Dans cette vidéo, je réponds à Damien qui se demande comment il est possible de faire de la location courte durée ou de la location saisonnière dans les communes de plus de 200000 habitants ou en zone tendue en raison des démarches administratives et de la surface de compensation.Si votre commune applique la surface de compensation, indiquez le dans les commentaires ci-dessous.

Transcription

Bonjour à tous ! Ici Sébastien, spécialiste de la location courte durée et auteur du blog louer-en-courte-duree.fr Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais vous expliquer comment il est possible de faire de la location courte durée dans des villes de plus de 200000 habitants. Et pour cela, je vais m’appuyer sur un e-mail que j’ai reçu, il y a quelques jours ; et cet e-mail, il provient de Damien.

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Allez, je vais vous expliquer tout ça dans cette vidéo et ça se passe tout de suite sur Louer en courte durée.Alors, avant que je vous explique comment il est possible de faire de la location courte durée dans des villes de plus de 200000 habitants ou dans des villes de plus de 50000 habitants en zone tendue parce que vous allez voir que la réglementation finalement pour ces deux typologies de ville, c’est exactement la même, je vous invite à télécharger les deux e-books que j’ai rédigés : "Convaincre la banque, mode d’emploi" et "Doubler son salaire avec la location courte durée".Et puis, je vous offre également une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée, formation dans laquelle je vous explique tous les impôts auxquels est assujettie la location courte durée ; je vous parle de prélèvements sociaux, de RSI, de TVA, de taxes d’habitation...Et puis, je vous explique surtout comment il est possible de minimiser l’impôt lorsqu’on fait de la location courte durée. Et je vous explique également comment il est possible de ne pas payer d’impôts lorsqu’on fait de la location courte durée, et bien entendu de manière tout à fait légal en choisissant le bon régime.

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Alors, pour accéder à l’ensemble de ces éléments, c’est-à-dire aux deux e-books et à cette formation offerte sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel dans la location courte durée, c’est très simple : vous cliquez sur le "i" qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre. Et puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous mets les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description juste en dessous de cette vidéo.Alors, c’est vrai qu’on entend beaucoup dans les médias, dans la presse, à la télé, que la réglementation de la location courte durée est en train de changer, que cette réglementation, elle devient draconienne sur les villes de plus de 200000 habitants ou les villes de plus de 50000 habitants qui se situent en zone tendue, notamment à propos de la surface de compensation, et visiblement, c’est quelque chose qui inquiète Damien ou qui a interpellé Damien. Donc, ce que je vais faire avant de vous expliquer ça, c’est vous lire le message que m’a envoyé dernièrement Damien.

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Donc, voilà ce que nous dit Damien :"Bonjour Sébastien, je te suis depuis un an et demi maintenant. Je suis toujours surpris de voir sur les vidéos de ton blog que les gens ont plusieurs appartements dédiés à ce type de location – donc de la location courte durée – d’autant plus qu’il ne s’agit pas de résidence principale ni de baux commerciaux. Et la plupart de ces personnes vivent dans des villes de plus de 200000 habitants ou des communes de plus de 50000 habitants localisées dans des zones tendues, littorales, ou des villes touristiques… comme Toulouse dans ton cas, ou sur la côte méditerranéenne par exemple, où la loi impose un enregistrement et un accord de la mairie où se trouve le bien." Alors, Damien continue :"La mairie ne donne jamais cet accord sauf cas de compensation en achetant de la surface commerciale. Et comme tu l’as expliqué dans l’une de tes vidéos, dans ce cas, cela ne vaut pas le coup."Je confirme, mais je vais vous en dire plus dans la suite de cette vidéo."Alors, en toute légalité, comment peut-on faire du Airbnb quand il s’agit d’un logement dédié à cela, pas de la résidence principale, et que le bien se situe dans une zone de plus de 200000 habitants ou de 50000 habitants en zone tendue. J’espère que tu comprendras ma question car moi j’essaie, mais l’accord de la mairie est impossible."Donc, Damien, je te confirme, j’ai bien compris ta question, j’ai bien compris ta problématique et je vais y répondre. Alors, je vais surtout y répondre de deux manières. Ou en tout cas, je vais proposer deux arguments dans ma réponse parce qu’il y a deux choses essentielles dans ton mail.

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La première de ces choses essentielles, c’est la surface de compensation dans les villes qui font plus de 200000 habitants ou les villes de plus de 50000 habitants qui se trouvent en zone tendue.

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Et le deuxième point très important de ton email, de ton message, c’est que la loi impose un enregistrement.

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Alors, volontairement, je vais commencer par ce deuxième cas, le fait que la loi impose un enregistrement. Ca, ça va être vite plié parce que la loi, elle impose un enregistrement, pas depuis qu’on parle de surface de compensation, pas depuis un an, pas depuis un an et demi, pas depuis 5 ans, la loi, elle impose cet enregistrement, cette déclaration depuis la nuit des temps, depuis que la location courte durée existe. Et ça, je vous le dis tout au long de toutes les vidéos que je publie sur cette chaîne YouTube, il a toujours été obligatoire de se déclarer lorsqu’on fait de la location courte durée. Donc, je ferme la parenthèse que j’avais ouverte pour cette partie de ton message.

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Maintenant, j’en viens à la réglementation dans les villes de plus de 200000 habitants ou les villes de plus de 50000 habitants en zone tendue.

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C’est vrai que la loi stipule qu’une surface de compensation peut être demandée. Alors, je précise bien le "peut" parce que chaque commune est libre ou non, en tout cas à l’heure où je tourne cette vidéo, d’appliquer ou non cette surface de compensation. Alors, si vous regardez cette vidéo et que vous ne connaissez pas la surface de compensation, je vais vous expliquer de quoi il s’agit.

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En fait, dans les villes en zone tendue ou dans les villes de plus de 200000 habitants, les mairies considèrent, ou en tout cas certaines mairies considèrent, que les logements qui vont être dédiés à la location courte durée sont des logements qui viennent assécher le parc immobilier dédié à l’habitation principale.

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Et quelle est la contrepartie de ça ? Bah, dans ces communes, on considère qu’à partir du moment où vous souhaitez, par exemple, exploiter un appartement de 30 m² en location courte durée, vous allez empêcher 30 m² dans cette ville d’être de la résidence principale, donc la commune vous oblige à retrouver ces 30 m² pour faire de la résidence principale. Et donc, comment est-ce qu’on fait pour recréer 30 m² de résidence principale ? Eh bien, on achète des bureaux ou de la surface commerciale à hauteur de 30 m².Mais ce qui est important de souligner, Damien, c’est ce que j’ai dit certainement dans d’autres vidéos mais je le redis, c’est que cette surface de compensation, toutes les villes ne l’appliquent pas, et leur application est laissée à la liberté de la commune.

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Voilà comment, dans des villes comme Toulouse ou comme Marseille ou d’autres villes de plus de 200000 habitants, il est possible de multiplier les investissements immobiliers pour faire de la location courte durée.

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Alors, la ville la plus connue qui impose cette surface de compensation, c’est Paris. Je sais également que cette surface de compensation, on la demande à Versailles, et j’ai lu récemment un article à propos de cette surface de compensation sur la commune de Lyon qui l’impose au-delà, ou qui va l’imposer, ça va être décidé dans les prochains jours, au-delà de la surface de 60 m².C’est-à-dire que dans la ville de Lyon, par exemple, en tout cas avec l’article tel que je l’ai lu aujourd’hui, si cette surface de compensation est appliquée au-delà de 60 m², ça veut dire que tu peux acheter des surfaces qui font moins de 60 m², ou tu pourras acheter des surfaces qui font moins de 60 m², pour y faire de la location courte durée.

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Alors, je mets "tu pourras" parce que, encore une fois, fais très attention à la réglementation, alors là, je parle en l’occurrence de Lyon, mais dans la ville dans laquelle tu vas souhaiter faire de la location courte durée.

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Mais voilà, encore une fois, toutes les communes n’imposent pas cette surface de compensation.

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Alors, c’est vrai que dans une vidéo précédente, j’avais dit que ce n’était pas forcément intéressant d’investir dans des villes pour faire de la location courte durée où la commune impose cette surface de compensation, je vais revenir sur ce que j’ai dit à ce propos.

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En fait, j’avais dit dans une vidéo précédente, ou même peut-être plusieurs vidéos précédentes, que, pour reprendre mon exemple de 30 m² à exploiter en location courte durée, auquel cas il fallait racheter 30 m² de surface commerciale pour les transformer en habitation principale, donc ce qui revient à acheter 60 m² pour exploiter 30 m² en location courte durée.

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Effectivement, de cette manière-là, le projet peut paraître assez cher. Encore une fois, acheter 60 m² pour exploiter 30 m² en location courte durée.

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Maintenant, on peut voir également le problème d’une autre manière. Imaginons que vous souhaitez faire de la location courte durée dans 30 m² dans une ville qui impose la surface de compensation, auquel cas, il va falloir trouver 30 m² pour les transformer en habitation principale. Donc, admettons que vous allez, par exemple, transformer 30 m² de bureau en habitation principale.

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Mais ça, ça peut être un bon plan également, parce que à partir du moment où vous allez acheter des bureaux, la surface au mètre carré sera beaucoup plus faible que de la surface habitable. Donc, si vous avez le budget pour si vous avez la capacité d’emprunt pour, vous pouvez très bien acheter vos premiers 30 m² pour faire de la location courte durée, et puis les 30 autres m² que la commune va vous imposer, vous allez pouvoir les acheter à coût réduit puisque ça va être de la surface commerciale ou des bureaux pour les exploiter en location normale à l’année.

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Donc, une bonne raison peut-être pour faire une excellente affaire immobilière, acheter en dessous du prix du marché et avoir un cashflow très largement positif et avoir une très très bonne rentabilité en location normale puisqu’il s’agira de la surface compensée.

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Donc voilà, je modère mes propos, je les modifie par rapport à ce que j’ai pu dire dans des vidéos précédentes, ce n’est pas forcément quelque chose de négatif. Si vous avez la possibilité d’acheter cette surface doublée, c’est peut-être également l’occasion de réaliser une seconde bonne affaire immobilière.

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Alors, maintenant, c’est vrai que cette surface de compensation, on la demande dans des villes de plus de 200000 habitants ou en zone tendue, c’est-à-dire des villes où le prix du mètre carré va être assez élevé, donc voilà, j’ai cité Paris, Lyon, ou encore Versailles dans cette vidéo.

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De mon point de vue, aujourd’hui, ce n’est pas forcément des villes où j’irai investir, parce que dans ces villes-là, on va plutôt être sur de l’immobilier patrimonial, là où on va avoir un prix du mètre carré assez élevé, moi je suis plutôt maintenant dans une optique de rentabilité. Donc, plutôt me concentrer sur des villes où on va avoir un prix du mètre carré beaucoup plus faible, mais on va pouvoir aller chercher de la meilleure rentabilité, voilà.

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En tout cas, ça, c’est un autre débat, je te l’accorde Damien, mais j’espère avoir répondu à ta question et j’espère que tu auras compris pourquoi il est possible de faire de la location courte durée dans des villes de plus de 200000 habitants ou des villes de plus de 50000 habitants en zone tendue. Pourquoi ? Je répète une nouvelle fois, ce sera peut-être la conclusion de cette vidéo, tout simplement parce que cette surface de compensation, toutes les villes et toutes les communes ne l’appliquent pas. Voilà.

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J’espère que cette vidéo vous aura été utile. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager avec des personnes qui s’interrogent sur la location courte durée, qui s’interroge sur la surface de compensation, qui sont encore frileuses par rapport à ce mode d’exploitation.

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Et puis, si vous souhaitez en savoir plus sur la location courte durée et sur l’immobilier au sens large, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog louer-en-courte-dure.fr ; et puis, n’hésitez pas non plus à vous abonner à cette chaîne YouTube en activant la cloche de manière à être tenus informés de la publication de toutes mes nouvelles vidéos

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Allez, je vous quitte ici pour aujourd’hui. Et puis, comme d’habitude, on se retrouve très très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée.

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Je vous dis à très très bientôt ! Ciao !

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Beaucoup d'investisseurs pensent que les étudiants n'ont pas besoin de confort et de prestations.Il s'agit d'une erreur monumentale.Un logement étudiant bien décoré et de qualité permet de créer le coup de coeur et de louer plus cher.Dans cette vidéo, Eric nous explique quelle stratégie il utilise pour louer jusqu'à 70% plus cher ses studios.Aviez-vous déjà pensé à cette formule ?Qu'est ce que cela vous inspire ?

Transcription

Bonjour à tous et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree.frJe suis Sébastien, spécialiste de la location courte durée. Et j’ai le plaisir d’accueillir aujourd’hui Eric.

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‍Sébastien : Salut Eric !

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‍Eric : Salut Sébastien !Alors, dans cette vidéo, on va vous expliquer comment faire pour louer plus cher, non pas votre location courte durée, mais votre location meublée à l’année ; et c’est Eric, que vous avez peut-être déjà vu dans une vidéo précédente, qui va vous expliquer quelle stratégie il met en œuvre pour louer bien plus cher que le prix du marché. Allez, c’est parti ! ça se passe tout de suite sur louer-en-courte-duree !

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‍Sébastien : Alors, Eric, merci d’être présent une nouvelle fois sur cette chaîne YouTube.

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‍Eric : Avec plaisir.

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‍Sébastien : J’ai discuté avec toi, il y a quelques instants, et tu m’as expliqué que tu avais une stratégie particulière pour louer plus cher les biens que tu proposes à l’année. Donc, avant que tu nous expliques comment, est-ce que tu peux nous rappeler pour les personnes malgré tout ne te connaissent pas encore, ce que tu fais, quelle est ta grosse activité immobilière. Et ensuite, tout nous dire de tes stratégies.

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‍Eric : Donc, je m’appelle Eric, je suis investisseur immobilier depuis 2003, et ma spécialité en fait, c’est l’immobilier étudiant, et en particulier l’immobilier étudiant que j’appelle de haut rendement. Et donc, j’investis dans l’est de la France autour de Strasbourg, mais la méthode dont je vais vous parler, ça peut s’appliquer dans quasiment toutes les villes étudiantes, il faut savoir qu’il y en a plus d’une centaine en France, donc ça va sans doute vous intéresser.

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‍Sébastien : OK. Donc, tu investis à Strasbourg. Donc toi, le gros de ta « clientèle », de ta population locative aussi plutôt, c’est l’étudiant. Mais, qu’est-ce que tu fais comme activité. Tu as des studios, tu as des colocations. Bon, moi, je connais la réponse, dis-nous tout !

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‍Eric : Bah, au début, j’ai commencé avec des studios puisque j’ai voulu commencer par des choses faciles, donc j’ai acheté une dizaine de studios. Et après, j’ai élargi la gamme en achetant des appartements un peu plus grands, des trois pièces, des quatre pièces, et donc, effectivement en colocation. Et parallèlement, je fais aussi un petit peu de location saisonnière comme toi, il me semble qu’on en a déjà un peu parlé.

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‍Sébastien : Exactement.

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‍Eric : Et donc, effectivement, en immobilier étudiant, ça ne se limite pas au studio étudiant, il y a vraiment plein de possibilités différentes.

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‍Sébastien : Alors, moi, j’ai été étudiant comme toi, et c’est vrai que généralement, quand on est étudiant, en tout cas, à l’époque, on trouvait des appartements moyens. Honnêtement, je n’ai jamais eu des appartements qui étaient dans leur jus. Mais voilà, des appartements dont la dernière rénovation date de 20 - 25 ans, c’est le gros du marché. Toi, ta stratégie, elle est pas du tout là. Explique-nous tout.

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‍Eric : Non, en fait, quand vous discutez avec les locataires, souvent, la réaction des locataires qui visitent mes appartements, c’est, enfin, ils sont vraiment étonnés parce qu’ils disent : « on a visité une dizaine d’appartements, c’est vraiment des taudis mais le vôtre, c’est complètement autre chose. Il sort du lot, on veut le louer ». Et pourquoi ils ont cette réaction, bah tout simplement parce que je leur propose des appartements qui sont avec des belles prestations, qui ont été rénovés, qui n’ont pas les vieilles cuisines blanches, qu’on voit dans…

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‍Sébastien : Avec la plaque en inox.

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‍Eric : Voilà, voilà. Donc, c’est vraiment des appartements qui sont en état neuf, on va dire, c’est-à-dire ont été rénovés, la peinture, ils sont sexy, ils sont fonctionnels et évidemment, ça se loue comme des petits pains.

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‍Sébastien : Moi, je pense que l’erreur que peuvent faire certaines personnes qui ont déjà un parc immobilier ou qui veulent se lancer dans l’immobilier, c’est de se dire bon bah, c’est de l’étudiant, ils n’ont pas besoin de confort de prestation. J’achète un studio, je le loue en l’état. Et ça, ce n’est absolument pas une bonne stratégie. Moi, je pense, comme toi d’ailleurs, qu’il vaut mieux aller offrir de très très jolies prestations. Premièr effet kiss cool, le coup de cœur, donc t’as aucun mal à louer tes appartements. Et le second effet kiss cool, j’ai envie de dire, c’est qu’en terme de rentabilité, tu t’y retrouves.

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‍Eric : Exactement.

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‍Sébastien : Donc, toi, par rapport au marché strasbourgeois, où est-ce que tu es ?

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‍Eric : Alors, je vais juste rajouter une petite chose parce que par rapport à ce que tu viens de dire. Effectivement, en terme de rentabilité, on s’y retrouve. Mais aussi en terme de tranquillité parce qu’on va attirer des locataires qui sont, on va dire beaucoup plus stables et sûrs que la moyenne des locataires. Souvent, le profil, c’est l’étudiant qui vient avec ses parents. Les parents ont envie que l’étudiant soit dans les meilleures conditions, donc ils sont prêts à faire le maximum pour qu’ils soient dans de bonnes conditions, donc ils vont être prêts à payer un peu plus cher. Et eux aussi ils vont se porter garants. Donc, en terme de sécurité, moi je sais que tout va bien se passer. Et très souvent même, les parents, ils vont même des fois même encore embellir l’appartement, ils vont ajouter des choses et à la fin, vous récupérez même l’appartement encore meilleur qu’au départ. Mais donc, pour parler de la rentabilité, effectivement, on va pouvoir louer, déjà le simple fait de louer en meublé, déjà le simple fait de faire du meublé, vous vous démarquez par rapport à une grande majorité de studios ou d’appartements étudiant parce que vous avez déjà les meubles, et donc, ça, ça arrange beaucoup de gens comme vous avez des personnes qui font 500 km ou 1 000 km pour étudier dans une nouvelle ville, eh bah, ça les arrange fortement d’avoir tous les meubles sur place, comme ça, ils ont pas besoin de tout déplacer…

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‍Sébastien : Qu’ils ne soient pas engagés.

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‍Eric : Exactement, exactement. Donc, ça, c’est le premier avantage, déjà c’est meublé. Après, c’est de donner des prestations qui sont quand même de qualité, donc avec des appartements qui sont rénovés, décorés. Donc, là aussi, on va pouvoir se démarquer par rapport à ce qu’on voit sur les petites annonces quand vous regardez des photos des appartements sur les petites annonces. Souvent, c’est, comme tu disais, des appartements qui n’ont pas été rénovés depuis longtemps, les photos, elles sont mal prises. Et quand les gens voient mes photos qui sont des beaux appartements, et qui sont bien photographiés, parce que là aussi, l’importance de la prise de la photo, ça a toute son importance, eh bien, ça fait la différence parce que là, effectivement, on vise un public d’étudiants qui sont prêts à louer un peu plus cher.

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‍Sébastien : Ok. Et donc, tu loues plus cher, et par contre, tu as également une stratégie plus plus, j’ai envie de dire…

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‍Eric : Oui, voilà.

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‍Sébastien : La "All Inclusive". Est-ce que tu peux nous en parler ?

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‍Eric : Tout à fait. Donc là, c’est le meublé à haute rentabilité, all inclusive. En fait, j’ai remarqué au fil des années qu’il y avait une population d’étudiants qui sont des étudiants étrangers qui viennent souvent pour des échanges inter-écoles parce qu’il y a des échanges qui se font comme ça. Donc, c’est des personnes qui viennent des Etats-Unis, de Chine, de Scandinavie, de Suisse, de différents pays. Il y a aussi des programmes Erasmus qui sont aussi courants. Et donc, en fait, ces étudiants, ce qu’ils recherchent, c’est… Souvent, ils ne parlent pas français déjà… Donc, ce qu’ils recherchent, c’est vraiment la simplicité de location parce que imaginez, vous arrivez dans un pays, vous ne parlez pas la langue, vous devez vous occuper de toute la paperasserie, de tous les abonnements, internet, l’eau, EDF et tout ça. Et moi, en fait, ce que je leur propose, c’est la "All Inclusive", donc il y a tout qui est inclus et ça, ça plaît énormément. Ça plaît énormément parce que voilà, c’est une grosse simplicité pour ces personnes. Et là, en fait, j’ai remarqué alors plus ça avance, plus ça m’étonne, en fait, les personnes sont prêtes à mettre jusqu’à 70 % de loyer en plus par rapport à la moyenne du loyer qui se pratique.

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‍Sébastien : C’est énorme.

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‍Eric : Donc, franchement, c’est énorme comme tu dis, c’est énorme.

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‍Sébastien : Tu peux nous donner des chiffres. Alors, je crois que tu as une colocation comme ça, est-ce que tu peux nous donner le prix du studio standard à Strasbourg, et toi, combien tu loues la chambre de ta colocation ?

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‍Eric : Alors, normalement à Strasbourg, un Studio, ça se loue environ 450 €. Et là, j’ai une colocation avec trois personnes ; ce sont des personnes qui viennent d’Angleterre et qui voulaient être ensemble en plus parce que ça aussi, c’est l’avantage de la colocation, c’est que quand vous avez des étrangers, ça les arrange d’être ensemble parce qu’ils se connaissent. Et donc, là, pour une personne, je loue 560 €. On est en colocation et on loue plus cher que ce qui se louerait dans un studio…Sébastien : Normalement, c’est l’inverse, hein ?

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‍Eric : Normalement, c’est l’inverse.

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‍Sébastien : Ok. Donc, au lieu de louer 450 € un studio, toi tu loues 560 € x 3 pour cette colocation.

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‍Eric : C’est ça.

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‍Sébastien : Et l’avantage également de la colocation, c’est qu’en plus, à surface plus grande, le prix de l’immobilier au mètre carré va être moins cher. Donc, tu joues sur tous les tableaux.

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‍Eric : Exactement.

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‍Sébastien : Donc, des dossiers de qualité, un prix à l’achat plus faible, et un loyer plus important. Donc, une meilleure rentabilité, un meilleur cash-flow. Donc, voilà, retenez bien la stratégie d’Eric, elle est excellente, du "All Inclusive", des prestations haut de gamme, voilà. Tout ça pour réaliser des investissements immobiliers sécurisés avec une excellente rentabilité.

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‍Eric : En fait, ce qui m’avait donné l’idée au départ, c’était, bah parce que je te disais que je fais aussi de la location saisonnière, et en fait, le point de départ, c’était un appartement que j’avais en saisonnier, que j’ai utilisé pour, que j’ai remis en meublé classique, et en fait, les prestations que j’avais dans le saisonnier, elle correspondait à ce qu’attendait une étudiante étrangère, et en l’occurrence, j’ai vu qu’il y avait du potentiel.

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‍Sébastien : Et ce que je remarque, en fait, si je dois élargir un petit peu le sujet, c’est qu’en fait, l’immobilier est en train d’évoluer vers davantage de services, vers davantage de prestations.

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‍Eric : Exactement.

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‍Sébastien : Alors, moi, je fais du saisonnier ou de la courte durée, c’est quelque chose que je me dois de fournir à mes clients. Mais je remarque que sur du meublé étudiant ou de la colocation, parce que j’ai une petite colocation également, les gens recherchent ce type de prestation, d’ailleurs, ma colocation, je l’ai meublée, décorée, équipée comme un appartement en location courte durée. Et bah, coup de cœur, les gens sont prêts à payer plus cher pour venir y habiter. Donc voilà, une stratégie à retenir. Eric, merci pour ce témoignage.

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‍Eric : Merci à toi Sébastien.

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‍Sébastien : On avait déjà fait une première vidéo ensemble. Rappelle-nous où on peut te retrouver pour les gens qui souhaitent également faire du meublé étudiant ou de la colocation.

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‍Eric : Bah, vous pouvez me retrouver sur le blog campus-invest.fr. Il y a également la chaîne YouTube du même nom, Campus Invest, et il y a également une page Facebook où je relate toutes les aventures, enfin ce qui se passe au quotidien, les rénovations, donc là, il y a plein d’infos à voir. Et si vous voulez avoir plus de détails sur cette méthode particulière de location "All Inclusive" pour les étudiants étrangers, je vous invite à venir sur le blog, je vous donnerai plus d’informations.

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‍Sébastien : Ok. N’hésitez pas à y aller faire un tour.

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Et en ce qui concerne ma spécialité, c’est de la location courte durée. Donc, si vous souhaitez en savoir plus, c’est chez moi qu’il faut venir, c’est mon blog louer-en-courte-duree.fr ou sur ma chaîne YouTube Louer en courte durée.

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Et puis, je vous mets également à disposition une formation totalement gratuite sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Pour accéder à cette formation, vous cliquez sur le "i" en haut à droite de cette vidéo. Et vous pouvez également télécharger deux e-books que j’ai rédigés, c’est aussi totalement gratuit : "Convaincre la banque, mode d’emploi" et "Doubler son salaire avec la location courte durée" pour télécharger ces e-books. C’est exactement la même chose, le "i" et je vous mets l’accès à ces e-books et à cette formation dans la description de cette vidéo si vous vous trouvez sur YouTube. Voilà.

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‍Sébastien : Ecoute, je crois qu’on a été assez complet.

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Voilà, retenez bien ça, des prestations de qualité pour une meilleure population locative et surtout une meilleure rentabilité. Eric, merci d’être passé.

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‍Eric : Merci Sébastien.

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‍Sébastien : Et puis, on se retrouve très très vite pour une nouvelle vidéo sur Campus Invest ou Louer en courte durée. À très bientôt, ciao !

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‍Eric : Ciao !

La décoration est un élément trop souvent négligé dans l'investissement immobilier.Pour s'en apercevoir, il suffit de consulter les annonces des biens proposés à la location.Dans cette vidéo, je vous propose de découvrir comment la décoration permet de déclencher le coup de coeur, louer plus cher et vendre plus vite.Avez-vous déjà pensé à faire appel à un architecte d'intérieur pour valoriser vos biens immobiliers ?

Transcription

Sebastien: Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur Louer en courte duree. Je suis ravi de vous accueillir, et aujourd’hui, je me trouve en présence de Jean-Christophe.Salut Jean-Christophe.

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‍Jean-Christophe : Salut Sébastien. Alors, on est ici à un séminaire sur l’immobilier, Immo WOW, et on a fait plein de belles rencontres.

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‍Sébastien :Ouais.

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‍Jean-Christophe : On a soulevé aussi plein de points importants sur l’immobilier.

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‍Sébastien : Ok.

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‍Jean-Christophe : Notamment, la décoration.

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‍Sébastien : Exactement.Et donc, c’est aujourd’hui de ça que je souhaitais vous parler. En tout cas, c’est Jean Christophe plutôt qui va vous expliquer l’importance de la décoration et de l’aménagement lorsqu’on fait de l’immobilier, et plus particulièrement de la location courte durée. Allez, c’est parti, ça se passe tout de suite et Jean Christophe va nous expliquer tout ça.

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‍Sébastien : Alors, Jean Christophe, est-ce que tu peux te présenter, nous dire ce que tu fais. Et puis, on va enchaîner sur tout ce qui est décoration, aménagement.

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‍Jean-Christophe : Alors, donc moi, je fais… Ma spécialité, c’est la décoration à haut rendement. J’ai un cursus d’architecte d’intérieur, d’investisseur immobilier et j’ai réalisé vraiment le lien étroit entre le coup de cœur et le prix du loyer et le fait d’avoir tout simplement des locataires puisque dans des villes qui ne sont pas forcément, où il n’y a pas beaucoup de demandes, eh bien, il faut quand même trouver le moyen d’attirer les locataires, et si ce n’est pas le prix qu’on baisse, eh bien, ça va être en créant le coup de cœur.

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‍Sébastien : D’accord. Et qu’est-ce que tu peux nous dire sur la décoration en général ? Est-ce que c’est important lorsqu’on fait de l’immobilier ?

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‍Jean-Christophe : Alors, je ne sais pas si vous avez déjà regardé des pages pour réserver un logement sur Booking ou Airbnb par exemple, la première chose qui va nous arrêter, peut-être après le prix, mais en tout cas c’est l’image, c’est la photo. Et donc, c’est vraiment, on agit, il faut qu’on crée de l’émotion, quoi. C’est ça, c’est une histoire d’émotion, c’est ce qui va nous pousser à la décision.

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‍Sébastien : Oui, ok.

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‍Jean-Christophe : C’est vrai qu’aujourd’hui, lorsqu’on achète un séjour, c’est avant tout les photos qui vont parler, donc déjà les photos, il faut qu’elles soient de bonne qualité, mais il faut qu’elles reflètent aussi une certaine réalité.

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‍Sébastien : Alors, ce que tu disais, c’est très très intéressant, est-ce que tu peux nous en dire plus sur cette décoration à haut rendement, qu’est-ce que ça veut dire exactement ?

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‍Jean-Christophe : Alors, la décoration à haut rendement, ce n’est pas juste… Déjà, le terme décoration, c’est un peu péjoratif, c’est plus je ne sais pas, un espace, une expérience. Et on va traiter le logement dans son ensemble, c’est-à-dire, ce n’est pas qu’une couleur des murs ou le tissu du canapé, mais c’est une circulation, un aménagement, c’est une histoire qu’on va raconter dans le logement, par l’éclairage, par le choix du mobilier, par l’échelle aussi parce que trop souvent, les propriétaires, ils sont timides, ils ont un logement à la mer comme ici, ils vont mettre un cadre grand comme ça d’un bateau alors qu’on pourrait très bien avoir tout un mur avec une image, un poster et ça va prolonger l’espace et on va voir complètement une autre vision du logement.

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‍Sébastien : Ok. Et donc, dans ton esprit donc, c’est vendre un logement, vendre, alors qu’on vende à la nuit ou pour de la location traditionnelle dans lequel on va se sentir bien, et à haut rendement parce qu’on va aller chercher l’effet Wow, l’effet coup de cœur qui va permettre de louer plus cher ?

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‍Jean-Christophe : Oui, c’est ça. On est gagnant sur tous les tableaux. On va sélectionner une clientèle parce qu’on va louer à la fourchette haute. Les gens, ils vont être plus respectueux, il y aura moins de turnover si c’est de la courte durée ou même de la location normale. Et ça, dans l’esprit des gens, c’est encore compliqué, les investisseurs, pour eux, on investit, on ne va dépenser trop d’argent à faire un faux plafond, à faire des choses qui leur paraissent pas dans l’immédiat indispensables, alors que même à très court terme, ils vont voir leur calendrier de remplissage plein, quoi.

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‍Sébastien : Oui. Je pense que c’est un faux problème de… C’est plutôt une fausse idée que de ne pas s’attarder sur la décoration. Alors, c’est vrai que moi, je fais de la location courte durée, donc la grande et la grosse majorité des biens sont quand même des biens à décorer parce que les gens cherchent à atteindre une rentabilité. Pour autant, je trouve que les gens qui font de la location traditionnelle, il suffit juste d’aller sur Leboncoin pour se rendre compte de ça. On a des biens, dans la majorité des cas, qui, pour les plus rénovés, ont une décoration ou du mobilier qui date de…

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‍Jean-Christophe : De leur grand-mère.

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‍Sébastien : … qui date de 20 ans. A l’époque de ma grand-mère, ça existe aussi mais voilà, 20 ans, on trouve des biens qui ont 20 ans et qui mériteraient un coup de jeune. Et je trouve que ce n’est vraiment pas la bonne façon de voir l’immobilier.

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‍Jean-Christophe : Moi, j’ai des clients-là qui cherchaient un logement et qui ont trouvé dans un petit village, et ils ont dit à l’investisseur qui a rénové, ils ont dit « ça fait deux mois qu’on cherche un logement esthétiquement dans nos cordes parce que tout est dans le jus ». Et il y a beaucoup de propriétaires qui pensent que ça va se louer comme ça. Et effectivement, souvent, ça se loue parce que c’est dans des villes où il y a une forte demande, mais à quel prix ?

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‍Sébastien : Exactement. Et donc, ce qu’on vient de dire pour la location, donc traditionnelle ou courte durée, ça marche aussi pour la revente. Si on a besoin de…

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‍Jean-Christophe : C’est clair.

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‍Sébastien : … de vendre un logement, bah créer l’effet coup de cœur, c’est aussi vendre vite et vendre plus cher.

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‍Jean-Christophe : Moi, j’ai l’expérience d’un logement que j’ai mis en vente et j’ai eu une dame qui était intéressée, et d’ailleurs je l’ai interviewé et je lui ai dit qu’est-ce que vous cherchez ? Qu’est-ce que vous cherchiez au départ. Et elle me dit je cherchais un logement avec un jardin et un garage. Et le logement pour lequel elle a signé l’offre, il n’avait ni jardin ni garage. C’est le coup de cœur qui a parlé.

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‍Sébastien : D’accord, c’est le coup de cœur. Donc, clairement, il faut… C’est vraiment une partie à ne pas négliger. Donc, toi, tu accompagnes des gens sur ce type d’activité, comment ça se passe ?

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‍Jean-Christophe : Oui, j’ai plusieurs types d’accompagnement, je peux accompagner sur Skype, à distance. Mais ce que je préfère, c’est voir le lieu forcément, donc je me déplace dans toute la France, je peux venir une journée. Et là, dans cette journée, on met tout à plat. Ce qu’il y a, c’est que moi, j’ai le recul, une expérience, ça fait 20 ans que je rénove, donc, j’ai cette expérience, cette expertise-là, aussi cette expérience d’investisseur. Donc, je vais arriver à dire ce parquet que votre artisan il veut vous remplacer, peut-être qu’on pourrait le garder parce que peut-être qu’il va contribuer au coup de cœur, et cette fenêtre que vous voulez changer, qu’il vous a dit l’artisan qu’il fallait changer, bah peut-être que finalement, elle est en bon état parce qu’il faut des fois 30 ans pour amortir une fenêtre. Donc, si l’air ne passe pas, s’il y a le côté cour, c’est calme, ça peut être une erreur de la changer. Et donc, moi, je vais avoir ce regard-là. En plus, je vais être capable de vous dire derrière ce mur-là, c’est de la brique, il faut la mettre en valeur, ou de la pierre. Ce mur-là, par contre, il faut l’isoler. Voilà. Et c’est bien d’avoir un deuxième discours parce que l’artisan, souvent, il n’est pas forcément objectif, il va vous proposer déjà ce qu’il sait faire. Le mec, s’il est carreleur, il va vous proposer de mettre un carrelage alors que ce n’est pas forcément le plus intéressant financièrement. Et donc, il ne va pas avoir ce recul.

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‍Sébastien : D’accord. Et alors, je te posais la question parce que souvent, j’ai des personnes qui m’écrivent des quatre coins de la France en me demandant si ma décoratrice d’intérieur se déplace, ce qui n’est pas du tout le cas, elle reste sur Toulouse. Donc, toi, par contre, on peut te solliciter…

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‍Jean-Christophe : Alors, oui…

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‍Sébastien : … pour des chantiers ?

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‍Jean-Christophe : Donc, comment ça se passe ? Moi, je voyage pas mal en train un peu partout en France, j’arrive chez vous. J’ai ma craie, mon marqueur, je trace tous les aménagements potentiels. Je dis là, il faudrait baisser le plafond, là il faudrait garder ce matériau-là, je vous conseille de faire ci et ça. Ça, il faudrait le garder, ça, c’est beau. Les gens, ils n’en sont pas conscients des fois des trésors qu’ils ont dans leur maison. Et à la fin, je fais une vidéo où je résume toutes les pièces, tout ce qu’on a vu dans les pièces, que je laisse au client. Et là, il a vraiment tous les sens de déco rendement pour commencer son projet.

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‍Sébastien : D’accord. Et s’il souhaite aller plus loin ? Tu gardes ses coordonnées pour faire la suite ?

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‍Jean-Christophe : Alors, après oui, je peux aussi faire les plans. Mais bon, ça, c’est quelque chose qui est long, faire les plans. Donc vraiment, le meilleur rapport qualité prix pour mes clients, c’est vraiment ça, c’est une journée sur place.

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‍Sébastien : Une première visite, ok.

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‍Jean-Christophe : Et je donne tout.

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‍Sébastien : D’accord, ok. Super. Et où est-ce qu’on peut prendre contact avec toi ?

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‍Jean-Christophe : Bon, on va mettre le lien dans la description. Donc, j’ai site qui s’appelle immoactifetrevenupassif.com ; sinon, Jean-Christophe Griselin sur Facebook et sur YouTube. Vous allez me trouver.

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‍Sébastien : Ok. Bah, écoute, merci beaucoup pour…

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‍Jean-Christophe : Bah, je suis content d’avoir fait ta connaissance.

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‍Sébastien : Bah, moi aussi. C’était la première fois qu’on se voyait aujourd’hui.

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‍Jean-Christophe : Oui. On se connait par l’intermédiaire de vidéos.

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‍Sébastien : Par vidéos interposées.

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‍Jean-Christophe : Voilà, exactement.

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‍Sébastien : Parfait.Bah, écoutez, n’hésitez pas à faire un tour et à prendre contact avec lui si jamais, vous avez besoin de faire appel à ses services.

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Et puis, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier, la location courte durée, je vous mets plusieurs choses à disposition, une formation gratuite sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Dans cette formation, je vous explique tout sur le RSI, les prélèvements sociaux, les charges sociales, la taxe d’habitation. Je vous explique pourquoi en location courte durée, vous n’êtes pas assujettis à la taxe d’habitation. Je vous explique également comment vous pouvez minimiser votre impôt, voire ne pas payer d’impôts du tout sur vos revenus locatifs.

‍

Et puis, je vous mets également deux e-books à disposition : "Convaincre la banque, mode d’emploi" et "Doubler son salaire avec la location courte durée".Donc, pour accéder à cette formation et à ces deux e-books, c’est très simple ! Vous cliquez sur le "i" en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo. Et puis, je vous mets également les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo. Voilà !

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‍Sébastien : Bon, on va vous quitter ici pour aujourd’hui. Jean Christophe, merci d’être venu ici.

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‍Jean-Christophe : Impressionnant !

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‍Sébastien : Et puis, on vous dit à très très bientôt ! Ciao !

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‍Jean-Christophe : Allez, salut !

C'est au moment de l'offre d'achat que l'on gagne de l'argent avec l'immobilier.Dans cette vidéo, Emmanuel nous explique comment grâce à une négociation de 50000 euros sur un immeuble, il va pouvoir dégager un cashflow d'environ 1500 euros tous les mois.Une jolie rente :-) !Est-ce que l'investissement d'Emmanuel vous inspire ? :-)

Transcription

Sébastien : Comment acheter un immeuble sans apport ? C’est ce qu’on va voir aujourd’hui dans cette vidéo sur louer-en-courte-duree.Bonjour à tous ! Je suis Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree.fr et spécialiste de la location courte durée. Et aujourd’hui, je me trouve à côté d’un autre spécialiste de la location courte durée, Manu.Salut Manu !

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‍Emmanuel : Salut Séb !

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‍Sébastien : Écoute Manu, merci beaucoup d’être présent sur cette chaîne aujourd’hui. Ce que je te propose, c’est que tu nous expliques ta dernière opération immobilière en particulier l’immeuble que tu as acheté sans apport. Ça te va ?

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‍Emmanuel : Super Seb !

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‍Sébastien : Allez c’est parti ! Ça se passe tout de suite sur louer-en-courte-duree.Alors Manu, merci d’être présent aujourd’hui dans cette vidéo. Avant que tu te présentes et avant que tu nous expliques tout de cette opération immobilière, je voulais vous rappeler que vous avez accès à une formation totalement gratuite sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée et vous avez également à disposition deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Pour accéder à cette formation dans laquelle je vous explique que vous avez la possibilité de ne pas payer d’impôt lorsque vous faites de la location courte durée et pour accéder à ces deux ebooks, vous cliquez simplement sur le petit (i) en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo. Puis sinon, je vous mets les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo. Écoutez, pardon, j’ai été assez bavard. Manu, je te laisse te présenter et puis dis-nous tout de cette opération.

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‍Emmanuel : OK Seb ! Moi, j’ai commencé l’immobilier en 2003. Je n’ai pas commencé par la location saisonnière, j’ai commencé par de la location nue, de la location à l’année. J’ai trouvé une petite maison de ville, j’ai divisé en deux appartements. J’ai fait un peu de location comme ça sur l’année, j’ai revendu ce bien six, sept ans après et je me suis orienté après sur de la location saisonnière.

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Donc là, je suis super content parce que j’ai signé pour un immeuble, il y a deux jours. Ça a été assez rocambolesque au niveau de la négociation. Ça faisait plusieurs mois que j’étais sur le coup. Et là donc, j’ai signé un immeuble de rapport avec deux T3 et trois garages qu’on va transformer, on va faire de la division. On va transformer ça en un T4 et trois studios et on garde les trois garages.

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Au niveau des chiffres, si vous en voulez, on a acheté cet immeuble 150000 net vendeur et c’est un projet à plus de 250000 € avec les travaux compris. Donc, on devrait arriver sur une rentabilité d’un peu plus de 14 %.

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‍Sébastien : Alors avant que tu nous en dises plus parce que moi je connais un petit peu l’exploitation de cet immeuble ; elle est super intéressante parce que tu vas tout mixer à la fois ; la recherche de cet immeuble, comment est-ce qu’elle s’est passée ? Ça a été compliqué ? Est-ce que tu as fait énormément de visites avant de tomber sur ce bien ? Est-ce que c’est une très bonne affaire ? Quelle était la typologie vendeur ? Dis-nous tout.

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‍Emmanuel : Alors, c’est toujours un peu compliqué, c’est normal. Il n’y a pas de bien comme ça qui arrive sur leboncoin évidemment. J’ai fait pas mal de visites. J’ai fait une vingtaine ou une trentaine de visites d’immeubles. Puis à un moment on s’est s’arrêté sur quelque chose qui nous correspondait vraiment, que c’était assez propre, c’était assez simple en fait à diviser.Le prix était bien évidemment beaucoup trop élevé et on a commencé à négocier avec le vendeur. Ça a duré au moins trois, quatre mois de négociation. On faisait des pauses puis petit à petit, on arrivait à peu près à un prix intéressant.

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‍Sébastien : Parce qu’il était à combien l’immeuble au départ ?

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‍Emmanuel : Il était à 196 FAI, 196000 €.

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‍Sébastien : Donc, tu as gagné 50000€.

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‍Emmanuel : Direct, rien qu’au niveau de la négociation.

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‍Sébastien : Donc, ça vaut le coup d’attendre trois, quatre mois pour gagner 50000 € !

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‍Emmanuel : C’est clair ! C’est toujours ça. Puis voilà !

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‍Sébastien : Donc le financement...

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‍Emmanuel : Alors pour le financement, écoutez financement à 110 %, même un peu plus.

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‍Sébastien : Moi, je dis 130 puisque tu as embarqué les travaux dedans.

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‍Emmanuel : Voilà, les travaux ! En fait, on a fait tout financer. On n’a pas apporté un seul euro, la banque nous a suivi. On avait déjà deux locations saisonnières derrière qui crachaient aussi un peu de cash. Pour les banques, c’est toujours beaucoup plus simple. Puis là vu l’excellente rentabilité qu’on avait, il n’y a eu aucune difficulté pour qu’ils nous accordent le prêt avec un financement global sur l’opération. On n’apporte rien et demain, tous les mois évidemment, ça va nous rapporter.

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‍Sébastien : D’où l’importance de réussir vos premiers investissements immobiliers pour que la banque voie et comprenne que vous comprenez bien les mécaniques de l’immobilier, que vous n’achetez pas de l’immobilier qui ne ramène pas d’argent. Ça, c’est très important. Si votre immobilier ne vous ramène pas d’argent, c’est que malheureusement vous avez effectué une mauvaise opération immobilière.

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En l’occurrence, tu avais une machine déjà bien rodée. La banque, elle voyait bien que ça rentrait tous les mois et tu l’as rassurée sur ce nouveau projet immobilier. Donc, un investissement sans apport, je vous dis toujours que c’est possible. Je l’ai fait sur ma dernière opération immobilière, sur un tout petit T3 en colocation. Mais sur une opération de beaucoup plus grande envergure, comme ce que tu as fait avec ta femme il y a encore deux jours, c’est quelque chose qui est tout à fait possible.

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Alors là où ça devient un petit peu sympa, ce que j’aime beaucoup, c’est que tu vas l’exploiter de diverses façons possibles. Dis-nous tout !

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‍Emmanuel : L’idée, ce n’était pas de faire que de la location saisonnière dans cet immeuble, c’est de faire de la colocation aussi, donc de transformer un T3 en T4 puisqu’il y avait une grande cuisine puis des couloirs qui ne servaient à rien ; première chose. Puis au niveau inférieur, de transformer trois T3 en trois studios. Donc là, de faire du saisonnier et de l’étudiant également.

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Donc de mixer un peu ces deux modes locatifs qui me paraissaient intéressants. Moi, ce qui m’intéresse en fait, c’est d’avoir des biens où je puisse jongler au niveau des modes locatifs, de faire un petit peu de tout, de tenter la location et la colocation parce que je n’avais jamais essayé. Donc, ça m’intéressait. Puis de garder évidemment les garages. J’ai bien essayé de les transformer en habitation, mais ce n’est pas possible dans la zone où l’immeuble est situé.

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L’idée, c’était de faire un petit peu de tout puis voir ce qui marche le mieux pour se tester, pour expérimenter tout simplement, s’amuser un peu parce qu’on est là pour ça aussi. Puis surtout d’avoir une excellente rentabilité.

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‍Sébastien : OK ! J’aime beaucoup ce que tu dis : « pour se tester, pour m’amuser un petit peu. »

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‍Emmanuel : Il faut se diversifier… ce qui ne fait pas de mal.

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‍Sébastien : Tu as tout à fait raison. Moi, ce que j’aime beaucoup dans l’histoire de cet immeuble qui ne fait que commencer d’ailleurs, c’est que tu vas faire de la colocation, de la location étudiante et de la location courte durée. Alors bien entendu, j’ai bien compris que tu te cantonnes à la location meublée, au sens large dans toutes ces figures, tout simplement pour des raisons fiscales.

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La location meublée, c’est ce qu’il y a de plus intéressant d’un point de vue fiscal. Je trouve ça vraiment sympa. Alors, j’imagine que la location courte durée, tu vas la faire les mois d’été et que de septembre à juin, tu vas repartir avec des cycles étudiants.Alors, je ne sais pas si je l’avais déjà dit en vidéo, mais en tout cas je peux dire, ce que tu peux quand même faire, c’est dire à des étudiants qui voudraient rester d’une année sur l’autre : « écoutez monsieur l’étudiant ou madame l’étudiante, je vous épargne votre loyer les mois de juin et juillet, mais en contrepartie rendez-moi cet appartement disponible parce que je vais en profiter pour l’exploiter de manière différente. Ça vous permet de ne pas payer le loyer en été. C’est une charge en moins puis moi ça me permet de faire rentrer de l’argent de manière différente. »Je pense que si tu présentes les choses comme ça, tu y as peut-être déjà réfléchi d’ailleurs, c’est une bonne manière de garder tes locataires d’une année sur l’autre, sans avoir besoin de republier des annonces, refaire des visites et resélectionner des dossiers. En tout cas, bravo Manu pour cette belle opération. Est-ce que tu peux nous donner juste une idée du cashflow et du rendement prévisionnel que tu as imaginé ?

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‍Emmanuel : Alors au niveau du rendement, ce sera plus de 14 %. Après, ça va dépendre de comment on exploite le bien, évidemment au niveau de la location saisonnière. Par exemple sur d’autres biens, j’ai une locataire qui va partir au mois d’avril. Donc, vous imaginez qu’au mois d’avril après si je fais quatre, cinq mois de saisonnier, ça ne va pas être exactement la même chose. Mais, on part sur du cashflow minimum de 1000 €/mois, voire deux fois plus.

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Ce n’est pas très précis, je suis désolé, mais ça va vraiment dépendre de la période de location saisonnière qu’on va pouvoir faire avec les étudiants. Mais c’est vrai que ça les intéresse énormément parce qu’à partir du moment où ils peuvent quitter l’appartement dès le mois d’avril ou dès le mois de mai, ça me libère l’appartement aussi. Je peux en faire ce que je veux. C’est vraiment la formule aussi un peu idéale.

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‍Sébastien : C’est plus de souplesse.

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‍Emmanuel : C’est beaucoup plus de souplesse puis on gère le bien comme on a envie de le gérer tout simplement.

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‍Sébastien : Un investissement à tiroirs.

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‍Emmanuel : Voilà ! Et puis s’ils veulent rester, ils restent. De toute façon, c’est très clair dans le contrat de bail. Un étudiant, c’est maximum neuf mois. Donc, je fais des contrats minimum neuf mois. Donc, ça me laisse le bien au moins trois mois en location saisonnière, trois mois optimisés puis s’ils s’en vont avant, c’est du bonus. C’est donc une belle formule pour ma ville.

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‍Sébastien : Écoute, bravo pour cette trouvaille, bravo pour cet investissement. Entre 1000 et 2000 € de rente mensuelle, on ne sait pas trop comment, mais ça met toujours du beurre dans les épinards. Et je pense que ça conviendrait à tout un tas de personnes, moi le premier. C’est la magie de l’immobilier.

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En tout cas, merci beaucoup Manu pour ce partage d’expérience.

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Alors, je voulais encore te remercier pour m’avoir invité en tant qu’intervenant dans ton séminaire hier, intégralement dédié à la location courte durée. Donc, pour les gens qui nous regardent et qui souhaiteraient te suivre puisque tu as également une activité en ligne, est-ce que tu peux nous dire où on peut te retrouver ?

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‍Emmanuel : Vous pouvez me retrouver sur experiences-immobilieres.com. Donc, il n’y a pas de souci. Je donne des conseils sur évidemment la location saisonnière, comment acheter des biens, comment louer aussi en meublé, la fiscalité… ? Donc, il n’y a pas de souci. Je te remercie Seb d’être venu au séminaire.

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‍Sébastien : Avec plaisir !

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‍Emmanuel : C’était un grand moment. Ce sont vraiment des échanges extraordinaires. On rencontre vraiment des personnes extraordinaires. Donc, c’est toujours très porteur, très valorisant, très inspirant pour avancer toujours dans la bonne direction : acheter de l’immobilier, avoir d’autres revenus que le salariat puis de s’approcher toujours de l’indépendance financière.

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‍Sébastien : Parfait ! Séminaire IMMO WOW donc, c’est fini pour cette année, mais par contre peut-être une troisième version l’année prochaine.

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‍Emmanuel : Tout à fait, voilà !

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‍Sébastien : On te laisse décider tout ça. En tout cas, merci beaucoup d’avoir regardé cette vidéo. Si elle vous a plu, n’hésitez pas à mettre un pouce en l’air. Puis si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier, n’hésitez pas à vous abonner à ma chaîne YouTube Louer en courte durée et à me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree.fr. N’hésitez pas non plus à aller sur experiences-immobilieres.com.

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‍On vous souhaite une très bonne journée puis on vous dit à très bientôt. Ciao !

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‍Emmanuel : Merci !

En investissant dans l'immobilier et en multipliant les opérations, la nécessité de faire appel à un expert comptable arrive vite.Pour autant, tous les experts comptables sont-ils compétents et suffisamment initiés à l'immobilier et à la location courte durée pour être de bon conseil ?Je vous propose de voir cela ensemble dans cette vidéo.Partagez également vos bonnes ou mauvaises expériences dans les commentaires ci-dessous.

Transcription

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Faut-il faire confiance à son expert-comptable, c’est ce que je vous propose de voir dans cette vidéo ?Bonjour à tous !Je suis Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-durée.fr et spécialiste de la location courte durée. Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais vous expliquer au travers d’une anecdote pourquoi il ne faut justement pas faire systématiquement confiance à son expert-comptable. Allez, c’est parti ! Cela se passe tout de suite sur louer en courte durée.

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Alors avant que je vous raconte cette anecdote. Si vous ne l’avez pas encore fait, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Pour télécharger ces deux ebooks, c’est très simple. Vous cliquez sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo. Puis si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous mets les liens d’accès aux pages de téléchargement de ces deux ebooks dans la description qui se trouve juste en dessous.

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Puis je vous mets également à disposition une formation totalement gratuite sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Dans cette formation, je passe en revue un certain nombre de fausses croyances en ce qui concerne les impôts. Je vous parle de taxe d’habitation, de TVA, de cotisations sociales, de prélèvements sociaux.

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Puis je vous explique également comment minimiser l’impôt lorsque vous faites de la location courte durée, voire comment faire pour ne pas payer d’impôt du tout et ceci de manière tout à fait légale en vous expliquant quels régimes adopter.

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Si vous souhaitez accéder à cette formation que je vous offre, c’est exactement la même chose, vous cliquez sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite. Puis sinon, je vous mets également le lien d’accès à cette formation dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.

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Pour en revenir au thème de cette vidéo, je vais vous expliquer au travers d’une anecdote pourquoi il ne faut pas forcément faire confiance à son expert-comptable. Pour cela, je vais vous lire le mail que j’ai reçu de Cédric il y a quelque temps. Donc voilà ce que me dit Cédric : « bonjour ! Je me permets de te contacter, car je sors de chez mon expert-comptable qui n’est absolument pas pour la location courte durée. J’avais ce projet en tête sur la ville de Carcassonne. J’ai fait mon étude de marché avec le taux de remplissage des hôtels, avec le nombre de nuits passées par les touristes et l’analyse de la demande locative en location traditionnelle.

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L’expert-comptable me dit que c’est trop risqué, que je ne vais pas être certain de remplir l’appartement et que si je dois vendre dans 10 ans, 15 ans ou 20 ans, je ne ferai aucune plus-value. Il m’a même déconseillé la location courte durée à Toulouse. Alors, il m’a littéralement refroidi et il me conseille d’investir sur Toulouse en mode classique. ».D’ailleurs, Cédric me dit : « j’habite moi-même à Toulouse parce que le prix de l’immobilier à Toulouse augmente chaque année parce qu’il y a plus d’étudiants…Qu’en penses-tu ? Bonne soirée. À bientôt ! Cédric. »Alors, il y a plusieurs choses en fait que je voulais souligner dans le mail de Cédric. Dans un premier temps, je ne connais pas du tout le marché de l’immobilier dans la ville de Carcassonne même si on est à 80 km de Toulouse. Par contre à la lecture du mail de Cédric, ce que je remarque, c’est que Cédric en fait, il a fait les choses correctement. Cédric, il avait un projet de location courte durée sur Carcassonne. Il avait de toute façon au sens plus large un projet en tête immobilier sur Carcassonne et qu’est-ce qu’a fait Cédric ? Il a analysé le marché, il a analysé le taux de remplissage des hôtels, il a regardé combien de nuits réservées en moyenne les touristes dans la ville de Carcassonne et il a analysé la demande locative en location traditionnelle.

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Donc si j’en crois ce que me dit Cédric, tous les paramètres sont au vert pour réaliser un investissement immobilier en location traditionnelle, voire en location courte durée à Carcassonne. Alors Cédric en fait, il a voulu partager son envie d’investir dans l’immobilier auprès de son expert-comptable et j’ai plusieurs remarques à faire sur ce qu’a pu lui dire l’expert-comptable.

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Dans un premier temps, l’expert-comptable dit qu’à Carcassonne Cédric ne fera aucune plus-value s’il souhaite revendre dans 10, 15 ou 20 ans. Alors, c’est peut-être vrai, mais c’est peut-être faux. Comment est-ce qu’une personne qu’elle soit expert-comptable ou autre d’ailleurs peut savoir ce que sera le marché de l’immobilier dans 10 ans, 15 ans ou 20 ans ?Alors c’est vrai qu’il y a certaines villes qui vont être plus porteuses que d’autres si je prends le cas du marché immobilier à Paris. Il est évident qu’il va évoluer plus vite qu’à Carcassonne ou que dans une petite ville quel que soit le sens de l’évolution. D’ailleurs, on a déjà vu des marchés baissiers dans des villes comme Paris. Mais aujourd’hui, personne ne sait se prononcer sur le marché de l’immobilier dans quelque ville que ce soit encore une fois, même si les grandes villes vont plutôt se prêter à un marché à la hausse beaucoup plus rapide que celui des petites villes.

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Mais quand bien même, même si d’ici 10 ans, 15 ans ou 20 ans à Carcassonne ou dans n’importe quelles petites autres villes, le marché de l’immobilier avait baissé et qu’on ne réalisait pas de plus-value, où est le problème. Pour moi en fait, il n’y a pas de problème parce que durant toutes les années de détention du bien immobilier, on amortit du capital. Et ce capital amorti, on le récupère à la revente, même si on revend moins cher ou au même prix que vous avez acheté votre bien immobilier.

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Il ne faut pas en fait tant penser à la plus-value parce que finalement dans de très nombreux cas, le montant de la plus-value, il est beaucoup plus faible que le montant du capital amorti pendant toutes les années de détention du bien ; et cela, il ne faut pas le perdre de vue. On ne gagne pas uniquement de l’argent à la revente que si on réalise une plus-value. On gagne également de l’argent parce qu’on a amorti du capital tout au long des années de détention.

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Alors ensuite, une fois qu’on a bien compris ce mécanisme de plus-value et de capital amorti, il ne faut pas non plus perdre de vue que l’objectif de l’immobilier, en tout cas c’est ce que j’essaie de vous transmettre à chacune de mes vidéos, c’est de gagner de l’argent immédiatement, pas forcément uniquement à la revente. Parce que si vous comptez sur la revente pour gagner de l’argent avec l’immobilier, vous allez attendre 10 ans, 15 ans, 20 ans, voire 25 ans pour gagner de l’argent.

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Non pas du tout. Lorsque vous investissez dans l’immobilier et si vous souhaitez multiplier les opérations, ce qu’il faut faire, c’est avoir un cashflow positif dès le premier mois de détention de manière à gagner de l’argent avec votre immobilier dès l’instant où vous allez devenir propriétaire. Donc le cashflow immédiat est bien entendu quelque chose qui mérite d’être considéré.

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Alors ensuite, l’expert-comptable déconseille la location de courte durée à Toulouse. Alors là, je suis vraiment bien placé pour vous en parler. Bien entendu que la location courte durée à Toulouse fonctionne. Mais la location courte durée, elle ne fonctionne pas qu’à Toulouse, elle fonctionne également dans d’autres villes Marseille, Toulouse, Bordeaux, Brest, Strasbourg, même dans des villes beaucoup plus petites. J’ai déjà fait des vidéos à ce sujet.On a souvent des objections d’ailleurs sur les petites villes, mais que les villes soient petites ou grandes pour peu qu’ils aient un minimum d’intérêt, il y a des gens qui se déplacent et qui ont besoin de séjourner dans les villes.

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Donc là, l’expert-comptable recommande même à Cédric de ne pas investir à Carcassonne en location traditionnelle. Bien entendu qu’à Carcassonne, on a besoin de se loger. Effectivement, il y a plus d’habitants à Toulouse, mais à Carcassonne les gens ont également besoin de se loger. C’est vraiment une objection souvent où quand les gens lorsqu’ils souhaitent se lancer dans leur premier investissement locatif, ils veulent uniquement aller dans les grandes villes.

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Je peux tout à fait le comprendre. C’est une manière de se rassurer. C’est une manière de se sécuriser. Effectivement, si vous achetez un appartement en plein centre-ville de Toulouse, vous allez être certain de le louer. Mais ce qui fait surtout que votre appartement, votre bien immobilier va se louer, cela va être la qualité des prestations que vous allez fournir.

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Il y a très peu de logements qui sont de très bonnes qualités avec de belles prestations et donc ces logements-là forcément se louent toujours, quelle que soit la ville dans laquelle vous allez investir. Il ne faut donc pas uniquement considérer que les grosses villes. Un bien immobilier de bonne qualité à Carcassonne, cela se louera également très rapidement.

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Si l’analyse de Cédric est bonne, encore une fois parce que je ne connais pas du tout le marché immobilier à Carcassonne, il n’y a aucune raison pour que la location de courte durée ne fonctionne pas. Et encore une fois, ne serait-ce que pour de l’investissement traditionnel en mode classique avec un locataire à l’année, bien entendu que la ville de Carcassonne est une ville qui mérite toute son attention.

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Qu’est-ce qu’il faut retenir de cette vidéo, qu’est-ce qu’il faut retenir de cette anecdote ? Surtout, ne pas faire confiance à des gens qui n’ont jamais investi dans l’immobilier, à des gens qui n’ont jamais pratiqué la location courte durée.

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Il m’arrive encore de discuter avec des personnes qui sont surprises de voir que la location courte durée fonctionne, mais tout simplement parce qu’elles ne sont jamais intéressées à ce mode d’exploitation. Et quels que soient les conseils que vous allez prendre au travers des gens avec lesquels vous allez discuter, assurez-vous que les gens qui vont vous donner des conseils aient eux-mêmes expérimenté le domaine pour lequel vous allez justement leur demander des conseils.

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Celui qui n’a jamais investi dans l’immobilier, celui qui n’a jamais fait de location courte durée ne sera pas la bonne personne pour vous parler d’immobilier et de location courte durée.

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J’ai envie de dire à chacun son métier, si j’élargis tout simplement le débat de cette vidéo, vous allez avoir des expert-comptables qui vont être spécialisés dans une thématique immobilière et d’autres qui ne le seront pas du tout. Je parle vraiment en connaissance de cause parce qu’à partir du moment où j’ai eu besoin d’un expert-comptable à qui confier mon immobilier, mon premier réflexe a été de prendre contact avec un expert-comptable toulousain et dès le premier rendez-vous, j’ai senti que ce n’était pas la bonne personne.

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Pourquoi ? Parce que cet expert-comptable a commencé à me dire qu’en location courte durée, je devais être assujetti à la taxe d’habitation alors que pas du tout. Lorsque vous faites de la location courte durée, vous n’êtes pas assujetti à la taxe d’habitation. Donc dès le premier rendez-vous, cet expert-comptable m’a montré qu’il ne fallait pas que je lui confie la gestion de tous mes appartements en tout cas sur la partie immobilier.Faites bien attention, sélectionnez le bon expert-comptable, celui qui aura une compétence immobilière, celui qui vous aura convaincu qu’il a une compétence immobilière. Surtout encore une fois, prenez des conseils auprès de personnes qui ont les compétences pour vous donner ces conseils.

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Voilà tout ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager. Puis si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog louer-en-courte-durée.fr. N’hésitez pas non plus à vous abonner à cette chaîne YouTube. N’hésitez pas à cliquer sur la cloche de façon à être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos, mais de façon également à rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée.

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Je vous quitte ici pour aujourd’hui. Puis si vous avez des anecdotes à partager à propos de votre expert-comptable ou des conseils que vous avez pu obtenir de personnes qui s’avéraient ne pas être les bonnes personnes pour vous donner des conseils, n’hésitez pas à indiquer tout cela dans les commentaires juste en dessous de cette vidéo.

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Je vous quitte ici et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. À très bientôt. Ciao !

La recherche du bon prestataire de services est souvent LE point bloquant lorsqu'on souhaite se lancer dans une activité de location courte durée ou de location saisonnière.Il faut non seulement le trouver, mais aussi qu'il soit compétent et que ses tarifs restent compatibles avec un objectif de rentabilité.Dans cette interview vidéo, Eric nous explique comment il a trouvé son prestataire de services après s'être trompé une première fois.Indiquez-moi dans les commentaires ci-dessous si vous vous êtes trompés vous aussi ou bien si vous êtes satisfaits de votre prestataire.

Transcription

Sébastien : Comment déléguer intégralement son activité de location courte durée ? C’est ce que va nous expliquer aujourd’hui Éric dans cette vidéo.Bonjour à tous !Je suis Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-durée.fr et spécialiste de la location courte durée. Aujourd’hui dans cette vidéo, j’ai le plaisir d’accueillir Éric.Salut Éric !Éric : Salut Sébastien !

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‍Sébastien : Alors Éric, il fait de l’immobilier, bien entendu. Il fait de la location courte durée même si ce n’est pas le gros de son activité. Et comme il n’a pas envie de s’occuper de tout cela, il va nous expliquer comment il a fait pour trouver le prestataire de services qui prend en charge la totalité de son activité. Est-ce bien ça ?Éric : C’est bien ça oui !

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‍Sébastien : Eh bien, on va vous expliquer tout cela aujourd’hui dans cette vidéo. Alors, c’est parti ! Cela se passe tout de suite sur Louer en courte durée.Alors Éric, merci d’être présent sur cette chaîne, est-ce que tu peux te présenter, nous expliquer d’où tu viens, ce que tu fais, ce que tu fais dans l’immobilier puis ensuite, tu vas nous expliquer comment tu as fait pour trouver la pépite qui est ton prestataire.

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‍Éric : Ben merci déjà Sébastien de m’accueillir sur ta chaîne.

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‍Sébastien : Avec plaisir !

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‍Éric : Pour me présenter rapidement, je m’appelle Éric. J’ai 45 ans. J’habite Strasbourg dans l’est de la France. J’habite avec ma famille. Je suis investisseur immobilier depuis 2003.

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Alors ma spécialité, ce n’est pas la location saisonnière, c’est la location étudiante, donc d’immobilier étudiant. Mais je fais aussi de la location saisonnière à côté. J’ai deux appartements dédiés, deux et demi en location saisonnière. Il y en a certains qui ne sont pas tout le temps, mais il y a un qui est tout le temps en location saisonnière.

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Tu veux savoir comment j’ai délégué cette activité ?

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‍Sébastien : Alors juste parce que là tu as évoqué quelque chose, je pense qu’il y a des gens qui se posent la question. Tu dis deux et demi parce qu’en fait tu as deux appartements que tu loues 9 mois dans l’année à des étudiants et les mois d’été tu les bascules en location courte durée, c’est cela.

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‍Éric : Voilà ! C’est cela, oui.

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‍Sébastien : Par contre, tu as un appartement que tu dédies complètement à cette activité.

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‍Éric : Voilà ! Exactement !

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‍Sébastien : Et c’est de celui-là dont on va parler dans cette vidéo parce que toi, tu vas nous l’expliquer, mais tu ne voulais absolument pas t’occuper de tout ce qui était clé et ménage parce que tu as essayé et cela ne t’a pas convaincu.

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‍Éric : Oui alors, c’est vrai que quand j’ai commencé, enfin quand j’ai voulu faire de la location saisonnière, j’avais déjà dans l’idée de déléguer les choses. Et à l’époque, j’avais trouvé une personne pour s’occuper du ménage. C’était juste avant la période du marché de Noël à Strasbourg, c’est une période où la location saisonnière marche vraiment très bien.

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Donc, j’avais préparé l’appartement et rénové. Tout était prêt. Par contre, la personne qui devait me faire le ménage, au dernier moment, elle m’a fait faux bond parce qu’elle a eu un souci. Enfin, elle n’a pas pu être là. Et du coup, c’est moi qui ai dû m’occuper du ménage pendant quasiment un mois et demi, deux mois parce qu’il y avait déjà les réservations qui étaient là. Puis voilà, les personnes attendaient, elles voulaient avoir un appartement propre. Donc, je me suis occupé de l’entrée des lieux, du ménage et d’en fait de tout. Et franchement au bout d’un mois, un mois et demi, j’en avais vraiment marre. Pour moi, il était urgent de déléguer.

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Donc, ce qu’on a fait, c’est que j’ai commencé à chercher des solutions pour déléguer puis j’avais entendu qu’il y avait une agence immobilière à Strasbourg qui était une agence classique qui faisait de la location classique, mais qui avait aussi ouvert un pôle spécialisé en location saisonnière. Donc, on va dire, ils surfaient un peu sur la vague de la location saisonnière.

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Ils proposaient leurs services pour s’occuper des biens, trouver les locataires, faire le ménage, entrée des lieux et sortie des lieux. Je me suis dit : « bon, c’est peut-être cela la solution. Je vais aller voir cette agence et on va mettre cela en place. » Donc voilà, je leur ai donné les clés. Ils ont commencé à trouver quelques locataires.

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‍Sébastien : Tu sais comment ils trouvaient les locataires.

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‍Éric : A priori, à ce que j’ai compris, ils ont un fichier de clients. Enfin, ils ont un site internet. Ils ont un site vitrine sur lequel viennent leurs clients. Il y a beaucoup plus de clients qui venaient par leur site vitrine que par Airbnb.

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‍Sébastien : D’accord ! Mais est-ce que ton annonce, elle était sur Airbnb ou pas ? Cela, tu le savais ou pas ?

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‍Éric : Ouais, ils ont mis une annonce sur Airbnb, mais elle n’était pas à mon nom, elle était à leur nom.

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‍Sébastien : Et ton appartement, il était quand même sur Airbnb.

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‍Éric : Oui, il y était quand même. Mais je remarquais en fait, je crois, je pense qu’ils ne maîtrisaient pas très bien Airbnb parce qu’enfin même, moi si je l’avais fait moi-même, j’aurais eu des meilleurs résultats en termes de client.

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‍Sébastien : Voilà, finalement, ils comptaient plus sur leur propre site à eux que sur toutes les autres plateformes de réservation en ligne avec lesquels ils auraient dû travailler normalement.

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‍Éric : C’est cela ! Donc bon voilà, les choses se mettaient en place. Alors, j’étais quand même un petit peu étonné, même un peu déçu parce que le taux de remplissage de mon appartement n’était pas vraiment génial. Il y a des mois, j’avais, je ne sais pas 15 jours ou 17 jours, ou enfin même franchement…

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‍Sébastien : Il manquait 10 nuits.

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‍Éric : Ouais il manquait 10 nuits et je ne comprenais pas parce que j’avais des amis qui faisaient de la location saisonnière et eux, c’était quasiment plein tous les mois. Donc, je me dis : « qu’est-ce que fait l’agence ? »Je leur ai dit. Je leur en ai un peu parlé puis ils m’ont dit : « oui, mais non on s’en occupe, mais en ce moment c’est difficile. » Enfin, ils avaient toujours des excuses. Donc, c’était le premier truc. Après un moment, ils ont perdu les clés. Ils ne trouvaient plus les clés, finalement, ils  les ont retrouvés. Après, il y a eu un moment, je pars pendant 15 jours, c’est vide. Donc, je ne sais pas ce qui s’est passé. Ils n’avaient peut-être pas le temps de s’en occuper.

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Et il y avait aussi des soucis avec la facturation. Donc normalement, c’est eux qui empochaient les loyers et après, ils me reversaient une partie. Mais à un moment, j’ai remarqué sur une des factures, il y avait des erreurs. C’était un peu beaucoup de choses cumulées qui faisaient que je n’étais pas satisfait de la prestation de cette agence.

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‍Sébastien : Alors, tu l’as dit justement, il y a beaucoup d’agence qui surfent sur la location courte durée ou la location saisonnière, c’est un métier, en fait. Cela ne s’improvise pas du tout. Si jamais vous souhaitez travailler avec une agence qui vous assure qu’elle va prendre en charge la totalité de votre bien immobilier, il faut quand même poser un certain nombre de questions.

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Est-ce que vous prenez la carte bancaire ? Comment est-ce que vous synchronisez les calendriers parce que s’il y a une synchronisation calendrier, cela veut déjà dire que l’agence travaille avec plusieurs partenaires et c’est très important. Sur quelle plateforme vous publiez l’annonce ? Si l’agence, elle vous dit uniquement (comme c’est le cas d’Éric) sur notre propre plateforme, ce n’est pas suffisant. Il faut qu’elle soit sur Airbnb, Booking, Abritel, MorningCroissant, TripAdvisor, Expédia… Bref que votre annonce soit visible sur un plus grand nombre de sites possibles.

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Il faut vraiment que cette agence travaille comme un professionnel. Ce n’est pas quelque chose qui s’invente. Ce n’est pas parce qu’on décide de mettre une annonce en ligne pour louer un appartement à la nuitée que cela va se remplir tout seul. Donc surtout, posez toutes ces questions. Cela, c’est la première étape. Il faut que l’agence, elle vous rassure sur sa capacité à remplir votre calendrier. Tu as cessé de travailler avec cette agence et donc ?

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‍Éric : En fait parallèlement, quand j’ai cherché d’autres personnes pour m’aider à déléguer cette activité et j’ai un ami à Strasbourg qui lui fait aussi de la location saisonnière et qui avait été contacté par le biais d’Airbnb ; d’ailleurs par deux personnes qui faisaient de la conciergerie.

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Donc, il m’a dit : « voilà, j’ai deux personnes-là qui font cela. » Alors, je me suis dit : « écoute donne-moi leur numéro, je vais discuter avec eux. » Donc, on s’est retrouvé dans un café et ils m’ont expliqué comment ils travaillent. Justement, ce que tu viens de dire, c’est fondamental, c’est qu’eux ils m’ont expliqué qu’ils travaillaient avec toutes les plateformes. Ils m’ont expliqué leur méthode et cela m’a tout de suite rassuré. Et c’est ce que j’aurais dû demander à l’agence avec qui je travaillais avant. J’aurais dû faire cela au départ. Mais là donc, effectivement, ils ont pu me rassurer sur tous ces points.

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Le gros avantage, ces deux personnes, ce sont des personnes qui ont créé leur entreprise pour faire cela, une entreprise de conciergerie. Mais ce sont des anciens de Welkeys, c’est cela.

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‍Sébastien : Welkeys, ouais !

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‍Éric : Welkeys en fait, c’est une agence qui est spécialisée dans la conciergerie. Et eux, ils étaient employés de Welkeys. Donc, ils ont appris le métier, ils connaissent vraiment bien le métier, ils connaissent les plateformes et ils connaissent ce métier de location courte durée.

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En fait, je leur ai dit : « on va faire un petit essai un ou deux mois pour voir comment cela se passe. » Et franchement, c’était le jour et la nuit par rapport à l’agence précédente, en termes de services d’une part puisqu’ils avaient vraiment un service de qualité.

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‍Sébastien : Ils l’ont toujours !

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‍Éric : Ils l’ont toujours, c’est constant. Et en termes de tarifs aussi parce que je paye quasiment presque deux fois moins que l’agence précédente.

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‍Sébastien : Et en préparant cette vidéo, je t’ai demandé combien de nuits tu louais par mois. Tu peux nous dire le nombre.

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‍Éric : Ouais ! Alors, cela dépend des mois, mais c’est entre 22 et 27. Alors le mois de décembre, c’est plein et là c’est 31.

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‍Sébastien : C’est la haute saison pour vous.

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‍Éric : Voilà, c’est la haute saison. Mais c’est en gros à peu près 25 nuitées par mois.

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‍Sébastien : Donc, tu es en train de dire que tu loues 10 nuits de plus que ce que tu louais avant avec l’agence immobilière et en plus les coûts sont plus faibles.

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‍Éric : C’est cela.

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‍Sébastien : Et pourtant c’est le même appartement, tu n’as rien changé dans l’appartement. C’est juste la société à qui tu as confié la gestion de ce bien immobilier qui fait toute la différence sur le chiffre d’affaires que tu gagnes tous les mois. Donc, c’est une excellente raison pour faire passer un entretien d’embauche « aux gens à qui vous allez confier votre appartement. » Donc aujourd’hui, tu es satisfait.

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‍Éric : Je suis satisfait surtout que je n’ai plus besoin d’y penser. Je vois de temps en temps sur mon téléphone, je vois que cela discute sur Airbnb. Il y a des échanges parce qu’en fait ils sont co-hôtes sur mon compte Airbnb. Donc, je vois qu’il y a des échanges. Je vois qu’il y a de l’argent qui tombe. Et voilà, c’est tout. Après le reste, même s’il y a de petites réparations, ce sont eux qui s’en occupent.

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Je leur ai déjà dit : « en dessous de 200 €, je n’ai pas besoin de savoir, vous en occupez. » Puis à la fin du mois, j’ai une facture. En fait, c’est moi qui encaisse l’argent en premier et après, je leur reverse une partie.

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‍Sébastien : Et ils t’envoient une facture.

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‍Éric : Oui, il m’envoie une facture.

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‍Sébastien : Et tiens, tu viens de souligner quelque chose de très important parce que j’ai beaucoup de personnes qui me disent : « mais s’il y a des dégâts dans les appartements en location courte durée, comment on fait si on n’est pas sur place ? » Vous faites comme Éric. Vous demandez à votre prestataire de services de gérer les réparations. Donc en dessous de 200 €, en tout cas dans ton cas, ils sont autonomes et au-dessus de 200 €, j’imagine qu’ils t’expliquent le problème. Puis s’il y a besoin de changer un truc, tu leur confies le remplacement de ce qu’il y a à changer ou à réparer, moyennant la validation du devis. C’est ça ?

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‍Éric : C’est ça, exactement !

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‍Sébastien : Voilà ! Donc, on peut faire de la location courte durée sans jamais aller dans son appartement et tout déléguer à un prestataire de services comme le fait Éric.

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Bravo pour ce beau témoignage, en fait.

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‍Éric : Ce que j’aime bien aussi, c’est que de temps en temps, ils m’envoient de petites photos parce que les locateurs, ils laissent des fois des mots tu vois. Puis quand il y a un mot, ils m’envoient une photo du mot par SMS. Ce sont de petits gestes, ce sont de petits détails, mais cela fait plaisir.

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‍Sébastien : Donc, tu travailles en totale confiance avec eux.

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‍Éric : Ouais ! Tout à fait !

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‍Sébastien : Parfait ! Bon écoute, merci pour ce témoignage Éric.

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‍Éric : Avec plaisir !

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‍Sébastien : Si certaines personnes qui regardent cette vidéo souhaitent se lancer dans le meublé étudiant où est-ce qu’on peut te retrouver ?

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‍Éric : Alors, j’ai un blog et une chaîne YouTube sous le nom de CAMPUS INVEST (campus comme le campus étudiant ; invest comme les premières lettres d’investissement)campus-invest.fr.

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‍Sébastien : D’accord ! Et ta chaîne YouTube, c’est le même nom.

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‍Éric : C’est le même nom aussi.

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‍Sébastien : Éric de CAMPUS INVEST. Écoute, merci d’être passé pour ce témoignage Éric. Puis si vous souhaitez aller un peu plus loin dans votre activité de location courte durée, si vous souhaitez en savoir plus, je vous rappelle que je vous mets gratuitement une formation à disposition sur la fiscalité.

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Je vous explique tout de la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Je vous explique comment vous pouvez faire pour ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs. Comment faire pour minimiser, voire annuler le RSI, les prélèvements sociaux… ? Comment faire ou pourquoi vous ne devez pas votre taxe d’habitation… ?Pour accéder à cette formation, vous cliquez sur le petit (i) en haut à droite de cette vidéo. Puis vous pouvez également télécharger gratuitement les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »Pour accéder aux pages de téléchargement de ces deux ebooks, c’est exactement la même chose, le petit (i) en haut à droite. Et je vous mets également les liens d’accès à cette formation et à ces deux ebooks dans la description juste en dessous de cette vidéo.

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Écoutez, on va vous quitter ici pour aujourd’hui. Éric, encore une fois, merci d’être venu témoigner de ton expérience de location courte durée. Puis, on se retrouve très vite pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée.

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À très bientôt. Ciao !

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‍Éric : Ciao !

Un projet de loi de finances rectificative prévoit l'augmentation de la taxe de séjour pour les logements non classés exploités en location courte durée.Quelle sera l'incidence de cette modification sur la location courte durée ?Je vous donne mon avis dans cette vidéo.N'hésitez pas à partager vos impressions sur le sujet dans les commentaires ci-dessous.Voici le lien vers l'article : L'Assemblée instaure une taxe de séjour de 1% à 5% sur les locations de meublés par les plateformes

Transcription

Bonjour à tous ! Ici Sébastien, spécialiste de la location courte durée et auteur du blog louer-en-courte-duree.frJe vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais vous parler du projet de loi de finance rectificative voté par l’Assemblée le 08 décembre dernier, c’est-à-dire le 08 décembre 2017.

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Alors, qu’est-ce qui se cache derrière ce nom un petit peu barbare ? Eh bien, tout simplement une mise à jour du calcul du montant de la taxe de séjour ; et cette mise à jour, elle se fait au travers de deux amendements que je vais vous détailler dans cette vidéo.

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Allez, c’est parti, ça se passe tout de suite sur Louer en courte durée.

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Alors, avant que je vous détaille le contenu de ces deux amendements, si vous ne l’avez pas encore fait, je vous invite vraiment à télécharger les deux e-books que j’ai rédigés : "Convaincre la banque, mode d’emploi" et "Doubler son salaire avec la location courte durée".Pour accéder à ces deux e-books, c’est très simple ! Vous cliquez sur le "i" qui va apparaître en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo. Et puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous mets également les liens d’accès aux pages de téléchargement de ces deux e-books dans la description qui se trouve juste en dessous.

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Et puis, je vous offre également une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Pour accéder à cette formation, c’est exactement la même chose, vous cliquez sur le "i" en haut à droite ; et puis, si vous vous trouvez sur YouTube, vous avez également le lien d’accès à cette formation dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.

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Alors, dernièrement, je suis tombé sur un article qui détaillait le contenu de ce projet de loi de finance rectificative et qui faisait un focus sur la taxe de séjour et sur les deux amendements qui vont entrer en vigueur au 1^erjanvier 2019.

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Donc, ce que je vous propose, bien entendu, c’est de commencer par le premier de ces amendements. Et qu’est-ce que dit ce premier amendement ? C’est que ce projet de loi autorise les communes à alourdir la taxe de séjour des logements non classés à compter du 1^erjanvier 2019.

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Alors, ce qu’il faut savoir, c’est que jusqu’à présent, le montant de la taxe de séjour était forfaitaire et il était imposé par nuit et par personne, et le montant de cette taxe de séjour, en fait, il variait selon la ville et selon le fait que votre logement soit classé.

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Je vais vous donner des exemples pour vous éclaircir les idées. Moi, je me retrouve par exemple à Toulouse, mes logements ne sont pas classés, et le montant de la taxe de séjour est de 0.44 € par nuit et par personne. Mais à Toulouse, les logements qui sont classés une étoile, deux étoiles, trois étoiles…ont une taxe de séjour qui est, bien entendu, plus élevée. Et cette taxe de séjour, de toute façon, vous la prenez à vos voyageurs et vous la reversez tous les trimestres à votre commune.

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Mais ce montant de la taxe de séjour, comme je l’ai indiqué, il varie en fonction du fait que votre logement soit classé ou non classé, mais ce montant forfaitaire de la taxe de séjour, il varie également d’une commune à l’autre. C’est-à-dire que, que le logement soit classé ou que le logement ne soit pas classé, le montant de la taxe de séjour ne sera pas le même à Toulouse, à Marseille, à Bordeaux, à Lille, à Strasbourg, à Brest…

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Et le premier amendement nous indique que désormais, le montant de cette taxe de séjour, en tout cas pour les logements non classés, ne sera plus forfaitaire mais proportionnel au prix de la nuit, et cette proportion, elle varie entre 1 % et 5 %, alors je reprends les termes "dans la limite du tarif le plus élevé par la communauté". Et le tarif le plus élevé en ce qui concerne la taxe de séjour, c’est le tarif des palaces, ce qui fait que le montant de cette taxe de séjour ne pourra pas aller au-delà de 4 € par nuit et par personne.

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Alors, qu’est-ce que ça change ? Eh bien, pour éclaircir les idées, je vais reprendre les deux exemples qui sont donnés dans l’article dont je vous avais mis le lien dans la description juste en dessous de cette vidéo : Imaginons qu’un couple avec deux enfants réserve une nuit à 100 €, eh bien, le montant de la taxe de séjour par personne variera entre 0.50 € et 2.50 € par nuit.

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Maintenant, je vais vous donner un second exemple : Imaginons qu’un couple réserve un logement au prix de 40 € la nuit, eh bien, dans ce cas-là, le montant de la taxe de séjour variera entre 0.40 € et 2 € par nuit.

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Alors, effectivement, dans certains cas, le montant de cette taxe de séjour peut être supérieur au montant de la taxe de séjour actuelle, c’est-à-dire le montant forfaitaire. Mais vous voyez sur ce second exemple, lorsqu’on est sur 0.40 € la nuit, franchement, ça ne va pas changer la donne énormément d’autant plus que, et je le répète parce que c’est très très important, cette taxe de séjour, vous la collectez auprès de vos voyageurs, et vous la reversez ensuite à votre commune tous les trimestres. Donc, c’est une taxe de séjour qui ne sort pas de votre trésorerie, c’est une trésorerie qui ne sort pas de votre poche. Cette taxe de séjour, elle est complètement indolore.

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Et donc, cette nouvelle taxe de séjour, à compter du 1^erjanvier 2019, sera proportionnelle au montant de la nuit. Attention, uniquement pour les logements non classés. C’est-à-dire que si vous avez fait classer votre logement une étoile, deux étoiles, trois étoiles…en fonction des prestations que vous fournissez aux clients, vous allez rester sur un montant forfaitaire. Donc, voilà pour le premier amendement de ce projet de loi de finance rectificative.*

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Alors, maintenant, je vais passer au second amendement, et ce second amendement dit qu’à compter du 1^erjanvier 2019, les plateformes de réservation en ligne collecteront la taxe de séjour.

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Alors, il y a déjà Airbnb qui collecte la taxe de séjour auprès des voyageurs et la reverse directement à la ville. Alors, ça, Airbnb, à l’heure où je ne tourne cette vidéo, ne le fait pas pour toutes les villes, et le fait uniquement pour une trentaine de communes, en tout cas, en ce qui concerne Toulouse, Airbnb le fait. Donc, je pense que ça ne concerne uniquement que les grandes villes, mais à compter du 1^erjanvier 2019, c’est quelque chose qui va se démocratiser, non seulement à toutes les plateformes de réservation en ligne, mais également s’étendre à toutes les villes.

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Et moi, je trouve que c’est une bonne chose parce que ça va simplifier toute la partie administrative. Aujourd’hui, je déclare toutes mes taxes de séjour tous les trimestres sur tous mes appartements et je les reverse à la commune. Si les plateformes de réservation en ligne peuvent faire ça à ma place, c’est autant de temps de gestion qui sera gagné.

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Et finalement, le fait que les plateformes de réservation en ligne collectent la taxe de séjour, c’est quelque chose qui s’inscrit dans la loi pour une république numérique que je vous ai détaillée dans des vidéos précédentes. Grosso modo en fait, les plateformes de réservation en ligne au travers de cette loi pour une république numérique donneront à l’administration fiscale tous les chiffres d’affaire et "toutes les informations" que les particuliers ou les propriétaires auront effectué sur les plateformes de réservation en ligne. Donc ça, c’est quelque chose, encore une fois, qui va simplifier énormément la gestion et mettre fin à toutes les types de location illégales et non déclarées.Mais pour en revenir au thème de cette vidéo, sur ce projet de loi de finance rectificative, en ce qui concerne la taxe de séjour, vous voyez que finalement, il n’y a rien de neuf sous le soleil, cette taxe de séjour, il faut de toute manière la récupérer auprès des voyageurs et la donner à la mairie de la ville, ça, ça a toujours existé et ce n’est pas quelque chose de nouveau, ce n’est pas un nouvel impôt.

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Alors, qu’est-ce que je pense de tout ça ? Bah, je pense dans un premier temps que ça va complexifier les choses parce que finalement, si on reste tel quel, en tout cas avec juste le contenu de cet article, moi, ce que je comprends, c’est qu’il va y avoir une taxe de séjour à deux vitesses : la taxe de séjour pour les hôtels qui va rester forfaitaire, et puis pour les logements exploités en location courte durée, on va avoir deux types de taxe de séjour (la taxe de séjour qui va être proportionnelle pour les logements qui ne vont pas être classés et la taxe de séjour qui va être forfaitaire pour les logements qui vont être classés.) Donc, ça, c’est la première conclusion qu’on peut faire à la lecture de cet article.

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La seconde conclusion qu’on peut faire, c’est plutôt une interrogation : à quoi va servir tout ça ? Est-ce que c’est un nouvel impôt ? Est-ce qu’alourdir cette taxe de séjour, ça va permettre de renflouer les caisses de l’état ou des communes si on part du principe, encore une fois vraiment que cette taxe de séjour, va être supérieure à ce qu’elle est aujourd’hui parce que je vous rappelle quand même que libre à chaque commune d’appliquer cette taxe de séjour, proportionnelle ou pas, ou est-ce un moyen, encore une fois, de faire la chasse aux locations illégales et non déclarées.

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En tout cas, si c’est un moyen de faire la chasse aux locations illégales et non déclarées, on peut se demander si c’est quelque chose de vraiment utile dans le sens où cette taxe de séjour a toujours existé comme je vous le disais il y a quelques instants. Donc, ce n’est pas quelque chose non plus qui va empêcher les gens de se déclarer ou pas. Celui qui ne veut pas se déclarer, de toute façon, ne reversera pas la taxe de séjour.

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La troisième chose que je peux dire à propos de cette vidéo, c’est que cette taxe de séjour proportionnelle ne concerne que les logements qui ne seront pas classés. C’est-à-dire que si votre logement, encore une fois, est classé une étoile, deux étoiles, trois étoiles…vous allez rester sur un mode de taxe de séjour forfaitaire.
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Et pourquoi je dis ça ? Eh bien, tout simplement parce que je trouve encore une fois que c’est un nouvel argument qui pousse la location courte durée à se professionnaliser.

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Si vous me suivez, vous devez savoir que je le dis depuis un petit moment maintenant. Le marché de la location courte durée est en train de se professionnaliser. Et si pour rester sur une taxe de séjour forfaitaire, il faut passer par le fait de classer ses logements, eh bien, c’est une nouvelle manière d’enfoncer le clou dans le sens où il va falloir professionnaliser son activité de location courte durée.

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Donc, voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. Encore une fois, rien de neuf sous le soleil. Cette taxe de séjour, de toute façon, vous allez la récupérer auprès de vos voyageurs pour la reverser à la commune. Finalement, les seules personnes qui vont être impactées par ce changement, ce seront vos futurs clients à compter du 1^erjanvier 2019, et j’insiste, uniquement si vos logements ne sont pas classés.

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Voilà donc pour ce projet de loi de finance rectificative. N’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires juste en dessous de cette vidéo ce que vous pensez de tout ça. Est-ce que vous pensez que ça va changer les choses, est-ce que vous pensez comme moi que ça ne va rien changer et qu’on va vers davantage de professionnalisme, ce qui est une excellente chose en ce qui concerne la location courte durée. Voilà.

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Puis, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et sur la location courte durée, ce que je peux vous inviter à faire, c’est de vous abonner à cette chaîne YouTube. N’hésitez pas non plus à activer la cloche pour être informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos dans lesquelles je vais partager avec vous, et dans lesquelles je vais continuer à partager avec vous, des conseils et des retours d’expérience autour de l’immobilier et de la location courte durée.

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Allez, je vous quitte ici pour aujourd’hui. Et puis, comme d’habitude, on se retrouve très très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte duree.

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À très bientôt ! Ciao !

La fiscalité doit-elle être un frein à l'investissement immobilier ?Beaucoup de personnes ne se lancent pas en se réfugiant derrière le prétexte de l'impôt.Dans cette vidéo, je vous explique pourquoi, dans le cas particulier de la location courte durée, la fiscalité ne peut être un frein à l'investissement.Indiquez-moi dans les commentaires ci-dessous s vous partagez cet avis.

Transcription

Bonjour à tous !Ici Sébastien, spécialiste de la location courte durée et auteur du blog louer-en-courte-durée.fr. Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais vous expliquer pourquoi la question de l’impôt est une fausse problématique lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier et je vais même aller plus loin en vous expliquant pourquoi selon moi la question de l’impôt est une fausse excuse derrière laquelle on se réfugie pour ne pas passer à l’action et pour ne pas investir dans l’immobilier. Allez, cela se passe tout de suite sur Louer en courte durée.

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Alors pour étayer les propos de cette vidéo, je vais me baser sur un email que j’ai reçu récemment de Rémy. Je vais vous lire l’email que j’ai reçu de Rémy d’ici quelques instants. Mais avant cela, avant qu’on rentre dans le vif du sujet de cette vidéo, si vous ne l’avez pas encore fait, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »Puis je vous offre une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée, donc en plein dans la thématique de la vidéo d’aujourd’hui. Dans cette formation, je vous explique comment faire pour minimiser l’impôt, voire ne pas payer d’impôt du tout lorsqu’on fait de la location courte durée en nom propre. Je vous parle de cotisations sociales. Je vous parle de RSI. Je vous parle de prélèvements sociaux. Je vous parle de taxe d’habitation. Je vous parle d’impôt sur le revenu. Je vous parle de TVA…Pour comprendre tout de la fiscalité de la location courte durée en nom propre et pour accéder à ces deux ebooks, c’est très simple. Vous allez avoir un petit (i) qui va apparaître en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo. Vous cliquez dessus et vous accédez aux pages de téléchargement. Puis si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, vous avez également les liens d’accès aux pages de téléchargement de l’ensemble de ces éléments dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.

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Alors, c’est vrai que je reçois énormément de mails en ce qui concerne la fiscalité et l’impôt sur le revenu. Et il y a énormément de personnes qui souhaitent ou qui ne souhaitent pas investir dans l’immobilier à cause de la question de l’impôt. Alors, j’ai souhaité faire une vidéo à ce sujet, notamment après avoir vu l’email de Rémy. Je vais vous lire l’email de Rémy puis on va parler de fiscalité dans la suite de cette vidéo.

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Donc voilà ce que me dit Rémy : « bonjour Sébastien ! Tout d’abord, merci beaucoup pour tout votre contenu que vous publiez. Je le suis quotidiennement et c’est une vraie source de motivation. Alors merci ! ». Merci à toi Rémy.« J’avais une question sur la fiscalité que vous avez brièvement abordée lors d’une de vos vidéos. Voici ma question : que pratiquez-vous comme fiscalité et est-ce qu’avec un bon bien qui dégage plus de 10 % de rentabilité nette en location courte durée, une fois la période d’amortissement et des travaux passés, c’est-à-dire en moyenne 5 à 10 ans, est-ce qu’il est possible de continuer à dégager toujours un cashflow positif, certes moindre, mais quand même positif jusqu’au remboursement total du crédit. »Donc ensuite, Rémy m’évoque certains chiffres par rapport à son investissement que je ne vais pas évoquer dans cette vidéo parce que le but c’est quand même d’avoir une vision assez large sans rentrer dans le vif du sujet.

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Grosso modo, quand même, Rémy se pose des questions sur la fiscalité et sur l’impôt. Et encore une fois, je reçois énormément de questions par rapport à cette fiscalité. J’ai même des gens de mon entourage qui ne veulent pas investir dans l’immobilier parce qu’ils se disent : « oh, là, là, investir dans l’immobilier, c’est payé des impôts. »Alors, je vais quand même expliquer plusieurs choses. Oui à partir du moment où on ne choisit pas le bon régime fiscal, c’est vrai que l’impôt sur le revenu, ou sur les prélèvements sociaux, ou sur les cotisations sociales peut être important lorsqu’on fait de l’immobilier. Pour autant et c’est ce que je vais vous expliquer dans la suite de cette vidéo, l’état ne vous prendra jamais plus d’argent que vous n’en gagnez.

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Donc, ce qu’il faut retenir, c’est que dans un premier temps, il faut choisir, il faut élire, il faut trouver la bonne affaire immobilière de façon à dégager le maximum de cashflow possible. Puis deuxièmement, il faut choisir le bon régime fiscal pour venir minimiser l’impôt.

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Donc là, je vais reprendre une expression que Nicolas m’a donnée dernièrement, donc petit clin d’œil à toi Nicolas. C’est vrai que certaines personnes préfèrent prendre 100 % de rien plutôt que 50 % de quelque chose. Moi personnellement, je préfère prendre 50 % des quelque chose que 100 % de rien. Et puis peut-être que c’est votre cas également, si vous regardez cette vidéo.

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Ce qu’il faut avoir également en tête, c’est qu’à partir du moment où vous allez investir dans l’immobilier, vous allez amortir du capital. Cela veut dire quoi amortir du capital ? Cela veut dire que tous les mois, vous allez rembourser votre emprunt bancaire et une partie de cet emprunt bancaire certes va être destiné à payer les intérêts de votre crédit immobilier auprès de la banque. Mais l’autre partie de ce remboursement d’emprunt va être utilisé pour épargner dans la pierre, donc dans l’appartement ou dans la maison ou dans l’immeuble que vous avez acheté. Donc, investir dans l’immobilier, c’est une manière d’épargner dans la pierre.

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Alors maintenant, si j’en reviens à la question de la fiscalité, est-ce que l’état va nous prendre plus d’argent qu’on en gagne ? La réponse à cette question est non et je vais vous expliquer pourquoi dans la suite de cette vidéo. À partir du moment où vous faites de la location courte durée, je vais prendre le cas de la location de courte durée parce que vous êtes sur une chaîne YouTube qui parle de location courte durée, il y a deux cas de figure a considérer.

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Le premier cas de figure, c’est celui où vous générez moins de 23000 € de chiffre d’affaires auquel cas vous allez être assujetti à deux types d’impôts : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Et au-delà de 23000 € de chiffre d’affaires, vous êtes imposés à l’impôt sur le revenu également, mais vous n’êtes plus assujetti aux prélèvements sociaux. Vous êtes assujetti aux cotisations sociales.

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Dans le cas de cette vidéo, je vais prendre un cas simple parce que le but ce n’est pas non plus d’avoir un cours sur la fiscalité. Prenons l’exemple d’un propriétaire qui fait de la location courte durée, qui réalise moins de 23000 € de chiffre d’affaires. On va prendre 20000 € de chiffre d’affaires dans le cadre de cette vidéo et on va même prendre comme hypothèse que cette personne se trouve dans une tranche marginale d’imposition de 30 %.Pour la partie impôt sur le revenu, ce propriétaire a trois possibilités : le micro BIC à 50 %, le micro BIC à 71 % et troisième possibilité le régime du réel. Dans ces trois cas des figures, voyons quel va être l’impôt sur le revenu.

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Donc si jamais ce propriétaire a fait le choix du micro BIC à 50 %, il va bénéficier d’un abattement de 50 % sur ses loyers, et là-dessus, on va venir appliquer sa tranche marginale d’imposition. Donc, ce propriétaire devra payer 3000 € d’impôt sur le revenu.

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Maintenant, si ce propriétaire fait le choix du micro BIC à 71 % parce que son logement est classé, donc avec une étoile, deux étoiles, trois étoiles… Pour la partie impôt sur le revenu, ce propriétaire ne bénéficiera plus d’un abattement de 50 %, mais d’un abattement de 71 %. Ce qui est quand même plus confortable. Et donc toujours avec sa tranche marginale d’imposition de 30 %, ce propriétaire paiera pour la partie impôt sur le revenu 1740 € d’impôts.

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Maintenant troisième cas de figure, si ce propriétaire est au régime réel, son assiette d’imposition ne sera pas calculée par rapport à un abattement sur son chiffre d’affaires, mais son assiette d’imposition sera calculée sur son résultat fiscal. C’est quoi le résultat fiscal ? C’est tout simplement la différence entre les loyers, les charges et les amortissements.[Résultat fiscal] = [loyer] - [charges] - [amortissements]. Donc, si vous avez un résultat fiscal négatif, votre imposition en tout cas pour la partie impôt sur le revenu sera de 0 €. Prenons un cas défaitiste. Dans notre exemple, mettons que le résultat fiscal de notre propriétaire soit de 5000 €, l’assiette d’imposition va être de 5000 €. Et donc toujours avec cette tranche marginale d’imposition, notre propriétaire payera 30 % de 5000 €. C’est-à-dire 1500 € pour la partie impôt sur le revenu.

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Vous vous rappelez, je vous ai dit qu’en plus de l’impôt sur le revenu, il y avait les prélèvements sociaux lorsque notre chiffre d’affaires est inférieur à 23000 €. Donc les prélèvements sociaux aujourd’hui, à l’heure où je tourne cette vidéo, ils sont de 15,5 %, ils devraient passer à 17,2 % d’ici quelques semaines, mais prenons l’exemple de 15,5 %.Dans le cas du micro BIC à 50 % pour notre propriétaire, les prélèvements sociaux sont à 1550 €. Maintenant si notre propriétaire a fait le choix du micro BIC à 71 %, ces prélèvements sociaux seront de 899 €. Et si notre propriétaire maintenant a fait le choix du régime réel et que son résultat fiscal est de 5000  €, alors on aura 775 € de prélèvements sociaux.

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Donc tout cela pour dire quoi, c’est que forcément en fonction du régime fiscal que vous soyez au micro BIC ou réel avec un résultat fiscal positif, vous allez payer de l’impôt sur le revenu, mais revoyez les chiffres que je vous ai donnés dans cette vidéo, ces chiffres sont loin de tout le chiffre d’affaires qu’aura réalisé notre propriétaire. Et je précise même que si ce propriétaire choisit le régime du réel et que son résultat fiscal est négatif, alors il n’aura aucun impôt sur le revenu à payer et donc forcément aucuns prélèvements sociaux.

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Donc là, je vous ai donné le cas de notre propriétaire avec un chiffre d’affaires inférieur à 23000 €, mais maintenant partons du principe que ce propriétaire réalise un chiffre d’affaires supérieur à 23000 €. Je ne vais pas vous faire les calculs parce que ce n’est pas l’objet de cette vidéo. Je vous renvoie à une vidéo sur la fiscalité que je vous avais faite avec le RSI.Mais grosso modo, les cotisations sociales donc le RSI que devra payer ce propriétaire en fonction du régime qu’il aura choisi seront, soit de 5,85 % de son chiffre d’affaires, soit de 18 % de son chiffre d’affaires, soit de 6 % de son chiffre d’affaires, soit de 22,7 % de son chiffre d’affaires, soit de 28,57 % de son résultat fiscal.

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Encore une fois, tous les pourcentages que je vous donne là, vous les retrouvez sur la vidéo que j’ai faite sur le RSI et sur les cotisations sociales, mais vous les retrouvez également dans la formation que je vous offre sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée.

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Si je dois étendre le débat, les cotisations sociales et les impôts seront toujours basés sur un pourcentage du chiffre d’affaires. Retenez bien cela. Au-delà de tous les chiffres que je vous ai donnés dans cette vidéo, les cotisations sociales, les prélèvements sociaux ou l’impôt sur le revenu seront toujours calculés sur une partie de votre chiffre d’affaires.

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Et tout l’enjeu va être donc de minimiser votre assiette d’imposition en choisissant le bon régime fiscal. Pour certaines personnes, cela va être le micro BIC à 50 %. Pour d’autres personnes, cela va être le micro BIC à 71 %. Et pour d’autres personnes, cela va être le régime du réel.

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Voilà quel est l’exercice à faire si j’ai envie d’appeler cela exercice pour payer le minimum d’impôt et choisir le bon régime fiscal. Trouvez parmi les trois régimes fiscaux celui qui va être le plus intéressant pour vous, mais quoi qu’il en soit l’état ne prendra jamais plus d’argent que vous n’en gagnez. Ce à quoi il va falloir dépenser de l’énergie, c’est trouver la bonne affaire immobilière de façon à ce que les charges de votre investissement locatif ne viennent pas plomber votre rentabilité et vous dégager un cashflow négatif.

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Et quels sont les leviers sur lesquels vous allez devoir travailler pour avoir un maximum de cashflow ? C’est la bonne affaire immobilière parce que si vous êtes sur une mauvaise affaire immobilière, bien entendu que vous aurez un achat immobilier au-dessus du prix du marché donc un gros crédit immobile. Donc, cela va jouer sur votre cashflow, mais dans le mauvais sens du terme. Faites également attention à la taxe foncière et faites également attention aux charges de copropriété. Voilà les éléments essentiels auxquels il faut faire attention lorsqu’on investit dans l’immobilier.

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Vous, vous avez la main sur votre achat immobilier, vous n’avez pas la main sur la fiscalité. Donc à vous de trouver la bonne affaire immobilière et c’est pour cela que je dis que finalement l’impôt, ce n’est pas quelque chose qu’il faut considérer. J’insiste, on ne vous prendra jamais plus d’argent que vous n’en gagnez. Par contre, attention à trouver la bonne affaire immobilière pour dégager le maximum de cashflow.J’espère vraiment que je ne vous ai pas perdu avec tous les chiffres dans cette vidéo. J’ai essayé d’être le plus clair possible. Alors peut-être que je me suis perdu dans tous ces chiffres. En tout cas peut-être que vous n’avez pas tout compris, mais j’espère que oui quand même.

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Mais voilà, si vous souhaitez en savoir plus, n’hésitez pas à revoir cette vidéo au ralenti et surtout regardez la vidéo dans laquelle je vous parle de cotisations sociales et des RSI. Puis surtout regardez cette formation que je vous offre sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Je détaille tout cela avec des chiffres à l’appui.

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Voilà tout ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. Encore une fois, voilà pourquoi l’impôt est une fausse excuse lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier ou plutôt lorsqu’on ne souhaite pas investir dans l’immobilier.

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J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker puis n’hésitez pas non plus à la partager. Puis si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, je vous invite à me suivre sur mon blog louer-en-courte-durée.fr. Puis je vous invite également à vous abonner à cette chaîne YouTube en activant la petite cloche de manière à être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

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Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée.

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Je vous dis à très bientôt.

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Ciao !

Le crédit immobilier est souvent nécessaire lorsqu'on investit dans l'immobilier.Mais ce crédit immobilier s'accompagne généralement d'un taux d'emprunt.Pour autant faut-il absolument chercher le taux d'intérêt le plus bas possible ?Je vous donne mon point de vue en vidéo.N'hésitez pas à donner le vôtre dans les commentaires ci-dessous.

Transcription

Bonjour à tous !Ici Sébastien, spécialiste de la location courte durée et auteur du blog louer-en-courte-durée.fr. Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais vous expliquer pourquoi à partir du moment où vous souhaitez investir dans l’immobilier, eh bien finalement le taux d’intérêt que va vous accorder votre banque a très peu d’importance. Allez, c’est parti ! Cela se passe tout de suite sur Louer en courte durée.

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Alors avant que je vous explique pourquoi finalement ce taux d’intérêt a très peu d’importance, si vous ne l’avez pas encore fait, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »Pour télécharger ces deux ebooks, c’est très simple, vous cliquez sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo. Puis si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous mets les liens d’accès aux pages de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo. Puis je vous offre également une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Pour accéder à cette formation, c’est exactement la même chose, le petit (i) en haut à droite. Puis si vous êtes sur YouTube, je vous mets le lien d’accès à cette formation dans la description juste en dessous de cette vidéo.

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Regardez bien cette formation, vous allez tout comprendre de la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Je vous parle de taxe d’habitation. Je vous parle de TVA. Je vous parle de RSI. Je vous parle de cotisations sociales. Et je vous parle de prélèvements sociaux et vous allez voir comment il est possible de minimiser, voire de ne pas payer d’impôts sur votre activité de location courte durée, tout cela bien entendu de manière tout à fait légale.

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Alors, revenons maintenant au sujet de cette vidéo qui concerne le taux d’intérêt lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier. Dès l’instant où vous souhaitez investir dans l’immobilier, vous devez consulter les banques pour avoir recours à l’emprunt bancaire. En tout cas moi, je vous conseille d’utiliser au maximum l’emprunt bancaire pour utiliser au maximum l’effet de levier et d’aller chercher le plus de financement possible avec le minimum d’apport, voire pas d’apport du tout.

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Alors bien entendu dès l’instant où vous allez souscrire à un emprunt bancaire, la banque, elle ne vous prête pas de l’argent gratuitement. C’est la raison pour laquelle, elle met en place un taux d’intérêt, taux d’intérêt  qui va conditionner le montant que va vous coûter votre emprunt bancaire. Alors c’est vrai que généralement on a tendance à aller chercher le taux d’intérêt le plus petit possible pour réduire les mensualités ou également pour avoir un emprunt bancaire qui coûte le moins cher possible au global.

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Ce que je vous propose de voir dans cette vidéo, c’est pourquoi finalement ce taux d’intérêt, il a très peu d’importance et que cela ne sert à rien de se battre pour gagner 0,10 ou 0,20 % sur le taux d’intérêt. On va commencer dans un premier temps par faire une analyse à durée équivalente. À l’heure où je tourne cette vidéo, un excellent taux sur 20 ans, c’est 1,25 % puis un taux vraiment pas bon du tout sur 20 ans, c’est 1,70 %.Je vais prendre le cas d’un emprunt bancaire standard. Imaginons que vous souhaitiez financer un investissement locatif qui va vous coûter 100000 €. Vous avez envie d’emprunter 100000 € auprès de votre banque. Si vous contractez cet emprunt au taux de 1,25 %, le montant de votre mensualité de prêt sera de 471,13 €. C’est donc dans la configuration où le taux est super faible, si je reprends les chiffres, encore une fois à l’heure où je tourne cette vidéo.

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Maintenant, prenons le cas du taux à 1,70 % qui n’est absolument pas le bon taux, encore une fois à l’heure où je tourne cette vidéo. Dans ce cas-là, emprunter 100000 € au taux de 1,70 % vous générera une mensualité de 491,80 €. Donc finalement, entre le bon taux et le mauvais taux, on a uniquement une différence de mensualités de 20 € tous les mois. Honnêtement, ce n’est pas 20 € tous les mois qui vont faire que votre investissement locatif sera une bonne affaire ou une mauvaise affaire immobilière. Ce n’est pas 20 € qui vont faire la différence.

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Alors maintenant ce qu’on va faire, c’est s’intéresser au coût de l’emprunt. Avec le taux à 1,25 %, j’ai fait le calcul donc croyez-moi sur parole, le coût total de ce crédit sera de 13072,90 € exactement. Maintenant avec le taux pourri à 1,70 %, le coût du crédit sera de 18031,62 €. Ce qui fait que finalement entre le bon taux et le mauvais taux, on aura un crédit qui va coûter 5000 € plus cher avec le mauvais taux de crédit. Mais ces 5000 €, cela va se dérouler sur 20 ans.

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Donc 5000 € sur 20 ans, ce n’est absolument pas grand-chose. D’autant plus et je tiens vraiment à le souligner parce que c’est très important, ces 5000 €, finalement ce n’est pas vous qui allez les supporter, ce sont tous les locataires qui vont passer dans votre investissement locatif durant ces 20 ans. C’est vraiment quelque chose à bien intégrer. Le coût du crédit, ce n’est pas vous qui le portez, ce sont tous les locataires qui vont séjourner dans votre appartement pendant toute la durée du crédit. C’est donc vraiment la raison pour laquelle j’insiste là-dessus, le taux de crédit, ce n’est vraiment pas quelque chose de très important. J’ai envie de dire : on s’en fiche.

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Ce qu’on a vu jusqu’à présent, c’est l’analyse à durée équivalente et maintenant, on va faire une analyse à durée différente. Pourquoi ? Parce que souvent les investisseurs cherchent à prendre la durée de crédit la plus longue possible pour minimiser les mensualités de prêts, donc toucher le moins possible à leur taux d’endettement et pouvoir avoir une capacité d’emprunt la plus importante possible. Donc, c’est vraiment la raison pour laquelle les investisseurs préfèrent investir sur 20 ans plutôt que 15 ans, voire même sur 25 ans plutôt que 20 ans.

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Alors, je vais reprendre l’exemple de mon investissement locatif à 100000 €. Dans un premier cas, sur un emprunt à 20 ans autour de 1,25 % donc taux excellent. Puis je vais également prendre le cas de ce même investissement, de ce même emprunt de 100000 € maintenant sur 25 ans au taux de 1,90 %.Sur 20 ans au taux de 1,25 %, le montant de la mensualité de prêt sera de 471,13 €. Ce même emprunt sur 25 ans au taux de 1,90 % aura une mensualité de 419 € exactement. Vous voyez que vous allez avoir un cashflow plus important de 50 €, même avec un taux d’intérêt plus élevé à 1,90 %. Mais pourquoi ? Tout simplement parce que vous allez allonger la durée de votre crédit.

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Qu’est-ce qu’il faut retenir de ce second exemple. C’est que même si vous avez un taux d’intérêt plus élevé, en allongeant votre durée de crédit, vous allez avoir un cashflow plus important de 50 € dans le cadre de mon exemple, mais surtout vous allez préserver votre capacité d’emprunt, ce qui vous permettra peut-être de réaliser une, deux, trois, quatre, cinq opérations immobilières en suivant.

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Voilà pourquoi le taux d’intérêt finalement n’a que très peu d’importance lorsque vous investissez dans l’immobilier. Alors souvent, vous allez peut-être rencontrer des banquiers qui n’ont pas l’état d’esprit investisseur, qui vont vous expliquer qu’en allongeant la durée du crédit, vous allez avoir un coût du crédit plus important ; c’est vrai. Mais ce qu’il faut répondre dans ce cas-là à votre banque, c’est que le coût du crédit finalement, ce n’est pas du tout un problème parce qu’encore une fois, c’est votre locataire ou vos locataires qui vont les supporter.

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Ce à quoi il faut faire attention lorsque vous investissez dans l’immobilier, ce n’est pas forcément, vous l’avez vu dans cette vidéo, le taux d’intérêt de votre emprunt, mais c’est plutôt faire attention à trouver la bonne affaire immobilière qui va vous faire gagner de l’argent tout de suite.

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Il faut acheter en dessous du prix du marché, pourquoi ? Bien tout simplement parce que si vous arrivez à gagner 10000 € ou 20000 € ou 30000 € sur le prix d’achat, c’est directement 10000 € ou 20000 € ou 30000 € de capital que vous avez amorti tout de suite juste parce que vous avez fait une offre d’achat agressive, mais qui a été acceptée par votre vendeur. Donc, vous avez tout de suite gagné 10000, 20000, ou 30000 € alors que pour amortir ces 10000, 20000 ou 30000 €, il vous aurait certainement fallu plusieurs années avec votre crédit immobilier.

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Voilà tout ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo, voilà pourquoi le taux d’intérêt lorsqu’on investit dans l’immobilier finalement, on s’en moque un peu. L’essentiel, c’est de trouver la bonne affaire immobilière.

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J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager. Si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier, si vous souhaitez en savoir plus sur la location courte durée, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog louer-en-courte-durée.fr. Puis n’hésitez pas à vous abonner à cette chaîne YouTube en activant la cloche de manière à être informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos et de manière également à rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée.

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Je vous quitte ici pont aujourd’hui puis on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. Je vous dis à très bientôt.

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Ciao !

L'achat d'un immeuble est une excellente stratégie pour grossir plus vite dans l'investissement immobilier.Parmi les avantages offerts, on peut citer :

• L'absence de copropriété
• L'achat de plusieurs lots sur une seule opération immobilière

Dans cette vidéo, Simon et Manu nous explique quels sont les points à vérifier avant d'acheter un immeuble mais également comment financer cet immeuble sans apport.Indiquez-moi dans les commentaires ci-dessous si la stratégie des immeubles vous attire et si vous avez déjà réalisé de tels investissements.

Transcription

Sébastien : Comment acheter trois immeubles sans apport ? C’est ce qu’on va vous expliquer aujourd’hui dans cette vidéo.

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Bonjour à tous !Je suis Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-durée.fr et spécialiste de la location courte durée. Mais aujourd’hui, ce n’est pas de location courte durée dont je vais vous parler, c’est Simon et Manu qui vont nous parler d’immeubles qui est leur spécialité. Allez, c’est parti ! Cela se passe tout de suite sur Louer en courte durée.

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Simon et Manu, bonjour ! Je suis vraiment ravi de vous recevoir sur ma chaîne YouTube. Alors vous votre particularité, ce sont les immeubles de rapport. Est-ce que vous pouvez vous présenter puis expliquer à toutes les personnes qui vont regarder cette vidéo, comment faire pour acheter des immeubles et surtout sans apport.

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‍Simon : Bonjour à tous ! Moi, c’est Simon.

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‍Manu : Moi, c’est Manu.

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‍Simon : On est investisseur dans l’immobilier et on s’est spécialisés dans les immeubles. On investit en couple avec au minimum 10 % de rentabilité.

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‍Sébastien : Donc Simon et Manu, vous avez acheté trois immeubles de rapport dernièrement, est-ce que vous pouvez nous en dire plus sur ces opérations et surtout nous expliquer comment faire pour les acheter sans apport parce que c’est ce que vous avez fait.

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Manu : Ouais ! Nous, on est vraiment adepte du financement à 110 %. Donc, on a fait aussi financer les frais de notaire. Comment on a fait ? En fait, ce n’est pas si compliqué. Il fallait convaincre le banquier. Donc cela, c’était vraiment la chose importante. On avait fait un premier projet, une colocation qui nous a permis d’apprendre les rouages de l’immobilier et cela nous a permis surtout d’aller voir le banquier avec nos chiffres.

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Donc nous, on est des adeptes du PowerPoint. Simon, c’est monsieur PowerPoint avec ses chiffres. Je pense que cela te parle, Sébastien les PowerPoint.

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‍Sébastien : Cela me parle beaucoup.

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‍Manu : Donc, tout simplement, on est allé voir le banquier, on a présenté nos chiffres, notre projet et pour la petite anecdote on sait même que le PowerPoint a tourné dans l’agence parce qu’ils n’avaient pas l’habitude de procéder comme cela.

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‍Sébastien : Donc un premier investissement réussi, chiffres à l’appui. Moi, ce que j’ai l’habitude de dire, c’est que les banquiers ils adorent les chiffres, ils se nourrissent de chiffres toute la journée. C’est vrai que c’est plus facile après d’aller défendre un dossier bancaire d’autant plus que si vous étayez vos propos avec un super PowerPoint. Il y a très peu de gens qui font cela et c’est vraiment une manière et une façon de faire la différence par rapport à tous les investisseurs qui vont ouvrir la porte de la banque.

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‍Simon : Ouais un point aussi qu’il faut rajouter c’est que le premier investissement qu’on a fait, c’est une colocation, c’est une maison. Du coup, la petite astuce qu’on a donnée puisque nous on était locataire, c’est qu’on a dit que c’était pour notre résidence principale puisque c’était une maison, c’était possible et puis…

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‍Manu : …on a changé d’avis.

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‍Simon : La vie fait qu’au dernier moment, on n’a changé d’avis et on l’a mis en colocation. Donc cela, c’est quand même un point important qui nous a permis de rentrer dans l’investissement et de démontrer aux banquiers qu’on savait investir, qu’on savait de quoi on parlait.

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‍Manu : Donc premier immeuble, il y a six appartements et ils étaient loués. C’était aussi un gros avantage avec le banquier. Comme c’est loué, ils voient tout de suite les loyers et cela le rassure.

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‍Sébastien : On n’est pas en train de faire des plans sur la comète avec des projections de loyer. C’est vraiment du concret.

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‍Simon : Quelque chose d’existant.

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‍Manu : Il voit le bail, il voit combien le loyer est facturé. Donc, cela rassure vraiment le banquier. Puis donc, on a fait ce premier immeuble de six appartements puis un petit peu moins d’un an après, on est revenu voir le banquier et là on n’est pas venu le voir avec un projet, mais avec deux projets.

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En fait, si vous allez sur notre chaîne YouTube Simon et Manu, vous allez retrouver notre défi : « Acheter un meuble en 30 jours. » Ces deux immeubles dont on parle, ils sont issus du défi. On n’en a pas acheté un, on en a acheté deux et même méthode pour aller voir le banquier. Et on s’est fait financer à 110 % encore une fois.

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‍Sébastien : Ce n’était donc pas un projet  réussi, c’était deux projets réussis donc c’est ce qui a convaincu de faire financer les projets trois et quatre à votre banquier. Donc voilà, comment on peut acheter trois immeubles sans apport. Donc déjà bravo parce que c’est vrai qu’on a souvent tendance de dire, l’immeuble c’est quelque chose de monstrueux. On en parlait juste avant de démarrer la vidéo. Les gens s’imaginent qu’un immeuble c’est 50 logements sur 20 étages. Alors que pas du tout, on peut trouver des immeubles beaucoup plus petits que cela.

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‍Simon : Selon où vous investissez bien sûr. Si à Paris, vous n’avez pas trouvé un truc à 100000 €, mais en province dans des villes de taille moyenne, nous on investit sur Lille, vous trouvez des immeubles de trois appartements dans les 100-120000 €. C’est totalement possible.

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‍Manu : L’avantage de l’immeuble, c’est surtout que des immeubles, il y en a partout. C’est adapté dans presque toutes les villes parce que tout le monde a besoin de se loger.

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‍Sébastien : Exactement ! Du coup, ce qui me permet de rebondir sur la question suivante, si vous deviez donner trois conseils pour trouver le bon immeuble pour investir, ce serait quoi ?

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‍Simon : Alors pour moi, le premier conseil qu’il ne faut vraiment pas négliger, c’est l’adéquation entre le type d’immeuble, c’est-à-dire le type de logements qu’il y a dans l’immeuble avec le marché.

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‍Manu : C’est un peu compliqué. On va donner un exemple concret. En gros par exemple, si vous voulez acheter plutôt en campagne parce qu’il y a des immeubles dans des petites villes à la limite de la campagne, vous n’allez peut-être pas privilégier des studios. Vous allez plutôt prendre des T2, des T3 parce que cela va correspondre à votre marché. C’est ce qu’il a essayé de vous dire.

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‍Sébastien : Et à l’inverse en plein centre-ville dans une ville comme Lille, un immeuble avec des studios, cela passe. On peut le louer très facilement. En contrepartie, c’est que le prix ne sera pas le même.

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‍Manu : C’est clair.

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‍Sébastien : Donc deuxième conseil pour un immeuble.

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‍Manu : Le deuxième conseil, c’est de faire attention au moment de la visite en fait parce que ce n’est pas tout à fait pareil de visiter un appartement et de visiter un immeuble. Dans un immeuble, il faut aussi faire attention aux communs. Donc, l’état des communs, cela va être des choses toutes bêtes. Vous allez le voir tout de suite, en fait. Quand vous allez rentrer, est-ce que c’est bien entretenu ou est-ce qu’il y a des toiles d’araignées partout, des bouts de papier peint arraché, l’état des boîtes aux lettres ? C’est toute bête, mais l’état des boîtes aux lettres, cela vous donne quand même une idée du bien.

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Et après, cela va être regardé la cave parce que nous, on a investi sur Lille, souvent il y a des caves. Dans quel état elle est ? On retrouve aussi souvent les compteurs d’eau à cet endroit-là et regarder la toiture.

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Pour cela, nous ce qu’on conseille, c’est de se faire accompagner. On peut trouver des artisans qui interviennent pour faire un premier devis sans que ce soit payant. Bon après nous avec l’expérience maintenant, on arrive quand même à détecter. Maintenant pour un premier investissement, c’est vraiment comme cela qu’on a procédé.

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‍Simon : Et si vous voulez une bonne astuce aussi, c’est de prendre les courtiers en travaux. Parce que le courtier en travaux, il a une expertise globale. Il va savoir faire de la toiture, de la plomberie, des choses comme cela. Vous n’avez pas besoin de prendre un artisan spécialisé pour la toiture ; un pour, je ne sais pas, si vous voulez ouvrir un mur porteur, des choses comme cela. Vous prenez peut-être un courtier en travaux et il va vous faire l’état technique du bâtiment. C’est vraiment important de vérifier.

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‍Sébastien : Donc, se faire accompagner par un professionnel, en tout cas sur le premier achat. Et si je devais vous demander en troisième conseil pour bien acheter son immeuble.

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‍Simon : Alors le troisième conseil vraiment, poser la question aux locataires. De toute façon quand vous allez visiter l’immeuble, vous allez souvent avoir les locataires. C’est bien quand ils sont là parce que l’agent immobilier, il va vous dira toujours que tout va bien. C’est parfait. Regardez par ici, regardez par là. Mais le locataire, lui par contre, il dit tout…

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‍Sébastien : Il se lâche

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‍Simon : Lui, il se lâche total. Exactement. Vous lui dites simplement : « cela va, il y a des problèmes à signaler dans l’immeuble. » Et là généralement c’est parti.

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‍Manu : Vous partez avec votre to do list en fait s’il se lâche parce que comme le propriétaire veut vendre c’est vrai qu’il fait un peu moins de travaux…

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‍Simon : Souvent !

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‍Manu : En tout cas dans notre cas, on a toujours rencontré des propriétaires qui faisaient un peu moins de travaux parce qu’ils voulaient vendre. Donc les locataires forcément, ils le voient. Des fois, ce sont de petites choses de confort, mais en discutant vraiment ils vont vous dire.

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Un truc tout bête, on avait visité un immeuble, il était très bien cet immeuble, on aurait très bien pu faire une proposition. Et là, on discute avec le dernier locataire qui nous explique que malheureusement il ne peut pas ouvrir ses fenêtres parce qu’à côté il y a une mosquée et que cela chante super fort. Et là, on s’est dit : « ouais, mais si cela chante super force, cela veut dire qu’il y a du bruit et donc pour relouer, cela va être compliqué. Eux, ils vont partir. Ils en ont marre. On va avoir beaucoup de turn-over. »Finalement, cela nous a permis de ne pas faire de propositions.

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‍Sébastien : D’éviter de faire une mauvaise affaire.

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‍Simon : Exactement !

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‍Sébastien : C’est cela. OK ! Donc voilà les trois conseils pour acheter un immeuble. Alors ce qui m’intéresse également dans votre parcours, c’est que vous avez une stratégie de location un petit peu particulière en tout cas qui va totalement à l’encontre de ce que je fais.

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C’est vrai que je préconise plutôt la location meublée. Vous, vous faites énormément de nu mis à part votre colocation. Mais c’est vrai qu’en discutant de votre modèle fiscal en fait, ce que vous faites tient totalement debout, est-ce que vous pouvez nous en parler s’il vous plaît ?

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‍Manu : Ouais ! Alors, on s’est posé la question : est-ce qu’on va faire du nu, est-ce qu’on va faire du meublé ? Et faire du meublé, on allait louer 50 € plus cher. On allait devoir acheter les meubles. Simon, c’est un adepte des meubles Ikea, il en a marre de les monter. Et on s’est dit : « tiens, comment on peut faire parce que c’est clair que si on fait du nu en nom propre, on va se faire massacrer. » Ce n’était juste pas possible.

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La solution dans notre cas, c’était la SCI à l’IS. Puisque quand on est à l’IS, c’est une société commerciale et on peut donc déduire toutes nos charges et on peut amortir le bien.

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‍Sébastien : Donc, vous avez tous les avantages du LMNP au réel, mais en société avec une fiscalité beaucoup plus avantageuse.

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‍Manu : Tout à fait !

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‍Sébastien : Sans avoir à monter les meubles.

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‍Simon : C’est exactement ça !

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‍Manu : Sans avoir à monter les meubles.

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‍Simon : Un petit point juste c’est l’inconvénient de la SCI à l’IS, c’est à la revente. C’est-à-dire qu’à la revente, vous devrez payer l’impôt sur les plus-values, mais bon cela c’est entre guillemets. Moi, je préfère payer des impôts une fois que j’ai encaissé beaucoup d’argent où j’ai toutes les cartes en main et où je décide quand je revends de là, je donne X % au moment de la revente.

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‍Sébastien : Oui, mais, alors c’est vrai quand on a souvent cette objection-là, mais en fait si on pense déjà à la revente au moment où on achète un bien immobilier que ce soit un studio, un T2 ou un immeuble, on ne fait rien.

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‍Simon : Ouais, c’est cela.

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‍Sébastien : Personnellement, j’imagine que vous c’est pareil quand on achète un bien, c’est pour regarder ce qu’il va nous rapporter tous les mois. Le bien, on ne sait pas si on va le garder 5 ans, 10 ans, 20 ans ou à durée indéterminable. C’est donc un faux problème en fait, il faut plutôt se concentrer sur ce que cela va ramener tous les mois plutôt que sur ce que cela veut peut nous coûter à la revente.

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‍Simon : Rien ne vaut un bon cashflow à la fin du mois dans notre poche là.

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‍Sébastien : Parce que oui le cashflow c’est de suite, la revente c’est dans plusieurs années.

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‍Manu : Ouais puis d’ici la revente, la réglementation fiscale, elle aura sûrement changé. Moi, je ne sais pas ce qu’elle sera. Alors, je sais qu’aujourd’hui cela me permet d’avoir le cashflow dans la poche.

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‍Sébastien : Donc très bonne stratégie, la SCI à l’IS pour faire de la location nue sans se faire massacrer par les impôts.

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Écoutez, merci beaucoup pour ces conseils sur les immeubles de rapport. Cela tombe bien, c’est mon projet suivant pour début d’année prochaine. Donc, n’hésitez pas à aller voir Simon et Manu. Dans quoi est-ce qu’on peut vous retrouver pour les gens qui s’intéressent de près aux immeubles ?

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‍Simon : Donc si vous voulez savoir comment on a investi, comment on est passé de zéro à quinze locataires en deux ans, eh bien vous pouvez nous retrouver sur YouTube Simon et Manu ou alors sur notre blog acheter-un-immeuble.fr.

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‍Sébastien : Parfait ! N’hésitez pas à aller faire un tour chez eux. Puis si vous souhaitez faire plutôt de la location courte durée, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog louer-en-courte-durée.fr et à vous abonner à ma chaîne YouTube du même nom pour rejoindre la communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée forcément.

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Puis je vous rappelle que je vous mets à disposition une formation totalement gratuite sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Je vous explique tout sur les prélèvements sociaux, le RSI, la taxe d’habitation, la TVA que vous ne devez pas payer. Alors pour accéder à cette formation, vous cliquez sur le petit (i) en haut à droite de cette fenêtre et je vous mets également les liens dans la description juste en dessous de cette vidéo.Et je vous donne également deux ebooks auquels vous pouvez accéder au téléchargement : « Convaincre la banque, mode d’emploi » ; Simon et Manu ont en parlaient ; et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » C’est exactement la même chose pour télécharger ces deux ebooks, vous cliquez sur le petit (i) en haut à droite de cette fenêtre et je vous mets également les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo.

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Simon et Manu, merci d’être passé sur cette chaîne.

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‍Manu : Merci, Sébastien !

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‍Simon : Merci !

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‍Sébastien : Je vous dis à  très vite !

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‍Manu : À bientôt !

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‍Sébastien : Quant à nous à très bientôt pour une nouvelle vidéo. À très bientôt ! Ciao !

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‍Simon : Ciao !

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‍Manu : Salut !

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Après seulement quelques recherches et quelques visites, je suis tombé sur une bonne affaire immobilière.Découvrez de quel type de bien il s'agit dans cette vidéo.Comment faire l'exploitez ?

• Location meublée ?
• Location courte durée ?
• Colocation ?

Indiquez-moi dans les commentaires ci-dessous ce que vous feriez à ma place !

Transcription

Bonjour à tous !Ici Sébastien, spécialiste de la location courte durée et auteur du blog louer-en-courte-durée.fr. Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais tout vous dire du nouvel investissement immobilier que je vais réaliser. Alors est-ce qu’il s’agit d’un immeuble ? Est-ce qu’il s’agit d’un appartement ? Je vais tout vous expliquer dans cette vidéo.

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Alors avant que je vous explique comment est-ce que j’ai fait pour trouver ce nouvel investissement, si vous n’avez pas encore fait, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »Puis, je vous offre également une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Pour accéder à l’ensemble de ces éléments, c’est très simple. Comme d’habitude, vous cliquez sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo. Et puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous mets également les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.

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Alors, je m’étais dit que sur le début de l’année 2018, j’allais partir à la recherche d’un nouvel investissement immobilier et je souhaitais acheter mon premier immeuble. Et c’est la raison pour laquelle j’ai commencé tranquillement à consulter les annonces sur Seloger et sur Leboncoin en cette fin d’année 2017.

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Alors, j’ai cherché des immeubles en priorité. J’ai trouvé quelques immeubles intéressants. Pour le coup, je n’avais pas la matière suffisante pour organiser une journée pleine des visites avec des immeubles. C’est la raison pour laquelle j’ai commencé à élargir ma recherche sur des appartements de grande taille.

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Pourquoi des appartements de grande taille ? Parce que je trouve que maintenant, ce sont des surfaces plus intéressantes à travailler. On peut exploiter ces biens immobiliers de plusieurs manières puis surtout, le prix du mètre carré, il est beaucoup plus faible que sur du studio ou sur du T2.J’ai donc sélectionné un certain nombre d’annonces avant d’entamer ma première journée de visite. Alors, le premier appartement que j’ai visité sur cette journée des visites concerne un appartement qui fait 60 m², le prix affiché était de 40000 €. Alors dans cet appartement, il y avait tout à refaire. Il y avait uniquement deux chambres par contre parce que c’était un appartement sur lequel à la base, on avait trois chambres.

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Mais bon voilà au fil des ans, au fil de la durée de vie de cet appartement, il y a une chambre qui a été supprimée pour agrandir le séjour. Alors effectivement, 40000 € pour 60 m², ce n’était carrément pas cher et c’est vraiment la raison pour laquelle dès que j’ai vu cette annonce, j’ai appelé le propriétaire vendeur et on a planifié la visite pour le lendemain.

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Cet appartement, il est extrêmement bien situé en plein hyper-centre. Par contre, le gros inconvénient de cet appartement, c’est que toutes les menuiseries sont à changer. Ce qui fait quand même un certain budget pour changer toutes les fenêtres de cet appartement. Donc à l’issue de cette visite, je n’ai pas fait d’offre sur cet appartement parce que je me suis laissé le temps de la réflexion, au regard de toutes les fenêtres qu’il y avait à changer. On était à peu près entre 5000 et 7000 € rien que pour les fenêtres, sachant qu’il y avait quand même ensuite à embarquer tous les travaux pour remettre cet appartement au goût du jour.

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Alors la seconde visite que j’ai effectuée concerne le même appartement, mais sur le même palier de l’immeuble. Donc toujours un appartement de 60 m², le même appartement dans la même configuration.

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Par contre là, on avait bien les trois chambres puisqu’on n’avait pas supprimé une chambre. L’appartement, il était dans un bien meilleur état puisqu’il était assez propre, en tout cas pas avec le standing que moi je souhaite donner à mes investissements immobiliers. Et surtout le point très intéressant, c’est que toutes les menuiseries avaient été changées. Cet appartement, il était affiché au prix de 45000 €.Là encore, je suis parti avec cet appartement en tête en me disant : « ouais, peut-être que tu vas faire finalement une offre sur cet appartement. Sébastien, cela peut être un appartement très intéressant pour faire de l’investissement locatif. »Alors la troisième visite de la journée, elle s’est faite sur un immeuble de 90 m², immeuble réparti sur trois niveaux avec un local commercial de 30 m² au rez-de-chaussée puis un T1 bis d’à peu près de 30 m² au premier étage puis un autre T1 bis également d’à peu près 30 m² au second étage, pareil.

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Immeuble extrêmement bien situé en plein centre-ville, juste à côté de la Place de la Mairie. Et là, je me suis dit : « « cela peut être intéressant finalement d’avoir un local commercial que tu vas louer à un commerce puis d’exploiter l’étage numéro 1 et l’étage numéro 2 de cet immeuble en location courte durée ». Voilà, on est vraiment pile-poil sur des surfaces qui se prêtent à ce genre d’activités.

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Alors cet immeuble, il était affiché à 86400 € et je n’ai pas souhaité faire d’offre dessus je vais vous expliquer pourquoi. Dans un premier temps, je trouve que le prix, il était assez élevé par rapport à la ville dans laquelle se situe l’immeuble. Alors, ce que m’a dit l’agent immobilier, c’est qu’il y avait eu déjà des offres effectuées sur cet immeuble, mais qu’elle n’avait pas souhaité transmettre les offres parce que les prix étaient trop bas.

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Moi, si j’avais dû me positionner sur cet immeuble effectivement, j’aurais fait une offre d’achat agressive parce que j’estime qu’il y avait entre 30 et 40000 € de travaux sur cet immeuble. Donc forcément, j’allais taper très en dessous du prix affiché et l’agent immobilier n’aurait peut-être pas transmis l’offre.

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C’était une première raison pour laquelle je ne me suis pas positionné sur cet immeuble. Mais la deuxième raison pour laquelle je ne me suis pas positionné, c’est à cause du local commercial parce que dans la même rue que cet immeuble, en me promenant, j’ai constaté qu’il y avait des locaux commerciaux qui étaient vides.

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Je me suis dit que si les autres locaux commerciaux de la même rue étaient vides, ce n’était peut-être pas un bon signe que j’aurais peut-être dû mal à louer ce local commercial. J’ai donc décidé très rapidement de ne pas me positionner sur ce bien immobilier.

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Alors, j’ai continué ma journée marathon des visites sur un autre immeuble. Donc là, un immeuble beaucoup plus grand un immeuble qui faisait 282 m² affichés à 219000 €. Alors cet immeuble, lui aussi était sur trois niveaux. Il était constitué de deux T2 et de deux T3 puis un local commercial sur le premier niveau.

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Sur cet immeuble, il y avait à peu près 100000 € de travaux pour remettre tous les appartements au goût du jour. Je pense qu’il aurait été intéressant de faire une offre sur cet immeuble. Je pense qu’on n’aurait pu arriver à quelque chose d’assez rentable, mais je n’ai pas voulu faire d’offre pour plusieurs raisons.

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Dans un premier temps, les locataires en place dans cet immeuble, ils sont là depuis très longtemps. Cela veut dire que si moi je souhaite faire des travaux dans les appartements et les réexploiter de manière différente en location courte-durée, ou en colocation, je n’ai pas de visibilité sur le départ de ces locataires. Donc, cela peut prendre un certain nombre de temps. Donc pendant toute la durée où je vais devoir garder les locataires actuels, je ne vais pas avoir une rentabilité top, pas une rentabilité optimisée.

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Ce qui m’a également dit qu’il ne fallait pas que je me positionne sur ce bien immobilier, c’est que tous les appartements sont exploités en location nue. Ce n’est donc pas intéressant d’un point de vue fiscal. Et voilà, encore une fois, on est sur des baux de 3 ans, donc très compliqué pour pouvoir récupérer les appartements, effectuer des travaux dedans et les remettre à la location pour espérer avoir une meilleure rentabilité. Donc, je ne suis pas positionné sur cet immeuble.

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J’ai continué ma journée des visites en allant visiter un appartement de type T3, sensiblement identique à celui que j’ai acheté au printemps dernier que j’ai mis en location l’été dernier sur de la colocation. Petit T3 de 53 m², très bien situé, résidence très propre, partie commune très propre. Donc là, on était affiché sur un prix de 36000 €.Et là encore, ce qui m’a gêné dans cet appartement, c’est que toutes les menuiseries étaient à changer, donc toutes les menuiseries du séjour, des chambres, de la cuisine. Donc, on allait être sur un coup de travaux assez élevé parce que déjà, il y avait tout à refaire, mais il fallait en plus embarquer le prix de la rénovation des fenêtres. Je ne me suis donc pas positionné sur cet appartement qui pourtant présentait d’énormes qualités.

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Puis, j’ai finalement terminé cette journée de visite, en visitant un autre appartement de surface assez importante, donc un appartement de 90 m² avec trois chambres, extrêmement bien situé, entre la gare et une nouvelle zone assez tendance dans la ville dans laquelle je souhaite me positionner.

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Ville où maintenant on a des restaurants, on a des bars, on a des bowlings. Tout ce qui peut attirer ou le voyageur de passage ou l’étudiant. Cet appartement de 90 m², il est situé dans une copropriété de quatre lots, donc toute petite copropriété très propre, très saine. Les parties communes sont en très bon état. J’ai visité la cave, il n’y a pas d’humidité. La cave est propre. La copropriété m’a donné envie.

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Cet appartement de 90 m², il était affiché au prix de 56000 €, frais d’agence inclus. Donc, on est déjà sur une putain de bonne affaire immobilière. Je pense que l’agent immobilier qui m’a fait visiter a très bien cerné ce que je souhaitais, le type de bien qui m’intéressait.

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J’ai naturellement demandé à cet agent immobilier : « bon voilà, cet appartement, il y a tout à refaire. Il est affiché à 56000 €. Est-ce que vous pensez qu’il y a une marge de négociation dessus ? » Et l’agent immobilier m’a dit : « ouais à 51000 €, on peut l’avoir. »J’ai finalisé cette visite. J’ai repris ma voiture puis vraiment, cela a pris 15 minutes, 15 minutes plus tard, j’ai rappelé l’agent immobilier, j’ai dit : « je vais vous faire une offre sur cet appartement parce que c’est un appartement qui m’intéresse. » Et il m’a dit : « à combien vous souhaitez faire cette offre d’achat ? »J’ai dit « 49000 € ». Il m’a dit : « 49000 €, cela risque de ne pas passer. » J’ai dit : « écoutez, je vous fais l’offre d’achat à 50000 € et envoyez-la comme cela. » Il m’a dit : « 50000 €, je ne suis pas sûr que cela passe. » Je lui ai dit : « écoutez, ce n’est pas très grave, envoyez quand même cette offre d’achat à 50000 €. »Et l’agent immobilier m’a rappelé deux jours plus tard en me disant : « monsieur Ascon, c’est passé ; l’offre d’achat a été acceptée à 50000 €. » Donc 50000 € pour un appartement très bien situé, pour 90 m².Et ce que j’ai oublié de vous dire, c’est qu’en plus, j’ai une chambre de bonne qui est fournie avec cet appartement. À l’heure où je tourne cette vidéo, je ne sais pas si la chambre de bonne est en plus des 90 m² ou si la chambre de bonne est incluse dans les 90 m² puisque je n’ai pas encore les diagnostics, notamment le diagnostic Carrez en ma possession, mais ce n’est pas bien grave. Je sais que j’avais réalisé une putain de bonne affaire immobilière.

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Alors cette surface, elle est intéressante à travailler parce que sur 90 m², je peux faire énormément de choses. Je peux diviser cet appartement en deux appartements de 45 m². Je peux diviser également cet appartement en trois studios. Je peux également faire de la colocation dans cet appartement. Vous voyez que les solutions sont multiples pour exploiter cet appartement, ou de la colocation si je gardais l’appartement tel quel, ou de la courte durée, si je divise en deux ou si je divise en trois.

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Alors concernant les travaux, je pense qu’on va être sur un budget de travaux qui va avoisiner les 50000 € parce qu’il y a quand même tout à refaire dans cet appartement, d’autant plus que si je veux le diviser, mais je suis assez serein, assez confiant sur ce que je vais pouvoir faire de cet appartement.

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Ce que je voulais vous dire, c’est vrai que j’étais vraiment parti de bille en tête pour chercher un immeuble et vraiment, je suis tombé sur cet appartement et je n’ai pas cherché longtemps pour savoir s’il fallait que je fasse ou non une offre d’achat parce que je suis tombé sur une vraie bonne affaire immobilière.Ce je vous dis régulièrement, c’est qu’il ne faut pas être pressé lorsqu’on part en chasse pour trouver un bon investissement immobilier, parce que cette phase de recherche, elle peut être très longue et il vaut mieux passer à côté d’une bonne affaire immobilière plutôt que de se traîner une très mauvaise affaire immobilière. Donc pour être certain de sélectionner le bon bien immobilier, il faut parfois faire énormément des visites, énormément d’offres.

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En ce qui me concerne sur certains investissements immobiliers, vous voyez que j’ai réalisé finalement très peu de visites. Une seule journée bien entendu sur laquelle, j’ai cumulé plus vite, aura suffi à trouver mon investissement immobilier. Donc, je suis vraiment très content. Donc, on devrait signer le compromis dans quelques jours. Je vais laisser l’agence immobilière se mettre en relation avec mon office notariale. Par contre ensuite, on va partir comme d’habitude à la recherche du financement de ce projet immobilier.Bien entendu, si vous le souhaitez d’ailleurs, je vous laisse me l’indiquer dans les commentaires en dessous de cette vidéo, est-ce que vous souhaitez que je tourne une série de vidéos, comme j’ai fait l’an dernier, pour vous montrer tout le chemin de ce projet immobilier, donc depuis la phase de recherches que je suis en train de clôturer aujourd’hui jusqu’à la phase de mise en exploitation ? Mettez-moi cela dans les commentaires en dessous cette vidéo.

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Puis n’hésitez pas non plus à m’indiquer ce que vous feriez de cet investissement immobilier, plutôt une colocation, plutôt deux T2, plutôt trois studios pour faire de la location courte durée. J’attends vos propositions. Posez-moi toutes les questions et j’y répondrai avec grand plaisir. En tout cas, je suis vraiment très content parce que cela y est, c’est reparti, ce sera mon projet immobilier sur l’année 2018.

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Je vous remercie d’avoir suivi cette vidéo. Si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier, sur la location courte durée, si vous souhaitez suivre ce nouvel investissement, n’hésitez pas à vous abonner à ma chaîne YouTube et activez la cloche pour être informé de la sortie de toutes mes prochaines vidéos.

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Je vous quitte ici pour aujourd’hui puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. Je vous dis à très bientôt.

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Ciao !

Dans cette vidéo, je vous propose de découvrir une interview d'Emmanuel Marill, Directeur Général France de Airbnb.Emmanuel Marill explique quelles sont les raisons du succès de la location courte durée et de Airbnb en particulier.Je retiens plusieurs choses de cette interview :

• Peu de personnes font de la location courte durée en mode industriel
• La location coure durée est bonne pour l'économie locale
• Le client n'appartient à personne ! :-)

Quelles sont les informations que vous retenez de votre côté ?Je vous laisse me l'indiquer dans les commentaires ci-dessous.

Transcription

Salut à tous !Ici Sébastien, spécialiste de la location courte durée et auteur du blog louer-en-courte-durée.fr. Je suis ravi de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo dans laquelle, je vais vous diffuser une interview du directeur général France et Belgique d’Airbnb.

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Alors le directeur général France et Belgique d’Airbnb s’appelle Emmanuel Marill et il a été l’invité d’une émission diffusée sur RMC l’été dernier, et cette émission s’appelle les Grandes Gueules. J’ai trouvé très intéressant de vous diffuser cette interview parce qu’elle contient énormément de contenus et d’informations intéressantes.

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Alors, je suis vraiment désolé par avance, j’ai téléchargé l’enregistrement podcast de cette émission, et je n’ai pas pu obtenir la vidéo. J’ai écrit à la radio. Alors, je ne sais pas si mon mail s’est perdu en cours de route ou si tout simplement ils n’ont pas vu, ou s’ils n’ont pas souhaité répondre. Le fait, c’est que je n’ai pas pu récupérer l’interview vidéo Emmanuel Marill, mais je vais donc vous diffuser l’enregistrement audio, et vous allez voir qu’il y a énormément d’informations intéressantes.

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Alors avant de vous diffuser cette interview, voilà quelques points que j’ai relevés et qui peuvent être très intéressants. Alors, c’est vrai qu’on entend partout dans la presse que la fréquentation des hôtels baisse en raison de la multiplication des offres de la location courte durée, eh bien chiffres à l’appui Emmanuel Marill nous explique que les chiffres de l’hôtellerie justement sont de très bons chiffres et que la location courte durée ne vient pas pénaliser l’activité de l’hôtellerie. Tout simplement parce que ce sont deux offres différentes sur le marché de la courte durée.

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Alors dans un deuxième temps ce que nous dit Emmanuel Marill, c’est qu’il y a également la majorité des offres sur la plateforme Airbnb qui concerne des propriétaires qui font de la location courte durée « à l’échelle artisanale ». C’est-à-dire qui louent principalement leur résidence principale.

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Et chose très importante, ce que nous dit Emmanuel Marill, c’est que la moyenne du gain des Français sur la plateforme Airbnb est seulement de 2100 €/an. Autrement dit, il y a très peu de personnes qui effectuent cette activité en mode industrielle, en mode business. Tout ça pour vous dire qu’il y a donc énormément de place à prendre encore sur le marché de la location courte durée.

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Alors ce que nous dit également Emmanuel Marill, c’est que cette activité, elle a permis de délivrer un milliard d’euros à des Français, sur les Français présents sur cette plateforme Airbnb pour revenir augmenter leur pouvoir d’achat.

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Troisième point très important, vous verrez que dans cette interview, on rappelle que lorsqu’on loue sa résidence principale pour effectuer de la location courte durée, la moyenne est de 120 jours/an, c’est ce que nous rappelle Emmanuel Marill. Pour autant, vous allez voir que les journalistes ne prennent pas en considération cette information et reviennent systématiquement sur cette limite à 120 jours/an, quel que soit le type de logement.C’est ce que je vous dis dans chacune de mes vidéos, la limite à 120 jours/an, elle est uniquement présente si vous faites de la location courte durée dans votre résidence principale. Si vous décidez d’exploiter un logement dédié à cette activité, vous n’avez aucune limite sur le nombre de jours, c’est ce qui est repris par Emmanuel Marill dans cette interview.Alors, les journalistes évoquent également le fait que cette activité n’est pas génératrice d’emplois, ce qui est totalement faux. Puisque si vous faites appel à des sociétés de conciergerie pour remettre les clés, pour effectuer le linge, pour faire le ménage, bien entendu que vous allez créer de l’emploi grâce à cette activité.

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D’ailleurs, il est rappelé dans cette interview que les touristes sont des personnes également, qui vont consommer dans les bars, qui vont consommer dans les restaurants. Bref des personnes qui font vivre l’économie locale. Donc, cette activité de location courte durée est bien entendu bonne pour l’économie.

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Puis dernier point et je ne sais pas pourquoi les journalistes de RMC évoquent également le fait que les propriétaires qui achètent des appartements pour faire de la location courte durée sont des personnes qui échappent à l’impôt. Alors là, je n’ai pas compris pourquoi. Tout simplement parce qu’à partir du moment où on fait de la location courte durée, vous devez déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels Commerciaux) de votre déclaration d’impôts et en ce sens-là, vous êtes assujetti à l’impôt au même titre que la personne qui fait « de la location meublée classique » avec un locataire à l’année.

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Voilà pour les quelques points essentiels que j’ai relevés dans cette interview, je vais vous laisser la visionner. Puis en attendant, je vous rappelle que vous pouvez télécharger gratuitement les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Puis je vous mets également à disposition une formation offerte sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée et vous verrez que la location courte durée est bien assujettie à l’impôt, mais qu’il y a des moyens d’éviter cet impôt dans des considérations tout à fait légales.

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Alors si vous souhaitez accéder à l’ensemble de ces éléments, cliquez simplement sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo. Puis si vous regardez toute cette vidéo à partir de YouTube, vous avez accès à l’ensemble de ces éléments dans la description juste en dessous de cette vidéo.

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Je vous quitte ici pour aujourd’hui. Puis je vous laisse tout de suite, non pas visionner, mais plutôt écouter l’interview d’ Emmanuel Marill dans l’émission les Grandes Gueules de RMC. Je vous dis à très bientôt.

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Ciao !RMC jusqu’à 13 heures, je vais finir par vous aimez les uns les autres, bordel de merde. Olivier Truchot, encore un qui se prend pour le fils de Dieu. Les Grandes Gueules, ah non ça va chier. La suite des Grandes Gueules sur RMC jusqu’à 13 heures et c’est le numéro 23 bien entendu. Les GG et vous à 12 heures 45. On reviendra avec vous au 3216, vous pourrez interpeller directement nos Grandes Gueules : Jimmy Mohamed, notre médecin, ZohraBitan, ou Jacques Maillot.

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Sur les sujets du jour, on a parlé de ce jour de carence rétabli pour les fonctionnaires, est-ce une décision juste. Tout le monde n’était pas d’accord. Il y avait notamment un débat entre ZohraBitan, et Jimmy Mohamed.

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Les GG voulaient savoir ce matin, s’il faut mettre une clause d’exemption avec ces 11 vaccins obligatoires, permettre finalement aux parents qui ne veulent pas vacciner leurs enfants avec ces 11 vaccins de le faire, est-ce que c’est une bonne idée. Là aussi, il y avait débat.

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Puis notre Grande Gueule du jour, c’était Nicolas Hulot qui annonce la fin des voitures diesel et essence d’ici 2040.

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Sur tous ces sujets, on attend dès maintenant vos réactions et vous serez en direct tout à l’heure à 12 heures 45. Qui est la grande gueule du jour ?RMC le grand oral des Grandes Gueules ! »

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Le grand oral d’Emmanuel Marill, le tout nouveau patron d’Airbnb France et Belgique. Bonjour !

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‍Emmanuel Marill : Bonjour !

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Alors la saison estivale commence, pourriez-vous nous donner des chiffres. Ça cartonne en France toujours parce qu’on va rappeler que votre plateforme communautaire de location de logements de particuliers, en France c’est le deuxième marché après les États-Unis, c’est ça ?

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‍Emmanuel Marill : Exactement ! La France, c’est le deuxième marché après États-Unis. Paris est le premier marché au niveau mondial.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : C’est-à-dire que Paris est la capitale Airbnb dans le monde.

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‍Emmanuel Marill : C’est notre premier marché, la capitale d’Airbnb, ce n’est pas mal, ouais.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Ça vous va comme ça. Ça ne plait pas à Anne Hidalgo, mais bon tant pis, on va en parler. Alors, dites-nous, quelques chiffres.

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‍Emmanuel Marill : Quelques chiffres, il y a trois millions de Français qui vont voyager avec Airbnb en juillet et en août en France ou à l’étranger. On a déjà évidemment une bonne visibilité sur les réservations, ça risque encore un peu d’évoluer. Et la première destination, peut-être ne pas plaire encore à Anne Hidalgo, comme vous le disiez, c’est toujours Paris. C’est-à-dire que les Français qui voyagent sur Airbnb voyagent à Paris en première destination. Après, c’est Charente-Maritime, Morbihan, Var et Corse du Sud

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.Alain Marshall / Olivier Truchot : Bordeaux aussi, ça marche bien, je crois ?

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‍Emmanuel Marill : La Gironde, vous avez raison est dans le top 10.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : D’accord ! C’est-à-dire par exemple pour Paris, c’est combien de logements ?

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‍Emmanuel Marill : Paris aujourd’hui, c’est 65000 annonces sur le site.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : 65000 logements mis en location sur Airbnb à Paris ?

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‍Emmanuel Marill : Exactement !

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Donc en fait, vous transformez les villes en immenses hôtels.

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‍Emmanuel Marill : On transforme les villes, on transforme tout l’espace urbain en potentiellement un espace d’accueil et d’hospitalité pour les millions de voyageurs qui utilisent Airbnb aujourd’hui.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Pourquoi les gens maintenant vont chez vous et moins à l’hôtel ?

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‍Emmanuel Marill : Alors, ils ne vont pas moins à l’hôtel. Aujourd’hui, quand on regarde les derniers chiffres notamment depuis 1^er janvier, les chiffres de l’hôtellerie sont très bons. Par exemple à Lyon, ils n’ont jamais été aussi bons qu’en ce moment. Les taux d’occupation sont très bons.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Ce sont des offres différentes ?

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‍Emmanuel Marill : Ce sont des offres qui sont très différentes, certes, même si aujourd’hui, on voit une hôtellerie qui va vers des choses très modernes. Genre, il y a un hôtel qui s’appelle le Mob Hôtel à Saint-Ouen qui met des lits gonflables dans ses chambres par exemple. On a une hôtellerie qui évolue énormément, qui innove. Ce qui est une très bonne chose.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : En fait, ça a un peu poussé les hôteliers à se remettre en question, un peu comme Uber a poussé certains chauffeurs de taxi à changer et à évoluer.

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‍Emmanuel Marill : Si je le dis, c’est arrogant. Je pense oui que forcément quand on commence à amener un autre produit ; le client n’appartient à personne. C’est le point de base. Le client n’appartient à personne.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Ça s’appelait Ajax.

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‍Jacques Maillot : Ah oui, mais il a raison. C’est l’excellence ça.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Le client n’appartient à personne.

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‍Zohra Bitan : Quand on sait ça, il n’y a plus de polémique, il n’y a plus de débat. C’est fini. C’est bien.

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‍Emmanuel Marill : Donc, on propose quelque chose qui est un peu différent, c’est de voyager un petit peu différemment. Mais quand vous prenez des jeunes par exemple ou des familles, une offre comme Airbnb est intéressante parce que quand on a deux enfants, voyager à Paris, c’est cher ; voyager à Londres, c’est cher ; à New York, c’est cher. Quand on est étudiant, voyager à Paris, c’est compliqué aussi.

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D’un côté, on a le voyage qui est intéressant. Et de l’autre côté, on est sur la partie hébergeurs. Il y a un vrai problème de pouvoir d’achat en France. C’est aussi une des raisons pour lesquelles le succès est aussi fort en France d’Airbnb. Et sur les 12 derniers mois un autre chiffre et après j’arrête d’assommer avec des chiffres. On a mis un milliard d’euros dans la poche des Français dans les 12 derniers mois, des Français qui hébergent sur la plateforme, un milliard d’euros. Donc, c’est du vrai pouvoir d’achat.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Le problème c’est que ce développement incontrôlé d’Airbnb dans l’hexagone entraîne plusieurs choses : la hausse des loyers, l’hémorragie de la population. Par exemple, il y a des arrondissements parisiens où finalement, il n’y a quasiment plus de parisiens, mais il n’y a que des propriétaires de logements Airbnb qui font de bonnes affaires, mais bon, donc on ne se retrouve qu’avec des touristes. On ferme semble-t-il des petits commerces aussi et on a même dit qu’il y avait une recrudescence de la prostitution à cause d’Airbnb.

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‍Emmanuel Marill : Excuse-moi ! Ça me fait rire.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Ce n’est pas vrai ?

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‍Emmanuel Marill : Je pense qu’il faut absolument dire halte au fantasme. Aujourd’hui, il y a évidemment un grand volume, il y a 300000 hébergeurs Airbnb en France. Sur ces 300000, une immense partie, l’immense majorité, ce sont des gens, ce sont des particuliers qui louent leur résidence principale ou leur résidence secondaire et qui gagnent en moyenne 2100 €/an. Donc, on est sur un peu plus d’un treizième mois.

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Donc, parler de commercialisation à outrance, ça fait partie de points que je déplore aujourd’hui parce qu’on stigmatise une population qui en a besoin. Les gens qui font ça et à Paris, je reparle de Paris, mais ce n’est pas un phénomène parisien évidement Airbnb. Mais à Paris près d’un tiers des gens qui louent sur Airbnb le font parce que ça leur permet de contribuer à rester dans leur logement, pour payer les charges et autres choses.

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Donc qu’il y ait des dérives, certes, évidemment il y a, mais de là dire que ça dépeuple les centres-villes des arrondissements parisiens…

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : C’est vrai. Par exemple, le deuxième, le troisième arrondissement.

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‍Zohra Bitan : Les 65000, ce n’est pas beaucoup.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : C’est concentré sur les mêmes arrondissements.

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‍Emmanuel Marill : Il y a 1,3 million de logements. Mais regardez aujourd’hui, plus de 90 % des Parisiens qui louent sur Airbnb le font moins de 120 jours/an. La loi, je le rappelle et je pense que c’est important pour tous vos auditeurs, la loi est très claire, elle n’a pas changé.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : C’est 120 jours de location par an maximum.

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‍Emmanuel Marill : Chaque personne peut louer sa résidence principale jusqu’à 120 jours/an en France. C’est la loi de 2014. C’était une des meilleures lois sur l’économie collaborative dans le monde et l’une des premières à être voté.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Sauf qu’à New York, c’est 30 jours.

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‍Emmanuel Marill : À New York, c’est variable en fait. Ça dépend.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : À Amsterdam, c’est 60 jours de location.

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‍Emmanuel Marill : Amsterdam : 60 ; Londres : 90.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Donc, on est un peu plus permissif même.

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‍Jacques Maillot : C’est bien, on est au point. S’excuser, c’est formidable.

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‍Emmanuel Marill : 2014, c’était une bonne loi. Aujourd’hui, ce qu’on voit avec le bruit qu’il y a eu ces quelques jours sur l’enregistrement, c’est juste la mise en place de cette loi finalement. Mais la loi à la base, elle est bonne.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Que répondez-vous au conseil de Paris à la mairie de Paris qui veut justement limiter ce seuil, passé en dessous des 120 jours ?

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‍Emmanuel Marill : Moi, je leur réponds juste que les 50000 Parisiens parce qu’il y a des logements, mais il y a 50000 Parisiens qui louent sur Airbnb, ce sont des gens qui accueillent dans tous les arrondissements de Paris, ce n’est pas concentré aujourd’hui les arrondissements qui se développent le plus chez nous : c’est 18^e et 15^e arrondissements.Je leur dis juste que ça permet de disperser le tourisme, que le tourisme c’est 11 % du PIB de la ville de Paris et qu’il y a des gens qui le font et ils le font parce qu’alors ils veulent créer du lien social, mais ils le font parce qu’ils en ont besoin. Il y a un besoin de pouvoir d’achat. Un milliard d’euros, parallèlement sur les quelques derniers mois, il y a eu des augmentations de charges, il y a eu des augmentations d’impôts, il y a eu pas mal de choses en France. Ramener du pouvoir d’achat, ce n’est pas une mauvaise idée.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Et la deuxième mesure que souhaiterait mettre en place le conseil de Paris, c’est imposer l’enregistrement des biens loués auprès des autorités.

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‍Emmanuel Marill : La loi, c’est en fait la loi numérique d’il y a un an et qui arrive en application aujourd’hui. C’est à peu près normal. Le conseil de Paris a décidé de la mettre en application, il l’a voté en début de semaine. Mon enjeu à moi là-dessus, c’est de faire en sorte que pour les 50000 hébergeurs sur la plateforme, ça soit plus simple possible aujourd’hui.

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L’économie participative collaborative de 2017, c’est une économie simple, une économie qui doit aller vite.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Mais en France, vous savez qu’on a n’aime bien la paperasse, on aime bien complexifier les choses. Parce que vous craignez en fait que le propriétaire soit obligé d’aller à la mairie, remplir 50000 papiers.

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‍Emmanuel Marill : Alors en fait, ça ne va pas être ça. Ça va être automatique sur internet, en quelques clics.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Ah bon, ça va.

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‍Emmanuel Marill : Non, non parce qu’on a quand même discuté longuement pour faire quelque chose qui soit facile à mettre en place malgré tout. Même si je pense que c’est disproportionne2, vous avez raison. La France est un pays qui rajoute des règles, des normes de manière assez facile. C’est comme ça.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Alors mes chères Grandes Gueules, qu’est-ce que vous pensez de tout ça ? Zohra Bitan.

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‍Zohra Bitan : Moi, je trouve ça génial. Moi, je suis pro de l’économie collaborative.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Tu as été dans un logement Airbnb.

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‍Zohra Bitan : Ah oui, je ne fais que ça.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Que ça !

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‍Zohra Bitan : Ah oui parce que je trouve que c’est une super-formule. D’abord (1), on rencontre des gens et (2) c’est moins cher. Parfois, on n’a pas vraiment envie d’aller à l’hôtel parce qu’on a envie de prendre son petit déjà soi-même. Donc, l’économie collaborative, c’est Airbnb, mais c’est tout un tas de choses.

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Et il y a aussi l’autre économie collaborative ou en tout cas solidaire et participative qui est l’achat entre particuliers, le prêt, le troc. Pourquoi on va vers ça ? La raison, elle est simple. C’est économique parce qu’on n’a pas envie de payer le prix fort et on ne peut pas. Il y a un chômage de masse incroyable dans ce pays. Les gens ont du pouvoir d’achat qui a baissé. Donc, on trouve des systèmes dont Airbnb en est un, pour pouvoir vivre de manière avoir pas faire que travailler et profiter.

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Donc moi, je trouve ça super. Alors qu’on colle un certain nombre de règles, c’est bien. Sauf que les français, il faut un peu les arrêter au bout d’un moment parce qu’eux, ce sont les spécialistes, ils n’ont plus de limite dans les règles. Et à la fin, ils flinguent toutes les possibilités aux gens de vivre autrement. C’est un art de vivre l’économie collaborative. C’est une façon de pouvoir avoir une qualité de vie, un art de vivre sans pour autant dépenser plein de fric. On peut louer à quatre, à six avec des amis. C’est hyper accessible.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Emmanuel Marill, en fait ça a changé les habitudes.

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‍Zohra Bitan : Moi, je trouve.

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‍Emmanuel Marill : Je pense qu’il y a 5 ans, personne n’imaginait pouvoir louer sa résidence principale, la donner à un illustre inconnu, la prêter à un illustre inconnu. En fait, c’est ça. Ça a changé, vous avez raison, les habitudes. J’aime bien l’expression art de vivre. Je pense que si l’un de nos fondateurs entendait cette expression-là, difficile à traduire en américain, il serait vraiment satisfait. C’est un peu ça, authentique.

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Alors, il y a des sujets où parfois il y a un peu moins d’authenticité, mais dans l’immense majorité des cas, il y a une authenticité, on va chez quelqu’un et on rencontre des gens.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Il a raison.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Mais pourquoi la France, c’est le deuxième marché après les États-Unis ?

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‍Emmanuel Marill : Parce que c’est un pays de propriétaires au départ. Donc quand on est un pays de propriétaire forcément, on a des résidences secondaires. Il y a trois millions de résidences secondaires en France puis en Europe, il y en a plus. Parce que c’est un pays où il y a un vrai problème de pouvoir d’achat structurel depuis longtemps. C’est un pays qui a une charge fiscale des charges, en fait. Les charges pèsent sur le foyer et ont augmenté très fortement sur les 15 dernières années. Il y a beaucoup d’impôts.

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‍Jacques Maillot : Attendez, Sarkozy, Hollande…

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Et Macron, ça commence mal.

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‍Jacques Maillot : Et Macron, ça commence mal, là aussi.

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‍Zohra Bitan : Et c’est vrai que c’est une solution.

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‍Emmanuel Marill : Et on est un pays, c’est le dernier point. On est un pays qui a des nombreux jours de vacances par rapport à d’autres pays d’Europe. Les gens ont des vacances. Pour partir en vacance, il faut de l’argent. Pour avoir de l’argent pour partir en vacances, on va essayer d’utiliser son actif principal qui est sa résidence et on va essayer d’en gagner un peu en fait.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Beaucoup en fait louent leurs appartements pour pouvoir eux-mêmes partir en vacances. Jimmy Mohamed.

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‍Jimmy Mohamed : Non, je trouve que c’est évident ! Ce que je veux dire, c’est bien ce genre d’initiative. Je me souviens que j’ai habité vers Porte de Montreuil entre un carrefour et une station d’essence. Juste à côté, il y avait un hôtel franchement tout pourri où la nuit coûte 50 € et je me dis : mais qui habite dans un hôtel aussi miteux pour 50 €, quand on peut sur Airbnb avoir un logement plutôt décent. Quand on a des enfants, ce qu’il faut pour chauffer un biberon, avec une micro-onde parce qu’avoir une micro-onde dans un hôtel, ce n’est vraiment pas du luxe ; avoir de quoi laver ses vêtements. Donc, je trouve que c’est plutôt intéressant.

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Et j’ai appris un truc sur Airbnb, c’est que vous avez créé aussi une plateforme solidaire pour les migrants, un truc sur lequel vous n’avez pas en plus hyper communiqué. On n’a pas vu : « Airbnb propose aux migrants. » Et je trouve que c’est plutôt classe de dire qu’on fait quelque chose finalement d’assez caritatif, d’assez humanitaire.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : C’est quoi votre engagement pour les réfugiés et les migrants ?

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‍Emmanuel Marill : L’engagement de l’entreprise au niveau mondial, c’est d’accueillir 100000 personnes dans les logements Airbnb d’ici 2020. En France, on a lancé effectivement cette plateforme, vous avez raison et  merci de le souligner. Il s’appelle open home qui est complètement à part d’Airbnb.Jacques Maillot : En France, ça marche, c’est ça.

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‍Emmanuel Marill : En France, ça marche. Ouais, ça a été lancé.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Ca peut aider peut-être.

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‍Zohra Bitan : Il ne faut pas trop ébruiter parce qu’on va être débordé.

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‍Emmanuel Marill : Non, mais vous avez raison, c’est un très bon point. On va discuter avec l’administration et le gouvernement sur ces sujets-là parce qu’on pense qu’on peut faire quelque chose. On ne va pas du tout se substituer, mais on pense qu’on peut être complémentaire parce qu’on a 300000 hébergeurs. Il y a une partie d’entre eux qui ont certainement envie d’accueillir des gens, pas forcément des migrants, mais des gens vulnérables.

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Et on travaille déjà avec la mairie de Paris là-dessus, on travaille avec le Samu Social de Paris, l’association s’appelle Elan qui fait de l’accueil des réfugiés et on travaille avec Singa qui fait ça, Réfugiés Bienvenue aussi. Parce que oui, on sait ce qu’on sait faire nous, c’est la mise en relation et le lien social. On n’est pas des spécialistes des réfugiés, mais en revanche on peut mettre en relation les gens.

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‍Zohra Bitan : Comme quoi l’économie collaborative, il ne faut pas aller regarder puis se dire qu’ils vont vider Paris d’habitants et remplir de touristes. En fait, c’est toujours l’excès en France.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Quand même, ça chasse un peu les habitants de certains quartiers.

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‍Zohra Bitan : Oui, mais…

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Zohra, tu peux dire : comment tu peux louer 120 jours ton appart sans en faire un commerce ? Moi, je ne pourrais pas louer même 119 jours mon appartement.

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‍Zohra Bitan : Mais ça dépend. Tu es retraité, tu as une maison en province et que tu passes quatre mois de l’année dans ta maison à la campagne. Ton appartement de Paris, il est vide. Excuse-moi ton appartement de Paris, il est vide quatre mois, mais il y a plein de gens. Il y en plein. J’en connais plein moi. J’ai raison ou pas.

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‍Emmanuel Marill : Ce n’est pas l’immense majorité, c’est entre 15 et 20 % aujourd’hui et c’est le segmente qui croisse le plus vite. En fait, ce qui est intéressant, les retraités, les plus de 60 ans et c’est le segment chez nous qui a les meilleures notes, les meilleurs commentaires.

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‍Zohra Bitan : Mais bien sûr !

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‍Emmanuel Marill : Comme ils ont du temps et de l’espace, ils vont passer du temps avec les gens qu’ils reçoivent.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : On continue d’en parler avec le directeur d’Airbnb France et Belgique Emmanuel Marill, qui passe le grand oral des Grandes Gueules. À tout de suite sur RMC c’est le numéro 23.« RMC, les Grandes Gueules. RMC jusqu’à 13 heures, sortez d’ici. Alain Marshall, non pas vous, lui. Olivier Truchot, plutôt non, vous restez, vous sortez ! Ah la vache, je ne comprends pas un mot de ce que vous racontez. Les Grandes Gueules ! Alors, je parle, vous parlez, qui commence ! Non moi, je crois qu’il faut que vous arrêtiez d’essayer de dire des trucs. »

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : La suite des Grandes Gueules sur RMC et sur le numéro 23 avec le patron en France d’Airbnb. Cette plateforme communautaire de location de logements entre particuliers Emmanuel Marill qui vient d’arriver. Alors, quand même parlons du sujet qui fâche. Vous payez vos impôts ailleurs qu’en France, vous payez vos impôts en Irlande, c’est ça ?

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‍Emmanuel Marill : On paye nos impôts en France. On paye tout ce qu’on doit payer en France en France. On paye de l’impôt société, de l’impôt sur le revenu, des charges sociales, des charges patronales, de la TVA. Tout est payé en France.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Tout est payé en France. Ce qui est important, il y a des choses qui sont payées en Irlande.

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‍Emmanuel Marill : Tout ce qu’on doit payer en France est payé en France.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : D’accord ! Et le reste est en Irlande ?

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‍Emmanuel Marill : En l’Irlande…

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : L’impôt sur la société.

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‍Emmanuel Marill : L’Irlande, on doit certainement payer de l’impôt aussi parce qu’on a notre siège social européen qui est en Irlande.

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‍Jacques Maillot : Mais l’Irlande par contre, vous le savez.

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‍Emmanuel Marill : Sur l’impôt de société, mais aujourd’hui l’Airbnb France, la question c’est celle-ci : Airbnb France paye ses impôts et les impôts qu’elle doit payer en France, en France évidemment. Voilà !On a quand même dix millions de Français qui sont sur notre plateforme, dix millions d’utilisateurs français et on ne pourrait pas se permettre d’être hors cadre de la loi sur un sujet aussi sensible.

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‍Jacques Maillot : Et depuis le début, vous payez des impôts en France ?

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‍Emmanuel Marill : Depuis le début. En fait en 2012, on est arrivé en France, en Angleterre, en Allemagne, en Espagne, en Italie avec un siège en Europe à Dublin.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Si on prend un peu de recul, c’est quand même formidable l’activité que vous avez créé vous et d’autres. C’est-à-dire que finalement ça ne crée pas d’emplois, ça permet effectivement à des propriétaires de gagner de l’argent, mais ça ne crée pas d’emplois.

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‍Emmanuel Marill : C’est un soutien. Une étude qui montrait que ça soutient 30000 emplois en France.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Ça soutient. Non, mais c’est formidable, vous n’avez pas de salarié ou très peu et finalement ça génère quand même beaucoup de revenus et de chiffre d’affaires.

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‍Emmanuel Marill : À ce sujet, c’est un milliard d’euros sur les 12 derniers mois pour les Français. Donc dans la poche des Français oui en fait, c’est ça. Ça crée du pouvoir d’achat. Ça soutient des emplois indirects. Ça crée de l’économie.

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Alors un milliard, c’est dans la poche des Français hébergeurs directement. Et sur 2016, c’est 6,5 milliards d’euros dans l’économie : les restaurants, les transports. Les gens qui viennent sur l’Airbnb, ils restent plus longtemps.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Non, mais je veux dire que parce que dans un hôtel, il y a du personnel. Il y a des salariés donc, on peut comprendre aussi que l’hôtellerie, il faut aussi la défendre parce que Airbnb c’est bien, mais ça ne crée pas d’emplois.

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‍Emmanuel Marill : Mais dans un hôtel, il y a de l’emploi, bien évidemment vous avez raison. Dans Airbnb, ça crée de l’emploi. Pourquoi ? Parce que si vous louez votre appartement sur Airbnb, vous allez aussi peut-être voir des frais de ménage, vous allez avoir des frais d’entretien, vous allez avoir ce type de frais-là qui font que ça va générer de l’emploi induise. C’est pour ça qu’on dit : « en soutien de l’emploi. »Ensuite, les gens qui viennent dans un Airbnb, ils vont faire des courses dans le quartier. Donc vous parliez tout à l’heure, vous disiez qu’on faisait fermer des petits commerçants, ça me fait rire. Pour le coup, c’est très éloigné de la réalité. Au contraire aujourd’hui, on voit bien que ça fait au contraire énormément de bien aux commerces de proximité puisque les gens vont dans l’épicerie du coin, dans la boulangerie du coin.

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D’ailleurs, ils demandent à l’hébergeur quelle est la meilleure boulangerie, quand on est étranger qu’on vient à Paris ? Quelle est la meilleure boulangerie pour aller acheter mon pain le lendemain matin ? Donc au contraire, ça disperse le tourisme et ça a un impact économique fort.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Barbara nous a appelé au 3216. Bonjour, Barbara !

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‍Barbara : Bonjour les Grandes Gueules ?

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Vous habitez Limoges.

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‍Barbara : Oui, j’habite Limoges. Bonjour !

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Alors, expliquez-nous, quel est votre problème ?

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‍Barbara : Moi, je voulais apporter un éclairage tout à fait différent de celui qui est donné par monsieur Marill, je crois.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Oui !

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‍Barbara : Oui, c’est ça. En fait maintenant, nous sommes bien loin de l’esprit communautaire du départ d’Airbnb, en sachant que ce sont des logements maintenant entièrement dédiés à la location Airbnb. Donc, ce ne sont plus des propriétaires qui s’en vont en vacances et qui louent leurs appartements pour se payer leurs propres vacances. Sur Limoges, ce sont des appartements dédiés uniquement à la location qui échappent entièrement aux revenus fonciers par rapport à un propriétaire qui loue à l’année et qui lui paye ses revenus fonciers et tout le tralala.

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Ce que je voulais dire à monsieur Marill, je ne sais pas s’il est conscient que beaucoup d’appartements maintenant sont loués par des prostituées, des escorts de passage. Et quand vous interrogez les propriétaires, ils se cachent derrière le site d’Airbnb en disant : « ce n’est pas moi qui gère, c’est à Airbnb qui gère. » Donc, je voulais savoir s’il était au courant que la plupart des appartements maintenant étaient loués à des prostituées.

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‍Emmanuel Marill : Donc, je vais répondre. Alors la plupart des appartements, il n’y en a plus de 400000 en France. J’entends votre problème, évidemment. Je ne connais pas la situation précise à Limoges. En revanche, ce que je peux vous dire, c’est qu’au niveau national, la plupart des appartements sont des résidences de particulier que la plupart des personnes qui sont sur Airbnb n’ont qu’un appartement ou une maison sur Airbnb et que l’immense majorité aujourd’hui des personnes qui louent leurs appartements sont des particuliers.

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Qu’il y ait après des gens qui le louent plus longtemps ; oui, la résidence secondaire, on en parlait, on peut les louer 365 jours/an si l’on veut. Il y a aussi des professionnels sur la plateforme. Il y a les maisons d’hôtes. Il y a des gîtes. On a fait un partenariat.

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‍Barbara : Monsieur Marill, s’il vous plaît répondez, est-ce que vous savez l’image de marque Airbnb est entachée par les propriétaires qui louent exclusivement à des prostituées toute l’année, qui se servent d’Airbnb la première fois pour attirer effectivement ce genre de population et qui après louent au black, si vous voulez, ne passe plus par vous. Vous perdez de l’argent, mais du coup…

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‍Emmanuel Marill : Il y a peut-être des abus, excusez-moi. Sur la partie, la question des prostituées dans les logements Airbnb, écoutez, il y a peut-être eu quelques cas, mais on ne peut vraiment pas parler de la majorité.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : On n’a pas attendu Airbnb pour avoir la prostitution. D’accord, ça reste une dérive inacceptable en tant que locataire, résidant ou propriétaire, néanmoins si vous allez dans de certains hôtels en périphérique ou même pas forcément en périphérique, ce qui se passe, je ne suis pas un lobbyiste d’Airbnb, mais là quand même ce n’est pas Airbnb qui a créé la prostitution

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‍Zohra Bitan : Ce n’est pas Airbnb qui a créé la prostitution.

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‍Barbara : Non, mais ce n’est pas Airbnb qui a créé la prostitution, mais…

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Mais ce n’est pas bon pour l’image de la boîte.

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‍Emmanuel Marill : Non, mais évidemment. Bien évidemment, on parle de cas, il me semble de cas vraiment rarissime. Donc après que ça fasse un petit peu de bruit et que ça puisse être néfaste pour notre image, certes évidemment, c’est un phénomène qui dépasse largement la plateforme.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Merci Barbara ! Merci à vous merci à vous !

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‍Barbara : Merci !

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Merci d’avoir appelé !

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‍Barbara : Merci beaucoup !

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Mais alors, il y a aussi quand même le problème dans certains immeubles où finalement et notamment dans les grandes villes comme à Paris, tout le monde devient Airbnb. C’est donc le va-et-vient permanent. Alors, il y a des propriétaires qui se plaignent en disant : « bon c’est sûr que ça apporte des nuisances, des touristes tous les jours qui débarquent le matin, qui repartaient le soir, qui ne sont pas toujours très respectueux de la copropriété parce que comme ils ne sont pas chez eux, ils se disent : je préfère un peu de bruit, ce n’est pas grave. » Qu’est-ce qu’on fait contre cette dérive ?

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‍Emmanuel Marill : Alors ces problèmes de nuisances, c’est un sujet qu’on traite aujourd’hui. On a créé un outil qui permet de mettre en relation des voisins entre eux parce qu’on ne sait pas exactement forcément si jamais, il y a un peu de bruit. On a envoyé notamment à Paris où il y a une vraie concentration de l’hébergement en global à Paris. On a envoyé un kit dans lequel on explique et on envoie des emails aux voyageurs en disant : « vous arrivez à Paris, attention les murs sont peu épais, le parquet grince… »Donc des choses vraiment toute simples, très standard, très pragmatique qui nous aide. Alors, on n’a pas vocation à éduquer la totalité de la population des gens qui voyagent sur la plateforme, mais en tout cas les informer et leur dire de faire attention à ces nuisances-là.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Jacques !

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‍Jacques Maillot : Une question 120 jours/an à Paris. Et pourquoi, il n’y a pas une harmonisation au niveau européen ? Pourquoi ce n’est pas la même durée partout ?

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‍Emmanuel Marill : Je ne suis pas législateur, mais c’est vrai que c’est 120 jours à Paris. Vous disiez tout à l’heure, c’est 90 à Londres.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : 60 à Amsterdam.

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‍Emmanuel Marill : Voilà ! Il y a énormément ville en Europe où il n’y a aucune limite en fait aussi.

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‍Jacques Maillot : Évidemment, il n’y a aucune limite. C’est beaucoup mieux ça.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Toutes les villes quand même limitées un peu parce que justement pour éviter les dérives.

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‍Emmanuel Marill : C’est ce vous disiez tout à l’heure, vous aviez raison, je pense qu’il faut réglementer parce que c’est tout nouveau. Il ne faut pas étouffer. Pour moi, c’est l’enjeu principal des prochains mois, des prochaines années.

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‍Zohra Bitan : Il faut surtout éduquer les gens à cette façon de vivre. C’est ça en fait.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Oui, mais il y a des enjeux quand même importants parce que si effectivement alors vous nous dites : « non, c’est quand même, ça reste encore des parisiens ou des bordelais qui louent et qui reviennent ensuite. » Mais il y a aussi quand même des gens qui ont trouvé du business, qui ont plein d’appartements qui ne sont pas à Paris et ces gens-là ne paient pas d’impôts dans la vie. C’est-à-dire que c’est aussi des imposables en moins et je vois bien qu’à Paris, ils se disent ben voilà : « le parisien qui s’en va, c’est quelqu’un qui ne payera plus d’impôts. »

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‍Emmanuel Marill : Mais le parisien qui s’en va, ils n’ont pas attendu Airbnb pour éventuellement quitter la capitale. Ça fait depuis 1958 que la population à Paris baisse. Elle a un peu augmenté entre 2009 et 2011. Ça a remonté de 2007 à 2011, vous avez raison. Et en fait, c’est en train de rebaisser. Ce n’est pas ça ; ça restagne.

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‍Jacques Maillot : Aucune alternance à Paris, ça va monter.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Ça baisse pourquoi ? Pas à cause d’Airbnb.

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‍Zohra Bitan : Non !

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‍Emmanuel Marill : Je pense que la façon de vivre en ville a évolué et évolue très rapidement, aujourd’hui. La voiture, il y avait moins de circulation. Le nombre d’enfants par famille et par foyer a baissé. Donc, il y a plus de foyers.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Donc, vous allez contribuer à créer, à faire des villes. C’est peut-être d’ailleurs le sort de ces villes, des musées en fait, des musées et des villes pour touristes. C’est-à-dire qu’on ira effectivement visiter les beaux quartiers de Bordeaux, de Paris ou de Lyon, on n’y vivra plus, on pourra avoir, on n’aura un logement Airbnb parce qu’il n’y aura que du logement Airbnb, mais ces villes ne seront plus des villes comme on les connaît aujourd’hui.

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‍Emmanuel Marill : En fait, c’est justement l’inverse qu’on veut faire avec cette plateforme. Ce qu’on veut, c’est au contraire que les gens qui viennent à Paris visitent Paris, mais pas uniquement les quartiers très touristiques, qu’ils aillent dans d’autres quartiers, qu’ils allaient à la Butte-aux-Cailles.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Mais les habitants sont chassés de ces centres-villes.

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‍Emmanuel Marill : Mais ce sont les habitants qui accueillent ces gens-là. Et ils les accueillent parce qu’ils partent un week-end, parce qu’ils partent en vacances ou parce qu’ils ont une chambre.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Parce qu’ils ont un gîte ailleurs et qu’ils ont simplement gardé un, deux pièces.

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‍Emmanuel Marill : Mais regardez, il y a 25 % des hébergements qui sont en Ile-de-France, qui sont des chambres chez l’habitant. Ce sont des chambres chez quelqu’un. On va chez quelqu’un avec quelqu’un, cette personne qui reste dans l’appartement ou dans la maison.

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Donc la vocation d’Airbnb, c’est plutôt voyager autrement. C’est d’essayer de voyager de manière plus authentique ailleurs, sortir un peu dedans. Il y a 20000 communes dans lesquelles il y a un Airbnb en France, 20000 sur 340000.

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‍Zohra Bitan : C’est énorme.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Ah oui ! Donc même dans les petites villes, il y a un Airbnb.

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‍Emmanuel Marill : Bien sûr ! Sur ces 20000 communes, il n’y en a que 7000 dans lesquelles il y a un hôtel. Donc, il y a 13000 communes dans lesquelles il n’y a pas d’infrastructure d’accueil, en fait.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Comment vous pourriez faire pour rassurer Jimmy Mohamed qui ne veut pas louer son appartement alors que sa femme aimerait bien ?

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‍Jimmy Mohamed : Je crois que ma femme me couperait la tête, je pense, si je lui suggérais ça. C’est vrai que mon angoisse, même quand je pars en vacances de laisser ma cuisine, ma salle de bains, mes toilettes, mon lit, même si la literie est changée de savoir que quelqu’un est chez moi.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : À des inconnus !

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‍Jimmy Mohamed : À des inconnus ! Mon parquet. Moi, je fais très attention à mon parquet. Mon fils qui joue. J’ai acheté un jouet il n’y a pas très longtemps, il l’a fait tomber, il m’a cassé un morceau de parquet, j’ai jeté le jouet. Donc, j’ai une obsession, mon parquet me fascine.

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‍Zohra Bitan : Mais ça Jimmy, Airbnb ne peut rien faire pour toi. Moi, j’adore. Moi, j’adore ma maison. Je trouve ça superbe, mais ce que je voulais rajouter, c’est qu’en fait la modification de Paris, elle n’est pas liée à cette nouvelle façon de se loger, elle est liée à d’autres phénomènes. C’est que Paris est devenue extrêmement chère, que pour un deux-pièces c’est hors de prix et que les gens aspirent à une autre qualité de vie. Ils se disent : « mais, c’est beaucoup ça. »Le départ de Paris, autour de moi, j’ai énormément d’amis qui partent, ils vont à 10-15 km de Paris parce qu’ils ne trouvent plus d’intérêt à se payer la pollution, la circulation, les travaux toute l’année. C’est devenu sale.

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‍Jimmy Mohamed : J’ai un cercle d’amis très proches, aucun n’habite à Paris. Des médecins, que des médecins.

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‍Zohra Bitan : Voilà !

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‍Jimmy Mohamed : Aucun d’entre nous n’habite à Paris.

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‍Zohra Bitan : Ce n’est pas que je veux défendre Airbnb, mais ce n’est pas la raison.

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‍Emmanuel Marill : Je n’ai pas dit que je suis en cause, mais les loyers parisiens sont chers.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Les classes moyennes partent et même maintenant les classes supérieures.

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‍Jacques Maillot : Il y a quand même une politique de logement social. Il y a eu quand même eu progrès, même si réellement à Paris. Je parle par exemple dans mon arrondissement, il y a vraiment eu une évolution. De ce côté-là, ça a changé dans le 14^e arrondissement.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Donc, on a soit des logements sociaux, soit des logements pour les riches.

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‍Jacques Maillot : C’est vrai que ça manque…

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Ce qui fait une ville, ce sont les classes moyennes.

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‍Jacques Maillot : Au niveau des classes moyennes, il y a un véritable problème. Là, je suis d’accord.

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‍Zohra Bitan : Parce que les classes moyennes et les cadres sup.

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ne peuvent pas accéder aux logements sociaux et elles ne peuvent pas acheter non plus. Donc, on est obligé de partir un peu plus loin.

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‍Jacques Maillot : C’est au niveau des classes moyennes, ça, c’est vrai.

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‍Emmanuel Marill : C’est pour ça que je dis, j’invite les Parisiens à mettre leur appartement ne serait-ce que quelques jours par an. Ça fait du pouvoir d’achat. Ça leur permet de rester. Ça permet de payer les charges, un peu de rénovation. La partie commune, c’est compliqué à Paris, on le sait bien tous. Tout le monde peut le faire avec sa résidence principale. Si vous êtes locataire, il suffit juste d’avoir l’accord écrit de votre propriétaire. Donc, tout le monde peut le faire. Et les locataires qui sont souvent un peu plus jeunes, des étudiants par exemple, ils ont besoin de ça. Ils ont besoin. Quand on est étudiant aujourd’hui à Paris, pour se loger à Paris c’est dur. Donc, allez-y, il faut demander aux propriétaires.

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‍Zohra Bitan : Non, pour l’image de la France puis pour le tourisme et puis j’allais dire pour la relation qu’on peut avoir avec les gens à travers le monde. La chambre d’hôtes, c’est génial. Comment mieux connaître les français que de partager une chambre qu’on a de vide ? Parce que les chambres d’hôtes, c’est quelque chose qui marche super bien. Je pense que les gîtes ruraux, les chambres d’hôtes qui existent depuis très longtemps, j’ai beaucoup utilisé les gîtes ruraux, ensuite les chambres d’hôtes et au niveau de la qualité de vie et des relations internationales dans le tourisme, c’est vachement important. C’est capital.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Merci, Emmanuel Marill, d’être venu ici, nous expliquer Airbnb. Comment ça fonctionne ? Répondre aussi aux critiques. Et vous êtes toujours le sosie officiel en France de Matt Damon.

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‍Emmanuel Marill : Je ne sais pas quoi répondre.

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‍Zohra Bitan : C’était la question bonus. C’est la question bonus.

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‍Emmanuel Marill : Prenez-les comme vous voulez.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Restez avec nous. Ça va vous intéresser. L’avis des GG, c’est encore dans quelques mieux parce qu’on va parler voyages et vacances. L’avis des GG.« RMC, les Grandes Gueules, l’avis des GG. »

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Un coup de cœur, un coup de gueule d’une de nos Grandes Gueules et c’est Jimmy Mohamed qui voulait nous alerter sur les arnaques qu’on peut parfois trouver concernant les réservations de vacances en ligne. Tu as été toi-même victime.

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‍Jimmy Mohamed : Vous savez victime… Tout s’est bien passé. Quand on est parti en vacances sur un site de réservation pour réserver des hôtels et les comparatifs où on me dit voilà…

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Quel site ?

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‍Jimmy Mohamed : Il y en a plusieurs. Quand je pars en vacances, je vais sur Booking, Trivago. Voilà les trucs, les comparateurs d’hôtels assez classiques. Donc, on a réservé un hôtel et une fois arrivé sur place l’hôtelier me dit : « écoutez, est-ce que ça ne vous dérange pas d’annuler votre réservation sur le site. » Je ne comprends pas trop et j’ai dit : « mais pourquoi voulez-vous que j’annule. » Il m’a dit : « écoutez, le site sur lequel vous avez réservé me prend 30 % de commission. » Donc, il y a 30 % qui vont pour le site de réservation. Et il me dit : mais du coup si vous annulez ces 30 %, je vous surclasse et que même que je lui paie en carte bleue. Il dit que ce n’est pas de l’arrangement au black, en disant un paiement en espèces, je ne déclare rien, je ne paye pas d’impôts.

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Je lui dis : « OK pas de problème. » Mais, je lui dis : « c’était la dernière chambre disponible. » Il y a marqué dernière chambre, faites vite. Il m’a dit : « mais non, ce n’est pas vrai. » Que sur les sites de réservation en ligne, quand on vous explique : attention dernière chance, dernière opportunité, c’est les hôtels ou ceux qui organisent les réservations ont le plus de marge. Donc en fait, on se fait avoir.

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Moi, j’étais pressé, je dis : « ah oui, effectivement c’est la dernière opportunité donc, je vais y aller et je suis intéressé à ça. » Il y a une enquête, il n’y a pas très longtemps qui montre qu’en fait ceux qui font les réservations gonflent les prix artificiellement. Donc en fait, quand vous faites la comparaison ensuite sur le site même de l’hôtel, vous tombez sur des prix complètement raisonnables et parfois même moins chers que le site des réservations.

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Donc, c’était pour dire aux gens : attention, soyez malin. Parce que moi, j’étais malin avant sur les notes. En fait, je me disais quand il y a trop d’avis positifs, ce n’est pas possible, c’est une arnaque. Ils doivent acheter des avis, je vois 800 avis positifs, Singapour, Hongkong, enfin voilà de partout, ça va être une arnaque. Mais non l’arnaque, elle aussi présente sur les prix, sur les chambres disponibles et même sur les chambres coup de cœur.

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Alors comme par hasard, les chambres coup de cœur, c’est aussi les chambres où il y a le plus de marge. Donc attention, peut-être qu’il faudrait un peu laisser tomber ces comparatifs, ça peut nous donner une bonne idée de l’offre.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : On va aller directement sur le site de l’hôtel.

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‍Jimmy Mohamed : Sur le site ou les appeler et les leur dire, voilà. Et c’est vrai que souvent, en fait une autre fois, on a fait ça. On a appelé directement l’hôtel, il nous a fait une remise supérieure à celle proposée par le groupe sur internet.

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‍Zohra Bitan : Non, mais moi, je connais bien ces sites-là et c’est vrai que l’astuce, c’est de passer en direct. Alors, ils ont un avantage ces sites-là, c’est que quand on est dans un endroit, on se géolocalise et on a les disponibilités des hôtels dans le coin.

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Parce qu’un hôtel, il ne donne pas, je vais dire c’est…

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‍Jimmy Mohamed : Ça donne une visibilité.

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‍Zohra Bitan : Ça donne une visibilité. Ça donne une indication des hôtels disponibles, du classement… Après, c’est vrai qu’en passant en direct, c’est parfois vrai. C’est parfois vrai, mais ça reste… Le service rendu, c’est surtout la mise en relation d’un certain nombre d’hôtels dans un temps assez record, un tri plutôt bien fait, des prix…

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‍Jimmy Mohamed : Mais une manque de transparence, moi je préférai payer une commission au site directement à ces gens ; qu’il ne va pas massacrer l’hôtelier.

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‍Zohra Bitan : Oui, je suis d’accord avec toi Jimmy, mais il y a un moment donné, on ne peut pas tout avoir. On ne peut pas avoir des mecs qui te créent des infrastructures virtuelles où en deux minutes, tu as dans un périmètre bien défini à un service qui te donne tous les hôtels et après ils prennent zéro commission. C’est-à-dire les mecs, ils ne travaillent pas.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchots : Ils prennent 25 à 30 %.

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‍Zohra Bitan : Oui, mais pas toujours. Ça dépend. Il n’y a c’est 5, il y en a c’est 10. Il y en a assez plus cher.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Emmanuel Marill, que faites-vous justement sur ces risques d’arnaque des gens qui pourraient mettre leur appartement sur le site Airbnb où tout serait virtuel, faux ?

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‍Emmanuel Marill : Il y a une chose et ça répond un peu à la question que vous aviez tout à l’heure : comment mettre votre appartement sur la plateforme ? Il y a une chose qui fait, vraiment qui est fondamental, c’est la double notation. C’est-à-dire que le voyageur va noter l’hébergeur et l’hébergeur note le voyageur.

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Et seulement ceux qui sont allés dans l’hébergement ou qui ont fait le voyage peuvent noter l’autre. Ce qui est un peu différent des autres systèmes de notation. Donc, on a une tectonique des plaques. C’est ce qui tient toute la plateforme finalement. Et donc, c’est ça qui est rassurant.

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‍Zohra Bitan : Et c’est authentique en plus.

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‍Emmanuel Marill : Donc, on voit un super hôte avec 5/5 et 50 commentaires. C’est absolument authentique. Là, vous y allez les yeux fermés. Ça va être fantastique.

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‍Jimmy Mohamed : Là contraire à certains des hôtels, des trucs avec 380 avis. Lui, c’est formidable. Une fois que j’atterris, je dis ce n’est pas possible.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Tu achètes les avis.

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‍Jimmy Mohamed : Ils achètent au lot pour certains hôtels. Tu te rends compte qu’une fois que tu es dans l’hôtel. Tu dis, mais comment les gens ont pu le trouver si extraordinaire que ça. Tu dis qu’il a un décalage entre ce que les gens t’expliquent et ce que tu vis réellement. Donc, c’était mon truc. Oui, des gens achètent.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Sur Airbnb effectivement, puis il y a d’avis positifs, mieux c’est. Et on se dit là qu’on est sûr de ne pas se planter.

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‍Emmanuel Marill : Après, c’est peut-être la décoration qui ne peut pas plaire.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : En tout cas, il n’y a pas de tromperie sur la marchandise.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Merci, Emmanuel Marill, d’être venu pour parler un peu vacances, ça nous fait du bien avec Airbnb. Merci pour cet avis des GG, Jimmy Mohamed. Jacques, il faut être vigilant de toute manière, toi qui as été dans le voyage pendant des années.

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‍Jacques Maillot : Toujours !

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Tu as créé une nouvelle frontière.

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‍Jacques Maillot : Il faut faire jouer la concurrence.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Il faut faire toujours jouer la concurrence.

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‍Jacques Maillot : Oui, toujours.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Et tu as bien aimée, c’est le client n’appartient à personne. Ça, tu aimes bien.

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‍Jacques Maillot : Ça résume tout ça.

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‍Alain Marshall / Olivier Truchot : Aller à suivre ! Les GG et vous !

Le risque de prostitution en location courte durée est faible, mais il existe quand même.Dans cette vidéo, je vous explique comment le déceler afin de l'éviter.Si vous avez été confronté à ce problème, n'hésitez pas à partager vos expériences dans les commentaires ci-dessous.

Transcription

Bonjour à tous !Ici Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-durée.fr et spécialiste de la location courte durée. Dans cette vidéo, je vais répondre à une question qui m’est posée fréquemment : est-ce que le risque de prostitution est important lorsqu’on fait de la location courte durée ou de la location saisonnière ? Alors bien entendu, le risque, il n’est pas nul et je vais tout vous expliquer dans cette vidéo.

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Alors, lorsque vous faites de la location en courte durée, le principe c’est que vous allez confier les clés de votre logement qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement à un client qui est inconnu. Dans tous les clients que vous allez recevoir, il y a des risques de prostitution.

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Vous pouvez contacter Booking, vous pouvez contacter Airbnb, vous pouvez contacter Abritel, vous pouvez contacter l’ensemble des principales plateformes de réservation en ligne, chacun de ces partenaires ou chacun de ces sites vous expliquera soit que le risque de prostitution est nul, soit que le pourcentage de prostitués louant un logement est nul.

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La vérité, c’est que moi qui suis sur le terrain et comme un nombre important de personnes qui font de la location courte durée, la vérité encore une fois, c’est qu’il y a de la prostitution dans les logements dédiés à la location de courte durée. Cela, je peux tout à fait le comprendre. C’est finalement quelque chose de très intéressant pour les réseaux de prostitution.

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Pourquoi ? Tout simplement parce qu’à la différence des hôtels, il n’y a pas de service de réception, personne ne contrôle les allées et venues dans l’immeuble ou dans les appartements. En quelque sorte, c’est du pain bénit pour les réseaux de prostitution. C’est une manière « de travailler tranquillement. »Comment est-ce que vous pouvez faire pour identifier en amont le fait que vous allez louer votre bien immobilier à une prostituée ? Il y a un certain nombre d’éléments récurrents que vous pouvez identifier en amont qui peut vous faire penser que ce n’est pas la bonne personne à qui vous devez louer cet appartement.

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En général, ce sont des personnes qui veulent payer en cash. Elles peuvent vous contacter à partir d’Airbnb. Elles peuvent vous contacter à partir d’Abritel. Elles peuvent vous contacter à partir de Booking. Généralement, ces personnes vont vouloir payer en cash, en by-passant ou en s’affranchissant de la plateforme sur laquelle elles rentrent en contact avec vous.

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Ensuite, ce sont des personnes qui vont rarement parler anglais ou français. Et moi, ce que je constate pour y avoir été confronté à plusieurs reprises, c’est que généralement ce sont des personnes dans la grande majorité qui viennent des pays de l’Est. J’ai énormément des personnes qui viennent de Russie qui me contactent.

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Alors ces personnes, elles ont beau venir de Russie, le numéro de téléphone qu’elles affichent, c’est un numéro de téléphone français. Puis, ce sont souvent des personnes qui vont vous poser tout un tas de questions sur vos logements, en prétextant un besoin de sécurité. Est-ce qu’il y a un concierge ? Est-ce qu’il y a un gardien ? Est-ce qu’il y a un interphone ?

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Bref, des personnes qui finalement ne parlent pas français ne connaissent personne dans la ville, pourtant des personnes qui vont s’interroger sur la présence ou non d’un interphone dans votre logement. Donc voilà autant de facteurs qui doivent et qui peuvent vous mettre la puce à l’oreille pour dire : dans ce cas-là, on a affaire à de la prostitution.

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Alors, je disais un petit peu plus tôt dans cette vidéo que ce sont des choses qui me sont déjà arrivées. Alors, ce que j’ai fait, c’est le constater qu’a posteriori. Je vais vous donner deux, trois anecdotes, vous allez tout de suite comprendre.

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En fait, j’avais vraiment eu la puce à l’oreille, le comportement de ces personnes au moment de la réservation était assez bizarre pourtant cela ne rentrait pas dans la grille de critères que je viens de vous énoncer. Au moment où ces personnes sont parties, j’ai posé la question à mon prestataire de services qui les a fait rentrer. J’ai dit : « écoutez, est-ce que vous pensez qu’il s’agit de prostitution. »

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Moi, je n’ai pas pu le déceler de façon très nette et le prestataire de service, il m’a dit : « ouais, il y avait deux personnes, je pense qu’il y a une qui travaillait et l’autre qui était là pour surveiller. »Maintenant, je vais vous raconter une autre anecdote. C’était sur un autre appartement. À l’époque, je m’occupais encore de l’entrée, du ménage et de la sortie des lieux. Je faisais tout dans cet appartement. Et au moment où j’ai fait le ménage, j’ai retrouvé une boîte de préservatifs dans l’appartement. Une personne qui était venue seule, elle était restée deux ou trois nuits et voilà, j’avais une boîte de préservatifs de 24 dans la poubelle. Et donc voilà, je pense, certainement que c’était de la prostitution.

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Et pour le coup, là on rentrait vraiment dans la liste de critères que je vous ai décrits. La personne, elle venait de Russie. Elle ne parlait pas anglais, elle ne parlait pas français. Elle avait réservé via la plateforme Booking, j’avais encaissé la carte bancaire. Et pourtant au moment de la remise des clés, elle avait voulu me payer cash. Donc, ce qui fait que j’aurais pu encaisser deux fois le montant total de la réservation.

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Ce sont des choses qui peuvent arriver. Moi, je les ai constatées a posteriori. Maintenant si vous êtes quasiment certain que vous avez affaire à de la prostitution, voilà ce que vous pouvez faire. Si la réservation vient d’Airbnb, vous pouvez tout simplement la refuser. Vous avez une option via Airbnb dans laquelle vous pouvez préciser pourquoi vous refusez la réservation parce que vous ne sentez pas à l’aise avec le client. Cela peut être une des raisons que vous pouvez cocher. Vous avez également la possibilité de refuser la réservation qui vient d’Abritel.

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Maintenant si la réservation vient de Booking, c’est quelque chose d’un petit peu plus compliqué parce que les réservations Booking, elles sont automatiquement validées. Donc là, il y a deux possibilités. Soit vous êtes en paiement autonome, c’est-à-dire que Booking vous fournit les coordonnées de la carte bancaire du client, auquel cas c’est à vous de vous débrouiller pour encaisser. Là, ce que vous pouvez faire, c’est tout simplement marquer la carte de crédit comme invalide. N’essayez même pas de la débiter, marquez la carte de crédit comme invalide et cela vous évitera d’avoir de la prostitution dans votre logement.

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Maintenant si vous êtes en paiement par Booking, c’est-à-dire que c’est Booking qui va encaisser la carte bancaire du client et vous reversez le montant de la location ensuite sur votre compte bancaire, là cela va être un petit peu plus compliqué de marquer la carte de crédit comme invalide. Ce que vous pouvez faire, c’est que vous appelez Booking et vous prétextez un surbooking dans votre logement, ce qui va obliger Booking a annulé la réservation.

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J’ai plusieurs fois tenté de les sensibiliser sur ce problème de prostitution, j’ai dit : « nous, on est sur le terrain, on sait quand est-ce qu’on a affaire à de la prostitution. Cela ne parle pas français, cela ne parle pas anglais. Cela veut payer en cash. Cela demande s’il y a un gardien… » Booking me répondent : « oui, mais, là ce sont des suppositions que vous faites. C’est de la stigmatisation. Nous, on ne peut pas annuler une réservation comme cela. » Donc la manière la plus simple de procéder dans ces cas-là, c’est de prétexter un surbooking.

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Maintenant, si vous constatez ce problème de prostitution a posteriori, c’est-à-dire que vous avez fait rentrer la personne, vous constatez qu’il y a des allées et venues d’homme dans votre immeuble ou un locataire ou un résidant de l’immeuble, vous indique que c’est un petit peu louche ce qui se passe au niveau de votre logement, là vous avez deux possibilités.Vous prenez votre courage à deux mains, vous allez frapper à la porte, vous expliquez à votre locataire ou à votre client que ce n’est pas un hôtel de passe et qu’il faut immédiatement quitter les lieux parce que votre but ce n’est pas d’être proxénète. Si vous ne vous sentez pas de faire cela, appelez tout simplement la police, expliquez noir sur blanc ou clairement que vous faites de la location courte durée, que vous louez votre appartement à « des clients normaux » la plupart du temps, mais que là vous êtes tombé sur un cas de prostitution ou que vous identifiez comme de la prostitution et que vous avez besoin d’aide pour faire sortir cette personne de votre logement.

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Donc voilà ce que vous pouvez faire pour éviter la prostitution. Donc en amont, essayez d’annuler les réservations si vous avez l’impression que votre locataire ou votre client va effectuer la prostitution. Et en aval, si c’est déjà trop tard vous avez confié les clés, soit vous faites sortir le client vous-même ou la cliente ou vous-même, soit vous faites appel à la police.

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Mais en tout cas, il faut quand même être conscient du fait que la prostitution, ce sont des choses qui peuvent se passer en location courte durée. Alors, je vous rassure, ce n’est pas non plus 90 % des réservations, mais ce sont des choses qui peuvent arriver même si les plateformes de réservation en ligne vont vous expliquer le contraire.

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Voilà donc tout ce que j’avais à partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Si cette vidéo vous a plu, liker-la, partagez-la. Le but, c’est d’éviter un maximum de prostitution dans tous les logements de personnes qui pratiquent de la location courte durée. Puis si vous souhaitez aller plus loin, n’hésitez pas à vous abonner à ma chaîne YouTube pour rejoindre plusieurs milliers de personnes amoureuses de l’immobilier et de la location courte durée.

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Vous pouvez également télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Pour télécharger ces deux ebooks, vous cliquez sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo puis sinon vous cliquez sur le lien de téléchargement qui se trouve dans la description. Si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, vous laissez votre prénom et votre adresse e-mail, cela me permettra de vous envoyer directement ces ebooks dans votre boîte email.

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Écoutez, on va se quitter ici pour aujourd’hui. Encore une fois, soyez très vigilants sur ces histoires de prostitution et on se retrouve très rapidement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. À très bientôt.

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Ciao !

Pour faire de la location courte durée ou de la location saisonnière et passer en mode industriel, il faut apprendre à déléguer les tâches qui sont sur le terrain.Il y a quelques semaines, mon prestataire de services a mis fin à notre collaboration.Ceci est plutôt une bonne chose.Je vous explique pourquoi dans cette vidéo.Si vous avez des anecdotes avec vos prestataires de services, n'hésitez pas à les partager dans les commentaires ci-dessous.

Transcription

Bonjour à tous !Ici Sébastien, spécialiste de la location courte durée et auteur du blog louer-en-courte-durée.fr. Je suis ravi de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo dans laquelle, je vais vous expliquer pourquoi et comment mon prestataire de services m’a viré, oui vous entendez bien mon prestataire de services m’a viré. Mais, ce que je vais faire également dans cette vidéo, c’est vous expliquer pourquoi c’est une excellente chose. Allez, c’est parti ! Cela se passe tout de suite sur Louer en courte durée.

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Alors avant que je vous explique ce qui s’est passé, si vous ne l’avez pas encore fait et si vous êtes intéressés par la location courte durée et l’investissement immobilier, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »Puis je vous offre également une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Si vous souhaitez accéder à l’ensemble de ces éléments, c’est exactement la même chose que d’habitude, vous trouverez les liens d’accès à ces deux ebooks et à cette formation dans la description juste en dessous de cette vidéo si vous vous trouvez sur YouTube. Puis je vous mets également les accès à tous ces éléments sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo.

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Pour en revenir au sujet de la vidéo d’aujourd’hui, si vous faites de la location courte durée ou de la location saisonnière, vous n’avez peut-être pas envie d’assurer toutes les tâches qui vont s’effectuer sur le terrain. C’est-à-dire la remise des clés aux clients, le ménage, la gestion du linge. Honnêtement, je peux vous comprendre bien que j’ai démarré cette activité en effectuant moi-même toutes ces tâches.

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Donc, si vous n’avez pas envie de faire ces tâches, vous allez devoir les déléguer à un prestataire de services. Cela faisait donc un petit moment que je travaillais avec un prestataire de services, un petit peu moins d’un an. Et c’est vrai qu’au début de notre collaboration tout se passait très bien. Cette personne-là a été très pro. Elle était très réactive dans les échanges. Bref, je n’avais absolument rien à redire.

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Alors, c’est vrai que j’ai commencé à travailler avec cette personne au moment où elle était en train de monter sa société. Donc, elle était en phase de conquête, elle était en phase de recherche client. Et donc naturellement, c’est tout à fait normal que dans ces situations-là, une personne qui souhaite monter sa société encore une fois soit réactive, soit très professionnelle et qu’on n’ait rien à redire.*

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Alors avec ma compagne, on a des appartements au centre-ville de Toulouse, mais on a également des appartements dans des zones un petit peu plus lointaines du centre. Alors ces investissements, ils ne se sont pas faits par hasard. On a fait ces investissements dans ces quartiers-là tout simplement parce que ce sont des quartiers dans lesquels, il y a énormément de sociétés et donc une clientèle professionnelle, donc des quartiers à fort potentiel en ce qui concerne la location courte durée.

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Donc ce prestataire de services, au moment où on a commencé notre collaboration a accepté bien entendu les appartements du centre-ville, mais a également accepté les appartements de ces zones un petit peu plus excentrés sans souci. Mais c’est vrai que plus le temps avançait, plus on sentait que la relation était en train de se dégrader. Alors, dans un premier temps bien tout simplement parce que le ménage en fait, il n’était plus d’aussi bonne qualité.

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Alors comment est-ce qu’on s’en est rendu compte ? Eh bien tout simplement parce qu’on avait des remarques de la part des clients qui séjournaient dans les appartements et qui laissaient des commentaires donc soit publics, soit privés en nous expliquant que le ménage aurait mérité d’être un petit peu « mieux fait. »Ce sont des choses qu’on faisait remonter à ce prestataire de services, mais qui avait toujours une bonne excuse pour nous expliquer que c’était soit les clients qui avaient sali l’appartement, soit qu’il n’était pas responsable du ménage mal fait. Bref, c’était vraiment quelque chose d’un petit peu gênant.

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Et on s’est également rendu compte que ce prestataire de services lavait le linge dans les appartements alors que dans le forfait ménage qui nous était facturé tous les mois, la gestion du linge était incluse. C’est-à-dire qu’il nous facturait le linge en utilisant nos machines, notre lessive et notre électricité. Donc cela, c’est également quelque chose qu’on lui a fait remonter.

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Puis petit à petit, la relation a continué à se tendre, à se dégrader. C’est-à-dire qu’à partir du moment où il a récupéré assez d’appartements dans le centre-ville, il a souhaité ne plus continuer à travailler avec les appartements qui étaient en zone un petit peu excentrée.

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Alors, c’est un petit peu dommage parce que ma compagne et moi-même, on faisait partie des premiers clients et je trouve que c’est un petit peu, pas super honnête de se débarrasser des clients historiques, « des premiers clients » lorsqu’on commence à avoir un certain nombre d’appartements suffisants pour pouvoir en vivre au centre-ville de Toulouse.

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Bref dans ces conditions-là, on n’était pas très content du ménage dans certains appartements. De toute façon, il a souhaité ne plus continuer à travailler avec nous sur les appartements excentrés. Ce qui fait qu’on était encore une fois, on a enfoncé le clou dans une situation qui était en train de se dégrader.

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Jusqu’il y a encore quelques mois de cela, c’était l’été dernier où il a carrément envoyé un mail à tous ses clients en disant qu’il n’acceptait plus les réservations qui tombaient moins de 24 heures à l’avance.

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Alors, je ne sais pas si vous imaginez, vous faites de la location courte durée, vous êtes dans un business où les gens se déplacent sans cesse et réservent de plus en plus à la dernière minute. C’est ce que je constate et c’est ce que constate également Booking, et puis toutes les personnes avec qui j’ai pu en discuter.

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Donc bref, il est impensable pour nous de refuser toutes les réservations qui tombent à moins de 24 heures ou qui tombent même le jour même. C’est un petit peu comme si la SNCF disait 24 heures à l’avance, tous les trajets Toulouse-Paris ou Bordeaux-Paris ou Strasbourg-Paris ne peuvent plus être réservés.

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Bref, c’est quelque chose de complètement aberrant. Et à partir du moment où vous faites appel à un prestataire de services, c’est pour ne pas avoir à gérer ces problèmes de dernière minute.

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J’ai eu l’occasion d’en discuter régulièrement avec lui en disant qu’il fallait qu’il trouve des back-ups, des relais, des personnes mobilisables dans les 24 heures lorsqu’il était en flux tendu de façon à pouvoir assurer ses prestations de dernière minute.

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Mais bon, ce n’est pas quelque chose qu’il a voulu considérer jusqu’au jour où j’ai une demande qui est tombée pour une arrivée le jour même et là, il m’a dit qu’il refusait tout simplement d’assurer la remise des clés aux clients.

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Bref, je me suis retourné vers un autre prestataire de services dans l’urgence, qui lui a accepté la mission et j’ai décidé de confier l’appartement en question, celui pour lequel il y avait une arrivée le jour même à ce nouveau prestataire de services. Mais mon prestataire de services initial avait encore la gestion d’un appartement malgré tout.Et là, il m’a tout simplement appelé plusieurs jours plus tard, en me disant qu’il souhaitait arrêter la collaboration parce que j’étais trop exigeant sur le ménage, parce que j’étais de mauvaise foi, parce qu’on ne travaillait pas dans une relation d’égal à égal, c’est-à-dire de partenariat pour reprendre ses propres mots, mais on était plutôt dans une relation « toujours, je le considérais comme un esclave » alors que pas du tout.

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Les seules remarques que j’ai eu affaire à cette personne, ce sont des remarques tout à fait légitimes, des remarques que m’avaient transmises les clients lorsque l’appartement n’était pas dans un état correct et je lui avais même envoyé des photos. Mais, c’est tout à fait normal. Je fais des visites surprise dans les appartements lorsqu’on me dit que le ménage n’est pas fait correctement.

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Bon alors, je ne vous cache pas qu’au cours de cette dernière discussion qu’on a pu avoir ensemble, on est un petit peu monté dans les tours lui ou moi. De toute façon, je n’ai pas eu le choix, il a décidé d’arrêter la collaboration.

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Mais pourquoi est-ce que c’est une bonne chose ? Parce qu’aujourd’hui, je travaille avec un prestataire de services, un nouveau prestataire de services qui prend des réservations à la dernière minute pour lequel, en tout cas pour l’instant, j’ai d’excellents retours de la part des clients. Et donc, tout se passe bien.

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Pourquoi est-ce que je voulais faire cette vidéo ? Dans un premier temps pour vous indiquer plusieurs choses. Il y a des prestataires de services qui ne vont pas accepter les réservations de dernière minute et cela vous ne pouvez pas travailler avec ce genre de prestataire de services parce que votre business, il doit tourner 24 heures sur 24, j’ai envie de dire 365 jours par an si vous faites de la location courte durée.

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Et vous ne pouvez pas accepter de ne pas prendre des réservations de dernière minute, tout simplement parce que le mode d’organisation ou le mode de fonctionnement de votre prestataire de services ne peut pas avoir d’impact négatif sur votre activité. Cela, c’est un premier point.

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Ensuite, si vous n’êtes pas satisfait de la qualité de votre prestataire de services, surtout n’attendez pas plusieurs mois comme moi, j’ai pu le faire en laissant se dégrader la situation avant de chercher une nouvelle personne de confiance parce que cela va jouer sur vos commentaires, cela va jouer sur la qualité du ménage. Au final, vous n’allez pas être content et vos clients ne vont pas être contents non plus.

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Puis troisième point, quand même important, vous le voyez, il est très facile de trouver un autre prestataire de services au pied levé. Alors, vous allez me dire : « oui, mais toi, Sébastien, tu es dans une grande ville, c’est peut-être plus facile que moi qui habite dans une petite ville ou qui investit dans une ville de taille beaucoup plus petite. »Vous avez peut-être raison. Par contre, ce que je vous dis régulièrement tout au long de mes vidéos, c’est qu’un prestataire de services est une personne à qui vous allez demander de donner des clés un client, à qui vous allez demander de faire du ménage et à qui vous allez demander de faire du linge. C’est-à-dire de laver des draps de lit et des serviettes de toilette. Honnêtement, cela ne demande aucune compétence particulière.

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Je vais vous dire ce que je vous ai déjà dit à plusieurs reprises. Pour trouver un prestataire de services, c’est très simple ; soit vous consultez les petites annonces et vous cherchez des sociétés de services à la personne ou des femmes de ménage puisqu’il ne faut aucun diplôme.

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Alors, je dis femmes de ménage, mais cela peut être également hommes de ménage ou des auto-entrepreneurs.

Ce sont des choses qui se trouvent très facilement. Puis si vous habitez une grande ville, il est fort probable que vous ayez des sociétés de conciergerie dans votre ville.

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Donc, n’hésitez pas à consulter les petites annonces, à aller voir différents prestataires et à faire votre choix par rapport au feeling que vous aurez pu avoir avec ces potentiels prestataires de services et bien entendu en fonction des tarifs qu’ils proposent parce qu’il y a quand même une équation économique à respecter.  

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L’objectif, c’est de gagner de l’argent en déléguant votre activité de location courte durée.

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Donc au final pour moi, l’histoire se termine plutôt bien. C’est très bien que ce prestataire de services m’ait complètement viré après avoir viré les appartements qui étaient au centre-ville. Aujourd’hui, je suis reparti depuis plusieurs semaines ou plusieurs mois dans une nouvelle relation avec un prestataire de services en qui j’ai totalement confiance.

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Alors, si vous aussi vous rencontrez des difficultés ou si vous avez rencontré des difficultés avec votre prestataire de services en location courte durée, n’hésitez pas à me faire part de vos expériences bonnes ou mauvaises dans les commentaires juste en dessous de cette vidéo. Cela permettra de pouvoir réagir sur toutes les difficultés qu’on peut rencontrer lorsqu’on délègue son activité de location courte durée.

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Voilà donc tout ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Je vous rappelle que si vous ne l’avez pas encore fait, vous pouvez vous abonner à cette chaîne YouTube. C’est totalement gratuit. Puis, cela vous permettra d’être informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos dans lesquels je partage avec vous régulièrement des bonnes pratiques ou des conseils autour de l’immobilier et autour de la location courte durée.

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Allez, cette fois-ci c’est sûr, je vous quitte ici puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. Je vous dis à très bientôt.

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Ciao !

L'immobilier est magique !Il permet de faire énormément de choses !Acheter des immeubles est une stratégie qui permet de grandir et de grossir plus vite.On pense souvent qu'un immeuble est cher et qu'il faut s'endetter sur de nombreuses années avec de grosses mensualités de remboursement.Ce n'est pas toujours le cas !Dans cette vidéo, découvrez comment Quentin a acheté un immeuble à 16000 euros !Que feriez-vous à la place de Quentin ? Vous le garderiez ou vous le revendriez ?

Transcription

Sébastien : Bonjour à tous !Ici Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo. Et aujourd’hui, je me trouve en présence de Quentin. Salut Quentin !

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‍Quentin : Salut Sébastien !

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‍Sébastien : Alors, dans cette vidéo, on va vous parler de l’investissement immobilier dans les petites villes. Vous allez voir Quentin, c’est le spécialiste. Il va tout nous expliquer de sa stratégie immobilière. Allez, c’est parti ! Cela se passe tout de suite sur Louer en courte durée.

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Alors, Quentin, je te remercie d’être présent aujourd’hui dans cette vidéo. Est-ce que tu peux dans un premier temps te présenter et nous dire ce que tu fais dans l’immobilier ?

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‍Quentin : Donc voilà, je m’appelle Quentin du blog esprit-millionnaire.fr. Comme toi, j’investis dans l’immobilier et en partie dans la location courte durée. C’est d’ailleurs comme cela qu’on s’était connu.

‍Sébastien : Exactement !

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‍Quentin : Donc moi voilà, j’ai commencé à investir dans l’immobilier. Je voulais investir dans l’immobilier, mais je voulais gagner de l’argent tout de suite. Je ne voulais pas faire un investissement et gagner de l’argent dans 10, 15, 20 ans, cela ne m’intéressait pas. Donc, c’est pour cela que je suis allé sur la location courte durée notamment. Et donc, j’ai essayé de faire une stratégie différente. Je me suis dit si je fais comme tout le monde dans l’immobilier, je vais avoir le même résultat que tout le monde, et clairement, cela ne m’intéressait pas. Parce que moi j’ai travaillé 3, 4 ans et clairement le travail, ce n’était pas ce qui me passionnait…Ce que j’ai fait, c’est que j’ai essayé de penser différemment. Au début, j’étais Toulouse, j’habitais Toulouse, j’ai fait mes études à Toulouse et au lieu d’investir à Toulouse, je me suis dit, j’ai fait une étude simple. À Toulouse par exemple, on va dire un studio à Toulouse, cela coûte 100000 € et cela va se louer 400 € en moyenne. Moi, je me suis dit : « bah tiens, si je m’éloigne de Toulouse, si je vais dans une ville de 10000 habitants à une demi-heure, trois quarts d’heure de Toulouse, qu’est-ce qu’il en est de l’immobilier. »Donc, j’ai fait ce petit calcul et j’ai trouvé un studio dans une ville de 10000 habitants. Donc la ville où j’ai décidé d’investir, il coûte 40000 € et il va se louer 350 €. Donc, on a divisé le prix d’achat plus que par deux et on a à peine perdu 15, 20 % du montant du loyer.

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‍Sébastien : D’accord !

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‍Quentin : Donc tout investisseur va faire le calcul. C’est clairement plus intéressant d’aller investir dans des villes plus petites. Après voilà, il faut étudier la ville. Il y a plein de critères derrière.

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‍Sébastien : Alors, c’est vrai que mécaniquement forcément beaucoup plus de rentabilité et beaucoup plus de cashflow aussi. Alors, c’est intéressant que tu nous parles de tout cela parce qu’il y a beaucoup de personnes qui souhaitent faire de la location courte durée, mais aussi investir dans l’immobilier et qui ont peur d’aller dans de petites villes. Alors, je ne te parle même pas des villes de 10000 habitants, ne serait-ce que des villes de 30-40000 habitants : est-ce que cela va marcher, est-ce que je vais réussir à louer ?

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Donc moi, ce que je dis toujours c’est que si on propose un bien de qualité, il n’y aura jamais aucun souci pour le louer, quel que soit le mode d’exploitation d’ailleurs. Et puis dans ces petites villes de 30-40000 habitants, il y a des gens qui habitent, il y a des gens qui ont besoin de se loger. Donc le risque en fait, il est quasiment nul.

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‍Quentin : On peut vraiment le maîtriser et le réduire au minimum.

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‍Sébastien : Exactement ! Est-ce que tu peux nous expliquer, tu nous as expliqué pourquoi tu as été sur cette stratégie-là, mais tu me disais tout à l’heure en préparant cette interview que tu as aussi moins de concurrence sur ton marché ?

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‍Quentin : Donc c’est cela, si on veut investir par exemple sur le marché toulousain, on va voir une agence. On lui dit clairement : « je cherche une bonne affaire… » L’agent immobilier, avant de vous appeler, il va avoir un panel, il va appeler tous les gros investisseurs de la ville de Toulouse par exemple. Il va appeler tous les millionnaires. Il va leur proposer les biens. C’est le marché un petit peu de Toulouse.

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Alors que dans les petites villes, c’est le contraire. Les investisseurs, ils ont un peu plus peur d’y aller. Je ne dis pas qu’il n’y en a pas, mais ils ont un peu plus peur. Du coup, quand c’est un réseau d’agents immobiliers, ils arrivent plus facilement à nous proposer un petit peu des bonnes affaires. On arrive à avoir des prix plus intéressants. Après, cela demande un travail, du réseau. Il faut aller les voir régulièrement.

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Mais du coup, on a quand même beaucoup moins de concurrence à l’achat. Après, il y a des stratégies pour minimiser le risque. J’investis toujours dans les centres-villes pour vraiment diminuer le risque. Après, quand on étudie bien la ville, il n’y a vraiment pas de risque.

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‍Sébastien : De toute façon, en général en immobilier, l’emplacement c’est quelque chose de très important qu’on investisse dans une grande ville ou dans une petite ville, tu fais quand même ton étude de façon à avoir un emplacement qui suscite le plus d’intérêt possible.

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Donc aujourd’hui, tu fais de la location courte durée, tu fais également de la location « plus traditionnelle. » Alors, tu nous as dit tout à l’heure qu’un studio à Toulouse, c’était 100000 €, je confirme, un studio à Toulouse 100000 €. Est-ce que tu peux nous dire le type d’opération que tu arrives à faire parce que tu m’en as parlé juste avant de préparer l’interview. Je suis tombé de ma chaise.

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‍Quentin : Bah c’est vrai, 100000 €, cela paraît normal pour un studio à Toulouse et c’est vrai quand on prend du recul sur les villes de 10000 habitants, j’en ai plusieurs sur mon secteur, c’est vrai que 100000 €, on peut faire beaucoup plus qu’un studio. Pour vous donner un exemple, en moyenne avec 100000 €, moi aujourd’hui, j’arrive à accompagner des personnes sur deux à trois appartements 100000 €, travaux compris.

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Sébastien : D’accord, ouais ! Donc, cela fait entre 25 et 30000 € l’appartement.

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‍Quentin : C’est cela. En général, un studio dans une petite ville, on va être entre 30 et 40000 €. Alors, je ne dis pas que ce n’est pas les annonces qu’on va voir en premier, mais en cherchant un petit peu on trouve facilement des studios entre 30 et 45000 €.

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‍Sébastien : Alors qu’à 30-40000 € sur Toulouse, tu peux chercher un petit peu ou beaucoup, tu ne le trouveras pas. Tu me parlais également d’un immeuble que tu avais…

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‍Quentin : Donc forcément à force de prospecter dans ces petites villes, on fait un petit peu un réseau. Et dans le temps, moi j’ai des techniques de recherche un peu particulière, mais il arrive de tomber sur ce que j’appelle des moutons à cinq pattes, des pépites, des choses comme cela. Et dernièrement là, j’ai fait deux excellentes affaires parce qu’en ce moment, je me focusse un petit peu sur les petits prix.

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Du coup à force de chercher, j’ai trouvé un immeuble donc de plus de 280 m² en bon état avec carreaux de ciment, vraiment un immeuble bourgeois de caractère. J’ai réussi, je l’ai acheté. C’est signé et c’est payé 16000 €.

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‍Sébastien : 16000 €, l’immeuble ?

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‍Quentin : C’est cela.

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‍Sébastien : 16000 €, l’immeuble. Donc voilà, tout ce qu’on peut faire dans les petites villes.*

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‍Quentin : Pourtant c’est une ville. Voilà, on est en plein centre-ville de 10000 habitants à 30 minutes de Toulouse par autoroute. Il n’y a rien d’extraordinaire.

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‍Sébastien : Bon par contre, il ne faut pas non plus croire que tous les quatre matins, on a des immeubles à 16000 € sur Leboncoin. Tu l’as dit, il faut faire chercher.

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‍Quentin : Il faut passer sur Leboncoin, il faut vraiment chercher.

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‍Sébastien : Il faut fouiller. Tu t’es fait un réseau. Et puis, c’est comme cela que les agents immobiliers maintenant, ils connaissent le type de produits que tu veux et hop, ils t’appellent : « allo Quentin, j’ai la super affaire. »

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Par contre, tu me disais aussi que lorsqu’on propose un immeuble à 16000 €, dans les 5 minutes, il faut se décider parce que si ce n’est pas toi, il y en a 15 derrières.

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‍Quentin : Il faut décrocher la visiter et faire en sorte que l’agent en parle le moins possible. C’est vrai que sur cet immeuble, je me suis positionné. J’ai même été lent à me positionner. Je me suis positionné, j’ai dû mettre entre 3 et 5 jours à vraiment dire oui, je le prends.

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‍Sébastien : D’accord !

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‍Quentin : Parce que j’ai vraiment fait mes calculs. J’ai cherché le loup. Puisque quand on voit un immeuble à 16000 € on se dit : « où est le loup. » J’ai cherché et il n’y en avait pas.

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‍Sébastien : Ce qui est intéressant aussi, c’est que lorsqu’on à ce type d’opération, on peut acheter cash en fait.

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‍Quentin : C’est cela.

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‍Sébastien : On peut quasiment acheter cash. Alors bon, tout le monde n’a peut-être pas 16000 €, mais en tout cas la durée de crédit, elle peut être beaucoup moins longue que 20 ans. Et ce qu’on peut aussi envisager sur ce type d’opérations, c’est un achat/revente quoi.

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‍Quentin : C’est cela.

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‍Sébastien : 16000 €, on rénove. 3 mois après ou peut-être même pas, on revend. On prend une grosse plus-value. On a de l’épargne. Ce qui nous permet de rebondir sur une ou plusieurs opérations quoi.

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‍Quentin : Sur ce bien typiquement, c’est ce que je vais faire. Voilà, j’achète 16000 €, je vais mettre quelques rafraîchissements à hauteur, on va dire maximum de 5000 € et j’ai prévu de le revendre. Je ne vais pas dire le prix dans la vidéo, mais j’ai prévu de le revendre et je fais une grosse plus-value dessus. Même en leur vendant avec une grosse plus-value, cela reste une excellente affaire. Mais c’est vraiment là qu’il faut chercher. C’est vraiment la façon de chercher qui fait vraiment tout.

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‍Sébastien : Ouais ! Voilà ! Écoute-moi, je trouve que ta stratégie, elle est excellence. D’ailleurs, on en a parlé plusieurs fois. Clairement, c’est la stratégie que je vais adopter aujourd’hui parce que quitte à mettre 100000 € sur la table, je préfère acheter 3 ou 4 appartements qui cumulés me dégageront beaucoup plus de rentabilité et beaucoup plus de cashflow que mon studio de 100000 à Toulouse.

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‍Quentin : Et surtout, le risque est vachement limité parce que sur quatre appartements, cela peut arriver qu’il y ait un locataire qui parte. Le studio, le locataire part on n’a plus rien. Sur trois appartements, il y en a un qui part, il y en a toujours deux qui paient le crédit.

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Donc à moins d’avoir les trois appartements vides, mais dans ce cas-là, c’est plutôt un défaut de gestion qu’autre chose. Mais le risque voilà, il est vachement limité. En achetant au bon prix, en ayant plusieurs biens, on diminue vraiment le risque.

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‍Sébastien : Exactement ! Et donc, si on revient petit peu sur la partie saisonnière, quel type de rentabilité arrives-tu à tirer ?

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‍Quentin : Donc voilà, sur ces villes, j’étudie particulièrement, j’ai décidé d’attaquer le marché de la location saisonnière en étudiant la ville. Et du coup, j’arrive c’est vrai avec des prix d’achat qui défient un peu toute concurrence. J’arrive à monter, mon record aujourd’hui est à 68.5 % de rentabilité.

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‍Sébastien : Combien ?

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‍Quentin : 68.5

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‍Sébastien : Ouais, voilà ! Donc, c’est vrai que lorsqu’on fait de la location courte durée, déjà obtenir 20-30 %, c’est quand même pas mal comme rentabilité. Mais voilà 68.5, je pense que cela reste rare.

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‍Quentin : Et la moyenne pour te dire un petit peu parce que du coup j’en ai plusieurs 68.5, c’est vraiment le pic. La bonne moyenne que j’arrive à avoir, c’est entre 35 et 45 %. C’est là que je fais l’essentiel de mes achats.

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‍Sébastien : Ok ! C’est ce que je voulais que tu nous racontes aujourd’hui dans cette interview parce que ton approche, elle est très intéressante. C’est l’approche que je veux avoir dans les tout prochains mois. Donc surtout, pensez bien qu’il y a un autre type de marché qui existe, celui des petites villes. On peut y faire de très bonnes affaires immobilières, c’est ce qu’il faut retenir de cette interview. Et la concurrence à l’achat, elle y est beaucoup moins importante.

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‍Quentin : Et donc, on peut négocier les prix beaucoup plus.

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‍Sébastien : Exactement !

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‍Quentin : On en parlait tout à l’heure. Il y a un bien là que j’ai fait une offre. J’ai fait une offre à 40 % de moins que le prix. Il n’y a personne en face, donc la personne au bout d’un moment si elle veut vendre, elle est obligée.

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‍Sébastien : Elle est obligée de dire oui. Écoute Quentin, merci pour ce témoignage. Si les gens sont intéressés par cette stratégie où est-ce qu’on peut te retrouver ? Tu as un blog.

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‍Quentin : Ouais du coup sur le blog esprit-millionnaire.fr, surtout sur la chaîne YouTube Esprit Millionnaire. Je vous expliquerai vraiment comment je fais pour trouver ce type de biens parce que ce n’est pas évident d’attaquer une ville qu’on ne connaît pas. Moi, je conseille d’attaquer quand même des villes qu’on connaît.

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Donc voilà sur ma chaîne, je parle un petit peu de ça : comment chercher ce type de biens, comment étudier les villes ? Ce n’est pas forcément parce qu’une ville à 10000 habitants que c’est intéressant. Il y a quand même une petite étude a mené derrière.

‍Sébastien : Oui voilà, comme tout projet immobilier, il y a une étude de marché à faire. On n’achète pas où on ne connaît pas. Cela aussi, il faut le retenir de cette vidéo.

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Très bien Quentin.

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‍Quentin : Merci à toi.
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‍Sébastien : Merci d’être passé sur cette chaîne. Si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, je vous invite à télécharger mes deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »Puis je vous rappelle que j’ai une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée à laquelle vous pouvez accéder gratuitement. Donc pour accéder à l’ensemble de ces éléments, les deux ebooks et cette formation, je vous mets tous les liens dans la description en dessous de cette vidéo, mais vous y avez également accès sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de cette fenêtre.

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Merci à tous d’avoir suivi cette vidéo. Quentin encore une fois, merci beaucoup d’être passé.

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‍Quentin : Merci à toi.

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‍Sébastien : Puis, on se retrouve très vite pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. À très bientôt !Ciao !

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‍Quentin : Ciao !

Au moment d'investir dans l'immobilier, la question de la SCI se pose assez rapidement.

Pour autant, est-il absolument nécessaire d'investir en SCI ?

Quel choix de SCI faut-il faire ? SCI à l'IR ou SCI à l'IS.Dimitri BOUGEARD, avocat spécialiste du droit immobilier et du droit bancaire, nous explique tout de la SCI dans cette vidéo.

Indiquez-moi dans les commentaires les raisons qui vous ont poussé à créer une SCI.

Retrouvez Dimitri BOUGEARD sur sont site : www.cabinet-bougeard.com

Transcription

Sébastien : Salut à tous !Ici Sébastien auteur du blog louer-en-courte.fr. Je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui dans cette nouvelle vidéo en compagnie de Dimitri.

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Salut Dimitri !

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‍Dimitri : Bonjour Sébastien ! Enchanté d’être ici une nouvelle fois avec toi.

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‍Sébastien : Avec grand plaisir ! Et dans cette vidéo, on va vous expliquer tout de l’investissement immobilier en SCI. En l’occurrence, c’est Dimitri qui va tout vous expliquer de la SCI. C’est parti ! Cela se passe tout de suite sur Louer en courte durée.

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‍Sébastien : Alors Dimitri, merci d’être présent dans cette vidéo. Avant qu’on aborde la thématique de la SCI ou des SCI, est-ce que tu peux dans un premier temps te présenter et nous expliquer ce que tu fais dans la vie ?

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‍Dimitri : Bien sûr ! Dimitri Bougeard, avocat investisseur, avocat en droit immobilier, en droit bancaire et investisseur immobilier. Donc effectivement, l’une de mes thématiques préférées, c’est la Société Civile Immobilière.

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‍Sébastien : D’accord ! Alors, je suis vraiment heureux de t’avoir aujourd’hui parce qu’il y a énormément de personnes qui me contactent, qu’elles ne savent pas s’il faut investir en nom propre, s’il faut investir en société. Et lorsqu’on se pose la question de la société, il y a tout de suite la question de la SCI qui arrive rapidement. Est-ce que tu peux nous expliquer pourquoi choisir une SCI ? Dans quel contexte ? Et quels sont les deux types de SCI qui existent ?

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‍Dimitri : Effectivement, il y a énormément de raisons pour lesquelles on peut utiliser une SCI. La première chose à faire, c’est de se demander quel est le projet global. D’accord ! Il ne faut pas se dire : « je vais créer une SCI parce que cela a l’air sympa puis en plus, c’est super à la mode. » Donc là, première attitude vraiment à avoir, c’est d’abord, partez de votre projet immobilier, voyez quels sont vos objectifs pour mettre en place la stratégie et arrive ensuite l’outil assez fabuleux qu’est la Société Civile Immobilière.

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Comme le disait Sébastien à l’instant, il y a effectivement deux grands types de SCI qui sont de dérivé d’une même base. C’est-à-dire qu’on va simplement changer de régime fiscal. On aura la SCI à l’IR, l’Impôt sur le Revenu qui est le principe de la transparence fiscale pour tous les SCI et on aura également sur option la SCI à l’Impôt sur les Sociétés.

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‍Sébastien : D’accord ! Avant qu’on rentre dans le détail, pourquoi est-ce qu’on doit faire le choix d’une SCI ? Tu le disais à juste titre, il y a des personnes qui montent une SCI ou qui achètent une SCI peut-être par juste « effet de mode », ce qui est une bêtise. Qu’est-ce qui peut faire qu’on a besoin d’une SCI ?

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‍Dimitri : Je vais donner quelques exemples, c’est ce qui est le plus parlant. Donc typiquement, vous montez sur un projet et vous vous rendez compte que votre financement va avoir un peu de mal à passer pour diverses raisons. Et là, vous avez votre meilleur ami qui n’a jamais investi dans l’immobilier, qui n’a pas de crédit en cours, qui gagne bien sa vie et avec qui vous avez parlé investissement immobilier.

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Et là, vous vous dites : « mais attends, j’ai une super idée. Tu sais quoi, on va créer une SCI tous les deux suivant des modalités à définir et puis je m’occupe de tout. Mais toi comme tu as un bon dossier, un bon scoring bancaire ; moi, j’ai un petit peu de mal à avancer sur mon projet, donc c’est simple, je préfère avoir 50 % de l’achat d’un immeuble ou d’un appartement qui va générer de l’argent pour moi tous les mois ; et toi, tu as 50 % également. Tu me fais confiance, cela marche très bien et je préfère prendre juste 50 %, mais par contre réussir à faire le projet. »C’est donc déjà un excellent moyen de dépasser certaines limites en s’associant avec des partenaires de confiance. Je parlais du meilleur ami. Cela peut aussi être dans certains cas de la famille.

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‍Sébastien : Ami, femme…

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‍Dimitri : Bien sûr, exactement !

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‍Sébastien : Ce qui revient à dire, c’est qu’on profite de la capacité d’emprunt de notre partenaire.
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‍Dimitri : C’est l’effet de levier de levier. C’est multiplié par deux.

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‍Sébastien : L’effet de levier de levier, j’aime beaucoup cela.

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‍Dimitri : Voilà ! Exactement ! Vous achetez à crédit et en plus, vous pouvez emprunter plus grâce au concours d’un ami ou de la famille, donc c’est le levier-levier.

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‍Sébastien : Donc, il y a une limite. On peut monter à un. Non, il faut être au moins deux. C’est cela.

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Dimitri : Il faut être au moins deux. Alors, certaines personnes ont une petite astuce, elles créent par exemple une société d’exploitation unipersonnelle sous forme de SASU. Elles donnent une part ou suivant les possibilités. Elles mettent en majorité la SASU. Elles ont une part ou alors la majorité des parts. Mais donc, concrètement, on peut quasiment se faire une SCI tout seul dès lors qu’on a une activité à côté à son nom.

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‍Sébastien : D’accord ! Donc ou deux personnes physiques ou une personne physique et une personne morale.

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‍Dimitri : Exactement !

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‍Sébastien : Deux personnes morales, c’est possible.

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‍Dimitri : Deux personnes morales, c’est possible, mais par contre le gérant sera une personne physique.

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‍Sébastien : D’accord ! OK !

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‍Dimitri : Là en matière de SCI, il faut veiller non plus à ne pas trop complexifier les choses.

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‍Sébastien : D’accord ! Très bien pour les raisons qui peuvent pousser à monter une SCI. Maintenant, quels sont les deux types de SCI : SCI à l’IR, à l’IS ? Pourquoi l’IR ? Pourquoi l’IS ? Je vais juste rappeler IR pour Impôt sur le Revenu ; IS Impôt sur les Sociétés.

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‍Dimitri : Exactement ! L’impôt sur le revenu, c’est essentiellement pour faire de la location nue. Si vous avez une SCI à l’IR, elle fera de la location nue parce que c’est une activité civile. Si vous faites de la location meublée en courte durée, cela va être considéré comme une activité qui va générer des revenus commerciaux et vous ne pourrez donc pas faire cela par une SCI à l’IR. Il faudra opter pour l’IS.Donc, contrairement à ce que pensent aussi beaucoup de personnes, on peut tout à fait faire de la location meublée, voire même de la location meublée courte durée en SCI simplement c’est une question de régime fiscal. C’est la première mise au point.

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Ensuite l’IR, le problème que rencontrent certains des investisseurs, c’est ce qu’on appelle le cash-squeeze. C’est-à-dire qu’à un moment vous vous retrouvez à payer beaucoup d’impôts sur de l’argent que le fisc considère comme des revenus, mais qui en réalité sert à payer l’emprunt bancaire que vous avez contracté. Donc, vous voyez bien que si vos revenus de loyers partent directement à la banque, mais que le fisc vous impose, on va dire dans une tranche marginale d’imposition à 30 % plus bientôt 17,2 % de CSG - CRDS sur de l’argent que vous ne touchez pas, cela va poser un petit problème.

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‍Sébastien : D’accord ! Oui parce qu’en fait ce que tu es en train dire, c’est que l’argent des loyers dans le cas d’une SCI à l’IR rentre dans ton imposition sur le revenu.

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‍Dimitri : Exactement !

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‍Sébastien : D’accord !

‍Dimitri : Et comme en SCI à l’IR, on va déduire beaucoup moins de choses, pas question pour vous d’amortir les frais d’agences, ou les frais de notaire lors de l’achat. À l’IR, on déduit beaucoup moins de choses et on n’amortit même pas le bien. Donc là, très rapidement, votre SCI va générer à l’IR des résultats positifs.

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‍Sébastien : D’accord ! Donc qui dit résultat positif, boum une imposition qui tombe dessus d’où la SCI à l’IS pour la location meublée. Qu’est-ce que cela change d’un point de vue fiscal ?

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‍Dimitri : Alors d’un point de vue fiscal, la SCI à l’IS, cela change tout. Comme pour le régime fiscal qu’a choisi Sébastien pour de la location meublée courte durée, on va déjà amortir comptablement le bien au sein de la  SCI. Ensuite, on va amortir ou déduire les frais d’agence, pareil pour les frais de notaire. On va amortir et/ou déduire absolument tous les travaux, le mobilier. Donc, on va générer un déficit fiscal pendant des durées qui varient de 5 à 7 ans alors même qu’on va encaisser l’argent.

‍

‍

‍Sébastien : Voilà ! Donc la durée en fait de déficit fiscal, elle va dépendre du type d’exploitation parce que du type d’exploitation dépend le montant des revenus locatifs. Et donc, plus les revenus vont être faibles, plus la durée d’exonération d’impôt va être importante. À l’inverse, plus les résultats… Alors, si je n’ai pas dit de bêtises parce que je ne sais plus trop ce que j’ai dit. Plus les loyers vont être importants, plus on va ramener cette durée d’exonération fiscale proche de quelques années.

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‍Dimitri : C’est exactement cela. Mais encore plus intéressant évidemment avec la SCI à l’IS, c’est qu’on peut grâce à ce système éviter le problème de cash-squeeze que j’évoquais à l’instant. C’est-à-dire imaginons que vous avez un petit immeuble avec 10 appartements loués en nu, si vous contractez un emprunt en nom propre pour l’acheter, au bout de 3, 4 ans, vous avez les problèmes d’imposition sur les loyers.

‍

Si vous l’achetez en SCI à l’IS, c’est tout à fait possible, simplement bien que les appartements soient loués en nu. C’est le régime fiscal à l’IS qui va prévaloir. Donc, cela vous permet d’acheter du nu, mais de bénéficier d’une imposition beaucoup plus favorable.

‍

Alors, tout n’est pas rose. À un moment ou un autre, il faut payer l’impôt. Donc là, où le fisc va vous rattraper, c’est à la sortie puisqu’à la sortie lorsque la SCI va revendre l’immeuble qui aurait été comptablement amorti, vous allez payer plein pot une plus-value sur l’appartement.

‍

‍Sébastien : Entre parenthèses : l’immeuble, cela correspond à l’appartement, c’est du langage juridique.

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‍Dimitri : Non, je parlais vraiment d’un immeuble typiquement avec 10 appartements. Mais en langage juridique, l’immeuble, cela peut aussi désigner un seul appartement. Là, je parle d’une opération un petit peu plus importante.

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‍Sébastien : OK ! Je n’ai pas dit des conneries.

‍

‍Dimitri : Non, non, c’était bon. Donc, vous allez payer de la plus-value professionnelle sans exonération pour durée d’abattement, contrairement à de la détention en nom propre en LMNP où là vous bénéficiez de l’exonération pour durée de détention du bien. C’est donc une différence majeure.

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Et typiquement, même après cela, une fois que l’immeuble est vendu, il faut bien que la SCI vous reverse l’argent. Donc, vous allez de nouveau être imposées sur les dividendes alors à des taux qui varieront. C’est impossible de prévoir l’avenir.

‍

En revanche, la SCI à l’IS est donc une excellente solution pour se constituer du patrimoine, car vous engrangez le cash à l’intérieur, il est exonéré d’impôt pendant très longtemps et vous pouvez évidemment renouveler les opérations si cette première SCI est rentable.

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À titre personnel, en tant que spécialiste de la SCI, je recommande d’avoir quasiment autant de SCI que de bien dès lors qu’ils sont d’une certaine valeur. On ne va pas acheter un parking avec une SCI puis acheter une deuxième boxe avec une SCI, cela n’aurait pas de sens. Si vos immeubles et vos biens immobiliers, appartements ont une certaine valeur, là vous pouvez commencer à voir plusieurs SCI parce que cela vous permettra in fine si vous trouvez un acheteur intelligent de lui revendre les parts de la SCI et là de nouveau, petite astuce fiscale, vous bénéficierez d’un abattement pour durée de détention des parts.

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‍Sébastien : D’accord ! Donc, il y a plein d’astuces. En fait, c’est un excellent outil pour l’investisseur immobilier.

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‍Dimitri : Voilà ! Excellent outil pour l’investissement, pour la transmission évidemment.

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‍Sébastien : Exact ! Est-ce que tu peux nous dire deux mots d’ailleurs ?

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‍Dimitri : Oui, rapidement. Excellent outil, pour la transmission, il faut savoir que vous pouvez transmettre à vos enfants et organiser votre succession le moment venu. Très simplement puisqu’au lieu d’avoir un bien immobilier indivis, vous allez donner des parts indivises ce qui est compliqué, ce qui en plus est un peu quelque part intellectuellement bizarre, on découpe l’immeuble en quelque sorte virtuellement, on en donne une partie.

‍

Là, vous allez transmettre des parts directement via un formulaire, pas besoin d’aller chez le notaire pour réaliser cette transmission de parts. Vous pouvez même les démembrer. C’est-à-dire que vous êtes à la retraite, vous continuez à percevoir les revenus, mais vous transmettez la nue-propriété des parts. Dans ce cas-là, vous transmettez de la valeur et vous vous continuez à percevoir votre complément de retraite.

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C’est donc un outil fabuleux d’organisation du patrimoine. Évidemment, pour tout cela, je ne peux que vous recommander de faire du sur mesure dans la rédaction des statuts. Les statuts, c’est la pierre angulaire et c’est le cas de le dire dans l’immobilier de la SCI, à savoir c’est le contrat d’association. Les statuts peuvent tout prévoir, mais encore faut-il savoir quoi prévoir.

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‍Sébastien : C’est très intéressant ce que tu viens de dire parce que c’est vrai qu’il y a deux choses que je vais retenir dans tes dernières secondes là parce que souvent on me demande est-ce qu’il vaut mieux investir en nom propre, en société et quel type de SCI. Voilà, on vous a donné des billes dans cette vidéo. Le mieux, c’est quand même d’aller voir un spécialiste qui va étudier votre situation personnelle et votre situation professionnelle. C’est une première chose.

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Je rebondis ensuite sur ce que tu viens de dire, la rédaction des statuts. C’est pareil, c’est quelque chose qu’il faut laisser à un professionnel qui les rédigera en fonction de vos attentes, de vos objectifs immobiliers, et encore une fois de vos situations personnelles et professionnelles.

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‍Dimitri : Exactement !

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‍Sébastien : Alors justement, tu es le spécialiste de la SCI, s’il y a des gens qui regardent cette vidéo où est-ce qu’on peut te retrouver ? Je mettrais peut-être tes coordonnées, juste en dessous dans le champ de description de cette vidéo.

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‍Dimitri : Bien sûr aucun problème, vous pouvez très facilement me retrouver soit en passant par le lien qui sera sous la vidéo, soit en tapant dans Facebook Dimitri Bougeard, avocat investisseur. Et là pas de souci, j’ai une page Facebook Pro et j’ai un site internet, donc encore plus facile Google est votre ami, vous tapez mon nom dans Google et pas de problème, j’arrive en tête des remontées et des résultats.

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‍Sébastien : Parfait ! Merci, Dimitri pour ces conseils qui je pense seront très utiles aux gens qui vont regarder cette vidéo. Alors avant de vous quitter, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et de la location courte durée, je vous invite à télécharger mes deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »Je vous rappelle que je vous mets également à disposition une formation gratuite sur la fiscalité non pas de la SCI, mais du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Si vous souhaitez télécharger ces deux ebooks pour les lire et si vous souhaitez également regarder cette formation en vidéo, je vous mets tous les liens dans la description de YouTube si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube. Mais vous pouvez également accéder à l’ensemble de ces éléments en cliquant sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de cette fenêtre.

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Merci, Dimitri, d’être passé sur cette chaîne.

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‍Dimitri : Merci Sébastien ! À bientôt !

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‍Sébastien : Et quant à nous, on se retrouve très rapidement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. À très bientôt !

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‍Dimitri : À bientôt !

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‍Sébastien : Ciao !

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Avec un seul investissement immobilier, Michael dégage un cashflow mensuel de 700 euros grâce à la location courte durée.Découvrez l'histoire de Michael dans cette vidéo, et notamment comment il en est arrivé à se dire qu'il vallait mieux louer sa résidence principale.N'hésitez pas à m'indiquer dans les commentaires ce que cette histoire vous inspire.

Transcription

Sébastien: Michael, bonjour !

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Michael : Bonjour Sébastien !

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‍Sébastien : Merci d’être présent aujourd’hui. Alors, est-ce que tu peux s’il te plaît te présenter, nous expliquer d’où tu viens et ce que tu fais dans la vie ?

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‍Michael : Alors, je m’appelle Michael. Je viens de Grenoble. Je suis ingénieur en informatique dans la vie et j’ai commencé à m’intéresser à l’investissement immobilier en 2015.

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‍Sébastien : D’accord ! Alors, je connais très bien la partie ingénieur informatique. Tu sais que c’est mon ancien métier également. Parfait ! Justement, est-ce que tu peux nous expliquer comment tu en es venu à l’investissement immobilier, nous expliquer pourquoi as-tu choisi la location courte durée ?

‍

‍Michael : Ok ! Donc, l’investissement immobilier, j’y suis venu suite à une déconvenue, on va dire d’achat, de mauvais achat de ma résidence principale que j’avais achetée en 2008, que j’ai voulu vendre en 2014 suite à l’évolution de ma famille. On a eu une petite fille ma femme et moi. On avait un T2 qui commençait à être un peu petit pour nous et donc, on a commencé à dire : « ce serait bien qu’on déménage pour plus grand. »Donc, on a mis notre appartement en vente. Donc, l’appartement que j’avais acheté en 2008 à un prix assez élevé et que j’ai eu énormément de difficultés à vendre en 2014, donc plus tard, suite à une chute des prix immobiliers. Donc voilà, au final, cela s’est soldé par une vente assez mauvaise et donc une grosse réflexion sur l’état de mon patrimoine après quinze années de travail en tant que salarié.‍

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Sébastien : Cela, c’est important de le souligner parce que souvent on dit qu’on a réalisé de mauvais investissements locatifs, mais on peut également réaliser une mauvaise opération immobilière sur sa résidence principale. C’est ce qui t’est arrivé finalement, tu as vendu moins cher que ce que tu l’avais achetée.

Donc une remise en question, explique-nous la suite ?

‍

‍Michael : Donc en discutant avec un ami qui travaille sur internet, il m’a dit : « ah tiens, il y a des gens qui expliquent comment faire de bons investissements immobiliers sur internet. » Mais, c’était quand même une chose qui me parlait. Donc, j’ai commencé à aller voir sur internet un peu ce qui se disait et j’avoue que j’ai été assez surpris et très curieux quoi, tout de suite de ce que je pouvais entendre et lire ici et là.

‍

Donc voilà, tout de suite, je me suis formé à cela. J’ai regretté de ne pas avoir fait cela avant même d’acheter ma résidence principale en fait parce que je pense que c’est quelque chose qu’on devrait faire avant même d’acheter sa résidence principale.

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‍Sébastien : Tu veux dire, on ne devrait pas acheter sa résidence principale ou on devrait se former aussi pour acquérir sa résidence principale.

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‍Michael : Se former aussi pour acheter sa résidence principale.

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‍Sébastien : Alors, je suis tout à fait d’accord avec toi parce que souvent on achète sa résidence principale sur gros coup de cœur. On va chercher sa capacité maximum d’emprunt et ce n’est surtout pas ce qu’il faut faire.

‍

‍Michael : Tout à fait. Donc du coup, parallèlement à cela avec ma femme, on s’est mis à chercher à racheter. Enfin juste après la vente, on s’est mis à rechercher notre future résidence principale comme on avait en tête d’acheter à ce moment-là. Voilà, cela a duré quelques mois et on s’est rendu compte que finalement on n’avait pas les moyens d’acheter l’appartement ou la maison dans laquelle on voulait vivre. Puis avec ce que je pouvais lire et entendre sur l’investissement immobilier, cela a changé ma façon de voir les choses.

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‍Sébastien : Finalement, tu étais dans cette problématique là parce que d’un côté tu voulais acheter ta résidence principale, mais qui coûtait trop cher par rapport au budget que vous aviez, mais d’un autre côté tu voulais aussi réaliser un investissement immobilier par rapport à tout ce qui commençait à germer dans ta tête. Alors, la suite ?

‍

‍Michael : Donc voilà, finalement, j’ai décidé de louer ma résidence principale. Aujourd’hui, on peut habiter un appartement suffisamment grand et dans un endroit qui nous plaît beaucoup, qui correspond à notre budget. Et à côté de cela, l’investissement que je voulais faire dans l’immobilier, je l’ai fait pour faire du locatif et notamment en courte durée sur Grenoble.

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‍Sébastien : D’accord ! Alors cela, c’est très important parce que tu es en train de dire que finalement ta résidence principale, tu n’as pas pu te l’offrir, mais par contre tu peux la louer. Et la capacité d’épargne que tu as économisée en louant cette résidence principale, elle t’a servi à réaliser un investissement immobilier.Michael : Exactement !

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‍Sébastien : Excellent ! Donc, dis-nous tout de cet investissement.

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‍Michael : Cet investissement, c’est un T2 40 m² au centre de Grenoble, très central, assez proche de la gare et très proche de l’hyper-centre de Grenoble. C’est un T2 avec pas mal de cachets que j’ai acheté déjà rénové en fait.

‍

‍Sébastien : Moi, j’ai vu les photos. C’est vrai qu’il est magnifique. En plus, vous avez très bien aménagé et très bien décoré

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‍Michael : Donc, on a mis en location sur Airbnb en janvier 2017. On l’a acheté en décembre 2016. Le 13 janvier 2017, il était sur Airbnb. On a juste eu trois semaines pour… enfin, on a mis trois semaines pour le meubler et le décorer à notre guise. Les réservations ont démarré assez vite. Donc, cela a été très rassurant assez rapidement.

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‍Sébastien : Qu’est-ce qui t’a poussé à faire de la location en courte durée plutôt que de la location meublée traditionnelle ?

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‍Michael : Alors, pour moi, cela avait un côté assez rassurant finalement dans le sens où pour… La crainte qu’on a quand on débute un peu des fois dans l’investissement immobilier, ce sont les impayés, ce sont les vacances locatives, juste comme cela. Alors, je n’étais pas convaincu qu’à Grenoble la location courte durée allait fonctionner. Je ne connaissais personne qui faisait ça.

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Par contre, cela m’a rassuré de savoir que le bien immobilier, comment dire, cela nous rassurait de limiter les risques d’impayés parce qu’en location courte durée, le paiement est fait à la réservation.

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‍Sébastien : À l’avance.

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‍Michael : On garde la disponibilité de l’appartement finalement et une chose assez intéressante, je m’étais dit : «  si jamais, cela ne se passe pas aussi bien que je veux, je pourrais toujours aller habiter là-bas. » Cela me rassurait donc sur plusieurs points.

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‍Sébastien : Donc en fait, tu as utilisé ce type d’exploitation pour limiter les risques locatifs, pas de risque de loyers impayés puis la possibilité toi de profiter de ce logement si jamais tu aavais eu besoin de te retourner.

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Alors, pour en revenir à cet achat immobilier, comment est-ce que tu l’as acheté ? Tu as mis de l’apport, comment cela s’est passé ?

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‍Michael : Alors comme apport, j’ai seulement mis les frais de notaire et les meubles.

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‍

‍Sébastien : D’accord !

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‍Michael : C’est ce que la banque m’avait demandé. Je n’ai pas spécialement cherché à batailler.

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‍Sébastien : Alors, c’est vrai qu’on a regardé les chiffres avant de démarrer cette interview, je pense que les frais de notaire, ils passaient largement dans le budget de l’investissement au regard de ce que tu dégages avec cet appartement. Mais bon voilà, ce n’est pas très grave. En tout cas, tu as quand même réussi à financer un projet à 100 % puisque la banque a financé la totalité du projet immobilier. Donc, il n’y avait pas de travaux, c’est ce que tu nous disais et tu as amené les frais de notaire. Ok ! Parfait !Donc maintenant, si on parle chiffres, cet appartement te coûte combien tous les mois en crédits, en charges fixes puis quel cashflow, quelle rentabilité tu tires derrière ?

‍

‍Michael : Alors en crédit, j’ai des mensualités de 470 € à peu près. Une fois qu’on a rajouté les charges d’internet, d’électricité, de copro, taxe foncière ; tout cela, on arrive à 700 €. Donc que je loue 23 nuits par mois à 67 € en moyenne. Donc, cela arrive à un cashflow mensuel de 700 € une fois que j’ai enlevé aussi les frais de ménage.

‍

‍Sébastien : D’accord ! Donc, tu as 1400 € de loyer et tu tires un cashflow de 700 € de cet appartement, sachant que tu délègues en plus la partie ménage, c’est ce que tu m’as expliqué.

‍

‍Michael : Seulement le ménage aujourd’hui en s’occupe encore du reste.

‍

‍Sébastien : Donc toi, tu as fait ce choix parce que c’est important de le dire parce qu’on peut composer en fait sur ce qu’on a envie de garder ou de déléguer, donc tu as délégué le ménage, par contre tu fais les entrées, les sorties et tu gères le linge également.

‍

‍Michael : Ouais !

‍

‍Sébastien : D’accord ! Mais voilà pour tout cela, ces trois petites tâches qui j’imagine ne te coûtent pas non plus 5 ou 6 heures de travail par jour, c’est 700 € tous les mois qui tombe net d’impôt dans ta poche. Excellent ! Donc bravo pour cet investissement et ces excellents résultats.

‍

‍Michael : Merci à toi !

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‍Sébastien : C’est vrai, on se connaît un petit peu. Est-ce que tu peux nous expliquer ce que cela a changé dans ta vie ? Est-ce que c’est plus confortable ? Puis, je pense que cela a même donné des idées à ta femme.

‍

‍Michael : Tout à fait ! Ce que cela a changé dans ma vie, c’est déjà… Donc, c’était un projet de couple tout cela. Donc moi, de mon côté, cela m’a permis de me rassurer, de me redonner un peu déjà une satisfaction personnelle d’arriver à se générer un revenu de manière autonome en étant salarié depuis pas mal d’années. Finalement, on se demande quelles capacités on a à faire cela.

‍

Donc, une confiance personnelle, une envie d’entreprendre en plus. Puis voilà, c’était donc un projet de couple et cela nous a fait avancer tous les deux dans une autre direction. Et ma femme qui était aussi à un tournant dans sa vie professionnelle, cela lui a permis de s’orienter vers une nouvelle activité qui aujourd’hui, elle est mandataire immobilière indépendante.

‍

‍Sébastien : Auparavant, elle était ?

‍

‍Michael : Auparavant, elle était directrice de centre de loisirs pour enfants.

‍

‍Sébastien : Rien à voir ! Rien à voir ! En fait, elle a pris goût à l’immobilier. Elle a changé d’orientation professionnelle pour se lancer dedans. Donc, comment est-ce que vous envisagez l’avenir maintenant ?

‍

‍Michael : On est en train de rechercher un deuxième bien. Justement, elle fait des visites ce matin pendant qu’on tourne.

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‍Sébastien : Je pense qu’en plus elle est maintenant à la bonne place pour aller faire les visites. Elle a le bon boulot pour faire les visites.

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‍Michael : Exactement ! Donc voilà, on est en train de chercher un deuxième bien, en courte durée ou colocation.

‍

‍Sébastien : Vous avez pris goût à l’immobilier.

‍

‍Michael : Ouais, voilà !

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‍Sébastien : Ce que tu dis est très important. Je vais revenir là-dessus. Tu disais : cela m’a donné une impression de devenir un entrepreneur et une fierté d’aller chercher de l’argent tout seul, sans dépendre d’une activité salariée, sans dépendre d’un boss, sans dépendre d’un patron et c’est tout à fait normal.

‍

Et imagine la tête d’un patron ou d’un supérieur quand l’un de ses employés viendrait lui dire : « je voudrais 700 € d’augmentation tous les mois. » C’est improbable, mais par contre on voit que c’est très facile à réaliser avec l’immobilier et en particulier la location courte durée.

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Donc, 700 € sur une première opération. Imaginons que vous fassiez la même chose sur une deuxième opération, on est déjà à 1400 € de revenus complémentaires pour le foyer. Ce n’est quand même pas négligeable et cela met vraiment du beurre dans les épinards.

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‍Michael : Carrément !

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‍Sébastien : En tout cas, merci Michael, pour ce joli témoignage.

‍

‍Michael : Merci à toi !

‍

‍Sébastien : Écoutez, n’hésitez pas à vous inspirer de l’histoire de Michael. Michael est une personne tout à fait normale. Tu le confirmes.

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‍Michael : Tout à fait !

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‍Sébastien : Voilà ! Parfait ! Écoute, merci beaucoup d’être passé ici.

‍

‍Michael : Merci !

En 6 mois seulement, Regis, membre de la formation MAXI RENTA, s'est constitué une rente de 1500 euros par mois avec la location courte durée.Pour découvrir tout de son histoire, je vous invite à regarder cette vidéo.N'hésitez pas à m'indiquer dans les commentaires ce que cette histoire vous inspire.

Transcription

Sébastien : Régis, bonjour !

‍

‍Régis : Bonjour !

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‍Sébastien : Merci d’être présent aujourd’hui. Je te remercie d’accepter cette invitation. Est-ce que tu peux s’il te plaît te présenter, nous expliquer ce que tu fais et comment tu es venu à l’immobilier ?

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‍Régis : Régis, 40 ans. J’habite sur Toulouse. Je suis venu à l’immobilier parce que suite à un problème de santé ma femme a dû arrêter de travailler et il a fallu compenser les salaires perdus. Donc du coup, je cherchais une solution et j’ai trouvé l’immobilier entre autre via ta formation.

‍

Comme à la base, je ne connaissais rien, il fallait que je puisse me former vraiment avant de pouvoir investir. Grâce à ta formation, c’est ce que j’ai pu faire.

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‍Sébastien : D’accord ! Donc, tu as investi dans l’immobilier dans une logique de compenser un salaire manquant dans ton foyer.

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‍Régis : C’est cela !

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‍Sébastien : Ok ! D’accord ! Alors, est-ce que tu peux nous expliquer pourquoi tu es venu à la location courte durée et qu’est-ce que tu as fait en location courte durée.

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‍Régis : J’en suis venu à la location courte durée parce que c’était le mode d’exploitation qui avait le plus de rentrée et de cashflow possible.

‍

‍Sébastien : De rentabilité, ouais !

‍

‍Régis : De rentabilité ! Et faire en sorte le plus rapidement possible que je puisse dégager le salaire manquant en fait, compenser le salaire manquant. Donc, qu’est-ce que j’ai fait ? J’ai acheté un appartement sur la région toulousaine à l’ouest de Toulouse sur une zone d’activité et j’ai acheté un T2 de 31 m² pour 70000 €. À la base, il était affiché à 79000 €.

‍

‍Sébastien : D’accord ! Donc, tu as fait une négo de 9000.

‍

‍Régis : De 9000.

‍

‍Sébastien : Ouais, jolie négo.

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‍Régis : Je voulais essayer 69000, mais ce n’est pas passé. En sachant que j’avais attaqué à 62000.

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‍Sébastien : D’accord ! Offre d’achat agressive, mais bon qui a porté ses fruits.

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‍Régis : C’est cela ! J’avais mis en concurrence deux appartements en fait dans la même résidence. La première, on s’est limite énervé contre l’agent commercial et le deuxième lui a voulu effectivement vendre parce que c’était une personne qui partait à la retraite. Il rentrait chez lui puisqu’en fait lui, il venait juste travailler sur Météo France la semaine et rentrait le week-end chez lui.

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‍Sébastien : D’accord ! Donc lui, il avait besoin de rentrer chez lui. C’est donc très important, un vendeur pressé qui t’a permis de faire une bonne affaire immobilière. Alors, ta stratégie en fait, cela n’a pas été d’aller vers le centre-ville, parce que c’est vrai que les gens qui souhaitent investir dans l’immobilier quel que soit le mode d’exploitation d’ailleurs, ils ont un objectif centre-ville parce qu’ils veulent faire du patrimoine, ils raisonnent en terme de patrimoine.

‍

Toi, cela n’a pas été ta stratégie, est-ce que tu peux nous expliquer pourquoi et pourquoi tu as décidé d’aller dans ce coin-là ? Toulouse je connais, mais les gens qui nous regardent ne connaissent pas forcément ?

‍

‍Régis : Alors, pourquoi j’ai choisi cette zone d’activité plutôt que le centre ? Le centre, effectivement, forcément pour une valeur patrimoniale, cela a plus d’intérêt. Par contre, les appartements, ils sont beaucoup plus chers. Un T2 dans le centre de Toulouse sur les zones scolaires par exemple, ce serait dans les 110-120000. Là, je l’ai payé 70000.

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‍Sébastien : Grosse différence de prix, ouais !

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‍Régis : Du coup forcément, c’était beaucoup moins cher. Pour les 120000 d’un appartement sur Toulouse, je peux presque en avoir deux, voire deux avec un studio un peu plus petit sur la même zone. C’est pour cela que j’ai choisi cette zone-là. En plus, comme c’est une zone d’activité professionnelle, j’ai plus de chance d’avoir un public qui va payer un peu plus cher que les étudiants, quoi.

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‍Sébastien : D’accord ! Tu as donc fait le choix d’une clientèle professionnelle en fait qui est une clientèle avec gros pouvoir d’achat. Pour résumer, ce que tu disais, le quartier en fait il est beaucoup moins cher à l’achat que le centre-ville. Par contre, les prix à la nuit ne sont pas si différents que cela par rapport au centre-ville. Donc, mécaniquement plus de rentabilité et plus de cashflow.Tu nous disais que ce bien immobilier, tu l’avais payé 70000 €, tu as eu des travaux, tu as eu des frais de notaire, cela t’est revenu à combien l’opération ?

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‍Régis : Alors, l’appartement a été à 70000 €. J’ai eu 6500 € de frais de notaire et après, j’ai eu 14000 € de travaux.

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‍Sébastien : D’accord ! L’opération globale, ton crédit à la banque, il est de… ?

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‍Régis : Après, j’avais la décoratrice et d’autres frais. Le prêt global est 94000 €.

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‍Sébastien : 94000 €. Est-ce que tu peux nous expliquer combien tu as mis d’apports sur ce projet ?

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‍Régis : 21,60 € !

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‍Sébastien : 21,60 € ! Autant dire zéro. Tu sais pourquoi 21,60 € ?Régis : Non pas exactement… enfin, c’est  le minimum. Ils ne peuvent pas mettre à zéro.

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Sébastien : C’est cela ! En général, quand ils éditent les offres de prêts, ils ne peuvent pas mettre zéro apport. Il mettent donc quelques euros. Donc, très bonne opération immobilière.

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Un projet à 94000 € sans apport. Aujourd’hui, toutes charges comprises en fait, ce projet immobilier, il te coûte combien tous les mois ?

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‍Régis : Alors, la mensualité du prêt est 416 € tous les mois plus l’assurance aux alentours de 22 €. Après, il y a 52 € de charges de copro.

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‍Sébastien : Puis, tu as des frais annexes, l’électricité.

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‍Régis : Électricité, internet à 12 €.

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‍Sébastien : Donc au global, on arrive à combien ?

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‍Régis : Tout compris, je suis à 550, pas très loin des 550.

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‍Sébastien : 550 €, pour un loyer de combien en moyenne ?

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‍Régis : Je tire en moyenne un loyer de 1600 €.

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‍Sébastien : 1600 € de loyer pour 550 € de charges, tu fais à peu près quoi ? 1000 € de cashflow sur un investissement immobilier. Bravo, félicitations !

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‍Régis : Merci !

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‍Sébastien : Alors moi, je connais la suite de l’histoire, tu t’es arrêté là.

‍‍

Régis : Non !

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‍Sébastien : Alors, explique-nous !

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‍Régis : Quand on l’a fait, je n’avais même pas fini les travaux qu’en fait j’ai trouvé un deuxième appartement.

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‍Sébastien : Tu avais faim !

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‍Régis : Voilà très faim. Du coup, c’est un T2 également de 44 m², un peu plus loin, plus proche de la zone de Purpan qui est une zone hospitalière.

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‍Sébastien : Donc toujours hors centre-ville. J’ai bien compris que c’est ta stratégie en fait d’acheter des biens immobiliers moins chers pour aller chercher la grosse rentabilité. Alors, tu n’as pas investi au hasard, Purpan, tu l’as dit, c’est une zone hospitalière, donc de la clientèle de location courte durée. D’ailleurs, tu me disais tout à l’heure en préparant l’interview que tu as, qu’est-ce que tu as à côté de cet appartement ?

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‍Régis : Il y a un hôtel juste à côté, mais à 50 m.

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‍Sébastien : Donc, les hôtels font des études de marché. Une fois que l’étude de marché est faite, ils décident de s’implanter quelque part. Toi, tu as juste profité de cette étude de marché pour trouver ce deuxième appartement.

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Alors, tu as déjà eu l’accord de prêt oral de la banque, est-ce que tu peux nous donner les chiffres de cet appartement ?

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Régis : L’appartement, je l’ai acheté 79000 € pour un T2 de 44 m².

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‍Sébastien : Très belle opération !

‍Régis : J’ai 24000 € de travaux, 24-25000 € de travaux et environ 7000 € de frais de notaire.

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‍Sébastien : D’accord ! Donc, le projet global ?

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‍Régis : 115000 €.

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‍Sébastien : 115000 € ! Et donc sur ce deuxième projet, tu as fait de l’apport.

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‍Régis : 21,60 € encore.

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‍Sébastien : 21,60 € d’apport. Donc, encore une fois, en moins de 6 mois. En moins de 6 mois, deux opérations immobilières sans apport. Laisse-moi faire rapidement le calcul. On est à peu près 210–215000 € de crédits à la banque sans apport.

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‍Régis : 40 €.

‍Sébastien : 40 € d’apport en moins de 6 mois. Écoute super et bravo ! Est-ce que tu as déjà un prévisionnel chiffre de ce que va te rapporter ce second investissement ?

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‍Régis : Cela va être à peu près dans les mêmes revenus que le premier, à environ 1600 € de revenus mensuels.

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‍Sébastien : 1600 € de revenus mensuels. Laisse-moi faire le calcul : 3200 € de loyer pour 1200 € de charges donc, tu es à 2000 € de cashflow sur tes deux premiers investissements immobiliers en location courte durée.Donc là, tu me disais en préparant l’interview que pour l’instant, tu n’as pas encore trouvé ton prestataire de services, tu gères donc tout toi-même. Mais in fine, il faut compter à peu près entre 250 € et 300 € par appartement, ce qui va quand même te laisser un revenu confortable de 1200-1500 €.

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‍Régis : 1400 € quoi.

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‍Sébastien : Voilà ! Tous les mois ! Donc en moins de six mois, une rente de 1400 € grâce à la location courte durée. Bravo, Régis !

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‍Régis : Merci !

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‍Sébastien : C’est excellent ! Quelle est la suite ? Est-ce que tu as d’autres projets ?

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‍Régis : Ah oui, je vais continuer. Je vais bientôt chercher le troisième et éventuellement le quatrième. En fait mon but, c’est dans la première année… par rapport au premier jour dans la première année en avoir quatre.

‍Sébastien : D’accord ! Tu t’es donc fixé un objectif de quatre apparts en moins d’un an.

‍Régis : Ouais !

‍Sébastien : Bon écoute, tu es sur la bonne voie, tu es sur la bonne lancée. Ce qui est important aussi c’est que maintenant que tu as démarré ton activité, lorsque tu vas aller voir la banque, elle va très rapidement comprendre ce que tu fais comme activité. Tu ne vas pas pouvoir le cacher et c’est marqué sur les relevés de compte. Et comme elle va voir que tu as une activité qui fonctionne, qui ramène du gros revenu locatif, cela va lui donner confiance pour te suivre sur la troisième et la quatrième opération.

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Donc, voilà ce que je voulais partager aujourd’hui au travers de l’expérience de Régis : de gros revenus locatifs sans forcément investir dans les centres-villes. Tu confirmes !

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‍Régis : Je confirme !

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‍Sébastien : Écoute, bravo Régis pour ce parcours.

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‍Régis : Merci !

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Sébastien : Encore une fois, merci d’avoir voulu partager cette expérience avec nous.

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La location courte durée et la location saisonnière sont des modes d'exploitation plus chronophages que la location traditionnelle à l'année.Mais pourtant, avec une bonne équipe terrain, il est possible de ne garder que les avantages de cette activité (rentabilité, revenus locatifs).Dans cette vidéo, Raphaël nous explique comment il a trouvé ses prestataires de service et comment il pilote son activité depuis n'importe quel endroit de la planète.Est-ce que vous aussi vous pouvez gérer votre activité à distance ?

Transcription

Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-durée.fr. Aujourd’hui, j’ai le plaisir d’accueillir Raphaël.

Salut Raph !

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‍Raphaël : Salut ! Tu vas bien ? La forme ?

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‍Sébastien : Ça va et toi ! Ouais, nickel !Alors aujourd’hui, j’ai décidé de faire cette vidéo pour vous parler de délégation lorsque vous faites de la location courte durée. Raphaël, vous allez voir, il va vous expliquer ce qu’il fait et surtout, il va vous expliquer comment depuis l’autre bout du monde, il est capable de piloter son activité de location courte durée. Allez, c’est parti ! Ça se passe tout de suite sur Louer en courte durée.

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Alors Raphaël, merci d’être présent aujourd’hui.

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‍Raphaël : Merci à toi !

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‍Sébastien : Est-ce que tu peux te présenter et nous dire ce que tu fais puis tout nous dire de la délégation ?

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‍Raphaël : OK ! Une grosse question directe pour tout dire de la délégation. Donc pour me présenter rapidement, je m’appelle Raphaël Carteni. J’ai 24 ans. Je suis originaire de la Champagne (Epernay, Reims) où j’ai fait 5 ans de médecine avant d’arrêter pour me lancer dans l’entrepreneuriat et l’investissement…Aujourd’hui, j’ai deux locations saisonnières à Reims et Epernay que j’exploite. Donc, au début que j’ai exploitées sur le terrain, mais à terme, j’ai tout délégué afin d’être tranquille et voyager, une de mes passions.

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‍Sébastien : Donc est-ce que tu peux nous expliquer comment tu as fait pour déléguer parce que moi, c’est un gros sujet la délégation pour les personnes qui me suivent. Les gens ont du mal à trouver la personne. Ils se demandent : « Comment est-ce que je vais trouver une personne de confiance ? ».  Et ce, qu’ils habitent à côté de leur appartement ou qu’ils habitent à 500 km ? Et la question directe qui vient derrière, j’habite à 500 km, mais comment je fais quand j’ai des problèmes ? Comment gères-tu ?

‍Raphaël : C’est un sujet qui revient dans toutes les bouches dès qu’on parle de location saisonnière. Alors comment trouver un gestionnaire, c’est ça ?

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‍Sébastien : Comment trouver un gestionnaire, ouais ?

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‍Raphaël : Il y a plein de solutions. Cela peut vraiment être de manière naturelle, un message spontané sur Facebook, des meetings Airbnb, sur Leboncoin, le restaurant du coin, un membre de la famille, un ami. Il y a vraiment plein de solutions. Mais pour ne pas s’attarder sur toutes les solutions qui existent, mais plutôt sur ce que j’ai choisi moi, j’ai choisi Leboncoin.

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C’est-à-dire que j’ai passé une petite annonce sur Leboncoin en disant : « recherche gestionnaire de biens immobiliers » ; un petit texte descriptif assez rapide, assez évasif. J’ai reçu pas mal de demandes parce que cela intéresse beaucoup de gens de travailler un petit peu de manière secondaire et prendre un petit complément de salaire.

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J’ai fait le tri en leur envoyant à toutes ces personnes un questionnaire Google avec des questions telles que : comment vous vous appelez ? Quel âge vous avez ? Quelle est votre profession ? Est-ce que vous êtes flexible ? Dans quel quartier de la ville vous habitez ? Est-ce que vous parlez anglais ? Est-ce que vous avez un smartphone ? Est-ce que vous connaissez la location saisonnière ? Est-ce que vous avez déjà géré des biens mobiliers ? Quelle rémunération vous attendez ?Plein de questions pour un petit peu de savoir qui j’avais en face de moi et savoir si le profil déjà sur papier pouvait potentiellement correspondre ou pas. Si cela semblait matcher parce qu’on a fait déjà un gros tri en faisant cela. On allait boire un café et là je voyais. C’est le feeling humain parce que le côté humain, c’est vrai qu’on ressent vite des choses.

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Je voyais si cela passait ou pas. Si cela se passait, on allait sur terrain ensemble. Je la regardais faire, je lui montrerais ensuite, je lui donnais les clés. Voilà pour résumer rapidement.

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‍Sébastien : Alors moi, je suis à Toulouse, tu le sais. Et en fait, il y a énormément de personnes qui souhaitent se lancer « dans la conciergerie. » Les gens pensent que c’est un métier facile quoi. Alors que ce n’est pas un métier facile du tout parce qu’il faut être assez disponible pour accueillir le client. Il y en a qui vont rentrer à 4 heures, enfin 16 heures, 17 heures, 18 heures.

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‍Raphaël : 4 heures du mat, ça existe.

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‍Sébastien : Moi, je ne prends pas. Toi, je sais que tu prends, mais moi, je ne prends pas. Donc, il faut être assez disponible. Et après, il y a quand même un travail d’entretien quotidien à faire, ce sont les ménages et cela franchement ce n’est pas un truc super rigolo à faire.

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‍Raphaël : Cela prend du temps.

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‍Sébastien : Et moi, je sais de quoi je parle. Je l’ai fait. Entre midi et deux, quand j’étais salarié, j’allais nettoyer les apparts et aussi le week-end. Je l’ai fait. Donc, je sais c’est ce que c’est. Mais, c’est bien de l’avoir fait. Honnêtement, je ne regrette pas.

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Alors du coup, tu as passé ton annonce et entre le nombre de personnes qui ont répondu à l’annonce et le nombre qui ont répondu à ton petit questionnaire, à ton sondage, déjà tu as épuré combien de pourcentage.

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‍Raphaël : Alors là, je n’ai pas fait les maths de mon côté pour savoir, mais c’est vrai que c’était un gros pourcentage parce qu’entre les gens qui disent : « OK, je vais le faire, mais plus tard. »  « Ah, j’ai oublié. » « Ah, mais lui, il me saoule, qu’est-ce qu’il me demande de poser plein de questions comme cela. Je n’ai encore jamais vu. Il me pose 20 questions, il me saoule. »Ceux pour lesquels les réponses ne correspondaient pas du tout, un écrémage qui est déjà monstre et si jamais, tu prends un café avec toutes ces personnes une par une, laisse tomber.

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‍Sébastien : Tu y seras encore.

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Raphaël : J’y serai encore, je pense.

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‍Sébastien : En tout cas, les personnes qui t’intéressaient, tu les as rencontrés, tu les as amenés sur le terrain, tu les as validés.

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‍Raphaël : Pour certains.

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‍Sébastien : Quelles sont les trois qualités pour toi du bon gestionnaire ?

‍Raphaël : justement être à l’heure.

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‍Sébastien : Ouais !

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‍Raphaël : Parce que justement un des candidats potentiels pour lequel j’avais donné rendez-vous est arrivé avec une demi-heure, trois quarts d’heure de retard.Donc trop gentil, je l’ai attendu, mais j’aurai franchement dû l’attendre pour lui dire de repartir parce qu’en plus de cela, j’ai bu le café quand même avec la personne. Mais bon, si elle est en retard avec moi, elle sera en retard avec les clients. C’est sûr et certain. Bref, la ponctualité, savoir parler anglais parce que tous mes clients en tout cas sont étrangers à 99 % et pour beaucoup d’autres c’est pareil.

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Troisième critère, je dirais la flexibilité. En tout cas pour moi, je tiens à ce que mes clients puissent arriver quand ils veulent et repartir quand ils veulent dans la mesure du possible. Donc ces trois critères pour moi sont vraiment importants.

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‍Sébastien : D’accord ! Tu ne mets pas le ménage, la qualité des ménages.

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‍Raphaël : Bah bien sûr, cela me paraît être une évidence, mais ouais c’est sûr le ménage.

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‍Sébastien : Tu ne le dis pas parce que c’est une évidence, mais je suis totalement d’accord avec toi.

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La question suivante : toi, tu voyages partout, tout autour du monde, tu es rarement dans ta région d’origine, comment tu gères à distance ? Comment est-ce que tu communiques avec ton prestataire de services ?

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Moi, ce qu’on me dit régulièrement, mais si j’ai un problème électrique, un problème de ballons d’eau chaude dans un des apparts, je suis à Marseille et l’appart il est à Brest, comment je fais ?

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‍Raphaël : Comment fait-on ? C’est vrai que ce sont des imprévus qui peuvent arriver et on va dire que les urgences en saisonnier sont beaucoup plus urgentes que si on louait en classique, en long terme où le locataire peut un peu attendre. Là, notre client est là deux, trois jours, donc il faut aller vite. Et quand on est loin à l’autre bout du monde, ce n’est pas forcément évident. Donc aussi généralement, on investit quand même dans un endroit où soit on a grandi soi-même, ou soit on connait bien, ou on a vécu, donc on a potentiellement aussi un cercle local d’amis et de connaissances.

‍

Tout cela pour dire que le prestataire déjà de lui-même, il va gérer le quotidien et aucun imprévu…

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‍Sébastien : Il faut qu’il soit autonome.

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‍Raphaël : Eh bien, il y a déjà lui en cas d’imprévu pour tout ce qui est chauffe-eau qui casse ou je ne sais pas des choses à remplacer, une intervention d’un artisan. Si lui, il ne peut pas, ne veut pas s’en occuper parce que cela n’a pas été négocié dans le contrat dès le début, on a souvent encore un ami, de la famille ou des gens qui sont encore sur place, qui peuvent nous dépanner.

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On peut très bien appeler une agence immobilière pour laquelle on a acheté notre bien immobilier avec elle ou pour laquelle on a notre bien en gestion qui peut nous dépanner exceptionnellement si on a de bonnes relations. Bref, si on a un petit peu d’idées et d’imagination, et de réseau, on peut toujours trouver une solution pour gérer le truc.

On peut aussi directement appeler son artisan à l’autre bout du monde en lui disant : « écoute, on a un problème de chauffe-eau, est-ce que tu peux aller voir. Tu as les clés. Les clés sont là-bas. » Il le fera si l’artisan est un mec avec qui on a déjà bien travaillé. Tout cela pour dire qu’en fait, c’est un faux problème de se dire il va se passer des trucs.

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‍Sébastien : En fait, il y a une multitude de solutions. Ce que vous pouvez faire aussi, c’est contacter le gestionnaire si vraiment vous ne connaissez personne dans la ville et tu dis : « tu prends rendez-vous avec le premier plombier que tu trouves. » Et puis, il remplace le ballon d’eau chaude. Si c’est un problème électrique, tu prends rendez-vous avec le premier électricien que tu trouves et tu prends rendez-vous. Il y a une multitude de solutions et cela ne doit pas être un problème.

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Ce que je vous dis régulièrement, c’est que la problématique en fait, elle n’est pas liée tant à la location courte durée ou la location saisonnière. Si tu habites Marseille et que tu es propriétaire d’un appartement que tu loues à l’année à Brest, cela va être exactement la même chose si le chauffe-eau pète. Tu ne vas pas te déplacer à l’autre bout de la France pour gérer le problème. Donc voilà, votre problème de location courte durée, il n’est pas plus compliqué que votre problème de location traditionnelle.

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Alors, je voulais vraiment insister là-dessus parce que tu es l’exemple typique du gars qui gère tout à distance, à plusieurs milliers de kilomètres, à l’étranger et cela ne te pose aucun problème. Le truc, il tourne 365 jours par an.

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‍Raphaël : Il tourne. Après, je ne dis pas qu’il y a des situations un peu plus délicates, un peu plus compliquées à gérer parce qu’il peut y avoir du décalage horaire, il peut y avoir une urgence pour laquelle la personne qui gère normalement n’est pas non plus disponible ou personne n’est disponible pour aller sur place alors qu’il faut y aller vite.

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Je ne dis pas que c’est toujours facile, bien évidemment, il y a des situations délicates. Quand on est à l’autre bout du monde forcément, c’est moins facile que si on habite en face de l’appartement en question. Mais en tout cas, tout se délègue, tout se gère. On s’adapte.

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‍Sébastien : Parfait ! Bon écoute, merci pour ce témoignage. J’espère vraiment que Raphaël vous aura convaincu qu’il est possible de tout gérer à distance. Raphaël, est-ce que pour les gens, je pense qu’il y a des gens qui vont regarder cette vidéo qui te connaissent, pour ceux qui te découvrent : explique-nous ce que tu fais sur internet et où est-ce qu’on peut te trouver.

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‍Raphaël : Alors moi, j’ai différents blogs sur internet, mais celui qui peut le plus vous intéresser c’est donc clubmillionaire.fr, un blog sur lequel je parle un petit peu comme toi d’immobilier, d’investissement, d’entrepreneuriat, un peu de bourse, un peu de business en ligne, un peu de tout cela quoi. Donc voilà, clubmillionnaire.fr.

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‍Sébastien : clubmillionnaire.fr. Je mettrais l’accès à ton blog dans la description juste en dessous de cette vidéo. Si vous souhaitez faire comme Raphaël, comme moi, investir dans l’immobilier, faire de la location courte durée, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog louer-en-courte-durée.fr ; aller chez clubmillionnaire.fr aussi.

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Retrouvez-moi sur ma chaîne YouTube Louer en courte durée. Puis si vous souhaitez aller juste un petit peu plus loin, je vous mets à disposition une formation gratuite sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Je vous parle de RSI, de cotisations sociales, de taxe d’habitation. Je vous explique à quels impôts vous êtes assujettis et comment faire pour minimiser votre impôt en location courte durée, voire ne pas payer d’impôt du tout malgré tout ce qu’on peut entendre à la presse, à la radio, à la télévision.

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Vous pouvez également télécharger gratuitement mes deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Pour accéder à cette formation et à ces deux ebooks, c’est très simple. Vous cliquez sur le petit (i) qui va apparaître en haut de la fenêtre de cette vidéo et je vous mets également les liens d’accès à tout cela dans la description juste en dessous de cette vidéo

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.Écoute, merci, Raphaël, d’être passé sur cette chaîne.

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‍Raphaël : Merci à toi !

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‍Sébastien : Puis, on se retrouve très vite pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. À très bientôt !

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‍Raphaël : Ciao, ciao !

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‍Sébastien : Ciao !

L'immobilier et la location courte durée offrent de réelles opportunités et peuvent changer la vie.Grâce à la location courte durée, il est possible d'apporter de la valeur aux clients, tout en gagnant de l'argent pour améliorer, voire complètement changer, son quotidien.C'est ce que je trouve magique avec ce mode d'exploitation.Les solutions pour changer de vie sont multiples. Réveillez l'entrepreneur qui est en vous ! :-)Quelles solutions avez-vous mis en place pour minimiser votre dépendance au salariat ? Indiquez le moi dans les commentaires ci-dessous.

Transcription

Bonjour à tous !Ici Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo dans laquelle on va voir ensemble comment devenir un petit peu plus libre et un petit peu moins dépendant de son employeur grâce à l’immobilier.

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Alors, vous le savez certainement si vous me suivez, je suis devenu libre grâce à l’immobilier. Mais pourtant, j’ai un parcours scolaire tout à fait classique. J’étais au lycée. J’ai eu mon bac. J’ai fait des études supérieures et je suis sortie du cursus scolaire avec un diplôme d’ingénieur en poche. Et c’est d’ailleurs grâce à ce diplôme d’ingénieur que j’ai pu trouver un premier emploi salarié dans une société de services informatiques qu’on appelle également SSII pour les personnes qui connaissent.

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Alors, c’est vrai qu’au début de ma carrière, j’étais assez ambitieux. Je voulais monter dans la hiérarchie. J’aspirais à davantage de responsabilités et ceci pour plusieurs raisons. Dans un premier temps, pour flatter mon ego. Puis dans un deuxième temps, il ne faut pas se le cacher, pour gagner davantage d’argent.

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Et puis, tout au long de mes années de salariat, j’ai également changé plusieurs fois de société, là encore pour plusieurs raisons. Dans un premier temps, lorsque j’estimais que ma rémunération n’était plus en adéquation avec mes compétences ou avec mon expérience. Puis dans un deuxième temps, lorsque je rencontrais des difficultés avec ma hiérarchie. Qu’est-ce qui se passait dans ces cas-là ?Je mettais mon CV en ligne. Je passais des entretiens. Je donnais ma démission et je changeais de société. Et durant beaucoup d’années, je ne me suis jamais intéressé à l’entrepreneuriat. Je n’avais pas compris que l’entrepreneuriat, c’est quelque chose qui pouvait changer ma vie.

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C’est lorsque j’ai mis le nez dans l’immobilier et dans la location courte durée que j’ai compris énormément de choses et que cela a été une véritable révolution. Avec l’immobilier et avec la location courte durée, j’ai compris dans un premier temps que je pouvais gagner de l’argent par moi-même, autrement que par la société dont j’étais salarié.

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J’ai compris également que je pouvais construire des choses par moi-même en achetant de l’immobilier, en faisant de la rénovation, donc en faisant des travaux, et en proposant ensuite mes appartements rénovés à mes clients et à mes locataires.

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Et j’ai compris également que je pouvais prendre du plaisir en gagnant de l’argent, donc en proposant mes appartements rénovés à des clients pour de courts séjours. Eh oui, parce que jusque-là, je n’ai en fait gagné de l’argent qu’avec mon activité salariée, et je vais être honnête avec vous, jamais je ne me suis réveillé le matin en disant : « aujourd’hui, je suis content, je vais aller travailler. » Non, cela ne m’est vraiment jamais arrivé.

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Grâce à la location courte durée, j’ai envie de dire que j’ai découvert trois effets Kiss Cool. Pas deux effets Kiss Cool, mais bien trois effets Kiss Cool. Dans un premier temps, cette activité permet de se constituer un patrimoine. Un patrimoine, c’est une première chose très importante. Dans un deuxième temps, cette activité permet de gagner de l’argent. Là encore, c’est une deuxième chose très importante. Et surtout, j’ai compris que je pouvais apporter de la valeur à mes clients et gagner de l’argent en apportant de la valeur à mes clients.

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Je peux vous dire que j’ai un nombre incalculable de clients qui m’ont remercié parce qu’ils avaient passé un agréable séjour dans l’un de mes appartements et j’ai vraiment vu leurs yeux briller. Pour faire le parallèle, j’ai réalisé un nombre incalculable de projets informatiques et je n’ai jamais vu les yeux de mes clients briller.

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Et tout au long de ma carrière par contre, j’ai rencontré des collègues ou j’ai discuté avec des collègues ou certaines personnes qui ne se sentaient pas à l’aise dans leur emploi.

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Qui n’a jamais entendu cela de la part d’un de ses collègues : « je vais quitter la société. Je vais mettre mon CV en ligne si je n’ai pas l’augmentation que je veux et je vais partir. »

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Qu’est-ce qui se passe dans plus de 90 % des cas ? C’est que les personnes qui prononcent ces phrases ne font jamais rien. Je ne leur en veux pas. Je ne leur lance pas la pierre parce que changer de société, ce n’est pas quelque chose de neutre.

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Changer de société, cela implique plusieurs choses. Cela implique dans un premier temps de mettre à jour son CV, cela implique de passer des entretiens d’embauche et surtout cela peut mettre dans une situation instable sur un siège éjectable. Parce qu’à partir du moment où on change d’emploi, on se retrouve dans une société et on est à nouveau en période d’essai. Donc vraiment, quitter un emploi de CDI, ce n’est pas quelque chose qui peut être facile pour beaucoup de personnes.

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Par contre, si les personnes ne sont pas à l’aise ou ne sont pas heureuses dans leur société, c’est généralement pour une raison majeure, c’est la rémunération. Plutôt que d’attendre que cette rémunération tombe de l’entreprise parce que généralement même si elle tombe, elle ne sera jamais à la hauteur de nos espérances, ce qu’il faut faire, c’est plutôt mettre en place des systèmes pour aller chercher cette rémunération complémentaire.

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Alors c’est vrai qu’aujourd’hui, il existe de multiples façons de se créer des revenus complémentaires, on peut monter un business en ligne, on peut faire de l’immobilier et on peut faire de la location courte durée. Et donc, je vais vous parler évidemment de location courte durée puisque c’est ma spécialité et puisque vous vous trouvez sur une chaîne YouTube qui parle de location courte durée.

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Alors, je vais continuer mon parallèle avec l’entreprise parce que tout au long de ma carrière, il m’est arrivé plusieurs fois de me retrouver dans des réunions dans lesquels on discutait des augmentations qu’on allait allouer aux collaborateurs de l’agence à laquelle j’appartenais. C’est-à-dire à mes collègues.

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Et donc, je peux vous assurer que certaines fois, on était vraiment très heureux de donner 1000 € d’augmentation à certains collègues, à certains collaborateurs. Alors, qu’est-ce que cela veut dire 1000 € ? Déjà 1000 €, cela veut dire 1000 € brut. Ce qui veut dire 750 € net/an. Maintenant ce 750 € net/an, si je le divise par 12, cela fait 62,50 €/mois. C’est à peine le prix d’une nuit. Cela veut dire que celui à qui on accorde 2000 € d’augmentation par an, c’est comme si on lui donnait deux nuits d’augmentation tous les mois.

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Donc deux nuits, ce n’est pas forcément quelque chose qui est très difficile à vendre avec un seul appartement en location courte durée. Vous pouvez donc vous créer facilement une rente complémentaire. Vous pouvez facilement vous créer une rente de plusieurs centaines d’euros tous les mois qui sera bien supérieure à l’augmentation que va vous accorder votre employeur

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Et c’est vraiment cela que je voulais vous dire aujourd’hui. Si votre employeur n’est pas capable de vous donner l’augmentation à laquelle vous aspirez, alors allez chercher cette augmentation vous-même, en mettant en place des revenus complémentaires, encore une fois avec des business en ligne, mais également avec l’immobilier ou avec la location courte durée. Un seul appartement peut vous créer une rente de plusieurs centaines d’euros tous les mois. C’est quelque chose qui est très facile à faire.

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Qu’est-ce qu’il faut faire pour créer cette rente complémentaire ? C’est évidemment acheter de l’immobilier, mais surtout à apporter de la valeur à vos clients. Quel que soit votre domaine d’activité, la meilleure façon d’être récompensé, c’est d’apporter de la valeur à vos clients. Donnez de la valeur en échange de quoi vous allez être rémunéré à votre juste valeur justement.

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Surtout, prenez bien conscience de cela, c’est quelque chose de très important. C’est à vous d’aller chercher la rémunération qui vous manque ; jamais personne ne vous rémunérera à la hauteur de ce que vous espérez. Et finalement tout cela pour dire quoi, c’est qu’on n’est jamais mieux servi que par soi-même.

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En ce qui me concerne, c’est l’immobilier qui a vraiment changé ma vie. L’immobilier a mis en lumière l’entrepreneur qui sommeillait en moi. Eh bien, c’est peut-être à vous aujourd’hui de faire sortir cet entrepreneur.

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Alors, c’est vrai qu’en multipliant les opérations immobilières, vous allez non pas gagner peut-être plusieurs centaines d’euros tous les mois, mais plusieurs milliers d’euros tous les mois. Mais là encore, c’est à vous de le décider parce que finalement tout le monde n’a pas envie de quitter son CDI.Il y a des gens qui se trouvent bien en poste. Il y a des gens qui sont heureux dans leur société. Ce qui leur manque juste, ce sont des revenus complémentaires. À partir de ce moment-là, peut-être que ce n’est pas quitter votre emploi qu’il faut, mais peut-être juste acheter un, deux ou trois appartements pas plus.

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Voilà donc tout ce que je voulais dire aujourd’hui dans cette vidéo. C’est à vous de passer à l’action, c’est à vous de prendre votre destin en main, sinon vous allez ne faire que subir. Même si vous êtes très bien dedans, c’est votre société qui décidera pour vous.

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Alors, n’hésitez pas à me mettre dans les commentaires de cette vidéo, si vous vous trouvez bien ou si vous vous trouvez mal dans notre société. Puis surtout, quelles sont les actions que vous souhaitez prendre ou que vous avez peut-être déjà prises pour combler ce qui vous manque tous les mois pour vivre.

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Alors en ce qui me concerne, cela a été l’immobilier. C’est l’immobilier qui m’a permis de devenir un petit peu libre. N’hésitez pas à me mettre dans les commentaires en dessous de cette vidéo, quelles sont les décisions que vous allez prendre ou que vous avez déjà prises pour améliorer votre quotidien ?

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Voilà tout ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Soyez certains que l’immobilier peut changer la vie des gens puisqu’elle a changé la mienne.

J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager. Puis si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, je vous invite à vous abonner à cette chaîne qui parle d’immobilier, qui parle de location courte durée.

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N’hésitez pas non plus à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Puis si vous voulez en savoir plus sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée, je vous invite à regarder une formation totalement gratuite que j’ai faite sur le sujet.

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Pour accéder à ces ebooks et à cette formation gratuite sur la fiscalité, cliquez simplement sur le petit (i) qui se trouve en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo. Puis si vous vous trouvez sur YouTube, je vous mets également les liens d’accès à tous ces éléments dans la description juste en dessous de cette vidéo.

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Voilà tout ce que j’avais à vous dire pour aujourd’hui. Surtout, n’hésitez pas à passer à l’action. Puis on se retrouve très vite pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée.

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À très bientôt ! Ciao !

On me demande souvent si je n'ai pas peur que les clients me laissent un mauvais commentaire lorsque je suis un peu trop ferme sur mes Conditions Générales de Vente dans mon activité de location courte durée et de location saisonnière.Il faut comprendre une chose. Ce n'est pas le client qui pilote votre business et votre entreprise.Je vous en dis plus dans cette vidéo.Je vous laisse partager dans les commentaires ci-dessous les expériences qui vous ont amener à rencontrer des clients de mauvaise foi :-)

Transcription

Salut à tous !Ici Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-durée.fr et spécialiste de la location courte durée. Je tourne aujourd’hui cette vidéo parce que je voulais vous sensibiliser sur les mauvais commentaires que peuvent agiter certains de vos clients lorsque vous vous lancez dans une activité de location courte durée. Je souhaitais vous expliquer dans cette vidéo surtout pourquoi il ne faut pas rentrer dans le jeu de ces mauvais locataires, « de ces mauvais clients. » Je vais vous expliquer pourquoi.

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Alors à partir du moment où vous faites de la location courte durée ou de la location saisonnière, vous avez un système de notation qui se met en place. C’est tout à fait normal. C’est ce qu’on constate aujourd’hui sur la majeure partie, pour ne pas dire sur toutes les plateformes de réservation en ligne. C’est-à-dire que dès l’instant où vous allez vendre un séjour à un client, ce client à l’issue de ce séjour va pouvoir laisser un commentaire sur votre logement.

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Ce commentaire va apparaître sur votre logement, sur votre profil. Et donc, le client va indiquer au travers de ce commentaire son ressenti par rapport à ce séjour. Il va expliquer s’il a passé oui ou non un bon séjour et il va en donner les raisons. Alors cela, on le voit sur les plateformes de réservation en ligne, mais cela fait plus d’une dizaine d’années qu’on voit cela fleurir sur internet.

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C’est exactement de ces commentaires dont vous vous servez lorsque vous souhaitez réserver un restaurant sans le connaître dans une ville, quelle qu’elle soit. C’est le nombre d’étoiles et c’est la qualité des commentaires qui vont faire que vous allez réserver oui ou non dans tel ou tel restaurant.

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C’est vraiment cette raison pour laquelle les commentaires sont très importants parce qu’ils vont jouer sur votre notoriété, parce qu’ils vont jouer sur votre réputation et parce qu’ils vont jouer sur ce qu’on appelle la preuve sociale. Plus vous allez avoir d’étoiles, c’est-à-dire de bons commentaires, plus ces commentaires vont être positif, plus vous allez amener de personnes à réserver chez vous ou en tout cas, dans un premier temps à prendre contact avec vous.

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Dès l’instant où on démarre une activité de location courte durée ou de tout business quel qu’il soit, on a envie de satisfaire au maximum le client. Et c’est valable que vous ouvriez une boulangerie, que vous vous lanciez dans une activité d’électricité ou que vous fassiez de la location courte durée.

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Votre besoin premier lorsque vous démarrez une activité, cela va être de satisfaire vos clients. C’est tout à fait normal parce qu’on démarre une activité, on est un petit peu sensible à ce que peuvent penser les gens de nous. On va donc se mettre en quatre pour avoir les meilleures appréciations possibles.

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Cela va être le cas de la location courte durée à travers les commentaires. Mais imaginons que vous ouvriez une boulangerie pour reprendre mon exemple, vous allez tout faire pour faire le meilleur pain de la ville ou du village de façon à ce qu’avec le bouche-à-oreille, vous puissiez récupérer de nombreux clients. Donc, c’est tout à fait normal.

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Maintenant, si je prends l’exemple de la location courte durée parce que c’est peut-être la raison pour laquelle vous regardez cette vidéo, votre but, ce n’est pas de faire le meilleur pain, c’est de vendre le meilleur logement. Alors, comment est-ce qu’on fait pour vendre un logement idéal lorsqu’on fait la location courte durée ?Il faut que le logement soit bien situé. En immobilier, il y a trois critères importants : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement et c’est encore plus vrai lorsqu’on fait de la location courte durée. Mais, cela ne suffit pas. Il faut que ce logement, il soit bien équipé. Il faut qu’il soit bien décoré. Il faut qu’il soit bien marqueté. Il faut qu’il soit très joli photo. Pourquoi ? Pour tout simplement amener le prospect puis le client jusqu’à vous.

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Je remarque depuis quelques années que maintenant il y a une montée en gamme des biens proposés à la location courte durée. Aujourd’hui, si vous souhaitez vous lancer dans cette activité, il faut que votre bien soit de qualité.

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Alors à partir du moment où vous avez ce bien de qualité, ce qu’il faut vous mettre dans la tête, c’est qu’il faut que vous soyez convaincu du produit que vous allez proposer à vos clients. Il faut que vous ayez confiance à ce que vous allez la revendre, c’est-à-dire un logement de qualité. Et cela, il faut absolument que vous le gardiez en tête pour garder foi en votre activité. Je vais vous expliquer pourquoi dans la suite de cette vidéo.

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À partir du moment où votre produit va être bon, vous allez recueillir de bons commentaires. C’est tout à fait naturel. Si vous proposez un produit, un logement, maison ou appartement qui est cohérent avec un prix cohérent par rapport aux prestations et par rapport aux équipements, vos clients vont être satisfaits ; pour peu que vous ne les receviez pas à coups de cailloux. Mais grosso modo, si l’accueil est sympathique, si le prix est cohérent, si le logement donne envie, vous aurez forcément de bons commentaires.

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Alors, il y a quand même des clients qui vont être un petit peu plus pénibles que les autres. Il va y avoir des clients chiants. Mais encore une fois, ces clients chiants, ce sont des clients que vous allez retrouver quels que soient votre domaine d’activité, que vous fassiez de la location courte durée, que vous ayez une boulangerie ou que vous lanciez dans une activité d’électricité.

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Alors, je vais vous expliquer ce qui peut arriver lorsqu’on fait de la location courte durée. Comment certains clients mal intentionnés agitent les mauvais commentaires ? Pour étayer tout cela, je vais vous donner des exemples précis qui me sont arrivés ou qui sont arrivés à des personnes que je connais et qui font de la location courte durée ou de la location saisonnière.

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Je connais quelqu’un qui fait de la location courte durée à Toulouse et qui avait reçu une fois des clients qui se sont mal garés dans la rue et qui ont reçu un PV. Je vous donne en mille ce qu’ont demandé les clients à cette personne : « écoutez, vous me dédommagez du prix de la contravention, vous me dédommagez du prix du PV, si ce n’est pas le cas, je vous mettrai un mauvais commentaire. »

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Je vais également vous expliquer ce qui m’est arrivé avec la plateforme Booking pour ne pas la citer. Vous savez, je vous ai déjà dit dans plusieurs vidéos que les frais de ménage sont mal affichés aux clients Booking. J’ai plusieurs fois des clients qui m’ont menacé de me mettre un mauvais commentaire si je ne leur réglais pas les frais de ménage.

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Je vais vous donner un autre exemple, ce qui m’est arrivé également. Je vous ai déjà dit à plusieurs reprises que chez moi l’entrée des lieux se fait jusqu’à 21 h parce qu’au-delà, mon prestataire de services passe en horaire de nuit et je demande 30 € de plus au client qu’il doit donner au prestataire de services pour l’entrée des lieux tardive. Et là encore, j’ai des clients qui m’ont dit : « vous m’enlevez ce forfait supplémentaire, faute de quoi, je vous mettrai un mauvais commentaire. »Alors maintenant, je vais vous expliquer pourquoi il ne faut pas avoir peur de ces mauvais commentaires parce que comme je l’ai dit précédemment dans la vidéo, vous proposez un bien de qualité. Si vous avez foi en votre produit, si vous êtes convaincu que votre produit est quelque chose de correct, vous devez avoir foi en cet appartement ou en cette maison.

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Ce n’est absolument pas aux clients à vous expliquer ce que vous devez faire. Bref, c’est vous qui faites la loi, ce n’est absolument pas le client qui fait la loi.

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Donc, voilà ce que vous devez faire dans ces cas-là : « Ok, écoutez, si vous souhaitez me mettre un mauvais commentaire, mettez un mauvais commentaire, mais je ne vais pas payer votre contravention. Les frais de ménage, je ne vais pas vous les enlever. Puis l’arrivée tardive, elle est de 30 €. Vous faites ce que vous voulez, soit vous payez les 30 €, soit vous allez loger ailleurs. Mais, c’est cela les règles. »Pourquoi, est-ce que vous ne devez pas avoir peur de ces mauvais commentaires ? Tout simplement parce que comme vous proposez un produit de qualité, la moyenne globale de toutes les réservations que vous avez, elle va être très bonne. Et ce n’est pas parce qu’un client parmi des centaines va vous mettre un deux ou va vous mettre un zéro que cela va changer quelque chose à votre moyenne.

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Il faut être vraiment conscient de cela. Des clients pénibles, des clients malhonnêtes, il y en a quel que soit votre secteur d’activité. Pour vous reprendre les exemples que j’ai pris dans cette vidéo. Si je prends l’exemple du boulanger, il y aura toujours des clients qui refuseront de payer la baguette parce que le pain est trop cuit ou parce que le pain n’est pas assez cuit.

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Il y aura toujours des clients malhonnêtes, si vous avez une entreprise de travaux ou d’électricité qui viendront rechigner sur un devis parce que la pièce que vous leur avez mise ne correspond pas à la pièce qu’ils auraient voulu mettre...Vous devez avoir confiance aux biens que vous proposez à la location. C’est aux clients à s’adapter et à respecter les règles. Puis les mauvais commentaires, croyez-moi, on n’en a rien à foutre à partir du moment où cela va être un mauvais commentaire sur des dizaines ou des centaines.

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Donc, voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo parce que lorsque je fais part de mes expériences de location courte durée sur Facebook ou sur YouTube, j’ai énormément de gens qui me disent : « ouais, mais tu n’as pas peur du mauvais commentaire ! »Non, j’ai eu peur du mauvais commentaire lorsque je me suis lancé dans la location courte durée. Maintenant, je n’ai absolument plus peur du mauvais commentaire, tout simplement parce que j’ai une notoriété qui est venue se créer au fil des mois, au fil des années. Mes annonces sont reconnues. Le mauvais commentaire, il fait partie du jeu, mais il n’aura aucun impact, aucune incidence sur mon activité.

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Soyez bien conscient de cela et surtout ne vous laissez pas piéger par ces clients qui agitent un drapeau dont finalement, on se fout royalement. Gardez bien cela en tête, ayez confiance en votre produit et tout se passera bien.

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J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, ne vous privez pas liker-la et partagez-la. Puis, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, je vous invite à me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree.fr et à vous abonner à ma chaîne YouTube Louer en courte durée pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée.

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Puis, si vous souhaitez aller plus loin, je vous invite à télécharger gratuitement les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Pour télécharger ces deux ebooks, c’est très simple. Vous cliquez sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo.

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Puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous mets les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo.

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Écoutez, on se quitte ici pour aujourd’hui. Puis bien évidemment comme d’habitude, on se retrouve très rapidement pour une nouvelle vidéo sur louer en courte durée. À très bientôt !

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Ciao !

Ma colocation est en place.Les premiers loyers sont tombés.Cette vidéo est l'occasion de faire un bilan sur ce projet.Dans cette vidéo, je vous donne tous les chiffres : prix d'achat, montant des travaux, cashflow, rentabilité...Je réponds à vos questions dans les commentaires ci-dessous.

Transcription

Salut à tous !Ici Sébastien. Je suis heureux de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo qui va être la dernière de la série « Objectif colocation. » Alors cette vidéo, je la fais pour faire le bilan de ce projet immobilier. Donc, si vous souhaitez connaître tous les chiffres de cet investissement, n’hésitez pas à rester avec moi jusqu’à la fin de cette vidéo. Allez, c’est parti ! Je vous explique tout cela tout de suite.

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Alors, avant que je vous détaille tous les chiffres de ce projet, je vous rappelle que je vous mets plusieurs éléments à disposition pour vous familiariser avec l’immobilier et la location courte durée. Dans un premier temps, vous pouvez accéder à une formation totalement gratuite sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Puis, je vous mets également deux ebooks à disposition. Le premier s’appelle : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et le second : « Doubler son salaire avec la location courte durée. »Donc, si vous souhaitez accéder à cette formation et à ces deux ebooks, vous cliquez simplement sur le petit (i) en haut à droite de cette fenêtre. Puis, si vous vous trouvez sur YouTube, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous mets également les liens d’accès à tous ces éléments dans la description juste en dessous de cette vidéo. Puis surtout, n’hésitez pas non plus à vous abonner gratuitement à cette chaîne YouTube pour être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

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Alors, je vais maintenant passer au bilan de ce projet immobilier. C’est donc un projet immobilier que j’ai effectué dans la ville de Tarbes, la ville dans laquelle je suis né. La ville de Tarbes en fait, c’est une ville qui contient 40000 habitants intra-muros. Alors à la base, lorsque j’ai cherché cet investissement immobilier, je cherchais initialement à Toulouse puis je n’arrivais pas à trouver quelque chose qui me satisfaisait.

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L’objectif premier était de bien sûr de faire de la location courte durée. Donc, j’ai décidé de m’éloigner de Toulouse jusqu’à aller jusqu’à Tarbes la ville où je suis né, toujours vraiment dans cet objectif de location courte durée. Je n’ai pas vraiment trouvé le studio ou le T2 qui m’aurait permis de faire de la location courte durée. En tout cas, j’ai fait des offres d’achat qui n’ont pas été acceptées.

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Et voilà, j’ai visité cet appartement, un appartement de 53 m², mais qui ne se prêtait pas à la location courte durée. Dans un premier temps parce que trop grand puis surtout parce qu’il était au 4ème sans ascenseur. Donc, ce n’est absolument pas possible pour faire de la location courte durée.

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Alors, je me suis rapidement demandé « qu’est-ce que je pouvais faire de cet appartement ? ». Pour être honnête avec vous, je n’ai pas vraiment réfléchi trop longtemps. Je me suis dit : « boom, cela peut être l’occasion de faire un premier projet de colocation d’autant plus que cet appartement se trouve à moins de 2 km du pôle universitaire de Tarbes. » Et c’est comme cela que j’ai décidé de me lancer dans mon premier achat immobilier en colocation.

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Lorsque je travaille à Toulouse, c’est vrai que j’ai mon équipe d’intervention, j’ai ma décoratrice d’intérieur, j’ai mes artisans. Une des premières difficultés en réalisant ce projet immobilier à distance à Tarbes, c’est que je n’avais aucune équipe sur place. Enfin si, j’avais le peintre qui est une personne que je connais, mais tous les autres corps de métier, je ne les avais pas et je n’avais pas non plus la décoratrice d’intérieur.

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Un jour de décembre dernier, j’ai eu l’occasion de déjeuner avec ma décoratrice d’intérieur qui m’a demandé sur quoi j’étais en ce moment. J’ai dit : « tiens Marine, tu sais j’ai un projet de colocation à Tarbes. Par contre, je ne trouve vraiment aucune décoratrice sur place pour travailler. Je n’arrive pas à trouver ce que je souhaite. Est-ce que tu voudrais bien prendre ce projet ? »Marine a accepté de venir voir le chantier, de me faire le maquettage et le projet 3D. Donc voilà, il suffisait seulement que je trouve l’équipe d’intervention. C’est certains d’entre vous, de personnes qui me suivent sur YouTube qui m’ont donné les coordonnées de la société qui allait réaliser ces travaux.

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C’est une société qui est venue qui a chiffré le chantier. Je vous passe la phase de négociation. Vous la retrouverez dans les vidéos précédentes de cette série. Mais voilà, j’ai sélectionné cette société. Donc avec ma décoratrice et mon peintre, j’avais la bonne équipe pour réaliser ce projet de colocation.

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Alors la particularité de cette colocation, c’est que j’ai de suite voulu me positionner sur le haut du marché, sur « le haut de gamme. » Tout simplement pourquoi ? Pour me différencier. Et c’est un conseil que je vous donne également : la bonne façon de louer vite, la bonne façon de louer cher, c’est de proposer à vos locataires ou colocataires des biens de qualité. C’est de toute façon ma philosophie d’investissement.

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Le bien que je souhaitais donc proposer à la colocation, je souhaitais qu’il soit aussi bien équipé que les biens immobiliers, que les appartements que je propose à la location courte durée, tant en termes d’équipement qu’en termes de décoration. C’est vrai qu’au moment où j’ai mis cet appartement en location, je me suis comparé par rapport aux annonces qui étaient présentes sur le marché. J’étais clairement sur le haut du marché, mais le bien immobilier était lui aussi de meilleure qualité que ce qui peut se trouver à la location.

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L’intérêt d’avoir un bien immobilier qui se loue plus cher, c’est bien entendu d’avoir un gros cashflow. Si maintenant, je dois vous donner les chiffres de cet appartement, c’est un appartement qui était affiché à la base à 50000 €. C’est donc un appartement que j’ai acheté 32500 €. Sur cet appartement que j’ai acheté de particulier à particulier, j’ai eu 2600 € de frais de notaire, à peu près 8 % du prix de l’achat et il y a également eu des frais non pas de garantie bancaire, mais de privilège prêteur de deniers et d’hypothèque. Donc 2600 € au global. J’ai également eu 25000 € de travaux.

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Donc, une enveloppe de 62700 € pour ce projet immobilier dans sa totalité, sachant que la provision que j’avais faite à la banque, elle était de 70000 €. Lorsque j’avais présenté mon dossier d’investissement locatif à la banque, j’avais un crédit immobilier à hauteur de 70000 € qui m’avait été accordé.

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Alors, ce crédit immobilier justement, je l’ai pris sur 20 ans au taux de 1,95 %. Alors, la particularité de ce crédit immobilier, c’est que j’ai acheté en société. Cet appartement finalement, il ne m’appartient pas, il appartient à ma SAS puisque c’est désormais en SAS ou en SASU pour être un petit peu plus précis que j’investis.

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Lorsque j’avais fait mes projections à la banque, clairement avec un emprunt de 70000 € sur 15 ans, j’avais déjà une opération rentable, mais j’avais souhaité aller sur 20 ans pour toucher davantage de cashflow.Pour résumer, un projet global finalement qui me revient à 62700 € au taux de 1,95 sur 20 ans, projet qui est acheté par une SASU. Ce qui fait que dans cette configuration-là, la mensualité du crédit immobilier est de 315,71 € exactement. Chaque mois la taxe foncière me coûte 63,33 €. Les charges de copropriété me coûtent 56,67 €. Puis par-dessus cela bien entendu, j’ai une assurance de prêt qui est de 14 € tous les mois et une assurance propriétaire non occupant de 12,63 €.Alors cet appartement en fait, je le loue 375 € la chambre. Ce qui fait que le loyer global de cet appartement, il est de 750 € tous les mois, charges comprises. Je dégage sur ce bien immobilier, c’est certainement l’information que vous attendez tous, un cashflow de 287,66 €. Ce qui fait que j’ai une rentabilité brute de 14,35 % et une rentabilité nette de 11,55 %. Mais vraiment, pour moi l’essentiel, c’est d’avoir un cashflow de 287,66 € pour un projet immobilier qui me revient à 62700 € seulement.

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Alors, il y a quand même une autre bonne nouvelle, c’est qu’au moment où j’ai consulté la banque pour souscrire ce prêt immobilier, j’ai négocié un report partiel des mensualités de prêt pendant un an. Ce qui fait que pendant un an, je ne vais payer que les intérêts d’emprunt qui s’élèvent à peu près à 90 €. Donc pendant un an, mon cashflow ne va pas être de 287 €, mais il va être de 660 €. C’est très important pour moi parce que cela veut dire que pendant un an, je vais me constituer une trésorerie. Et cette trésorerie, cela va me constituer un apport potentiel pour un futur projet immobilier.

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Alors, j’ai quand même une autre bonne nouvelle, c’est que cet appartement, je l’ai fait réestimer à la fin des travaux et cet appartement était estimé à 72000 €. Donc, un appartement estimé à 72000 € alors que mon crédit est de 62700 €, ce qui veut dire que j’ai potentiellement une plus-value de 9300 € sur un projet à 62700 €. Ce qui est quand même pas mal.

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Au final, un projet dont je suis plutôt satisfait. Encore une fois, c’est ma première colocation, je suis assez satisfait de ces résultats. Encore une fois, 287,66 € de cashflow tous les mois, c’est quelque chose de très bien.

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Quelle va être la suite pour moi ?Je vais bien entendu continuer à investir dans l’immobilier. Je vais laisser passer quelques mois et l’année prochaine en fait mon objectif, c’est d’acheter mon premier immeuble de rapport. Immeuble de rapport dans lequel bien entendu, je ferais de la location courte durée qui reste mon expertise immobilière, ma spécialité. Pour cet immeuble de rapport, je vais continuer à investir maintenant dans des petites villes, m’éloigner des grosses villes où je ne trouve plus les rentabilités immobilières qui m’intéressent.

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Voilà donc tout ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui. J’espère que cette série de vidéos « Objectif colocation » vous aura plu. En tout cas, j’ai pris énormément de plaisir à faire cette série et à vous amener tout au long de cette série de la recherche de mon bien immobilier jusqu’à la mise en colocation.

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Encore une fois, c’est à vous maintenant de passer à l’action, c’est à vous d’investir dans l’immobilier que ce soit en colocation ou en location courte durée. Alors si bien entendu vous avez des questions par rapport à cette colocation, n’hésitez pas à me les indiquer dans les commentaires, juste en dessous de cette vidéo. Encore une fois, je prendrais énormément de plaisir à vous répondre et à pouvoir vous aiguiller si jamais tout n’a pas été clair pour vous.

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Écoutez, je vais vous quittez ici pour aujourd’hui puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree.

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À très bientôt !Ciao !

L'objectif de l'investissement locatif est de construire un patrimoine, mais également de gagner de l'argent.A ce titre, la location meublée est un mode de location beaucoup plus favorable et beaucoup moins risqué que la location nue.Dans cette vidéo, je dévoile 3 raisons pour lesquelles il faut absolument faire de la location meublée.Je réponds à vos questions dans les commentaires ci-dessous.

Transcription

Salut à tous !Ici Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo dans laquelle on va répondre à une question que m’a posée Catherine et en particulier, je vais vous expliquer pourquoi il faut absolument faire de la location meublée. Allez, c’est parti ! Cela se passe tout de suite sur Louer en courte durée.

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Alors, avant que je vous lise le message que m’a laissé Catherine, n’hésitez pas à vous abonner à cette chaîne YouTube pour être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Puis, n’hésitez pas non plus à accéder aux petits bonus, aux petits cadeaux que je vous offre, ma formation totalement gratuite sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Et puis, les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »Pour télécharger tout cela, pour accéder à cette formation, n’hésitez pas à cliquer sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo. Puis si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous mets les liens d’accès à tous ces éléments dans la description juste en dessous de cette vidéo.

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Alors, il y a quelques jours, Catherine qui suit mon blog et ma chaîne YouTube m’a écrit un message. Ce que je vais faire, c’est vous lire le mail qu’elle m’a envoyé. Elle me dit : « cher Sébastien, je visionne tes vidéos depuis quelques semaines et je me suis enfin lancée dans la recherche d’un bien près de chez moi pour faire de la location courte durée ou de la colocation. Au vu des commentaires de l’agent immobilier qui a l’air de connaître son secteur, il me déconseille de faire ce genre de location, mais plutôt de la location nue. J’avoue que j’ai été un petit peu déçue de sa réaction. J’habite dans les Yvelines entre Mantes et Poissy. Et du coup, je ne sais pas trop si je dois me lancer dans ce projet. Qu’en penses-tu ? Merci pour tes conseils. Cordialement, Catherine. »Alors, la bonne nouvelle Catherine et je tiens absolument à te féliciter, c’est que tu as décidé de passer à l’action. Surtout écoute, ne fais pas machine arrière et réalise cet investissement immobilier. Alors en ce qui me concerne, je suis un pro location courte durée oui, mais je suis surtout un pro location meublée. Il faut absolument faire de la location meublée quelle que soit sa forme et je vais t’expliquer pourquoi.

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Si tu souhaites investir dans l’immobilier Catherine, c’est certainement pour te construire un patrimoine, mais également pour gagner de l’argent avec l’immobilier. Lorsqu’on investit dans l’immobilier, c’est aussi pour gagner de l’argent et il faut absolument respecter la règle d’or. Cette règle d’or, c’est que le loyer doit couvrir toutes les charges liées à l’exploitation de ce bien immobilier. Et quand je parle de charges, je parle de crédit immobilier, de taxe foncière, de charges de copropriété et de toutes les diverses assurances.

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La location meublée en fait, elle a plusieurs avantages. Dans un premier temps, elle permet de louer plus cher le bien immobilier, ce qui n’est quand même pas négligeable et surtout, elle permet de diminuer les risques locatifs.

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Alors comment est-ce qu’on fait pour diminuer les risques locatifs ?On pratique de la multilocation et c’est pour cela Catherine que la location courte durée ou la colocation, ce sont deux excellentes stratégies pour faire de la multilocation. Alors, si je prends dans un premier temps le cas de la location courte durée que j’affectionne, c’est un moyen de ne pas avoir de loyers impayés.

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Pourquoi ? Tout simplement parce que les locataires ou les clients qui vont venir prochainement chez toi, je l’espère, vont payer l’intégralité de leur séjour à l’avance, au moment où ils vont effectuer leur réservation sur Airbnb, Booking et Abritel.

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Un autre avantage de la location courte durée, c’est que les locataires ne restent que très peu de temps dans les appartements et donc le risque de dégradation y est plus faible, et surtout le gros intérêt de la location courte durée, c’est de multiplier par trois le prix du même bien immobilier.

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Je vais te donner un exemple, le premier bien immobilier que j’ai acheté, je l’ai loué 450 € à une étudiante. Aujourd’hui, ce même immobilier me ramène 1500 € tous les mois. Et cela va être exactement la même chose en colocation, c’est une bonne manière de louer également plus cher le bien immobilier.

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Là aussi, je vais prendre un exemple. Donc l’exemple de ma première colocation que j’ai mis en route dernièrement. L’appartement pourrait se louer 640 € tous les mois à une famille où à un jeune couple, mais cet appartement j’ai fait le choix de l’exploiter en colocation, je loue 375 € la chambre. Ce qui fait que le loyer, il ne va pas être de 640 €, mais il va être de 750 €. Ce qui est quand même beaucoup plus confortable.

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Généralement, les gens qui font de la colocation, qui sont beaucoup plus spécialistes que moi peuvent quand même avoir une chambre de libre dans leur appartement. Ce qui fait que toutes les autres chambres occupées suffisent à dégager un cashflow positif. Donc, voilà le principal intérêt, en tout cas un intérêt non négligeable de la location courte durée ou de la colocation, c’est d’avoir des revenus locatifs bien plus importants, mais cela va être également la même chose avec de la location meublée.

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Un bien immobilier en location meublée se louera de toute façon plus cher qu’en location nue. Et ce que je peux rajouter également, c’est qu’il y a une tendance qui va vers des appartements de plus en plus équipés avec davantage de prestations et il y a même des formules qui commencent à apparaître avec du meublé all inclusive.

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C’est-à-dire que le propriétaire va prendre à sa charge par exemple l’abonnement internet, l’abonnement d’eau, l’abonnement d’électricité, de façon à fournir un produit clé en main à ses clients ou à ses locataires. Donc l’intérêt de tout cela évidemment, c’est d’offrir une prestation complémentaire donc une prestation clé en main pour pouvoir louer bien plus cher. Et avec ce type de prestations, tu vas certainement attirer des étudiants étrangers qui n’ont pas envie de s’embêter avec toute la partie administrative, avec la paperasse…

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L’autre intérêt de la location meublée, c’est d’avoir des baux plus favorables. Lorsque tu fais de la location nue, tu vas avoir des baux de 3 ans, alors que si tu fais de la location meublée, tu vas avoir des baux de 9 mois pour de l’étudiant ou des baux d’un an pour de la location plus traditionnelle à l’année.

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Ce qui fait que lorsqu’un locataire ne paie pas, c’est beaucoup plus facile de reprendre possession de son logement en location meublée qu’en location nue où il va falloir déjà engager une procédure, mais surtout attendre 3 ans si jamais on a des difficultés dès le début du bail.

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Ce que je voulais également rajouter, c’est qu’avec la location meublée quelle que soit ses formes, que je te parle de meublé étudiant, que je te parle de colocation, que je te parle de location courte durée, on va avoir une fiscalité plus avantageuse, en tout cas avec le régime du réel. Parce que grâce à ce régime du réel, on va pouvoir amortir tout un tas de choses sur plusieurs années, le bien immobilier, les équipements, le mobilier.

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On va également pouvoir passer un certain nombre de choses en charges de façon à avoir un résultat fiscal négatif. Et tant que ce résultat fiscal va être négatif, il n’y aura aucun impôt à payer sur les revenus locatifs issus de la location meublée. Donc, voilà trois gros avantages pour faire de la location meublée, quelle que soit sa forme.

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Encore une fois : des loyers plus importants, des baux beaucoup plus favorables et une fiscalité également beaucoup plus favorable. Donc moi, Catherine, je t’encourage vivement à poursuivre ton idée de location courte durée ou ton idée de colocation. C’est quelque chose qui sera bien plus intéressant pour ton aventure immobilière.

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Écoute Catherine, j’espère avoir répondu à ta question. Si tu as encore des choses à me demander, n’hésite pas à me l’indiquer dans les commentaires en dessous de cette vidéo. Puis pour toutes les personnes qui regarderont cette vidéo, si vous avez également des questions ou des remarques à faire, n’hésitez pas à les faire juste en dessous de cette vidéo.

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Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager. Puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer en courte durée. À très bientôt.

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Ciao !

L'immobilier peut être un excellent levier d'enrichissement.Mais un investissement non maîtrisé peut également devenir rapidement un vrai souci.Dans cette vidéo, je vous dévoile 5 erreurs fatales qui peuvent coûter très cher lorsqu'on investit dans l'immobilier.Est-ce que vous avez déjà fait ces erreurs ou bien les avez-vous toutes évitées ?

Transcription

Bonjour à tous !Ici Sébastien. Je suis ravi de vous retrouver dans cette nouvelle vidéo dans laquelle on va passer en revue 5 erreurs fatales à ne surtout pas commettre lorsqu’on souhaite se lancer dans l’immobilier.

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Alors l’immobilier, c’est quelque chose qui intrigue. Il y a énormément de personnes qui souhaiteraient acheter de l’immobilier. Parmi toutes ces personnes, il y a celles qui un jour ou l’autre vont passer à l’action et celles qui ne passeront jamais à l’action. De manière générale dans l’esprit des gens, toutes les personnes qui ont déjà investi dans l’immobilier qui sont propriétaires d’un ou plusieurs biens sont des personnes riches.

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Alors qu’en fait pas du tout parce qu’il y a beaucoup de personnes qui investissent dans l’immobilier parce qu’elles connaissent toutes les mécaniques et surtout toutes les erreurs qu’il ne faut pas commettre pour se lancer dans un investissement immobilier.

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Alors, il y a énormément d’erreurs, mais ce que je vous propose de voir ensemble aujourd’hui c’est les 5 erreurs fatales qui peuvent vous coûter très cher lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier.

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La première de ces erreurs : c’est d’acheter le coup de cœur. Lorsque vous souhaitez acheter de l’immobilier qu’on parle de résidence principale ou d’investissement locatif, il ne faut surtout pas acheter le coup de cœur.

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Pourquoi ? Eh bien parce qu’un bien immobilier pour lequel vous allez avoir un coup de cœur, c’est un bien immobilier qui coûtera bien plus cher que tous les autres produits équivalents qui vont se trouver sur le marché. Alors, je dis qu’il ne faut pas acheter un coup de cœur, par contre si vous vous trouvez de l’autre côté de la barrière, c’est-à-dire que si vous souhaitez vendre un bien immobilier, il faut absolument que vous le vendiez de façon à ce que les futurs acquéreurs ou les futurs acheteurs, eux aient le coup de cœur.

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Alors pourquoi est-ce qu’il ne faut pas acheter sur coup de cœur ? Encore une fois parce que vous allez acheter ce bien immobilier au-dessus du prix du marché. Et si vous achetez sur coup de cœur, c’est que vous allez être capable d’acheter plus cher que ce que ne vaut réellement ce bien immobilier. La conséquence de tout cela, c’est que vous allez vous endetter davantage. Cela va venir jouer sur votre capacité d’emprunt. Cela va venir jouer sur votre taux d’endettement. Et la conséquence immédiate de tout cela, c’est que cela va vous limiter si vous voulez enchaîner et réaliser d’autres opérations immobilières.Plutôt que d’acheter un bien qui va être exceptionnel avec une future décoration, ce que je vous conseille plutôt, c’est d’acheter un bien au contraire qui va être pourri dans lesquels il y aura énormément de travaux à effectuer, mais il faut que finalement acheter de la bonne affaire immobilière, c’est-à-dire que le bien pourri plus le coût des travaux représentent au global une opération finale moins chère que le prix de l’immobilier dans le secteur qui vous intéresse.

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Ce que je remarque souvent, c’est que les gens sont prêts à acheter sur coup de cœur donc qui visitent un appartement, une maison vraiment qui donne très envie, mais ce qu’ils oublient, c’est qu’au moment où finalement ils deviendront propriétaires de ce bien immobilier, tous les éléments de décorations disparaissent. Finalement, ils visitent l’appartement, ils achètent une décoration, mais cette décoration le jour où ils deviendront propriétaires, elle sera partie avec les anciens propriétaires. Donc voilà, première erreur fatale, surtout ne pas acheter sur coup de cœur, vous allez acheter trop cher.

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Deuxième erreur fatale : ne pas tester la demande locative. Si vous achetez de l’immobilier locatif, c’est pour vous construire un patrimoine dans un premier temps, mais c’est pour mettre un locataire ou des locataires dans votre bien immobilier de façon à ce que ce soit les locataires qui vous remboursent le crédit immobilier que vous allez souscrire. Et l’erreur de ne pas tester la demande de locative, elle peut être fatale parce que si à l’intérieur de cet appartement ou de cette maison vous n’avez pas de locataire, vous allez vous retrouver avec un bien immobilier sur les bras qui va perdre de la valeur parce qu’un bien qui ne se loue pas perd forcément de la valeur, mais (vous allez prendre le crédit en intégralité à votre charge plus que vous n’aurez personne pour vous assurer cette mensualité de crédit. Faites donc très attention à cela.

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Et comment est-ce qu’on fait pour tester la demande ou la valeur locative ? Mais il suffit de publier des fausses annonces sur leboncoin par exemple pour vérifier qu’il y a une réelle demande par rapport au type de biens que vous proposez à la location et par rapport à la localité où la localisation de ce bien.

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Il faut faire vraiment très attention à cela parce que j’ai discuté avec certaines personnes qui avaient acheté des programmes de défiscalisation et leurs programmes de défiscalisation se trouvaient dans des endroits « paumés » où il n’y avait vraiment pas de demande locative. Donc, cela pouvait poser problème. Mais j’ai discuté également avec d’autres personnes qui avaient également acheté des programmes de défiscalisation, mais le fait de multiplier les programmes de défiscalisation dans certaines zones peut arriver au résultat suivant, c’est qu’on arrivait dans des villes en fait où l’offre locative était bien plus importante que la demande. Dans ces conditions-là, il est très difficile ensuite de pouvoir louer le bien immobilier.

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Donc là, je vous ai donné un exemple avec des biens de défiscalisation, mais c’est exactement la même chose si vous achetez un studio en pleine campagne. Vous pouvez être certain que la demande locative va être nulle. Faites donc très attention avant d’investir dans l’immobilier.Erreur fatal numéro 2, ne pas valider la demande locative.

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Erreur fatale numéro trois : spéculer sur l’avenir. Lorsque vous achetez un bien immobilier pour faire un investissement locatif, il faut absolument que l’opération immobilière soit rentable dès le premier jour. Cela veut dire que votre bien immobilier, une fois mis en location doit vous rapporter de l’argent tous les mois. Alors, il ne faut absolument pas spéculer sur l’avenir.

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Spéculer sur l’avenir, cela veut dire quoi ? Cela veut dire acheter un bien peut-être un petit peu au-dessus du prix du marché et dire : « oui, mais bon l’immobilier a tendance à augmenter donc ce que je vais faire, c’est garder ce bien immobilier pendant 10, 15, 20 ans ou peut-être même moins en disant peut-être que dans 2, 3 ans, ce bien immobilier aura pris de la valeur et je pourrais le revendre avec une plus-value. »Et lorsque vous investissez dans l’immobilier pour réaliser un investissement locatif, il faut étudier les chiffres d’aujourd’hui, pas les chiffres de demain parce que vous ne savez pas ce que l’immobilier va être demain. Si vous pariez sur l’avenir, si vous pariez sur une hausse de l’immobilier, vous ne savez pas de toute façon si cette hausse comme je le disais tout à l’heure se fera dans 6 mois, dans 1 an, dans 10 ans ou dans 20 ans.

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Faites très attention aux agents immobiliers qui vous incitent à acheter un bien immobilier en disant que la zone est très demandée, donc forcément que le prix du mètre carré va augmenter. Non, ce sont les chiffres d’aujourd’hui qui parlent, pas les chiffres hypothétiques de demain.

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Je voulais également rajouter cette histoire d’immobilier patrimonial dont on entend toujours parler. Alors moi, vous savez si vous me suivez, j’ai changé complètement mon fusil d’épaule. Maintenant ma stratégie, elle est plutôt sur les petites villes. Mais lorsqu’on parle d’immobilier patrimonial qu’est-ce qu’on est en train de se dire en réalité ? On est en train de se dire qu’on va acheter un bien immobilier qui va prendre de la valeur qui peut-être aura doublé dans 20 ans. Je dis vraiment n’importe quoi pour l’exemple.

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Mais, j’ai envie de dire qu’est-ce qu’on en a à faire du prix de l’immobilier dans 20 ans parce que si j’ai besoin de revendre ce bien, c’est que j’ai besoin de récupérer de l’argent donc je serai dans une situation difficile puisqu’en besoin de récupérer de l’argent.

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Donc moi, je préfère gagner de l’argent tout de suite avec un bien immobilier rentable plutôt que d’attendre 20 ans lorsque je serai en difficulté. Puis si je n’ai même pas besoin de récupérer ce bien immobilier dans 20 ans, cela veut dire quoi, cela veut dire que c’est mon fils qui va en profiter. Je vais donc acheter un bien immobilier cher soit pour récupérer de l’argent quand je serai dans la difficulté, soit c’est mon fils qui en bénéficiera. Donc voilà, faites très attention à cela, ne spéculez pas sur l’avenir mais achetez un bien immobilier qui va vous rapporter de l’argent tout de suite. Encore une fois, ce sont les chiffres d’aujourd’hui qui parlent.

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Erreur fatale numéro quatre : ne pas prévoir de plan B. Alors moi, je vous dis souvent tout au long de mes vidéos qu’il faut utiliser des stratégies de multilocation, des stratégies d’immobilier locatif à haut rendement. Alors, vous le savez, je pratique la location courte durée, mais il y a d’autres systèmes qui existent tels que la division, tels que la colocation. Mais ce que j’ai envie de vous dire aujourd’hui, c’est qu’il faut toujours avoir un plan B.Moi, je fais de l’investissement immobilier en location courte durée par contre, je m’assure que tous les biens que j’achète pour faire de la location courte durée s’autofinancent et dégagent même du cashflow en location traditionnelle. C’est exactement la même chose, si vous devez investir en colocation, assurez-vous que le bien que vous allez proposer à la colocation s’autofinance et dégage du cashflow en location traditionnelle lorsque vous allez mettre un jeune couple ou une famille dans ce bien immobilier.

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Ne pas avoir de plan B, c’est vraiment se tirer une balle dans le pied parce que vous ne savez pas de quoi est fait demain. Peut-être que demain vous n’aurez plus envie de faire de colocation parce que vous n’aurez plus envie de gérer des étudiants, peut-être que vous n’aurez plus envie de faire de location courte durée parce que vous aurez envie d’un mode d’exploitation qui demande un petit peu moins d’investissement. Donc voilà, faites très attention à cela.

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Erreur fatale numéro 4, ne pas avoir de plan B.Erreur fatale numéro cinq : acheter dans une ville que l’on ne connaît pas. Alors, je vais reprendre l’exemple des programmes de défiscalisation, mais cela ne s’applique pas uniquement à ces programmes de défiscalisation. J’ai encore une fois discuté avec plusieurs personnes qui ont investi dans des programmes de défiscalisation à Montauban qui se trouve à 55 km de Toulouse ou à Saint-Gaudens qui se trouve à 100 km de Toulouse. Et au moment où on leur a vendu ces programmes de défiscalisation, on leur a expliqué que leur bien immobilier allait être dans la banlieue toulousaine.

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Ce n’est donc pas du tout le cas, la personne qui habite à Saint-Gaudens, elle ne vient pas travailler tous les matins à Toulouse. Elle ne fait pas 200 kilomètres par jour pour aller travailler. Donc, faites bien attention par rapport à cela. Cela peut vous coûter très cher. Et moi, ce que je vous conseille au moment où vous souhaitez investir dans l’immobilier, même si vous déléguez la partie recherche du bien, surtout rendez-vous sur place pour vous imprégner de la ville, pour vous imprégner du quartier dans lequel vous allez investir, regarder s’il y a des écoles, s’il y a des commerces, quelle est la population qui vit là. Cela peut vous rassurer par rapport à l’investissement que vous allez faire.

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Je vais vous donner un autre exemple. Il y a quelques années de cela, je souhaitais investir dans l’immobilier. J’habitais Paris à l’époque et il y a une personne qui m’avait proposé un programme à Avignon, donc vraiment sur plan, sur papier. Et donc moi, j’avais dit à cette personne : « eh bien, écoutez, ouais pourquoi pas, mais donnez-moi l’adresse de la future résidence et je souhaiterais me rendre sur place pour aller m’imprégner du quartier. »Voilà comme je vous le disais il y a quelques instants. Cette personne avait refusé de me donner l’adresse du futur appartement. Bien entendu, je n’ai pas signé les papiers pour aller plus loin dans la démarche. Mais voilà à deux doigts de mettre 100000 € sur la table, j’estime que je suis en droit de connaître l’adresse du bien immobilier que je m’apprête à acheter.

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Et ce que j’ai envie de vous dire, c’est que de manière générale au-delà de se renseigner sur la localité, il faut également se renseigner sur le prix de l’immobilier et le prix du mètre carré. Je vais vous donner un exemple. J’imagine qu’il y a certains quartiers à Paris où le prix de l’immobilier peut avoisiner les 9000 ou 10000 € du mètre carré. Un parisien qui viendrait à Toulouse, que je connais beaucoup mieux et qui achèterait peut-être un appartement à 6000 € du mètre carré aurait l’impression de faire une bonne affaire immobilière. Alors qu’acheter un appartement à 6000 € du mètre carré à Toulouse, c’est réaliser une très mauvaise affaire immobilière.

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Donc, renseignez-vous bien sur la ville. Mais sur la ville, il faut se renseigner sur deux choses : sur le secteur dans lequel vous allez investir et sur le prix du mètre carré de façon à ne pas faire une mauvaise affaire immobilière. Et je le redis parce que c’est très important, il faut absolument que le bien immobilier, quel que soit le mode d’exploitation s’autofinance et dégage du cashflow positif.

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Voilà donc les 5 erreurs fatales à éviter lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier et que je voulais partager avec vous. Alors, il y en a certainement d’autres, mais j’ai voulu en partager 5 avec vous aujourd’hui.

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Alors si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à liker, n’hésitez pas non plus à la partager. Puis, je voulais également vous rappeler que vous pouvez éviter une 6^e erreur fatale finalement c’est celle de faire le mauvais choix fiscal. Et à ce propos, je vous mets à disposition une formation totalement gratuite sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée.

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Dans cette formation gratuite qui fait à peu près une heure, je vous explique quels sont les différents régimes fiscaux du loueur meublé non professionnel donc je vous parle de micro BIC, je vous parle de régime réel, je vous parle de LMNP, je vous parle d’abattement. N’hésitez pas à aller regarder cette formation pour tout savoir de la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée.

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Puis vous avez également la possibilité de télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Alors pour visualiser cette formation et pour télécharger ces deux ebooks, c’est très simple, vous cliquez sur le petit (i) en haut à droite de cette fenêtre puis sinon, je vous mets tous les liens d’accès à ces éléments dans la description en dessous de cette vidéo, si vous vous trouvez sur YouTube.

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Avant de vous quitter, je vous invite justement à vous abonner à cette chaîne YouTube si ce n’est pas encore fait. Cela vous permettra d’être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos puis cela vous permettra également de rejoindre plusieurs milliers de personnes qui sont passionnées d’immobilier et de location courte durée. Allez, je vais vous quittez ici pour aujourd’hui. Puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. À très bientôt.

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Ciao !