Les travaux viennent de finir sur mon dernier investissement immobilier.

Je vous dis tout sur ce projet...Le bien vient d'être mis à la location.

Je suis très satisfait du résultat final.Le choix de cet investissement n'a pas été fait au hasard. Voici tous les détails du projet dans ce nouvel article :

• Emplacement
• Travaux
• Les chiffres
• Anecdote d'achat (j'ai acheté alors que je n'avais plus de CDI)
• Résultat en photos :-)

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1 - Emplacement

L'appartement est un T1 bis de 25 m2 situé dans le quartier de la médiathèque à Toulouse.L'emplacement est idéal :

• Proximité gare SNCF : 5 minutes à pied
• Proximité métro / bus : 5 minutes à pied
• Proximité commerces
• Proximité hyper-centre : 1 station de métro
• Immeuble de cachet : immeuble 1900 tout en brique rouge toulousaine
• Petite copropriété (7 lots) : faibles charges
• Au centre du nouveau projet Toulouse Euro Sud Ouest : avec l'arrivée de la ligne LGV, le quartier de la gare SNCF se trouve au cœur d'un programme d'aménagement urbain.

Tout le quartier va être repensé et un centre d'affaire va être créé.

L'immobilier va donc prendre de la valeur et la clientèle d'affaire va affluer.

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2 - Travaux

2.1 - L'équipeJ'ai une nouvelle fois fait appel à la même équipe dont je suis très satisfait : même décoratrice d'intérieur (Marine Boncompain, MB Home Concept) et mêmes artisans (plaquiste, électricien, plombier, peintre).L'intérêt de se constituer une équipe, c'est de pouvoir travailler en toute confiance.

Une fois de plus, j'ai présenté le projet à ma décoratrice et elle s'est occupée de tout :

• Maquettage 3D
• Proposition de mobilier et d'aménagement
• Planification du chantier dans le temps
• Synchronisation des différents intervenants

Baignant elle-même dans le milieu immobilier, elle a rapidement (dès le premier projet effectué ensemble) compris quelles étaient mes attentes et comment mettre en valeur les appartements pour générer le coup de cœur.2.2 - Les difficultés rencontrées

Aucun projet de rénovation ne se passe sans imprévu !!Sur ce chantier, au moment de poser le nouveau receveur de douche, nous avons constaté que tout le placo du coin douche de la salle de bain était imbibé d'eau.

Conséquence, une série de travaux non prévue initialement :

• Démolition de l'ancien carrelage et de l'ancien placo
• Remplacement du placo
• Pose d'un nouveau carrelage

Impact financier : 1500 euros de travaux en plus :-(2.3 - ConseilsJe recommande de toujours provisionner une enveloppe pour les imprévus sur tous les travaux de rénovation.

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3 - Les chiffres

3.1 - Plan de financement

Le projet a été réalisé sans apport sur 25 ans au taux fixe de 2.50%.L'achat a été effectué via une SAS et non pas en nom propre.

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3.2 - Loyer et cashflow estimés

• Sans délégation sur une base de 25 nuits par mois au tarif de 57 euros la nuit, le cashflow généré sera de 780 euros.
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• Avec délégation les séjours sont de 3 à 4 nuits en moyenne, ce qui amène 8 clients différents par mois.
• En délégant les entrées, sorties et ménage (30 euros pour le package), les frais de délégation sont de 240 euros/mois (8 * 30 euros).Dans cette configuration, le cashflow généré sera de 540 euros.
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4 - Anecdote d'achat

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Ce projet a pris une saveur particulière puisque j'ai acheté ce bien, non seulement sans apport (cf ci-dessus), mais également sans CDI et en tant que chômeur :-)Comment cela est-il possible ?J'avais préparé le terrain avant de quitter mon employeur. Ce ne sont donc pas des indemnités que j'ai voulu négocier lors de mon départ, mais l'achat d'un appartement :-)J'ai passé les derniers mois de en tant que salarié à rechercher intensivement ce bien.

Le calendrier a été extrêmement serré :

- Mars 2015 : première évocation avec mon employeur de rupture conventionnelle et de départ de la société

- Mars 2015 - Mai 2015 : recherche d'un nouveau bien immobilier (nombreuses visites et nombreuses offres d'achat qui ne seront pas acceptées :-) )

- Mai 2015 : offre d'achat acceptée

- Juin 2015 : signature du compromis de vente

- Juin 2015 - Juillet 2015 : recherche du financement

- Juillet - Septembre 2015 : création de la SAS- Août 2015 : inscription au pôle emploi

- Octobre 2015 : signature de l'acte authentique

J'avoue avoir stressé certains jours afin d'arriver au bout de ce projet, mais le jeu en valait largement la chandelle !

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5 - Résultat en photos

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[huge_it_gallery id="4"]N'hésitez pas à me dire dans les commentaires ci-dessous ce que vous pensez de ce projet et des conditions particulières de cet achat.