A l'heure d'investir dans l'immobilier, beaucoup s'intéressent aux programmes dedéfiscalisation.Dans cette vidéo, je vous explique au travers d'un exemple concret et chiffres à l'appui que la défiscalisation est synonyme de mauvaise opération immobilière.Sans avoir besoin de la comparer à de la location courte durée, je me suis amusé à la confronter à un investissement standard qui est de loin beaucoup plus rentable.Je vous laisse découvrir les chiffres et m'indiquer ce que vous pensez de cela dans les commentaires...

Transcription

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Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Ici Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree.fr et aujourd’hui, je souhaitais vous faire une étude de cas concrète pour vous sensibiliser sur les arnaques des programmes de défiscalisation.Alors, avant que je rentre dans le vif du sujet de cette vidéo et que je vous montre chiffres à l’appui pourquoi la défiscalisation peut être une véritable arnaque, si vous ne l’avez pas encore fait, n’hésitez pas à vous abonner librement et gratuitement à ma chaîne YouTube pour être informés de la publication de toutes mes nouvelles vidéos, mais également pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées à la fois d’immobilier et de location courte durée.

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Alors, je suis récemment tombé sur une publicité pour un programme de défiscalisation, et je voulais vraiment partager ce programme avec vous.

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Il s’agit d’un programme de défiscalisation qui se situe en Aquitaine, dans la ville de Gujan-Mestras que je ne connais pas. Mais voilà ce que propose ce programme de défiscalisation : donc une maison de type T4 de 88m² avec garage et le prix affiché est de 289000 €, donc hors frais de notaire et hors frais de garantie bancaire.

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Donc, ce que nous dit ce programme de défiscalisation, c’est que si cette somme est empruntée sur 20 ans au taux de 1,60%, la mensualité de prêt sera de 1505 € incluant l’assurance de prêt.

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Alors, toujours ce que nous dit ce programme, c’est que la taxe foncière va être de 75 € par mois, donc j’ai fait le calcul, j’ai simplement multiplié par 12, ça fait une taxe foncière de 900 € à l’année. Donc, pourquoi pas pour une maison de 88 m².L’assurance propriétaire non-occupant sera de 16 €, ce qui fait que le total charges par mois sera de 1596 €.Et donc, face à ces dépenses, évidemment, il y a des recettes.

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Donc, à priori, cette maison pourra être louée 810 € par mois et l’économie d’impôts réalisée grâce à la défiscalisation sera de 478 € par mois.

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Ce qui fait qu’on aura une totale recette (810 + 478) de 1288 € par mois à mettre en face de l’ensemble de charges, donc 1596 €.Ce qui fait que le cashflow sera négatif et il sera égal à 308 € par mois, ou je devrais plutôt dire -308 € par mois.

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Ça veut dire quoi ? Ça veut dire que toutes les personnes qui vont se positionner sur ce programme de défiscalisation, qui vont vouloir acheter cette maison T4 de 88 m² vont devoir fournir un effort d’épargne de 308 € tous les mois. Ça veut dire que toutes ces personnes vont puiser sur ce qui est nécessaire pour vivre à hauteur de 308 € par mois. C’est un investissement locatif extrêmement mauvais.

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Alors, pour aller un petit peu plus loin dans cette logique, j’ai pris le cas d’une famille qui gagne 3000 € par mois et qui est déjà propriétaire de sa résidence principale et qui rembourse un crédit de 800 € tous les mois.

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C’est-à-dire qu’avant de se positionner sur ce programme de défiscalisation, le taux d’endettement de cette famille est de 800/3000, ce qui fait 26,66%.Et je me suis amusé à calculer le taux d’endettement de cette famille si elle se positionnait sur ce programme de défiscalisation.

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Donc, j’ai calculé ce taux d’endettement de deux manières avec la méthode de compensation et la méthode de la non-compensation :

• Avec la méthode de la compensation, après investissement immobilier sur ce programme, le taux d’endettement de cette famille serait de 57,93% ;
• Avec la méthode de la non-compensation, si cette famille se positionne sur ce programme de défiscalisation, le taux d’endettement serait de 64,62%. Ce qui est absolument énorme !

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Je vous rappelle qu’avant l’achat, dans mon hypothèse, le taux d’endettement de cette famille était de 26,66%.Donc, je récapitule : un taux d’endettement qui explose, un effort d’épargne de 308 € à fournir tous les mois, bref une super mauvaise opération immobilière !Quelle est la banque qui va suivre à nouveau cette famille si elle souhaitait acheter un nouvel investissement locatif après s’être positionnée sur ce programme de défiscalisation. Aucune banque ne suivrait !Alors, je me suis amusé à pousser un petit peu plus loin mon raisonnement en prenant en exemple le nouvel achat immobilier que je suis en train de réaliser. Donc, si vous me suivez, vous devez savoir que c’est un projet de colocation que je suis en train de mettre sur route et je me suis positionné sur un appartement de 53 m² dans la ville de Tarbes que j’achète 32500 €.Donc évidemment, l’appartement, il y a des travaux dedans, environ 25000 €. Mais ce qui fait que mon projet global est de 57 500 €.Alors, j’ai repris les mêmes hypothèses que ce programme de défiscalisation. Je vais toujours parler hors frais de notaire et hors garantie bancaire, avec les mêmes données, un emprunt sur 20 ans au taux de 1,67%.Dans ces conditions, pour emprunter 57500 €, ma mensualité de prêt sera de 280,12 €, ma taxe foncière est de 760 € par an, ce qui fait 63,33 € par mois. Ensuite, j’ai bien entendu une assurance propriétaire non-occupant de 16 € tous les mois, une assurance de prêt de 14 € tous les mois et des charges de copropriété que je n’avais pas dans la maison qui est de 52 € tous les mois. Ce qui fait que mon total charges par mois est de 425,45 €.Alors, en face, j’ai bien entendu des recettes. Je vais louer dans cet appartement la chambre 350 €, ce qui fait que mon loyer sera de 700 € tous les mois. Par contre, je n’ai aucune réduction d’impôts. Mais par contre, grâce à la location meublée et en particulier au régime du réel simplifié, je n’avais payé aucun euro d’impôt, aucun impôt pendant plusieurs années grâce au déficit fiscal et à la déduction de toutes les charges et à l’amortissement des travaux, de l’achat du bien immobilier…Donc, d’un côté, j’ai 700 € de recette et 425,45 € de charges tous les mois. Ce qui me fait un cashflow positif cette fois-ci de 274,55 € tous les mois.

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Alors, je vais reprendre l’exemple de cette famille qui est propriétaire de sa résidence principale, qui a 3000 € de revenu tous les mois et le crédit de cette résidence principale est de 800 € tous les mois. Donc, vous vous rappelez, avant l’investissement, le taux d’endettement de cette famille est de 26,66%.Et je me suis également amusé à calculer le taux d’endettement après investissement sur cette colocation avec la méthode de la compensation et avec la méthode de la non-compensation :

• Avec la méthode de la compensation, le taux d’endettement après cet investissement locatif est de 19.67% ;
• Avec la méthode de la non-compensation, le taux d’endettement est de 30,95%.

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Donc, qu’est-ce qu’il faut se demander ? Est-ce qu’il est préférable d’investir 289000 € et de perdre 308 € tous les mois et être limité ensuite dans sa volonté de réaliser des investissements immobiliers ; ou plutôt investir 57500 €, gagner 274 € tous les mois, net d’impôts, et pouvoir continuer à réaliser d’autres investissements locatifs ?Je vous pose vraiment la question parce que pour moi, y a pas photo. Il vaut mieux se positionner sur un projet immobilier beaucoup moins important et dégager un cashflow positif qui va être net d’impôt plutôt que de se positionner sur un lourd projet immobilier, quasiment 300000 €, 289000 €, et avoir un effort d’épargne à fournir, tous les mois, de 308 €, ce qui est absolument énorme, et être en plus limité dans sa volonté d’investir, de multiplier les opérations immobilières.

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Alors, j’ai poussé l’analyse un cran plus loin et j’ai été faire un tour sur leboncoin pour voir dans cette commune, donc la commune du Gujan-Mestras, à combien se vendait des maisons entre 80 et 90 m² pour faire le parallèle avec ce programme de défiscalisation, et j’ai trouvé des maisons à 129500 €, 237000 €, 245000 € et 254000 €.On est donc bien loin de la maison à 289000 € que nous propose ce programme de défiscalisation.

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Donc, qu’est-ce que je voulais mettre en avant dans cette vidéo ? C’est que :1/ le programme  de défiscalisation vous fait acheter des biens immobiliers bien au-dessus du prix du marché.2/ Avec le programme de défiscalisation, vous avez systématiquement un effort d’épargne à fournir pour pouvoir financer votre bien immobilier et ce, malgré l’économie d’impôt qu’on vous promet, qu’on vous met en avant, c’est ce que je vous ai montré dans cette vidéo avec les chiffres donnés par ce programme de défiscalisation. Et surtout, vous avez un gros cashflow négatif. Et donc ça, c’est terrible parce que ça vient jouer sur votre reste à vivre, ça vient ternir votre capacité d’épargne et ce cashflow négatif, c’est de l’argent que vous ne pouvez pas utiliser pour vous faire plaisir, pour partir en vacances, pour aller au restaurant ou tout simplement, pour pouvoir mettre de quoi manger dans votre assiette tous les mois.

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Donc, surtout, avant d’investir dans l’immobilier, faites une étude de rentabilité ; ça, je vous l’ai toujours dit, je vous le dis en tout cas tout au long de mes vidéos. Mais surtout, avant de vous lancer dans un programme de défiscalisation, vérifiez bien les tenants et les aboutissements pour ne pas vous retrouver dans des situations difficiles.

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En tout cas, je considère que lorsqu’on perd 308 € par mois sur un investissement immobilier, il y a de quoi vraiment se poser des questions.

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Donc, voilà ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui. Encore une fois, je le martèle mais c’est très important, faites très attention avant d’investir dans l’immobilier et surtout, en vous lançant dans un programme de défiscalisation.

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J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker et n’hésitez pas non plus à la partager avec des personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier et qui se posent encore des questions sur de l’ancien ou sur du neuf avec des programmes de défiscalisation. Je pense que cet exemple concret pourra les aider.

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Et puis, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree.fr ou à vous abonner à ma chaîne YouTube dans laquelle vous retrouverez tout un tas de vidéos que j’ai déjà publiées.Et puis, je vous rappelle que vous pouvez également télécharger les deux e-books que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » dans lequel je vous explique comment mettre en avant votre dossier d’investissement locatif pour convaincre votre banquier de vous financer, et « Doubler son salaire avec la location courte durée » si vous souhaitez savoir pourquoi la location courte durée va vous permettre de dégager une rentabilité explosive, et donc vous créer une rente immédiatement et pas dans 20 ans.

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Donc, si vous souhaitez télécharger ces deux e-books, c’est très simple. Il suffit de cliquer sur le « i » qui va apparaître en haut à droite de cette fenêtre. Et la deuxième possibilité, c’est de retrouver le lien de téléchargement qui se trouve juste en dessous de cette vidéo, voilà.

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Écoutez, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui.

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Et puis, comme d’habitude, on se retrouve très vite sur une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree.fr

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À très bientôt, ciao !