Savez-vous que vous devez assurer votre prêt immobilier ?Savez-vous également que vous avez la possibilité de souscrire cette assurance auprès de la banque ou bien auprès d'une compagnie tierce (on parle alors de délégation d'assurance).Au milieu de toutes les garanties existantes, lesquelles choisir : DC, PTIA, IPT, IPP, ITT, PE.Indiquez-moi dans les commentaires celles que vous avez choisies et pourquoi.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui. Dans cette vidéo, je vous propose qu’on aborde le sujet de l’assurance de prêt immobilier.

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Alors, l’assurance de prêt immobilier, c’est elle qui va vous permettre de rembourser vos échéances de prêt, soit totalement, soit partiellement si des accidents de la vie vous arrivent malheureusement. Mais avant qu’on rentre dans le détail de tout cela, je vous propose comme d’habitude de télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque : mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »Vous accédez aux pages de téléchargement de ces deux ebooks sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre ou dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo. Puis si ce n’est pas encore fait, je vous invite également à vous abonner à cette chaîne YouTube pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée. N’hésitez pas non plus à activer la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

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Alors, revenons-en maintenant au sujet du jour : l’assurance de prêt immobilier. Lorsque vous contractez un prêt immobilier, vous devez souscrire à une assurance de prêt et plus particulièrement vous devez souscrire à certaines garanties. Ces garanties en fait, je vais les catégoriser en deux catégories, justement.

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Les garanties qui vont assurer un remboursement total de vos échéances de prêt et les garanties qui vont assurer un remboursement partiel de vos échéances de prêt.

On va commencer tout de suite par les garanties qui vont assurer un remboursement total de vos échéances.

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Il y a tout d’abord la garantie décès. C’est la garantie la plus connue. Si vous souscrivez à cette garantie, ce que je vous encourage vivement à faire lorsque vous rencontrez un problème, j’allais dire, mais plus qu’un problème lorsque vous décédez, l’assurance à laquelle vous aurez souscrit viendra rembourser le capital restant dû. Ce qui fait que votre crédit immobilier sera complètement soldé.

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Maintenant, il peut également vous arriver d’autres accidents qui vont faire en sorte que vous ne pourrez plus aller travailler, vous n’aurez plus de revenus. Dans ces cas-là, ce sont les garanties PTIA pour Perte Totale et Irréversible d’Autonomie ou IPT Invalidité Permanente et Totale qui vont prendre le relais. Grâce à ces garanties en fait, si vous ne pouvez plus aller travailler ou si vous n’avez plus de sources de revenus parce que vous tombez gravement malade, ce sont ces garanties auxquelles vous aurez souscrit qui vont assurer le remboursement total de vos mensualités de prêt.

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Alors maintenant, je disais également qu’il y a d’autres garanties qui sont des garanties partielles. Il y a l’IPP pour Incapacité Permanente Partielle. Il y a également l’ITT pour Incapacité Temporaire et Totale de travail. Puis, il y a la PE pour Perte d’Emploi. Ces garanties en fait, elles vont se substituer à vous si jamais durant un certain temps, vous ne pouvez plus assurer le remboursement de vos mensualités de prêt, soit parce que vous tombez malade, soit parce que vous avez une perte de revenu.Dans ces cas-là en fait, les garanties que vous avez souscrites vont se substituer également à vous pour venir à hauteur de 10, 20, 30, 40 ou 50 %, peut-être plus de vos mensualités de prêt, de vos échéances de prêt en fonction de la raison pour laquelle vous ne pouvez pas vous assurer le remboursement total de vos mensualités de prêt.Puis également la PE que j’ai évoquée également, la perte d’emploi qui peut se substituer à vous si malheureusement vous perdez votre emploi. Donc durant toute la phase durant laquelle, mais malheureusement vous serez sans emploi, la garantie PE viendra rembourser vos échéances de prêt. Donc, vous voyez, il y a deux catégories de garantie. Les catégories qui vont assurer un remboursement total et les catégories qui vont assurer un remboursement partiel.

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Donc évidemment, lorsque vous souscrivez une assurance de prêt, il va falloir panacher, choisir les garanties qui vous intéressent le plus. Si vous voulez assurer le prêt de votre résidence principale, moi ce que je peux vous encourager à faire, peut-être c’est de prendre une garantie perte d’emploi. Mais si vous êtes sur un investissement locatif, c’est finalement le locataire ou les locataires qui vont payer vos mensualités de prêt. Donc dans le cas d’un investissement locatif, c’est généralement les garanties décès et PTIA auxquels on souscrit, ni plus ni moins. Donc décès, PTIA pour du projet locatif.

Maintenant si vous achetez votre résidence principale, évidemment décès, PTIA, mais également peut-être perte d’emploi. Cela, c’est à vous d’apprécier en fonction des risques que vous souhaitez couvrir.

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Alors maintenant, en ce qui concerne ces assurances, il faut savoir qu’il y a deux possibilités de les contracter. Dans un premier temps, les assurances que vous propose votre banque, mais vous avez également la possibilité de souscrire ces assurances auprès de compagnie externe. C’est ce qu’on appelle une délégation d’assurance.

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Il y a une grande différence entre l’assurance que vous allez souscrire auprès de la banque et auprès d’une compagnie externe. Pourquoi ? Parce que si cette assurance, vous la souscrivez auprès de la banque, la mensualité de cette assurance va être indexée sur le montant total emprunté.

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Alors que si vous choisissez de souscrire à une assurance externe, la mensualité de cette assurance va être indexée sur le capital restant dû. Vous savez que ce capital restant dû en fait, il diminue au fil des ans puisque chaque année, vous remboursez une partie de votre emprunt immobilier.

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Dans le cas d’une assurance que vous allez prendre auprès de votre banque, la mensualité sera toujours la même. Si vous prenez une assurance externe, la mensualité d’assurance va diminuer au fil du temps.

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Alors, comment est-ce qu’on calcule cette assurance ? Je vais donc prendre le cas d’une assurance que vous allez contracter auprès de la banque. La règle de calcul, c’est le montant emprunté fois le taux de l’assurance, divisé par 12. Je vais prendre un exemple concret pour que ce soit plus simple.

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Imaginons que vous vouliez contracter un prêt de 100000 €. L’assurance est de 0,30 %. Le montant de votre assurance sera 100000 X 0,30 / 100 / 12. Ce qui fait 25 € par mois.

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Maintenant si vous êtes dans le cas d’une délégation d’assurance, le montant de cette assurance mensuel va être différent chaque année puisqu’il est indexé sur le capital restant dû, mais la formule reste la même. Le montant de l’échéance et le capital restant dû fois le taux de l’assurance divisé par 12.

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Vous vous demandez peut-être quel type d’assurance il faut contracter. Est-ce qu’il faut plutôt la prendre auprès de la banque ? Est-ce qu’il faut plutôt la prendre auprès d’une assurance externe ? Cela, c’est libre arbitre à vous, j’ai envie de dire. Ce qui est sûr, c’est que ce sera un petit peu plus cher si vous le contractez auprès de votre banque.

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Personnellement, je la prends quand même auprès de la banque. Cela m’évite d’avoir différents interlocuteurs pour toutes les personnes avec qui j’ai à faire sur un crédit immobilier. Puis, c’est du donnant-donnant, la banque me prête l’argent. En contrepartie, je lui achète un service qui est l’assurance de prêt immobilier.

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Ce que j’ai également oublié de vous dire peut-être, c’est que le prix de cette assurance de prêt varie en fonction d’un certain nombre de choses. Il varie en fonction de votre état de santé, de votre âge, du montant que vous allez emprunter puis de la durée du prêt. Faites donc le calcul, ce qui est le plus intéressant pour vous.

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Choisissez bien le partenaire auprès duquel vous allez contracter votre assurance. Le partenaire bancaire ou la délégation d’assurance, c’est à vous de voir en fonction du prix que vous êtes prêt à payer pour votre assurance ou plutôt si vous êtes du genre à privilégier le partenaire bancaire qui vous a accordé le prêt dans une logique de donnant-donnant.

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Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. N’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires si vous prenez votre assurance de prêt plutôt auprès de la banque, auprès d’une assurance tierce, auquel cas vous faites de la délégation d’assurance. Dites-le-moi dans les commentaires et expliquez également pourquoi.

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Je vous remercie d’avoir suivi cette vidéo. Si elle vous a plu, n’hésitez pas à liker, n’hésitez pas non plus à la partager. On se quitte ici pour aujourd’hui. Puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree.

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Je vous dis à très bientôt.Ciao !

A quel moment faut-il se considérer trop âgé(e) pour acheter de l'immobilier ?Est-il possible d'investir sans apport ?Beaucoup de ces questions reviennent souvent !J'ai eu le plaisir d'interviewer une femmetalentueuse et qui a faim de réussite.Michèle s'est découvert un esprit d'investisseuse et d'entrepreneuse à la cinquantaine bien entamée.Cela ne l'a pas empêchée de monter sa société et d'enchaîner les opérations immobilières...sur 20 ans...et sans apport !Elle nous dévoile tout son parcours dans cette vidéo.Indiquez-moi dans les commentaires si le parcours de Michèle vous isnpire.

Transcription

Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle j’ai le plaisir d’accueillir Michèle. Salut Michèle !

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Michèle : Bonjour Sébastien !

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‍Sébastien : Alors merci d’être présente sur ma chaîne YouTube. Tu vas nous parler de ton parcours immobilier. Je le trouve magnifique. Aujourd’hui, je veux faire taire toutes les personnes qui pensent qu’investir après 50 ans et voire la cinquantaine bien engagée ; désolé, je dévoile un petit peu ton âge ; c’est possible de faire des choses magnifiques. Tu vas tout nous dire dans cette vidéo. Est-ce que cela te va ?

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‍Michèle : Oui !

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‍Sébastien : C’est parti ! Cela se passe tout de suite sur louer-en-courte-duree.Alors, merci Michèle, encore une fois, de me recevoir. On est chez toi, dans l’un de tes appartements que tu exploites en location courte durée. Avant que tu nous dévoiles tout ton parcours, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier, la location courte durée, n’hésitez pas à vous abonner à cette chaîne YouTube. Vous rejoindrez ainsi une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée.Michèle, on en vient à ton parcours. Est-ce que tu peux te présenter, nous expliquer ce que tu fais dans la vie, peut-être dévoilé ton âge puis nous expliquer comment est-ce que tu t’es pris de passion pour l’immobilier.

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‍Michèle :Alors j’ai 50 ans. J’ai 55 ans.

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‍Sébastien : Tu les as dépassées il y a un petit moment les 50 ans, mais ce n’est pas grave.

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‍Michèle : Donc, je me suis prise de passion pour l’immobilier assez tard. D’abord, j’avais ma propre maison d’habitation et j’ai aménagé le bureau de mon ex-mari en studio et c’est de là que cela a commencé, il y a tout juste 3 ans.Puis du coup, l’année dernière, suite à des formations et à des vidéos sur internet, j’ai vu qu’on pouvait exploiter l’immobilier, dont notamment en location courte durée puisque c’est comme cela que j’ai commencé. Puis, je me suis dit : « pourquoi ne pas investir ? »Donc, j’ai d’abord investi dans un studio. Mais là, j’avais déjà un locataire qui était présent, donc cela me ramène un petit peu de cashflow, 45 € par mois environ. Ensuite, j’ai décidé d’acheter l’immeuble dans lequel on est actuellement. C’est un petit immeuble de rapport où il y a trois T3 en duplex, dont un qui est occupé par une dame qui me verse un loyer tous les mois et les deux autres que j’exploite en location courte durée.

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‍Sébastien : Ce que tu me disais, c’est que la dame en fait, tu l’as acheté avec l’immeuble. Cela fait 19 ans qu’elle est là.

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‍Michèle : Voilà ! Cela fait 19 ans que cette locataire est en place, donc le loyer est réglé. Cela, il n’y a pas de problème. Mais, je l’ai avec.

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‍Sébastien : C’est bien aussi. Cela te permet d’avoir du récurrent.

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‍Michèle : Tout à fait ! Cela te permet de rassurer aussi une banque, de voir qu’il y a un loyer récurrent qui tombe parce qu’une banque, ils ne connaissent pas trop le système de revenus locatifs courte durée. Donc, cela rassure un petit peu puisque son loyer paye la moitié du crédit.

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‍Sébastien : C’est un peu ta garantie risque en fait.

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‍Michèle : Voilà ! Donc, j’ai investi cet immeuble il y a un an et je l’exploite.

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‍Sébastien : Alors, j’ai investi : c’est que je suis rentré dedans. Tu as investi dans l’immeuble. Tu l’as investi aussi, ceci dit.

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‍Michèle : Voilà ! J’ai investi dans l’immeuble il y a un an, en juin 2017.

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‍Sébastien : J’ai mon petit papier parce que le parcours, il est extraordinaire. Donc après l’immeuble, tu ne t’es pas arrêtée là.

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‍Michèle : Non, je ne me suis pas arrêté là. Après l’immeuble en janvier de cette année, j’ai eu un studio qui est loué. Mais lui, je ne l’ai pas fait en courte durée. C’est déjà assez suffisant comme cela entre le studio de ma maison et cet immeuble-là.

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Puis récemment, je viens d’acquérir un autre appartement où je voudrais me lancer dans la colocation. Donc là, je voudrais faire deux chambres en colocation. Je viens d’être propriétaire. Je suis en plein travaux.

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Je vais en signer un autre tantôt. Là, je veux faire aussi de la colocation parce qu’il est très bien situé. Il est situé très près des lycées. Enfin, il est bien situé et je veux faire de la colocation aussi pour trois chambres.

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‍Sébastien : Donc, si je répète ce que tu nous as dit : tu as acheté un premier studio, tu as acheté un immeuble, tu as acheté un deuxième studio et deux T3 ou T4 récemment. Donc, on est sur sept opérations immobilières, en combien de temps ?

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‍Michèle : En un an et demi.

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‍Sébastien : Sept opérations immobilières en un an et demi à 50 ans passés. Je crois que tu as démarré, tu avais 53 ans. On peut donc investir après 53 ans. C’est tout à fait possible.Je voudrais bien que tu nous expliques ensuite si cela a été difficile ou pas, que tu racontes aux gens. Surtout, tu dégages un joli cashflow par-dessus de ces activités et cerise sur le gâteau, zéro apport.

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‍Michèle : Oui zéro apport.

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‍Sébastien : Explique-nous Michèle comment, tu as fait pour investir entre 53 et 55 ans sur sept biens immobiliers sans apport. Qu’est-ce que tu as été dire aux banques ?

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‍Michèle : D’abord, je montais un dossier. Je pense que c’est très important de monter un dossier avec le prévisionnel de ce que je prévois que cela va rapporter. Donc cela, c’est important. Après la banque aussi, au niveau financier, j’ai toujours eu un petit peu d’épargne, j’ai toujours des revenus réguliers au départ. C’est sûr que je pense que cela aide aussi. C’est le montage du dossier qui fait beaucoup de choses.

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‍Sébastien : Tu prends soin, tu fais attention à ce que tu achètes. Tu n’achètes pas non plus des choses au-dessus du prix du marché. Tu présentes bien ton dossier à la banque avec un prévisionnel. Tu prépares bien tes achats dans le sens pour la banque, tu mets de l’épargne de côté, tu n’es jamais à découvert. Tu es la cliente idéale avec une jolie notation par rapport à la tenue de ses comptes.Donc, c’est parfait ! Parce que ce que j’ai oublié de dire, on pourrait croire oui, mais la banque aussi, elle va me prêter quand j’ai 55 ans si je finance sur 5 ans. Tes prêts, tu les as pris sur combien ?

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‍Michèle : Je les ai pris sur 20 ans.

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‍Sébastien : D’accord. Tu les as pris sur 20 ans. Donc 20 ans sans apport, sept opérations en moins de 2 ans. Excellent ! Alors, ta particularité Michèle, c’est que tu as commencé à investir en société.

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‍Michèle : Oui tout à fait !

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‍Sébastien : Dans quel type de structure et pourquoi ? Est-ce que tu peux expliquer cela aux gens qui nous regardent ?

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‍Michèle : D’abord parce que comme je suis tout seul pour financer tout cela, je me suis montée en SASU. Pourquoi je me suis montée en SASU ? Parce que je suis encore salariée et que je n’ai pas fait de vrais travaux suffisants pour faire de déficit important et pour ne pas me retrouver avec une imposition élevée. Donc, c’est surtout par rapport à cela.

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‍Sébastien : Donc tu t’es dit : comme je n’aurai pas grand-chose à défiscaliser niveau travaux, je passe sur la fiscalité des entreprises qui elle va être plus confortable. Très bien. Est-ce que cela a été compliqué de convaincre la banque ou les banques de financer en société ?

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‍Michèle : Non. Alors, ils demandent, malgré que ce soit une société, le parcours personnel, mes bulletins de salaire et tout cela. Ils se basent là-dessus.Sébastien : On peut parler du capital social ? Tu as déposé un capital social ? Est-ce que lorsqu’on se lance dans l’immobilier, en société : est-ce qu’on a besoin de mettre un capital social de 20, 30, 40, 100000 €. Combien de capital social tu as déposé ?

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‍Michèle : 1000 €.

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‍Sébastien : Voilà ! Donc, le minimum syndical. On démarre avec cela. Après, j’imagine que tu as d’autres ambitions avec l’immobilier. J’ai mon petit papier, on va en parler. Peut-être qu’on te demandera tôt ou tard d’augmenter ce capital social, mais on peut démarrer avec 1000 € de capital social. Ce qui veut dire que pour tes sept projets immobiliers, finalement, c’est 1000 € d’apport, 1000 € de capital social.

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Ce qui est intéressant, c’est que tu te places sur des stratégies de location à haut rendement. Tu fais de la location courte durée. On voit que tu vas te lancer dans la colocation. Tu fais du meublé. Tu es un petit peu touche-à-tout. On est là sur sept appartements qui, aujourd’hui, vont te dégager, j’ai noté 1665 € de cashflow. C’est quand même extraordinaire. Par contre, je disais que tu ne vas pas t’arrêter là, explique-nous tes un, deux, quatre projets à venir.

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‍Michèle : Mes quatre projets à venir disons que c’est ma maison d’habitation, elle a un grand potentiel. Dans mon terrain, j’ai fait une construction d’un grand T3 que je vais louer, je pense, en courte durée et je veux mettre du haut de gamme. C’est un projet pour, je pense, début d’année. Pour le moment, c’est mon fils qui l’habite parce que sa maison est en travaux.J’ai prévu de faire, outre le studio que j’ai actuellement, j’ai prévu de faire donc un autre studio et un T1 bis, puis l’appartement que j’aurais à l’étage. Donc voilà ! Par la suite, je verrai, là où je logerai selon la rentabilité, selon mon travail.

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‍Sébastien : Donc, il y a quatre appartements à venir.

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‍Michèle : Plus ou moins deux qui sont existants : le studio qui est existant et la construction qui est existante. Mais il y a effectivement le T1 bis, le studio puis l’appartement de la maison. J’habiterais soit l’appartement de la maison, soit au T3 que j’ai en construction.

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‍Sébastien : En tout cas, il y a une multitude de choix possibles. Ta maison, elle s’y prête aussi. Je ne l’ai pas vu ta maison, mais en fait, vous savez, ce sont les maisons des années 60 où généralement on a deux niveaux. Moi, j’adore ces maisons parce que déjà elles sont grandes, il y a de belles chambres. Ce qui est très rare dans les constructions actuelles. Il y a deux espaces de vie clairement dessinée, donc on peut en faire un petit immeuble. C’est quasiment ce que tu es en train de faire.

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Alors peut-être pour les gens qui nous regardent, haut de gamme cela veut dire quoi ? Parce que tu m’as parlé d’une prestation que tu voulais mettre dans cet appartement. Qu’est-ce que tu veux mettre ?

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‍Michèle : Dans la construction que j’ai faite au fond du terrain de ma maison, je voulais mettre un jacuzzi extérieur pour, justement, mettre une gamme supérieure, faire un aménagement qui soit vraiment sympathique parce que cela fait vraiment petite maison. Ce n’est pas vraiment appartement, cela fait petite maison.

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‍Sébastien : Petite maison de ville.

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‍Michèle : Petite maison de ville de plain-pied.

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‍Sébastien : On a vu tout à l’heure que tu étais à 1665 € de cashflow, est-ce que tu as fait un prévisionnel de ces quatre nouveaux biens immobiliers ? Qu’est-ce que cela pourrait te ramener en plus ?

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‍Michèle : Alors le studio supplémentaire et le T1, oui j’ai prévu à peu près 1200 € par mois de revenus en le faisant courte durée. Puis la petite maison, je prévois un peu plus. Je prévois 1000 € par mois, 1000 à 1200 € par mois.

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‍Sébastien : Donc, on est entre 2000 et 2400 €, c’est cela pour ces nouveaux biens immobiliers. Donc 2000 - 2400  € qui viennent s’ajouter aux 1600, on va avoisiner, peut-être même dépasser les 4000 € par mois. C’est plutôt bien.

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‍Michèle : Voilà ! Donc, j’espère pouvoir amener à terme ces projets d’ici fin 2019, puis pour pouvoir justement refaire d’autres projets.

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‍Sébastien : Du coup, parce que c’est ce qui est magnifique, en fait. Donc fin 2019, tu arriveras à 11 logements que tu auras réalisés en 3 ans. C’est quand même un beau parcours. Et tu as encore d’autres projets derrière. En tout cas, ils vont mûrir sur fin 2018, début 2019. Puis, on se reverra peut-être dans un an et demi et il y aura d’autres biens au sein de cette société. En tout cas, c’est tout le mal que je te souhaite.

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Pour les personnes qui nous regardent parce que moi, je reçois beaucoup de mails de personnes qui me disent : « c’est compliqué de trouver de bonnes affaires. Ma banque ne me finance pas. Je suis trop âgé. »Qu’est-ce que tu peux dire à ces personnes pour qu’elles arrivent à sauter ces fausses idées de la tête et se disent : « je l’ai fait. Je m’appelle Michèle. C’est possible. » Qu’est-ce que tu peux passer comme message ?

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‍Michèle : Qu’il ne faut pas s’arrêter à des idées reçues. Il faut oser, il faut tenter, il faut essayer puis voilà. Mais je pense que, surtout, c’est dans le montage du dossier. La structure « comment on monte son dossier » qui va vraiment jouer le tout. C’est ce qui est important. L’âge, c’est une fausse idée.

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‍Sébastien : Alors évidemment, on ne vous demande pas d’investir non plus à 85 ans. Mais voilà, la cinquantaine bien entamée, il y a encore les portes grandes ouvertes.

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‍Michèle : C’est cela !

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‍Sébastien : Écoute Michèle, merci pour ton témoignage. Je crois qu’il faut qu’on quitte ce logement parce qu’il y a des gens qui rentrent d’ici peu de temps. En tout cas, merci de m’avoir reçu chez toi, merci de ton témoignage.

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Encore félicitation pour ton parcours immobilier et je veux absolument rester en contact avec toi pour que tu reviennes, pourquoi pas, sur cette chaîne nous expliquer comment tu auras largement dépassé tes 4000 € de cashflow.

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‍Michèle : Avec plaisir !

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‍Sébastien : Avant de terminer cette vidéo, je vous rappelle que j’ai rédigé deux ebooks : « Convaincre la banque : mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »  Vous pouvez les télécharger en cliquant sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de cette fenêtre, ou sinon dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.

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On va vous quitter ici pour aujourd’hui. Encore une fois, merci Michèle. Et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree.

À très bientôt ! Ciao !

Avez-vous déjà calculé la rentabilité d'un bien immobilier pour savoir si une opération est rentable ?Si oui, vous avez été alors confronté(e) à la rentabilité brute, la rentabilité nette, la rentabilité nette nette...Laquelle est la bonne ?En fait aucune !La rentabilité n'est pas un indicateur fiable !Indiquez-moi dans les commentaires si vous êtes d'accord avec moi.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous retrouver. Aujourd’hui, je vous propose qu’on aborde le thème de la rentabilité d’un bien immobilier.

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Alors, la rentabilité d’un bien immobilier, c’est quelque chose de très important lorsque vous parcourez les annonces immobilières. Sur chacune des annonces, on vous annonce une belle rentabilité. Pour autant, est-ce qu’il faut s’arrêter à ce que vous lisez sur des annonces, est-ce que la rentabilité est si importante que cela ? C’est ce qu’on va voir dans la suite de cette vidéo.

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Mais avant qu’on rentre comme d’habitude dans le vif du sujet, si vous ne l’avez pas encore fait, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque : mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Vous pouvez télécharger ces deux ebooks en cliquant sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre. Ou sinon, vous avez également les liens de téléchargement dans la description, juste en dessous de cette vidéo.

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Puis je vous invite également à vous abonner à cette chaîne YouTube pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier, passionnées de location courte durée. Pour vous abonner, n’hésitez pas à activer la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

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Alors, c’est vrai que lorsqu’on parle d’immobilier, il y a toujours cette notion de rentabilité qui intervient. Comme je le disais en introduction de cette vidéo, lorsque vous parcourez des annonces immobilières sur SeLoger, ou sur Leboncoin, ou sur tous les autres sites même, on vous affiche généralement une rentabilité.

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Alors (un) : est-ce que la rentabilité affichée mérite notre attention et (deux) est-ce que la rentabilité d’un bien immobilier est importante ? C’est ce que je vous propose de découvrir tout de suite. On va rentrer dans le vif du sujet en s’intéressant aux divers types de rentabilité parce que oui, vous allez voir qu’il y a plusieurs types de rentabilité. J’en ai noté quatre pour faire cette vidéo.

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Il y a tout d’abord la rentabilité que va vous communiquer l’agent immobilier. Ensuite, il y a la rentabilité brute que vous pouvez calculer vous-même. Ensuite, il y a la rentabilité nette. Ensuite, une quatrième rentabilité qui est la rentabilité nette-nette.

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Pour effectuer cette vidéo, j’ai pris quelques exemples. On va s’intéresser à un bien immobilier qui est vendu 65000 €, qui se louera 500 € tous les mois. Ces 65000 € sont découpés entre 60000 € net vendeur et 5000 € de frais d’agence. On va de suite s’intéresser à la rentabilité de l’agent immobilier. C’est-à-dire celle que vous allez trouver dans la description des annonces immobilières.

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Généralement, comment est-ce qu’elle est calculée cette rentabilité ? Tout simplement entre la division entre le loyer annuel, divisé par, le prix du bien immobilier, frais d’agence inclus. C’est-à-dire que dans le cas de mon exemple d’un bien immobilier à 60000 € net vendeur + 5000 € de frais d’agence, c’est-à-dire 65000 € frais d’agence inclus, et louer 500 € par mois, donc 500 x 12, ce qui fait 6000 € à l’année. On aura une rentabilité d’agent immobilier égale à 6000 / 65000, ce qui fait une rentabilité de 9,23 %. Donc, l’agent immobilier ou le propriétaire vendeur dans son annonce, il vous affichera une rentabilité brute de 9,23 %.Alors attention, justement, ce n’est pas la rentabilité brute, c’est la rentabilité de l’agent immobilier ou la rentabilité de la personne qui vous vend le bien immobilier. La rentabilité brute, comment est-ce qu’elle se calcule ? Tout simplement entre le loyer annuel, divisé par, non pas le prix du bien immobilier frais d’agence inclus, mais par le coût total de l’acquisition.

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Dans le coût total de l’acquisition, il y a d’autres éléments qui viennent en jeu, comme les frais notaire, les frais de garantie, les travaux, ou encore les frais de dossiers bancaires. Donc forcément, le coût d’acquisition, il est plus important que le prix du bien immobilier, frais d’agence inclus. Ce qui veut dire que la rentabilité brute sera inférieure à la rentabilité de l’agent immobilier ou du propriétaire vendeur.

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Pour reprendre mon exemple, admettons qu’on est 10000 € « de faux frais » avec un coût d’acquisition à 75000 €. Ce même bien immobilier aura une rentabilité brute, non pas de 9,23 %, comme on l’a vu tout à l’heure, mais de 8 %. On a déjà une rentabilité qui dégringole.

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Maintenant, on va s’intéresser à la rentabilité nette qui est égale au loyer annuel - les charges annuelles, le tout divisé par le coût d’acquisition. Alors qu’est-ce que comprennent les charges annuelles ? Il y a la taxe foncière. Il y a les charges de copropriété. Il y a diverses assurances. Il y a les frais de réparation que vous devez engager lorsqu’il faut faire intervenir un plombier, lorsqu’il faut faire intervenir un électricien, lorsqu’il faut changer un lit. Mais, on va également mettre en charge la vacance locative.

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Si votre bien immobilier est vacant un mois, il y aura 500 € de vacances de charges supplémentaires puisque le loyer est de 500 €. Donc, si je provisionne dans le cas de mon exemple pour simplifier les choses parce que j’ai fait le calcul à l’avance sur le support papier que j’ai. Admettons que je provisionne 1820 € de charges tous les ans, elles sont toutes raisonnables, ce qui peut être correct. Là, notre rentabilité nette, elle est de 5,57 %.Enfin, il y a la rentabilité nette-nette qui correspond aux loyers - les charges - les impôts, le tout divisé par le coût d’acquisition. Alors les impôts, c’est quelque chose qui est difficile à appréhender parce que cela dépend du régime fiscal que vous allez choisir.

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Dans le cas de la location nue, vous pouvez être assujetti, soit au régime du micro-foncier, soit au réel. Puis dans le cas de la location meublée, vous pouvez être assujetti, soit au régime du micro BIC 50 %, soit le micro BIC 71 %, soit le régime du réel également. Mais vous voyez que de toute façon, cette rentabilité nette-nette sera elle inférieure à la rentabilité nette.

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Pour reprendre ce que je vous ai dit dans cette vidéo jusqu’ici, on a un bien immobilier, potentiellement, affiché sur une annonce avec une rentabilité à 9,23 % alors que la rentabilité nette, elle est de 5,57%, et la rentabilité nette-nette peut être encore inférieure si votre assiette d’imposition n’est pas égale à zéro.

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Il faut donc bien faire attention aux rentabilités qui sont affichées sur les annonces immobilières. 9,23 %, encore une fois, cela peut être quelque chose d’alléchant. Ce n’est pas trop mal. Mais vous voyez qu’en rentabilité nette, encore une fois, on est à 5,57 %. C’est pour cela que je dis que cette rentabilité en fait, elle a peu d’importance et ce n’est surtout pas cela qu’il faut regarder au moment d’investir dans un bien immobilier.

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Pourquoi ? Parce que regardez tout ce que je vous ai dit dans cette vidéo jusqu’à présent, il y a quand même un facteur que vous avez dû relever. Si ce n’est pas le cas, je suis là pour vous expliquer quel est ce facteur manquant. En aucun cas, l’apport qui a été mis sur un projet immobilier ou sur ce projet immobilier n’a été abordé. Ce qui veut dire que le calcul de la rentabilité, quelle que soit la rentabilité calculée brute, nette ou celle de l’agent immobilier, ne tient pas en compte l’apport que vous allez faire.

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Dans tout ce que je vous expliquais jusqu’ici, sur ce projet immobilier à 65000 €, si vous mettez 60000 € d’apport, pourquoi pas, votre rentabilité sera la même qu’une personne qui aurait réalisé ce projet immobilier sans apport. Et c’est là que je dis que la rentabilité finalement, elle a très peu d’intérêt. Ce qui est surtout important lorsque vous investissez dans l’immobilier, c’est d’avoir un cashflow positif.

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Un cashflow positif, cela signifie que votre bien immobilier s’autofinance et vous dégage même des revenus complémentaires. Une fois que vous avez payé toutes vos charges, il vous reste un excédent, donc de l’argent immédiatement disponible. C’est donc cette notion de cashflow vraiment qu’il faut considérer plutôt que la notion de rentabilité.

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Je reprends cet exemple d’un achat immobilier à 65000 €. Celui qui va mettre 0 apport ou celui qui va mettre 60000 € d’apport auront la même rentabilité. Par contre, celui qui va mettre 60000 € d’apport aura un cashflow bien supérieur à celui qui mettra 0 € d’apport.

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C’est plutôt sur le cashflow qu’il faut vous focaliser lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier, lorsque vous faites votre prévisionnel par rapport à une annonce que vous avez trouvée sur un bien que vous souhaitez aller visiter. Regardez le cashflow et ne vous intéressez pas à la rentabilité.

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Lorsque je dis : ne vous intéressez pas à la rentabilité, il faut quand même s’intéresser parce que lorsque vous consultez une annonce ou lorsque vous êtes en visite, si votre rentabilité brute, elle est supérieure à 10 %, vous pouvez considérer que vous aurez un cashflow positif.

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C’est une règle de base. Si la rentabilité brute est supérieure à 10 %, il y a de fortes chances que votre cashflow soit positif. Mais pour autant, si vous voulez faire des calculs un petit peu plus poussé, un petit peu plus fin, regardez plutôt le cashflow. C’est très simple. D’un côté, vous avez les loyers. De l’autre côté, vous avez toutes les charges. Si le loyer moins les charges est positif, vous êtes sur une opération immobilière rentable.

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Voilà ce que je voulais vous dire aujourd’hui dans cette vidéo. Il y a plusieurs types de rentabilité, mais faites bien attention à la rentabilité qu’on vous affiche dans la rédaction des annonces immobilières. Cela peut être trompeur pour les gens qui ne sont pas initiés à ces notions immobilières. J’espère vous avoir rassuré et vous permettre maintenant de réaliser des opérations immobilières rentables.

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Si vous pensez que cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker. Si vous pensez qu’elle peut intéresser d’autres personnes qui souhaitent se lancer dans l’immobilier, n’hésitez pas non plus à la partager. Je vais vous remercier d’avoir suivi cette vidéo jusqu’ici. Puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.

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Ciao !

Est-il réellement possible de vivre de l'immobilier ?Si oui, combien d'appartements faut-il pour cela ?C'est ce que je vous propose de découvrir dans cette vidéo.Indiquez-moi dans les commentaires si vous êtes d'accord avec moi.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir. Dans cette vidéo, je vous propose de répondre à cette question : combien faut-il d’appartements pour être indépendant financièrement ?

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Alors avant qu’on s’intéresse à cette question : combien est-ce qu’il faut d’appartements pour être indépendant financièrement, je vous propose de vous abonner à cette chaîne YouTube pour être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos en temps réel et pour cela n’oubliez pas de cliquer sur la petite cloche.

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Puis pour vous souhaiter la bienvenue, je vous offre deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Pour télécharger ces deux ebooks, c’est très simple, vous avez les liens de téléchargement de ces deux livres dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo puis sinon vous cliquez sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de cette fenêtre, vous retrouverez également ces liens de téléchargement.Alors, revenons maintenant à la question du jour : combien faut-il d’appartements pour devenir indépendant, libre financièrement avec l’immobilier ? Alors avant qu’on réponde à cette question, je voulais quand même revenir sur un sujet : l’indépendance financière et la liberté financière parce qu’à mon niveau je fais quand même la différence entre la liberté financière et l’indépendance financière.

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La liberté financière selon moi, c’est la possibilité de vivre d’argent qui arrive de l’immobilier ou de n’importe quel autre business sans avoir rien à faire. C’est du rentier à 100 %. Il n’y a même pas de l’entretien, il n’y a même pas de la gestion à effectuer. Si vous êtes dans cette configuration-là, alors oui vous êtes libre financièrement.

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Maintenant pour moi, l’indépendance financière, cela reste quand même autre chose. Pour être indépendant financièrement, il faut avoir mis en place des activités, il faut avoir mis en place des business et on vit de ces business. Alors qu’est-ce que cela peut être ces business ? Cela peut être effectivement de l’immobilier, mais cela peut être également une activité, une entreprise qu’on aurait créée et sur laquelle on se reverserait de l’argent.

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Donc à mon niveau, je considère que toutes les personnes qui sont à leur compte, mais qu’elle travaille dans la comptabilité, dans l’artisanat ou des personnes qui pourraient être boulanger ou électricien sont des personnes qui sont indépendantes financièrement.

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Donc, revenons maintenant à la question du jour : combien d’appartements pour être indépendant financièrement ? Par rapport à ce que je viens de dire maintenant, la question qu’il faut se poser c’est : de combien ai-je besoin pour vivre ? En effet, c’est une question qu’il faut se poser parce que tout le monde n’a pas besoin de la même somme tous les mois pour vivre.

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Il y a des personnes qui peuvent vivre correctement avec 1200 €, d’autres 1500 €, d’autres 2000 €, d’autres 3000 €. Puis, il y a des personnes pour lesquelles il faudra plus de 10000 € par mois pour vivre correctement. Donc cela, cela dépend des besoins de chacun. Et maintenant qu’on sait cela, tout simplement il va falloir répondre à cette question : combien il me faut d’appartements pour pouvoir aller chercher les 1200 €, les 1500 €, les 2000 €, les 3000 €, les 5000 € et 10000 € dont j’ai besoin tous les mois.

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Vous voyez, ce n’est finalement pas une question de nombre d’appartements, mais plutôt une question de combien j’ai besoin d’argent pour vivre tous les mois. Donc cela, c’est quand même quelque chose de très important. Alors, si vous regardez cette vidéo, c’est que vous vous trouvez sur une chaîne YouTube où on parle d’immobilier à haute rentabilité. Donc personnellement, je suis spécialiste de la location courte durée, mais il y a d’autres stratégies de location à haut rendement. Il y a la division et il y a la colocation.

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Je vais partir dans cet exemple d’une personne qui aurait besoin de 2000 € pour vivre correctement. 2000 €, c’est peut-être le salaire qu’elle touche aujourd’hui. Donc comment est-ce que je fais avec l’immobilier pour aller chercher ces 2000 € de cashflow ? Il y a plusieurs façons de mettre  cela en place. Pour utiliser les stratégies de location à haut rendement, on peut faire de la courte durée, on peut faire de la colocation.

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Je vais prendre l’exemple de la colocation dans cette vidéo. Si vous arrivez à acheter 4 appartements, 4 colocations qui dégagent chacun 500 € de cashflow tous les mois, vous aurez récupéré les 2000 € dont vous avez besoin pour vivre correctement. Maintenant si vous réussissez pourquoi pas à avoir des colocations qui vous génèrent 1000 € de cashflow tous les mois, il vous suffira d’avoir deux appartements seulement.

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Le nombre d’appartements dont vous allez avoir besoin va dépendre de combien vous avez besoin pour vivre, mais également des stratégies de location d’exploitation que vous allez mettre en place. Évidemment plus vous allez vous tourner vers des stratégies de location à haut rendement, moins il vous faudra d’appartements. Donc grosso modo, aujourd’hui, si vous souhaitez vous lancer dans l’immobilier que ce soit en courte durée, en colocation qui sont pour moi, puis certainement d’ailleurs les deux modes d’exploitation les plus rentables, il est très facile avec un bien immobilier d’aller chercher 500 € de cashflow.Donc, partez du principe que peut-être il vous faudra 4 appartements pour atteindre vos 2000 €. Par contre, ce qu’il faut quand même avoir à la tête, c’est que lorsqu’on achète de l’immobilier, effectivement on rentre du cashflow tous les mois. Donc cela, c’est une première façon de gagner de l’argent avec l’immobilier. Par contre, ce qu’on gagne aussi comme argent avec l’immobilier, c’est tout le patrimoine qu’on est en train de construire.

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Lorsqu’on achète un bien immobilier, on l’achète à crédit. Partons d’un crédit de 20 ans. Au bout d’une année, vous serez propriétaire de 1/20^ede ce bien immobilier, au bout de 2 ans de 2/20^e de ce bien immobilier et vous serez définitivement propriétaire de la totalité au bout de 20 ans. Donc plus les années vont passer, plus vous allez être propriétaire d’une plus grande partie de ce bien immobilier, donc plus vous allez amortir de capital.

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En amortissant le capital en fait, la part des intérêts diminue. Une fois que vous aurez donc remboursé la totalité de votre bien immobilier, la plus grosse charge liée à votre bien immobilier, c’est-à-dire la mensualité de crédit, disparaîtra. Donc pour atteindre le même cashflow, vous n’aurez plus besoin d’utiliser des stratégies de location à haut rendement, peut-être que de la location un petit peu plus pépère, un petit peu plus « classique » vous permettra d’atteindre le même cashflow.

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Je reprends ma colocation qui génère 500 € tous les mois. Peut-être qu’une fois que vous serez arrivé au bout de votre crédit, soit parce que vous êtes arrivé au bout de votre prêt, soit parce que vous avez remboursé par anticipation, peut-être que pour avoir ces 500 € de cashflow, un mode d’exploitation classique avec une famille à l’année suffira.

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Voilà ce qu’il faut également avoir en tête, c’est que vous allez pouvoir booster en fait votre rentabilité, votre cashflow sur les premières années d’exploitation pour aller chercher la meilleure rentabilité. Maintenant une fois que vous serez un petit peu plus cool que votre crédit immobilier sera réglé, peut-être que vous préférez revenir à l’immobilier plus traditionnel qui demande moins de temps de gestion, moins d’investissements, mais toujours dans cette logique d’atteindre le minimum ou ce qui vous est nécessaire pour vivre, donc 2000 € tous les mois dans le cadre de cette vidéo.

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Alors ce qu’il faut aussi avoir en tête, c’est que pour atteindre ces 500 € de cashflow avec un appartement, l’effort, l’investissement ne sera pas le même en fonction de la ville où vous habitez. Je sais qu’à Lyon ou à Paris le prix de l’immobilier est très cher. Cela doit être beaucoup moins cher dans la ville d’Agen. Donc, il sera peut-être plus facile d’aller chercher ces 500 € de cashflow dans une petite ville alors que ce sera beaucoup plus compliqué dans une grande ville. Votre indépendance financière avec l’immobilier, elle sera peut-être en terme d’endettement global plus facile à atteindre dans une petite ville que dans une grande ville.

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Donc, c’est à vous de voir en fonction de ce que vous souhaitez faire avec l’immobilier, soit vous endettez un maximum dans les grandes villes, soit vous allez dans de petites villes chercher le même cashflow, mais avec un investissement euros beaucoup moins lourd. Puis peut-être que la bonne solution c’est de mixer tout cela pour avoir des biens immobiliers qui vont prendre énormément de valeur sur des communes comme Lyon, Paris, Bordeaux, Strasbourg puis d’autres qui vont prendre moins de valeur, en tout cas à moindre mesure dans de petites villes. Peut-être que finalement le tout c’est de mixer tout cela.

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Mais ce que je voulais vraiment vous faire comprendre dans cette vidéo, c’est que l’histoire du nombre d’appartements pour atteindre son indépendance financière avec l’immobilier, elle ne se résume pas à un nombre d’appartements, elle se résume plutôt à combien il est nécessaire pour vivre et des stratégies de location que vous allez mettre en place pour aller chercher ce qui est nécessaire pour vivre.

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Voilà donc tout ce que j’avais à vous dire aujourd’hui. Si vous êtes d’accord avec moi, n’hésitez pas à l’indiquer dans les commentaires en dessous de cette vidéo. Si vous n’êtes pas du tout d’accord avec moi, n’hésitez pas non plus à l’indiquer dans les commentaires en dessous de cette vidéo. Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager. Puis, je vais vous laisser ici et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.

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Ciao !

On pense souvent qu'il faut investir dans l'immobilier pour construire un patrimoine : c'est vrai !On pense aussi que l'immobilier permet, si on investitcorrectement, de gagner de l'argent tous les mois : c'est vrai aussi !Mais l'immobilier présente bien d'autres avantages !Indiquez-moi dans les commentaires ci-dessous les autres avantages ou vertus que l'immobilier vous apporte.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir. Dans cette vidéo, je vous propose qu’on s’attarde sur les cinq vertus majeures de l’immobilier.

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Alors avant qu’on s’intéresse aux cinq atouts majeurs de l’immobilier, aux cinq vertus majeures de l’immobilier, si ce n’est pas encore fait, je vous invite à vous abonner à cette chaîne YouTube pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée, de stratégie de location à haut rendement. Vous avez à cliquer sur la petite cloche pour être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

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Puis si vous me découvrez aujourd’hui pour la première fois, n’hésitez pas non plus à télécharger les deux ebooks que je vous offre : « Convaincre la banque : mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Vous pouvez accéder aux pages de téléchargement de ces deux ebooks dans la description qui se trouve juste en dessous ou en cliquant sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de cette fenêtre.

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Alors, venons-en maintenant au sujet du jour : quels sont les cinq vertus majeures de l’immobilier, les cinq atouts majeurs de l’immobilier ?Alors dans un premier temps, ce premier atout majeur, c’est la possibilité de se constituer un complément de retraite. La majeure partie des gens investissent dans l’immobilier pour avoir un complément de revenu le moment de la retraite arrivé.

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Parce qu’au moment de la retraite si on achète un bien immobilier durant sa vie active, ce bien sera totalement remboursé. Donc à la retraite, on touchera des loyers pleins. Ces loyers pleins constitueront un complément de revenu.

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C’est d’ailleurs ce que je vous encourage à faire parce qu’il y a fort à parier qu’on n’aura pas beaucoup de retraite d’ici quelques années, voire on n’aura absolument pas de retraite du tout. Donc la première vertu de l’immobilier, c’est de se permettre d’avoir un complément de revenu pour assurer ses vieux jours.

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Alors avoir un complément de revenu lorsqu’on sera âgé, lorsqu’on aura envie de prendre sa retraite, c’est bien. Par contre, ce serait quand même mieux d’avoir un complément de revenu immédiatement et c’est là la seconde vertu de l’immobilier, la possibilité d’avoir un complément de revenu immédiatement. En effet, si vous réalisez une bonne opération immobilière, vous allez dégager un cashflow. Ce cashflow, cela va constituer un complément de revenu dont vous allez pouvoir bénéficier immédiatement.

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Donc finalement, ce sont deux effets kiss cool. Premier effet kiss cool, un complément de revenu pour la retraite. Deuxième effet kiss cool, un complément de revenu immédiatement. Plus vous allez adopter des stratégies de location à haut rendement, plus ce complément de revenu immédiatement sera important.

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Je prends le cas d’un appartement de type T2 que vous allez exploiter en location meublée. Vous allez dégager un cashflow, peut-être, de 100 € qui va constituer un complément de revenu immédiat de 100 €. Maintenant si cet appartement de type T2, vous le passez en location courte durée, vous allez avoir des compléments de revenus de plusieurs centaines d’euros avec ce même appartement.

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Puis si vous achetez un appartement plus grand pour faire de la colocation par exemple, vous allez pouvoir vous créer également une rente de plusieurs centaines d’euros tous les mois, donc un complément de revenus de plusieurs centaines d’euros tous les mois.

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Mais la magie de l’immobilier, c’est qu’en plus de l’argent que vous allez toucher, du cashflow que vous allez toucher, l’immobilier va vous permettre d’épargner. Parce que oui lorsque vous achetez de l’immobilier à crédit, vous remboursez évidemment la banque, vous lui payez des intérêts d’emprunt.

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Par contre, il y a une partie de la mensualité du crédit qui sert à acheter physiquement la pierre. C’est-à-dire le bien immobilier en question. Donc tous les mois, vous avez la possibilité d’épargner.Si je prends le cas d’une mensualité de 500 € par exemple. Vous allez rembourser 250 € d’intérêts à la banque et les 250 autres euros, c’est du capital que vous allez placer dans votre bien immobilier. (1) vous allez toucher du cashflow, (2) vous allez épargner. Donc cela, c’est une excellente vertu de l’immobilier.

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La troisième vertu de l’immobilier, c’est qu’il prend de la valeur au fil du temps. Alors, c’est vrai que même si de temps en temps, on est sur un marché haussier, de temps en temps encore, on va être sur un marché baissier, si on regarde un historique de 20, 30 ou 40 ans, le prix de l’immobilier augmente.

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C’est-à-dire que si vous achetez un bien immobilier aujourd’hui 100000 €, il vaudra plus de 100000 € dans 10 ans, 15 ans, 20 ans ou encore dans 30 ans. C’est donc une excellente manière de capitaliser. C’est une excellente manière d’épargner. C’est une excellente manière de se constituer un patrimoine parce que ce que vous achetez aujourd’hui à un prix vaudra certainement plus cher, encore une fois, dans 15 ans, 20 ans, 25 ans.

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La quatrième vertu de l’immobilier, c’est que c’est quelque chose qui vous met à l’abri. Alors à l’abri au sens propre, comme au sens figuré. Vous achetez aujourd’hui un bien immobilier, peut-être votre résidence principale, cela va vous mettre à l’abri au sens propre du terme parce que vous allez avoir un toit sur la tête. Vous allez savoir où loger.

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Mais cela peut également vous mettre à l’abri financièrement. Si vous ne souhaitez pas être propriétaire de votre résidence principale, ou si vous souhaitez être propriétaire de votre résidence principale, mais en plus faire de l’immobilier locatif, vous allez acheter des biens qui, comme je le disais précédemment, vont prendre de la valeur au fil du temps.

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Et, le jour où vous allez vouloir revendre ces biens immobiliers, vous allez réaliser une plus-value. Et, cette plus-value va vous faire gagner de l’argent. Donc, cela va vous mettre à l’abri financièrement puisque cela va vous permettre de récupérer quelques dizaines ou quelques centaines de milliers d’euros que vous allez pouvoir prendre pour épargner ou pour rebondir sur une nouvelle opération immobilière.

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Quand je dis donc mettre à l’abri, encore une fois, c’est au sens propre avec un toit sur la tête, ou au sens figuré avec de l’épargne que vous allez récupérer parce que vous aurez amorti du capital.

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Puis la cinquième vertu de l’immobilier que je voulais partager avec vous aujourd’hui, et celle-là, elle est excellente, elle est exceptionnelle, c’est parce que l’immobilier cela ne coûte rien. Alors attention, vous allez me dire : « mais toi Sébastian, tu es en train de raconter n’importe quoi forcément. Lorsqu’on achète un bien immobilier, on va voir la banque, on prend un crédit sur 20 ans et forcément on s’endette. »Oui, c’est vrai ! Vous vous endettez. Par contre, cela peut être de la bonne dette et vous devez absolument d’ailleurs acheter de l’immobilier avec de la bonne dette. C’est-à-dire que votre bien immobilier ne vous coûtera rien. Votre loyer va couvrir l’ensemble de vos charges. Comme je disais précédemment, vous allez dégager du cashflow. Cela veut dire que ce sont vos locataires successifs qui vont payer votre crédit immobilier et toutes vos charges.

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Donc l’immobilier, c’est vous qui allez l’acheter, c’est vous qui allez prendre le crédit. Par contre, les locataires qui vont se succéder, ce sont eux qui vont payer votre crédit immobilier. Ce qui fait qu’au final votre bien ne vous coûtera rien et c’est ce que je vous encourage à faire sur une première opération, sur une deuxième opération, sur une troisième opération, etc.

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Vous voyez, on rentre dans un cercle vertueux. On multiplie les opérations immobilières, elles ne nous coûtent rien. On épargne, on dégage du cashflow, on a des compléments de revenus immédiatement et on a des compléments de revenus pour assurer ses vieux jours.

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Puis, j’ai envie de rajouter une sixième vertu à l’immobilier parce que l’immobilier également, c’est quelque chose qui se transmet. Vous avez peut-être des enfants ou vous avez comme projet d’avoir des enfants, c’est tout le mal que je vous souhaite, l’immobilier que vous achetez aujourd’hui, vous allez pouvoir leur laisser, leur léguer de façon à ce qu’eux démarrent dans la vie avec un patrimoine que vous aurez commencé à acheter.

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Puis eux, tout le malheur qu’on peut leur souhaiter, c’est également de continuer à acquérir du patrimoine. Mais je pense que c’est très important aussi en tant que parents d’acheter des biens immobiliers de façon à donner à nos enfants l’opportunité de commencer avec quelque chose dans la vie.

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Voilà donc les six vertus de l’immobilier que je voulais partager avec vous :

1. Un complément de revenu pour la retraite
2. Un complément de revenu immédiatement
3. Un bien immobilier, cela prend de la valeur au fil du temps
4. Le bien immobilier nous met à l’abri à la fois financièrement et à la fois en nous proposant un toit sur la tête
5. L’immobilier ne coûte rien
6. L’immobilier, c’est quelque chose qui se transmet qu’on peut léguer à nos enfants.

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Si vous voyez d’autres avantages, d’autres vertus de l’immobilier, n’hésitez pas à les partager dans les commentaires qui se trouvent, juste en dessous de cette vidéo. Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à liker, n’hésitez pas non plus à la partager. Puis quant à moi, comme d’habitude, j’ai envie de dire, je vais vous quitter aujourd’hui. Puis, on va se retrouver très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree.

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Je vous dis à très bientôt.Ciao !

Investir dans l'immobilier : est-ce facile ou difficile ?Dans cette vidéo, je vous propose de découvrir les 5 erreurs à ne pas commettre au moment de se lancer.Si vous souhaitez partager d'autres points de vigilance, utilisez la zone de commentaires ci-dessous.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir. Dans cette vidéo, on va s’intéresser aux cinq erreurs du débutant immobilier.Alors, avant qu’on rentre dans le vif du sujet de cette vidéo et qu’on parle des cinq erreurs du débutant immobilier ou plutôt des cinq fausses croyances à propos de l’immobilier, ce que je vous propose de faire, c’est de vous abonner à cette chaîne YouTube de façon à rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée.

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N’hésitez pas non plus à activer la cloche pour être informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Puis je vous offre également deux bonus, deux ebooks que vous pouvez télécharger en cliquant sur les liens qui se trouvent dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de cette fenêtre. Ces ebooks sont : « Convaincre la banque : mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »Alors, revenons maintenant au thème de cette vidéo. Quels sont les cinq erreurs du débutant immobilier ou en tout cas les cinq fausses croyances des personnes qui souhaiteraient investir dans l’immobilier, mais qui pour autant hésitent encore à le faire. Donc, j’ai publié dernièrement un sondage sur Instagram et j’ai pu regrouper les réponses de toutes les personnes qui ont bien voulu répondre en cinq catégories.

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Alors la première crainte qui arrive, la première erreur, c’est de croire qu’il faut de l’épargne pour investir dans l’immobilier. Alors, il y a deux cas de figure. Il y a des personnes qui m’écrivent en me disant : « si j’investis dans l’immobilier, je dois faire un gros apport et je vais être dépouillé de toute mon épargne. » Il y a d’autres personnes qui me disent : « moi, je n’ai carrément pas d’épargne, je ne peux pas investir dans l’immobilier. »Alors cela, c’est une fausse croyance. Il faut, tout de suite, se la sortir de la tête. En fait, il est possible d’acheter de l’immobilier sans mettre d’apport. On appelle cela des emprunts à 110 % parce que dans ces cas-là, la banque doit financer le bien immobilier, les frais de notaire et les travaux. Donc, il est possible d’acheter de l’immobilier sans sortir un centime de sa poche.

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Alors bien entendu, il va falloir prendre toutes les précautions. La banque, si vous êtes sur votre premier projet immobilier, elle ne vous suivra pas sans apport sur un projet à 500000 €, 1000000 € ou 2000000 €. Par contre, si vous êtes vraiment débutant dans l’immobilier, si vous voulez vous lancer la première fois, commencez par un projet à 50000, 60000, voire 100000 €. Et là, vous verrez qu’il est possible d’acheter de l’immobilier sans mettre d’apport.

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Alors, évidemment plus vous allez prendre confiance en vous, plus vous allez développer vos achats immobiliers. Vous allez forcément vous lancer sur de gros projets, des projets à 500000 €, 1500000 €, 2000000 €, pourquoi pas. Et là, plus les projets vont être conséquents, plus la banque voudra avoir des garanties, plus elle vous demandera de l’apport.

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Mais en tout cas, retenez quand même bien que sur de petits projets immobiliers, il est possible d’acheter de l’immobilier sans apport. Donc, si vous n’avez pas énormément d’épargne de côté ou si vous ne souhaitez pas vous dépouiller de toute votre épargne, il est quand même possible d’acheter de l’immobilier.

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La seconde crainte qui a été évoquée ou la seconde erreur qu’on pourrait croire, c’est qu’il ne faut pas se lancer parce qu’il y a un risque de vacance locative. Alors forcément, la majeure partie des gens achètent de l’immobilier à crédit. Donc, c’est avant tout la banque qui est propriétaire du bien immobilier et forcément s’il n’y a pas de loyer en face, cela va être compliqué de rembourser le prêt.

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Parce que je vous rappelle quand même que lorsqu’on investit dans l’immobilier, ce n’est pas vous qui remboursez votre prêt bancaire, ce sont les locataires qui vont se succéder qui vont rembourser le prêt bancaire. C’est cela la magie de l’immobilier.

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Mais en tout cas, comment faire pour être certain de ne pas avoir un logement vacant ? Dans un premier temps, c’est de réaliser une étude de marché. Il faut être certain que le bien qu’on souhaite acheter puis louer trouvera une population locative en face. Je vais vous donner un exemple simple que vous allez facilement comprendre. Si vous souhaitez acheter un studio et que ce studio vous le trouvez dans un petit village de 50 habitants, c’est sûr il y aura 100 % de vacance locative. Vous n’arriverez pas à louer ce studio.

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Maintenant si ce même studio, vous l’achetez à Marseille, Brest, Toulouse, Bordeaux, bref dans une grande ville où on sait qu’il y a une population étudiante assez conséquente, ce studio, vous pourrez facilement le louer. Donc voilà la première manière d’éviter la vacance locative.

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Ensuite comment est-ce qu’on fait pour éviter la vacance locative ? On achète un logement, on le décore, on le rénove, on y apporte des prestations de façon à ce que cet appartement donne envie et crée le coup de cœur. Un appartement qui crée le coup de cœur, c’est quand même quelque chose de génial parce que, non seulement, vous allez pouvoir le louer plus cher, mais les locataires vont s’y sentir bien. Donc peut-être y rester plus longtemps.

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Puis le jour où ils devront quitter ce logement, peut-être qu’ils feront fonctionner le bouche à oreille et ils recommanderont votre logement à d’autres personnes. Ce qui vous facilitera les phases de remise en location. Donc voilà comment on évite d’avoir un logement vacant. En tout cas, la vacance locative ne doit pas être un élément qui doit vous freiner puisque c’est à vous de maîtriser cette vacance locative et de faire en sorte de l’éviter.

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La troisième remarque qui m’a été faite et l’erreur qu’on pourrait croire, c’est que l’immobilier est trop cher. Donc, on ne trouve pas des biens immobiliers rentables. Là encore, lorsque vous consultez les petites annonces que ce soit sur les sites internet ou en agence, vous allez remarquer qu’il y a des biens immobiliers à tous les prix.

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Il y a des appartements qui vont coûter très cher, il y a des appartements qui vont coûter pas cher, mais ce que vous devez avoir en tête, vous en tant qu’investisseur ou en tant que futur investisseur, c’est que le bien immobilier que vous allez acheter, il a un prix affiché. Et que le prix affiché, ce n’est certainement pas le prix que vous allez payer parce qu’il y a une phase de négociation dans l’immobilier.

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Le bien immobilier qui est affiché à 100000 €, peut-être que vous allez le toucher à 95000 €, peut-être que vous allez le toucher à 90000 €, peut-être que vous allez le toucher à 80000 €. Il faut quand même toujours avoir en tête que vous avez une rentabilité à tenir, un objectif. Cet objectif, je l’ai dit mille fois dans mes vidéos, mais je vais le répéter mille et unième fois, il faut que votre loyer couvre toutes les charges.

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Toutes les charges, c’est le crédit, la taxe foncière, les charges de copropriété et les diverses assurances. Pour être certain d’avoir un bien rentable, il faut donc que votre loyer couvre toutes ces charges-là. Le crédit étant la principale charge, donc pour pouvoir minimiser le crédit, cela va se jouer sur l’offre d’achat. Donc, il faut acheter des appartements pas chers ou alors, il faut faire des offres d’achat agressives.

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Voilà comment on arrive à avoir un bien immobilier rentable. Une fois que vous avez sécurisé cette rentabilité sur un mode de location normale, ensuite, vous pouvez booster, doper, dupliquer votre rentabilité en utilisant des stratégies de location à haut rendement.

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La quatrième erreur qu’on pourrait avoir en tête ou en tout cas la quatrième fausse croyance, c’est de croire que la fiscalité de la location meublée pourrait partir. Alors aujourd’hui, c’est vrai que la fiscalité de la location meublée est plus intéressante que la fiscalité de la location nue. Cela, c’est une première chose parce qu’on peut déduire tout un tas de choses. On peut amortir également tout un tas de choses pour venir réduire l’assiette d’imposition.

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Mais ensuite, elle est plus souple également cette fiscalité parce que les baux, ils sont de un an au lieu de trois ans. Lorsque vous avez donc des difficultés avec un locataire, c’est quand même plus facile de mettre fin à un locataire qui ne paie pas son loyer si le bail est d’un an par rapport à un bail qui lui serait de trois ans.

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En tout cas pour revenir à la fiscalité, c’est vrai que cette fiscalité est quand même plus avantageuse. Pour autant, personne ne sait si la fiscalité du meublé va évoluer l’année prochaine, dans deux ans, dans cinq ans, voire même dans dix ans. Et si cette fiscalité évolue, personne ne sait dire aujourd’hui, quelles seront les nouvelles normes de cette fiscalité.

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Mais c’est pour cela que la fiscalité ne doit pas être un frein parce que si vous vous posez des questions sur la fiscalité, vous n’allez rien faire. Pendant que vous vous interrogez sur la fiscalité, il y a d’autres personnes qui passent à l’action, qui achètent un bien immobilier, peut-être même qui achètent une bonne affaire juste en bas de chez vous.

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Donc cette fiscalité en fait, il faut en prendre connaissance, il faut l’appréhender, puis il faut reposer sur des professionnels qui vont vous aider, qui vont étudier votre situation personnelle, qui vont étudier votre situation professionnelle. En fonction de cela vous dire : oui monsieur, oui madame, il vaut mieux partir sur de la location meublée, si c’est quelque chose qui est plus intéressant pour vous, en tant que le loueur meublé non professionnel, donc achat en main propre, ou plutôt qui vont vous orienter vers une stratégie plutôt en société : SCI, SAS, SARL. Mais cela, c’est vraiment l’expert-comptable qui pourra vous aider là-dessus.

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Maintenant, on parle de location meublée, mais il faut savoir qu’il y a également d’autres stratégies dans l’immobilier. J’ai parlé de location nue même si cela reste quelque chose de moins intéressant, on peut quand même faire de jolies choses avec la location nue dans l’immobilier.

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On peut également louer des locaux commerciaux. On peut acheter des bureaux. On peut faire de l’achat-revente. On peut acheter des parkings… La palette de tout ce qu’on peut faire en immobilier est suffisamment large pour qu’on regarde autre chose que la location meublée.

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La cinquième erreur qu’on pourrait croire et celle-là on me la ressort à chaque fois : ma banque ne va pas me financer. Alors, peut-être que lorsque vous allez rencontrer votre conseiller bancaire juste pour dire : « est-ce que vous me suivriez sur un projet immobilier ? » Votre conseiller bancaire va vous dire : « non, on ne vous suivra pas » ou « oui, on vous suivra, mais à hauteur de 70000 € par exemple. » Cela, c’est une première chose.

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Par contre, lorsqu’on va voir son conseiller bancaire pour lui parler de cela, on parle un petit peu dans le vide. Il n’y a rien de concret en face. Maintenant si vous consultez des annonces, si vous faites des visites, si vous faites une offre, que l’offre est acceptée, que vous signez un compromis de vente, là, vous retournez voir votre banquier, et là, on va parler de chose beaucoup plus concrète.

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Il y a un compromis en face, on sait de quoi on parle. Et là, si vous réalisez un super coup immobilier, peut-être que votre conseiller bancaire va vous financer parce que vous allez avoir une mensualité très faible avec un revenu locatif en face très important. Donc, cela ne jouera peut-être même pas sur votre taux d’endettement, peut-être même que cela ne nuira pas à votre capacité d’emprunt. Ce qui vous permettra derrière de faire un second projet immobilier.

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Quand bien même, votre banque vous dirait non avec le compromis sous les yeux, rien ne vous empêche de traverser la rue, d’aller voir une autre banque, une troisième, une quatrième… Sachez que même au sein d’une même enseigne, vous pouvez avoir une agence qui vous dit : « non, je ne vous suivrai pas », alors qu’une autre agence de la même enseigne 500 mètres plus loin vous dira : « oui, on vous suit sur ce projet immobilier. »Ne croyez pas que la banque ne vous suivra pas. De toute façon, la meilleure façon de savoir si votre banque vous suivra ou si une autre banque vous suivra, c’est de lui amener un projet concret. Donc, surtout sortez-vous bien de la tête que la banque ne finance pas. Les banques financent les crédits immobiliers, même si aujourd’hui avec les faibles taux, elles ne gagnent pas beaucoup d’argent dessus. Elles continuent quand même à gagner de l’argent avec les crédits immobiliers, sans quoi elles n’octroieraient pas de crédit à personne. Les banques ne travaillent quand même pas à perte.

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Voilà ce que je voulais partager aujourd’hui avec vous, voilà les cinq fausses croyances à propos de l’immobilier, voilà les cinq erreurs que peuvent commettre les personnes qui souhaitent se lancer parce qu’elles ont un petit peu peur de l’immobilier. Sachez que si vous faites les choses correctement, vous allez pouvoir trouver un bien rentable, vous allez pouvoir minimiser votre fiscalité, vous allez trouver évidemment une banque qui vous suit.

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Donc voilà les cinq erreurs que j’ai voulu partager avec vous. N’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires en dessous de cette vidéo si vous êtes d’accord avec moi, si vous pensez qu’il y a également d’autres erreurs que peuvent commettre certaines personnes qui souhaitent se lancer dans l’immobilier ou d’autres fausses croyances.

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N’hésitez pas non plus à le mettre dans les commentaires en dessous de cette vidéo. Cette vidéo bien entendu, elle n’est pas exhaustive de tous les cas qu’on pourrait traiter. Je vous remercie d’avoir suivi cette vidéo jusque-là. Si vous pensez qu’elle a été utile, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager.

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Quant à moi, je vous propose qu’on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree.

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Je vous dis à très bientôt !Ciao !

Certaines personnes découvrent sur le tard qu'elles ont un vrai esprit d'entrepreneur ou d'entrepreneuse.C'est le cas d'Anamaria (professeur des écoles) qui a réussi grâce à l'immobilier à générer des revenus bien supérieurs à son salaire.Et le tout en seulement 2 ans !Aujourd'hui, à 50 ans, elle quitte la fonction publique, créée sa société et se lance à son compte.Un parcours qui force le respect !Indiquez-moi dans les commentaires si vous auriez eu "le cran" de prendre la même décision qu'Anamaria.

Transcription

Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis ravi de vous accueillir et je suis surtout aujourd’hui heureux d’accueillir Anamaria. Salut Anamaria !

Anamaria : Bonjour Sébastien !

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‍Sébastien : Merci d’être présent sur notre chaîne YouTube. Alors, ton parcours, il est incroyable. C’est pour cela que je voulais absolument te faire passer sur ma chaîne YouTube. Tu vas nous expliquer ce parcours incroyable où tu as investi dans l’immobilier et tu es arrivée à un stade où tu as décidé carrément de quitter ton boulot d’enseignant pour vivre de tes revenus locatifs, puis faire tout un tas d’autres choses en particulier, te mettre à ton compte. Tu vas nous expliquer tout cela dans cette vidéo. Cela te va ?

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‍Anamaria : Parfait !

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‍Sébastien : Très bien. Avant qu’on rentre dans le vif du sujet du parcours d’Anamaria, si vous ne l’avez pas encore fait, je vous invite à vous abonner absolument à cette chaîne YouTube et surtout ne pas oubliez à cliquer sur la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

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Cela vous permettra également de rejoindre une communauté de plusieurs milliers d’investisseurs passionnés d’immobilier et de location courte durée. Puis si vous découvrez cette chaîne aujourd’hui, n’hésitez pas non plus à télécharger mes deux ebooks : « Convaincre la banque : mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »Pour télécharger ces deux ebooks, vous avez des liens d’accès dans la description juste en dessous de cette vidéo. Sinon vous cliquez sur le (i) qui va apparaître en haut à droite de cette fenêtre.

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Voilà pour l’introduction. Anamaria, ton parcours comme je le disais est incroyable. On peut dire ton âge, elle est à quelques années près, tu as plus de 45 ans aujourd’hui.

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‍Anamaria : Je vais avoir 50 ans dans un mois.

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‍Sébastien : Tu l’as dit !

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‍Anamaria : Pas de souci !

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‍Sébastien : Tu as 50 ans et tu étais enseignante jusqu’il y a encore deux mois. La rentrée cette année, tu ne l’as pas faite.

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‍Anamaria : J’étais théoriquement enseignante jusqu’à il y a quelques jours puisque j’étais en vacances, mais je suis à mon compte maintenant depuis quelques jours, à mon compte depuis deux semaines.

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‍Sébastien : Deux semaines, c’est tout frais. L’interview, elle est toute fraîche. Évidemment, tu n’as pas quitté l’enseignement comme cela, tu as pris quelques précautions. C’est en grande partie grâce à l’immobilier que tu as pu sortir du fonctionnariat. C’est un parcours assez atypique parce que dans l’esprit des gens : « je suis fonctionnaire, j’ai la sécurité de l’emploi. » Toi, tu arrives sur tes 50 ans, tu as décidé de tout plaquer. Explique-nous pourquoi, comment tu as pu prendre cette décision et surtout comment tu y es arrivé grâce à tes multiples investissements ?

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‍Anamaria : Alors, j’ai 50 ans. Autour de 45 ans, je commençais à me dire : il faut quand même que je trouve une solution parce que mes 2000 € de salaire de prof, c’était un petit peu compliqué, seule, avec deux enfants. Donc, je me suis dit : il faut que je trouve des solutions. J’ai commencé par essayer de me former par rapport à l’argent, par rapport à des choses. Puis forcément, on arrive au sujet qui fâche : comment trouver de l’argent ?

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Beaucoup de gens ont parlé de l’immobilier. Donc, je me suis dit : « c’est vrai que c’est une valeur sûre. » C’est facile à se dire : « j’achète un bien, je le mets en location. Je fais en sorte de pouvoir le louer suffisamment plus cher pour que cela me rapporte quelque chose tout de suite et le tour est joué. »Je me suis formée énormément. Premièrement, c’est la première chose. Je n’ai pas voulu me lancer tête baissée, je me suis énormément formée. Puis, j’ai acheté un bien dans une grande ville puis un immeuble dans une beaucoup plus petite ville. Le premier bien, c’était il y a 2 ans, tout juste.

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‍Sébastien : C’est tout frais, ce n’est pas si vieux que cela.

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‍Anamaria : Je crois que je fête, on est le 5 aujourd’hui.

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‍Sébastien : On est le 4.

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‍Anamaria : Demain le 5 septembre, je fête 2 ans depuis l’achat de mon premier bien.

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‍Sébastien : Bon anniversaire !

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‍Anamaria : Merci. Après, six mois plus tard, j’ai acheté un immeuble et un an après, j’ai acheté une maison dans une plus petite ville du côté de Pyrénées et encore un appartement très bien situé dans ma ville d’origine.

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‍Sébastien : D’accord. Donc pas mal d’opérations immobilières en 2 ans et demi, 2 ans.

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‍Anamaria : 2 ans puisque demain, je le fête. Les achats, en tout, ont été faits sur un an.

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‍Sébastien : Donc un an et demi. Alors la première question qu’on pourrait se poser : qu’est-ce que tu as mis en place comme stratégie de location ? Parce que tu quittes le fonctionnariat, j’imagine que ce n’est pas pour perdre de l’argent. Aujourd’hui, tu gagnes plus d’argent que ton ancien salaire. Quelle stratégie de location tu as mise en place ?

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‍Anamaria : Alors essentiellement la courte durée. C’est-à-dire que c’est sûr que si je veux dégager des revenus après avoir payé toutes les charges : crédit et tout ce qui incombe un appartement, tout ce qui va avec, il faut trouver des solutions qui vont permettre de rapporter plus et en particulier c’est la courte durée. Sauf un bien que j’ai, une maison ; parce que je suis en train de finir les travaux, je travaille d’ailleurs toute la journée, j’ai encore les cheveux mouillés de la douche ; que je veux mettre en colocation.

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‍Sébastien : D’accord ! Donc des stratégies de location à haut rendement. J’ai envie de dire : bravo à toi parce que c’est la façon d’aller chercher le meilleur rendement locatif, le plus gros cashflow tout en minimisant les risques.

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Tu as lancé toutes ces opérations immobilières, est-ce que tu veux dire combien tu gagnais dans l’enseignement, tu l’as déjà dit d’ailleurs : 2000 €, aujourd’hui en cible, combien vont te rapporter tous ces biens immobiliers ?

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‍Anamaria : Alors après avoir loué tous les biens, y compris ceux qui sont en travaux, fini les travaux et tout mis en location, je vais avoir environ 3000 €. Je pense que c’est la fourchette basse.

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‍Sébastien : 3000 € de revenus, plus que de revenu locatif. 3000 € de cashflow alors que ton ancien salaire était 2000 €.

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‍Anamaria : C’est facile à calculer !

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‍Sébastien : C’est la remarque d’ailleurs que je t’ai faite juste avant de démarrer l’enregistrement de la vidéo. Tu es resté 12 ans dans l’enseignement pour un salaire de 2000 €, ce qui est quand même bien. C’est correct. C’est plus que correct même un salaire de 2000 €. En investissant sur toi-même, grâce à l’immobilier, en deux ans seulement, tu as pu aller chercher 3000 €, donc 50 % de plus que ton ancien salaire.

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‍Anamaria : Je relève une fois de plus sur ce que tu viens de dire, en investissant sur moi-même. Je pense que c’est vraiment le facteur le plus important. C’est-à-dire que je me suis formée d’un côté sur le développement personnel. J’ai essayé d’évoluer. D’un autre côté sur l’immobilier, sur l’objet de ce que je fais. C’est vrai que partir vraiment à l’aventure, cela peut être bon. Pour certains, cela peut fonctionner, mais ce n’est pas une garantie. Se former, c’est très important.

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‍Sébastien : Toi, tu es partie en essayant de savoir où tu allais mettre les pieds. Tu n’étais pas partie un petit peu fofolle comme cela. Et d’ailleurs ce que tu me disais tout à l’heure, c’est que tu continues à te former sur d’autres thématiques.

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‍Anamaria : J’ai trois formations en cours en plus de tout ce que je fais comme investissement.

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‍Sébastien : Ce qui me plaît dans ton parcours, c’est que tu as un vrai esprit d’entrepreneur ou d’entrepreneuse, que finalement, tu t’es découvert tardivement, à 45 ans passés. Et aujourd’hui, tu es en train de mettre en place tout un tas de choses. Donc là, on parle d’immobilier, mais tu as d’autres projets en tête. Tu me disais que tu avais créé une société qui va faire également d’autres choses.

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‍Anamaria : J’ai créé une société qui va aussi avoir un rapport avec l’immobilier, donc d’autres stratégies. Je me lance aussi dans le e-commerce. Je vais lancer un blog d’ici très peu de temps. Le nom de domaine est déjà réservé.

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‍Sébastien : Parfait ! Alors est-ce qu’à un moment puisque dans l’esprit des gens, le fonctionnariat c’est quand même le poste assuré, c’est la retraite assurée, est-ce qu’à un moment où tu as commencé à jouer avec tout cela et que tu as pris la décision de quitter l’enseignement, tu t’es dit : « attention peut-être que je vais faire le mauvais choix. Aujourd’hui, j’ai une place chaude, elle est sûre. » Qu’est-ce qui a fait que tu t’es dit : « tant pis, ce qui m’attend, ce sera meilleur que ce que je peux avoir avec l’enseignement ? »

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‍Anamaria : Je pense que ce qui est super important, c’est de se dire : j’ai des rêves, j’ai envie de faire des choses, j’ai envie d’offrir les choses à mes enfants, puis d’avancer dans la vie. C’est vrai qu’en restant enseignante, je sais d’où je pars. C’est sûr que quelque part, je peux me dire que je vais partir sur. Je ne peux pas garantir que mon choix est bon, mais ce que je sais, c’est que ce que je peux faire, quand je vois ce que j’ai réalisé en 2 ans, je sais que maintenant avec toute l’ouverture que j’ai, les opportunités, j’ai besoin de faire un tri dans les opportunités.

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J’ai besoin de faire des choix puisque tant que je n’avais pas commencé à m’ouvrir à toutes ces choses-là, à investir, à travailler sur moi au niveau de l’argent et ainsi de suite, je me disais : « qu’est-ce que je vais faire ? » Je cherchais des idées. Je n’ai aucune idée. Je ne sais pas quoi faire. Bref, je ne sais pas comment avancer. ».Puis maintenant, les opportunités ne cessent de se présenter et j’ai juste besoin de faire des choix. Alors que là, j’ai choisi quatre axes de progrès, ce qui est déjà beaucoup. Je sais que je ne vais pas faire d’autres choix dans l’immédiat. C’est super important d’avoir un but, d’avoir un rêve.

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‍Sébastien : En fait, c’est cela. Tu as trouvé ton « pourquoi tu vas faire cela » et tu te donnes les moyens d’arriver à ce pourquoi. Maintenant que tu as cette ligne directrice, comme tu le disais si bien, les opportunités se présentent à toi. Il n’y a qu’à baisser pour les ramasser, quel que soit le domaine d’ailleurs.

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‍Anamaria : En fait, il n’y a même pas besoin de se baisser, il y a juste besoin à tendre les mains et cela tombe. Ce ne sont pas les billets qui tombent parce que pour que les billets tombent, il y a du travail. C’est-à-dire, j’aime bien dire : « cela y est, j’ai pris ma retraite. » En fait, je suis beaucoup plus souvent en train de travailler qu’avant.

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‍Sébastien : Cela te fait vibrer en fait.

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‍Anamaria : En fait, je ne m’imagine même pas ce que je pourrais faire d’autre. Je suis tellement heureuse le matin de me réveiller, d’aller derrière mon ordinateur et faire ce que j’ai à faire ; de me réveiller, prendre la voiture faire 1 heure 30 de trajet pour aller sur mon chantier, voir où cela en est. Là en ce moment ce matin, je me suis levée à 7 heures du matin pour aller visser les meubles de la salle de bain, monter les meubles de la salle de bain, la cuisine et ainsi de suite.

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‍Sébastien : Elle a l’air heureuse quand même. Rien qu’en parler, elle a l’air heureuse.

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‍Anamaria : Je n’avais pas cet enthousiasme pour aller travailler.

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‍Sébastien : La banane est jusque-là, cela fait vraiment plaisir à voir. Qu’est-ce qu’on peut retenir de ton parcours qui est vraiment extraordinaire. Tu es en train de découvrir une deuxième vie, une deuxième vie professionnelle. Tu te lances à ton compte. Tu es rayonnante. Tu es heureuse. Tu as réussi à faire plus 50 % sur tes revenus en 2 ans. Écoute, c’est juste magnifique.

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Je voulais vraiment faire cet interview avec toi parce que ton parcours, ton cursus, il est super inspirant. C’est possible même quand on est fonctionnaire. C’est possible même quand on a dépassé 45 ans, même quand on approche de la cinquantaine.

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Il suffit de trouver sa voie puis il n’y a plus qu’à se lancer. Mais comme tu le disais : « cela reste quand même du travail. » Tout ce qu’elle nous a présenté dans les quelques minutes d’interview s’est résumé en 5, 10 minutes. Par contre, c’est quand même 2 ans de boulot. Cela ne se fait pas tout seul, mais c’est possible.

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‍Anamaria : Tout à fait ! Avec un travail, donc je le redis : j’étais seule. Mère célibataire avec deux enfants, donc ce n’était pas forcément facile.

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‍Sébastien : Ce n’était pas gagné d’avance.

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‍Anamaria : C’est-à-dire qu’il y a plein de gens qui trouvent cela comme excuse pour ne pas y aller alors que pour moi, cela a été le moteur.

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‍Anamaria : Oui, exactement !

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‍Sébastien : OK ! Écoute, merci Anamaria d’être venue partager cela ici. Je te remercie d’avoir accepté cette interview.

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Anamaria : Merci à toi !

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‍Sébastien : Encore une fois, si vous souhaitez visionner d’autres histoires inspirantes comme celle d’Anamaria, n’hésitez pas à vous abonner à cette chaîne YouTube. N’hésitez pas également à mettre en commentaire ce que vous pensez du parcours d’Anamaria que je trouve exceptionnel. D’ici là, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree.

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À très bientôt.Ciao !

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‍Anamaria : Au revoir !

Est-il possible de réaliser partout des bonnes affaires dans l'immobilier ?Comment être certain de réaliser cette bonne affaire ?Dans cette vidéo, je vous propose de découvrir 5 secrets qui pourront vous mettre sur la piste de cette bonne affaire.N'hésitez pas à partager d'autres secrets dans les commentaires de cette vidéo.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir. Dans cette vidéo, je vous propose qu’on voie ensemble les cinq secrets pour dénicher la bonne affaire immobilière.

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Alors avant qu’on rentre dans le vif du sujet de cette vidéo, si vous ne l’avez pas encore fait, je vous invite à vous abonner à cette chaîne YouTube pour être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. N’hésitez pas à activer la petite cloche pour recevoir ces notifications en temps réel. Cela vous permettra également de rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée.

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Puis pour vous souhaiter la bienvenue, si vous découvrez cette chaîne YouTube, je vous mets à disposition deux ebooks que je vous offre : « Convaincre la banque : mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ».Pour télécharger ces deux ebooks, c’est très simple, vous avez les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo. Puis sinon, vous avez également les liens d’accès à ces pages de téléchargement sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de cette vidéo.

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Alors, revenons maintenant au sujet du jour : quels sont les secrets pour trouver une bonne affaire immobilière dans l’immobilier ? Alors, c’est quoi avant tout une bonne affaire immobilière ? C’est un bien immobilier que vous allez toucher en dessous du prix du marché. C’est un bien immobilier qui va vous offrir une très belle rentabilité. C’est-à-dire un bien immobilier qui va vous permettre de dégager un joli cashflow. Mais c’est aussi un bien immobilier que vous allez pouvoir acheter et revendre immédiatement, en touchant une plus-value.

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Lorsque je dis immédiatement, c’est peut-être le lendemain de la signature de l’acte authentique chez le notaire ou à la fin des travaux si vous envisagez de faire des travaux sur ce bien immobilier. Mais en tout cas cette plus-value, vous devez pouvoir la faire immédiatement et pas au bout de 10-15 ans après avoir amorti du capital ou au bout de 20 ans une fois que votre crédit sera remboursé.

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Alors, c’est vrai que je reçois énormément de questions de personne, qui me disent : mais comment est-ce que tu fais pour trouver de bonnes affaires ? Où est-ce qu’il faut aller pour trouver de bonnes affaires ? Je vais vous expliquer dans cette vidéo, tout de suite, les cinq secrets ou les cinq questions que vous devez poser pour trouver cette bonne affaire immobilière.Lorsqu’on investit dans l’immobilier, ce sera peut-être la question numéro zéro ou l’action zéro que vous devez faire, lorsque vous souhaitez vous lancer dans cette activité, c’est de vous créer un réseau parce que souvent, les bonnes affaires, elles arrivent par le bouche-à-oreille, elles arrivent par les agents immobiliers avec lesquels vous travaillez, elles arrivent par les artisans avec lesquels vous travaillez, elles arrivent par les architectes d’intérieur avec lesquels vous travaillez, elles arrivent par les notaires avec lesquels vous travaillez, etc

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.Alors, je vous entends déjà dire : « oui, mais moi, Sébastien, je veux démarrer dans l’immobilier, je n’ai pas de réseau. » Ce n’est pas très grave parce que votre réseau, il commence avec la rencontre que vous allez faire avec le premier agent immobilier que vous allez consulter.

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S’il y a une bonne adéquation entre ce que vous cherchez, ce qu’il est capable de vous proposer ; si c’est une personne qui comprend bien ce que vous souhaitez faire dans l’immobilier, cette personne en fait, si elle n’arrive pas à conclure la vente avec vous sur ce premier bien, ce qui est quand même rare sur un premier coup, peut-être que si elle a compris ce que vous souhaitez faire dans l’immobilier, qu’elle a compris que vous êtes à la recherche de bons plans, de bons coûts, elle vous rappellera lorsqu’il aura quelque chose qui se présentera et surtout avant que l’annonce soit publiée. Donc voilà pour l’action zéro : commencer par se constituer un réseau. Ce réseau, plus vous allez avancer, plus il va grandir forcément.

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Alors maintenant, quels sont les bons plans ou quelles sont les questions à poser pour trouver cette bonne affaire immobilière ? Lorsque vous allez vous retrouver en visite, soit de particulier à particulier si c’est un propriétaire qui vend en direct, soit avec une agence immobilière, posez cette question : pourquoi est-ce que le propriétaire vend ?S’il s’agit d’un divorce, la marge de négociation va être plus importante. Alors pourquoi est-ce que je dis cela ? Tout simplement parce que lorsqu’on investit dans l’immobilier à deux, tout va toujours très bien. Puis malheureusement, si on doit se séparer parce que c’est la vie qui fait qu’on doit se séparer, on a plutôt envie de vite reconstruire l’avenir chacun de son côté. Et tous les biens qu’on aura achetés en commun, peut-être qu’on sera prêt à s’en débarrasser plus rapidement pour refaire, encore une fois, chacun la vie de son côté.

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Et s’en débarrasser rapidement. Cela veut dire quoi ? Cela veut dire jouer sur le prix de vente. Donc, si vous vous retrouvez dans un bien immobilier en visite dont la vente est due à un divorce, cela peut être un bon plan pour réaliser une bonne affaire immobilière. Donc, n’hésitez pas à questionner la personne qui va vous faire visiter le bien. Demandez pourquoi vous vendez ou pourquoi les propriétaires vendent.

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Le second bon plan pour trouver la bonne affaire immobilière, cela va être la succession. Après avoir vu les divorces, on va maintenant s’intéresser au décès parce que, oui malheureusement, dans le cas de décès, cela peut être également une bonne occasion pour faire une bonne affaire immobilière. Les accidents de la vie finalement, ce sont de bonnes façons de réaliser de jolis coûts dans l’immobilier.

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Alors pourquoi est-ce que les successions sont de jolis coûts ? Parce que généralement, lorsqu’un parent décède et que les enfants ou les héritiers héritent justement de ce bien immobilier, ils n’ont pas forcément des affinités particulières avec l’immobilier. Ce n’est pas forcément quelque chose qui les intéresse.En plus, peut-être que les personnes, dans la succession, se trouvent aux quatre coins de la France, loin de la ville dans laquelle se situent les biens immobiliers. Bref, elles n’ont pas du tout envie de s’en occuper. Elles, ce qui les intéresse tout de suite, c’est de récupérer le cash. Donc pour pouvoir récupérer le cash rapidement, là encore, il va falloir vendre rapidement.

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Le fait est donc, comme pour le divorce, pour pouvoir vendre rapidement ; cela va être une bonne manière de vendre rapidement ; cela va être de baisser le prix du bien immobilier. Le deuxième bon plan pour faire une bonne affaire dans l’immobilier, c’est donc de se retrouver face à des situations de succession. Donc, n’hésitez pas, encore une fois, en visite à questionner l’agent immobilier ou le propriétaire-vendeur, demandez-lui pourquoi il vend. Divorce, succession, c’est sûr que vous avez de grandes chances de faire une bonne affaire.

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Ensuite lorsque vous vous retrouvez en phase de visite également, demandez au propriétaire-vendeur ou à l’agent immobilier depuis combien de temps le propriétaire possède le bien immobilier. Cela, c’est une question qui a toute son importance, parce que plus le propriétaire possède ce bien immobilier depuis longtemps, plus il aura amorti de capital.

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Vous allez comprendre, tout de suite, au travers d’un exemple concret. Imaginons que vous visitiez un appartement qui coûte 200000 €. Si le propriétaire possède ce bien immobilier depuis 20 ans, tout le crédit aura été remboursé. Donc, la marge de négociation va être beaucoup plus importante parce que ce propriétaire, il va empocher quasiment que du cash. Il n’y aura pas d’intérêt ou que de crédit à rembourser à la banque.

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Maintenant, si ce propriétaire possède ce bien immobilier depuis 10 ans. Là encore, il aura amorti la moitié de son capital. La marge de négociation, elle ne sera peut-être pas aussi importante, mais elle va quand même être importante parce que sur les 200000 € qu’il va toucher, il va rembourser 100000 € à la banque puisqu’il est à peu près au milieu de son prêt. Il va quand même encaisser 100000 €. Donc, on aura une bonne marge de négociation.

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Maintenant, si vous vous retrouvez face à un propriétaire-vendeur qui possède le bien depuis 6 mois, 1 an. Là, la marge de négociation, elle va être beaucoup plus difficile parce qu’il aura amorti très peu de capital. En plus pour peu qu’il ait fait financer les faux frais, comme les frais de notaire, il n’y aura aucune marge de manœuvre possible. Donc, on va être dans une situation un peu plus compliquée

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.Mais en tout cas, retenez bien que plus le bien immobilier est possédé depuis longtemps, plus la marge de négociation va être importante. Donc cela, c’est vraiment une question très importante à poser à la personne qui vous fait faire la visite.

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La quatrième question que vous devez poser pour tenter de faire un bon coût dans l’immobilier est : est-ce que le bien a déjà été vendu ? Alors lorsqu’on dit : est-ce que le bien a déjà été vendu, c’est virtuellement, bien sûr, sinon vous ne seriez pas en train de faire la visite. Mais cette question revient plutôt à dire : est-ce qu’il y a déjà eu une offre d’achat sur ce bien immobilier qu’elle a été acceptée puis que les acquéreurs se sont retirés. Ou bien est-ce qu’on a déjà peut-être même été jusqu’à la phase de compromis puis les futurs acquéreurs se sont rétractés dans le délai de rétractation légal, ou parce qu’ils n’ont pas pu obtenir le crédit immobilier ?Cela, c’est une question très importante à poser parce que dans ces situations-là, le bien revient à la vente et le propriétaire-vendeur, il est un petit peu agacé parce que la phase de vente, elle doit recommencer au début. Donc forcément, elle dure plus longtemps. Dans ces cas-là, pour pouvoir se débarrasser également rapidement du bien immobilier, le propriétaire vendeur sera également prêt à faire un effort plus important sur le prix de vente.

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Je reprends l’exemple de mon appartement de 200000 €. Si vous demandez : est-ce que le bien est déjà vendu. Quand on vous répond oui, il est parti à 195000 €. Cela veut dire qu’aujourd’hui, la négociation, elle ne commence pas à 200000 €, elle commence à 195000 €. C’est sûr que c’est accepté, mais peut-être que vous arriverez à faire descendre ce bien immobilier à 190000 €, voire 185000 €.  En tout cas, il faut tenter. Mais demandez en tout cas si le bien a déjà été vendu, s’il y a déjà une offre qui a été acceptée et qu’il est ensuite revenu à la vente.

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Ensuite, la cinquième façon de faire de bonnes affaires dans l’immobilier, c’est de créer vous-même ces bonnes affaires. Comment est-ce qu’on crée une bonne affaire ? C’est vous qui deviez faire l’offre qui vous convient. Lorsqu’on investit dans l’immobilier pour avoir de l’immobilier rentable, il va falloir que votre mensualité de crédit soit la plus faible possible.

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Comment est-ce qu’on fait pour avoir cette mensualité de crédit la plus faible possible ? On achète en dessous du prix du marché. Donc, c’est à vous de faire l’offre qui fera que vous aurez un bon cashflow, qui fera que vous aurez une bonne rentabilité.

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Je reprends, encore une fois, mon exemple de l’appartement à 200000 €. Peut-être que vous, dans vos estimations ou en tout cas avec le cashflow que vous souhaitez atteindre, cet appartement, il ne doit pas s’acheter plus de 170000 €. Proposez-en 170000 €. Si l’offre passe, vous aurez gagné 30000 €. Pour amortir 30000 €, il va falloir quand même quelques années de détention du bien.

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Mais si ces 30000 €, vous pouvez déjà les gagner durant la phase de négociation, c’est autant d’années que vous avez gagné sur votre crédit immobilier. Donc, cette phase de négociation, elle est très importante. C’est vous qui devez faire le prix, c’est vous qui devez accepter le prix, toujours dans une certaine limite parce qu’au-delà d’une certaine limite, votre bien immobilier ne sera plus rentable. Surtout, n’ayez pas peur de faire des offres d’achat agressives. Les bonnes affaires, c’est avant tout vous qui devez les créer.

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Si je récapitule quels sont les cinq bons plans, les cinq secrets, les cinq façons de faire de bonnes affaires dans l’immobilier :

1. Les divorces
2. Les successions
3. Demandez depuis combien de temps le propriétaire possède le bien immobilier
4. Demandez si le bien a déjà été vendu, s’il y a déjà une offre qui a été faite dessus
5. Faites des offres d’achat agressives

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Voilà ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Si vous pensez qu’il y a d’autres moyens ou d’autres façons de faire de bonnes affaires dans l’immobilier, n’hésitez pas à me l’indiquer dans les commentaires, juste en dessous de cette vidéo. Puis si vous pensez que cette vidéo vous a plu, si vous pensez qu’elle pourrait intéresser d’autres personnes, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager.

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Quant à moi, je vais vous quitter ici et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.

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Ciao !

Lors d'un achat immobilier, il y a une étape cruciale.C'est celle du financement.En effet, sans financement, impossible d'acheter ; à moins d'acheter cash.Beaucoup de personnes croient à tord que le banquier ne prêtera pas.Mais la réalité, c'est non seulement que le banquier prête mais qu'une relation avec un banquiers'entretient.Indiquez-moi dans les commentaires si vous êtes d'accord avec cela.

Transcription

Sébastien :Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis vraiment ravi de vous accueillir et aujourd’hui je me trouve en présence de Sacha et Seb. Merci d’être présent sur ma chaîne.

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‍Seb : Salut Seb !

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‍Sasha : Merci de nous recevoir. Salut Seb ! Salut à tous !

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‍Sébastien : Alors, ce qu’on va faire aujourd’hui, c’est vous expliquer comment mettre le banquier dans sa poche lorsqu’on investit dans l’immobilier parce que je sais que c’est un gros frein pour beaucoup de personnes. On a souvent peur d’aller voir le banquier : « je ne suis pas finançable. C’est compliqué d’obtenir le prêt bancaire. »Vous avez construit un patrimoine immobilier plutôt sympathique en très peu de temps et vous allez nous expliquer comment faire pour « amadouer le banquier. » Et j’ai beaucoup apprécié les petites techniques que vous m’avez données et à reproduire. C’est parti ! Cela se passe tout de suite sur louer-en-courte-duree.

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Alors Sacha et Seb, merci d’être présent aujourd’hui. Rappelez-nous rapidement ce que vous faites dans l’immobilier puis dites-nous comment mettre le banquier dans sa poche.

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‍Seb : Donc nous, c’est Sacha et Seb. On est un couple de 30 ans. On habite Lille, dans le nord de la France.

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‍Sébastien : Vous êtes des investisseurs malins, je pense.

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‍Seb : C’est cela. En juin 2015, on a décidé de passer massivement à l’action parce qu’on n’avait pas assez de temps pour nous. On travaillait énormément et on a étudié plusieurs solutions et on s’est très vite focalisés sur l’immobilier avec notamment une stratégie de colocation qu’on a reproduit.

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Fatalement, quand on veut investir en masse et rapidement, il y a le problème du banquier qui arrive assez vite, on va dire. Et c’est vrai qu’on a mis en place des stratégies, comme tu l’as dit, intéressantes, même parfois rigolotes pour avoir un bon partenariat avec le banquier. C’est ce qu’on a donc fait

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‍Sébastien : Parce que ce qu’il faut dire quand même, c’est que vous faites de la colocation donc forcément, ce ne sont pas des projets immobiliers de petite envergure, ce n’est pas le studio. Donc, c’est forcément de grosse surface avec de gros travaux et ce qu’on pourrait se dire : « oui, mais allez chercher 100000, 200000, 300000, 400000 €, même voir peut-être plus… »

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‍Seb : C’est 1.2 million d’encours.

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‍Sébastien : 1.2 million d’encours. « …c’est compliqué. » J’ai beaucoup de personnes qui m’écrivent et qui me disent : « moi, je n’investis pas dans l’immobilier parce que le banquier de toute façon, il dira non. »Comment est-ce qu’on fait ? Déjà, je pense que la première façon d’obtenir le oui du banquier, c’est d’aller le voir.

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‍Sasha : Cela, c’est clair.

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‍Sébastien : Quelle est votre stratégie ?

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‍Sasha : Alors déjà la première des choses, les personnes qui t’écrivent, combien de banques, ils ont été voir. Est-ce qu’ils ont été voir une banque, deux banques, trois banques ? Parce que nous clairement, chaque fois qu’on veut investir, au départ en tout cas, on faisait 15, 20 banques et on se faisait refouler de partout.

‍Seb : Alors le premier investissement est « facile », si tu fais des choses bien parce que tu n’as pas de crédit en cours. Et au niveau du risque parce que la banque, c’est un gestionnaire de risques, il y a beaucoup moins de risques au premier investissement. Donc, on va dire que c’est plutôt facile. Donc là, on est passé par un courtier pour le premier. Cela s’est passé plutôt bien. C’est au fur et à mesure quand on a de plus en plus de crédits en cours que cela se complique.

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Parce que pour la banque, il y a de plus en plus de risques donc, on se prend de plus en plus de non. Donc là, on a vu que les limites du courtier, déjà dans un premier temps, c’est que le courtier c’est comme n’importe qui. Quand un dossier devient de plus en plus compliqué, il préfère traiter les dossiers les plus simples.

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Sébastien : Malheureusement, je pense que le courtier préfère aller financer la résidence principale de quelqu’un qui n’a aucun crédit immobilier alors que vous qui avez déjà un parc assez conséquent, ce sera un non direct. Il est payé à la commission. Donc, il va à la facilité.

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‍Sasha : C’est le fait de penser au coursier, cela m’a titillé. Après le courtier, ce qu’on a fait c’est que là, il faut se dire : « le courtier te dit non, tu vas voir les banques toi-même et tu as énormément de refus. Comment faire pour te refinancer beaucoup plus ? »Donc nous, on a développé de petites stratégies, notamment on s’est dit : « dans le monde de l’entreprise, comment les gens font pour se faire financer ? » En fait clairement, c’est parce que le banquier devient un partenaire financier.

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Première des choses, c’est d’aller le voir régulièrement et à chaque fois qu’il te finance, tu le remercies. C’est tout bête, mais un banquier, il va se faire chier à monter ton dossier, rassembler les pièces…Il va beaucoup travailler sur ton dossier et à la fin personne ne le remercie. Donc déjà, tu vas faire une différence là-dessus. Par exemple, tu lui envoies des fleurs. Rien que tu vas le voir et tu le dis : « merci d’avoir fait passer mon dossier… » Déjà, il va se sentir valorisé.

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Deuxième chose, un banquier n’a pas que cela à faire que de courir après toutes les pièces justificatives. Quand tu vas donc le voir, tous les papiers sont présents, tous triés dans des pochettes spécifiques à chaque truc : l’identité, les comptes courants, les comptes épargne, les investissements que tu as déjà en cours trié par investissement.

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‍Sébastien : Tu lui facilites le travail.

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‍Seb : Je vais travailler moins, donc c’est une bonne chose.

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‍Sacha : Ensuite, on lui fait un dossier, tu en as un aussi que tu proposes. Le dossier quand tu as beaucoup d’investissements est obligatoire, comme cela, tu tries et le banquier, il voit un peu mieux.

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‍Seb : Alors aussi ce qu’il faut comprendre, c’est qu’il y a aussi l’humain qui rentre énormément en ligne de compte. Il faut que le banquier ait confiance en toi. S’il a confiance en toi, fatalement, il va te défendre auprès de la hiérarchie et il aura moins peur. Parce qu’un banquier, il gère un risque. Donc, on a l’impression que le risque est moins grand si j’ai vraiment confiance en la personne. C’est pour cela qu’il faut travailler le partenariat long terme.

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Donc nous, c’est fini les courtiers parce qu’on arrive à un parc immobilier, on est passé de 0 à 1.5 million d’euros de parc. Donc avec cette taille-là, les courtiers ne sont plus possibles.

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‍Sébastien : Et je pense que de toute façon, à partir du moment où tu arrives à ce stade-là, personne ne défendra le dossier aussi bien de toi. Le courtier, il pourra prendre les éléments. Il a cinquante dossiers en cours, voire peut-être même plus, il ne le défendra jamais aussi bien de toi.

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Il y a quelque chose que tu as dit, c’est très intéressant : lorsqu’on fait du business, on a des partenaires, et on arrive à un stade où l’immobilier devient un business. Ce n’est plus du patrimonial même si cela le reste, mais c’est du revenu. C’est du cash qui tombe tous les mois. Cela devient un business.Il y a également quelque chose que vous m’avez dit qui m’a beaucoup plu. Lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous avez des objectifs de cashflow, vous avez des objectifs de rentabilité, mais le banquier a aussi les objectifs à atteindre sur les produits et services qu’il doit fournir à ses clients. Expliquez-nous qu’est-ce que vous faites avec les objectifs du banquier.

‍Sasha : C’est simple. Le banquier, il ne va jamais oser te dire qu’il a des objectifs, mais nous, on le sait parce qu’on commence à avoir l’habitude.

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‍Seb : On a eu beaucoup de boulots de commerciaux donc, on sait comment cela marche. Il y a des objectifs à remplir, des produits à vendre avant la fin du mois par exemple, enfin des challenges. Cela existe dans la banque.

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‍Sasha : Donc le banquier, tu vas le voir et tu lui dis : « écoute-moi, j’ai aussi envie de t’aider. Tu me fais confiance, tu vas défendre mon dossier donc, tu m’aides. Moi, j’ai envie de te donner un retour et de t’aider dans ce sens-là. Qu’est-ce que tu as besoin ? Sur quels produits tu as des lacunes ce mois-ci ou cette année ? »En général, il va être un peu gêné, il va te dire : « non, je n’ai pas de produit et tout. » Et là, il faut que tu rentres un peu dans son cercle en lui disant : « écoute-moi, j’étais avant dans le commerce, je sais comment cela se passe. C’est pour te faire plaisir, j’ai envie de te faire plaisir. Qu’est-ce que tu as besoin assurance décès, assurance vie, carte bleue. »

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‍Seb : Typiquement là, on fait trois projets en même temps donc, énormément de crédit en même temps. Il nous a dit : « les cartes Platinum, ce ne serait pas mal que vous en preniez une chacun. »

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‍Sasha : Il nous a dit : « ce ne serait pas mal que vous en preniez une. » Puis nous, on a dit : « mets en nous deux. »

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‍Seb : Parce que pour lui, c’est vraiment bien de vendre des cartes bancaires. Après, il nous a dit : « j’ai un challenge là jusqu’à la fin du mois sur les assurances décès. » Nous jamais, on prendrait une assurance décès. Cela doit être 2.50 € par mois par personne. Mais pour lui, cela lui fait plaisir. On lui dit : « de quoi tu as besoin ? » Les assurances. On a pris toutes les assurances chez lui. C’est un commerçant et un banquier, il a besoin de cela. Donc, on lui donne.

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‍Sébastien : Je trouve que la démarche est intelligente parce que c’est du donnant-donnant. Vous avez besoin du crédit, il a besoin de vendre des cartes bancaires, des assurances. Le deal est fait. Vous parlez de fleur et cela a même été plus loin, c’est la pizzeria et les déménagements.

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‍Sasha : Nous, c’est clair qu’on le voit souvent du coup. Moi, ce que je conseille toujours, tu prends rendez-vous avec lui vers 11 heures 30. Tu fais ton rendez-vous et quand il arrive midi, 12 heures 30, tu lui poses la question : « vous mangez où ce midi ? » Et là, il va te répondre, souvent les banquiers, ils mangent tupperwareou ils mangent tout seuls et il va te répondre : «  c’est bon, j’ai déjà prévu à manger. »Et là, tu peux insister en lui disant : « j’ai vu une petite pizzeria au coin, si vous voulez, on va manger ensemble. »

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‍Seb : Pourquoi pizzeria ? C’est qu’il ne faut pas faire grand luxe parce que si c’est grand luxe, cela met une barrière. C’est soudoiement. C’est je t’achète. Alors que pizzeria, on reste dans le convivial.

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‍Sébastien : Je crois que c’est intelligent.

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‍Sasha : Nous, on prend toujours rendez-vous à 11 heures 30 déjà et à force de faire des pizzas avec lui, il y a une intimité qui se crée. Parce que comme tu sors du cadre du travail, tu vas parler un peu plus librement. Par exemple moi, je posais des questions sur : qu’est-ce qu’elle fait votre femme ? Est-ce que vous avez des enfants ? Et là, on rentre dans l’intimité de la personne. Au plus le temps passe, au plus tu rentres dans l’intimité et là, on en est à un stade où on déménage avec lui.

‍Seb : Oui ! Il a déménagé et on s’est proposé pour l’aider.

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‍Sasha : Mais, ce n’est pas du soudoiement.

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‍Seb : Parce qu’en plus, on passe vraiment de bons moments. Des fois, on a dit : « on ne se force pas.  Si on voit que ce n’est pas naturel et qu’on n’accroche pas, on ne va pas se forcer à accrocher. » Il se trouve que là, on est tombé sur le bon banquier qui a une personnalité qui nous correspond pour passer limite même des bons moments, enfin on accroche très bien donc là, on le fait.

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‍Sasha : Et attention pour toutes les personnes qui vont dire : « oui, mais vous avez de la chance parce que vous avez trouvé le banquier. » Enfin le banquier, on l’a cherché parce qu’à chaque investissement, quand tu fais 20 banques différentes, je peux dire que tu en vois du banquier.

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‍Sébastien : OK ! Ce qu’il faut peut-être retenir de cette interview, de cette vidéo et surtout de votre expérience que le banquier, en tout cas pas tous, ce n’est pas forcément des portes de prison, des gens qui vont dire : « je ne te finance pas. »Non, on peut y faire de belle rencontre et des gens avec qui un peu plus d’intimité, un petit peu plus de convivialité. Elles vont nous permettre de financer plusieurs projets. En gros, ce ne sont pas des kleenex. J’ai besoin de vous, je vous jette.

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‍Sasha : En fait le banquier, c’est un métier super ingrat parce qu’en gros, tu vas le voir pour quoi ? Quand tu as besoin d’un crédit, quand tu es à découvert et tu as des frais. Du coup, tu lui gueules dessus. Et quand tu as pris une assurance et qu’il s’est passé quelque chose, tu lui gueules parce que tu n’es pas remboursé comme tu voulais.

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Donc le banquier franchement, il se fait gueuler dessus la moitié de son temps et l’autre moitié du temps, il est là à préparer des dossiers. Donc quand tu amènes un peu de convivialité, tout de suite

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‍Sébastien : Quand Sacha et Seb arrivent, c’est un peu plus fun pour lui. C’est : « ouf, ils ont pris rendez-vous avec moi, je vais me faire la petite pizza. »

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‍Sasha : C’est cela. Du coup, on a des rendez-vous super rapidement. Puis quand on l’appelle, il nous prend tout de suite. Ou alors s’il ne peut pas nous prendre, il nous rappelle très vite.

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‍Sébastien : Je trouve que c’est une bonne technique. Merci d’avoir partagé cela avec nous. N’hésitez pas à faire comme eux. Je pense que c’est quelque chose qui paie sur le long terme. Avant de nous quitter, est-ce que vous pouvez nous rappeler où on vous retrouve ? Qu’est-ce que vous faites dans l’immobilier et qu’est-ce que vous proposez ?

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‍Seb : On a une chaîne YouTube qui s’appelle Sacha et Seb - Business Malin où des gens partagent énormément de contenus.

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‍Sasha : Après pour l’interview, on va mettre, si tu veux dans la description, une heure de formation offerte pour investir dans la colocation. Parce qu’en fait la colocation, c’est un peu notre spécialité.

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‍Seb : Et on te met aussi 6 vidéos offertes où on t’explique de A à Z un petit peu comment on a fait pour passer de 0 à 1.5 million d’euros de parc aujourd’hui. En 30 mois, on a fait tout cela. En tout cas, on propose ces deux cadeaux.

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‍Sasha : Donc, tu peux n’en prendre qu’un, voire les deux si tu es gourmand.

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‍Sébastien : Et c’est offert. Donc cela, on le met dans la description juste en dessous de la vidéo. Quant à moi, si vous souhaitez en savoir plus sur la courte durée, je vous mets deux ebooks à télécharger : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Vous avez également une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée.

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Pour accéder à ces éléments, c’est exactement la même chose, je vous mets cela dans la description juste en dessous de cette vidéo. Comme cela, on aura un pack sur la colocation, un pack sur la courte durée. Je pense qu’il y a déjà matière pour se lancer dans l’immobilier et à aller faire financer ses projets autour d’une pizza. Écoutez, merci à vous d’être passés.

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‍Seb : Merci Seb !

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‍Sébastien : Puis à très vite.

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‍Sasha : À très vite

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‍Sébastien : À très vite sur louer-en-courte-duree. Bye, bye ! Ciao !

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‍Sasha et Seb : Salut !

On croit souvent qu'il est difficile d'investir dans l'immobilier à plusieurs centaines de kilomètres de chez soi.Dans ce contexte, beaucoup de personnes pensent qu'il est impossible de faire de la location courte durée loin de chez soi.Pourtant, l'immobilier doit pouvoir se gérer à distance.Je vous explique comment dans cette vidéo.Indiquez-moi dans les commentaires ci-dessous si vous investissez à distance, mais si vous faites également de la location courte durée à distance.

Transcription

Bonjour à tous et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir. Dans cette vidéo, je vais vous expliquer comment il est possible de gérer un bien en location courte durée à plus de 10000 km de chez soi.

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Alors, je vous re-situe un petit peu le contexte. Je suis aujourd’hui depuis trois semaines en Californie, en vacances et pourtant mon activité de location courte durée continue à tourner. Donc, il y a des réservations qui se créent, il y a des entrées, il y a des sorties et le business continue à fonctionner. J’ai souvent des personnes qui m’écrivent et qui me demandent :– Sébastien, comment est-ce qu’il est possible de gérer un bien immobilier à distance ?– Est-ce qu’il est possible de faire de la location courte durée dans une ville qui se situe à plus de 100 km de son domicile ?

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Aujourd’hui, comme je vous l’expliquais, je suis en Californie. Je suis à plus de 10000 km de la France et pourtant mon activité de location courte durée, elle continue à fonctionner. En fait, ce qu’il faut comprendre, c’est que votre activité de location courte durée, elle ne doit en aucun cas dépendre de votre situation géographique. C’est-à-dire que votre activité de location courte durée, il faut qu’elle continue à tourner quel que soit l’endroit où vous vous situez.

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Sinon, cela veut dire quoi ? Cela veut dire que votre activité, elle est liée à vous. Et au contraire, je pars du principe que lorsqu’on investit dans l’immobilier, il faut réfléchir en mode business, mais pas uniquement en location courte durée. C’est-à-dire que votre immobilier doit fonctionner que vous soyez présent ou que vous soyez absent.

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Alors, ce que je vous dis tout au long de mes vidéos finalement, c’est que l’immobilier, cela reste un travail d’équipe. Pour faire de l’immobilier, il faut savoir s’entourer. Il faut savoir s’entourer d’agent immobilier. Il faut savoir s’entourer de notaires, d’expert-comptables, d’architectes d’intérieur, d’artisans…Donc, si vous faites de la location courte durée, bien entendu il va falloir trouver et travailler avec des prestataires de services. Je le répète parce que j’ai encore énormément de questions à ce sujet. C’est qui les prestataires de services ? Ce sont des sociétés de conciergerie, ce sont des autoentrepreneurs, mais cela peut être également des hommes ou des femmes de ménage.

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Ce prestataire de services en fait, c’est une personne clé dans votre équipe, dans votre activité de location courte durée. Pourquoi ? Tout simplement parce que c’est la personne qui va s’occuper de votre bien ou de vos biens si vous en avez plusieurs sur le terrain.

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Qu’est-ce qui se passe lorsque je suis à l’étranger ? Ce sont ces personnes qui gèrent les clients, c’est-à-dire l’accueil des clients, qui gèrent le linge, qui gèrent le ménage…

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Alors, je dis quand je suis à l’étranger, mais c’est également la même chose lorsque je suis en France parce que, que je sois à plusieurs milliers de kilomètres de chez moi ou à quelques dizaines de kilomètres de chez moi, je ne mets jamais les pieds dans mes appartements. Le business continue à fonctionner.

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Ces personnes, ces prestataires de services, il faut que vous ayez entièrement confiance en eux puisque c’est grâce à eux que l’activité continue à tourner sur le terrain. Ces personnes vous devez donc les identifier. Une fois que vous les avez identifiés, le business, il continue à tourner.

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Alors personnellement, je ne délègue pas l’exclusivité ou la totalité de mon activité, je garde la main sur ce que j’appelle la partie amont, la partie commerciale. C’est-à-dire que je reste maître de la politique tarifaire, des premiers contacts avec les clients et de l’encaissement de ces mêmes clients lorsque j’ai besoin d’encaisser leur carte bancaire.

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Mais dès l’instant où tout cela a été fait, j’envoie les informations de manière automatique à mon prestataire de services qui lui ensuite prend le relais sur site. Vous voyez, ce n’est absolument pas plus compliqué que cela. Il est possible de tout gérer à distance. Et croyez-moi, je suis à 10000 km de chez moi, j’étais dans la vallée de la mort dans laquelle on avait très peu d’accès internet, j’ai un décalage horaire de 9 heures, et pourtant, encore une fois, le business continue à tourner.

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Tout ce dont vous avez besoin pour gérer à distance, c’est uniquement une connexion internet pour pouvoir communiquer avec votre prestataire de services, pour pouvoir faire le premier contact avec les clients, encore une fois si comme moi vous souhaitez garder la partie amont de votre activité.

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Ce que je peux vous expliquer aussi, c’est que durant ce séjour, j’ai mon prestataire de services qui m’a expliqué qu’un sommier avait été cassé pendant mon séjour aux États-Unis puis pendant le séjour d’un des clients. Ce n’est pas grave, tout a été géré par le prestataire de services qui a remplacé les lattes manquantes. Vous voyez, j’ai absolument à ne m’occuper de rien.

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Finalement, c’est exactement la même chose lorsque vous faites de l’immobilier de manière « plus traditionnelle », c’est-à-dire soit en location nue, soit en location meublée à l’année, pourquoi ? Parce qu’il n’est pas rare en fait qu’une personne habite Toulouse par exemple et a un appartement à Paris ou à Lille.

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Qu’est-ce qui se passe dans le cas où il y a un problème électrique, il y a un problème de ballon d’eau chaude ou lorsqu’il y a une poignée de porte qui se casse par exemple ? Le propriétaire en question en fait, il ne se déplace pas à Strasbourg, il ne se déplace pas à Lille pour aller changer le ballon d’eau chaude ou pour aller changer la poignée de porte.

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Il délègue cela soit à l’agence immobilière par laquelle il est passé, puis si jamais il n’y a pas d’agence immobilière, il prend directement contact avec le locataire puis le locataire se charge de faire les réparations ou de faire venir un électricien, ou un plombier pour réparer tout ce qui ne va pas dans l’appartement.

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Ayez bien en tête encore une fois que votre immobilier ne doit pas avoir besoin de vous, votre immobilier doit tourner sans vous. Vous ne devez pas forcément avoir besoin d’être sur place pour que votre activité immobilière ou de location courte durée se gère. Non ! Si vous êtes dans cet état d’esprit, alors forcément oui vous ne pourrez rien faire. Il faut au contraire se détacher de son immobilier, il faut mettre en place des systèmes automatiques, industrialiser le processus pour que tout puisse se gérer à distance.

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Et c’est vraiment cela que je voulais partager aujourd’hui dans cette vidéo. J’insiste, je suis à plusieurs milliers de kilomètres de la France, j’ai neuf heures de décalage horaire, pourtant mon activité de location courte durée continue à tourner. Donc, ce qu’il faut bien retenir de cette vidéo, c’est que vous devez vous constituer d’une équipe en qui vous avez confiance et en l’occurrence lorsqu’on est à plusieurs dizaines de kilomètres, la personne essentielle, cela va être votre prestataire de services, cela va être votre gestionnaire.

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Donc, n’hésitez pas à indiquer dans les commentaires en dessous de cette vidéo si vous avez un prestataire de services de confiance qui vous permet de voyager et de gérer votre activité immobilière ou de location courte durée à distance. Puis, n’hésitez pas non plus à m’indiquer dans les commentaires de cette vidéo si vous êtes d’accord avec moi, si j’ai réussi à déverrouiller certains leviers qui vous faisaient croire que vous aviez besoin d’être physiquement présent sur place, proche de vos appartements.

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Si cette vidéo vous a plu, comme d’habitude n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager. Puis avant de vous quitter, je vous rappelle que vous pouvez télécharger gratuitement les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »Dans le premier ebook, je vous explique quelle structure adoptée et quelle attitude adopter pour aller en rendez-vous bancaire et convaincre votre banquier que votre projet immobilier est viable et rentable. Puis dans le second ebook, je vous explique comment grâce à la location courte durée, vous allez pouvoir vous créer une rente de plusieurs centaines d’euros immédiatement, sans avoir à attendre 20 ans la fin de votre crédit immobilier.

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Retenez bien de cette vidéo quand même que l’objectif de la location courte durée, c’est de pouvoir avoir des rentes automatiques, pouvoir vivre de ces revenus locatifs sans forcément être physiquement sur place.

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Écoutez, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Je vais continuer mon road trip en Californie et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.

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Ciao !

Combien de temps faut-il pour trouver une bonne affaire immobilière ?Y a t-il des bonnes affaires partout ?Ce sont des questions que tout le monde se posent.La vérité, c'est qu'il y a des bonnes affaires partout.Mais un investisseur est avant tout un chasseur :-)Il doit faire preuve de patience.Je vous explique tout dans cette vidéo.Indiquez-moi dans les commentaires si vous partagez mon point de vue.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Dans cette vidéo, je vous propose de voir quel est le délai pour trouver la bonne affaire immobilière.Alors, je reçois énormément de mails ou de messages que vous postez sur les réseaux sociaux, sur YouTube ou sur le blog dans lesquels vous m’indiquez ou vous me demandez plutôt : « Sébastien comment fais-tu pour trouver de bonnes affaires immobilières parce que moi dans la ville où j’habite ou dans la région où j’habite, je ne trouve pas des biens immobiliers au prix où tu les achètes ».Alors ce qu’il faut savoir, c’est que le prix d’un bien immobilier, il dépend de la région. Imaginons un appartement de 25 m² qui ferait 100000 €. Cela peut être une excellente affaire immobilière à Paris. Par contre dans un petit village perdu au fin fond de la France, ce ne sera forcément pas une bonne affaire immobilière. Donc, il faut vraiment avoir cela en tête, le prix du mètre carré sera une bonne ou une mauvaise affaire en fonction de la ville où vous allez acheter.

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Mais en fait les bonnes affaires immobilières, elles ne sont pas forcément visibles sinon tout le monde les achèterait et tout le monde trouverait que l’immobilier c’est facile. Alors attention, je n’ai pas dit que l’immobilier c’est compliqué, je dis juste qu’il faut chercher un petit peu pour trouver ces bonnes affaires immobilières. Donc la plus grande des vertus lorsqu’on fait de l’immobilier, c’est la patience.

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Il faut donc faire des visites, il faut faire encore des visites, il faut faire encore des visites et surtout il faut faire des offres d’achat parce que si vous ne faites aucune offre, forcément vous ne pourrez pas acquérir ou acheter une bonne affaire immobilière qu’on parle d’un appartement, qu’on parle d’une maison ou qu’on parle même d’un immeuble.

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Ce qu’il faut retenir de tout cela dans un premier temps ou plutôt dans un premier temps, c’est que cette bonne affaire, c’est vous qui allez la créer. Finalement, c’est un petit peu comme au loto. Si vous ne jouez pas, vous n’allez jamais gagner. Alors la différence qu’il y a par contre entre le loto et l’immobilier, c’est que l’immobilier c’est quand même quelque chose de beaucoup plus rationnel, c’est quelque chose qui se calcule à l’avance, qui se prépare à l’avance ; et surtout en immobilier, il n’y a pas de hasard.

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C’est vous qui choisissez de vous positionner sur un bien. Ensuite l’offre, elle est acceptée ou elle est refusée. Mais en tout cas à partir du moment où vous faites les choses correctement, il n’y a quasiment aucun risque dans l’immobilier.

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Le prix d’achat en fait, c’est vous qui le définissez en fonction du cashflow que vous souhaitez obtenir ou de la rentabilité que vous souhaitez obtenir. Donc personnellement à chaque fois que je suis en phase de recherche active, j’ai toujours un outil avec moi qui s’appelle le Go-NoGo Immo. C’est un outil que j’ai créé qui me permet de savoir jusqu’à quel montant je peux me positionner pour gagner de l’argent avec le bien immobilier sur lequel je me projette.

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Si vous souhaitez regarder à quoi correspond ce Go-NoGo Immo, avoir plus de détail, vous allez dans la description juste en dessous de cette vidéo, il y a un lien et vous allez avoir un aperçu de cet outil. Donc, retenez bien que ce ne sont que les chiffres qui parlent dans un premier temps.

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Donc pour revenir à la thématique de cette vidéo, quel délai pour trouver la bonne affaire immobilière, cette bonne affaire immobilière, comme je le disais, c’est un petit peu comme le loto. On ne gagne pas forcément à tous les coups au loto. C’est exactement la même chose avec la bonne affaire.

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Cette bonne affaire, vous pouvez la trouver au bout de deux visites, au bout de trois visites, mais vous pouvez également la trouver au bout de 3 mois, de 6 mois ou de 9 mois de recherche. Rappelez-vous ce que je vous ai dit dans cette vidéo, il ne faut surtout pas être pressé dans l’immobilier. La patience est la plus grande des vertus. Donc, ne vous précipitez pas pour acheter. Il vaut mieux passer à côté d’une bonne affaire immobilière plutôt qu’acheter une mauvaise affaire immobilière que vous allez vous traîner pendant plusieurs années.

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Ensuite, une fois que vous vous êtes positionné sur un bien immobilier, forcément vous aurez compris que c’est la phase de recherche qui peut prendre le plus de temps au moment où vous souhaitez vous lancer. Ensuite, tout va être cadencé. Parce qu’une fois que vous aurez trouvé le bien, que l’offre aura été acceptée, vous allez signer le compromis de vente chez le notaire.

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Et à partir du moment où vous avez signé ce compromis de vente, il va se passer un délai de 2 mois. Généralement, c’est le délai qu’on inscrit dans le compromis de vente. Vous allez avoir 2 mois pour trouver votre prêt immobilier. Une fois que vous aurez trouvé votre prêt immobilier, une fois que vous aurez trouvé votre financement, on accorde un délai d’un mois supplémentaire, le temps de rédiger l’acte authentique. Et lorsque vous signerez cet acte authentique, c’est là où vous allez devenir définitivement propriétaire.

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Je résume : entre le moment où vous allez signer le compromis de vente et le moment où vous allez signer l’acte authentique, il va se passer 3 mois. Mais ces 3 mois, encore une fois, ce sont 3 mois qui sont cadencés par toute la partie administrative, transaction. J’ai envie de dire le délai que vous maîtrisez malheureusement un petit peu moins, c’est toute cette phase de recherche.

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Si vous souhaitez accélérer les choses pour trouver plus rapidement votre bonne affaire immobilière et raccourcir ce délai, moi ce que je peux vous encourager à faire, c’est de vous mettre en mode commando. Lorsque vous décidez à investir, c’est de consulter plusieurs fois par jour les petites annonces SeLoger, PAP, Leboncoin.Créez-vous des alertes puis surtout faites des visites, faites des visites, faites des offres parce que sur toutes les offres que vous allez faire, il y en a peut-être une qui va passer. Donc plus vous allez faire des visites, plus vous allez multiplier les offres, plus vous allez avoir de chance de réaliser une bonne affaire. Donc, ce délai de recherches, cette phase de recherches aura un délai beaucoup plus court.

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Alors ce qui peut arriver également, c’est que vous soyez un petit peu court sur les délais. Alors en général la phase la plus compliquée, c’est la phase de recherche de financement. On a beau avoir 2 mois dans le compromis, on est des fois un petit peu tendu. Pourquoi ? Soit parce que cela va être une phase de congé, par exemple le mois d’août c’est complètement mort.

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Oubliez des rendez-vous bancaires en août. C’est un mois durant lequel il ne se passe rien. Pour peu que vous signiez un compromis, allez au 15 juillet. 2 mois plus tard, cela va être au 15 septembre, mais vous avez le mois d’août au milieu. Donc finalement, vous avez entre le 15 juillet et le 15 septembre, il s’est juste passé un mois. Cela peut arriver des mois de vacances au milieu des phases de recherche.

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Ce qui peut arriver aussi encore une fois, c’est que vous soyez court sur la recherche du financement parce que vous prenez des refus. Donc ce que je vous dis régulièrement, c’est qu’il ne faut pas s’arrêter à un refus. Faites autant de banques que votre délai vous l’autorise. Mais ce qu’il faut savoir aussi, c’est que les vendeurs, ce n’est pas non plus des personnes forcément négatives. Ce sont des gens qui sont un petit peu intelligent et ils sont d’ailleurs souvent intelligents pour ne pas dire à 100 %.Et le vendeur, il préférera vous accorder 15 jours de délai supplémentaire pour obtenir votre prêt immobilier, voire même un mois de délai supplémentaire parce que sans cela, cela lui fait à lui recommencer sa vente depuis le début. Cela veut dire qu’il faut qu’il reprenne contact avec l’agence immobilière. Il faut que l’agence immobilière, elle réorganise des visites. Bref, les délais vont exploser.

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Plutôt que de repartir à zéro, le vendeur, croyez-moi, il préféra vous accorder 15 jours ou un mois supplémentaire pour vous aider dans la recherche de votre financement. Ce sera bon pour vous et ce sera bon pour lui également.

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Donc voilà comment faire pour trouver dans les meilleurs délais la bonne affaire, faire des offres, faire des visites. Plus vous allez faire des visites, plus vous allez faire d’offres puis un jour ou l’autre l’une de ces offres va passer. Retenez quand même que c’est rarement à la première visite ou à la deuxième visite qu’on va trouver le bon bien. C’est généralement au bout de plusieurs visites, au bout de plusieurs semaines sans parler du fait que si vous vous lancez, si vous êtes novice dans l’immobilier, votre œil, votre expertise va s’affiner au fur et à mesure des visites.

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Donc là où vous serez un petit peu plus frileux sur vos premières visites, vous allez gagner en confiance et vous serez un petit peu plus aguerri, j’ai envie de dire au bout de la 5^ème, 10^ème, voire de la 15^èmevisite. Mais retenez quand même de cette vidéo qu’il ne faut surtout pas être impatient. Prenez le temps. Il vaut mieux encore passer à côté d’une bonne affaire plutôt que de se traîner une mauvaise affaire pendant 5, 10, 15, voire 20 ans, c’est-à-dire toute la détention de votre bien immobilier.

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Voilà ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui. Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker. N’hésitez pas non plus à vous abonner à cette chaîne YouTube si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier, sur la location courte durée qui reste ma spécialité immobilière. Puis avant de vous quitter, je vous invite à télécharger si ce n’est pas encore fait les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »Dans le premier ebook, je vous explique : quelle est ma façon de présenter un projet immobilier à mon banquier lorsque je suis en phase de recherche de financement. C’est une trame en fait qui a fait ses preuves. Puis le second ebook « Doubler son salaire avec la location courte durée » qui est un ebook dans lequel je vous explique : comment il est possible de se créer une rente de plusieurs centaines, voire plusieurs milliers d’euros grâce à la location courte durée.

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Pour télécharger ces deux ebooks, vous cliquez sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette vidéo. Puis sinon si vous vous trouvez sur YouTube, vous avez les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments, de ces deux ebooks dans la description qui se trouve juste en dessous.

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Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui puis on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.

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Ciao !

Au moment d'investir dans l'immobilier, la question de la fiscalité arrive très vite.Et devant un sujet qui peut paraître complexe, on se retrouve souvent démuni.Il faut en effet comprendre que le mode d'exploitation a un impact direct sur la fiscalité.Indiquez-moi dans les commentaires quel régime fiscal vous avez choisi et pourquoi !

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir. Dans cette vidéo, je vous propose de voir ensemble comment choisir le bon régime fiscal lorsqu’on fait de l’immobilier.

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Alors moi, je considère que l’immobilier est un business et en tant que business lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous devez avoir le mindset, vous devez avoir la philosophie du chef d’entreprise.

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Qu’est-ce que cherche à faire le chef d’entreprise, quel que soit son secteur d’activité ? C’est bien entendu optimiser son chiffre d’affaires, mais aussi également optimiser ses dépenses, ses charges. L’optimisation des dépenses et des charges passent forcément par l’optimisation de la fiscalité.

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Lorsqu’on investit dans l’immobilier, lorsqu’on investit dans l’immobilier avec l’état d’esprit du chef d’entreprise, l’immobilier doit permettre de gagner de l’argent. Il va falloir donc choisir la bonne fiscalité pour gagner le plus d’argent possible, j’ai envie de dire, pour maximiser son chiffre d’affaires et réduire ses dépenses.

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Lorsqu’on a cet état d’esprit de l’investisseur immobilier, du chef d’entreprise, il faut se rapprocher de la fiscalité des entreprises, ou bien alors il faut carrément investir en société. Comment est-ce qu’on fait pour se rapprocher de la fiscalité des entreprises ? Il faut faire de l’immobilier meublé.

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Alors si vous investissez en nom propre, il faut faire ce qu’on appelle du loueur meublé non professionnel, ou faire du loueur meublé professionnel, mais vous avez également la possibilité encore une fois d’investir en société.

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Dans le cadre de cette vidéo, je vais donc me cantonner au loueur meublé non professionnel parce que lorsque vous faites de l’immobilier meublé en tant que le loueur meublé non professionnel, vous allez être assujetti à une fiscalité qui s’appelle bénéfices industriels et commerciaux qu’on appelle également BIC.Cette fiscalité comme je le disais se rapproche de la fiscalité des entreprises.

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Alors l’immobilier meublé en fait, il a plusieurs avantages. Dans un premier temps, c’est un immobilier qui est beaucoup moins risqué puisque les contrats de location sont généralement des contrats d’un an, ce qui fait que lorsque vous vous trouvez face à un locataire indélicat, un locataire qui ne paie pas, vous avez maximum un an de difficultés, le temps d’arriver à la fin du bail et de pouvoir vous séparer de votre locataire.

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L’autre avantage de la location meublée, c’est que vous allez pouvoir pratiquer un loyer plus cher. Forcément, une location meublée coûtera plus cher qu’une location nue. Cela peut tout à fait se comprendre parce que vous allez apporter davantage de services, davantage de prestations au logement que vous allez proposer à vos locataires.

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Puis une autre vertu de la location meublée, c’est que votre locataire finalement comme vous lui apportez plus de prestations, plus de services, c’est un locataire qui va être normalement content. Alors attention, je prône le logement de qualité, un logement avec de belles prestations et pas un locataire qu’on va mettre dans un logement complètement pourri avec juste une table, deux chaises, un clic-clac…et qu’on va appeler location meublée.

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Non, il faut prendre soin de son locataire. Ce que je vous dis dans toutes mes vidéos, ou en tout cas ce que je vous dis régulièrement, c’est que le logement que vous devez proposer à la location, c’est un logement dans lequel vous habiteriez vous-même.

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En tout cas à partir du moment où vous allez apporter de la valeur, de belles prestations à votre locataire, c’est un locataire qui va être content et en plus il n’aura aucune dépense à effectuer. L’appartement sera déjà meublé et équipé.

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Alors, je vous parlais de la fiscalité du loueur meublé non professionnel qui se rapproche de la fiscalité des entreprises. Comment cela se passe ? Lorsque vous faites de la location meublée, vous avez plusieurs régimes. Dans un premier temps, le régime du micro-BIC ; et dans un second temps le régime du réel.

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Quel que soit le régime que vous allez choisir et que je vais détailler dans la suite de cette vidéo, votre imposition va être calculée sur une assiette et votre assiette va être calculée sur un résultat.

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On va prendre dans un premier le cas du micro-BIC, comment se calcule cette assiette d’imposition. Lorsque vous faites de la location meublée, par exemple que vous réalisez un chiffre d’affaires de 20000 € à l’année, donc que vous allez encaisser 20000 € de loyer à l’année, vous pouvez vous mettre au régime du micro-BIC à 50 %.Cela veut dire quoi le régime du micro-BIC à 50 % ? Cela veut dire que votre assiette d’imposition va constituer 50 % de vos revenus locatifs tout simplement parce que vous allez avoir un abattement de 50 %.Je reprends mon exemple. Vous réalisez 20000 € de chiffre d’affaires, votre assiette d’imposition va être de 50 % de ces 20000 €, donc de 10000 €. Sur ces 10000 €, on va venir appliquer votre tranche marginale d’imposition puis les prélèvements sociaux. La tranche marginale d’imposition, cela va constituer l’impôt fiscal et les prélèvements sociaux CSG - CRDS, cela va constituer l’impôt social.

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Je vais partir du principe que la tranche marginale d’imposition, votre tranche marginale d’imposition est de 30 %, les prélèvements sociaux sont de 17,2 %. On va en fait venir appliquer sur ces 10000 €, sur cette assiette d’imposition de 10000 €, 30 + 17,2 puisqu’à l’heure où je tourne cette vidéo les prélèvements sociaux est de 17,2 %. Donc, votre imposition sera égale à 47,2 % de ces 10000 €. Ce qui fait 4720 €.Alors, il y a un cas particulier si vous faites de la location courte durée et si vous réalisez moins de 23000 € de chiffre d’affaires et que votre logement est classé. Cela fait quand même pas mal de conditions, mais ce n’est pas quelque chose qui est très difficile à obtenir, là vous n’allez pas bénéficier d’un abattement de 50 % sur votre chiffre d’affaires, mais de 71 %. Cela veut dire que votre assiette d’imposition sera égale à 29 % de votre chiffre d’affaires.

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Je reprends mes 20000 € de chiffre d’affaires. 29 % de ces 20000 €, cela fait 5800 € sur lesquels je vais venir appliquer mon impôt fiscal, donc ma tranche marginale d’imposition et mon impôt social, mes prélèvements sociaux CSG – CRDS. Donc 47,2 % de 5800 €, cela fait 2737,60 €. Ce qui est quand même mieux que les 4720 € de tout à l’heure.

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Donc cela, c’était pour le régime du micro-BIC. Maintenant si vos emprunts sont récents, il est fort à parier et c’est ce que je vous encourage même à faire valider quand même avec un expert-comptable, mais que le régime du réel va être beaucoup plus favorable.

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Je vais reprendre mon exemple de 20000 € de chiffre d’affaires. Dans ce cas-là sur votre chiffre d’affaires, vous allez pouvoir déduire tout un tas de charge et tout un tas d’amortissement. Qu’est-ce que vous allez pouvoir déduire comme un amortissement ? L’amortissement du bien immobilier, l’amortissement des travaux que vous aurez peut-être réalisés, l’amortissement de tout le mobilier, de tous les équipements qui se trouve dans votre appartement, mais vous allez pouvoir passer également en charge un certain nombre de choses.

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Comme les diverses assurances : assurance de prêt, assurance propriétaire non occupant, la taxe foncière, les charges de copropriété, les frais de notaire, les frais d’ameublement, les frais de décoration, les frais d’équipement. Par équipement, j’entends la housse de couette que vous allez acheter pour donner à votre locataire, j’entends également les couverts, les assiettes, les poêles et casseroles que vous allez laisser à votre locataire ou à vos locataires si vous faites de la location meublée.

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Tout cela fait que si votre résultat fiscal est négatif (le résultat fiscal, c’est la différence entre le loyer ou chiffre d’affaires moins les charges, moins les amortissements) ; tant que votre résultat fiscal va être négatif, vous ne paierez pas d’impôt sur vos revenus locatifs. C’est en ce sens-là que le régime du réel est un régime qui est très intéressant et c’est en ce sens-là où également ce régime du réel pour le loueur meublé non professionnel se rapproche de la fiscalité des entreprises.

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C’est comme cela que font les investisseurs pour multiplier les investissements sans payer d’impôts. Alors forcément au bout d’un moment, vous n’aurez plus de charges à déduire, vous n’aurez plus d’amortissement, c’est-à-dire que votre résultat fiscal va retrouver ou va se rapprocher d’une valeur nulle, voire positive, donc qui va peut-être vous faire payer des impôts. Mais à ce moment-là, il faut soit effectuer des travaux, soit acheter de nouveaux investissements pour retrouver un résultat négatif et pouvoir poursuivre vos investissements sans payer d’impôts. Voilà comment font les personnes qui multiplient les investissements immobiliers.

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Alors il y a le cas particulier de la location courte durée si vous réalisez un chiffre d’affaires supérieur à 23000 €. Mais là encore, je ne vais pas le traiter dans cette vidéo. Mais en jouant ou plutôt en adoptant le régime du réel, vous allez payer forcément l’impôt fiscal, mais l’impôt social également qui ne sera plus les prélèvements sociaux, mais les cotisations sociales. Mais là encore si votre résultat fiscal est négatif, il y a moyen de payer très peu d’impôts, d’avoir un impôt qui tourne autour de 1050, 1100 € en tout cas à l’heure où je tourne cette vidéo.

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Faites bien attention au moment d’investir dans l’immobilier, choisissez le bon régime fiscal, comportez-vous en tant que chef d’entreprise parce que la fiscalité, elle peut avoir un gros impact sur votre activité. Puis si vous ne savez pas sur quel régime partir, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel, un expert-comptable ou un fiscaliste qui saura vous indiquer quel est le bon régime pour vous en fonction de votre situation personnelle et professionnelle.

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Voilà donc tout ce que je voulais partager aujourd’hui dans cette vidéo avec vous. Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à liker, n’hésitez pas à la partager. Indiquez-moi également dans les commentaires si vous faites de la location meublée, si vous êtes au régime du loueur meublé non professionnel, si vous êtes au régime du loueur meublé professionnel, si vous avez investi en société. Pour quelles raisons vous avez fait le choix de la société ? Je pense que cela pourra également aider toutes les personnes qui vont regarder cette vidéo.

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Puis avant de vous quitter, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Puisque j’ai traité de fiscalité dans cette vidéo, je vous invite également à regarder une formation que je vous offre sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée.

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Dans cette formation, je vous explique justement comment faire pour minimiser votre impôt, voire ne pas payer d’impôt du tout lorsqu’on fait de la location courte durée en tant que loueur meublé non professionnel.

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Pour accéder à ces deux ebooks, pour accéder à cette formation, vous cliquez sur le (i) qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre. Si vous vous trouvez sur YouTube, vous avez les liens d’accès à ces deux ebooks et à cette formation dans la description qui se trouve juste en dessous.

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Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.

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Ciao !

Certains les aiment, d'autres les détestent ! :-)Au moment d'acheter un bien immobilier, est-il intéressant ou non de passer par une agence immobilière ?Les éviter, c'est s'épargner des frais d'agence.Les utiliser, c'est la garantie de travailler avec un professionnel.Indiquez-moi dans les commentaires ce que vous en pensez !

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir. Dans cette vidéo, je vous propose de répondre à cette question : est-ce qu’il faut passer par une agence immobilière au moment où on souhaite investir dans l’immobilier.Alors au moment d’acheter de l’immobilier, vous avez deux possibilités pour effectuer un achat. Première possibilité, vous achetez de particulier à particulier. Deuxième possibilité, vous achetez au travers d’une agence immobilière. Soit vous passez de particulier à particulier, soit vous passez par un professionnel.

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Mais que vous achetiez de l’immobilier ou que vous achetiez un véhicule, c’est exactement la même chose. Vous avez la possibilité d’acheter votre véhicule de particulier à particulier. Et ce véhicule, vous avez aussi la possibilité de l’acheter en concession ou dans un garage.

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Une fois qu’on a dit cela qu’est-ce qu’on peut rajouter ? Il y a énormément de personnes qui préfèrent acheter de l’immobilier en passant par du particulier parce qu’elles ont l’impression qu’acheter par un particulier, c’est acheter moins cher parce qu’on s’affranchit des frais d’agence.

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D’où l’intérêt de cette vidéo, est-ce qu’il faut acheter de l’immobilier en passant par une agence immobilière ? Est-ce que le fait de s’affranchir de l’agence immobilière est un bon calcul ? Alors, ce qu’il faut savoir, ou en tout cas ce que je pense, c’est que l’agent immobilier est un professionnel de l’immobilier.

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Cela veut dire quoi ? Cela veut dire qu’il connaît son marché, il connaît ses clients normalement. Alors ses clients, c’est à la fois les vendeurs, mais c’est aussi les acheteurs. L’agent immobilier pour peu qu’il fasse correctement son travail est un facilitateur. C’est-à-dire qu’il doit mettre le bon vendeur en face du bon acheteur de façon à ce que le vendeur vende son produit, son bien immobilier à l’acheteur.

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À partir du moment où vous souhaitez investir dans l’immobilier, alors je parle d’investissement locatif, mais ce que je vais dire correspond également à de la résidence principale, vous devez avant tout sélectionner une localisation. C’est quoi la localisation ? C’est soit la ville, soit le quartier. Généralement, ce sont les deux. C’est un quartier dans une ville ou dans une commune.

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Vous devez également déterminer le type de bien sur lequel vous souhaitez vous positionner : un studio, un T2, un T3, un grand appartement, une maison et vous devez également décider quel est l’état du bien que vous souhaitez acheter.

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Plutôt un bien avec du rafraîchissement, plutôt un bien avec de gros travaux pour pouvoir acheter en dessous du prix du marché, ou plutôt un bien dans lequel il n’y a quasiment rien à faire, voire rien à faire du tout parce que vous n’avez pas du tout envie de vous lancer dans une phase de travaux.

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En tout cas, vous devez dire à votre agent immobilier quels types de biens vous cherchez de façon à ce qu’il puisse vous présenter des biens qui correspondent à vos critères de recherche ? Une fois qu’on a sélectionné le type de bien, le quartier et l’état du bien, ce qu’on fait généralement c’est qu’on consulte les petites annonces sur internet et on prend contact avec des agences immobilières ou des particuliers. Mais cette vidéo, elle est plutôt consacrée aux agences immobilières. Et on prend des rendez-vous pour aller visiter les biens immobiliers et c’est généralement là que c’est la première prise de contact avec l’agent immobilier.

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Alors généralement, c’est rarement à la première visite qu’on trouve chaussure à son pied. Ce n’est généralement pas à la première visite que le bien immobilier correspond. Ce n’est pas très grave parce que cette première visite, elle sert essentiellement à faire connaissance entre l’agent immobilier et vous en tant qu’investisseur ou personne à la recherche de la résidence principale. Et, c’est l’occasion en fait d’expliquer plus clairement à l’agent immobilier ce que vous recherchez.

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N’hésitez pas non plus à lui dire ce qui vous a plu dans ce bien, dans le bien que vous venez de visiter et ce qui ne vous a pas plu. Si ce bien ne correspond pas, l’agent immobilier a de toute façon une offre globale à vous proposer parce qu’il a certainement d’autres biens immobiliers dans son portefeuille donc qu’il sera à même de vous proposer un autre bien immobilier qui corresponde davantage à vos critères.

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Alors que le particulier, c’est généralement du one shot. Il n’a qu’un bien à vous proposer. Il faut quand même l’avoir en tête, le particulier ne pourra vous proposer qu’un seul bien, alors que l’agent immobilier, il a tout un portefeuille de biens immobiliers. Il sera à même de vous proposer d’autres choses.

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Alors si le bien immobilier ne correspond pas, c’est généralement là qu’on se rend compte qu’il y a des bons et de mauvais agents immobiliers. Il y a donc deux types d’agents. Le bon agent immobilier, c’est celui qui va être persévérant et c’est celui qui va être motivé. Cet agent immobilier-là, il va vous rappeler, peut-être plusieurs jours plus tard, peut-être même dès le lendemain pour vous proposer autre chose.

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Il y a des agents immobiliers qui sont un petit peu moins persévérant, qui sont un petit peu moins motivés, qui au bout de deux, trois visites vont vous expliquer que vous ne savez pas ce que vous voulez, qu’ils n’arrivent pas à vous suivre, qu’ils n’arrivent pas à vous comprendre et la relation va s’arrêter là. Ils n’essaieront pas d’aller plus loin.Ce qui est un mauvais calcul parce que si vous êtes sur cette chaîne, c’est que vous avez envie d’investir en masse dans l’immobilier. Donc généralement si un agent immobilier arrive à comprendre ce que vous souhaitez faire, il y a fort à parier qu’il pourra réaliser plusieurs projets immobiliers avec vous.

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C’est pour cela que je dis que l’agent immobilier en fait, dès l’instant où on a trouvé la bonne personne, cela devient un partenaire qui va comprendre ce que vous voulez faire, qui va comprendre ce que vous voulez acheter. Puis surtout, il va comprendre son intérêt ; c’est-à-dire pouvoir vendre plusieurs biens immobiliers. Une fois qu’il aura donc compris votre philosophie, il vous présentera peut-être même en exclusivité des biens qui correspondent à vos recherches.

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Mais comme c’est un partenaire, à partir du moment où vous avez construit cette relation de confiance, c’est quelqu’un qui n’aura pas de mal à aller défendre vos offres, si elles sont un petit peu basses. Je dis régulièrement qu’il faut faire des offres d’achat agressif. Puis c’est surtout lui qui mettra de l’huile dans les rouages pour faciliter la transaction, pour essayer de mettre tout le monde d’accord, à la fois le vendeur et à la fois l’acheteur.

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Je vais vous donner un exemple du bon agent immobilier et du mauvais agent immobilier. J’ai visité un bien l’an dernier qui était affiché à 60000 €. J’ai fait une offre à 43000 €. Honnêtement, je pense que l’agent immobilier ne l’a même pas présenté au vendeur cette offre. Je n’ai pas eu de nouvelle après avoir fait l’offre.

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Un an plus tard, ce même bien immobilier, il était toujours en vente dans la même agence. Il avait changé par contre de main d’agent immobilier. J’ai fait une offre à 1000 € moins cher. J’ai donc fait une offre à 42000 € et cette offre, elle est passée, mais tout simplement parce que j’avais eu davantage de feeling avec l’agent immobilier.

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L’agent immobilier, en tout cas au féminin parce que c’est une femme, elle était un petit peu plus volontaire, elle était un petit peu plus motivée. Elle a réussi à faire passer une offre à 42000 € alors que l’année d’avant à 43000 €, je n’ai pas pu acheter ce bien immobilier. D’où l’intérêt d’avoir une bonne relation avec votre agent immobilier qui, je le répète, doit être un partenaire.

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Dans ces conditions-là, je trouve que c’est normal d’avoir à payer des frais d’agence parce que l’agent immobilier en fait, il va vous aider dans votre recherche de biens immobiliers. Comme je le disais, l’agent immobilier, il va peut-être vous aider dans la phase de négociation, il va vous aider dans la transaction, il va vous aider dans la phase de recherches.

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Ce travail-là, c’est un travail qui forcément est rémunéré. Le temps que lui va passer à négocier, à faire des recherches, c’est du temps que vous n’alliez pas consommer et que vous alliez pouvoir utiliser pour autre chose. Donc, j’en reviens à ma vision business de l’immobilier : « avec un partenaire, on arrive à avancer beaucoup plus vite. »Je voulais également faire un point sur les ventes de particulier à particulier. On a parlé des agents immobiliers. Si vous préférez passer par du particulier, c’est des fois un petit peu plus compliqué. Pourquoi ? Parce que le particulier, ce n’est généralement pas un professionnel d’immobilier.

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Il pense neuf fois sur dix que le bien qu’il vend, c’est le bien le plus sexy de la ville. C’est le meilleur bien immobilier de la ville, même s’il y a énormément de travaux à faire. Il est peut-être des fois aussi en dehors de toute réalité du marché immobilier. Il proposera son prix beaucoup plus cher. Donc, vous pouvez tomber sur de mauvais vendeurs, mais vous pouvez également tomber sur de mauvais agents immobiliers.

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Je vous ai parlé de mauvais agents immobiliers tout à l’heure dans le sens où je disais que ce sont des agents qui ne vont pas vouloir défendre vos offres, qui vont s’essouffler au bout de deux visites. Cela peut être également des agents immobiliers qui ne comprennent pas ce que vous allez faire. Lorsque vous avez un bien immobilier affiché à 100000, que vous faites une offre à 70000, il y a des agents immobiliers qui ne voudront même pas transmettre l’offre. Ce n’est donc pas la peine de perdre votre temps avec ces agents immobiliers.

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À partir du moment où vous motivez votre offre, l’agent immobilier doit transmettre cette offre au vendeur. Après tout, c’est vous qui portez la responsabilité de l’offre. Ce n’est absolument pas l’agent immobilier. Retenez simplement qu’il y a de mauvais vendeurs et il y a aussi de mauvais agents immobiliers.

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Mais à partir du moment honnêtement où vous avez trouvé un agent immobilier qui vous correspond, faites-en un partenaire. C’est quelqu’un qui va vous faire gagner du temps. C’est quelqu’un qui va vous aider dans les phases de négociation. C’est quelqu’un qui va vous aider à construire plus rapidement votre patrimoine immobilier.

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C’est la raison pour laquelle et ce sera la conclusion de cette vidéo, je considère qu’il est intéressant de passer par une agence immobilière et je considère qu’un bon agent immobilier, c’est quelqu’un qui peut vous faire gagner énormément de temps donc, énormément d’argent. Dans ces conditions-là, je suis prêt à payer des frais d’agence, je suis prêt à payer des commissions.

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J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager. Puis indiquez-moi dans les commentaires en dessous si vous partagez mon avis. Est-ce que vous considérez que l’agent immobilier peut être un bon partenaire ? Est-ce que vous considérez que c’est tout à fait normal de payer des frais d’agence pour un service qu’on vous rend ? Puis si vous n’êtes pas d’accord, n’hésitez pas non plus à l’indiquer dans les commentaires.

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Je vous invite aussi à vous abonner à cette chaîne YouTube pour être informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos dans lesquels je partage de bonnes pratiques et des retours d’expérience sur l’immobilier et la location courte durée qui reste mon expertise immobilière.

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Puis si vous ne l’avez pas encore fait, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »Vous pouvez télécharger ces deux ebooks en cliquant sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre. Et si vous vous trouvez sur YouTube au moment où vous regardez cette vidéo, vous avez des liens de téléchargement dans la description qui se trouve juste en dessous.

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Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree.

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Je vous dis à très bientôt.Ciao !

La location courte durée demande quelques bonnes pratiques ou bonnes attitudes pour réussir.Dans cette vidéo, je vous partage 5 d'entre elles.N'hésitez pas à m'en faire part d'autres dans les commentaires ci-dessous.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis ravi de vous accueillir. Dans cette vidéo, je vous propose de voir ensemble 5 attitudes pour cartonner en location courte durée.

Alors, faire de l’immobilier, cela ne s’improvise pas. Investir dans l’immobilier, cela ne s’improvise pas. Donc a fortiori, faire de la location courte durée est une activité qui ne s’improvise pas non plus. Si vous souhaitez cartonner en location courte durée, si vous souhaitez avoir de très bons résultats, il va falloir adopter de bonnes attitudes.

Comme je le disais dans l’introduction de cette vidéo, je vous propose de voir quels sont les 5 bonnes attitudes, ou en tout cas 5 attitudes pour cartonner en location courte durée.

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Alors, la première attitude à adopter, c’est de trouver le bon emplacement. Je vais vous le répéter une nouvelle fois, mais vous savez certainement qu’en immobilier il y a trois critères importants : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement, et c’est d’autant plus vrai en location courte durée.

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Pour vous lancer dans cette activité, vous devez sélectionner une adresse où vous devez donc sélectionner un bien qui a une adresse, qui attire un maximum de demande. Alors forcément, je ne vais pas recommander des communes de 500 habitants en pleine campagne, mais je ne recommanderais pas non plus forcément d’investir en plein centre de Paris pour plusieurs raisons.

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Même si Paris est une ville très touristique, très attractive, tout simplement parce que le prix de l’immobilier à Paris, il est très élevé. Et je pense qu’acheter de l’immobilier à Paris sauf si on a un gros objectif patrimonial, c’est prendre énormément de dettes pour arriver à acheter un produit où la rentabilité ne sera pas forcément au rendez-vous.

Par contre, ce qu’on peut faire quand même, c’est investir dans des communes où il est possible d’avoir une bonne rentabilité en location normale ou en location courte durée, donc dans des communes qui font 4000 habitants, 8000 habitants, 40000 habitants, 60000 habitants ou encore 200000 habitants.

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En fait, ce n’est pas tant le nombre d’habitants de la ville qui fait que l’activité de location courte durée va être possible ou impossible, mais encore une fois c’est plutôt l’attrait de la ville. Est-ce que la ville a un attrait touristique, ou la commune est-ce que la commune a un attrait touristique, ou est-ce que la commune a une activité ou un attrait professionnel ? C’est absolument cela qu’il faut que vous regardiez. Pour savoir si votre ville est éligible ou votre commune est éligible à la location courte durée, il faut tout simplement faire une étude de marché.

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La seconde attitude, la seconde bonne attitude à adopter pour cartonner en location courte durée, c’est de sélectionner le bon type de bien parce que tous les types de biens ne se prêtent pas à la location courte durée. Alors le premier élément à regarder, c’est le règlement de copropriété. Il faut que la copropriété n’interdise pas l’activité de location courte durée. Pour cela, il faut regarder la clause d’habitation bourgeoise exclusive du règlement de copropriété.

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Si tous les feux sont au vert dans le règlement de copropriété, il faut regarder ensuite quelle est la typologie du bien. Un bien trop petit ne s’adaptera pas forcément à la location courte durée, mais un bien trop grand ne s’adaptera pas non plus à la location courte durée parce que l’espace de vie dans un bien trop petit sera trop réduit. Ce ne sera pas agréable pour passer un séjour.

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Mais inversement dans un bien trop grand en fait, c’est un bien qui demandera trop d’efforts à l’entretien où les charges d’entretien seront plus élevées. Ce ne sera donc pas un appartement qui sera intéressant pour la location courte durée. Donc moi, je pars du principe qu’aujourd’hui, en tout cas à l’heure où je tourne cette vidéo, le bien idéal pour une activité de location courte durée est le deux-pièces, c’est-à-dire le t2.

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La troisième bonne attitude à adopter pour cartonner en location courte durée, c’est de se déclarer correctement. Inutile de le répéter, mais je vais quand même le faire dans cette vidéo, la location courte durée est soumis à une réglementation, la location courte durée est soumis à une législation comme n’importe quelle activité, et comme n’importe quelle activité immobilière d’ailleurs qu’on fasse de la location nue ou qu’on fasse de la location meublée.

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Il est donc très important de se déclarer d’un point de vue administratif et il est également très important de se déclarer d’un point de vue fiscal. Alors, je dis très important et je devrais même dire obligatoire.

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D’un point de vue administratif, vous devez déclarer votre activité au greffe du tribunal de commerce. Vous devez ensuite déclarer votre activité en mairie, donc auprès de la police administrative et ensuite auprès de l’urbanisme dans les cas où il peut y avoir un changement d’usage ou une surface de compensation qui sont exigés. Puis, vous devez également vous déclarer auprès de la direction de la fiscalité locale, si votre commune vous demande de récolter la taxe de séjour. Donc cela, c’était pour la partie administrative.

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Ensuite pour la partie fiscale bien entendu, il est obligatoire de déclarer ses recettes, son chiffre d’affaires, ses loyers aux impôts. Donc si vous avez acheté en nom propre, donc déclarer vos revenus locatifs avec votre statut de loueur meublé non professionnel ou votre statut de loueur meublé professionnel, et si vous avez fait le choix d’investir en société, donc SCI, SARL, SAS, vous devez également déclarer les revenus locatifs de votre société, donc le chiffre d’affaires de votre société, de votre foncière.

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La quatrième bonne attitude pour cartonner en location courte durée, cela va être de marketer son offre. Eh oui, le marché de la location courte durée évolue, on ne fait plus aujourd’hui de la location courte durée comme on le faisait à ses tout débuts, dans les années 2007 - 2010. Aujourd’hui, il faut marketer son offre. Pourquoi est-ce qu’il faut marketer son ouvre ? Tout simplement pour se faire connaître d’un maximum de prospects, d’un maximum de voyageurs en déplacement.

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Comment est-ce qu’on fait pour se faire connaître d’un maximum de prospects ou de voyageurs ? Il faut tout simplement publier une annonce sur le maximum de plateformes de réservation en ligne. Vous pouvez même créer votre propre plateforme de réservation en ligne, ce qui vous offrira un canal de vente supplémentaire.

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Ensuite ce que vous pouvez faire, c’est laisser des cartes de visite dans l’appartement. Comme cela lorsque les voyageurs vont repartir, ils pourront prendre votre carte de visite et si le séjour leur a plu, ils pourront reprendre contact avec vous directement pour passer en direct et non plus par une plateforme de réservation en ligne. Ce qui vous permettra de vous affranchir des frais de commissions.

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Ensuite ce que vous pouvez faire, c’est avoir une attitude dans laquelle vous allez aller démarcher les sociétés de votre ville en leur expliquant que vous avez des appartements, que vous proposez à la location courte durée, que vous êtes à même d’accueillir les collaborateurs des sociétés, les personnes qui sont en déplacement professionnel.

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D’un point de vue marketing, n’hésitez pas non plus à relancer les clients qui sont déjà venus chez vous. Il faut donc bien entendu pour cela stocker les emails que vous avez récupérés. L’avantage de garder ces emails, c’est de pouvoir les relancer ensuite en leur proposant des offres préférentielles parce que ce sont déjà des clients.

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Qu’est-ce que cela peut être une offre préférentielle ? C’est 10 % sur le séjour à venir. Cela peut être un parrainage pour tout client déjà venu qui parraine quelqu’un d’autre. Cela peut être également d’offrir 10 % ou 5 % sur un séjour à venir…

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Comment est-ce qu’on fait pour marketer son offre également ? On fait des photos de qualité. Il faut faire des photos de professionnel tout simplement parce que la location courte durée, cela reste de la vente par correspondance. Ce qui va générer le clic, ce qui va générer le coup de cœur, ce qui va générer la rénovation, c’est avant tout la photo de votre bien immobilier.

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Puis si vous le souhaitez, n’hésitez pas non plus à faire de la publicité : de la publicité sur Facebook ; de la publicité sur Google pour mettre en avant votre bien immobilier et toucher la clientèle qui serait intéressée par un séjour dans votre ville.

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La cinquième attitude pour cartonner en location courte durée et que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo, c’est la stratégie. L’investissement immobilier, je le disais en introduction de cette vidéo, c’est quelque chose qui ne se fait pas au hasard. Donc lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous devez avoir des objectifs de cashflow, vous devez avoir des objectifs de rentabilité et vous devez également avoir des objectifs patrimoniaux.

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Alors si votre objectif, il est avant tout patrimonial, certainement que vous allez vouloir viser les grandes villes et plutôt les emplacements premiums de ces grandes villes. Par contre si votre objectif, il est plutôt en terme de rentabilité que patrimonial, vous allez plutôt viser des villes de second rang ou alors des quartiers de rang 2 ou 3 dans ces villes. Vous investirez plutôt dans de petites villes.

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Mais en tout cas, vous devez savoir quelle est votre stratégie lorsque vous vous lancez dans l’immobilier, plutôt encore une fois du patrimoine, plutôt de la rentabilité et certainement un mix des deux. Fixez-vous également des objectifs dans le temps avec des dates auxquelles vous vous engagez les atteindre. Par exemple vous pouvez vous dire : moi, il faut que dans 6 mois, j’aie réalisé 1000 € de cashflow sur des opérations immobilières. Voilà le type d’objectif que vous devez vous fixer.

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D’un point de vue stratégique en fait, vous devez vous entourer de bonnes personnes. L’immobilier, cela reste un business, donc vous devez vous entourer de partenaires. Donc d’un point de vue stratégique, vous pouvez vous dire : il faut que je trouve de nouveaux partenaires banquiers pour me suivre sur de nouveaux projets immobiliers parce que les banques avec lequelles je travaille habituellement ne souhaitent plus me suivre parce que j’ai un taux d’endettement trop élevé.

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Vous pouvez vous dire également qu’il faut que vous rencontriez de nouveaux agents immobiliers parce que vous souhaitez investir dans une nouvelle ville, parce que l’agent immobilier avec lequel vous avez l’habitude de travailler a quitté l’agence immobilière. Il a changé de secteur, il a déménagé. Peut-être parce que l’agent immobilier ne comprend plus ce que vous voulez faire…Il y a tout un tas de raisons qui peuvent vous amener à trouver de nouveaux partenaires. L’immobilier, cela reste un travail d’équipe sans courtier, sans banquier, sans agent immobilier, sans décoratrice d’intérieur, sans artisans. Vous ne faites rien. Donc, entourez-vous des bonnes personnes. Puis lorsque votre activité, elle est enclenchée, il faut absolument que vous analysiez la performance de votre activité.

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Comment est-ce qu’on fait pour améliorer la performance de son activité ? Il faut s’intéresser aux conditions générales de vente. Est-ce que pour avoir plus de chiffres d’affaires, il vaut mieux les durcir ou est-ce qu’il vaut mieux les assouplir ? Une question à se poser pour optimiser la performance c’est : quels sont les leviers ou les actions que je dois mettre en œuvre pour améliorer mon taux de remplissage et aller chercher davantage de chiffre d’affaire ?Une autre façon, une autre question d’améliorer la performance c’est : comment faire pour avoir des politiques tarifaires plus importantes ou pour augmenter les tarifs, toujours dans une logique de faire davantage de chiffres d’affaires ?

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Est-ce qu’il faut que j’amène davantage de services ? Est-ce qu’il faut que je sois plus ferme dans mes négociations immobilières de façon à avoir davantage de cashflow… ?Ce sont des questions que vous devez vous poser. Analyser la performance, cela sert à avoir une meilleure rentabilité, un meilleur chiffre d’affaire et un meilleur cashflow. Donc, vous voyez lorsqu’on investit dans l’immobilier, rien ne doit être laissé au hasard. Je vous ai évoqué 5 bonnes attitudes à avoir pour cartonner dans cette vidéo.

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Je les répète. Je vous ai parlé d’emplacement, je vous ai parlé du type de bien, je vous ai parlé des déclarations, je vous ai parlé du marketing et je vous ai parlé de la stratégie. Il y en a certainement d’autres, n’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires de cette vidéo quels sont les autres attitudes que vous mettez en avant pour cartonner dans votre activité immobilière, dans votre activité d’investissement immobilier ou dans votre activité de location courte durée.

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Si cette vidéo vous a plu, si vous êtes d’accord avec moi, n’hésitez pas à liker, n’hésitez pas non plus à la partager. Je vous invite également à vous abonner à cette chaîne YouTube si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier. Si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier, l’immobilier en location courte durée, je partage énormément de choses autour de ces deux thématiques que j’affectionne particulièrement.

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Puis, vous pouvez également télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Pour télécharger ces deux ebooks, rien de plus simple, vous cliquez sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre. Si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, vous avez les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description qui se trouve juste en dessous.

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Écoutez, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.

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Ciao !

La majorité des personnes investissent dans l'immobilier pour des raisons patrimoniales.Elles font également fructifier leur argent au travers de produits financiers tels que les comptes épargne, les assurances vie...Pourtant, un bon investissement immobilier peut être beaucoup plus rentable que les supports financiers classiques.Indiquez-moi dans les commentaires de cette vidéo si vous partagez ce point de vue.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir. Dans cette vidéo, on va voir ensemble pourquoi l’immobilier peut être considéré de mon point de vue comme un produit financier.

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Alors en général lorsqu’on investit dans l’immobilier, on a deux raisons majeures qui nous poussent à le faire. La première de ces raisons, c’est la plus naturelle à concevoir, c’est pour se construire un patrimoine. Et la seconde raison pour laquelle on investit dans l’immobilier, c’est pour gagner de l’argent tous les mois.

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Et cela, c’est une raison qui est un petit peu moins naturelle parce qu’il y a encore beaucoup de personne qui ne comprennent pas ou qui ne croient pas qu’on peut gagner de l’argent tous les mois avec de l’immobilier.

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En tout cas, si vous investissez correctement, si vous faites les choses de la bonne manière, votre immobilier doit vous ramener de l’argent tous les mois. C’est ce qu’on appelle dégager un cashflow mensuel positif.

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Partant de ce principe, lorsqu’on investit dans l’immobilier, il y a deux manières de gagner de l’argent. La première de ces manières, c’est en épargnant tous les mois. Forcément lorsque vous allez rembourser votre crédit immobilier tous les mois, vous allez mettre de l’argent dans la pierre.

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Donc plus le temps va passer, plus vous allez devenir propriétaire d’un plus grand pourcentage de votre bien immobilier, pour peu que vous investissiez à crédit bien entendu. La seconde manière de gagner de l’argent avec l’immobilier, cela va être en ayant du cash immédiatement disponible grâce au cashflow que vous allez générer.

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Je vais le répéter parce que c’est quand même très important. Il y a deux manières de gagner de l’argent avec l’immobilier, la première manière en épargnant, en mettant l’argent dans la pierre pour devenir un jour propriétaire à la fin du crédit. La seconde manière de gagner de l’argent avec l’immobilier, c’est avec le cash immédiatement disponible grâce au cashflow positif bien entendu que vous allez générer.

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Mais on peut aussi considérer qu’acheter de l’immobilier c’est : s’endetter. Et là, il va y avoir deux visions qui vont s’opposer. Dans un premier temps : la vision de l’investisseur ; et dans un second temps : la vision du banquier.

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L’investisseur, il va plutôt considérer qu’acheter de l’immobilier et multiplier les opérations, c’est diminuer le risque tout simplement parce que s’il y a une perte de loyers, ou s’il y a de la vacance locative sur un bien immobilier, tous les autres biens vont venir éponger la perte de loyer. Forcément, on a plus de probabilités d’avoir 100 % de perte lorsqu’on a un seul bien immobilier vide, plutôt que lorsqu’on est déjà propriétaire de 10 appartements.

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La probabilité pour qu’on ait une vacance locative sur les 10 appartements en même temps, elle est beaucoup plus faible que celle d’avoir une vacance locative sur un seul bien immobilier. Dont voilà la vision de l’investisseur.

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Le banquier, il va avoir une vision qui va être tout autre, qui va dire : multiplier les opérations immobilières, c’est multiplier le risque parce que c’est multiplier les encours bancaires et donc c’est augmenter le taux d’endettement.

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Donc, vous le savez, l’investisseur, il va plutôt aller chercher la durée de crédit la plus longue possible pour avoir une mensualité de prêt la plus faible possible, donc pour avoir un maximum de cashflow tous les mois. Du point de vue de l’investisseur finalement, l’investissement immobilier devient un produit financier qui va vous permettre d’avoir de grosses rentabilités tous les mois avec un apport qui peut être minime, voire un apport qui peut être nul parce que je vous ai déjà expliqué dans plusieurs vidéos qu’il est possible d’acheter de l’immobilier sans apport.

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Alors une fois qu’on a dit cela, qu’est-ce qu’on peut dire par-dessus ? C’est que du point de vue de la banque, l’immobilier lorsque les crédits ne sont pas arrivées à terme, c’est-à-dire que lorsque vous avez encore des prêts qui ne sont pas remboursés, cela augmente l’encours.

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Alors que du point de vue de l’investisseur ; alors évidemment l’investisseur, il préférerait que tous les crédits soient remboursés, mais comme il a fait normalement les choses correctement, il récupère du cashflow tous les mois ; même si les crédits ne sont pas remboursés, ils gagnent de l’argent tous les mois.

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C’est en ce sens-là que malgré le crédit, comme on a une rente mensuelle avec de jolies rentabilités, je vous encourage plutôt à aller chercher des rentabilités supérieures à 10 %, vous vous retrouvez donc avec d’excellents produits financiers avec des rentabilités qui dépassent les 10 %.Je vais vous donner un exemple. Admettons que vous vous lanciez dans une opération immobilière pour faire de la location courte durée par exemple et que vous mettez uniquement 1000 € d’apport sur votre projet immobilier. Imaginons qu’avec ce projet immobilier, vous dégagez 500 € de cashflow tous les mois, donc 500 € x 12, cela veut dire que vous allez générer 6000 € de cashflow à l’année, donc plutôt un joli cashflow.

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Maintenant partons du principe que ces 1000 €, vous ne les mettez pas sur un projet immobilier, mais vous les mettez sur un livret A. À l’heure où je tourne cette vidéo, le taux du livret A, il est de 0,75 %. Donc au bout d’un an avec le livret A, ces 1000 € auront généré 7,50 €. Alors que dans le cas de la location courte durée, ces 1000 € auront généré 6000 €.On a 7,50 € d’un côté et 6000 € de l’autre. Je vous laisse faire le calcul. Il n’y a pas vraiment de calcul à faire d’ailleurs. Vous avez un immobilier qui est un produit beaucoup plus rentable que le livret A. C’est vraiment la raison pour laquelle je me permets de comparer dans cette vidéo l’immobilier à un produit financier.

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Aujourd’hui, l’immobilier reste la seule stratégie d’investissement qui vous permet de générer de jolies rentabilités, de générer du cash sans forcément mettre de gros apport au début du projet. Qu’on parle de bourse, qu’on parle de livret A, qu’on parle d’assurance vie, qu’on parle de tout autre produit financier, pour gagner gros il faut mettre gros sur la table dès le démarrage.

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Mais l’avantage de l’immobilier, c’est que même avec un petit capital de départ, voire même avec zéro capital de départ puisqu’encore une fois on peut acheter de l’immobilier sans apport, vous pouvez aller chercher de jolies rentabilités.

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Voilà ce que je pense de l’immobilier. Je vois plutôt l’immobilier comme un placement financier. Je vois plutôt l’immobilier comme un produit financier. Personnellement, ce n’est pas grave si les crédits ne sont pas remboursés à partir du moment où on réussit à avoir de belles rentabilités supérieures à 10 %.Supérieur à 10 % cela peut être 10, 15, 20, 30, voire même 40 % si on arrive à faire de jolies opérations. Ces rentabilités-là restent donc beaucoup plus élevées que celles des supports financiers classiques. Voilà mon point de vue.

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Je vous laisse m’indiquer dans les commentaires en dessous de cette vidéo si vous partagez ce point de vue. Est-ce que selon vous l’immobilier est aussi un produit financier qui permet d’atteindre des rentabilités plus importantes que les supports financiers classiques ?J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, je vous invite à la liker et je vous invite également à la partager. Si vous ne l’avez pas encore fait, n’hésitez pas à vous abonner à cette chaîne YouTube. Je publie régulièrement des vidéos sur l’immobilier et sur la location courte durée. Je vous fais part de bonnes pratiques et de retours d’expériences.

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Puis avant de vous quitter, n’hésitez pas non plus à télécharger mes deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Pour télécharger ces deux ebooks, vous cliquez sur le (i) qui apparaît en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo.

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Puis si vous vous trouvez sur YouTube au moment où vous regardez cette vidéo, vous avez également les liens de téléchargement de ces deux ebooks dans la description qui se trouve juste en dessous. Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui et on se retrouve très prochainement et très rapidement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.

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Ciao !

A l'étape de recherche du financement d'un bien immobilier (résidence principale ou investissement locatif), on se pose souvent la question.Faut-il faire appel à un courtier ou aller directement voir son banquier.Indiquez-moi dans les commentaires qui est la personne qui va chercher votre financement.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir. Dans cette vidéo, on va s’intéresser au financement d’un projet immobilier et en particulier, on va répondre à cette question : est-ce qu’il vaut mieux passer par un courtier ou directement par un banquier.

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Alors en fait, la recherche du financement d’un projet immobilier, c’est l’étape la plus importante, c’est l’étape sur laquelle on a souvent le plus de stress et c’est tout à fait normal parce que sans financement, le projet immobilier ne verra pas le jour.

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Donc à partir du moment où on cherche un financement, il y a deux options qui s’offrent à nous.  Dans un premier temps : faire appel à un courtier ; et dans un second temps : faire appel à un banquier. C’est-à-dire multiplier les rendez-vous bancaires pour aller chercher le financement. Et la première étape si on choisit cette seconde option, c’est d’aller voir sa propre banque.

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Alors l’avantage de passer par le banquier ou d’aller faire la tournée de toutes les banques, c’est qu’il ne va pas y avoir des frais de recherche de financement, c’est vous qui allez vous déplacer pour prendre rendez-vous avec différentes banques. Par contre, cela va vous demander du temps.

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L’intérêt de passer par le courtier, c’est que cela va vous faire gagner du temps, mais la contrepartie c’est que le temps que vous allez gagner, c’est le courtier qui va devoir le dépenser. Donc forcément, il y aura des frais de courtage.

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Alors, ce qu’il faut comprendre, c’est que le courtier, il va être rémunéré à la commission. Généralement, plus il va prendre de dossiers, plus il obtiendra de financement, mais plus il sera rémunéré. L’intérêt du courtier, c’est donc de ramasser « un maximum de dossiers et d’aller chercher un maximum de financement, d’obtenir un maximum de financement. »L’une des contreparties de ce mode de fonctionnement, c’est que souvent les courtiers vont plutôt aller à la facilité. Cela veut dire quoi aller à la facilité ? Cela veut dire aller chercher des dossiers où le financement va être facile à obtenir.

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Qu’est-ce qu’on entend par dossier où le financement va être facile à obtenir ? Cela va être des primo-accédants, des gens qui ont une situation professionnelle plus que correcte, qui sont sur un premier projet immobilier, leur résidence principale et où il y a zéro risque, zéro taux d’endettement, donc le dossier idéal pour le courtier.

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Le dossier un petit peu plus compliqué pour le courtier, cela va être celui de la personne, soit qui a un taux d’endettement déjà élevé, ou qui a une situation professionnelle un petit peu moins stable. Donc là forcément dans ces conditions-là, la recherche du financement va être un petit peu plus difficile à obtenir.

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Alors, ce qu’il faut quand même savoir, c’est que si on fait appel à un courtier, on va se retrouver dans deux cas de figure. Cas de figure numéro un, c’est tout simplement qu’on n’a pas envie de chercher, on n’a pas envie de faire le tour des banques. On souhaite vraiment déléguer la recherche du financement.

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La seconde raison pour laquelle on fait appel à un courtier, c’est si jamais on a déjà de l’investissement immobilier à son actif, on a déjà de l’encours bancaire, on a déjà un taux d’endettement. Donc, il devient de plus en plus compliqué d’obtenir le financement. C’est donc pour cela qu’on fait appel à un courtier, à un professionnel du prêt immobilier, une personne qui sera capable d’aller défendre en notre nom le projet à financer auprès des banques.

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C’est là en fait qu’on va trouver deux types de courtiers, dans un premier temps le bon courtier et dans un second temps, le mauvais courtier. Le bon courtier c’est quoi ? C’est soit le courtier qui va prendre le dossier et qui va aller se battre pour obtenir le financement. Mais c’est aussi peut-être le courtier qui a la tête sur les épaules, qui n’a pas envie de vous faire perdre du temps, qui va regarder votre situation, qui va dire : « écoutez monsieur ou madame, ce projet, je ne suis pas capable d’aller le défendre. Il y a trop de risques. Essayez plutôt d’aller le financer vous-même. »

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Je dis que c’est un bon courtier parce que c’est quelqu’un qui va être franc, qui va être transparent avec vous. Parce qu’il existe des courtiers également qui vont prendre le dossier, qui vont vous faire croire qu’ils sont capables d’aller chercher le financement et en fait, ils sont incapables d’aller chercher ce financement parce que ce projet est trop dur pour eux.

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Le mauvais courtier puisqu’on en est maintenant au mauvais courtier, c’est la personne qui ne prendra même pas le temps de prendre votre dossier entre les mains, qui préféra se contenter de chercher du financement facile encore une fois sur du primo-accédant avec d’excellentes situations professionnelles, tout simplement encore une fois parce qu’ils sont payés à la commission. Plus ils vont réussir à trouver de financement, plus leur rémunération sera importante.

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Alors une fois qu’on a dit cela qu’est-ce qu’on peut ajouter ? Ce qu’il faut voir dans un premier temps, c’est que les courtiers, en tout cas ceux qui travaillaient bien, ils ont des entrées auprès des banques. Donc, cela veut dire quoi, qu’ils ont des entrées auprès des banques ? C’est qu’ils connaissent des gens dans des banques, donc soit des conseillers clientèles, soit des responsables d’agence parce qu’ils ont lié, ils ont tissé une relation, et le facteur humain quel que soit le business, mais encore plus lorsqu’on est sur de la recherche de financement, il a son importance.

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Pourquoi est-ce que je dis cela ? Parce qu’on sait tous que les banques sont à la recherche de clients et si le courtier arrive à faire passer neuf excellents dossiers auprès d’une banque, peut-être qu’il y aura un jeu de négociation entre la banque et le courtier. Le courtier arrivera à convaincre la banque d’accepter un dixième dossier un peu moins bon parce qu’il y a eu quand même neuf entrées de clients à fort potentiel dans la banque.

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Donc, le deal entre le courtier le banquier ce sera : « je t’ai passé neuf excellents dossiers pour qu’on puisse continuer à travailler ensemble. La contrepartie, c’est de me faire le financement de ce client ou de ce projet immobilier qui est un petit peu moins bon, en tout cas qui ne rentre pas dans les cases. »

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Tout cela reste un jeu de négociation. Alors ce que je voulais également préciser, c’est que le courtier généralement, il sera capable de proposer des taux meilleurs, alors légèrement meilleurs que ce que pourront vous proposer les banques. Il y a donc énormément de personnes qui se basent uniquement sur ce taux et c’est ce que je faisais également au moment où j’ai démarré et investi dans l’immobilier. J’allais chercher la banque qui proposait le taux, le meilleur, même si je devais gagner 0.1 %.

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Cela, ce n’est pas quelque chose que vous devez considérer parce que le taux, c’est ce que je vous dis régulièrement, ce n’est pas quelque chose de vraiment important, ce n’est pas cela qui va changer le montant de la mensualité de votre prêt, ce n’est pas cela qui va faire que votre opération, elle est rentable ou elle n’est pas rentable. Donc, ne perdez pas de temps à essayer d’aller chercher le courtier ou la banque que va vous proposer le courtier qui vous proposera le meilleur taux. L’essentiel, cela reste d’obtenir le prêt immobilier.

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Le courtier troisième point, il va facturer des honoraires. Forcément le temps qu’il va passer à étudier votre dossier et aller chercher votre financement, s’il arrive au bout bien entendu, il va vous le facturer. Et cela encore, c’est quelque chose qu’il faut accepter. Forcément, le courtier, je vais le redire, il ne travaille pas pour rien.

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De toute façon, ces honoraires, vous allez pouvoir les lisser sur toute la durée du projet immobilier dans 15 ans, 20 ans, ou voire même 25 ans. Et au final, cela pèsera que très peu de choses dans l’équation, dans la mensualité de prêt. Il sera donc très peu d’incidence sur votre cashflow, mais il faut quand même voir que c’est un service que le courtier vous rend. Donc, c’est tout à fait normal qu’il vous facture des honoraires.

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Une fois qu’on a dit cela, une fois qu’on a vu l’avantage de passer par un courtier, une fois qu’on a vu qu’il y avait le bon courtier et le mauvais courtier, ce que je voulais quand même rajouter, c’est que de toute façon personne ne pourra défendre votre dossier bancaire, votre projet immobilier en banque aussi bien que vous.

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Pourquoi ? Parce que le courtier à partir du moment où vous allez lui présenter un dossier, il va le prendre ou il va le refuser. Mais s’il le prend, de toute façon ce courtier a un nombre incalculable d’autres dossiers qui lui ont été fournis, donc lorsqu’il va aller défendre votre projet, il ne le présentera pas aussi bien que vous, en tout cas si vous faites les choses correctement.

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Je précise cela parce qu’il y a quelques années en fait, j’avais fait appel à une courtière dont on m’avait dit du bien. J’avais voulu l’essayer, et cette personne en fait a été incapable de me trouver le financement pour le projet immobilier en question.

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J’ai été voir la banque moi-même et un seul rendez-vous a suffi à obtenir mon financement.

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Alors, je vous dis souvent qu’il faut préparer votre dossier avant d’aller en banque. Forcément lorsque j’ai été voir la banque en question, je ne suis pas arrivé les mains dans les poches en disant : « j’ai un projet immobilier à financer, il me faudrait, je crois que c’était 115000 € ». J’y suis allé en préparant le dossier.

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Lorsque j’allais en banque, voilà à quoi ressemble le dossier que je prépare. Vous voyez, il y a un certain nombre de choses. Je présente des photos. Je présente des chiffres. Il y a des tableaux Excel. Bref, j’explique tous les tenants et tous les aboutissants de mon projet. C’est la meilleure façon de convaincre la banque de la viabilité de votre projet. Et ce document-là, personne ne pourra le faire aussi bien que vous

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.Il faut quand même avoir cela en tête, faites bien votre business plan. C’est une excellente manière d’aller chercher votre financement. Maintenant qu’on a dit cela, il y a quand même de bons courtiers. Il faut tout à fait le reconnaître. Mais je vous dis régulièrement que l’immobilier, cela reste un business. Lorsque vous vous lancez dans une activité immobilière, que vous souhaitez multiplier les investissements immobiliers, vous devez raisonner en tant que chef d’entreprise. Donc comme tout chef d’entreprise, vous devez avoir des partenaires.

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Vous devez avoir dans votre écosystème de partenaire, un courtier avec lequel vous allez travailler, qui a réussi à vous trouver des financements et en qui vous avez toute confiance.

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Mais vous avez également d’autres partenaires que sont les banquiers avec lesquels vous avez l’habitude de travailler et qui vous suivent sur plusieurs opérations parce que vous leur avez prouvé que vous comprenez comment fonctionne l’immobilier et que vous leur avez prouvé que vous arrivez à investir de manière tout à fait intelligente et intéressante.

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Donc en fait, il n’y a pas vraiment de réponse toute faite à cette question : est-ce qu’il faut passer par un courtier pour aller chercher le financement d’un crédit immobilier ?

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Il y a de bons courtiers, il y a de mauvais courtiers, mais de la même manière cela fera peut-être l’objet d’une autre vidéo, il y a de bons banquiers et il y a également de mauvais banquiers qui ne vous suivront pas parce qu’ils ne comprennent pas ce que vous souhaitez faire avec votre immobilier.

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Voilà ce que je voulais partager aujourd’hui dans cette vidéo avec vous. Donc, n’hésitez pas à m’indiquer vous aussi dans les commentaires si vous faites plutôt appel à un courtier, si vous allez plutôt voir votre banque. N’hésitez pas non plus à m’indiquer si vous produisez des business plans comme celui que je vous ai montré dans cette vidéo, si ce sont des choses qu’apprécie votre banque. C’est intéressant de savoir quelle est votre démarche pour obtenir le financement.

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Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager. Si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et sur la location courte durée, n’hésitez pas à vous abonner à cette chaîne YouTube pour être informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Puis si vous n’avez pas encore fait, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »Dans le premier ebook, je vous explique comment grâce à la location courte durée, vous pouvez vous créer une rente de plusieurs centaines d’euros immédiatement, avec un seul projet immobilier. Puis dans le second ebook convaincre la banque, je vous explique justement comment présenter votre dossier bancaire à votre banquier. C’est d’ailleurs dans cet ebook qui est repris tout le chapitrage de ce business plan.

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Pour télécharger ces deux ebooks, vous cliquez sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette vidéo. Puis, si vous vous trouvez sur YouTube, vous avez les liens d’accès à ces deux ebooks dans la description qui se trouve juste en dessous. Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree.

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Je vous dis à très bientôt.Ciao !

C'est avant tout à l'achat qu'on gagne de l'argent avec l'immobilier.Et immédiatement après achat, il arrive même qu'on puisse gagner quelques milliers d'euros sans rien faire, avant même d'entamer des travaux d'embellissement ! :-)N'hésitez pas à partager vos autres astuces dans les commentaires en dessous de cette vidéo.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir. Dans cette vidéo, je vous propose de voir ensemble comment gagner plusieurs milliers d’euros à l’achat sur un bien immobilier.

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Alors, vous le savez, il y a plusieurs façons de gagner de l’argent avec l’immobilier. Il y a les stratégies d’achat/revente. Il y a les stratégies de location à haut rendement, donc je parle de location courte durée, je pense à la colocation, je pense également à la division. Mais il y a également d’autres moyens de gagner de l’argent avec l’immobilier sans rien faire et je vais vous expliquer comment dans cette vidéo.

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Vous allez pouvoir gagner de l’argent avec l’immobilier dès la signature de l’acte authentique. Comment cela se manifeste ? On va prendre un exemple concret dans cette vidéo. Imaginons que vous achetez un bien immobilier de 50 m² au prix de 150000 €, ce qui fait 3000 € le mètre carré. Normalement au moment où vous achetez cet appartement, le propriétaire-vendeur réalise des diagnostics et en particulier le diagnostic Carrez.

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Le diagnostic Carrez, c’est quoi ? C’est un diagnostic qui certifie la surface de l’appartement que vous allez acheter. Mais ce que vous devez savoir, c’est que s’il y a plus de 5 % d’erreurs entre la surface du diagnostic et la surface réelle de l’appartement, vous pouvez demander un dédommagement au propriétaire-vendeur.

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Si je reprends notre exemple 5 % de 50 m², cela fait 2,5 m². Donc, si vous faites remesurer l’appartement après l’acte authentique bien entendu et si vous constatez qu’il y a un écart de plus de 2,5 m² dans notre exemple, un écart de plus de 5 % en général en votre défaveur bien entendue, vous pouvez vous retourner contre le propriétaire vendeur et demander une indemnité à hauteur de la surface que vous auriez achetée et que vous n’avez pas.Je vous donne un exemple par exemple. Sur mes 50 m² si je m’aperçois que l’appartement en fait il fait 47 m² seulement, j’ai perdu 3 m² à valeur de 3000 € le mètre carré, dans les un an qui suivent la transaction, dans les un an qui suivent l’acte authentique, je peux me retourner contre le propriétaire-vendeur et lui demander 9000 € de dommage.

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Mais la bonne surprise que vous pouvez avoir et cela, ce n’est pas rare, c’est de refaire mesurer l’appartement et de vous retrouver non pas avec un appartement de 50 m² mais 51, 52 m². Donc, si vous vous retrouvez avec un appartement de 52 m² par exemple à 3000 € le mètre carré, vous avez gagné 6000 € sans rien faire tout simplement parce qu’il y a une erreur dans les diagnostics.

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Ce que je voulais quand même dire dans cette vidéo, c’est que cette erreur de 5 %, en fait tolérable, les agences immobilières, elles en jouent. Cela m’est arrivé dernièrement au cours d’une acquisition qui est en cours au moment où je tourne cette vidéo. En fait, au moment de la visite, l’appartement était affiché pour 84 m² sauf que lorsque j’ai reçu les diagnostics, l’appartement ne faisait que 81 m². Donc 3 m² sur 84, on est dans la tolérance de 5 %. Je ne peux pas faire grand-chose, mais les agences immobilières, ce qu’il faut savoir, c’est qu’elles jouent là-dessus pour vendre des appartements plus chers qu’ils ne le vaudraient.

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La deuxième façon de gagner de l’argent sans rien faire avec l’immobilier, c’est de supprimer des choses que vous allez avoir dans les appartements et qui peuvent prendre de la place et qui peuvent prendre des mètres carrés. La meilleure façon de comprendre tout cela, c’est dans l’ancien, cela va être avec des cheminées.

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Si vous vous trouvez dans un appartement ancien avec une cheminée qui prend de la place, mais qui est complètement pourrie et complètement délabrée, ce que vous pouvez faire, c’est retirer cette cheminée. Donc juste en retirant cette cheminée, vous allez récupérer de la surface Carrez, vous allez récupérer des mètres carrés. Donc si votre cheminée, elle fait 1 ou 2 m², à 3000 € le mètre carré, vous allez récupérer soit 3000 €, soit 6000 €. C’est quand même quelque chose de sympathique.Mais imaginons que vous soyez dans certains quartiers très chers, je pense par exemple à des villes comme Paris où le prix de l’immobilier peut atteindre 10000 € le mètre carré, le simple fait de casser une cheminée en fait, cela peut vous faire gagner 10000 € ou 20000 € de valeur sur votre bien immobilier et cela je le répète, encore sans rien faire. Donc cela, cela peut être quand même quelque chose d’intéressant.

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Puis la troisième façon de gagner de l’argent avec l’immobilier sans rien faire, elle est liée aux bonnes surprises que vous pouvez avoir. Lorsque vous faites des travaux, d’ailleurs je vous encourage à faire des travaux, lorsque vous achetez de l’immobilier, vous pouvez avoir de belles surprises en cassant des cloisons, vous retrouvez en fait face à une cloison qui était en fait une fausse cloison et vous retrouvez avec des espaces derrières.

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J’ai discuté avec quelqu’un il y a quelques jours ou quelques semaines de cela, qui me disait qu’en abattant une cloison en fait, il avait tout simplement trouvé une voûte supplémentaire en plus en briques donc très jolie avec beaucoup de cachet. Cette voûte en fait, elle faisait 3 m², donc il avait récupéré 3 m² sur son appartement.3 m² à 3000 ou 4000 € le mètre, vous voyez, vous avez déjà gagné 9000 ou 12000 € sur votre bien immobilier. Ce qui est quand même sympathique tout simplement parce que vous avez abattu des cloisons et fait des travaux. Vous pouvez donc avoir de belles surprises également en faisant des travaux.

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Alors, je ne vous cache pas que les deux premiers cas sont quand même beaucoup plus fréquents. Je vous rappelle que le premier cas, si vous faites remesurer l’appartement que vous avez une surface plus importante que celle qui se trouve dans le diagnostic Carrez, et deuxième cas de la surface que vous pouvez récupérer en supprimant des cheminées par exemple.

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Alors, ce qu’il faut quand même savoir, c’est que la cheminée, cela peut avoir du cachet. Supprimer la cheminée, vous avez perdu du cachet, mais vous allez récupérer du mètre carré. Donc cela, c’est à vous de faire votre choix en fonction de ce que vous souhaitez faire de votre immobilier, de vos appartements.Mais l’objectif de cette vidéo, c’était vraiment de vous montrer comment vous pouvez récupérer des euros en ne faisant quasiment rien dans les investissements locatifs que vous réalisez ou d’ailleurs dans les résidences principales que vous allez acheter.

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Voilà ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui. Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager. Je vous invite également à vous abonner à cette chaîne YouTube. Si vous n’avez pas encore fait, cela vous permettra d’être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos sur cette chaîne. Je partage des retours d’expériences et des conseils sur l’immobilier et sur la location courte durée.

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Justement à propos de location courte durée, je vous invite à télécharger si ce n’est pas encore fait les deux ebooks que j’ai écrits : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »Dans le premier ebook, je vous explique comment monter un dossier bancaire pour que votre banquier finance votre projet. Et dans le second ebook, je vous explique pourquoi la location courte durée va vous permettre de vous créer une rente de plusieurs centaines, voire de plusieurs milliers d’euros immédiatement dès l’instant où vous allez signer l’acte authentique, dès l’instant où vous allez devenir propriétaire.

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Pour télécharger ces deux ebooks, vous cliquez sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo. Sinon si vous vous trouvez sur YouTube, vous trouverez les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description qui se trouve juste en dessous.

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Je vais vous quittez ici pour aujourd’hui puis on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree.Je vous dis à très bientôt !

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Ciao !

Saviez-vous que l'achat d'un bien immobilier était lié à une saisonnalité ?En effet, il y a des périodes plus propices que d'autres pour acheter un investissement locatif, voire même sa résidence principale.Indiquez-moi dans les commentaires ci-dessous si vous partagez mon avis.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir. Dans cette vidéo, je vous propose de voir ensemble quelle est la date à laquelle il faut acheter un bien immobilier parce que si vous n’achetez pas un bien à la bonne date, cela peut vous coûter très cher.

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Alors, on dit souvent que pour acheter un bien immobilier, la meilleure période c’était il y a 10 ans, c’était il y a 20 ans. Mais, ce n’est absolument pas de cela dont je vais vous parler aujourd’hui dans cette vidéo. Je veux vous parler de la date à laquelle vous devez acheter un bien immobilier ou plutôt du mois au cours duquel vous devez acheter votre bien immobilier pour optimiser votre investissement.

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Alors, vous savez qu’il y a plusieurs types de location, plusieurs types d’investissements qui existent. Il y a d’un côté la location nue puis également la location meublée qui se décline en plusieurs catégories : la location meublée étudiante ou que vous dédiez à des jeunes actifs, il y a également la colocation et il y a aussi la location courte durée.

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En fonction de votre stratégie immobilière, en fonction du type d’investissement que vous visez, il faut savoir qu’il y a une saisonnalité en ce qui concerne la date de mise en location. Je vais vous donner des exemples pour fixer les idées, vous allez comprendre cela tout de suite. Imaginons que vous souhaitez investir et votre cœur de cible, votre population locative cible, c’est l’étudiant.

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Que vous fassiez de la location nue ou de la location meublée, en général pour de l’étudiant, vous allez acheter de la petite surface. Donc, la période durant laquelle il va y avoir une forte demande locative, cela va être la période d’été, c’est-à-dire les mois de juillet et les mois d’août parce que les étudiants cherchent à se loger pour la rentrée de septembre.

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Maintenant, on va prendre un autre exemple. Si vous visez la colocation, alors vous allez plutôt viser soit du jeune actif, soit de l’étudiant, et là encore une fois la date à laquelle vous allez avoir une forte demande locative va concerner aussi les mois d’été, c’est-à-dire les mois de juillet ou les mois d’août encore une fois.

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Maintenant si vous faites de la location saisonnière, je dis bien location saisonnière et pas location courte durée, vous allez être également soumis à une saisonnalité. Je prends le cas d’un appartement ou d’un chalet à la montagne, la période de forte demande locative va concerner les mois de décembre, janvier, février, voire mars. Puis si vous avez un bien immobilier en bord de mer, la période de forte demande locative va concerner les mois de juin, juillet, août, voire septembre.

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Vous voyez que finalement l’immobilier est soumis à une saisonnalité en fonction de votre stratégie immobilière. Il faut absolument être prêt pour la bonne période, il faut absolument que votre logement soit prêt pour la forte demande locative parce que si vous ratez le coche, si vous ratez le créneau, si votre logement n’est pas prêt à la bonne période, cela peut être difficile de trouver un locataire.

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Votre appartement, il peut rester vide plusieurs semaines, peut-être même plusieurs mois. Puis pour pouvoir louer, peut-être que vous allez devoir effectuer une baisse de loyer et c’est un petit peu dommage parce qu’au contraire si vous êtes au rendez-vous pour la période forte demande locative, dans ce cas-là vous allez pouvoir tirer votre loyer vers le haut. Puis lorsqu’on souhaite faire de l’immobilier, le but c’est quand même de faire entrer un maximum de loyer.

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Par rapport à ce que j’ai dit précédemment, vous avez peut-être remarqué que j’ai parlé de location saisonnière et je n’ai pas parlé de location courte durée parce qu’en ce qui me concerne, en tout cas tel que je vois la location courte durée, il faut complètement détacher l’activité de toute saisonnalité. C’est-à-dire que votre bien immobilier doit se louer du 1^erjanvier au 31 décembre de la même manière, ou en tout cas avec un minimum de variation.

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Pourquoi ? Tout simplement pour minimiser le risque de l’investissement. Dans ces conditions-là, quelle que soit la date à laquelle votre bien immobilier va être prêt pour la location, cela ne va pas avoir d’incidence sur vos revenus locatifs ou sur votre chiffre d’affaires. Dès l’instant où vous allez mettre votre bien à la location, vous allez devoir trouver des locataires, vous allez plutôt pouvoir trouver des locataires et je recommande même de trouver ces locataires avant la fin des travaux, mais cela c’est une autre histoire.

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Maintenant qu’on s’est dit tout cela, maintenant qu’on a vu qu’il y avait une saisonnalité en ce qui concerne les dates de mise en location, ou en tout cas une saisonnalité en ce qui concerne la demande locative, à quel moment il vaut mieux acheter son bien immobilier ? Moi, ce que je recommande c’est d’acheter le bien immobilier, ou en tout cas d’entamer les visites sur les périodes d’octobre - novembre.

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Pourquoi ? Tout simplement parce qu’on rentre dans la période d’hiver, les journées sont beaucoup plus courtes, il fait parfois mauvais temps. Il y a donc de la pluie. Donc, c’est dans ces conditions-là que la négociation va être beaucoup plus facile en ce qui concerne le bien immobilier.

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Partant du principe que vous faites vos recherches de biens immobiliers sur octobre ou sur novembre, cela veut dire quoi ? Cela veut dire que vous allez signer votre compromis de vente sur les mois de décembre et/ou sur les mois de janvier, donc que vous allez signer votre acte authentique. Une fois que vous aurez trouvé votre financement sur les mois de mars ou d’avril et à partir de là, vous allez pouvoir enclencher la phase de travaux.

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Si vous avez donc d’importants travaux à réaliser, on va dire qu’il y a deux trois mois de travaux, cela veut dire quoi. Cela veut dire que votre bien immobilier sera prêt sur les mois de juin ou sur les mois de juillet. Donc si votre bien immobilier est prêt sur les mois de juin ou juillet, vous n’allez pas passer à côté de la période de forte demande locative, si bien entendu vous visez les stratégies immobilières que j’ai évoquées précédemment, donc l’étudiant ou le jeune actif.

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*Maintenant vous vous dites : OK Sébastien que tu nous as parlé de meublée étudiant, tu nous as parlé de colocation, tu nous as expliqué qu’effectivement il fallait plutôt être prêt sur les mois de juillet - août parce que c’est là qu’il y a la plus forte demande, qu’est-ce qui se passe dans le cadre d’une maison ou d’un grand appartement qu’on va louer en location nue. Figurez-vous que c’est exactement la même chose, pourquoi ? Parce qu’en fait lorsqu’on parle de grands appartements qu’on va louer en location nue ou de maison, ce sont des biens immobiliers qui s’adressent à des familles.

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Qui dit famille dit souvent, plutôt ou généralement des gens qui ont des enfants. Les familles préfèrent déménager à la fin de la période scolaire pour ne pas perturber les enfants et pour pouvoir ré-entamer une nouvelle année scolaire de façon tout à fait sereine. Généralement, c’est donc aussi pendant la période d’été que les déménagements se font. C’est également pour les mois de juin, juillet, août que la demande locative va être la plus forte.

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Alors là, je vous ai donné le calendrier si votre bien immobilier ou votre achat nécessite des travaux. Évidemment, vous avez aussi le droit d’acheter un bien immobilier dans lequel il n’y a pas de travaux, soit parce que vous trouvez le bien idéal qui ne nécessite pas de travaux, soit parce que ce n’est pas quelque chose qui vous intéresse, vous ne sentez pas de faire des travaux, auquel cas la meilleure période pour acheter votre bien immobilier, cela va être de faire les recherches sur le mois de février.Cela veut dire que vous allez signer le compromis à mars et que vous allez signer ensuite l’acte authentique sur les mois de mai, juin, peut-être juillet si vous avez un peu de retard, mais en tout cas vous serez au rendez-vous pour être prêt sur la bonne période.

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Je ne sais pas si c’est quelque chose que vous aviez déjà imaginé, ou en tout cas une chose à laquelle vous aviez déjà réfléchi, mais il y a vraiment une période sur laquelle il faut chercher le bien immobilier parce qu’un bien immobilier c’est un projet qui démarre dès la phase de recherche, mais qui se poursuit jusqu’à la fin des travaux, jusqu’à la mise en location. Il faut donc vraiment tenir compte de ce calendrier pour optimiser la date de mise en location et le loyer, et minimiser la vacance locative.

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Dites-moi dans les commentaires en dessous de cette vidéo si vous aviez déjà réfléchi à cela, si vous partagez mon point de vue. Alors évidemment si vous trouvez une bonne affaire en plein mois de juillet, ce n’est pas grave. Il faut quand même acheter, mais je dis tout simplement qu’il y a des périodes sur lesquels il faut être prêt pour avoir des logements à louer.

Si cette vidéo vous a plu, je vous invite à la liker, je vous invite à la partager avec toute personne qui souhaite se lancer dans l’investissement immobilier. Je vous invite également à vous abonner à cette chaîne YouTube pour en savoir plus sur l’immobilier, pour en savoir plus sur la location courte durée, pour en savoir plus sur les stratégies de location à haut rendement. Je publie régulièrement des vidéos sur lesquelles je fais part de retour d’expérience ou de bonnes pratiques.

Puis si vous n’avez pas encore fait, n’hésitez pas non plus à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Doubler son salaire avec la location courte durée » et « Convaincre la banque, mode d’emploi. » Je donne des conseils dans ces deux ebooks en ce qui concerne la location courte durée. Vous allez comprendre pourquoi il est possible de se créer une rente de plusieurs centaines d’euros immédiatement avec un seul bien immobilier.

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Puis dans l’ebook : convaincre la banque, je vous explique comment structurer un dossier bancaire et quelles sont les bonnes attitudes à adopter pour convaincre la banque de financer votre projet. Pour télécharger ces deux ebooks, c’est très simple, vous cliquez sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo. Si vous vous trouvez sur YouTube au moment où vous regardez cette vidéo, vous avez les liens de téléchargement dans la description qui se trouve juste en dessous.

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Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.

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Ciao !

La crainte du bailleur, c'est d'avoir son logement vide.Qu'on parle de location courte durée, de colocation, ou même de location "standard", l'objectif principal du propriétaire reste de maximiser le taux de remplissage et d'éviter la vacance locative.Dans cette vidéo, Sacha et Seb, 2 spécialistes de la colocation, nous délivrent 3 conseils pour remplir sa colocation.Si vous avez d'autres conseils à partager, utilisez la zone de commentaires !

Transcription

Sébastien : Comment remplir à 100 % sa colocation ? C’est ce qu’on va voir aujourd’hui sur louer-en-courte-duree avec Sacha et Seb.

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Sacha et Seb : Salut à tous !

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‍Sébastien : Waouh ! Merci d’être sur ma chaîne YouTube. Alors, je suis vraiment ravi de vous avoir aujourd’hui parce que vous savez, je me lance un petit peu dans la colocation. Je ne suis pas du tout à votre niveau. Mon truc, c’est la location courte durée, mais je fais partie des gens qui stressent un petit peu pour remplir leur colocation et je voudrais que vous nous expliquiez aujourd’hui comment on fait pour être serein sur le taux de remplissage, éviter la vacance locative, puis tant qu’à faire éviter aussi le turnover. Dites-nous tout.

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‍Seb : C’est vrai que nous avec notre système de colocation, c’est vraiment bien rodé aujourd’hui puisqu’on l’a dupliqué plusieurs fois. On a une vacance locative vraiment proche de zéro. Donc, on remplit vraiment tout le temps. Je ne sais pas si certains ont déjà joué au poker, mais au poker, à la dernière carte quand on a un problème à la rigueur, on se dit : « mince, comment je fais maintenant pour performer. »Alors qu’en fait l’erreur, ils l’ont fait avant. En gros, quand on se rend compte qu’il y a le problème de vacance locative, le problème n’est pas aujourd’hui.

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‍Sacha : Le problème, il est déjà à l’achat.

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‍Seb : Il est avant, à une étape précédente. C’est pour cela que nous, on a un système où par exemple, on ne transige pas avec l’emplacement. Déjà, il y a des emplacements où limite si on met une toilette en or (enfin je dis n’importe quoi), l’emplacement n’est pas suffisamment bon. Cela créera donc plus de vacances automatiquement.

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‍Sacha : Puis, on a pu affiner au fur et à mesure notre système de colocation parce qu’aujourd’hui, on a plus d’un million de parc, de mémoire 1.5 million de parc immobilier avec du coup des colocations 5 chambres, 6 chambres, 7 chambres. Donc, il faut pouvoir les remplir. Là-dessus du coup, on a défini des stratégies pour les remplir.

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‍Sébastien : Donc, si vous devez nous donner trois éléments clés pour s’assurer du taux de remplissage, j’ai bien compris un : l’emplacement. On est intransigeant sur l’emplacement.

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‍Seb : Pourquoi l’emplacement ? C’est qu’un peu comme toi, tu dis très souvent : « la courte durée, on vend des nuits. » En colocation, il faut se dire où sont les clients. Quels sont les actifs autour de l’emplacement qui vont amener les clients ? Donc fatalement, on connaît tous les étudiants quand on parle de colocation. Y a-t-il des écoles pas loin ? Y a-t-il des transports en commun ?

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‍Sacha : Quand on dit des écoles, pas des collèges parce que forcément les collégiens vont rester chez leur parent.

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‍Sébastien : Plutôt université, école de commerce, école d’ingénieur, IUT, BTS…

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‍Seb : Parce qu’en fait les étudiantsÒ, ils vont venir de pour moitié parce qu’on croit aussi que la colocation, ce n’est que les étudiants.

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‍Sacha : En fait, il y a 56 % des jeunes actifs. Donc, si par exemple tu as des hôpitaux universitaires, si tu as de grosses entreprises qui drainent beaucoup de monde en terme de stages, d’emplois pour les jeunes actifs, là tu vas pouvoir t’implanter.

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‍Seb : Donc du coup, écoles et aussi entreprises qui attirent les jeunes actifs fatalement.

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‍Sacha : Nous, ce qu’on conseille vraiment sur l’emplacement de la colocation, ce n’est pas de se mettre à un endroit où il y a juste une université parce que demain, si elle déménage, qu’est-ce que tu fais.

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‍Sébastien : Un peu à poil !

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‍Sacha : Voilà ! Donc, il faut sécuriser. Nous, on préconise deux, trois actifs autour de ta colocation et en épicentre, c’est-à-dire à égale distance des actifs.

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‍Sébastien : D’accord ! Donc un : l’emplacement. Quel serait le second conseil ?

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‍Sacha : Le second conseil va être : apporter de la valeur.

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‍Seb : Énormément de valeur.

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Sébastien : C’est quoi la valeur parce que moi, je vois qu’il y a beaucoup de personnes qui se lancent dans la colocation ? Quelle est la valeur qui va faire qu’on va se différencier ou pas ?

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‍Seb : Nous clairement dans chaque colocation, on met une salle de bain privative par chambre, toutes les chambres supérieures à 14 m². D’ailleurs là, il y a une colocation qui est en chantier, qui va être terminé, on sera plutôt même à 18, 19 m².

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‍Sébastien : C’est limite un studio.

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‍Sacha : Avec un dressing, sa douche, sa toilette, son lavabo. Alors pourquoi on est intransigeant là-dessus ? C’est que moi personnellement et toi aussi, on a vécu en colocation. Alors clairement quand tu es dans des colocations à deux, trois, quatre, cinq personnes, si tu n’as qu’une ou deux toilettes, c’est la queue le matin. Si tu passes en dernier, c’est juste horrible pour peu que la veille, il a mangé du cassoulet. C’est une catastrophe. Donc, une toilette par chambre.

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‍Sébastien : D’accord !

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‍Seb : Et une télé par chambre aussi également.

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‍Sacha : Autre astuce aussi à laquelle on ne pense pas, mais alors là aujourd’hui, les gens qui arrivent sur le marché de la colocation sont des gens qui vont avoir par exemple 18, 20, 25 ans et c’est la génération internet, la génération smartphone. Donc, ce qu’on préconise aussi, c’est mettre une prise dans chaque toilette. Alors pourquoi on met une prise dans chaque toilette ? C’est que les batteries durent de moins en moins longtemps et quand tu fais ton gros besoin, comme cela tu peux… C’est hyper sérieux en plus.

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‍Seb : Mais le pire, c’est que c’est vraiment important.

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‍Sacha : Une prise pour pouvoir brancher son téléphone.

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‍Sébastien : OK !

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‍Seb : Comment on a eu cette idée ? C’est ta petite sœur qui t’a dit.

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‍Sacha : C’est ma petite sœur qui m’a dit : « moi, ce qui m’embête, c’est qu’à chaque fois que je vais aux toilettes, je n’ai jamais de batterie et clairement cela m’ennuie parce que j’aime bien jouer quand je suis aux toilettes. » Alors que nous à l’époque, on faisait des mots croisés, les machins, mais eux c’est directement le smartphone.

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‍Seb : Tous ces détails peuvent faire sourire, mais clairement, il faut les analyser.

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‍Sébastien : Il faut y penser, mais pourquoi pas.

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‍Sacha : La fibre aussi devient indispensable.

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‍Sébastien : Je suis d’accord avec vous. OK ! Donc : emplacement, valeur et troisième critère ?

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‍Sacha : Troisième critère, c’est la communication. Il faut déjà avoir à l’idée que les facs, si tu arrives à infiltrer les facs, elles vont après te recommander naturellement. Je pense par exemple au bureau des étudiants. Si jamais tu arrives à être la colocation-référente du bureau des étudiants, en fait naturellement dès qu’il y en a un qui part, ils se recommandent. Après, tu n’as carrément plus de travail à faire.

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‍Seb : En fait, c’est un petit peu comme toi tu dis : « où sont mes clients ? » Sur la plateforme Booking, la plateforme Airbnb et ainsi de suite. Quand tu es en colocation : « où sont tes clients ? » La faculté de droit, la faculté de médecine, l’école d’ingénieur. Au moins au départ parce qu’on se rend compte aussi que le premier remplissage une fois qu’il est fait, si l’emplacement est bon et que la valeur est bonne, cela se fait après tout seul.

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‍Sacha : Nous typiquement, on a fait tous les deux des écoles de commerce et tu avais la colocation du bureau des sports, la colocation du bureau des arts et en fait tous les ans, tu changes d’association. En fait, il y a un nouveau président du bureau des étudiants, un nouveau président, un nouveau trésorier… Donc, l’ancien président laisse la colocation au nouveau président. Du coup, la passation se fait dans l’école dans l’association et aussi au niveau du logement parce que le logement est le QG des associations.

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‍Sébastien : D’accord ! Est-ce que le fait d’avoir une colocation populaire dans laquelle on se sent bien, avec de grandes chambres, de belles prestations, ce n’est non plus un risque pour se dire : «  c’est la colocation, il va falloir faire la java. »

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‍Seb : Cela peut arriver, mais on n’a pas trop peur de cela.

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‍Sacha : Au contraire, s’ils font la java, ils se sentent bien donc, ils y restent. Et nous clairement, on a investi dans des placo phonique pour justement ne pas avoir de problème avec les voisins. C’est-à-dire qu’on isole tout phoniquement le plafond, le plancher, les murs et on met aussi du mobilier. Alors nous, on met du mobilier Conforama, Ikea…Donc, tu vois, cela ne coûte pas très cher. En plus, tu as les cautions. Et on va mettre un point de détail par exemple une table de ping-pong pour faire le bière-pong.

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‍Seb : On est bien pour parce qu’on a rencontré une personne, d’ailleurs qui a investi dans une colocation sans salon. Son argumentaire, c’était de dire : « s’il n’y a pas de salon, il n’y aura pas de fête. » Mais aujourd’hui, il a beaucoup de turnovers.

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‍Sacha : Pourquoi tu fais de la colocation ? C’est pour chercher le côté convivial et les soirées font partie de la convivialité.

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‍Sébastien : Oui ! C’est vrai que s’il n’y a que des chambres, les gens se retrouvent à vivre seul dans la chambre. Il n’y a aucun point de rencontre au sein de la colocation.

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‍Sacha : Mais du coup tu le sais, par exemple moi, jamais je ne mettrais du parquet massif dans mes colocations. Je vais mettre un truc facilement lavable : de la strate, du carrelage, tu vois.

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‍Sébastien : OK !

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‍Seb : Du coup les personnes, parce qu’il y en a beaucoup qui ont investi dans une colocation, nous disent : « j’ai de la vacance locative, comment cela se fait. » Mais malheureusement dans la plupart des cas, c’est trop tard. C’est que soit l’emplacement n’est pas bon, soit la valeur n’est pas assez bonne et voire même un problème de prix, c’est qu’ils sont trop chers.

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‍Sébastien : Après, c’est une histoire de gestion de risques parce que ce qu’il y a quelques jours Seb, tu disais : « moi, je préfère une rentabilité plus faible, mais avoir un emplacement qui va me garantir un turnover nul ou 100 % de remplissage. »

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‍Sacha : Puis même dans les colocations en général, ce sont les parents qui choisissent le logement pour leurs enfants. Quand ton petit bébé quitte le nid, tu n’as pas envie qu’il soit mal logé. Donc, si tu trouves une colocation où tu as de l’espace, où tu as ta salle de bain privative, où en plus tu as un bureau pour qu’il travaille, où en plus il a sa télé, donc il sait qu’il va être bien dans sa chambre.

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En plus dans l’espace commun, tu as un petit baby-foot, tu as une grande télé… Les parents vont se dire : « mon enfant, il va pouvoir travailler parce qu’il a son esprit privatif qui est bien isolé et en même temps, il ne va pas se sentir seul parce qu’il a la partie commune. »

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‍Sébastien : Les parents sont rassurés. Cela, c’est bien. Donc là, cela nous garantit 100 % de chambre louée sur les colocations.

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‍Seb : Quasi 100 %. Nous, on doit avoir deux semaines à tout péter par an.

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‍Sébastien : Ce qui n’est pas beaucoup sur toutes les chambres que vous avez. Écoutez, merci d’être venu partager cela sur louer-en-courte-duree. Pour les gens qui sont vraiment intéressés et motivés par la colocation : où est-ce qu’on peut vous retrouver puis dites-nous tout, de petits cadeaux que vous proposez.

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‍Sacha : Alors, on a mis en place une heure de formation offerte pour investir dans une colocation qui cartonne. En fait, tu as juste à cliquer sur le lien, tu rentres ton prénom, ton email. Et là, on va envoyer une vidéo par jour.

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‍Seb : Sur comment investir dans une colocation, notre modèle à nous. Deuxième cadeau, on propose un autre cadeau : 6 vidéos offertes où on explique étape par étape comment on a fait pour passer de 0 à 1.5 million d’euros de parc immobilier en 30 mois.

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‍Sébastien : Je pense que cela va intéresser des gens.

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‍Seb : Parce qu’on a fait tout cela en 30 mois.

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‍Sacha : Et surtout en couple parce que quand même notre spécialisation, c’est vraiment l’investissement et l’entrepreneuriat en couple. On fait tout à deux et ce n’est pas forcément facile à gérer tous les jours. Donc, on a beaucoup de notions de couples dans toutes nos formations, tout ce qu’on propose, nos vidéos YouTube, un peu partout.

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‍Seb : Notre chaîne YouTube est : Sacha et Seb - Business Malin - businessmalin.fr où on partage énormément de contenus aussi. Vous pouvez nous retrouver sur cette chaîne.

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‍Sébastien : Eh bien, allez voir la chaîne Business Malin. N’hésitez pas à vous abonner. Si vous vous êtes trouvés sur cette vidéo sans être abonné malgré tout, abonnez-vous aussi sur louer-en-courte-duree pour être informé de mes nouvelles vidéos et pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée.

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Quant à moi, je vous mets à disposition deux guides : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée » puis également une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée.

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Pour retrouver les éléments de Sacha et Seb et les éléments que je viens de vous évoquer, regardez la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo. Vous faites votre choix. Je pense que là, vous aurez de quoi travailler votre colocation.

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‍Sacha : Ils peuvent même prendre les deux.

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‍Sébastien : Location courte durée et colocation, c’est ce que j’allais dire, tout à fait.

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‍Sacha : Si tu trouves que l’astuce de mettre la prise dans les toilettes pour recharger le téléphone est bonne, like la vidéo.

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‍Sébastien : N’hésite pas à l’indiquer dans les commentaires.

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‍Sacha : Si toi aussi, tu aimes le cassoulet, dans les commentaires.

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‍Sébastien : Merci beaucoup d’être passé.

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‍Seb : Merci Seb.

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‍Sébastien : On se retrouve très vite pour une nouvelle vidéo. À bientôt ! Ciao !

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‍Seb : Salut !

Lors d'un achat immobilier, la phase de négociation reste très importante car elle permet d'économiser des milliers d'euros.C'est d'ailleurs avant tout à l'achat qu'on gagne de l'argent et non à la revente.Découvrez dans cette vidéo 4 questions à poser au vendeur ou à l'agent immobilier afin de gagner des milliers d'euros.Partagez dans les commentaires ci-dessous d'autres astuces de négociation.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir. Dans cette vidéo, je vous propose de voir ensemble quatre questions que vous devez impérativement poser lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier parce que ces quatre questions peuvent vous faire gagner plusieurs milliers d’euros.

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Alors, vous savez, je vous le dis régulièrement, lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier, il faut systématiquement acheter une bonne affaire. Pour acheter une bonne affaire en immobilier, il ne faut acheter que des biens en dessous du prix du marché.

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Pourquoi ?Tout simplement parce que c’est à l’achat que vous allez gagner de l’argent et pas forcément à la revente. À l’achat, tout l’argent que vous allez pouvoir gagner, il est immédiat. Vous n’allez pas le dépenser. Alors que l’argent que vous allez gagner à la revente, il va falloir attendre plusieurs années avant de pouvoir le récupérer. En fait, vous ne pourrez le récupérer qu’au bout de 5, 10, 15 ans, peut-être à 20 ans au moment où vous aurez décidé de vendre votre bien immobilier.

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Donc encore une fois, l’argent que vous allez économiser à l’achat, il va être immédiatement disponible alors que l’argent que vous allez récupérer lorsque vous allez vendre votre bien, peut-être parce que vous allez réaliser une plus-value, vous ne pourrez le récupérer que dans quelques années.

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Comment est-ce qu’on fait pour gagner de l’argent à l’achat lorsqu’on se projette sur un bien immobilier ?On le gagne durant la phase de négociation et il y a donc quatre questions que vous devez impérativement poser lorsque vous êtes en visite, soit directement avec le propriétaire-vendeur, soit avec l’agent immobilier si vous passez par une agence immobilière.

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La première des questions que vous devez poser à votre interlocuteur, agent immobilier ou propriétaire-vendeur : « pourquoi vendez-vous ? » Alors souvent, la réponse va être bateau. On vend parce qu’on a un autre projet immobilier, on quitte donc notre appartement. On a envie de plus grand parce qu’on va avoir des enfants, on a donc envie d’acheter une maison. Cela peut-être également : on vend parce qu’on va quitter cette région pour aller s’installer dans une autre.

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Mais de temps en temps, vous allez carrément avoir des agents immobiliers un petit peu bavards ou des propriétaires bavards qui vont vous dire : « et bien écoutez, on vend parce qu’avec ma femme ou avec mon mari, on se sépare. » Vous allez également pouvoir avoir des gens qui vont dire : « c’est une succession. Nos parents sont décédés, on est trois enfants héritiers, donc on n’a pas envie de s’occuper de ce bien immobilier. C’est la raison pour laquelle on le vend. »Donc lorsque vous vous trouvez soit dans des situations de divorce, soit dans des situations de succession, cela peut être un bon plan parce que généralement lorsqu’on divorce chacun veut refaire rapidement la vie de son côté. Malheureusement ou heureusement, cela dépend pour qui, soit pour vous en tant qu’investisseur, soit en tant que personnes qui se séparent.

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En tout cas, les personnes qui se séparent veulent refaire la vie, dont chacun de leur côté et vont vouloir vendre rapidement. Et vendre rapidement, c’est souvent se débarrasser du bien en appliquant une décote. Cela va être exactement la même chose dans des cas de succession. Généralement les héritiers, ils n’ont pas envie de s’enquiquiner avec le patrimoine, donc ils préfèrent récupérer de l’argent tout de suite. Donc là encore, ils vont peut-être être prêts à vendre le bien immobilier moins cher pour repartir très rapidement avec du cash dans la poche. Les successions, les divorces, cela peuvent être des bons plans. N’hésitez pas à demander aux propriétaires-vendeurs ou à l’agence immobilière pourquoi les personnes vendent.

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La seconde question que vous devez poser : « depuis combien de temps le propriétaire est propriétaire du bien en question ? » Pourquoi ? Tout simplement parce que si le propriétaire possède le bien depuis 10, 15 ans, il aura amorti une grande partie du capital du bien immobilier, donc il lui restera très peu d’emprunts à rembourser.

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Dans mon cas, soit 10 ans, soit 5 ans pour peu que le crédit soit de 20 ans. Donc forcément une grande partie de l’argent que vous allez lui confier ou lui donner en tant qu’acquéreur si vous vous portez acquéreur sur ce bien immobilier et si l’offre est acceptée, cela va être pour lui parce qu’une grande partie de la somme aura déjà été remboursée.

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Maintenant, si vous vous trouvez face à un propriétaire qui a acheté il y a 6 mois ou qui a acheté il y a 1 an, il n’a pas forcément amorti beaucoup de capital. En plus, s’il vient d’acheter il y a 6 mois ou 1 an et que les frais de notaire sont venus s’ajouter sur le prix du bien immobilier, la marge de négociation va être beaucoup plus faible parce qu’il devra solder avant tout son crédit à la banque. Donc forcément, il n’acceptera pas une offre basse.

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Donc, quand même posez cette deuxième question : depuis combien de temps possédez-vous le bien ? Plus le propriétaire possède le bien depuis longtemps, plus la marge de négociation est importante. Moins le propriétaire possède le bien depuis longtemps, moins la marge de négociation va être importante.

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La troisième question que vous devez poser : « depuis combien de temps le bien est à la vente ? » Si cela fait une, deux semaines que le bien est à la vente, là encore la marge de négociation va être faible. Si le bien est à la vente depuis plusieurs mois, là il y a plusieurs cas de figure.

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Soit on est tombé sur un propriétaire têtu qui ne lâchera rien et qui n’arrive pas à se faire à l’idée que son bien est trop cher par rapport à sa localisation, par rapport à ses prestations, par rapport à sa qualité. Soit vous allez plutôt tomber sur un propriétaire qui commence à être dans un bon état d’esprit de réflexion, qui commence à comprendre qu’un bien immobilier qui ne se vend pas, c’est un bien qui coûte cher parce que peut-être qu’il est vide et parce qu’un bien vide va se vendre un poil plus cher parce qu’il n’y aura pas de locataires dedans.

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Mais si ce bien est vide, il y a une taxe foncière à payer, il y a des charges de copropriété à payer, il y a des assurances à payer. Mais surtout s’il reste encore un crédit immobilier, il n’y a pas de loyer en phase. Donc un bien mobilier qui est à la vente, c’est un bien immobilier qui coûte cher. Peut-être que si le bien est à la vente depuis longtemps et que le propriétaire n’arrive pas à le vendre, cela va être aussi l’occasion d’essayer de faire une offre agressive (un clin d’œil à Dimitri) une offre en dessous du prix du marché.

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Pour savoir depuis combien temps le bien immobilier est à la vente, vous pouvez poser cette question à l’agent immobilier ou directement au propriétaire-vendeur. Vous avez également un outil qui est très important et facile à utiliser, c’est un outil qui s’appelle Castorus.

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Castorus est partenaire avec plusieurs sites immobiliers, dont SeLoger par exemple. Avec une annonce, vous pouvez suivre l’évolution du prix du bien immobilier qui est à la vente et vous voyez à quel prix il a été mis, quand est-ce que l’annonce a été publiée pour la première fois. Vous avez tous les paliers avec la date précise lorsque le prix change de ce bien immobilier.

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N’hésitez pas vraiment à vous servir de Castorus. Je me suis promené sur Castorus il y a deux ou trois semaines de cela. J’ai vu que dans certaines villes, il y avait des biens immobiliers qui étaient à la vente depuis 3 ans. Lorsqu’on a un bien immobilier qui est à la vente depuis 3 ans, c’est que le prix, il est bien trop cher.

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Je me suis retrouvé une fois dans une soirée qui était organisée par Foncia et il y a un intervenant qui a dit une phrase qui m’a marqué, mais elle est vraiment vraie cette phrase : « un bien immobilier au bon prix est un bien immobilier qui se vend vite. » Donc si le bien ne se vend pas, c’est qu’il est trop cher. Il faut donc que son propriétaire entende raison. Alors si votre offre, elle ne passe pas, ne vous embêtez pas à insister, ce n’est pas grave. Économisez votre énergie et allez plutôt la dépenser sur un autre bien immobilier. De bonnes affaires, il y en a partout.

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Puis la quatrième question que vous devez poser pour gagner des milliers d’euros et pour faire une bonne affaire c’est : « le bien est-ce qu’il a déjà été vendu ? » Déjà été vendu dans le sens où est-ce qu’il y a déjà eu une offre d’achat qui était acceptée et où la transaction n’a pas pu aller au bout, soit parce que l’acquéreur ou l’acheteur a changé d’avis, il n’a plus envie d’acheter ce bien immobilier ; soit tout simplement parce qu’il n’a pas obtenu son crédit immobilier et ce sont des choses qui arrivent.

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Chat échaudé craint l’eau froide. Lorsqu’un propriétaire se retrouve avec une vente qui ne va pas au bout, sur le coup d’après peut-être qu’il est prêt à faire un effort sur son prix. Je vais vous donner un exemple. Imaginons que vous vous trouviez face à un appartement qui est affiché 100000 €. Vous posez la question à l’agent immobilier : est-ce que ce bien a déjà été vendu ? Oui ! À quel prix a-t-il été vendu ? Si l’agent immobilier vous répond 90000 €, la phase de négociation, elle ne démarre pas à 100000 €, elle démarre déjà à 90000 €.Vous pouvez peut-être proposer une offre à 85000 €. Il y a de fortes chances qu’elle passe parce que le propriétaire, il a déjà échoué une première fois dans sa tentative de vente, il n’a peut-être pas envie d’échouer une seconde fois et peut-être qu’il laissera partir son bien immobilier à 85000 €. Vous avez donc gagné 15000 €. Vous avez quand même gagné 15 % sur l’achat de votre bien immobilier.

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Retenez donc bien également cette quatrième question : « est-ce que le bien a déjà été vendu ? ». Voilà les quatre questions que vous devez poser pour pouvoir réaliser une bonne affaire et économiser plusieurs milliers d’euros sur une phase d’acquisitions, sur une phase d’achats immobiliers.

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Je répète :- « Pourquoi est-ce que vous vendez ? »- « Depuis combien de temps possédez-vous ce bien immobilier ou depuis combien de temps le propriétaire possède ce bien immobilier ? «- « Depuis combien de temps le bien est-il en vente »- « Est-ce que le bien a déjà été vendu, est-ce que le bien est déjà parti en compromis ? »Voilà donc ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Si vous pensez que cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker. Si vous voulez partager d’autres questions qui permettent d’économiser des milliers d’euros sur une transaction immobilière, n’hésitez pas à l’indiquer dans les commentaires, juste en dessous de cette vidéo.

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Puis avant de vous quitter comme d’habitude je vous rappelle que vous pouvez télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode l’emploi » et « Doubler son salaire avec la location en courte durée. »Pour télécharger ces deux ebooks, vous cliquez sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo.

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Puis si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous mets les liens d’accès aux pages de téléchargement de ces deux ebooks dans la description qui se trouve juste en dessous.

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N’hésitez pas non plus à vous abonner à cette chaîne YouTube si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et sur la location courte durée.

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Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt !

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Ciao !

Acheter un bien immobilier en passant par une agence, c'est payer des frais.Mais il existe 2 possibilités : frais d'agence à la charge du vendeur et frais d'agence à la charge de l'acquéreur.Quelle est la différence ? Et au final qui paye ?Indiquez-moi dans les commentaires ci-dessous quelle est la formule que vous préférez.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Dans cette vidéo, je vous propose de parler des frais d’agence et en particulier on va voir quelle est la différence lorsque les frais d’agence sont à la charge du vendeur et lorsque les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur.

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Alors lorsque vous souhaitez vous positionner sur un bien immobilier, en fait il y a deux types de transactions possibles, soit c’est une transaction qui se fait de particulier à particulier, auquel cas il n’y a pas de frais d’agence ; soit c’est une transaction qui se fait au travers d’une agence immobilière et dans ce cas-là, il y aura bien entendu des frais d’agence.

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Quelle est la différence entre une transaction où les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur et une transaction où les frais d’agence sont à la charge du vendeur ? C’est ce qu’on va voir dans la suite de cette vidéo.

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Pour fixer les idées, on va prendre un cas simple. On va prendre le cas d’un appartement qui est vendu 100000 € net vendeur et sur lequel on va avoir 10000 € de frais d’agence. Donc 100000 € pour l’appartement, 10000 € pour les frais d’agence, ce qui fait une enveloppe globale projet à 110000 €.Alors, regardons qu’est-ce qui se passe dans le cas où les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur. Lorsque les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur, l’assiette de calcul des frais de notaire se base uniquement sur le bien immobilier lui-même. C’est-à-dire que l’assiette de calcul des frais de notaire se fera sur la base du prix de notre appartement, sur la base du prix du net vendeur, c’est-à-dire de 100000 €.

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Maintenant lorsque les frais d’agence sont à la charge du vendeur, l’assiette de calcul des frais de notaire, elle se base non pas uniquement sur le prix du bien immobilier, mais sur l’enveloppe globale. Donc, le calcul des frais de notaire sera donc sur la base de 100000 € + 10000 € dans notre exemple, c’est-à-dire sur la base de 110000 €.

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Alors ce qu’il faut savoir quand même, c’est que lorsque les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur sur les annonces immobilières, vous aurez systématiquement le détail : prix du bien 110000 € par exemple, dont 10000 € de frais d’agence. Par contre lorsque les frais d’agence sont à la charge du vendeur, vous avez simplement une enveloppe globale. Dans ce cas-là, on aura uniquement prix de vente 110000 €, frais d’agence inclus. Et là, vous n’avez pas le détail de la répartition entre le net vendeur et les frais d’agence.

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Mais donc pour en revenir à ce que je vous disais il y a quelques instants sur l’assiette de calcul des frais de notaire, on voit donc que cette assiette de calcul des frais de notaire, elle est plus importante lorsque les frais d’agence sont à la charge du vendeur.

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Dans notre exemple où l’appartement coûte 100000 € et les frais d’agence 10000 €, lorsque les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur, les frais de notaire seront de l’ordre de 8000 €, alors que lorsqu’on est dans le second exemple, lorsque les frais d’agence sont à la charge du vendeur, le montant des frais de notaire sera de 8800 €. C’est-à-dire 8 % de 110000 €. Alors, je prends 8 % parce qu’à l’heure où je tourne cette vidéo, la moyenne des frais de notaire correspond à peu près à 8 %.Qu’est-ce qui se passe maintenant lorsque les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur, dont je rappelle, un appartement de 100000 € et 10000 € de frais d’agence ? Au moment de l’acte authentique, ce qu’il va se passer, c’est que l’acquéreur va donner 100000 € au propriétaire-vendeur et il va ensuite donner 10000 € à l’agence immobilière.

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Qu’est-ce qui se passe maintenant dans le cas où les frais d’agence sont à la charge du vendeur ? L’acquéreur va donner 110000 € au vendeur et le vendeur va ensuite donner 10000 € à l’agence immobilière.

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Vous aurez certainement compris que frais d’agence à la charge du vendeur ou frais d’agence à la charge de l’acquéreur, c’est exactement la même chose. Cela veut dire que c’est systématiquement l’acquéreur qui paie les frais d’agence, soit il les paie directement à l’agence immobilière, soit il les donne au vendeur qui lui les reverse ensuite à l’agence immobilière.

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Donc, ce qu’on peut retenir de cela, c’est que c’est toujours à l’acquéreur de payer les frais d’agence, et la particularité en plus lorsque les frais d’agence sont à la charge du vendeur, c’est que l’assiette de calcul des frais de notaire, elle est plus importante.

Donc, ce qu’il pourrait paraître être un bon plan finalement n’en est pas forcément un parce que lorsque vous voyez une annonce où vous vous dites : « super ! Les frais d’agence sont à la charge du vendeur » en fait ces frais d’agence, c’est vous qui allez les payer au vendeur et c’est le vendeur ensuite qui va les donner à l’agence immobilière. Puis vous au passage, vous aurez payé un poil plus de frais de notaire.

Voilà grosso modo, quelle est la différence entre les frais d’agence à la charge du vendeur, les frais d’agence à la charge de l’acquéreur, c’est ce que je voulais partager aujourd’hui avec vous dans cette vidéo ?Alors si cette vidéo vous a été utile, si elle vous a permis de mieux comprendre les choses, n’hésitez pas à laisser un like juste en dessous, n’hésitez pas non plus à la partager. Si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier, la location courte durée, je vous invite à vous abonner à cette chaîne YouTube louer-en-courte-duree.

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Cela vous permettra d’être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

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Puis avant de vous quitter, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »Dans le premier ebook, vous allez comprendre comment structurer votre dossier bancaire pour convaincre votre banquier de financer votre projet. Puis dans le second ebook, vous allez comprendre comment grâce à la stratégie de la location courte durée, vous allez pouvoir vous créer une rente, un complément de revenu, voire doubler votre salaire grâce à la location courte durée.

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Pour télécharger ces deux ebooks, vous cliquez simplement sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette vidéo. Puis si vous vous trouvez sur YouTube, je vous mets les liens de téléchargement dans la description qui se trouve juste en dessous. En attendant la prochaine vidéo sur louer-en-courte-duree, je vous souhaite une bonne journée et je vous dis à très vite.

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Ciao !

Faut-il investir dans l'immobilier au travers de programmes de défiscalisation ?Sur le papier, l'offre parait intéressante.Toutefois, en y regardant de plus prêt, ces programmes ne sont pas forcément intéressants et peuvent même être dangereux.Indiquez-moi dans les commentaires ci-dessous ce que vous pensez des programmes de défiscalisation.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Dans cette vidéo, je vous propose de voir ensemble trois raisons pour lesquelles il ne faut pas investir dans des programmes de défiscalisation, trois raisons pour lesquelles je considère que les programmes de défiscalisation constituent des investissements immobiliers risqués.

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Alors, on a tous été confrontés un jour ou l’autre à des propositions de programmes de défiscalisation. Cela peut être des conseillers en gestion de patrimoine, cela peut être également les banques qui commercialisent ces produits. Ce que je vous propose de voir dans la suite de cette vidéo, ce sont trois raisons pour lesquelles ces investissements sont risqués.

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Alors la première de ces raisons, c’est que ces programmes de défiscalisation vendent des produits immobiliers au-dessus du prix du marché. Ces produits peuvent aller jusqu’à 20, 30, voire 40 % au-dessus du prix du marché. Alors, c’est vrai que généralement on vous a dit que les logements qu’on va vous vendre sont des logements neufs, ce qui est totalement vrai. Par contre ces logements neufs vont coûter encore une fois 20, 30, voire 40 % plus cher que des logements dans l’ancien qui aurait été rénové.

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Alors, cela peut se comprendre tout à fait parce que ces programmes sont généralement livrés par des promoteurs. Il faut bien que les promoteurs gagnent de l’argent sur tout ce qu’ils vont faire sortir de terre. Mais ensuite, il va y avoir différents intervenants sur toute la phase de commercialisation, sur toute la phase de distribution.

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Donc, chacun des intervenants va prendre sa marge et c’est donc le client final qui va devoir payer en quelque sorte « l’ardoise ». C’est donc pour cette raison que ces programmes seront commercialisés bien plus chers qu’encore une fois des programmes dans l’ancien, ou des appartements ou des maisons dans l’ancien qui auront été rénovés.

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Alors, c’est vrai que sur ces programmes, on vous vend surtout la défiscalisation, on va vous dire : « achetez des programmes de défiscalisation, vous allez pouvoir économiser des impôts. » Mais ce qu’on oublie souvent de vous dire, c’est que vos biens immobiliers au travers de ces programmes, vous allez les acheter bien plus cher que le prix du marché. C’est donc quelque chose dont il faut être absolument conscient et c’est la première raison pour laquelle je vous déconseille ce genre de programme.

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La seconde raison pour laquelle je vais vous déconseiller ces programmes, c’est que ce ne sont pas des investissements immobiliers rentables. Je viens de vous dire à l’instant que ce sont des biens immobiliers que vous allez acheter plus cher que le prix du marché. Donc forcément, si vous les achetez plus cher, vous allez avoir un plus gros crédit immobilier. Comme vous allez avoir un plus gros crédit immobilier, votre cashflow va être diminué et dans 95 % des cas dans ces programmes de défiscalisation, le cashflow va être négatif.

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Cela veut dire quoi, que le cashflow va être négatif ? Cela veut dire que tous les mois, vous allez devoir faire un effort d’épargne. Donc, puiser sur vos économies ou puiser sur tout ce qui va être nécessaire pour vivre pour pouvoir payer votre investissement et toutes les charges qui vont avec.

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Alors c’est vrai que lorsqu’on vous vend ces programmes, on vous explique que moyennant un effort d’épargne, vous allez pouvoir non seulement acheter de l’immobilier, mais également réaliser une économie d’impôt. Mais la réalité, ce que vous allez gagner en impôts, vous allez devoir le sortir tous les mois pour combler ce cashflow négatif.

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Comment est-ce qu’on fait pour ne pas avoir de cashflow négatif dans ces conditions-là ? Il va falloir mettre énormément d’apports sur votre projet immobilier. Il va se passer quelques années et au moment de la revente en fait, tout l’argent que vous aurez mis, donc soit tous les mois, soit au moment de l’apport pour avoir un cashflow positif, vous n’allez pas forcément le récupérer. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’initialement, votre bien immobilier vous l’aurez payé 20, 30 ou 40 % plus cher. C’est ce que je vous expliquais il y a quelques minutes dans cette vidéo.

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Donc au moment de la revente, vous allez vous retrouver en concurrence avec des biens immobiliers dans l’ancien ou des programmes anciens qui ne sont pas issus de programmes de défiscalisation, donc forcément vous vous serez trop cher par rapport à eux. Vous allez donc revendre à perte. Tout l’effort d’épargne que vous aurez donc fait ou tout l’apport que vous aurez mis, ce n’est pas forcément quelque chose que vous allez récupérer.

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Alors en plus, si vous devez mettre de l’argent tous les mois de votre poche pour payer votre crédit immobilier et toutes vos charges, donc il n’est pas rare sur ce type de programme de mettre 200, 300, 400, 500, 600 €. J’ai déjà discuté avec des personnes qui ont investi dans de la défiscalisation et c’est vraiment cet effort d’épargne qui est nécessaire dans certains cas.

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Alors tout va bien à partir du moment où vous avez un emploi. Maintenant, on ne sait pas de quoi la vie est faite. Il peut vous arriver un accident. Vous pouvez perdre votre travail. Comment est-ce que vous faites lorsque vos revenus diminuent pour pouvoir assurer ces 200, 300, 400, 500 € d’effort d’épargne tous les mois.

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Si jamais c’est quelque chose qui vous arrive, vous vous retrouvez dans une situation difficile où vous allez avoir du mal à financer votre projet immobilier. La règle d’or lorsqu’on investit dans l’immobilier, c’est d’avoir un cashflow nul ou soit un cashflow positif, donc dégager de la trésorerie. Mais le remboursement de votre crédit immobilier ne doit dépendre en aucun cas de vos revenus. Tout doit s’autofinancer. C’est le loyer qui doit couvrir l’ensemble des charges.

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Et si vous me suivez, vous devez également savoir que je dis régulièrement que l’immobilier est un business. Et en tant que business en fait, il faut se comporter comme un chef d’entreprise. Quel est le chef d’entreprise qui accepterait de payer tous les mois pour faire fonctionner son business et quel est le chef d’entreprise qui souhaiterait acheter un business qui lui coûte de l’argent tous les mois ? Cela n’existe pas.

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Voilà donc la seconde raison pour laquelle je considère que l’investissement immobilier dans des programmes de défiscalisation est extrêmement risqué, tout simplement parce que cet immobilier n’est pas de l’immobilier rentable et il vous met dans une situation de risque puisque cela vous demande un effort d’épargne de plusieurs centaines d’euros tous les mois.

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La troisième raison pour laquelle je vais vous déconseiller ce genre de programme, c’est qu’en fait les loyers vont être capés et les locataires que vous allez mettre dans ces programmes de défiscalisation doivent correspondre à certains critères, et donc il y a également des paliers de ressources.

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Lorsqu’on investit dans l’immobilier, lorsqu’on souhaite faire de l’immobilier à haut rendement pour gagner de l’argent, le but c’est quand même d’aller chercher le loyer le plus élevé possible. Alors, il y a diverses stratégies. J’en ai déjà parlé plusieurs fois sur cette chaîne YouTube.

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Il y a la location courte durée évidemment que je pratique. Il y a également la colocation, la location meublée, la division. Bref, le tout c’est d’aller chercher le loyer le plus élevé possible, mais c’est ce que vous ne pouvez pas faire avec ces programmes de défiscalisation tout simplement parce que les loyers vont être capés.

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Ensuite, les locataires que vous allez mettre dans ce type d’investissement immobilier sont des locataires qui doivent répondre à certains critères. Donc en fonction de la zone géographique dans laquelle vous allez investir, les ressources vont devoir être capées pour pouvoir prétendre à votre logement.

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Vous allez être capé sur les loyers. Vous allez être limité également dans le choix de vos locataires. Et lorsqu’on fait de l’immobilier, on aime avoir le choix sur son type de locataire parce qu’on sait très bien ce qui se passe lorsque malheureusement un locataire ne paie pas son loyer.

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Il est très difficile de pouvoir trouver une solution pour pouvoir s’en séparer et généralement on rentre dans des procédures qui durent plusieurs années. La plus grande crainte pour un investisseur immobilier, c’est de se retrouver dans des situations où on va avoir un crédit sans loyer en face.

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Voilà donc la troisième raison pour laquelle je vais déconseiller ces programmes de défiscalisation. Tout simplement parce que vous n’avez pas les coudées franches en ce qui concerne le mode d’exploitation, les loyers que vous pouvez tirer de vos investissements et surtout le profil que vous pouvez mettre dans votre investissement immobilier.

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Alors, je disais en début de vidéo que ce qu’on vous vend surtout dans ces programmes de défiscalisation, c’est de l’économie d’impôt.

Mais que c’est que cette économie d’impôt, elle se fait au détriment de tout l’effort d’épargne que vous allez devoir faire tous les mois, ou bien de l’apport important que vous allez devoir mettre en place au moment où vous allez investir et limiter autant que possible cette situation de risque.

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Mais je pars du principe que plutôt que d’aller chercher l’économie d’impôt, ce qu’il faut faire c’est utiliser des stratégies de location qui permettent de toucher des revenus locatifs qui ne seront pas imposés. C’est notamment le cas de la location meublée, mais si vous êtes en société, ce sont des choses que vous pouvez mettre également en place a fortiori sur la location meublée, mais également sur de la location nue. Donc, réfléchissez bien à ce que vous attendez de votre immobilier.

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Je pense que ce qui est intéressant, c’est plutôt d’aller chercher des loyers qui ne seront pas imposés plutôt que de l’économie d’impôt qui se fera de toute façon au détriment de ce qui est nécessaire pour vous pour vivre tous les mois ou de l’épargne dans laquelle vous allez aller devoir puiser tous les mois ou dès l’instant où vous allez investir parce qu’il faudra peut-être mettre un gros apport encore une fois si vous visez en défiscalisation le cashflow nul ou le cashflow positif.

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Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. Alors, je sais qu’il y a des personnes qui sont pour ces programmes de défiscalisation. D’ailleurs, si vous regardez cette vidéo, si vous êtes d’accord avec moi, n’hésitez pas à indiquer dans les commentaires pour quelles raisons vous partagez mon avis sur ces programmes de défiscalisation. Si vous êtes déjà retrouvé dans la difficulté parce que vous avez investi dans des programmes de défiscalisation, n’hésitez pas non plus à le mettre dans les commentaires.

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Puis si au contraire, vous ne partagez pas mon avis et si pour vous ces programmes de défiscalisation ont été une bonne chose, n’hésitez pas non plus à le mettre dans les commentaires, juste en dessous de cette vidéo. L’idée, c’est de pouvoir échanger autour des différentes stratégies immobilières et bien entendu, je suis d’accord pour dire que tout le monde n’est pas forcément de mon avis.

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En tout cas si vous souhaitez en savoir plus, non pas sur les programmes de défiscalisation, mais sur l’immobilier et la location courte durée, je vous invite à vous abonner à ma chaîne YouTube. Je partage régulièrement des retours d’expérience et des bonnes pratiques autour de l’immobilier en location courte durée. Donc, abonnez-vous à cette chaîne.

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Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager. Puis avant de vous quitter, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »Dans le premier ebook, je vous explique quelle démarche adopter pour monter un dossier bancaire béton qui va vous permettre de bien présenter votre projet immobilier à votre banquier, dans le but d’obtenir votre financement. Dans le second ebook, je vous explique comment grâce à la location courte durée, vous allez pouvoir vous constituer un complément de revenu très rapidement, mais ceci dit aussi une épargne grâce à ce mode d’exploitation, grâce à la location courte durée.

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Pour télécharger ces deux ebooks, c’est très simple, vous cliquez sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo. Puis si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, vous avez également les liens d’accès à ces deux ebooks dans la description qui se trouve juste en dessous. Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. À très bientôt. Ciao !

L'immeuble de rapport permet d'atteindre plus rapidement ses objectifspatrimoniaux.En effet, une seule opération immobilière garantit l'achat de plusieurs lots.Pourtant, avant de se lancer, il faut faire attention à un certain nombre de choses.Guillaume, spécialiste de l'immeuble de rapport, nous dévoile dans cette vidéo 3 conseils pour réussir son achat.Si l'immeuble de rapport vous intéresse, laisser un commentaire ci-dessous.

Transcription

Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui en présence de Guillaume Lanvin. Salut Guillaume !

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‍Guillaume : Salut Sébastien !

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‍Sébastien : Merci d’être présent sur cette chaîne aujourd’hui. Alors ta spécialité, c’est l’immeuble de rapport. Ce que je te propose dans cette vidéo, c’est que tu nous expliques comment faire du nu dans de l’immeuble de rapport avec plus de 10 % de rentabilité. Cela te va ?

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‍Guillaume : OK ! Allez ! On y va.

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‍Sébastien : C’est parti ! Cela se passe tout de suite sur louer-en-courte-duree.Alors Guillaume, merci d’être présent aujourd’hui sur ma chaîne YouTube. Est-ce que tu peux te présenter puis nous expliquer comment faire pour acheter de l’immeuble de rapport à plus de 10 % de rentabilité ?

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‍Guillaume : Bonjour à tous ! Merci Sébastien de m’avoir proposé cette interview.

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‍Sébastien : Avec plaisir !

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‍Guillaume : Je suis Guillaume Lanvin. J’ai 44 ans, père de trois enfants, marié. J’habite Bordeaux. Je suis investisseur en immobilier depuis une quinzaine d’années maintenant. J’ai commencé de manière très classique par un studio dans une ville moyenne qui s’autofinançait. Enfin, je pensais qu’il s’autofinançait, mais pas du tout. C’est-à-dire que je remboursais 300 € et j’encaissais 300 € de loyer.

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‍Sébastien : Il y a les charges et tout qui ce qui va derrière.

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‍Guillaume : À l’époque, je ne savais pas qu’il fallait tenir compte de la taxe foncière, des charges de copropriété parce que c’était en copropriété. Justement comme c’était en copropriété, très vite je me suis rendu compte que les copropriétés n’étaient pas du tout mon truc. Pourquoi ? Parce que j’ai assisté à une première réunion de copropriété qui était complètement hallucinante.

Tous les gens s’insultaient. Il y avait les vieux radins qui ne voulaient pas mettre la main au porte-monnaie puis de jeunes loups qui voulaient investir, mais dans des choses un peu des fois délirantes.

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Du coup, cela crée des conflits et il y avait une sale ambiance dans la copropriété. Donc rapidement je me suis dit : les copropriétés, ce n’est pas mon truc. Je vais donc investir dans de petits immeubles de rapport pour éviter la copropriété.

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‍Sébastien : Donc depuis, tu ne fais que cela. Je crois que j’ai vu passer un de tes témoignages. J’ai vu une photo que tu as publiée dernièrement, c’est : « j’en suis à ma 45^èmeopération chez le notaire, 45^èmevisite chez le notaire. »

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‍Guillaume : Alors, ce n’est pas tout à fait cela. C’est bien, tu suis mon actualité. En fait, je suis passé 43 fois chez le notaire, mais c’était un peu pour faire le buzz. Dedans, il y a aussi des reventes. Au total, j’ai eu pas mal de lots, j’ai revendu.

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En fait avec Élodie, mon épouse, on a eu deux vies d’investisseurs. C’est-à-dire la première dans le nord de la France. On était monté de mémoire à 15 lots, je crois. Et il y a 10 ans, on a déménagé à Bordeaux. En déménageant à Bordeaux, j’ai revendu tout ce que j’avais dans le nord. Je suis reparti de zéro à Bordeaux et j’ai recommencé à investir.

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‍Sébastien : Cela fait quand même une certaine expérience immobilière.

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‍Guillaume : Cela a fait pas mal de passage chez le notaire.

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‍Sébastien : Tu t’es spécialisé dans l’immeuble de rapport. Comment est-ce qu’on fait pour aller chercher plus de 10 % en nu ?

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‍Guillaume : Alors, c’est vrai que ce n’est pas évident. Mais il faut comprendre un truc Sébastien, c’est que l’immeuble de rapport n’est pas la belle tour de la Trump Tower. Ce n’est pas du tout cela. Un immeuble de rapport, cela peut être une petite maison de ville divisée en trois appartements dans une ville de 5000 habitants. Cela, c’est aussi un immeuble de rapport. Ce que tu veux savoir, c’est mon secret.

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‍Sébastien : Comment tu fais pour avoir 10 % de renta en nu ?

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‍Guillaume : Ce n’est pas évident. Alors, si tu cherches dans les grandes villes, je sais que tu es sur Toulouse, si tu cherches dans le centre de Toulouse en location nue sur un immeuble à 10 % brut, cela va être difficile à trouver. Moi à Bordeaux, c’est pareil, c’est impossible. À Lyon, c’est impossible. On peut toujours trouver dans ces métropoles régionales, mais ce n’est vraiment pas la norme. Si cela arrive, vous allez le trouver une fois dans votre vie, c’est tout.

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Je parle bien en location nue après, il y a d’autres stratégies pour booster le rendement, notamment ce que tu fais et qui est top. L’idée, j’habite dans le centre de Bordeaux, mais par choix stratégique. Je n’ai jamais cherché dans Bordeaux. Je me suis éloigné. Je vais dans de petites villes entre 5000 et 10000 habitants qui sont pour moi bien ; en tout cas jusqu’à une heure et demie autour de Bordeaux.

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Bien sûr, il faut quand même chercher, il faut négocier, mais là j’arrive à trouver plus facilement des immeubles qui me sortent 10 % brut. 10 % brut avec les taux d’intérêt actuels, cela permet d’être autofinancé sans apport sur 20 ans, donc c’est parfait. Cela dégage même un petit cashflow avec les taux d’intérêt actuels.

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‍Sébastien : Donc s’éloigner des grosses métropoles pour toucher du prix de l’immobilier moins cher et toujours quand même aller chercher l’autofinancement. L’objection qu’on pourrait avoir est : est-ce que cela se loue dans ces petites villes ? Qu’est-ce que tu peux dire par rapport à cela ?

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‍Guillaume : C’est drôle Sébastien parce que cette question, on me la pose tout le temps. C’est normal. Effectivement dans ce genre de ville, on a toujours peur et on se dit : « je ne trouverai jamais de locataire. C’est impossible. ». Parce que souvent, ce sont de petites villes où il y a peu de travail. En tout cas pour ma part autour de Bordeaux, ces petites villes-là souvent ce sont des ouvriers agricoles par exemple qui travaillent dans la vigne. Des gens qui ont donc des revenus assez faibles, des fois des gens au RSA. Je ne sais plus ta question.

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‍Sébastien : Comment être certain de pouvoir louer ? Tu fais une étude du marché ? Comment fais-tu ?

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‍Guillaume : Oui, bien sûr. C’est très simple. Dans ce genre de petites villes, ce sont souvent des bailleurs traditionnels à l’ancienne. C’est-à-dire qu’ils proposent des appartements qui sont défraîchis, typiquement encore avec la cuisine très basique, avec les deux plaques en inox où on ne peut pas cuisiner, on ne peut rien faire. C’est souvent ce genre de choses. Donc toi en tant que bailleur, si tu vas investir dans ce genre de ville, c’est très simple de concurrencer ces bailleurs en faisant mieux.

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Tu amènes une belle cuisine IKEA, une salle de bain moderne. Donc, tu piques le locataire du voisin. Il suffit de se mettre au même prix que le voisin, mais en apportant des prestations nettement supérieures, voire même légèrement supérieures. En faisant cela, c’est quasiment sûr de trouver un locataire. Je vais te donner mon exemple personnel. J’ai un petit immeuble dans un village de 800 habitants.

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‍Sébastien : Je voulais t’en parler justement. Cela m’a scié.

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‍Guillaume : Alors en plus, c’est un village de Dordogne. La Dordogne est très sympa. Le Périgord est très sympa l’été pour les touristes, pour bien manger. Mais la Dordogne est un département qui est assez sinistré économiquement. C’est paumé. L’hiver, il ne se passe rien à part dans les grandes villes. Aussi le Bergerac et encore, ce n’est pas très dynamique. Donc moi, j’ai un immeuble de trois appartements dans un village de 800 habitants. On le possède avec Élodie mon épouse depuis 5 ans maintenant.

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J’ai eu quelques départs de locataires et à chaque fois, j’ai retrouvé sans souci. Souvent, cela a été hyper simple. C’est-à-dire que je n’ai même pas cherché. C’est le bouche-à-oreille. C’est-à-dire que quand un locataire partait, cela m’est arrivé deux ou trois fois et il me proposait quelqu’un d’autre. C’est du style : « j’ai ma cousine justement qui cherche ce type d’appartement. » Parce que dans ces villages-là, il n’y a quasiment pas d’offre.

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‍Sébastien : Finalement, ce sont des choses classiques, c’est créer le coup de cœur en fait et avoir une gamme de produits au-dessus de ce qui se fait sur le marché. Donc de suite, tu attires l’attention et c’est comme cela que tu arrives à louer.

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La particularité de l’immeuble dans le village de 800 habitants dont tu me parlais parce qu’on se dit souvent : c’est facile de louer un studio dans une ville comme Bordeaux, comme dans Toulouse, tu as même un studio dans cet immeuble-là. Alors, explique-nous à qui tu loues ce studio.

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‍Guillaume : Aujourd’hui, ce studio est loué à une jeune travailleuse. Elle est venue du nord de la France. Elle a trouvé un emploi dans le village dans un centre équestre. Elle cherchait un studio. Comme ce n’était pas cher et bien équipé, elle était hyper contente de me le louer.

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‍Sébastien : Comme quoi en fait, il y a un besoin donc tu proposes une offre en face et dès que cela matche, il n’y a pas de raison que cela ne fonctionne pas.

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‍Guillaume : Exactement ! J’ai remarqué aussi quelque chose Sébastien, c’est que dans ce genre de petit village un peu éloigné des grandes villes, la population est assez vieillissante. Si tu as donc un appartement au rez-de-chaussée, c’est top parce qu’en général, tu peux trouver une personne âgée qui va entrer peut-être au moment de sa retraite et qui risque de rester 10, 15 ou 20 ans. Elle partira le jour où elle ira en maison de retraite. C’est donc parfait ce genre de locataire.

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‍Sébastien : Idéal ! En général, ce sont des locataires qui prennent soin de ton logement, qui paient rubis sur l’ongle. Le rez-de-chaussée des fois, c’est l’appartement dont on n’a pas forcément envie. Et là, c’est l’appartement qui va se louer très facilement.

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Donc, s’éloigner des grandes villes, avoir des prestations de qualité, est-ce que tu peux nous donner trois conseils pour les gens qui se disent : « mince Guillaume, il a absolument raison. Moi qui cherche un immeuble à Toulouse depuis des années, je n’arrive pas à le trouver parce que ce sont des budgets à 500000 - 700000 minimum », trois conseils pour ne pas se tromper ?

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‍Guillaume : Alors, je vais essayer de donner trois clés effectivement pour ton audience, ce serait bien d’apporter un peu de valeur. Le premier conseil, on va dire : « il faut faire attention à l’évolution démographique de la ville. » C’est assez simple à faire. Dans Wikipédia, tu tapes le nom de la ville, tu vas avoir la courbe démographique. Donc, si tu as une courbe démographique qui est descendante, là c’est hyper dangereux.

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Ce n’est pas bon signe.

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Attention, cela ne veut pas dire qu’il ne faut pas y investir. Par contre tout à l’heure, on parlait de 10 % brut, quand je vois qu’il y a une courbe qui est comme cela où la ville perd 1000 habitants tous les 3 ans, je vais être beaucoup plus exigeant sur la rentabilité.

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Je ne vais pas accepter du 10 % brut. Là, je vais viser du 12, 13, 14 parce que je vais anticiper le fait qu’à un moment donné, cela va être peut-être un peu difficile de louer. Je serai obligé de baisser mes loyers. C’est l’offre et la demande. Donc, je l’anticipe.

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‍Sébastien : Tu vas compenser la vacance locative par la diminution de loyer.

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‍Guillaume : Cela peut être une solution. Je ne dis pas que je vais le faire, mais si j’ai besoin de le faire.

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‍Sébastien : Tu as cette marge-là.

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‍Guillaume : C’est pour cela que je négocie beaucoup plus dans ce genre de ville. De toute manière, je pense que quand même la plupart des investisseurs ne sont pas idiots. Ils doivent étudier ce critère. Dans les villes qui sont en perte de vitesse, on arrive souvent à négocier beaucoup plus fortement. On peut être beaucoup plus agressif.

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‍Sébastien : C’est un petit peu comme la bourse en fait. Quand tu es sur une phase descendante, cela peut être un bon plan pour acheter.

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‍Guillaume : Par contre, on peut être agressif au niveau de la négociation.

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‍Sébastien : Bien sûr ! OK ! Second conseil.

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‍Guillaume : Alors second conseil pour ne pas se planter. Moi, ce que je vous conseillerais, c’est de faire des opérations simples. C’est-à-dire ne chercher pas à acheter un immeuble où les appartements ne sont pas encore créés parce que c’est complexe au niveau administratif. Il faut les autorisations de la mairie, peut-être un permis de construire, une autorisation de travaux.

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Au niveau des compteurs, c’est compliqué. S’il y a un seul compteur alors que vous voulez créer trois lots, il va falloir faire l’électricité aux normes, faire passer le consuel. Dès qu’on a à faire l’administration en France, de toute façon, c’est compliqué. Donc le mieux, c’est d’acheter un petit immeuble avec trois appartements, mais les trois sont déjà créés.

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‍Sébastien : Des lots déjà créés.

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‍Guillaume : Et aussi du coup, les travaux seront beaucoup plus simples. Les lots sont déjà créés, alors certes peut-être que dedans, ce sera défraîchi. Il faudra tout repeindre, changer les cuisines, refaire la salle de bains. Mais au moins comme c’est déjà créé, ce sont des travaux qui sont faciles à chiffrer puisqu’il y aurait peu de mauvaise surprise.

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Le gros est déjà là quand on commence à tout restructurer. Souvent, on sait quand les travaux commencent, mais on ne sait jamais quand ils se terminent. S’il y a donc un conseil que je peux donner, ce serait : « fait du simple. »

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‍Sébastien : Le troisième conseil.

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‍Guillaume : Alors, je ne sais pas. Alors, quelque chose qui est hyper important, d’ailleurs après, je donnerai même un quatrième conseil.

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‍Sébastien : Troisième et quatrième conseil.

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‍Guillaume : Un bonus ! Comme j’ai acheté un immeuble où il y a déjà trois appartements, vérifiez bien qu’il y a trois compteurs d’eau et trois compteurs EDF parce que c’est quand même la situation idéale. En tout cas, ce qu’il faut vraiment éviter, c’est un seul compteur pour les trois appartements. Déjà en théorie, c’est interdit en France. Tu n’as pas le droit de revendre l’électricité. Il se peut qu’ils y aient les trois compteurs EDF, mais un seul compteur d’eau. Donc cela, c’est tout à fait légal. Cela se fait. S’il y a des sous-compteurs, on peut quand même facturer au réel au locataire en demandant une provision pour charge.

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Le truc, c’est que si votre locataire ne paye pas, non seulement, il ne vous aura pas payé son loyer, mais en plus c’est vous qui allez devoir payer la facture d’eau à la place du locataire. Idéalement si tout est séparé, c’est beaucoup mieux. Puis du coup, tu as un petit bonus-conseil.

‍Sébastien : J’attends le bonus.

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‍Guillaume : Alors le bonus-conseil, ce serait de bien vérifier le montant de la taxe foncière. Parce que j’ai remarqué dans certaines petites villes qui sont souvent justement un peu en perte de vitesse d’un point de vie économique, les taxes foncières sont très élevées. Je te donne un exemple comme cela. En Lot-et-Garonne, il y a une ville qui s’appelle Villeneuve-sur-Lot. Je ne sais pas si tu connais.

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‍Sébastien : Oui ! Je connais.

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‍Guillaume : J’ai été visité un immeuble il y a deux semaines, la taxe foncière était horrible. C’est-à-dire qu’il y avait un loyer potentiel encaissé de 1500 €, et la taxe foncière était 4200 €. C’était quasiment trois mois de loyer qui partaient en taxe foncière. C’est hyper dangereux parce que déjà cela détruit la rentabilité et le jour où tu n’as pas de locataire, non seulement tu n’encaisses pas de loyer, mais en plus en fin d’année, tu dois verser 4200 €. Donc ce genre de ville, je pense que c’est à éviter ou alors, on peut y aller, mais comme tout à l’heure, il faut prendre en compte dans la rentabilité.

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‍Sébastien : Cela joue sur l’offre d’achat.

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‍Guillaume : Voilà ! C’est-à-dire que là, il ne faut plus demander du 10, 12 ou 14, il faut demander du 16% parce qu’on sait que la taxe foncière plombe la rentabilité.

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‍Sébastien : Auquel cas, ce n’est plus en renta qu’il faut raisonner, mais c’est en cashflow

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.Guillaume : Exactement ! Je suis d’accord avec toi.

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‍Sébastien : Écoute, merci, Guillaume, pour ces conseils. Où est-ce qu’on peut te retrouver parce qu’il y a beaucoup de personnes qui sont intéressées par les immeubles de rapport ? As-tu un site, un blog ?

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‍Guillaume : J’ai un blog qui s’appelle : immeuble-de-rapport.fr. C’est super simple. Cela fait 4 ans, je crois que j’ai ouvert ce blog où je donne des conseils un peu comme je viens de vous donner là, où aussi j’explique des opérations que j’ai faites.

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‍Sébastien : C’est vrai qu’il y a des chiffres.

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‍Guillaume : J’explique des opérations de déficit foncier que je fais avec des travaux. Je montre des photos avant/après. Vous pouvez y aller faire un tour : immeuble-de-rapport.fr.

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‍Sébastien : immeuble-de-rapport.fr. N’hésitez pas à retrouver Guillaume sur son blog. Merci, Guillaume, d’être passé sur cette chaîne. Quant à moi, mon cœur du sujet, c’est la location courte durée, donc si vous souhaitez en apprendre davantage sur ce mode d’exploitation, n’hésitez pas à télécharger mes deux e-books : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »Puis, je vous mets également à disposition une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Pour télécharger ces deux e-books et accéder à cette formation, vous cliquez sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo.

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Puis si vous nous regardez sur YouTube, vous avez accès à l’ensemble des liens de téléchargement de ces éléments dans la description qui se trouve juste en dessous. On va vous quitter ici pour aujourd’hui, puis on vous retrouve personnellement sur : louer-en-courte-duree.fr et Guillaume sur : immeuble-de-rapport.fr.

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À très bientôt ! Ciao !

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‍Guillaume : Salut !

La colocation est une stratégie immobilière qui permet de générer de gros cashflows et de générer de très belles rentabilités.Florent Fouque, le coloctionneur, est un expert de ce mode d'exploitation immobilière.Il m'a accordé une interview dans laquelle il nous dévoile comment multiplier les investissements locatifs pour devenir un coloctionneur !Indiquez-moi dans les commentaires ce que vous pensez de la colocation.

Transcription

Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Aujourd’hui, je suis à l’île Maurice chez Florent Fouque. Salut Florent !

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‍Florent :Salut Seb !

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Sébastien : Merci de m’accueillir chez toi. Alors tu sais, je fais de la location courte durée, c’est mon gros dada, et je me mets à la colocation. Quoi de plus naturel que de se mettre à côté du coloctionneur pour parler de colocation. Donc, ce que je te propose dans cette vidéo, c’est que tu nous expliques comment devenir un coloctionneur. Cela te va ?

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‍Florent : Cela me va !

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‍Sébastien : Et bien, c’est parti !

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‍Florent : Déjà, il faut acheter un premier appartement. Alors premier appartement, l’enjeu, il est là. En fait l’idée, on ne peut pas se rater sur le premier appartement parce que c’est celui qui va conditionner en fait la réussite de la suite. Et si on veut collectionner les appartements, il ne faut pas se tromper sur le premier.

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Pour ne pas se tromper sur le premier, il faut déjà trouver le bon bien. Le bon bien pour faire la colocation, c’est un appartement. Moi, j’aime bien les appartements qui sont entre 90 et 110 m². En général, j’y fais quatre chambres. On peut faire plus.

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Le must du must, c’est un membre de ma formation qui a fait, je crois, quatre chambres dans 62 m². Il est passé par un architecte d’intérieur, vraiment tout était super bien fait, tout était super bien aménagé. Mais c’est comme si vous rentrez dans une caravane. Quand les espaces sont optimisés, on peut le faire. Mais moi, ce que j’aime bien, c’est plutôt entre 90 et 110 m² pour avoir un grand espace de vie.

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En fait, j’ai envie de vous dire : « faites la colocation qui vous ressemble. » Si vous pensez qu’on peut bien vivre dans sa piaule et juste partager le petit déjeuner le matin, sacrifiez le salon et faites une chambre de plus. Moi personnellement, j’aime bien faire la fête et je me dis que si j’étais étudiant, si j’étais un jeune actif, j’aimerais bien faire la fête avec mes colocataires. C’est un petit peu l’ambiance que j’ai envie d’avoir dans mes colocations. Donc c’est pour cela que je fais plutôt un grand espace de vie. Cela permet quand même de faire plein de belle rentabilité.

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‍Sébastien : Alors justement parce que je sais qu’il y a beaucoup de personnes qui suppriment cet espace de vie pour faire une chambre, dis-moi ce que tu en penses ? Moi, je considère qu’il vaut mieux le garder. Déjà pour les raisons que tu évoques, mais je me projette également sur la revente. Qu’est-ce qu’on fait d’un appartement où il manque un séjour ? Tu ne vas pas casser une chambre pour refaire des travaux au moment de la vente.

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‍Florent : C’est vrai que c’est un bon truc, mais au début je réfléchissais aussi à la revente et je me disais : « tiens, ce sera bien d’avoir une baignoire parce que si un jour je le revends, il y aura une famille. Et pour les petits enfants, c’est toujours bien d’avoir une baignoire. »En fait, plus j’avance dans le temps et plus je me rends compte que quand on veut multiplier les objectifs, on est souvent moins efficace sur l’objectif initial qu’on s’était donné. Typiquement, tu vois sur mon premier appartement, il y avait un énorme salon.

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Ce salon-là, je voulais faire une grande chambre dedans parce que je me suis dit : « je ne peux pas faire autre chose sinon le bien, il va être trop bizarre pour être revendu. » Et au final, j’ai coupé ce grand salon-là en deux chambres. Donc effectivement du coup, cela fait quatre chambres qui sont vraiment tout en longueur, mais c’est top pour la colocation. C’est sûr que le jour où je veux le revendre à une famille, je leur expliquerai qu’il y a une cloison, ils la cassent et ils se retrouvent tout de suite avec une grande pièce qu’ils peuvent réutiliser. Donc, c’est un peu cela l’idée.

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Un autre point aussi, c’est qu’on va pouvoir peut-être multiplier aussi des fois les salles de bain en fonction du niveau de confort qu’on veut apporter. Moi là, il y a une nouvelle colocation-là que je lance. Typiquement au début, j’étais parti pour faire quatre chambres avec une salle de douche et une salle de bain.Vu l’évolution du marché de la colocation, j’ai reconfiguré pour faire trois chambres avec trois salles de bains. Du coup, trois salles de bains privatives dans chaque chambre. Et cela, ce sera difficile à revendre à une famille.Mais après, je me dis aussi que quand on a cette approche business, qu’on a cette approche rentabilité et colocation, derrière, on ne va pas revendre un appartement à une famille parce qu’on va perdre de l’argent. Donc autant revendre cet appartement-là à un investisseur qui va avoir la rentabilité. Et du coup, la valorisation qu’on va avoir de l’appartement par rapport au taux de rentabilité qu’on va vendre parce qu’en fait on va avoir le taux de rentabilité et pas un appartement va démultiplier forcément la valeur du bien.

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Donc typiquement les biens que j’ai, ce sont des biens qui peuvent valoir, on va dire, 80000 à 90000 € sur le marché ou 100000 € s’ils sont bien rénovés. Typiquement en les revendant en colocation, si je les vends sur la base de 9 à 10 % de rentabilité, ce qui est exceptionnel pour un investisseur, je vais les vendre 140000 - 150000 €. C’est comme cela que moi, je vois les choses.

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Sinon qu’est-ce que je disais tout à l’heure donc, trouvez un bien, quatre chambres, faites le choix de sacrifier ou pas le salon. Sachant que moi, ce que j’explique aux membres de ma formation, c’est que si vous faites le choix de sacrifier le salon, il va falloir augmenter la valeur des chambres. C’est-à-dire par exemple, mettre une télé dans chaque chambre, pourquoi pas mettre un minibar dans chaque chambre, peut-être un petit frigo, enfin je ne sais pas. Mais comme on raisonne avec l’idée qu’ils vont rester plus de temps dans leur chambre, forcément, il faut qu’il y ait plus de confort dans leur chambre.

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*Pourquoi pas aussi avec un canapé, avec une télé, un mini salon qui est aménagé, je ne sais pas. À vous de trouver des idées parce que du coup, c’est plus cohérent avec le produit que vous proposez. C’est juste cela.

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‍Sébastien : Oui ! Je comprends. D’un point de vue financement parce que c’est toujours le nerf de la guerre lorsqu’on veut partir sur un projet. Comment présentes-tu le sujet à la banque sur un loyer de colocation, sur un loyer standard ? Comment est-ce que tu y vas ?

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‍Florent : La chance qu’on a avec la colocation, c’est que c’est relativement connu par tout le monde. Mais je dirais 30 - 40 % des gens ont un jour ou l’autre pendant leurs études vécues avec un ami ou ont fait de la colocation.

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Avant, la colocation était provoquée. Moi, je me rappelle, j’ai fait mes études, avec un pote, on s’est dit : « c’est quand même con qu’on paye chacun un studio. On va payer moins cher avec une grande surface à deux donc, autant le faire. » Donc avant c’était provoqué, mais maintenant, c’est organisé par les investisseurs. Je ne me rappelle plus de ta question du coup, je l’ai zappée.

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‍Sébastien : Comment est-ce que tu présentes à la banque ?

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‍Florent : Comme les banquiers connaissent cela, on peut très bien leur dire : « moi, je vais faire une colocation là-dedans. » Alors, cela ne nous empêche pas de dire un petit peu quels sont les loyers qui sont à appliquer. Donc, je peux dire : « normalement, si je le louais à une famille, cela me rapporterait 600 €. Là, je vais faire quatre chambres, donc quatre fois 300 €, cela va m’apporter 1200 € », et ils le comprennent assez facilement.

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Le truc aussi qu’on peut faire, c’est que c’est très facile aujourd’hui, notamment à l’agence qui va vous vendre le bien. Vous lui dites : « écoutez, j’ai envie de faire passer le financement, est-ce que vous pouvez m’aider en me faisant une attestation de valorisation des chambres. »  Ils connaissent le prix des chambres en général et s’ils ne le connaissent pas, vous lui dites.

Vous mettez 300 € par chambre. L’agent immobilier, ce qu’il veut faire, c’est vendre. Donc tout ce qu’il peut faire pour vous aider à acheter le bien, il va le faire. Donc souvent, j’y allais avec des attestations d’agents immobiliers et du coup, c’est vrai que cela crédibilise le projet.

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Puis, c’est de la location meublée, on peut le mettre en avant auprès des banquiers, cela ne pose pas de problème. Je dirais même au contraire, il trouve cela plutôt intelligent, plutôt smart. Même si c’est votre premier investissement, ils se disent : « le gars, il a trouvé la solution pour bien valoriser son bien. »

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‍Sébastien : OK ! Quel type de profil as-tu ? C’est plutôt des jeunes actifs, plutôt des étudiants ? Est-ce que tu dédies certains biens plutôt aux jeunes actifs ?

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‍Florent : Il faut savoir aujourd’hui que depuis quelques mois, quelques courtes années, les jeunes actifs ont dépassé les étudiants. Et encore, je dirai peut-être 55 % de jeunes actifs et 45 % de gens qui vont dans la colocation. Donc, il faut sortir de l’idée reçue que c’est uniquement les étudiants. Donc cela, c’est le premier point. Le deuxième point c’est : est-ce que je loue à des actifs ou des étudiants ?Le mieux si on a à choisir, c’est d’avoir 100 % de jeunes actifs parce que forcément, ils restent plus longtemps. On est d’accord. Si on a à choisir dans les dossiers et qu’on a quand même une grosse part d’étudiants, je dirais, c’est de mixer : deux colocataires étudiants et deux colocataires jeunes actifs. Cela permet de lisser les rotations. Tu vois ce que je veux dire ? Du coup, même si l’été, on a deux étudiants qui partent, on a deux jeunes actifs qui restent. Et les deux étudiants qui partent, ils peuvent revenir l’année suivante.

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S’ils reviennent l’année suivante parce que souvent, les années d’études se prolongent, moi ce que je propose à ceux qui partent, c’est de leur dire : vous payez un mois sur deux, comme cela je vous garde la chambre. En fait, vous avez toujours accès à la chambre, mais comme je sais que vous ne serez pas là pendant les vacances, je vous fais un mois sur deux. Et souvent, cela passe bien.

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Du coup le mieux, je trouve que c’est quand même de mixer. Donc cela, c’est la théorie puis il y a la vraie vie. Dans la vraie vie, c’est que quand on passe des annonces, cela se passe pas mal des fois avec les étudiants étrangers, mais cela peut se faire aussi avec des étudiants en France. C’est que quand il y en a un qui va trouver une colocation qui est intéressante donc, la vôtre par exemple, il va ramener des copains.

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Et c’est marrant parce que dans ce cas-là, ils veulent être ensemble. Ils pourraient prendre un grand appartement et faire eux-mêmes la colocation. Ils payeraient beaucoup moins cher, mais c’est comme cela. En fait, quand vous packagez un truc, c’est un truc tout packagé, tout fait, et donc les gens achètent plus facilement.

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Vous trouvez donc un colocataire, et lui après va venir avec ses autres copains. Donc, cela se pratique beaucoup chez les étudiants. Ce qui fait qu’effectivement, on peut avoir un prisme un peu plus d’étudiants quand on veut allez à la facilité et se dire : « OK ! Réside avec tes copains. » Dans ces cas-là, on gagne quand même beaucoup de temps en remplissant la colocation.

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‍Sébastien : OK ! Est-ce que pour garder tes étudiants ou tes jeunes actifs, tu proposes des services qui tendent vers le all inclusive : une connexion internet, une femme de ménage ou tout cela ? Il y en a qui pratiquent cela.

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‍Florent : Alors la femme de ménage, je trouve que c’est une excellente idée. C’est un membre de ma formation qui a mis en place. Et c’est vrai du coup, je l’ai partagé dans toute la formation parce que je trouve que c’est effectivement une excellente idée. Parce que souvent le stress des investisseurs, c’est de se dire : « mon appartement, il va être ravagé. »Au moins, quand vous avez une femme de ménage, que vous lui dites de passer toutes les semaines ou tous les 15 jours, vous avez mine de rien un œil dessus. C’est-à-dire que vous pouvez demander à la femme de ménage : « ça va l’appartement ? » C’est donc un choix. Je trouve que c’est une excellente idée donc si vous pouvez le faire, faites-le.

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Le deuxième point, c’est que les étudiants, je veux dire comme n’importe quel consommateur, ils veulent de la simplicité, ils veulent de la facilité, ils veulent que ce soit clé en main. Donc moi, ce que je préconise dans la formation, c’est de faire un forfait global de charge et on met tout dedans. On met tout sauf ce qu’on ne peut pas mettre qui est la taxe d’habitation.

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La taxe d’habitation, c’est entre l’état avec le locataire. Il y a beaucoup de gens qui me demandent : « comment cela se passe avec la taxe d’habitation ? Est-ce que je dois la payer ? » Jamais s’ils sont locataires, ils vont se poser la question est-ce que c’est au propriétaire de payer leur taxe d’habitation. J’ai du mal à comprendre cette question-là.

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Bref peu importe, il n’y a pas de bonne ou mauvaise question, c’est juste que je pense que c’est projection de l’esprit. Quand on est investisseur et qu’on démarre, on s’imagine plein de problèmes, dont celui-là. À part la taxe d’habitation, tout le reste, je l’inclus dans un forfait global.

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‍Sébastien : OK ! Je suis d’accord avec toi, c’est plutôt la facilité. Ce que je dis souvent d’ailleurs, c’est que l’immobilier, il faut davantage le voir maintenant comme un service. Quand on est à la femme de ménage, tu offres du service à tes locataires. Et si après, tu arrives à packager cela, ils ont juste un montant à payer. C’est beaucoup plus simple tu vois.

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‍Florent : Par rapport à cela aussi, faites attention au pricing, au prix que vous allez mettre sur ce forfait-là. Parce que j’ai des membres de la formation, pareil, qui listent tous les coûts qu’ils ont ou qu’ils imaginent avoir parce que souvent, ils budgètent cela. Ils maximisent donc tous les risques partout et à la base, ils ont 15 % rentabilité. Ils m’envoient un mail : « mais Florent, c’est la catastrophe. Je perds de l’argent. »Ne pas rentrer dans le truc où on va se dire qu’on va calculer toutes nos charges. Et on va dire par exemple, cela représente 80 € par personne. Du coup, je veux faire un package de 80 €, voire 90 € pour avoir un peu de marge de sécurité. Là, si vous allez afficher 90 € ou 80 € de charges en forfaitaire, les gens vont se dire : « mais c’est énorme les charges dans cet appartement-là, donc je ne veux pas y aller. »Vous écartez des gens avant même qu’ils aient visité votre appartement. Donc, ce que je conseille, c’est d’aller à 50 €, 60 € maxi. Et le reste, cela va grever votre loyer. Mais, il vaut mieux passer votre loyer de 300 à 320 € + 50 € de charges que de faire un loyer à 300 € + 80 € de charges. Parce que l’un va passer, l’autre ne pas passer parce que cela va être juste une projection du locataire dans ses charges. Il y a trop d’argent qui parte dans les charges, je vais laisser tomber cet appartement-là.

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‍Sébastien : C’est une façon de présenter le loyer.

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‍Florent : C’est juste une façon de présenter le loyer. Ce qui est marrant, c’est que des fois, j’explique cela et les gens me disent : « du coup, cela va me prendre du loyer, cela va me faire des charges supplémentaires. » Les gens ont l’impression que c’est de l’argent qui va sortir de leur poche. Mais non, c’est une façon de présenter le chiffre.

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‍Sébastien : Que ce soit 300 + 80 ou 350 + 30, c’est pareil.

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‍Florent : Puis pour collectionner, une fois que vous avez fait le premier, après il faut les enchaîner. N’hésitez pas aussi une fois que vous avez eu la première bonne expérience sur le projet, vous avez passé au travers de toutes les étapes avec les travaux, la mise en location, les visites et tout, n’hésitez pas à démultiplier. Par exemple, en achetant un immeuble, en achetant deux biens en même temps, ou même trois, quatre biens en même temps. C’est ce que j’ai fait la deuxième année.

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Il n’y a pas besoin d’avoir beaucoup de mois d’ancienneté. À partir du moment où vous avez mis en location le premier, après 2 ou 3 mois, les banquiers voient que c’est parti et ils sont OK pour vous financer la suite.

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‍Sébastien : De toute façon, ils demandent trois mois de relevé donc, il suffit d’avoir 3 mois d’historique.

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‍Florent : Puis même si c’est la première banque qui vous a fait confiance en général, si elle voit que cela marche, que les loyers rentrent sur le compte, naturellement elle va vous reprêter pour un deuxième bien. Après, si c’est une autre banque, effectivement, ce sera un peu différent, mais souvent le bail fait foi. Donc, le bail suffit même comme preuve.

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Donc, n’hésitez pas à les enchaîner. Et moi ce que j’aime bien en fait, c’est de démarrer les recherches sur octobre, novembre pour être prêt pour la prochaine rentrée. Parce que c’est vrai que sur la colocation, il y a un effet volume sur les rentrées de septembre, un petit peu sur les mois de janvier et février, mais beaucoup moindre que septembre.

‍Sébastien : Cela, je le remarque. Je suis présent sur Appartager, peut-être que toi aussi. En fait, les profils qui correspondent à ta zone géographique sur cette période-là, là on tourne sur cette vidéo en juin, ils sont en train d’arriver en masse. On sent bien que c’est la période où les gens cherchent les apparts.

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Merci beaucoup Florent pour ces conseils. Je te remercie de m’avoir reçu. Je te remercie d’avoir répondu à ces questions.

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Le truc de Florent, c’est la colocation. Moi, mon truc c’est la courte durée, c’est pour cela que je m’inspire des meilleurs sur des sujets que je maîtrise un petit peu moins. Donc si vous souhaitez en savoir plus sur la location courte durée, n’hésitez pas à vous abonner à cette chaîne YouTube. Je fais également de temps en temps venir des experts, comme Florent qui viennent parler de leur sujet.

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Puis, je vous invite également à télécharger mes deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Vous allez découvrir dans ces ebooks comment présentez votre dossier à votre banquier et vous comprendrez dans le second ebook, comment il est possible de dégager une rente immédiate avec une stratégie de location courte durée.

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Pour télécharger ces deux ebooks, vous cliquez sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de votre fenêtre. Sinon, vous avez les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo. Merci à toi Florent de m’avoir reçu. On vous dit à très bientôt sur louer-en-courte-duree. Ciao !

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‍Florent : Ciao !