C'est au moment de l'offre d'achat que l'on gagne de l'argent avec l'immobilier.Dans cette vidéo, Emmanuel nous explique comment grâce à une négociation de 50000 euros sur un immeuble, il va pouvoir dégager un cashflow d'environ 1500 euros tous les mois.Une jolie rente :-) !Est-ce que l'investissement d'Emmanuel vous inspire ? :-)

Transcription

Sébastien : Comment acheter un immeuble sans apport ? C’est ce qu’on va voir aujourd’hui dans cette vidéo sur louer-en-courte-duree.Bonjour à tous ! Je suis Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree.fr et spécialiste de la location courte durée. Et aujourd’hui, je me trouve à côté d’un autre spécialiste de la location courte durée, Manu.Salut Manu !

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‍Emmanuel : Salut Séb !

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‍Sébastien : Écoute Manu, merci beaucoup d’être présent sur cette chaîne aujourd’hui. Ce que je te propose, c’est que tu nous expliques ta dernière opération immobilière en particulier l’immeuble que tu as acheté sans apport. Ça te va ?

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‍Emmanuel : Super Seb !

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‍Sébastien : Allez c’est parti ! Ça se passe tout de suite sur louer-en-courte-duree.Alors Manu, merci d’être présent aujourd’hui dans cette vidéo. Avant que tu te présentes et avant que tu nous expliques tout de cette opération immobilière, je voulais vous rappeler que vous avez accès à une formation totalement gratuite sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée et vous avez également à disposition deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Pour accéder à cette formation dans laquelle je vous explique que vous avez la possibilité de ne pas payer d’impôt lorsque vous faites de la location courte durée et pour accéder à ces deux ebooks, vous cliquez simplement sur le petit (i) en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo. Puis sinon, je vous mets les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo. Écoutez, pardon, j’ai été assez bavard. Manu, je te laisse te présenter et puis dis-nous tout de cette opération.

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‍Emmanuel : OK Seb ! Moi, j’ai commencé l’immobilier en 2003. Je n’ai pas commencé par la location saisonnière, j’ai commencé par de la location nue, de la location à l’année. J’ai trouvé une petite maison de ville, j’ai divisé en deux appartements. J’ai fait un peu de location comme ça sur l’année, j’ai revendu ce bien six, sept ans après et je me suis orienté après sur de la location saisonnière.

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Donc là, je suis super content parce que j’ai signé pour un immeuble, il y a deux jours. Ça a été assez rocambolesque au niveau de la négociation. Ça faisait plusieurs mois que j’étais sur le coup. Et là donc, j’ai signé un immeuble de rapport avec deux T3 et trois garages qu’on va transformer, on va faire de la division. On va transformer ça en un T4 et trois studios et on garde les trois garages.

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Au niveau des chiffres, si vous en voulez, on a acheté cet immeuble 150000 net vendeur et c’est un projet à plus de 250000 € avec les travaux compris. Donc, on devrait arriver sur une rentabilité d’un peu plus de 14 %.

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‍Sébastien : Alors avant que tu nous en dises plus parce que moi je connais un petit peu l’exploitation de cet immeuble ; elle est super intéressante parce que tu vas tout mixer à la fois ; la recherche de cet immeuble, comment est-ce qu’elle s’est passée ? Ça a été compliqué ? Est-ce que tu as fait énormément de visites avant de tomber sur ce bien ? Est-ce que c’est une très bonne affaire ? Quelle était la typologie vendeur ? Dis-nous tout.

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‍Emmanuel : Alors, c’est toujours un peu compliqué, c’est normal. Il n’y a pas de bien comme ça qui arrive sur leboncoin évidemment. J’ai fait pas mal de visites. J’ai fait une vingtaine ou une trentaine de visites d’immeubles. Puis à un moment on s’est s’arrêté sur quelque chose qui nous correspondait vraiment, que c’était assez propre, c’était assez simple en fait à diviser.Le prix était bien évidemment beaucoup trop élevé et on a commencé à négocier avec le vendeur. Ça a duré au moins trois, quatre mois de négociation. On faisait des pauses puis petit à petit, on arrivait à peu près à un prix intéressant.

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‍Sébastien : Parce qu’il était à combien l’immeuble au départ ?

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‍Emmanuel : Il était à 196 FAI, 196000 €.

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‍Sébastien : Donc, tu as gagné 50000€.

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‍Emmanuel : Direct, rien qu’au niveau de la négociation.

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‍Sébastien : Donc, ça vaut le coup d’attendre trois, quatre mois pour gagner 50000 € !

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‍Emmanuel : C’est clair ! C’est toujours ça. Puis voilà !

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‍Sébastien : Donc le financement...

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‍Emmanuel : Alors pour le financement, écoutez financement à 110 %, même un peu plus.

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‍Sébastien : Moi, je dis 130 puisque tu as embarqué les travaux dedans.

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‍Emmanuel : Voilà, les travaux ! En fait, on a fait tout financer. On n’a pas apporté un seul euro, la banque nous a suivi. On avait déjà deux locations saisonnières derrière qui crachaient aussi un peu de cash. Pour les banques, c’est toujours beaucoup plus simple. Puis là vu l’excellente rentabilité qu’on avait, il n’y a eu aucune difficulté pour qu’ils nous accordent le prêt avec un financement global sur l’opération. On n’apporte rien et demain, tous les mois évidemment, ça va nous rapporter.

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‍Sébastien : D’où l’importance de réussir vos premiers investissements immobiliers pour que la banque voie et comprenne que vous comprenez bien les mécaniques de l’immobilier, que vous n’achetez pas de l’immobilier qui ne ramène pas d’argent. Ça, c’est très important. Si votre immobilier ne vous ramène pas d’argent, c’est que malheureusement vous avez effectué une mauvaise opération immobilière.

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En l’occurrence, tu avais une machine déjà bien rodée. La banque, elle voyait bien que ça rentrait tous les mois et tu l’as rassurée sur ce nouveau projet immobilier. Donc, un investissement sans apport, je vous dis toujours que c’est possible. Je l’ai fait sur ma dernière opération immobilière, sur un tout petit T3 en colocation. Mais sur une opération de beaucoup plus grande envergure, comme ce que tu as fait avec ta femme il y a encore deux jours, c’est quelque chose qui est tout à fait possible.

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Alors là où ça devient un petit peu sympa, ce que j’aime beaucoup, c’est que tu vas l’exploiter de diverses façons possibles. Dis-nous tout !

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‍Emmanuel : L’idée, ce n’était pas de faire que de la location saisonnière dans cet immeuble, c’est de faire de la colocation aussi, donc de transformer un T3 en T4 puisqu’il y avait une grande cuisine puis des couloirs qui ne servaient à rien ; première chose. Puis au niveau inférieur, de transformer trois T3 en trois studios. Donc là, de faire du saisonnier et de l’étudiant également.

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Donc de mixer un peu ces deux modes locatifs qui me paraissaient intéressants. Moi, ce qui m’intéresse en fait, c’est d’avoir des biens où je puisse jongler au niveau des modes locatifs, de faire un petit peu de tout, de tenter la location et la colocation parce que je n’avais jamais essayé. Donc, ça m’intéressait. Puis de garder évidemment les garages. J’ai bien essayé de les transformer en habitation, mais ce n’est pas possible dans la zone où l’immeuble est situé.

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L’idée, c’était de faire un petit peu de tout puis voir ce qui marche le mieux pour se tester, pour expérimenter tout simplement, s’amuser un peu parce qu’on est là pour ça aussi. Puis surtout d’avoir une excellente rentabilité.

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‍Sébastien : OK ! J’aime beaucoup ce que tu dis : « pour se tester, pour m’amuser un petit peu. »

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‍Emmanuel : Il faut se diversifier… ce qui ne fait pas de mal.

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‍Sébastien : Tu as tout à fait raison. Moi, ce que j’aime beaucoup dans l’histoire de cet immeuble qui ne fait que commencer d’ailleurs, c’est que tu vas faire de la colocation, de la location étudiante et de la location courte durée. Alors bien entendu, j’ai bien compris que tu te cantonnes à la location meublée, au sens large dans toutes ces figures, tout simplement pour des raisons fiscales.

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La location meublée, c’est ce qu’il y a de plus intéressant d’un point de vue fiscal. Je trouve ça vraiment sympa. Alors, j’imagine que la location courte durée, tu vas la faire les mois d’été et que de septembre à juin, tu vas repartir avec des cycles étudiants.Alors, je ne sais pas si je l’avais déjà dit en vidéo, mais en tout cas je peux dire, ce que tu peux quand même faire, c’est dire à des étudiants qui voudraient rester d’une année sur l’autre : « écoutez monsieur l’étudiant ou madame l’étudiante, je vous épargne votre loyer les mois de juin et juillet, mais en contrepartie rendez-moi cet appartement disponible parce que je vais en profiter pour l’exploiter de manière différente. Ça vous permet de ne pas payer le loyer en été. C’est une charge en moins puis moi ça me permet de faire rentrer de l’argent de manière différente. »Je pense que si tu présentes les choses comme ça, tu y as peut-être déjà réfléchi d’ailleurs, c’est une bonne manière de garder tes locataires d’une année sur l’autre, sans avoir besoin de republier des annonces, refaire des visites et resélectionner des dossiers. En tout cas, bravo Manu pour cette belle opération. Est-ce que tu peux nous donner juste une idée du cashflow et du rendement prévisionnel que tu as imaginé ?

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‍Emmanuel : Alors au niveau du rendement, ce sera plus de 14 %. Après, ça va dépendre de comment on exploite le bien, évidemment au niveau de la location saisonnière. Par exemple sur d’autres biens, j’ai une locataire qui va partir au mois d’avril. Donc, vous imaginez qu’au mois d’avril après si je fais quatre, cinq mois de saisonnier, ça ne va pas être exactement la même chose. Mais, on part sur du cashflow minimum de 1000 €/mois, voire deux fois plus.

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Ce n’est pas très précis, je suis désolé, mais ça va vraiment dépendre de la période de location saisonnière qu’on va pouvoir faire avec les étudiants. Mais c’est vrai que ça les intéresse énormément parce qu’à partir du moment où ils peuvent quitter l’appartement dès le mois d’avril ou dès le mois de mai, ça me libère l’appartement aussi. Je peux en faire ce que je veux. C’est vraiment la formule aussi un peu idéale.

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‍Sébastien : C’est plus de souplesse.

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‍Emmanuel : C’est beaucoup plus de souplesse puis on gère le bien comme on a envie de le gérer tout simplement.

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‍Sébastien : Un investissement à tiroirs.

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‍Emmanuel : Voilà ! Et puis s’ils veulent rester, ils restent. De toute façon, c’est très clair dans le contrat de bail. Un étudiant, c’est maximum neuf mois. Donc, je fais des contrats minimum neuf mois. Donc, ça me laisse le bien au moins trois mois en location saisonnière, trois mois optimisés puis s’ils s’en vont avant, c’est du bonus. C’est donc une belle formule pour ma ville.

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‍Sébastien : Écoute, bravo pour cette trouvaille, bravo pour cet investissement. Entre 1000 et 2000 € de rente mensuelle, on ne sait pas trop comment, mais ça met toujours du beurre dans les épinards. Et je pense que ça conviendrait à tout un tas de personnes, moi le premier. C’est la magie de l’immobilier.

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En tout cas, merci beaucoup Manu pour ce partage d’expérience.

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Alors, je voulais encore te remercier pour m’avoir invité en tant qu’intervenant dans ton séminaire hier, intégralement dédié à la location courte durée. Donc, pour les gens qui nous regardent et qui souhaiteraient te suivre puisque tu as également une activité en ligne, est-ce que tu peux nous dire où on peut te retrouver ?

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‍Emmanuel : Vous pouvez me retrouver sur experiences-immobilieres.com. Donc, il n’y a pas de souci. Je donne des conseils sur évidemment la location saisonnière, comment acheter des biens, comment louer aussi en meublé, la fiscalité… ? Donc, il n’y a pas de souci. Je te remercie Seb d’être venu au séminaire.

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‍Sébastien : Avec plaisir !

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‍Emmanuel : C’était un grand moment. Ce sont vraiment des échanges extraordinaires. On rencontre vraiment des personnes extraordinaires. Donc, c’est toujours très porteur, très valorisant, très inspirant pour avancer toujours dans la bonne direction : acheter de l’immobilier, avoir d’autres revenus que le salariat puis de s’approcher toujours de l’indépendance financière.

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‍Sébastien : Parfait ! Séminaire IMMO WOW donc, c’est fini pour cette année, mais par contre peut-être une troisième version l’année prochaine.

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‍Emmanuel : Tout à fait, voilà !

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‍Sébastien : On te laisse décider tout ça. En tout cas, merci beaucoup d’avoir regardé cette vidéo. Si elle vous a plu, n’hésitez pas à mettre un pouce en l’air. Puis si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier, n’hésitez pas à vous abonner à ma chaîne YouTube Louer en courte durée et à me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree.fr. N’hésitez pas non plus à aller sur experiences-immobilieres.com.

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‍On vous souhaite une très bonne journée puis on vous dit à très bientôt. Ciao !

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‍Emmanuel : Merci !