Le financement reste le nerf de la guerre pour la concrétisation de tout  projet immobilier.Après avoir longtemps recherché le taux minimum et fait le tour de toutes les banques sur chacune de mes opérations immobilières pour obtenir ce taux, j'ai finalement complètement changé d'attitudeJe vois désormais le banquier comme un partenaire, une personne avec laquelle il faut établir une relation dans la durée et à qui il faut acheter des services complémentaires.Dans cette vidéo, je vous explique pourquoi.Indiquez-moi dans les commentaires ci-dessous si vous partagez ou non ce point de vue.

Transcription

Dans cette vidéo, je vais vous expliquer pourquoi vous devez faire confiance à votre banquier.

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Bonjour à tous ! Je suis Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree.

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Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais vous expliquer pourquoi acheter de l’immobilier, ce n’est pas juste une histoire de taux.

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Alors, avant que je vous donne mon point de vue et avant que je vous fasse part de ce que je pense parce qu’au fil du temps, j’ai complètement changé d’opinion, je vous invite à vous abonner gratuitement à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton « Abonnez-vous ! » qui va apparaître dans cette vidéo. Ça me permettra de vous tenir informés en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos dans lesquelles je partagerai avec vous des conseils, des astuces, des retours d’expérience, des anecdotes autour de l’immobilier et de la location courte durée.

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Alors, normalement, lorsqu’on souhaite réaliser un investissement locatif, un investissement immobilier locatif, il est nécessaire de prendre un crédit immobilier. En tout cas, c’est ce que je vous encourage vivement à faire et à mettre le minimum d’apport possible sur vos opérations d’investissement locatif.

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Alors, pourquoi ? Tout simplement parce que si vous mettez toute votre épargne ou une partie de votre épargne sur votre projet immobilier,

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1. Ca va être fiscalement moins intéressant, et surtout
2. Vous allez vous dépouiller de tout ou partie de votre épargne. Ce qui fait que vous aurez peut-être des difficultés ensuite pour faire face aux aléas de la vie.

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1. Mais surtout, si vous souhaitez également faire d’autres opérations immobilières derrière, vous n’aurez plus d’épargne à afficher à la banque au moment de multiplier, au moment de réaliser cette opération, et surtout vous n’aurez pas non plus d’épargne à apporter sur votre nouveau projet.

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Donc, ce que je vous encourage vivement plutôt, c’est de trouver les bonnes affaires immobilières et du coup, de ne pas avoir besoin de mettre d’apport, ou en tout cas le minimum possible sur vos opérations immobilières.

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Alors, à partir de là, lorsque vous allez souscrire votre crédit immobilier, ou en tout cas partir à la recherche de votre financement, vous allez rencontrer des partenaires bancaires qui vont vous financer ou qui ne vont pas vous financer. Et ces partenaires bancaires, vous allez aller les rencontrer, ils vont vous proposer des taux, mais également, ils vont vous proposer d’autres services tels que les assurances de prêt et les assurances propriétaire non occupant sur les logements.

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Alors, ce que je vous propose, c’est qu’on voit le taux, l’assurance de prêt et l’assurance propriétaire non occupant dans cette vidéo.

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Commençons par le taux. Ce que je voulais vous dire, c’est qu’à partir du moment où j’ai commencé à réaliser mes premières opérations immobilières, j’étais à l’affût du meilleur taux, j’étais à l’affût du moindre dixième de taux qui me permettrait de souscrire un emprunt bancaire qui me coûterait moins cher.

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Et je me rappelle en particulier le cas de mon deuxième investissement locatif où la BNP chez qui j’étais déjà client me proposait un taux sur 20 ans de 3,40 %, alors que la Caisse d’Epargne chez qui je n’étais pas client me proposait de me financer également sur 20 ans au taux de 3,21 %. Et ce que j’ai fait sur ce second investissement locatif, c’est que j’ai choisi de me faire financer par la Caisse d’Epargne parce que le taux d’intérêt était inférieur. Et en ayant une telle attitude, en étant systématiquement à l’affût du moindre dixième de taux, je me suis retrouvé, au bout de quelques années, avec des crédits immobiliers dans plusieurs banques.

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Je les ai listées : le LCL, la BNP, la Caisse d’épargne, le Crédit Agricole et le Crédit Mutuel.

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Et je me suis rendu compte, donc par moi-même, cette stratégie n’étais absolument pas la bonne et je vais vous expliquer pourquoi. Parce que lorsque j’allais ensuite défendre un projet immobilier, je passais pour quelqu’un de volage. Et surtout, avec une telle attitude, il était impossible de construire une véritable stratégie, une véritable relation dans la durée avec les banques auprès desquelles j’avais souscrit des crédits immobiliers.

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Et en fait, pour faire le parallèle, c’est un petit peu comme les relations de couple finalement. Au moment où vous démarrez une nouvelle relation avec un partenaire, homme ou femme d’ailleurs, peu importe, si vous commencez par dire à ce partenaire que vous avez trompé tous les partenaires précédents, est-ce que vous pensez sincèrement que c’est la meilleure façon de démarrer une relation amoureuse ? Je ne le pense pas et je pense que c’est exactement la même chose aujourd’hui, avec un petit peu de recul sur les partenaires bancaires.

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Alors, évidemment, le taux a son importance mais si vous commencez à multiplier les opérations immobilières, ce qui est surtout important, c’est d’obtenir le financement. C’est vraiment ça qui va être la chose la plus importante à obtenir. Et honnêtement, ce n’est absolument pas une différence de taux qui va faire une énorme différence sur la rentabilité in fine que vous allez obtenir sur l’investissement que vous souhaitez réaliser.

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En revanche, ce qui peut faire la différence, c’est le fait qu’on vous finance sur des longues  durées ou pas, donc 25 ans par exemple. Et ce qui peut également faire la différence, c’est qu’on vous demande de mettre de l’apport ou pas. Mais ça va rarement plus loin.

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Alors, au-delà de tout ça, ce que je voulais vous dire aujourd’hui, c’est que si vous avez la volonté, si vous projetez de construire une véritable stratégie patrimoniale, si vous avez envie de multiplier les opérations immobilières, je vous recommande de rester fidèle à votre banque. Surtout, présentez-lui des chiffres, montrez-lui les investissements que vous avez déjà réalisés, montrez-lui que vous gagnez de l’argent avec votre immobilier, rassurez-la, ce sera la meilleure façon de continuer à vous faire financer par ce partenaire bancaire et ça la mettra en confiance.

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Et la banque, à partir du moment où elle vous prête plusieurs dizaines ou plusieurs centaines de milliers d’euros pour que vous puissiez réaliser vos investissements locatifs, elle a besoin de se trouver en confiance.

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Alors, je vais volontairement prendre des chiffres en exemple dans cette vidéo parce que vous commencez à me connaître, j’adore les chiffres ! Et on va prendre le cas, par exemple, d’un investissement locatif de 100000 € et cet investissement locatif, on va le faire financer par deux banques : la première banque, la banque A dans laquelle je suis client par exemple, et la deuxième banque, la banque B par exemple dans laquelle je ne suis pas client.

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Alors, je pars du principe que la banque A, ma banque, me finance sur 20 ans au taux de 1,3 %. Dans ces conditions, la mensualité de prêt sera, je l’ai noté, de 473,40 €.Maintenant, la banque B dans laquelle je ne suis pas client me propose un taux d’intérêt plus avantageux 1,15 %, toujours sur 20 ans. Et dans ces conditions, en empruntant 100000 €, la mensualité de prêt sera de 466,62 €.Ce qui fait que la différence de mensualité entre le financement de la banque A et de la banque B sera de 6,78 € exactement.

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Est-ce que vous pensez honnêtement que ces 6,78 € vont faire une différence sur la rentabilité, sur le cashflow que je vais tirer de mon investissement locatif. En toute honnêteté, pas du tout.

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Et donc, la question qu’on est en droit de se poser maintenant : est-ce que pour 6,78 €, ça vaut le coup de changer de partenaire bancaire et de quitter un partenaire qui nous a fait déjà confiance sur plusieurs opérations immobilières et qui souhaite nous financer à nouveau sur cette nouvelle opération immobilière. Je ne le pense pas. En tout cas, c’est mon point de vue aujourd’hui.

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Ce qu’il faut savoir également lorsque vous allez aller rencontrer votre partenaire bancaire, c’est qu’il va vous proposer d’autres services. Je les ai évoqués en début de vidéo. Il y a l’assurance de prêt et l’assurance propriétaire non occupant. Et à partir du moment où la banque va vous financer, la relation ne peut pas être à sens unique. Encore une fois, c’est comme une relation de couple. Si vous dites à votre conjoint, homme ou femme, encore une fois, occupe-toi des enfants, fais le ménage, fais à manger, et pendant ce temps-là, je vais regarder la télé, ça, c’est une relation qui ne va pas pouvoir continuer dans la durée.

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Si la banque vous octroie le prêt immobilier, si la banque vous accorde le prêt immobilier, il faut qu’en compensation, vous lui preniez d’autres services, encore une fois, pour qu’il y ait une relation de donnant-donnant. Et c’est la raison pour laquelle je vais passer tout de suite à l’assurance de prêt. Je vous encourage à prendre cette assurance de prêt auprès de la banque qui vous financera.

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Alors, qu’est-ce que c’est que l’assurance de prêt ? C’est tout simplement une assurance à laquelle vous allez souscrire et qui va vous couvrir si jamais vous n’arrivez pas à assurer les mensualités de votre prêt pour les motifs suivants : un décès ; évidemment, si vous décédez, ça va être compliqué de rembourser les échéances de crédit. Mais également pour des raisons de maladie, pour des raisons d’invalidité, pour des raisons d’incapacité de travail ou encore pour des raisons de perte d’emploi.

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Donc, à partir du moment où vous n’allez plus être capable de rembourser, c’est cette assurance de prêt qui va rembourser le capital restant dû à la banque. Et cette assurance, vous allez la payer tous les mois.

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Alors, ce que je vous recommande de prendre comme assurance si vous faites un investissement locatif, c’est de prendre le strict minimum, c’est-à-dire une assurance décès PTIA ; PTIA pour Perte Totale et Irréversible d’Autonomie. Inutile de prendre une assurance qui concerne la perte d’emploi parce que finalement, le crédit de votre bien immobilier, c’est votre locataire qui va le payer et donc, votre capacité à rembourser ou non votre mensualité de prêt n’a rien à voir avec votre perte d’emploi ou non.

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Concernant l’assurance de prêt, il y a deux écoles. Soit vous allez la souscrire auprès de votre banque, c’est ce que je vous encourage à faire. Mais vous pouvez également prendre une délégation d’assurance et donc, souscrire cette assurance de prêt auprès d’une compagnie tierce, il y en a tout un tas sur le marché. Vous avez April, vous avez Swiss Life… Recherchez sur internet, vous allez en trouver tout un tas.

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Mais pourquoi est-ce qu’encore une fois, je vous encourage à prendre cette assurance auprès de la banque ? Parce que ça va être du donnant-donnant, vous ne pouvez pas dire à la banque donnez-moi le meilleur taux d’intérêt et financez-moi ; et ensuite, moi, je vais faire mon marché ailleurs. Non, ça, c’est un modèle de fonctionnement qui ne peut pas marcher dans la durée.

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Et l’autre avantage que je trouve à prendre une assurance de prêt auprès de votre banque, c’est tout simplement de garder le même interlocuteur et de facilité toute la partie administrative, la partie gestion.

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Je vais maintenant parler de l’assurance propriétaire non-occupant. C’est une assurance qui est à souscrire sur votre logement. On a également l’habitude de l’appeler « Assurance PNO », encore une fois, PNO pour Propriétaire Non Occupant. Exactement pour les mêmes raisons, je vous encourage à la prendre auprès de votre banque. Ça va faciliter la partie administrative, ça va donner confiance à votre banquier. Vous n’aurez encore une fois qu’un seul interlocuteur pour gérer le taux, le prêt, l’assurance propriétaire non occupant et l’assurance de prêt. Et honnêtement, je n’y vois que des avantages.

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Alors, voilà ce que j’avais aujourd’hui à vous dire dans cette vidéo. Je voulais vraiment partager ce point de vue-là avec vous parce que j’ai longtemps été infidèle et vous l’avez vu, je me suis retrouvé avec tout un tas de crédits immobiliers dans plusieurs banques et aujourd’hui, je suis plutôt dans une logique de rationalisation, c’est-à-dire que je vais ramener tous mes crédits immobiliers au sein de la même banque, mais avec une stratégie différente que je vous évoquerai un petit peu plus tard dans d’autres vidéos.

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Donc, pour résumer, j’ai longtemps été infidèle. Et ce que je vous encourage à faire, c’est plutôt à avoir une attitude fidèle, avoir une attitude de rationalisation parce que votre immobilier, c’est finalement comme un gros navire. Si vous changez de cap à chaque fois, ça va être très compliqué d’arriver à bon port.

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Alors, bien entendu, il faut tomber sur le bon interlocuteur, le bon banquier, qui va comprendre votre stratégie, qui va comprendre pourquoi vous faites de l’immobilier, qui va comprendre pourquoi vous souhaitez multiplier les opérations et encore une fois, au final, le taux n’est que quelque chose d’annexe.

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Le plus important, finalement, c’est de se faire financer et je crois finalement donc que la chose la plus difficile dans toute cette histoire, c’est de trouver le bon interlocuteur. Ça, croyez-moi, je l’ai longtemps cherché mais je pense que je l’ai enfin trouvé.

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Alors, surtout, ce que je voulais également vous dire, c’est que ne perdez pas espoir parce que si vous arrivez à vous faire financer sur une opération, sur une deuxième, sur une troisième et puis qu’à partir d’un moment ça devient compliqué, ça veut dire que vous êtes en train de développer votre patrimoine et que vous êtes sur la bonne voie.

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Encore une fois, si votre taux d’endettement gonfle mais que vous avez réalisé des bonnes opérations immobilières, il y a de fortes chances à parier que vous trouverez toujours un partenaire pour vous financer. Encore une fois, peut-être pas au meilleur taux, mais l’essentiel, c’est de se faire financer.

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Voilà donc ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Votre banquier peut être votre meilleur ami.

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Alors, si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager. Et puis, je vous rappelle que si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, vous avez deux possibilités.

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La première d’entre elles, c’est de vous abonner à la newsletter de mon blog louer-en-courte-duree. Mais vous pouvez également vous abonner gratuitement et librement à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton « Abonnez-vous ! » qui va apparaître dans cette vidéo.

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Et puis, avant de vous quitter, je voulais vous rappeler que j’ai rédigé deux e-books que vous pouvez télécharger gratuitement dans cette vidéo.

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Le premier e-book s’appelle « Convaincre la banque - Mode d’emploi » ; et dans cet e-book, je vous explique quelle attitude adopter, quels arguments mettre en avant, comment exposer votre projet d’investissement à votre banquier pour lui faire dire OUI et pour le convaincre de vous financer.

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Et le second e-book que j’ai rédigé s’appelle « Doubler son salaire avec la location courte durée. Et dans cet e-book, je vous explique pourquoi la location courte durée va vous permettre de vous créer une rente ou un complément de revenu, bref de mettre du beurre dans les épinards.

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Alors, si vous souhaitez télécharger ces deux e-books, c’est très simple. Il vous suffit de cliquer sur les deux vignettes qui sont apparues dans cette vidéo si vous la regardez à partir d’un navigateur internet ; et puis, si vous la regardez à partir de YouTube ou d’un appareil mobile, je vous mets des liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur le « i » qui va apparaître en haut à droite de cette vidéo. Voilà.

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Écoutez, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Et puis, comme d’habitude, on se retrouve dans une prochaine vidéo toujours autour de l’immobilier et de la location courte durée.

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À très bientôt ! Ciao !

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