En 6 mois seulement, Regis, membre de la formation MAXI RENTA, s'est constitué une rente de 1500 euros par mois avec la location courte durée.Pour découvrir tout de son histoire, je vous invite à regarder cette vidéo.N'hésitez pas à m'indiquer dans les commentaires ce que cette histoire vous inspire.

Transcription

Sébastien : Régis, bonjour !

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‍Régis : Bonjour !

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‍Sébastien : Merci d’être présent aujourd’hui. Je te remercie d’accepter cette invitation. Est-ce que tu peux s’il te plaît te présenter, nous expliquer ce que tu fais et comment tu es venu à l’immobilier ?

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‍Régis : Régis, 40 ans. J’habite sur Toulouse. Je suis venu à l’immobilier parce que suite à un problème de santé ma femme a dû arrêter de travailler et il a fallu compenser les salaires perdus. Donc du coup, je cherchais une solution et j’ai trouvé l’immobilier entre autre via ta formation.

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Comme à la base, je ne connaissais rien, il fallait que je puisse me former vraiment avant de pouvoir investir. Grâce à ta formation, c’est ce que j’ai pu faire.

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‍Sébastien : D’accord ! Donc, tu as investi dans l’immobilier dans une logique de compenser un salaire manquant dans ton foyer.

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‍Régis : C’est cela !

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‍Sébastien : Ok ! D’accord ! Alors, est-ce que tu peux nous expliquer pourquoi tu es venu à la location courte durée et qu’est-ce que tu as fait en location courte durée.

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‍Régis : J’en suis venu à la location courte durée parce que c’était le mode d’exploitation qui avait le plus de rentrée et de cashflow possible.

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‍Sébastien : De rentabilité, ouais !

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‍Régis : De rentabilité ! Et faire en sorte le plus rapidement possible que je puisse dégager le salaire manquant en fait, compenser le salaire manquant. Donc, qu’est-ce que j’ai fait ? J’ai acheté un appartement sur la région toulousaine à l’ouest de Toulouse sur une zone d’activité et j’ai acheté un T2 de 31 m² pour 70000 €. À la base, il était affiché à 79000 €.

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‍Sébastien : D’accord ! Donc, tu as fait une négo de 9000.

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‍Régis : De 9000.

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‍Sébastien : Ouais, jolie négo.

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‍Régis : Je voulais essayer 69000, mais ce n’est pas passé. En sachant que j’avais attaqué à 62000.

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‍Sébastien : D’accord ! Offre d’achat agressive, mais bon qui a porté ses fruits.

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‍Régis : C’est cela ! J’avais mis en concurrence deux appartements en fait dans la même résidence. La première, on s’est limite énervé contre l’agent commercial et le deuxième lui a voulu effectivement vendre parce que c’était une personne qui partait à la retraite. Il rentrait chez lui puisqu’en fait lui, il venait juste travailler sur Météo France la semaine et rentrait le week-end chez lui.

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‍Sébastien : D’accord ! Donc lui, il avait besoin de rentrer chez lui. C’est donc très important, un vendeur pressé qui t’a permis de faire une bonne affaire immobilière. Alors, ta stratégie en fait, cela n’a pas été d’aller vers le centre-ville, parce que c’est vrai que les gens qui souhaitent investir dans l’immobilier quel que soit le mode d’exploitation d’ailleurs, ils ont un objectif centre-ville parce qu’ils veulent faire du patrimoine, ils raisonnent en terme de patrimoine.

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Toi, cela n’a pas été ta stratégie, est-ce que tu peux nous expliquer pourquoi et pourquoi tu as décidé d’aller dans ce coin-là ? Toulouse je connais, mais les gens qui nous regardent ne connaissent pas forcément ?

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‍Régis : Alors, pourquoi j’ai choisi cette zone d’activité plutôt que le centre ? Le centre, effectivement, forcément pour une valeur patrimoniale, cela a plus d’intérêt. Par contre, les appartements, ils sont beaucoup plus chers. Un T2 dans le centre de Toulouse sur les zones scolaires par exemple, ce serait dans les 110-120000. Là, je l’ai payé 70000.

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‍Sébastien : Grosse différence de prix, ouais !

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‍Régis : Du coup forcément, c’était beaucoup moins cher. Pour les 120000 d’un appartement sur Toulouse, je peux presque en avoir deux, voire deux avec un studio un peu plus petit sur la même zone. C’est pour cela que j’ai choisi cette zone-là. En plus, comme c’est une zone d’activité professionnelle, j’ai plus de chance d’avoir un public qui va payer un peu plus cher que les étudiants, quoi.

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‍Sébastien : D’accord ! Tu as donc fait le choix d’une clientèle professionnelle en fait qui est une clientèle avec gros pouvoir d’achat. Pour résumer, ce que tu disais, le quartier en fait il est beaucoup moins cher à l’achat que le centre-ville. Par contre, les prix à la nuit ne sont pas si différents que cela par rapport au centre-ville. Donc, mécaniquement plus de rentabilité et plus de cashflow.Tu nous disais que ce bien immobilier, tu l’avais payé 70000 €, tu as eu des travaux, tu as eu des frais de notaire, cela t’est revenu à combien l’opération ?

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‍Régis : Alors, l’appartement a été à 70000 €. J’ai eu 6500 € de frais de notaire et après, j’ai eu 14000 € de travaux.

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‍Sébastien : D’accord ! L’opération globale, ton crédit à la banque, il est de… ?

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‍Régis : Après, j’avais la décoratrice et d’autres frais. Le prêt global est 94000 €.

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‍Sébastien : 94000 €. Est-ce que tu peux nous expliquer combien tu as mis d’apports sur ce projet ?

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‍Régis : 21,60 € !

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‍Sébastien : 21,60 € ! Autant dire zéro. Tu sais pourquoi 21,60 € ?Régis : Non pas exactement… enfin, c’est  le minimum. Ils ne peuvent pas mettre à zéro.

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Sébastien : C’est cela ! En général, quand ils éditent les offres de prêts, ils ne peuvent pas mettre zéro apport. Il mettent donc quelques euros. Donc, très bonne opération immobilière.

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Un projet à 94000 € sans apport. Aujourd’hui, toutes charges comprises en fait, ce projet immobilier, il te coûte combien tous les mois ?

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‍Régis : Alors, la mensualité du prêt est 416 € tous les mois plus l’assurance aux alentours de 22 €. Après, il y a 52 € de charges de copro.

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‍Sébastien : Puis, tu as des frais annexes, l’électricité.

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‍Régis : Électricité, internet à 12 €.

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‍Sébastien : Donc au global, on arrive à combien ?

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‍Régis : Tout compris, je suis à 550, pas très loin des 550.

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‍Sébastien : 550 €, pour un loyer de combien en moyenne ?

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‍Régis : Je tire en moyenne un loyer de 1600 €.

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‍Sébastien : 1600 € de loyer pour 550 € de charges, tu fais à peu près quoi ? 1000 € de cashflow sur un investissement immobilier. Bravo, félicitations !

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‍Régis : Merci !

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‍Sébastien : Alors moi, je connais la suite de l’histoire, tu t’es arrêté là.

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Régis : Non !

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‍Sébastien : Alors, explique-nous !

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‍Régis : Quand on l’a fait, je n’avais même pas fini les travaux qu’en fait j’ai trouvé un deuxième appartement.

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‍Sébastien : Tu avais faim !

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‍Régis : Voilà très faim. Du coup, c’est un T2 également de 44 m², un peu plus loin, plus proche de la zone de Purpan qui est une zone hospitalière.

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‍Sébastien : Donc toujours hors centre-ville. J’ai bien compris que c’est ta stratégie en fait d’acheter des biens immobiliers moins chers pour aller chercher la grosse rentabilité. Alors, tu n’as pas investi au hasard, Purpan, tu l’as dit, c’est une zone hospitalière, donc de la clientèle de location courte durée. D’ailleurs, tu me disais tout à l’heure en préparant l’interview que tu as, qu’est-ce que tu as à côté de cet appartement ?

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‍Régis : Il y a un hôtel juste à côté, mais à 50 m.

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‍Sébastien : Donc, les hôtels font des études de marché. Une fois que l’étude de marché est faite, ils décident de s’implanter quelque part. Toi, tu as juste profité de cette étude de marché pour trouver ce deuxième appartement.

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Alors, tu as déjà eu l’accord de prêt oral de la banque, est-ce que tu peux nous donner les chiffres de cet appartement ?

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Régis : L’appartement, je l’ai acheté 79000 € pour un T2 de 44 m².

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‍Sébastien : Très belle opération !

‍Régis : J’ai 24000 € de travaux, 24-25000 € de travaux et environ 7000 € de frais de notaire.

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‍Sébastien : D’accord ! Donc, le projet global ?

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‍Régis : 115000 €.

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‍Sébastien : 115000 € ! Et donc sur ce deuxième projet, tu as fait de l’apport.

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‍Régis : 21,60 € encore.

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‍Sébastien : 21,60 € d’apport. Donc, encore une fois, en moins de 6 mois. En moins de 6 mois, deux opérations immobilières sans apport. Laisse-moi faire rapidement le calcul. On est à peu près 210–215000 € de crédits à la banque sans apport.

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‍Régis : 40 €.

‍Sébastien : 40 € d’apport en moins de 6 mois. Écoute super et bravo ! Est-ce que tu as déjà un prévisionnel chiffre de ce que va te rapporter ce second investissement ?

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‍Régis : Cela va être à peu près dans les mêmes revenus que le premier, à environ 1600 € de revenus mensuels.

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‍Sébastien : 1600 € de revenus mensuels. Laisse-moi faire le calcul : 3200 € de loyer pour 1200 € de charges donc, tu es à 2000 € de cashflow sur tes deux premiers investissements immobiliers en location courte durée.Donc là, tu me disais en préparant l’interview que pour l’instant, tu n’as pas encore trouvé ton prestataire de services, tu gères donc tout toi-même. Mais in fine, il faut compter à peu près entre 250 € et 300 € par appartement, ce qui va quand même te laisser un revenu confortable de 1200-1500 €.

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‍Régis : 1400 € quoi.

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‍Sébastien : Voilà ! Tous les mois ! Donc en moins de six mois, une rente de 1400 € grâce à la location courte durée. Bravo, Régis !

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‍Régis : Merci !

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‍Sébastien : C’est excellent ! Quelle est la suite ? Est-ce que tu as d’autres projets ?

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‍Régis : Ah oui, je vais continuer. Je vais bientôt chercher le troisième et éventuellement le quatrième. En fait mon but, c’est dans la première année… par rapport au premier jour dans la première année en avoir quatre.

‍Sébastien : D’accord ! Tu t’es donc fixé un objectif de quatre apparts en moins d’un an.

‍Régis : Ouais !

‍Sébastien : Bon écoute, tu es sur la bonne voie, tu es sur la bonne lancée. Ce qui est important aussi c’est que maintenant que tu as démarré ton activité, lorsque tu vas aller voir la banque, elle va très rapidement comprendre ce que tu fais comme activité. Tu ne vas pas pouvoir le cacher et c’est marqué sur les relevés de compte. Et comme elle va voir que tu as une activité qui fonctionne, qui ramène du gros revenu locatif, cela va lui donner confiance pour te suivre sur la troisième et la quatrième opération.

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Donc, voilà ce que je voulais partager aujourd’hui au travers de l’expérience de Régis : de gros revenus locatifs sans forcément investir dans les centres-villes. Tu confirmes !

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‍Régis : Je confirme !

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‍Sébastien : Écoute, bravo Régis pour ce parcours.

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‍Régis : Merci !

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Sébastien : Encore une fois, merci d’avoir voulu partager cette expérience avec nous.

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