Agences immobilières : les pièges à éviter !
La location courte durée ne s'improvise pas.La gestion est très différente de celle d'une location traditionnelle avec un locataire à l'année.Pourtant, de nombreuses agences surfent sur la vague et pensent qu'elles peuvent se prétendre spécialistes.Elie a rencontré l'une de ses agences...Dans cette vidéo, je vous explique pourquoi cette agence immobilière n'est pas recommandable.Etes-vous d'accord avec moi ? Réagissez dans les commentaires ci-dessous.
Transcription
Bonjour à tous ! Ici Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-durée et spécialiste de la location courte durée.
Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle on va répondre à Elie qui m’a envoyé un email et qui se pose des questions sur la société de services ou l’agence immobilière avec laquelle il doit travailler pour déléguer totalement son activité de location courte durée.
Donc, ce que je vais faire dans cette vidéo, c’est vous lire le message que j’ai reçu d’Elie. Et puis, on va voir quelle réponse bizarre il a eu de la part de cette agence immobilière.
Allez, c’est parti et ça se passe tout de suite sur louer-en-courte-durée !
Alors, j’ai reçu dernièrement un email d’Elie que je vais vous lire. Alors Elie, c’est une personne qui habite à Grenoble et qui cherche à déléguer totalement son activité de location courte durée. Je peux tout à fait le comprendre parce que c’est quand même une activité chronophage. Donc, il est très, très important de trouver les bons acteurs ou les bons partenaires avec lesquels vous allez travailler.
Donc voici le message maintenant que j’ai reçu d’Elie : « Bonjour ! Tout d’abord, je tiens à vous remercier de vos conseils via vos vidéos, cela m’a beaucoup aidé. » Donc merci Elie pour déjà pour cette première chose. Alors, voilà ce que me dit ensuite Elie : « Je viens vers vous car j’ai décidé de me lancer dans la location courte durée de mon bien immobilier. Seulement, je n’ai pas le temps de m’en occuper ; donc, je voudrais confier cela à une agence immobilière ou une conciergerie. Je suis sur Grenoble mais je n’ai trouvé qu’une adresse vers qui me tourner. C’est une nouvelle société qui s’appelle… ». (Donc là, il me donne le nom de la société). « Je les ai donc contactés mais quelques points ne m’enchantent pas vraiment. Le premier, c’est qu’ils ne m’ont fait qu’une seule proposition et c’est une prestation full, c'est-à-dire qu’il gère tout de A à Z, je ne peux pas déléguer mon affaire qu’à moitié. Le deuxième point, c’est qu’il ne publie l’annonce que sur un seul site de réservation en ligne : Airbnb. Le troisième point, c’est qu’ils prennent 24% de la somme totale des loyers et je trouve cela excessif. »
Alors, Elie me dit ensuite : « J’aimerais avoir votre avis sur cette offre et si vous connaissez une autre adresse à qui je peux m’adresser dans le secteur de Grenoble. »Donc, ce que je vais faire dans cette vidéo, c’est répondre à Elie et on va voir plusieurs choses.
Alors, Elie en fait, tu n’as pas affaire à une agence de conciergerie, mais plutôt à une agence immobilière, j’ai l’impression, puisque l’agence immobilière veut prendre l’intégralité de la prestation. C'est-à-dire que si tu confies ton bien immobilier à cette société, elle va gérer la publication des annonces, le contact avec les clients, la synchronisation avec les voyageurs, et elle va également envoyer certainement sur site les prestataires de services pour effectuer le ménage dans les appartements ou dans ton appartement pour le repérage ensuite pour les locataires suivants.
Alors, dans un premier temps, vu qu’on est sur une prestation globale, 24 % des loyers, c’est quelque chose qui ne me paraît pas excessif. Pour la gestion de la globalité de ces activités, il y a des agences immobilières qui prennent bien plus cher que ça. Donc, le tarif me semble cohérent pour une gestion globale.
Maintenant, si j’en viens aux propositions que fait cette agence immobilière, je trouve qu’on n’est vraiment pas sur une agence sérieuse et je vais vous expliquer pourquoi. En tout cas, toi Elie, je vais t’expliquer également pourquoi. Tout simplement, je trouve qu’on est sur de l’amateurisme.
La location courte durée ou la location saisonnière, ça fait un bon moment qu’on en parle, ça fait plusieurs années. Et pour autant, il y a de plus en plus d’agences immobilières qui tentent de se mettre sur le créneau. Mais pour autant, l’activité de location courte durée, c’est quelque chose de spécifique, c’est quelque chose qui ne s’invente pas, et donc il y a un certain nombre de bonnes pratiques à adopter.
Si cette agence immobilière te dit qu’elle ne veut travailler qu’avec un seul partenaire, Airbnb en l’occurrence, c’est un très, très mauvais signal. Ça veut dire quoi ? Ça veut dire que cette agence immobilière, il y a à sa tête un chef d’entreprise, et ce chef d’entreprise décide de ne travailler qu’avec un seul client qui s’appelle Airbnb.Quel est aujourd’hui, quel que soit le domaine d’activité, quel chef d’entreprise aujourd’hui peut se permettre de ne travailler qu’avec un seul client ? Honnêtement, moi je n’en connais pas. Et pour peu qu’il y en ait, c’est absolument une très mauvaise façon de gérer son activité.
L’exemple que je donne systématiquement, vous avez déjà dû l’entendre au travers de plusieurs vidéos, si vous travaillez avec une seule plateforme de réservations en ligne, c’est l’équivalent dans l’industrie agro-alimentaire de Danone, pour ne pas le citer, qui déciderait de vendre uniquement ses produits chez Intermarché. Ça, c’est quelque chose qui n’est pas possible. Danone, il a envie de vendre ses produits chez Intermarché, mais également chez Leclerc, chez Auchan, chez Carrefour, chez Lidl…Donc, dès l’instant où on fait de la location courte durée, dès l’instant où on veut en faire son activité principale, ce qui doit être le cas de cette société, les annonces, il faut qu’elles soient publiées sur un maximum de sites internet pour avoir davantage de visibilité et pour remplir plus rapidement les calendriers.Et la conséquence de tout ça, si cette agence immobilière ne publie les annonces que sur un site internet, ça veut dire qu’elle va encore une fois avoir une perte de chiffre d’affaire parce qu’elle ne remplira pas correctement ses calendriers, mais ça va également avoir un impact pour ses clients qui, eux, ne vont pas remplir les calendriers, et forcément cette agence immobilière, elle ne touchera pas les 24 % de commission, ou en tout cas pas de manière optimale, puisque c’est 24 % de commission que cette agence te propose. Donc, pour moi, on est clairement sur de l’amateurisme.
Et ce qui me met également la puce à l’oreille¸ si cette agence immobilière souhaite travailler uniquement avec Airbnb, ça veut dire qu’elle n’est absolument pas équipée pour faire de la location courte durée.
Aujourd’hui, on est dans un monde qui évolue très rapidement, les choses vont de plus en plus vite. Il faut s’adapter aux nouvelles technologies, il faut s’adapter au marché et ça, encore une fois, quel que soit le secteur d’activité dans lequel on travaille.
Aujourd’hui, lorsqu’on fait de la location courte durée, il faut s’équiper avec des nouveaux outils.
Il faut travailler évidemment avec un smartphone parce que toutes les réservations ou toutes les demandes de réservation vont arriver sur le smartphone. Il faut être capable de répondre très rapidement aux clients.
Puis, il faut également être capable d’encaisser le client avec un TPE virtuel.
Il faut être capable d’être présent sur un maximum de plateformes, c’est ce que je disais il y a encore quelques instants.
Et pour être présent sur un maximum de plateformes sans avoir à gérer toute la synchronisation des calendriers, il va falloir utiliser un channel manager. Et aujourd’hui, quand tu t’appelles agence immobilière et que tu gères plusieurs biens, je pense que c’est absolument indispensable d’utiliser un channel manager.
Il y a énormément de propriétaires à petite échelle qui font de la location courte durée et qui utilisent ces outils-là. Je trouve que c’est aberrant de s’appeler agence immobilière et de ne pas être équipé pour faire ce type d’activité.
Donc, encore une fois, un mauvais point pour cette agence.
Maintenant, revenons à la prestation. Tu me disais, Elie, que cette agence immobilière propose une seule prestation, c'est-à-dire l’intégralité de l’activité, c'est-à-dire qu’elle va gérer tout : la gestion des annonces, la publication des annonces, le contact client, le ménage…Ça, en soit, ce n’est pas quelque chose qui me choque parce que l’agence immobilière, si elle a juste en charge la gestion des annonces ou le contact client, ou juste en charge la synchronisation de tout ce qui va se passer sur le terrain avec la remise des clés, le ménage… elle ne va pas gagner sa vie.
Ce qui va être intéressant pour cette société ou cette agence immobilière, c’est d’avoir l’intégralité de la prestation, l’intégralité de l’activité de location courte durée.
Maintenant, si toi, Elie tu souhaites garder une partie de cette activité, c'est-à-dire gérer, j’imagine, la partie amont, la partie commerciale comme moi je le fais, ce n’est pas une agence immobilière que tu dois contacter mais c’est plutôt une société de conciergerie, ou une société de service à la personne, ou une femme de ménage… c'est-à-dire des personnes qui vont gérer l’activité sur site.
L’agence immobilière, ça ne l’intéresse pas de garder uniquement la partie contact client et gestion des annonces.
Donc, Elie, encore une fois, tourne-toi plutôt vers une société de conciergerie ou un prestataire de service qui assurera les prestations sur site. En tout cas, surtout ne contracte pas. Mais je pense que vu ton mail, tu n’es absolument pas dans cette logique-là avec cette agence immobilière parce que vraiment, ce n’est pas l’agence qui remplira efficacement ton calendrier si elle choisit de travailler uniquement avec un seul partenaire.
Alors maintenant, si vous aussi, vous souhaitez travailler avec une agence immobilière et déléguer l’intégralité de votre activité, il faut bien sélectionner cette agence immobilière.
Donc, je vais vous donner quelques conseils pour élire correctement cette agence immobilière : allez les rencontrer et demandez avec quelle plateforme les agences travaillent. Si elle vous dit uniquement avec une plateforme, que ce soit Booking, Airbnb ou Abritel, ce n’est pas la peine d’aller plus loin. Aujourd’hui, encore une fois, comme je le disais en début de cette vidéo, il faut travailler avec un nombre maximum de partenaires. Les partenaires, ce sont les personnes ou les sociétés qui vont vous aider à remplir plus rapidement et plus efficacement les calendriers. Donc, travailler avec un seul partenaire, c’est une grosse erreur.
Ensuite, la deuxième question que vous pouvez poser c’est : « quels outils vous utilisez monsieur ou madame l’agence immobilière pour effectuer cette activité de location courte durée ? » Si l’agence immobilière dit : « j’ai aucun outil particulier », c’est pareil, fuyez.
L’agence immobilière doit être capable à minima d’encaisser les réservations par carte bancaire, soit parce qu’elle va prendre des réservations qui viennent de Booking, soit parce qu’elle a sa propre plate-forme de réservation en ligne et auquel cas, elle est obligée d’encaisser les cartes bancaires des clients. Moi, je ne connais aujourd’hui aucun chef d’entreprise qui refuse le paiement, encore une fois, par carte bancaire. C’est tout simplement une hérésie de ne pas accepter la carte bancaire.
Demandez également si l’agence utilise un channel manager pour synchroniser les calendriers parce que sans channel manager, ça va être le meilleur moyen pour avoir du surbooking ; et si on a du surbooking, on a encore affaire à de l’amateurisme.
Demandez également à vérifier des annonces publiées sur Airbnb par exemple, par l’agence immobilière que vous rencontrez. Ça vous permettra de juger de la qualité de l’annonce ; vous allez pouvoir regarder les photos. Mais surtout, ce qui va être important, c’est le taux de réponse et les commentaires clients.
Dans les commentaires clients, vous allez voir si les voyageurs sont satisfaits ou pas. Les voyageurs ne vont pas se priver pour indiquer s’il y a des soucis concernant le ménage, concernant les arrivées… Et ça va vous permettre de voir au travers d’exemples concrets si l’agence immobilière travaille correctement. Donc ça, c’est également important de le demander à l’agence immobilière.
Et regardez également le taux de remplissage des calendriers, des annonces gérées par cette agence immobilière. Donc, si le calendrier est plein, c’est plutôt bon signe ; par contre, si les calendriers sont vides, demandez pourquoi à l’agence immobilière. Elle aura certainement une bonne raison, en tout cas je l’espère, pour expliquer le fait que les calendriers soient vides.
Et surtout, encore une fois, ce que je voulais dire dans cette vidéo, c’est qu’il y a énormément d’agences immobilières qui surfent sur cette mode de la location courte durée mais qui ne sont absolument pas équipées et dimensionnées pour gérer cette activité.
Je crois que je vous l’avais dit dans une vidéo que j’ai publié il y a quelques mois de ça, mais je me suis retrouvé en séminaire sur de la location courte durée et l’assistance était essentiellement composée d’agences immobilières. Et il y avait une agence immobilière dans la salle qui disait qu’elle gérait encore les plannings de ses clients au papier et au crayon. Donc, pas de carte bancaire, pas de synchronisation des calendriers et un planning géré au papier et au crayon. Donc, clairement, ce n’est absolument pas quelque chose de possible.
Vous, aujourd’hui, quand vous allez confier les clés de votre logement, appartement ou maison pour faire de la location courte durée à une agence, vous avez envie que les calendriers soient pleins, vous avez envie que tout soit automatisé, vous avez envie que tout aille vite pour gagner le maximum d’argent et avoir le maximum de rentabilité. Les agences qui travaillent sans outils, ce sont des agences qu’il faut éviter.
Donc, posez bien toutes ces questions avant de choisir l’agence avec laquelle vous allez travailler.
Donc, Elie, pour revenir à ta question, fuis cette agence immobilière, essaie de trouver quelque chose d’autres : soit une femme de ménage, soit une société de service à la personne, soit une société de conciergerie, qui assurera toutes les prestations sur site.
Et puis, je vais quand même te mettre également en contact avec une personne de mon club privé, Michaël, qui cartonne et qui fait de la location courte durée sur Grenoble. Peut-être qu’il aura un prestataire de service avec qui te mettre en relation parce que moi, malheureusement, je ne connais personne sur Grenoble.
Mais en tout cas, il me semblait intéressant de faire cette vidéo déjà pour te répondre parce que les questions que tu te poses, Elie, c’est certainement des questions que se posent d’autres personnes qui souhaitent se lancer sur la location courte durée. Pensez à bien sélectionner votre prestataire de services.
Voilà donc tout ce que j’avais à partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo.
Si vous pensez que cette vidéo vous a été utile, n’hésitez pas à la liker. N’hésitez pas non plus à la partager. Puis, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, vous pouvez me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree ou vous abonner gratuitement à ma chaîne YouTube pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée.
Puis, avant de vous quitter, je vous indique que vous pouvez télécharger gratuitement les deux e-books que j’ai publiés : « Convaincre la banque, Mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ».Pour télécharger ces deux e-books, c’est très simple. Cliquez simplement sur le « i » qui est apparu en haut à droite de cette fenêtre. Ou sinon, je vous mets les liens pour télécharger ces e-books dans la description de cette vidéo si vous la regardez à partir de YouTube.
Allez, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Puis, comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree.
À très bientôt ! Ciao !
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