Un bon entrepreneur, c'est la garantie d'un investissement immobilier locatif réussi.Mais au moment d'entreprendre des travaux de rénovation, comment être certain de ne pas tomber sur un mauvais entrepreneur ou sur un mauvais artisan.Dans cette interview, Joseph nous délivre 5 conseils pour être certain de trouver le bon entrepreneur.Laissez un commentaire en dessous de la vidéo si vous avez d'autres conseils à partager.

Transcription

Sébastien : Bonjour à tous et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis ravi de vous accueillir. Aujourd’hui, je suis ravi d’accueillir Joseph. Salut Joseph.

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‍Joseph : Salut Seb !

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‍Sébastien : Alors aujourd’hui, on va vous parler de travaux parce que la spécialité de Joseph, c’est qu’il réalise des travaux. Il est entrepreneur et il va lever un certain nombre de points, d’interrogations que beaucoup de personnes se posent au moment de passer à l’action lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier et réaliser des travaux. Alors, cela te va Joseph ?

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Joseph : Parfaitement !

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‍Sébastien : Cela se passe tout de suite sur louer-en-courte-duree.Alors Joseph, merci d’être présent. Est-ce que tu peux te présenter et nous dire ce que tu fais dans la vie ? Ensuite, on va voir ensemble quels sont les points de vigilance sur les travaux lorsqu’on souhaite réaliser justement des travaux sur des investissements locatifs.

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‍Joseph : Salut à tous ! Je me présente. J’ai 30 ans. Je m’appelle Joseph. Je suis de la région nordique, de Lille précisément. J’ai une entreprise qui tourne depuis 5 ans. Notre spécialité à nous, c’est la rénovation générale et les énergies renouvelables. Nous en 5 ans, on a réalisé plus de 500 chantiers. Donc, j’ai l’œil aiguisé sur tout ce qui est rénovation. J’espère aujourd’hui vous apporter quelques petits conseils. Notre zone de chalandise aujourd’hui est le nord, le Pas de Calais, l’Aisne et la Picardie donc, tous les hauts de France.Donc aujourd’hui, je suis prêt à répondre à toutes les questions de Seb à ce niveau-là, il n’y a pas de souci.

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‍Sébastien : OK ! Donc, 500 chantiers en 5 ans.

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‍Joseph : C’est cela.

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‍Sébastien : Ce n’est quand même pas rien. Alors, tu sais que certaines fois, il faut se positionner rapidement sur un bien immobilier parce que lorsque tu fais la visite, il y a peut-être 5, 10 visites derrière et j’ai beaucoup de personnes qui me disent : « comment estimer le coût des travaux ? »Donc toi, je sais que tu travailles avec beaucoup d’investisseurs. Est-ce que les investisseurs te font déplacer systématiquement pour faire chiffrer les devis ou alors est-ce qu’ils font eux une première estimation et tu passes derrière pour confirmer ou modifier cette première estimation ? Comment cela se passe et comment est-ce que les gens peuvent faire pour estimer ces travaux sans se tromper de beaucoup ?

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‍Joseph : En fait ce qui se passe, c’est très simple. On va prendre les choses dans leur contexte. Moi, je suis un petit peu l’artisan des investisseurs. Cela veut dire qu’il y a beaucoup d’investisseurs qui me contactent pour rénover des biens pour qu’ils puissent par la suite les remettre en location ou alors faire une plus-value immobilière, peu importe. Donc, il y a beaucoup d’investisseurs qui viennent me voir avant d’avoir acheté pour permettre d’avoir une estimation sur les travaux.

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Sauf que les investisseurs, ils font beaucoup de visites. Moi, je ne peux pas me déplacer en tant qu’entrepreneur 10 fois par jour pour faire des visites finalement sur des chantiers, sur les personnes ne sont pas encore propriétaire. Pour vous faire gagner du temps, je le redis systématiquement : faites une dizaine de visites, sélectionnez deux, trois biens qui peuvent vous intéresser et considérez systématiquement qu’un rafraîchissement d’un bien coûte environ 500 € le mètre carré. Quand c’est une rénovation générale d’un bien, cela coûte environ 1000 € le mètre carré et quand c’est une rénovation type luxe, on partira sur 1500 € le mètre carré.

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Donc, tout dépend de ce qu’on veut réaliser. Si par exemple de la courte durée et qu’on veut du luxe, ce sera plutôt de 1500 € le mètre carré. Si on veut une rénovation classique, ce sera plutôt du 1000 € pour mettre en colocation ou faire des appartements. Par contre si c’est juste un rafraîchissement, cela va être juste le coup de peinture, le changement de deux ou trois robinets, le changement du parquet. Cela, c’est rafraîchir.

Par contre une rénovation complète, cela va être : on retape la plomberie, on retape l’électricité, on refait des cloisons, on refait des murs. Cela vous permet d’avoir un ordre d’idée de prix pour vous positionner. Donc, retenez bien cela : 500 € environ le mètre carré sur du rafraîchissement, 1000 € pour de la rénovation et 1500 € pour de la rénovation haut de gamme.

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‍Sébastien : OK ! Très bien. Donc, cela vous permet d’avoir une idée approximative du coût des travaux au moment de vous positionner et d’établir l’offre d’achat. J’ai fait mon offre d’achat. Elle est acceptée. Maintenant, il va falloir que je trouve le bon artisan ou le bon entrepreneur et une des craintes, c’est de tomber sur un escroc, un charlatan. On se connaît un petit peu, je sais que ce n’est pas du tout ton cas là. Mais comment faire pour identifier le bon entrepreneur qui ne te laissera pas en plan, qui ira jusqu’au bout des travaux et qui réalisera ton projet de bout en bout ?

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‍Joseph : Alors pour moi, trouver le bon entrepreneur, c’est une des clés de la réussite. En fait, pour que votre projet soit couronné de succès, il faut vraiment vous associer avec un entrepreneur de qualité et il vous permettra justement de réussir votre projet. Parce que des projets mal réalisés, par exemple vous prenez un artisan, les travaux vont mal se passer, la durée va être allongée. Il vous promet un mois de travaux, vous partez sur trois mois. Au final, vous louez beaucoup plus tard. Donc au final, vous avez perdu deux mois de location qui aurait été potentiellement possible. Donc pour moi s’entourer d’un bon artisan, c’est vraiment crucial.

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Sébastien : Comment on le trouve ce bon artisan ?

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‍Joseph : Pour moi, ce n’est pas compliqué parce que forcément je suis dedans. Il y a beaucoup de gens malheureusement qui se font avoir. Alors, il y a des signes qui ne trompent pas. Par exemple, vous allez sur societe.com et vous tapez le nom de son entreprise. Si la société a moins d’un an, forcément il y a beaucoup de gens dans le système de la rénovation qui font un petit peu ce genre d’arnaque. Ils récupèrent des acomptes après, ils disparaissent. Donc, ces sociétés qui ont souvent moins d’un an. Ils ouvrent, ils ferment. Ils ouvrent, ils ferment. Donc forcément dès qu’ils perçoivent de l’argent, ils ferment leur société.

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Donc, vérifiez bien l’ancienneté de l’entreprise. Si l’entreprise à moins d’un an, tout de suite c’est un premier signal d’alarme. Il vaut mieux se méfier. Deuxième point à regarder, c’est le capital social de la société. Il y a des sociétés qui vont faire des devis à 50000 €, ils ont un capital social de 10 €, 1 € ou 1000 €. Alors comment voulez-vous qu’en cas de problème, ils arrivent à couvrir les garanties qu’ils veulent mettre en place sur votre chantier.

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Donc, vérifiez le capital social. Pour moi, un bon capital social commence minimum à 10000 € après, 20, 30, 50000 €. Plus c’est important, plus c’est rassurant déjà. Après, il y a des labels de qualité.

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‍Sébastien : Alors juste pour finir cela, on va sur societe.com, on tape le nom de la société et on regarde quel est l’âge de la société, quand est-ce qu’elle a été immatriculée ; première information. Ensuite, on regarde le montant du capital social.

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‍Joseph : Tout à fait. Pour moi, c’est hyper important. Ensuite, ce qu’il faut regarder aussi et je pense que c’est super important, ce sont les qualifications de la société. Nous par exemple, ma société ici à Lille, on a le label QUALIBAT RGEqui est important et c’est 6 mois d’instruction de dossiers.

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Donc une entreprise qui à ce label, le QUALIBAT RGEreconnu garant de l’environnement, cela vous assure que la société à minimum, elle tient la route et elle assure ses chantiers déjà puisqu’il y a toute une batterie de tests qui est faite que ce soit l’URSSAFpar rapport aux salariés, que ce soit les suivis de chantier, que soit le prix des devis. Tout est contrôlé par un organisme externe.

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Une société qui est QUALIBAT RGE, c’est déjà hyperimportant. Cela, vous pouvez le vérifier sur le site Rénovation Info Service. Vous allez sur le site Rénovation Info Service, vous tapez le nom de la société et vous verrez toutes les sociétés qualifiées QUALIBAT RGEdans un rayon autour de chez vous et selon les qualifications parce qu’on peut être RGE pour les fenêtres, RGE pour les toitures.

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Nous par contre, on est RGE performance énergétique, sur tout ce qui touche à la rénovation générale. C’est forcément le plus difficile à avoir, mais cela permet vraiment d’aiguiller son œil sur la société et sa qualification. C’est vraiment très important.

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Ensuite, il y a d’autres éléments aussi à regarder. Vous demandez à votre entrepreneur sa garantie décennale. C’est obligatoire. C’est comme conduire sans permis. C’est-à-dire que vous conduisez sans permis, ce n’est pas vu, pas pris jusqu’au jour où vous avez un accident et là, c’est la catastrophe. C’est interdit aujourd’hui en France d’exercer dans le bâtiment si vous n’avez pas de garantie décennale. Tous vos travaux sont couverts par une garantie qui dure 10 ans et cela, vous devez en demander l’attestation à votre artisan.

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Si certains ne sont pas capables de vous la donner, tout de suite, cela va vous mettre la puce à l’oreille. Il y a peut-être un problème quelque part. Est-ce qu’il est vraiment assuré ? C’est tout à fait logique parce qu’il y a plus de 50 % des sociétés de bâtiment qui ne sont pas assurés aujourd’hui.

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‍Sébastien : Cette décennale en fait, tu lui demandes ?

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‍Joseph : Systématiquement ! Nous par exemple, on est assuré par AXA. Après, il y a de grands groupes. Je ne veux pas faire de pub, mais il y a tellement de grands groupes qui assurent. Ce sont des assurances qui coûtent assez cher. Pour une société de bâtiment, c’est environ entre 5000 € et 10000 € l’année. Donc forcément, il y a beaucoup d’artisans qui ne veulent pas la prendre, mais en cas de problème, vous vous retrouvez seul. Personne ne va financer vos projets. Vous vous trouvez avec des malfaçons sur votre chantier qui ne seront pas couvertes.

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C’est-à-dire que l’artisan va vous dire : « je n’ai plus les moyens, à vous de rajouter de l’argent. » Vous allez vous retrouver dans une situation où vous n’avez plus d’argent à rajouter puisque vous avez fait votre business plan. Votre projet, vos travaux, c’était par exemple à 50000 € et pas un euro de plus. Là, vous vous retrouvez dans la merde.

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‍Sébastien : OK ! Il y a un autre point également que je voulais que tu évoques, c’est l’échéancier des paiements. Il y a certaines personnes qui se retrouvent dans la difficulté parce que l’artisan leur demande 100 % des travaux au moment de la validation du devis. Tu vas nous expliquer que ce n’est pas du tout comme cela qu’il faut procéder.

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‍Joseph : Exactement ! Alors nous, si vous voulez, il faut échelonner au maximum ces paiements des travaux. Donc nous, on est sur une logique-investisseur. C’est très simple. Dans ma société par exemple, vous faites vos travaux avec nous, vous pouvez décaler vos échéances à 6 mois. C’est-à-dire que vous faites un report de mensualités. Nous, on réalise vos travaux tout de suite. Ce qui est intéressant, c’est que vous pouvez donc louer votre bien et 6 mois après, après avoir rentré des loyers, se met en place la première mensualité.

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Donc aujourd’hui, c’est dépassé de payer ces travaux en une fois. C’est-à-dire que vous faites un trou dans votre trésorerie, en cas de coup dur vous allez être vachement embêté. Ce n’est pas une logique d’investisseur. Une logique d’investisseur justement, c’est de faire ces travaux tout de suite, profiter de la rentabilité, profiter d’un crédit d’impôt parce que les sociétés qui ont la qualification QUALIBAT RGE, vous pouvez également défiscaliser 30 % le prix de vos travaux.

Travailler avec une société qui est RGE, c’est primordial puisque d’un : vous pouvez défiscaliser vos travaux, de deux : on a un partenariat avec ENGIE qui nous permet de faire des prêts avec un report de 6 mois. Tout le monde ne peut pas le faire. Encore une fois, une boîte qui est RGE peut normalement le faire. Donc, cela vous permet de financer vos travaux à long terme sur une plus longue échéance et de ne pas les voir passer. Donc là, vous rentrez du cashflow. Au final avec tout ce cashflow, cela va forcément vous permettre de réinvestir, de faire d’autres travaux et d’avoir toujours un cashflow positif.

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‍Sébastien : D’accord ! En tout cas, surtout ne pas payer 100 % des travaux au moment de la validation du devis. Si en plus la société à moins d’un an, si en plus le capital social est faible, c’est no way !

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‍Joseph : Fuyez franchement. J’ai vu vraiment des cas de personnes se faire avoir. Là, on a un cas particulier qui est arrivé dans mon bureau la semaine dernière. Le gars avait investi, je ne sais plus, je crois que c’est 30000 € sur une entreprise. Le gars s’est arrêté, il s’est mis en liquidation judiciaire au bout de 6 mois. En fait le problème, c’est que le chantier était encore en cours, donc il a dit au client : « je ne peux plus assurer votre chantier. » - « Vous pouvez me rembourser ? » - « Non, je ne peux plus vous rembourser, je suis en liquidation judiciaire. J’ai les huissiers sur le dos. Je n’ai plus d’argent. »Alors, il a refait confiance à une deuxième entreprise. La deuxième entreprise, qu’est-ce qui s’est passé ? Le gars a pris son acompte et il a disparu, plus de signe de vie. Il essaie d’attaquer la société, elle a moins d’un an. Dans un mois, la société va fermer également. Alors s’il avait regardé simplement societe.com, il aurait vu son ancienneté, il aurait vu aussi des avis clients, il aurait demandé simplement à cet artisan : « est-ce que vous avez des chantiers références sur lesquels vous pouvez m’emmener pour que je puisse jeter un petit coup d’œil ? » Cela aurait permis d’éviter tout cela. Et là, c’est 50000 € qui partent en fumée malheureusement

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.Et nous, on va rattraper le coup justement en commençants cestravaux maintenant et il va pouvoir payer dans 6 mois. Cela va lui permettre de rentrer ses loyers et de pouvoir retomber sur ses pieds.

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‍Sébastien : D’accord ! OK ! Parfait. Écoute merci Joseph pour ces renseignements. Je pense que cela va aider beaucoup de personnes qui sont un petit peu apeurées au moment de se lancer dans les travaux et de choisir le bon prestataire, le bon entrepreneur pour réaliser ces travaux. Est-ce que tu peux nous rappeler le nom de ta société pour les gens qui se trouvent dans ta région et tout le secteur géographique sur lequel tu interviens aujourd’hui ?

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‍Joseph :Tout à fait ! Ma société est : France Confort Habitat. On est situé dans le nord de la France donc, sur la métropole lilloise et sur tous les hauts de France. Notre société suit vraiment les projets des investisseurs. Donc l’artisan des investisseurs, c’est nous. Donc nous, on peut pour réaliser tout type de projet d’investissement et aussi d’énergies renouvelables.

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Si vous avez un chantier sur votre secteur géographique, vous passez par Sébastien, il nous retransfèrera les différents liens puis voilà. Il n’y a pas de souci.

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‍Sébastien : OK ! Merci Joseph d’être passé sur cette chaîne YouTube. Je pense que tu as éclairé beaucoup de personnes. Donc, je te remercie d’être venu aujourd’hui. Puis si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location en courte durée, comme d’habitude, je vous invite à télécharger mes deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »

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Je vous mets également à disposition une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée, cela vous permettra de savoir à quel impôt vous allez être assujetti lorsque vous faites de la location courte durée et vous allez voir qu’il y a un certain nombre de fausses croyances.

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Puis si vous souhaitez également en savoir plus, n’hésitez pas à vous abonner à cette chaîne YouTube. Si ce n’est pas encore fait, je communique énormément sur l’immobilier et la location courte durée et je fais de temps en temps venir des experts comme Joseph aujourd’hui pour évangéliser sur des sujets que je maîtrise un petit peu moins.

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Donc encore une fois, merci, Joseph, d’être venu démocratiser et nous donner les bonnes astuces pour choisir le bon entrepreneur au moment d’effectuer ces travaux. On va vous quitter ici pour aujourd’hui. Puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. À très bientôt. Ciao !

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‍Joseph : Merci Seb.

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‍Sébastien : Ciao !

Acheter de l'immobilier sans avoir à effectuer les visites.Cela vous parait impossible ?Rémi nous explique dans cette vidéo quel est son processus pour investir à distance sans avoir besoin de se déplacer.Indiquez moi dans les commentaires si les techniques de Rémi vous permettraient de gagner du temps ou si vous les appliquez déjà.

Transcription

Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en courte-durée. Je suis vraiment ravi de vous accueillir. Aujourd’hui, je suis en présence de Rémi. Salut Rémi !

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‍Rémi : Salut Sébastien !

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‍Sébastien : Rémi, c’est une personne que j’ai rencontrée il y a deux, trois jours au cours d’un mastermind immobilier. La particularité de Rémi en fait, c’est qu’il fait toutes ses visites d’appartements en aveugle. C’est ce qu’il va nous expliquer aujourd’hui dans cette vidéo.

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Alors Rémi, merci d’être présent sur cette chaîne. Est-ce que tu peux te présenter, nous expliquer ce que tu fais dans l’immobilier et la particularité que tu as pour te positionner sur des biens immobiliers ?

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‍Rémi : Bien sûr ! Moi, je m’appelle Rémi, j’ai 28 ans. Je suis originaire de la région grenobloise. Je travaille sur Paris actuellement. J’ai commencé l’immobilier l’année dernière. En fait, clairement sur Paris, quand j’ai regardé la rentabilité, c’était impossible. Je me suis donc dit où je peux investir.

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Quand je suis rentré sur Grenoble, j’ai un ami à moi qui est agent immobilier qui m’a dit : « investis sur Grenoble. Il y a de bonnes rentabilités. Cela peut être intéressant. » Le problème, c’est qu’en fait, je ne peux pas faire les allers-retours à chaque fois. Je me suis dit finalement : « Comment je peux en arriver à faire des visites sans être sur place ? »On a donc développé une technique avec lui. Il a une agence immobilière sur Grenoble. En fait ce qu’on fait, c’est que je fais des visites à l’aveugle. C’est-à-dire qu’il va voir l’appartement et il fait une vidéo. Il me montre tous les plans techniques de l’appartement : les ouvertures, les pièces, la hauteur sous plafond, les compteurs, l’état de l’appartement. Il me l’envoie. Après en fait, moi derrière, je discute avec lui et je décide en fait si je me positionne ou pas sur l’appartement.

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‍Sébastien : Il y a deux choses importantes dans ce que tu viens de dire : on peut investir à distance. Tu habites dans une région parisienne, et là tu me parlais de la ville de Grenoble. Donc cela, c’est le premier truc. Ensuite, tu ne te déplaces même pas pour les visites. En fait, tu laisses l’agent immobilier filmer le bien. Grosso modo pour nous donner un ordre d’idée, tu te positionnes sur des appartements qui font quelle taille ?

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‍Rémi : Alors, j’ai de tout. Petite précision, c’est qu’en fait j’ai testé toutes les stratégies. Je ne suis pas focus sur de la courte durée, sur du meublé… J’ai un appartement en nu, un appartement en meublé. Les deux, ce sont des T2. J’ai deux colocations, une qui est en travaux bientôt. Et j’ai un appartement qui est en saisonnier. En fait, je choisis vraiment une opportunité qui est intéressante.

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‍Sébastien : Quand est-ce que tu as démarré l’immobilier ?

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‍Rémi : J’ai démarré il y a un an, en fait.

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‍Sébastien : Tu as combien de biens ?

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‍Rémi : On va avoir six biens. Je dis on parce que j’ai une SCI aussi avec mon associé. On signe un nouveau bien dans deux semaines et j’en ai signé un il y a deux semaines, en fait.

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‍Sébastien : Tu ne chômes pas.

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‍Rémi : Non ! Je ne chôme pas. Pas assez vite encore !

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‍Sébastien : Grosso modo, j’en reviens à ma question. Ces visites en fait, la vidéo, elle dure combien de temps ?

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‍Rémi : La vidéo, cela dépend de l’appartement, mais cela va durer entre une minute trente et deux minutes à peu près.

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‍Sébastien : Une minute trente, deux minutes pour se positionner sur un bien immobilier. Donc toi, cela te permet de te dire : « j’y vais ; je n’y vais pas. » Comment cela se passe pour l’estimation des travaux ?

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‍Rémi : Alors en fait ce que je fais, c’est qu’au début c’était mon ami qui faisait les visites. Lui, il a un passé immobilier, donc il est capable de me dire qu’il y en aura pour tant. Après avec l’expérience, on commence à savoir, par rapport à ce que je veux faire, le prix du mètre carré.

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En fait, une nouvelle technique que j’ai développée, je développe un réseau d’artisans sur Grenoble. Maintenant, je les envoie directement faire la visite de l’appartement. Comme cela, ils me font la visite. J’ai toujours ce retour vidéo et en même temps, ils sont capables de me faire un devis et de me dire qu’il y a cela à faire, cela à refaire comme tu vas le voir sur la vidéo et ils me font vraiment un live en fait.

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Ils me disent : « on va mettre cela à tel endroit. Il y a telle cloison qu’on peut casser. » Donc en fait, j’ai la visite de l’appartement. Je sais si je peux me positionner. En plus de cela, j’ai le devis.

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‍Sébastien : Tu as poussé un cran plus loin la délégation, tu ne délègues même plus que la visite. En fait maintenant, tu as les artisans qui font la visite et qui instantanément sont capables de te dire : « Rémi, il va y en avoir pour tant de milliers d’euros parce qu’il y aura cela, cela et cela à faire. »Alors la question qu’on se pose Rémi, c’est vrai d’accord, toi l’appartement si jamais il te plaît : l’estimation des travaux, tu l’as ; tu fais une offre d’achat, elle est acceptée. Rémi, il ne l’a toujours pas vu l’appartement. C’est risqué, ce n’est pas risqué. C’est quoi ta technique derrière pour te retirer du projet ?

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‍Rémi : Ouais ! Alors déjà un petit point que je n’ai pas précisé en fait, c’est le ressenti quand j’appelle l’agent immobilier. C’est-à-dire que quand je lui dis que je ne vais pas visiter l’appartement, j’ai déjà eu des refus des personnes qui ne voulaient pas me vendre l’appartement.

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Donc quand j’appelle, je dis directement que je suis investisseur. Je ne mens pas en fait en disant que je vais faire une résidence principale derrière. Je l’appelle et je dis que je suis investisseur. Par contre la particularité, c’est que je suis sur Paris. J’ai mes artisans en fait qui  sont sur place, donc ce sont eux qui vont venir visiter.Ils me font la visite, la vidéo. Ils me font de devis des travaux et moi, je me positionne dans les 48 heures si je suis intéressé. Donc déjà en fait, cela rassure un peu l’agent immobilier.

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‍Sébastien : Le fait que tu dises que je suis un investisseur, cela rassure déjà et cela renforce la crédibilité.

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‍Rémi : Voilà ! C’est cela. Puis en fait, j’essaie de parler avec un vocabulaire assez sérieux pour lui faire comprendre que ce n’est pas le premier investissement que je fais. Je lui explique un peu le projet que je veux faire, les appartements que j’ai déjà dans les rues dans lesquelles j’investis.

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Le deuxième point en fait, c’est que j’investis toujours en nom propre. Même quand c’est sur la SCI, on signe toujours le compromis à mon nom. Pourquoi ? Parce qu’en fait je peux utiliser des délais de rétractation qui est de 10 jours après la signature du compromis.

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J’utilise en fait ce délai-là pour me dire si vraiment je vois qu’il y a un couac dans l’appartement, dans les PV d’AG, quand je fais une contre-visite ou que les artisans, ils me rappellent derrière et que je vois que c’est trop compliqué par rapport à ce que je voulais faire. J’appelle et je dis que je suis désolé. Le projet, il ne correspond pas à mes attentes et je ressors du projet.

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‍Sébastien : Donc, tu te sers de ce délai de rétractation de 10 jours pour éventuellement aller visiter l’appart et te dire : « j’y vais ou je n’y vais pas. » Est-ce que cela t’es déjà arrivé, alors deux choses, soit de sortir du projet dans les 10 jours de rétractation, soit d’aller jusqu’au bout du projet sans avoir été physiquement dans le bien.

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Rémi : Ouais ! Alors de tête, j’ai dû sur mes 5 appartements, dont le sixième en cours, il y en a un seul que j’ai vraiment visité en fait avant de signer. Il y en a un que j’ai vu quand il était terminé. C’est un peu plus compliqué, mais je l’ai vu vraiment à la fin. Là, le dernier en fait que j’achète, je signe le compromis à 11 heures et je fais les visites avec les artisans à 14 heures. Donc, cela va me permettre de faire la même stratégie que je vous ai expliquée.

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Il y a deux appartements sur lesquels je suis sorti : (1) parce qu’en fait cela ne m’intéressait pas du tout. J’ai refait les calculs, il y avait une partie technique que je ne pouvais pas faire avec mes artisans. Je voulais le diviser, en fait. Ils m’ont dit au début « oui » et ils ont creusé sur la partie technique et ils m’ont dit : « non finalement, c’est impossible. »

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Le deuxième point, c’est en fait il y a eu une sorte de vice-cachée, mais ce n’est pas le terme par l’agent que j’ai vu dans les PV, après qu’il ne m’avait pas du tout dit lors de la visite et lors de l’entretien que j’ai eu avec lui au téléphone. Donc là, je suis sorti parce qu’en fait le bien, il est trop compliqué. J’avais une façade à rénover qui allait tomber dans les quelques mois à venir. Donc voilà, il y avait un coût trop important pour la rentabilité.

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‍Sébastien : Mais donc quand même, c’est une excellente stratégie pour investir à distance. La contrepartie, c’est qu’il faut avoir un réseau sur place. Toi tu l’as, mais au bout du deuxième investissement dans la même ville, on a déjà « un petit réseau ». Cela te permet de gagner du temps sur la visite et sur le positionnement. C’est vraiment excellent.

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N’hésitez pas à copier le schéma de Rémi qui fonctionne très bien. Je voulais qu’on termine cette rapide interview par une anecdote que tu as eue avec un banquier lorsque tu étais venu défendre un projet en banque. Est-ce que tu peux nous expliquer ce qui s’est passé parce que je trouve cela vraiment rigolo ?

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‍Rémi : Bien sûr ! Je l’expliquais à Sébastien pendant le repas. En fait, ce qui s’est passé, c’est que pendant ma dernière colocation, je pensais vraiment qu’elle allait passer très simplement puisque les chiffres étaient là. Tout était calé. Le dossier était béton. Je suis allé voir ma banque directement. Je ne citerai pas le nom, mais je suis dans cette banque depuis 28 ans, ma famille est dans cette banque. J’ai toute mon épargne là-bas.

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Ils me connaissent depuis longtemps. Ils m’ont suivi sur aucun projet pour l’instant, mais je me suis dit que j’allais retenter. Je suis allé les voir en fait et ils m’ont refusé le projet. J’ai dû appeler le banquier pour toute autre chose, sur ma carte bleue qui a été refusée encore une fois, mais vraiment un truc bateau.

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Je lui dis : « j’ai envie de partir. » Il m’a dit pourquoi. J’ai dit que déjà pour la carte bleue, cela prend une semaine pour régler ce problème. Deuxième point, c’est que vous ne m’avez pas suivi sur le projet immobilier qui était très simple.

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Donc là, il m’a pris un peu de haut en me disant : « oui, vous savez monsieur, les investissements que vous faites, ils sont trop dangereux. Pourquoi vous ne faites pas comme moi, quelque chose de classique. »Je lui dis d’accord et qu’est-ce que vous faites. Il me dit : « moi, j’ai fait un investissement en LMNP ». Je dis : « d’accord c’est intéressant et vous êtes à combien de rentabilité à peu près. » Il me dit : « moi, c’est très élevé puisque là le dernier investissement, je suis à 5 % de rentabilité brute. »En fait là, je lui dis : « d’accord ! Je suis désolé. En fait moi, l’investissement que je vous ai proposé, il était à 12 % net. On ne joue vraiment pas dans la même cour. » Et j’ai raccroché.

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‍Sébastien : Parfait !

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‍Rémi : Voilà ! Donc si vous avez des refus en fait, il ne faut rien lâcher, il faut continuer et dès qu’il y en a un qui vous dit oui, c’est bon.

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‍Sébastien : Alors moi, ce que je dis souvent sur ma chaîne, c’est que si tu as un refus, ce n’est pas grave, tu vas voir une deuxième banque, une troisième… Il y en a qui font jusqu’à 20 banques pour avoir le prêt immobilier. Mais voilà, l’anecdote, elle me plaît parce que souvent les banquiers, alors il y en a des très bons, ce n’est d’ailleurs peut-être pas l’objet de la vidéo, mais celui qui te suit sur tes projets pour en avoir discuté avec toi, il est vraiment excellent.

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Mais il y en a qui ne comprennent pas l’investissement immobilier, cela ne leur parle pas et pourtant ils ont droit de vie ou de mort sur les projets en validant ou pas le dossier, ou en l’amenant à la personne qui elle pourra le valider ou non.

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En tout cas, c’était assez marrant. Le fait de lui raccrocher au nez, cela t’a fait peut-être du bien sur l’instant. Écoute merci Rémi de nous avoir partagé ta vision de l’investissement, notamment ces visites en aveugle. C’est excellent. N’hésitez pas à vous inspirer de Rémi. Puis, je vous rappelle que si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée puisque tu fais également de la courte durée.

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‍Rémi : Ouais ! J’ai commencé la courte durée grâce à toi d’ailleurs.

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‍Sébastien : Merci ! N’hésitez pas à vous abonner à cette chaîne YouTube. Vous y retrouverez tout un tas de conseils et d’anecdotes sur l’immobilier en location courte durée. Puis, je vous invite à télécharger également les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »Vous avez également une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée que je vous mets à disposition. Pour accéder à ces deux ebooks et à cette formation, vous cliquez sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de cette fenêtre.

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Sinon si vous êtes sur YouTube, je vous mets les liens de téléchargement et d’accès à cette formation dans la description juste en dessous de cette vidéo. On va vous remercier d’avoir suivi cette interview. Rémi également, merci d’être passé sur ma chaîne.

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‍Rémi : Merci Sébastien !

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‍Sébastien : Puis, on se retrouve très vite pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-durée. À très bientôt. Ciao !

Pour booster la rentabilité des investissements locatifs, on pense souvent à des stratégies de location à haut rendement : location courte durée, colocation, division, location meublée...La location nue est souvent délaissée car moins intéressante d'un point de vue rentabilité et fiscalité.Dans cette vidéo, Sylvio nous démontre pourtant qu'on peut atteindre de jolies rentabilités en location nue tout en bénéficiant d'une fiscalité plus avantageuse.Indiquez-moi dans les commentaires ce que cette interview vous inspire.

Transcription

Sébastien :Bonjour à tous et bienvenue à cette nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. Je suis Sébastien, je suis ravi de vous accueillir. Et aujourd’hui, je vais vous parler de location courte durée, je ne vais même pas vous parler de location meublée mais je vais vous parler de location nue. En l’occurrence, c’est Sylvio qui va vous parler de location nue.Salut Sylvio !

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Sylvio :Salut Sébastien !

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‍Sébastien :Merci d’être présent.Sylvio, vous allez voir, il atteint de superbes rentabilités avec de la location nue, il monte jusqu’à 20 % et il va vous expliquer comment dans cette vidéo.Alors, Sylvio, écoute, merci d’être présent sur cette chaine YouTube.

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‍Sylvio :Bien sûr.

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‍Sébastien :Est-ce que tu peux te présenter, nous dire ce que tu fais dans la vie et comment tu fais pour atteindre ces superbes rentabilités en location nue.

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‍Sylvio :Donc moi, c’est Sylvio, comme Sébastien vient de vous le dire. Donc, je suis agent immobilier sur la région Lorraine, je suis situé à Nancy. Ce que je fais, principalement, quand je visite un bien immobilier, le plus important, c’est vraiment le prix d’achat de départ. Donc, peu importe le prix qui est affiché, ce que je regarde, c’est vraiment la rentabilité finale que je désire. Donc, ça peut être du 10 %, 13 %, 15 %, même 20 %. Ce 20%, j’ai réussi à le faire grâce à mon local professionnel, donc pour mon agence immobilière, vous allez dire oui, effectivement, je peux mettre le loyer que je veux sur le local professionnel que je loue à moi-même, mais j’ai pris le même loyer que je pratiquais sur l’ancien bureau que j’avais. Donc, je me suis basé sur le prix d’achat, les travaux en cours. Donc, à l’heure actuelle, ce local professionnel d’où j’ai une rentabilité de 20 %, c’est un local que j’ai acheté 30000 €, j’ai mis 12000 € de travaux dedans. À l’heure actuelle, ça me fait une mensualité de 300 - 310 € par mois sur 12 ans puisque sur les locaux professionnels, on est assez limité sur la durée de prêt mais je me mets quand même un loyer de 700 €, donc ce qui paie largement le crédit et ce qui me fais un cashflow positif super intéressant.

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‍Sébastien :Ok. Donc, il y deux choses qu’il faut retenir : alors déjà, tu es agent immobilier et tu es toi-même investisseur, tu comprends toutes les mécaniques parce qu’il y a énormément d’agents immobiliers qui sont là pour vendre des biens mais qui n’ont jamais investi et qui ne comprennent pas les mécaniques ; et le deuxième point très important que je voulais relever c’est que tout part de l’offre d’achat, la rentabilité, effectivement on l’attire avec le loyer, mais on l’attire essentiellement avec l’offre d’achat. Moi, ma stratégie, c’est de faire des offres d’achat agressives. Toi, si j’ai bien compris, c’est un petit peu le même truc.

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‍Sylvio :C’est exactement la même chose.

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‍Sébastien :Ok. Je veux 10 % de renta, à combien je dois dimensionner mon prix d’achat, si je suis un petit peu gourmand, comme je veux 15 % de renta, à combien je dois dimensionner ?

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‍Sylvio :Ça peut paraitre fou mais quand on y croit, ça passe. Après, même si on a un refus du propriétaire, on lui dit : "Bah écoutez, ce n’est pas grave, quand vous serez prêt, venez me voir, je serai toujours présent."

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‍Sébastien : Voilà. Et puis, s’il n’est jamais prêt, il y aura toujours une autre affaire sur laquelle tu pourras te positionner.

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‍Sylvio :C’est exactement ça.

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‍Sébastien : Ok ! Donc là, on a parlé de ton local professionnel, là où tu travailles, à 20 %. Mais tu arrives à faire du 13,5 % sur de l’investissement "standard", sur de la résidence principale.

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‍Sébastien : Dis-nous tout.

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‍Sylvio : Donc, je prends l’exemple de la petite maison que j’ai achetée sur la commune de Neuves-Maisons ; si vous connaissez, c’est super. Donc, c’était une petite maison où les propriétaires ont vécu dedans pendant 25 ans, ils avaient besoin de vendre puisqu’ils avaient besoin de cash. Donc, c’est une petite maison de 55 m² que j’ai achetée 38000 €, aucun travaux à faire puisqu’ils avaient refait les fenêtres, façade et la salle de bain. C’est une maison, à l’heure actuelle, que je loue 450 € par mois. Donc, je vous laisse faire le calcul, c’est plutôt intéressant.

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‍Sébastien : Ok. Et cette maison, elle était affichée à combien et combien tu l’as eu ?

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‍Sylvio : Alors, elle est affichée à 55000 €, j’ai fait une offre à 35. J’ai vraiment été à moins 20000, donc je n’ai pas regardé le pourcentage de baisse mais j’avais eu ce que je voulais.Sébastien : Moins 20000 sur on va dire 50, ça fait du 40 %

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.Sylvio : Oui, c’est bien ça.

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‍Sébastien : Moins 40 %, il faut oser mais ça passe.

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‍Sylvio : Voilà. Et les propriétaires m’ont dit 40 et j’ai dit : "Bon écoutez, je veux bien faire un effort." Je suis monté jusqu’à 38.Sébastien : 38, ok. Donc, encore une fois, tu as été…

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‍Sylvio : En tout cas. Donc, il faut ajouter rajouter les 2000 € de frais de notaire à peu près, donc ça fait 40000 € d’investissement global, pas de travaux à faire à l’intérieur, un coup de peinture que j’ai fait moi-même, un sceau de peinture, vous savez très bien combien ça coûte un peu de l’huile de coude et puis, j’ai remis en location derrière 450 € par mois.

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‍Sébastien : Et le loyer, tu me dis ?

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‍Sylvio : Le loyer est à 450 € par mois.

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‍Sébastien :  Ah pardon, le crédit ?

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‍Sylvio : Ah le crédit, on est à 272 € sur 15 ans.

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‍Sébastien : Ok.Donc, en plus, ça te permet d’aller chercher des durées de prêt assez courtes.

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‍Sylvio : C’est ça, tout en gardant le ratio, comment dire, tu sais du crédit…

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‍Sébastien : Inférieur à 70 % ?

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‍Sylvio : Voilà, c’est bien ça.

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‍Sébastien : Oui.Donc en fait, il a zéro risque. Petit crédit, tu gardes le ratio inférieur à 70 % et en plus, tu vas chercher 13,5 de rentabilité.

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‍Sylvio : À peu près. Je n’ai pas les chiffres précis mais c’est à peu près ça.

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‍Sébastien : Mais bon, ce n’est pas le 2 % qu’on a l’habitude de voir en location nue.

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‍Sylvio : Non, pas du tout.

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‍Sébastien : Donc, c’est… voilà ! Encore une fois, tout se joue à l’achat. Et donc, souvent on dit que la location meublée, en tout cas en nom propre, est plus intéressante parce que la fiscalité, elle est plus douce parce qu'on peut jouer sur l’amortissement du bien, du mobilier, des travaux, voilà. On peut déduire tout un certain nombre de choses. En plus, ces revenus locatifs sont considérés à part. Alors qu’en location nue, en fait ça rentre dans tes revenus d’activité salarié professionnelle. Donc, comment est-ce que tu as contourné ce sujet ?

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‍Sylvio : Alors, pour contourner cette chose, donc c’est quelque chose que j’ai fait l’an dernier, j’ai créé une SCI avec une déclaration à l’IS. Donc, après, c’est vraiment de la stratégie. Tout dépend de si on veut payer de l’impôt maintenant ou si on veut payer de l’impôt dans le futur. Moi, j’ai pris la décision de payer mes impôts dans le futur tout en sachant que j’ai vraiment une stratégie de garder mes biens avec aucune intention de revente dans le futur. Après, c’est une stratégie comme une autre. D’autres personnes préfèrent payer, puisque c’est vrai qu’on a le problème quand on fait de l’amortissement sur le bien dans la SCI à l’IS, c’est qu’à la fin, le jour de la revente, une fois qu’on a fait l’amortissement global, c’est tout le prix de vente ou on a de la plus-value à payer.

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‍Sébastien : Oui. La plus-value en fait, elle est indexée sur la différence entre prix de vente et la valeur comptable si tu es arrivé au bout de ton crédit. Eh bien, la valeur comptable, c’est zéro.

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‍Sylvio : Mais c’est un choix. Donc, je préfère garder le capital que j’aurais dû donner aux impôts pour réinvestir dans d’autres biens qui vont me permettre de racheter encore plus gros ou plus.

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‍Sébastien : Ok. Donc voilà, finalement, on peut faire de la location nue avec les mêmes avantages que la location meublée, en tout cas dans la conduite fiscale, mais pour le coup, il faut basculer en société, la SCI à l’IS, c’est en très bon exemple.

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‍Sylvio : C’est bien ça.

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‍Sébastien : Quel est l’autre avantage d’avoir basculé, parce que la maison dont tu nous parles, tu l’avais acheté en nom propre initialement ?

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‍Sylvio : Non, pas du tout.

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‍Sébastien : Tu avais d’autres projets que tu avais achetés en nom propre ?

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‍Sylvio : Oui, j’avais acheté d’autres biens en nom propre.

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‍Sébastien : Que tu as basculé dans la SCI ? Oui c’est bien cela. Raconte-nous.

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‍Sylvio : Donc, on va prendre l’exemple, c’était mon premier investissement que j’ai effectué. C’était un lot de sept garages, plus précisément c’était un terrain de 300 m² où il y avait sept garages. Donc, à la base, j’ai acheté un terrain constructible. Ça, c’est l’anecdote. Après, les sept garages, depuis 2011, ils ont été remboursés mois après mois. J’avais acheté le lot, je crois, c’était 60000 € de mémoire pour les sept garages. Donc, ce n’était pas forcément la meilleure affaire que j’ai effectuée, mais ça payait au moins le crédit. Six ans plus tard, en 2017, j’ai pris la décision de revendre le bien à la SCI. Donc, il me restait à peu près 35000 € de crédits à payer à la place des 60, ce qui fait que je me suis fait un acte en main. L’acte en main, ça veut dire que je mets les frais de notaires à la charge du vendeur ; mais le vendeur et acquéreur, c’est moi en fait.

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Donc ça, c’est quand tu vas voir le banquier, tu dis "je veux un acte en main, les frais de notaires sont payés par le vendeur" et donc, du coup, tu n’as pas à le financer de ta poche, tu repaies les frais de notaire effectivement parce que tu fais un transfert d’un bien en propre à la SCI à l’IS, donc tu paies les frais de notaires. Mais ce qu’il y a, c’est qu’au passage… Oui, puisqu’il y a ça en plus. En 2011, les taux d’intérêts étaient plus important qu’aujourd’hui. Et donc, du coup, j’avais un taux de 2,95% ; et là, je suis passé à un taux à 1,55%. Donc, ce qui m’a fait une économie, je n’ai même pas calculé parce que j’ai regardé la globalité de la mensualité. De mémoire, j’étais à 411 € pour 60000 € en 2011 ; là, je dois être à 370 à peu près pour la même durée sauf que je repars à zéro. Mais au passage, le plus important, c’est que j’ai encaissé 25000 € de fond, de cash, puisqu’il n’y a même plus de plus-value puisque je l’ai revendu au prix que je l’ai acheté à l’époque, plus les frais de notaires de l’époque. Donc, du coup, je n’ai pas de plus-value à payer. Et donc, du coup, j’ai récupéré 25000 €, ce qui va me permettre d’investir dans d’autres biens immobiliers dans le futur et d’avoir un point supplémentaire auprès du banquier.

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‍Sébastien : Ok. Donc, grosso modo, de 2,95% à 1,5% . En vendant tes biens, enfin tes garages que tu avais en nom propre à la SCI, tu as récupéré le capital que tu avais déjà amorti, et la SCI se trouve avec un emprunt, mais à la limite, elle est faite pour ça. Donc, en plus, tu joues sur la fiscalité de l’IS. Donc, tu es gagnant sur tous les tableaux. Du coup, les 25000 €, c’est toujours bien pour investir dans l’épargne si tu as besoin de cash pour faire quoi que ce soit.

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‍Sylvio : Tout ! Ça peut être de l’immobilier, de la bourse, ça peut être de crypto-monnaie, ça peut être ce qu’on veut… ou réinvestissement dans mon entreprise également.

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‍Sébastien : Exactement. Ok. Donc, c’est ça que je voulais que tu partages avec toutes les personnes qui nous regardent aujourd’hui. On peut faire de jolies rentabilités en location nue. Tu m’as estomaqué, voilà. Mais tout se joue à l’achat, c’est la première chose qu’il faut retenir et voilà. L’investissement en société, la SCI ou autres pour pouvoir bénéficier de la fiscalité la plus avantageuse. Et puis, le troisième truc très important que tu nous as dit, si on a plutôt une stratégie, moyen, long terme, on n’est pas dans une logique de revente des biens immobiliers parce qu’on peut faire, à partir d’un moment, des biens qu’on a acquis en nom propre, les vendre à une structure pour récupérer du cash.

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‍Sylvio : C’est bien ça.

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‍Sébastien : Parfait ! Bah, écoute, merci Sylvio d’avoir partagé tout ça aujourd’hui sur cette chaîne.

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‍Sylvio : C’est normal. Il n’y a aucun problème.

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‍Sébastien : Donc, avant de vous quitter, je voulais vous rappeler que vous pouvez télécharger les deux e-book que j’ai rédigés : "Convaincre la banque, mode d’emploi" et "Doubler son salaire avec la location courte durée" puisque ma spécialité, c’est la location courte durée. Et puis, je vous mets également à disposition une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée.

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Pour télécharger ces deux e-books et accéder à cette formation, vous cliquez sur le "i" en haut à droite de cette fenêtre ; et puis sinon, je vous mets les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo.

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‍Sébastien : Et je crois même que tu vas démarrer bientôt la location meublée ?

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‍Sylvio : Oui, c’est bien ça, oui.

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‍Sébastien : Parce que tu as une locataire qui est partie.

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‍Sylvio : Qui est partie…

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‍Sébastien : Courte durée ou meublée ?

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‍Sylvio : Non, courte durée. Par contre, j’ai un autre appartement qui est en cours de travaux. Et celui-là, on va le tester en meublé déjà pour commencer. J’ai un autre appartement en type F5. La locataire, ça fait 15 ans qu’elle est là-dedans, elle va être en retraite prochainement, elle m’a déjà prévenu qu’elle allait partir d’ici 2 ou 3 ans. Celui-là, je vais la refaire pour faire de la colocation, quatre chambres. Mais elle a déjà une bonne rentabilité à 11 ou 12 % en nue.

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‍Sébastien : En nue ?

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‍Sylvio : En nue.

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‍Sébastien : Waouh !

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‍Sylvio : Mais je ne peux pas tout vous dire ; mais il y a une grande chance avec la colocation qu’on s’approche des 20%.

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‍Sébastien : Ok. Bah écoutez, voilà. Donc, on peut faire de jolies choses en nue. Et puis, voilà, tu vas toucher un petit peu au meublé, à la colocation, à la courte durée.

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‍Sylvio : C’est ça.

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‍Sébastien : Donc, c’est les joies de l’immobilier.

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‍Sylvio : C’est bien ça.

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‍Sébastien : Merci Sylvio d’être passé sur cette chaîne.

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‍Sylvio : Ciao !

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‍Sébastien : On se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. Ciao !

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On me demande régulièrement s'il est possible d'investir et d'acheter de l'immobilier sans CDI.Je vous confirme que cela est possible au travers de l'histoire immobilière de Romain.Avec un poste en interim, il a réussi a acheter un immeuble et une résidence principale.Indiquez moi dans les commentaires ce que cette histoire vous inspire.

Transcription

Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis vraiment ravi de vous accueillir aujourd’hui en compagnie de Romain.Salut Romain !

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Romain : Salut Sébastien !

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‍Sébastien : Bienvenue sur ma chaîne YouTube. Dans cette vidéo, on va vous expliquer comment il est possible d’acheter de l’immobilier et voire même de faire plusieurs opérations lorsqu’on travaille en intérim. Allez, c’est parti ! Cela se passe tout de suite sur louer-en-courte-duree.Alors aujourd’hui, comme je vous l’ai expliqué il y a quelques instants, on va vous expliquer comment il est possible d’investir dans l’immobilier lorsqu’on travaille en intérim. En l’occurrence, c’est plutôt Romain qui va vous expliquer comment. Romain, est-ce que tu peux te présenter et nous expliquer ce que tu fais dans la vie ? Puis tu vas nous expliquer comment tu as réussi à faire plusieurs opérations malgré ton poste en intérim.

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‍Romain : Romain, 27 ans donc intérimaire depuis toujours. Cela fait 10 ans que je fais de l’intérim, jamais de CDI. Donc, j’ai réussi à acheter deux fois dans deux banques différentes, une résidence principale et un immeuble de deux appartements.

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‍Sébastien : Ce que tu m’expliquais avant qu’on démarre la vidéo, c’est que tu n’as jamais voulu signer de CDI, vraiment l’intérim c’est un choix. Tu avais été voir ta banque une première fois en disant grosso modo : « je vais faire un projet immobilier de telle somme. » La banque t’avait dit : « non monsieur, on ne vous suivra pas. »Romain : Oui !

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‍Sébastien : Cela ne t’a donc pas découragé.

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‍Romain : Non ! Parce que c’était une grosse enveloppe. Je voyais gros.

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‍Sébastien : Grosso modo, c’était quoi ?

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‍Romain : C’était dans les 300000 €.

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‍Sébastien : 300000 €. Pour un premier investissement, on t’a dit : « vas-y mollo Romain. »

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‍Romain : Commence doucement, commence par un appartement et on verra après.

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‍Sébastien : D’accord ! Donc toi, tu ne t’es pas découragé, tu t’es dit : « je vais faire deux investissements. Je vais d’un côté chercher une résidence principale et de l’autre du locatif. » Explique-nous ce que tu as trouvé et comment tu as fait pour financer tout cela.

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‍Romain : J’ai acheté donc une résidence principale, une maison de 130m², quatre chambres. C’est une opération qui m’a coûté 116000 €, le prix d’un deux-pièces à Chartres.

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‍Sébastien : Parce que tu es à Chartres.

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‍Romain : Voilà ! Simultanément dans une seconde banque, j’ai acheté un petit immeuble de deux appartements.

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‍Sébastien : Tu peux nous en dire plus sur cet immeuble. Il y a deux appartements, mais il y a une dépendance aussi.

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‍Romain : Il y a une dépendance supplémentaire et par la suite j’ai fait un troisième crédit pour faire deux duplex à l’intérieur.

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‍Sébastien : Donc finalement, tu as acheté ta RP d’un côté, de l’autre un immeuble avec deux logements. Il y a une dépendance sur laquelle tu as fait des travaux. Donc grosso modo, tu vas te retrouver avec quatre projets locatifs et ta résidence principale.

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‍Romain : C’est cela. Exactement !

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‍Sébastien : Je trouve que déjà c’est très intelligent de ne pas avoir dit : « la banque, elle ne finance pas, je m’arrête là. » Non, tu as coupé ton projet en deux et c’est ce que je vous encourage également à faire parce que la banque souvent elle va regarder votre encours total, mais par contre elle va considérer que l’encours que vous avez chez elle.

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Donc romain, ce qu’il a fait lui, c’est qu’il a divisé le risque en deux parce que dans la banque A, il n’y a que l’encours de sa résidence principale et dans la banque B il n’y a que l’encours de son immeuble. C’est donc génial. On va parler un petit peu chiffres parce que tu es vraiment sur des rentabilités.

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‍Romain : De bonnes rentas.

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‍Sébastien : De très bonnes rentas même. Est-ce que tu peux nous en dire plus ?

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‍Romain : Résidence principale 116000 €, plus-value possible que je vise 100000 €.

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‍Sébastien : 100000 € plus-value sur la résidence principale. C’est vraiment génial.

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‍Romain : C’est une bonne plus-value.

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‍Sébastien : Avec 40000 € de travaux.

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‍Romain : Avec 40000 € de travaux, voilà. Le deuxième projet, 116000 € aussi. C’était un projet, l’ensemble appartenait à la même personne. On a donc divisé, on a coupé la poire en deux et pour chaque banque 116000 €.

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‍Sébastien : D’accord !

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‍Romain : Pour ce projet locatif, deux appartements un en nu, un en meublé 560 environ de mensualité pour 1050 € de loyer.

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‍Sébastien : Sans la dépendance.

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‍Romain : Sans la dépendance.

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‍Sébastien : La dépendance, c’est donc du bonus.

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‍Romain : C’est du bonus. C’était un troisième crédit que j’ai fait seulement pour les travaux, donc une enveloppe de 60000 € pour deux duplex.

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‍Sébastien : Que tu vas exploiter en ?

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‍Romain : En courte durée.

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‍Sébastien : Tu es sur la bonne chaîne YouTube.

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‍Romain : Ouais !

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‍Sébastien : Génial ! Dans tes opérations ultra-rentables, tu as une grosse plus-value potentielle sur la résidence principale. D’ailleurs, ce que tu me disais en préparant l’interview, c’est que tu vas faire quoi par rapport à cette résidence principale.

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‍Romain : La revendre.

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‍Sébastien : Tu vas la revendre. Pourquoi ?

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‍Romain : Pour voir beaucoup plus grand.

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‍Sébastien : Pour encaisser du cash, te donner de l’oxygène supplémentaire pour investir plus fort et plus gros.

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‍Romain : Exactement !

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‍Sébastien : Donc là, on a bien compris Romain ce que tu avais fait comme projet : deux très bonnes opérations sur un seul coup. Je répète, une résidence principale et quatre appartements. Tu es en intérim. Est-ce que cela a été compliqué d’aller chercher du crédit immobilier en intérim ? Comment as-tu fait ?

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‍Romain : Pas du tout ! Cela a été très simple. J’ai été voir ma banque que j’y suis depuis toujours et je lui ai demandé un crédit.

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‍Sébastien : D’accord ! Donc, c’est elle qui t’avait refusé le projet à 300000 €.

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‍Romain : C’est cela voilà.

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‍Sébastien : Donc là, tu as fait passer que la résidence principale.

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‍Romain : Que la résidence principale donc dans une seconde banque, le projet locatif. Je leur avais dit que c’était pour une résidence principale aussi.

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‍Sébastien : Tu défends ton beafteck. C’est normal. Donc, elle a dit oui de suite.

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‍Romain : Oui !

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‍Sébastien : Et tu m’as dit que tu étais passé par un courtier par contre pour l’immeuble et le projet locatif. Donc, il y a eu zéro difficulté pour trouver.

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‍Romain : Non ! Pas de difficulté.

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‍Sébastien : Tu m’as même dit que tu as cette banque-là qui t’a suivi. Par contre, il y avait une autre banque qui te suivait aussi, mais avec qui tu n’as pas voulu travailler parce que ?

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‍Romain : Elle voulait une hypothèque.

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‍Sébastien : Toi, tu préférais un crédit logement ou l’équivalent. Bon en tout cas, aucune difficulté pour obtenir les prêts immobiliers. Il y avait même deux banques qui te suivaient sur le locatif. Qu’est-ce qu’on peut retenir de ton histoire ? C’est qu’il ne faut pas se mettre de fausses barrières parce qu’on est en CDD parce qu’on est en intérim. Toi, c’est vraiment par choix que tu l’es. Chose très importante, tu as des comptes bancaires super propres.

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‍Romain : Nickel !

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‍Sébastien : Est-ce que tu peux expliquer ce que tu faisais juste avant d’aller chercher tes financements pour avoir des comptes propres ? Tu me disais que tu avais préparé de l’épargne.

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‍Romain : Oui ! J’avais un peu d’argent de côté. Tout à fait !

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‍Sébastien : Alors, tu avais de l’argent de côté, mais tu faisais également une provision d’épargne à la hauteur du montant des crédits que tu faisais.

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‍Romain : A hauteur du montant du crédit, je mettais de côté à peu près 500 - 600 €, le prix des futures mensualités.

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‍Sébastien : Du coup, cela rassurait la banque en disant : « même si Romain, il n’a pas de revenu sur ses appartements, les mensualités de crédit sont assurées. Il arrive à mettre l’équivalent d’épargne tous les mois. »

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‍Romain : C’est cela. Exactement.

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‍Sébastien : Donc, il suffit de demander. Il a réussi évidemment avec des comptes bancaires propres et affiché quand même une capacité d’épargne mensuelle, et ce n’est vraiment pas plus compliqué.

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‍Romain : Ce n’est pas compliqué, un compte nickel, un peu d’argent de côté, pas de découvert et cela passe.

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‍Sébastien : Il faut être sérieux. Romain, c’est un mec sérieux. Merci Romain, d’être venu partager ton expérience sur cette chaîne. Vraiment, retenez bien l’histoire de Romain, ne vous donnez pas de fausses excuses en croyant que parce qu’on est en intérim, en CDD qu’on ne peut pas chercher de crédit immobilier. C’est complètement faux.Je vous remercie d’avoir suivi cette vidéo. Avant de vous quitter, je vous rappelle que vous pouvez télécharger gratuitement les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Puis, je vous mets également une formation à disposition sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée.

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Vu que tu vas te lancer là-dedans, je t’invite à regarder cette formation. Dans cette formation, je vous explique quels impôts vous allez devoir payer lorsque vous faites de la location courte durée, mais surtout comment minimiser cet impôt, voire ne pas payer d’impôt du tout en adoptant le bon régime fiscal.

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Pour télécharger ces deux ebooks et accéder à cette formation, rien de plus simple, vous cliquez sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre. Puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous mets les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description qui se trouve juste en dessous.

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On va vous quitter. Romain merci encore une fois d’être passé sur cette chaîne. Puis on se retrouve très vite pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. À très bientôt. Ciao.

Quelle que soit votre activité, il y a toujours des partenaires privilégiés avec lesquels il faut travailler.La location courte durée n'échappe pas à la règle.Dans cette vidéo, je détailles les 3 partenaires incontournables avec lesquels il faut travailler.Indiquez moi dans les commentaires si vous travaillez déjà avec eux.

Transcription

Bonjour et bienvenue sur cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, auteur de blog louer-en-courte-duree.fr ; et dans cette vidéo, je souhaitais vous parler de trois canaux de réservation majeurs lorsqu’on fait de la location courte durée.

Alors, lorsqu’on fait la location courte durée, il y a trois canaux de réservation majeurs sur lesquels il faut absolument être ; c’est Airbnb, Booking, et Expedia.Et en fait, vous allez voir dans la suite de cette vidéo que ces plateformes de réservation s’adressent à des clientèles différentes, et on va tout de suite commencer par la plate-forme Airbnb qui est certainement la plate-forme de location courte durée ou de location saisonnière la plus connue puisqu’elle existe depuis 2007, mais elle s’est énormément démocratisée avec tous les particuliers qui ont souhaité engager une activité de location courte durée.

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‍Airbnb

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‍Donc, Airbnb a été créée en 2007 ; et Airbnb, ça veut littéralement dire à l’origine "Airbed and Breakfast". Ça veut dire : "Venez chez moi, je vais vous offrir le petit déjeuner et je vais vous faire dormir sur un matelas pneumatique." Et le concept initial d’Airbnb, c’était vraiment l’échange entre le voyageur et son hôte. Alors, on voit bien que le concept, il a évolué au fil du temps, et que cet esprit, il a un petit peu disparu, mais voilà quel était initialement l’état d’esprit de la plate-forme Airbnb.Alors, Airbnb, moi je trouve que c’est une plate-forme dont on ne peut absolument pas se passer, mais qui a malgré tout été victime de son succès puisque de nombreuses personnes qui souhaitaient arrondir leur fin du mois en espérant gagner quelques dizaines ou quelques centaines d’euros ont mis sauvagement leur appartement ou leur maison à la location sur cette plate-forme, et on voit bien qu’il y a des annonces de très mauvaise qualité, ou des biens immobiliers également de très mauvaise qualité.

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Et ces personnes-là ne sont absolument pas dans un mode de business, dans un mode de professionnalisation, elles font cette activité un petit peu en mode amateur. Et la conséquence de tout ça, si vous avez déjà contacté ce genre de propriétaire, c’est que vous voyez que les calendriers ne sont pas forcément à jour, que les personnes ne vous répondent pas ou vous répondent au bout de plusieurs heures, voire même vous répondent une fois que votre séjour est terminé. Donc, il y a beaucoup d’amateurs sur cette plate-forme.Par contre, ce que je constate également, c’est qu’il y a de plus en plus de biens immobiliers d’excellente qualité avec un haut niveau de prestation, ce qui veut dire que cette plate-forme, malgré tout, elle est en train de se professionnaliser et d’amener, non seulement une clientèle un peu plus haut de gamme, c’est-à-dire une clientèle professionnelle, mais également des personnes qui souhaitent louer des biens immobiliers d’excellente qualité sur cette plate-forme.

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Alors, jusqu’à un moment en fait, la politique tarifaire d’Airbnb était plutôt dans le low-cost, je ne sais pas si vous avez déjà utilisé l’option que propose Airbnb en ce qui concerne la mise à jour automatique des prix. Clairement, si vous ne l’avez pas fait, surtout je vous conseille de ne pas le faire. Moi, je me suis retrouvé avec des prix à la nuit qui m’était conseillé à 13 €. Alors, c’est sûr qu’à 13 €, je vais pouvoir remplir mon calendrier ; pour autant, les biens que je propose ne valent pas 13 € la nuit. Donc, faites très très attention à ça sur la plate-forme Airbnb. Surtout, gérez plutôt vos tarifs vous-mêmes.

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Et donc, je parlais de professionnalisation. Et vraiment, Airbnb est en train de se tourner vers ce marché là en essayant d’attirer la clientèle professionnelle. D’ailleurs, si vous êtes propriétaire d’un logement sur Airbnb, Airbnb vous demande si votre logement est à même d’accueillir une clientèle business avec des prestations comme le fer et la planche à repasser, une connexion internet qui pour moi reste quand même un minimum, mais également un accueil possible 24 heures sur 24.

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Donc, plutôt à la base une plate-forme communautaire avec des amateurs, mais une plate-forme qui tend au fil de l’eau à se professionnaliser, à attirer des logements de meilleure qualité, et à attirer une clientèle également un petit peu plus professionnelle.

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‍Booking & ExpediaAlors maintenant je vais vous parler des deux monstres de la location courte durée : Booking et Expedia

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.Alors Booking, c’est une plate-forme qui existe depuis 1996 et qui est plutôt connue pour proposer des biens de type hôtel à la location. Tout le monde connait la plate-forme Booking qui est un monstre, un véritable site aspirateur à réservations. Je vous encourage vivement à publier votre annonce sur la plate-forme Booking.

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Et puis également, un autre géant qui s’appelle Expedia. Alors, Expedia a plusieurs cordes à son arc, c’est un grand groupe qui a récemment acheté le groupe américain HomeAway qui lui aussi était un incontournable de la location de vacances. HomeAway qui contenait entre autre Abritel, Vacation Rentals, Homelidays, c’est-à-dire que maintenant lorsque vous publiez une annonce sur Expedia, elle est publiée en cascade sur l’ensemble des galaxies du groupe Expedia, et cette annonce est même publiée sur des plateformes partenaires comme voyages-sncf, comme otels.com, comme Trivago ; donc Expedia, c’est un gros gros canal de réservation sur lequel vous devez également être absolument.

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Et donc, ces deux géants, qu’on parle de Booking ou d’Expedia, ils proposent des logements de plusieurs natures. Alors, c’est vrai qu’ils sont plutôt connus pour la partie hôtelière, mais vous pouvez également louer tous types de logement sur ces plateformes-là. Vous pouvez louer des cabanes dans les arbres, vous pouvez louer des appartements de particuliers, vous pouvez louer des logements un petit peu atypiques, et c’est vraiment ça également la force de ces deux groupes même si pour le grand public ou même pour leurs propres clients, ils ne sont pas forcément connus sur ces créneaux-là.Et d’ailleurs, l’un des problèmes qu’on rencontre régulièrement, c’est que les personnes croient arriver à l’hôtel, en tout cas en ce qui me concerne, alors qu’elles arrivent dans un "logement de particulier."Donc, plutôt des plateformes dédiées à une clientèle professionnelle, mais qui tentent petit à petit de grignoter le marché de la location de vacances, et qui tentent petit à petit également de grignoter des parts de marché sur la location de courte durée ou la location saisonnière.

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Donc, je vous ai expliqué qu’à la base, c’étaient des plateformes qui étaient dédiées pour attirer une clientèle professionnelle à l’hôtel, et on voit maintenant qu’elles essaient d’aller chercher également une clientèle un petit peu plus touristique. Mais il y a vraiment une bonne séparation sur les produits qu’elles proposent à la location dédiée aux professionnels, et les produits, j’entends immobiliers bien entendu, qu’elles proposent à la clientèle touristique

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.L’autre avantage également de ces deux plateformes, c’est que vous allez avoir des tarifs plus élevés. Forcément, on est sur une clientèle un petit peu plus haut de gamme, on est sur une clientèle qui a beaucoup plus de moyen, et donc vous pouvez pratiquer sur ces plateformes des prix plus élevés

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.Alors, vous allez me dire "Oui mais Sébastien, sur Booking ou sur Expedia, les frais de commissionnement sont plus élevés que sur Airbnb." C’est vrai. Pour autant, pour retrouver votre rentabilité, votre cashflow, il suffit tout simplement de pratiquer des prix plus élevés sur les plateformes Booking et sur les plateformes Expedia.

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Voilà donc tout ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. Donc, on a d’un côté la plate-forme Airbnb, un petit peu plus "monsieur et madame tout le monde", un petit peu plus low-cost, mais qui reste malgré tout un incontournable de la location courte durée. Vous devez absolument être sur Airbnb. Et vous avez de l’autre côté deux monstres Expedia et Booking, qui attirent une clientèle un petit peu plus haut de gamme, une clientèle avec un petit peu plus de moyen, des plateformes qui pratiquent des prix plus élevés mais pour autant, des plateformes sur lesquelles il faut absolument être.

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Donc, s’il fallait retenir une seule idée de cette vidéo, mettez-vous sur Booking, mettez-vous sur Airbnb, et mettez-vous sur Expedia.

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Je vous remercie d’avoir suivi cette vidéo. Si vous utilisez ces plateformes-là, n’hésitez pas à me l’indiquer dans les commentaires en dessous. Si vous avez des préférences par rapport à ces plateformes, si vous constatez que certaines d’entre elles ont des avantages ou des inconvénients, n’hésitez pas non plus à me l’indiquer dans les commentaires juste en dessous de cette vidéo.

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Puis, comme d’habitude, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, n’hésitez pas à vous abonner sur cette chaîne en activant la cloche de manière à être tenus informés de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Et puis, si vous ne l’avez pas encore fait, je vous invite vraiment à télécharger les deux e-books que j’ai écrits :  "Convaincre la banque, mode d’emploi" et "Doubler son salaire avec la location courte durée."Dans ces deux e-books, vous allez apprendre comment monter un dossier bancaire pour convaincre votre banquier de vous financer et vous allez comprendre comment il est possible de se dégager une rente immédiatement grâce à la location courte durée sans attendre 20 ans, la fin de votre crédit immobilier.

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Et puis, vous pouvez également consulter une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée pour comprendre à quels impôts vous êtes assujetti, et surtout, comment faire pour minimiser, voire ne pas payer d’impôts du tout en utilisant le bon régime fiscal lorsqu’on fait de la location courte durée.

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Pour télécharger ces deux e-books et pour accéder à cette formation, c’est très simple : vous cliquez sur le petit "i" qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre ; et puis, si vous vous trouvez sur YouTube au moment où vous regardez cette vidéo, je vous mets les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description qui se trouve juste en dessous.

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Allez, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Et puis, comme d’habitude, on se retrouve très très vite pour une prochaine vidéo sur Louer en courte durée.

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Je vous dis à très très bientôt ! Ciao !

Les stratégies de location à haut rendement permettent de dégager de gros revenus locatifs et de réduire les risques liés à l'investissement immobilier.Mais pour gagner beaucoup d'argent en un temps réduit, il y a une stratégie extrêmement puissante : l'achat-revente.Dans cette vidéo, Nicolas nous explique comment gagner plusieurs années de salaire en seulement quelques mois grâce à l'achat-revente.Indiquez-moi dans les commentaires ce que cette interview vous inspire.

Transcription

Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. Je suis vraiment ravi de vous retrouver, et je suis surtout ravi d’être en compagnie de Nico.Salut Nico !

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‍Nicolas : Ça va, Seb ?

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‍Sébastien : Ecoute, merci de de nous recevoir chez toi, on est ici dans ta villa à l’île Maurice. Alors, ce que j’ai l’habitude de faire sur ma chaîne YouTube, c’est de parler de stratégie de location à haut rendement, comment faire de l’argent avec l’immobilier. Aujourd’hui, tu vas nous expliquer dans cette vidéo, comment faire de l’argent avec l’immobilier, mais sur des opérations d’achat-revente et de marchand de biens, parce que c’est ton activité principale.

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Nicolas : Oui, tout à fait.

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‍Sébastien : Ben, écoute Nico, je te propose que tu nous racontes tout ça tout de suite sur louer en coute durée.

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Bon, Nico, merci de nous recevoir encore une fois chez toi. Est-ce que tu peux te présenter, nous expliquer ce que tu fais dans la vie, surtout ton parcours parce qu’il est quand même assez intéressant et particulier, et puis, nous expliquer, qu’est-ce que c’est que le marchant de biens, et qu’est-ce que c’est que l’achat-revente ?

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‍Nicolas : Oui, bah écoute, avec plaisir. Donc, Nicolas Guenzi, j’ai 35 ans. Ça fait 3 ans maintenant que je suis installé sur l’île Maurice, où je m’étais mis en retraite puisque j’ai pas mal bossé, j’ai bien travaillé pendant 10 ans sur la partie "marchand de biens, promotion immobilière" en France. Donc, j’ai utilisé ce savoir, pour finalement me constituer un patrimoine assez sympa, que j’ai conservé, qui me ramène aujourd’hui mon salaire, et j’ai pu m’acheter cette maison, ici à l’île Maurice, cash. Donc, le parcours, je ne vais pas vous le faire en complet ici, sinon la vidéo va être un petit peu longue, mais vous pouvez le retrouver sur la page Facebook en téléchargeant un petit PDF qui retrace un petit peu mon histoire. Mais pour faire simple, un mec qui n’était pas fait pour l’école, qui a arrêté très tôt à l’école, j’ai été ramasseur d’oranges en Espagne, pilote d’engins blindés dans l’armée française dans une ville que tu connais bien.

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‍Sébastien : Exactement, ma ville d’origine.

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‍Nicolas : Dans le premier régiment de hussards parachutistes. Ensuite, j’ai été manutentionnaire au marché de gros de Lyon, donc je passais des caisses de fruits et de légumes, et commercial chez coca. Et de là, par le travail, par les rencontres, par ce que j’ai mis en place, je me suis retrouvé assez jeune à la tête d’une société de promotion immobilière dans un premier temps pendant 4 ans, donc là je faisais des opérations de lotissement de maisons individuelles, et des investissements personnels où j’achetais pour moi-même des constructions. Et ensuite, les quatre dernières années de ma présence en France, donc 2011 - 2014, plutôt 2010 - 2014, c’était plutôt marchand de biens, orienté tout ce qui est réhabilitation. Donc, vraiment l’immobilier dans l’ancien, l’achat-revente d’appartements nus, et ensuite des opérations dans la banlieue lyonnaise puisque moi, je suis de la région de Lyon à la base, et dans la banlieue d’Est, c’était beaucoup d’opérations, de division parcellaire, mise en copropriété, voilà. Donc, j’ai vraiment un petit peu touché l’ensemble de l’immobilier de façon professionnelle, mais ça m’a surtout permis de me constituer un patrimoine finalement, qui a énormément de valeur grâce à ce travail-là.

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‍Sébastien : Donc moi, ce que je fais dans l’immobilier, c’est plutôt la partie locative avec des stratégies locations à haut rendement, donc je fais de la location courte durée évidemment, qui est mon cœur de métier. Je fais également un petit peu de colocation. On gagne déjà de jolis revenus locatifs. Par contre, il y a un stade supérieur, c’est l’activité d’achat-revente et le marchand de biens. Est-ce que tu peux nous expliquer comment ça se passe si on souhaite se lancer, nous, en tant que "monsieur et madame tout le monde" sur ce type d’opération, et quel est le gros intérêt si on a des velléités de croissance, comme toi tu as pu avoir sur l’immobilier ?

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‍Nicolas : Bien sûr. Alors, déjà, je vais vous donner une définition assez simple de ce qui est un marchand de biens, puisque c’est vraiment ça la philosophie, qu’on soit dans des opérations de construction ou sur la réhabilitation. Un marchand de biens, pour être très simple, tout est dit dans le nom finalement, un marchand, c’est un commerçant. Donc, on peut vraiment mettre ça avec votre commerçant par exemple de fruits et légumes, ou encore même mieux, ce que j’aime prendre, c’est le fromager. On a tous un petit fromager pas loin de chez nous. En fin de compte, un fromager va acheter son stock chez les producteurs. Il va ensuite les affiner, tu vois leur amener ce gout-là définitif. Et après, on va les revendre à des particuliers qui vont lui donner une marge sur ce prix de vente parce que c’est son métier. Et bien, marchand de biens c’est la même chose. L’idée, c’est qu’on doit chercher de l’immobilier, alors tout type d’immobilier, ça peut être du terrain à bâtir, de l’habitation, des appartements, des maisons, des locaux commerciaux, des locaux de bureau. Vraiment, tout ce qui est de l’immobilier, on doit les acheter au meilleur prix, les négocier au meilleur prix. On doit les affiner, donc ça veut dire qu’on va peut-être les restructurer, les réaménager, leur amener le niveau de prestation de décoration qui va permettre de les revendre à des particuliers et de là prendre une marge ; et la marge, c’est la plus-value. Vous prenez sur une opération. Donc, c’est assez simple. Maintenant, le gros intérêt de faire ce type d’opérations, c’est que finalement, en court termes sur la partie réhabilitation, c’est-à-dire en quelques mois, des fois moins de six mois, on va prendre beaucoup d’argent qui représentent des années et des années de loyer finalement.

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‍Sébastien : Voire des années de salaire.

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‍Nicolas : Voire des années et des années de salaires, oui carrément. Carrément, carrément.

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‍Sébastien : Ok. Je suis "monsieur et madame tout le monde", je souhaite me lancer dans l’achat-revente. Est-ce que je dois tout de suite commencer par créer une structure ? Est-ce que je peux faire ça en nom propre ? Est-ce que tu peux donner deux ou trois indices pour commencer ?

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‍Nicolas : Non, bien sûr que non. Tous les gens que je conseille un petit peu dans cette partie-là, il y une difficulté d’être professionnel dans ce métier-là, parce qu’il y a une mauvaise réputation. Vous avez sûrement entendu « les marchands de biens, c’est des voleurs, c’est des voyous » ; ce genre de choses. Donc, c’est vrai que c’est très difficile de lever du financement. Et tout le monde le sait, le plus gros levier d’enrichissement, c’est lever des financements. Donc, si vous allez voir un banquier, vous dites "Je vais faire du marchand de biens", il y a de grandes chances qu’ils vous disent "Hors de question !". Donc, il faut vraiment envisager ces opérations en tant que particulier. Mais avec la philosophie d’un marchand de biens, donc la philosophie d’un marchand de biens, elle est assez simple : c’est qu’on doit connaitre parfaitement son marché immobilier dans lequel on investit, donc c’est connaitre vraiment les prix de tous les biens à la vente, parce qu’on sait que dans une même rue, à quelques dizaines de mètres, un appartement sensiblement identique doit avoir une valeur différente, on peut pas se limiter au prix moyen d’un secteur, ça ne fonctionne pas comme ça, il faut vraiment qu’on ait visité les biens dans ce secteur, qu’on ait appréhendé pourquoi un bien va valoir plus cher dans cet immeuble-là. Et l’idée, c’est de l’acheter correctement, mais sous le statut de particulier ; donc, soit une résidence principale qui est le meilleur levier, ou un achat locatif, mais l’acheter en se disant que dessus, j’ai au moins de 20 % de marge à venir à la revente. C’est tout simplement ça. Donc, il y a la partie connaissance du secteur et il y a la partie connaissance des travaux qui est très important parce que bien sûr, dans l’extrême grand majorité des cas, c’est des biens qu’il va falloir réaménager-réhabiliter, donc la ramener à un nouveau niveau de prestation, donc il faut connaitre le bon coup et le vrai coût des constructions pour finalement acheter en conséquence de cause. Vous savez qu’un produit à la revente vaut 200000 €, il faut l’acheter, donc avoir 20 % de marge, il faut que votre prix de revient global soit de 160000 €. Donc, vous voyez, avec prix de revient global, c’est simple, c’est votre achat, tous les frais qui sont liés à l’achat, donc les frais de notaire, les frais d’agence des cas échéants, vos frais de crédit si vous avez des frais de crédit, et bien sûr les travaux. Donc voilà, si vous connaissez les travaux et votre secteur, vous devez être capable d’acheter correctement le bien, et enfin le niveau qui nous aide en tant que marchand de biens à vraiment créer ces 20 % minimum de marge, c’est de finalement, dans la connaissance de son secteur, savoir qui achète ici. Est-ce que ce sont des investisseurs ?  Est-ce que ce sont des résidences principales ? Si résidence principale, est-ce qu’on est dans un secteur ou c’est plutôt familial ? Donc, si c’est une résidence principale, est-ce que c’est plutôt des couples classe moyenne ? Ces gens-là ont à deux 4000, 4500 euros de revenu, ça fait une possibilité d’endettement de X €. C’est ça la philosophie. Et après, donc, c’est acheter correctement mais il faut le faire en tant que particulier.

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‍Sébastien : D’accord, ce n’est pas juste les 20 %, c’est essayer de se projeter sur la population acheteuse également.

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‍Nicolas : C’est ça. Bah ça, c’est la connaissance si vous voulez. Il y a trois fondamentaux vraiment pour être un bon marchand noble : faire des belles opérations achat-revente, c’est la connaissance de son secteur, et dans la connaissance de son secteur, c’est connaitre les prix. Mais pour connaitre les prix, donc il faut visiter les biens, il faut aller voir un maximum, il faut échanger avec les professionnels, il faut aller voir les choses. Mais dans la connaissance de prix, le plus important, c’est d’avoir la connaissance des gens qui habitent à cet endroit-là. Et ça, c’est assez simple. C’est pareil dans les visites, on va aller discuter avec les commerçants, on regarde un petit peu, on échange avec les gens qui qui y habitent pour voir qui vit là. Parce que la réalité, c’est plus humain, on a tendance à vouloir vivre proche de gens qui nous ressemblent. Et c’est là qu’on a des quartiers un petit peu partout en France, on a un quartier plutôt, vous connaissez ces mots, le quartier des bobos, le quartier nouveaux riches, le quartier un peu plus populaire. Et en fonction, quand vous savez qui achète, vous savez finalement quelle possibilité d’emprunt ils ont ces gens-là. Et donc après, il faut acheter correctement pour le jour où vous le revendez. Mais vous n’êtes pas obligés de revendre, vous pouvez le garder, mais vous savez que vous avez une plus-value dormante. Oui, c’est ça l’idée.

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‍Sébastien : Ok. Donc, c’est toujours avoir cette plus-value, un minimum dormant, sinon de revente immédiate pour encaisser le cash. Et donc, l’intérêt, le gros intérêt d’encaisser le cash. Quel est l’intérêt ?

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‍Nicolas : Le gros intérêt, déjà, c’est que vous allez augmenter vos capacités d’emprunt personnel, parce que vous faites un dossier, vous rentez. Moi, minimum, pour ces opérations, il faut faire minimum 20000 €. En dessous, ça ne sert à rien. Vous amenez 20, 30, 40000 € de plus sur votre compte, je peux vous garantir que votre banquier qui vous prêtait de l’argent jusque-là, puisque vous avez un salaire. Et bien, vous lui mettez sur une assurance vie quelque chose que vous pourrez récupérer rapidement, il vous aime encore plus, il vous prête encore plus d’argent pour réinvestir dans des biens que vous gardez dans votre patrimoine. Donc, ça c’est le premier intérêt. Ensuite, quand vous raisonnez sur le principe que vous avez 20 % de marge à prendre sur un produit, mais que vous voulez le garder, si vous le gardez, c’est que vous avez votre rentabilité dans votre chemin d’investissement. Si en plus, vous avez 20 % de plus-value qui dort, vous êtes meilleur investisseur.

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‍Sébastien : C’est simple.

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‍Nicolas : C’est clair.

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‍Sébastien : Et donc, de toute façon, c’est 20 % plus-value. Alors, moi, pour la partie locative qui m’intéresse davantage, c’est une bonne négociation, et donc davantage de cashflow à l’arrivée.

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‍Nicolas : En plus, oui.

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‍Sébastien : Ok. Donc ça, c’est une manière, une première manière en fait de mettre un pied dans ce milieu-là. L’étape d’après, pour les gens qui souhaitent multiplier les investissements et faire plusieurs opérations ?

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‍Nicolas : Alors, c’est clair, on peut vite y prendre goût et c’est normal. Alors, il faut un temps pour faire la première parce que très clairement, une des qualités, il faut être patient, parce qu’il vaut vraiment prendre le temps d’analyser très précisément son marché. Donc, il ne faut pas aller sur un dossier sans avoir une certitude de faire ces 20 % de marge. Après, honnêtement, quand on y prend goût, on voit qu’on récupère en quelques mois, des années et des années de loyer.

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‍Sébastien : Et de salaire…

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‍Nicolas : Et de salaire, bien sûr. Et ça nous permet finalement d’aller beaucoup plus vite dans votre schéma d’investisseurs et pour ceux qui recherchent peut-être l’indépendance financière. Moi, j’ai pu arrêter de travailler à 32 ans, c’était plutôt sympa quand on y prend goût et qu’on sait qu’on va faire ça au moins une fois par an, voire une fois tous les deux ans. Là, il faut vraiment envisager le fait de basculer en tant que professionnel, créer sa propre société de marchand de biens, parce que vous allez découvrir un nouveau véhicule qui est une société. C’est-à-dire que l’argent que vous sortez aujourd’hui de votre poche personnelle, vous allez le mettre sur votre société. Ce qui est à la différence d’une opération d’achat-revente de particuliers. Quand ce n’est pas la résidence principale, parce que la résidence principale, s’il y a gros à prendre, il faut absolument le faire, c’est 0 % d’imposition. C’est la seule, pour moi, niche fiscale en France si vous gagnez 20, 30, 40, 100, 200… Et il y a des gens, ça peut aller beaucoup plus haut en achat-revente selon son budget de départ puisqu’en gros, c’est logique, c’est 0 % d’impôt. Par contre, si vous êtes sur une résidence mais pas votre résidence principale, avec la CSG, c’est 38 et quelques %. Marchand de biens professionnels, ce n’est pas ce prix-là. Vous rentrez votre marge dans votre société, ça devient du chiffre d’affaire ; et là, vous déduisez en fin de compte tous les frais généraux qui sont liés à votre société, à votre métier de marchand de biens. Donc, ça va être vos frais de déplacement, véhicules, les frais de restauration, vous devez inviter régulièrement des clients, des apporteurs d’affaires au restaurant, vous avez l’internet, le téléphone. Finalement, c’est vite des centaines, voire des milliers d’euros par mois que tu passes en charges.

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‍Sébastien : Tu me parlais des frais kilométriques également, l’essence.

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‍Nicolas : Oui, les frais kilométriques, ça va vite puisque le métier de marchand de biens, c’est aller chercher des affaires, donc vous devez être toujours en mouvement, vous devez toujours bouger. Et après, voilà, votre comptable, vous lui amenez des frais kilométriques, ça se justifie largement. Donc, des centaines, voire des milliers d’euros par mois que vous ne sortez plus de votre poche, qui viennent en déduction finalement d’une marge que vous avez fait sur une opération, donc qui va minimiser son imposition, et je reviendrai après sur l’imposition en tant que professionnel. Eh bien, vous ne les sortez plus de votre poche, vous pouvez à nouveau épargner encore plus chez votre banquier perso. Et là, il vous aime encore plus, il vous prête à nouveau davantage de cash pour vos investissements personnels.

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Sébastien : C’est un cercle vertueux

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‍Nicolas : Tout à fait. C’est vrai, c’est le next level. Alors, comme je vous le dis, on ne peut pas malheureusement y accéder tout de suite par la complexité de la levée de financement en tant que professionnel. Mais après, voilà professionnel, vous gagnez beaucoup plus d’argent qu’en tant que particulier parce qu’à l’achat, vous payez moins de ce qu’on appelle vulgairement les frais de notaire. Finalement, c’est sur la plus grosse partie que vous avez une exonération au lieu de payer selon les communes entre 5 et 7 % de droit d’enregistrement sur la globalité des frais de notaire, il y a une ristourne qui les ramène à 0,715 %. Donc, pour faire simple, vos frais de notaire, ce n’est plus 7 - 8, c’est 2 - 3 %. Oui, je disais cinq fois plus qu’un particulier, parce que vous avez un engagement de revente sous les 4 ans. C’est le deal quand vous achetez avec ces droits d’enregistrement, c’est parce que vous vous engagez à revendre sous les 4 ans. Mais en 4 ans, vous pouvez l’exploiter tout en gardant ce bénéfice-là. Et après, au niveau de la fiscalité, j’y reviens donc, au lieu que ce soit, si ce n’est pas la résidence principale, souvenez-vous, 0 %, donc réfléchissez bien à ça, si c’est un bien locatif, donc au lieu de prendre les 38 % à la source, vous rentrez par exemple 50000 € de marge sur une opération, sur votre société, là vous déduisez vos centaines, vos milliers d’euros de frais qui n’ont rien à voir avec cette opération mais qui sont des frais de votre société, et à la fin, vous soumettez à l’IS. Et l’IS, c’est plus doux, puisque les 38000 promis euros de résultat de votre société, c’est un taux de 15,50% effectivement ; et ensuite, on passe à 33 %. Donc oui, les gens qui ont peur de la requalification de marchands de biens, si un jour, parce que pour arriver au niveau pro, il faut avoir fait deux, trois opérations à titre personnel pour un jour aller voir un banquier et dire "Voilà, j’ai été marchand de biens. Regardez, j’ai gagné de l’argent en tant que particulier, permettez-moi d’en gagner plus en tant que professionnel." Donc, si un jour, vous avez une requalification, moi, je n’en ai jamais eu sur tous mes dossiers à titre personnel…

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‍Sébastien : Donc, si toi, tu n’en as pas eu, il y a de la marge.

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‍Nicolas : C’était mon job. Donc, oui, c’est… Les impôts me prennent beaucoup de boulots. Mais si un jour, vous avez, dites à un contrôleur : "Monsieur, si j’avais voulu faire en tant que marchand de biens, j’aurai pris ce statut, c’est plus avantageux." Vous voyez ce que je veux dire, beaucoup de gens ont peur de ce mot et de la requalification, ils ont peur de choses comme ça, et ça justifie vraiment en disant non, si j’ai vraiment voulu faire comme ça, je l’aurai fait parce que c’est moins imposé et je gagne plus d’argent à le faire en tant que marchand de biens professionnel.

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‍Sébastien : Ok, très bien. Donc là, on est dans ta maison à l’ile Maurice et tu te lances sur une opération de cette nature-là ici également ?

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‍Nicolas : Oui. Alors, je reviens à mes premiers amours dans ma carrière pro…

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‍Sébastien : Est-ce que tu t’embêtes un peu en fait ?

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‍Nicolas : C’est ça. Il y a un moment…

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‍Sébastien : Une retraite à 32 ans…

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‍Nicolas : C’est ça.

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‍Sébastien : Ça fait un an et demi, c’est ce que tu nous disais.

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‍Nicolas : Je ne vais pas cracher dans la soupe parce que j’avoue que j’ai apprécié une vraie coupure pendant un an et demi. Mais après, effectivement, intellectuellement, on s’ennuie, on a envie de relancer des choses et là, je reviens donc à mes premiers amours, donc c’est avec l’immobilier neuf, donc la construction, la promotion-construction, alors c’est la même chose. Un marchand de biens, qu’on soit dans l’ancien ou dans du neuf, c’est une chose, mais effectivement, on part sur un projet plus ambitieux. Bon, le terrain va se signer ces jours-ci et on ne va pas se porter la poisse, annoncer le nombre de lots, mais il y aura forcément là sur cette année-là un dossier sur un chantier.

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‍Sébastien : En tout cas, toi, tu es sur un beau chantier.

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‍Nicolas : Oui, c’est une jolie opération, oui.

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‍Sébastien : Ok. Bah écoute, merci Nico d’être venu partager ton expérience de marchand de biens, d’achat-revente sur cette chaine YouTube. Encore une fois, c’est vraiment un gros gros levier pour gagner de l’argent immédiatement. En préparant cette vidéo, tu me disais bien qu’il t’était arrivé certaines fois de signer un compromis le matin et de vendre le bien immobilier dans la même journée, l’après-midi. Mais ça, c’est encore une autre histoire.

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‍Nicolas : Oui. C’est les côtés jouissifs de ce métier-là, il y a un peu de travail au départ mais c’est un travail simple, l’avantage, enfin oui, j’ai vraiment fait très rapidement, et si vous avez le temps de télécharger mon histoire, vous verrez plus en détails, mais à la base, je suis pilote, je suis militaire, je suis ramasseur d’oranges, et l’immobilier, c’est simple, c’est plus des chiffres. Et après, quand vous maitrisez vraiment votre secteur, quand vous êtes bien au niveau des travaux, vous connaissez les vrais coûts des travaux, effectivement, quand on est bon, on peut faire des opérations où le matin, vous achetez un bien, et dans l’heure qui suit, vous le revendez. Donc, vous arrivez avec votre chèque le matin, et vous repartez avec un chèque de différence de plusieurs dizaines de milliers d’euros en quelques heures, et ça, ça fait plutôt plaisir.

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‍Sébastien :Ça, ça fait plutôt plaisir.

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‍Nicolas : Oui.

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‍Sébastien : J’imagine.

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‍Nicolas : C’est aussi des bonnes opérations très sympas.

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‍Sébastien : Ok. Bah écoute, merci. Tu nous dis où est-ce qu’on peut te suivre ? Tu me disais par Facebook, quel est ton Facebook ?

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‍Nicolas : Sur les réseaux sociaux, donc Nicolas Guenzi, vous me trouvez, j’ai une page Facebook, un chaîne YouTube et un petit Instagram. Donc, c’est nouveau mais n’hésitez pas à y aller, ce sera avec grand plaisir de vous retrouver là-bas.

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‍Sébastien : Ok. Écoute, merci beaucoup Nicolas.

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‍Nicolas : Merci à toi, Seb.

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‍Sébastien : Merci de m’avoir reçu ici dans ta maison à l’île Maurice.

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Donc, n’hésitez pas à aller faire un tour sur les réseaux sociaux pour retrouver Nicolas. Voilà, si vous souhaitez faire du gros argent avec l’achat-revente.

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Et de mon côté, je vous encourage à télécharger les deux e-books que j’ai rédigés : "Convaincre la banque, mode d’emploi" et "Doubler son salaire avec la location courte durée", et à accéder également à une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée.

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Pour accéder à ces éléments, vous cliquez sur le petit "i" qui apparait en haut à droite de cette fenêtre. Et puis sinon, je vous mets les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.Allez, écoutez, on va vous quitter pour aujourd’hui.

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‍Sébastien : Merci encore une nouvelle fois Nico.

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‍Nicolas : Merci à toi d’être venu me voir à l’île Maurice, je sais que ce n’est pas tout à côté mais ça fait plaisir.

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‍Sébastien : Ce n’est pas désagréable, je t’avoue que ce n’est pas désagréable.

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‍Nicolas : Bon ben, ça va si ça te plait.

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‍Sébastien : Et merci pour le café de tout à l’heure.

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‍Nicolas : Avec plaisir, avec plaisir.

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‍Sébastien : Allez, à très très bientôt, merci. Ciao

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‍Nicolas : Bye bye tout le monde, ciao, ciao !

La location courte durée et la colocation sont les 2 stratégies de location à haut rendement.Mixer les 2, avec la colocation courte durée, est-il une bonne idée ?Je vous donne mon avis dans cette vidéo.Indiquez-moi dans les commentaires ci-dessous ce que vous pensez de la colocation courte durée.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree.fr ; et dans cette vidéo, je souhaitais vous parler de colocation courte durée.

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Alors, j’ai souhaité faire cette vidéo parce que je reçois énormément de mails de personnes qui me demandent si le marché de la colocation courte durée est un secteur qui peut marcher. Et il y a quelques jours de ça, j’étais dans un séminaire de colocation et j’ai énormément de personnes qui sont venues également me trouver en me disant "Sébastien, est-ce que tu penses qu’il est possible de faire de la colocation courte durée ?"  Et donc, dans cette vidéo, je vais vous donner mon avis sur ce mode d’exploitation.

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Alors, la question qu’il faut se poser lorsqu’on envisage de se lancer dans un projet de colocation courte durée : "est-ce que vous avez, vous, en tant que voyageur, envie de partager votre salle de bain, votre toilette, vos cuisines avec des inconnus". Ça, c’est une première question à se poser. Et en fait, pourquoi est-ce qu’il faut se poser cette question ? Et bien, tout simplement parce que vous n’allez attirer avec ce mode d’exploitation que les personnes, que les voyageurs, qui sont prêts justement à partager la salle de bain, les toilettes, le séjour, et la cuisine.

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Personnellement, de manière générale, lorsque je loue un bien immobilier parce que lorsque je suis en déplacement, je préfère avoir un bien entier, un bien qui va m’être exclusivement dédié. Et personnellement également, je préfère louer un logement entier, plutôt même que d’aller loger chez l’habitant où je vais devoir encore une fois partager les espaces de vie commune.

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Alors, c’est vrai que lorsqu’on parle de colocation courte durée, malgré tout, on parle de grande surface. Et donc, ça peut être intéressant parce que forcément, lorsqu’on achète de la grande surface, on va acheter un prix au mètre carré beaucoup plus faible que sur de la petite surface. Donc lorsqu’on parle de studio ou de T2, puisque ce sont pour moi les deux types de bien immobilier qui se prêtent le plus à l’activité de location courte durée, et on pourrait croire que forcément du coup, la rentabilité va être également plus importante puisqu’on va mutualiser un certain nombre de choses. Et je pense que ce n’est pas forcément le cas, et je vais vous expliquer pourquoi dans la suite de cette vidéo en vous parlant des inconvénients de ce mode d’exploitation.

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Alors les inconvénients, je les ai déjà évoqués, ça veut dire que vous allez contraindre vos voyageurs à partager les espaces communs ; et pour moi, le plus compliqué, ça va quand même être la salle de bain, et les toilettes. Et puis surtout, également, je pense que vous allez devoir avoir des frais de ménage un petit peu plus important. Généralement, lorsqu’on fait de la location courte durée en mode classique, avec un logement dédié, vous faites passer votre prestataire de services ou vous allez effectuer le ménage entre chaque client. C’est-à-dire que si votre client reste trois jours, et bien, au bout de trois jours, vous allez venir effectuer le ménage. Et puis, si le client suivant reste deux jours, deux jours plus tard, vous allez revenir faire le ménage…Avec une activité de colocation courte durée, je pense que ça va être un petit peu plus compliqué parce que vous devez garantir à chaque nouvelle entrée que les sanitaires vont être propres. Et ça, ça va être impossible à faire. Imaginons que vous retourniez avec un logement de trois chambres et que la première personne reste une semaine, si le second voyageur arrive deux jours après l’arrivée du premier, donc forcément, elle ne va pas trouver une salle de bain propre, elle ne va pas trouver des toilettes propres ; et si un troisième voyageur arrive une journée après le second voyageur, cette troisième personne ne va pas non plus trouver une salle de bain propre, une cuisine propre, des toilettes propres…Donc, qu’est-ce qu’il faut faire dans ces cas-là ? Est-ce que ça veut qu’il faut faire venir un prestataire de services ou une femme de ménage ou un homme de ménage tous les jours, ou en tous cas à chaque fois qu’il va y avoir une arrivée de façon à avoir quand même un logement systématiquement propre. Et puis, quand bien même si vous arrivez à faire ça, admettons que le prestataire de service passe entre midi et deux, si le locataire en place va au toilette ou prend une douche à 17 heures et que le voyageur suivant arrive à 18 heures, le voyageur arrivant ne va pas trouver un logement propre. Et ça, personnellement, c’est quelque chose que je ne peux pas envisager mais ce n’est que mon opinion personnelle.

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Donc, ça veut dire quoi ? Ça veut dire que peut-être quand même, il va falloir passer un prestataire de service régulièrement et donc forcément, ça va vous couter cher en charge.

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Ensuite, je pars du principe qu’on peut rencontrer un autre problème. Imaginons que les gens ne s’entendent pas entre eux, parce qu’ils n’ont pas forcément les mêmes horaires de vie, on va plutôt avoir des gens qui sont au mode touristes, en mode vacances, en mode bringue, qui sont plutôt là pour vivre la nuit ; et puis d’autres qui sont plutôt là en mode business, pour travailler, je trouve que ça va être quelque chose également d’incompatible.Et l’idée que ça me donne en fait ce principe de colocation courte durée, c’est qu’on est sur du low-cost, on est sur du camping parce que dans le camping, vous partagez les espaces communs, vous partagez les sanitaires et ça me fait vraiment penser à l’esprit du formule 1 ou en tout cas de certains hôtels formule 1 où on va avoir les toilettes sur le palier et où on va également avoir la douche sur le palier. Et j’ai vraiment du mal avec ce concept.

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Alors malgré tout, malgré tout quand même, je pense qu’il y a un certain nombre de cas vraiment très très particuliers dans lesquels ça peut marcher sur des logements de grande surface que vous allez pouvoir louer à quatre, cinq, six, sept, huit personnes, par exemple, pour accueillir les salariés d’une même société qui seraient en déplacement professionnel ; mais là, on va retomber dans de la location courte durée classique sur du grand logement que, personnellement, je ne préconise pas parce que tous simplement, c’est un logement sur laquelle on va avoir beaucoup plus de charges. Et puis, les groupes de quatre, cinq, six, sept, huit personnes, ce n’est quand même pas le gros du marché, ce n’est quand même pas le gros des gens qui se déplacent, donc potentiellement, un appartement qui se louera moins facilement.

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Et il y a également un autre cas particulier dans lequel ça pourrait marcher je pense, c’est dans le cas où chaque chambre aurait une salle de bain et un toilette individuel ; ça, ça pourrait être une solution de contournement pour que ces problématiques de sanitaire commun puissent disparaitre. Et donc, il y a également de toute façon des gens qui font de la colocation haute gamme et qui proposent à leurs colocataires, donc que ce soit des jeunes actifs ou des étudiants, des services sanitaires individuels.

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Dans ce cas particulier, je pense que c’est quelque chose qui pourrait marcher dans tous les autres cas évoqués dans cette vidéo avec du partage d’espaces communs, de sanitaires, personnellement, ce n’est pas quelque chose que je recommande. Encore une fois, pour moi, on est trop sur du camping, on est trop sur du low-cost, il faut vraiment que ce soit des gens qui soient prêts à vivre ensemble, à partager les espaces communs. Et pour moi, dans ces conditions-là, malheureusement ou pas d’ailleurs, on attire une clientèle un petit peu moins haut de gamme, sans parler, encore une fois, c’est ce que j’ai dit dans cette vidéo, des contraintes de ménage que vous allez devoir faire beaucoup plus régulièrement.

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Voilà ce que j’avais à dire à propos de la colocation courte durée ; c’est mon point de vue, pour moi, c’est quelque chose qui ne peut pas fonctionner sauf dans des cas particuliers. Maintenant, bien entendu, vous avez le droit de ne pas être d’accord avec moi, et peut-être même que vous faites de la colocation courte durée. Alors, si c’est le cas, n’hésitez pas à l’indiquer dans les commentaires en dessous de cette vidéo. Expliquez-moi pourquoi je me suis trompé dans mon argumentaire et expliquez-moi également comment est-ce qu’on fait pour éviter toutes les contraintes que j’ai évoquées dans cette vidéo.

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Alors, avant de vous quitter, je vais vous inviter à vous abonner à cette chaîne YouTube, si vous ne l’avez pas encore fait, pour être tenus de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Donc, n’hésitez pas à activer la petite cloche. Ça vous permettra également de rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée.

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Et puis, je vous invite également à télécharger les deux e-books que j’ai rédigés : "Convaincre la banque, mode d’emploi", et "Doubler son salaire avec la location courte durée". Et puis, je vous offre également une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée.

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Et donc, pour accéder à l’ensemble de ces éléments, aux deux e-books et à la formation, c’est très simple : vous cliquez sur le "i" qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre ; et puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous mets les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description juste en dessous de cette vidéo.

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Allez, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Et puis, comme d’habitude, on se retrouve très très vite pour une prochaine vidéo sur Louer en courte durée.

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Je vous dis à très très bientôt ! Ciao !

Utiliser des stratégies de location à haut rendement, c'est diminuer le risque locatif.Parmi les stratégies qui se distinguent, il y a la location courte durée et la colocation.Chacune présente des avantages et des inconvénients.Indiquez-moi dans les commentaires ci-dessous celle que vous préférez.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree.fr ; et dans cette vidéo, j’ai souhaité faire le parallèle entre la location courte durée et la colocation.

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Alors, pourquoi est-ce que j’ai souhaité faire cette vidéo ? Et bien, tout simplement parce que je reçois énormément de mails de personnes qui me demandent : "Sébastien, est-ce que tu penses qu’il vaut mieux que je me lance dans un projet de location courte durée ou dans un projet de colocation ?"Alors, vous allez voir dans la suite de cette vidéo qu’il n’y a pas de bonnes ou de mauvaises stratégies, mais il s’agit tout simplement de stratégies immobilières à haut rendement, chacune avec ses avantages et ses inconvénients, et je vais commencer cette vidéo en parlant des points communs de ces deux stratégies immobilières.

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Alors, le point commun, c’est que ce sont des stratégies immobilières à haut rendement et des stratégies immobilières qui amènent à faire de la multi-location, c’est-à-dire à faire entrer le maximum de locataires dans un même appartement ou dans une même maison.

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En effet, en location courte durée, le but, c’est d’avoir un maximum de turnover sur un mois par exemple de façon à tirer le maximum de loyer. Et dans le cas d’une colocation, l’objectif, c’est de mettre le maximum de personnes, dans la limite du raisonnable possible, bien entendu, en jouant sur le nombre de chambres qui vont se trouver dans votre logement de façon à maximiser le loyer. Et l’avantage de ces deux stratégies de location également, c’est que le risque locatif est diminué.

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En effet, si je prends le cas de la location courte durée, et bien, tout simplement, il n’y a aucun risque de loyer impayé puisque les locataires payent l’intégralité de leur séjour avant même de rentrer dans l’appartement ou dans la maison.

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Et puis, maintenant, si je prends le cas de la colocation, par exemple, dans un premier temps, le cas d’une colocation à trois chambres, il est fort probable, si vous avez réalisé une bonne affaire immobilière, que deux chambres louées suffisent pour payer l’intégralité des charges de la colocation, c’est-à-dire que vous pouvez vous permettre d’avoir une chambre de libre.

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Et puis, maintenant, si je prends l’exemple d’une colocation de quatre chambres, si vous avez également bien fait les choses, il est fort probable également que deux chambres suffisent à payer l’intégralité de la colocation. Et donc, vous pouvez, dans ce cas particulier, vous permettre d’avoir deux chambres de libre.

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En tous cas, si vous partez sur de la colocation, ce qu’il faut bien avoir en tête, c’est que vous devez, en tout cas, faire en sorte qu’au moins une seule des chambres de la colocation puisse être libre sans que ça joue sur votre cashflow ou sur votre rentabilité.

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Voilà donc pour les points communs de ces deux types de location : la diminution du risque locatif, des stratégies de location à haute rentabilité, et puis, bien entendu, des stratégies de location avec de multiples locataires au sein d’un même logement.

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Alors, je vais maintenant m’intéresser au différence entre ces deux modes de location ; et je vais commencer par le temps de gestion.

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Alors, c’est vrai que lorsqu’on fait de la location courte durée, le temps de gestion est bien plus important, tout simplement parce que l’activité est plus chronophage. En tous cas, si vous ne déléguez rien, et ce que j’ai l’habitude de dire, c’est qu’il y a trois niveaux de délégation lorsqu’on fait de la location courte durée :

• Niveau délégation 0, c’est vous qui gérer tout, aucune délégation.
• Niveau de délégation 1, vous gardez la partie amont de votre activité, c’est-à-dire les stratégies marketing, les stratégies tarifaires, les encaissements des clients ; et puis, vous déléguez tout ce qui va être sur site.
• Niveau de délégation 2, vous confiez tout à un prestataire de service ou une agence immobilière, vous n’entendez jamais parler de votre logement, vous ne savez pas qui rentre, qui sort, quand, et d’où viennent ces locataires.
• ‍

Forcément donc, plus votre niveau de délégation va être élevé, moins votre temps de gestion va être important. Mais quoi qu’il arrive, si vous voulez garder la main sur une partie de l’activité, forcément, le temps de gestion va être plus élevé.

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Maintenant, dans le cadre de la colocation, il est clair que le temps de gestion sera moins élevé. Par contre, la difficulté que vous allez avoir, c’est de remplir votre colocation. Trouver un locataire, ça va être facile ; mais en trouver deux, trois, voire quatre, ça peut être quelque chose de plus compliqué. Dans un premier temps, tout le monde n’a pas envie de vivre ensemble ; mais surtout, il faut ensuite que les colocataires puissent s’entendre entre eux.

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Mais j’ai envie de dire en ce qui concerne le temps de gestion, ça va être exactement la même chose que la location courte durée également. C’est-à-dire que si vous souhaitez gérer vous-même les entrées, les sorties, les états des lieux, vous allez devoir investir votre temps ; alors que si vous confiez tout à une agence immobilière qui va tout gérer, comme dans le cadre de la location courte durée, votre temps de gestion va être réduit. La contrepartie de ça, c’est que forcément, ça va avoir un coût comme en location courte durée.

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Alors, je voulais maintenant également parler d’investissement, d’investissement au sens euro du terme, ce que j’ai l’habitude de dire, c’est que dans le cadre d’un projet de location courte durée, le bien idéal, ça va être le studio ou le T2. Dans le cas d’une colocation, on va plutôt démarrer sur du T3 pour aller vers du T4, voire du T5. Et donc, forcément, dans le cadre d’une colocation, l’investissement immobilier va être plus important, tout simplement parce que vous allez devoir acheter plus de surface.

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Maintenant, si je prends également la notion "travaux" en considération, puisque généralement, ce qu’il faut acheter, ce sont des biens avec travaux, et bien, vous allez forcément avoir plus de travaux à engager dans un bien immobilier que vous dédiez à la colocation. Et donc, sur du studio ou du T2, dans le cas de la location courte durée, forcément, le budget "travaux" sera plus faible.

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Donc, tout ça pour dire quoi ? C’est que généralement, l’investissement lié à une colocation va être bien plus important que l’investissement lié à un bien que vous allez destiner à la location courte durée.

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Et puis, maintenant, je vais finir cette vidéo en parlant du cashflow parce que le cashflow, c’est quand même le nerf de la guerre, c’est pour ça qu’on fait de l’immobilier, pour gagner de l’argent.

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Si je prends le cas de la location courte durée, donc sur du studio ou du T2, vous allez pouvoir facilement dégager un cashflow de 500 € une fois que vous aurez payé toutes vos charges, y compris les charges liées à la délégation de votre activité.

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Et puis, dégager 500 € de cashflow sur une colocation, c’est quelque chose qui va être largement possible également. Par contre, l’investissement immobilier pour dégager ces 500 € de cashflow devra être plus important. C’est ce que j’ai expliqué dans la partie précédente de cette vidéo, tout simplement parce que l’achat du projet immobilier sera plus conséquent et le montant des travaux engagés sera également lui aussi plus conséquent.

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En tous cas, en matière de cashflow vous pouvez avoir sensiblement la même chose sur une activité de location courte durée ou sur une activité de colocation.

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Alors, tout ça pour dire quoi dans cette vidéo ? Et bien, encore une fois, c’est ce que je disais dans l’introduction, c’est qu’il n’y a pas de bonnes ou de mauvaises stratégies. En tous cas, ce sont deux excellentes stratégies pour avoir un cashflow important pour réaliser des investissements immobiliers sans trop prendre de risque, à l’étude de marché près, qu’on parle de location courte durée ou de colocation.

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Et puis, si ces deux sujets vous intéressent, ce que je peux vous engager à faire, c’est faire de la location courte durée ou faire de la colocation tout simplement parce que il n’y pas forcément d’incompatibilité. Moi, ce que je peux vous encourager à faire, c’est à mixer vos stratégies immobilières pour essayer de goûter un peu à tout et voir ce vers quoi vous souhaitez vous diriger parce que vous avez plus d’affinités avec tel ou tel autre sujet.

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Donc, voilà ce que je voulais vous partager aujourd’hui dans cette vidéo : la location courte durée est une excellente stratégie immobilière, la colocation est une autre excellente stratégie immobilière.

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Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager. Si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée ou les stratégies de location à haut rendement, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog louer-en-courte-durée.fr ; n’hésitez pas non plus à vous abonner à cette chaîne YouTube en activant la cloche de manière à être informés de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

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Et puis, avant de vous quitter, je vous invite à télécharger les deux e-books que j’ai rédigés : "Convaincre la banque, mode de d’emploi" et "Doubler son salaire avec la location courte durée". Dans ces deux e-books, vous allez comprendre comment il faut faire pour monter un dossier banquière pour convaincre votre banquier de financer votre projet immobilier ; et puis, vous allez également voir comment, avec une stratégie de location courte durée, vous allez pouvoir vous créer une rente immédiatement.

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Et puis, je vous mets également à disposition une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée, formation dans laquelle vous allez comprendre comment il est possible de ne pas payer d’impôts lorsqu’on fait de la location courte durée au régime du loueur meublé non professionnel, ou en tout cas faire en sorte de payer le moins d’impôts possible.

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Pour télécharger ces deux e-books et pour accéder à cette formation, vous cliquez sur le "i" qui va apparaître en haut à droite de cette fenêtre ; et puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, vous avez les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description juste en dessous de cette vidéo.

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Allez, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui et puis, on se retrouve très très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée.

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À très très bientôt, ciao !

Saviez-vous que l'immobilier était avant tout de la vente par correspondance ?Pour bien vendre ou bien louer son bien, il faut bien entendu qu'il soit de bonne qualité, mais il faut également bien le marketer.Dans cette vidéo, je vous explique quelles sont les erreurs à ne pas commettre au moment de publier son annonce.Dites-moi dans les commentaire ci-dessous si vous partagez mon point de vue.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. Je suis Sébastien, je suis ravi de vous accueillir. Et dans cette vidéo, je vais vous expliquer comment louer vite et cher votre bien immobilier.

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Alors, en ce qui nous concerne, la décision est prise : on va vendre notre résidence principale pour récupérer du cash et réinvestir ce cash dans de nouveaux projets locatifs parce qu’on part du principe finalement que la résidence principale, c’est un immobilier passif ; et donc, on préfère acheter de l’immobilier actif qui va rapporter de l’argent tous les mois. Et donc, je suis actuellement à la recherche de ma future résidence principale ou de ma future maison et j’ai énormément de mal à trouver cette maison.

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Alors, avant que je vous explique pourquoi, ce que je voulais vous dire, c’est que l’immobilier a évolué. Lorsque vous proposez un bien à la location aujourd’hui, vous ne fournissez pas simplement un toit mais vous fournissez un bien immobilier sous forme de service avec de belles prestations. Et donc, lorsque vous mettez un bien à la location, il est très très important de bien marketer votre offre de manière à vous différencier de toutes les annonces que vous allez trouver sur le marché.

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Donc, pour avoir un bien de qualité, un bien qui attire l’attention, il va falloir faire plusieurs choses. Dans un premier temps, la chose numéro 1, c’est d’avoir un bien de qualité forcément ; mais ensuite, prendre des photos de très très bonne qualité et avoir également une description exhaustive du bien immobilier que vous proposez à la location.

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Et donc, en consultant les annonces, je me rends compte qu’il y a énormément de personnes qui ne sont pas conscientes de ça. Et donc, je trouve des annonces, soit avec des photos de mauvaise qualité, soit des annonces avec pas de photos du tout, soit avec très peu de description, ce qui fait que j’ai vraiment du mal à trouver ma future résidence principale.

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Et donc, ce que je vous propose dans cette vidéo, c’est de voir tout ce qu’il ne faut pas faire lorsque vous proposez un bien à la location ; et pour ça, on va passer devant l’ordinateur de façon à parcourir un certain nombre d’annonces qui, de mon point de vue, ne sont pas correctes, ce qui permettra d’identifier tout ce qu’il ne faut pas faire lorsqu’on met un bien immobilier à la location.

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Allez, c’est parti, on passe tout de suite sur l’ordinateur !

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‍Annonce #1 :Alors, on va commencer par cette première annonce. La première remarque qu’on peut faire, c’est que les photos ont été prises dans le mauvais sens, c’est-à-dire qu’elles ont été prises dans le sens vertical au lieu d’être prises dans le sens en horizontal, de façon à ce qu’on voit plus de choses.Et sur cette photo d’accroche, le premier élément qu’on voit, c’est l’arbre, alors que ce qu’on est en train d’essayer de vendre, c’est la maison. Donc, ce n’est quand même pas la meilleure façon de vendre une maison sans la mettre en avant.

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Ensuite, si on parcourt les autres photos, donc là, on a un séjour mais qui est toujours pris dans le mauvais sens. Et ensuite, là, une chambre qui n’est pas très très sexy et également prise dans le mauvais sens.

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Et aujourd’hui, qu’on achète un bien immobilier ou qu’on loue un bien immobilier, les pièces maîtresses, ce sont la cuisine et la salle de bain, donc ce sont absolument des pièces qu’il faut faire figurer sur les photos lorsqu’on propose un bien immobilier à la location.

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‍Annonce #2 :Alors, on va continuer par une seconde annonce. Donc là, on n’a carrément pas de photos du tout. Donc, c’est un petit peu bizarre de proposer un bien à la location sans mettre aucune photo. Et puis, si on regarde l’annonce, alors là, elle est carrément minimaliste. Voilà donc, une maison à étage, avec un rez-de-chaussée, un étage et chauffage au gaz de ville, et du double vitrage. Ni plus ni moins. On a un terrain, par contre on ne sait pas de quelle superficie est ce terrain, donc c’est absolument minimaliste. Donc, évidemment, cette annonce est trop sommaire pour que cette personne arrive à louer correctement sa maison.

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‍Annonce #3 :Alors, on va maintenant regarder cette troisième annonce. Donc là, la photo d’accroche, c’est un séjour. Donc déjà, la photo est floue, donc elle n’a pas été prise correctement.

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Là, si je vais sur cette photo numéro 2, on a un lit. Visiblement, c’est une chambre. Par contre, on n’a pas de grand angle qui a été utilisé, donc on a l’impression que cette pièce est complètement étroite, très petite alors que peut-être que cette chambre est très grande. Mais en tous cas, on ne s’en rend pas bien compte. Et puis, voilà, on voit que le lit ici n’est carrément pas fait du tout, en tout cas correctement, et c’est pas ce qui va être vendeur pour proposer le bien à la location.

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Alors, je continue. Et pareil sur cette salle de bain, on n’a pas utilisé de grand angle pour prendre la photo, donc on ne se rend pas bien compte si cette salle de bain est grande ou petite, mais en tous cas, ce qui est certain, c’est que l’impression qu’on a, c’est que cette salle de bain est toute petite.

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Et donc, on peut remarquer également que seulement trois photos ont été utilisées pour mettre ce bien à la location. Donc, évidemment, il faut en donner davantage, il faut en mettre le maximum possible pour que la personne qui consulte l’annonce arrive à se projeter dans ce bien immobilier.

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‍Annonce #4 :Alors, on continue. Donc là, on va attaquer des annonces qui ont été mises en ligne par des agences immobilières. Donc, vous voyez sur cette première photo, on voit la façade de la maison, peut-être qu’il aurait fallu reculer davantage pour qu’on ait une vision plus globale de cette façade.

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Maintenant, si je vais sur la photo numéro 2, donc on a un arbre devant, donc aucun intérêt pour vendre la maison à la location.

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Troisième photo, on arrive sur un mur, on n’est toujours pas rentré dans la maison, ça devient un petit peu inquiétant.

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Quatrième photo, on est rentré dans la maison mais on a toujours vue sur ce même mur, c’est un petit peu dommage.

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Donc là, ok, on rentre enfin dans la maison, on a la vision de l’entrée.

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Photo suivante, vous voyez, on a une photo du séjour. Donc, pourquoi pas, on voit qu’on a une belle pièce ; par contre, on voit bien que la maison est assez rustique lorsqu’on regarde ici les portes du séjour et puis également le sol.

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Et photo suivante, c’est exactement le même séjour sauf que la photo a été prise différemment. Donc, c’est un petit peu dommage, on a perdu une photo pour rien.Sur cette photo, on devine une chambre ou bien encore un bureau. Par contre, ce qui est magnifique, c’est que la photo est floue, et donc, on s’en est forcément rendu compte au moment où on a publié l’annonce et malgré tout, on a décidé de la mettre en ligne. C’est un petit peu dommage.

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Photo suivante, pareil. On est sur une chambre ou sur un bureau. Donc là, la photo a été prise les volets fermés. Ce n’est pas du tout ce qu’il faut faire. Lorsqu’on met un bien à la location, on a envie de montrer, non seulement de l’espace mais en plus de la luminosité, et on n’est pas du tout au rendez-vous avec cette photo.

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Donc voilà, là on a une pièce supplémentaire.

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Bon bref, cette annonce, en tout cas sur la partie photo, elle mériterait d’être retravaillée parce qu’il y a tout un tas de choses qui ne vendent pas.

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Et ce qui est surprenant également lorsqu’on regarde les textes des annonces, c’est que tout est écrit en ligne et c’est assez difficilement lisible pour se rendre compte du nombre de chambre qu’il y a, du nombre de salle de bain, du nombre de toilette. Moi, ce que je vous encourage plutôt à faire, c’est avoir des tirets pour revenir à la ligne de façon à avoir quelque chose d’aéré de façon à faciliter la lecture. C’est quand même important au moment où on propose un bien, aussi en vente qu’à la location d’ailleurs.

‍Annonce #5 :Alors maintenant, on va regarder cette maison. Donc, la photo d’accroche, pourquoi pas, elle n’est trop mauvaise. Par contre là, on voit quand même une belle pièce de vie et on se dit que si on doit louer cette maison, forcément, on va commencer par devoir investir dans une cuisine parce qu’il y a zéro plan de travail, il va falloir équiper et aménager cette cuisine et en plus, peut-être falloir faire un petit peu de home staging. Donc, des frais dès qu’on voudra rentrer dans cette maison.

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Alors, ce qui est important, ou en tout cas, ce qui est marrant de noter sur cette annonce, vous voyez : maison de type 7, cuisine, séjour avec cheminée, salle à manger, quatre chambres, un bureau, salle de jeu, grande buanderie, garage sur 500 m² de terrain. Et donc, dans cette maison, on ne sait pas s’il y a une salle de bain, on ne sait pas s’il y a une salle d’eau, ou on ne sait pas s’il y a des toilettes. Et s’il y a une salle d’eau, une salle de bain ou une toilette, on ne sait pas combien il y en a. Donc, c’est un petit peu dommage de se louper sur une annonce comme ça lorsqu’on rentre dans le descriptif.

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‍Annonce #6 :Alors, on va passer maintenant sur cette autre annonce. Donc là, je suis carrément sur la photo d’accroche, ce n’est absolument pas vendeur du tout. On a un gros fauteuil ici au premier plan, on ne sait pas trop ou est ce qu’on est, dans un séjour, sur un pallier, sur une mezzanine. Et puis, la photo surtout, elle est sombre. Donc, ce n’est quand même pas super vendeur.

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Donc là, on nous met, je ne sais pas, une autre pièce, peut-être que c’est la même pièce que la photo précédente mais vue en sens inverse, en tout cas cette photo, elle est ultra sombre, ça ne donne pas du tout envie et on ne sait toujours pas ce qu’est cette pièce. Alors si, peut-être un séjour parce qu’il y a une cheminée. Mais en tout cas, ce n’est pas bien clair et surtout, c’est très très sombre.

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Cette photo non plus, elle n’est pas belle du tout, on ne sait pas sur quoi on… je ne sais pas, je ne sais pas qu’est-ce qu’on est en train de nous montrer.Et donc là, je ne sais toujours pas ce qu’on est en train de nous montrer. En plus, vous voyez la photo, elle n’a pas été prise non plus avec un grand angle, donc on ne mesure pas le volume ou l’espace qu’on est en train de nous afficher.

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Donc là, visiblement, c’est la même chose. Vous voyez, il y a ici le vélo qu’on retrouve ici sur cette photo. Mais honnêtement, je ne sais pas ce que c’est, si c’est un débarras ou pas, il y a l’air d’avoir un radiateur là. Bref, on est un petit peu perdu sur cette annonce.

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On voit là aussi qu’il y aura du travail à faire sur la cuisine, elle n’est pas moderne, elle n’est pas sexy. La photo est également sombre ici sur toute la partie droite. Bon bref, cette annonce, elle n’est pas bien du tout. Il faut absolument retravailler les photos et c’est un petit peu dommage, voilà. Lorsqu’on achète de l’espace sur Leboncoin pour mettre 10 photos, de se retrouver 10 photos de mauvaise qualité, autant utiliser ces 10 photos correctement.

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‍Annonce #7 :Alors, je vais également vous montrer cette annonce, toujours publiée par une agence immobilière, donc pourquoi pas une photo de la façade, mais malgré tout, la photo est prise dans le mauvais sens, encore une fois, autant prendre des photos dans le sens de la largeur.

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Deuxième photo, honnêtement, je ne sais pas ce qu’on essaie de nous montrer, soit du parquet, soit un mur. En tout cas, cette photo, elle ne rime à rien, en plus d’être prise toujours sur dans le mauvais sens.

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Sur cette photo de cuisine, on n’arrive pas bien non plus à voir le volume de cette cuisine et on se rend bien compte qu’il va falloir également investir lorsqu’on va aménager. Elle n’est pas équipée, il n’y a pas de plaque, il n’y a pas de hotte, il n’y pas de four. Donc, le four, à la limite, je peux le concevoir, mais surtout, des frais à venir lorsqu’on va investir et aménager dans cette maison…Et puis, cette photo, pareil, même chose, on a un parquet, on a une cheminée mais on ne se rend absolument pas compte du volume. Donc, c’est quelque chose qui est aberrant lorsqu’on est une agence immobilière et qu’on souhaite mettre un bien à la location.

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‍Annonce #8 ‍:Et je voulais vous montrer également cette annonce parce que là voilà, ça, c’est la photo d’accroche, donc ce n’est absolument pas vendeur. Pourtant, vous allez voir que cette maison offre de belles prestations, elle a été rénovée. Mais vous voyez, photo prise volets fermés, donc ça, c’est quelque chose qui n’est pas possible. On a besoin de lumière, on a besoin de volume, et c’est tout l’inverse qui est fait sur cette annonce.

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Pourtant, vous voyez, c’est ce que je vous avais dit, on est sur une rénovation de qualité. La cuisine, elle est moderne. Donc là, on a une nouvelle photo de la cuisine, on a une très belle douche à l’italienne, mais encore une fois, qui est pas du tout mise en valeur par les photos malgré le fait que, encore une fois, c’est une annonce qui était publiée par une agence immobilière.

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Et là, encore une fois, vous voyez, la lecture de l’annonce, elle est assez indigeste, il faut plutôt mettre des tirets, avec les chambres, avec les salles de bain, les WC. Là, ça ne donne vraiment pas envie de lire. En tout cas, la lecture est compliquée.

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‍Annonce #9 :Et puis, je voulais terminer cette série d’annonces par une maison un petit peu particulière et franchement, je la trouve très très belle.

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Alors, je crois que dans l’annonce, il est marqué que cette maison est atypique. Voilà, belle maison atypique très lumineuse. Et je vais vous montrer pourquoi est-ce que cette maison est atypique. Tout simplement parce que lorsque vous arrivez dans la chambre qui pourrait avoir du cachet, vous voyez, on a un beau mur en pierre ici, avec une autre photo de la chambre, et bien derrière le lit, vous avez ici les toilettes et ici la baignoire. Donc, pas très sexy, pas très intime si vous souhaitez partager cette chambre avec votre conjoint ou votre conjointe. Donc, oui, c’est complètement atypique. Par contre, c’est complètement invendable et "inlouable" à moins de faire des travaux et de réorganiser les espaces.

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Donc, voilà pour ce rapide tour de quelques annonces qui ont marqué mon attention. Moi, ce qui me choque, c’est d’avoir des photos qui sont prises dans le mauvais sens, c’est de voir des photos de mauvaise qualité, c’est de voir des photos floues, c’est de voir des annonces sans aucune photo, et puis, c’est surtout de voir des descriptifs d’annonce qui ne sont pas correctement rédigés ou qui sont très très indigestes à la lecture.

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Donc, vous avez pu voir sur les annonces qu’on a parcourues ensemble tout ce qu’il ne faut pas faire lorsqu’on propose un bien à la location. Pour qu’un bien se loue vite, et pour qu’un bien se loue cher, il faut, dans un premier temps, avoir un bien de qualité, mais surtout, bien le marketer avec des photos de qualité et une description exhaustives de tous les services et de toutes les prestations qu’il contient, et ce, quel que soit le type de locataire que vous visez, que ce soit du locataire de courte durée, que ce soit du locataire pour de la colocation, ou que ce soit du locataire comme moi aujourd’hui à destination de la résidence principale.

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Et vous avez vu que ces erreurs, il n’y a pas que les particuliers qui les commettent, il y a également des agences immobilières qui ne savent pas correctement marketer une annonce.

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Donc, le meilleur moyen de louer vite et cher, c’est d’avoir un bien de bonne qualité et d’avoir une annonce correcte, une annonce bien marketée.

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Donc, indiquez-moi dans les commentaires en dessous de cette vidéo si vous êtes d’accord avec moi, puis indiquez-moi également dans les commentaires, toujours en dessous de cette vidéo, si vous partagez mon point de vue, à savoir qu’il vaut mieux louer sa résidence principale plutôt que d’en être propriétaire.

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Voilà donc tout ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo.

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Alors, si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker. Et puis, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, je vous invite à vous abonner à cette chaîne YouTube, de façon à rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobiliers et de location courte durée.

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Et puis, surtout, n’hésitez à activer la petite cloche pour être tenus informés en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

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Et puis, avant de vous quitter, je vous rappelle que vous pouvez télécharger gratuitement les deux e-books que j’ai rédigés : "Convaincre la banque, mode d’emploi" et "Doubler son salaire avec la location courte durée". Et puis, je vous mets également à disposition une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée.

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Dans cette formation, je vous explique quels sont les impôts auxquels vous êtes assujettis lorsque vous faites de la location courte durée, et vous allez comprendre comment il est possible de minimiser, voire ne pas payer d’impôts du tout sur vos revenus locatifs de location courte durée en adoptant le bon régime fiscal.

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Pour télécharger ces deux e-books et accéder à cette formation, c’est très simple : vous cliquez sur le "i" qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre. Et puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous mets les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description juste en dessous de cette vidéo.

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Allez, écoutez, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Et puis, comme d’habitude, on se retrouve très très vite pour une prochaine vidéo sur Louer en courte durée.

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Je vous dis à très très bientôt, ciao !

En immobilier, il y aura toujours 2 visions qui s'opposent : celle du banquier et celle de l'investisseur.Pourtant, l'un a besoin de l'autre et vice-versa.Je vous propose une analyse dans cette vidéo.Dites-moi dans les commentaire ci-dessous si vous partagez mon point de vue.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. Je suis Sébastien, je suis ravi de vous accueillir ; et dans cette vidéo, je vous propose de voir deux visions du monde l’investissement qui s’opposent : celle de l’investisseur, et celle du banquier.

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Alors, généralement, lorsqu’on investit dans l’immobilier, il y a deux phases de recherche qui sont primordiales, qui sont capitales : c’est, dans un premier temps, la recherche du bien immobilier ; et dans un second temps, la recherche du financement.Alors, la recherche du bien immobilier peut prendre plusieurs mois pour être certain de trouver la bonne affaire immobilière, il faut faire énormément de visites, il faut faire énormément d’offres de façon à toujours acheter en-dessous du prix du marché, de façon à avoir toujours de l’immobilier actif et pas de la "mauvaise dette."Par contre, dès l’instant où vous avez trouvé votre bonne affaire immobilière, que l’offre d’achat a été accepté, la seconde étape va être de signer le compromis de vente, et l’étape juste après va être de trouver le financement.

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Et donc, dès l’instant où vous avez signé le compromis de vente, votre calendrier est cadencé parce que vous avez généralement deux mois pour trouver votre financement. Et c’est là que les choses commencent à être un petit peu compliquées parce qu’on a tous au moins eu une fois des difficultés à trouver le financement. Le financement, c’est le nerf de la guerre.

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Et là, il y a généralement deux visions qui s’opposent : la première vision, c’est celle de la banque ; et la seconde vision, c’est celle de l’investisseur.

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Alors, on va tout de suite commencer par la vision de la banque.

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La banque, à partir du moment où elle vous suit sur un projet immobilier, elle va gérer un risque. Et c’est d’ailleurs la raison pour laquelle elle va soit vous suivre sur votre projet immobilier, soit vous dire non monsieur ou madame, je ne vous suis pas sur votre projet immobilier. Et si la banque ne vous suit pas, c’est qu’elle estime que le projet est trop risqué.

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Alors, comment est-ce qu’elle fait la banque pour analyser le risque ? Elle va, dans un premier temps, regarder votre taux d’endettement. Ce taux d’endettement, s’il dépasse 33 %, ça va déjà être un mauvais signe pour vous, tout simplement parce qu’au-delà des 33 %, la banque va identifier un premier risque.

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Mais ce qu’il faut voir, c’est que ce n’est pas tant les 33 % qu’il faut regarder, c’est le reste à vivre, parce qu’évidemment, si vous gagnez 1500 € par mois, ou si vous gagnez 10000 € par mois, évidemment, le reste à vivre ne sera pas le même même si on fait attention à vos 33% d’endettement. En tout cas, ces 33% d’endettement constituent un premier élément d’analyse de la banque.

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La banque va également regarder votre épargne. La banque, elle adore voir des comptes bancaires garnis, des comptes d’épargne avec du cash dessus parce que la banque se dit que si vous rencontrez un problème pour payer votre crédit immobilier, c’est votre épargne qui va pouvoir "absorber" les crédits que vous ne pourrez pas payer, soit parce que vous n’avez pas de locataires, soit parce que vous avez de la vacance locative, soit parce que votre locataire ne vous paie pas. Donc, l’absence d’épargne constitue également un risque pour la banque.

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Et puis, la banque, ce qu’elle va regarder également, c’est votre encours. Si vous faites un premier projet immobilier dans lequel vous demandez 100000 € d’emprunt, vous allez avoir un premier encours de 100000 €. Si quelques mois plus tard, vous faites une seconde opération immobilière, toujours avec 100000 € d’emprunt, votre encours va passer de 100000 € à 200000 €…Et donc, en multipliant les opérations immobilières, votre encours augmente. Et à partir d’un moment, la banque va considérer que votre encours est trop important par rapport à vos revenus. Donc, généralement, lorsque la banque considère que votre encours bancaire est égal à six, sept, huit ou neuf fois ce que vous gagnez dans une année, il peut y avoir un risque. Et donc, ça peut être une des raisons pour laquelle la banque ne vous suivra pas sur votre projet immobilier.

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Alors, qu’est-ce qu’on fait dans ces cas-là ? Bien entendu, on ne s’arrête pas à un refus, on va voir une deuxième banque, puis une troisième, puis une quatrième, puis une cinquième… jusqu’à obtenir son financement ou jusqu’à avoir atteint le délai maximum imparti pour trouver le prêt immobilier.

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Donc, voilà comment est-ce que la banque gère le risque, elle va regarder dans un premier temps le taux d’endettement, ensuite, elle va regarder votre épargne, et ensuite, elle va regarder votre encours de crédit, c’est-à-dire tout le capital restant dû que vous avez sur vos divers investissements. Donc voilà la vision de la banque, plutôt une vision sécuritaire.

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Alors maintenant on va regarder la vision de l’investisseur.

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L’investisseur, généralement, c’est une personne qui a faim, c’est une personne qui veut multiplier les investissements immobiliers ; et donc, dans la vision de l’investisseur, tous les projets sont rentables. En tout cas, si vous me suivez, vous devez savoir maintenant que je ne vous encourage à acheter que des biens immobiliers qui soient rentables, quel que soit le mode d’exploitation, et pas forcément en location courte durée. C’est-à-dire que quel que soit votre mode d’exploitation, votre projet immobilier doit dégager du cashflow, doit dégager de la trésorerie tous les mois.

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Et donc, finalement, l’investisseur immobilier lui, il ne va pas voir son investissement comme une dette, chose que la banque va essentiellement voir, mais plutôt comme un actif, comme un moyen de s’enrichir, comme un moyen de gagner de l’argent tous les mois.Et donc, l’investisseur lui, en ayant réalisé une bonne affaire immobilière, non seulement il va gagner de l’argent tous les mois, c’est ce que je viens de vous dire, au travers du cashflow, mais l’investisseur va également amortir du capital tous les mois, c’est-à-dire que plus le temps va passer, plus il va être propriétaire d’un bout de son appartement, de sa maison, ou de son immeuble, autrement dit de son investissement immobilier. Donc, sur chacune de ces opérations immobilières, l’investisseur considère qu’il gagne de l’argent avec le capital amorti et avec le cash-flow qui va dégager tous les mois.

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Et donc, du point de vu de l’investisseur toujours, son investissement, c’est comme un casino ou comme une course hippique sur lequel il gagnerait tout le temps. La mise, ça va être le crédit qu’il met tous les mois, donc ce que ça lui coûte, le remboursement du crédit ; mais ce qu’il va récupérer en contrepartie, c’est l’amortissement du capital et le cashflow. Donc, en quelque sorte, du point de vue de l’investisseur, c’est un pari systématiquement gagnant. On met du crédit, on récupère du cashflow, on met du crédit, on récupère du cashflow... C’est un investissement toujours rentable.

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Et l’investisseur va également considérer, contrairement à la banque, qu’en multipliant les opérations immobilières, on va diminuer le risque, et ça, vous allez tout de suite le comprendre.

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Admettons que vous ayez un seul appartement. Si vous vous retrouvez avec de la vacance locative, le jour où vous n’avez pas de locataire, vous avez zéro revenu en face de votre crédit immobilier.

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Maintenant, si vous avez cinq ou 10 appartements, si un seul de ces appartements est libre ou vacant parce que vous n’avez pas de locataire, c’est le cashflow dégagé par les quatre autres ou les neuf autres investissements immobiliers qui va pouvoir venir payer votre mensualité de prêt. Autrement dit, en multipliant les investissements immobiliers, l’investisseur va considérer qu’il va réduire le risque.

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Et l’investisseur considère aussi qu’en allant chercher la durée de crédit la plus longue possible, il minimise aussi le risque. Pourquoi ? Et bien, tout simplement parce qu’avez une durée de crédit longue, sa mensualité de crédit sera le plus faible possible.

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Et donc, en synthèse, en fait, l’investisseur immobilier voit son investissement comme un produit financier avec une rentabilité. Et la majeure partie des investisseurs se fichent d’avoir des crédits immobiliers remboursés. Encore une fois, je reprends mon exemple du casino ou de la course hippique, on met de l’argent tous les mois, et derrière on récupère du cashflow. Donc, des produits financiers avec une haute rentabilité, en tout cas bien plus que les supports financiers classiques, qu’on parle d’assurance vie ou qu’on parle de livret A.Voilà donc les deux visions qui s’opposent en ce qui concerne l’investissement immobilier : la vision de la banque beaucoup plus sécuritaire qui va gérer un risque, mais ce qui est tout à fait normal parce que la banque, lorsqu’elle vous prête de l’argent sur 15 ans, 20 ans, 25 ans, elle a envie d’être remboursée ; mais également la version, la vision de l’investisseur qui lui voit plutôt son investissement ou ses investissements comme un produit financier dans lequel on met de l’argent tous les mois et on récupère un peu plus d’argent également tous les mois.

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Voilà deux visions qui s’opposent mais avec lequel il faut composer parce qu’on a quand même besoin de la banque pour aller chercher du crédit immobilier et faire augmenter son patrimoine.

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Voilà donc tout ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui. Et pour conclure cette vidéo, ce que je voulais vous rappeler, c’est que si vous avez un refus bancaire, ne vous arrêtez pas à ça, allez voir une deuxième banque, une troisième banque, une quatrième banque… Je connais des gens qui ont eu leur crédit immobilier après avoir consulté plus de 20 banques.

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Voilà tout ce que je voulais partager avec vous. Donc, si vous êtes d’accord avec tout ce que je vous ai dit dans cette vidéo, n’hésitez pas à l’indiquer dans les commentaires juste en dessous. Et puis, si vous avez des éléments complémentaires à apporter, n’hésitez pas non plus à les mettre dans les commentaires en dessous de cette vidéo.

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Si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, je peux vous inviter à vous abonner à cette chaîne en activant la cloche de manière à être tenus informés de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

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Et puis, avant de vous quitter, je vous rappelle que vous pouvez télécharger les deux e-books que j’ai rédigés : "Convaincre la banque, mode d’emploi", et "Doubler son salaire avec la location courte durée." Et puis, vous avez également accès à une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée.

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Pour accéder à ces deux e-books et à cette formation, c’est très simple : vous cliquez sur le "i" qui apparaît en haut à droite de cette vidéo. Et puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous mets les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description juste en dessous de cette vidéo.

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Allez, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Et puis, comme d’habitude, on se retrouve très très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée.

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Je vous dis à très très bientôt ! Ciao !

On parle beaucoup de l'évolution de la réglementation en matière d'immobilier en location courte durée.On évoque entre autre :

• La surface de compensation
• Le changement d'usage
• L'immatriculation

Faut-il y voir la fin d'un marché ou le début d'une nouvelle ère ?Je vous invite à regarder cela en vidéo et à partager vos avis dans les commentaires ci-dessous.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. Je suis Sébastien, je suis ravi de vous accueillir. Et dans cette vidéo, je vous propose de vous passer en revue l’évolution de la réglementation de la location en courte durée. Alors, est-ce qu’il faut y voir justement un durcissement de cette réglementation ou plutôt une professionnalisation de ce marché ? C’est ce que je vous propose de voir aujourd’hui dans cette vidéo.

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Alors, vous avez certainement entendu dans la presse ou dans les médias que la réglementation de la location courte durée est en train d’évoluer, et pas forcément dans le bon sens. Qu’en est-il exactement ?Alors, cette réglementation, en fait, elle évolue essentiellement autour de trois axes, et le premier de ces axes, c’est la surface de compensation. Cette surface de compensation, elle s’applique essentiellement dans les communes de plus de 200000 habitants ou dans les communes qui se trouvent en zone tendue.

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Alors, en quoi consiste la surface de compensation ? Eh bien, ces communes de plus de 200000 habitants qui se trouvent en zone tendue considèrent par exemple que dès l’instant où vous exploitez un appartement de 30 m² dédie à la location courte durée, vous privez le parc immobilier dédié à la résidence principale de 30 m². Et donc, ces communes vont vous demander de remettre 30 m² à destination de l’habitation principale.

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Alors, comment est-ce qu’on fait pour retrouver 30 m² à destination de l’habitation principale ? Et bien, il suffit tout simplement d’acheter des bureaux ou une surface commerciale de 30 m² et de la transformer en habitation.

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Ça veut dire que pour exploiter 30 m² en location courte durée d’un côté, et bien il va falloir acheter 60 m² : 30m² d’un appartement par exemple que vous allez exploiter en courte durée et 30 autre m² de bureau ou de surface commerciale que vous allez transformer en habitation.

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Alors, je mets un bémol parce que dans des communes particulières, et notamment Paris, dans certains arrondissements, cette surface de compensation, elle est doublée. Et donc, pour reprendre mon exemple, si vous souhaitez réaliser de la location courte durée sur 30 m² dans un appartement, et bien il va falloir acheter 60 m² de bureau ou de surface commerciale pour les transformer en habitation.

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Alors, est ce que cette surface de compensation est potentiellement quand même un vrai frein ? Si vous me suivez, vous savez que pour investir dans l’immobilier, quel que soit le mode d’exploitation que vous allez choisir, il faut uniquement acheter des bonnes affaires. Et donc, pour reprendre mon exemple toujours, si vous souhaitez faire de la location courte durée dans un appartement de 30 m², cet appartement de 30 m² devrait être une bonne affaire immobilière.

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Si la commune dans laquelle vous souhaitez exercer cette activité est une commune qui demande la surface de compensation, vous allez devoir retrouver 30 m² pour les transformer en habitation principale. Mais acheter des bureaux ou une surface commerciale pour les transformer en habitation peut être l’opportunité de réaliser une seconde bonne affaire immobilière.

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Donc, vous allez faire une première bonne affaire immobilière avec le logement que vous dédiez à la location courte durée, et une seconde bonne affaire immobilière en achetant en dessous du prix du marché des locaux professionnels, donc de bureau ou de surface commerciale, que vous allez transformer en habitation. Donc sur un seul projet immobilier, l’opportunité est de réaliser deux bonnes affaires immobilières.

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Alors, vous allez me dire "Oui, mais Sébastien, il faut quand même avoir la capacité financière de pouvoir acheter 60 m² lorsqu’on prévoit uniquement d’acheter 30 m² pour faire la location courte durée ?" Oui, vous avez tout à fait raison. Maintenant, si vous n’avez pas la capacité financière d’acheter cette surface de compensation, et donc, je le répète, de faire deux bonnes affaires immobilières, et bien tout simplement, renoncez au projet que vous avez dans la commune en question, mais peut être aller juste dans la commune d’à côté qui ne vous demandera pas cette surface de compensation. Voilà donc, en tous cas, le premier axe de l’évolution de la réglementation : la surface de compensation.

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Alors, le second axe de l’évolution de cette réglementation, ça va être le changement d’usage. Toujours dans les communes de plus de 200000 habitants ou dans les communes qui se trouvent en zone tendue, on peut vous demander de faire un changement d’usage du bien immobilier que vous dédiez à la location courte durée. Alors, comment ça se passe ce changement d’usage ? Et bien, il suffit tout simplement de remplir un dossier. Ce dossier, c’est généralement le directeur de l’urbanisme qui vous le remettra.

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Donc, en quoi consiste le changement d’usage ? C’est tout simplement à dire que le bien immobilier ne sera plus dédié à l’habitation principale mais un bien dédié à recevoir une clientèle de passage, ou bien des touristes ou des professionnelles, qui séjourneront dans votre logement en l’espace de quelques jours ou de quelques semaines en fonction de la durée de la durée de leur séjour. Donc voilà le second axe : le changement d’usage que vous devez faire auprès de la direction de l’urbanisme.

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Et enfin, le troisième axe de l’évolution de cette réglementation, c’est tout simplement le permis de louer. Maintenant, pour faire de la location courte durée, au moment où vous allez vous déclarer auprès de la police administrative pour déclarer votre logement en tant que meublé de tourisme, on va vous allouer en retour un numéro d’immatriculation, donc encore une fois un permis de louer que vous devrez saisir au moment où vous allez déclarer votre annonce sur les principales plateformes de réservation en ligne. Donc, Booking, Airbnb, Abritel…Au moment où vous allez déclarer votre annonce sur ces plateformes-là, si vous n’avez pas ce numéro d’immatriculation, et bien vous ne pourrez tout simplement ne pas publier vos annonces.

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Voilà donc les trois axes majeurs de l’évolution de cette réglementation :

• La surface de compensation
• Le changement d’usage
• Le numéro d’immatriculation

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Alors est ce que la réglementation, avec ces nouvelles contraintes, évolue ou non dans le bon sens ? Eh bien je pars du principe que ce marché est en train de se réguler, ce marché est en train de se professionnaliser.

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La mise en place de cette surface de compensation, de ce changement d’usage et de ce permis de louer va permettre "d’assainir" les plateformes de réservation en ligne et tous les propriétaires ou toutes les annonces qui ne seront pas déclarés correctement vont petit à petit disparaitre des plateformes de réservation en ligne de manière à ne laisser en place que les "professionnelles" toujours de la location en courte durée.

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Les personnes qui ne respecteront pas les règles n’auront plus rien à faire sur les plateformes de réservation en ligne, ce qui est une bonne chose. Et donc, le marché est en train de se réguler tout seul, le marché est en train de de se professionnaliser.

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Et tout ceci s’inscrit dans un projet plus global qui est la loi pour une république numérique, donc qui a été impulsé par le gouvernement Hollande. Et donc, d’ici 2019, les plateformes de réservation en ligne transmettront à l’administration fiscale toutes les données qui concernent chacun des propriétaires. Donc, les plateformes de réservation en ligne transmettront le nombre de nuits qui aura été loué, les plateformes de réservation en ligne devraient normalement également gérer aussi la taxe de séjour, et les plateformes de réservation en ligne transmettront également à l’administration fiscale le chiffre d’affaire qui aura été généré par chacun des propriétaires.

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Donc voilà quel est le projet global en ce qui concerne la réglementation ou l’évolution du marché de la location courte durée. On passe à davantage de professionnalisme, et on va laisser de côté l’amateurisme parce qu’il y avait quand même un certain flou autour de cette activité, autour de la réglementation jusqu’à présent.

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Donc, cette réglementation est plutôt une bonne chose qui va laisser place finalement à plus de professionnalisme et moins d’amateurisme en ce qui concerne la location courte durée.

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Voilà tout ce que j’avais à partager aujourd’hui dans cette vidéo. Si vous êtes d’accord avec moi, si vous pensez que l’évolution de cette réglementation est plutôt une bonne chose qui va favoriser le professionnalisme, n’hésitez pas à l’indiquer dans les commentaires juste en dessous de cette vidéo. Et puis, si vous pensez au contraire que l’évolution de ce marché va plutôt dans le mauvais sens, n’hésitez pas non plus à l’indiquer dans les commentaires en dessous de cette vidéo en motivant bien entendu vos arguments.

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Alors, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, je vous invite à vous abonner à cette chaîne YouTube de façon à être informés de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. N’hésitez pas à activer la cloche de manière à être informés en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

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Et puis, je vous mets également à disposition deux e-books : "Convaincre la banque, mode d’emploi" et "Doubler son salaire avec la location courte durée", e-books dans lesquels je vous explique comment monter un dossier bancaire pour convaincre votre banquier de financer votre projet ; et puis, "Doubler son salaire", le second e-book dans lequel je vous explique comment grâce à la location courte durée, vous allez pouvoir vous créer une rente immédiate, sans avoir à attendre 20 ans, la fin de votre crédit immobilier.

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Et puis, si vous avez des doutes en ce qui concerne la fiscalité de la location courte durée, je vous invite à suivre une formation que je vous offre sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Donc, vous allez voir à travers cette formation quels sont les impôts auxquels vous êtes assujettis lorsque vous faites de la location courte durée, et surtout comment minimiser, voire ne pas payer d’impôts du tout.

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Pour accéder à ces deux e-books et à cette formation, c’est très simple, vous cliquez sur le "i" qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre ; et puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous mets les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description juste en dessous de cette vidéo.

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Allez, écoutez, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Et puis, comme d’habitude, on se retrouve très très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée.

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Je vous dis à très très bientôt ! Ciao !

On croit souvent à tord qu'il faut de l'argent pour investir dans l'immobilier.Ceci est faux et la principale preuve est qu'il est possible d'investir sans apport.De manière générale, un achat immobilier se fait souvent à crédit pour utiliser au maximum l'effet de levier.Dans cette vidéo je vous explique quels sont les avantages d'acheter à crédit et pourquoi je recommande de le faire.Indiquez-moi dans les commentaires si vous êtes d'accord avec moi.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree.fr et spécialiste de la location courte durée. Et dans cette vidéo, je vous propose de répondre à cette question : "Faut-il acheter de l’immobilier cash ou à crédit ?"Allez, c’est parti ! Ça se passe toute de suite sur Louer en courte durée.

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Alors, avant qu’on rentre dans le vif du sujet de cette vidéo, je voulais revenir sur une fausse croyance à propos de l’immobilier : l’immobilier est réservé aux riches. Tout le monde a entendu ça au moins une fois dans sa vie, au cours d’un diner, en discutant avec des amis. Il y a énormément de personnes qui pensent que l’immobilier est réservé aux riches. Et ça, c’est une fausse croyance parce que les personnes qui possèdent de l’immobilier sont avant tout propriétaires d’un crédit avant d’être propriétaires du bien immobilier en question.

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Pourquoi ? Et bien, tout simplement parce que la majeure partie des personnes qui investissent dans l’immobilier le font à crédit. Et donc, ça, c’est une excellente nouvelle parce que ça veut dire que comme l’immobilier s’achète à crédit ou comme l’immobilier peut s’acheter à crédit, ça veut dire que l’immobilier est accessible à un grand nombre de personnes. Tout le monde peut investir dans l’immobilier.

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Alors, maintenant, pour en revenir à la question de cette vidéo : est-ce qu’il vaut mieux investir dans l’immobilier cash, ou est-ce qu’il vaut mieux investir dans l’immobilier à crédit ? Je vous propose qu’on voit les avantages et les inconvénients de ces deux modes d’investissement.

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Alors, on va prendre par exemple le cas d’un investissement cash. Imaginons que vous avez 100000 € d’épargne disponible ; qu’est-ce que vous pouvez faire de ces 100000 € ? Est-ce qu’il faut les acheter cash dans un bien immobilier.

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Si vous achetez cash votre bien immobilier, l’avantage, c’est que vous allez toucher des loyers pleins tout de suite. Forcément, vous n’aurez pas de crédit à rembourser auprès de la banque.

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L’inconvénient d’acheter un bien immobilier cash, c’est que vous allez vous dépouiller sur une seule opération d’une grosse partie de votre épargne, 100000 € pour reprendre l’exemple de ma vidéo. Et puis, le second inconvénient de faire un investissement locatif cash, c’est que vous n’allez pas pouvoir bénéficier de la déduction des intérêts d’emprunt au moment où vous allez effectuer votre comptabilité. Donc, vous allez, soit devoir basculer au régime du micro-BIC qui, visiblement ou vraisemblablement, sera le plus avantageux, soit vous allez devoir passer au régime du micro-foncier si vous faites de la location nue. Mais en tout cas, ce sera un régime visiblement mois avantageux.

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Maintenant, partons du principe que vous ayez ces 100000 € toujours, mais que vous décidiez d’acheter un bien immobilier à crédit.

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L’avantage du crédit, c’est que ces 100000 €, vous allez pouvoir les répartir sur plusieurs investissements immobiliers. Par exemple, vous allez pouvoir investir dans 10 appartements en mettant 10000 € d’apport sur chacun de ces appartements. Et donc, le gros avantage, c’est que finalement, avec ces 100000 €, vous n’allez pas acheter un seul immobilier, mais vous allez acheter 10 biens immobiliers, ce qui est quand même 10 fois plus tout simplement.

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Alors ça, ça peut être un avantage. L’inconvénient, vous allez me dire "oui, mais la contrepartie, c’est que les loyers sur ces biens immobiliers ne seront pas pleins." Alors, oui, les loyers sur ces 10 biens immobiliers ne seront pas pleins, mais est-ce qu’il vaut mieux finalement avoir un seul loyer plein, ou bien 10 loyers partiels ?Moi, je pense que finalement, il vaut mieux avoir 10 loyers partiels qu’un seul loyer plein parce que finalement, en cashflow, c’est-à-dire en trésorerie, ce qui va vous rester à la fin du mois sera plus important avec 10 loyers partiels qu’avec un seul loyer plein.

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Et donc, ce qu’il faut savoir également lorsqu’on pense ou lorsqu’on souhaite partir sur l’investissement à crédit, c’est qu’il est même possible d’investir dans apport. Et donc, lorsqu’on investit à crédit, qu’on mette un petit peu d’apport sur chacune des opérations immobilières ou qu’on mette zéro apport, on utilise ce qu’on appelle l’effet de levier.

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L’effet de levier, c’est quoi ? C’est tout simplement mettre le minimum d’apport et aller chercher le montant de crédit qui va vous permettre de réaliser votre investissement locatif. Donc, grosso modo, mettre le minimum d’apport possible pour aller lever le maximum d’euros possible. Donc, voilà un gros gros avantage de l’immobilier, c’est que vous allez pouvoir acheter avec un minimum d’apport, voire zéro apport du tout.

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Et comme vous pouvez minimiser votre apport ou ne pas mettre d’apport, c’est que l’épargne que vous avez, vous avez pouvoir la garder. Et ça, ça a un certain nombre d’avantages.

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Le premier de ces avantages, c’est que cette épargne, ça peut être de l’épargne de précaution dont vous allez avoir besoin, par exemple, pour changer de voiture, pour partir en vacances ou pour faire face tout simplement aux aléas de la vie. Donc ça, c’est un premier avantage.Mais cette épargne, si vous la laissez sur votre compte bancaire, c’est une épargne que vous allez pouvoir afficher à votre banquier pour l’opération immobilière suivante parce que le banquier, ce qu’il aime voir au moment où vous le sollicitez pour souscrire un emprunt, il aime voir que vous avez de l’épargne de précaution dont vous allez pouvoir vous servir si jamais vous avez de la vacance locative ou si votre locataire ne paye pas…Donc, gardez toujours un minimum d’épargne de façon à rassurer le banquier. Donc, ne mettez pas toute votre épargne sur des projets immobiliers. Et par contre, si vous avez beaucoup beaucoup d’épargne, bien sûr, gardez toujours une épargne de précaution, encore une fois, pour l’afficher au banquier, mais utilisez une autre partie de cette épargne pour la répartir sur plusieurs projets immobiliers de façon, avec une même somme d’argent, non pas acheter un seul bien immobilier, mais plusieurs biens immobiliers. Pourquoi ? Tout simplement pour faire croître beaucoup plus vite votre patrimoine.

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Voilà donc ce que je voulais vous dire à propos de l’investissement cash ou de l’investissement à crédit. Vous l’aurez compris, investir à crédit vous permet d’utiliser au maximum l’effet de levier, et également de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse puisque vous aurez un certain nombre de choses beaucoup plus importantes à déduire en fonction de la fiscalité que vous aurez choisi.

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Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. Donc, n’hésitez pas à me mettre dans les commentaires en dessous si vous êtes d’accord avec moi. Si vous êtes plutôt pour le financement à crédit des biens immobiliers ou plutôt sur le financement cash, ce qui peut être tout à fait être compréhensible parce que je connais un certain nombre de personnes dans mon entourage qui n’acceptent pas l’idée d’avoir un crédit immobilier, d’avoir une dette même si ça peut être de la bonne dette. Et donc, ils préfèrent acheter des appartements cash. Encore faut-il avoir l’épargne pour réaliser les investissements en cash.

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Donc, n’hésitez pas à me mettre dans les commentaires en dessous de cette vidéo si vous êtes oui ou non d’accord avec moi par rapport à tout ça.

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Alors, j’espère que cette vidéo vous aura plu parce. Si c’est le cas, n’hésitez pas à mettre un like, n’hésitez pas non plus à la partager. Et puis, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, je vous invite à vous abonner à ma chaîne YouTube en activant la cloche. Ça vous permettra d’être notifiés de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

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Puis, avant de vous quitter, je vous rappelle que vous pouvez télécharger deux e-books que j’ai rédigés : "Convaincre la banque, mode d’emploi" et "Doubler son salaire avec la location courte durée". Et puis, je vous mets également à disposition une formation justement sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Je vous explique tout de cette fiscalité, des différents régimes fiscaux et vous allez voir comment il est possible de minimiser l’impôts, voire de ne pas payer d’impôts du tout lorsqu’on fait de la location courte durée malgré tout ce qui se dit dans la presse et dans les médias.

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Donc, pour accéder à cette formation et pour télécharger les deux e-books, vous cliquez sur le "i" qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre. Et puis, si vous vous trouvez sur YouTube, je vous mets les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description juste en dessous de cette vidéo.

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Allez, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui et puis, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. Je vous dis à très très bientôt !

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Ciao !

Beaucoup de personnes pensent qu'investir dans l'immobilier c'est s'endetter.D'autres pensent qu'il faut attendre 20 ans avant de gagner de l'argent.Il s'agit de fausses croyances !Dans cette vidéo, je vous explique quels sont les moyens pour gagner de l'argentimmédiatement avec l'immobilier.Indiquez-moi dans les commentaires si vous êtes d'accord avec moi.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. Je suis Sébastien, je suis ravi de vous accueillir ; et dans cette vidéo, je vais vous expliquer comment faire pour gagner de l’argent avec l’immobilier.

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Allez, c’est parti ! Ça se passe tout de suite sur Louer en courte durée.

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Alors, il y a énormément de personnes qui pensent encore qu’acheter de l’immobilier, c’est s’endetter sur 15 ans, 20 ans, 25 ans voire même, parce qu’acheter de l’immobilier, c’est acheter de la dette. Et il y a encore énormément de personnes qui ont peur d’investir dans l’immobilier parce qu’elles se disent qu’elles ne vont pas trouver un locataire, parce qu’elles ne sont pas certaines de louer leur bien. Et ce qui fait que beaucoup de personnes sont freinées et n’osent pas passer à l’action, elles n’osent pas investir dans l’immobilier.

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Il y a certaines autres personnes qui voudraient acheter de l’immobilier parce qu’elles se disent "Une fois que j’aurai acheté mon immobilier, que j’aurai fini de payer mon crédit d’ici 15 ans, d’ici 20 ans, d’ici 25 ans, je toucherai des loyers pleins et je pourrai donc me constituer une rente complémentaire. Et puis, si l’âge de la retraite est là, cette rente complémentaire va me servir à avoir des revenus lors de ma retraite."Mais ce qu’il faut avoir également en tête, c’est qu’il est possible de gagner de l’argent tout de suite, maintenant, avec l’immobilier, et pas dans 20 ans. Et cerises sur le gâteau : vous allez donc de facto pouvoir gagner de l’argent ou avoir des revenus complémentaires au moment de la retraite.

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Et ça, il faut l’avoir bien en tête, on peut gagner de l’argent avec l’immobilier maintenant tout de suite ; par contre, évidemment, il va falloir trouver le bon bien immobilier parce que tous les biens immobiliers que vous allez consulter en faisant les petites annonces ou en recherchant les petites annonces sur Leboncoin, sur SeLoger ou toutes les visites de biens immobiliers que vous allez faire ne sont pas des biens immobiliers qui vont être de bonnes affaires immobilières, ou en tout cas qui vont vous permettre de gagner de l’argent avec l’immobilier.

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Et en fait, il y a très très peu de biens qui vont vous permettre de gagner de l’argent avec l’immobilier, et c’est vraiment la raison pour laquelle la phase de recherche, c’est la phase la plus longue lorsqu’on souhaite investir, tout simplement parce qu’il va falloir trouver le bon bien. Et encore une fois, c’est quoi le bon bien ? C’est le bien qui va vous permettre de gagner de l’argent tout de suite.

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Alors, tout ne tombe pas tout cuit du ciel. Comme je le disais il y a quelques instants, la phase de recherche va être extrêmement longue parce qu’il va falloir trouver la perle, le bien immobilier qui va vous permettre de dégager une grosse rentabilité immédiatement.

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Alors, quels sont les biens qui se prêtent à ça ? Et bien, ce sont les biens généralement avec travaux parce que ce sont des biens qui vont être "pourris", donc que vous allez pouvoir toucher en dessous du prix du marché.

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Les bonnes affaires également, on va les trouver sur des successions, ou encore sur des divorces parce que généralement, lorsqu’on parle de succession ou lorsqu’on parle de divorce, ce sont des vendeurs qui sont pressés. Dans le cas d’un divorce, généralement, les deux personnes souhaitent refaire leur vie chacun de leur côté, donc elles vont être pressées de vendre. Dans le cas d’une succession, on a envie de récupérer un capital, on a envie de récupérer un héritage et c’est pour ça qu’on est pressé de vendre.

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Pour autant, une fois que vous avez votre bien immobilier en main, j’ai envie de dire, en tout cas, vous avez les clés entre les mains, ça ne suffit pas ! Pour pouvoir gagner de l’argent, il va falloir adopter des stratégies qui vont vous permettre de booster votre rentabilité et d’aller récupérer le maximum de cashflow. Et donc, là, il va falloir adopter des stratégies qui vont justement booster votre rentabilité.

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Alors, quelles sont ces stratégies ?La première stratégie, c’est celle que je maîtrise le plus : c’est la location courte durée, tout simplement parce que la location courte durée va vous amener à générer des revenus qui sont grosso modo, en moyenne, c’est ce qu’on constate, trois fois plus élevés que les revenus normaux que vous pourriez tirer du même investissement immobilier.

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Je vais vous donner un exemple. Le premier appartement que j’ai acheté, je le louais 450 € à une étudiante. Et aujourd’hui, ce même appartement, en location courte durée, me génère un loyer mensuel de 1500 € tous les mois. Donc, la location courte durée, c’est un gros gros accélérateur de rentabilité, et donc de cashflow.Mais sur le même principe, vous pouvez également utiliser une stratégie de colocation. Le gros avantage de la colocation, c’est que vous allez pouvoir louer plusieurs chambres dans votre appartement. Donc, vous pouvez faire une colocation à partir de deux chambres, ça peut être trois chambres, ça peut être quatre chambres également. Et donc, le fait de louer individuellement chacune des chambres, ça va vous permettre de booster encore une fois votre rentabilité, votre cashflow, et là aussi de diminuer le risque, parce que si vous avez une colocation de trois chambres par exemple, si l’un des colocataires s’en va, si vous avez trouvé le bon bien immobilier, les deux locataires qui vont rester en place vont vous apporter un loyer qui va être suffisant pour couvrir toutes les charges de l’appartement, et donc en grande partie le crédit immobilier qui constitue généralement la plus grosse décharge.

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Comme stratégie qui va vous permettre également de gagner de l’argent avec l’immobilier, ça peut être également la division. En quoi consiste la division ? C’est tout simplement acheter une grande surface.

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Je prends, par exemple, un appartement de 80 m² que vous allez couper en deux, ou en trois, pour mettre deux ou trois appartements dedans, ou plutôt deux ou trois espaces de vie, parce que généralement, dans le cas d’une division, on garde un seul lot juridique avec trois appartements officieux au sein de l’appartement qui a été divisé.

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Mais là encore, la division, c’est une stratégie qui va vous permettre de toucher le prix du mètre carré moins cher forcément puisque vous achetez de la grande surface ; par contre, comme vous allez louer de la petite surface, vous allez pouvoir avoir un loyer plus important.

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Donc, je reprends mon exemple. Si vous coupez un appartement de 80 m² en trois petits appartements, et bien là, vous allez pouvoir avoir une rentabilité plus importante, et donc un cashflow plus important. Mais encore une fois, le fait d’avoir divisé l’appartement, ça va diminuer le risque locatif parce que si un des appartements divisés se libère, il y a fort à parier, si vous avez fait les choses correctement, que les deux appartements restants vont couvrir également votre crédit immobilier et l’ensemble des charges. Alors, je ne vous parle même pas du fait d’un appartement que vous auriez divisé et que vous proposez ensuite à la location courte durée.

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Et une autre manière, ce sera la quatrième manière de gagner de l’argent avec l’immobilier dans cette vidéo, ça va être l’achat-revente. Vous allez acheter un bien pourri que vous allez toucher en dessous du prix de marché justement parce qu’il est pourri. Vous allez le rénover, vous allez y apporter de la valeur, et vous allez ensuite pouvoir le revendre beaucoup plus cher, tout simplement parce que vous aurez rénové ce bien immobilier.

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Donc, voilà quatre stratégies que vous pouvez utiliser pour gagner de l’argent avec l’immobilier. Je répète :

• La location courte durée
• La colocation
• La division
• L’achat-revente

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Alors, une fois qu’on gagne de l’argent avec l’immobilier, il y a une question qui revient énormément, en tout cas dans tous les commentaires que je trouve ou sur YouTube, ou sur le blog, ou bien dans des emails que je reçois, il y a beaucoup de personnes qui me disent "oui, c’est bien de gagner, Sébastien, de l’argent avec l’immobilier, mais ensuite, on va payer beaucoup d’impôts." J’ai envie de dire : "Et alors ?" Si vous payez des impôts, c’est que vous gagnez de l’argent.

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Si vous regardez cette vidéo, vous êtes soit salarié, soit chef d’entreprise, soit à votre compte donc, et pour autant, tout l’argent que vous gagnez, issu de votre salariat ou de votre activité indépendante, il est fiscalisé. Donc, tous les jours, tout le monde se lève pour aller gagner de l’argent qui va être fiscalisé. Donc, c’est exactement la même chose en location courte durée, on est sur une activité qui, comme toutes les activités, est soumise à l’imposition.

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Donc, il ne faut pas avoir peur de ça, ça fait partie du jeu. En plus, on a la chance d’avoir un certain nombre de possibilités dans le milieu immobilier, en tout cas en France. On peut choisir la location nue, on peut choisir la location meublée. Si on choisit la location meublée, on peut choisir le régime du micro-BIC, on peut choisir le régime du réel. Bref, il y a tout un tas de régime fiscal qu’on peut choisir en fonction d’une situation qui nous est propre, de façon à minimiser l’impôt.

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Et comme j’ai coutume de le dire, il y a même des possibilités de ne pas payer d’impôt du tout lorsqu’on fait de l’immobilier en adoptant le bon régime fiscal.

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Voilà donc tout ce que je voulais vous dire aujourd’hui dans cette vidéo. Voilà comment gagner de l’argent avec l’immobilier. C’est acheter un bien immobilier en dessous du prix du marché, soit parce que vous allez trouver un vendeur pressé, soit parce que vous allez faire une offre d’achat agressive, soit parce que vous allez trouver un bien complètement pourri qu’il faudra restaurer.

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Alors, ne vous leurrez pas hein, sauf cas vraiment très très exceptionnel, on ne trouve jamais un bien immobilier très en dessous du prix du marché impeccable, nickel avec aucun travaux à réaliser. Et ensuite, il va falloir adopter des stratégies de location à haut rendement pour booster la rentabilité d’un bien immobilier.

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Un bien immobilier, en fait, c’est comme une voiture. Il faut la lustrer, il faut la tuner de façon à ce qu’elle ait de belles performances. Donc, c’est exactement ça qu’il faut voir avec l’immobilier. On achète "quelque chose qui ne donne absolument pas envie". On tune, on brique, et derrière on arrive à gagner beaucoup d’argent avec l’immobilier.

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Voilà donc pour cette vidéo. Voilà donc pour tout ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui. Alors, bien entendu, si vous souhaitez en apprendre davantage sur l’immobilier et la location courte durée, écoutez, je vous invite à vous abonner à ma chaîne YouTube Louer en courte durée. Ça vous permettra de rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée. Donc, n’hésitez pas à activer la petite cloche pour être tenus informés de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

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Et puis, je vous invite également à télécharger les deux e-books que j’ai rédigés : "Convaincre la banque, mode d’emploi" et "Doubler son salaire avec la location courte durée". Dans ces deux e-books, je vous explique comment monter votre dossier bancaire pour convaincre votre banquier de financer votre projet immobilier ; et je vous explique également pourquoi la location courte durée va vous permettre de vous dégager immédiatement une rente exceptionnelle, voire de multiplier par trois votre loyer, comme je vous l’ai expliqué dans cette vidéo.

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Et puis, je vous mets également à disposition une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Et justement, puisque je vous parlais fiscalité dans cette vidéo, vous allez voir comment il est possible de ne pas payer d’impôts lorsqu’on fait de la location courte durée en adoptant le bon régime fiscal, et bien entendu, de manière tout à fait légal.Donc, pour accéder à ces deux e-books et pour accéder à cette formation, c’est très simple : je vous mets les liens d’accès dans la description juste en dessous de cette vidéo si vous vous trouvez sur YouTube. Et puis, sinon, il vous suffit de cliquer sur le "i" qui va apparaître en haut à droite de cette vidéo. Voilà !Écoutez, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Si vous avez apprécié cette vidéo, n’hésitez pas à la liker. Et puis, n’hésitez pas à mettre non plus dans les commentaires quelles sont les stratégies que vous utilisez et qui vous permettent de gagner de l’argent avec l’immobilier.

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Allez, je vous quitte ici pour aujourd’hui. Et puis, on se retrouve comme d’habitude très très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée.

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Je vous dis à très très bientôt. Ciao !

Les annonces immobilières peuvent être trompeuses et peuvent masquer la vérité.C'est généralement le jeu des annonces : enjoliver le bienimmobilier pour mieux le mettre en avant.Dans cette vidéo, je vous détaille 5 points de vigilance auxquels il faut particulièrement faire attention.Si vous avez d'autres éléments à partager, utilisez les commentaires ci-dessous.

Transcription

Salut à tous ! Ici Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree.fr et spécialiste de la location courte durée. Je suis ravi de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais vous dévoiler 5 points de vigilance auxquels il faut absolument faire attention avant d’investir dans l’immobilier.

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Allez, c’est parti, ça se passe tout de suite sur Louer en courte durée.

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Alors, lorsque vous allez vous lancer dans l’immobilier, il y a un certain nombre de choses auxquelles vous devez faire attention et ça commence dès les annonces que vous allez consulter et ce sera mon point de vigilance numéro un.

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#1 : L’annonce

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‍Lorsque vous consultez des annonces sur internet parce que vous êtes à la recherche d’un bien immobilier, il vous arrive souvent de voir des annonces sur lesquelles est indiqué "idéal primo-accédant" ou "idéal investisseur".Alors, il faut faire très très attention à ces "phrases d’accroche" parce que ce sont des phrases qui sont là pour appâter le futur acheteur en disant voilà, moi, je n’ai jamais investi dans l’immobilier, je vois "idéal primo-accédant", c’est peut-être un bien qu’il va falloir que j’achète.

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Et puis, si vous souhaitez réaliser votre premier investissement locatif également, lorsque vous voyez sur une annonce "idéal investisseur", c’est également un titre racoleur qui peut flatter votre égo en disant voilà, moi, je suis investisseur, c’est un bien qui va être idéal pour moi. Alors, il faut surtout faire attention à ça, ne pas se laisser attraper ou séduire par ces belles phrases ou par ces annotations.

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Ce n’est pas parce que le bien est indiqué "idéal primo-accédant" que ça va être un bien idéal si vous recherchez à acheter votre première résidence principale ou faire votre premier achat immobilier. Et ce n’est pas parce qu’il est indiqué sur l’annonce "idéal investisseur" que forcément, le bien que vous allez visiter va être excellent pour réaliser un bon investissement locatif.

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Ce qui est très important pour réaliser un bon investissement locatif, ça va être dans un premier temps l’emplacement. En immobilier, vous savez que c’est une chose très très importante parce que c’est l’emplacement qui va conditionner le taux d’occupation de votre bien immobilier, ne serait-ce qu’en location classique, sans parler de location courte durée, c’est l’emplacement qui va faire que vous allez avoir ou non plus ou moins de vacance locative. Et puis surtout, ce qui va être très important, c’est le cash-flow que vous allez pouvoir tirer tous les mois de votre bien immobilier. Et donc, elle va être la rentabilité in fine de votre bien immobilier.

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Donc, faites très très attention au moment où vous allez consulter les annonces, ce n’est pas parce qu’il y a marqué "idéal primo-accédant" ou "idéal investisseur" que ce sont de bonnes opérations immobilières à réaliser.

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Alors, justement, je parlais de rentabilité, et ce sera le second point de vigilance que je voulais évoquer dans cette vidéo.

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‍#2 : La rentabilité C’est vrai que lorsqu’on consulte toujours des annonces en ligne, on voit certaines annonces. Donc, ça peut être soit des agents immobiliers qui publient des annonces, soit des propriétaires qui disent qu’il y a une excellente rentabilité sur ce bien immobilier et les rentabilités excellentes sont des fois affichées entre 6 et 8 %.Alors, il faut savoir, dans un premier temps, que 6 et 8% sur une rentabilité, c’est quelque chose qui est mauvais. Si vous souhaitez faire un bon investissement immobilier, il faut aller chercher plus que 10 % de rentabilité. Généralement, c’est au-delà des 10 % qu’on arrive à générer du cashflow, c’est-à-dire à se créer de la trésorerie tous les mois.

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Mais ce qu’il faut également noter lorsqu’on parle de rentabilité sur les annonces immobilières, c’est qu’on oublie d’embarquer les frais de notaire, et généralement, cette rentabilité, elle est calculée avec (le loyer x 12) / (le coût du bien immobilier). Mais dans le coût du bien immobilier, il y a effectivement l’appartement ou la maison qui vous intéresse, mais il ne faut surtout pas oublier les frais de notaire.

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Et donc, généralement, ces frais de notaire sont oubliés, ce qui fait que la rentabilité affichée est en dessous de la rentabilité que vous allez pouvoir espérer de ce bien immobilier, en tout cas si vous l’achetez au prix qui est affiché.

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Donc, soyez encore une fois très très vigilant par rapport à ça, ne tenez pas compte de la rentabilité qui est affichée dans les annonces immobilières, la rentabilité qui sera la vôtre sera celle calculée avec le prix que vous allez acheter votre bien immobilier en fonction de l’offre d’achat que vous allez faire et bien entendu, en embarquant les travaux.

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Généralement, si votre rentabilité en location traditionnelle classique avec un locataire à l’année est inférieure à 10 %, c’est quelque chose qui ne va pas être bon. Comme je le disais il y a quelques instants, il faut aller chercher une rentabilité supérieure à 10 % pour être certain, dans la majeure partie des cas, d’avoir un cash-flow positif.

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‍#3 : Les charges

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Troisième point de vigilance que je voulais évoquer dans cette vidéo, c’est attention aux charges de copropriété parce que des charges de copropriété trop élevées peuvent venir casser complètement votre rentabilité, peuvent venir casser littéralement votre cashflow. Donc, lorsqu’on investit dans l’immobilier, il faut surtout faire attention à ne pas avoir de charges de copropriété trop élevées. Et généralement, ces charges de copropriété élevées, on les retrouve sur des immeubles ou des copropriétés où le chauffage est collectif.

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Alors, pourquoi est-ce qu’il faut faire attention à ces charges de copropriété ? Je vais vous expliquer ça au travers d’un exemple chiffré :Je vais comparer, par exemple, deux studios qui se loue chacun 500 €. Dans le premier cas, on est sur une propriété où les charges de copropriété sont de 50 € tous les mois ; et dans l’autre cas, on est sur une copropriété où les charges de copropriété de ce même studio sont de 100 €.Dans le cas #1, votre loyer net va être de 450 €, alors que dans le cas #2, votre loyer net sera uniquement de 400 €.Pour autant, ce sont les mêmes studios, ils ont peut-être les mêmes prestations, mais dans un cas, vous allez avoir un loyer net 50 € supérieur à l’autre. Et donc, en fait, il vaut mieux minimiser les charges de copropriété parce que plutôt que de donner ces 50 € au syndic, c’est tous les mois, 50 € que vous allez pouvoir mettre en remboursement de capital. Et donc, il vaut mieux évidemment mettre ces 50 € en remboursement de capital pour rembourser son prêt immobilier, plutôt que de les donner au syndic parce que c’est de l’argent qui va rentrer de votre locataire, mais qui va immédiatement ressortir pour payer les charges de copropriété.

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Donc, soyez vraiment vigilant par rapport à ça, surtout pas des charges de copropriété trop importantes.

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‍#4 : La surface

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‍Ensuite, quatrième conseil que je voulais vous donner dans cette vidéo, c’est attention à la surface affichée parce que généralement, les agences immobilières ou peut-être même les particuliers jouent de cette surface. C’est-à-dire qu’elles vont peut-être vous présenter un bien immobilier sur l’annonce comme faisant 100 m², mais peut-être que ce bien immobilier, dans la réalité, il ne fait que 96 m².Donc, vous, au moment où vous allez effectuer votre offre d’achat, vous allez vous baser sur un bien immobilier qui est censé faire 100 m². Et au moment où vous allez recevoir les diagnostics, ce bien immobilier ne fait plus que 96 m².Donc, imaginons que dans la ville en question, le prix de l’immobilier soit à peu près de 2 000 € du m², et juste parce qu’il y a ces 4 m² d’écart, il y a un différentiel de 8000 € sur le prix d’achat ; et 8000 €, ce n’est quand même pas rien.

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Donc, faites quand même très très attention à la surface affichée, ça peut d’ailleurs être un levier de négociation si vous vous positionnez sur un bien immobilier à 100 m² et que votre offre est acceptée. Et puis, au moment où vous recevez les diagnostics, vous constatez que ce bien immobilier fait 4 m² de moins, ça peut être un élément de négociation.Et ce que je voulais également préciser dans cette vidéo, c’est qu’à partir du moment où vous allez signer l’acte authentique chez le notaire, donc que vous allez devenir définitivement propriétaire, si dans l’année qui suit votre achat, vous vous rendez compte qu’il y a 5 % d’écart entre la surface que vous avez achetée, donc qui apparaît dans les diagnostics et la surface réelle de l’appartement, vous avez 1 an pour vous retourner vers votre propriétaire vendeur pour lui demander des dédommagements pour les mètres carrés que vous n’avez pas achetés.Donc, voilà mon quatrième conseil, faites très attention à la surface affichée sur votre annonce.

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‍#5 : PV d’AG

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‍Et puis, le cinquième et dernier conseil que je voulais vous donner dans cette vidéo, avant d’acheter de l’immobilier, faites très très attention aux PV d’Assemblée Générale de la copropriété dans laquelle vous souhaitez investir.

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Donc, généralement, les trois derniers PV vous sont fournis. Moi, je vous invite vraiment à les lire de façon à voir s’il n’y a pas des travaux qui ont été votés par l’ensemble des copropriétaires, travaux qui n’auraient pas été encore appelés. Parce que si les travaux n’ont pas encore été appelés, au moment où vous allez devenir propriétaire, c’est vous qui allez devoir payer les travaux, par exemple pour un ravalement de façade ou pour refaire une cage d’escalier.

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Donc, si vous voyez que des travaux ont été votés mais pas appelés, jouez bien sur ce fait-là pour venir diminuer d’autant le prix d’achat parce que ce sont des travaux qui vont être à votre charge.

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Mais ce que vous pouvez également vérifier dans les PV d’Assemblée Générale, c’est regarder si les travaux qui sont généralement indiqués comme nécessaires au moment des Assemblées Générales sont votés ou pas.

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Si les travaux sont votés et exécutés, ça veut dire qu’on est sur une bonne copropriété où les copropriétaires sont investis, sont responsables, et donc refont les façades ou refont les cages d’escalier. Donc, ce qui est un très bon signe parce que ce sont des propriétaires qui entretiennent leur patrimoine.

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À l’inverse, si vous voyez que systématiquement, les travaux énoncés mis à l’ordre du jour des Assemblées Générales ne sont pas votés, c’est plutôt un mauvais signe. Ça veut dire qu’on est sur des propriétaires qui ne prennent pas soin de leur copropriété. Et donc, la finalité de tout ça sera qu’au bout d’un moment, le patrimoine va perdre de sa valeur parce que l’immeuble ne sera jamais entretenu.

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Donc, voilà les 5 points de vigilance que je voulais partager avec vous avant d’investir dans l’immobilier.J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker ; n’hésitez pas non plus à la partager.

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Et puis, si vous souhaitez en savoir davantage sur l’immobilier et la location courte durée qui reste mon cœur de métier j’allais dire, mais en tout cas mon expertise immobilière, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree.fr ; et puis, n’hésitez pas non plus à vous abonner à cette chaîne YouTube. Ça vous permettra d’être tenus informés de la publication de toutes mes nouvelles vidéos, mais ça vous permettra également de rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée.

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Alors, avant de vous quitter, je voulais vous rappeler que j’ai rédigé deux e-books que vous pouvez télécharger : "Convaincre la banque, mode d’emploi" dans lequel je vous explique comment présenter votre dossier d’investissement locatif à votre banquier pour qu’il finance votre projet immobilier ; et le second e-book : "Doubler son salaire avec la location courte durée" dans lequel je vous explique comment vous constituer une rente immédiate en achetant un bien immobilier que vous allez exploiter en location courte durée.

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Et puis, je vous offre également une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Dans cette formation, je vous explique à quels impôts vous êtes assujetti lorsque vous faites de l’immobilier en location courte durée. Et vous allez voir dans cette formation qu’il y a un certain nombre de fausses croyances et je vous explique dans cette formation comment il est possible de minimiser votre impôt, voire ne pas payer d’impôts du tout en adoptant bien entendu le bon régime fiscal lorsque vous faites de la location courte durée.

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Donc, pour accéder à ces deux e-books et à cette formation, vous avez deux possibilités : possibilité 1, vous cliquez sur le "i" qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre ; possibilité 2, je vous mets les liens d’accès à l’ensemble de ces deux éléments dans la description juste en dessous de cette vidéo si vous vous trouvez sur YouTube.

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Allez, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Et puis, comme d’habitude, on se retrouve très très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée.

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Je vous dis à très très bientôt ! Ciao !

L'achat d'un immeuble peut être un bon accélérateur pour booster son parc immobilier locatif avec une seule opération.Pourtant, tous les immeubles ne sont pas bons à acheter et il vaut mieux parfois acheter plusieurs appartements individuels plutôt qu'un immeuble.Je vous explique pourquoi en vidéo au travers d'un exemple concret.Indiquez-moi dans les commentaires si vous partagez ce point de vue.

Transcription

Salut à tous ! Ici, Sébastien. Je suis vraiment ravi de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais débriefer avec vous de la visite d’un immeuble et je vais vous expliquer pourquoi, dans cette vidéo, je ne me suis pas positionné sur cet immeuble.

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Allez, c’est parti ! ça se passe tout de suite sur Louer en courte durée.

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Alors, vous le savez, si vous me suivez, je suis en recherche active pour trouver de nouveaux biens immobiliers. Et puis, je me suis dit qu’il était temps de passer à l’étape supérieure ; et donc, je suis en train de chercher un immeuble.

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Alors, cet immeuble, ça fait un petit moment que je le cherche, je ne le trouve pas. Mais dernièrement, j’ai fait une visite pas mal intéressante avec un agent immobilier qui m’a proposé un immeuble, qui, en tout cas, sur le papier, peut paraître intéressant. Par contre, je ne me suis pas positionné sur cet immeuble et je vais vous expliquer pourquoi dans cette vidéo.

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Alors, avant que je vous donne mes raisons, je vais quand même vous donner quelques chiffres ; ce sont les chiffres que m’a donné l’agent immobilier.Donc, cet immeuble est en fait constitué de sept logements, donc quand même un bon immeuble qui permettrait, en une seule opération immobilière, d’augmenter considérablement mon parc immobilier.

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Alors, quels sont ces logements ?Alors, au rez-de-chaussée de cet immeuble, on a un studio de 19 m², on a un T2 de 30.4 m², un autre T2 de 28 m². Ensuite, on va monter au premier étage ; sur ce premier étage, on a un T1 de 34.5 m², un autre appartement, un T2 de 28 m². Et puis, au deuxième et dernier étage de cet immeuble, on a un T1 de 23.2 m² et un T2 de 32 m². Donc, on a quand même pas mal de surface sur cet immeuble. Je vous laisse faire l’addition.

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En tout cas, moi je l’ai fait de mon côté, on a 195,1 m² de surface sur cet immeuble. Et cet immeuble, aujourd’hui, à l’état actuel, il est affiché au prix de 269000 €. Donc, je me suis amusé à faire la division, on est à peu près à 1378 € du m² en surface habitable, ce qui pourrait avoir du sens si les appartements étaient dans un état nickel, dans un état impeccable, parce que dans la ville dans laquelle je recherche des appartements vraiment dans un état nickel, impeccable, haut de gamme, vont se situer aux alentours de ce prix au mètre carré.

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Alors, quelques autres informations. L’agent immobilier m’a donné le bilan, enfin en tout cas une partie du bilan de la SCI qui détient aujourd’hui cet immeuble. Et donc, l’an dernier, ces sept appartements ont généré un chiffre d’affaire de 26000 €. Et en fait, 26000 €, pour cet appartement, j’ai envie de dire que ce n’est pas énorme du tout, et je trouve que cet immeuble est mal exploité.

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Je vais vous donner quelques chiffres pour que vous puissiez comparer un appartement de type studio que vous louez en location courte durée, vous pouvez en tirer un loyer annuel entre 15000 et 20000 €.Mais ce que je voulais quand même souligner, c’est que dans cette même ville, dans la ville dans laquelle se trouve l’immeuble, j’ai un appartement de type T3 sur lequel je fais de la colocation, don cet appartement, tout compris (achat, frais de notaire, travaux), il m’est revenu à 62000 €. Et avec ces 62000 €, je génère un chiffre d’affaire de 9000 € à l’année parce que je loue 375 € chacune des chambres, donc j’ai 750 € de loyer par mois, ce qui fait 9000 € de loyer à l’année.

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Ça veut dire quoi ? Ça veut dire que si j’arrive à refaire trois opérations de la même nature dans cette ville, je vais avoir 27000 € de loyer pour 180000 €, un petit peu plus d’investissement. Et si ces 27000 € de loyer, si je dois les comparer au 26000 € de loyer généré par cet immeuble avec un prix d’achat de 269000 €, vous voyez qu’il vaut mieux acheter trois appartements, réussir à faire trois bonnes affaires sur du T3, plutôt que d’acheter cet immeuble de sept logements.

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Et donc, ce sont les raisons pour lesquelles je ne me suis pas positionné sur cet immeuble. Donc, prix d’achat trop élevé par rapport au loyer que permet de générer cet immeuble. Autant dire que la rentabilité de cet immeuble est faible, elle n’est pas suffisamment importante pour en faire une bonne affaire immobilière.

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Alors, vous vous dites certainement oui, mais Sébastien, tu aurais justement pu profiter de cette faible rentabilité pour faire une offre d’achat un petit peu plus basse, attendre que les locataires partent pour refaire des travaux. Oui, c’est une option à laquelle j’ai réfléchi mais ce n’est pas quelque chose qui était possible. Je vais vous expliquer pourquoi.

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En fait, en visitant l’immeuble, je me suis rendu compte que les appartements sont de type "bâtard". En tout cas, moi, c’est ce que j’appelle "les appartements de type bâtard" parce que ce sont des appartements qui, en l’état, sont louables, mais ils sont, ni trop moches, ni trop vétustes, mais vraiment, on n’est pas non plus sur le standing que j’entends donner aux personnes à qui je vais offrir un logement.

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Moi, il faut que les appartements soient nickels, il faut qu’ils soient propres, il faut qu’ils soient sexy, il faut qu’ils soient bien décorés, il faut qu’ils donnent envie, ce qui me permet de louer plus cher.

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Et dans les appartements de cet immeuble que j’ai visité, il y avait, en tout cas pour moi, tout, tout, tout à refaire. Certainement que d’autres propriétaires vont trouver que ces appartements pourraient se louer tel quel. Moi, ce n’est absolument pas mon point de vue, il faut vraiment que les appartements soient nickels. Donc, il y a énormément de travaux à faire sur chacun de ces appartements pour ne pas dire quasiment refaire chacun de ces appartements.

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Alors, je vous parlais justement de marge de négociation parce qu’on peut jouer sur le fait que la rentabilité soit faible et sur le fait que tous les appartements soient à refaire pour tirer le prix vers le bas, mais le propriétaire vendeur, d’après l’agent immobilier, n’est pas ouvert à la négociation. Donc, c’est la raison pour laquelle je ne me suis pas positionné sur cet immeuble.

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Alors, c’est vraiment dommage parce que l’emplacement est parfait, les parties communes sont dans un état impeccable, il y a vraiment le charme de l’ancien, on a un escalier en bois, enfin bref, c’est juste parfait. Malheureusement, le propriétaire en demande trop cher, et les appartements ne sont pas dans un état qui, pour moi, est louable.

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Alors, ce que m’a également dit l’agent immobilier, c’est que cet immeuble était en vente depuis 1 an. Ça fait 1 an que cet agent immobilier a cet immeuble dans son portefeuille. Donc, si l’immeuble n’est pas vendu depuis 1 an, il y a certainement une raison, vous l’aurez deviné, l’immeuble est trop cher à la vente, donc ça ne constitue pas une bonne affaire immobilière et c’est la raison pour laquelle je ne me suis pas positionné dessus.

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Alors, qu’est-ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo ? Bah, faites très, très attention au moment où vous souhaitez investir dans l’immobilier bien entendu, mais aussi acheter un immeuble.

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Je cherche actuellement un immeuble pour faire plusieurs lots en une seule opération immobilière. Et vous voyez ici, avec les chiffres que vous avez sortis dans cette vidéo, je suis capable dans cette ville de trouver à moindre coût trois T3 qui vont me générer davantage de loyer que cet immeuble.

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Donc, soyez très très vigilants au moment d’acheter un immeuble. N’achetez pas juste un immeuble pour acheter un immeuble, faites bien attention à vos chiffres, faites bien attention à votre rentabilité, et veillez bien à ce que pourquoi pas, plusieurs appartements achetés dans des copropriétés différentes, réunis tous ensemble, ne soit pas une meilleure affaire qu’un immeuble que vous auriez pu visiter.

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Voilà, ce sera la conclusion de cette vidéo. Surtout, faites bien attention avant de vous positionner sur un immeuble, faites bien attention avant de vous positionner sur un achat immobilier, comme je le dis d’habitude, et comme je le dis toujours d’ailleurs, ce sont les chiffres qui parlent, surtout pas le coup de cœur.

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Si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, si vous souhaitez en apprendre davantage, ce que je peux vous inviter à faire, c’est de vous abonner à cette chaîne YouTube en cliquant sur la cloche pour être tenus informés de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

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Et puis, je vous invite également à télécharger les deux e-books que j’ai rédigés : "Convaincre la banque, mode d’emploi" et "Doubler son salaire avec la location courte durée."Et puis, je vous offre également une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Cette formation, si vous la suivez, va vous expliquer, comment faire pour minimiser votre impôt, voire ne pas payer d’impôts du tout avec une activité de location courte durée en adoptant le bon régime fiscal, vous allez voir que dans cette formation, chiffre à l’appui, je vous explique quels sont les régimes à adapter en fonction de votre situation personnelle.

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Alors, si vous souhaitez télécharger ces deux-ebooks, et si vous souhaitez accéder à cette formation, c’est très simple. Vous cliquez sur le "i" qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre.

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Et puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous donne l’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description juste en dessous, dans laquelle vous trouverez tous les liens de téléchargement.

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Allez, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Puis, comme d’habitude, on se retrouve très très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée.

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Je vous dis à très très bientôt, ciao !

Pour trouver les bonnes affaires immobilières, il faut s'orienter vers les biens avec travaux.Ce sont eux qui permettront de réaliser un achat en dessous du prix du marché.Au cours de mes recherches, je suis tombé sur 2 appartements dont les propriétaires vendeurs sont assez étranges.Je vous laisse découvrir pourquoi dans cette vidéo.Indiquez-moi dans les commentaires ci-dessous ce que cela vous inspire.

Transcription

Bonjour à tous ! Ici Sébastien, je suis ravi de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais partager avec vous deux anecdotes pour vous prouver que certains propriétaires vendeurs sont vraiment très très étranges. Allez, c’est parti, ça se passe tout de suite sur Louer en courte durée.

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Alors, je suis actuellement en phase de recherche active pour trouver de nouveaux investissements immobiliers.

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Alors, ce que je vous dis régulièrement, c’est qu’il faut chercher plutôt des bonnes affaires immobilières, et ces bonnes affaires immobilières, vous les trouvez comment ? Eh bien, tout simplement, en cherchant des biens avec travaux. Pourquoi ? Et bien, parce que les biens avec travaux, ce sont des biens que vous allez pouvoir acheter en dessous du prix du marché, que vous allez pouvoir rénover, que vous allez pouvoir rendre sexy. Ce sont des biens auxquels vous allez pouvoir apporter énormément de qualité de façon à les louer plus chers.

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Donc, ce sont uniquement ces biens-là que je regarde pour la phase de recherche de mes nouveaux achats immobiliers. Donc, je fais énormément de recherche, je fais énormément de visites, et dernièrement, je suis tombé sur deux biens immobiliers qui semblaient intéressants. En tout cas, sur les papiers.

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Alors, je vais dans un premier temps vous parler du premier bien immobilier qui m’a été présenté par un agent immobilier. Alors, l’agent immobilier me dit : "Alors, ce bien-là, monsieur Ascon, c’est un bien qui est très très bien situé. Il y a énormément de travaux dans cet appartement et il est affiché au prix de 65000 €, mais voilà, ces 65000 euros, le bien immobilier, il ne les vaut pas." J’ai dit : "Banco, monsieur l’agent immobilier ! Moi, je suis chaud pour la visite."On planifie cette visite, je crois qu’on avait planifié cette visite un vendredi. Donc, le vendredi en question, je me rends à l’agence immobilière, donc j’avais plusieurs visites à faire avec cet agent immobilier. Et l’agent immobilier me dit : "Bah, vous savez, monsieur Ascon, l’appartement de 65000 €, on ne pourra pas le voir parce que la propriétaire finalement ne veut pas vendre à 65000 €, elle veut le vendre à 68000 €."« Elle a signé le mandat à 65000 €, par contre elle ne veut plus le vendre à 65000 €, elle veut le vendre à 68000 € et si on ne met pas à jour son mandat, elle ne nous donne pas les clés pour faire la visite. »

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"Donc, monsieur Ascon, je n’ai pas les clés, je ne peux pas vous faire faire la visite."Mais j’ai dit : "Mais c’est vraiment bizarre, cet appartement, en fait, ça fait un moment qu’il est à la vente, elle ne le vend pas, et en plus elle augmente le prix."Il me dit : "Oui, oui, oui, je ne comprends vraiment pas. Elle n’a pas pu le vendre à 65, elle ne le vendra pas à 68, mais voilà."Vu qu’il y a des visites, elle estime que l’appartement peut intéresser certains acquéreurs potentiels, et donc elle décide de remonter le prix. Donc, ce qui est une aberration totale.

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Donc, finalement, cet appartement, je n’ai pas pu le visiter. Mais vous vous doutez bien que si ça fait un moment qu’il est affiché à la vente et qu’il ne part pas à 65000 €, il y a de fortes chances qu’il ne parte pas non plus à 68000 € donc. Donc, à 68000 €, ça n’empêchera pas certaines personnes de faire les visites, mais en tout cas, les offres d’achat, il y a fort à parier qu’elles soient en dessous de 68000 €, voire en dessous de 65000 € puisqu’il y a des travaux à faire dans cet appartement.

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Donc, c’était là ma première anecdote, vous voyez qu’il y a vraiment des propriétaires assez bizarres, ils n’arrivent pas à vendre leurs biens immobiliers, et pour autant ils augmentent le prix.

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Donc, je vais tout de suite passer à la deuxième anecdote. Donc, toujours dans ma phase de recherche dans laquelle je ne recherche que des biens pourris. Voilà, j’avais trouvé un appartement de 58 m², super bien situé, affiché au prix de 53000 €. Et donc, l’agent immobilier, lorsque je l’avais eu au téléphone pour m’avait dit : « Oui, vous savez, cet appartement, il est affiché à 53000 €, mais honnêtement, il ne les vaut pas du tout. J’ai déjà sensibilisé la propriétaire vendeuse que cet appartement, de toute façon, il vaut largement moins ». Donc, moi, elle me dit, je l’ai estimé à 43000 €. Alors, cet appartement, je l’ai quand même visité, encore une fois, comme je vous le disais, il y a énormément de travaux, c’est ça qui me plait, il est très très bien situé, les pièces sont bien distribuées.

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Et donc, à l’issu de la visite, je dis à l’agent immobilier : "Écoutez, moi, cet appartement, il me plait, est-ce que vous pouvez, s’il vous plaît, m’envoyer tous les documents que vous avez à votre disposition ?"Donc, qu’est-ce que j’entends par document ? C’est les diagnostics, et ce sont les appels de fond, et les procès-verbaux d’Assemblée Générale. J’aime beaucoup avoir tout ça entre les doigts pour pouvoir analyser la qualité de la copropriété, savoir où je vais en terme de charges. Donc, l’agent immobilier me dit : "Pas de problème, monsieur Ascon, je vous envoie ça."Et donc, c’est vrai que dans la demi-journée, j’ai reçu les diagnostics. Et le premier indice : les diagnostiques dataient de 2015. Et moi, cet appartement, je l’ai visité en janvier 2018. Donc, ça faisait trois ans que les diagnostics avaient été faits.

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Alors, généralement, les diagnostics, on les fait, soit pour mettre un appartement en location, soit pour une vente. Alors, je vous garantis que ce n’était pas pour de la location parce que la dernière personne ayant vécue dans l’appartement, selon l’agent immobilier, c’était le propriétaire. Donc, les diagnostics avaient été faits il y a trois ans pour la vente. Ça veut dire que cet appartement, ça faisait trois ans qu’il était affiché à la vente.

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Donc, l’agent immobilier me dit : « voilà, je n’ai pas tous les documents sur les PV d’AG, sur les appels de fonds, je vous envoie ça dès demain ». Et en fait, le lendemain, l’agent immobilier est revenu vers moi, enfin il m’a plutôt envoyé un e-mail en disant : "Bah, vous savez, monsieur Ascon, malheureusement, la propriétaire ne souhaite plus vendre l’appartement parce que comme elle n’arrive pas à le vendre, elle a décidé de le remettre à la location."Alors, je vais vous mettre dans cette vidéo des photos de l’appartement et vous allez comprendre, alors peut-être dans un premier temps pourquoi cet appartement m’intéresse, mais surtout pourquoi elle n’a pas réussi à le vendre en trois au prix qu’elle en demandait. Le prix, forcément, au regard des travaux qu’il engageait, il est bien bien trop élevé. Mais surtout, moi, ce qui m’inquiète, c’est que cet appartement, elle considère, cette propriétaire, qu’elle va pouvoir la mettre à la location. Et moi, honnêtement, jamais je ne mettrai un appartement de cette qualité à la location, ce n’est absolument pas possible du tout.

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Donc, je vous laisse apprécier encore une fois la qualité de cet appartement qu’elle va mettre à la location, cette propriétaire. Donc, là encore, je suis tombé sur une propriétaire qui considérait que cet appartement valait certainement plus cher que ce qui lui indiquait l’agent immobilier. Et donc, encore une fois, on est tombé sur des propriétaires vendeurs qui surestimaient la valeur de leur bien immobilier. Un appartement qui ne se vend pas au bout de trois ans, c’est juste un appartement qui est trop cher.

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Un appartement, lorsque vous souhaitez le vendre, ou une maison, en général, s’il est au prix du marché, c’est un appartement ou une maison qui va se vendre très très rapidement. Et les personnes qui disent que le marché de l’immobilier s’est retourné ou que c’est très difficile de vendre, ou très difficile de louer, ce sont soit des personnes qui demandent trop cher de leur bien immobilier à la vente, ou des personnes qui ne peuvent pas louer leur bien immobilier parce qu’il est dans un sale état. Un bien immobilier correct et affiché au bon prix se vendra toujours et se louera toujours.

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C’est ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Donc, encore une fois, malheureusement, cet appartement sur lequel j’étais prêt à faire une offre, je n’ai même pas pu faire l’offre. De toute façon, j’aurai shooté entre 30 et 35000 €. Voilà. Si la propriétaire, elle n’était déjà pas prête à accepter 4 000 €… Bon, de toute façon, c’est un appartement que je n’aurai pas pu avoir.

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Alors, je vais continuer mes recherches. Et puis, si ce sont des choses qui vous sont déjà arrivées, n’hésitez pas à me le mettre dans un commentaire en dessous de cette vidéo. N’hésitez pas non plus à me mettre dans les commentaires en dessous de cette vidéo, à me dire plutôt ce que vous pensez de ces propriétaires qui surestiment la valeur de leur bien alors qu’il y a vraiment tout, tout, tout à refaire dans les appartements. Donc, je vais continuer encore une fois cette phase de recherche, je vais vous tenir informés.

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Alors, si vous souhaitez ne rien rater de cette phase de recherche, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree.fr ; et puis, n’hésitez pas non plus à vous abonner à ma chaîne YouTube en activant la cloche pour être notifiés de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

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Et puis, si vous souhaitez aller plus loin, je vous invite vraiment à télécharger les deux e-books que j’ai écrits : "Convaincre la banque, mode d’emploi" et "Doubler son salaire avec la location courte durée". Et puis, je vous mets également à disposition une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. En suivant cette formation qui fait un petit peu moins d’une heure, vous allez comprendre comment il est possible de minimiser l’impôt, voire de ne pas payer d’impôt du tout lorsque vous pratiquez une activité de location courte durée. Dans cette formation, je vous parle de TVA, de taxes d’habitation, de prélèvements sociaux, de cotisations sociales, d’impôts sur le revenu… Chiffres à l’appui, vous allez voir, comment il est possible d’optimiser sa fiscalité.

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Donc, si vous souhaitez accéder à l’ensemble de ces éléments, les deux e-books et la formation, c’est très simple, vous cliquez sur le "i" en haut à droite. Et puis sinon, si vous regarder cette vidéo à partir de YouTube, je vous mets les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description juste en dessous de cette vidéo.

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Allez, je vous quitte ici pour aujourd’hui. Puis, comme d’habitude, on se retrouve très très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée.

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À très très bientôt ! Ciao !

Au moment d'investir dans l'immobilier, il arrive qu'on se pose énormément de questions.

• Comment chercher ?
• Quel type de bien chercher ?
• Comment trouver les bonnes affaires

Dans cette vidéo, je vous délivre 5 conseils pour bien démarrer et réaliser votre premier investissement immobilier.La technique sera exactement le même pour tous les autres :-).Indiquez moi dans les commentaires ci-dessous si vous utilisez ces 5 conseils et si vous en avez d'autres à partager.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. Je suis Sébastien, je suis ravi de vous accueillir. Et dans cette vidéo, je vais vous délivrer 5 conseils pour bien démarrer dans l’immobilier.

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Allez, c’est parti, ça se passe tout de suite sur Louer en courte durée.

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Alors, au moment de réaliser son premier investissement locatif, on peut avoir certaines craintes et je remarque qu’il y a énormément de personnes qui ont peur d’investir dans l’immobilier parce qu’elles sont persuadées que leur banque ne financera pas le projet immobilier. Ensuite, il y a d’autres personnes qui se demandent si elles arriveront à louer le bien immobilier. Mais j’ai également une troisième catégorie de personnes qui me disent qu’elles n’ont pas le temps de chercher de biens immobiliers pour investir alors qu’elles aimeraient investir dans l’immobilier et ce sera là mon premier conseil.

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#1 : Prendre le temps

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‍Dès l’instant où vous souhaitez investir dans l’immobilier, il faut prendre le temps de passer à l’action pour rechercher des biens immobiliers et pour ensuite aller faire les visites.

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Si pour vous, investir dans l’immobilier, c’est une priorité numéro une, il va falloir revoir la liste de toutes vos priorités de façon à ce que la recherche de votre investissement locatif arrive en tête des listes des tâches que vous avez à effectuer.

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Alors, je sais de quoi je parle parce que dès l’instant où je suis en phase de recherche active de biens immobiliers, il m’arrive de consulter plusieurs fois les annonces sur les sites de publication d’annonces. Ça peut être Leboncoin, ça peut être SeLoger. Je crée également des alertes e-mail, et puis, je n’hésite pas non plus à aller en visite. Parce que si vous souhaitez investir dans l’immobilier, si vous ne voulez pas prendre le temps de rechercher votre futur investissement ou le temps de faire des visites, personne ne le fera à votre place. Donc, veillez bien à remettre en ordre la liste de vos tâches, la liste de vos priorités de façon à ce que l’investissement immobilier arrive en position une, en position deux ou en position trois dans la liste de tout ce que vous avez à faire.

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Il est vraiment important de rechercher ce bien immobilier parce qu’un bien immobilier, une fois que vous l’aurez trouvé, ce sera une rente à vie. Donc, voilà mon premier conseil, prenez bien le temps de rechercher votre premier bien immobilier.

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‍#2 : Ne pas s’éparpiller

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Ensuite, le second conseil que je peux vous donner, c’est de ne pas vous éparpiller. N’essayez pas de trouver la bonne affaire dans toutes les villes de France, n’essayez pas de courir tous les types de logement. Il faut se fixer un type de bien que l’on recherche et une ville.

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C’est vrai qu’en discutant avec des gens, je me rends compte qu’il y a certaines personnes qui recherchent à la fois des studios à Toulouse ou des immeubles à Brest, donc ce n’est absolument pas la bonne technique. Il faut se focaliser sur une ville et un type de bien. Alors, ça peut être par exemple le studio à Toulouse.

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Dès l’instant où vous souhaitez investir dans un studio à Toulouse, il faut passer à l’action, rechercher les annonces de studios en vente à Toulouse, et ensuite aller effectuer les visites. Vous allez voir que c’est la meilleure façon de gagner en efficacité, surtout de ne pas s’éparpiller et de ne pas perdre du temps.

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Voilà donc mon second conseil. N’hésitez pas à vous donner un cadre de façon à être efficace dans vos recherches.

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‍#3 : Étudier le marché

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‍Le troisième conseil que je peux vous donner dans cette vidéo, c’est d’étudier le marché de la ville dans laquelle vous souhaitez investir. Lorsque vous allez investir dans l’immobilier, il ne faut surtout pas investir sur un marché ou sur une ville que vous ne connaissez pas. Alors, vous vous demandez peut-être comment faire pour étudier le marché d’une ville parce que la ville où vous habitez dispose d’un prix de l’immobilier trop élevé, ce qui va vous amener à aller chercher des biens immobiliers dans des villes qui ne sont pas la vôtre, eh bien, la première étape va être d’appréhender ce marché immobilier.

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Alors, comment on appréhende ce marché immobilier ? Vous consultez tout simplement les annonces sur les sites que j’ai déjà évoqués, donc ça peut être Leboncoin, ça peut être SeLoger, ça peut être PAP. Donc, vous regardez grosso modo, si vous cherchez un studio, combien coûte un studio dans la ville qui vous intéresse. Si vous cherchez un T2, c’est exactement la même chose, vous allez regarder combien coûte le T2 en moyenne dans la ville qui vous intéresse.

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Et puis, surtout ensuite, il va falloir aller faire des visites pour s’imprégner des quartiers, pour pouvoir identifier les quartiers de cette ville qui sont bons pour l’investissement et ceux qui sont un petit peu moins bons pour l’investissement.Et dès l’instant où vous allez chercher ce bien immobilier, ce que je vous dis toujours dans mes vidéos, c’est qu’il va falloir respecter deux critères :- Avoir un immobilier liquide, c’est-à-dire que le bien immobilier que vous allez acheter, vous devez être capable de le vendre à tout moment, y compris le lendemain de votre achat ou le lendemain où les travaux seront finis de façon à pouvoir vous en séparer à tout moment sans avoir de queue de crédit à rembourser.

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- Avoir un loyer suffisamment important pour couvrir non seulement le crédit, mais également l’ensemble des autres charges. Et généralement, ce qu’il faut faire, c’est respecter la règle des 70 %, c’est-à-dire que 70 % de votre loyer doit être supérieur à votre crédit de façon à avoir grosso modo une opération neutre ou blanche vis-à-vis de la banque.

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Donc, voilà le troisième conseil que je pouvais vous donner. Imprégnez-vous du marché de votre ville et au moment d’effectuer les offres d’achat, faites-en sorte que votre immobilier soit liquide et que votre opération soit neutre vis-à-vis de la banque.

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‍#4 : Faire des offres

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Mon quatrième conseil, ce sera bien entendu de faire énormément de visites et énormément d’offres parce que justement, pour respecter les deux règles que je vous ai données précédemment, à savoir l’immobilier liquide et avoir un bien qui s’autofinance et respecte la règle des 70 %, il y a de fortes chances que vous ayez à faire des offres d’achat agressives de façon à acheter des biens en dessous du prix du marché. C’est uniquement en achetant des biens en dessous du prix du marché qu’on réalise de bonnes affaires immobilières.

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Donc, surtout n’hésitez pas à faire énormément de visites, y compris les biens que vous identifiez comme trop chers au moment où vous consultez les annonces en ligne. Et ensuite, faites des offres d’achat agressives par rapport à vos objectifs de rentabilité et par rapport à l’objectif que j’ai indiqué tout à l’heure, à savoir avoir un immobilier liquide.

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Il est très très important de faire énormément d’offres d’achat parce que la grosse majorité d’entre elles ne passeront pas. Et donc, pour pouvoir avoir plus de chance et de succès, il va falloir multiplier ces offres d’achat. Il suffira d’une seule offre agressive pour vous faire gagner de l’argent immédiatement au moment de l’achat et ensuite, comme je vous l’ai expliqué tout à l’heure, d’avoir une rente à vie parce qu’une bonne affaire immobilière, c’est un loyer que vous allez garder peut-être à vie si vous décidez de ne jamais revendre l’appartement ou la maison qui vous intéresse.

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‍#5 : Préparer le RDV bancaire

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Et le cinquième conseil que je voulais vous donner dans cette vidéo, c’est surtout de bien préparer le rendez-vous bancaire. Il est très très important de bien préparer le rendez-vous bancaire et de ne pas se présenter face à son conseiller en disant voilà, bah moi, monsieur le banquier, j’ai envie d’acheter un appartement de 100 000 €. Non, ce n’est pas du tout comme ça que ça se passe.Il va falloir préparer un minimum ce rendez-vous en expliquant à votre banquier pourquoi vous souhaitez acheter ce bien immobilier, qu’est-ce qu’il a de particulier, pourquoi il est intéressant, combien vous allez le louer, mettez-lui des chiffres en face parce que les chiffres sont des choses qui parlent aux banquiers, rassurez-le par rapport au fait que vous allez avoir de l’immobilier liquide, cette opération va être neutre ou transparente parce que 70 % du loyer sera supérieur à la mensualité de crédit…

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Rassurez votre banquier. Si le banquier vous finance, il va vous prendre un engagement sur 15 ans, 20 ans, ou 25 ans, ce n’est quand même pas rien comme engagement. Donc voilà, mettez-lui des chiffres à l’appui pour lui prouver qu’il prend un minimum de risque en finançant votre projet.

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Voilà donc les 5 conseils que je voulais partager avec vous dans cette vidéo lorsque vous souhaitez vous lancer dans l’immobilier :- Prenez le temps de faire des visites si votre objectif premier, c’est d’investir dans l’immobilier.

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- Ne vous éparpillez pas, choisissez le type de bien et ciblez la ville dans laquelle vous souhaitez investir.

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- Étudiez le marché de votre ville de façon à avoir un immobilier liquide ou à faire une opération neutre au moment où vous allez effectuer votre offre d’achat.

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- Faites énormément de visites et faites énormément d’offres de façon à être certain de faire atterrir l’une d’entre elles parce que bon nombre seront refusés.

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- Préparez bien le rendez-vous bancaire parce que c’est le banquier qui va vous financer ; et le banquier a besoin d’être en confiance.

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Voilà ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo, voilà mes 5 conseils pour bien démarrer dans l’immobilier.

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Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas la liker ; n’hésitez pas non plus à la partager.

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Puis, je vous rappelle que si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier ou la location courte durée, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree.fr et puis, n’hésitez pas non plus à vous abonner à ma chaîne YouTube du même nom : Louer en courte durée pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée.

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Et puis, avant de vous quitter, je vous invite à télécharger deux e-books que j’ai rédigés : "Convaincre la banque, mode d’emploi", justement dans lequel je vous explique comment bien présenter votre dossier d’investissement locatif pour convaincre votre banquier de vous financer ; et puis, mon second e-book : "Doubler son salaire avec la location courte durée" dans lequel je vous explique comment vous allez pouvoir vous créer une rente immédiate grâce à la rentabilité explosive de la location courte durée.

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Pour télécharger ces deux e-books, vous cliquez sur le "i" qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre. Et puis, si vous vous trouvez sur YouTube, vous avez également les liens d’accès aux pages de téléchargement de ces deux e-books dans la description juste en dessous de cette vidéo.

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Et puis, je vous mets également à disposition une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Dans cette formation, je vous explique à quels impôts vous allez être assujetti lorsque vous faites de la location courte durée. Puis, je vous explique comment minimiser votre impôt, voire ne pas payer d’impôts du tout en choisissant le bon régime fiscal.

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Donc, pour accéder à cette formation, c’est exactement la même chose. Vous cliquez sur le "i" et je vous mets le lien d’accès à cette formation dans la description juste en dessous de cette vidéo.

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Allez, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui et puis, comme d’habitude, on se retrouve très très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée.

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Je vous dis à très très bientôt ! Ciao !

Les bonnes affaires sur le papier peuvent parfois être de mauvaises affaires.Dans cette vidéo, je vous dévoile pourquoi je suis sorti de l'achat d'un appartement de 90 m2 affiché à 50000 euros.Cet appartement avait pourtant tous les atouts pour faire de la location meublée, de la location courte durée ou encore de la colocation.Indiquez-moi dans les commentaires ce que vous auriez fait à ma place.

Transcription

Salut à tous ! Ici, Sébastien. Je suis vraiment ravi de vous retrouver dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais vous expliquer pourquoi je suis sorti d’un projet immobilier sur lequel je m’étais engagé. Allez, c’est parti ! Ça se passe tout de suite sur Louer en courte durée.

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Alors, il y a quelques temps, je m’étais positionné sur un appartement de 90 m² affiché au prix de 56000 €, et cet appartement, j’avais pu l’avoir au prix de 50000 €.Alors, j’avais d’ailleurs fait une vidéo à ce sujet en expliquant toute ma phase de recherche. Donc, si vous souhaitez voir cette vidéo, cliquez simplement sur le "i" qui va apparaître en haut à droite de cette fenêtre.

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Alors, cet appartement, c’est vrai qu’il était intéressant. Dans un premier temps, parce qu’il y avait vraiment vraiment tout à refaire, donc ça, c’est plutôt un bon signe parce que c’est généralement des appartements qu’on peut avoir en dessous du prix du marché, ce qui était le cas, en l’occurrence.

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Et puis, c’est vrai qu’une fois que je m’étais positionné sur cet appartement, je m’étais dit qu’il était vraiment intéressant à travailler pour plusieurs raisons parce que voilà, dans cette surface intéressante, je m’étais dit qu’on pouvait diviser ces 90 m² en deux ou trois appartements, soit pour faire de la location meublée traditionnelle, soit pour faire de la location courte durée.

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Puis, je m’étais également dit que je pouvais le garder tel quel pour faire de la colocation. En l’état, l’appartement, il avait trois chambres mais vu la surface, il aurait été très facile de créer une quatrième chambre en créant bien entendu une autre salle de bain ou une autre toilette pour faire de la colocation à haut rendement pour faire de la colocation haut de gamme.

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Alors, une fois que l’offre d’achat avait été acceptée, j’avais repris contact avec l’agent immobilier pour revisiter l’appartement. Et vraiment, à la revisite de cet appartement, la revisite avait confirmé le fait que cet appartement m’intéressait vraiment. Et donc, l’étape d’après devait être la signature du compromis de vente.

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Alors, juste avant la signature, le propriétaire-vendeur qui n’avait pas fait les diagnostics les a effectués puis les a transmis à mon notaire, à mon clerc de notaire qui me les a transmis à son tour. Donc moi, j’ai toujours l’habitude de toujours éplucher tous les documents que je reçois lors d’une vente, que ce soit le compromis de vente en mode brouillon, que ce soit également d’ailleurs tous les documents qui proviennent du syndic, et donc forcément les diagnostics.

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Donc, vous vous doutez bien que dans cet appartement, il y avait vraiment tout à refaire, donc le fait de refaire l’électricité, ce n’est pas quelque chose qui me posait problème, mais par contre, je suis tombé sur un cas qui ne m’était encore jamais arrivé, c’est la présence d’amiante.Alors, il n’y avait pas vraiment d’amiante dans les murs, mais c’est dans les dalles PVC de l’appartement que se trouvait l’amiante et le diagnostiqueur, au moment de rédiger son compte rendu, voilà ce qu’il a écrit à propos de ces dalles : "rechercher les causes de dégradation et prendre les mesures appropriées pour les supprimer."Et c’est vrai que moi, lorsque je suis allé visiter cet appartement, j’avais vu que dans l’une des chambres en fait, il y avait des dalles qui avaient été abîmées parce qu’en fait, il y avait une fuite d’eau qui provenait du plafond. Mais bon, en l’occurrence, en tous les cas, il y avait vraiment des dalles PVC et qui étaient abîmées.

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Donc, cette présence d’amiante, en fait, elle m’a posé souci, je me suis longuement interrogé : est-ce qu’il faut que je mène ce projet jusqu’au bout ou est-ce qu’il faut que je sorte de ce projet. Donc, je me suis vraiment vraiment posé tout un tas de questions, et j’ai pris contact avec des amis qui sont dans le milieu du bâtiment et puis, des professionnels du désamiantage. Et j’ai eu plusieurs sons de cloche.

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Alors, dans un premier temps, j’ai eu des personnes qui m’ont dit non, mais il suffit de ragréer le sol, tu vas pouvoir recouvrir ces dalles d’amiante et tout va se solutionner tout seul, vu qu’il n’y a pas de poussière d’amiante en fait, il n’y a aucun risque pour les personnes qui vont vivre dans l’appartement. Et puis, j’ai également pris contact, comme je vous le disais, avec d’autres personnes, qui, elles, m’ont dit non, non, de l’amiante dans cet appartement, il faut absolument que tu enlèves toutes ces dalles de façon à ce qu’il n’ait aucune trace d’amiante pour toutes les personnes qui vont venir vivre dans ce logement.

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Alors, je me suis renseigné sur le coût de désamiantage, et dans cet appartement en fait, il y avait à peu près 80 m² de dalles de PVC qu’il aurait fallu retirer. Et donc, les coûts, ils se situaient entre 13000 € et 15000 €. Donc, entre 13000 et 15000 € pour enlever 80 m² de dalles amiantées.

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Donc forcément, 13000 ou 15000 €, c’est quelque chose qui remettait complètement en cause mon projet immobilier. Et donc, là encore, je me suis assis pendant quelques jours pour réfléchir à cette situation. Et au final, j’ai décidé de ne pas aller signer le compromis de vente pour avoir l’esprit tranquille par rapport à cette présence d’amiante.J’avais plusieurs sons de cloche. Et ce qui me gênait également, c’est qu’en fait, au moment où vous mettez maintenant un appartement en location, vous devez fournir à vos locataires les diagnostics techniques. Donc, si jamais je recouvrais ces dalles d’amiante, rien ne me garantissait que la présence d’amiante n’allait pas disparaître. Et donc, moi, je ne me voyais pas louer un appartement dans lequel apparaît des traces d’amiante dans les diagnostics.

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Et c’est exactement la même chose si dans quelques années, je m’étais dit : « bah tiens, cet appartement, j’ai besoin de le vendre pour retrouver de la trésorerie ».Boom je refais les diagnostics, et là encore, potentiellement, je peux retrouver cette présence d’amiante.

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Donc voilà, je me suis dit que je préférais avoir l’esprit tranquille. Alors, peut-être que je passe à côté d’une très bonne affaire immobilière mais voilà, idéalement j’aurais préféré retirer toutes ces dalles d’amiante de façon à ce qu’il n’y ait plus rien qui apparaissent dans les diagnostics, de façon à avoir l’esprit serein par rapport à un appartement que je vais louer à des étudiants ou à des jeunes actifs ou à des personnes de passage, ou à un appartement que tôt ou tard je finirais peut-être par revendre. Voilà, je voulais vraiment avoir l’esprit tranquille par rapport à cette présence d’amiante et c’est vraiment la raison pour laquelle je suis sorti de ce projet immobilier.

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Alors, à regret, vraiment je l’avoue, parce qu’on était sur une putain de bonne affaire immobilière. C’était d’ailleurs le titre de la vidéo que j’avais fait à ce sujet. Mais voilà, ce sont des choses qui arrivent. Peut-être que j’ai eu raison, peut-être que j’ai eu tort. En tout cas, moi, je suis tranquille dans mon esprit maintenant. Je n’aurais pas proposé un appartement amianté à mes locataires, ou je n’aurais pas à recouvrir des dalles de PVC amianté pour me dire que finalement, l’amiante est toujours là et elle apparaît dans les diagnostiques.Donc, voilà ce que je voulais vraiment partager aujourd’hui avec vous dans cette vidéo. Peut-être que j’ai eu tort encore une fois, peut-être que j’ai eu raison, mais ça malheureusement, je ne pourrais pas le savoir. Mais en tout cas, je suis quand même serein dans mon esprit, et c’est vraiment ça l’essentiel pour moi.

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Donc, si jamais ce sont des sujets également qui vous sont arrivés, n’hésitez pas à me le mettre dans les commentaires de cette vidéo. Et puis, n’hésitez pas non plus à m’indiquer si vous auriez fait la même chose que moi. Est-ce que vous seriez resté sur ce projet immobilier, est-ce que vous en seriez parti. Puis, n’hésitez pas non plus à m’en expliquer les raisons.

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Alors, pour autant, l’histoire ne s’arrête pas là, vous vous en doutez bien parce que finalement, cet appartement, je ne l’ai pas acheté, mais je continue mes recherches et j’ai trouvé encore des choses intéressantes, je vous en dirai plus dans une vidéo à venir.

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Donc, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, et si vous souhaitez suivre ma phase de recherche, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree.fr ; et puis, n’hésitez pas non plus à vous abonner à ma chaîne YouTube Louer en courte durée en activant la cloche de façon à être notifié de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

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Et puis, je vous mets également à disposition deux e-books que vous pouvez télécharger gratuitement : "Convaincre la banque, mode d’emploi" et "Doubler son salaire avec la location courte durée". Et puis, je vous offre également une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Vous allez comprendre dans cette formation qui fait un tout petit peu moins d’une heure pourquoi la fiscalité de la location courte durée peut être avantageuse à condition de choisir le bon régime et vous allez comprendre comment il est possible de minimiser votre impôt, voire de ne pas payer d’impôt du tout en location courte durée.

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Alors, si vous souhaitez accéder à ces deux e-books et si vous souhaitez regarder cette formation d’un petit peu moins d’une heure, vous cliquez sur le "i" qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre et vous aurez le lien d’accès à toutes les pages de téléchargement. Et puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, regardez la description, je vous mets également les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.

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Allez, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Et puis, comme d’habitude, on se retrouve très très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée.

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Je vous dis à très très bientôt. Ciao !

De plus en plus d'agences immobilières proposent de signer le compromis de vente en agence, sans passer par les notaires.C'est une pratique que je ne recommande pas et je vous explique pourquoi dans cette vidéo.Indiquez-moi dans les commentaires ci-dessous quelles sont vos expériences de compromis en agence.

Transcription

Bonjour à tous ! Ici Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree.frJe vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle on va voir ensemble si oui ou non il faut signer le compromis de vente dans une agence immobilière.

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Allez, c’est parti. Ça se passe tout de suite sur Louer en courte durée.

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Alors, j’ai souhaité faire cette vidéo parce que dernièrement, Emilie et Jean-Marie m’ont écrit à propos d’un investissement immobilier qu’ils souhaitent réaliser. Alors, en quoi consiste cet investissement immobilier ? Et bien, il s’agit tout simplement d’un immeuble de rapport affiché environ à 100000 € dans lequel il y a 100000 € de travaux. Donc, grosso modo, ce projet immobilier se monte à 200000 €.Alors, au moment où Emilie et Jean-Marie ont effectué leur offre d’achat qui a été acceptée, l’agence immobilière par laquelle ils sont passés a absolument tenu à ce que le compromis de vente soit signé en agence plutôt que le compromis soit signé au sein d’un office notarial.

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Alors, est-ce que ça, c’est une bonne chose ou est-ce que c’est une mauvaise chose ? C’est ce qu’on va voir dans la suite de cette vidéo.

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Mais avant que je vous explique pourquoi Jean-Marie et Emilie ont eu des difficultés, ce que je voulais vous rappeler, c’est que l’agence immobilière en fait, elle est spécialiste de la transaction immobilière au sens commercial du terme, alors que les notaires sont spécialistes de la transaction immobilière au sens juridique du terme. Et ça, ça fait toute la différence et vous allez comprendre pourquoi dans la suite de cette vidéo parce que maintenant, je vais vous expliquer quelles sont les difficultés qu’ont rencontré Jean-Marie et Emilie.

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Vous vous rappelez ? Je vous ai expliqué que l’immeuble sur lequel ils souhaitaient se positionner a été affiché à 100000 €, mais qu’il y avait environ 100000 € de travaux dans cet immeuble. Et donc, naturellement, dans les conditions suspensives d’obtention de prêt, pour pouvoir se couvrir, Jean-Marie et Emilie ont indiqué que le montant de leur prêt dans la clause suspensive serait de 200000 €. Et l’agence immobilière a répondu qu’elle ne souhaitait pas que cette clause à 200000 € apparaisse car 200000 € c’est le coût global du projet avec les travaux. L’agence souhaitait uniquement cette clause à hauteur des 100000 €. Elle s’est même interrogée là-dessus en disant mais si vous mettez 200000 €, ça veut dire que vous n’êtes pas certain d’obtenir le financement.

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Alors, jusqu’à preuve du contraire, s’il y a une condition suspensive d’obtention de prêt dans un compromis de vente, c’est tout simplement parce que oui, on laisse l’opportunité aux "acheteurs" de ne pas obtenir leur prêt bancaire. Et puis, je pense que 95% des personnes qui investissent dans l’immobilier ne sont pas certains d’obtenir le prêt bancaire et c’est la raison principale pour laquelle cette condition suspensive existe.

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Alors, Jean-Marie et Emilie ont porté l’affaire devant le notaire, c’est-à-dire que le compromis en mode "brouillon" que l’agence leur a donné, ils l’ont fait relire par le notaire, et le notaire a, lui, également indiqué que cette condition suspensive pouvait être mise à 200000 €, et pas 100000 €. Et ce qu’il faut bien comprendre, c’est que lorsque vous faites une offre d’achat, cette offre d’achat met le vendeur et l’acheteur d’accord sur un prix, en aucune manière, cette offre d’achat ne valide le montage financier du projet immobilier. Ça, ça n’a rien à voir, ça ne concerne pas l’agence immobilière, ça ne concerne pas le vendeur.

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Et donc, en retournant voir le notaire, Jean-Marie et Emilie en ont profité pour indiquer qu’ils ne souhaitaient pas payer la proratisation de la taxe foncière. Et ça, c’est tout à fait leur droit parce que je vous rappelle que c’est la personne qui est propriétaire au 1^erjanvier du bien immobilier qui doit s’acquitter de la taxe foncière.Alors, c’est vrai que généralement, dans les compromis de vente et dans les actes authentiques, on indique qu’il y aura un prorata de charges, c’est-à-dire que si vous achetez un billet immobilier au 1^erjuillet, le propriétaire-vendeur va s’acquitter de la taxe foncière du 1^erjanvier au 30 juin, et le propriétaire-acheteur va s’acquitter de cette taxe foncière du 1^erjuillet au 31 décembre, mais ça, ce n’en est qu’un usage.

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Ça veut dire quoi ? ça veut dire que si vous achetez un bien immobilier le 2 janvier, la loi dit que c’est le propriétaire au 1^erjanvier qui va s’acquitter de cette taxe foncière. Donc, vous allez pouvoir être propriétaire de ce bien immobilier 364 jours, et la taxe foncière revient de droit au propriétaire-vendeur.

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Mais pour en revenir au projet de Jean-Marie et Emilie, donc après avoir consulté leur notaire, ils sont revenus vers l’agence immobilière avec le compromis modifié qui faisait bien apparaître une clause suspensive à 200000 €, et surtout pas de proratisation de la taxe foncière, suite à quoi l’agence immobilière leur a indiqué que le notaire, ou que leur notaire, ne connaissait rien à son métier. Vous voyez bien que c’est un petit peu spécial.

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Le compromis est repassé dans les mains de l’agence, et lorsque Jean-Marie et Emilie ont eu le nouveau compromis entre leur main, donc toujours en mode brouillon, il apparaissait une nouvelle clause dans laquelle il était indiqué que s’il n’arrivait pas à obtenir le prêt bancaire, l’agence immobilière avait le droit de porter ce dossier et de rechercher le financement pour eux.

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Alors, en soi, ce n’est pas quelque chose de très grave, c’est peut-être même quelque chose de bien puisque finalement, ça multiplie les chances d’obtenir un prêt immobilier. Mais je trouve la démarche en fait assez bizarre. Pourquoi ? Parce que dans ce cas-là, on a une agence immobilière 1/ qui explique à ces acheteurs que leur notaire ne comprend rien, donc déjà je trouve ça limite, donc l’agence immobilière est en train de se transformer en notaire, et 2/ maintenant, on a une agence immobilière qui est en train de se transformer en agence de courtage.

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Donc, on se demande vraiment quel est le métier de cette agence immobilière. Et moi, je pense que cette agence immobilière en fait, elle fait tout ça pour accélérer au maximum le rythme de la vente et pour pouvoir récupérer le plus rapidement possible sa transaction.

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Mais le problème dans ce cas-là, c’est que l’agence immobilière en fait, elle est absolument contre les vendeurs et heureusement qu’Emilie et Jean-Marie ont eu la présence d’esprit de relire ce compromis de vente, sans quoi tout aurait été en leur défaveur.

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Et donc, la finalité de tout ça, c’est qu’en fait, ils ont eu gain de cause, il n’y a pas de proratisation de la taxe foncière, et la clause suspensive d’obtention de prêt, elle a été positionnée à 200000 €. Pourquoi ? Et bien, tout simplement parce que l’agence immobilière a été obligée de prendre contact avec le notaire du vendeur et les vendeurs ont bien entendu accepté l’ensemble de ces éléments.

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Donc, au global, cette agence immobilière, dans ce cas précis, elle n’a servi à rien, elle a juste ralenti la vente, elle s’est presque mis les acheteurs à dos. Je pense que Jean-Marie et Emilie ne repasseront pas par cette agence immobilière pour réaliser l’investissement immobilier suivant.

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Donc, quelle est la conclusion de cette vidéo lorsque vous investissez dans l’immobilier ? C’est des pratiques qui se font de plus en plus, surtout ne signez jamais un compromis de vente dans une agence immobilière. Personne ne vous défendra aussi bien que votre notaire ou que votre clerc de notaire. Faites systématiquement relire les compromis de vente par les notaires, par votre notaire, et surtout évitez dans la mesure du possible de signer votre compromis de vente dans une agence. J’insiste vraiment là-dessus.

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Alors, fort heureusement, pour Emilie et Jean-Marie, tout se termine bien, ils ont pu faire passer toutes les clauses qu’ils souhaitaient dans ce compromis de vente, même si au final, il a quand même été signé dans une agence immobilière. Mais en tout cas, retenez bien de leur mésaventure, qu’il ne faut pas signer le compromis dans une agence immobilière.

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Voilà, écoutez, j’espère que cette vidéo vous a plu. Si vous également, vous avez rencontré des difficultés lors d’un compromis avec une agence immobilière, n’hésitez pas à faire part de votre expérience dans les commentaires juste en dessous de cette vidéo.

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Et puis, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, je vous mets à disposition une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Dans cette formation, je vous parle de tous les impôts auxquels vous allez être assujetti en faisant de la location courte durée. Mais vous allez voir également qu’il y a un certain nombre d’impôts qu’on croit devoir payer, et en fait qui sortent du cadre de la location courte durée.

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Et je vous mets également à disposition deux e-books : "Convaincre la banque, mode d’emploi" et "Doubler son salaire avec la location courte durée".Alors, pour accéder à cette formation et pour télécharger ces deux e-books, c’est très simple ! Vous cliquez sur le "i" qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre ; et puis, si vous vous trouvez sur YouTube au moment où vous regardez cette vidéo, je vous mets également les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description juste en dessous de cette vidéo.

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Avant de vous quitter, je vous rappelle que vous pouvez vous abonner également à cette chaîne YouTube pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée. Puis surtout, n’hésitez pas à activer la petite cloche de façon à être notifié de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

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Allez, je vous quitte ici pour aujourd’hui. Et puis, comme d’habitude, on se retrouve très très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée.

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À très bientôt ! Ciao !

L'expert comptable est l'un des partenairesindispensables pour l'investissement immobilier.C'est sur lui que repose le choix du bon régime fiscal.A la clef : plusieurs milliers d'économies d'impôt.Autant dire qu'il (ou elle) doit être une personne de confiance.Dans cette vidéo, je vous explique comment trouver LE bon expert comptable.Indiquez moi dans les commentaires ci-dessous si vous avez trouver le bon expert comptables pour vos investissements immobiliers.

Transcription

Bonjour à tous ! Ici Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree.frJe suis ravi de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo dans laquelle on va voir ensemble comment choisir le bon expert-comptable qui va s’occuper de vos investissements immobiliers.

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Allez, c’est parti ! Ça se passe tout de suite sur Louer en courte durée.

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Alors, j’ai souhaité faire cette vidéo parce que je reçois énormément de messages de personnes qui me demandent comment choisir le bon expert-comptable qui va s’occuper de leur activité de location courte durée, ou même au sens large de leur activité immobilière. Et je comprends tout à fait ces interrogations parce que choisir un bon expert-comptable, c’est quelque chose de primordial, c’est quelque chose de déterminant puisque cet expert-comptable va faire partie de votre équipe et c’est lui qui va être en charge d’optimiser votre fiscalité, d’optimiser vos bilans comptables. Alors, comment est-ce qu’on choisit un expert-comptable ? Je vais vous l’expliquer dans la suite de cette vidéo.

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Mais avant, je voulais revenir sur des réflexions que je me faisais étant jeune, lorsque j’étais encore scolarisé. Je me disais qu’une fois qu’on était dans la vie active, on avait affaire qu’à des professionnels. C’est-à-dire que l’électricien était forcément un électricien compétent, le boulanger est forcément un boulanger compétent, l’ingénieur était forcément un ingénieur compétent, et bien entendu, un expert-comptable devait également lui être un expert-comptable compétent.
Mais en fait, la réalité, ce n’est pas du tout cela. À l’école, il y a les bons et les mauvais élèves, c’est exactement la même chose dans la vie active : il y a les bons éléments, quelle que soit la profession, il y a également les mauvais éléments.

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Alors, comment est-ce qu’on choisit son expert-comptable ? Et bien, tout simplement en posant des questions à la personne que vous allez consulter pour s’assurer de ses compétences sur le domaine justement pour lequel vous allez la consulter. Alors, en l’occurrence, l’immobilier puisque vous êtes sur une chaîne YouTube qui parle d’immobilier. Mais si vous êtes dans d’autres thématiques, la restauration par exemple, allez voir des experts-comptables qui sont spécialisés dans la restauration.

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Et surtout, encore une fois, n’hésitez pas à poser des questions à la personne que vous allez avoir en face pour savoir si elle est compétente dans le domaine pour lequel vous la consultez, en l’occurrence ici l’immobilier, voire la location courte durée.

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Et je vais illustrer cela avec trois exemples de personnes qui m’ont écrit, qui se sont retrouvées face à des experts-comptables qui, malheureusement, ne maîtrisaient pas la fiscalité de l’immobilier.

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Alors, le premier exemple que je vais vous donner, c’est celui de Kader. Kader fait de la location courte durée. Il a quelques appartements à son actif. Donc, tous ses investissements, il les a faits en nom propre, ce qui fait qu’il est loueur meublé non professionnel. Et donc, Kader, avec son activité de location courte durée, dégage plus de 23000 € de chiffres d’affaire.Donc, voilà ce que lui a dit son expert-comptable : "écoutez, maintenant que vous dépassez 23000 € de chiffres d’affaire, vous êtes obligé de prendre le statut de LMP", c’est-à-dire loueur meublé professionnel.

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Mais ce qu’il faut savoir, c’est que pour avoir ce statut de LMP, loueur meublé professionnel, il faut réunir trois conditions :

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• La première de ces conditions, c’est de faire plus de 23000 € de chiffres d’affaire. Donc ça, c’est le cas de Kader.
• La seconde condition, c’est d’avoir des revenus locatifs qui dépassent les revenus de l’activité salariale. Alors ça, ce n’est pas le cas de tout le monde, mais en tout cas, c’est le cas de Kader.
• Mais surtout, la troisième condition, c’est d’être inscrit au RCS, c’est-à-dire au Registre du Commerce et des Sociétés ; et cette troisième condition, elle est facultative. C’est libre à chacun de s’inscrire, oui ou non, au Registre du Commerce et des Sociétés.
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Ça veut dire quoi ? Ça veut dire que vous pouvez par exemple toucher le SMIC, réaliser 300000 € de revenus locatifs par an et rester loueur meublé non professionnel. Voilà la troisième condition qu’avait oublié cet expert-comptable.

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Alors, maintenant, je vais vous donner un deuxième exemple, l’exemple de Damien qui, lui, fait de la location meublée "normale", c’est-à-dire qu’il ne fait pas de location courte durée. Et Damien m’a écrit il y a quelques jours en disant : "Voilà Sébastien, moi, je réalise plus de 23000 € de loyer, plus de 23000 € de chiffres d’affaire, mais en location meublée normale. Et mon expert-comptable me dit que je vais être assujetti aux cotisations sociales, donc au RSI » ; puisque depuis le 1^erjanvier 2017, si vous faites de la location courte durée avec un chiffre d’affaire supérieur à 23000 €, vous êtes assujetti aux cotisations sociales. Mais ce qui n’est absolument pas le cas de Damien. Damien ne fait pas de la location courte durée, il fait juste de la location meublée standard.

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Et donc, en ce sens, Damien n’est pas assujetti aux cotisations sociales, il est assujetti aux prélèvements sociaux. Et voilà où s’est trompé cet expert-comptable. La barrière des 23000 € ne concernent pas Damien pour son activité immobilière.

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Et le troisième exemple que je vais vous donner, mais ça, je vous en ai déjà parlé dans des vidéos précédentes, c’est lorsque j’ai décidé, lorsque j’ai démarré les immobiliers et la location courte durée, de prendre un expert-comptable.

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Donc, lors du premier rendez-vous, la personne que j’avais en face m’avait expliqué que de par mon activité, j’allais être assujetti à la taxe d’habitation pour les appartements que je proposais à la location courte durée, ce qui n’est absolument pas le cas. Lorsque vous faites de la location courte durée, vous ne payez pas la taxe d’habitation. Mais en contrepartie de quoi, bien entendu, vous payez la CFE, c’est-à-dire la Cotisation Foncière des Entreprises. Mais cet expert-comptable s’était lui aussi trompé.

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Donc, comme je vous le disais au début de cette vidéo, surtout n’hésitez pas à poser des questions à votre expert-comptable pour savoir s’il a du répondant, pour savoir s’il maîtrise un petit peu la fiscalité de l’immobilier, de la location meublée, voire de la location courte durée.Parlez-lui de prélèvements sociaux, parlez-lui de cotisations sociales, parlez-lui de micro-BIC 50 %, de micro-BIC 71 %, parlez-lui de régime réel, demandez-lui dans quel cas s’appliquent, oui ou non, les cotisations sociales, parlez-lui de la barrière des 23000 €, parlez-lui également des taxes d’habitation pour savoir s’il maîtrise bien cette fiscalité et s’il ne va pas vous embarquer dans de la fiscalité qui n’a rien à voir avec votre activité. Et ça, c’est très très important.

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Je pense également à autre chose. Demandez-lui si le fait de faire classer ces logements, si vous faites de la location courte durée, donc classer au sens une étoile, deux étoiles, trois étoiles…, peut avoir une incidence sur la fiscalité ; et si oui, dans quel cas.

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Voilà donc quelques questions que vous pouvez poser à votre expert-comptable pour vous assurer qu’il va être compétent pour vous accompagner dans votre activité immobilière puisque, je le répète, cet expert-comptable, ça va être un partenaire de votre activité. Voilà donc, surtout n’hésitez pas à lui poser ces questions de façon à savoir à qui vous allez avoir affaire.

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Alors, j’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager.

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Et puis, je vous mets à disposition une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. N’hésitez pas à visionner cette vidéo, je passe en revue pendant 45 minutes environ la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Ça vous permettra d’avoir des billes, d’avoir des éléments pour choisir ensuite votre expert-comptable.

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Donc, si vous souhaitez visionner cette formation, c’est très simple : vous cliquez sur le "i" qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre. Et puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, vous avez le lien d’accès à cette formation dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.

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Et puis, si vous souhaitez en savoir plus également sur l’immobilier et la location courte durée, je vous invite à télécharger les deux e-books que j’ai rédigés : "Convaincre la banque, mode d’emploi" et "Doubler son salaire avec la location courte durée".Dans le premier e-book, je vous explique comment présenter votre dossier bancaire d’investissement locatif pour que votre banquier soit convaincu de la viabilité de votre projet immobilier. Et puis, dans le second e-book, "Doubler son salaire", je vous explique comment la rentabilité explosive de la location courte durée va vous permettre de vous créer une rente immédiatement dès le premier jour où vous allez être propriétaire de votre projet immobilier.

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Juste avant de vous quitter, si vous souhaitez télécharger ces deux e-books, c’est exactement la même chose, le "i" en haut à droite. Et puis, je vous mets également les liens de téléchargement dans la description juste en en dessous de cette vidéo.

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Allez, je vous quitte ici pour aujourd’hui. Et puis, comme d’habitude, on se retrouve très très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée.

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Je vous dis à très très bientôt ! Ciao !

Pour exercer une activité de location courte durée ou de location saisonnière, il est nécessaire de s'outiller.Les objectifs sont d'automatiser, de gagner du temps et de toucher un plus grand nombre de clients.2 outils sont pour cela indispensables : le TPE virtuel et le channel manager.Indiquez-moi dans les commentaires ci-dessous si vous utilisez ces 2 outils.

Transcription

Bonjour à tous ! Ici Sébastien, spécialiste de la location courte durée et auteur du blog louer-en-courte-duree.fr

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Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je souhaitais partager avec vous deux outils indispensables pour exercer son activité de location courte durée en mode professionnel.

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Allez, c’est parti, ça se passe tout de suite sur Louer en courte durée.

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Alors, si vous me suivez, vous devez savoir que ça fait un petit moment que je le dis maintenant, le marché de la location courte durée est en train de se professionnaliser. Et pour survivre dans ce nouveau monde, il est indispensable d’industrialiser, et donc de professionnaliser son activité. Et pour pouvoir faire cela, il y a deux outils indispensables que vous devez adopter pour pouvoir automatiser votre activité.

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Alors, pourquoi est-ce que je dis que le marché de la location courte durée est en train de se professionnaliser ? Eh bien tout simplement parce qu’il suffit de suivre l’évolution de ce marché. Le constat que je fais en consultant les annonces lorsque je suis en phase de recherche d’appartement pour de l’achat, c’est que tous les appartements qui se trouvent sur Leboncoin ou sur SeLoger qui sont proposés à la vente ou même à la location sont des appartements où la décoration est un petit peu désuète, où la décoration n’a pas été faite depuis 15 ans, 20 ans et où on sent bien que les appartements n’ont pas été rénovés depuis plusieurs années.À la différence, lorsque vous souhaitez louer un appartement que vous promenez sur toutes les plateformes de réservation en ligne, qu’on parle de Booking, d’Abritel, ou encore d’Airbnb vous aurez certainement remarqué que tous les appartements qui se trouvent sur ces plateformes sont des appartements qui sont d’un standing beaucoup plus élevé que les appartements qui sont proposés à la location traditionnelle, ce qui n’était pas le cas, il y a quelques années encore.

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Donc, le marché de la location courte durée est en train de se professionnaliser, les appartements qui sont proposés aujourd’hui à la location sur les plateformes de réservation en ligne sont des appartements sexy, des appartements bien décorés, avec de hauts niveaux de prestation par rapport à la location traditionnelle.

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Et donc, pourquoi est-ce que ces appartements sont aussi bien décorés et aussi bien équipés ? Eh bien, tout simplement parce que la clientèle de location courte durée ou la clientèle de location saisonnière, elle devient plus exigeante.

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Alors, dans ce monde qui est en train de se professionnaliser, comment est-ce qu’on fait pour automatiser et industrialiser son activité ?

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Et bien, dans un premier temps, il va falloir utiliser un Channel Manager. Alors, lorsque je me retrouve en conférence ou en séminaire, je demande systématiquement : "est-ce que vous savez ce qu’est un Channel Manager ?", il y a encore quelques personnes, voire la majorité d’entre elles même qui ne savent pas ce qu’est un Channel Manager.

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Et bien, Channel Manager, c’est un outil informatique qui va vous permettre dans un premier temps de synchroniser tous les calendriers sur les différentes plateformes avec lesquelles vous allez travailler. Alors, parce que bien entendu, pour faire de la location courte durée, il va falloir être présent sur un maximum de plateformes (Airbnb, Booking, mais également Abritel, Wimdu, Tripadvisor, MorningCroissant, Expédia…)L’exemple que je prends systématiquement, c’est celui de Danone. Danone vend des produits laitiers et Danone n’aurait pas idée de vendre ses produits laitiers uniquement chez Intermarché. Danone va vouloir vendre ses produits laitiers chez Auchan, chez Carrefour, chez Lidl, chez Leclerc… C’est exactement la même chose lorsque vous faites de la location courte durée, vous devez vendre votre produit, c’est-à-dire vos nuits, vos appartements sur toutes les plateformes de réservation en ligne existantes.

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Et donc, à partir du moment où vous allez travailler avec toutes ces plateformes de réservation en ligne, et bien, vous allez devoir synchroniser les agendas sur chacune de ces plateformes. Alors moi, lorsque j’ai démarré la location courte durée, je ne vous cache pas que je faisais tout ça à la main, c’est-à-dire que dès l’instant où j’avais une réservation qui tombait sur Airbnb, je me connectais sur Booking, je bloquais les dates, je me connectais ensuite sur TripAdvisor, je bloquais les dates, je me connectais ensuite sur Morning Croissant, je bloquais les dates…Aujourd’hui, ce n’est pas quelque chose que je continue à faire. Et si vous souhaitez vous lancer sur cette activité, ce n’est absolument pas quelque chose que je vous conseille de faire. Vous pouvez donc utiliser un Channel Manager qui est un outil qui va synchroniser tous vos calendriers. C’est-à-dire que dès l’instant où une réservation va tomber sur Airbnb, votre calendrier Booking automatiquement va être mis à jour, votre calendrier Abritel automatiquement va être à jour… Donc ça, c’est l’un des points forts, l’un des points majeurs du Channel Manager.

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Mais le Channel Manager, il offre également d’autres possibilités. Il va vous permettre de centraliser les prix. C’est sur votre plate-forme de Channel Manager que vous allez déterminer vos prix, et ces prix, vous allez ensuite pouvoir les majorer d’un certain pourcentage en fonction du prix que vous voulez afficher sur les plateformes. Mais sur le Channel Manager, vous aurez un prix standard et c’est ce prix standard que vous allez piloter. Et donc, dès l’instant où vous allez vouloir modifier vos tarifs sur Booking, sur Airbnb…, c’est au sein du Channel Manager que vous allez devoir le faire.

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Ce Channel Manager, il va également vous permettre de créer des règles automatiques de baisse de tarif. Par exemple, si votre calendrier est vide dans trois jours, vous allez pouvoir programmer une règle automatique en disant à votre outil, à votre Channel Manager : "si mon calendrier est vide à J-3, alors tu baisses les prix de 10 à 15 % de manière à remplir les nuits qui sont vides."Ce que vous allez pouvoir faire également au sein de votre Channel Manager, c’est paramétrer des messages automatiques de façon à envoyer par exemple un e-mail automatiquement à votre client dès l’instant où il aura validé sa réservation. Alors, c’est un e-mail dans lequel vous allez lui rappeler que l’appartement se trouve à telle adresse, que l’entrée des lieux se fait à telle ou à telle heure, que c’est votre prestataire qui s’appelle Sylvain par exemple qui l’accueillera, et voici le numéro de téléphone de Sylvain… Vous pouvez également préciser dans ce message comment venir depuis la gare, comment venir de l’aéroport, où se garer si le client arrive en voiture…Donc, tout un tas d’informations qui vont pouvoir répondre à toutes les questions que va se poser le client de façon à l’amener plus facilement jusqu’à votre appartement. Mais l’intérêt de tout ça, c’est que ce message automatique, vous allez le rédiger une seule fois. Et ensuite, c’est votre Channel Manager qui va le diffuser à chacun des clients qui effectuera une réservation dans votre appartement.

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Voilà donc pour les fonctionnalités du Channel Manager qui peuvent s’avérer très utiles pour industrialiser et automatiser votre activité.

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Alors, le second outil indispensable à mes yeux lorsqu’on fait de la location courte durée, c’est le TPE virtuel. Le TPE, vous savez certainement ce que c’est. Lorsque vous allez faire vos courses au supermarché par exemple, quand vous payez par carte bancaire, l’hôtesse de caisse vous propose de payer par carte au travers d’un TPE.La différence lorsque vous faites de la location courte durée, c’est que vous pouvez avoir un TPE virtuel. Un TPE virtuel, c’est un outil en ligne qui va vous permettre de saisir les coordonnées de la carte bancaire de vos clients ou de votre client pour pouvoir le débiter du montant de la réservation.

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Alors, pourquoi est-ce que vous avez besoin d’un TPE virtuel ? Et bien, dans un premier temps, pour prendre les réservations issues de Booking. Pour prendre les réservations issues d’Expédia, mais également pour prendre les réservations que vous allez avoir en direct, alors soit parce que vous avez le client au téléphone, soit parce que vous avez votre propre plate-forme de réservation en ligne.Et aujourd’hui, comme je l’ai expliqué dans le début de cette vidéo, pour faire de la location courte durée, il faut se professionnaliser. Et bien, comme tout professionnel, vous devez être capable d’encaisser la carte bancaire de votre client.

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Lorsqu’on parle de professionnel, je vais parler de boulanger, je vais parler d’un restaurateur, je vais parler d’un coiffeur, ce sont des professionnels chez qui vous pouvez payer par carte bancaire. Et bien, il est tout à fait normal que vous, en tant que professionnel de la location courte durée, vous puissiez également faire payer votre client par carte bancaire.

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Alors, j’entends beaucoup de personnes dire "oui mais moi, je n’ai pas envie de m’enquiquiner avec un TPE virtuel, j’ai pas envie de m’enquiquiner avec la plate-forme Booking, c’est compliqué." Alors oui, c’est un choix. Maintenant, comme tout professionnel, et j’insiste vraiment là-dessus, vous ne pouvez pas vous couper d’une partie de la clientèle qui va vouloir réserver via le canal Booking, vous ne pouvez pas vous priver d’une partie de la clientèle qui va vouloir réserver via le canal Expédia, et donc vous ne pouvez pas vous priver d’une partie de la clientèle qui va vouloir réserver avec sa carte bancaire. Vous devez absolument vous munir de ce TPE virtuel, d’autant plus que certains d’entre eux, Stripe pour ne pas le citer puisque c’est celui que j’utilise, va vous permettre également de vous offrir une fonctionnalité qui va être indispensable pour prendre la caution bancaire du client.

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C’est-à-dire que si le client, une fois qu’il a fini son séjour, a fait des dégâts dans votre appartement, vous allez pouvoir utiliser ce TPE virtuel pour gérer la caution et donc, prendre sur la caution.

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Voilà donc les deux outils que je voulais partager avec vous, outils qui me semblent indispensables aujourd’hui pour gérer l’activité de location courte durée ou de location saisonnière comme un professionnel : le Channel Manager, et le TPE virtuel.

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J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager. Si vous souhaitez davantage de conseils et d’astuces autour de l’immobilier et de la location courte durée, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree.fr et n’hésitez pas non plus à vous abonner à ma chaîne YouTube du même nom : Louer en courte durée.

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Et puis, avant de vous quitter, je vous rappelle que si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée également, vous pouvez télécharger mes deux e-books : "Convaincre la banque, mode d’emploi" et "Doubler son salaire avec la location courte durée". Et puis, je vous mets à disposition une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Je vous explique dans cette formation comment il est possible de minimiser votre impôt lorsque vous faites de la location courte durée, voir ne pas payer d’impôt du tout en adoptant le bon régime fiscal.

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Alors, pour accéder à l’ensemble de ces éléments, les deux e-books et la formation, c’est très simple : vous cliquez sur le "i" qui apparaît en haut à droite de la fenêtre. Et puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, vous avez les liens de téléchargement et d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description qui se trouve juste en dessous.

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Allez, je vous quitte ici pour aujourd’hui. Et puis, comme d’habitude, on se retrouve très très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée.

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Je vous dis à très très bientôt ! Ciao !

On croit souvent, à tort, qu'il n'est pas possible d'investir dans l'immobilier lorsqu'on dépasse la barre des 33% d'endettement.Dans cette vidéo, je vous explique pourquoi et comment cela est possible.Si vous êtes endettés à plus de 33% et que vous continuez à investir dans l'immobilier, n'hésitez pas à l'indiquer dans les commentaires ci-dessous.

Transcription

Bonjour à tous ! Ici Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree.fr et spécialiste de la location courte durée. Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais vous expliquer comment et pourquoi il est possible de dépasser le taux d’endettement de 33 % lorsqu’on on souhaite investir dans l’immobilier.

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Allez, c’est parti ! Ça se passe tout de suite sur Louer en courte durée.

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Alors, avant que je vous explique comment il est possible de passer le cap des 33% d’endettement, si vous ne l’avez pas encore fait, je vous invite à télécharger les deux e-books que j’ai rédigés : "Convaincre la banque, mode d’emploi" et "Doubler son salaire avec la location courte durée". Et puis, je vous offre également une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée.

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Alors, pour accéder à l’ensemble de ces éléments, aux deux e-books et à la formation, c’est très simple : vous cliquez sur les petits "i" qui apparait en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo. Et puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous mets les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description qui seront juste en dessous de cette vidéo.

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Alors, vous avez certainement entendu déjà de multiples reprises, dire qu’il était impossible d’acheter de l’immobilier lorsqu’on avait un taux d’endettement de 33 %. Alors c’est vrai et ce n’est pas vrai à la fois, et je vais vous détailler pourquoi dans la suite de cette vidéo.

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Alors, on va commencer par ce taux d’endettement de 33 %, il a été établi par les banques. Alors, comment est-ce qu’il est calculé ce taux d’endettement de 33 %. Grosso modo, ça correspond à une division dans laquelle au numérateur, vous allez avoir vos charges, vos emprunts bancaires, vos crédits immobiliers ; et au dénominateur, l’ensemble de vos revenus. Et les banques considèrent que vous pouvez vous endetter à hauteur de 33 %, et que les 66 ou 67 % restants, c’est de l’argent qui va être nécessaire pour vivre tous les mois.

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Alors, pourquoi est-ce que ce taux d’endettement de 33 %, finalement, il ne veut rien dire. Et bien, tout simplement parce que ça ne va pas être la même chose si vous gagnez 1500 € tous les mois ou si vous gagnez 10000 € tous les mois. Bien entendu, le reste à vivre va avoir toute son importance.

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Voilà, si vous gagnez 1500 € par mois, le taux d’endettement ça va être 500 €, donc il va rester 1000 € pour vivre. Maintenant, si vous gagner 10000 € par mois, 33 % ça va être un petit peu plus de 3000 €, 3300 €, il vous restera plus de 6600 € ou quasiment 7000 € pour vivre. Donc, vous voyez que déjà, on n’est pas sur les mêmes notions et donc le reste à vivre va avoir toute son importance.Une personne qui gagne 10000 € par mois, évidemment qu’il sera beaucoup plus facile pour elle de dépasser cette barrière des 33 %.Mais ce qui est magique lorsqu’on investit dans l’immobilier, lorsqu’on réalise des opérations immobilières, c’est qu’en face des crédits immobiliers, il va y avoir des revenus locatifs. Et oui, à la différence d’une résidence principale ou "le crédit" que vous allez payer, c’est de la perte sèche, lorsque vous faites de l’investissement immobilier, en face du crédit de la banque, heureusement, c’est d’ailleurs pour ça que vous investissez dans l’immobilier ou que vous souhaitez investir dans l’immobilier, il va y avoir des revenus locatifs.

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Alors généralement, la banque va valoriser 70 % de ces revenus locatifs. Ça veut dire que si vous générez 1000 € de loyer par exemple, elle va considérer que vous ne générez pas 1000 € de loyer mais uniquement 700 € de loyer parce qu’à côté du crédit immobilier, il y a d’autres charges à payer, il y a les charges de copropriété, il y a la taxe foncière, il y a les diverses assurances…

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Alors une fois qu’on a dit ça, on peut également dire que la banque ou les banques ont deux moyens de calculer le taux d’endettement. Il y a tout d’abord le taux d’endettement avec la méthode de la compensation et le taux d’endettement avec la méthode de la non compensation.Alors, je ne vais pas détailler ces deux taux dans cette vidéo parce que ce n’est absolument pas l’objet, d’ailleurs j’en ai parlé dans une vidéo précédente. Mais ce que je voulais vous dire, aujourd’hui, grosso modo, c’est que pour pouvoir dépasser ce taux d’endettement de 33 %, il n’y a pas 36 solutions, il va falloir montrer à la banque que vous savez ce que vous faites lorsque vous investissez dans l’immobilier, il va falloir également montrer à cette même banque ou à ces mêmes banques que vous ne réalisez que des bonnes affaires immobilières.

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Et lorsque vous vous lancez dans l’investissement locatif, il y a quelque chose de déterminant, surtout il ne faut pas se tromper sur votre première affaire immobilière, il ne faut pas se tromper sur votre premier investissement locatif. Pourquoi ? Et bien, tout simplement parce que si vous vous trompez sur ce premier investissement locatif, ça peut être très pénalisant pour vous, dans un premier temps parce que c’est peut-être quelque chose qui va vous coûter tous les mois, voire même vous mettre dans une situation difficile, mais surtout si vous vous trompez sur cette première opération immobilière, peut-être que ça va mettre à mal votre capacité d’emprunt et ce qui ne permettra pas la banque ou aux banques de vous financer sur une deuxième opération immobilière.

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Alors, comment est-ce qu’on fait pour pouvoir dépasser ce taux d’endettement de 33 % ? Je vous ai dit qu’il fallait réaliser uniquement de bonnes affaires immobilières, et bien, c’est tout simplement qu’il va falloir réaliser des affaires immobilières qui ne pénalisent pas votre capacité d’emprunt. Et donc, il va falloir respecter cette fameuse règle des 70 %.C’est quoi cette règle des 70 % ? Eh bien, il va falloir que 70 % de votre loyer ou de vos loyers soient supérieurs à votre crédit immobilier. Pourquoi ? Et bien, tout simplement, parce qu’en considérant cela, l’opération bancaire, l’investissement immobilier, va être transparente pour la banque, c’est-à-dire que ça ne viendra pas ternir votre capacité d’emprunt, en tous cas, de manière théorique, en tous cas sur le papier. Donc, surtout, veillez bien à ce que sur chacun de vos investissements immobiliers, vous respectiez cette règle des 70 %. Ça c’est une première chose. Et surtout, veillez bien à ce que vous ayez de l’immobilier liquide, c’est-à-dire que vous puissiez vous débarrasser systématiquement de votre immobilier à tout moment, sans avoir de crédit à rembourser.

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Et donc, l’intérêt de multiplier les opérations immobilières en respectant cette règle des 70 %, ça veut dire que, encore une fois, théoriquement, vous allez réduire votre taux d’endettement en multipliant les opérations immobilières, c’est-à-dire que plus vous allez investir intelligemment dans l’immobilier, plus votre reste à vivre va être important, puisque vous allez vous dégager du cashflow, puisque vous allez dégager de la trésorerie. Et donc, plus facile il va être de réaliser d’autres opérations immobilières.

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Alors je mets bien entendu tout ça entre guillemets parce qu’au bout d’un moment, la banque va considérer que même si vous avez fait des opérations immobilières intéressantes, des opérations immobilières qui ramènent de l’argent, votre encours bancaire, c’est-à-dire tout ce que vous allez devoir à la banque ou aux banques va être trop important par rapport à ce que vous gagnez.

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Imaginons que vous ayez un salaire de 2000 € par mois, si au bout d’un moment, même avec des opérations immobilières intelligentes, vous avez donc 2000 € de salaire par mois, mais que votre encours est de 500000 ou de 600000 €, la banque va considérer qu’il y a un risque. Alors, qu’est-ce qu’il faut faire dans ces cas-là ? Et bien, il y a plusieurs manières d’aborder la chose.

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Dans un premier temps, ce que vous pouvez faire, c’est des arbitrages. Vous regardez votre patrimoine immobilier, vous regardez quels sont les biens immobiliers qui posent le plus de problèmes, ou les biens immobiliers qui sont les moins rentables, voire même les copropriétés dans lesquels vous sentez qu’il peut y avoir quelques soucis. Et bien, ces biens immobiliers là, il va falloir s’en séparer pour récupérer de la capacité d’emprunt pour pouvoir rebondir sur d’autres opérations immobilières. Grosso modo, ça veut dire quoi ? Ça veut dire vendre ou reculer pour mieux sauter. Ça, c’est ce que vous pouvez faire.

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Et puis, si votre banque vous dit "écoutez monsieur, madame, maintenant, vous êtes arrivés au bout, enfin nous, on est arrivé en tout cas au bout de ce qu’on pouvait financer pour vous, vous devenez un client à risque", et bien, ce qu’il faut faire, c’est tout simplement changer de banque et aller voir d’autres partenaires bancaires qui sauront vous accompagner sur vos futurs projets. Il faut bien avoir cela en tête. Ce n’est pas parce qu’une banque vous dit non aujourd’hui que la banque d’à côté, peut-être même celle qui se trouve de l’autre côté de la rue vous dira non pour autant.

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Mais ce que je voulais également partager avec vous dans cette vidéo, c’est que la banque en fait, si j’élargis un petit peu le sujet, si j’élargis un petit peu le débat, c’est votre partenaire bancaire, c’est elle qui finance chacun de vos projets immobiliers. Et donc, plutôt que d’essayer de courtiser toutes les banques pour essayer d’avoir le taux d’intérêt le plus bas possible, ce qui est vraiment important de faire, c’est d’avoir le financement de son projet.

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Donc, il vaut mieux rester fidèle à une banque tant qu’elle vous finance, même si elle n’a pas le taux immobilier le plus bas du marché. Si vous vous rappelez, j’ai fait une vidéo dans laquelle je vous ai expliqué justement que ce taux avait très peu d’importance, parce que voilà, la mensualité va se jouer à quelque dizaines d’euros près, ce n’est pas du tout ça qui va mettre en péril votre projet, ou ce n’est pas du tout ça qui va faire que votre projet va passer de très bon à très mauvais.

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Donc, restez bien dans cette relation de proximité, de confiance et de partenariat avec votre banque. Et puis, le jour où votre banque ne vous suit plus, à ce moment-là, n’hésitez pas à trouver un autre partenaire bancaire. Et toujours pour rester dans cet élargissement de débat, n’hésitez pas non plus à aller voir votre banque, votre banquier même lorsque vous n’êtes pas en recherche de crédit immobilier, juste pour lui expliquer quels sont vos projets, quel est votre état d’esprit, lui montrer le premier résultat d’un projet que vous venez de réaliser. N’hésitez pas à inviter votre banquier à manger au restaurant, de façon à ne pas systématiquement venir le consulter lorsque vous êtes en besoin, lorsque vous êtes en demande, lorsque vous avez besoin de lui.

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Voilà donc comment il est possible de dépasser ce taux d’endettement de 33 %, je le répète, en réalisant de bonnes affaires immobilières qui vont augmenter votre reste à vivre sur chacune des opérations.

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Alors j’espère que cette vidéo vous aura plus. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager. Et puis, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location en courte durée, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree.fr Et puis, n’hésitez pas non plus à vous abonner à cette chaîne YouTube en activant la cloche pour être tenu informer de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

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Allez, je vous quitte ici pour aujourd’hui. Et puis, comme d’habitude, on se retrouve très très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer en courte durée.

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Je vous dis à très très bientôt. Ciao !

Avant de se lancer dans une activité de location courte durée, il faut appréhender plusieurs choses.Dans cette vidéo, je détaille 2 points de vigilance afin d'obtenir 2 choses essentielles :

• La bonne affaire immobilière
• Le financement

Si vous avez rencontré des difficultés pour expliquer votre activité à votre banque, n'hésitez pas à l'indiquer dans les commentaires ci-dessous.

Transcription

Bonjour à tous !Ici Sébastien, spécialiste de la location courte durée et auteur du blog louer-en-courte-duree.fr. Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle on va voir ensemble deux erreurs à éviter absolument lorsqu’on souhaite se lancer dans la location courte durée. C’est parti. Cela se passe tout de suite sur louer en courte durée.

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Avant que je vous dévoile les deux erreurs à éviter absolument lorsqu’on souhaite se lancer dans la location courte durée au travers d’un message que m’a envoyé Emmanuel, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Puis, je vous offre également une formation totalement gratuite sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée.

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Si vous souhaitez télécharger ces deux ebooks et accéder à cette formation, c’est très simple. Vous cliquez sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de cette fenêtre. Puis si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous mets les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.

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Alors aujourd’hui, je souhaitais échanger avec vous sur deux erreurs à ne surtout pas commettre lorsqu’on souhaite se lancer dans la location courte durée et je souhaitais faire cette vidéo après avoir reçu un email d’Emmanuel que je vais vous lire tout de suite. Donc voilà ce que me dit Emmanuel : « bonjour Sébastien ! Tout d’abord un grand merci pour tes vidéos pédagogiques qui m’ont beaucoup inspiré et convaincu que la location courte durée est intéressante. » — Merci beaucoup Emmanuel.

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Emmanuel continue en me disant : « c’est la raison pour laquelle je compte me lancer d’ici peu dans un premier achat. Cependant, je n’ai pas trouvé de réponse à une question importante qui me trotte dans la tête. Les banques considèrent uniquement 70 % du loyer estimé dans les calculs du crédit. Dans le cas de la location saisonnière, comment estime-t-ils les futurs loyers perçus, sur quelle base, car c’est assez aléatoire et irrégulier ? Et étant donné qu’on ne peut pas savoir combien de nuits nous allons louer dans le mois à l’avance et dans les suivante.

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Merci d’avance pour tes réponses. Bien cordialement, Emmanuel. »Alors, j’ai trouvé la question d’Emmanuel intéressante parce que vous êtes nombreux à me la poser cette question par email et j’ai souhaité élargir le débat en vous donnant deux erreurs à ne surtout pas commettre lorsqu’on souhaite se lancer dans la location courte durée. La première de ces erreurs c’est d’acheter un bien immobilier au-dessus du prix du marché, et cela de manière générale que vous fassiez de la location courte durée, de la location nue ou de la location meublée traditionnelle. Il ne faut surtout pas acheter un bien immobilier au-dessus du prix du marché. Vous le savez certainement si vous me suivez.

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On n’achète pas un bien immobilier sur un coup de cœur. Il faut absolument acheter un bien immobilier avec un tableur Excel. En tout cas, c’est ce que je fais. Tout simplement parce que ce sont uniquement les chiffres, la rentabilité et le cash-flow qui parlent.

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Si vous achetez un bien immobilier dans une ville que vous ne connaissez pas, la première chose c’est de se familiariser avec le marché, consulter les annonces sur leboncoin, consulter les annonces sur SeLoger, aller faire des visites.

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En fonction de la surface dans laquelle vous souhaitez investir qu’on parle de 25 m², de 30 m², de 40 m², de 70 m², voire plus, essayez de voir quel est le prix du marché pour la surface qui vous intéresse dans la ville qui vous intéresse. L’objectif, comme je vous le dis d’habitude, c’est d’acheter en dessous du prix du marché.

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Donc, une première erreur à ne surtout pas commettre, c’est d’acheter au-dessus du prix du marché, c’est d’acheter sur un coup de cœur. Je parle en connaissance de cause parce que sur mon deuxième achat immobilier dont je vous ai parlé dans plusieurs vidéos, je vous expliquais que ce bien je l’avais acheté sur un petit coup de cœur. En effet parce qu’à l’époque je n’envisageais pas de faire des travaux dans mes appartements et ce bien immobilier en fait, il ne nécessitait aucun travaux.

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La personne qui m’a vendu le bien immobilier, elle l’a vendu très bien. Moi, je l’ai acheté au-dessus du prix du marché. La contrepartie de tout cela, c’est que moi je n’arrivais pas à avoir un autofinancement en location classique.Donc, vous n’achetez surtout pas avec un coup de cœur et vous n’écoutez pas les agents immobiliers qui vous expliquent que cela vaut le coup d’acheter un petit peu plus cher ce bien immobilier parce qu’il se trouve dans un quartier à fort potentiel, parce que le prix de l’immobilier va augmenter dans le quartier en question dans les années à venir, parce qu’en faisant la location courte durée, vous allez pouvoir obtenir un cashflow positif. Non, ce sont des arguments qu’il ne faut absolument pas écouter pour réaliser une bonne affaire immobilière.

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C’est ce que vous devez faire avant de vous lancer dans l’immobilier. Vous devez absolument acheter en dessous du prix du marché et vous devez avoir un bien qui va s’autofinancer en location traditionnelle. Donc première erreur : surtout ne pas acheter au-dessus du prix du marché et ne pas écouter les agents immobiliers qui vont être prêts à vous vendre n’importe quoi, à vous trouver n’importe quel argument, de façon à vous faire acheter un bien plus cher qu’il ne vaut. C’était donc pour la première partie de cette vidéo.

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Maintenant, si j’en viens à la question d’Emmanuel à propos du financement et comment présenter un dossier à la banque pour un investissement qui va être dédié à la location courte durée, là il va y avoir plusieurs manières de le faire. Donc, la seconde chose à ne surtout pas faire lorsqu’on souhaite se lancer dans la location courte durée, la seconde erreur à ne surtout pas commettre, c’est d’aller voir de but en blanc la banque en lui expliquant que vous allez faire de la location courte durée.

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‍Alors, là où à raison Emmanuel, c’est que la banque en fait, elle va valoriser uniquement 70 % de vos revenus locatifs. Pour faire simple, si vous avez des loyers de 1000 € tous les mois, la banque va considérer que votre loyer perçu ne sera pas de 1000 €, mais de 700 €. Pour la même raison, si votre loyer perçu est de 500 €, la banque ne valorisera que 350 €. Donc, la bonne manière d’amener le dossier lorsque vous souhaitez faire de la location courte durée, d’autant plus s’il s’agit de votre premier investissement immobilier, c’est de présenter votre dossier comme un investissement dédié à la location traditionnelle, et cela pour plusieurs raisons.

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Dans un premier temps parce que la banque en fait, elle ne comprend pas cette activité de location de courte durée qui est assez neuve. Alors assez neuve, cela dépend de quoi on parle parce que c’est vrai qu’il y a une dizaine d’années, voire même moins, on ne parlait pas de location courte durée. 10 ans, 8 ans ou 7 ans, cela peut paraître beaucoup, mais par contre à l’échelle de tout ce qui est raisonnable de concevoir dans l’investissement immobilier, ce n’est pas beaucoup. La banque, elle n’est pas familiarisée avec cette activité de location courte durée.

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Dans un deuxième temps, comment est-ce que vous allez justifier à la banque par exemple que vous allez tirer 1500 € de loyer d’un studio, sachant que le prix moyen d’un studio dans votre ville se loue 500 € ?Si vous n’avez aucun bilan comptable à lui fournir, si vous n’avez aucun recul sur l’activité, la banque n’a aucune raison de vous croire.

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Ce que vous devez donc faire dans ce cas-là, c’est présenter votre dossier comme un investissement traditionnel, en lui mettant noir sur blanc, chiffres à l’appui au travers d’un business plan, tel que je vous le vends tout au long de mes vidéos.

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Vous devez présenter un projet rentable avec un mode d’exploitation classique et cela va être la meilleure façon de rassurer la banque.

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C’est-à-dire que finalement dans votre logique d’investisseur, votre bien immobilier en version dégradée, en mode d’exploitation pessimiste sera quand même un investissement rentable. Libre à vous ensuite bien entendu de l’exploiter en location courte durée.

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Puis ce n’est qu’au bout du second investissement, ou lorsque vous aurez un bilan comptable à lui fournir que sur votre projet immobilier suivant, vous allez pouvoir montrer les chiffres de votre activité de location courte durée à la banque, pour la convaincre que vous êtes en train d’exercer un business, une activité rentable.

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C’est uniquement au bout de ce second projet, de ce second investissement que vous allez pouvoir convaincre la banque que votre studio de 20 m², pour reprendre mon exemple de tout à l’heure, vous n’allez non pas le louer 500 €/mois, mais 1500 € tous les mois.

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Voilà donc comment est-ce qu’il faut procéder lorsque vous amenez un dossier immobilier à la banque pour faire de la location courte durée. Surtout, vous n’en parlez pas d’autant plus s’il s’agit de votre premier investissement immobilier.

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Et moi-même aujourd’hui, avec plusieurs biens immobiliers exploités en location courte durée, lorsque je vais voir la banque pour obtenir le financement d’un nouveau projet, je présente systématiquement mon dossier en location traditionnelle.

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Ce que je dis à la banque, c’est que je fais de la location courte durée. Je ne peux pas le cacher, elle est au courant, elle le voit sur mes relevés de comptes.

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Mais la location courte durée, ce n’est qu’un bonus, ce n’est que la cerise sur le gâteau. J’ai systématiquement un plan B sur chacun de mes investissements. Je peux basculer en location traditionnelle et mes biens immobiliers seront rentables.

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Donc voilà les deux erreurs à ne surtout pas commettre : acheter bien plus cher que le prix du marché et parler de location courte durée à la banque lorsqu’il s’agit de votre premier investissement. Mais même s’il s’agit du troisième, du quatrième…

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ayez toujours une solution de repli à présenter à la banque. La banque encore une fois, elle gère un risque.

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Si vous lui amenez plusieurs façons d’exploiter votre bien immobilier et, quelle que soit la manière d’exploiter ce bien immobilier, vous allez avoir quelque chose de rentable, c’est quelque chose qui va rassurer la banque et qui va la convaincre de vous financer. Voilà pour la réponse à ta question Emmanuel. Surtout ne parle pas de location courte durée sur ton premier investissement immobilier.

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Voilà ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Si vous pensez que cette vidéo vous a été utile, ne vous privez pas, surtout likez-la et partagez-la avec des personnes qui souhaitent se lancer dans l’investissement immobilier, en location courte durée. Puis si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree.fr.

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N’hésitez pas à vous abonner à cette chaîne YouTube en activant la cloche pour être informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos dans lesquelles je partage régulièrement de bonnes pratiques et des retours d’expérience sur l’immobilier et bien entendu la location courte durée qui fait partie de mon expertise immobilière.

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Je vous quitte ici pour aujourd’hui.

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Et puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. Je vous dis à très bientôt. Ciao !

Beaucoup de personnes pensent que tout s'arrête après 60 ans et notamment qu'il devient impossible d'investir dans l'immobilier.Dans cette vidéo, je vous explique pourquoi et comment cela est possible.Si vous avez plus de 60 ans et que vous avez réussi à investir dans l'immobilier, n'hésitez pas à l'indiquer dans les commentaires ci-dessous.

Transcription

Bonjour à tous ! Ici Sébastien, spécialiste de la location courte durée et auteur du blog louer-en-courte-durée.frJe vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais répondre à une question qui m’est posée fréquemment : "Est-ce qu’il est possible, oui ou non, d’investir dans l’immobilier une fois qu’on a 60 ans passés ?"Alors, j’ai souhaité faire cette vidéo parce que de nombreuses personnes m’écrivent et me disent : "Sébastien, j’ai plus de 60 ans, est-ce que tu penses qu’il est encore possible d’investir dans l’immobilier pour faire de la location courte durée ?", donc investir dans l’immobilier au sens large, mais je pense qu’il y a également énormément de personnes qui pensent qu’elles ne peuvent pas investir dans l’immobilier parce qu’elles ont 60 ans passé.Donc, dans la suite de cette vidéo, je vais justement vous expliquer pourquoi cela est possible et surtout, comment cela est possible.

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Alors, avant que je vous détaille tout ça, si vous ne l’avez pas encore fait, je vous invite vraiment à télécharger les deux e-books que j’ai rédigés : "Convaincre la banque, mode d’emploi" et "Doubler son salaire par la location en courte durée".Et puis, je vous mets également à disposition une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée, formation dans laquelle je vous explique tous des impôts auxquels vous êtes assujettis lorsque vous faites de la location à courte durée.

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Je vous parle de TVA, je vous parle de cotisation sociale, je vous parle de RSI, je vous parle d’impôts sur le revenu, je vous parle de prélèvements sociaux, je vous parle de taxes habitations…Et en suivant cette formation, vous allez comprendre comment il est possible de minimiser votre impôt lorsque vous faites de la location courte durée ; et surtout, comment il est possible, en adoptant le bon régime fiscal, de ne pas payer d’impôt du tout.

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Alors, si vous souhaitez accéder à l’ensemble de ces éléments, c’est très simple ! Vous cliquez sur le petit "i" qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre. Et puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, vous avez les liens de téléchargement et les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.

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Alors, revenons maintenant au sujet de la vidéo d’aujourd’hui. De nombreuses personnes ont 60 ans passé, et se demandent s’il est encore possible d’investir dans l’immobilier.Alors la question, elle est légitime.

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La question, elle est naturelle, parce que vous comprendrez bien que lorsqu’on a 20 ans, 25 ans, ou 30 ans, prendre un emprunt immobilier sur 20 ans, sur 25 ans, c’est quelque chose qui ne pose pas de problème. On n’a pas trop de limite à se projeter sur 20 ans ou sur 25 ans. Maintenant, lorsqu’on approche de la soixantaine, ou lorsqu’on dépasse cette soixantaine, on peut légitimement se demander s’il est encore possible de prendre un crédit immobilier sur 20 ans ou 25 ans.

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Alors, dans un premier temps, oui, c’est légitime de se poser cette question, mais c’est également légitime de se demander "est-ce que la banque va m’accorder un prêt immobilier sur de longues périodes ?"Alors, en fait, il va y avoir plusieurs types de banques.

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Il y a les banques qui vont vouloir vous accorder des prêts immobiliers sur 20 ans même si vous avez 60 ans. En revanche, je ne vous cache pas que ce sera un peu plus dur une fois que vous avez 75 ans ou 80 ans de prendre des crédits immobiliers sur 20 ans ou 25 ans, ce qui est tout à fait naturel.

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Mais pourquoi est-ce que les banques vont être frileuses à vous accorder des biens immobiliers, une fois que vous avez la soixantaine, passée sur de longues périodes ? Et bien, tout simplement parce que l’âge avançant, vous allez vous retrouver un jour ou l’autre en retraite, et c’est tout le mal que je vous souhaite.

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Donc, ce que les banques considèrent, c’est qu’à partir du moment où vous allez basculer sur la retraite, vos revenus vont diminuer. Et que vous soyez salarié ou que vous soyez à votre propre compte, c’est vrai qu’une fois que vous allez passer "en mode retraite", vos revenus vont diminuer. Et donc, la banque, elle considère que c’est un risque, et c’est la raison pour laquelle elle ne vous accordera peut-être pas facilement un emprunt immobilier sur des longues périodes. Donc, ce que j’entends par longue période, c’est 20 ans, ou c’est 25 ans.

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Donc, comment est-ce que vous pouvez faire malgré tout pour investir dans l’immobilier une fois que vous avez 60 ans passé ? Et bien, il va falloir compenser cette perte de crédit de longue durée par de l’apport.

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Alors, comment est-ce que vous pouvez faire pour avoir de l’apport ? Tout simplement parce que voilà, si vous avez 60 ans ou si vous approchez de la soixantaine, il est fort à parier que durant toute votre vie, vous avez épargné. Donc, vous avez du capital disponible que vous pouvez injecter dans votre projet immobilier. Ça, ça peut être une solution.

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Ensuite, peut-être que vous avez justement déjà acheté de l’immobilier. Donc, pour retrouver ce cash, pour retrouver cette trésorerie pour le réinjecter dans votre futur projet immobilier, ce que vous pouvez faire, c’est vendre peut-être un bien immobilier, ou peut-être deux biens immobiliers. Mais ce qu’il ne faut pas perdre de vue, c’est que vous avez aussi la possibilité de vous associer pour ce futur projet immobilier, et donc bénéficier de la capacité d’emprunt de vos futurs associés en créant une structure.

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Alors, créer une structure ça veut dire quoi ? Ça veut dire créer une société, et donc créer une SCI, une SAS, une SARL, bref, n’importe quelle société qui achètera votre projet immobilier.

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Alors, je vais juste ouvrir une parenthèse parce que je viens de dire là, ça s’applique également à des personnes plus jeunes qui souhaitent investir dans l’immobilier mais qui n’ont pas forcément toute la capacité d’emprunt pour acheter le bien immobilier sur lequel elles se projettent.Je vais vous donner un exemple, par exemple, imaginons que vous ayez 100000 € de capacité d’emprunt mais que vous souhaitez vous projeter sur un bien immobilier de 150000 ou de 200000 €, et bien, vous pouvez vous associer avec un membre de votre famille ou avec un ami, et donc bénéficier de sa capacité d’emprunt pour acheter ce projet immobilier à deux, encore une fois au travers d’une structure, donc d’une société SCI, SAS, SARL… Voilà donc, je ferme cette parenthèse.

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Voilà donc les trois possibilités qui s’offrent à vous. Pour compenser cette perte de durée longue de crédit, il va falloir utiliser de l’apport. Donc cet apport, vous allez le trouver sur votre épargne personnelle (compte épargne, assurance vie…). Vous allez également pouvoir le retrouver en vendant un bien immobilier, mais vous allez également la trouver, cette épargne, avec votre futur ou vos futurs associés. Donc, voilà pourquoi investir dans l’immobilier à 60 ans passé, ça reste quelque chose de possible.

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Toutes les banques effectivement ne vous accorderont pas ce prêt, mais en allant faire les démarches auprès d’une banque et puis une deuxième, et puis une troisième…peut-être que vous allez trouver au bout de la quinzième, peut-être même avant d’ailleurs, la banque qui financera votre projet sur 20 ans.

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Alors évidemment, si vous avez 80 ans, inutile d’aller chercher un prêt immobilier sur 20 ans. Malheureusement là, ça va être un peu plus compliqué. Mais surtout voilà, ne perdez pas espoir, ça reste quelque chose qu’il est possible de faire.Alors, ce que je voulais également rajouter dans cette vidéo, si vous avez 60 ans passé, si vous approchez de la soixantaine, c’est que les assurances de prêt, elles risquent d’être un peu plus chères, mais tout simplement parce que les assurances vont considérer qu’il y a du risque sur votre état de santé, peut-être que vous avez déjà des problèmes de santé, et donc pour gérer ce risque, les assurances vont vous proposer des cotisations un petit peu plus élevées.

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Mais c’est exactement la même chose si vous êtes beaucoup plus jeune, mais avez déjà des problèmes de santé, malheureusement, même les assurances de prêt immobilier vont être un petit peu plus chères.

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En tout cas, voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. Ne croyez pas qu’il est impossible d’investir dans l’immobilier parce que vous avez 60 ans passé, ça reste quelque chose de possible.

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Soit vous allez trouver la banque qui va accepter de vous financer sur un temps si vous avez 60 ans. Si malgré tout, vous ne trouvez pas cette banque ou si votre âge est un petit peu plus avancés que ça, et bien, utilisez l’apport ou utilisez la capacité d’épargne de futurs associés qui voudront faire ce projet immobilier avec vous.

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Et je voulais vraiment terminer cette vidéo pour vous dire qu’investir dans l’immobilier, ça se fait très jeune. Plus vous allez investir tôt, plus vous allez pouvoir vous créer un patrimoine important. Et lorsqu’on dit que le temps, c’est de l’argent, c’est exactement ça parce que plus vous allez avancer dans l’âge, plus les banquiers refuseront de vous prêter de l’argent sur de longues périodes. Donc, la maxime "le temps, c’est de l’argent", c’est quelque chose de vraiment vrai. Voilà, j’ai une petite lapalissade mais c’est quelque chose qui s’avère exacte.

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Alors, j’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager. Et puis, si vous regardez cette vidéo, que vous avez 60 ans passé et que vous avez réussi à investir dans l’immobilier, n’hésitez pas à la mettre dans les commentaires qui se trouvent juste en-dessous de cette vidéo pour donner envie aux personnes qui croiraient que cela est impossible, justement pour leur prouver que ça reste quelque chose de faisable.

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Et puis, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog, n’hésitez pas à me suivre sur cette chaine YouTube en cliquant sur la petite cloche de manière à être informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

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Allez, je vous quitte ici pour aujourd’hui, et on se retrouve comme d’habitude très très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée.

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Àtrès bientôt, Ciao !