On a souvent besoin d'eux, ils sont au cœur des projets et pourtant, ils faut reconnaître qu'ils n'y connaissent pas forcément grand chose.
Dans cette vidéo, je vous propose de découvrir les raisons pour lesquelles les agents immobiliers et les banquiers ne connaissent rien à l'investissement immobilier. Et ce manque de compétences peut être problématique pour vos projets.
Indiquez-moi dans les commentaires si vous avez déjà eu des mésaventures avec des banquiers ou des agents immobiliers.
Vous avez peut-être entendu dire que les banques demandent de plus en plus de mettre de l'apport pour financer les projets immobiliers. Ce n'est pas tout à fait vrai.
Non seulement, on peut toujours investir sans apport, mais il existe aussi des moyens pour faire croire à la banque que l'on met de l'apport sans en mettre
Indiquez-moi dans les commentaires si vous avez déjà investi sans apport.
À quoi sert une société commerciale ? À quoi sert une holding ?
Financer un projet immobilier sans apport, à taux 0% et sans passer par la banque, c'est possible !
Nous allons voir comment les utiliser pour investir dans l'immobilier sans avoir besoin de passer par les banques. Et cerise sur le gâteau en empruntant à taux 0 et sans apport.
C'est le système qu'utilisent tous les grands entrepreneurs !
Indiquez-moi dans les commentaires si vous avez déjà investit avec un taux à 0%.
Les 10 points INDISPENSABLES à vérifier quand on visite un bien immobilier !
Quand on visite un bien immobilier en vue d'un investissement locatif, il y a un certain nombre de critères à contrôler. Ces quelques contrôles permettent d'éviter des erreurs qui peuvent coûter très cher.
Indiquez-moi dans les commentaires quelles sont, pour vous, les ponts indispensables à vérifier.
Lors de l'achat d'un bien immobilier, l'usage veut que le paiement des charges de copropriété du trimestre en cours soit partagé entre le vendeur et l'acquéreur. Mais ce n'est qu'un usage.
Ce n'est pas ce que dit la loi. Je vous explique tout dans cette vidéo.
Indiquez-moi dans les commentaires si vous avez déjà payés des charges de copropriété à l'achat d'un appartement.
Il suffit de pousser la porte d'une agence immobilière et d'acheter un appartement. Et c'est une erreur ! On ne le dira jamais assez.
L'investissement immobilier doit se penser comme un business. Il y a tout un tas d'erreur à éviter. Je partage avec vous les 4 principales dans cette vidéo.
Indiquez-moi dans les commentaires quelles sont, pour vous, les erreurs à éviter avant d'investir.
Début 2022, le HCSF (Haut Conseil de la Stabilité Financière) a imposé de nouvelles contraintes. Beaucoup pensent que les conditions d'obtention de crédit immobilier se sont durcies.
En réalité, ce n'est pas tout à fait cela. Il est même plus facile d'obtenir un financement en 2022 qu'en 2020. Et en 2022, il est possible de dépasser les 35% de taux d'endettement.
Indiquez-moi dans les commentaires si vous avez le taux d'endettement a déjà été une contrainte pour vous.
Investir dans l'immobilier à petit prix, c'est possible ! Il suffit de chercher.
Je vous fais faire la visite de mon nouvel achat immobilier. Il s'agit d'un appartement de type T2 acheté 62000 euros et dédié à la location courte durée.
Indiquez-moi dans les commentaires si vous avez déjà investi à petit prix.
Est-il encore possible d'investir sans apport en 2022 ?
Je vous présente mon nouvel achat immobilier. Vous verrez comment il est encore possible d'investir sans apport et de trouver des projets immobiliers rentables à petit prix. Ce type de projet est à la portée de n'importe qui !
Indiquez-moi dans les commentaires si vous avez déjà investi sans apport.
Depuis le 1er juillet 2021, de nouveaux DPE ont vu le jour. Ces DPE sont obligatoires pour toute mise en vente et toute mise en location.
Toutefois, ils sont venus chambouler le marché locatif.
Tous les détails se trouvent dans cette vidéo : - À partir du 1er janvier 2025 : les logements classés G ne seront plus louables - À partir du 1er janvier 2028 : les logements classés F ne seront plus louables - À partir du 1er janvier 2034 : les logements classés E ne seront plus louables
Indiquez-moi dans les commentaires si vos logements en location font partie de ces passoires thermiques.
Investir dans l'immobilier ne doit pas se faire à la légère. Pour pouvoir enchaîner les investissements immobiliers, la banque doit avoir confiance. Pour pouvoir monter de nouveaux projets, il faut que chacun d'entre eux soient rentables.
Dans cette vidéo, je vous explique pourquoi il est indispensable d'avoir un état d'esprit de chef d'entreprise.
Indiquez-moi dans les commentaires quel type d'investisseur immobilier vous êtes.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va répondre à cette question : est-ce qu’investir dans l’immobilier, c’est entreprendre ? Autrement dit, est-ce que l’investisseur immobilier est un chef d’entreprise ? ,
Avant qu’on voie ça en détail, si vous êtes ici pour la première fois sur cette chaîne, laissez-moi tout simplement vous souhaiter la bienvenue. Ici, on est en famille, on parle immobilier et des stratégies que vous avez à votre disposition pour vous construire un patrimoine immobilier que vous allez pouvoir transmettre à vos enfants, mais également un patrimoine immobilier grâce auquel vous allez pouvoir vous dégager des compléments de revenus. Alors, n’hésitez pas à vous abonner immédiatement à la chaîne YouTube en activant la petite cloche pour être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. ,
Venons-en à la question du jour est-ce qu’investir dans l’immobilier, c’est entreprendre ? La réponse est oui. Pourquoi ? Parce que quand on fait de l’immobilier, il faut partir du principe qu’on a un produit à vendre. Ce produit, c’est quoi ? C’est un bien immobilier si on est dans une logique d’achat-revente, par exemple. Mais ce produit que vous avez à vendre, ça peut être un service si vous faites de la location courte durée ou si vous faites de la location plus traditionnelle. Ce service, c’est le bien immobilier que vous allez proposer à la location. ,
Car oui, je considère qu’offrir un simple toit, quand on est un investisseur immobilier, c’est fini. C’est l’investissement immobilier tel qu’on le voyait il y a 20 ans, 30 ans ou encore 40 ans. C’est l’immobilier à papa. Aujourd’hui, l’investisseur immobilier, il doit proposer des produits de qualité, mais également des prestations et des services dans les biens immobiliers qu’il propose à la location. ,
En disant cela, je suis déjà en train de vous expliquer qu’investir dans l’immobilier, c’est faire de l’entreprenariat. Les locataires, quelles que soient leurs formes, quels qu’en soient les modes d’exploitation que vous pratiquez, ne sont pas de simples locataires. Ce sont des clients. On le comprend très bien quand on fait de la location courte durée. Toutes les personnes, tous les voyageurs qui vont passer un court séjour dans vos logements, ce sont des clients. Mais lorsque vous avez des locataires traditionnels, lorsque vous proposez de la location nue ou encore de la location meublée ou encore de la colocation, vos locataires ne sont pas simplement vos locataires, ce sont des clients. Et même si vous avez un seul petit bien immobilier qui s’appelle place de parking ou garage boxé, croyez-moi, vous êtes des chefs d’entreprise. ,
Alors, faisons le point. Vous voulez investir dans l’immobilier, vous avez besoin de la banque pour faire financer votre projet immobilier. Vous allez avoir des recettes. Les recettes, ça va être quoi ? Ça va être les loyers. En face de ces recettes, vous allez avoir des charges. ,
C’est quoi les charges quand on fait de l’investissement locatif ? Ça va être le crédit immobilier, la taxe foncière, les charges de copropriété, les diverses assurances. Mais aussi en fonction du mode d’exploitation que vous aurez choisi et des services que vous aurez proposés à l’intérieur de vos logements. Ça va être la consommation d’eau. Ça va être la consommation d’électricité. Ça va être l’abonnement Internet, éventuellement l’abonnement Netflix ou Disney+ (bref tous des services de vidéo à la demande). Ça va être le prestataire de services… ,
La seule limite, ça va être votre imagination. À vous de déterminer toutes les prestations et tous les services que vous voulez présenter à l’intérieur de vos logements. L’objectif, bien entendu, c’est de gagner de l’argent tous les mois et d’être rentable avec vos investissements immobiliers. Vous voyez, quand on rentre dans ces réflexions-là, ce sont des réflexions d’entrepreneurs et de chefs d’entreprise. ,
Poursuivons maintenant le raisonnement. Vous voulez faire un second achat immobilier. Il va falloir retourner voir la banque. Qu’est-ce que la banque va regarder ? Elle va regarder le bilan de votre activité. Elle va regarder la trésorerie que vous aurez cumulée. Elle va regarder les recettes et elle va les comparer aux dépenses. Et surtout, elle va vérifier la pérennité de votre modèle économique. Si elle estime que le modèle est rentable, elle suivra sur le financement d’un autre investissement immobilier. Je n’ai jamais vu une banque financer des projets à perte. Ça, c’est de la science-fiction. ,
Quand vous rentrez dans cette logique, finalement, quelle est la différence entre vous, investisseur immobilier et votre boulanger, par exemple ? Parce que votre boulanger, il va aussi avoir des recettes. Il va avoir aussi un chiffre d’affaires qui va se baser sur la vente du pain, sur la vente des pâtisseries, sur la vente des viennoiseries... En face de ce chiffre d’affaires, en face de ses ventes, il va aussi avoir des charges. Ça va être le loyer ou le crédit du local dans lequel il exerce. Ça va être l’achat de la matière première. Ça va être les salaires et les charges sociales de ces salariés, peut-être le personnel d’entretien qui vient nettoyer la boulangerie tous les jours, par exemple. Il va aussi avoir des frais de déplacement... ,
Si votre boulanger, il va consulter la banque, car il a pour objectif d’ouvrir un second établissement, donc d’ouvrir une deuxième boulangerie, est-ce que vous pensez que la banque le suivra dans l’ouverture de son nouvel établissement si son premier établissement ne dégage pas de l’argent, si sa première boulangerie n’est pas rentable ? La réponse est non. La banque ne le suivra pas sur l’ouverture d’une seconde boulangerie. C’est exactement la même chose quand vous voulez faire de l’investissement immobilier. ,
Vous avez plusieurs objectifs : être rentable, maîtriser les coûts, maximiser les dépenses et surtout, savoir projeter votre activité sur plusieurs années. Je pourrais même dire qu’être investisseur immobilier, c’est travailler avec des partenaires comme n’importe quel chef d’entreprise. ,
Quelles vont être vos partenaires quand vous êtes investisseur immobilier ? Ça va être les agents immobiliers ou encore les chasseurs immobiliers, le courtier, le banquier, le notaire, l’architecte d’intérieur, les artisans, l’expert-comptable, l’avocat, l’assureur… C’est un écosystème au sein duquel vous devez avoir une vision, un cap et surtout une capacité à vous adapter en permanence. Parce qu’à partir du moment où vous dirigez une entreprise, vous devez être capable de vous adapter. ,
Croyez-moi, je vais le redire encore une fois pour que les idées soient bien claires, même si vous avez une seule place de parking à louer, considérez-vous comme un chef d’entreprise. Pour toutes les raisons que j’ai évoquées dans cette vidéo, l’investisseur immobilier est aussi un entrepreneur. N’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires en dessous de cette vidéo si vous pensez que l’investisseur immobilier est aussi un chef d’entreprise et un entrepreneur. ,
J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker. N’hésitez pas à la partager. Je vous invite également à me suivre sur les réseaux sociaux, sur Facebook et sur Instagram. Vous verrez que je partage les coulisses de tout ce que je fais au quotidien. N’hésitez pas à vous abonner, vous serez les bienvenus. ,
Puis, si vous êtes ici pour la première fois ou que vous ne l’avez pas encore téléchargé, n’hésitez pas à récupérer mon package de bienvenue qui comprend deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée », ainsi qu’une formation de plus de 2 heures 30 dans laquelle vous comprendrez toutes les mécaniques de l’investissement immobilier. Comment trouver une bonne affaire ? Comment la faire financer ? Quelle stratégie de location mettre en œuvre pour être certain de pouvoir louer correctement et de pouvoir dormir en toute sécurité et sérénité ? Pour accéder à ce package de bienvenue, regardez les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de votre écran ou regardez sinon la description juste en dessous de cette vidéo. ,
Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Puis, comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt. , ,
On ne le dira jamais assez, l'immobilier est un business et particulièrement la Location Courte Durée (Airbnb). Et comme dans toute activité, l'objectif est de maximiser les recettes et de minimiser les charges.
On croit d'ailleurs souvent que déléguer la gestion d'un appartement exploité en Location Courte Durée tue sa rentabilité. C'est une grosse erreur.
Dans cette vidéo, je vous propose de faire la visite d'un appartement où tout a été automatisé et délégué et qui pourtant dégagent 900 euros de cashflow chaque mois.
Indiquez-moi dans les commentaires si vous arrivez à générer un cashflow positif et s'il vous convient.
Nous refaisons un logement destiné à la Location Courte Durée (Airbnb).
Après 7 ans d'exploitation, il était nécessaire de le refaire afin de lui donner un coup de jeune et de le faire rentrer dans les années 2020. - Pourquoi engager ces travaux ? - Qu'allons-nous faire ? - Combien cela va coûter ?
Dans cette vidéo, nous allez découvrir un appartement que nous allons refaire entièrement.
Indiquez-moi dans les commentaires si vous avez déjà rénové un appartement pour le mettre en location courte durée.
Acheter un appartement et le mettre sur Airbnb, ce n'est pas suffisant pour réussir.
Dans cette vidéo, nous allons faire la visite d'un des appartements que Gérard exploite en Location Courte Durée. Ce simple appartement, où tout a été délégué et automatisé, lui permet de gagner chaque mois 600 euros net d'impôts !
Indiquez-moi dans les commentaires ce que vous pensez de ce studio et des résultats de Gérard.
Acheter un appartement et le mettre sur Airbnb, ce n'est pas suffisant pour réussir.
Dans cette vidéo, nous allons faire la visite d'un des appartements que Gérard exploite en Location Courte Durée. Ce simple appartement, où tout a été délégué et automatisé, lui permet de gagner chaque mois 600 euros net d'impôts !
Indiquez-moi dans les commentaires ce que vous pensez de ce studio et des résultats de Gérard.
Il peut être tentant de sous-louer son logement : complément de salaire, possibilité d’assumer son loyer même en étant absent ou encore gagner de l’argent sans posséder de biens immobiliers. Mais est-ce vraiment une activité rentable ? La sous location est une pratique 100% légale à partir de l’instant ou le propriétaire du logement donne son accord. Il n’est pas possible de sous louer à un prix supérieur à celui du prix du loyer fixé par le propriétaire sauf sous certaines conditions. Seule la sous location professionnelle vous permettra de dégager des bénéfices en sous louant plus cher que le loyer initial. Cette pratique est encadrée et il est important de respecter plusieurs points afin de pouvoir tirer profit de la sous location en toute légalité.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va parler de sous-location et on va en particulier répondre à cette question. La sous-location, est-ce que c’est une bonne idée ou est-ce que c’est une mauvaise idée ? ,
Alors, avant que je vous détaille tout ça, si ce n’est pas encore fait, n’hésitez pas à vous abonner à la chaîne YouTube en activant la petite cloche pour être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Ici, on est en famille, on discute immobilier et des stratégies que vous avez à votre disposition pour vous construire un patrimoine immobilier que vous pourrez transmettre à vos enfants, mais grâce auquel aussi vous allez pouvoir vous créer des compléments de revenus. ,
Venons-en au sujet du jour. La sous-location est-ce que c’est une bonne idée ou est-ce que c’est une mauvaise idée ? On va dans un premier temps répondre à ces questions. Est-ce qu’on a le droit de faire de la sous-location ? Vous voulez connaître la réponse ? La réponse est : ça dépend. ,
Quels sont les avantages de la sous-location ? La sous-location, ça va vous permettre d’encaisser des loyers sans être propriétaire. La sous-location, ça va vous permettre peut-être de gagner de l’argent sans posséder de biens immobiliers. Puis surtout, ça va vous permettre de monter des projets immobiliers plus rapidement parce que vous n’aurez pas besoin de passer par la case banque et vous n’aurez pas non plus besoin de passer par la case travaux. Parce que la recherche de financements et travaux, ce sont deux étapes qui prennent énormément de temps quand on se lance dans l’investissement immobilier. ,
Alors la sous-location, c’est une pratique qu’on voit de plus en plus se développer et il y a quelques années je dois dire que sur Airbnb c’était un petit peu l’anarchie. Tout le monde faisait de la sous-location dans tous les sens. Il y a des gens qui étaient locataires d’un bien immobilier et qui n’hésitaient pas à le mettre en sous-location de manière anarchique, sans rien déclarer auprès de l’État, sans en informer le propriétaire. Heureusement, l’État est venu réglementer tout ça. ,
Comment faire pour faire de la sous-location ? Dans un premier temps, j’ai quand même envie de vous rappeler le cadre réglementaire parce qu’on ne peut pas faire de la sous-location n’importe comment, notamment grâce, ou plutôt à cause de la loi du 6 juillet 1989. Cette loi du 6 juillet 1989, elle est claire, je vais vous la lire. Le locataire ne peut se louer le logement, sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Qu’est-ce que ça veut dire ? Ça veut dire que vous ne pouvez pas sous-louer un bien immobilier plus cher que vous ne le louez vous-même. Vous aurez remarqué au passage que l’accord du propriétaire est indispensable et je trouve ça tout à fait normal. ,
Partons de ce principe, vous allez me dire : mais si on ne peut pas louer plus cher qu’on loue ou si on ne peut pas sous-louer plus cher qu’on loue, il n’y a aucun intérêt à faire de la sous-location. J’ai envie de vous dire, pas tout à fait. Parce que vous pouvez être locataire d’un bien immobilier et il peut arriver que vous ayez à vous absenter pendant deux mois ou trois mois, mais que vous souhaitiez conserver ce logement. Grâce à la sous-location et notamment si vous respectez la loi du 6 Juillet 1989, vous allez pouvoir sous-louer avec l’accord du propriétaire bailleur votre résidence principale que vous louez à un ami ou à une amie, peu importe, qui occupera votre logement le temps où vous êtes absent donc, deux mois ou trois mois, ce qui vous permet de garder votre logement sans avoir à assumer le loyer pour autant. ,
Maintenant, si vous regardez cette vidéo, c’est que vous avez envie de gagner de l’argent avec la sous-location et vous avez envie de sous-louer plus cher que vous ne louez et je peux tout à fait vous comprendre. Dans ce cas-là, il va falloir utiliser des stratégies de location à haut rendement comme la location courte durée ou encore la colocation. Mais dans ce cas-là, on vient de le voir, c’est que la loi de 1989 l’interdit. ,
Comment est-ce qu’on va devoir faire pour contourner cette loi de 1989 ? Il va falloir utiliser un bail dérogatoire. Bien entendu, il faudra toujours l’accord écrit du propriétaire bailleur, mais le bail ne sera pas un bail d’habitation principale type 89, ce sera un bail professionnel qui devra être rédigé par un avocat. Pour pouvoir utiliser ce bail, vous allez devoir créer une entreprise. Alors, vous vous demandez peut-être à combien se porte le montant des honoraires de l’avocat pour que vous puissiez récupérer ce bail dérogatoire. Il faudra travailler dans un premier temps avec un avocat spécialiste du droit immobilier et ce type de contrat de bail dérogatoire vous coûtera aux alentours de 2 000 euros. ,
Maintenant troisième partie de la vidéo. Quelles vont être les avantages de la sous-location ? Les projets immobiliers vont se monter beaucoup plus vite. C’est ce que je disais en introduction de la vidéo. Vous n’aurez absolument pas besoin de passer par la case banques, pas besoin de rechercher un financement et vous n’aurez pas non plus à réaliser des travaux parce que les travaux, quand vous investissez dans l’immobilier, ils peuvent prendre jusqu’à six mois, neuf mois, parfois même plus. Vous vous affranchissez des délais nécessaires à la recherche du financement et les délais nécessaires à la réalisation des travaux. ,
Puis autre avantage de la sous-location est que si votre investissement immobilier pour le coup en location courte durée puisque vous avez sous-loué en location courte durée n’est pas rentable, il vous suffit simplement de rompre le bail. Vous rendez le bien immobilier à son propriétaire bailleur et vous sortez de l’opération. C’est quelque chose de beaucoup plus souple et de beaucoup moins lourd que l’investissement immobilier classique. ,
Parce que si vous faites un mauvais investissement immobilier en location courte durée, que votre bien immobilier ne fonctionne pas comment vous l’auriez aimé, c’est beaucoup plus lourd de revendre votre bien immobilier. Puis si jamais vous souhaitez rebasculer à un mode d’exploitation plus traditionnelle, avec un locataire qui va élire sa résidence principale, vous aurez beaucoup moins de rentabilité. C’est beaucoup plus expéditif et beaucoup plus simple quand on fait de la sous-location. ,
Alors vous allez me dire, mais tous les propriétaires bailleurs n’ont pas forcément envie de sous-louer un logement pour qu’on puisse y faire de la location courte durée. Vous avez raison. Il va falloir travailler un discours de manière à les rassurer. L’objectif est de leur expliquer qu’ils ont tout à y gagner au fait de vous proposer le logement que vous allez sous-louer ensuite en location courte durée. ,
Le premier argument que vous pouvez avancer est que vous êtes un professionnel puisque pour faire de la sous-location, il vous faut le bail dérogatoire, il faut monter une entreprise. Donc, vous êtes un professionnel. Le propriétaire bailleur aura donc moins de risque à louer à un professionnel plutôt qu’à un particulier. C’est le premier argument que vous pouvez mettre en avant. ,
Deuxième argument que vous pouvez mettre en avant est que le logement sera systématiquement entretenu puisque la moyenne de durée de séjour, quand on fait de la location courte durée est entre deux et trois jours. Au bout de deux ou trois jours, il y a systématiquement le prestataire de services qui vient nettoyer l’appartement et le re-préparer pour le voyageur ou le re-préparer pour le client suivant. Ça donne un point de visibilité régulier sur ce qui se passe dans l’appartement et l’appartement, il est systématiquement entretenu. Il y a donc moins de risque pour le propriétaire bailleur d’accepter ce mode de location plutôt que de confier les clefs à un locataire qui peut-être va y rester 1 an, 2 ans, 5 ans, 10 ans. Oui, ça s’est déjà vu. Pendant 1 an, 2 ans, 5 ans ou 10 ans, on ne sait pas ce qui se passe à l’intérieur du logement. Donc, le fait de faire de la location courte durée, ça évite toutes les dégradations et ça assure un entretien régulier du bien immobilier. ,
Puis ce que vous pouvez également mettre en avant pour convaincre le propriétaire bailleur d’accepter votre offre de sous-location est que vous allez pouvoir proposer un loyer plus cher. Admettons que le propriétaire bailleur souhaite louer son bien immobilier 500 euros, vous pouvez lui dire : on se met d’accord, votre bien immobilier, je suis prêt à vous le louer 520 euros, 530 euros, pourquoi pas 550 euros. De toute façon, vous allez vous récupérer derrière avec la location courte durée puisque vous allez encaisser des loyers beaucoup plus importants en sous-louant. ,
Voilà quelques avantages de la location en sous-location. Puis voilà également quelques arguments pour convaincre les propriétaires d’accepter votre offre de sous-location. ,
Maintenant quel est mon avis sur le sujet ? Je ne suis pas forcément fan de la sous-location. Alors, je peux comprendre que ça puisse intéresser beaucoup de personnes, en particulier les personnes qui ne peuvent pas aller chercher du crédit immobilier. C’est une solution qui est tout à fait parfaite, même j’ai envie de dire. Mais de mon point de vue, je préfère utiliser des biens immobiliers que je possède. Je préfère faire de la location courte durée dans des biens immobiliers qui m’appartiennent. C’est juste la raison pour laquelle je ne suis pas fan de la sous-location. ,
Attention toutefois, à partir du moment où vous allez vous lancer dans ce type d’activité, gros bémol également, vous devez monter une société. Tous les loyers qui vont arriver dans votre société, en particulier tout le cash-flow qui restera, c’est du cash-flow qui appartient à la société. Ce n’est pas du cash-flow qui vous appartient, donc impossible d’utiliser ce cash-flow pour aller au supermarché, impossible d’utiliser ce cash-flow pour vous acheter une paire de chaussures. Le cash-flow et la trésorerie d’ailleurs de l’entreprise, vous n’allez pouvoir l’utiliser que pour des activités qui sont prévues dans les statuts de la société. C’est quand même très important et c’est pour ça qu’il fallait que je vous le rappelle. ,
Voilà tout ce que j’avais à vous dire à propos de la sous-location. N’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires si l’activité de sous-location courte durée est quelque chose qui vous intéresse. Je vous remercie d’avoir suivi cette vidéo. Si elle vous a plu, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager. ,
Je vous rappelle que vous avez la possibilité de me suivre sur les réseaux sociaux, sur Facebook, sur Instagram. N’hésitez pas vous abonner. J’y partage avec vous les coulisses de tout ce que je fais au quotidien. Puis si vous êtes ici pour la première fois ou que vous ne l’avez pas encore fait, n’hésitez pas à récupérer mon package de bienvenue, deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée » ainsi qu’une formation de plus de 2 heures 30 sur l’investissement immobilier. Dans cette formation de 2 heures 30, vous trouverez toutes les bonnes pratiques pour trouver de bonnes affaires, pour faire financer vos projets immobiliers et pour louer en toute sécurité. Pour accéder à ce package de bienvenue, vous regardez les fiches qui apparaissent en haut à droite de votre écran, ou vous regardez également la description juste en dessous de cette vidéo. ,
Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Puis, comme d’habitude, on se retrouve prochainement pour une toute nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt. ,
Avec la crise sanitaire de 2020, beaucoup attendaient un crash de l'immobilier. Ce crash n'a pas eu lieu.
Faut-il alors continuer à investir dans l'immobilier ? Et de manière plus générale, faut-il investir en temps de crise ?
Indiquez-moi dans les commentaires ce que vous pensez du fait d'investir en temps de crise.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va répondre à cette question. Faut-il investir en temps de crise ? ,
Alors, avant qu’on voie ça dans le détail, si vous ne l’avez pas encore fait, je vous invite immédiatement à vous abonner à cette chaîne YouTube en activant la petite cloche pour être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Vous savez, ici, on est en famille, on est sur une chaîne YouTube qui parle d’immobilier et des moyens et des stratégies que vous avez à votre disposition pour vous bâtir un patrimoine immobilier grâce auquel vous allez pouvoir vous dégager des compléments de revenus. ,
Venons-en au sujet du jour. Investir en temps de crise, est-ce que c’est une bonne idée ? Ou est-ce que c’est une mauvaise idée ? Cette question est légitime parce qu’avec la crise sanitaire qu’on connaît tous actuellement, il y a peut-être des personnes qui souhaitent se lancer dans l’investissement immobilier, mais qui hésitent. Puis pour celles et ceux qui ont déjà démarré l’immobilier se posent la question est-ce vraiment intéressant de continuer ou faut-il attendre ? On va essayer d’y voir plus clair dans cette vidéo. , ,
Mais avant tout, je souhaitais dire qu’il y a un an de ça, au printemps 2020, à l’époque du premier confinement, dès qu’on a démarré cette crise sanitaire, il y a un nombre incalculable de personnes qui ont annoncé un krach de l’immobilier. Et là, on est quasiment un an plus tard, vous savez quoi, ce krach de l’immobilier, on l’attend encore. J’irais même plus loin, jusqu’à dire que malgré les confinements, malgré la crise sanitaire, 2020 a été une année record en ce qui concerne l’immobilier, tout simplement parce qu’il y a eu un nombre énorme de transactions immobilières. 2020 a été la seconde meilleure année en nombre de transactions, juste derrière 2019. ,
Pourquoi ? Il y a plusieurs raisons. La première de ces raisons est que la pierre reste une valeur refuge et l’histoire nous montre que sur le long terme, la valeur de l’immobilier augmente systématiquement. Les deux dernières crises étaient les suivantes en 1990 et la crise de 2007-2008. Qu'est-ce qui s’est passé en 1990 et en 2007-2008 ? Le prix de l’immobilier, on va ne pas se le cacher, il s’est cassé la figure. Mais ensuite, il est reparti à la hausse. ,
C’est-à-dire que sur le long terme, même les personnes qui, en 1990 ou en 2007-2008, avaient achetées au pire moment ont été gagnantes. Parce que le prix de l’immobilier a largement dépassé la valeur du début des années 90 et la valeur de 2007-2008. Même au-delà de ça, c’est ce que je vous dis tout au long des vidéos que je publie sur cette chaîne YouTube de façon à toujours avoir une solution de repli, de façon à toujours avoir un matelas de sécurité, vous devez réaliser de bonnes opérations immobilières et systématiquement réaliser une plus-value à l’achat. Ça, c’est votre matelas de sécurité, c’est votre harnais de sécurité. Ça vous permet de revendre un bien immobilier à tout moment parce que vous savez que votre bien immobilier, il va être liquide. ,
Puis, j’ai envie de dire également, ce sera le second argument de cette vidéo, c’est que la rentabilité, elle ne connaît pas la crise. Quand vous allez réaliser un investissement immobilier, quand vous allez vous positionner, vous allez acheter votre bien immobilier à une certaine valeur et c’est votre valeur d’achat qui va conditionner la rentabilité de votre bien immobilier. La principale charge de votre investissement locatif, ça va être le crédit. Ce crédit, il est indexé sur l’offre d’achat que vous aurez réalisée, donc vous connaissez à l’avance tous les paramètres de l’équation de votre investissement immobilier. Vous connaissez le montant de votre mensualité de crédit et donc vous avez également en face le loyer que vous allez pouvoir tirer de votre investissement immobilier. Puis, bien entendu. Vous avez également toutes les autres charges que vous connaissez : les charges de copropriété, la taxe foncière, les différentes assurances… ,
C’est-à-dire qu’à partir du moment où vous investissez, à partir du moment où vous avez fait votre offre d’achat, votre prévisionnel, il est calé. Vous connaissez la rentabilité de votre bien immobilier. Vous connaissez le cash-flow de votre bien immobilier et ensuite que le prix de l’immobilier part à la hausse comme part à la baisse, votre rentabilité ne bougera pas. J’ai même envie de dire pour peu que les loyers augmentent, la rentabilité de votre bien immobilier va elle aussi augmenter au fil du temps. ,
Il faut bien retenir ça, je vais le répéter parce que c’est très important, une fois que vous avez investi dans l’immobilier et si vous avez fait les choses correctement, votre prévisionnel, il est sécurisé parce que, que l’immobilier parte à la hausse ou que l’immobilier parte à la baisse, votre rentabilité ne sera pas impactée. J’ai même envie de dire, je vais aller au-delà, même si vous réalisez un très mauvais investissement immobilier avec 5 % de rentabilité, par exemple, ce sera toujours un investissement beaucoup plus intéressant qu’un investissement que vous feriez sur un support d’épargne classique. Je pense au Livret A parce que c’est peut-être le pire investissement sur lequel vous pouvez miser actuellement. Donc, quel que soit votre investissement immobilier, ce sera toujours plus intéressant qu’un support d’épargne classique. ,
Ensuite, troisième argument de cette vidéo, ce sont les bonnes affaires. J’ai envie de dire les bonnes affaires, elles sont là et les bonnes affaires, il y en a de toute manière tout le temps. Mais par contre, ces bonnes affaires, il ne va pas falloir les attendre. Les bonnes affaires, vous allez devoir les créer. Comment est-ce qu’on fait pour créer une bonne affaire ? Peu importe le prix affiché du bien immobilier qui vous intéresse, vous allez faire l’offre d’achat qui vous permettra d’atteindre la rentabilité que vous souhaitez. Et là, je vous ramène au deuxième argument de ma vidéo parce que votre rentabilité, votre prévisionnel, vous devez le calculer à l’avance. ,
Mais au-delà de ça, la crise, bien entendu qu’elle a fait apparaître de nouvelles opportunités parce qu’il y a eu des décès. Du coup, il va y avoir ou il y a eu déjà des successions liées à ces décès. La crise malheureusement aussi a entraîné des divorces. La crise a entraîné des pertes d’emplois. Il y a donc tout un tas de personnes qui remettent sur le marché des biens immobiliers à la vente. ,
Lorsqu’on est en face de vendeurs pressés, c’est là qu’on va réaliser les meilleurs coups immobiliers. Tout simplement parce qu’un vendeur pressé, c’est un vendeur qui sera davantage enclin d’accepter une négociation plus importante. Donc, oui, l’époque que nous vivons actuellement va permettre de trouver des occasions en or, de bons coups, de bonnes affaires pour réaliser des achats immobiliers. L’histoire, elle nous montre que ce sont celles et ceux qui font les choses à contre-courant, que ce sont les personnes les plus audacieuses qui ont toujours de meilleurs résultats. ,
Je terminerai cette vidéo en vous disant que finalement, il n’y a aucun risque parce que si les calculs sont faits à l’avance, vous êtes certain que votre bien immobilier a minima, il va s’autofinancer et surtout que ce même bien immobilier sera payé par les locataires. Crise ou pas crise, vous devez absolument investir dans l’immobilier. ,
Encore une fois, se loger, c’est un besoin primaire et il faut partir du principe que tout le monde n’a pas l’envie et tout le monde n’a pas la prétention et tout le monde n’a pas le besoin de devenir propriétaire. À partir de ce moment-là, ça veut dire qu’il y aura toujours des locataires. Puisqu’il y a des locataires, il y aura toujours besoin de propriétaires pour acheter des biens immobiliers. ,
Retenez de cette vidéo que la crise fait émerger de bonnes opportunités. Les bonnes affaires, il y en a toujours eu. Si vous cherchez sur Leboncoin, il suffit, j’ai envie de dire, de se baisser pour pouvoir les ramasser. Voilà ce que j’avais envie de partager avec vous dans cette vidéo. La crise ne doit pas être un frein pour investir dans l’immobilier, bien au contraire. N’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires en dessous de cette vidéo si vous partagez ce point de vue. Allez-vous investir dans l’immobilier malgré la crise sanitaire ? ,
Je vous remercie d’avoir suivi cette vidéo. Si elle vous a plu, n’hésitez pas à me mettre un like et à la partager. N’hésitez pas non plus à me suivre sur les réseaux sociaux, sur Facebook, sur Instagram. J’y partage les coulisses de tout ce que je fais au quotidien, de la préparation des vidéos. Je vous amène également en visite de biens immobiliers, mais également sur des chantiers de rénovation. Abonnez-vous sur les réseaux. Vous serez les bienvenus. ,
Puis, si vous ne l’avez pas encore fait, n’hésitez pas à récupérer le package de bienvenue que je vous propose, deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée », ainsi qu’une formation de plus de 2 heures 30 pour comprendre les bonnes pratiques de l’investissement immobilier. Vous retrouverez ce package de bienvenue sur les petites fiches qui apparaissent en haut à droite ou sinon dans la description juste en dessous de cette vidéo. ,
Je crois avoir fait le tour de tout ce que j’avais à vous dire aujourd’hui. Petit rappel, n’hésitez pas encore une fois à vous abonner à la chaîne YouTube si ce n’est pas encore fait. On va se quitter ici pour aujourd’hui et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt. ,
Investir dans l'immobilier : OUI. Mais attention, pas n'importe où.
Il y a des emplacements PREMIUM, mais le prix de l'immobilier y est trop élevé : vous n'aurez aucune rentabilité. Il y a aussi des emplacements très peu chers, mais ce sont des endroits où il sera difficile de louer. Il est donc primordial de sélectionner le bon emplacement pour être certain de louer facilement tout en ayant de la rentabilité.
Indiquez-moi dans les commentaires dans quels coins vous préférez investir
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, ravi de vous accueillir aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va parler immobilier bien entendu, et en particulier du bon emplacement que vous devez sélectionner pour votre investissement locatif. ,
Alors, avant qu’on voie ça dans le détail, si vous êtes ici pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je vous souhaite la bienvenue. N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Vous savez, ici, on est en famille, on discute immobilier et des moyens et des stratégies que vous avez à votre disposition pour vous construire non seulement un patrimoine immobilier, mais patrimoine immobilier qui, en plus, va vous permettre de dégager des compléments de revenus. ,
Venons-en au sujet du jour. Comment sélectionner le bon emplacement quand on investit dans l’immobilier ? Vous avez dû l’entendre des dizaines de fois. Il y a trois critères importants dans l’immobilier l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. ,
Pourquoi est-ce que l’emplacement est très important ? Parce qu’un bon emplacement, c’est la garantie d’une location facile. Mais c’est aussi la garantie d’une vente facile lorsque vous aurez besoin de vendre votre bien immobilier. Pour sélectionner le bon emplacement, il va falloir sélectionner la bonne ville, mais également le bon quartier à l’intérieur de cette ville. ,
La première question que vous devez vous poser au moment de réaliser un investissement locatif est : qui je vise , à qui est destiné le bien immobilier que je vais proposer à la location ? Est-ce qu’il est plutôt destiné à des étudiants ? Est-ce qu’il est plutôt destiné à des jeunes actifs ? Est-ce qu’il est plutôt destiné à des familles ? Ou est-ce qu’il est plutôt destiné à des voyageurs de passage ? C’est une question très importante à se poser parce que si vous visez une population locative étudiante, peut-être qu’il va falloir se mettre près des universités, près des IUT et des écoles d’ingénieurs ou encore en centre-ville. Maintenant, si vous visez plutôt des jeunes actifs, peut-être qu’il faudra se mettre à proximité d’un pôle d’activité, que ce soit un pôle d’activité tertiaire ou industriel, par exemple. Mais si vous visez des familles, peut-être qu’il serait intéressant d’investir en banlieue d’une grande agglomération ou encore d’investir, pourquoi pas dans une petite ville, voire un petit village. ,
Non seulement la ville a toute son importance sur le choix de la population cible que vous allez viser, mais également le type de logement. Pourquoi ? Parce que si vous visez de l’étudiant, encore une fois, un studio ou un T2, ça suffira. Par contre, si vous visez de la famille, il faudra plutôt considérer des grands appartements, voire carrément investir dans des maisons. ,
Ensuite, la deuxième question que vous devez vous poser, ça va être le choix de la ville. Là encore, en fonction de la population locative cible, il va falloir identifier plusieurs critères de la ville pour être certain de pouvoir louer. Il va falloir analyser les données démographiques par exemple, notamment plutôt se positionner sur des villes où on a une démographie qui monte plutôt qu’une démographie descendante. Une démographie descendante, ça veut dire que la ville n’est pas en super forme. ,
Ensuite, regardez les catégories socioprofessionnelles parce que s’il y a beaucoup de retraités et pas beaucoup d’actifs, ça ne va pas être une ville super dynamique. Puis enfin, regardez l’activité économique de la ville pour savoir si on est sur des secteurs porteurs comme le service ou encore le numérique, ou si on est plutôt sur de l’industrie ou du textile. Bref, regardez l’activité économique de la ville. ,
Ce n’est pas forcément les grandes villes comme Paris, Lyon, Toulouse, Bordeaux, Marseille qui vont être intéressantes pour l’investissement locatif. Je l’ai déjà dit mille fois sur cette chaîne. Évidemment, dans ces villes-là, il y a énormément de personnes qui viennent habiter, tout simplement parce que ce sont de gros bassins d’emplois. Malgré tout, ces villes-là, les villes de plus de 200000 habitants, les grandes agglomérations ne représentent que très peu de la population nationale. La grande majorité de la population nationale vit dans des villes beaucoup plus modestes. ,
Qu’est-ce que j’appelle des villes plus modestes ? Ça va être des villes de 150000 habitants, mais des villes aussi de 100000 habitants, de 80000 habitants, de 60000 habitants, de 50000 habitants. On peut même aller jusqu’à des villes de 20000 ou encore 10000 habitants. Si vous préférez viser des grandes agglomérations, essayez de voir aussi les villes qui vont se trouver en première couronne, en deuxième couronne, voire en troisième couronne. Parce que plus vous allez quitter le centre-ville de ces grandes agglomérations, plus vite le prix de l’immobilier va tomber. ,
Une fois que vous aurez sélectionné la ville qui vous intéresse, il ne s’agit pas d’investir n’importe où. Il y a des bons quartiers pour investir et il y a aussi surtout de très mauvais quartiers pour investir. Qu’est-ce qui va faire la différence entre un bon emplacement et un mauvais emplacement ? Déjà, ça va être la partie sécurité. Il s’agit que vos locataires n’aient pas peur une fois qu’ils vont devoir rentrer chez eux ou sortir de chez eux. ,
Ensuite, ce qui va faire la différence aussi, ça va être les commerces de proximité, la proximité des transports en commun, la proximité des écoles, des universités. C’est important, encore une fois, si vous visez une population étudiante. Quand je dis proximité, ce n’est pas forcément quelque chose qui va se trouver à 10, 20 ou 30 secondes à pied, ça peut être à plusieurs minutes ou ça peut être tout simplement des commerces de proximité qui vont être facile d’accès. ,
Ce que je remarque souvent, c’est que les personnes qui souhaitent se lancer dans l’investissement immobilier veulent toujours miser sur le centre-ville. Je ne vais pas vous dire que le centre-ville est une mauvaise chose. Par contre, viser uniquement le centre-ville est la garantie de payer beaucoup plus cher le prix du mètre carré. La population finalement française qui vit en hyper centre-ville, malgré tout, elle reste tout à fait réduite. Donc, n’ayez pas peur de vous éloigner des centres-villes. ,
Ensuite, ce qui va compter aussi, ça va être la facilité de stationnement, la taille de la copropriété. Personnellement, je ne vous recommande pas les trop grosses copropriétés parce que c’est toujours compliqué de faire voter des choses au moment des assemblées générales. D’ailleurs, dans ces grosses copropriétés, il y a toujours très peu de personnes présentes aux assemblées générales. En plus, souvent, on a des charges de copropriété très élevées. Donc, avis personnel, bien entendu, je vous déconseille les grandes copropriétés. ,
Ce qui va également aussi compter, c’est la vue que vous allez avoir en ouvrant la fenêtre de votre investissement immobilier. Évidemment, un appartement avec une belle vue dégagée n’aura pas la même valeur qu’un appartement en rez-de-chaussée, avec un grand boulevard qui passe devant la fenêtre du séjour, par exemple. ,
Je reviens quelques instants sur l’hyper centre-ville parce qu’encore une fois, il y a beaucoup de personnes qui veulent miser uniquement sur l’hyper centre-ville. J’ai quand même envie de dire que ce n’est pas forcément un must. Si vous me demandez un avis personnel, personnellement, je n’ai absolument pas envie d’habiter au centre-ville d’une ville ou d’une commune. Moi, je préfère habiter dans des espaces plus éloignés, avec la possibilité d’avoir des espaces verts, par exemple, ne serait-ce que pour les enfants. Le centre-ville, encore une fois, ce n’est pas forcément quelque chose d’obligatoire. Puis, si sur votre investissement immobilier, vous pouvez avoir une ville quartier, ce sera toujours un plus. ,
En fait, la vraie question à se poser est que vous devez vous mettre à la place des locataires que vous visez, que ce soit de l’étudiant ou du jeune actif, une famille. Et vous dites si j’étais étudiant, si j’étais un jeune actif, si j’étais un père ou une mère de famille, est-ce que j’accepterais de vivre dans ce bien immobilier. Une fois que vous aurez répondu à cette question, alors vous aurez la certitude que le bien que vous allez proposer à la location sera le bien parfait. ,
J’espère que cette vidéo vous aura aidé à y voir plus clair sur le bon emplacement à sélectionner pour l’investissement immobilier, pour votre investissement immobilier. Puis, j’ai même envie de dire pour vos investissements immobiliers parce que je vous souhaite d’en faire plusieurs. Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à me mettre un like, n’hésitez pas non plus à la partager. N’hésitez pas non plus à m’indiquer dans les commentaires en dessous de cette vidéo quels sont les emplacements que vous privilégiez pour vos investissements immobiliers. ,
Si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier, je vous invite à télécharger le package de bienvenue que je vous propose. C’est totalement gratuit, deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée » ainsi qu’une formation de plus de 2 heures 30 pour tout comprendre des bonnes pratiques de l’immobilier. Pour accéder à ce package de bienvenue, rien de plus simple, vous regardez les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de votre écran ou sinon, vous regardez la description juste en dessous de cette vidéo. ,
Avant de vous quitter, je vous rappelle que vous avez la possibilité de me suivre sur les réseaux sociaux, sur Instagram, sur Facebook. Je partage sur les réseaux les coulisses de tout ce que je fais au quotidien. N’hésitez pas à vous abonner, vous êtes les bienvenus. ,
J’ai fait le tour de tout ce que j’avais à vous dire sur le bon emplacement quand on investit dans l’immobilier. On va donc se quitter ici pour aujourd’hui et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt. ,
Qui n'a jamais eu peur de se tromper au moment de réaliser un investissement immobilier ? Pourtant, avec une approche cartésienne, impossible de se tromper.
Je partage avec vous dans cette vidéo la check-list des 7 points à vérifier avant de réaliser un achat immobilier.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va s’intéresser à la check-list que vous devez absolument faire avant d’acheter un bien immobilier. ,
Avant qu’on voie ça dans le détail, si vous êtes ici pour la première fois sur cette chaîne YouTube, laissez-moi tout simplement vous souhaiter la bienvenue. Je vous accueille à bras ouverts. Ici, on discute immobilier. Ici, on est en famille et vous découvrirez sur cette chaîne toutes les techniques, les méthodes et les stratégies que vous avez à votre disposition pour vous construire un patrimoine immobilier que vous pourrez transmettre à vos enfants. Mais patrimoine immobilier, qui vous permettra également de vous créer des compléments de revenus. Donc, n’hésitez pas à vous abonner immédiatement à la chaîne YouTube en activant la petite cloche pour être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. ,
Venons-en au sujet du jour la check-list que vous devez absolument parcourir avant d’acheter un bien immobilier. Pourquoi ? C’est tout simplement pour ne pas se tromper sur l’achat de votre investissement locatif. ,
La première chose que vous devez faire, c’est de vérifier la demande locative. Quand on investit dans l’immobilier, l’objectif est de louer ensuite ce bien immobilier parce qu’il va y avoir un crédit quand même en face. Si vous n’arrivez pas à louer votre bien immobilier, vous allez vous trouver dans la difficulté. Il faut être certain que l’adresse qui vous intéresse sera une adresse qui permettra de louer facilement. Au besoin, ce que je vous recommande de faire, c’est de ne pas hésiter à poster, par exemple, une fausse annonce sur Leboncoin. Rédigez une belle annonce et prenez des photos que vous trouverez par exemple sur Google Images qui correspondent au standing final, au standing cible du bien que vous allez ensuite proposer à la location. À partir du moment où vous avez des coups de fil, à partir du moment où vous avez des demandes d’informations par email, vous partez du principe que le bien que vous avez envie de proposer à la location sera un bien qui conviendra et donc la demande locative sera validée. ,
Deuxième chose que vous devez faire dans cette check-list, c’est de demander les informations financières du bien immobilier que vous souhaitez acheter, soit à l’agent immobilier, soit au propriétaire vendeur. Demandez les informations sur le montant de la taxe foncière et sur le montant des charges de copropriété. C’est très important. Pourquoi ? Parce qu’en tant qu’investisseur immobilier, vous allez payer cette taxe foncière. Vous allez payer ces charges de copropriété. Si ces frais sont trop importants, ça va avoir une incidence sur votre rentabilité, ça va avoir une incidence sur votre cash-flow. Donc, ça vous permettra peut-être, au besoin, de négocier plus fortement ce bien immobilier, tout simplement parce que les frais inhérents à ce bien immobilier sont très élevés. ,
Attention toutefois aux charges de copropriété qui vont être trop élevées et qu’on va retrouver généralement dans de très trop grosses copropriétés. C’est la raison pour laquelle je vous conseille d’éviter les copropriétés dans lesquelles vous allez avoir un gardien, des espaces verts, une piscine ou encore du chauffage collectif. Parce que dans ces copropriétés, les charges vont être très élevées. ,
Troisième élément de la check-list, ça va être de vérifier les diagnostics. Quand un bien immobilier se trouve à la vente, le propriétaire vendeur doit effectuer une batterie de diagnostics qu’il va ensuite proposer, ou en tout cas faire consulter à toutes les personnes qui sont intéressées par le bien immobilier. Ces diagnostics, d’ailleurs, sont obligatoires. On ne peut pas signer un compromis de vente sans que tous les diagnostics soient annexés au compromis. ,
Quels sont les diagnostics que vous devez demander au propriétaire vendeur ? Il y a le diagnostic électrique. Il y a le diagnostic gaz. Si le bien immobilier est équipé d’une chaudière, il y a le diagnostic plomb. Alors uniquement pour les constructions qui sont antérieures à 1949, parce qu’on trouve de la peinture avec la présence de plombs dans ces immeubles-là. Ensuite, vous allez demander les DPE, c’est-à-dire le diagnostic de performance énergétique. Le diagnostic Carrez, c’est uniquement pour les biens qui se trouvent dans une copropriété. Le diagnostic Carrez est tout simplement la surface métrée du bien immobilier. Le diagnostic amiante, il est très important de savoir s’il n’y a pas de l’amiante dans le logement qui est à la vente. Le diagnostic thermique est l’état des risques et pollutions. Je le répète, c’est très important. Ces diagnostics sont obligatoires pour la vente. ,
Si vous visitez un bien immobilier et que le propriétaire vendeur n’a pas encore fait le diagnostic, ce n’est pas forcément bon signe. Peut-être qu’il n’est pas au courant que les diagnostics sont obligatoires, mais c’est toujours mieux de se retrouver en face d’un propriétaire vendeur qui a déjà établi tous les diagnostics. ,
Point suivant, je vous encourage à demander le carnet de santé de la copropriété. Qu’est-ce que j’entends par carnet de santé de la copropriété ? C’est de demander les PV des trois dernières assemblées générales. C’est très important. Je vous invite vraiment à lire ces PV parce que vous allez y trouver des informations très intéressantes. Vous y découvrirez notamment s’il y a des mauvais payeurs au sein de la copropriété, c’est-à-dire des personnes qui ne paient pas leurs charges de copropriété. Vous verrez s’il y a des procédures en cours également au sein de cette copropriété. Puis, vous y trouverez également s’il y a des problèmes au sein de la copropriété, c’est-à-dire des résidents de mauvaise qualité. Ça va être des résidents, grosso modo, qui fichent le bazar au sein de la copropriété. ,
Vérifiez également si des travaux ont été votés. Si des travaux ont été votés, c’est bon signe. Ça veut dire que les copropriétaires prennent soin de leur copropriété et qui votent des travaux pour améliorer les parties communes, pour refaire la façade, pour changer une porte d’entrée. Donc, c’est toujours bon signe d’avoir un immeuble qui est entretenu. Attention, ne prenez pas peur parce qu’à partir du moment où les travaux ont été votés, ils seront à la charge du propriétaire vendeur. Puis, si vous voyez qu’il y a une façade qui est en mauvais état ou des parties communes qui sont en mauvais état, mais que ça n’a pas encore été voté, vous pouvez être certain que dans les années à venir, vous allez vous taper le ravalement de façade, vous allez vous taper la réfection des parties communes. Ça peut être ensuite un élément de négociation quand vous allez vous positionner sur le bien immobilier. ,
Puis, toujours sur la partie travaux, vérifiez également si les travaux ne sont jamais votés parce que si les travaux ne sont jamais votés, c’est un très mauvais signe. C’est un mauvais signal parce que ça veut dire que les copropriétaires ne prennent pas soin de leur copropriété. ,
Ensuite, toujours concernant le carnet de santé de la copropriété, je vous invite à demander à la personne qui vend son logement les appels de fonds des deux ou trois dernières années. Ça va vous permettre de vérifier quel est le montant des charges mensuelles de la copropriété, sachant que les charges, on les reçoit tous les trimestres. En tout cas, vous allez pouvoir voir si le montant des charges est stable ou alors si ce montant des charges, pour une raison x ou y a tout simplement grimpé à un moment donné. Puis ça va vous permettre aussi l’analyse des appels de fonds, de savoir s’il y a eu des dépenses anormales ou exceptionnelles et quelle en est la raison. ,
Cinquième point de la check-list, je vous invite à aller sur site parce que l’objectif du propriétaire vendeur ou l’objectif de l’agent immobilier, ça va être de vendre. Donc, ils vont vous donner tous les arguments pour que vous achetiez le bien immobilier. Par contre, je vous encourage quand même à aller sur site voir s’il n’y a pas « des vices cachés » au sein de la copropriété. Qu’est-ce que j’entends par vices cachés ? C’est tout simplement savoir si les résidents sont de bonne qualité. Je vous invite vraiment à frapper aux portes. N’hésitez pas à discuter avec vos futurs voisins pour savoir si les résidents sont plutôt calmes, s’il n’y a pas de problème particulier au sein de la copropriété. Ça n’a pas de prix, ça vous donnera vraiment une idée de ce qui se passe à l’intérieur de la copropriété parce que ce sont des informations que vous ne voyez pas forcément sur papier. ,
Je vais vous raconter une anecdote. Il y a quelques années de ça, maintenant, ça remonte, ça fait 7 ans environ. Aude, ma compagne, s’était positionnée sur un bien immobilier qu’elle avait acheté et au bout d’un mois l’étudiant qui était en place dans l’appartement a donné son préavis, tout simplement parce qu’on avait un problème avec le voisin de palier, qui était une personne sous curatelle, qui était une personne qui avait des problèmes psychologiques et qui foutait littéralement le bazar sur tout l’étage. Ensuite, ça avait été impossible de relouer cet appartement tant que cette personne-là était en place. Donc, n’hésitez pas à faire cette enquête de voisinage pour savoir si tout va bien. ,
Sixième point de la check-list, si vous achetez un logement loué, ça peut se faire, vérifiez la qualité du locataire en place parce que vous allez vous retrouver avec un bien immobilier, si le locataire en place ne vous satisfait pas, ça peut avoir quand même un certain nombre d’inconvénients. Discutez avec lui, avec ce locataire ou avec cette locataire. Vérifiez que le feeling passe. Puis, au moment où vous allez visiter l’appartement, vérifiez si l’appartement ou le logement est en ordre. Ça aussi, c’est un excellent signal pour savoir quelle est la qualité du locataire que vous allez avoir dans votre bien immobilier. ,
N’hésitez pas à demander aussi ensuite au propriétaire vendeur tous les éléments du dossier que ce locataire a laissé au moment de la signature du contrat de bail : les avis d’imposition, les fiches de paie, les garants… pour vous assurer que ce locataire correspond à vos critères de sélection. Puis, n’hésitez pas évidemment à demander si tout va bien ou s’il y a déjà eu des problèmes de loyers impayés. ,
Puis surtout quand vous allez vous retrouver face à un logement qui est déjà loué, n’hésitez pas à négocier parce qu’un logement loué, c’est un logement qui vaudra beaucoup moins cher qu’un logement qui sera vide. Forcément, vous n’avez pas la possibilité de faire ce que vous voulez à l’intérieur de ce logement. Déjà, ce n’est peut-être pas le locataire en place que vous auriez mis. Mais en plus, ça vous empêche peut-être de faire des travaux. Donc, n’hésitez pas à négocier dans ces cas-là. ,
Septième et dernier point de la check-list, il va falloir faire une offre d’achat. Attention, votre offre d’achat doit réunir deux conditions. Vous devez avoir la possibilité de revendre votre bien immobilier immédiatement après achat. Je le redis, je le répète, la plus-value, elle se fait à l’achat. Puis, bien entendu, vous devez être à minima à l’autofinancement. Et si vous dégagez du cash-flow, c’est encore mieux. ,
Voilà la check-list en sept points que vous devez respecter au moment où vous allez vous positionner sur un bien immobilier. ,
J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager. Je vous rappelle que si vous êtes ici pour la première fois ou si vous n’avez pas encore téléchargé mon package de bienvenue, n’hésitez pas à le faire. Vous regardez les petites fiches qui apparaissent en haut à droite où vous regardez la description en dessous de cette vidéo. Je vous offre dans ce package de bienvenue deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et une formation de plus de 2 heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Quoi acheter ? Où acheter ? Comment se faire financer ? Quelle stratégie de location de mettre en œuvre pour être certain de pouvoir louer cher tout en évitant le risque locatif ? ,
Puis, dernier point, je vous invite à me suivre sur les réseaux sociaux, sur Facebook ou sur Instagram parce que j’y partage avec vous les coulisses de tout ce que je fais au quotidien. Donc, n’hésitez pas à vous abonner sur les réseaux. Vous serez les bienvenus sur Facebook et encore sur Instagram. ,
Voilà la check-list en sept points de tout ce que vous devez vérifier avant de vous lancer dans l’investissement locatif. Je vous remercie de m’avoir suivi jusqu’ici. Puis, comme d’habitude, on se retrouve très prochaines pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt. ,
Est-il possible d'expulser un locataire ? Comment le faire légalement ? Quelle est la procédure à adopter ? Voici toutes les explications.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va traiter du sujet suivant : comment faire pour virer un locataire ? ,
Alors avant qu’on voie ça ensemble, si vous êtes ici pour la première fois, n’hésitez pas à vous abonner à la chaîne YouTube en activant la petite cloche pour être informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Ici, on est en famille, on parle immobilier et des stratégies que vous avez à votre disposition pour vous construire un patrimoine immobilier tout en dégageant des compléments de revenus grâce à ce patrimoine immobilier. ,
Alors, venons-en au sujet du jour. Comment faire pour virer un locataire ? Quand on fait de l’investissement immobilier ou quand on veut se lancer dans l’investissement immobilier, l’une des principales craintes, c’est le loyer impayé et l’autre crainte, c’est la dégradation du logement. ,
Alors, avant tout, il faut savoir que ce sont des cas extrêmement rares. Malgré tout, quand ça arrive, on est parfois embêté. Je voulais également vous rappeler qu’en France, il y a uniquement 2 % de loyers impayés, c’est-à-dire que vous êtes certains à 98 % de toucher vos loyers quand vous vous lancez dans l’investissement immobilier. Donc, il n’y a vraiment pas de quoi s’en priver. Parce que si je vous disais que vous avez 98 % de chances de gagner au loto, je suis certain que vous iriez tous jouer à la fin de la semaine. Voilà pour cette petite parenthèse. Malgré tout, il peut arriver, dans les 2 %, que les logements soient dégradés ou qu’il y ait des problèmes de loyers impayés. Dans ce cas-là, on a plutôt envie de se débarrasser de son locataire ou de ses locataires. ,
Que dit la loi à ce sujet ? La loi dit qu’on peut reprendre un logement immobilier pour trois raisons. Première raison : congé pour vente. Deuxième raison : récupérer un logement pour y loger soi-même ou quelqu’un de sa famille. Troisième raison : pour un motif légitime et sérieux. Je vous propose qu’on voie ces trois raisons les unes à la suite des autres. ,
Première raison : la vente du logement. Il faut savoir que le congé pour vente ne peut se faire qu’à l’échéance du contrat de bail en respectant un préavis qui va être de six mois pour une location vide. Ce préavis va être de trois mois pour une location meublée. Ce préavis, vous devez l’envoyer à votre locataire ou à vos locataires par courrier recommandé avec avis de réception. Puis, n’oubliez pas que si plusieurs personnes figurent au contrat de bail, ça peut être le cas d’un couple qui vous loue en logement, mais ça peut être également le cas dans une colocation, il faudra envoyer autant de courriers recommandés de préavis qu’il y a de personnes présentes sur le contrat de bail. ,
Faites bien attention également parce qu’en location nue et uniquement en location nue et pas en location meublée, le locataire que vous avez en place dispose d’un droit de préemption. Il est donc prioritaire pour acheter le logement avant que vous puissiez le mettre en vente normale. ,
Si les délais de préavis donc de six mois pour la location nue et de trois mois pour la location meublée ne sont pas respectés, le logement devra être vendu loué. On le sait très bien, un logement qui est vendu loué est un logement qui a beaucoup moins de valeur. Voilà donc comment faire pour récupérer un logement dans le cadre d’une vente. ,
Deuxième possibilité : reprendre le logement pour y habiter vous-même ou le proposer à quelqu’un de votre famille. Le mode de fonctionnement est exactement le même. Vous devez envoyer un courrier recommandé avant l’échéance du bail, donc six mois pour de la location nue, trois mois pour de la location meublée. Qui va pouvoir bénéficier de cette reprise ? Ça va être le bailleur lui-même, son conjoint, ses ascendants ou ses descendants, ou encore les ascendants ou les descendants de son conjoint. Voilà la deuxième manière que vous avez de récupérer un logement pour y habiter vous-même, votre conjoint ou vos descendants et vos ascendants. Et idem pour votre conjoint. ,
Puis, le sujet qui nous intéresse plus particulièrement, ça va être le motif légitime et sérieux. Mais malheureusement, ce motif légitime et sérieux, il n’est pas précisément défini par la loi et ça va être à la libre appréciation du juge. Qu’est-ce qu’on entend par motif légitime et sérieux ? Ça va être des retards répétés dans le paiement des loyers. Ça va être une dégradation importante des lieux ou de l’appartement ou de la maison que vous avez louée, ou encore une sous-location qui n’aurait pas été autorisée. ,
Quand on rentre dans ces considérations-là, des retards de paiements de loyer, de la dégradation, de la sous-location non autorisée, on va rentrer dans des procédures juridiques, des procédures judiciaires avec des délais que vous n’allez absolument pas maîtriser. Donc, pour reprendre un logement, le conseil que je peux vous donner, c’est plutôt de vous retrouver dans les deux situations précédentes : la reprise pour vente ou la reprise pour récupérer le logement pour soi-même ou pour l’un de ses proches. Parce qu’avec ces deux premières manières de récupérer le logement, au moins vous maîtrisez les délais. Vous savez que vous avez la date anniversaire du bail et que vous avez un préavis de six mois en location nue à donner ou un préavis de trois mois en location meublée à donner. ,
L'autre solution, ça va être de faire de la location courte durée parce que si vous faites de la location courte durée, vous savez que j’adore cette stratégie, ce mode d’exploitation, vous n’avez aucun loyer impayé. Il n’y a aucun loyer impayé en location courte durée. Ça, c’est quelque chose qui n’existe pas. Le logement sera toujours disponible et surtout, le logement sera toujours vide au moment de la vente, ce qui vous permettra de le vendre plus cher. Je le répète, un logement vide a beaucoup plus de valeur au moment d’une vente. ,
Pourtant, je pense que si vous rentrez dans des problématiques de loyers impayés, de dégradations avec vos locataires en place, je pars du principe qu’il vaut mieux donner congé pour vente. C’était le premier chapitre de cette vidéo ou la reprise qui était le deuxième chapitre de cette vidéo, plutôt que de partir dans des procédures judiciaires, dans des délais que vous n’allez pas maîtriser. Ça va durer 18 mois. Ça va durer 24 mois. Pendant ce temps-là, non seulement vous ne savez pas ce qui se passe dans votre logement ou encore pendant 18 mois ou 24 mois, vous n’avez aucun loyer à mettre en face de votre crédit immobilier. ,
Alors, bien entendu, il va falloir prouver que vous avez vraiment l’intention de vendre le logement, que vous avez vraiment l’intention de reprendre le logement pour y habiter vous-même ou y mettre l’un de vos proches. Mais je pense que vous préférez reprendre votre logement pour le vendre, quitte à y habiter également pendant six mois, un an ou y mettre quelqu’un de votre entourage pendant six mois, un an, plutôt que d’entamer une procédure qui pourrait vous coûter cher en argent parce qu’il y a des frais d’avocats et surtout il n’y aura pas de loyer en face de vos crédits immobiliers. Puis surtout, vous allez partir dans des délais que vous ne maîtrisez pas. On sait tous que c’est ce qu’est la justice en France. Ce sont des délais abominables. ,
Puis, dernier conseil qu’on pourrait évoquer, pourquoi pas, trouver un terrain d’entente avec un locataire moyennant une petite enveloppe. Vous récupérez le logement et lui le libère pour aller se reloger ailleurs. C’est quelque chose qu’il est possible de faire également. Il suffit de trouver un terrain d’entente. ,
Voilà ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Voilà trois manières que vous avez pour virer un locataire ou trois manières que vous avez pour récupérer un logement. ,
J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker pour soutenir tout le travail que je fournis sur cette chaîne YouTube. N’hésitez pas non plus à me suivre sur les réseaux sociaux, sur Facebook et sur Instagram. Je partage avec vous les coulisses de tout ce que je fais au quotidien. Puis, si vous êtes ici pour la première fois, n’hésitez pas à récupérer mon package de bienvenue, deux ebooks et une formation de plus de 2 heures 30 pour comprendre les mécaniques de l’immobilier. Pour accéder à ce package de bienvenue, rien de plus simple, vous regardez les petites fiches qui apparaissent en haut à droite et sinon, vous regardez dans la description juste en dessous de cette vidéo. ,
On va se quitter ici pour aujourd’hui. Puis, comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo ici sur cette chaîne. Je vous dis à très bientôt. ,
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