La fiscalité est un élément indissociable de l'immobilier.En fonction de ses objectifs, il ne faut pas se tromper dans le choix du régime fiscal et du mode d'exploitation (location vide, location meublée, colocation, location saisonnière...)

1 - Avant propos

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1.1 - Contenu de l'articleIl faut savoir que la fiscalité évolue. Le contenu de cet article est donc lié aux lois en vigueur au moment où il est rédigé (février 2016).1.2 - Régime fiscal de la location courte duréeLa location courte durée (location saisonnière) rentre dans le cadre de la location meublée, et à ce titre, elle bénéficie des mêmes avantages.Pour débuter une activité de location meublée, il suffit de se déclarer auprès du greffe du tribunal de commerce de votre ville.Pour faire de la location saisonnière, des démarches complémentaires sont à effectuer .Je vous invite à lire cet article qui reprend l'exhaustivité des démarches : Les démarches pour déclarer son activité de location saisonnière1.3 - LMP ou LMNPLe statut de LMNP correspond au Loueur Meublé Non Professionnel.Le statut de LMP correspond au Loueur Meublé Professionnel.Par défaut, tout loueur meublé déclaré au greffe du tribunal de commerce acquiert le statut de LMNP.Pour pouvoir prétendre au statut de LMP, il faut réunir 3 autres conditions :

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• Les loyers générés chaque année doivent dépasser 23000 euros
• Les loyers générés doivent représenter plus de 50% des ressources du foyer fiscal
• Le loueur doit être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) en qualité de LMP

Si les 2 premières conditions sont réunies, l'inscription au RCS reste un choix personnel.L'acquisition du statut de LMP est donc un choix qui est propre à chacun et à étudier avec un professionnel (expert comptable, fiscaliste...).La suite de cet article est consacrée au statut LMNP.

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2 - Le régime fiscal du BIC

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La location courte durée est une activité qui dépend du régime fiscal BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et les revenus ne sont donc pas déclarés en tant que revenus fonciers, comme c'est le cas pour la location vide.Au sein du BIC, 3 régimes d'imposition coexistent :

• Le micro BIC
• Le réel simplifié
• Le réel normal

2.1 - Le micro BICPour bénéficier de ce régime, le chiffre d'affaire du LMNP doit être inférieur à 32900 euros.Parmi les avantages de ce régime, on note :

• Un abattement de 50% sur l'ensemble des recettes locativesExemple : Sur un chiffre d'affaire de 20000 euros, l'imposition sera calculée sur 10000 euros seulement (abattement de 20000*50/100).
• Une tenue simple de comptabilité liée à l'abattement de 50%

Remarque : Même si le chiffre d'affaire est inférieur à 32600 euros, il est possible d'opter, sur option, pour le régime du réel simplifié ou celui du réel normal.Toutefois, cette option reste irrévocable durant 2 ans.2.2 - Le réel simplifiéPour bénéficier de ce régime, le chiffre d'affaire du LMNP doit être compris entre 32900 euros et 236000 euros.Parmi les avantages de ce régime, on note :

• La déduction des charges réelles
• La possibilité de ne pas payer d'impôt sur les recettes locatives en cas de déficit ; c'est à dire lorsque les charges (d'un point de vue comptable) sont supérieures aux recettes locatives

2.3 - Le réel normalIl concerne les LMNP dont le chiffre d'affaire est supérieur à 236000 euros.2.4 - Cas particulier du meublé de de tourismeCertains LMNP, peuvent bénéficier d'avantages supplémentaires non négligeables.Pour cela, il faut réunir 2 conditions :

• Etre déclaré meublé de tourisme
• Générer un chiffre d'affaire inférieur à 82200 euros

Parmi les avantages de ce régime particulier, on note :

• Un abattement de 71% sur l'ensemble des recettes locativesExemple : Sur un chiffre d'affaire de 50000 euros, l'imposition ne sera calculée que sur 14500 euros (abattement de 50000*71/100).
• Une tenue simple de comptabilité liée à l'abattement de 71%
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3 - Les charges déductibles

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Il faut distinguer 2 catégories de charges :

• Les charges dites "classiques"
• Les amortissements

3.1 - Les charges "classiques"En location saisonnière, comme en location meublée traditionnelle, ces charges viennent directement s'imputer sur les revenus locatifs :

• Les frais d’établissement : les frais de notaire, les frais de cautionnement ou d’hypothèque, les frais de dossier du crédit
• Les frais d’entretien (produits ménagers), d’amélioration, de réparation
• Les impôts locaux : taxe foncière
• Les frais de gestion (agence immobilière)
• Les honoraires de l’expert-comptable
• Les frais d’assurance
• Les frais de procédure en cas de litige avec un locataire
• Les provisions pour risques (risque d’impayé par exemple si location meublée classique)
• Les intérêts d’emprunt
• Les frais d’électricité
• Les frais liés à l’abonnement internet
• Etc...

3.2 - Les amortissementsLes amortissements vont également être passés en charges mais en étant lissés sur plusieurs années.

• L’amortissement du logementExemple : pour un bien acheté 200000 euros, il est possible de déduire chaque année 4000 euros/an du montant des recettes (si amortissement sur 50 ans)
• L’amortissement du matériel et du mobilier sur 5 à 10 ans, soit un taux compris entre 10 et 20% par an.Exemple : pour une TV achetée 200 euros, il est possible de déduire 40 euros par an (si amortissement sur 5 ans).
• L’amortissement des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration

Ceci revient à déduire progressivement le coût d'acquisition du bien ainsi que le coût de réalisation des travaux.3.3 - Remarques3.3.1 - Surface foncièreLe foncier (terrain) est non amortissable.Cette remarque n'est pas neutre car même sur l'achat d'un appartement situé au 5ème étage d'un immeuble, l'achat comprend une part de foncier.3.3.2 - Utilisation des amortissementsLes amortissements ne peuvent conduire à créer un déficit ou à augmenter l'éventuel déficit résultant de l'activité.Les amortissements ne peuvent donc pas être supérieurs au montant des loyers diminués des charges relatives à la location.Toutefois, les amortissements non déduits ne sont pas perdus mais stockés et reportables dans la durée, y compris au delà de la période d'amortissement.3.3.2 - Suivi des amortissementsLe suivi des amortissements est transmis à l'administration fiscale au travers d'une liasse fiscale BIC.

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4 - Objectif : 0 impôt

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4.1 - Comment ne pas payer d'impôtSi le bilan comptable affiche un déficit ([Charges] > [Recettes locatives]), les loyers ne sont pas imposés.L'objectif est donc d'optimiser au maximum les charges et les amortissements pour jouer sur le déficit et avoir une équation où [Charges] > [Recettes locatives].C'est sur ce point que la location meublée est considérée comme une niche fiscale.Grâce à des optimisations sur les charges et les amortissements, il est possible de ne pas payer d'impôts sur les recettes locatives durant plusieurs années.En résumé, et de manière synthétique, voici les avantages de la location courte durée :

• Des loyers plus élevés (grâce à une rotation plus importante des locataires)
• Plus de charges à déduire (grâce au régime fiscal du BIC)
• Une fiscalité avantageuse (grâce à la possibilité de ne pas payer d'impôts sur les revenus générés)

Et lorsqu'au bout de plusieurs années les recettes locatives redeviennent supérieures aux charges, plusieurs possibilités sont offertes :-) :

• Vendre
• Faire des travaux
• Faire une nouvelle acquisition

4.2 - Choisir le bon régimeLe choix du régime (micro BIC, réel simplifié, réel normal, meublé de tourisme) est propre à chaque situation.Il faut bien entendu privilégier le régime qui assurera un déficit (balance comptable négative), ou à défaut celui qui permettra d'avoir un résultat [Recettes locatives] - [Charges] le plus faible possible.Généralement, il faudra privilégier :

• Le réel simplifié ou le réel normal pour les achats récents
• Le micro BIC pour les achats plus anciens
• Le meublé de tourisme après quelques années d'exploitation lorsque le régime réel ne présente plus d'intérêt

4.3 - Savoir se faire accompagnerLa tenue d'une comptabilité n'est pas simple.Pour celles et ceux qui auront choisi le régime du réel simplifié ou celui du réel normal, je recommande vivement de se faire accompagner par un expert comptable qui :

• Apportera du conseil
• Etablira une stratégie propre à votre situation avec pour objectif d'atteindre et de conserver le plus longtemps possible le déficit (0 impôt)
• Préparera tous les éléments (liasse fiscale) en vue de la déclaration d'impôts

A noter également que les LMNP faisant appel à un cabinet d'expertise comptable ont une probabilité de contrôle fiscal moins importante.

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5 - Synthèse

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J'espère que cet article vous permettra d’appréhender plus facilement les différents régimes fiscaux de la location saisonnière.N'hésitez pas à m'indiquer dans les commentaires ci-dessous si tel est le cas.