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Je détaille dans cet article une série de 3 critèresessentiels à prendre en compte si vous souhaitez acquérir un bien destiné à la location courte durée.

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1 - Le type de bien

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Je vous ai parlé dans un précédent article (La location courte durée, c'est quoi ?) des 2 types de clientèle que vous allez toucher (clientèle touristique et clientèle d'affaire) et de la durée moyenne des séjours (3 à 4 nuitées).Au regard de ce constat, les voyageurs ont envie de se sentir bien et un peu chez eux dans votre logement (paradoxe :-) ).Pour autant, ils ne vont pas y passer la majeure partie de leur temps.C'est la raison pour laquelle, ce sont les petites surfaces qui sont le plus adaptées à la location saisonnière.

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Les voyageurs sont souvent 1 ou 2, parfois 3 ou 4 (couple avec enfants généralement), jamais plus.Le bien idéal est donc le studio ou le 2 pièces.Rares sont les voyageurs qui accepteront de payer le prix d'un 3 ou 4 pièces pour quelques jours.Je nuance toutefois mes propos.Pour des biens destinés exclusivement à la location de vacances (maison en bord de mer en autre), il est évident que des surfaces plus grandes sont plus recherchées, voire plus adaptées.Les durées de séjour ne sont pas les mêmes et le logement recherché doit posséder alors des prestations complémentaires : piscine, barbecue, terrasse...

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2 - Le prix

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La rentabilité d'un appartement exploité en location courte durée est explosive (cela nécessite tout de même une bonne gestion, faute de quoi, les résultats ne sont pas au RDV).On pourrait alors imaginer que le prix a peu d'importance tant il est facile d'arriver à l'équilibre, c'est à dire dans une situation ou le loyer couvre l'ensemble des charges.Ce n'est pas exactement ça, et ce n'est pas si simple.Je suis de naturel prudent. J'ai déjà les 2 pieds dans l'immobilier mais mon objectif est de continuer à investir.Aussi, chaque investissement doit se faire de manière intelligente.Votre bien destiné aujourd'hui à la location saisonnière doit également pouvoir s'exploiter demain en location meublée dite "classique".

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Voici quelques principes de base à respecter pour ne pas acheter n'importe quoi :- Règle 1 : Le loyer en location meublée classique doit couvrir l'ensemble des charges : crédit, charges de copropriété, taxe foncière, assurance PNO (Propriétaire Non Occupant), assurance de prêt...On appelle cela l'autofinancement.- Règle 2 : Votre capital restant dû doit systématiquement être inférieur à la valeur de votre appartement.- Règle 3 :  Cerise sur le gâteau. 70% de votre loyer en location meublée classique doit être d'une valeur supérieure à votre mensualité de crédit.Pourquoi de telles conditions ? Pour se protéger !

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‍En respectant les 3 principes ci-dessus, vous investissez sans risque.- Avec la règle 1, vous savez que votre investissement continuera à vous rapporter de l'argent même si vous ne l'exploitez plus en location courte durée.- Avec la règle 2, vous êtes propriétaire d'une bonne dette. C'est à dire qu'en cas de vente précipitée de votre bien, vous solderez votre crédit et il vous restera encore de l'argent.- Avec la règle 3, vous réalisez une opération blanche vis à vis de la banque.En effet, les banques ne considèrent que 70% du loyer pour calculer votre taux d'endettement. Si vous respectez cette règle, la banque estime que vous avez investi sans vous endetter. Vous êtes donc prêt à effectuer l'opération immobilière suivante ! :-)D'expérience, c'est vraiment l'étape de recherche du bien qui respectera ces 3 principes qui est la plus longue et la plus fastidieuse.

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Pour arriver à cela, plusieurs leviers sont à votre disposition :- Mettre de l'apport (je conseille d'en mettre le moins possible, mais cela s'avère parfois nécessaire)- Prendre une durée de crédit la plus longue possible (je conseille)- Acheter des biens qui sont en dessous du prix du marché, généralement avec des travaux à effectuer (je conseille)

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3 - La localisation

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Vous connaissez probablement cette règle qui stipule qu'il y a 3 choses importante à respecter lorsqu'on investit dans l'immobilier :-) :1) L'emplacement2) L'emplacement3) Et surtout l'emplacementCette règle est encore plus vrai pour la location courte durée.L'appartement que vous destinez à la location saisonnière doit être proche d'un certain nombre de points d'intérêts.- Proximité de transport en commun : métro, bus, vélo...- Proximité de commerces : boulangeries, supérettes, restaurants...- Proximité de sites touristiques : musées, places, monuments...- Proximité d'une business zone (qui drainera un volume important de clientèle d'affaire)- Proximité d'un hôpital- Etc...Plus votre bien aura de points d'intérêts à proximité, mieux il se louera.

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Les voyageurs qui viendront chez vous recherchent avant tout la facilité.Généralement, les centres villes sont des valeurs sûres.Pour autant, les biens respectant les 3 principes sont rares à trouver pour plusieurs raisons :- Le prix de l'immobilier y est plus cher- Des dizaines, voire des centaines d'investisseurs recherchent dans ces quartiers. La bonne affaire ne reste généralement pas plus de quelques heures sur le marché.Toutefois, je vous assure qu'il est possible de s'éloigner des centres villes avec des rentabilités approchant les 25%.

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Je parle en connaissance de cause ! :-)Un bon indicateur également pour étudier la viabilité de votre projet est de rechercher sur Google Maps la liste des hôtels à proximité de l'appartement qui vous intéresse.Les adresses des hôtels ne sont jamais choisies au hasard et sont le résultat d'études de marché approfondies.Je conclurai donc cet article en vous indiquant que la proximité des hôtels est un bon baromètre quant à la viabilité de votre projet.C'est à vous, n'hésitez pas à m'indiquer dans les commentaires si vous avez trouvé la bonne affaire qui respecte ces 3 éléments ou si vous êtes encore en recherche !