Je dévoile dans cet article comment j'ai multiplié par 3 le loyer de l'un de mes appartements en un mois seulement !

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2012 : les débutsJ'ai effectué mon premier investissement immobilier en 2012.L'appartement acheté est un studio de 20 m2 situé en plein centre-ville de Toulouse dans un immeuble ancien et proche de la place du capitole. L'emplacement est idéal.Il se compose d'une pièce à vivre, d'une cuisine et d'une salle de bain.Prix d'achat : 80000 € FAI (Frais d'Agence Inclus).C'est un appartement dans lequel j'ai effectué quelques travaux mineurs avec mise en location : peinture de toutes les pièces et pose de parquet flottant.Sans expérience à l'époque, j'ai effectué les travaux moi-même avec l'aide de mon père.Réflexion faite, c'est plutôt lui qui les a faits avec mon aide ! :-)Lorsque les travaux ont été terminés, j'ai passé une annonce sur leboncoin et l'appartement a été rapidement loué (localisation parfaite oblige) à une étudiante.Prix du loyer : 450 € charges comprises en location nue (420 € de loyer + 30 € de charges).Voici les chiffres de l'époque :

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• Montant du crédit : 81340 € (j'ai inclus les frais de garantie bancaire dans le prêt)
• Taux fixe : 3.78 %
• Durée : 19 ans
• Mensualité de crédit : 500.61 €

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Le cashflow (différence entre les recettes et les dépenses) étant négatif, je perdais chaque mois 134.77 € !J'étais pourtant très fier de ce premier investissement.Pour autant, même si la banque me suivait sur un second projet, j'allais vite être bloqué dans ma volonté de croissance.Difficile de prêter de l'argent à celui qui en perd !

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‍La stratégie n'était donc pas la bonne !Bien qu'ayant acheté un appartement, j'avais avant tout acheté une mauvaise dette !Printemps 2014 : conception du nouveau projetNous sommes début 2014. Je sais que ma locataire veut partir fin juin et je sais aussi que je veux augmenter mon loyer.En l'état actuel, ce n'est pas possible. Mon appartement n'a pas le potentiel pour.Je décide de prendre le taureau par les cornes. Je fais appel à une décoratrice d'intérieur en avril 2014.

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En un mois le projet est prêt. J'ai à disposition la maquette 3D du nouvel appartement.Honnêtement, je ne l'ai pas reconnu. Il était magnifique…sur le papier…

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Je valide le projet et je souhaite que les travaux démarrent le 01/07/2014.Quasiment tout est à refaire :

• Nouvelle salle de bain
• Nouvelle cuisine
• Déplacement de lignes électriques
• Peinture de toutes les pièces
• Nouveau mobilier

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Malheureusement, étant novice dans la rénovation, je n'ai pas d'artisans avec lesquels travailler.Je décide alors de faire confiance à ma décoratrice en faisant appel à son équipe.Les devis tombent les uns après les autres : 15000 € de travaux au total !!Je valide (après avoir demandé un contre-chiffrage à un autre entrepreneur).Je sais qu'après travaux, je pourrai louer cet appartement au moins 620 euros en location meublée. Ce sont les prix que je vois dans la fourchette haute du marché locatif.Juillet 2014 : démarrage des travaux et recherche du financementLe 01/07/2014, les travaux démarrent.

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La fin est prévue pour le 31/07/2014.Durant un mois, vont défiler plaquiste, plombier, électricien, peintre, cuisiniste.De mon côté, j'ai 15000 € à trouver pour payer tous ces artisans et je ne souhaite pas toucher à mon épargne pour ces travaux.Je souhaite faire porter le financement des travaux par les futurs locataires.Les taux de prêts immobiliers ayant considérablement baissé, je décide de faire racheter mon prêt et d'embarquer le montant des travaux dans le rachat.En parallèle, j'équipe l'appartement : sèche-serviette, machine à laver, nécessaire de cuisine, machine à laver, bouilloire, machine à café, éléments de décoration, TV...Voici les nouveaux chiffres :

• Montant du crédit : 91418 € (il restait 74131.30 € à rembourser sur le prêt initial)
• Taux fixe : 2.70 %
• Durée : 20 ans
• Mensualité de crédit : 493.38 €

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En mettant cet appartement en location meublée, je sais que je peux désormais gagner 42.46 € par mois une fois toutes mes charges déduites.Pour rappel, je perdais quasiment 135 € un mois avant.Août 2014 : Mise en exploitationLes 42.46 € de cashflow ne me suffisaient pas. J'ai souhaité booster ma rentabilité. J'ai donc finalement décidé d'exploiter cet appartement en location courte durée.

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D'autres charges sont venues se greffer : abonnement internet (1.99 € / mois), électricité (40 €/mois).NB : Pour internet, j'ai bénéficié d'une offre vente-privee.com à 1.99/mois durant un an.Je loue aujourd'hui cet appartement entre 25 et 27nuits par mois. Le prix de la nuit se situant entre 50 et 60 € selon les sites internet d'où viennent les réservations.Il génère un loyer de 1500 € par mois en moyenne.

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Soit une augmentation de loyer de 333% par rapport au loyer initial de 450 € !Et un cashflow de 880,47 €.Bilan de l'opération- Je gagne désormais de l'argent sur les loyers (cashflow positif)- Cet appartement me rapporte 880 € par mois alors qu'il me coûtait 135 € le mois précédent les travaux. Soit une différence de 1015 €.

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- J'ai un appartement neuf (valeur estimée entre 95000 € et 100000 €)- Les 15000 € de travaux constituent un excellent investissement : augmentation de la valeur nette et de la valeur locative de l'appartement avec retour sur investissement immédiat.- Je n'ai pas sorti un centime de mon épargne pour financer les travauxJe vous laisse maintenant la parole ! :-)Pensez-vous que j'ai eu raison d'engager ces travaux ?Seriez-vous prêt à faire la même chose ? Ou peut-être l'avez-vous déjà fait ?

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