Vous habitez une ville mais vous souhaitez réaliser un investissement immobilier dans une autre.En effet, votre ville n'est peut-être pas propice à la location courte durée, à la colocation, à la location meublée étudiante.Peut-être également que le prix de l'immobilier y est trop élevé et ne permet pas de dégager de bonnes rentabilités.Comment faut-il faire ?Je vous propose de découvrir cela dans la vidéo ci-dessous.Si vous vous trouvez dans cette situation, vous pouvez indiquer dans les commentaires ci-dessous comment vous avez fait.

Transcription

Bonjour à tous ! Ici Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-durée et spécialiste de la location en courte durée. Je suis ravi de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais vous expliquer comment faire pour gérer à distance la recherche d’un bien immobilier.

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Alors, pourquoi est-ce que je tourne cette vidéo aujourd’hui ? Tout simplement parce que j’ai reçu un e-mail de Benoît qui me disait : « Bah Sébastien, tu fais des vidéos sur la location courte durée dans lesquelles tu nous expliques comment déléguer la gestion de ce bien immobilier. Par contre, tu n’as fait encore aucune vidéo en ce qui concerne la délégation de la recherche d’un bien immobilier. Donc, est-ce que tu peux, s’il te plait, m’expliquer comment faire pour rechercher un bien à distance ? » C’est donc tout ce que je vais vous expliquer dans cette vidéo.

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Alors, avant que je vous explique comment chercher un bien à distance, il faut quand même comprendre pourquoi est-ce qu’on a besoin de chercher un bien immobilier à distance.

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Alors, il y a plusieurs raisons pour chercher un bien immobilier à distance.

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Dans un premier temps, peut-être que le marché immobilier de votre ville est très élevé, et donc vous souhaitez investir dans une ville ou dans une commune ou le marché immobilier vas être beaucoup plus bas.

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Je vais vous donner un cas simple que vous allez comprendre.

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Si vous habiter Paris, le prix de l’immobilier à Paris est bien sûr très élevé et donc, c’est très compliqué de trouver des opérations immobilières rentables. Donc, vous allez peut-être vouloir investir dans une autre ville comme Toulouse, comme Marseille, comme Bordeaux où le prix de l’immobilier sera moins élevé. Mais si vous habitez Toulouse, Marseille ou Bordeaux, vous allez également peut être vouloir investir dans des villes ou des communes où l’immobilier sera encore moins cher.

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C’est mon cas actuellement, j’habite en région toulousaine et je diversifie maintenant mes investissements dans une ville beaucoup moins chère, la ville de Tarbes.

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Alors, bien entendu, si vous habitez Paris, vous pouvez faire le grand écart et venir investir dans des petites communes comme Tarbes.

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Donc ça, c’est une première raison pour investir à distance.

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Maintenant, la deuxième raison qui peut vous pousser à investir à distance, c’est que le type d’exploitation que vous visez n’est pas possible dans la commune dans laquelle vous habitez.

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Je vais reprendre encore une fois le cas de Paris où la location courte durée est très compliquée parce qu’on va vous demander des changements d’usage de votre bien immobilier. On va également vous demander des surfaces de compensation qui vont faire que votre projet immobilier de location courte durée à Paris ne vas pas être rentable. Et c’est donc une excellente raison si vous habitez Paris de vouloir investir à Toulouse ou Marseille, Bordeaux, Strasbourg pour pouvoir faire de la location courte durée.

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Donc voilà 2 bonnes raisons pour lesquelles vous pouvez être amené à investir à distance.

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Maintenant, une fois que vous avez fait le choix d’investir à distance, quelle est la bonne approche pour réaliser des bonnes opérations immobilières ?Moi, ce que je vous conseille dans un premier temps, c’est de surtout ne pas investir dans une ville que vous ne connaissez pas. Il faut absolument que vous appréhendiez le marché immobilier de la ville dans laquelle vous souhaitez investir.

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Alors comment est-ce qu’on fait pour appréhender le marché immobilier ?Il suffit, dans un premier temps, de consulter les annonces sur les divers sites d’annonces immobilières, donc Leboncoin ou SeLoger, pour ne pas les citer. Faites-vous une idée du marché local, regardez dans la ville qui vous intéresse, combien coûte un studio si vous cherchez un studio, combien coûte un T2 si vous cherchez un T2 ; combien coute un T3, combien coute un T4…Et bien entendu, si vous constatez que le prix de l’immobilier dans la ville qui vous intéresse est entre 2000 à 3000 € et que vous rencontrez des annonces où le prix d’un bien immobilier est entre 3000 et 4000 €, vous pouvez déjà vous dire que 3000 ou 4000 €, ce n’est pas la valeur moyenne du m² dans la ville qui vous intéresse.

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Alors, un prix au m² plus élevé peut se justifier par un emplacement, par des prestations d’excellente qualité. Mais en tout cas, consultez les annonces, ça vous donnera, dans un premier temps, une idée du marché local.

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Ensuite, ce que vous pouvez faire et ce que vous devez faire bien entendu, c’est d’aller vous rendre dans la ville qui vous intéresse. Donc, quitte à aller dans la ville et comme vous êtes à distance, mais être à distance, ça peut être 50 km, ça peut être 100 km, 200 km, 500 km, n’hésitez pas à grouper les visites, à faire une dizaine de visite dans la journée, et profitez également de ces visites pour vous promener dans les quartiers, essayez d’identifier quels sont les quartiers qui vont être propices à votre mode d’exploitation, quels sont les quartiers sympas, les quartiers où il fait beau à investir, et surtout les quartiers dans lesquels il ne faut pas investir.

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Et quitte à multiplier les visites lorsque vous êtes en déplacement, n’hésitez pas non plus à faire des offres d’achats sur les biens qui, potentiellement, peuvent vous intéresser.

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Alors comment faire ces offres d’achats ? Ce que je vous recommande systématiquement dans chacune de mes vidéos et dans chacun de mes articles, c’est de dimensionner les offre d’achat en fonction de la rentabilité du bien immobilier. Surtout, n’investissez jamais dans un bien immobilier où le cashflow va être négatif.

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Donc, j’utilise pour cela un outil qui s’appelle le « Go-NoGo Immo », un outil que j’ai créé, que vous pouvez d’ailleurs télécharger en cliquant sur le « i » qui va apparaître en haut de cette fiche. Et cet outil me permet d’identifier le prix d’achat maximum sur lequel je dois me positionner en fonction d’un certain nombre de critères comme la taxe foncière, les charges de copropriété, une assurance copropriétaire non occupant…Alors, pourquoi est-ce que vous devez grouper les visites et pourquoi est-ce que vous devez faire des offres et bien tout simplement parce que vous êtes à distance. Et quitte à se déplacer de plusieurs dizaines ou plusieurs centaines de kilomètres, autant rentabiliser votre déplacement.

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C’est ce que j’ai fait lorsque j’ai cherché mon projet immobilier de colocation à Tarbes. J’ai groupé les visites. Il m’arrivait de faire plusieurs visites dans la journée, jusqu’à 10 visites dans une même journée. Et dès que je rencontrais un bien immobilier qui m’intéressait, je faisais une offre d’achat.

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Si vous investissez à distance, il va falloir également être réactif. C’est-à-dire que vous allez peut-être consulter des annonces qui vont vous paraitre être de bonnes affaires immobilières. Auquel cas, il va falloir prendre des rendez-vous rapidement pour aller visiter le bien et faire une offre d’achat.

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Mais il est possible aussi que des agents immobiliers à qui vous avez laissez vos coordonnées vous contactent en disant : « Oui, bonjour Monsieur et Madame, j’ai la super opportunité immobilière qui correspond exactement à l’investissement que vous souhaitez réaliser. Par contre, il faut être réactif. ». Ce que vous pouvez faire dans ces cas-là, c’est de faire une offre d’achat à distance si le bien immobilier correspond à ce que vous recherchez.

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C’est ce que j’ai fait il y a quelques mois de ça. J’ai eu un agent immobilier de Tarbes qui m’a appelé en me mettant en avant une très bonne opération immobilière, en tout cas sur le papier, parce que finalement, je n’ai pas mené cet investissement immobilier au bout. Mais moi, comme j’étais à Dubaï, à plusieurs milliers de kilomètres de ça, au moment où l’agent immobilier m’a appelé, j’ai tout simplement fait une offre d’achat à distance.

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Donc ça, c’est des choses que vous pouvez faire de façon à être très réactif. Mais retenez également que faire une offre d’achat, ça ne vous engage à rien. Une fois que l’offre d’achat aura été faite, une fois qu’elle aura été contresignée par les vendeurs, vous pourrez de toute façon vous retirer de la vente.

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Alors, il y a également des personnes qui me contactent et qui souhaitent déléguer totalement la phase de recherche, et des personnes qui souhaitent également trouver une bonne opération immobilière en quelques semaines ou en 2 - 3 mois maximum. J’ai d’ailleurs une dame qui m’a écrit récemment à ce sujet.

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Alors, ce qu’il faut savoir quand même, c’est que la recherche de la bonne opération immobilière, la recherche du bon investissement, c’est la phase la plus coûteuse en termes de temps, en termes de délai, lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier. Il ne faut surtout pas se précipiter pour ne pas réaliser une mauvaise opération immobilière.

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Ce que j’ai coutume de dire, c’est qu’il faut investir avec les chiffres, avec la tête, et surtout pas investir avec un coup de cœur. Tout ça pour vous dire qu’il ne faut être absolument pas pressé lorsqu’on recherche un investissement locatif.

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Alors, vous allez pouvoir déléguer cette tâche à des chasseurs immobiliers. Mais ce que je vous encourage quand même, c’est systématiquement à aller voir sur place le bien immobilier que vous allez acheter. N’investissez pas les yeux fermés. Vous pouvez mandater quelqu’un, par contre, je pars du principe qu’à partir du moment où on lâche plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines de milliers d’euros, sur un projet qui va vous engager sur 15 ans, 20 ans, 25ans, il est très, très important de se rendre sur place. Une journée de déplacement ça ne coûte pas grand-chose. Par contre, 25 ans d’engagement, c’est quelque chose qui peut coûter dans la durée.

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Donc surtout, n’hésitez pas à vous rendre disponible pour aller voir le bien immobilier qu’on va vous proposer. Et surtout, lorsque vous allez consulter des chasseurs ou des agents immobiliers, expliquez bien votre cahier des charges, expliquez bien quelle typologie de bien vous recherchez et qu’est-ce que vous recherchez avant tout.

Ce que vous recherchez avant tout pour avoir une opération immobilière rentable, c’est l’autofinancement et le cashflow positif. Surtout, indiquez que vous recherchez des biens avec travaux parce que c’est sur ces biens-là que vous allez réaliser la bonne opération immobilière.

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Donc, encore une fois, investir dans l’immobilier, ça ne se fait pas au hasard. Surtout, ne soyez pas pressé, même si vous êtes à distance, pour réaliser un investissement immobilier.

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Donc, je vais récapituler tout ce qu’il est important à retenir de cette vidéo :

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• Choisissez bien la ville dans laquelle vous souhaitez investir en fonction du mode d’exploitation que vous visez : location meublée, location courte durée, colocation.

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• Et surtout, deuxième point très important, faites-vous une idée du marché immobilier de cette ville. Consultez les annonces, rendez-vous sur place, faites beaucoup de visites et surtout, identifiez les quartiers qui vont être propices à votre investissement immobilier.

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Surtout gardez bien en tête que cette phase de recherche est très, très importante. Vous pouvez déléguer un certain nombre de choses en prenant contact avec des agents immobiliers, avec des chasseurs. Par contre, je pars du principe qu’à un moment donné, il va falloir quand même aller se rendre sur place pour effectuer des visites. En tout cas, je ne déléguerai jamais totalement cette phase de recherche de bien immobilier.

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Donc, voilà pour la réponse à ta question, Benoit. J’espère que cette vidéo pourra aider également d’autres personnes à rechercher un bien à distance. Surtout retenez bien cela, vous ne pouvez pas tout déléguer. En tout cas, c’est mon point de vue !Alors, si vous pensez que cette vidéo vous a été utile, n’hésitez pas à la liker ; n’hésiter pas non plus à la partager. Et puis, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog et sur ma chaîne YouTube ; vous pouvez d’ailleurs vous abonner à cette chaîne. C’est totalement gratuit et ça vous permettra de rejoindre plusieurs milliers de personnes déjà abonnées et qui sont passionnées d’immobilier et de location courte durée.

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Et puis, je vous rappelle que vous pouvez télécharger gratuitement les deux e-books que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, Mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »Pour télécharger les deux e-books, rien de plus simple. Cliquez sur « i » qui va apparaître en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo. Et puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous mets les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo.

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Voilà, écoutez, je vous quitte ici pour aujourd’hui et on se retrouve très, très, très rapidement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-durée.

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À très bientôt. Ciao !