Investir dans l'immobilier sans payer d'impôt, c'est possible !La location meublée offre de nombreux avantages parmi lesquels :

• Pratiquer des loyers plus élevés
• Réduire l'impôt sur les revenus locatifs à 0

Dans cette vidéo, Yann Darwin et moi-même échangeons sur le sujet et expliquons tous les sous régimes de la location meublée et de la location courte durée.Si tout n'est pas clair pour vous, utilisez la zone de commentaires :-)

Transcription

Sébastien : Bonjour à tous ! Ici Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree et spécialiste de la location courte durée. Je suis ravi de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo en compagnie de Yann.

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Salut Yann !

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Yann : Salut Sébastien ! Merci de me recevoir.

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‍Sébastien : Merci d’être présent sur cette chaîne. J’imagine que vous connaissez Yann. Yann, je te laisse te présenter.

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‍Yann : Yann Darwin. J’ai une chaîne YouTube qui s’appelle « Yann Darwin » et un site qui s’appelle « enfinrentable ». Je parle d’immobilier en général, de stratégies immobilières parce qu’il y a énormément de stratégies dont la location courte durée, et on va faire peut-être un petit topo sur tout ce qui est meublée je crois.

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‍Sébastien : Voilà. Tout ce qu’on voulait faire aujourd’hui, c’est une vidéo sur la fiscalité de la location meublée au sens large, avec la particularité de la location courte durée. Je pense que c’est des choses qui peuvent intéresser énormément de personnes. Donc, ce que je te propose, Yann, c’est qu’on démarre avec les trois régimes de la location courte durée : la micro-BIC, le réel, la particularité de la location courte durée. Je te laisse la parole sur…

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‍Yann : Il y a la réjouissance du RSI…

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‍Sébastien : Exactement. Donc, je vais en dire deux mots dans cette vidéo. Allez, on commence par la partie la plus simple, peut-être le micro-BIC.

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‍Yann : Ok. Parlons déjà de ce qui est commun à la longue et à la courte durée. Donc, la partie « micro-BIC » et la partie « réel ». En gros, en location meublée, on est sous le régime des BIC, qui veut dire Bénéfices Industriels et Commerciaux, donc c’est, on va dire, une classe d’imposition qui est dédiée à héberger la location meublée entre autres. Et au sein de ces BIC, on a deux solutions, deux impositions possibles, ce qu’on appelle « le micro », ou vulgairement « le forfait », c’est-à-dire qu’on va avoir un abattement. Par exemple, on gagne 10000 et on va appliquer un abattement de 50 %. Donc, on ne déclarera que sur une base de 5000.

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‍Sébastien : C’est-à-dire que notre assiette d’imposition sera de 5 00 uniquement.

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‍Yann : Voilà. On sera imposé sur une base de 5000 alors qu’on a rentré 10000. Donc ça, c’est le micro, l’abattement de 50% ou le forfait. On l’appelle un petit peu sous toutes ces appellations là. La vraie appellation aux impôts, c’est « micro-BIC ».

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‍Sébastien : Alors, pourquoi ? Parce que la location meublée est considérée comme de l’immobilier commercial, c’est pour ça qu’on dépend du régime fiscal BIC (Bénéfices Industrielles et Commerciaux).Alors, je vais juste faire ouvrir une parenthèse sur le BIC, sur le forfait, parce que dans le cas particulier de la location courte durée, si le logement est classé meublé de tourisme étoilé (une étoile, deux étoiles, trois étoiles…) l’abattement n’est pas de 50 %, mais de 71 %, ce qui veut dire que votre assiette d’imposition n’est pas égale à 50 % de vos revenus locatifs, mais 29 % de vos revenus locatifs, ce qui est quand même plus avantageux.

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‍Yann : C’est bien plus intéressant, d’où l’intérêt, j’imagine que tu l’expliques pas mal sur ta chaîne, d’arriver à se faire classer meublé de tourisme pour avoir ce bien plus gros abattement, et donc beaucoup moins d’impôts

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‍Sébastien : En tout cas, pour les personnes qui veulent être au régime forfaitaire.

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Yann : C’est ça.

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: Parce qu’il y a autre chose derrière.

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‍Yann : Il y a quelque chose de souvent mieux d’ailleurs.

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‍Sébastien : Voilà. Alors, ce qu’on peut dire quand même, c’est qu’en plus de cette assiette d’imposition, il y a quand même les prélèvements sociaux qui viennent se rajouter par-dessus.

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‍Yann : Bien sûr, comme dans la location nue. On rajoute les prélèvements sociaux après. Mais disons que si on arrive à réduire son assiette d’imposition à 0 comme on va le voir juste après, s’il y a 0, de toute façon…

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‍Sébastien : 15 et demi de 0.

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‍Yann : Ça fait 0.

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‍Sébastien : Ça fait toujours 0.

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‍Yann : Ça fait toujours 0.

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‍Sébastien : Ok.

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‍Yann : Qui sait qui en parle ? Tu en parles ou j’en parle ?

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‍Sébastien : Allez, le réel.

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‍Yann : Vas-y.

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‍Sébastien : Donc, dans la location meublée, vous avez également le régime du réel. Alors, le réel consiste à faire une balance comptable ou un résultat comptable de votre activité, c’est-à-dire que vous allez mettre d’un côté les loyers ou le chiffre d’affaire que vous allez toucher puisque comme on est sur de l’immobilier commercial, on parle vraiment de chiffres d’affaire ; et en face, vous allez mettre des charges et des amortissements. Alors, c’est là que ça devient intéressant parce que si votre résultat fiscal est égal à 0, voire négatif, votre assiette d’imposition va être égale à 0, et donc quelle que soit votre tranche marginale d’imposition, plus les prélèvements sociaux, x% de 0, ça fera toujours 0. Voilà. Donc, Yann, qu’est-ce qu’on va avoir sur la liste des charges et des amortissements ?

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‍Yann : Alors, il y a beaucoup, beaucoup, beaucoup de choses qu’on peut passer quand on est au réel. C’est pour ça que c’est très intéressant d’être au réel. Alors, bien sûr, il y a plein de cas particuliers, on ne va pas rentrer dans les détails puisqu’on n’a pas le temps. Mais en gros, au régime réel, déjà, on passe, comme tu l’as dit, les amortissements. Qu’est-ce que c’est que les amortissements ? C’est la vétusté du bien. C’est tout simplement le bien qui s’use. Le bien s’use, qu’est-ce qui se passe pour quelque chose qui s’use dans la vie normale ? Ça perd de la valeur. Alors, tu vas me dire dans l’immobilier, en général, les biens ne perdent pas de la valeur, plutôt ils en prennent. Mais là, comptablement, uniquement, en vrai, ton bien prend de la valeur, peu importe, mais comptablement, on considère qu’il s’use, on considère qu’on va l’amortir. Et donc, on va prendre une partie de la valeur de ce bien, et tous les ans, on va se dire voilà, ça va faire une réduction d’impôt. Donc ça, c’est l’amortissement.

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Sébastien : Donc alors, concrètement, vous avez un bien qui vaut 100000 € que vous amortissez sur 20 ans, donc 100000 / 20 = 5000. Et donc, chaque année, vous allez passer en charge 5 000 €.

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‍Yann : Voilà. Il y a 5 000 € qui vont s’enlever de votre base imposable. Donc ça, c’est une des façons de venir diminuer sa base imposable. La base imposable, ce n’est pas l’argent qui vous reste à la fin, c’est ce que vous allez déclarer aux impôts et c’est là-dessus que vos impôts vont être calculés, tout simplement. Donc, le but, c’est d’arriver à 0 comme on l’a dit. Ensuite, en plus des amortissements, on a plein d’autres choses. On a les charges. Qu’est-ce que c’est que les charges ? Eh bien, comme une entreprise. Si on a besoin de dépenser des choses pour arriver à la location de notre bien, ça va passer en charge. En courte durée, par exemple, le premier truc qui me vient, c’est le ménage. Ménage, c’est une charge. Qu’est-ce que tu as d’autres en courte durée ?

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‍Sébastien : Les factures EDF, les factures Internet, le linge de lit, le linge de toilette, le savon, le paic vaisselle…

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‍Yann : Tout à fait. Éventuellement, si tu fais appel à un prestataire, tout, la totale, il faut absolument garder toutes les factures, c’est très important.

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‍Sébastien : Les gens vont peut-être croire que c’est uniquement sur la location courte durée, mais en location meublée, tu vas pouvoir passer en charge les frais d’agence immobilière si tu passes par une agence immobilière, les frais notariés, les frais de gestion de dossiers, les frais de garantie bancaire, l’assurance logement, la taxe foncière…

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‍Yann : La liste est grande comme ça. Alors, tu vois, Seb est plutôt spécialiste de la location courte durée, moi plutôt de la longue, mais finalement, on applique la même fiscalité.

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‍Sébastien : Exactement.

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Yann : Alors, tu as peut-être un peu plus de chance parce que tu as tout ce qu’on a vu avant : le ménage… Moi, j’en ai peut-être un peu moins. Mais quoi qu’il arrive, on arrive très facilement à venir annuler son résultat fiscal. Et puis, il y a aussi ce qu’on n’a pas dit, comme en location nue, au régime réel, on a des travaux.Sébastien : Exactement.

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‍Yann : Tu fais des travaux, tu as un bien qui vaut 100000 €, tu fais 30000 € de travaux, ces 30000 € de travaux, tu vas pouvoir aussi les passer en charge.Sébastien : D’où l’intérêt d’acheter des biens pourris.

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‍Yann : D’où l’intérêt d’acheter des biens pourris. En plus, on peut les négocier assez facilement. Donc, une fois que tu as mis tout ce package ensemble, que ce soit les amortissements, les charges, les frais divers...tu arrives, en général, si tu fais bien les choses et que tu l’as anticipé, c’est très important d’anticiper les choses dans l’immobilier et pas être devant le fait accompli, tu vas arriver à annuler tes impôts. C’est assez intéressant.

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‍Sébastien : Exactement. Il arrive quand même un moment où ta balance fiscale ou comptable t’amène vers quelque chose de positif, et donc, c’est là qu’il va falloir, boum, racheter un autre investissement immobilier, ou boum, refaire des travaux pour revenir à du résultat négatif et continuer à percevoir des loyers sans payer d’impôts. C’est là que c’est compliqué pour certaines personnes. On peut gagner de l’argent, on peut se créer une trésorerie en ayant un résultat fiscal négatif et c’est même ce qu’il faut chercher à faire.

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‍Yann : C’est exactement ce qu’il faut chercher à faire. Alors, après, peut-être que tu veux parler des différences parce que là, tout ce qu’on a à dire, c’est finalement assez général sur de la location meublée. Ça s’applique à la longue durée et à la courte durée.

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‍Sébastien : À la courte durée. Tu voulais dire quelque chose ?

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‍Yann : Je voulais dire quelque chose… Ce que je voulais te demandais surtout, c’était en courte durée, au niveau des charges sociales, et même pas des charges sociales, mais au niveau de tout ce qu’on entend en ce moment. Je pense que tu en as déjà parlé sur ta chaîne, mais il y a des gens qui, je pense, n’ont pas compris parce que moi, j’ai énormément de questions et je pense que tu en as encore plus que moi, sur tout ce qui est RSI… Comment ça marche ?

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‍Sébastien : Alors, tout ce qu’on vient de dire est vraie en location meublée et longue durée ou location courte durée. Pour la courte durée, c’est pour des chiffres d’affaire inférieurs à 23000 €. Maintenant, si vous faites de la location courte durée, si vous voulez industrialiser et aller beaucoup plus loin, votre volonté, c’est de dépasser forcément le chiffre d’affaire de 23000 €, et au-dessus de 23000 €, depuis le 1^er janvier 2017, l’administration fiscale considère que vous faites de l’immobilier professionnel où ce n’est plus de l’immobilier patrimonial. Et donc là, on n’est plus assujetti aux prélèvements sociaux mais on est assujetti aux charges sociales, et donc on entend beaucoup parler de cette loi RSI « qui peut effrayer ». Alors, il ne faut absolument pas avoir peur de cette loi. Et là, on va encore rentrer dans différentes catégories. Catégorie #1, on peut être assujetti au régime général de la sécurité sociale. Donc ça, ça vaut si votre chiffre d’affaire est inférieur à 82800 €, de mémoire. Et donc, là encore, en fonction, si votre logement est étoilé ou pas, vos charges sociales vont être indexées à celui de votre chiffre d’affaire. Et donc, si votre logement est étoilé, ces charges sociales seront moins importantes ou votre taux de cotisation sera moins important que si votre logement n’est pas étoilé. Donc, l’intérêt de faire étoiler son logement. Maintenant, vous avez également l’option RSI avec régime forfaitaire, donc le régime de la microentreprise. Idem, si votre logement est étoilé, vous payerez moins de charges sociales que si votre logement n’est pas étoilé. Oui, c’est bien ça, je m’y perds. Mais par contre, votre assiette de calcul des cotisations sociales est toujours indexée sur votre chiffre d’affaire. Et il y a toujours, par contre, le régime « magique » du réel, et c’est vraiment là que j’encourage les gens à aller. Et c’est pour ça qu’il ne faut pas avoir peur du RSI parce que vous pouvez également payer vos cotisations sociales, non pas sur le chiffre d’affaire, mais sur le résultat de votre activité. Et si votre résultat est négatif, vous n’allez pas pas payer de charges sociales. Par contre, parce que lorsqu’on est au RSI, on a un minimum de 1045 €, mais au-delà de 23000, lorsqu’on fait 30, 40, 50, 100000 € de chiffres d’affaire, 1045 €, c’est toujours emmerdant…

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‍Yann : Mais ce n’est pas grand-chose.

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‍Sébastien : Mais ça reste pas grand-chose. Et donc, c’est là, encore une fois, tout l’intérêt du régime réel au-delà des 23000 €. Donc, moi, pour peut-être clôturer cette vidéo, ce que j’ai l’habitude de dire, si vos emprunts sont récents, le régime réel va être beaucoup plus intéressant. Si vos emprunts sont anciens, c’est peut-être le régime forfaitaire ou du micro-BIC qui va être le plus intéressant.

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‍Yann : Tout à fait. Dans de très rares cas, si on a payé cash ou si les emprunts sont soldés, on peut s’en sortir en étant au micro. Donc, le fameux forfait dont on a parlé, de 50 ou 71. Après, en effet, en début d’emprunt, ou quand on fait beaucoup de travaux, ou quand on fait beaucoup de volumes, comme on vient de le dire, dans 95 % des cas, le régime réel va être plus intéressant. C’est pour ça qu’il faut être informé sur les dispositions fiscales et les anticiper. Parce qu’il ne faut pas se retrouver au dernier moment à être bloqué. Et pas avoir peur de ce fameux RSI, là qui s’applique vraiment à la courte durée pour le coup, parce qu’en effet, il y a des moyens, encore une fois, d’annuler quasiment, de payer 1000 €. Mais bon…

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‍Sébastien : Ce qui veut dire, pour reprendre tout ce qu’on s’est dit aujourd’hui, imaginons que vous fassiez de la courte durée avec 100000 € de loyer, donc 100000 € de chiffres d’affaire en passant au réel sur la partie impôts sur le revenu locatif, vous pouvez être à 0, et côté cotisations sociales, vous pouvez être à 1045 €, puisque c’est le minimum de cotisation du RSI. Donc, 100 000 € de loyer pour 1045 € d’« impôts »… autant y aller !

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‍Yann : Moi, je signe. Mais encore une fois, d’où l’importance d’être au courant, d’où l’importance de se former, et d’où l’importance d’anticiper. Que ce soit de la longue durée, de la courte durée, du meublé, pas du meublé, ce que tu veux, au bout d’un moment, la connaissance fait que tu arrives à ce genre de montage.

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‍Sébastien : Exactement.

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‍Yann : Tout simplement.

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‍Sébastien : On ne parle pas de la fiscalité des entreprises, ça pourrait être l’objet d’une seconde vidéo.

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‍Yann : Il y a beaucoup d’informations fiscales dans cette vidéo, il faudrait peut-être la remettre en arrière pour tout comprendre.

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‍Sébastien : Bon, écoute Yann, en tout cas, merci d’être passé sur cette chaîne.

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‍Yann : Merci à toi.

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‍Sébastien : Redis-nous où est-ce qu’on peut te trouver ?

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‍Yann : On peut me trouver tout simplement en tapant Yann Darwin sur YouTube et il y a ma chaîne dans le coin, la chaîne des investisseurs rentables.

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‍Sébastien : Voilà. Bah écoute, merci Yann d’être passé.

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Yann, encore une fois, merci d’être passé sur cette chaîne.

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‍Yann : Merci à toi !

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‍Sébastien : À très bientôt sur louer-en-courte-duree. Allez, ciao !

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‍Yann : Salut !

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