Tout le monde s'accorde pour dire que la location courte durée offre de jolies rentabilités.

La contrepartie, c'est que la gestion est plus lourde qu'une location classique et constitue pour beaucoup un frein.

Je vous explique ici comment faire pour gagner de l'argent en minimisant les tâches chronophages.

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J'ai démarré la location saisonnière avec un seul appartement.

Il était pour moi nécessaire de tout maîtriser et de tout effectuer de manière autonome : gestion, accueil des voyageurs, remise de clefs, sortie des voyageurs, ménage...Très rapidement, j'ai pu atteindre 25 nuits par mois, ce qui m'a conforté sur la viabilité de mon projet.

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Cette période a été très formatrice. Elle m'a permis de me familiariser avec l'activité, en particulier sur :

• L'accueil, pour que le voyageur se sente à l'aise immédiatement
• La gestion des arrivées tardives et les départs matinaux
• L'aménagement de l'appartement au regard de ce qui n'était pas présent mais souvent réclamé
• La gestion des voyageurs mécontents
• La gestion des retards
• L'importance d'avoir une excellente communication
• Etc...

Dans une logique de croissance, les projets immobiliers se sont alors enchaînés de manière rapide, et l'autonomie a connu ses limites :

• Checks-in (remise de clefs) et checks-out (départs) au même moment sur plusieurs appartements
• Ménage entre 12H et 14H sur la pause déjeuner
• Incompatibilité de l'activité avec les contraintes personnelles
• Etc...

J'ai mis quelques mois à comprendre qu'il était nécessaire de bien s'entourer pour ne pas devenir esclave de cette activité.

C'est désormais chose faite. Je suis en pilote automatique :-)

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1 - Quelles sont les tâches liées à la location courte durée ?

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Avant de savoir ce qui peut être délégué en location saisonnière, je vous propose de lister l'ensemble des tâches inhérentes à cette activité et de détailler le contenu de chacune d'entre elles.

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‍- Création de l'annonce

‍Il est impératif d'être le plus précis dans la description de votre location saisonnière.

Pour cela, comme évoqué dans plusieurs articles, je vous invite à donner le maximum d'informations sur :

• Le logement et sa configuration
• L'immeuble
• La localisation
• Les transports communs à proximités
• Les visites incontournables
• Etc...

Vous êtes le (la) plus à même d'effectuer cette description.

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Pour les photos, je vous conseille de faire appel à un photographe qui fera des photos de meilleurs qualité et "plus vendeuses".Airbnb propose même ce service gratuitement.A défaut, cette prestation coûtera 100 euros environ. Mais le retour sur investissement sera très rapide : 2 nuits suffiront :-)- Gestion de la location

‍C'est le quotidien de tout bailleur en location courte durée.

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Cette gestion reste, généralement, à la charge du propriétaire du logement.

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Elle consiste à :

• Répondre aux demandes de disponibilités
• Apporter des précisions aux clients qui ont des interrogations
• Mettre à jour le calendrier de disponibilité
• Rédiger les contrats de location
• Encaisser les réservation (débiter les cartes bancaires)
• Effectuer des relances de paiement
• Envoyer des emails de remerciement après départ
• Rédiger des commentaires post location pour alimenter les diverses communautés (airbnb, abritel, housetrip...)
• Etc...

- Check-in Il s'agit de la remise des clefs qui permet de :

• Accueillir du voyageur
• Faire visiter le logement
• Délivrer des informations de dernière minute : bons plans, restaurants...
• Montrer le fonctionnement de la TV et d'internet
• Faire signer le contrat de location
• Procéder éventuellement au paiement du séjour si cela n'a pas été fait préalablement
• Procéder à l'état des lieux
• Etc...

- Check-outIl s'agit de la sortie des lieux :

• Vérifier l'état du logement
• Récupérer les clefs
• Demander si le séjour s'est bien passé
• Inviter les voyageurs à laisser un commentaire sur le site qui leur a permis de réserver. Ceci a pour objectif d'accroître la preuve sociale de la location

- MénageCertainement la tâche la moins sexy de la location courte durée, mais une des plus importantes. Tout doit être impeccable :

• Nettoyer toutes les pièces
• Changer le linge de lit
• Changer les serviettes de bain
• Remplir au besoin les consommables : boissons, en-cas, distributeurs de savon, gel douche, papier toilette...

- Gestion du lingeIl est ensuite nécessaire de nettoyer le linge salle (draps, serviettes, torchons...)

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2 - Comment concilier location courte durée et activité salariée ?

C'est la question qui revient le plus régulièrement.

Il n'y a rien d'extraordinaire. Tout est question d'organisation.

Je vous livre ici le mode de fonctionnement que j'avais adopté alors que j'étais encore salarié.- Borner les horaires de départ et d'arrivée

‍Il est primordial de limiter les horaires de départ et d'arrivée des voyageurs. Vous avez la possibilité de le faire sur toutes les plateformes de réservation en ligne.

Ceci évitera d'accepter des arrivées et des départs "exotiques". Je l'ai appris à mes dépens durant la période ou je gérais tout moi-même.

Personnellement, mes arrivées se font désormais entre 18H et 22H. Mes départs se font entre 7H et 12H.En dehors de ces horaires, je facture un complément.

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‍- Check-in Les arrivées se faisant à compter de 18H, il est possible de procéder aux remises de clefs en dehors des horaires "traditionnels" de travail.

Je recommande une présence physique au moment du check-in. Je la juge nécessaire pour faire signer le contrat de location, faire signer l'état des lieux, prendre la caution...- Check-outIl n'est pas toujours facile d'être présent pour le départ.

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Dans ces conditions, les clients ont la possibilité de laisser les clefs dans la boîte aux lettres ou dans un commerce de proximité.

Personnellement, j'ai sympathisé avec le boulanger et le salon de thé au pied de l'immeuble.

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En contrepartie, j'envoie mes clients chez eux.

Il est également possible de laisser les clefs au concierge de l'immeuble, à un voisin...- MénageJ'ai durant de longs mois effectué le ménage entre midi et 14 heures lorsque l'appartement était reloué le soir même, ou bien le soir, après mon activité salariée, lorsque l'appartement n'était reloué que le lendemain.

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‍- Gestion du linge Durant les premiers mois, j'ai assuré la gestion du linge a domicile.

Cela reste possible avec la gestion d'un appartement. Ensuite, cela devient compliqué : le séjour se transforme en séchoir permanent :-)Je recommande d'avoir plusieurs parures et plusieurs jeux de serviettes (3 à 4 pour chaque appartement) et d'assurer la gestion du linge en laverie ou au pressing.

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J'ai de mon côté choisi l'option laverie car moins onéreuse (14 euros pour laver et sécher 5 parures + 5 jeux de serviette), soit 2.80 euros pas séjour.Il est aussi tout à fait possible de négocier des tarifs avec un pressing de proximité au regard du volume.NB : Je déconseille le linge de lit jetable pour 2 raisons.

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La première est écologique. La seconde pour la mauvaise qualité des draps.

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3 - Quelles solutions pour déléguer ?

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Pour vous aider à gérer votre location courte durée, vous avez la possibilité de déléguer un certains nombre de tâches.

Dans ces conditions, vous devez faire appel à un prestataire de services qui pourra assurer la gestion du check-in, du check-out et du ménage.

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‍- Les prestataires

‍Trouver un bon prestataire de service peut demander un peu de temps.

N'hésitez pas à être exigent sur la qualité des prestations. De cette qualité dépend en effet la rentabilité de votre activité.Il faut garder en tête que vous serez noté à la fin du séjour sur la qualité de votre location. Le voyageur peut en effet laisser un commentaire sur la plateforme sur laquelle il a réservé.

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Les points de vigilance sont les suivants :

• Amabilité / Communication : l'accueil du client doit être parfait
• Ménage : il doit être impeccable
• Confiance : votre prestataire de service récupérera les taxes de séjour, les cautions et éventuellement les loyers...

Des sociétés se sont spécialisées sur ce types de prestation.

Les plus connues sont bnbsitter et welkeys.

Il est également possible de faire appel à des sociétés de service à la personne.

‍- Les tarifs

‍Ils dépendent de plusieurs critères : la taille du logement, la ville dans lequel il se situe...A Toulouse, pour un appartement de 20 m2, il faut compter 30 euros pour le package check-in + check-out + ménage.A Paris, pour le même logement, ce package est facturé 50 euros.

‍- Quelques conseils

• Sur la majorité des plateformes de réservation en ligne, il est possible d'inclure des frais de ménage à vos tarifs.
• Ces frais permettent de faire porter une partie, voire la totalité, du coût de votre prestataire à votre locataire.

• La délégation n'exclut pas le contrôle. Je vous encourage à passer régulièrement dans vos appartements pour vérifier la qualité du ménage.

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3 - Pour aller encore plus loin et être totalement libre

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Pour ceux et celles qui souhaitent déléguer la totalité de leur gestion, sachez qu'il existe également des agences immobilières spécialisées dans la location meublée saisonnière.

Vous n'aurez rien à faire : ni annonce, ni gestion des clients, ni gestion du linge...Bref, rien !Ces agences exercent pour la plupart sur des secteurs géographiques restreints.A Toulouse, il existe par exemple : we-toulouse, sejouratoulouse...

‍- Principe de fonctionnement Pour apparaître dans leur catalogue, vous avez la possibilité de signer un mandat exclusif ou non exclusif.

• Si exclusif, vous confiez la totalité de la gestion de votre logement. Vous ne vous occupez plus de rien.

Votre annonce apparaîtra bien entendu sur le site de l'agence avec laquelle vous aurez contractualisé, mais l'annonce sera également diffusée sur toute la galaxie de site dédiés à la location saisonnière : airbnb, booking, housetrip, morningcroissant, abritel, holiday lettings, tripadvisor, wimdu...

• Si non exclusif, votre annonce apparaîtra sur le site de la société avec laquelle vous aurez contractualisé.Vous gardez la gestion de votre location saisonnière ainsi que la diffusion des annonces sur toutes les autres plateformes.

- Tarification

• En mandat exclusif, il vous en coûtera environ 35% du montant total de la réservation. Ce tarif peut ensuite être dégressif en fonction de la période de location. Il peut embarquer la totalité des coûts : assurance locataire, taxe de séjour et TVA.Je vous invite à vous renseigner auprès de l'agence avec laquelle vous souhaiter contractualiser pour être certain de ne rien omettre.

• En mandat non exclusif, la négociation est au cas par cas.

- Mon point de vueLa délégation totale offre un vrai avantage en terme de tranquillité. Elle offre une véritable source de revenus passifs.

Toutefois, elle reste très coûteuse et s'adapte particulièrement aux situations suivantes :

• Propriétaire loin du logement
• Crédit totalement remboursé

A l'heure où j'écris cet article, je ne réunis pas ces 2 conditions et préfère rester maître de mon activité. En particulier sur :

• Les annonces
• Le marketing
• Les optimisations tarifaires en fonction des événements locaux
• Etc...

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4 - Etude de cas

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Voici les chiffres mensuels moyens de mon appartement témoin (studio de 20 m2 en hypercentre toulousain).

• Le loyer est de 1500 euros
• J'ai 8 clients différents, soit 8*30=240 euros de frais de délégation

Dans le premier cas, il s'agit de la configuration dans laquelle j'assurais tout moi-même.

Dans le second cas, je délègue les checks-in, les checks-out et les ménages.

Conclusion : la délégation me coûte 240 euros de cashflow mais m'assure une rente mensuelle de presque 600 euros.

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‍- Gestion autonome

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- Gestion avec prestataire de service

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5 - Conclusion

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Déléguer tout ou partie de son logement en location courte durée reste un choix propre à chacun en fonction de contraintes personnelles.

La délégation, quel que soit son niveau, dégrade la rentabilité mais permet tout de même de dégager des revenus complémentaires et significatifs grâce à l'immobilier.A chacun de faire son calcul...Voici une synthèse des différentes possibilités de délégation évoquées dans cet article.

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Je vous laisse maintenant m'écrire dans les commentaires ci-dessous si vous avez fait le choix, vous aussi, de déléguer.

Si la gestion d'un appartement en location saisonnière vous faisait peur jusque là, j'espère vous avoir convaincu du fait que la location courte durée est compatible avec une activité salariée.