Rencontre avec Olivier Roland : Ses mésaventures immobilières
L'investissement immobilier reste un travail d'équipe.Seul, on ne peut rien faire.Il est indispensable de s'entourer des bonnes personnes : agents immobiliers, courtiers, architectes d'intérieurs, artisans...Malheureusement, de temps en temps, on ne tombe pas sur les bonnes personnes et les conséquences peuvent être lourdes ; mais c'est aussi ce qui permet d'avancer.Dans cette vidéo, Olivier Roland nous explique les difficultés qu'il a rencontré sur ses derniers investissements immobiliers.Si vous avez rencontré les mêmes difficultés, n'hésitez pas à les partager dans les commentaires ci-dessous.
Transcription
Bonjour à tous et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree.frJe suis ravi de vous accueillir, et je suis surtout ravi d’être en compagnie d’Olivier Roland.
Olivier : Salut !
Sébastien : Salut Olivier, tu vas bien ?
Olivier : Oui.
Sébastien : Alors, on va vous parler évidemment, comme d’habitude, d’immobilier sur cette chaîne, et particulièrement, je voulais qu’Olivier nous raconte dans cette vidéo les expériences « malheureuses » qu’il a eues dernièrement au cours de ces derniers investissements.
Je voulais que tu nous partages ton expérience, et surtout voir comment est-ce qu’on peut faire pour éviter ces mauvaises expériences, et surtout comme on est dans une logique comme toi de 80-20 dans lequel on veut déléguer un maximum de choses.
Alors avant qu’Olivier nous explique tout ça, n’hésitez pas à vous abonner comme d’habitude librement et gratuitement à ma chaîne YouTube. Ça me permettra de vous tenir informés de la sortie de toutes mes nouvelles vidéos qui seront publiées, ou sur ma chaîne YouTube, ou sur le blog.
Alors Olivier, écoute, je suis ravi de t’accueillir ici aujourd’hui. Est-ce que tu peux raconter ton aventure immobilière et particulièrement, tes derniers investissements ?
Olivier : Oui. Alors, il faut savoir que j’ai une approche qui est un peu différente de celle de la majorité d’investisseurs immobiliers, c’est-à-dire qu’à la base, je suis entrepreneur, j’ai une entreprise à laquelle je me consacre beaucoup, et puis je voyage aussi 6 mois par an, ce qui fait que je n’ai absolument pas envie de consacrer du temps à mes investissements immobiliers. Donc, j’ai toujours été dans une logique de déléguer un maximum de choses à des prestataires. Et aujourd’hui, j’ai 6 appartements en France, un à Miami, et je suis en train de finaliser l’achat d’un immeuble près de Montréal, puisque j’ai également une stratégie de diversifier mes investissements, non seulement dans les investissements en tant que tels, mais aussi dans des zones monétaires différentes et des économies différentes pour ne pas être tributaire d’une seule monnaie, d’une seule économie… Et ce qui fait, en fait, je suis passé par un prestataire en France qui promettait une solution clés en main, c’est-à-dire vraiment la recherche de l’appartement, l’achat, la remise à niveau… Alors l’idée, c’était on faisait du home staging, donc c’est on achète un appartement où il faut faire des travaux, on fait faire les travaux, on fait passer une décoratrice intérieure qui va vraiment faire une déco jolie et sympa, et du coup, il y a un effet coup de cœur et on peut le louer au-dessus du marché, typiquement à des prix de 20%, voire plus, au-dessus du marché. Et voilà. L’agence promettait tous clés en main avec la garantie d’avoir un locataire au loyer proposé, ça c’était quelque chose qui m’avait beaucoup rassuré. J’ai commencé par faire une première expérience. Donc, je me suis engagé sur un appartement sur Paris, c’était en 2013. Ça s’est bien passé puisque à l’époque, c’est un appartement en 10ème qui avait au peu près 6,5% brut de renta, ce qui n’est pas trop mal sur Paris, bien sûr. Par contre, ce n’était pas suffisant pour que ce soit en cashflow positif puisqu’en général, il faut 8%.
Sébastien : Alors en fait, ce que j’explique toujours, c’est qu’il faut systématiquement avoir du cashflow positif sinon vous achetez une dette. Vous devez faire un effort d’épargne tous les mois. Par contre, c’est vrai qu’à Paris, c’est un petit peu plus compliqué qu’ailleurs. Forcément, les prix du marché sont plus importants que n’importe où en France. Donc, c’est un petit peu plus compliqué d’atteindre ce cashflow positif. Bon, malgré tout, la rentabilité que tu annonces, elle est quand même bonne sur le marché Parisien.
Olivier : Alors, ça c’était aussi ma première erreur parce que finalement, je le savais dès le départ que je ne pouvais pas être cashflow positif et j’ai quand même décidé de faire ça. Pourquoi je voulais absolument faire ça sur Paris alors que j’avais d’autres options proposées par cette agence ? Parce que, à l’époque je vivais à Lille, et tu vois, dans ma tête, je me disais « ah oui mais si comme ça, s’il y a un problème, je peux prendre le train et j’y suis rapidement. Je n’ai jamais mis mes pieds dans cet appart. »
Sébastien : C’était juste ça ou tu t’es dit, de toute façon, bon, investir à Paris, c’est quand même, ça a une valeur patrimoniale.
Olivier : Oui, ça m’a rassuré aussi ça, mais c’était quand même…
Sébastien : Plus à une heure de Paris.
Olivier : Finalement, c’était… Oui, j’ai utilisé un critère qui n’était pas rationnel et donc, au final, qui n’était pas important pour moi, et dont je ne me suis jamais servi. Parce qu’à partir du moment où je délègue, il faut aussi que je délègue la gestion locative de toute façon. Donc, je n’ai pas à me déplacer sur place. Et c’est vrai que partir sur un investissement qui n’est pas cashflow positif dès le départ comme tu le dis, ce n’est pas très intéressant. À moins d’avoir un apport suffisant pour que ça compense les… Dans ce cas-là, il faut vraiment avoir de l’argent parce que quand même l’intérêt de l’immobilier, c’est l’effet de levier, quand on utilise l’argent des autres, n’est-ce pas ? Donc bref, donc première erreur… Mais bon, j’étais quand même content, cette opération s’est bien déroulée. Et là, j’ai eu l’idée de génie, tu vois. En tout cas, c’est ce que j’ai cru à l’époque. Puisque je me suis dit ok ça marche bien, ok ça c’est cool, tout était clés en mains, ça c’était sympa. Ok. Donc, ce que je vais faire, parce que les frais de cette agence étaient quand même de 8% avec les travaux, les machins et tout. Donc ce n’était quand même pas rien. Et je me suis dit ok, je vais aller voir à ma banque et je vais leur dire est-ce que vous me suivez si je pars avec 10 appartements avec cette agence avec qui j’ai fait un bon premier test ? Et la banque m’a dit oui. Je suis allé voir à l’agence, je leur dis ok, si je m’engage sur 10 biens, est-ce que vous êtes d’accord pour me faire une réduction et passer à 6 % par exemple. Ils m’ont dit ok. Mais j’ai dit d’abord, on va en faire 5 et on va voir comment ça se passe. Donc ça, ce n’était pas une erreur parce que j’ai quand même fait un premier test et après, j’étais relativement prudent, mais je me suis un peu emballé quand même, et ce qui fait que le problème, c’est que ça était après la descente aux enfers avec cette agence.
Sébastien : C’est-à-dire qu’au lieu de faire les cinq premiers, tu aurais dû faire un.
Olivier : Bah oui.
Sébastien : Un plus un. Ça fait un plus cinq.
Olivier : Ou deux. Juste pour gagner 2% finalement, ce n’est pas très intéressant au final, il y avait d’autres manières d’augmenter la rentabilité. Et le problème, c’est qu’à chaque nouvel appartement, c’était de pire en pire parce que je ne sais pas ce qui s’est passé, il y a eu vraiment une perte de qualité, il y a eu plein d’employés qui sont partis, enfin c’était n’importe quoi. Ce qui fait que, et puis surtout, l’agence est embarquée dans des trucs, qu’elle ne maitrisait pas notamment la séparation d’un appartement en deux.
Sébastien : La division, hein.
Olivier : Voilà, exactement. Donc déjà, le premier bien qu’elle me propose, c’était à Corbeil sur Essonne. Et là, je me suis fait avoir honnêtement. La personne m’a dit oui c’est génial, ça se développe, c’est en banlieue parisienne, c’est beaucoup moins cher qu’à Paris… Et c’est vrai que la renta nette était plus sympa puisque c’était au-dessus de 8%, pour le coup, c’était en cashflow positif, en théorie.
Sébastien : En théorie.
Olivier : Voilà. Parce qu’on va en parler. Évidemment, il y a des vacances locatives qui sont beaucoup plus importantes, et c’est très difficile de revendre le bien. On va reparler de ça. Donc, bon, je me suis embarqué là-dessus. Et après, c’est là que c’est parti en mode on divise les biens, à Marseille et à nouveau sur Corbeil, donc deux biens à Marseille et deux biens à Corbeil qui, à la base, était un seul appartement. Le problème, c’est que cette agence ne savait pas qu’il faut absolument passer par une société qui s’appelle ERDF, maintenant, ça a changé de nom, c’est la société qui a le monopole en France sur les installations de nouveaux compteurs, et ça prend des mois et des mois et des mois et des mois, les gens sont incompétents, ils disaient quelque chose, que ça coûte extrêmement cher et ça, ce n’était pas prévu, ça fait énormément de délai. Ce qui fait que le bien à Paris, le tout premier bien, il s’était écoulé peut-être, que je ne dise pas de bêtises, quelque chose comme 7 ou 8 mois, entre, peut-être même moins, entre l’achat et la livraison du bien avec le locataire dedans, donc c’était raisonnable. Tandis que le bien à Marseille, il s’est écoulé plus de 16 mois entre l’achat… Et alors, et c’est ça, ou déjà, j’ai fait aussi une erreur, c’est que je n’ai pas suffisamment réfléchi à ce qu’impliquaient les garanties parce que ok cette agence faisait une garantie sur le fait qu’elle allait avoir un locataire mais il ne donnait aucun délai, donc ça n’avait aucun intérêt. Ça veut dire que légalement, au bout de deux ans, s’il n’avait toujours pas de colocataire, ils n’étaient pas en tort, donc ce n’était pas vraiment une garantie en fait, c’était un trompe-l’œil.
Sébastien : Voilà, il faut faire très attention au contrat comme tu dis. Mettre un locataire, oui au bout de deux semaines, au bout de deux ans, ce n’est absolument pas la même chose. Et toi, pendant 16 mois, c’est ça ? 16 mois, il n’y a pas de locataire, il n’y pas de loyer. Par contre, il y a un crédit ?
Olivier : Oui, il y a un crédit. Alors, j’ai dit à cette agence mais heureusement, je gagne de l’argent, que je peux me permettre de payer ça. Mais imaginez la personne lambda qui fait ça, mais vous la mettez dans une merde noire, et c’était aussi le problème de cette agence qui ne savait pas communiquer. En gros, à chaque fois qu’il y avait un souci, m’écrivait un email comme ça pour m’expliquer par A+B pourquoi c’est moi qui avait tort, et elle qui avait raison. C’était vraiment vraiment…
Sébastien : Enfin bon, 16 mois sans locataire, c’est dur de justifier, même avec un mail comme ça.
Olivier : Non, non, mais ce n’était pas de sa faute, c’est la faute du syndic, d’ERDF, de moi qui n’avait pas tout compris… Et ça, c’était vraiment, il y a eu des moments assez stressants alors que moi à la base, je voulais justement me décharger de tout et tout ça. Et d’ailleurs, même une fois, il y a eu un dépassement de budget sur un truc et ils ont eu le toupet de dire que oui, mais c’est parce que vous avez fait un devis d’urgence, vous n’avez pas tout inclus et tout. Enfin… Donc là pour vous dire à tel point qu’aujourd’hui, je suis en contact avec un avocat et qu’on est en train de voir pour porter plainte parce que vraiment, je pense que là, il y a du foutage de gueule… Donc voilà, au final donc, là quand même, les appartements ont été livrés.
Sébastien : Donc les cinq ?
Olivier : Les cinq. J’en ai 6 en tout. Comme j’étais un peu refroidi par tout ça, je me suis dit, je vais quand même… Alors, déjà oui, le premier appartement sur Corbeil sur Essonne, revenons à celui-là. Donc, le locataire a été trouvé relativement vite, ça y est ça n’a pas eu de souci. La renta nette théorique était bonne, sauf que la personne est partie au bout d’un an et il y a eu pour 4000€ à 5000€ de travaux à faire parce qu’il avait tout…
Sébastien : Saccagé
Olivier : Voilà. Et après, on a mis quelque chose comme déjà, il a fallu faire les travaux, on a mis quelque chose comme 4 mois pour retrouver un locataire.Sébastien : Alors, je voulais juste ouvrir une parenthèse parce que sur la location courte durée, je n’ai absolument pas ce type de problème. C’est-à-dire que toi, tu mets un locataire, il reste un an, ce qui n’est déjà pas beaucoup.
Olivier : Normalement, il reste plus longtemps que ça…
Sébastien : Moi, c’est quelques jours maximum, donc il n’a pas le temps le locataire de dégrader l’appartement. Donc je pense que tu n’es pas tombé non plus sur le bon locataire, un an, 5000€ de travaux…
Olivier : Alors, ce n’est pas moi qui l’ai choisi, c’est l’agence.
Sébastien : Ça fait deux erreurs.
Olivier : C’est le total, oui… En plus je leur ai confié la gestion locative, et après ils m’ont dit que, ils ne m’ont pas envoyé de contrat, moi j’ai complètement oublié, et maintenant, ils disent qu’ils ne s’en sont jamais occupés. Ah oui, c’est très honnête de leur part.
Sébastien : Ça va loin. Et par contre, il faut quand même pouvoir s’assurer que le bien va être loué. Moi, je vous encourage systématiquement à mettre des fausses annonces sur leboncoin pour tester la demande locative. C’est inutile d’investir quelque part là où vous ne pourrez pas louer ou vous aurez de difficulté à louer. Bon, visiblement, cette agence n’a pas fait l’étude de marché qu’il faudrait faire quoi.
Olivier : Oui. Donc, au début, tu vois, je me suis lancé là-dedans parce que cette personne avait écrit un livre, c’était quelqu’un qui est reconnu dans le secteur, qui apparemment était devenu rentier avec ses investissements. J’avais quand même fait un premier test qui pour moi était concluant mais c’est là aussi que j’ai fait une erreur. Finalement, je ne me suis pas vraiment posé la question de comment définir un test concluant parce que finalement, je me suis quand même retrouvé avec un appart en cashflow négatif. Donc voilà, j’aurai dû me poser plus de questions, être un peu plus prudent. Heureusement, je n’ai pas été complétement kamikaze, et ça, c’est ce qui m’a sauvé au final, c’est que j’ai quand même fait les choses progressivement, et que derrière, j’ai toujours investi de l’argent, je me suis engagé sur un niveau de dettes que je pouvais gérer. Ça, c’est vraiment la règle de base qui me permet aujourd’hui d’être tranquille quand même, même si ça m’embête, mais je ne suis pas plus stressé que ça quand même, c’est que j’ai investi de l’argent que je pouvais perdre.
Sébastien : Oui, c’est ça.
Olivier : Oui, ça c’est vraiment la clé.
Sébastien : Ok.
Olivier : Avec ça, les erreurs sont beaucoup plus facilement à gérer en fait.
Sébastien : Bien sûr. Ok. Donc, difficulté à louer, donc appartement dégradé, difficulté à le relouer. T’en es où de cet appart maintenant, tu cherches à le revendre ?
Olivier : Donc après, j’essaie de revendre celui de Corbeil et celui de Paris. Celui de Paris, on a trouvé en deux mois un acheteur qui l’a acheté, en gros, j’ai 10000 euros de perte par rapport aux prix d’achat parce que c’est vrai qu’avec tous les trucs, tous les frais, tous les machins, on s’est retrouvé quand même avec un prix… Et en plus, j’ai appris après que cette société en profitait pour vendre des tableaux, de la créatrice, enfin de la dirigeante qui faisait des tableaux et les vendait super chers et tout ça, enfin. Il y a plein de côtés où en fait, on se faisait avoir, quoi. Bon finalement, on se retrouve avec un bien qui est quand même au-dessus du prix du marché. Donc là, je le vends avec une perte, mais au moins, je le vends. Et tandis que celui sur Corbeil, en quatre mois, on n’a pas eu une seule proposition.
Sébastien : D’accord.
Olivier : Donc, c’est calme.
Sébastien : Alors, je vais ouvrir une deuxième parenthèse. En fait, ce que je vous dis toujours, c’est que la bonne affaire ou l’argent que vous allez gagner avec un bien immobilier, c’est à l’achat et pas à la revente. Donc, il faut systématiquement acheter en dessous du prix du marché pour qu’une fois que vous ayez signé l’acte authentique ou fini les travaux, vous vous débarrassiez de cet immobilier, c’est ce que j’appelle l’immobilier liquide en fait. Ce qui n’est absolument pas le cas, en tout cas de ton appart à Paris. A Paris, je suis un peu moins inquiet, ça se vend facilement.
Olivier : Non mais ça s’est vendu facilement. Enfin, on est en train de signer les papiers.
Sébastien : À Corbeil, par contre, c’est un peu plus… Évidemment, je dis n’importe quoi mais tu le mettrais 10000 à Corbeil, tu serais sûr de le vendre.
Olivier : Oui.
Sébastien : Tu n’as peut-être pas envie de le vendre 10000 pour perdre des dizaines…
Olivier : Finalement, on va finir par trouver un locataire et voilà. Donc, je pense que je vais voir ce que donne la gestion. Là, je suis passée par une agence de gestion locative qui est beaucoup plus sérieuse, que je recommande, qui est la société MRZ sur Paris, qui m’a été recommandée par Cédric Annicette qui est un spécialiste du secteur. Et voilà, ils sont beaucoup plus professionnels que l’autre. Il n’y a vraiment pas photo. Après, ça ne veut pas dire qu’ils sont parfaits bien sûr, mais au moins, ils ont un vrai bureau, on peut aller les voir, contrairement à l’autre agence. Enfin, bref.
Sébastien : Ok. Donc, qu’est-ce qu’on va retenir ? S’assurer de la demande locative et faire attention au prix d’achat même si vous déléguez comme Olivier, moi je peux tout à fait concevoir qu’on n’a pas envie de s’en occuper. Olivier, il est carrément dans une logique immobilière revenu passif.
Olivier : Oui. Du coup, j’aurai dû peut-être investir dans la pierre papier.
Sébastien : Oui. Et je pense que du coup, la location courte durée, ce n’est absolument pas pour toi.
Olivier : Non. À moins que je trouve quelqu’un qui cherche tout pour moi.
Sébastien : Voilà. Mais ça se fait, hein. Ça se fait.
Olivier : Donc, faites bien attention à ce que votre bien, vous puissiez le vendre facilement, ne l’achetez pas trop cher. Donc forcément, plus il y aura de frais, plus il y aura de délégation, plus il va falloir trouver la bonne affaire.
Sébastien : Ok. Ça ne te refroidit pas ? Puisque tu es en train d’acheter un immeuble ailleurs.
Olivier : Oui, alors, tu vois, du coup, la règle de base quand on est dans l’immobilier, c’est d’acheter là où on connait, ce que je n’ai jamais appliqué.
Sébastien : C’est vrai.
Olivier : Mais donc, moi, j’aime bien investir dans des zones monétaires différentes et tout ça. L’immobilier, c’est quand même une bonne manière de faire ça. Et cette fois-ci quand même, à Laval, donc à côté de Montréal, j’ai vraiment essayé de minimiser les risques possibles d’erreur. Déjà, je me suis fait aidé par une amie, Stéphanie, qui a investi, qui a 85 appartements à 44 ans, donc qui connait extrêmement bien le secteur, qui n’a pas d’intérêt financier direct qui me conseille en tant qu’amie, qui m’a présenté à tout le monde… J’ai été visité le bien, puisque je ne l’avais pas fait avec les autres en France. J’ai rencontré trois locataires sur cinq, ce qui m’a beaucoup rassuré sur la qualité des locataires, j’ai fait inspecter le bâtiment par un spécialiste qui a trouvé d’ailleurs des travaux à faire puisque le propriétaire a fait. Bon bref, j’ai vraiment essayé de…
Sébastien : D’être plus en confiance.
Olivier : Voilà. De… Je suis plus en confiance…
Sébastien : Tu as peut-être fait attention à des choses que tu n’avais pas fait attention précédemment.
Olivier : J’ai quand même délégué énormément de choses. Et puis, je me suis fait validé à toutes les étapes par Stéphanie, y compris au niveau de l’emplacement, elle m’a dit que c’était un bon emplacement et tout ça. Donc voilà.
Sébastien : Bon, on ne te souhaite que du positif.
Olivier : J’espère bien.
Sébastien : Tu deviens propriétaire quand ?
Olivier : Ça va être dans les prochains jours. Il faut que j’envoie l’argent d’ailleurs. C’est quasiment fait.
Sébastien : C’est l’essentiel, oui, envoyer de l’argent.
Olivier : C’est une étape importante. Sans ça, ça va être compliqué.
Sébastien : Ok, bon, bah écoute, merci Olivier de partager cette expérience.
Donc, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree.fr et à vous abonner à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton « abonnez-vous » qui vient d’apparaître.
Et puis, je vous rappelle que j’ai rédigé deux e-books que vous pouvez télécharger dans cette vidéo.
Si vous vous trouvez dans un navigateur internet, cliquez simplement sur les deux vignettes qui sont apparues sur votre écran. Et puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube ou d’un appareil mobile, vous pouvez télécharger ces e-books en cliquant sur le « i » qui va apparaître en haut à droite de cette fenêtre. Ou sinon, je vous mets également les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo.
Alors, le premier e-book s’appelle « Convaincre la banque, mode d’emploi » dans lequel je vous explique quels arguments mettre en avant pour convaincre votre banquier de financer votre projet d’investissement locatif.
Et le second e-book s’appelle « Doubler son salaire avec la location courte durée » si vous souhaitez savoir pourquoi la location courte durée ou la location saisonnière va vous permettre de dégager une rente immédiatement et pas dans 20 ans grâce à sa rentabilité explosive.
N’hésitez pas à télécharger ces deux e-books.
Olivier, merci d’être passé sur cette chaîne.
Olivier : De rien, Sébastien.
Sébastien : On se dit à très bientôt !
Olivier : À très bientôt !
Sébastien : À très bientôt, ciao !
Olivier : Ciao !
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