2019 amène son lot de réformes.Quels sont les changements en ce qui concerne la location courte durée ?Indiquez-moi dans les commentaires ce que vous pensez de ces réformes.

‍

Transcription

‍

‍

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui dans une vidéo dans laquelle on va voir quels sont les changements mineurs ou majeurs qui s’appliquent à la location courte durée depuis le 1er janvier 2019. C’est parti ! Ça se passe tout de suite sur louer-en-courte-duree.

‍

Alors avant qu’on voie ensemble quels sont les changements qui s’appliquent à la location courte durée depuis le 1er janvier 2019 pour toutes les personnes qui souhaitent se lancer dans cette activité, mais qui impactent également les gens qui font déjà de la location courte durée, je vous invite à vous abonner à cette chaîne YouTube si vous ne l’avez pas encore fait. Ça vous permettra de rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier, de location courte durée, de stratégie de location à haut rendement.

‍

N’oubliez pas d’activer la petite cloche pour être informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos en temps réel. Puis, je vous offre également deux ebooks si vous ne les avez pas encore téléchargés. Le premier ebook s’appelle : « Convaincre la banque, mode d’emploi » , et le second ebook : « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Vous pouvez télécharger ces deux ebooks en cliquant sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de la fenêtre de votre vidéo. Puis sinon, je vous mets également les liens de téléchargement de ces deux ebooks dans la description qui se trouve juste en dessous.

‍

Alors comme chaque année, en début d’année, il y a de nouvelles normes qu’elles soient fiscales ou qu’elles soient administratives qui arrivent et cette année, la location courte durée n’échappe pas à la règle. Donc, je vous propose de voir ou de balayer ensemble les changements majeurs ou mineurs qui impactent la location courte durée en ce début d’année 2019.

‍

Alors, on va dans un premier temps commencer, ce sera la première partie de cette vidéo, par l’enregistrement. Lorsque vous faites de la location courte durée, il faut que le logement dans lequel vous exercer cette activité soit déclaré comme un logement à activités touristiques. Donc, vous devez déclarer votre logement en tant que meublé de tourisme. Alors jusqu’à présent, pour déclarer ce logement en tant que meublé de tourisme, il fallait le faire d’une seule et unique manière en remplissant un formulaire CERFA qui s’appelait le CERFA 14004. D’ailleurs, certaines communes continuent à utiliser ce formulaire CERFA 004 pour déclarer les logements en location courte durée.

‍

Maintenant, il y a d’autres communes qui sont passées sur un autre mode de fonctionnement et cet autre mode de fonctionnement en fait, c’est le numéro d’enregistrement. Généralement, ce sont les communes dans les grandes agglomérations ou les communes en zones tendues. Donc sur ces communes là, on ne remplit pas un CERFA 14004, mais on doit se rapprocher de l’urbanisme pour récupérer un numéro d’enregistrement et c’est ce numéro d’enregistrement qui vous identifie « comme logement à caractère touristique » ou en tout cas logements dans lesquels vous recevez une clientèle pour des courts séjours.

‍

Au passage, ce numéro d’enregistrement, vous devez ensuite le mettre sur toutes les annonces sur les plateformes de location en ligne qu’on parle de Booking, qu’on parle d’Airbnb ou de toutes les autres plateformes. Si votre commune vous impose d’avoir ce numéro d’enregistrement, ce numéro d’enregistrement doit apparaître sur toutes les annonces de réservation en ligne.

‍

Maintenant si vous vous trouvez dans une commune qui exige ce numéro d’enregistrement et que vous faites de la location courte durée dans votre résidence principale, alors ce numéro d’enregistrement, vous allez également devoir aller le chercher et le mettre sur les annonces des plateformes de réservation en ligne

‍

.En ce qui concerne la durée le nombre de nuits maximum pour faire de la location courte durée, là il n’y a aucun changement. Si c’est dans votre résidence principale, la limite, elle est à 120 jours. Si vous faites de la location courte durée dans un logement dédié à cette activité, il n’y a aucune limite sur le nombre de jour ou de nuit pour faire de la location courte durée.

‍

Ensuite point numéro deux de cette vidéo, le changement d’usage. Pour faire de la location courte durée, il y a certaines communes qui exigent de faire un changement d’usage du bien immobilier qui va être dédié à cette activité. Alors, ça peut paraître normal puisque finalement le bien immobilier qui va être dédié à une activité de location courte durée c’est un bien immobilier qui ne pourra plus être destiné à de l’habitation principale. C’est-à-dire que ce bien ne pourra pas accueillir une personne, un couple ou plusieurs personnes qui vont élire leur résidence principale dans ce logement.

‍

Alors, ce changement d’usage en soi, ce n’est pas quelque chose de nouveau. Il y a certaines communes qui appliquent déjà ce changement d’usage, mais il y a d’autres communes qui exigent ce changement d’usage à partir du 1er janvier 2019. C’est notamment le cas de Toulouse que je connais plus particulièrement. Alors ce changement d’usage en fait, soit la commune vous l’accorde, donc vous avez le feu vert pour faire de la location courte durée , soit la commune ne vous l’accorde pas, auquel cas vous n’avez pas le feu vert pour faire de la location courte durée.

‍

Mais retenez bien en tout cas que toutes les communes n’exigent pas un changement d’usage pour faire de la location courte durée. Généralement, ce sont les communes qui se situent en zones tendues. Si vous voulez savoir si votre commune exige ce changement d’usage, rapprochez-vous tout simplement de l’urbanisme de votre ville.

‍

Troisième point de cette vidéo, la surface de compensation. Ça, j’en ai déjà parlé dans de nombreuses vidéos sur cette chaîne YouTube. Il y a certaines communes qui exigent une surface de compensation pour que vous ayez le droit de faire de la location courte durée. Alors petit rappel, qu’est-ce que c’est que la surface de compensation ?Là aussi les communes considèrent, à juste titre, que tous les logements que vous allez dédier à une activité de location courte durée sont des logements que vous sortez du parc immobilier dédié à l’habitation principale. Donc, les communes exigent que vous remettiez la surface équivalente à celle qui a été perdue pour l’habitation principale. Cette surface, vous devez la remettre à destination de l’habitation principale.

‍

Ça veut dire quoi ? Ça veut dire que si vous décidez de faire de la location courte durée dans un logement de 30m², par exemple si votre commune exige la surface de compensation, elle va vous demander de racheter 30m² de surfaces commerciales ou de bureau, de façon à les retransformer en habitation principale. Petit bémol dans certaines communes, c’est le cas de paris, cette surface de compensation, elle peut être doublée.

‍

Pour reprendre mon exemple, pour exploiter 30m² en location courte durée, on vous demandera de remettre 60m² dédiés à de l’habitation principale. Donc voilà, ça, c’est une manière de limiter, voire d’interdire l’activité de location courte durée.

‍

En tout cas, adressez-vous également à l’urbanisme de votre ville pour savoir si votre commune exige cette surface de compensation. Parce que dans les zones tendues, il y a des communes qui exigent de la surface de compensation, il y a d’autres communes qui n’exigent pas cette surface de compensation, il y a des communes qui exigent de cette surface de compensation à partir d’une certaine surface. Donc, les règles sont différentes d’une ville à l’autre, le mieux encore une fois c’est de vous rapprocher de l’urbanisme de votre ville.

‍

Quatrième point de cette vidéo, il concerne la taxe de séjour et sa collecte. Jusqu’à présent en fait, la taxe de séjour, lorsque jusqu’à présent c’est-à-dire jusqu’à fin 2018, la taxe de séjour, elle était due par voyageur et par nuit. Et lorsqu’on fait la location courte durée, il faut différencier plusieurs types de logements. Il y a les logements non classés puis il y a les logements classés une étoile, deux étoiles, trois étoiles, quatre étoiles…Donc jusqu’à présent quand je disais : la taxe de séjour, elle était due par voyageur et par nuit. C’était donc un forfait fixe. Alors ce forfait, il pouvait varier d’une commune à l’autre, c’est-à-dire que la taxe de séjour de Toulouse n’avait pas le même montant que celle de Bordeaux, que celle de Strasbourg, que celle de Lille ou encore celle de Nice. Mais par contre ce montant était forfaitaire et fixe.

‍

Bien entendu, un logement non classé avait une taxe de séjour inférieur à celui dont logements classés une étoile. Un logement classé une étoile avait une taxe de séjour inférieure à celle d’un logement classé deux étoiles…À partir du 1er janvier 2009 les règles changent puisque cette taxe de séjour sur les logements non classés, elle n’est plus forfaitaire, mais elle est indexée sur le prix de la nuit. Et lorsque je dis qu’elle est indexée sur le prix de la nuit, ça veut dire que le montant de cette taxe de séjour va varier entre 1 % et 5 % du prix de la nuit. Et ce pourcentage de 1 à 5 %, c’est à la libre appréciation de la commune. C’est la commune qui décide que la taxe de séjour va être indexée de 1 %, 2 %, 3 %, 4 % ou 5 % du prix de la nuit.

‍

On va prendre un exemple. Si jamais vous vendez vos nuits 50 € par exemple et que la commune a décidé que le montant de la taxe de séjour pour les logements non classés serait égale à 5 % du prix de la nuit, ça veut dire que pour ce logement non classé, le montant de la taxe de séjour par nuit et par personne sera de 5 % de 50 €, ce qui fait 2.50 €.Mais maintenant, si pour une raison x ou y, vous êtes obligé de vendre votre nuit non pas 50 €, mais 40 €, là le montant de la taxe de séjour sera de 5 % de 40 €, ce qui fait 2 €. Ce qui fait que dans ces configurations-là, on se retrouve finalement avec une taxe de séjour plus importante pour les logements non classés que les logements classés une étoile, deux étoiles…Alors bien entendu pour les logements non classés, le montant de cette taxe de séjour, je viens de l’expliquer, il est indexé sur le prix de l’année. Par contre, il va être capé. Comment est-ce qu’il va être capé ? Il va être capé, c’est-à-dire que le montant de la taxe de séjour pour les logements non classés ne pourra pas dépasser la limite de la taxe de séjour des logements quatre étoiles.

‍

Ensuite cinquième point de cette vidéo, c’est l’entrée en vigueur de la loi pour une république numérique. Alors ça, c’est une loi qui était insufflée par le gouvernement Hollande. À partir du 1er janvier 2009, les plateformes de réservation en ligne peuvent remonter à l’administration fiscale un certain nombre d’informations, notamment concernant le nombre de nuits que vous aurez vendu ou le chiffre d’affaires que vous aurez réalisé. Donc, ce sera une manière de croiser les informations entre ce qui est déclaré d’un côté par les propriétaires bailleurs et ce que remontent les plateformes de réservation en ligne.

‍

Voilà tout ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo, en ce qui concerne la location courte durée pour 2019. Il n’y a pas forcément de gros changements puisqu’à partir du moment où on fait de la location courte durée, il a toujours été obligatoire d’identifier le logement, comme logement destiné à accueillir des personnes de courte durée. En ce qui concerne le changement d’usage ou la surface de compensation, ce sont des choses qui existent depuis plusieurs années pour certaines communes. La grosse nouveauté cette année, c’est le montant de la taxe de séjour pour les logements non classés qui va être indexé sur le prix de la nuit

‍

.Ce que j’ai oublié de vous dire également, c’est que certaines plateformes de réservation en ligne vont maintenant collecter la taxe de séjour pour la transmettre directement à la commune. Vous n’aurez plus à la collecter auprès des voyageurs. Cette taxe de séjour, c’est la plateforme de réservation en ligne qui la prendra directement aux voyageurs avant de la reverser à la commune.

‍

Finalement l’augmentation de cette taxe de séjour, est-ce que c’est un vrai problème pour les logements non classés ? Pas forcément ! Parce qu’au final qui paie cette taxe de séjour ? Ça reste le voyageur. Maintenant vous avez aussi la possibilité de faire classer votre logement si vous estimez que ça peut être intéressant pour vous, déjà d’avoir un logement classé une étoile, deux étoiles, trois étoiles. Ça peut être un argument de vente. Puis dans certains cas particuliers, mais ce ne sera pas l’objet de cette vidéo, ça peut également avoir un avantage fiscal. Voilà !Maintenant lorsqu’on parle de changement d’usage et de surface de compensation puisque j’en viens à la conclusion de cette vidéo, est-ce que c’est forcément quelque chose de problématique ? J’ai envie de dire non parce que quelles sont les communes, qui exigent cette surface de compensation et ce changement d’usage ?Ce sont les communes qui se situent en zones tendues et on sait très bien qu’en zone tendue, on se trouve dans des communes où le prix de l’immobilier est élevé. Et qui dit prix de l’immobilier élevé, dit des communes dans lesquelles les rentabilités immobilières ne sont pas forcément au rendez-vous.

‍

On est plutôt sur des communes à investissements, de type patrimoniaux et non pas investissements de type rentabilités et cashflow. Je pense notamment à des communes comme Lyon ou Bordeaux où il devient maintenant avec l’évolution du prix de l’immobilier, très compliqué d’aller chercher des projets immobiliers qui s’autofinancent à moins de faire de la location courte durée.

‍

Donc est-ce que pour autant maintenant, il est intéressant d’investir dans ces communes, pas forcément ? En tout cas, ce ne sera pas mon intérêt d’aller dans ces communes-là puisque moi ce que je vous dis, tout au long de mes vidéos, c’est que l’objectif premier avant de faire de la location courte durée, c’est d’avoir un bien immobilier qui s’autofinance. Donc, aller dans des communes comme Lyon, comme Bordeaux pour ne citer qu’elles, mais il y en a tout un tas d’autres où de toute façon il sera difficile d’avoir un projet immobilier qui s’autofinance, donc forcément ce ne sera pas des communes puisque les projets ne s’autofinancent pas dans lesquels il faudra faire de la location courte durée.

‍

Donc, la surface de compensation, le changement d’usage, en soi ce n’est pas forcément un problème majeur puisque les communes ne sont pas intéressées pour investir. En tout cas, c’est mon avis. Donc dans quelle commune faire de l’investissement immobilier en 2019 ? Plutôt dans des communes de taille moyenne, voilà des communes qui ne sont pas en zones tendues où la réglementation va être beaucoup plus souple et il y a énormément de communes dans lesquelles il est intéressant de faire de la location courte durée parce que le prix de l’immobilier est abordable et parce que condition première dans ces communes-là, il est possible d’aller chercher des projets qui s’autofinance en location traditionnelle.

‍

Voilà ce que je voulais partager aujourd’hui avec vous dans cette vidéo, voilà quels sont les changements en 2009, voilà comment faire de la location courte durée en 2009 en respectant les règles.

‍

J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager. Si vous avez des questions par rapport à cette réglementation, utilisez la zone commentaire qui se trouve juste en dessous. Puis, il est l’heure de vous quitter. Puis comme d’habitude alors, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dire très bientôt.

‍

Tchao !