Grâce à la location saisonnière, Jérôme nous explique dans cette vidéo qu'il n'a plus besoin de travailler.Il nous explique également :

• Comment il a sélectionné ses 2 derniers investissements
• Pourquoi il met un point d'honneur à acheter sans apport
• Pourquoi il garde son emploi alors qu'il n'en a plus vraiment besoin

Vous pouvez retrouver Jérôme sur son blog Investisseur Immobilier DébutantQue feriez-vous à la place de Jérôme ?Garderiez-vous ou quitteriez-vous votre employeur ?NB : Cette vidéo est la seconde partie de l'interview de Jérôme.La première partie se trouve ici : Il multiplie son loyer par 2,5 grâce à la location saisonnière

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Transcription

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Sébastien : Bonjour, c’est Sébastien du blog louerencourteduree.fr. Alors, avec Jérôme on n’a pas pu finir notre interview hier parce que le soleil était en train de se coucher. Je propose qu’on la continue aujourd’hui. Alors, ça tombait bien puisqu’on avait fini la première partie de l’aventure immobilière de Jérôme, et Jérôme allait justement nous expliquer qu’il avait encore investi sur deux autres appartements.

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‍Jérôme : Oui, tout à fait !

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‍Sébastien : Est-ce que tu peux nous en dire plus s’il te plaît?

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‍Jérôme : Oui, aujourd’hui, donc comme je disais hier, c’est que la partie location saisonnière sur le premier appartement fonctionne bien et je suis obligé de refuser du monde, donc je me suis dit il faut que je continue. Mais la problématique qui allait se poser c’est une problématique logistique, en disant si j’en ai un appartement à un endroit, un autre appartement à un deuxième endroit, la délégation là où je suis, bon elle est possible, mais pas forcément nécessaire étant donné que je passerais à côté des appartements régulièrement. Puis je vais quand même laisser la possibilité de pouvoir gérer moi, même en cas de besoin. Donc j’étais confronté… enfin, je me suis dit que je risque un moment donné d’avoir un problème logistique si j’ai deux entrées à faire le vendredi à 19h à deux endroits différents, ça risque d’être un peu compliqué. Donc le hasard a fait que j’ai trouvé, via un marchand de biens, enfin avec un agent immobilier que je connais bien maintenant, lui avait un marchand de biens qui vendait un petit immeuble, notamment il avait, dans cet immeuble, les trois appartements. Il y a un appartement au dernièr étage qu’il a laissé pour son fils, il vendait les deux autres appartements, donc j’ai fait un groupé, je lui ai dit je prends les deux appartements en même temps, ce qui a permis en même temps de bien négocier au niveau du prix, et ces deux appartements je vais les mettre en saisonnier, ce qui fait qu’au niveau logistique, j’ai les deux appartements qui sont au même endroit et qui sont l’un en dessous l’autre.

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‍Sébastien : Alors ça, c’est très, très important ! C’est vrai que bon, le saisonnier et que vous déléguiez ou pas d’ailleurs, ça demande quand même un aspect logistique important pour celui qui va intervenir sur les check-in et check-out et les ménages ; et je trouve que ton idée de trouver deux appartements l’un en dessous l’autre, elle est géniale tous simplement parce que le jour ou t’as deux check-in et deux check-out en même temps, tu n’as pas besoins de te promener dans toute la ville et de regarder ta montre pour ne pas être en retard, donc ça, c’est très, très important !

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‍Jérôme : Même pour la personne, même si vous déléguez la partie  gestion, même pour la personne qui va travailler pour vous, à qui vous allez déléguer ça, si vous passez par une personne ou par une société et qu’elle va faire deux check-in en même temps, soit la personne ne pourra pas assurer les deux en même temps si vous travaillez avec une personne dédiée en particulier. Et si vous passez par une société ou une société de service, ils seront obligés de mandater deux personnes pour faire votre check-in ! Donc, même pour eux, au niveau de la logistique, c’est la galère, et voire ça peut même vous coûter beaucoup plus cher ! Alors que là, même s’il y a deux check-in à faire en même temps, à la rigueur, on peut en payer qu’un puis que la personne ne vient qu’une seule fois, on lui donne l’autre trousseau de clés.

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‍Sébastien : Oui, Exactement! Et moi je trouve intéressant aussi le fait que tu aies acheté un rez-de-chaussée, alors c’est vrai que lorsqu’on fait de l’immobilier, entre guillemets, traditionnel, le rez-de-chaussée, ce n’est  pas forcément l’appartement que l’on veut acheter en priorité.

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‍Jérôme : Oui, tout à fait. C’est fortement déconseillé même !

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‍Sébastien: Exactement ! Et lorsque vous faites de la location saisonnière, c’est un gros avantage, je vais vous expliquez pourquoi. C’est-à-dire que le rez-de-chaussée, non seulement vous allez le payer moins cher, mais pour les gens qui vont venir chez vous, souvent avec des bagages ou des valises, le fait d’être en rez-de-chaussée, de ne pas avoir à monter les escaliers, c’est un gros atout pour l’appartement que vous allez leur louer.

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‍Jérôme : Le petit plus sur cette appartement qui est en rez-de-chaussée, c’est que derrière, j’ai un petit bout de terrains alors qu’il n’est pas très grand, ça doit va faire 2,50m de large par 6m de long, mais ça fait un petit espace extérieur où, en été, on peut mettre… il y a deux choses : en été, on peut mettre une petite table avec des tables et des chaises…et l’autre avantage qui est facilement un inconvénient en location saisonnière, pour des gens qui restent des fois une semaine en vacances…c’est pour faire sécher le linge!

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‍Sébastien : Oui.

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‍Jérôme : Ça c’est un truc, je sais que moi dans l’appartement où j’ai, ils ont peut-être le même problème les gens qui veulent faire sécher le linge, souvent, c’est des T2, on ne sait jamais où le mettre et vous vous retrouvez avec des trucs sur les chaises et tout ça, des sèche-linges un peu n’importe où. Et là sur ces deux appartements, l’avantage que j’ai vu pour les saisonniers, c’est que le rez-de-chaussée, et j’ai un petit bout de terrain sur lequel on peut mettre un sèche-linge ou faire sécher du linge en extérieur ; et celui du premier étage, un grand balcon sur lequel on peut mettre ça en extérieur. Donc ça faisait aussi partie des critères qui m’ont décidé à prendre ceux-là. Ils sont vraiment optimisés pour le saisonnier et même pour la location par la suite parce qu’il y a des petits espaces extérieurs.

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‍Sébastien : Alors l’espace extérieur, de toute façon, dès que tu fais de l’immobilier, que ce soit le petit jardin ou le balcon ou carrément la terrasse, c’est toujours le gros plus. Alors moi, je n’ai pas ces problématiques-là parce qu’on on a mis des machines lavante séchante.

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‍Jérôme : Oui. Moi aussi, mais des fois bon… Les gens, ils ont une petite bricole, des torchons de cuisine, ou des choses comme ça, voilà, c’est toujours un peu la galère. On ne sait jamais où les mettre.

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‍Sébastien : Est-ce que tu peux nous donner, niveau chiffre, parce que je pense que les gens qui nous regardent sont toujours intéressés par les chiffres, sur ces deux appartements, combien tu comptes faire de cashflow, Jérôme ?

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‍Jérôme : Globalement, en restant sur les mêmes prix de location que le premier appartement. Là, ce sont des appartements qui m’ont coûté un peu plus cher. Les appartements, eux-mêmes, ne m’ont pas forcément coûté plus cher que l’autre puisque le premier appartement, je l’avais acheté, alors de mémoire, il m’avait coûté en tout 70000 €. Là, j’ai acheté 110 000 € les deux appartements ; en plus des travaux, etc, ça fait quelque chose à 170000 à peu près. Donc, je les ai payé un peu plus cher que l’autre ; par contre, je les ai loué de la même façon. Donc, je pense que je vais dégager à peu près 600 € de cashflow une fois que j’aurais tout payé, à peu près 600 - 700€ par mois par appartement.

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‍Sébastien : Donc, entre 1200 et 1400 € par mois de plus de revenus locatifs ?

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‍Jérôme : Oui.

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‍Sébastien : Donc, ça c’est quand même intéressant. Alors, rassure-moi, tu ne gagnes pas 10000 € par mois, hein ?

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‍Jérôme : Non.

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‍Sébastien : Tu as pu faire ces opérations assez facilement ?

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‍Jérôme : Ah oui, oui. Ça s’est fait… là, comme je le dis toujours, c’est ce que je dis sur mon blog d’ailleurs, c’est que c’est encore une opération que j’ai faite en partant de zéro, puisque ça, c’est vraiment mon credo, c’est de dire je pars de zéro, je vais voir le banquier, bonjour Monsieur le banquier, je n’ai pas d’argent, je pars de zéro, je finance tout : les frais de notaire, les travaux, le mobilier… voilà, tout est financé.

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‍Sébastien : Ça c’est très, très bien.

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‍Jérôme : Je fais comme ça. La seule chose qui est, je dirais, le tapis rouge quand on veut investir dans l’immobilier c’est que je suis en CDI et je garde mon contrat en CDI aujourd’hui, un petit peu à cause de ça. C’est pour pouvoir continuer à investir. J’ai la chance d’avoir un métier qui me laisse quand même pas mal de souplesse, pas mal de temps libre si j’en ai besoin, pour pouvoir me libérer un peu comme je veux, comme je suis commercial. Mais, voilà, si je garde ce CDI, c’est surtout par rapport à ça, c’est pour pouvoir investir dans l’immobilier. Mais voilà, un financement aujourd’hui à 110%, là on est début 2016, c’est une opération que j’ai fait il y a déjà 6 mois, et ça s’est passé sans aucun problème.

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‍Sébastien : Donc, si je lis entre les lignes ou entre tes lèvres, tu es en train de nous expliquer que tu gardes ton boulot pour avoir une capacité d’emprunt auprès de la banque ?

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‍Jérôme : Tout à fait.

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‍Sébastien : Voilà. Donc, aujourd’hui, tu pourrais t’arrêter de travailler ?

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‍Jérôme : Oui.

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‍Sébastien: Voilà. Donc, ce qui est très important à retenir : aujourd’hui, Jérôme dégage des revenus locatifs qui lui permettraient de ne plus aller travailler ; et finalement, je pense que tu as beaucoup moins de pression quand tu vas travailler maintenant.

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‍Jérôme : Ah, bah oui, puisque maintenant, quand je vais travailler, je fais ce que j’ai à faire, je fais mon travail correctement ; mais en même temps, je le fais sans pression parce que je me dis qu’au pire, déjà, quelle est la pression que vous pouvez avoir quand vous travaillez ? C’est de se dire : "le patron n’est pas content, je vais perdre mon travail"… Donc là, je me dis que oui, si je perds mon travail, et alors ?

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‍Sébastien : Et voilà ! Et alors.

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‍Jérôme : Donc, je suis plus dans un état d’esprit de me dire : "c’est mon employeur qui a besoin de moi, plutôt que moi qui ai besoin de lui". Et ça dans la relation après avec l’employeur, ça se ressent, ça se passe très bien. Mais en même temps, quand l’employeur voit qu’il ne peut plus trop vous mettre la pression, il est un peu plus cool avec vous aussi. Du moment que vous faites votre travail correctement, il n’y a pas de problème.

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‍Sébastien : Donc, tu m’as dit que tu ne comptais pas t’arrêter là ?

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‍Jérôme : Non. C’est sympa l’immobilier, enfin moi, j’aime bien.

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‍Sébastien : C’est addictif.

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‍Jérôme : Oui, j’aime bien.

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‍Sébastien: Quels sont tes projets ?

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‍Jérôme : Donc là, les projets, c’est de sortir un peu de là où je suis, donc là on le disait hier, moi j’ai investi sur Bourgoin, donc une ville de 27000 habitants. Là, j’aimerais faire des choses un petit peu plus grosses. Alors, j’hésite un petit peu à vrai dire, c’est soit partir pour faire du saisonnier dans une ville plus grande où il y aurait vraiment du gros revenu à faire. Je pense notamment, pour du saisonnier, soit à Lyon, soit à Grenoble, puisque je suis entre les deux, je suis à peu près, en trajet, à une demi-heure de chacune des villes. Et aujourd’hui, avec mon activité professionnelle, je suis régulièrement dans ces deux villes donc ça ne me pose aucun problème d’avoir des biens par là-bas, et j’ai des connaissances pour pouvoir déléguer la gestion s’il y a besoin. Donc, soit passer sur du saisonnier, ou alors passer sur de la colocation parce que ces deux villes sont en même temps des villes étudiantes, donc il y a aussi de grosses opportunités pour faire de la colocation. Ce sont deux modes d’exploitation qui génèrent des revenus intéressants. Alors c’est sûr que la colocation, c’est un mode d’exploitation qui va rapporter moins que le saisonnier, mais en même temps il y a moins de charges, étant donné qu’il n’y a pas les check-in, les check-out, les frais de gestion par les sites internet de réservation… Donc, l’un dans l’autre, c’est à voir.

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‍Sébastien : C’est le prix de la tranquillité ?

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‍Jérôme : Voilà, c’est le prix de la tranquillité. Aujourd’hui, je ne me suis pas arrêté sur une des stratégies, je verrais un petit peu dans le mouvement, ce qui se présente à moi. Donc, pour ça, je vais mettre en vente mon... je vais mettre en vente le premier appartement que j’ai.

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‍Sébastien : Celui dont on a parlé dans la première vidéo ?

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‍Jérôme : Voilà. Donc là, je vais mettre les deux appartements, je les mets en exploitation là, le mois prochain, normalement. Et une fois qu’ils sont en exploitation, l’autre appartement, je le vends. Donc là, je continue d’exploiter en saisonnier parce que l’intérêt, c’est que je peux faire des visites n’importe quand, entre deux locataires, s’il y a besoin. Et je peux le libérer du jour au lendemain. S’il y a quelqu’un qui vient, qui me pose une valise de billets sur la table, je peux lui donner l’appartement tout de suite. Ça c’est un des avantages. Et c’est surtout après alors... Je ne le vends pas pour avoir, je dirais une, avoir du cash pour pouvoir ramener en apport sur une prochaine opération, mais je le mets pour montrer à la banque que je suis capable de générer, ou je suis capable d’avoir une épargne. Mais cette épargne, je vais la garder et quelle que soit l’opération que je fasse derrière, je repartirais de toute façon sur une opération partant de zéro, d’une page blanche, comme tu le dis.

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‍Sébastien : Ce que tu viens de dire c’est intéressant. C’est vrai que lorsqu’on monte un dossier bancaire, la banque nous demande tout un tas de documents, fiches de paye, avis d’impression…et elle nous demande d’afficher la capacité d’épargne. Et donc toi, ta stratégie, c’est de vendre ton premier appartement, de récupérer le cash pour le mettre sur un compte, peu importe, un livret A, une assurance vie…Et pour afficher ce cash disponible, mais ton intention derrière, c’est de racheter avec zéro apport.

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‍Jérôme : Oui, parce que si, c’est ce que je dis toujours sur mon blog, c’est qu’aujourd’hui, si vous avez 30000 € de cash, et que ces 30000 €, vous les mettez en apport sur une opération immobilière, si vous voulez refaire une opération immobilière derrière, non seulement vous n’avez pas d’apport, mais en même temps, la banque vous dira que vous n’avez pas d’épargne. Donc, c’est en même temps ce qu’il faut faire comprendre à la banque dans la négociation, si une banque vous dit que vous devez avoir une épargne, que vous devez, enfin pas d’avoir une épargne mais qu’ils préfèrent que vous ayez un petit apport dessus, d’apporter des frais de notaire, ou des choses comme ça, c’est très facile de justifier, de dire "bah oui, évidemment, d’un côté vous me demandez d’avoir une épargne, mais si je prends mon épargne pour le mettre en apport, après si je reviens vous voir dans six mois pour en acheter un autre, vous me direz que je n’ai pas d’épargne, alors que c’est vous qui m’avez demandé de m’en débarrasser, quoi". Donc, c’est un petit peu contradictoire. Ils sont très contradictoires les banquiers, je pense qu’ils sont formés pour ça. Donc, il faut vraiment faire comprendre aux banquiers que c’est votre épargne que vous voulez garder en cas de problème. Et ben, vous avez une petite bouée de sauvetage. Et ça, c’est quelque chose qui est important et qui se justifie très facilement auprès du banquier.

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‍Sébastien : D’accord. Merci pour tous ces conseils Jérôme. Peut-être le mot pour la fin, un conseil à tous ceux qui veulent se lancer dans l’immobilier, puis tu peux également préciser là où on peut te retrouver ?

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‍Jérôme : Oui. Donc, vous pouvez me retrouver sur mon blog investisseurimmobilierdebutant.fr, et si j’ai un conseil à donner, je dirais, j’en parle… bon on l’a fait ici dans ce calme magnifique, j’ai fait tout une série d’interviews sur l’immobilier, mais je dirais, il y a un point qui ressort un petit peu avec tout le monde, c’est d’être créatif ! C’est que là, bah les gens peuvent suivre ton blog, tes conseils, mes conseils, ou d’autres conseils d’un petit peu tout le monde, mais avant tout, il ne faut pas rester fermé dans un carcan, dans quelque chose qu’on apprend. C’est vraiment, adaptez vos stratégies par rapport à votre environnement, par rapport à vos projets. Soyez créatif, vous pouvez avoir un type d’appartement, connaître un type d’exploitation, avoir une contrainte locale, de localisation, de type de clientèle…Donc soyez imaginatif, soyez créatif, et vous verrez qu’avec ça, vous pourrez exploser vos rentabilités en vous adaptant à la situation, quoi.

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‍Sébastien : Parfait. Bah écoute, merci Jérôme !

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‍Jérôme : Merci à toi !

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‍Sébastien : Je te dis à bientôt !

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‍Jérôme : Et bah! Allez, on va se baigner maintenant !

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‍Sébastien : Bah allez, au revoir !

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‍Jérôme : Ciao !