La fiscalité de la location courte durée a évolué depuis le 01/01/2017, en particulier avec le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2017.Désormais, au dessus de 23000 euros de chiffre d'affaire (loyer), l'administration fiscale considère que l'activité est professionnelle et est assujettie aux cotisations sociales.Cette loi a été surnommée "Loi RSI" et a fait l'objet de nombreux articles dont les auteurs ne maîtrisaient pas leur sujet.Je vous propose de voir dans cette vidéo de quoi il retourne exactement.Si vous avez des questions à propos de cette loi, laissez-moi un commentaire ci-dessous.

Transcription

Bonjour à tous ! Ici Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree et spécialiste de la location courte durée. Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais tout vous expliquer de la fiscalité de la location courte durée, en particulier en ce qui concerne le RSI.

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Alors, depuis le 1er janvier 2017, la fiscalité de la location courte durée a changé, en tout cas pour les personnes qui font un chiffre d’affaire supérieur à 23000 €. Cette nouvelle loi de financement de la sécurité sociale a fait les choux gras de la presse. Il y a énormément d’articles qui sont sortis sur le sujet et surtout, énormément d’articles qui racontent énormément de bêtises. Ce que je vous propose de voir dans cette vidéo, c’est justement qu’est-ce qui a changé sur la fiscalité de la location courte durée depuis le 1er janvier 2017.

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Alors, ce qu’il faut voir maintenant à propos de la location courte durée, c’est qu’il y a deux niveaux de location courte durée.

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‍#1 : CA LMNP < 23000 €

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‍Dans un premier temps, les personnes qui vont faire un chiffre d’’affaire inférieur à 23000 €, c'est-à-dire les personnes qui vont encaisser moins de 23000 € de loyer et puis, les autres personnes, celles qui vont avoir un chiffre d’affaire supérieur à 23000 €.

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Et désormais, l’administration fiscale considère que toutes les personnes qui ont un chiffre d’affaire supérieur à 23000 € exercent cette activité de location courte durée de manière professionnelle.Alors, avant qu’on s’attaque au vif du sujet, c'est-à-dire avant qu’on regarde la fiscalité supérieure à 23000 €, regardons ce qu’il en est inférieur à 23000 €.Dès l’instant où vous faites de la location courte durée inférieure à 23000 €, vous êtes assujettis aux mêmes « impôts » que la location meublée traditionnelle. C'est-à-dire que vous allez payer des impôts sur vos revenus locatifs en fonction de votre tranche marginale d’imposition. Et là-dessus viennent se rajouter des prélèvements sociaux qui sont à hauteur de 15,5 %.

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Alors, comment est calculée votre assiette d’imposition ? Elle va dépendre du régime fiscal que vous avez choisi. Soit vous êtes au Micro-BIC avec un abattement de 50 %, auquel cas votre assiette d’imposition sera calculée sur 50 % de vos revenus locatifs. Si vous avez choisi l’option Micro-BIC mais que votre logement est classé, c'est-à-dire qu’il est classé une étoile, deux étoiles, ou trois étoiles…, vous allez avoir un abattement de 71 % sur vos revenus locatifs, c'est-à-dire que votre assiette d’imposition ne correspondra qu’à « à 29 % » de votre chiffre d’affaire, mais si vous avez fait le choix du réel simplifié, auquel cas il va falloir plutôt faire appel à un expert-comptable et le but, c’est d’avoir votre assiette d’imposition la plus réduite possible, c'est-à-dire de façon à avoir un résultat fiscal négatif de façon à ne pas payer d’impôt.

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Alors, grosso modo, comment se calcule ce résultat fiscal ? C’est tout simplement la différence entre les loyers d’un côté, puis la somme des amortissements, des charges que vous allez avoir de l’autre côté.

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Alors, qu’est-ce qu’on met dans l’amortissement ? On va mettre l’amortissement de votre bien immobilier que vous allez pouvoir amortir sur 20, 25, 30 ans. Ça, encore une fois, c’est votre expert-comptable qui va le déterminer. Vous allez pouvoir également amortir vos travaux. Vous allez pouvoir également amortir votre mobilier sur plusieurs années. Mais vous allez pouvoir passer en charge tous les achats destinés à votre activité de location courte durée. Donc, ça va être les serviettes de toilettes, le linge de lit, les éléments de décoration… Et encore une fois, l’objectif, c’est d’avoir ce résultat fiscal le plus faible possible, voire négatif, auquel cas vous n’allez payer aucun impôt sur vos revenus locatifs. Donc, ça, c’était pour l’activité de location courte durée inférieure à 23000 € de loyer par an.

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‍#2 : CA LMNP > 23000 €Maintenant, si vous regardez cette vidéo, c’est peut-être que vous avez envie de faire un chiffre d’affaire plus important que 23000 €, c'est-à-dire que vous souhaitez industrialiser votre activité de location courte durée pour passer en mode business. Et donc, l’administration fiscale considère qu’au-delà de 23000 euros, vous exercez cette activité à titre professionnel et donc, la fiscalité change.

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Alors, lorsque je dis la fiscalité change, elle ne change pas en ce qui concerne l’imposition sur vos revenus locatifs, c'est-à-dire que votre assiette d’imposition va être calculée de la même manière que décrite précédemment, à savoir un abattement de 50 % si vous avez choisi l’option Micro-BIC, un abattement de 71 % si vous avez choisi l’option Micro-BIC mais que votre logement est classé une, deux, trois étoiles…

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Ou l’option réel simplifié. Ce qui change au-delà de 23000 €, c’est que désormais, vous n’allez plus payer des prélèvements sociaux mais vous allez payer des cotisations sociales. Et c’est en ce sens-là que change la fiscalité.

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Alors, maintenant, lorsqu’on est assujetti aux cotisations sociales, il y a plusieurs régimes d’imposition qui vous sont proposés et donc, plusieurs régimes d’imposition que vous allez devoir choisir en fonction, bien entendu, de celui qui va être le plus avantageux pour vous.

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Dans un premier temps, vous pouvez choisir le régime général de la sécurité sociale. Ensuite, vous pouvez choisir l’option RSI et là, vous allez avoir deux options à considérer ou plutôt deux sous options qui vont s’offrir à vous sur la partie RSI : soit le régime de la microentreprise, soit le régime du réel.

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Alors, ce que je vous propose maintenant, c’est qu’on voit dans le détail le calcul de ces cotisations sociales en fonction du régime que vous allez choisir.

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Alors, on va commencer par le régime général de la sécurité sociale. Et donc là, si vous choisissez cette option, votre chiffre d’affaire va être limité à 82800 € par an. Et vous allez avoir deux sous-catégories selon que votre logement est classé avec des étoiles ou que votre logement n’est pas classé avec des étoiles.

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Alors, on va regarder, dans un premier temps, le cas où votre logement n’est pas étoilé. Vous allez pouvoir bénéficier d’un abattement de 60 % sur votre chiffre d’affaire, c'est-à-dire que votre base d’imposition pour les cotisations sociales va être à 40 % de votre chiffre d’affaire et par-dessus ça, on va appliquer un coefficient général de la sécurité sociale qui s’élève à 45 %. Ce qui fait que vos cotisations sociales s’élèveront à votre chiffre d’affaire multiplié par 40 %, multiplié par 45 % et on obtient un total de 18 %. Donc, 18% de votre chiffre d’affaire va être consacré au paiement de vos cotisations sociales.

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Alors, maintenant, regardons le cas où votre logement va être classé avec des étoiles. Dans ce cas-là, ça va être fiscalement beaucoup plus intéressant parce que vous allez bénéficier d’un abattement de 87 % sur votre chiffre d’affaire. Donc, votre base de calcul de vos cotisations sociales va être de 13 % de votre chiffre d’affaire et par-dessus ça, on applique toujours le coefficient de la sécurité sociale qui est de l’ordre environ de 45 %. Donc, votre base de cotisation de la sécurité sociale sera égale à votre chiffre d’affaire fois 13 % fois 45 % et on obtient donc 5,85 % au global.

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Donc, l’avantage, c’est que le mode de calcul va être très simple. Vous voyez bien ici tout l’intérêt désormais de faire classer votre logement, c'est-à-dire de faire venir les personnes compétentes pour y attribuer une ou deux étoiles parce que le calcul de vos cotisations sociales va être plus faible. Par contre, ce qui est un petit peu dommage avec ce mode de calcul, c’est que vous êtes certains de payer énormément, ou en tout cas une grande partie de cotisations sociales, parce que ces cotisations sociales vont être indexées sur votre chiffre d’affaire.Alors, regardons maintenant ce qui se passe avec le RSI. Je vous ai expliqué il y a quelques minutes ou il y a quelques instants que vous aviez deux modes, deux options possibles pour le RSI : soit l’option de la microentreprise, soit l’option du régime réel.

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On va commencer, dans un premier temps, par l’option de la microentreprise. Là encore, il y a deux catégories selon que votre logement est classé avec des étoiles ou que votre logement n’est pas classé avec des étoiles.

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On va, dans un premier temps, prendre le cas du logement qui n’est pas étoilé. Dans ce cas-là, les cotisations sociales s’élèveront à 22,7 % de votre chiffre d’affaire.Maintenant si votre logement est étoilé, vos cotisations sociales s’élèveront « uniquement » à 6 % de votre chiffre d’affaire.Donc, on voit bien, encore une fois, ici l’intérêt de faire classer son logement puisque l’assiette de calcul des cotisations sociales passe de 6 % du chiffre d’affaire à 22,7 % du chiffre d’affaire.Mais l’option qui peut également s’offrir à vous, c’est de choisir l’option du régime réel. Dans cette configuration-là, vous n’êtes pas limité en termes de chiffre d’affaire et vos cotisations sociales ne vont plus être indexées sur votre chiffre d’affaire mais sur votre résultat fiscal. Et donc, tout l’objectif, comme pour le calcul de l’impôt sur le revenu locatif, ça va être de réduire cette assiette d’imposition et c’est tout ça tout l’intérêt du régime réel. Je vous rappelle, donc d’avoir d’un côté, les loyers et de l’autre côté, les charges que vous allez pouvoir déduire.

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Alors, si vous choisissez cette option du régime réel pour les cotisations sociales, le premier avantage, c’est que ces cotisations sociales, vous allez pouvoir les passer en charge de votre résultat fiscal et l’objectif, encore une fois, c’est de limiter cette assiette de calcul.

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Ce qui fait qu’il peut s’avérer plus intéressant de passer au régime réel, de payer le RSI, plutôt que de choisir l’option du régime général de la sécurité sociale ou de choisir l’option de la microentreprise.

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Mais ce qu’il faut savoir, c’est que si votre résultat fiscal est négatif, vos cotisations sociales ne seront pas égales à zéro dans le cas du régime réel mais à 1045 €, qui est le minimum de cotisations sociales lorsqu’on est affilié au RSI. Alors, c’est toujours 1045 € supplémentaires qui n’existaient pas avant le 1er janvier 2017. Pour autant, lorsque vous réalisez de gros chiffres d’affaire, de gros volumes sur la location courte durée donc, je vous rappelle, supérieurs à 23000 €, mais supérieur à 23000 €, ça peut vouloir dire 25000 €, mais 30000 €, 40000 €, 50000 €, 100000 €…

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Tout l’exercice, tout l’objectif, ça va être de toujours être en déficit fiscal et donc, dans ce cas-là, vous ne paierez que 1045 € de cotisations sociales. Ce qui est peut-être trop pour certains mais un moindre mal par rapport à tout ce qu’a pu publier la presse, tout ce qu’ont pu nous sortir les médias par rapport à cette loi RSI appelé « loi RSI » en ce qui concerne la location courte durée.

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Donc, je voulais vraiment partager tout ceci avec vous dans cette vidéo. Vous voyez, il n’y a vraiment pas à avoir peur. La location courte durée peut continuer à s’exercer sereinement. Par contre, il faut maintenant être un petit peu plus vigilent et choisir le régime fiscal qui va être le plus avantageux pour vous.

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Donc, je récapitule : ou régime général de la sécurité sociale pour les cotisations sociales mais là votre chiffre d’affaire va être capé à 82800 €. Et donc, si vous choisissez ce régime général de la sécurité sociale, deux branches : soit votre logement est étoilé et auquel cas, vous allez payer grosso modo 5,85 % de cotisations sociales sur votre chiffre d’affaire, soit votre logement n’est pas étoilé et auquel cas vous allez payer environ 18 % de cotisations sociales sur votre chiffre d’affaire.Si vous choisissez l’option RSI au régime de la microentreprise, vos cotisations sociales, si votre logement est étoilé, vont être égales à 6 % de votre chiffre d’affaire. Et si votre logement n’est pas étoilé, ces cotisations sociales vont être égales à 22,7 % de votre chiffre d’affaire. Mais au-delà d’un certain montant, je pense que le régime le plus avantageux, c’est l’option du régime réel, tout simplement parce que vos cotisations sociales ne vont pas être indexées sur votre chiffre d’affaire mais sur le résultat de votre activité. Et encore une fois, vous l’aurez compris, il va falloir diminuer au maximum le résultat fiscal de votre activité. Mais ça, c’est votre expert-comptable qui se donnera tous les moyens de le faire pour arriver au seuil minimum de 1045 €.

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Donc, surtout ne pas avoir peur de cette nouvelle loi RSI, il y a des moyens pour minimiser les cotisations sociales. Mais ça, comme dans toute activité, comme dans tout business, et de toute façon, au-delà de 23000 €, votre activité de location courte durée doit être considérée comme un business, une activité à temps plein.

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Voilà ! Écoutez, j’espère que cette vidéo vous aura permis d’y voir plus clair en ce qui concerne cette nouvelle loi de financement de la sécurité sociale et l’impact qu’elle peut avoir sur l’activité de location courte durée. Si tout n’est pas clair, n’hésitez pas à poser vos questions dans les commentaires juste en dessous de cette vidéo, j’y répondrai avec grand plaisir.

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Donc, si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker. N’hésitez pas à la partager surtout avec des personnes qui sont un petit peu inquiétées par l’arrivée du RSI. Vous l’avez vu, il n’y a aucune raison de s’inquiéter avec l’arrivée de ces cotisations sociales.

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Alors, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree ou à vous abonner à ma chaîne YouTube. Ça vous permettra de rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée.

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Et puis, si vous souhaitez en savoir davantage, n’hésitez pas à télécharger gratuitement les deux e-books que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, Mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »Pour télécharger ces e-books, c’est très simple : il suffit de cliquer sur le petit « i » qui va apparaître en haut à droite de cette fenêtre. Et puis, si vous vous trouvez sur YouTube, je vous mets les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo.

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Voilà ! Écoutez, je vais vous quitter pour aujourd’hui ici. Puis, on se retrouve très, très rapidement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree.

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À très bientôt ! Ciao !