séjourner chez vous, mais je pense également à la location. Imaginons que vous louez un appartement de trois chambres. L’avantage de la colocation, c’est de booster la rentabilité du bien immobilier. Généralement, deux chambres suffisent à payer le crédit et toutes les charges.
Donc si vous avez une chambre vacante ou si vous avez un locataire qui ne paie pas son loyer, les deux chambres occupées permettront de limiter les pots cassés, donc de pallier à toutes les charges de votre investissement immobilier.
Sur le même principe, l’immeuble de rapport est un excellent moyen également de se prémunir des loyers impayés. Imaginons que vous achetez un immeuble de cinq logements. La probabilité pour que les cinq locataires ne paient pas leur loyer en même temps, elle est quasiment nulle.
Donc si vous avez un mauvais locataire ou un locataire indélicat, les trois ou quatre autres logements de votre immeuble de rapport permettront de louer sereinement votre bien immobilier, sans avoir à souffrir du loyer manquant. Donc, penser stratégie de location à haut rendement, c’est également un moyen de se prémunir contre les loyers impayés. Quand je dis prémunir, d’éviter à souffrir trop intensément des loyers impayés.
Voilà ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Si vous êtes d’accord avec moi, n’hésitez pas à liker cette vidéo. N’hésitez pas non plus à m’indiquer dans les commentaires de cette vidéo quelle est la garantie de loyers impayés à laquelle vous avez souscrit ? Vous faites plutôt appel à une caution, à une assurance loyers impayés ou à VISALE dont je vous ai parlé dans cette vidéo. Indiquez-moi également si vous avez choisi des stratégies de location à haut rendement pour minimiser les risques locatifs.
Si ce n’est pas encore fait avant de vous quitter, je vous rappelle que vous pouvez vous abonner à cette chaîne YouTube. Activez la cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Puis quant à moi, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.
L'investissement immobilier effraye souvent.Beaucoup de personnes ont peur de se lancer et cela se manifeste de diverses manières :
Elles pensent que l'immobilier n'est pas fait pour elles
Elles se trouvent des fausses excuses pour ne pas engager d'action : "je n'ai pas le temps de faire des visites", "la banque ne financera pas", "le prix du m2 est cher dans ma ville"...
Dans ces conditions, comment faire pour aller au delà et réaliser son premier investissement...et tous les autres... :-)Indiquez-moi dans les commentaires si vous avez du mal à réaliser votre premier investissement, et pourquoi.
Transcription
Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui avec Aude, ma compagne. Aude va vous expliquer comment lever les blocages que vous pouvez avoir lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier. C’est parti. Cela se passe tout de suite sur louer-en-courte-duree.
Alors Aude, je te remercie d’être présente aujourd’hui sur ma chaîne YouTube. Est-ce que tu peux te présenter et nous expliquer ce que tu fais, ensuite nous expliquer dans cette vidéo comment lever les blocages qu’on peut avoir lorsqu’on souhaite se lancer dans l’investissement immobilier locatif.
Aude : Bien sûr ! Alors en fait, ce qui est important, pour me présenter, c’est que je suis coach en épanouissement personnel. C’est-à-dire que j’accompagne les gens qui ne se sentent plus alignés dans leur vie actuelle à justement avoir confiance en eux et oser passer à l’action pour aller vivre la vie qui leur correspond.
Par rapport à l’immobilier, c’est accompagner les gens à suffisamment croire en eux, pour justement oser passer à l’action et aller au-delà de leurs peurs qui les bloquent et qui les empêchent justement d’investir. Ils se trouvent des excuses et ils n’y vont pas. C’est donc le sujet qu’on va aborder aujourd’hui avec toi.
Sébastien : Pour un exemple concret, c’est moi-même. Je me rappelle lorsque j’étais en fin d’activité salariée, je te disais : « mais je n’en peux plus, je ne veux plus y aller, je déteste ce boulot. » C’est même toi un jour qui m’as dit : « écoute, si ce boulot tu le détestes, si c’est l’immobilier qui te fait vibrer, vas-y, quitte ton boulot et fais de l’immobilier. »Cela, c’était pour la parenthèse, ma petite histoire personnelle. Je souhaitais vraiment dans cette vidéo qu’on aborde toutes les questions que je reçois régulièrement. Alors premier cas, j’ai des personnes qui me disent que se lancer dans un projet immobilier, c’est extrêmement long. Il faut faire des recherches. Il faut faire des visites. Il faut aller chercher le financement. Il faut faire des travaux. Il faut mettre en location. C’est un projet qui s’étale sur six à neuf mois. C’est trop long. Je n’ai pas le courage de me lancer. Qu’est-ce que tu peux dire à ces personnes-là ?
Aude : Alors, c’est comme tout, en fait. Si vous regardez ; si vous êtes au pied de la montagne et que vous dites, je vais escalader, je ne sais pas, cette montagne-là ; si vous regardez le sommet et que vous vous dites : « ce n’est même pas la peine que j’essaye, je ne suis pas capable. C’est trop haut. Il y a 1000 m de dénivelé, je ne vais jamais y arriver. »C’est la même chose dans un projet immobilier, c’est vrai qu’un projet immobilier, cela prend du temps. Si vous pensez pouvoir investir, avoir votre appartement tout près et clé en main dans une semaine, c’est sûr que là vous allez vous décourager, vous allez vous dire : « mais non, il y a trop de choses à faire avant. »La méthode, c’est donc la méthode des petits pas.
C’est-à-dire un pas après l’autre. Vous mettez votre objectif qui est d’avoir un appartement qui vous ramène, je ne sais pas, combien d’euros par mois et quelles sont les marches qu’il va falloir mettre en place et les étapes à mettre en place pour y arriver ?
Donc, ce n’est pas une seule marche, on ne fait pas un bond du jour au lendemain, on planifie, on s’écrit son chemin, les étapes à suivre et à atteindre, justement pour pouvoir atteindre cet objectif parce que vous allez voir qu’en segmentant par étapes, par des marches comme sur un escalier, la première marche va vous sembler facile à atteindre et vous allez vous dire : « ah, c’est bon, j’y suis. » Vous allez être content, vous allez dire : c’est bon. Je peux passer à la deuxième et ainsi de suite.Comme cela, vous allez pouvoir voir votre évolution, vos avancés, être fier de vous et voir que vous vous approchez progressivement de l’objectif. Donc, ce n’est pas voir le temps qu’il va falloir arriver là-bas, c’est vous faire avoir une vision claire et des étapes à franchir pour y arriver.Après, c’est sûr que de toute façon n’importe quel projet, cela ne se fait pas en claquant des doigts. Il faut le faire. Il faut choisir de le faire. C’est très important. Il faut savoir pourquoi vous le faites et pourquoi cela compte pour vous d’y arriver. Et après, c’est mettre les différentes étapes et célébrer chaque étape réussie.
Sébastien : OK ! Donc la première étape, cela peut être juste : on se bloque un quart d’heure tous les soirs : on consulte les annonces.
Aude : Exactement ! C’est-à-dire, c’est un pas après l’autre. Ce n’est pas dire : « bah tiens, comment je vais faire mon appartement ? Comment il va être décoré ? » On n’a même pas encore regardé les annonces. C’est donc vraiment mettre dans l’ordre, les étapes dans l’ordre parce que souvent il y a des gens qui mettent la charrue avant les bœufs.
Mais cela, ils sont en train de se dire : mais comment je vais faire ou quelles couleurs je vais choisir sur le mur ou quelle plaque ou qu’est-ce qu’il faut mettre comme machine à café. Ils n’ont même pas encore regardé les annonces, ils n’ont pas encore leur appartement. Donc cela, ce n’est pas les bonnes questions à se poser. C’est vraiment faire dans l’ordre, mettre dans l’ordre.
Déjà, on commence par regarder les appartements. Ensuite, une fois qu’on a trouvé des appartements, on va faire les visites. Enfin, il y a un ordre à respecter puis des étapes à franchir les unes après les autres.
Sébastien : On fait une offre. Quand l’offre est acceptée, on commence à penser aux notaires une fois qu’on a signé le compromis. On pense aller chercher le financement, mais on ne se dit pas d’entrée : la banque, elle ne va pas me financer, alors qu’on n’a toujours pas regardé les annonces.
Aude : Exactement. Parce qu’en fait quand on commence à aller voir trop loin, on est freiné, on ne fait rien parce qu’on se dit : « ouh-là-là ! » On voit la montagne de choses à faire et on se dit : « bah ! Ce n’est pas la peine, je ne vais jamais avoir le temps. Je ne vais pas y arriver. » Enfin, on se trouve des excuses. Donc, c’est vraiment commencer un pas après l’autre, une chose après l’autre.
Si on prend l’exemple des enfants qui vont à l’école, ils n’arrivent pas en 6edirectement. Ils commencent par la maternelle, le CP. Ils commencent à apprendre à tenir un stylo. C’est exactement la même chose pour les adultes, un pas après l’autre et dans le bon ordre.
Sébastien : Très bien ! Alors là, tu as répondu à une première grosse question qu’on me pose. Maintenant, j’ai beau d’expliquer aux gens que tout le monde peut acheter l’immobilier, je publie d’ailleurs des vidéos avec des gens qui ont 55 ans qui arrivent à financer sur 25 ans, des gens qui sont en CDD.Il y a toujours des personnes qui me demandent : oui, mais cette personne, elle est peut-être fonctionnaire ; oui, mais cette personne, elle a peut-être de l’épargne ; oui, mais cette personne, elle a peut-être un mari ou une femme qui gagne bien sa vie ; oui, mais peut-être cette personne, elle a hérité d’une grosse somme d’argent.
Alors que non en fait, tout le monde peut investir dans l’immobilier. Comment est-ce qu’on peut faire en fait lorsqu’on est monsieur et madame tout le monde pour se dire : « moi, je suis ni fonctionnaire de 25 ans qui gagne 10000 € par mois, pourtant je peux acheter de l’immobilier. »
Aude : C’est-à-dire qu’en fait, les exemples dont tu me parles, je pense que ce sont des gens qui n’ont pas encore investi et qui regardent les autres. Ils ont des peurs à l’intérieur d’eux. Ils n’arrivent pas à investir. Peut-être même qu’ils se sont formés, qu’ils ont suivi plusieurs formations, mais qu’ils n’ont rien mis concrètement en place, tout simplement parce qu’ils sont bloqués avec des peurs à l’intérieur d’eux.
Quand tu leur montres l’exemple de gens qui réussissent, au lieu de regarder comment ont fait ces gens et de prendre justement ce qui est à prendre chez ces personnes-là, ils s’en servent pour se dire : « ah oui, mais lui, il était fonctionnaire et pas moi. Il avait donc la sécurité. Ah lui, il avait de l’argent et pas moi. »Cela en fait, c’est juste un moyen inconscient, bien sûr, je ne veux pas pointer du doigt, bien sûr c’est inconscient, mais c’est un moyen de se dire : « ah bah moi, c’est normal si je n’ai rien fait parce qu’en fait je n’étais pas dans les mêmes conditions que lui. Donc, je ne pouvais pas faire. » C’est un moyen de se trouver des excuses et de se rassurer sur le fait de n’avoir toujours rien mis en place.
Alors, c’est humain, ce sont des peurs et c’est important de le comprendre qu’en fait quand tu donnes des exemples de gens qui réussissent, tu donnes des gens justement divers et variés, c’est justement pour montrer qu’on peut tous y arriver. Par contre, le point commun des gens qui ont réussi, c’est un de savoir pourquoi ils voulaient le faire, donc d’avoir un pourquoi fort vraiment. Je le fais parce que cela va transformer ma vie. En plus, cela va avoir un impact sur les autres parce que j’en avais déjà parlé, mais en fait c’est important quand on impacte les autres.
Donc un pourquoi fort, et aussi passer à l’action parce que se former, faire toutes les formations du monde, avoir un plan bien écrit en tête pour savoir comment faire, mais ne jamais passer à l’action, si on ne passe pas à l’action, il n’y a pas de changement.
Pour passer à l’action, il va falloir réussir à dépasser ses peurs et cela dépend des gens. Il y a des gens qui arrivent très bien tout seuls ou en regardant d’autres et il y a des gens qui sont bloqués, c’est plus difficile et ils ne sont pas en mesures, justement, d’y arriver tout seul, de dépasser leur blocage.
Et c’est pour cela qu’il y a des coachs par exemple en développement personnel qui sont là justement pour aider la personne à prendre du recul sur la situation, se rendre compte que ce n’est pas la réalité que c’est juste une peur qui la bloque et lui expliquer comment faire pour dépasser ces peurs progressivement, en douceur et en respectant ses besoins.
Sébastien : Alors, c’est vrai que je raisonne plutôt, j’allais dire, avec ma tête, mais surtout avec une calculatrice et Excel. Excel, c’est mon outil favori. Lorsque je suis en phase de recherche active, je mets juste des chiffres dans Excel. C’est vert, j’y vais. Je fais une offre. Si c’est rouge, je n’y vais pas. Je ne fais pas une offre.
Mais c’est juste une couleur vraiment qui me dit vas-y fonce ou ne fonce pas. Je n’ai vraiment pas d’émotionnel dans cette phase de raisonnement pour les personnes qui elles comme tu l’as expliqué marchent un peu plus à l’émotionnel. Qu’est-ce que tu peux dire ? Tu as un sondage ?
Aude : Oui. C’est-à-dire qu’en fait, ce que je peux juste rajouter sur cela, c’est que la différence, c’est qu’il y a des personnes qui vont être suffisamment sûres d’elles pour pouvoir passer à l’action. Comme toi, tu t’y vas. Tu as toujours été comme cela. C’est ton tempérament. Tu es sûr de toi. Tu y vas, tu oses. Puis, si tu rates, ce n’est pas grave. Il y a des gens qui ont une relation bien différente à l’échec et au fait d’oser.
Ce n’est pas du tout un jugement ou une critique, c’est juste votre fonctionnement. Vous avez besoin d’avoir plus confiance en vous et d’avoir suffisamment confiance en vous pour pouvoir passer à l’action. Justement, ce que je propose, c’est que vous cliquez sur le petit (i) en haut de la vidéo parce que j’ai proposé un sondage pour me permettre de recueillir vos besoins et de vous permettre d’avoir justement un bilan personnalisé avec moi.
Dans quel but ? Vous permettre justement, si vous avez suivi des formations, si vous avez envie d’investir, mais que vous vous rendez compte que vous n’y arrivez pas, que malgré tout ce que vous savez, vous n’arriviez pas à passer à l’action, je suis là justement pour vous aider à passer à l’action et à réaliser ce qui est vraiment important pour vous donner des clés pour réussir.
Sébastien : Voilà ! Ou même peut-être des gens qui n’ont pas suivi de formation, mais qui disent : « mon profil fait que je ne pourrai jamais investir parce que je suis trop vieux, parce que je suis trop jeune, parce que je n’ai pas le bon salaire, parce que je n’ai pas le bon employeur, parce que je n’ai pas la bonne épargne, parce que je n’ai pas la bonne famille. »
Aude : En fait, ce qu’il faut comprendre, c’est que dans toutes ces raisons qui sont évoquées, ce sont des excuses. Alors, cela peut être un petit peu compliqué à entendre, mais ce sont juste des excuses, c’est que derrière il y a une peur qui vous bloque et qui vous empêche d’y aller. Parce que tu l’as déjà montré dans des vidéos, il y a des gens qui ont investi sans avoir de CDI, il y a des gens qui n’ont pas d’épargne, il y a des gens qui ont 50 ans.
Il y a vraiment tous types de personnes, donc pourquoi pas vous. C’est cela en fait. Donc, il faut réfléchir et aller travailler cela. C’est pourquoi vous vous pensez que vous ne méritez pas ou que vous ne pouvez pas y aller. C’est juste une peur qui vous bloque. Sur le papier, c’est possible, alors pas n’importe comment, bien sûr, mais c’est possible. Par contre, c’est vous qui vous limitez, c’est vous qui vous vous mettez vos propres limites et c’est dommage.
Sébastien : Le petit (i) pour répondre à ton sondage.
Aude : Et avoir un bilan personnalisé avec moi.
Sébastien : Très bien ! Merci Aude, pour ces explications. J’espère que grâce à l’intervention d’Aude, vous aurez compris qu’il est possible quel que soit le profil d’acheter de l’immobilier locatif. Justement en parlant d’immobilier locatif, si vous ne l’avez pas encore fait, je vous propose deux ebooks à télécharger : « Convaincre la banque : mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec location courte durée. »Pour les télécharger, c’est comme pour le sondage d’Aude, vous cliquez sur le petit (i) en haut à droite. Sinon, je vous mets également les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo. Je vous invite également à vous abonner à cette chaîne YouTube si ce n’est pas encore fait, pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier, passionnées de location courte durée, passionnées de stratégie de location à haut rendement.
Je vais quand même vous inviter à profiter des commentaires, juste en dessous de cette vidéo, pour nous expliquer : quels sont les freins qui vous empêchent aujourd’hui d’acheter de l’immobilier. Encore une fois, vous vous sentez trop jeune, trop âgé, pas dans la bonne situation professionnelle, pas avec le bon salaire, pas avec la bonne épargne. Mettez-nous tout cela dans la description, juste en dessous de la vidéo, Aude se fera un plaisir de répondre à toutes vos objections.
Aude, merci d’être passée sur ma chaîne YouTube. Puis, nous, comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.
La résidence principale offre t-elle une vraie sécurité ou bien est-ce plutôt un achat risqué et coûteux ?Faut-il privilégier la résidence principale ou l'investissement immobilier locatif ?Indiquez-moi dans les commentaires quel est votre point de vue.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui. Dans cette vidéo, je vous propose de voir ensemble pourquoi la résidence principale est le pire investissement qu’il soit.
Alors avant que je vous explique justement pourquoi cette résidence principale est un très mauvais investissement immobilier, avant que je vous explique même comment il est possible d’être logé gratuitement si on n’est pas propriétaire de sa résidence principale, si vous ne l’avez pas encore fait, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque : mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »
Vous retrouvez les liens de téléchargement de ces deux ebooks sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre, ou sinon vous avez les liens d’accès aux pages de téléchargement de ces deux ebooks dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.
Alors, revenons maintenant à la thématique du jour : pourquoi est-ce que la résidence principale est le pire investissement immobilier qu’il soit ? Tout simplement parce que lorsque vous êtes propriétaire de votre résidence principale, vous avez, il y a de fortes chances, acheté cette résidence principale sur un coup de cœur.
C’est vrai qu’un bien immobilier dans lequel on va vivre, on est prêt finalement à sacrifier un certain nombre de bonnes pratiques auxquelles on fait très attention lorsqu’on doit acheter de l’immobilier locatif.
Alors, qu’est-ce que je veux dire lorsque j’ai dit cela ? Je veux dire que pour acheter sa résidence principale, on va vouloir avoir de beaux volumes, une belle décoration, une belle surface, un très bon emplacement et on sera donc prêt à payer cet investissement immobilier un petit peu plus cher, voire beaucoup plus cher que de l’immobilier locatif.
Mais, c’est tout à fait normal parce que lorsqu’on parle de résidence principale en fait, on parle d’achat déraisonnée, on raisonne beaucoup avec l’émotionnel et non pas avec les chiffres.
Lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier, sous toutes ses formes, c’est avant tout les chiffres qui doivent parler. Si vous regardez cette vidéo, si vous êtes abonné à ma chaîne YouTube, vous devez savoir que je vous dis régulièrement qu’un investissement immobilier, c’est avant tout un investissement immobilier qui se fait avec Excel, avec les chiffres.
Lorsqu’on achète donc sa résidence principale, on achète souvent sous le coup de l’impulsion, ce qui aboutit à aller chercher sa capacité maximum d’emprunt. Cela, il ne faut absolument pas le faire.
Alors, vous allez me dire : oui, mais acheter sa résidence principale, c’est être certain d’avoir un toit sur la tête. Je suis tout à fait d’accord avec vous. Maintenant, je vais vous expliquer comment il est possible d’avoir un toit sur la tête si on n’est pas propriétaire de sa résidence principale.
Pour cela, on va parler de la capacité d’emprunt. Je viens de vous dire à l’instant que lorsqu’on souhaitait acheter sa résidence principale, si c’était un achat sous le coup de l’émotion, on allait chercher le maximum de sa capacité d’emprunt pour être certain d’avoir un « chez-soi parfait. »Lorsque vous achetez votre résidence principale, vous allez chercher votre capacité d’emprunt maximum, la plupart du temps. Et en face de l’emprunt que vous allez souscrire, en face de votre mensualité de prêt, il y aura zéro revenu locatif en face. En plus cette résidence principale, elle va nécessiter de l’entretien. Il va falloir entretenir les volets. Il va falloir réparer le portail lorsqu’il va tomber en panne. Il va falloir poncer les volets. Il va falloir entretenir et faire réparer la climatisation lorsqu’il y aura des problèmes…En plus, il y aura une taxe foncière à financer chaque année. Vous voyez que cette résidence principale, elle a un coût.
Elle a un coût d’entretien et c’est ce qui fait qu’en plus d’aller chercher cette capacité maximum d’emprunt, cette résidence va vous coûter parce que capacité d’emprunt maximum plus d’énormes charges de fonctionnement fait que ce n’est pas forcément une opération immobilière rentable.
En plus, comme je le disais, il y a zéro revenu locatif en face. Et cela, c’est à la différence d’un investissement immobilier locatif qu’on achète rarement, en tout cas que je vous déconseille d’acheter sur un coup de cœur. D’ailleurs sur de l’investissement immobilier locatif, il faut absolument aller chercher les biens immobiliers avec travaux pour faire de la défiscalisation, pour acheter moins cher que le prix du marché…
Mais la différence de l’immobilier locatif par rapport à la résidence principale, c’est qu’en face, vous allez avoir un loyer et c’est ce qui fait toute la différence. Ce n’est pas une perte sèche tous les mois. Non. En face du crédit immobilier, vous allez avoir un loyer. Du coup, votre capacité d’emprunt, elle va être plus faiblement touchée, voire elle ne sera pas touchée du tout si vous respectez la règle des 70 %.Pour rappel, la règle des 70 %, c’est une règle qui dit que 70 % de votre loyer doit couvrir votre crédit immobilier. Alors, je vous entends déjà dire : oui, mais Sébastien, ton investissement locatif, il a aussi besoin d’entretien, de plomberie, de changement de la climatisation. Il y a également une taxe foncière…
Oui ! C’est vrai. Il y a aussi des charges sur un investissement locatif. Par contre, sur un investissement locatif, c’est le locataire ou les locataires qui vont payer les charges de fonctionnement de cet investissement immobilier. Donc, le loyer va non seulement couvrir toutes les charges, mais si vous avez fait les choses correctement, il va également vous rester un excédent pour pallier aux frais d’entretien lorsqu’il faudra faire de l’entretien et en multipliant les investissements immobiliers locatifs, c’est comme cela, vous allez pouvoir vous créer une trésorerie, un excédent tous les mois. Cet excédent, vous allez pouvoir l’utiliser pour financer tout ou partie de votre résidence principale à la location.
De sont vos investissements immobiliers locatifs qui peuvent financer votre résidence principale à la location. Voilà pourquoi je vous disais en introduction de cette vidéo que la résidence principale, ce n’est pas forcément le meilleur investissement immobilier à faire, loin de là, alors que l’immobilier locatif, c’est plutôt de l’investissement immobilier rentable parce qu’il va vous ramener de l’argent tous les mois et il va contribuer au financement de votre résidence principale.
Un autre avantage, en fait, de ne pas être propriétaire de sa résidence principale, c’est que vous avez une plus grande liberté si jamais vous devez déménager ou si vous souhaitez déménager régulièrement, pourquoi pas, si vous avez un esprit un peu voyageur. Vous pourrez le faire plus librement parce que vous n’aurez pas besoin de mettre votre résidence principale en vente, de faire des visites, de repasser devant le notaire…
Donc, c’est beaucoup plus simple. Vous rompez votre bail et vous déménagez tout simplement. Voilà donc un autre avantage de cette résidence principale. Alors bien entendu, tout ce que je viens de vous dire dans cette vidéo, cela va dépendre des profils.
Il y a des personnes qui n’ont pas une âme d’investisseurs, qui préfèrent être propriétaires de leur résidence principale, mais je rencontre également énormément de personnes qui sont bloquées dans leur volonté de faire de l’immobilier locatif parce qu’elles se sont trop fortement endettées avec la résidence principale.
Qu’est-ce qu’il faut faire dans ces cas-là ? C’est peut-être vendre cette résidence principale pour retrouver de la capacité d’emprunt et du souffle pour acheter de l’immobilier locatif. Puis si investir dans l’immobilier sont des choses qui vous intéressent, peut-être que ne pas acheter votre résidence principale, c’est quelque chose qui va vous permettre de multiplier les investissements immobiliers locatifs.
Voilà ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Je vous ai donné mon point de vue. Évidemment, je ne dis pas que ce point de vue, encore une fois, c’est une vérité unique. Ce n’est que le mien. Pour moi, la résidence principale, c’est un immobilier passif, c’est un immobilier qui encombre. Alors que l’investissement immobilier locatif, c’est de l’immobilier qui rapporte.
Voilà mon point de vue. N’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires en dessous de cette vidéo si vous êtes d’accord avec moi. Est-ce que vous pensez que la résidence principale, c’est de l’immobilier qui embête plutôt qu’autre chose, ou au contraire si vous avez acheté votre résidence principale et si vous pensez que vous êtes complètement à l’opposé de moi dans votre philosophie de pensée. Votre avis m’intéresse. Laissez vos commentaires, j’y répondrai, tout le monde y répondra. Cela nous permettra d’échanger sur le sujet.
Avant de vous quitter, je vous rappelle que si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier, la location courte durée et les stratégies de location à haut rendement, vous pouvez vous abonner à cette chaîne YouTube. C’est totalement gratuit. Activez la cloche de manière à être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.
Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.
Est-il compliqué d'obtenir le financement de son projet immobilier ?Beaucoup de personnes pensent que oui.Mais la réalité est bien différente.De simples actions permettent de mettre toutes les chances de son côté...et d'obtenir le OUI du banquier !Indiquez-moi dans les commentaires si vous partagez ce point de vue.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui. Dans cette vidéo, je vous propose de voir ensemble comment mettre toutes les chances de son côté pour obtenir son crédit immobilier.
Alors, la phase de recherche du financement, c’est une des phases les plus importantes lorsqu’on se lance dans l’immobilier ou lorsqu’on souhaite faire financer un projet immobilier. Tout simplement parce que sans crédit immobilier, le projet ne voit pas le jour.
Alors, avant qu’on voie dans cette vidéo comment faire pour maximiser ses chances pour obtenir son prêt immobilier, je vous invite, si ce n’est pas encore fait à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque : mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location en courte durée. »Vous pouvez télécharger ces deux ebooks en cliquant sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre ou sinon, je vous mets les liens de téléchargement dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.
Alors, lorsque vous souhaitez aller chercher le financement d’un projet immobilier, il y a plusieurs étapes. La première de ces étapes, c’est de monter un véritable business plan qui va expliquer les tenants et les aboutissants de ce projet. Mais une fois que ce business plan est réalisé, il va falloir aller rencontrer le banquier ou les banquiers si vous faites plusieurs agences pour défendre votre projet immobilier.
Lorsque vous allez en rendez-vous bancaire, cela peut paraître ridicule de le dire, mais pourtant je pense qu’il est nécessaire de le rappeler, la tenue vestimentaire va avoir toute son importance.
Alors lorsqu’on va consulter le banquier pour expliquer un projet immobilier dans l’espoir de ressortir de ce rendez-vous avec un accord de prêt, il faut quand même être en phase avec le banquier. Donc encore une fois, cela peut paraître ridicule, mais n’hésitez pas, messieurs, à mettre une chemise, à mettre une veste ou à mettre un costume ; et mesdames à mettre un tailleur.
Franchement, il faut que vous soyez dans le même état d’esprit que le banquier que vous allez rencontrer. Imaginons un banquier qui vous recevrait en short, en tongs ou en jogging, vous trouveriez cela bizarre. Et vous, vous allez voir votre banque parce que vous avez besoin de financer 100000, 200000, 300000, 500000 € de crédit. Dans ces conditions, il faut que vous soyez crédible vis-à-vis du banquier. La tenue vestimentaire va avoir toute son importance.
Ensuite, au moment d’aller chercher un crédit immobilier, il y a un certain nombre de bonnes pratiques à adopter. Généralement, lorsque vous allez monter votre dossier bancaire, on va vous demander un certain nombre de pièces. Parmi toutes les pièces que vous allez apporter, il y a trois mois de relevé de compte.
C’est-à-dire que la banque, en fait, elle va consulter trois mois d’historique de tous vos relevés bancaires. Donc sur ces trois derniers mois, il faut que vos comptes bancaires soient impeccables. C’est l’une des conditions primordiales pour avoir votre financement.
Qu’est-ce qu’il ne faut surtout pas faire durant ces trois derniers mois ? C’est être à découvert. Comment est-ce que la banque fait pour savoir si vous avez été à découvert ? Tout simplement sur vos relevés de compte, il y a des agios qui vont apparaître. Donc, surtout pas de découvert, pas de dépenses superflues ou excessives durant les trois mois où votre compte bancaire doit être parfait.
Ensuite, la banque ce qu’elle va vouloir voir, c’est que vous agissez « en tant que bon père de famille ou bonne mère de famille. » C’est-à-dire que vous avez la tête sur les épaules. Donc, tout ce que vous gagnez de par votre activité salariée ou votre activité professionnelle, si vous êtes à votre compte, vous ne le dépensez pas dans sa totalité. Grosso modo, vous gagnez 3000, il ne faut pas montrer que vous dépensez 4000. Si vous gagnez 1500, il ne faut pas montrer que vous dépensez 1700. Il faut que vous affichiez ou que vous puissiez afficher une capacité d’épargne.
La banque, si elle voit que vous gagnez 3000 et que vous arriviez à vivre avec 2000 ou 2500, elle va être contente. La banque si vous gagnez 1500 € et qu’elle voit que vous arrivez à vivre avec 1300 €, elle va être contente. Donc dès que votre salaire tombe ou dès que vos revenus tombent, n’hésitez pas à faire un virement automatique vers un compte d’épargne : livret A, assurance vie, LDD… qui va montrer à la banque que vous êtes capable d’épargner tous les mois.
Et moi, ce que je vous conseille, c’est que cette épargne, vous la fassiez en tout début du mois dès que le salaire est tombé plutôt qu’en fin du mois. Parce que croyez-moi, si vous attendez la fin du mois, il ne restera plus rien. Faites donc cet effort d’épargne dès que vos revenus tombent et vivez avec ceux qui restent sur la fin du mois.Donc, la bonne formule pour montrer une capacité d’épargne, c’est de mettre entre 10, 15, peut-être 20 % de vos revenus sur de l’épargne pour montrer que vous êtes capable de vous créer une épargne pour subvenir à tous les aléas de la vie.
Voilà ce que vous devez faire pour avoir des comptes propres. Puis surtout, évitez les crédits à la consommation. Des fois, on achète des choses à crédit. Donc généralement, ce sont de mauvaises dettes. C’est un crédit auto, un ordinateur, du matériel hifi.La banque n’est pas super friande de cela.
Avant d’aller chercher un crédit immobilier, faites en sorte de purger ces crédits à la consommation parce que ce sont de mauvaises dettes. La banque préfère voir de bonne dette, voire pas de dette du tout. Alors attention, je n’ai pas dit qu’il était impossible d’obtenir un crédit immobilier si vous avez un prêt-auto, par exemple. Je dis juste que ce sera plus difficile.
Le troisième conseil que je peux vous donner lorsque vous allez défendre un crédit immobilier, c’est d’adopter un vocabulaire que la banque va comprendre. Pourquoi ? Pour lui montrer que vous maîtrisez ce pourquoi vous êtes venu la consulter. Vous venez dans un rendez-vous bancaire pour aller chercher un crédit immobilier, n’hésitez pas à employer des termes tels que taux d’intérêt, durée d’emprunt, capital restant dû.
Parlez également fiscalité dans la mesure du possible avec de différents statuts : loueur meublé non professionnel, loueur meublé professionnel, régime du micro-foncier, régime du BIC, régime du réel en fonction de la manière dont vous souhaitez déclarer les revenus issus de votre future activité immobilière, avec des termes un petit peu techniques, mais sans trop l’être.
Vous allez pouvoir rassurer la banque et lui montrer que vous maîtrisez le sujet pour lequel vous êtes venu la consulter. Et cela en soi, ce n’est pas très difficile à faire. Si vous regardez cette vidéo, vous devez donc forcément vous intéresser à l’immobilier.
Pour investir, il y a soit le nom propre, soit la société. Lorsqu’on est en nom propre, il y a la location nue ou la location meublée. En fonction du mode d’exploitation, encore une fois, on va retrouver le régime du micro-foncier, le régime du micro BIC ou encore le régime du réel. Bref, employez des termes qui vont convaincre la banque que vous n’êtes pas venu là par hasard et que vous savez ce que vous allez faire de votre investissement immobilier.
Le quatrième conseil que je peux vous donner lorsque vous vous présentez à un rendez-vous bancaire, c’est d’arriver avec toutes les pièces. La banque pour pouvoir étudier votre situation et savoir si elle va vous accorder oui ou non le prêt, elle a besoin d’un certain nombre de pièces.
C’est quoi ? Ce sont les dernières fiches de paie si vous êtes salarié, vos derniers bilans comptables si vous êtes à votre compte. Elle va vous demander des justificatifs de domicile, elle va vous demander des justificatifs d’épargne, elle va vous demander tout un tas d’autres documents.
Arrivez avec un dossier complet. Si votre dossier est complet, cela va être gage de bonne qualité. La banque va comprendre qu’elle a quelqu’un en face qui a la tête sur les épaules. Pour peu que vous soyez venu avec la bonne tenue vestimentaire, que vous employez les bons termes, que vous ayez un projet rentable, que vos comptes bancaires soient nickels, vous aurez mis toutes les chances de votre côté pour obtenir votre crédit immobilier.
Alors, je ne dis pas que la banque va forcément vous accorder le prêt. Par contre, encore une fois, vous aurez mis toutes les chances de votre côté pour aller chercher ce crédit immobilier. Donc, n’hésitez pas à venir directement avec un dossier complet. Il n’y a rien de plus désagréable que de se faire appeler pour dire monsieur untel ou madame un telle, il manque telle pièce. Est-ce que vous pourriez me la fournir ? Non franchement ! Arrivez avec l’intégralité et l’exhaustivité des pièces qui vont permettre d’étudier votre dossier.
Et si je dois faire un parallèle finalement de ce rendez-vous bancaire avec quelque chose que je connais plus ou moins parce que vous savez que dans mon ancienne vie, j’étais ingénieur informatique. Lorsque j’allais en soutenance de projets défendre un projet sur un appel d’offres, lorsqu’on arrivait avec tous mes collègues, toute l’équipe, évidemment, on arrivait avec un dossier complet. On savait de quoi on parlait et on arrivait avec une bonne tenue vestimentaire.
On ne se serait jamais permis d’arriver avec un jogging, un short et sans maîtriser le sujet pour lequel on avait répondu à l’appel d’offres. Donc, si cela nous semble aberrant dans le cas d’appel d’offres, dans le milieu informatique, mais cela peut être valable dans n’importe quel autre domaine. À fortiori sur du rendez-vous bancaire, il faut exactement se mettre dans les mêmes conditions.
Donc voilà ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo : les quatre clés, les quatre points forts à mettre en avant pour obtenir son crédit immobilier :
La tenue vestimentaire
Des comptes bancaires nickel, en tout cas sur les trois derniers mois qui vont précéder le rendez-vous bancaire
Savoir employer des termes qui vont convaincre le banquier que vous maîtrisez la situation
Arrivez avec un dossier complet
Indiquez-moi dans les commentaires de cette vidéo si vous répondez à ces quatre points lorsque vous allez défendre un projet en banque. Si vous ne le faites pas, dites-moi pourquoi vous ne le faites pas. Cela nous permettra d’échanger sur ce sujet.
Avant de clore cette vidéo, je vous rappelle que vous pouvez vous abonner librement, gratuitement à cette chaîne YouTube pour être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. N’hésitez pas non plus à activer la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de mes nouvelles vidéos. Puis, cela vous permettra, de toute façon, de rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier, de location courte durée et d’immobilier à haut rendement.
Je vous remercie d’avoir suivi cette vidéo. Puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.
Et tout ça en démarrant avec un CDD et moins de 2000 euros par mois !Indiquez-moi dans les commentaires ce que vous pensez du parcours d'Armand.
Transcription
Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Aujourd’hui, je me trouve en présence d’Armand. Salut Armand !
Armand : Salut Seb !
Sébastien : Alors dans cette vidéo, on va parler de différentes thématiques de l’immobilier, à la fois des différents types d’exploitations qui vont s’offrir à vous et surtout des différents types de structures dans lesquelles vous pouvez investir. Armand, il a fait tout un tas de choses, il va nous expliquer tout cela aujourd’hui dans cette vidéo.Avant qu’on rentre dans le vif du sujet, si vous souhaitez en savoir plus sur immobilier, sur la location courte durée, je vous invite à vous abonner à cette chaîne YouTube. Cliquez sur la petite cloche pour être tenu informé de la publication de mes vidéos en temps réel.
Puis je vous offre des bonus, deux ebooks : « Convaincre la banque : mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée » que vous pouvez retrouver en regardant la description de ces vidéos YouTube, ou sinon en cliquant sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite.J’ai fait mon petit discours. Armand, je te remercie vraiment d’être présent aujourd’hui sur ma chaîne YouTube pour cette interview un petit peu particulière. Je te laisse te présenter. Puis, je vais annoncer la structure de l’interview parce que tu as tout un tas de choses intéressantes à nous raconter.
Armand : Ouais. Donc moi, c’est Armand. J’ai 28 ans, j’habite sur Toulouse et j’investis à plusieurs endroits. Je me diversifie. Mon nom, c’est le diversificateur. J’achète sous plusieurs formes : en nom propre, en SCI, en SASU, marchand de biens également. J’ai une société en marchand de biens. Et également, je fais plusieurs stratégies immobilières comme la colocation ; la courte durée ; les garages ; l’achat-revente ; l’immeuble de rapport prochainement. J’essaie de me diversifier pour gérer les risques.
Sébastien : OK ! Donc cela, c’est excellent. C’est vraiment pour cela que je voulais que tu interviennes sur ma chaîne YouTube parce qu’il y a beaucoup de personnes qui me disent : est-ce qu’il faut diversifier, est-ce qu’il faut faire de la courte durée, de la colocation, du meublé ? Surtout la grande question après, c’est le fiscal. Est-ce qu’il faut que j’achète en nom propre ? Est-ce qu’il faut que je crée d’abord une SCI, une SAS, pourquoi ?On va essayer d’y voir un peu plus clair parce que toi, tu as touché à tout. Tu t’es diversifié fiscalement et dans les modes d’exploitation. On va commencer peut-être par tout ce qui est un petit peu plus léger : les modes d’exploitation. Dis-nous ce que tu fais et pourquoi tu as choisi ces modes d’exploitation ?
Armand : Alors moi, j’ai commencé tout d’abord par gérer un meublé parce que c’était la première chose qui venait à moi et que je ne connaissais pas grand-chose à l’immobilier. J’ai acheté un studio en meublé, j’ai mis un étudiant là-dedans. Ensuite, j’ai regardé d’autres stratégies comme les garages, les parkings. Du coup, je me suis lancé là-dedans.
Puis également, après, j’ai suivi Seb dans la location courte durée. Du coup, je suis parti sur la location courte durée dans une petite ville. Également ensuite, j’ai continué avec la colocation. Plus récemment, un achat-revente qui va générer une nouvelle plus-value.
Sébastien : Donc, tu es passé du meublé étudiant au garage.
Armand : C’est cela !
Sébastien : Donc, est-ce que tu peux donner quelques chiffres ? Qu’est-ce que tu sortais comme cashflow avec ton meublé étudiant puis sur tes garages ?
Armand : Alors le meublé étudiant, je sortais zéro cashflow au départ et du coup, je suis passé, après mûre réflexion, à la location courte durée également sur Toulouse. Du coup, j’ai pu doubler, voire tripler mon loyer sur Toulouse. Ensuite, j’ai acheté des garages pour la facilité d’entretien. Il n’y a pas d’entretien spécifique au garage. Après, c’est du micro-foncier donc, on paye des impôts dessus, il n’y a pas moyen de réduire l’imposition à ce niveau-là. On ne peut pas faire de travaux sur un garage.
Sébastien : Après, tu pourrais les passer dans une structure.
Armand : Exactement ! Je pourrais les passer, mais après voilà. Je n’en ai plus que cinq maintenant puisque j’en ai acheté dix et j’en ai revendu cinq qui m’ont payé les cinq autres. Du coup, je n’ai plus rien dedans. Donc à ce niveau-là, ça va. Ensuite, la location courte durée, toujours en nom propre les deux premiers pour diversifier et surtout pour augmenter le cashflow.
Sébastien : OK ! Donc en fait, tu es vraiment dans une stratégie de : je vais chercher de l’argent avec l’immobilier.
Armand : C’est cela.
Sébastien : Je vais construire un patrimoine et en plus je vais chercher de l’argent avec l’immobilier.
Armand : J’ai commencé à travailler en 2015 et du coup, j’ai commencé à investir six mois après. Mon but, c’était dans les cinq ans d’arrêter de travailler et de vivre des loyers et de pouvoir faire autre chose à côté avec mon temps sauf que j’ai réussi à le faire en trois ans. Cela, c’est cool. Voilà ! Mon but dans l’immobilier, c’était le cashflow en premier.
Sébastien : D’ailleurs là aujourd’hui, on tourne une vidéo dans un de tes appartements, une colocation qui va être prête d’ici un, deux jours.
Armand : Oui, c’est cela. On finit de le meubler. On est un peu dans le bricolage maintenant. On fait tout, nous-mêmes, pour le bricolage. Les travaux ont été terminés dans cet appartement. Le deuxième, qui est juste derrière, est en cours de finition. Cela, c’est cool.
Sébastien : Toi, tu as été cherché le cashflow. Pour les gens qui nous regardent, qui voudraient se lancer dans l’immobilier pour dégager du cashflow comme toi, peut-être quitter aussi leur emploi comme toi tu as pu le faire : qu’est-ce que tu conseilles pour démarrer, plutôt du meublé normal ; du garage ; du parking ; de la courte durée ; d’immeuble de rapport ? Qu’est-ce que tu conseilles ?
Armand : Si on vise vraiment le cashflow, c’est la location courte durée et/ou colocation, ou alors immeuble de rapport, mais là il faut avoir quand même un budget assez conséquent sauf dans une petite ville. Je conseille quand même ces trois modes-là : immeuble de rapport, location courte durée ou colocation. C’est ce qui dégage le plus de cashflow de toute façon. Après, cela demande un peu plus de gestion également, cela fait partie du jeu. Mais après, on peut déléguer.
Sébastien : Si tu veux, moi je pars du principe, c’est vrai que pour aller chercher de la rentabilité de suite, tu peux partir sur de la courte durée ou sur de la colocation. Un jour, tôt ou tard, tes biens seront payés ou tu auras peut être remboursé par anticipation.
Pour retrouver ce même cashflow, peut-être que tu pourras juste repasser en mode classique puisqu’il n’y aura plus de crédit immobilier à rembourser dessus. Donc sur un mode d’exploitation un petit peu plus pépère, tu pourras retrouver le cashflow.
Armand : C’est ma stratégie. Là, j’ai fait trois courtes durées et deux colocations. La suite, c’est immeuble de rapport sur immeuble de rapport. Maintenant, cela ne va être que cela parce que justement, j’ai envie de passer en meublé et avoir ma gestion pour gagner mon temps.
Sébastien : Est-ce que tu as eu des difficultés particulières sur ta colocation, enfin tes colocations, tes courtes durées, ton immeuble de rapport ? Est-ce que tu as rencontré des difficultés particulières, les gens qui nous regardent qui souhaiteraient faire l’une de ces activités, dire : « oui, c’est difficile. Comment s’en est-il sorti ? Moi aussi, je peux m’en sortir. »
Armand : Au début, c’était vraiment la question du financement pour moi parce que j’ai commencé en CDD quand même à investir, je n’étais pas en CDI. Dès le deuxième achat, déjà première galère, c’était le financement. J’ai dû faire neuf banques pour les garages pour mon deuxième bien. Cela a été ma première galère et c’était des coups durs sur coups durs, mais la détermination a fait que j’ai pu avoir le financement.
Ensuite derrière la courte durée, en plus je délègue à distance, il suffit de trouver un bon prestataire de service, il suffit de trouver un bon système pour le check-in/check-out et tout roule.
Après la colocation, non il n’y a pas spécialement de problème pour le moment. Les travaux si, il y a eu un petit souci au niveau des travaux dans l’un des appartements qui est derrière. C’est pour cela qu’il n’est pas encore terminé. Il y avait un problème dans la colonne de l’immeuble qui est en train d’être résolu. Donc, cela ne pose pas de souci. Il y a eu, on va dire, un à deux mois de retard. C’est deux mois de perdu.
Sébastien : Alors tu vois, c’est bien ce que tu viens de dire parce qu’il y a la question du financement. Il y a beaucoup de personnes qui disent : « la banque, elle ne suivra pas. Je suis à trois refus. C’est bon, ce n’est pas fait pour moi ». Neuf banques et tu ne t’es pas découragé.
Armand : J’en aurais fait plus s’il fallait parce que je ne voulais pas la perdre cette affaire-là.
Sébastien : En plus derrière, tu as passé énormément d’opérations.
Armand : C’est cela !
Sébastien : Cela ne peut pas être un frein tant que la date limite qu’on nous a donnée pour obtenir notre prêt n’est pas passée, il faut aller se battre, chercher le prêt.
Armand : On peut toujours négocier avec le vendeur un délai supplémentaire, c’est ce que j’ai fait, pour obtenir le financement qu’on veut et se dire quand on l’aura, quand on veut, on peut.
Sébastien : Il y a toujours une solution. Le deuxième point très important, c’est la gestion de la courte durée à distance. Là aussi, c’est un gros frein pour beaucoup de personnes. Cela se fait. J’imagine que toi et ta compagne, vous ne mettez jamais les pieds dans les apparts.
Armand : Non ! Une fois tous les deux mois pour aller payer des fournitures, mais vraiment rien de méchant. On n’y va jamais plus d’une fois tous les deux mois. Tranquille !
Sébastien : Donc, c’est facile. Donc tu nous rappelles tes opérations : courte durée, colocation, des parkings, une opération d’achat-revente en tant que marchand de biens également sur un lot de 25 parkings. C’est cela ?
Armand : C’est cela !
Sébastien : Un immeuble de rapport.
Armand : Oui ! En cours qui va être finalisé le mois prochain.
Sébastien : J’ai oublié, il y avait le petit meublé, le premier petit meublé.
Armand : Le premier petit meublé qu’on a passé en courte durée.
Sébastien : Donc voilà un panel assez large. Tu portes bien ton nom : diversificateur. Tout ce qu’on peut faire dans l’immobilier en termes d’exploitation. Par contre, fiscalement aussi, tu t’es diversifié, explique-nous les différentes formes avec lesquelles tu as acheté tout cet immobilier.
Armand : Oui ! En fait, j’ai commencé en nom propre parce que c’était la première chose qui me venait, puis c’est ce que j’avais regardé sur les différentes vidéos YouTube que je regardais. Ensuite au bout de quatre opérations, j’ai décidé d’investir avec ma compagne. Donc, on a monté une SCI à l’IS tous les deux.
Pourquoi l’IS ? Parce que fiscalement, on paye moins d’impôts en société qu’en nom propre surtout que moi je dépassais, j’étais à la tranche des 30%. Donc fiscalement, c’était plus intéressant de passer à l’IS et également qu’on ne voulait pas revendre. Cela, c’est très important.
Il ne faut pas penser à la revente quand on investit en SCI à l’IS. Ensuite pour la société de marchand de biens, j’avais monté une SASU. C’est une SAS, mais unipersonnelle parce que j’étais tout seul et parce que justement marchand de biens, on ne peut pas le faire en nom propre sur des parkings tout du moins et également d’immeuble de rapport. Si on fait l’immeuble par rapport à la découpe ou quelque chose comme cela, il faut monter une structure pour ne pas se faire requalifier en tant que marchand de biens.
Sébastien : Donc, tu as commencé simple. Il y a beaucoup de gens, ils se disent : « moi, je veux acheter de l’immobilier, est-ce que je dois monter une SCI ? » Alors déjà, tu me l’as fait remarquer tout à l’heure, mais SCI, il faut être deux. Donc, c’est vous et votre compagnon ou votre compagne, ou votre frère, votre sœur, votre tante, votre père, tout ce que vous voulez, mais il faut au moins être deux pour être dans une SCI. Mais ne vous cassez pas la tête, commencez simple, achetez en nom propre.
Si vous voyez que vous avez une vraie appétence pour l’immobilier, comme c’est le cas d’Armand et de sa compagne, pensez à la SCI. Mais sur un premier bien, ne vous cassez pas la tête, faites du nom propre.
Puis derrière, si vous sentez que vous avez encore plus faim et que vous souhaitez faire des opérations d’achat-revente, là effectivement, il faut monter « en gamme » pour passer à la structure de marchand de biens.
Ce que je voulais quand même préciser, c’est que tu as monté ta SCI, c’est vrai que tu m’as bien expliqué parce que tu n’es pas dans une logique de rente à court terme, c’est plutôt une histoire de patrimoine, gestion fiscale pour réduire l’impôt.
Par contre, cette SCI à l’IS, cela a toute son importance parce que tu ne peux pas faire de location meublée si tu n’es pas à SCI à l’IS. Une SCI à l’IR, tu ne peux pas faire de location meublée, tu ne peux faire que du nu. Par contre, une SCI à l’IS, tu peux faire du meublé.
L’autre intérêt de la SCI à l’IS, c’est que tu peux aussi faire du nu. Donc, la SCI à l’IS finalement, elle est un petit peu plus souple. Moi, j’ai donné mon point de vue, je te laisse donner le tien pour les gens qui voudraient se lancer aussi : SCI, nom propre.
Armand : Moi, je vous conseille, comme cela, de commencer en nom propre. Ne vous prenez pas la tête avec la SCI sauf si vous êtes deux. Pour éviter l’indivision, ce n’est pas mal aussi de passer par la SCI. Après si vous pensez à une revente, prenez SCI IR. C’est très bien aussi.
Par contre, ce que je vous conseille, ce n’est pas attendre de créer la structure avant de signer le compromis. On peut faire, ce qui s’appelle : une clause de substitution. Donc, on signe en nom propre le compromis et pendant qu’on fait la recherche de financements, en même temps, on crée la SCI. Comme cela, cela permet de ne pas perdre de temps et de ne pas perdre le bien qu’on veut parce que des fois, cela peut aller vite.
Sébastien : Exactement ! Donc, vous faites votre offre d’achat en nom propre, vous allez signer le compromis en nom propre. Par contre dans le compromis, il y a effectivement une clause de substitution. Cette clause de substitution, elle sert à dire : oui finalement, c’est moi qui achèterai en nom propre, ou moi et ma compagne, si on est dans une indivision, mais je me laisse aussi l’opportunité d’acheter au travers de la SCI, de la SAS qui sera créée entre temps. Ou si elle existe déjà, on se laisse aussi l’opportunité d’acheter au travers de cette structure.
Je trouve que ton parcours, il est assez exceptionnel, inspirant. Tu as démarré en 2015, c’est cela ?
Armand : C’est cela, en juillet 2015. Cela fait 3 ans.
Sébastien : 3 ans et tu peux rappeler, tu me l’as dit, combien tu as levé en 3 ans ?
Armand : Un peu plus d’un million d’euros.
Sébastien : Un million d’euros en 3 ans. C’est quand même plutôt bien.
Armand : Un salaire de moins de 2000 € par mois.
Sébastien : Donc en fait, c’est possible. Je te connais, tu as faim, tu n’as pas lâché. Quand il a fallu aller démarcher neuf banques, tu l’as fait. S’il avait fallu en faire 15, tu aurais fait les 15. Tu es toujours à l’affût de ce qui peut y avoir de bon puis tu n’hésites pas non plus à sortir la hache pour casser les prix.
Armand : C’est cela une négociation. La négociation, c’est le principal.
Sébastien : Écoute, je te remercie vraiment Armand d’être passé sur ma chaîne YouTube, nous expliquer cette diversification des modes d’exploitation et des structures avec lesquelles on peut investir. Juste pour les gens qui souhaiteraient te suivre un petit peu, je crois que tu communiques aussi ton activité sur Instagram. Où est-ce qu’on peut te retrouver ?
Armand : Sur Instagram, c’est le_diversificateur. Vous me trouverez sur Instagram. Je n’ai pas encore le site internet, mais sur Instagram, c’est là où je publie mes vidéos, où je publie des photos, d’inspiration.
Sébastien : Merci Armand d’être passé.
Armand : Avec plaisir ! Merci à toi !
Sébastien : J’aurais aimé interviewer Kathleen, mais elle n’était pas trop chaude pour la vidéo. On fera la prochaine avec elle.
On vous remercie d’avoir suivi cette vidéo. Si vous avez apprécié son contenu, n’hésitez pas à liker, n’hésitez pas à partager. Si vous avez des questions, n’hésitez pas à les poser. Armand, je pense que tu répondras à tout ce qui se trouvera dans les commentaires. Puis d’ici là, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.
Est-il risqué d'investir dans l'immobilier ?En effet, on pourrait le penser : investir, c'est s'endetter !Pourtant, c'est en s'endettant davantage qu'on limite les risques.Au travers d'un exemple concret, je vous propose de vous expliquer pourquoi.Indiquez-moi dans les commentaires si vous partagez ce point de vue.
Transcription
Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui en compagnie d’Aude. Bonjour Aude !
Aude : Bonjour Sébastien !
Sébastien : Aude, c’est ma compagne, vous le savez certainement. Dans cette vidéo, en fait, on va vous expliquer au travers d’un exemple concret pourquoi il est important de s’endetter intelligemment et de multiplier les opérations immobilières.
Alors avant qu’on rentre dans le vif du sujet, si vous ne l’avez toujours pas fait, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque : mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Pour télécharger ces deux ebooks, c’est très simple, vous cliquez sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre. Sinon, vous avez les liens de téléchargement dans la description, juste en dessous de cette vidéo.
Alors, Aude merci d’être présente sur ma chaîne YouTube aujourd’hui. Ce que je voulais qu’on échange aujourd’hui au travers de ton exemple concret est : quelles sont les raisons pour lesquelles il faut absolument multiplier les opérations immobilières parce que plus d’investissements, c’est finalement minimiser le risque locatif ?Alors déjà dans un premier temps, est-ce que tu es d’accord avec moi ?
Aude : Tout à fait parce que c’est mon expérience et c’est ce qui m’a permis justement de m’en sortir en immobilier.
Sébastien : Alors justement dans un cas concret qui t’est arrivé, il y a quatre ans de cela maintenant. Alors c’est vrai que dans l’esprit de la banque, multiplier les investissements immobiliers, c’est multiplié le risque parce qu’un appartement 100000 € de dettes, deux appartements 200000 € de dettes, trois appartements 300000 € de dettes.
Mais cela, c’est la vision de la banque. La vision de l’investisseur, c’est de se dire : j’ai trois appartements, s’il y en a un sur lequel je n’ai pas de locataire…
Aude : La probabilité pour qu’il y ait trois appartements sans locataire, quand même, elle est très faible.
Sébastien : Elle est très faible. En fait, multiplier les investissements locatifs, c’est minimiser le risque locatif. Je voudrais que tu nous expliques vraiment ce qui t’est arrivé, il y a quatre ans de cela, avec ton tout premier investissement immobilier.
Aude : Sur mon premier investissement immobilier, ce qui s’est passé, c’est qu’au bout d’un mois, j’étais donc propriétaire depuis un mois, je me suis retrouvée sans locataire parce que le premier étage de l’immeuble, dans lequel j’avais mon appartement, s’est trouvé infesté par les punaises de lit.
Du coup, mon appartement était devenu insalubre et impropre à la location. Donc, je me suis retrouvée au bout d’un mois de propriété sans locataire et cela a duré un peu plus d’un an. Donc là, c’était la grosse tuile et je me souviens du jour où tu m’as dit : « mais Aude, de toute façon, il faut t’en sortir, tu n’as pas le choix. »Parce que je me retrouvais avec 400 € de crédit, puis plus rien en face. Donc, c’était un gros trou dans mon budget mensuel. Ce n’était pas du tout ce qui était prévu. Tu m’as dit : « Aude, le seul moyen pour que tu t’en sortes, c’est d’acheter un deuxième appartement. »Alors là, je me suis dit : « mais, cela ne va pas ! Tu es malade ou quoi ! Je ne vais pas acheter un deuxième appartement parce que déjà que je suis en difficulté financière, si j’en prends un deuxième et qu’il m’arrive à nouveau une tuile, comment je vais faire. »Avant cela, c’était les peurs qui sont ressorties en premier, mais après, j’ai réfléchi. Il y a eu le raisonnement, je me suis dit quand même : « Aude, la probabilité pour que tu aies deux appartements qui ne soient pas loués, elle est quand même faible. »Du coup, je me suis mis à la quête d’un second appartement. Puis, j’ai justement trouvé un deuxième appartement que j’ai exploité en location courte durée. Grâce à cela, en fait, cela m’a permis d’éponger le crédit que j’avais sur mon premier appartement qui était vide tout le temps.
Cela me payait donc le crédit du premier appartement, cela me payait le crédit du deuxième et c’est ce qui m’a ensuite permis de pouvoir investir dans un troisième appartement qui lui m’a ramené du souffle. Après, l’histoire s’est bien terminée puisque j’ai réussi au bout d’un peu plus d’un an de procédure à remettre mon premier appartement en location.
Sébastien : L’histoire se termine plutôt bien. En fait, il y a plusieurs choses à expliquer aux gens dans cette « mésaventure », c’est que tu venais à peine d’être propriétaire. Un mois après, tu as la lettre préavis de ton locataire. Il s’en va. Il y a des punaises de lit.
Alors là, tu as expliqué l’histoire de manière très condensée. La première action que tu as voulu engager, elle était auprès du syndic et auprès des anciens propriétaires. Parce que l’idée première que tu as eue, c’est de faire désinfecter l’appartement avant de penser à acheter un autre bien immobilier. Il faut peut-être commencer par là.
Aude : Oui. En fait, j’ai eu une démarche. C’est-à-dire que j’ai essayé de faire en sorte de rendre l’appartement à nouveau habitable et louable sauf que je me suis heurtée au syndic parce que les punaises de lit, c’est quelque chose de particulier. En fait, c’était tout le premier étage qui était infesté, donc traiter mon appartement, cela ne servait à rien. Il fallait traiter tout le premier étage.
En fait, j’étais confrontée à un syndic qui n’était pas du tout réceptif, qui s’en moquait largement et aux autres propriétaires qui n’étaient pas prêts à investir un centime pour faire en sorte que ce soit remis en état parce qu’il y en avait certains qui louaient comme cela et qui n’avaient pas de scrupules.
Pour moi, c’était inconcevable. J’ai donc fait des démarches. Quand j’ai vu qu’en fait il n’y avait personne qui répondait à ces démarches, qui était prêt à les faire, je me suis dit : « mon Dieu, je me retrouve avec un appartement que je ne peux pas louer. Combien de temps cela va durer. » Je n’avais aucune idée. J’ai mis en place une procédure judiciaire. Cela a traîné. Donc, cela a duré plus d’un an.
Au bout de quelques mois, en fait, je me suis dit : « mais, ce n’est pas possible. Il faut que je trouve une solution parce que cela me grève trop en budget d’avoir ces 400 € par mois qui partent, sans avoir rien en face. »
Sébastien : C’est là qu’on voit qu’il y a deux types de propriétaires. Il y a les propriétaires comme toi ou comme nous, j’ai envie de dire, puis comme tout un tas d’autres d’ailleurs qui font les choses correctement, qui proposent des logements de qualité. Par contre en face, sur cet étage-là, il y avait des propriétaires qui étaient au courant des problèmes des punaises de lit qui continuaient à louer le logement.
Les locataires restaient un mois, deux mois, tout au plus le temps de voir que l’appartement était infesté. Les locataires partaient et eux, ils relouaient derrière. En fait, c’étaient vraiment de mauvais propriétaires.
Aude : C’est particulier.
Sébastien : Ouais. C’est vraiment une façon super étrange de voir l’investissement immobilier. Bref, je ferme la parenthèse. Donc là, tu t’es dit : je vais aller chercher un deuxième investissement immobilier pour éponger la perte de ce premier achat. Alors sachant qu’entre temps, c’est qu’il y a un troisième appartement en location courte durée, un de mes appartements en location courte durée qui payait le crédit de cet appartement.
Aude : Oui. C’est cela. C’est que pendant la phase de recherche, tu m’as aidé à éponger financièrement, grâce aux appartements que tu avais en courte durée.
Sébastien : Mais quand on raisonne à l’échelle d’Aude ou à l’échelle du couple en fait, quoiqu’il arrive c’est quand même un deuxième investissement immobilier qui a financé la perte de l’appartement infesté.
Aude : Tout à fait. Parce que 400 €, quand il n’y a que cela comme rentrée d’argent, si je peux dire il n’y en avait pas, mais il y avait le crédit 400 €, quand il y a d’autres rentrées d’argent à côté, finalement, la proportion de la somme réduit par rapport à l’argent qui reste sur les autres. C’est donc pour cela qu’en fait multiplier le nombre d’appartements et de sources de revenus diminue le risque.
Sébastien : Encore une fois, du point de vue de la banque, trois appartements à 100000 € l’appartement, c’est 300000 € de dettes, donc du risque qui augmente. Maintenant du point de vue d’un investisseur ; et si vous regardez cette vidéo, vous êtes un investisseur immobilier ou en phase de le devenir ; la probabilité pour que trois appartements soient libres en même temps, qu’il y a une vacance locative sur les trois appartements, elle est quand même plus faible que d’avoir une vacance locative sur un seul appartement.Donc, multiplier les investissements immobiliers, c’est minimiser le risque locatif. Alors, est-ce que tu peux juste dire pour les gens qui nous regardent, donc première expérience très mauvaise. D’accord !
Aude : Ah oui ! Tout à fait. Je venais d’avoir mon CDI. J’investissais pour me mettre en sécurité. Je m’étais dit : « j’achète un appartement pour me mettre en sécurité. Si ma fille veut faire les études, je pourrais lui payer ses études ou la loger. » Et là catastrophe, je me retrouve à moins 400 tous les mois.
Sébastien : Mais bon, tu as quand même eu l’état d’esprit gagnant, j’ai envie de dire. Tu as été acheté un deuxième appartement et cela ne s’est même pas arrêté là.
Aude : Bah non, j’en ai acheté un troisième après. C’est-à-dire qu’en fait au début quand même, j’ai été un peu assommée. Cela a été un coup un peu difficile à avaler. Puis, je me suis dit que de toute façon, il n’y a pas le choix parce que là j’étais dans une telle difficulté financière que je me suis dit que je suis obligée de rebondir. Il n’y a pas le choix.
Enfin, deux fois la tuile, quand même, ce serait vraiment avoir la poisse. Je me suis dit quand même : « tu ne mérites pas cela. Ce n’est pas possible. Reviens, sors des émotions, des peurs et reviens rationnellement. Reviens au tableau Excel. Mets les chiffres dans les cases et tu vas voir que la probabilité est vraiment faible. »C’est là où je me suis dit que de toute façon, je vais investir parce que j’ai envie d’avancer, de faire autre chose, de continuer un de mes projets qui étaient de quitter mon travail. Pour cela, j’avais besoin d’avoir des revenus autres. Donc, il fallait que je continue à avancer. En fait, je n’avais pas le choix.
Sébastien : Donc, cela s’est bien terminé, trois opérations. Puis aujourd’hui, l’histoire est réglée. Il faut quand même le dire.
Aude : Tout à fait. Je ne sais plus, il m’a fallu un an ou un an et demi. C’est bon, l’histoire est réglée. Aujourd’hui, l’appartement, je l’exploite en courte durée. Cela marche très bien. Il ne m’a jamais ramené autant d’argent. Donc voilà, c’était une épreuve, mais pour me donner encore plus. J’ai envie de me dépasser. Finalement, j’en ai eu trois au lieu d’en avoir un seul.
Sébastien : Oui. Donc, tu l’as juste dit parce qu’à la base cet appartement, il était occupé en location meublée normale avec un locataire à l’année. Donc, on oublie les uns an et demi de galère, mais aujourd’hui tu as des loyers plutôt sympa avec cet appartement. Il cartonne. Finalement, tu tires plus de loyers que si ton locataire était resté.
Aude : Tout à fait. Le but en fait, aujourd’hui, je ne l’aurais pas exploité en courte durée parce que je l’aurais laissé en location meublée, finalement, je gagne plus d’argent maintenant.
Sébastien : D’accord ! Pour les gens qui nous regardent, qui ont une difficulté avec un appartement en vacance locative, punaises de lit : qu’est-ce que tu peux donner comme conseil pour les gens qui diraient : « moi l’immobilier, c’est fini. J’ai eu une galère. J’arrête. »
Aude : C’est de prendre conscience qu’en fait, effectivement, la galère cela peut arriver à tout le monde. C’est la faute à pas de chance. Cela arrive. Alors quand cela arrive sur le premier investissement, comme moi, c’est vraiment pas de bol.
Après, il ne faut pas s’arrêter là parce que c’est juste momentané, c’est vous permettre de réfléchir à comment faire justement, quelle solution trouvée pour rebondir et aller de l’avant. C’est comme cela que je prends maintenant l’histoire que j’ai eue. Cela a été instructif. Cela m’a appris. Maintenant, je sais comment on traite les punaises de lit, je sais comment me défendre auprès des copropriétaires. Comment réussir à faire pression sur les autres, bouger les autres ?
Puis surtout, cela m’a montré que même quand on est dans la panade, il y a en fait toujours moyen de rebondir. Il faut ouvrir sa façon de voir les choses, son état d’esprit pour se dire : « je suis dans la panade, comment je peux faire pour m’en sortir ? » Plutôt que de rester sur soi et de se dire : « oh-là-là, c’est la catastrophe ! » Et aller dans le fond et de se dire : « allez, il n’y a pas le choix là. Je vais rebondir. Comment vais-je faire ? Comment on fait d’autres personnes avant moi pour rebondir dans cette situation ? » C’est cela.
Sébastien : Et on écoute son conjoint.
Aude : On écoute son conjoint, pas tout le temps.
Sébastien : Merci Aude d’avoir partagé cette expérience, mauvaise expérience qui s’est transformée en beaux projets immobiliers, bien rentables sur le long terme. Retenez cela, multiplier les investissements, c’est diviser, diminuer le risque locatif. Je pense qu’on peut faire cette conclusion pour cette vidéo.
On va vous quitter ici pour aujourd’hui. Mais avant de vous dire au revoir, si vous ne l’avez pas encore fait, je vous invite à vous abonner à cette chaîne YouTube pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et passionnées de location courte durée.
Si vous avez été confronté également à de la vacance locative, à des punaises de lit, à tout autre problème avec vos investissements locatifs, n’hésitez pas à nous expliquer dans les commentaires de cette vidéo, qu’est-ce qui vous est arrivé et comment vous avez fait pour passer au-dessus de ce problème ?On va vous quitter ici pour aujourd’hui. Merci encore une fois Aude d’être passé et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt
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