En location saisonnière, lors du check-in, il y a 5 étapes à respecter.
Ces 5 étapes sont indispensables, non seulement pour accueillir le client dans de bonnes conditions, mais également pour se protéger de tout problème.
Découvrez en vidéo comment réussir son check-in.
Faire visiter de l'appartement
Signer le contrat de location et l'état des lieux
Mettre à disposition le guide d'accueil
Vérifier le fonctionnement de la TV et d'internet
Sourire et être convivial :-)
Vous pouvez m'indiquer dans les commentaires en dessous de la vidéo si j'oublie quelque chose !
Transcription
Vous qui souhaitez faire de la location saisonnière, je vous invite à regarder cette vidéo pour connaitre toutes les étapes à respecter pour faire un bon check-in.
Bonjour, je suis Sébastien du blog "louer-en-courte-duree.fr". Je vous souhaite les bienvenus dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais vous présenter toutes les étapes à respecter pour accueillir un client dans votre appartement ou dans votre maison en location courte durée.
Mais avant que je vous en dise plus, je vous invite à télécharger gratuitement mes deux e-books : "Convaincre la banque, mode d’emploi" pour adopter la bonne attitude pour que la banque finance et soit convaincue de la viabilité de votre investissement locatif, et "Doubler son salaire avec la location courte durée".Vous pouvez télécharger ces deux e-books en cliquant sur les deux vignettes qui apparaissent à l’intérieur de cette vidéo si vous vous trouvez dans un navigateur internet Si vous vous trouvez sur YouTube, vous trouverez les liens de téléchargement dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.
Lorsque vous allez faire de la location saisonnière, il y a une étape cruciale qui est celle du check-in, de la remise des clés, tout simplement parce que vous n’aurez jamais deux opportunités de faire une première bonne impression.Lorsque vous allez accueillir votre client, je vous invite dans un premier temps à faire visiter votre appartement ou votre maison en montrant où se trouve la chambre, le coin nuit, la salle de bain, les toilettes, les penderies que le client pourra éventuellement utiliser pour défaire ses bagages, les endroits où se trouvent les produits de première nécessité tels que les serviettes de toilette, le gel douche, le papier hygiénique, les produits d’entretien, les endroits où il pourra trouver du café, du thé, des boissons, etc… si vous en laissez à disposition.
Dans un second temps, je vous invite à faire signer votre client deux documents qui vont vous protéger : le premier document, c’est le contrat de location ; le second document, c’est l’état des lieux d’entrée.
Alors, avant la signature du contrat de location, je vous invite à le balayer, à faire une lecture commune avec votre client de façon à lui rappeler un certain nombre de choses. Notamment la date d’entrée et la date de sortie ainsi que le nombre de nuits qu’il va passer dans l’appartement ou dans la maison.
Rappelez également le montant total payé pour la location. En particulier, ceci est très important puisque si jamais vous avez prélevé la carte bancaire du client, le fait de faire signer le contrat de location vous protègera en cas de contestation du débit de la carte bancaire.
Rappelez également le montant de la taxe de séjour que le client va devoir payer si jamais vous collectez la taxe de séjour pour la ville dans laquelle se trouve votre bien immobilier. Et surtout, indiquez au client qu’il va devoir vous laisser une caution.
En ce qui me concerne, je demande une caution de 200 euros. Elle peut être moins élevée, elle peut être plus élevée. Tout dépend de la valeur des équipements que contient votre appartement ou votre maison.
Demandez ensuite au client à quelle heure il souhaite quitter les lieux le jour de sa sortie, tout simplement pour qu’il puisse vous rendre les clés et que vous puissiez lui rendre sa caution.Si vous n’avez pas la possibilité d’être présent au moment de la sortie des lieux ou si votre prestataire de service n’a pas non plus la possibilité d’être présent au moment de la sortie des lieux, expliquez au client comment vous allez lui rendre la caution et surtout notez-le dans le contrat de location.
En ce qui me concerne, je me laisse 48h si je ne suis pas présent au moment de la sortie des lieux pour restituer la caution au client, tout simplement parce que je me laisse deux jours pour venir constater les états des dégâts ou des dégradations dans l’appartement. Donc, je rends la caution soit par virement bancaire, soit en envoyant une photo du chèque déchiré ou en envoyant le chèque déchiré par envoi postal.
Si jamais vous n’êtes pas présent au moment de la sortie des lieux, indiquez au client qu’il a la possibilité de laisser les clés soit dans la boite aux lettres, soit dans un commerce de proximité avec lequel vous vous entendez bien.
En ce qui me concerne, je fonctionne beaucoup avec les boulangeries ; il y a des boulangeries à proximité de mes appartements et je demande aux clients systématiquement de laisser les clés dans ces boulangeries si je suis absent de l’état des lieux de sortie.
Rappelez également dans le contrat de location quelles sont les règles de bon usage de l’appartement, donc ne rien dégrader, ne pas dégrader les parties communes, ne pas importuner les voisins et surtout rappeler au client les règles de bon usage de l’internet. Donc, pas de téléchargement illégal, ni de musiques, ni de films.
Vous avez ensuite la possibilité de faire signer à votre client un état des lieux d’entrée dans lequel vous allez noter les disfonctionnements ou les points d’accroche de votre appartement ou de votre maison. Ça peut être un miroir ébréché, un évier rayé, un plan de travail abîmé, etc… surtout, marquez ça de façon à ce qu’il n’y ait aucune contestation possible au moment de la sortie des lieux si vous constatez d’autres dégradations.
Je vous invite également à laisser, dans votre appartement, un guide d’accueil à vos clients.
Moi, je le présente sous la forme d’un classeur qui contient des fiches plastifiées et dans lequel je rappelle les règles de paramétrage du réseau wifi avec le nom du réseau ainsi que le mot de passe.J’indique également dans ce guide d’accueil où se trouvent les commerces de proximité les plus proches avec les horaires d’ouverture et de fermeture, donc les superettes les plus proches et idem pour les boulangeries, donc avec les adresses des boulangeries les plus proches, avec les heures d’ouverture et de fermeture.
Je laisse à disposition dans ce classeur une liste de restaurants ou de bars que j’apprécie particulièrement dans la ville et où je sais que le client pourra prendre du plaisir en fonction de ses envies.
Je rappelle également les coordonnées de l’office du tourisme si le client souhaite avoir plus de renseignements sur les festivals ou les lieux à visiter au moment de son séjour.
Je lui rappelle également dans ce guide quelles sont les stations de transport en commun les plus proches dont métros, bus, vélos.
Et je laisse bien entendu mes coordonnées, mail et téléphone, pour être joint en cas de problème.
Je pense que ce guide est un vrai plus. Je sais que tout le monde ne le fait pas mais en tout cas, certains clients me remercient de laisser ce guide à disposition. C’est quelque chose qui ne prend pas grand-chose à faire. Surtout, n’hésitez pas à mettre un guide d’accueil dans vos appartements ou vos maisons que vous louez en courte durée.
Ensuite, je montre au client le bon fonctionnement de la télé et de la connexion internet parce que ce sont vraiment les deux éléments le plus utilisés par les clients au cours du séjour. Et je finis le check-in en demandant si le client a besoin d’informations complémentaires ou de précision par rapport à une adresse à laquelle il devrait se rendre en déplacement professionnel ou personnel.
Ce check-in prend en tout et pour tout entre 5 et 10 minutes, pas plus.
Surtout, n’hésitez pas à avoir le sourire et à être convivial parce que pensez que le client aura l’opportunité de laisser un commentaire sur le site internet sur lequel il a réservé et que l’amabilité, le personnel est noté. Donc, surtout soyez convivial et amical.
Voilà pour les règles à respecter au moment d’un check-in.
J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si tel est le cas, n’hésitez pas à la liker et à la partager.
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Quant à moi, je vous dis à très bientôt pour une nouvelle vidéo, toujours sur le sujet de la location saisonnière.
Je vous propose de découvrir dans cette vidéo pourquoi et comment le sexe peut doper la rentabilité d'un bien immobilier exploité en location saisonnière.
Je vous invite à regarder la vidéo jusqu'à la fin pour découvrir une nouvelle tendance qui est en train de se développer et qui permet de booster encore davantage la rentabilité d'un bien immobilier.
Dites-moi dans les commentaires ci-dessous si vous avez également constaté que votre appartement était apprécié par les amoureux :-)Dites-moi également ce que vous pensez de ce nouveau mouvement.
Transcription
Dans cette vidéo, je vais vous expliquer pourquoi le "sexe" peut être votre meilleur partenaire immobilier lorsque vous faites de la location saisonnière.
Bonjour, je suis Sébastien du blog louer-en-courte-duree.fr.
Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais vous expliquer comment le sexe peut être au service de la rentabilité de votre bien immobilier.
Mais avant que je vous en dise plus, je vous invite à télécharger gratuitement mes deux e-books : "Convaincre la banque - Mode d’emploi" pour adopter la bonne attitude pour que la banque finance votre investissement locatif et "Doubler son salaire avec la location courte durée".Vous pouvez télécharger ces deux e-books en cliquant sur les deux vignettes qui apparaissent à l’intérieur de cette vidéo si vous vous trouvez dans un navigateur Internet.
Si vous vous trouvez sur YouTube, vous trouverez les liens de téléchargement dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.
Alors, comment est-ce que le sexe peut être au service de la rentabilité d’un projet ou d’un bien immobilier ? Tout simplement parce que je m’en suis rendu compte au fil des ans, le sexe permet de vendre.
Ce qu’il faut savoir lorsque vous faites de la location saisonnière, c’est qu’il y a deux types de sexe : il y a le mauvais sexe et il y a le bon sexe.
Le mauvais sexe, c’est le sexe issu de la prostitution.
Lorsque vous allez faire de la location saisonnière, vous allez travailler avec un certain nombre de partenaires (Airbnb, Booking, Houtstrip, voire Leboncoin…), des sites sur lesquels vous allez publier des annonces, et vous allez recevoir des demandes de réservation sur les annonces que vous allez publier. Vous allez donc recevoir des demandes de réservation standards, classiques et des demandes de réservation un petit peu plus exotiques.
Pourquoi je dis "exotiques" ? Parce que ceux sont des demandes de réservation pour effectuer de la prostitution dans vos appartements.
Alors, comment identifier ces demandes de réservation destinées à la prostitution ? Ce sont généralement des demandes de réservation dans lesquelles les locataires n’ont aucune question par rapport à la localisation de l’appartement, par rapport aux prestations fournies et qui ne sont absolument pas regardants sur le prix.
Par ailleurs, ce sont généralement des réservations qui sont effectuées par des gens de l’Est. Et ça, vous pouvez vous en rendre compte facilement au travers des échanges téléphoniques que vous allez avoir avec ces personnes ou au travers des messages écrits.
Attention, je ne suis pas en train de dire que toutes les demandes issues de personnes habitant l’Europe de l’Est sont destinées à la prostitution.
Ce que je suis tout simplement en train de vous dire, c’est qu’il peut y avoir prostitution et qu’en cas de doute, abstenez-vous de louer votre appartement de façon à ce que votre activité de location saisonnière ne soit pas requalifier en proxénétisme.
Si malgré tout, vous avez loué l’appartement, je vous invite à contacter la police de façon à faire sortir les gens de votre appartement.
En ce qui me concerne, je pense que ça m’est arrivé une fois de louer un de mes appartements à de la prostitution. Clairement, les locataires entraient dans les critères que je vous ai évoqués il y a quelques instants (accent d’Europe de l’Est, aucune question sur les prestations de l’appartement, aucune question sur le prix…).Bref, malgré tout j’ai décidé de louer l’appartement. Et c’est au moment du check-out que j’ai demandé à mon prestataire de service qui avait fait sortir ces personnes de l’appartement s’ils pensaient que c’était de la prostitution et il m’a confirmé que oui en me disant qu’une personne devait travailler et l’autre surveiller.
Heureusement pour moi, je n’ai eu aucun problème, ni avec les voisins, ni avec la copropriété et je pense que c’est la seule et unique fois que j’ai eu des prostituées dans l’un de mes appartements. Peut-être que c’est arrivé d’autres fois, en tout cas, je ne m’en suis pas rendu compte.
Ce qu’il faut savoir tout de même, c’est qu’il y a le bon sexe :Le bon sexe, est effectué "par les gens qui viennent chez vous pour passer un bon moment". Et je m’en suis rendu compte parce que je ne compte plus le nombre de fois où je retrouve des emballages de préservatifs sous les lits ou dans les appartements, des bouteilles de champagne à moitié entamées qui restent dans les frigos…Ce sont des gens qui viennent dans les appartements pour se faire plaisir, soit pour passer un week-end en amoureux, soit pour la Saint Valentin, soit pour un anniversaire, soit pour fêter un anniversaire de mariage, des gens qui viennent également au printemps pour profiter des beaux jours, du cœur historique, des bords de Garonne, etc… ou tout simplement des couples qui n’habitent pas ensemble et qui se donnent rendez-vous à mi-chemin pour passer le week-end. Alors je suis ravi de les recevoir. Mais de vous à moi, dans ce genre de situation, je ne pense pas que la visite de la ville soit leur activité principale durant la période de location.Ce que je vous invite donc, c’est à soigner vos biens parce que malgré tout lorsque vous faites de la location saisonnière, les gens achètent sur photos et donc les gens recherchent une décoration sympa, une ambiance cocooning, une ambiance moderne avec de jolies couleurs, bref des appartements chaleureux dans lesquels ils ont envie de se sentir bien. Et des gens qui se sentent bien, ce sont des gens qui potentiellement réservent et qui ensuite ont d’autres activités dans les appartements.
Alors, il est certain qu’on attire une clientèle de couples fidèles mais également une clientèle de couples infidèles et je vais vous donner deux exemples.Le premier, pour les couples infidèles, c’est vrai qu’on rencontre généralement ou souvent des couples qui viennent et au moment du check-in, il y a une des deux personnes qui est beaucoup plus à l’aise, beaucoup plus communicante que l’autre qui est plutôt discrète, qui pourrait rentrer dans un trou de souris si elle en avait l’opportunité. Donc, clairement, on détecte tout de suite que dans ces configurations-là, on est avec un couple illégitime.
Je me rappelle également en deuxième exemple d’un monsieur d’un certain âge, 70 ans qui avait réservé mon appartement il y a un peu plus d’un an maintenant, et qui, au moment de la remise des clés, m’avait demandé si j’allais encaisser le chèque de caution. J’avais donc répondu que je n’encaisserai le chèque de caution que si je constatais des dégradations dans l’appartement, et lui m’avait ensuite répondu : "Tant mieux, je ne vais pas vous expliquer ma vie mais je suis avec ma copine en week-end et je ne voudrais pas que ma femme l’apprenne". Donc, ce monsieur était clairement en train de me dire qu’il était en train de tromper sa femme. Bon, voilà, c’est vraiment pour l’anecdote !Ce que je peux vous inviter à faire par contre, c’est vraiment d’avoir une décoration moderne qui donne envie à vos appartements pour que les gens y prennent du bon temps dans tous les sens du terme.
Ce qu’il faut savoir également en location saisonnière, toujours dans cette thématique sexe, c’est qu’il y a une troisième activité qui se développe, c’est la location à la journée.
C’est-à-dire que je reçois de plus en plus de demandes pour des gens qui souhaitent louer l’appartement de midi à 17 heures ou de 14 heures à 18 heures par exemple.
Je pense que dans ces configurations-là, on est également sur des couples illégitimes qui trouvent un appartement de location saisonnière beaucoup plus discret qu’une chambre d’hôtel. Donc, c’est quelque chose que je vais regarder avec beaucoup d’attention. Il faut savoir d’ailleurs qu’il y a des sites spécialisés qui existent pour ce genre de location, je vais regarder ça avec beaucoup d’intérêt.
Je vous explique pourquoi Je vous ai déjà dit dans plusieurs vidéos que lorsqu’on faisait de la location saisonnière, on multipliait la rentabilité d’un bien immobilier par trois. Imaginez maintenant qu’il soit possible de faire deux rotations par jour dans chaque appartement, c’est-à-dire avoir une clientèle de jour et une clientèle de nuit. Ça voudrait dire qu’il est possible de multiplier par six la rentabilité d’un bien immobilier par rapport à une location classique. Donc, c’est là quelque chose de très intéressant. Donc, encore une fois je vais regarder ça de très près et je vous donnerai des nouvelles en fait de ce qu’il en est au travers du blog louer-en-courte-durée.fr.
Je reçois également d’autres types de demandes, récemment, pour faire des photos dans les appartements, donc entre 10 heures et 18 heures généralement, au moment où la luminosité est suffisante, et donc ce sont des gens qui souhaitent louer l’appartement pour faire des demandes avec des filles. Je ne sais pas si c’est pour effectuer des photos de charme ou des photos un petit peu plus classiques. Ce qu’il faut savoir en tout cas, c’est que la demande est là et c’est encore une fois quelque chose que je vais regarder de plus près. Je vais être beaucoup plus ouvert à ce genre de demande tout simplement pour augmenter la rentabilité du bien immobilier.
Voilà pour ce thématique sexe. Donc, soyez vraiment conscients que le sexe peut booster la rentabilité de votre bien immobilier lorsque vous faites de la location saisonnière.Encore une fois, le conseil que j’ai à vous donner c’est : ayez des appartements sympas, sexys, avec une décoration qui donne envie, de façon à ce que les gens puissent se projeter et envie de passer du bon temps, encore une fois dans tous les sens du terme, chez vous.
J’espère que cette vidéo vous aura plus, si tel est le cas, n’hésitez pas à la partager. Je vous invite, quant à moi, à me suivre sur louer-en-courte-duree.fr si vous souhaitez avoir davantage de conseils et d’astuces pour louer votre bien en location courte durée.
Vous avez également la possibilité de vous abonner à ma chaine YouTube pour être informé gratuitement de la publication de nouvelles vidéos.
Je vais en terminer là pour cette vidéo et je vous dis à très bientôt pour un nouveau sujet autour de la location saisonnière.
Savoir se créer les bonnes affaires est une excellente manière de gagner de l'argent avec l'immobilier.
Je vous propose dans cette interview de faire la connaissance de Jean qui effectue de la location courte durée sur Lyon.
Il nous dévoile dans cette vidéo 2 secrets pour acheter moins cher le prix du m2.
Les résultats sont au RDV.Ses stratégies pour "casser le prix du m2", combinées avec la location saisonnière, lui permettent de gagner entre 5000 et 6000 euros par mois !Vous pouvez retrouver Jean sur son blog : http://moncapitalimmo.com
Dites-moi dans les commentaires ci-dessous ce que vous pensez de ces stratégies.
Transcription
Sébastien Ascon : Bonjour, je suis Sébastien du blog louer-en-courte-durée.fr, et dans cette nouvelle vidéo je vais vous parler à la fois d’immobilier et de location saisonnière.
Alors pour vous parler de tout ça, j’ai invité Jean.
Bonjour Jean !
Jean : Salut !
Sébastien Ascon : L’avantage de Jean, c’est qu’il allie deux stratégies en location saisonnière.
Alors Jean, peut-être avant de rentrer dans les détails de cette vidéo, sur le sujet sur lequel je veux qu’on arrive, est-ce que, pour les gens qui ne te connaissent pas encore, tu peux nous présenter ton parcours immobilier ?
Jean : Oui, pas de problème. Mon parcours est assez rapide, c’est-à-dire que j’ai commencé à investir dans l’immobilier il y a 2 ans et demi à peu près en utilisant deux stratégies que j’estime, en tout cas, être les puis puissantes dans le domaine de l’immobilier. Et lorsqu’on utilise ces deux stratégies et qu’on les associe, qu’on les utilise en même temps, on peut se créer une rente automatiquement assez conséquente. Alors les deux stratégies, c’est quoi ? C’est d’acheter des appartements d’une surface assez importante pour pouvoir les découper en plus petites surfaces, donc la division ; et la deuxième stratégie qui est la même que tu utilises, Sébastien, c’est la location courte durée, donc la location saisonnière.
Sébastien Ascon : Donc l’avantage de la division de lot, tu ne l’as peut-être pas dit mais tu me les confirmeras certainement, c’est d’acheter de grosses surfaces dans lesquelles tu mets plusieurs espaces de vie, plusieurs appartements, et ça te permet d’acheter du prix du m² beaucoup moins cher que si tu achetais des studios individuels.
Jean : Exact. Alors, déjà on achète un prix au m², il y a vraiment beaucoup d’avantage mais en voilà quelques-uns. C’est-à-dire que déjà on achète moins cher au m², étant donné qu’on crée des petites surfaces plus chères au prix du m², donc déjà on a le double effet de rentabilité. Quand on va sur de grandes surfaces aussi, il y a un gros avantage, c’est qu’on se retrouve beaucoup moins en face d’investisseur, donc c’est beaucoup plus facile d’acheter, de trouver de bonnes affaires quand on va sur des surfaces un peu plus importantes que sur des petites surfaces sur lesquelles tout le monde va.
Sébastien Ascon : Donc, ça veut dire, toi Jean, puisque je connais un petit peu ton histoire, tu as acheté seulement deux appartements mais dans lesquels tu arrives à exploiter six espaces de vie. Donc, six appartements contenus dans deux. Donc, deux plus quatre.
Jean : Exactement. Donc, mon premier appartement je l’ai acheté en 2013. C’est un appartement que j’ai divisé en 2 T2. Donc, 2 appartements, je me suis créé une rente automatique de 1000 euros par mois en faisant ça ; et mon deuxième bien c’est un appartement que j’ai divisé cette fois-ci en quatre, donc, j’ai créé quatre studios et ces quatre studios me génèrent entre 3000 et 4000 euros par mois. Donc au total, je suis entre 4000 et 5000 euros par mois de revenu tous les mois une fois que tout est payé. Une fois que j’ai remboursé mon prêt, que j’ai payé mes charges, etc…
Sébastien Ascon : D’accord ! Ce qui m’intéresse dans ton parcours c’est que, pour moi, tu es un petit peu le gars qui va chercher le prix du m² le moins cher possible. Donc là tu nous as expliqué comment tu l’avais fait avec seulement deux appartements. Alors je vais juste quand même préciser quelque chose, tu as créé des espaces de vie différents dans un appartement et dans un autre appartement, c’est-à-dire que tu as créé six appartements dans deux mais le jour où tu veux revendre, tu revends bien un seul lot vis-à-vis de la copropriété, c’est ça ? Tu ne peux pas vendre les appartements individuellement.
Jean : Si, tu peux mais il y a quelques démarches à faire. Simplement, ça ne m’a pas intéressé de faire ces démarches-là pour l’instant parce que ce n’est pas mon objectif mais en faisant quelques démarches, on peut diviser officiellement les lots. Bon, il faudra faire venir un géomètre, un notaire… Il y a différentes choses à faire mais c’est possible. Dans l’état actuel des choses, je n’ai pas fait ces démarches donc, effectivement, ça reste deux appartements juridiquement parlant.
Sébastien Ascon : Donc, ce que tu me disais en dehors de la vidéo, c’est que tout ton intérêt c’est de les garder parce que pour toi, c’est une machine à cash.
Jean : Exactement ! Je n’aurais aucun intérêt de les vendre. D’une part, je gagne de l’argent avec ; d’autre part, j’ai en plus de cela un capital qui s’amortit. Donc petit à petit, ces appartements se paient et je me crée un patrimoine parce que ceux sont des appartements qui sont quand même très bien placés et d’un point de vue patrimonial c’est intéressant !
Sébastien Ascon : Alors, Jean, donc ta stratégie est d’acheter des surfaces avec un prix au m² le plus faible possible. Je crois que tu as dernièrement acheté un futur appartement que tu as payé 12500 euros pour 24m² en plein Lyon.
Jean : Exact ! C’est une affaire de dingue ! Je pense que je ne ferai jamais d’aussi bonnes affaires dans ma vie parce que j’ai eu un peu de chance. J’ai provoqué aussi cette chance, ce n’est pas tombé tout seul.
Sébastien Ascon : Les gens doivent se dire mais comment Jean a fait pour acheter 24m² à 12500 euros en plein Lyon.Alors Jean va vous expliquer comment il a fait, c’est un parcours un petit peu sinueux, je te laisse développer.
Jean : Oui, bien sûr ! En fait, je crois sincèrement, très profondément qu’il faut se créer des bonnes affaires. La bonne affaire ne tombe pas toute seule comme ça avec une rentabilité affichée. Les bonnes affaires se créent, c’est pour ça aussi que je divise les appartements parce que je crée des bonnes affaires. Du coup, là je suis tombé sur un garage que j’ai acheté qui est en rez-de-chaussée, ce n’est pas un box souterrain, c’est un garage en rez-de-chaussée qui donne sur une rue avec un grand rideau métallique. J’ai pris le pari pour pouvoir transformer ce garage qui est une surface assez importante avec quelques caractéristiques qui permettent de le faire. J’ai pris le pari de le transformer en appartement et ensuite de pouvoir louer cet appartement en location saisonnière.
Sébastien Ascon : Et à partir du moment où tu as fait ton offre, tu es passé chez le notaire, ensuite tu as entamé toutes les démarches nécessaires, certainement auprès de la copropriété, du syndic et de la ville, pour pouvoir transformer ce garage en espèce d’habitation.
Jean : Voilà, c’est exactement ça ! Donc, il y a beaucoup de démarches à effectuer. Je me suis fait accompagner pour ça et je suis encore en train de me faire accompagner parce que je suis en train de le faire en ce moment. Je me suis fait accompagner d’un architecte, donc de différents professionnels pour mener toutes ces démarches parce que c’est quand même assez complexe. Enfin, ça se gère, ce n’est pas si complexe que ça mais ça demande du temps surtout. C’est qu’il faut aller voir tous les organismes, remplir pas mal de documents administratifs. Donc ça demande du temps et je me suis fait accompagner pour transformer ce bien en appartement.
Sébastien Ascon : Donc, en fait, tu t’es créé la super opportunité ! Tu vas certainement faire des travaux parce qu’il y a des travaux pour transformer le garage : il y a toute la partie électricité, plomberie etc…Une fois que les travaux seront effectués, est-ce que tu as une idée de combien pourra valoir cet appartement ?Jean : Combien il vaudra ? Je pense qu’il vaudra à peu près 110000 - 120000 euros. Vu l’emplacement dans Lyon, vu le fait qu’il sera refait à neuf, je pense qu’il sera entre 110000 et 120000 euros.
Sébastien Ascon : 110000 et 120000 euros pour un appartement qui t’aura coûté tout compris combien ?
Jean : Combien il m’aura coûté ? Il m’aura coûté à peu près 40000 à 45000 euros.
Sébastien Ascon : 45000 euros, je vais l’arrondir à 50000 pour une valeur entre 110000 et 120000 euros, donc 60000 euros de plus-value sur une seule opération immobilière.Donc, vous voyez là que Jean a fait "ceinture-bretelles", il va vous a expliquer après comment il a financé cet appartement mais je suis certain que le coût du crédit va être tellement faible que tu vas générer du cashflow quel que soit le mode d’exploitation.
Jean : C’est évident, oui.
Sébastien Ascon : Et le second effet c’est que pour une raison X ou Y, si Jean a envie de vendre cet appartement tout de suite, il prendra un gros chèque de 50000 à 60000 euros.
Jean : Voilà, moins l’imposition sur la plus-value, mais oui c’est cela. C’est une super affaire !
Sébastien Ascon : Donc, tu as pris un crédit sur 15 ans ?
Jean : J’ai tout emprunté sur une durée de 15 ans : l’acquisition, les frais de notaire, les travaux… J’ai fait la demande, en tout cas j’ai eu l’accord pour emprunter les travaux. Je n’ai pas encore emprunté pour les travaux parce que je ne les ai pas encore faits. Pour la décoration, le mobilier, enfin, le package total, j’emprunte.
Sébastien Ascon : Donc, tu vas l’exploiter en saisonnier. Tu as une idée du cashflow que tu vas générer sur cet appartement ?
Jean : Je dirais peut-être au minimum 1000 euros à peu près, c’est possible.
Sébastien Ascon : Je pense que c’est une très belle opération. On a toujours tendance à aller chercher la durée de crédit la plus longue possible sur du 25 ans. Mais là, Jean il a tout une autre démarche, il est parti sur 15 ans mais tout simplement pourquoi ? Parce qu’il est tombé sur la super affaire et aller chercher un crédit de 20 à 25 ans, ça ne se prêtait pas vraiment. Le jeu n’en valait pas la chandelle. Donc l’idée est de raccourcir vraiment le crédit pour encaisser des loyers pleins le plus rapidement possible.
Jean : Exactement ! Je n’ai pas utilisé la même stratégie sur mes apparts.Effectivement les montants ne sont pas les mêmes, donc j’ai une durée qui est beaucoup plus longue, 20 voire 25 ans, alors que là sur l’appartement, ça ne se justifiait pas, sur 15 ans ça me paraissait très bien.
Sébastien Ascon : Écoutez, je suis vraiment ravi d’avoir fait cette vidéo avec toi Jean. J’adore ta vision des choses en disant qu’il faut provoquer les bonnes affaires en baissant le prix du m². Donc pour en arriver là, soit Jean divise, soit il transforme des biens.
Jean je te remercie pour cette vidéo.
Jean : Merci à toi, je t’en prie.
Sébastien Ascon : Je vous dis à très bientôt pour une nouvelle vidéo toujours sur les sujets de l’immobilier et de la location saisonnière. A bientôt, au revoir !
La locations saisonnière offre de nombreux avantages.
Je vous propose de découvrir en vidéos 3 bonnes raisons pour se lancer :
La garantie d'avoir un patrimoine systématiquement entretenu
La garantie de ne pas avoir de loyers impayés
La possibilité de pouvoir jouir de son patrimoine à tout moment
Je vous laisse m'indiquer dans les commentaires ci-dessous si vous partagez cet avis.
Transcription
Dans cette vidéo, je vais vous exposer 3 bonnes raisons de faire de la location saisonnière.
Bonjour, je suis Sébastien du blog louer-en-courte-duree.fr.
Je vous souhaite la bienvenue dans cette vidéo dans laquelle je vais évoquer avec vous 3 atouts majeurs de la location saisonnière.
Mais avant de rentrer dans le vif du sujet, je vous invite à télécharger mes deux e-books "Convaincre la banque - mode d’emploi" pour convaincre la banque de financer votre investissement locatif et "Doubler son salaire avec la location courte durée".Vous pouvez télécharger ces deux e-books en cliquant sur les deux vignettes qui apparaissent à l’intérieur de cette vidéo si vous vous trouvez dans un navigateur internet.
Si vous vous trouvez sur YouTube, vous trouverez les liens de téléchargement dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.
Alors, si vous souhaitez vous lancer dans la location saisonnière, vous avez certainement une idée de rentabilité ou de loyer en tête. Il est vrai qu’avec la location saisonnière, il est possible de multiplier ses revenus locatifs par trois. Pour autant, ce n’est pas du tout de ça que je vais vous parler dans cette vidéo.
Par ailleurs, la principale objection que les gens ont vis-à-vis de la location saisonnière, c’est le temps de gestion.
Il est vrai que la location saisonnière demande beaucoup plus de gestion qu’une location classique et il faut savoir pour autant que des possibilités de délégation existe et j’en parle d’ailleurs dans un article du blog. Mais ce n’est pas non plus de ça dont je vais vous parler aujourd’hui dans cette vidéo.
Les 3 atouts majeurs que je voulais aborder avec vous sont les suivants :
La capacité d’avoir un patrimoine systématiquement entretenu
La garantie de n’avoir aucun loyer impayé
La possibilité de jouir comme bon vous semble de son patrimoine immobilier.
Je vous propose qu’on prenne ces 3 avantages les uns après les autres :
1 - La capacité d’avoir un patrimoine systématiquement entretenu. Lorsque vous faites de la location classique à l’année avec un locataire qui y élit sa résidence principale, vous signez un contrat de bail, en échange une remise de clés et vous récupérez votre appartement, votre maison, c’est-à-dire votre bien immobilier, souvent des mois voire des années plus tard.
Le jour de la sortie du locataire, il n’est pas rare de constater des dégradations dans le bien immobilier et ces dégradations se sont accumulées au fil du temps.
Pour pouvoir réparer ces dégradations, vous devez utiliser la caution du locataire qui va être de deux mois si vous faites de la location meublée ou d’un mois si vous faites de la location nue. Et souvent, cette caution ne suffit pas à réparer l’ensemble des dégradations.
Lorsque vous faites de la location saisonnière, vous minimisez ce risque de dégradation.
En effet, les périodes de location sont beaucoup plus courtes et de fait, le risque de dégradation beaucoup plus faible.
Qui plus est, lorsque vous faites sortir un client au moment du check-out, vous faites évidemment un état des lieux de sortie et vous vérifiez que des dégradations ne sont pas apparues dans l’appartement. Et si des dégradations sont apparues, je vous invite à utiliser la caution de votre locataire pour réparer les dégradations.
Mais ces dégradations, encore une fois, sont infimes. Donc, faire de la location saisonnière, c’est la garantie d’avoir un patrimoine toujours bien entretenu.2 - La garantie de n’avoir aucun loyer impayé La principale peur d’un propriétaire c’est d’avoir un loyer impayé, pour les propriétaires qui font de la location classique bien entendu.
Et ceci peut se comprendre parce que c’est vrai qu’aujourd’hui, lorsqu’un propriétaire rencontre des difficultés avec un locataire, il est très difficile de se séparer du locataire et de faire valoir ses droits de propriétaire. Il ne faut pas non plus crier au loup, il faut savoir que les loyers impayés représentent environ 2% des loyers.
Pour celui sur qui ça tombe, c’est vraiment très compliqué de résoudre cette situation. Faire de la location saisonnière, c’est s’affranchir de ces contraintes.
En effet, que vous louiez votre appartement en direct au travers d’un site internet que vous avez pu créer ou en utilisant une plateforme de réservation en ligne (telle que Airbnb, booking, Abritel, TripAdvisor, etc…) vous avez la garantie de toucher votre loyer.
En effet, le locataire paie avant de rentrer dans l’appartement et une fois que vous procédez à la remise des clés, vous êtes certain que le locataire a déjà payé le montant total de sa location.
Par ailleurs, vous vous affranchissez également des problématiques de sélection du locataire au travers d’analyses de fiches d’imposition, de fiches de paie, de recherche de garants, etc... Ce sont des problèmes qui disparaissent avec la location saisonnière.
On a coutume de dire qu’un bon locataire est un locataire qui paie.
Si telle est la définition, alors tous les locataires que vous allez avoir en location saisonnière sont de bons locataires.
3 - La possibilité de jouir de son patrimoine comme bon nous semble.
Si vous regardez cette vidéo, c’est que vous vous intéressez de près ou de loin à l’immobilier et vous avez déjà certainement fait des visites pour louer ou pour acheter un bien.
Et vous avez pu constater pour peu que le bien que vous souhaitez visiter soit loué, qu’il faut systématiquement l’accord du locataire.
Je trouve cette condition aberrante dans le sens où le locataire par définition est locataire et non propriétaire, donc je ne vois pas pourquoi il faut demander l’autorisation à celui qui n’est pas chez lui de faire des visites pour relouer ou pour vendre un appartement.
Lorsque vous faites de la location saisonnière, et je vais prendre mon propre exemple, vous pouvez vous affranchir de cette condition.
Je rédige des contrats de location avec chacun de mes locataires et j’ai une clause qui précise que je peux rentrer dans l’appartement pendant que les locataires sont présents. Évidemment, le but n’est pas d’espionner les locataires, mais je m’autorise ce droit en cas de doute ou de craintes vis-à-vis d’un locataire, ce qui est très rare, qui n’est jamais arrivé entre nous.
Par contre, cette clause est aussi là, présente pour les longs séjours puisque pour les longs séjours, je viens environ une fois par semaine à porter du linge de lit ou du linge de bain propre pour les locataires.
Mais ce n’est pas la seule condition.
Vous pouvez également jouir de votre patrimoine, c’est-à-dire, venir dormir une nuit, un week-end ou plusieurs jours dans votre appartement.
Je prends encore une fois mon cas particulier. Dernièrement, j’ai fait une soirée sur Toulouse avec ma compagne, puisqu’on habite à 20 ou 25km de Toulouse. Plutôt que de rentrer tard chez nous le soir, on a souhaité dormir dans l’un de nos appartements dont on avait bloqué les dates. Donc, finalement on a pu être logés à Toulouse gratuitement aux frais des locataires que nous recevons tout au long de l’année.
Cet exemple peut paraître simple pour Toulouse.
Maintenant, imaginez que vous ayez un bien en Martinique ou en Guadeloupe et imaginez que vous ayez envie de passer une semaine, deux semaines ou voire plus à l’année.
Donc vous avez la possibilité, grâce à votre investissement locatif saisonnier, de loger gratuitement en Guadeloupe ou en Martinique aux frais, encore une fois, des locataires que vous allez recevoir tout au long de l’année.
Alors, surtout, ne croyez pas qu’un achat immobilier d’un studio ou d’un deux pièces en Martinique ou en Guadeloupe coûte cher, je vous invite pour cela à regarder les annonces immobilières, vous risquez d’avoir de très belles surprises.
Et je terminerai en disant que j’ai pris l’exemple de loger vous-mêmes dans l’un de vos appartements mais rien ne vous empêche d’y loger des amis qui viennent vous rendre visite si vous n’avez pas la capacité à les loger dans votre résidence principale.
Donc, voilà vraiment le troisième atout majeur de la location saisonnière que je voulais évoquer aujourd’hui au travers de cette vidéo.
J’espère que cette vidéo vous aura plu. N’hésitez pas à me suivre sur "louer-en-courte-duree.fr" si vous voulez en savoir plus sur la location saisonnière, si vous voulez avoir plus de conseils et plus d’astuces. Quant à moi, je vous dis à très bientôt pour une nouvelle vidéo !
Julien nous explique dans cette interview les difficultés qu'il a rencontrées lors de son dernier investissement locatif.
Après 18 refus bancaires (sans compter les déboires avec le vendeur et le locataire en place) il a finalement réussi à trouver une banque pour le financer.
Il a eu raison de ne pas se décourager.
Grâce à la location saisonnière, ce projet va lui rapporter 1800 euros par mois !Indiquez moi dans les commentaires ci-dessous si vous pensez qu'il a eu raison de persister :-)
Transcription
Dans cette vidéo, vous allez découvrir pourquoi lorsque vous trouvez une bonne affaire immobilière qui va vous faire gagner beaucoup d’argent, il est nécessaire de ne pas se décourager et de ne pas la laisser s’envoler.
Bonjour, je suis Sébastien du blog louer-en-courte-durée.fr, et dans cette interview, j’ai le plaisir d’accueillir Julien.
Sébastien : Salut Julien !
Julien : Bonjour !
Sébastien : Julien est une personne que je connais puisqu’on fait partie du même groupe Mastermind à Toulouse et Julien vient de réaliser un achat immobilier qui l’a amené à être confronté à d’énormes difficultés. Difficultés avec le vendeur, avec le locataire et avec le financement.
Un véritable parcours du combattant ! Mais Julien s’en est sorti avec brio et je propose qu’il nous explique tout ça dans cette vidéo. Mais peut-être avant d’aborder ce nouveau projet, Julien, est-ce que tu peux te présenter et nous dire ce que tu avais fait dans l’immobilier jusqu’à présent ?
Julien : Bonjour à tous, je m’appelle Julien, j’ai 36ans. J’ai commencé l’immobilier il y a à peu près 2ans - 2ans et demi. En faisant des recherches, je voulais commencer à investir un petit peu dans l’immobilier. J’ai fait des recherches sur différents blogs et je me suis formé pour pouvoir commencer à investir dans l’immobilier. J’ai acheté un premier appartement où on est actuellement là, en mai 2014, dans l’idée de faire de la location saisonnière. J’ai donc démarré, en mai 2014, sur mon appartement dans le centre de Toulouse, un 30m², Loi Carrez, 20m² à peu près, égaré sous les combles et je le loue en location saisonnière depuis mai 2014.
Sébastien : D’accord, donc c’est un appartement que tu loues à peu près… enfin, le loyer que tu tires à chaque mois, il est de combien à peu près ?
Julien : Alors je le loue 55 € la nuit, et on va dire que je loue en moyenne entre 20 et 25 nuits par mois, donc on va dire qu’en gros 1300 €, entre 1100 € - 1200 € en moyenne de location chaque mois.
Sébastien : Donc en fait, Julien fait de la location saisonnière et l’intérêt, c’est d’avoir un loyer multiplié par 3 par rapport au loyer que tu pourrais tirer avec le même appartement si tu l’exploitais de façon "un peu plus traditionnelle".
Julien : C’est ça, voilà.
Sébastien : Et donc, c’est justement parce que cet appartement marchait plus que bien que tu t’es dit que tu voulais faire un nouveau coup immobilier.
Julien : Oui, c’est ça un peu l’esprit ! Disons que j’ai mis beaucoup de temps à trouver le premier appartement. Pour trouver une bonne affaire, parfois il faut un petit peu de temps et pour donner un peu les chiffres sur le premier appartement, j’ai mis presque 1 an à le trouver, je l’ai acheté à 48000 €. Il faut dire qu’au départ, ce n’était pas une ruine mais pas loin, c’était des combles, pas d’eau, pas d’électricité, pas d’ouverture, rien du tout… d’où le prix assez attractif. Il a fallu se projeter tout de suite sachant ce qu’on pouvait faire et ne pas faire dans l’appartement. J’ai fait 19000 € de travaux avec l’ameublement et sur un coût total (frais de banque, frais de notaire et ainsi de suite) à 71000 €. Donc il me coûte 365 € de remboursement par mois, on va dire 500 € avec toutes les charges annexes (le foncier, les charges de copropriété et ainsi de suite), et je retire un cashflow de 700 € à peu près par mois. Donc le but était, vu que ça fonctionnait bien, de partir sur un autre achat. Et comme j’ai eu beaucoup de difficultés à trouver le premier financement parce que je n’étais pas propriétaire de ma résidence principale, ça a été un peu compliqué au niveau des banques.
Je suis parti sur le même petit projet, sur une petite surface de 20m² que beaucoup de personnes cherchent. Quand on veut investir, généralement on le fait sur une petite surface. Et comme ça faisait 1 an et demi que le mien fonctionnait bien, j’ai commencé les recherches partant de l’idée que ça allait encore mettre 1 an avant de trouver une bonne affaire, et là je l’ai trouvé en 3 semaines - 1 mois peut-être. Donc je suis parti sur une petite surface, et l’agent immobilier m’a présenté un bien qui n’était pas du tout dans mes critères mais qui avait l’air attractif au niveau du prix. Du coup, je suis parti sur quelque chose de plus grand, un 53 m² avec une particularité, 37 m² de terrasse, en plein centre de Toulouse, on doit être à 5 minutes du Capitole à peu près. Du coup, je me suis lancé sur quelque chose de plus grand, le but est de faire deux appartements sur ce plateau. Il y a 53 m² et le but est de faire deux 25 m² - 27 m² à peu près.
Sébastien : Alors, Julien, tu l’as bien expliqué, la bonne affaire est souvent très difficile à trouver, tu as mis plus d’un an pour trouver la première, la seconde tu l’as trouvé en 2 ou 3 semaines ! Il n’y a pas de règle en fait. Ce que tu disais est par contre très juste : sur les petites surfaces, il y a beaucoup d’investisseurs qui cherchent à acheter, donc la concurrence est plus rude ! Là où tu as su te démarquer, je pense, sur ton premier investissement, c’est que tu as acheté un bien, un 20 m² où il y avait tout à refaire, pas d’ouverture sur les toits et beaucoup de travaux, ce qui a fait que la concurrence était déjà sur ce type de produit beaucoup plus faible.
Julien : Voilà. C’est-à-dire que quand on cherche une bonne affaire dans l’immobilier, c’est vrai que ce n’est pas essayer de rechercher ce que tout le monde recherche, c’est-à-dire qu’il y a beaucoup de gens qui, quand ils vont visiter et qu’ils voient que c’est "une ruine", à partir du moment où la partie commune et la bâtisse ont une bonne qualité, on peut tout faire à l’intérieur. Donc c’est vrai que généralement il y a beaucoup de gens qui abandonnent le projet parce qu’ils disent qu’ils seront incapables de faire ça alors que quand on a de bons artisans, les artisans peuvent faire n’importe quoi dans l’appartement… moi, je ne suis pas du tout de la partie mais j’ai dessiné des plans pour leur dire : "ça est-ce que c’est possible de le faire ?", et l’artisan me dit "oui". Après, l’avantage, c’est qu’il y a des gens qui vont s’arrêter sur l’aspect esthétique d’un appartement qui n’est pas forcément en très bon état.
Sébastien : Il faut savoir se projeter. Donc tu t’es positionné sur un nouvel achat immobilier, super adresse, on a vu ça ensemble, par contre c’est pareil, tu repars sur une ruine. Je mettrai des photos de l’appartement que tu viens d’acheter dans cette vidéo et tu pars vraiment d’une feuille blanche, enfin il faut même casser des trucs, tu as des murs porteurs à casser.
Julien : Voilà, ce n’est pas une ruine mais c’est un immeuble des années 60 mais le plateau est dans un était un peu particulier, c’est-à-dire qu’il est vraiment pourri. Et l’avantage d’un appartement pourri, c’est qu’on peut tout casser pour tout refaire. Donc on peut même casser les murs porteurs, on peut placer des IPN, donc ça, je ne savais pas ce que c’était avant, c’est les artisans qui m’ont expliqué, donc, pour pouvoir justement agrandir la surface et créer deux appartements alors qu’au départ il n’y en avait qu’un seul.
Sébastien : Donc on évoquera tous les chiffres de ce nouvel appartement en fin de vidéo. Ce que je voudrais qu’on aborde, c’est les difficultés que tu as pu avoir pour acheter ce bien. Je les ai évoquées au début de la vidéo : difficultés avec la propriétaire, difficultés avec la locataire et difficultés pour la recherche du financement. Est-ce que tu peux nous expliquer quels problèmes tu as eu dans un premier temps avec la propriétaire ?
Julien : Alors, dans les grandes lignes, en fait, quand j’ai visité cet appartement, il était affiché à 110000 €. Donc comme moi au départ, je suis parti sur une petite surface, je savais que je n’aurais jamais le prêt, j’ai quand même signé l’offre à 110000 € parce qu’on ne sait jamais, donc j’ai signé au prix. Je suis allé voir ma banque après, elle m’a donné un accord de principe en disant qu’elle pouvait me financer sur un plus grand projet, que c’est un projet qui était viable, qu’il ne devait pas y avoir de souci. Donc, l’avantage quand on cherche une bonne affaire souvent, c’est non seulement l’appartement qu’on trouve, l’avantage de faire des travaux, c’est que forcément on va l’acheter moins cher, mais on peut vraiment faire une plus-value quand on veut faire un appartement de fond en comble ; et la deuxième chose aussi, c’est de trouver le bon vendeur. Donc pour moi, là, c’était un cas particulier parce que le vendeur, c’était une succession. En fait, c’était la fille d’un monsieur qui est décédé, qui avait un immeuble entier et elle l’a eu en succession. Elle a décidé de revendre les appartements parce qu’elle n’était pas de Toulouse, elle habite à Nice. Du coup, elle a re-dispatché tous ces lots à la vente. Donc elle n’a pas forcément d’idée précise du prix du marché même si elle est passé à une agence, mais l’appartement était dans un tel état pas terrible que le prix était quand même assez bas, parce qu’on était à peu près de 2075 € du m² on va dire.
Sébastien : Pour l’adresse, c’est absolument bas.
Julien : Du coup, j’ai signé au prix donc qui a été forcément accepté mais disons qu’après elle s’est rendu compte, parce qu’elle a dû avoir peut-être 70 coups de fil par la suite, qu’elle n’a peut-être pas vendu assez cher, donc elle a voulu trainer un petit peu la vente et la signature du sous seing pour justement m’avoir entre temps au téléphone, pour me dire qu’elle avait des offres à 140000 €. Donc ce qui l’aiderait à vendre plus facilement, ce serait que je rajoute 15000 € - 20000 € de plus pour pouvoir payer les impôts, voilà.
Sébastien : Et ça, c’était sans te connaitre parce que tu es resté ferme et tu as bien acheté au prix affiché 110000 €, sans dessous-de-table.
Julien : J’étais un peu surpris au départ. C’est vrai que je me suis un peu posé la question, est-ce que je le fais ou pas ? Après, en faisant des recherches, je me suis rendu compte que quand on achète un appartement au prix, il n’y a pas de raisons qu’on rajoute après, donc je me suis rapproché de l’agent immobilier pour lui mettre un coup pression en disant que j’avais eu la propriétaire qui m’avait appelé directement pour me proposer 10000 € de plus, et qu’il était hors de question que je paie 10000 € de plus à partir du moment où j’avais signé pour un appartement affiché au prix. Donc ça a pris pas mal de temps, pas mal de négociation quand même, de lui faire comprendre qu’elle pouvait après avoir des retours au niveau juridique. Ça a mis beaucoup de temps avant qu’elle me laisse la joie d’acheter cet appartement.
Sébastien : Ok. Alors une fois que tu as réussi à convaincre la propriétaire d’acheter cet appartement au prix qu’elle avait contresigné, tu as eu une seconde problématique avec une locataire. Parce que Julien va vous expliquer qu’il a acheté un plateau de 53 m², qui est aujourd’hui divisé en 3 pièces, il y a une des pièces qui est louée, où il y a une locataire qui entrepose des effets personnels. Et donc tu voulais récupérer cette pièce pour faire les travaux.
Julien : Voilà. Ça était un peu la deuxième surprise, c’est-à-dire qu’une fois que je l’ai acheté, on s’est rendu compte qu’il y avait une pièce qui était occupée par une des locataires du deuxième étage pour entreposer des affaires et quand l’agent immobilier et la propriétaire ont voulu la faire partir, ils se sont rendus compte que le monsieur, avant de décéder, avait rajouté sur son bail manuscrit comme quoi elle pouvait jouir de la pièce à titre gratuit pour entreposer ses affaires puisqu’il ne se servait pas du tout du 4ème étage. Du coup, quand on a voulu se pencher un peu là-dessus, on s’est rendu compte qu’elle était dans son droit puisque ça avait été rajouté au bail, donc durant la durée de son bail jusqu’à la fin de son bail, elle pouvait utiliser cette pièce-là ; sachant que son bail repartait sur 3ans à partir du moment où j’ai signé l’acte d’achat. En gros, on repartait sur 3 ans avec cette pièce "inutilisable" au départ pour moi, on a essayé de faire des recherches juridiques ou des choses comme ça. L’agent immobilier lui a aussi proposé de lui louer d’autres pièces ou un box, de lui payer pendant 3 ans ou même de lui donner 10000 € mais elle n’avait rien voulu entendre. Donc pour elle, c’était sa pièce, elle voulait garder sa pièce.
Sébastien : C’est ce qui m’a surpris quand on en a parlé la première fois, je ne comprends pas. Enfin moi, on me propose 10000 €, je prends mes effets et je vais les mettre ailleurs. Contre 10000 €, il faut vraiment être têtu pour refuser de partir. Bref, en tout cas, tu es tombé sur ce genre de locataire ! Donc tu achètes avec cette locataire que tu vas encore garder pendant 1 an et demi, et donc tu t’es dit : "je vais préparer mes travaux en vue de finir dans 1 an et demi"
Julien : C’est ça. Disons que j’essaie de comprendre les difficultés. Quand vous allez investir et ou vous allez faire n’importe quoi., de toute manière, vous allez toujours avoir des difficultés, il y aura toujours des petites choses désagréables qui vont se passer. Je me suis demandé si je devais laisser tomber ce projet pour repartir sur un autre projet, sachant que j’avais quand même investi pas mal de temps dessus. Si c’était seulement l’appartement en lui-même, j’aurais peut-être laissé tomber. Mais là en fait, ce sont les 37 m² de terrasse, en plein centre de Toulouse avec une vue sur les toits, qui est un produit qui est assez rare, surtout à ce prix-là, qui m’ont fait réfléchir.
Je me suis demandé : "est-ce que je baisse la tête un petit peu ou est-ce que je vois un petit peu ce problème comme une opportunité ?". J’ai choisi d’investir et de me battre.Donc, en dessinant les plans, j’ai prévu de faire un appartement à gauche, du coup, la pièce du milieu, je ne pourrai pas l’utiliser, mais il y aura encore une petite pièce à droite que je vais utiliser pour faire un petit appartement, tout en prévoyant dans 1 an et demi de faire joindre l’appartement que j’aurai fait, que je vais pouvoir commencer à utiliser en location saisonnière et faire communiquer avec cette pièce-là que j’aurai récupéré dans 1 an et demi pour pouvoir passer d’un 16 m² à un 27 m².
Sébastien : Donc deux appartements, tu vas faire deux appartements parce qu’on ne l’avait pas encore dit. Tu vas faire deux appartements sur ce plateau. On va composer avec cette locataire, enfin en l’occurrence, tu vas composer avec cette locataire.
Et tu as rencontré une dernière difficulté, c’est le financement. Donc on va crever l’abcès tout de suite, Julien est la personne que je connais qui a été le plus tenace pour aller chercher un prêt immobilier. On fait des réunions tous les mois avec un petit club d’investisseurs toulousains, donc chaque mois, Julien venait nous expliquer qu’il avait essuyé un ou plusieurs refus bancaires, mais la ténacité a payé.
Julien : Voilà. Je pensais que ce serait la chose la plus simple parce que quand j’ai acheté cet appartement-là, la banque m’a donné un accord de principe donc pour moi, j’avais réglé cette histoire-là. Donc, j’étais concentré sur la propriétaire, le locataire et les travaux.A partir du moment où j’ai eu signé l’appartement, où j’ai eu signé le sous seing, je suis allé à la banque montrer mon dossier.
Ma conseillère me donne un accord de principe, le directeur d’agence me donne également un accord de principe, donc tout va bien.
Et finalement, au niveau du siège, ce n’est pas passé, on n’a pas compris pourquoi. Le siège n’a rien voulu savoir et n’a pas voulu me financer donc on repartait de zéro sachant qu’on était fin juin - début juillet, et juillet - août pour les banques, c’est juste l’horreur parce que tout le monde est en vacances, donc c’était un peu particulier ! Il a fallu repartir, repasser par un courtier qui a fait à peu près 5 ou 6 banques. Impossible de trouver le financement ! Il a fallu passer par d’autres banques différentes, j’ai dû faire à peu près 17 ou 18 banques, j’ai même réussi à faire venir des chefs d’agence directement sur place pour qu’ils puissent voir comment était l’appartement parce qu’il y a des chefs d’agence qui ont besoin de voir un petit peu ce que c’est, et qui disaient qu’il y avait trop de travaux, que ça allait être compliqué, ainsi de suite. Et jusqu’au dernier moment en fait, je ne pouvais pas avoir le financement. En discutant un petit peu avec les gens autour de moi, on m’a mis en relation avec une personne, qui est devenu une bonne personne, qui travaille dans une banque, et en 6 jours, il a réussi à m’avoir le prêt. Donc ce n’est pas forcément les banques en elles-mêmes qui ne sont pas bonnes, c’est plus les bonnes personnes que vous allez rencontrer, qui vont croire en votre projet et vous financer directement. C’est plus important de savoir qui vous connaissez plutôt que quelle banque vous allez voir.
Sébastien : Exactement ! C’est-à-dire qu’une banque pourra vous dire oui, enfin une personne d’une banque pourra vous dire oui alors qu’une autre personne de la même banque pourra vous dire non, et ce qui t’est arrivé en fait avec un accord de principe au niveau de la caisse locale en fait un refus sur l’étage du dessus, ça nous est arrivé à nous aussi, enfin en particulier à ma compagne. On avait l’accord auprès de notre conseiller et au moment où le dossier est reparti plus haut et on a eu un refus. Donc tout ce que ça nous a occasionné, c’est une perte de temps de plusieurs semaines et nous, on a eu le prêt à J-1 avant la date limite, donc on a été super contents de l’avoir ! Mais c’est vrai, c’est les bonnes personnes qu’il faut rencontrer parce que sur le projet dont je parle, ma compagne avait des difficultés à obtenir le prêt pour un projet immobilier alors qu’elle en a fait un autre derrière, et c’est passé comme une lettre à la poste mais l’interlocuteur n’était pas le même. Il faut insister.
Enfin, bravo Julien ! 18 rendez-vous bancaires, 17 refus, je pense que tu as la palme d’or de la personne la plus tenace ! En tout cas, bravo ! Mais ce qu’il faut surtout retenir pour vous qui regardez cette vidéo, ce n’est pas parce que vous avez un refus, deux refus, cinq refus, quinze refus qu’il faut abandonner. Tant que vous n’avez pas passé la date limite pour obtenir votre financement, ne lâchez rien ! Et ce n’est pas parce qu’une agence, je vais prendre n’importe quoi, ce n’est pas parce qu’une agence Crédit Agricole vous dira non, qu’il ne faut pas aller consulter d’autres agences de Crédit Agricole parce qu’une autre agence Crédit Agricole pourra vous dire oui donc soyez persistants ! Julien, on va parler chiffres ?
Julien : Oui.
Sébastien : Alors, ces 53 m², un seul lot, tu les as achetés à combien ?
Julien : Alors, le prix d’achat est de 110000 € avec le frais d’agence. On a compté à peu près 55000 € de travaux avec le mobilier compris, l’ameublement compris. Donc on est sur un achat global qui est de l’ordre de 173000 €.
Sébastien : Alors frais de notaire compris.
Julien : Oui, frais de notaire compris. La seule contrepartie c’est qu’il a fallu que j’aie 5000 € d’apport. Parce que les travaux ont été pratiquement la moitié du prix de l’appartement et quand on fait de gros travaux comme ça, on est quand même obligé d’avoir un petit apport au niveau de la banque, c’est vraiment la concession qu’il a fallu que je fasse avec ces 5 000 € d’apport, donc sur une enveloppe globale de 178000 €.
Sébastien : Alors c’est vrai que je pense que les 5000 € d’apport, tu aurais pu t’en dispenser parce que le projet est largement rentable même sans cet apport. Mais malgré tout, les banques veulent souvent qu’on mette un petit peu d’apport, ça les rassure. Je pense que la contrepartie vaut le coup d’être donnés au regard du projet immobilier que tu es en train de réaliser. Donc, on a un projet à 178000 €, donc 173000 € de crédit parce que tu as mis 5000 € d’apport. Donc sur des mensualités de combien tu me disais ?
Julien : 820 €.
Sébastien : 820 € de mensualité ? Et c’est un appartement que tu veux diviser en deux que tu comptes louer combien ?
Julien : Alors les deux appartements qui font à peu près la même surface donc à terme je les louerai à peu près sur une fourchette basse de 60 € par nuit, et on pourra monter jusqu’à 70 € par nuit à peu près. Donc sur une fourchette basse, j’ai fait le calcul, ça veut dire les deux appartements, en comptant les remboursements, le foncier, les différentes taxes, les charges de copropriété et tous les frais annexes, c’est un coût de 1200 € à peu près par mois, les deux appartements vont me coûter 1200 € par mois. C’est-à-dire qu’à partir de 10 nuits chaque appartement, je commence à faire du cashflow positif.
Sébastien : Donc 1200 € de charges par mois sur une estimation de 3000 € de loyer.
Julien : Entre 20 et 25 nuits à 60 €, on est sur du 3000 € à peu près.
Sébastien : 3000 € donc 1800 € de cashflow net dans ta poche tous les mois. Donc un joli salaire complémentaire.
Julien : Voilà, c’est ça.
Sébastien : Alors, il faut savoir que Julien a réalisé un super beau projet là, il a utilisé deux stratégies immobilières : la première, c’est la division de lot, il a acheté une surface de 53 m² dans laquelle il va créer deux espaces de vie, deux appartements. Alors c’est-à-dire qu’au niveau de la copropriété, il restera un seul lot, c’est-à-dire que le jour où Julien veut vendre, il vendra les deux espaces de vie, par contre il va les exploiter comme deux appartements différents. Et la deuxième stratégie que Julien a mise en œuvre pour gagner de l’argent avec l’immobilier, c’est la location saisonnière. Donc deux stratégies qui boostent la rentabilité, le résultat est à 1800 € de cashflow par mois ! Bravo, joli projet, Julien ! Donc là, les travaux vont démarrer dans quelques jours, alors on tourne cette vidéo début février, on est le 11 février, les travaux démarrent le 15, c’est dans quelques jours. Ce que je te propose Julien, c’est qu’on fasse une nouvelle vidéo quand les travaux seront finis pour que les gens puissent se rendre compte du delta entre ce que l’appartement était et ce que tu en auras fait.
Julien : Avec plaisir.
Sébastien : Donc, si vous aussi, vous voulez gagner de l’argent dans l’immobilier avec la location saisonnière, n’hésitez pas à faire comme Julien ou comme moi. Je vous explique tout ici sur mon e-book "Doubler son salaire avec la location courte durée". Vous y trouverez plein d’astuces pour gagner de l’argent rapidement en exploitant un bien en location saisonnière. Et je crois qu’on va clôturer là cette vidéo, Julien.
Julien : Très bien.
Sébastien : En tout cas, je te remercie d’avoir pris ces quelques minutes pour expliquer ton projet, encore bravo pour ta ténacité et puis on se retrouve d’ici quelques semaines pour la phase 2 de ton projet.
Au travers d'une étude de cas, je vous propose de découvrir en vidéo les règles à respecter pour investir en location saisonnière.
J'y évoque les paramètres à vérifier pour s'assurer de la viabilité du projet.
Dans cette vidéo, 2 appartements sont à l'étude.Indiquez moi dans les commentaires ci-dessous lequel vous auriez choisi pour faire de la location saisonnière et si vous vous seriez ensuite positionné(e) pour l'acheter.
Transcription
Dans cette vidéo, je vous propose de balayer l’ensemble des éléments à vérifier avant de faire un investissement destiné à la location saisonnière.
Bonjour, je suis Sébastien du blog louer-en-courte-durée.fr, je vous souhaite les bienvenus dans cette nouvelle vidéo dans laquelle nous allons étudier l’ensemble des paramètres permettant de s’assurer de la viabilité d’un projet immobilier.
Nous allons, pour cela, prendre le cas pratique de Frédéric qui est un lecteur du blog et qui souhaite investir à Avignon pour faire de la location saisonnière.
Mais avant de venir sur le cas de Frédéric, je vous propose de télécharger gratuitement mes deux e-books "Convaincre la banque, mode d’emploi", pour convaincre la banque de la viabilité de votre projet immobilier et "Doubler son salaire avec la location courte durée".Vous pouvez télécharger ces deux e-books en cliquant sur les deux vignettes qui apparaissent dans cette vidéo si vous êtes dans un navigateur internet. Si vous vous trouvez sur YouTube, vous trouverez les liens de téléchargement dans la description qui se trouve en dessous de la vidéo.
Revenons maintenant à Frédéric.
Frédéric souhaite donc faire de la location saisonnière à Avignon. Il a pour cela fait quelques recherches et a trouvé deux appartements sur lesquels il souhaiterait avoir un avis.
Alors, j’ai échangé quelques e-mails avec Frédéric afin d’avoir tous les éléments chiffrés sur ces deux appartements pour pouvoir apporter des éléments de réponses.
Avant d’aller plus loin dans cette vidéo, je tiens à préciser que je ne connais absolument pas le marché immobilier à Avignon et que je n’ai jamais mis les pieds dans ces deux appartements.
Tous les éléments que je vais pouvoir apporter au travers de cette vidéo sont uniquement des éléments chiffrés.
Voici maintenant les détails de ces deux appartements :Le premier appartement fait une surface de 25,4 m², il se situe au 1er étage d’un immeuble de 1948.
On est dans une toute petite copropriété de 6 lots, ce qui veut dire qu’on a de très faible charge de copropriété de 30 € par mois.
Le prix d’achat est de 71000 €
C’est un appartement qui va nécessiter environ 20000 € de travaux.
La taxe foncière est de 500 € par an
Le loyer qu’on pourrait tirer de cet appartement après travaux, bien entendu, en location meublé classique est de 550 €.
En saisonnier, le tarif de la nuit pourrait être environ de 50 €.
Les commerces de proximité, quant à eux, se situent entre 5 et 10 minutes à pied de l’appartement.
Voyons maintenant en détails le deuxième appartement : c’est un appartement qui fait une surface de 30 m², qui se situe au rez-de-chaussée d’un immeuble un petit peu récent puisqu’on est sur un immeuble de 1980.
On est toujours dans une toute petite copropriété de 8 lots. Ce qui explique encore une fois les faibles charges puisqu’elles sont de 28 € par mois.
Le prix d’achat de cet appartement est de 66000 €
C’est un appartement qui nécessitera environ 17600 € de travaux.
La taxe foncière est de 400 €
En location meublé classique, l’appartement pourra se louer environ 500 €.
Le tarif de la nuit qu’il sera possible de tirer avec cet appartement est de 55 €.
Les commerces de proximité sont quant à eux au pied de l’immeuble et il faut savoir également que c’est un immeuble qui se situe à 100 mètres du quartier le plus bourgeois d’Avignon.
Nous avons donc tous les éléments chiffrés pour faire de la projection sur la viabilité de ces deux projets immobiliers.
Ce que je vous propose, c’est qu’on se retrouve tout de suite derrière l’écran de l’ordinateur pour regarder tout ça en détail.
À tout de suite !Alors, nous voici devant l’écran de l’ordinateur et je vous propose tout de suite qu’on démarre par les chiffres de l’appartement 1 pour évaluer le coût de l’opération.
Appartement 1 :
Prix d’achat : 71 000 €
Frais notaire (8%) : on est à peu près sur 5 680 €.
Travaux : 20000 €.
La décoratrice d’intérieur prendrait 13% du montant total des travaux, donc 13% de 20000 €, soit 2600 €.
Et j’inclue également des frais de dossier bancaires de l’ordre de 500 €,
Et une garantie bancaire de 1 200 €.
Donc, sur ce premier appartement, on serait sur un projet 100980 € donc un total emprunté de cette même somme puisque Frédéric souhaite faire un emprunt à 110%, c’est-à-dire un emprunt total.
Ce que la banque lui propose, c’est un crédit de 25 ans au taux de 2,76% et donc pour 100980 € emprunté, on aurait une mensualité de prêt de 466,35 €.J’ai toujours pour habitude de mettre le prix de revient de l’opération au m².Donc là, vous voyez qu’on est sur une surface de 25,4 m², donc Frédéric va acheter à quasiment 2800 € - 2795 € le m² et le prix de l’opération est de 3975 € au m² qui correspond à 100980 € divisé par les 25,4 m² de surface.
À titre indicatif, Frédéric m’a communiqué le prix moyen dans le quartier, c’est 3400 €. Donc à la fin de l’opération, on aurait un prix du m² 500 € plus cher que la moyenne du quartier. Mais si les prestations de l’appartement sont au rendez-vous, c’est quelque chose qui ne va pas être forcément gênant.
Je vous propose qu’on découvre tout de suite les chiffres de l’exploitation de cet appartement en location saisonnière :
Tarif nuit : 50 € (comme me l’a précisé Frédéric, avec 20 nuits par mois, ce qui fait 1000 € de loyer en contrepartie et évidemment on va avoir des dépenses.)
Crédit immobilier : 466.35 €
Taxe foncière proratisée au mois : 41,67 € (500 € par an)
Charges de copropriété : 30 € par mois
Assurance de prêt : 22 € par mois
Assurance propriétaire non occupant : à peu près 10 € par mois.
Frais de connexion internet : 19,99 € par mois (c’est l’offre la moins chère du moment avec Bouygues Telecom)
EDF : 40 € par mois.
Donc on est sur un total dépenses de 630 € par mois contre 1000 € de rentrée, donc de loyer, ce qui vous permet de dégager un cashflow de 370 € et un ratio crédit sur loyer de 46,63%. Donc, on est vraiment sur une belle opération avec un cashflow.Pour autant, ce qu’il est intéressant de voir c’est de regarder comment cet appartement peut être exploité en location meublée classique et j’ai effectué le même exercice.On va retrouver des recettes un petit peu différente puisqu’on est un sur un loyer non plus à 1000 € mais à 550 €, c’est l’estimation de Frédéric et on va trouver les dépenses avec les mêmes tarifs sauf qu’on n’aura pas de frais liés à internet ni à EDF, donc on est sur de la location meublée classique, sur un montant total de dépenses à 570 €, soit un cashflow négatif de 20,02 € et donc un ratio crédit sur loyer à 84,79%, donc un autofinancement qui n’est pas atteint.
Ce que je vous propose qu’on aille faire de suite, c’est de regarder le deuxième appartement.
Alors sur cet appartement 2, j’ai repris exactement le même tableau :
Projet d’achat : 66000 €
Frais notaire (8%) : 5280 €
Travaux : 17500 €
La décoratrice d’intérieur (13% du montant des travaux) : 2275 €
Frais de dossier : 500 €
Garantie bancaire : 1200 €
Donc on est sur un projet de plus faible envergure puisqu’on est à 92755 € toujours en financement à 110% donc financement total.
Sur une durée de 25 ans à 2,76%, ce que propose la banque à Frédéric, on est à 428,36 € de mensualité de crédit.Concernant le prix de revient au m², on est sur une surface de 30 m², le prix d’achat est de 2200 € le m² et une fois les travaux compris, on est à peu près à 3100 € le m², sachant que le prix moyen du quartier est de 2500 € et que le prix à 100 mètres est de 3500 € le m².Finalement, le delta entre le prix de l’opération au m² et le prix moyen du quartier peut s’expliquer de par les prestations et les qualités de travaux qui ont été effectués dans l’appartement, donc ce n’est pas forcément quelque chose d’handicapant à mon sens.Regardons maintenant les chiffres en location saisonnière et en location meublée.
Je vous propose qu’on découvre tout de suite les chiffres en location saisonnière. Je me suis basé cette fois-ci sur un prix de la nuit à 55 € avec 20 nuits par mois, donc on est sur un loyer de 1100 €.J’ai mis en face les dépenses, qui sont les mêmes que dans le cas précédent, donc le crédit immobilier, la taxe foncière qui est plus faible puisqu’elle est de 400 € par mois donc de 33,33 € par mois, des charges de copropriété de 30 € et les assurances de prêt, assurance propriétaire non occupant, Internet et EDF qui sont de la même envergure.
Donc, dans ce cas de figure, on est sur un cashflow de 516 € en location saisonnière, donc vous voyez que l’opération est plus intéressante que la précédente d’un point de vue investissement en location saisonnière.
Je vous propose qu’on regarde maintenant les chiffres en location meublée classique pour ce même appartement.Donc vous voyez qu’on n’a plus 1100 € de loyer mais 500 € de loyer, c’est l’estimation que m’a transmise Frédéric et avec un total dépense, donc un total de charges ce coup-ci de 523 € donc un cashflow encore une fois négatif de 23,70 €, donc c’est également un projet sur lequel on n’atteindra pas l’autofinancement.Je vous propose maintenant qu’on aille voir la synthèse de ces deux appartements :Ce qu’on peut constater, c’est qu’en saisonnier, vous voyez ici que l’appartement 2 dégagera plus de cashflow que l’appartement 1, on est sur 516 d’un côté et 370 de l’autre ; et qu’en location meublé classique, on va être sur du cashflow négatif. Ce sont des produits qui ne vont pas s’autofinancer et on va perdre à peu près la même chose, 23 € pour l’appartement 2 et 20 € pour l’appartement 1.Ce qu’il faut bien vérifier également lorsque vous faites de la location meublée classique, c’est que la règle des 70% soit respectée, c’est-à-dire que le ratio crédit sur loyer soit inférieur à 70% pour que l’opération puisse être considérée comme neutre vis-à-vis de la banque, donc là, on ne l’est pas tout à fait.Je me suis permis également de calculer les rentabilités brutes de ces investissements et en saisonnier et en meublé : on voit qu’en meublé classique, on est à peu près la même chose sur les deux appartements (6,54 d’un côté et 6,47 de l’autre) ; alors qu’en saisonnier, on va avoir une meilleure rentabilité sur l’appartement 2 (14,23 contre 11,88 sur l’appartement 1)Voilà pour cette petite étude, et je vous propose qu’on se retrouve en vidéo tout de suite pour faire la synthèse de ces deux investissements.
Me voici de retour pour la synthèse.
Si je devais me positionner sur l’un de ces appartements pour faire de la location saisonnière, je me positionnerai sur l’appartement numéro 2, tout simplement parce qu’il offre une meilleure rentabilité, ça c’est une première chose. Mais il offre également un coût d’opération immobilière puisqu’on est sur un projet à 92000 € alors que sur l’opération 1, on est sur un projet à 100000 €, donc on a quand même 8%, 8000 € d’écart.De plus, ne connaissant pas Avignon mais au regard de ce que j’ai pu lire dans les échanges que j’ai eu avec Frédéric, l’emplacement est de meilleure qualité en raison des commerces de proximité qui sont au pied de l’immeuble, et ça c’est très important pour les gens qui vont venir séjourner à Avignon.
Et enfin, de par la surface de 30m², cet appartement offre davantage de possibilités pour loger 3 ou 4 personnes. Donc, le tarif de la nuit de 55 € pourrait être augmenté au-delà de deux personnes, c’est-à-dire que lorsque Frédéric accueille 3 ou 4 voyageurs, le prix de la nuit pourra monter à 60, voire 65 €, donc une meilleure rentabilité que celle que nous avons vue ensemble sous Excel en perspective.
En revanche, aucun de ces appartements ne s’autofinance, même si on n’en est pas loin puisqu’on est entre 20 et 23 € de cashflow négatif selon les appartements.Donc, pour que ces appartements s’autofinancent et respectent cette règle, plusieurs possibilités sont offertes, soit mettre de l’apport, soit faire des offres d’achat beaucoup plus basses ou baisser le prix des travaux.
D’après mes estimations, en fait, il faudrait baisser les offres de 10000 € ou mettre 10000 € d’apport.
Si cela n’est pas possible, il faut partir à la recherche d’un nouvel investissement locatif.
Il faut considérer que le saisonnier n’est qu’un accélérateur de rentabilité, il ne doit pas être le prétexte pour acheter de l’immobilier à n’importe quel prix.
Les appartements que vous allez exploiter en saisonnier doivent à minima s’autofinancer parce qu’aujourd’hui vous faites de la location saisonnière, demain personne ne sais ce qui va se passer et personne ne peut prédire l’avenir.
Donc s’il vous arrive un problème, ou si la fiscalité change, il faut que votre appartement, en changeant de mode d’exploitation, continue à vous rapporter de l’argent, ou en tout cas, ne vous coûte pas d’argent. Et c’est la raison pour laquelle il faut absolument chercher l’autofinancement.
Acheter de l’immobilier locatif, c’est acheter un produit financier. Vous devez acheter avec les chiffres et non pas avec le coup de cœur !Je dis ça parce qu’il est vrai que bon nombre d’entre nous se seraient positionnés sur le premier appartement, moi le premier, puisque c’est une construction ancienne de 1948 avec de belles hauteurs sous plafond d’après ce que j’ai pu comprendre.
Mais les chiffres parlent et on voit bien que c’est l’appartement numéro 2 qui dégage le plus de cashflow en saisonnier.Donc, gardez bien ça en tête, si vous devez investir dans le saisonnier, faites bien l’étude telle que j’ai pu la faire vite fait sous Excel avec vous il y a encore quelques minutes et les conditions à respecter sont l’autofinancement en location classique pour le bien qui va être exploité en location saisonnière.
Et surtout n’achetez pas avec le coup de cœur mais achetez avec les chiffres !J’espère que cette vidéo vous aura été très utile, j’espère que vous avez pu comprendre la démarche avec laquelle vous devez réaliser vos investissements locatifs.
Je vous dis à très bientôt pour une nouvelle vidéo !
Les annulations de séjour et le surbooking font partie intégrante de l'activité de location saisonnière.
Je vous explique en vidéo comment s'en préserver, puis les maîtriser et les exploiter à son avantage.
Regardez bien la vidéo jusqu'à la fin pour découvrir ce qu'il m'est arrivé avec une réservation de 12 nuits.
Indiquer moi ensuite dans les commentaires ci-dessous ce que vous auriez fait à ma place :-)
Transcription
Dans cette vidéo, je vais vous expliquer comment le surbooking et les annulations peuvent être bénéfiques en location saisonnière.
Bonjour, je suis Sébastien du blog louer-en-courte-durée.fr, et je vous souhaite la bienvenue dans cette vidéo dans laquelle je vais vous parler d’annulations et de surbooking.
Mais avant de rentrer dans le vif du sujet, je vous invite de télécharger mes deux e-books : "Comment doubler son salaire grâce à la location courte durée" et "Convaincre la banque, mode d’emploi" pour mettre toutes les chances de votre côté pour que la banque finance votre investissement locatif. Vous pouvez télécharger ces deux e-books en cliquant sur les deux vignettes qui apparaissent dans cette vidéo si vous êtes dans un navigateur internet. Si vous vous trouvez sur YouTube, vous trouverez les liens permettant de télécharger ces deux e-books dans la description de la vidéo.
Alors, lorsque vous faites de la location saisonnière, vous êtes de temps en temps confrontés à des problématiques de surbooking. Il faut savoir qu’il y a deux types de surbooking : le surbooking maitrisé et le surbooking subi.
Le surbooking subi, c’est le surbooking qui intervient lorsque les deux réservations tombent en même temps sur un même appartement et sur une même période, ou c’est également un phénomène qui intervient lorsqu’une seconde réservation tombe sur un appartement suite à une première réservation alors que le calendrier de cet appartement n’a pas été mis à jour sur l’ensemble de vos sites partenaires.Pour éviter ce surbooking subi, je vais vous donner deux conseils :Le premier, c’est de synchroniser immédiatement après chacune de vos réservations les calendriers de vos appartements sur l’ensemble des sites avec lesquels vous travaillez (airbnb, booking, housetrip, morningcroissant, tripadvisor, etc…), ou bien d’utiliser un channel manager qui synchronisera pour vous les calendriers de tous vos appartements sur l’ensemble des plateformes avec lesquelles vous travaillez.
Je vais également vous donner un second conseil si jamais vous êtes confrontés à des problématiques de surbooking : surtout n’annulez pas les réservations auprès de vos partenaires mais préférez reloger par vos propres moyens les clients, soit en faisant appel à des amis, soit à des personnes que vous connaissez qui font également de la location saisonnière et qui seraient à même de reloger ces clients.
Je vous explique pourquoi : tout simplement parce que les plateformes de réservation en ligne n’aiment pas les annulations de réservations, et donc toute annulation de réservation peut vous porter préjudice dans le sens où vos logements vont ensuite être déclassés dans les résultats de recherche.
Je prends par exemple le cas de booking qui a une autre politique en cas d’annulation de réservation, c’est-à-dire que booking va tenter de reloger le client mais si le coût de la relocation est supérieur au coût de la réservation initiale, la différence de prix sera à votre charge. Donc faites très attention, soyez vigilent en cas de surbooking subi, tentez de reloger le client par vous-mêmes, et de toute façon pour éviter ce surbooking, pensez systématiquement à mettre à jour vos calendriers.
Lorsque vous allez faire de la location saisonnière, ou peut-être que vous faites déjà de la location saisonnière, vous travaillez avec différents sites partenaires (airbnb, booking, housetrip, abritel, roomlala, etc…), toute une galaxie de sites dans lesquels vous mettez en place des conditions générales de vente pour vous protéger.
Ces conditions générales de vente vont notamment vous protéger en cas d’annulation, c’est-à-dire que sur des annulations de dernière minute, vous allez pouvoir garder l’intégralité de la réservation au titre de dédommagement. Et ces annulations de dernière minute interviennent de temps en temps parce qu’un client vous préviendra à la dernière minute que pour une raison professionnelle ou personnelle, il ne pourra pas venir dans votre appartement. Et ces annulations de dernière minute sont du pain béni pour vous qui faites de la location saisonnière.
En effet, vous gardez l’intégralité de la réservation, ça c’est une première bonne chose, et la seconde bonne chose, c’est que vous n’avez pas à vous soucier de problématiques de check-in, de check-out ou de ménage. Donc le cash rentre sans que vous n’ayez rien à faire !Vous avez alors deux possibilités : soit vous décidez de laisser reposer votre appartement en attendant la prochaine réservation, soit d’utiliser au maximum votre immobilier et de faire marcher la machine à cash pour relouer l’appartement sur les mêmes dates et c’est dans ce sens qu’on parle de surbooking maitrisé.
Je vais vous raconter ce qui m’est arrivé dernièrement :Un client avait réservé 12 nuits l’un de mes appartements, donc une jolie réservation à un peu plus de 670 €, et le jour de son arrivée, il m’a indiqué qu’il ne serait présent que sur les 5 derniers jours du séjour et qu’il ne pourrait pas venir sur la première période, donc sur les 7 premiers jours.J’avais donc deux possibilités : soit laisser l’appartement vide le temps que le client arrive le jour numéro 7, soit de relouer l’appartement sur ces mêmes dates, et c’est la solution que j’ai choisie bien entendu, c’est-à-dire que j’ai pu, sur les 7 jours, relouer l’appartement 4 jours en deux fois deux réservations.
Donc, une première réservation de 120 € et une seconde réservation de 130 €, ce qui signifie que sur 12 jours, j’ai pu louer 16 nuits grâce à ce surbooking maitrisé.
Et donc, sur ces 12 jours, j’ai eu trois réservations : une réservation de 670 €, une réservation de 120 € et une réservation de 130 €, soit 920 € de loyer pour 12 jours de réservation. Je vous laisse faire le calcul de rentabilité et je vous donne quand même un indice non négligeable.
Lorsque je louais ce même appartement en vide avant de faire de la location saisonnière, cet appartement était loué 450 € par mois alors que j’ai réussi dans ce cas particulier à louer plus de 920 € 12 nuitées.
Voilà une des raisons pour lesquelles je fais de la location saisonnière et voilà quelques bonnes raisons pour vous expliquer comment le surbooking et les annulations en location saisonnière peuvent être bénéfiques.
J’espère que cette vidéo vous aura été utile. Je vous invite à me suivre sur louer-en-courte-durée.fr si vous souhaitez avoir de nouvelles astuces et de nouveaux conseils sur la location courte durée ou la location saisonnière.
Je vous dis à très bientôt pour une nouvelle vidéo.
Je vous laisse découvrir en vidéo pourquoi il ne faut jamais faire confiance à un client qui vous indique qu'il payera en espèces le jour de son arrivée.
Le meilleur moyen de préserver son activité de location saisonnière, c'est de faire payer le client avant son arrivée.
J'espère que cette vidéo vous aura convaincu de la nécessité d'encaisser la totalité de la réservation AVANT la remise des clefs.
Transcription
Dans cette vidéo, je vais vous expliquer pourquoi, en location saisonnière, vous ne devez jamais faire confiance à un client, et comment le non-respect de cette règle de base m’a fait perdre plus de 220€.Bonjour, je suis Sébastien du blog louer-en-courte-durée.fr, je vous souhaite la bienvenue dans cette vidéo dans laquelle je vais vous expliquer comment j’ai perdu bêtement plus de 220€.Mais avant que je vous explique ce qui s’est passé, je vous invite à télécharger mes deux e-books "Doubler son salaire grâce à la location courte durée" et "Convaincre la banque, mode d’emploi" pour mettre les toutes les chances de votre côté pour que la banque finance votre investissement locatif. Vous pouvez télécharger ces deux e-books en cliquant sur les deux vignettes qui apparaissent dans cette vidéo si vous êtes dans un navigateur internet. Vous trouverez également trouver les liens permettant les téléchargements dans la description de la vidéo si vous vous trouvez sur YouTube.
Voici maintenant ce qui s’est passé :Il y a quelques jours, j’ai reçu une réservation de booking.com pour une entrée des lieux qui était prévue dans les 5 jours.
Alors, il faut savoir que booking.com, c’est mon partenaire privilégié puisque c’est le site qui me ramène non seulement le plus de réservations, mais c’est également le site qui me génère le plus de chiffres d’affaire.
Je précise également que j’ai des conditions générales de vente sur booking.com qui stipulent que le client peut annuler sans frais jusqu’à 60 jours précédant son arrivée mais que je suis en droit de garder la totalité de la réservation si le client annule dans les 60 jours précédant son arrivée, ceci au titre de dédommagement.
J’ai également une seconde clause qui indique que l’entrée des lieux dans mon appartement se fait à compter de 18 heures.
J’ai donc reçu cette réservation pour une entrée des lieux qui était prévue 5 jours plus tard. J’ai tenté de débiter la carte bancaire du client et la transaction n’est pas passée. Peut-être que le numéro de carte était erroné, peut-être que le client n’avait pas les fonds nécessaires sur son compte bancaire au moment de la réservation, peu importe !J’ai donc informé le client de cette problématique.
Le client m’a répondu le lendemain, donc 4 jours avant son arrivée, qu’il n’avait pas la possibilité de saisir un nouveau numéro de carte parce qu’il était à l’étranger et m’a demandé de lui faire confiance parce qu’il me paierait en liquide le jour de la remise des clés.
Honnêtement, j’ai hésité parce que je me suis dit que j’aurai peut-être des difficultés à relouer l’appartement compte tenu du délai très court, soit 4 jours avant la date d’arrivée, donc j’ai décidé de lui faire confiance et ça a été ma plus grande erreur !J’ai répondu au client que j’acceptais ces conditions et lui ai demandé son heure d’arrivée. Le client m’a répondu le lendemain, donc à 3 jours de sa date d’arrivée, qu’il arriverait à 10 heures, ce à quoi j’ai répondu à mon tour que ce n’était pas possible puisque dans mon appartement, l’entrée des lieux, le check-in, se fait à compter de 18 heures. Le client m’a finalement répondu que dans ces conditions, il souhaitait annuler la réservation.Alors, dans une configuration normale, j’aurais eu un moyen de pression sur le client puisque j’aurais déjà débité sa carte bancaire donc j’aurais pu l’obliger à rentrer à 18 heures, tel que c’est écrit dans mes conditions générales de vente, ou le client aurait pu annuler s’il le souhaitait mais moi en contrepartie j’aurais pu garder la totalité de la réservation sauf que là, comme je n’ai pas pu débiter la carte bancaire, je n’avais aucun moyen de pression sur le client, et le client a pu annuler sa réservation sans que je puisse faire quoi que ce soit.
Donc, je me retrouve à J-2 de la date d’échéance avec une perte sèche de plus de 220€ et un calendrier vide pour les dates concernées.
J’ai voulu être conciliant, j’ai voulu arranger le client et ça s’est retourné contre moi.
Je n’ai pas respecté la règle de base : "Ne jamais faire confiance à un client" !Vous qui faites de la location saisonnière, vous qui souhaitez peut-être vous lancer dans la location saisonnière, retenez bien ce principe ! Si une carte bancaire ne passe pas, annulez purement et simplement la réservation.
Si le client souhaite vraiment réserver votre appartement, il aura toute la latitude pour faire une nouvelle réservation avec un nouveau numéro de carte ; à défaut, votre calendrier ne sera pas bloqué et d’autres clients pourront réserver votre appartement.
Voilà, je voulais vraiment partager ce retour d’expérience malheureux avec vous. Je vais mettre tout en œuvre pour pouvoir relouer mon appartement sur ces dates-là, je pense que je vais être obligé de baisser les prix.
J’espère que cette vidéo vous aura été très utile et je vous dis à très bientôt pour une nouvelle vidéo dans laquelle je partagerai soit un succès, soit une nouvelle erreur !À très bientôt !Bye bye !
L'activité de location saisonnière amène à débiter à distance les cartes bancaires de certains clients.
Il s'agit en général de réservations prises en direct (sans l'intermédiaire d'un site internet de type airbnb, housetrip...qui encaisse pour vous) ou de réservations prises via la plateforme booking.com (qui ne fait que collecter les coordonnées de cartes bancaires).Dans ces configurations là, vous êtes amenés à débiter le client avant son arrivée.
1 - Pourquoi débiter le client avant son arrivée ?
C'est l'assurance de ne pas perdre une réservation ou bloquer un calendrier inutilement si le client ne se présente pas à la remise des clefs.
En fonction des Conditions Générales de Vente que vous allez choisir, le client pourra annuler jusqu'à J-1, J-15, J-30, J-60...C'est à vous de décider.
Vous avez également la possibilité de demander un versement d'arrhes ou d'acompte à la réservation (30% par exemple).Si vous choisissez cette formule, optez pour l'acompte. En effet, l'acompte ne permet pas au locataire d'annuler sa réservation. En cas d'annulation, vous pouvez exiger la totalité du montant de la réservation.
Personnellement, je pratique une annulation sans frais jusqu'à J-60. Ceci me permet de relouer sans difficulté en cas d'annulation.
Cela veut dire qu'à J-60, je débite la carte bancaire du client.
Si le client annule entre J-60 et J-0, je garde la totalité de la réservation. Ceci me permet ensuite de relouer les mêmes dates (surbooking).
2 - Contrat de location et Conditions Générales de Vente
Quelle que soit la provenance de la réservation (airbnb, housetrip, abritel, tripadvisor...), il est impératif de faire signer un contrat de location au plus tard au moment de la remise des clefs.
Le contrat vous protège et engage la responsabilité du locataire sur un certain nombre de points :
Durée du séjour (date d'arrivée et date de départ)
Heures maximales d'arrivée et de départ
Montant de la réservation
Respect des lieux
Utilisation d'internet
Etc...
2.1 - Réservations en direct les Conditions Générales de Vente sont à formuler dans le contrat de location que vous pouvez adresser au client par email.
Le client les accepte en retournant le contrat par email après l'avoir contresigné.A défaut, demandez un retour d'email avec la mention "Bon pour accord".Il est indispensable d'avoir une trace écrite de l'acceptation du contrat et des Conditions Générales de Ventes.2.2 - Réservations avec booking.com
Il est possible de paramétrer les Conditions Générales de Vente via le back-office (espace partenaire) qui est mis à disposition.
C'est à cet endroit que se définissent :
Le montant de l'acompte ou des arrhes
La date jusqu'à laquelle le client peut annuler
La date à laquelle le solde de la réservation est encaissé
Le contrat de location est ensuite à signer au moment de la remise des clefs.
3 - Comment débiter le client à distance
Il existe plusieurs moyens pour encaisser le client à distance sans disposer physiquement de la carte bancaire.
Des outils tels que Bluepaid permettent de faire cela.
Il est toutefois nécessaire de disposer des informations de la carte :
Numéro à 16 chiffres
Date d'expiration
Code CVC
Ces outils sont des TPE virtuels.
Une commission est prise sur chacune des transactions, et certains d'entre eux nécessitent également un abonnement mensuel.
4 - De quoi faut-il se protéger ?
Tout simplement de la mauvaise foi et de la malhonnêteté de certains clients.
Le débit de carte bancaire ne résultant pas d'une action de leur part (c'est vous qui débitez), il leur est tout à fait possible de contester le paiement durant un an ; soit après avoir séjourné dans votre location saisonnière.
5 - Comment faut-il se protéger ?
La réponse est : avec un maximum de pièces !
Le contrat de location il fait apparaître le montant de la location, avec les dates de séjour, et surtout : il est signé par le client !
Un écrit annonçant le débit de la carte bancaireCet écrit (email) annonce le débit à venir et affiche la décomposition de celui-ci. Voici, à titre d'exemple, ce que j'envoie systématiquement.
La facture du séjour elle reprend le montant et la décomposition du prix du séjour. Bien entendu, elle comporte le numéro SIRET associé à votre activité.
Ces documents sont donc à conserver un an et à fournir à votre partenaire bancaire en cas de contestation du débit par le client.
Il faut absolument prendre conscience de l'importance de ces documents.
Je viens de rencontrer l'un de ces clients malhonnêtes et ai du justifier ma bonne foi.
Pas de panique, ces cas sont extrêmement rares, mais il faut avoir toutes les armes pour pouvoir avoir gain de cause.
Si vous avez été confronté à ce genre de mésaventure, vous pouvez faire part de votre expérience dans les commentaires ci-dessous.
La fiscalité est un élément indissociable de l'immobilier.En fonction de ses objectifs, il ne faut pas se tromper dans le choix du régime fiscal et du mode d'exploitation (location vide, location meublée, colocation, location saisonnière...)
1 - Avant propos
1.1 - Contenu de l'articleIl faut savoir que la fiscalité évolue. Le contenu de cet article est donc lié aux lois en vigueur au moment où il est rédigé (février 2016).1.2 - Régime fiscal de la location courte duréeLa location courte durée (location saisonnière) rentre dans le cadre de la location meublée, et à ce titre, elle bénéficie des mêmes avantages.Pour débuter une activité de location meublée, il suffit de se déclarer auprès du greffe du tribunal de commerce de votre ville.Pour faire de la location saisonnière, des démarches complémentaires sont à effectuer .Je vous invite à lire cet article qui reprend l'exhaustivité des démarches : Les démarches pour déclarer son activité de location saisonnière1.3 - LMP ou LMNPLe statut de LMNP correspond au Loueur Meublé Non Professionnel.Le statut de LMP correspond au Loueur Meublé Professionnel.Par défaut, tout loueur meublé déclaré au greffe du tribunal de commerce acquiert le statut de LMNP.Pour pouvoir prétendre au statut de LMP, il faut réunir 3 autres conditions :
Les loyers générés chaque année doivent dépasser 23000 euros
Les loyers générés doivent représenter plus de 50% des ressources du foyer fiscal
Le loueur doit être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) en qualité de LMP
Si les 2 premières conditions sont réunies, l'inscription au RCS reste un choix personnel.L'acquisition du statut de LMP est donc un choix qui est propre à chacun et à étudier avec un professionnel (expert comptable, fiscaliste...).La suite de cet article est consacrée au statut LMNP.
2 - Le régime fiscal du BIC
La location courte durée est une activité qui dépend du régime fiscal BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et les revenus ne sont donc pas déclarés en tant que revenus fonciers, comme c'est le cas pour la location vide.Au sein du BIC, 3 régimes d'imposition coexistent :
Le micro BIC
Le réel simplifié
Le réel normal
2.1 - Le micro BICPour bénéficier de ce régime, le chiffre d'affaire du LMNP doit être inférieur à 32900 euros.Parmi les avantages de ce régime, on note :
Un abattement de 50% sur l'ensemble des recettes locativesExemple : Sur un chiffre d'affaire de 20000 euros, l'imposition sera calculée sur 10000 euros seulement (abattement de 20000*50/100).
Une tenue simple de comptabilité liée à l'abattement de 50%
Remarque : Même si le chiffre d'affaire est inférieur à 32600 euros, il est possible d'opter, sur option, pour le régime du réel simplifié ou celui du réel normal.Toutefois, cette option reste irrévocable durant 2 ans.2.2 - Le réel simplifiéPour bénéficier de ce régime, le chiffre d'affaire du LMNP doit être compris entre 32900 euros et 236000 euros.Parmi les avantages de ce régime, on note :
La déduction des charges réelles
La possibilité de ne pas payer d'impôt sur les recettes locatives en cas de déficit ; c'est à dire lorsque les charges (d'un point de vue comptable) sont supérieures aux recettes locatives
2.3 - Le réel normalIl concerne les LMNP dont le chiffre d'affaire est supérieur à 236000 euros.2.4 - Cas particulier du meublé de de tourismeCertains LMNP, peuvent bénéficier d'avantages supplémentaires non négligeables.Pour cela, il faut réunir 2 conditions :
Etre déclaré meublé de tourisme
Générer un chiffre d'affaire inférieur à 82200 euros
Parmi les avantages de ce régime particulier, on note :
Un abattement de 71% sur l'ensemble des recettes locativesExemple : Sur un chiffre d'affaire de 50000 euros, l'imposition ne sera calculée que sur 14500 euros (abattement de 50000*71/100).
Une tenue simple de comptabilité liée à l'abattement de 71%
3 - Les charges déductibles
Il faut distinguer 2 catégories de charges :
Les charges dites "classiques"
Les amortissements
3.1 - Les charges "classiques"En location saisonnière, comme en location meublée traditionnelle, ces charges viennent directement s'imputer sur les revenus locatifs :
Les frais d’établissement : les frais de notaire, les frais de cautionnement ou d’hypothèque, les frais de dossier du crédit
Les frais d’entretien (produits ménagers), d’amélioration, de réparation
Les impôts locaux : taxe foncière
Les frais de gestion (agence immobilière)
Les honoraires de l’expert-comptable
Les frais d’assurance
Les frais de procédure en cas de litige avec un locataire
Les provisions pour risques (risque d’impayé par exemple si location meublée classique)
Les intérêts d’emprunt
Les frais d’électricité
Les frais liés à l’abonnement internet
Etc...
3.2 - Les amortissementsLes amortissements vont également être passés en charges mais en étant lissés sur plusieurs années.
L’amortissement du logementExemple : pour un bien acheté 200000 euros, il est possible de déduire chaque année 4000 euros/an du montant des recettes (si amortissement sur 50 ans)
L’amortissement du matériel et du mobilier sur 5 à 10 ans, soit un taux compris entre 10 et 20% par an.Exemple : pour une TV achetée 200 euros, il est possible de déduire 40 euros par an (si amortissement sur 5 ans).
L’amortissement des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration
Ceci revient à déduire progressivement le coût d'acquisition du bien ainsi que le coût de réalisation des travaux.3.3 - Remarques3.3.1 - Surface foncièreLe foncier (terrain) est non amortissable.Cette remarque n'est pas neutre car même sur l'achat d'un appartement situé au 5ème étage d'un immeuble, l'achat comprend une part de foncier.3.3.2 - Utilisation des amortissementsLes amortissements ne peuvent conduire à créer un déficit ou à augmenter l'éventuel déficit résultant de l'activité.Les amortissements ne peuvent donc pas être supérieurs au montant des loyers diminués des charges relatives à la location.Toutefois, les amortissements non déduits ne sont pas perdus mais stockés et reportables dans la durée, y compris au delà de la période d'amortissement.3.3.2 - Suivi des amortissementsLe suivi des amortissements est transmis à l'administration fiscale au travers d'une liasse fiscale BIC.
4 - Objectif : 0 impôt
4.1 - Comment ne pas payer d'impôtSi le bilan comptable affiche un déficit ([Charges] > [Recettes locatives]), les loyers ne sont pas imposés.L'objectif est donc d'optimiser au maximum les charges et les amortissements pour jouer sur le déficit et avoir une équation où [Charges] > [Recettes locatives].C'est sur ce point que la location meublée est considérée comme une niche fiscale.Grâce à des optimisations sur les charges et les amortissements, il est possible de ne pas payer d'impôts sur les recettes locatives durant plusieurs années.En résumé, et de manière synthétique, voici les avantages de la location courte durée :
Des loyers plus élevés (grâce à une rotation plus importante des locataires)
Plus de charges à déduire (grâce au régime fiscal du BIC)
Une fiscalité avantageuse (grâce à la possibilité de ne pas payer d'impôts sur les revenus générés)
Et lorsqu'au bout de plusieurs années les recettes locatives redeviennent supérieures aux charges, plusieurs possibilités sont offertes :-) :
Vendre
Faire des travaux
Faire une nouvelle acquisition
4.2 - Choisir le bon régimeLe choix du régime (micro BIC, réel simplifié, réel normal, meublé de tourisme) est propre à chaque situation.Il faut bien entendu privilégier le régime qui assurera un déficit (balance comptable négative), ou à défaut celui qui permettra d'avoir un résultat [Recettes locatives] - [Charges] le plus faible possible.Généralement, il faudra privilégier :
Le réel simplifié ou le réel normal pour les achats récents
Le micro BIC pour les achats plus anciens
Le meublé de tourisme après quelques années d'exploitation lorsque le régime réel ne présente plus d'intérêt
4.3 - Savoir se faire accompagnerLa tenue d'une comptabilité n'est pas simple.Pour celles et ceux qui auront choisi le régime du réel simplifié ou celui du réel normal, je recommande vivement de se faire accompagner par un expert comptable qui :
Apportera du conseil
Etablira une stratégie propre à votre situation avec pour objectif d'atteindre et de conserver le plus longtemps possible le déficit (0 impôt)
Préparera tous les éléments (liasse fiscale) en vue de la déclaration d'impôts
A noter également que les LMNP faisant appel à un cabinet d'expertise comptable ont une probabilité de contrôle fiscal moins importante.
5 - Synthèse
J'espère que cet article vous permettra d’appréhender plus facilement les différents régimes fiscaux de la location saisonnière.N'hésitez pas à m'indiquer dans les commentaires ci-dessous si tel est le cas.
Dans cette interview, Maxence Rigottier nous détaille son parcours vers l'indépendance financière.
C'est lors d'un mastermind organisé à Dubaï par Olivier Seban autour de l'infoprenariat et de l'immobilier que j'ai fait la connaissance de Maxence Rigottier.
J'ai souhaité faire une interview avec lui car son histoire est extraordinaire !A seulement 26 ans, il gagne plus de 10000 euros par mois grâce à ses business en ligne.
Il m'a indiqué juste avant l'interview que 5 ans auparavant, alors qu'il effectuait son stage de fin d'études, il gagnait à peine 480 euros par mois.
Il a donc multiplié son salaire par 20 en 5 ans seulement ! Joli parcours, n'est-ce pas ? :-)Dans cette vidéo, il nous explique :
Son parcours
L'état d'esprit à adopter pour réussir
L'importance de son entourage
Ses projets immobiliers : location saisonnière, colocation...
Indiquez moi dans les commentaires ci-dessous ce que ce parcours vous inspire ! :-)
Transcription
Sébastien Ascon : Bonjour, je suis Sébastien du blog « Louer-en-courte-duree.fr » et aujourd’hui, je vais vous parler, non pas d’immobilier, mais d’indépendance financière.
Je me trouve à Dubaï dans un séminaire mastermind d’infopreneurs et de spécialistes de l’immobilier et j’ai la chance de partager ma chambre avec Maxence.
Bonjour Maxence !
Maxence : Salut Sébastien !
Sébastien Ascon : Est-ce que tu peux te présenter en quelques minutes et nous expliquer qui tu es et d’où tu viens ?
Maxence : Absolument ! J’ai différents sites webs ; un sur les paris sportifs qui s’appelle « Gagner de l’argent grâce aux paris sportifs », un site également sur la course à pied qui s’appelle « blog-course-a-pied.com » et un autre site depuis début 2015 qui s’appelle « vivre-de-son-site-internet.com » sur le blogging, web entreprenariat. Aujourd’hui, je génère plus de 10000 euros nets par mois donc l’équivalent du Top 1% des revenus français.
Sébastien Ascon : Du coup, est-ce qu’aujourd’hui tu te considères comme indépendant financièrement ?
Maxence : Alors, la réponse est oui.
Sébastien Ascon : Est-ce que tu peux nous dire pour toi ce qu’est être indépendant financièrement ?
Maxence : C’est tout simplement faire ce qu’on veut, avec qui on veut, quand on veut et où on veut.
Sébastien Ascon : Parfait ! Tu nous as dit que tu étais web entrepreneur, propriétaire de trois sites internet. Tu es arrivé là par hasard ?
Maxence : Non, pas du tout. J’ai 26 ans, j’ai démarré à 19 ans avec un BTS assurance. Comment j’ai choisi cela ? C’est peut-être votre cas aujourd’hui si vous visionnez cette vidéo et que vous avez moins de 30 ans. J’ai pris la liste des différents BTS, donc il ne me restait plus que Banque et Assurance. Par défaut, en quelque sorte, j’ai pris l’assurance parce que, au lieu de prendre la banque où vous avez déjà des Master finance, je me suis dit, l’assurance, Why not ?Sébastien Ascon : Finalement, tu es en train de nous expliquer que tu as choisi tes études un petit peu par défaut ?
Maxence : Absolument.
Sébastien Ascon : Ce que tu me disais en off, juste avant qu’on tourne la vidéo, c’est que tu avais fait un stage de fin d’études, tu t’es retrouvé derrière un bureau et
finalement, cela ne t’avait pas plus botté que ça.
Maxence : Oui, en gros, vous allez être certainement d’accord avec moi. Il y a trois contraintes dans la vie ; numéro 1, contrainte horaire. C’est quand il y a un petit réveil le matin qui sonne, et qui vous dit quoi faire. Donc là, c’est une première contrainte. La deuxième contrainte, c’est la contrainte hiérarchique, c’est quand vous avez un patron, quand vous avez une hiérarchie, si vous êtes dans une grosse entreprise où on vous dit un petit peu quoi faire, c’est avoir des ordres. Et la troisième contrainte qui est aussi assez monumentale, c’est la contrainte géographique. C’est-à-dire que si vous habitez par exemple à Brest, il y a de grandes chances que votre emploi soit à Brest ou dans les alentours. Si vous habitez en Thaïlande, il y a de grandes chances que votre emploi soit en Thaïlande. Si vous habitez aux Etats-Unis, etc. Et je me suis posé la question, c’était en 2010, comment faire péter ces trois contraintes ? Hiérarchique, horaire et géographique ? Je me suis dit : « waouh, internet fait voler en éclat ces trois contraintes ». Et c’est comme ça que je me suis lancé début 2011.
Sébastien Ascon : Ok. Maxence, aujourd’hui, tu nous expliques que tu n’as pas d’horaires, tu n’as pas de hiérarchie et que tu peux bosser de n’importe où ?
Maxence : Absolument ! C’est fantastique et c’est ce que j’estime être indépendant financièrement. Je le suis ! Je n’ai pas l’indépendance financière absolue qui est, à mon sens, au minimum 50 000 euros par mois, mais déjà avec 10 000 euros par mois, vous êtes d’accord avec moi, on peut déjà faire des choses assez sympathiques et avoir un confort de vie assez sympa. Aujourd’hui, on est à Dubaï, donc un événement comme tu l’as évoqué au début de la vidéo « Brainstorming immobilier » organisé par Olivier Seban. On est dans un hôtel 5 étoiles, la vue est sympa, le décor est vraiment excellent, et le confort fantastique. On peut le vivre seulement si on a un niveau de revenu quand même conséquent.
Sébastien Ascon : Alors moi, ce qui m’intéresse dans l’indépendance financière c’est cette notion de taux horaire. Moi j’ai toujours pour habitude de dire que lorsqu’on est salarié, dépendant d’une hiérarchie, comme tu l’as expliqué tout à l’heure, on est en train de vendre son temps à son patron. C’est-à-dire qu’en échange d’un salaire, on va donner notre temps. Toi, tu es dans une logique qui est complètement différente. Aujourd’hui, tu peux profiter de ton temps comme tu l’entends, et ton taux horaire est du coup très élevé. Est-ce que tu peux nous expliquer, comment tu as cherché ce gros taux horaire ?
Maxence : En gros, il faut toujours vous dire, comment je peux augmenter ma valeur personnelle. C’est-à-dire qu’aujourd’hui, si vous êtes à 10 euros, 15 euros, 20 euros de l’heure, donc comment je peux augmenter cette valeur pour pouvoir avoir suffisamment d’argent pour ensuite déléguer ce qu’on appelle des tâches inutiles. Je pense notamment à la cuisine, à faire la vaisselle ou encore le linge, faire des courses. Sauf si votre business est évidemment dans la cuisine, faites la cuisine. Mais en gros, toutes les choses qui sont le flot de la vie, les choses de la vie courante, mais qui au final, n’ont aucune valeur pour votre business, aucune valeur pour votre vie, puisqu’on a seulement 24 heures par jour, donc que vous soyez millionnaire, milliardaire, pauvre, riche, gros, violet, jaune, blanc, etc. On n’a seulement que 24 heures par jour, c’est notre valeur la plus précieuse au monde. Donc, il faut extrêmement la garder pour soi au maximum.
Sébastien Ascon : C’est en hiérarchisant tes tâches que tu dégages du temps pour te consacrer aux tâches à forte valeur ajoutée ?
Maxence : Complètement. C’est comme dans l’immobilier, si vous voulez vraiment vous développer, à un moment donné vous n’allez pas vous occuper à faire le check-in et le check-out, le ménage. Vous devez donc déléguer cette partie qui est vraiment la plus mauvaise en quelque sorte, celle où il y a le moins de valeur ajoutée, et vous concentrer sur la recherche d’appartements, vous concentrer à avoir de nouveaux appartements, et déléguer ce qui est inutile, ce qui est seulement banal.
Sébastien Ascon : Exactement, et dans cette recherche de l’indépendance financière, moi je trouve qu’il y a également quelque chose qui est incontournable, c’est la formation. Aujourd’hui, moi j’ai pu quitter mon emploi parce que j’ai investi dans l’immobilier et parce que je me suis formé pour pouvoir investir dans l’immobilier. Et toi, je crois que dans ton domaine, c’est exactement la même chose.
Maxence : Complètement. Alors je ne l’ai pas précisé au début de cette vidéo, vous vous dites peut-être, oui c’est bien Maxence, mais toi tu as dû être né dans une famille de riches, ou toi tu es peut-être un geek, donc tu connais bien les ordinateurs et toutes ces choses-là. Donc, j’ai grandi de 0 à 19 ans dans un petit village de moins de 85 habitants, donc près de Chalon-sur-Saône, c’est en Saône-et-Loire, le département 71, un tout petit village, c’est la cambrousse, en 2016, il n’y a toujours pas l’ADSL. C’est vraiment pour vous montrer que tout est possible. Ensuite, sur le côté formation, comme tu l’as dit, j’ai investi plus de 35 000 euros au cours des trois ou quatre dernières années. Je prenais une formation, je l’appliquais, ensuite je prenais mes premiers résultats et après je réinvestissais, j’appliquais, je reprenais les premiers résultats et ainsi de suite. Je reprenais, donc soit une formation, etc. parce qu’aujourd’hui, si vous voulez faire partie des meilleurs, il faut vous inspirer et vous former auprès des meilleurs. C’est aussi simple que ça. Il y a trois peu de gens qui ont le mindset du manque ou qui se disent : oui, mais en fait, ça coûte 1 000 euros ou ça coûte 500 euros, ou bien que sais-je encore. Alors qu’il faut le voir comme un investissement, et le meilleur investissement que vous pouvez faire, vous l’avez certainement déjà entendu dans de nombreuses vidéos, et c’est vrai, c’est vous-même. Vous-même, c’est un investissement. Mais alors, vous avez des rendements qu’aucun être humain ne peut évoquer et donner sur la planète.
Sébastien Ascon : Aujourd’hui, Maxence, toi tu as investi sur toi-même. Je pense que tous les gens qu’on a pu côtoyer dans ce mastermind ont investi sur eux-mêmes. Et tout ce que je peux vous dire au travers de cette vidéo, c’est qu’il faut absolument se former pour passer au niveau supérieur, puis au niveau supérieur, etc. On a échangé un petit peu également au cours du séjour sur cette notion d’environnement. On est assez tombé d’accord sur le fait que pour pouvoir grimper les échelons, c’est peut-être pas le bon terme mais en tout cas, tirer notre vie vers le haut, il faut s’entourer des bonnes personnes.
Maxence : Absolument. Il y a vraiment une chose que vous avez peut-être entendue sur le web ou même en lisant des bouquins. Notre vie est le reflet des cinq personnes qu’on côtoie le plus. Je répète, notre vie, votre vie, est le reflet d’un ou des cinq personnes que vous côtoyez le plus. Si vous côtoyez que des gens qui sont fumeurs, vous allez fumer. Si vous côtoyez que des gens qui font des investissements immobiliers, vous allez faire de l’investissement immobilier. Si vous côtoyez que des gens qui ont six mois de vacances par an, vous allez avoir six mois de vacances par an. Notre environnement est assez surprenant, assez incroyable. Ça fait même peut-être un peu peur en se disant : si je ne côtoie pas les bonnes personnes en quelque sorte, je ne vais pas avoir les bons résultats. La réponse est vraie.
Vous devez absolument côtoyer des gens qui vont vous tirer vers le haut, et surtout qui vont être dans la même fréquence que vous, qui sont dans la même démarche, la même attitude, la même énergie et synergie pour avancer. Il y a trop peu de gens qui restent avec des gens en se disant, oui, mais c’est ma famille, oui, mais c’est un ami de longue date. C’était un ami de longue date, c’était des moments sympas peut-être par le passé, parce que c’était à ce moment-là que vous vouliez réaliser ces choses-là. Mais quand on veut évoluer, j’aime bien dire la chose suivante, si avant vous étiez fumeur, donc vous côtoyiez peut-être des fumeurs. Si aujourd’hui, vous ne voulez plus du tout fumer, il y a de grandes chances que vous ne côtoyez plus des fumeurs, parce qu’avoir de la fumée qui vous arrive contre la gueule, cela ne vous intéresse pas. Voilà, c’est vraiment important d’avoir tout cela en tête. Et c’est la même chose quelle que soit la thématique. Encore plus vrai dans l’investissement, l’indépendance financière ou encore l’immobilier.
Sébastien Ascon : Exactement ! Je suis tout à fait d’accord avec toi. Pour atteindre cette indépendance, moi ce que je constate, c’est que tous les gens qui sont dans ce milieu-là ont mis en place plusieurs systèmes pour gagner de l’argent. Si je prends ton exemple, tu as développé trois sites internet, que tu monétises, sur lesquels tu vends de la formation.
Maxence : Complètement.
Sébastien Ascon : Est-ce que tu comptes t’arrêter là ?
Maxence : Alors pas du tout, c’est ça qui est magique, c’est comme toi avec tes différents appartements. C’est que quand vous avez un premier pilier qui marche, vous avez dégagé du temps, vous avez automatisé, vous avez tout délégué, donc tout est parfait, tout est nickel, tout roule pour vous. Donc, vous pouvez vous consacrer dans d’autres projets et encore vous développer et avoir, notamment si vous vous concentrez à l’immobilier comme ce que je vais faire dans les prochaines semaines et les prochains mois, à vous construire un patrimoine d’exception pour votre retraite, même votre avenir.
Sébastien Ascon : Justement, tu m’amènes la transition. En fait, moi je pense qu’il y a plusieurs piliers d’enrichissement. Il y a l’immobilier, l’internet, l’entrepreneuriat et la bourse. Aujourd’hui, tu as touché à deux de ces piliers, sur l’entreprenariat et sur toute la partie internet. Aujourd’hui, tu veux te lancer dans l’immobilier. Il faut savoir que l’immobilier pour Maxence, comme pour tout un chacun d’ailleurs, ça va lui apporter une capacité à développer son patrimoine, mais également Maxence entend gagner de l’argent avec l’immobilier. Donc, se créer une quatrième source de revenu totalement passive parce que tu m’as dit que tu souhaitais te lancer dans la location saisonnière.
Maxence : Absolument. A mon sens, je débute, je vais faire des erreurs comme tout le monde, parce que comme une activité, quand on démarre, on fait forcément des boulettes, des petites erreurs. Mais pour moi, il y a peut-être également aussi la colocation. La location saisonnière, c’est ce qui permet de prendre le moins de risque possible, parce que si vous avez un bon emplacement, vous avez testé à minimum l’offre - je vais réaliser à Malte à partir du printemps 2016 - vous savez qu’entre 10 et 15 nuits, vous allez rembourser le crédit, vous allez rembourser la remise des clés, le ménage, bref. Ensuite, tout est « bénéf » dans votre proche. Donc en gros, sauf un cataclysme, c’est quasiment impossible de perdre de l’argent. Pour moi, la location saisonnière, et peut-être après en numéro 2 la colocation, je laisse les experts sur le sujet, c’est un excellent moyen de construire un patrimoine. Comme j’aime bien le dire souvent, internet, le cash, donc de l’argent liquide, et ensuite l’immobilier, le patrimoine d’exception pour l’avenir et la retraite.
Sébastien Ascon : Tu parlais de cash parce que c’est clair que dans le milieu de l’internet, vous générez tous beaucoup de cash. Est-ce que pour autant, tu entends acheter ton appartement cash ?
Maxence : Non, absolument pas, je veux vraiment utiliser les effets de levier. Ce sera des appartements à crédits ou les revenus locatifs pour rembourser le crédit, pour pouvoir me développer. Et je ne vais surtout pas utiliser mon cash actuel, mon épargne actuelle pour réaliser la location saisonnière.
Sébastien Ascon : Ce que dit Maxence, c’est vraiment très important ! Lorsque vous avez une grosse quantité de cash, par exemple 100 000 euros, avec cette somme-là, vous pourriez certainement acheter un ou plusieurs appartements cash. Le conseil que je peux vous donner, c’est de ne surtout pas miser toute cette somme sur un seul et unique bien. C’est-à-dire qu’il faut utiliser au maximum l’effet de levier pour gagner de l’argent dans l’immobilier. Donc, ces 100 000 euros, plutôt que de les injecter dans un seul appartement, injectez-les sur 10 appartements. Vous faites 10 000 euros d’apport sur chaque appartement, et donc le résultat, c’est qu’avec cette même somme, vous allez pouvoir acheter 10 appartements plutôt qu’un seul appartement. Donc, vous allez gagner en patrimoine et en revenu locatif également. C’est tout l’intérêt de l’effet de levier.
Maxence : Absolument. Là tu as employé LE terme qu’il faut voir en tête, en esprit quand on veut être indépendant financièrement, c’est à chaque fois se dire, quel est l’effet de levier ou les effets de levier pour pouvoir s’enrichir ? C’est souvent la différence entre quelqu’un qui n’est pas indépendant financièrement et quelqu’un qui l’est. C’est toujours avoir avec le mindset et l’état d’esprit d’un riche quel que soit votre niveau actuel aujourd’hui.
Sébastien Ascon : On a vu que tu souhaitais investir dans l’immobilier en 2016. Sur ta partie internet, est-ce que tu as des objectifs chiffrés par rapport à ce que tu peux dégager aujourd’hui ? Est-ce que tu entends multiplier ton chiffre d’affaires par deux ou par trois, et quels sont les moyens que tu vas mettre en œuvre pour accéder à ça ?
Maxence : Alors là, tu as donné des bonnes astuces. On en discutait dans la piscine juste tout à l’heure. En gros, comme je l’ai évoqué, je suis à 10 000 euros net par mois. J’ai un peu plus en termes de chiffre d’affaires et également, là il faut mettre toutes les choses en place pour payer le moins d’impôts et que vous ayez un maximum, un processus qui joue en votre faveur.
Mon but en 2016, c’est de passer de 1 200 clients à 3 000 clients et de racheter deux sites web. Je vais principalement utiliser les actions suivantes qui sont la publicité Facebook, à travers le retargeting ; récupérer des gens qui m’ont découvert, mais qui ne sont pas dans mes bases de données de prospects qualifiés. Utiliser la publicité YouTube, qui est méconnue aujourd’hui, ou seulement peut-être une ou deux personnes en France l’utilisent pour vraiment faire grossir leur business. Et ensuite, le troisième, c’est utiliser un Affiliate Manager. C’est ce que je t’évoquais hier. C’est qu’aujourd’hui, si vous êtes sur internet, vous n’êtes pas connu, vous avez peut-être une expertise, mais inconnu sur internet, vous n’avez pas d’audience, bref, vous démarrez. Avoir un Affiliate Manager va vous permettre de faire la connexion entre les personnes qui vont mailer pour vous. Je vous conseille notamment une conférence en ligne, et donc valider votre offre.
Par exemple, vous créez une offre, vous essayez de faire un premier test soit avec de la publicité ou quelque chose comme ça pour avoir un petit peu un ROI. Savoir aussi comment améliorer l’offre, avoir les différents feedbacks. Et ensuite derrière, pour vous développer, et c’est très important d’avoir un Affiliate Manager. C’est une personne qui va recruter des partenaires pour vous, parce que c’est des gens qui connaissent un petit peu tout le réseau, et convaincre ces partenaires en question parce que vous, comme vous êtes inconnu, c’est beaucoup plus difficile de les convaincre.
Sébastien Ascon : Il y a beaucoup de gens qui nous regardent, qui souhaitent se lancer dans l’immobilier, dans l’entrepreneuriat, dans le web, etc. et qui vont toujours se trouver une bonne excuse pour ne pas passer à l’action. Qu’est-ce que tu pourrais dire aux gens qui se sentent un petit peu fébriles ou pas suffisamment sûrs d’eux-mêmes pour pouvoir démarrer et se lancer, quel que soit le domaine ?
Maxence : Alors, c’est un conseil que pareil, vous avez certainement déjà entendu mais qui est vrai, c’est de pratiquer. Je vous donne un exemple tout bête. Vous n’avez jamais joué au tennis de votre vie, vous n’avez jamais fait une vidéo, vous n’avez jamais écrit un article, bref, vous démarrez de zéro. C’est logique, c’est normal, vous allez être en quelque sorte pathétique, vous n’allez pas être brillant. Mais c’est normal. Vous jouez la première fois au tennis, la balle va dans le filet, ça va 10 mètres au-dessus du court. Après, une fois, deux fois, cinq fois, dix fois, quinze fois, vingt fois… Nous, les êtres humains, on est des êtres d’habitude. Donc, dès qu’on a pris l’habitude, on s’améliore, on devient de plus en plus bon. Après, naturellement on va se professionnaliser. Mais c’est important, même si on n’est pas bon au début, ce qu’il faut que vous sachiez également, je vous le souhaite, mais quand vous allez publier le premier contenu, vous n’allez pas avoir un milliard de vues. Donc, il n’y a pas besoin de paniquer, hormis votre mère ou quelques amis, votre tout premier contenu, il va être invisible. C’est peut-être la bonne nouvelle en quelque sorte. Ensuite, en pratiquant, vous allez vraiment vous améliorer. Voilà, c’est comme n’importe quelle activité. Vous voulez apprendre une langue étrangère ; au début, vous êtes catastrophique, la prononciation, les mots, vous avez des trous de mémoire. Et après, en dialoguant petit à petit, vous enregistrez la langue en question. Puis après, c’est ce qu’on appelle être bilingue, c’est exactement pareil.
Sébastien Ascon : Tu es en train de dire que l’échec fait partie du processus d’excellence ?
Maxence : Absolument !
Sébastien Ascon : Je te remercie vraiment pour cette vidéo. Pour tous les gens qui souhaitent se lancer aussi bien dans l’entrepreneuriat sur le web que sur la course à pied, ou sur les paris sportifs, parce que Maxence, vous aide également à gagner des revenus complémentaires grâce aux paris sportifs. Où est-ce qu’on peut te retrouver ?
Maxence : Qui est un autre pilier d’ailleurs par rapport à tous les piliers qu’on a évoqués tout à l’heure, bourse, immobilier, etc., j’ai un site qui s’appelle : « gagner-de-largent-grace-aux-paris-sportifs.fr ». C’est destiné à toutes personnes qui veulent avoir un complément de revenu en 15, 20, 30 minutes par semaines à travers les paris sportifs. Donc, si vous avez donc déjà parié ou vous connaissez un peu le sport, je pense que vous connaissez un petit peu cette thématique. Ensuite, j’ai un site web sur la course à pied qui s’appelle : « blog-course-a-pied.com ». Vous tapez dans Google blog-course-a-pied.com et vous allez tomber directement sur moi, où j’explique comment s’améliorer sur 10 km, sur des courses de trail, 5 km semi-marathon. Et un dernier site que j’ai ouvert début 2015, parce que j’étais au-delà, j’allais franchir la base des 10 000 euros net par mois, qui s’appelle : « vivre-de-son-site-internet.com » où j’explique des conseils sur YouTube, Facebook, sur le blogging, le web entrepreneuriat pour aider toutes les personnes qui souhaitent se lancer sur internet.
Sébastien Ascon : Je pense que tu as inspiré beaucoup de monde de par ton parcours. Maxence, il est quand même assez jeune, il a 26 ans.
Maxence : De passer de la campagne où je suis au milieu des canards, des chevreuils, des lapins à l’indépendance financière, c’est possible. Quel que soit votre environnement, il n’y a pas besoin d’être né dans une famille de riches, il n’y a pas besoin d’être né dans un lieu particulier, c’est seulement à l’intérieur que ça se passe.
Sébastien Ascon : Exactement. Maxence, je te remercie pour cette vidéo.
Maxence : Merci à toi. Si vous avez aimé la vidéo, cliquez sur le bouton Like juste en dessous. Ça nous permettra d’avoir votre feedback.
Sébastien Ascon : On vous remercie et on vous dit à très bientôt !
L'objectif est désormais de maintenir ce niveau de satisfaction client.
Il est impératif d'être constamment en adéquation avec les attentes des voyageurs d'aujourd'hui.
Ces derniers recherchent avant tout :
Un endroit chaleureux
Un espace joliment décoré
Des services de base : TV, internet...
Des services complémentaires : boissons, en-cas...
Des conseils sur les sites à visiter
Des bonnes adresses pour sortir
Etc...
Je suis toujours surpris de constater qu'à notre époque de nombreux hôtels, gîtes ou autres ne proposent pas d'accès internet, ni de TV...La clientèle d'aujourd'hui ne recherche plus seulement un lit. Elle recherche également du service.
4 - Etre à l'écoute de sa clientèle
Pour s'inscrire dans une logique d'amélioration continue, je ne peux que vous recommander de poser des questions à vos voyageurs en fin de séjour afin de savoir ce qui leur a plu et ce qui leur a manqué.
Vous avez également la possibilité de laisser à disposition un questionnaire de satisfaction que les voyageurs saisiront et vous laisseront en fin de séjour.
Et bien évidemment, il faudra savoir faire le tri entre les remarques pertinentes et les remarques farfelues...J'espère vous avoir convaincu de la nécessité de toujours fournir un service impeccable.
Vous pouvez m'indiquer dans les commentaires ci-dessous quelques demandes ou remarques "particulières" qui vous ont été faites.
Dans mon expérience de location courte durée, deux me viennent en tête :
Un client m'a indiqué que lorsqu'on fermait les volets ils faisait noir
Un autre aurait souhaité une mise à disposition de préservatifs
Il y en a beaucoup d'autres, mais ces deux là m'ont particulièrement marqué... :-)
Une bonne affaire immobilière, c'est un bien affiché (ou négocié) en dessous du prix du marché.Et pour gagner de l'argent dans l'immobilier, ce sont ces bonnes affaires qu'il faut trouver.Je viens d'en découvrir 2 sur lesquelles je vais tenter de me positionner.Vous trouverez plus d'informations dans la section 3 de cet article.
1 - Les caractéristiques d'une bonne affaire
Ces bonnes affaires sont très recherchées par les investisseurs car elles permettent de gagner de l'argent, voire beaucoup d'argent...Pour cela, deux scenarios sont envisageables au regard du faible coup d'achat :
Achat/Revente : génération d'une grosse plus-value
Mise en location : génération d'un cashflow important
La particularité de ces bonnes affaires, c'est qu'elles sont difficiles à trouver.
Mais pour celui qui les trouve, c'est le "jackpot" assuré.
Dans la pratique, ce sont généralement des biens que l'on rencontre dans les situations suivantes :
Succession : après un décès, les héritiers d'un bien immobilier souhaitent s'en défaire au plus vite pour récupérer des liquidités. L'urgence les amène souvent à afficher un prix bas.
Séparation : un couple qui se sépare veut généralement tourner la page rapidement. C'est la raison pour laquelle la vente du (des) bien(s) commun(s) peut se faire avec un prix attractif.
A rénover totalement : il s'agit de biens qui nécessitent de gros travaux et qui sont donc affichés avec une décote.
Les problèmes de succession ou de séparation sont rarement affichés dans les annonces immobilières.
Ceci ne veut pas dire pour autant que les agents immobiliers n'ont pas l'information. N'hésitez pas à leur demander.
Je vais donc m'attarder sur les biens à rénover car ce sont les plus faciles à identifier.
2 - Comment trouver les biens à rénover ?
Pour acheter ce genre de biens, il ne faut pas avoir peur d'effectuer des travaux.
Mais ce sont d'excellentes affaires, car une fois les travaux terminés le bien a pris de la valeur.
Pour une rénovation totale, il faut compter environ 1000 euros / m2.
Et donc, à titre d'exemple, 20000 euros de travaux pour refaire entièrement un appartement de 20 m2.
2.1 - Les petites annoncesLeboncoin et seloger restent de très bons canaux pour identifier les biens à rénover.Pour les trouver, il suffit d'effectuer des recherches sur le prix (généralement bas) et de regarder les photos.
2.2 - Les syndicsIl existe dans nos centre-villes de véritables trésors qui ne sont pas sur le marché.
Ces trésors se trouvent dans les immeubles anciens qui de plus ont beaucoup de cachet.
Il s'agit des combles et des anciennes loges de concierges qui appartiennent aux copropriétés (ce sont donc des parties communes) qui en assument les charges.
Ces espaces désaffectées depuis des dizaines d'années offrent de véritables potentiels.
L'un des moyens les plus efficaces pour les trouver, c'est d'interroger les syndics.
Avec une bonne approche et un bon discours, il est assez facile de les acquérir. C'est d'ailleurs dans l'intérêt des copropriétés de les vendre :
Constitution d'une trésorerie pour la copropriété
Diminution des charges de chaque copropriétaire
Diminution des risques liés au manque d'hygiène
Conservation du patrimoine
3 - Mes découvertes
C'est au hasard d'une discussion avec une personne travaillant pour un syndic que j'ai pris connaissance de l'existence de 2 anciennes loges de concierge.
3.2 - Les démarches à engagerLe rachat de ces parties communes n'est pas simple et ressemble à un vrai parcours du combattant.
Toutefois, le jeu peut en valoir la chandelle.
Voici le détail dans les grandes lignes :
Lors d'une Assemblé Générale :
Recueillir l'accord unanime de l'ensemble des copropriétaires
Effectuer une offre d'achat qui soit acceptée par la copropriété
Faire modifier le règlement de copropriété (nouvelle répartition des tantièmes)
Engager des frais de mutation
3.3 - Projection financière Chacune des loges visitées fait environ 25 m2.
Le prix d'achat de chacune d'entre elle serait de 1500 euros / m2, soit 37500 euros.
En comptant 50000 euros de frais liés aux différents postes (travaux, mutation, notaire, organisation d'Assemblées Générales extraordinaires...) le coût total d'une opération serait de 87500 euros.3.3.1 - Scenario Achat/ReventeDans les quartiers concernés, un appartement de 25 m2 entièrement rénové est estimé à 120000 euros.
Il en résulte une plus-value potentielle de 32500 euros pour chaque loge, soit 65000 euros pour les 2 (avant impôt).3.3.2 - Scenario location meubléeHypothèses :
Emprunt total à 87500 euros
Taux fixe de 2.70% sur 25 ans
Loyer mensuel : 600 euros
3.3.3 - Scenario location saisonnièreHypothèses :
Emprunt total à 87500 euros
Taux fixe de 2.70% sur 25 ans
Loyer mensuel : 1425 euros (25 nuits à 57 euros)
3.3.4 - ConclusionDes chiffres qui bien entendu demandent à être affinés, mais qui laissent entrevoir les bonnes affaires et tout l'intérêt de réaliser ces projets.
Indiquez-moi dans les commentaires ci-dessous si vous pensez que je dois me positionner sur ces 2 loges.
Feriez-vous un achat/revente ou garderiez-vous les biens en location ?
L'emplacement détermine la facilité avec laquelle un bien immobilier se louera.Il constitue l'un des critères principaux auxquels il faut prêter attention.On a d'ailleurs coutume de dire qu'en immobilier il y a 3 éléments importants :-) :
L'emplacement
L'emplacement
L'emplacement
Ceci est d'autant plus vrai en location courte durée.
1 - Le centre-ville
1.1 - Une valeur sûreLes centres-villes restent des valeurs sûres, en particulier les villes qui possèdent un centre historique.Les hyper-centres sont très appréciés car on y trouve :
Les principales attractions touristiques : monuments, églises, musées, fontaines...
Des vies de quartiers : bars, restaurants...
Des commerces de proximité : supérettes, fromagers, bouchers...
Des centres commerciaux
Des moyens de transport pour se déplacer : bus, métros, tramways, stations de vélo...
Etc...
La clientèle y est principalement, et naturellement, touristique.Celui qui souhaite découvrir Toulouse, Marseille ou Paris cherche un logement central à partir duquel il est possible de visiter un maximum de choses.La clientèle peut, à moindre mesure, être également professionnelle :
Lorsque les bureaux sont localisés au centre-ville
Lorsque le client préférera séjourner au centre ville quitte à être un peu éloigné de son lieu de travail
1.2 - Un placement patrimonialLe centre-ville est également un placement immobilier sécurisé.Sur les moyens et long termes, le prix du m2 évoluera à la hausse et de manière plus rapide qu'ailleurs.Ceci assure un investissement à la fois rentable et patrimonial.1.3 - Une concurrence plus élevéeEtant une valeur sûre, le nombre d'investisseurs y est plus important et cela a 2 répercutions :
Un prix au m2 plus élevé
Une concurrence plus élevée pour la location
Ces 2 facteurs jouent sur la rentabilité de l'investissement.Aussi, pour conserver une excellente rentabilité, je recommande :
D'acheter des biens en dessous du prix de marché (des biens avec travaux)
De décorer et d'équiper parfaitement
2 - Savoir sortir des sentiers battus
En location courte durée, pour tirer son épingle du jeu, il faut étudier les flux de passage.Les centres-villes sont loin d'être les seuls centres d'intérêt.Dans toutes les villes, il existe des zones qui drainent du passage et au sein ou à proximité desquelles les gens ont besoin de se loger.2.1 - Les quartiers à regarderPour identifier ces quartiers, la principale question à se poser est : Quels sont les coins de ma ville qui attirent du monde et où il existe une forte demande de logements en courte durée ?Les réponses sont souvent évidentes :
A proximité des gares et des aéroportsClientèle visée : les personnes en transit
A proximité des hôpitauxClientèle visée : les personnes qui rendent visite à des proches hospitalisés
A proximité de parcs d'attractionClientèle visée : les touristes
A proximité de zones d'activitéClientèle visée : les professionnels
Etc...
2.2 - Les avantages de ces quartiers Les prix d'achat sont souvent beaucoup plus faibles qu'aux centres-villes alors que le prix de la nuit sera certes plus faible également, mais pas dans les mêmes proportions.Conséquence directe : une rentabilité plus élevée.Attention : Je ne suis pas en train d'écrire qu'il faut acheter sans réfléchir.En immobilier, il faut limiter le risque. Votre investissement doit pouvoir se louer en location saisonnière, mais également en location traditionnelle.Il faut toujours avoir cela en tête et veiller à ce que la zone soit également propice à de la résidence principale.2.3 - ConseilsPour être certain de faire le bon choix, je vous encourage comme d'habitude à effectuer une étude de marché sur 3 axes :
Vérifier la présence d'hôtels à proximité. Ceci vous donne un bon indicateur de la demande de location saisonnière.
Passer des annonces fictives sur leboncoin. Pour confirmer le point ci-dessus mais également le besoin de logements de type résidence principale.
Vérifier les calendriers airbnb de vos futurs concurrents afin de vérifier s'ils sont remplis
3 - Mon expérience
Tout le monde ne recherche pas le centre-ville.Je vais délivrer 2 anecdotes :-)3.1 - Les canardsEn décembre 2014, j'ai reçu des clients dans mon appartement plein centre ville de Toulouse.Ces clients se sont retrouvés chez moi malgré eux :-).Nous avions passé une annonce fictive sur leboncoin pour valider l'emplacement d'un nouvel investissement.Bien entendu, nous n'avions pas ce logement et nous avons logiquement redirigé ces clients vers l'appartement du centre ville.Ces clients étaient en fait des gens cherchaient un logement sur Toulouse pour faire des allers-retours dans le Gers pour acheter des canards pour les fêtes de fin d'année.Il est clair que le centre-ville était loin d'être leur choix premier !
3.2 - La famille séparéeNous avons un appartement de type T2 dans une résidence très bien entretenue avec espaces verts et piscine.Nous avons reçu en juillet 2015 une père et sa fille le temps d'un week-end.
Le père n'habitant pas sur Toulouse a loué notre appartement pour être avec sa fille.Là encore, la résidence avec piscine et verdure était plus appropriée qu'un appartement au centre ville.J'espère que cet article aura pu vous éclairer dans le choix de la localisation de votre investissement.
Je suis preneur de vos anecdotes si vous en avez. N'hésitez pas à les partager :-)
Se lancer dans la location saisonnière, c'est démarrer une activité commerciale.A ce titre, un certains nombre de démarches sont nécessaires auprès de différentes administrations.
Pour celles et ceux qui souhaitent se lancer, les deux administrations à consulter sont :
Le greffe du tribunal de commerce
La mairie
1 - Etape préalable : vérifier le règlement de copropriété
La location saisonnière n'est pas autorisée dans les immeubles à usage d'habitation bourgeoise exclusive.
Je vous invite à vérifier ce point en vous procurant le règlement de copropriété de l'immeuble où se trouve l'appartement que vous souhaitez exploiter en saisonnier. Vous pourrez l'obtenir facilement auprès du syndic.
Si vous êtes en phase d'achat, soyez réellement attentif à cette clause. Il serait dommage d'acheter un bien et de ne pas pouvoir ensuite l'exploiter comme vous le souhaitez.
2 - La déclaration au greffe du tribunal de commerce
La location courte durée est une activité qui dépend du régime fiscal BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).A ce titre, tout comme la location meublée "classique", elle nécessite une déclaration de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).Cette déclaration est une simple formalité. Elle se réduit à remplir un formulaire nommé P0i (déclaration de début d'activité) et le déposer auprès du greffe du tribunal de commerce de votre ville.
Ce dépôt permet de faire immatriculer l'activité (attribution d'une numéro SIRET).NB : le formulaire P0i porte également la dénomination Cerfa 11921.
Dès lors que vous avez réceptionné votre numéro SIRET, vous pouvez déclarer votre activité de location saisonnière auprès de la mairie.
Deux ou trois directions sont à consulter.
3.1 - La police administrative c'est le service auprès duquel faire identifier le logement en tant que meublé de tourisme.
Cette formalité est purement déclarative.
Il suffit pour cela de remplir le formulaire Cerfa 14004. Il est téléchargeable sur www.service-public.fr dans la rubrique "Particuliers".A toute fin utile, voici les équipements minimums pour pouvoir obtenir le statut de meublé de tourisme (source www.service-public.fr) :
Des meubles
Une literie
Une gazinière ou plaques chauffantes
Un réfrigérateur
Des ustensiles de cuisine....
Par défaut, l'appartement ne sera pas classé.
Pour le faire classer (de 1 à 5 étoiles), il faut s'adresser à un organisme accrédité par le COFRAC (Comité Français d'accréditation) qui effectuera une visite et attribuera une proposition de classement au regard de la qualité et des prestations du logement.
Cette proposition peut être contestée sous 15 jours. Passé ce délai, le classement est considéré comme accepté et valable durant 5 ans.
3.2 - La direction de la fiscalité locale la déclaration du meublé de tourisme entraîne par la suite la collecte de la taxe de séjour. Pour se faire, il faut se déclarer auprès de la direction de la fiscalité locale qui vous précisera le montant de cette taxe et comment la régler (trimestriellement ou annuellement).Le montant de la taxe de séjour dépend des villes et du classement du meublé. Par exemple à Toulouse :
Non classé : 0.40 euro / nuit / personne
1 étoile : 0.55 euro / nuit / personne
2 étoiles : 0.80 euro / nuit / personne
3 étoiles : 1.20 euro / nuit / personne
4 étoiles : 2.20 euro / nuit / personne
5 étoiles : 2.65 euro / nuit / personne
3.3 - La direction de l'urbanisme Dans les communes de plus de 200000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, il est nécessaire d'effectuer un changement d'usage de l'appartement auprès de la direction de l'urbanisme.
Ce changement est soumis à une autorisation préalable de la mairie qui, selon l'article L.631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, peut demander une compensation à ce changement d'usage.
Cette compensation peut passer par l'achat d'une surface équivalente de locaux commerciaux pour les transformer en locaux d'habitation.J'ai volontairement mis en gras le "peut" pour mettre en évidence le fait que même l'article de loi ne rend pas obligatoire et systématique cette surface de compensation.
Ceci est laissé à la libre appréciation de votre mairie que je vous encourage à contacter.
Bien évidemment, si une surface de compensation est exigée, la viabilité du projet ne tient plus. Changez de ville :-)NB : Dans certaines communes ne rentrant pas dans la catégorie mentionnée ci-dessus, le changement d’usage doit également être effectué (article L.631-9 du code de la construction et de l’habitation).Je vous invite à vous renseigner auprès de votre mairie pour vérifier si vous en faites partie.
4 - Synthèse
5 - Cas particulier de la résidence principale
Est considéré comme résidence principale un logement qui est occupé plus de 8 mois par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure).En location courte durée, une résidence principale ne peut donc pas être louée plus de 120 jours par an.
Dans ce cas particulier, la loi est beaucoup plus souple :
La déclaration préalable de meublé de tourisme en mairie n'est pas obligatoire
La demande de changement d'usage n'est pas nécessaire
J'espère que cet article vous permettra d'y voir plus clair sur l'ensemble des démarches à effectuer avant de vous lancer.
N'hésitez pas à me l'indiquer dans les commentaires ci-dessous.
« Indépendance financière ».Terme très répandu dans le monde de l’immobilier et du blogging.
Chacun a sa propre définition.Je vous propose de découvrir la mienne et surtout quels leviers j’ai mis en place pour atteindre ce Graal ! :-)Cet article est une participation au carnaval d’article d’Angélique du site Vivre de l'immobilier sur l’indépendance financière.
Au sens littéral du terme, être indépendant financièrement, c’est être dégagé de toute contrainte d’ordre financier. Autrement dit, vivre sans souci d’argent.
Pour autant, la notion d’argent ne suffit pas. Avoir de l’argent ne rend pas automatiquement indépendant.
Et j’irai même jusqu’à dire le contraire. L’argent rend bien souvent dépendant, dépendant du travail : sans travail, pas d’argent.
Tout le monde se souvient par ailleurs du fameux « Travailler plus pour gagner plus ».Pour illustrer cela, chacun connait dans son entourage au moins une personne qui certes gagne bien sa vie, mais travaille 7 jours sur 7 et 14 heures sur 24. On peut même en trouver qui travaillent plus :-)
La vraie richesse n’est donc pas d’avoir de l’argent, mais bel et bien d’avoir du temps.
Du temps pour profiter de la vie, pour profiter de ses proches, pour vivre ses passions, pour vivre ses rêves…Le temps est la seule valeur que l’on possède et dont la quantité est non seulement limitée et finie, mais diminue à chaque seconde qui passe.
En effet, il existera toujours un moyen de gagner de l’argent. Il n’en existera jamais aucun pour rattraper du temps perdu.
La notion d’indépendance financière est par conséquent intimement liée à celle de l’argent mais aussi et surtout, à celle du temps.
Etre indépendant financièrement, c’est donc avoir suffisamment d’argent…pour avoir du temps.
Cette notion va donc à l’encontre du modèle du salariat qui n’offre aucune liberté et pour lequel le temps (ressource limitée) est vendu en échange d’un salaire.
De manière caricaturale (ou pas…), ce salariat s’apparente à de l’esclavage.
Il constitue en effet pour beaucoup la principale source de revenus. Dès lors que cette source se tarit, la survie devient difficile voire impossible.
La seule façon de (sur)vivre est donc de continuer à vendre son temps pour de l’argent. Le cercle vicieux est ainsi mis en place.
Votre temps devient la propriété de quelqu’un d’autre.
Le monde du salariat offre toutefois, généreusement, de l’indépendance financière à 2 périodes :
Durant les congés payés, mais cette indépendance financière n’est que de courte durée
Durant la retraite, mais c’est un peu tard :-)
2 - Comment atteindre l'indépendance financière
2.1 - Revenus passifs et alternatifs
La clef pour sortir de ce système et atteindre la véritable indépendance (ou liberté) passe par la mise en place de revenus alternatifs et passifs.
Un revenu alternatif est un revenu autre que celui issu de l’activité salariée principale
Ex : donner des cours de mathématiques à un étudiant
Un revenu passif est un revenu qui tombe automatiquement…tout seul
Ex : le loyer issu de la mise en location d’un appartement
La première force de ces 2 types de revenus réside dans le fait qu’ils ne nécessitent pas une présence 5 jours sur 7 au bureau ou à l’usine.
Leur seconde force, c’est qu’ils augmentent considérablement le taux horaire.
Conséquence directe : davantage de temps libre pour un temps de travail inférieur, voire nul.
La philosophie n’est plus la même. Il ne faut plus travailler pour de l’argent. L’argent doit travailler pour vous.2.2 - Effet de levier Les personnes qui sont indépendantes financièrement utilisent au maximum l’effet de levier.
L’effet de levier est une technique consistant à maximiser les profits en minimisant l’effort.
Il est souvent utilisé dans le domaine du crédit immobilier.
C’est lui qui permet, avec un apport de quelques milliers d’euros, de souscrire un crédit de plusieurs centaines de milliers d’euros pour acheter une maison ou un appartement.
Cet effet de levier est déclinable à tous les domaines.
Un romancier qui écrit un livre une fois touchera des commissions sur chacune des ventes.
-> Dans ce cas le ratio, [Commissions]/[Effort de travail] est maximisé.
L’effet de levier porte sur les ventes du livre au regard du temps d’écriture.
Un conférencier qui intervient en séminaire touchera un revenu sur chacune des places vendues.
-> Dans ce cas, le ratio [Revenus]/[Temps de conférence] est maximisé.
L’effet de levier porte sur le temps de présence au regard du nombre de personnes impactées.
2.3 - A partir de combien est-on indépendant financièrement ?Il n’existe pas de vérité toute faite.
Est indépendant financièrement celui (ou celle) qui arrive à dégager des revenus alternatifs et passifs suffisant pour pouvoir en vivre.
L’étape est généralement franchie lorsque ces revenus alternatifs et passifs arrivent au niveau des revenus salariés.
Certains seront donc indépendants à 1500 euros, d’autres à 10000 euros :-)
3 - L'immobilier : générateur d'indépendance
C’est l’immobilier que j’ai choisi pour atteindre cette indépendance.
L’immobilier offre en effet plusieurs axes intéressants pour s’enrichir à moindre effort :
L’effet de levier (cf ci-dessus) : pour acheter des appartements avec un minimum d’apport
Le mode d’exploitation : pour choisir quel revenu locatif générer en fonction du temps à y consacrer
L’amortissement de capital : pour construire un patrimoine tout en gagnant de l’argent (aucun effort d’épargne mensuel)
3.1 - Location courte durée dans le domaine immobilier, j’ai fait le choix de la location courte durée (location saisonnière).Nous avons plusieurs appartements qui se louent à la nuit.
La clientèle est d’origine professionnelle et touristique.
La location saisonnière offre de nombreux avantages, parmi lesquels :
Des revenus non négligeables grâce à une rentabilité multipliée par 3 ou 4 par rapport à une location classique
Aucun risque de loyer impayé : les clients payent avant de rentrer dans les lieux
Un patrimoine constamment entretenu : les appartements sont joliment décorés et toujours propres
Une fiscalité très intéressante : grâce au régime fiscal BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), il est possible de déduire et d’amortir des charges afin de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs durant plusieurs années.
3.2 - Effet de levier pour atteindre et consolider l’indépendance financière, je joue bien entendu sur plusieurs effets de levier.
Effet de levier 1 : acheter de l’immobilier à crédit avec un minimum d’apport
-> Nous avons, avec cette stratégie, acheté 6 appartements en moins de 2 ans sans apport.
Effet de levier 2 : maximiser le nombre de locataires
-> Le turnover des locataires permet de multiplier les revenus locatifs.
Le même appartement loué à plus de 100 locataires par an génère plus de revenus que s'il était loué à un seul et même locataire à l'année.
Effet de levier 3 : maximiser le taux horaire
-> La délégation des tâches in situ (entrées des lieux, sorties des lieux, ménage) permet de rendre l'immobilier totalement passif, d’augmenter le taux horaire et d’utiliser ce temps gagné pour me consacrer à d’autres projets qui constitueront, eux aussi, de nouvelles sources de revenus passifs
3.3 - Revenus alternatifs / revenus passifs
Nous générons environ 7000 euros de loyer par mois.
Les revenus immobiliers constituent donc aujourd’hui une véritable source de revenus alternatifs et passifs.
Toutefois, ce n’est pas suffisant. Mon objectif est de les rendre passifs.
C’est la raison pour laquelle je travaille sur d’autres projets, toujours dans le milieu immobilier, qui permettront (cf effet de levier 3 ci-dessus) non seulement de transformer les revenus alternatifs en revenus passifs, mais également de constituer de nouvelles sources de revenus.
4 - Conclusion
L’effet de levier et l’automatisation sont véritablement LES deux clefs pour atteindre l’indépendance financière.
Ce sont ces deux clefs qui permettent de décorréler les notions de travail et d’argent.
Choisissez maintenant vos domaines de prédilection et mettez en place des business automatiques pour sortir du rapport Maître-Esclave du salariat.
Ne donnez pas votre ressource la plus précieuse à quelqu’un d’autre.
Utilisez votre temps pour construire vos rêves au lieu de l’offrir à quelqu’un qui l’utilisera pour construire les siens.A vous de jouer :-)Indiquez moi dans les commentaires ci-dessous quels leviers vous souhaitez actionner pour atteindre votre indépendance financière.
Voici une vidéo dans laquelle je détaille les principales étapes pour se lancer dans la location courte durée.
Lors d'un mastermind organisé par Olivier Seban à Dubaï, j'ai eu la chance de partager la chambre avec Maxence Rigottier, jeune infopreneur à succès.
Vous verrez dans une vidéo à venir comment à 26 ans Maxence gagne plus de 10000 euros par mois grâce à ses business en ligne !!Maxence m'a interviewé sur mon parcours en location courte durée.
Je vous laisse découvrir cette vidéo dans laquelle je délivre des conseils pour démarrer la location saisonnière :
Pourquoi j'ai fait le choix d'investir dans l'immobilier
Comment déterminer la zone sur laquelle investir : l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement :-)
Comment obtenir une meilleure rentabilité
Quels sont les sites sur lesquels je publie mes annonces
Comment déterminer les prix à appliquer
Comment déléguer la gestion des entrées, sorties et ménages
Comment synchroniser les calendriers
Combien facturer les frais de ménage aux clients
Comment déterminer le nombre de nuits minimum
Pourquoi il ne faut pas acheter de l'immobilier à n'importe quel prix
Comment utiliser les excédents de trésorerie
PS : Maxence s'est trompé. Nous avons bien 7 appartements mais 2 sont exploités en location meublée à l'année.
Ce sont les 5 qui sont exploités en saisonnier qui rapportent 4000 euros de bénéfice par mois.
J'espère que cette vidéo vous aura donné envie de vous lancer
N'hésitez pas à laisser vos commentaires ci-dessous.
Transcription
Maxence : bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis actuellement à Dubaï à un Brainstorming Mastermind organisé par Oliver Seban. On est en plein après midi, en plein mois de janvier et on a un soleil absolument magnifique. Aujourd’hui, on va voir ensemble comment Sébastien, un de mes collègues de chambre, a gagné 4000 euros de bénéfices avec 7 appartements en location saisonnière et surtout en partant de zéro en deux ans.
Je vais te laisser te présenter, nous expliquer de A à Z toutes les étapes, et tu reviendras aussi sur ton site web.
Salut Sébastien.
Sébastien : bonjour Maxence. Bonjour à tous. Je suis Sébastien, je viens de la région toulousaine. Comme le disait Maxence, j’ai réussi à partir de zéro à gagner 4000 euros par mois, nets de charges, en moins de deux ans grâce à l’immobilier.
Maxence : première étape, comment c’est venu l’immobilier ?
Sébastien : avant de répondre à cette question, il faut voir que la stratégie que j’ai adoptée, c’est une stratégie de location saisonnière c’est-à-dire que je loue des appartements à des touristes ou à des professionnels qui viennent sur Toulouse passer deux, trois jours, parfois un peu plus.
Pour répondre à ta question comment m’est venue cette idée de gagner ma vie et de l’argent grâce à l’immobilier, c’est en voulant créer un patrimoine initialement. Je me suis dit : je vais faire un premier achat immobilier. Et je me suis rendu compte après ce premier achat que j’avais acheté de la dette, c’est-à-dire que l’appartement ne me faisait pas gagner d’argent, mais me coûtait 50 euros par mois. Il est difficile en perdant de l’argent chaque mois de faire une deuxième opération, une troisième, une quatrième, etc.
Il y a donc des stratégies pour gagner de l’argent dans l’immobilier. Je m’étais également demandé comment font certaines personnes pour acquérir très rapidement du patrimoine, faire plusieurs opérations en même temps ? Comment ils font pour avoir 5, 10, 15, 20 appartements et gagner leur vie avec ? Comment ces gens arrivent à faire cela dans toute une vie alors que d’autres font un seul achat et sont endettés pour toute leur vie ? Il y a forcément un moyen et c’est à partir de là que j’ai commencé à me documenter sur l’immobilier.
Maxence : première chose que vous avez peut-être en tête, quelle a été ta démarche pour avoir ces premiers biens ? Par rapport au crédit, à trouver la bonne affaire ? Comment as–tu procédé pour avoir ces premiers biens ?
Sébastien : il faut savoir qu’il y a une chose importante dans l’immobilier, si vous voulez louer, on dit souvent qu’il y a trois facteurs importants lorsque vous voulez faire un premier achat immobilier, c’est 1/l’emplacement, 2/l’emplacement, 3/l’emplacement. Le meilleur emplacement, c’est celui qui se louera facilement. En fonction de la clientèle que vous voulez cibler, il va falloir trouver des lieux stratégiques pour acheter vos appartements. Les centres-ville sont des valeurs sûres. Tout le monde a un moment donné de sa vie a logé ou habité en centre-ville, mais ce n’est pas les seuls lieux intéressants. Je sais que nous, dans la location saisonnière, on touche également les zones d’activités professionnelles à Toulouse où il y a beaucoup de boîtes qui sont installées. Ces lieux drainent une grosse clientèle d’affaires et on est sûr de louer à chaque fois.
Les centres-ville sont des valeurs sûres. Par contre, tu paies le prix au mètre carré super cher. Il faut savoir qu’en t’éloignant du centre-ville, tu peux gagner de la rentabilité, acheter moins cher du mètre carré, mais également avoir une meilleure rentabilité.
Maxence : le conseil n° 1, c’est l’emplacement. Priorité n° 1, c’est l’emplacement pour avoir le maximum de locations.
Sébastien : l’emplacement et ensuite, si vous voulez gagner de l’argent il y a aussi la notion de rentabilité qui va entrer en jeu, et donc ne pas acheter n’importe quoi. Si l’appartement est affiché à 100 000 euros et que c’est un appartement que vous allez louer 300 euros par mois par exemple, clairement c’est un appartement qu’il ne faut pas acheter ou alors qu’il ne faut pas acheter à ce prix-là parce que vous allez faire cette opération, mais elle va vous bloquer pour faire les autres opérations.Il y a deux stratégies pour pouvoir acheter cet appartement qui est affiché à 100 000 euros. La première, si vous voulez que l’opération soit rentable, c’est tenter une offre beaucoup moins chère. N’hésitez pas à faire une offre à 50-60 000 euros pour être sûr d’aller chercher la rentabilité dont vous avez besoin pour gagner de l’argent avec cet appartement. La deuxième stratégie, c’est de mettre de l’apport parce que peut-être que cet appartement est affiché à 100 000 euros, mais il en vaut 150 000. Donc n’hésitez pas à mettre de l’apport pour réduire vos mensualités de prêt et avoir une bonne rentabilité.
Et le troisième point à faire attention, c’est le loyer que vous pouvez tirer de cet appartement. Il y a diverses stratégies pour louer plus facilement. La première, en tout cas, moi je suis sur cette stratégie-là, c’est de proposer des appartements propres, sexy, modernes qui vont créer le coup de cœur et permettre de louer beaucoup plus vite et plus cher.
Maxence : vous vous posez peut-être aussi une question, quels sont les sites où on a le maximum de réservations, où on optimise son appartement, où on a la plus de chance d’avoir de la clientèle ?
Sébastien : pour faire de la location saisonnière ou de courte durée, je pense que tout le monde connaît Airbnb. Il en existe une pléiade d’autres. Je vais citer les sites avec lesquels je travaille. Airbnb forcément. Mais tu as également Housetrip, Morning croissant, Wimdu, Homelidays, Abritel. Tu peux également mettre ton annonce sur le Bon Coin.
Maxence : Booking
Sébastien : alors, Booking… en ce qui me concerne, c’est mon canal de vente préféré, c’est le site qui me ramène le plus de chiffres d’affaires et je pense savoir pourquoi. Tout simplement, parce que Booking, ça attire une clientèle d’affaires. Ce sont des gens qui ne vont pas être regardants sur le prix. Ils ont prêts à payer 15-20 % plus cher leur chambre pour être sûrs d’avoir le logement.
Airbnb, c’est mon 2ème ou 3ème canal de vente. C’est une plateforme dont on ne peut pas se passer, par contre elle est victime de son succès. Et on commence à avoir les mauvais clients, ou les mauvais voyageurs, les footx pour reprendre ton impression.
Clairement Booking, c’est la plateforme sur laquelle il faut être pour commencer, et continuer d’ailleurs à faire de la location saisonnière.Maxence : si vous faites de la location saisonnière,
numéro 1 : absolument être sur Booking.
Numéro 2 : être sur Airbnb.
Et numéro 3, que je ne connaissais pas, tu m’as dit…
Sébastien : Abritel.
Maxence : pour quelle raison ?
Sébastien : Abritel, c’est un site qui a été racheté par un américain qui s’appelle Homeaway qui a racheté une galaxie de 25 sites spécialisés dans la location de vacances, donc à partir du moment où vous publiez votre annonce sur Abritel, elle est publiée sur les 25 sites en question. Votre visibilité est accrue.
Maxence : tu m’avais dit aussi une subtilité, c’est sur Booking, c’est 17 % de commission sur l’argent touché. Sur Airbnb, c’était combien de % ?
Sébastien : on est à 5 %. Le même logement, je le cale à 52 euros sur Airbnb. Il est affiché à 65 euros sur Booking, tout simplement parce que sur Booking la commission est entre 17 et 19 %. Par moi, pour retrouver la même rentabilité, je suis obligé d’augmenter les prix. Mais comme on est sur une clientèle d’affaires, ce sont des gens qui ne sont pas regardants sur le prix, donc moi, c’est mon canal de vente premier.
Maxence : retenez bien, Booking, Airbnb et Abritel. Une autre question que vous vous posez certainement : merci, Sébastien, mais comment on fixe le prix de la nuitée ? Comment on se dit, on est à Toulouse, c’est 52 euros, ça pourrait être 60, 40, 70 ? Comment on fixe le prix pour avoir le logement loué ?Sébastien : avant de te lancer, comme dans n’importe quel business, tu as une étude de marché à faire. Il y a plusieurs choses. Moi, quand je me lance sur un appartement, je vais sur Google Map, je regarde les hôtels qu’il y a autour de l’adresse sur laquelle je souhaite me positionner et je regarde les prix des hôtels. C’est un premier indice.
Deuxième indice : je vais sur Airbnb par exemple. Tu peux faire des recherches de logement par carte et je regarde autour de mon adresse quels sont les prix pratiqués par mes futurs concurrents. Deuxième façon de positionner le prix.
La troisième, c’est de créer des annonces fictives sur le Bon Coin. Pas la peine de prendre des photos de l’appartement. Vous prenez des photos de Google Image d’appartements que vous trouvez sexy avec la même déco que celle que vous souhaiteriez donner à votre futur investissement. Vous rédigez une annonce propre et vous tentez des tarifs. 40 euros, c’est sûr que ça se louera. 50 euros aussi. Essayez d’aller plus haut pour voir si vous avez des appels et des emails. À partir du moment où vous n’avez plus d’appels, c’est que vous avez passé la barrière psychologique que le logement ne se vendra pas à ce prix-là.
Maxence : ce sont tous ces aspects qui te permettent de fixer le tarif.
Une autre question que vous vous posez certainement. Vous vous dites, merci, Séb, merci, Maxence, mais comment on gère la délégation ? Moi je n’ai pas le temps, je ne vais pas m’occuper du check-in, du check-out, du ménage ou encore d’autres choses. Comment tu procèdes ? Est-ce que tu le factures au client ? Comment tu t’organises pour que tu n’aies quasiment rien à faire ?
Sébastien : j’ai commencé avec mon premier appartement où je faisais tout : check-in, check-out, ménage. Ça me prenait pas mal de temps. Et à partir du moment où on a mis le second puis le troisième en place, on est arrivé à un stade où on ne pouvait plus gérer nous-mêmes parce qu’on avait des clients qui entraient, sortaient au même horaire. Moi, à l’époque, je travaillais, donc il fallait que j’aille faire le ménage entre midi et 2. C’était devenu compliqué. On a été victime de notre succès, c’est plutôt positif.
L’activité croissant, on a évidemment trouvé d’autres systèmes pour arriver à déléguer tout ça. Sur la partie purement logistique, check-in, check-out, ménage, il faut savoir qu’il y a des sociétés qui se sont spécialisées sur ce créneau. Elles vont faire pour toi la remise de clé au client, la prise de caution, la sortie de client et le ménage. Ça permet de déléguer. Pour t’en citer quelques-uns qui sont connus sur le marché : Bnbsitter, Welkeys.
Après, si ces sociétés-là ne sont pas présentes dans votre ville, vous avez toujours moyen de faire appel à une femme de ménage, une société de service à la personne ; il y a toujours une solution pour déléguer.
Et il y a un autre sujet que je voulais également aborder. À partir du moment où on a 5 appartements présents sur différentes plateformes, la synchronisation des agendas devient problématique.
Maxence : c’est compliqué
Sébastien : compliqué non, mais il faut être super vigilant parce que vous avez une réservation Airbnb qui tombe de suite, si votre calendrier Booking n’est pas mis à jour dans les 10 minutes, potentiellement les mêmes dates peuvent être prises par un autre voyageur. Pour palier ce système et toujours dans cette logique d’industrialisation et de gestion en automatique, j’ai souscrit un channel manager qui référence l’ensemble de vos annonces sur les différents sites et à partir du moment où vous avez une réservation sur Airbnb par exemple, cette réservation bloque les agendas sur ces dates-là de tous les autres sites, Booking, Housetrip, Morning Croissant, Tripadvisor, etc.
Aujourd’hui, je suis arrivé à un stade où quasiment tout se fait en automatique ; en tout cas, moi je gère uniquement la partie administrative. Je réponds aux questions des clients, j’encaisse parce qu’il y a également des gens qui paient par carte bleue, donc il faut avoir un TPE pour pouvoir encaisser les gens à partir de leur carte bleue. Je rédige les contrats. Mais, toute la partie synchronisation des agendas, entrée, sortie, ménage des lieux, c’est quelque chose qui se fait en automatique. Il faut vraiment avoir à l’esprit que c’est possible de le faire. La location saisonnière effraie pas mal de gens pour ces raisons-là de logistique. Soyez conscient que c’est vraiment quelque chose qu’on peut déléguer à 100 %.
Maxence : c’est souvent une objection. Moi, je vais me lancer dans la location saisonnière et c’est souvent ce qu’on me dit : oui, mais il faut que tu fasses ci, il faut que tu fasses ça.
Si vous déléguez, à mon sens, on peut encore avoir une superbe rentabilité et surtout que ça soit en automatique.
Sébastien : c’est vrai que le fait de déléguer joue sur la rentabilité. Ce qu’il faut savoir également, c’est que sur les différents sites, vous pouvez appliquer par séjour un forfait ménage qui sert à rétribuer la personne ou la société que vous allez employer pour faire cette délégation. On y tombe quand même en rentabilité. Par contre, c’est du cash avec un taux horaire super élevé.
Maxence : par exemple, pour la partie ménage, combien tu le factures au client ? Combien ça te coûte ? Est-ce que tu le factures à 100 % au client ou il y en a qui est pris dans la rentabilité ?
Sébastien : ce sont des frais que je facture au client 20 euros par séjour parce qu’on est à Toulouse. On est dans une ville où, je ne sais pas, on ne peut pas mettre des frais de ménage trop élevés. Je sais qu’à Paris 50 euros ça passe sans souci. Bon, ils ont d’autres problématiques. Ils achètent les appartements plus chers.
Pour répondre à ta question, je facture ça 20 euros au client et je donne 30 euros à la société de service à la personne qui gère mes appartements pour moi.
Maxence : si la personne reste deux nuits, tu sais que tu as 5 euros en moins de ce que tu as pu toucher.
Sébastien : 10 euros, puisque je facture 5 euros le check-in, 5 euros le check-out et 20 euros le ménage. Par contre, si je voulais faire uniquement les check-in/check-out, ça me coûterait 20 euros. Je donnerai 20 euros à la femme de ménage et les 10 euros de check-in/check-out, je me les garderai pour moi. Aujourd’hui, c’est plus facile pour moi de me consacrer sur d’autres sujets. Je sais que le business tourne. Je prends que le cash, et c’est du revenu passif. Clairement, c’est du revenu passif et c’est ça qui est bon.
Maxence : c’est la même personne, si je me souviens bien, qui fait le check-in, le check-out et le ménage.
Sébastien : c’est cette même personne. Par contre, aujourd’hui elle nous a clairement dit que sur les 5, ça va être compliqué. Donc, je vais me retourner vers les sociétés que j’évoquais en début de vidéo pour déléguer la suite.
Maxence : c’est assez puissant par rapport à ça. Quel le conseil que tu donnerais à quelqu’un qui aimerait se lancer et est-ce que tu as défini un seuil de nuits minimal ? Par exemple, tu dis : je n’accepte aucun locataire si ce n’est pas au moins 2 nuits, 3 nuits, 4 nuits, 5 nuits et suivant tes tests, qu’est-ce que tu as réalisé par rapport à Toulouse ?
Sébastien : je vais répondre en deux temps à ta question. Moi, je fais deux nuits minimum parce qu’après, c’est trop de logistique, tu as la gestion des draps, des serviettes de bain. Il faut rémunérer également la personne qui est en charge d’accueillir et de faire sortir les gens et de faire le ménage. Je fais deux nuits minimum parce que sinon c’est trop contraignant. Ça, c’est le premier axe de réponse.
Le second axe de réponse pour tous les gens qui voudraient se lancer, c’est : soyez vigilant. C’est vrai qu’avec le saisonnier, on a une super rentabilité, par contre ce n’est pas une raison suffisante pour acheter n’importe quoi. Si vous voulez faire de l’immobilier en saisonnier, j’ai toujours pour habitude de dire que ce n’est qu’un catalyseur de rentabilité.
Soyez vigilant au moment de votre offre d’achat parce que le futur loyer que vous allez tirer de votre investissement couvre toutes les charges de votre appartement. Quand j’entends charges, je pense au crédit, aux charges de copropriété, à la taxe foncière, aux diverses assurances. Il faut qu’a minima, votre loyer couvre l’intégralité de ces charges pour arriver à une opération blanche qui s’autofinance et qui puisse vous permettre de faire une autre opération, puis une autre, puis une autre.
C’est ce que j’ai compris et c’est ce qu’on a dit en début de vidéo, c’est vraiment ce facteur-là qui permet de multiplier les opérations et c’est ce que j’ai compris depuis 2-3 ans maintenant. Sans quoi, tu fais un investissement dans toute ta vie et pendant 20 ans tu ramasses l’argent et puis tu as 60 ans et puis tu vas peut-être faire une dernière opération, mais ce n’est pas plus.
Maxence : si on devait remettre dans le contexte d’Internet, du blogging, du web-entrepreneuriat, la location saisonnière, c’est un effet de levier. Si au début, c’est un peu comme si vous achetiez du retargeting, publicité Facebook, la publicité YouTube, si vous avez des offres de merde à proposer derrière, eh bien, vous allez perdre de l’argent, ou au moins arriver à être à l’équilibre.Si vous avez de bonnes offres, c’est en quelque sorte une machine à cash où vous démultipliez le système et ensuite vous encaissez, vous encaissez.
Sébastien : ce qui est intéressant aussi, c’est de par la rentabilité, avec le cash que tu génères, qu’est-ce que tu fais de ce cash ? Soit tu le gardes et tu le réinvestis sur d’autres achats immobiliers. Ça peut être une première solution. La seconde solution, c’est que ce cash-là, tu le réinjectes dans tes crédits pour rembourser plus vite. Et si tu rembourses plus vite tes mensualités diminuent et boum, tu gagnes encore plus de cash. Il y a un effet boule de neige.
Maxence : et après 10, 15, 20 ans après, tu te dis, j’ai un immeuble à mon nom, donc c’est assez sympathique. Ça fait un patrimoine notamment pour votre retraite. C’est assez sympa.Merci pour tous tes conseils. Est-ce que tu peux nous expliquer pour finir sur une dernière question, ton site web, qu’est-ce que tu évoques dessus parce qu’il y a peut-être beaucoup de personnes qui se disent : merci Séb, où est-ce que je pourrais te contacter ou te retrouver pour pouvoir mettre en place mon premier appartement de location saisonnière ?
Sébastien : j’écris un blog qui s’appelle louer-en-courte-duree.fr. J’explique aux gens comment investir dans la location saisonnière, quelles sont les démarches administratives à faire auprès de votre ville et de votre mairie, quelles sont les bonnes astuces pour publier une annonce, comment équiper le bon appartement, comment encaisser les clients.Je vais également délivrer prochainement les types de contrats standard que je donne à mes clients, des outils pour aller convaincre la banque de la viabilité de votre projet via un business plan via un fichier Excel qui m’aide à me positionner sur l’offre maximale que je peux lorsque je vais visiter un appartement pour pouvoir l’acheter. Bref tous les trucs et astuces pour bien vivre de sa location saisonnière.
Maxence : si vous voulez en plus du blogging, du web-entrepreneuriat, créer un patrimoine exceptionnel et avoir du cash, n’hésitez pas à vous focaliser sur l’immobilier et en particulier sur la location saisonnière parce que ça va faire une différence énorme sur le long terme.
Comme j’aime bien le dire, plus le temps tourne, si on n’a rien mis en place, évidemment on n’a rien qui tourne en notre faveur. Quand on a différents sites web, c‘est ce que tu es en train de mettre en place, et que j’ai et qui me permet de générer 10 000 euros nets par moi, j’ai des choses qui tournent en ma faveur. Par contre, en immobilier, pour l’instant je n’ai rien et c’est ce que je vais mettre en place. Évidemment, comme je l’ai dit juste avant, dans 5 ans, dans 10 ans, dans 15 ans, dans 20 ans, on se réveille un beau matin, et boum on a un immeuble à notre nom, un patrimoine et c’est assez grandiose et chaque mois qui tourne, c’est un peu plus de patrimoine en votre faveur. Et c’est automatisé, bien délégué, c’est tout bénef, 100 % passif.Si vous avez aimé la vidéo, cliquez sur le bouton « like » juste en dessous. Merci, ça me permettra d’avoir votre feed-back. Cliquez sur le bouton « j’aime » juste en dessous. N’hésitez pas à partager la vidéo à toutes les connaissances que vous avez, notamment pour leur permettre de générer de l’argent grâce à l’immobilier.
Et juste avant de vous quitter, je vous ai préparé une vidéo privée où j’explique comment j’ai gagné en 2014 avec deux sites web de paris sportifs et de course à pied 71 405 euros. Il y a un lien à l’intérieur de la vidéo YouTube. Cliquez sur ce lien, ça va vous rediriger vers une autre page où il suffit d’indiquer votre prénom et votre adresse email. Cliquez maintenant.
Si vous visionnez cette vidéo depuis un smartphone ou YouTube, vous vous dites merci, Maxence, mais il est où le lien ? Il est dans la description juste en dessous ou encore en haut à droite sur le « i » comme info. À tout de suite de l’autre côté pour la vidéo bonus et n’hésitez pas également à aller voir le site de Sébastien, ça vous permettra de faire une pierre deux coups et surtout d’avoir d’excellents résultats dans les mois qui suivent. A très vite.
Savez-vous ce qu'est l'indépendance financière ?L'indépendance financière permet de :
Ne plus dépendre d'un contrat de travail
Vivre des revenus passifs générés automatiquement par des actifs ou systèmes (business) mis en place
Faire travailler l'argent pour soi au lieu de travailler pour de l'argent
Etre libre dans l'utilisation de son temps
Travailler moins et gagner plus
Bien entendu, le seuil à partir duquel l'indépendance financière est atteinte dépend de chacun.
Certains seront indépendants à 2000 euros / mois, d'autres à 10000.Pour être indépendant financièrement, plusieurs leviers (plusieurs actifs) doivent être mis en place L'immobilier est un de ces leviers.
Pour illustrer cela, j'ai eu la chance de participer et d'intervenir sur un séminaire d'Olivier Seban, l'expert immobilier : 11 mois de congés payés.
Pour atteindre l'indépendance financière et "virer son boss", plusieurs étapes sont incontournables :
1 - L'objectifIl consiste à définir ce que vous souhaitez.
Sans objectif clair, aucun changement de vie ne sera possible. On parle de rat race (métro, boulot, dodo).2 - L'élément déclencheur
Il s'agit de l'événement qui amorce la réflexion de la volonté du changement de vie.
3 - La prise de décision
C'est le point de départ, le T0, le jour où vous décidez de changer votre vie.
4 - Les techniques et stratégies
Il s'agit des systèmes et stratégies à mettre en oeuvre ; la création des actifs qui permettront d'atteindre l'indépendance financière.
En ce qui me concerne, voici le cheminement de ma réflexion.
J'occupais un poste d'ingénieur informatique (direction de projet) qui ne me motivait plus et était devenu ennuyeux et purement alimentaire.
1 - Mon objectif
Je souhaitais pouvoir :
Etre le seul décisionnaire de mes choix professionnels
Ne plus avoir à dépendre d'une hiérarchie
Utiliser mon temps pour moi et ne plus offrir cette ressource précieuse à quelqu'un d'autre
2 - Mon élément déclencheur
Plusieurs éléments majeurs m'ont convaincu du fait que je devais absolument changer les choses :
J'ai vu ma hiérarchie imposer à l'un de mes collègues de travailler tout un samedi jusqu'à 2 heures du matin dans la nuit du samedi au dimanche
Je constatais une dérive toujours plus importante des horaires de travail : travail le soir, la nuit, le week-end
Je me levais tous les matins de mauvaise humeur
Plus je travaillais, et plus mon taux horaire diminuait :-)
3 - Ma prise de décision
Cette prise de décision s'est faite le jour où je me suis rendu compte que j'étais capable de gagner de l'argent en dehors de mon activité salariée et que par ailleurs j'étais capable de générer un taux horaire, non seulement bien plus élevé, mais également en mode automatique.
4 - Mes techniques et mes stratégies
J'ai fait le choix d'atteindre cette liberté au travers de l'immobilier et de la location courte durée.
Pour consacrer mon temps à cela, j'ai quitté mon employeur le 03/08/2015.Je travaille désormais sur des sujets qui me passionnent :
Projets immobiliers
Stratégies pour accélérer le développement de mon activité de location saisonnière
Accompagnement de jeunes investisseurs qui souhaitent réaliser une première opération :
Recherche du bien : recherches et visites d'appartements
Recherche du financement : montage de business plans, RDV bancaires, RDV courtiers...
Mise en exploitation : ameublement, mise en valeur du bien, référencement...
Etc...
Pas tout à fait libre, mais presque...l'immobilier me permet de préparer le terrain :-)Etes-vous d'accord avec ce schéma ?Aimeriez-vous également "virer votre boss" pour créer vos actifs et vivre de vos passions et de vos revenus passifs ?Je vous invite à me le dire dans les commentaires ci-dessous.
L'un des pré-requis pour faire de la location saisonnière, c'est de publier son annonce sur un maximum de sites spécialisés.
Plus l'annonce sera visible, plus le logement se louera.Pour ma part, je travaille avec les sites suivants :
Booking
Airbnb
Housetrip
Morningcroissant
Wimdu
Abritel (membre du groupe Homeaway)
Holidaylettings (membre du groupe Tripadvisor)
Roomlala
La présence sur chacun de ces supports assure un minimum de location de 25 nuits par mois sur chaque appartement.
Pour autant, ces plateformes de réservation ne sont pas utilisées par les mêmes profils.
Booking draine clairement une clientèle beaucoup plus professionnelle.
1 - La différence entre Booking et les autres
Booking.com est LA plateforme la plus connue au monde pour la réservation de séjours.
Les annonces qui y sont publiées regroupent divers types d'établissement : Hôtels, Appartements, B&B / Chambres d'hôtes, Auberges de jeunesse, Villas...Il est d'ailleurs possible d'effectuer une recherche de logement par type d'établissement.
La différence majeure avec tous les autres sites cités plus haut réside dans le fait que ce sont en majorité des professionnels, spécialistes de l'hôtellerie, de l'hébergement et de la location de vacances qui publient leurs offres.
Et ce point fait toute la différence pour celui ou celle qui souhaite effectuer une réservation :
Les calendriers sont systématiquement à jour
Il est possible de régler par carte bancaire
Il n'est pas nécessaire de contacter le propriétaire avant de réserver
Il n'est pas nécessaire de faire plusieurs demandes pour être certain de trouver un logement
Le processus de réservation est beaucoup plus rapide.
2 - Les inconvénients majeurs de Airbnb et des autres
Ces plateformes restent des incontournables pour faire de la location courte durée.
Pour autant, elles souffrent de la démocratisation de la location saisonnière.2.1 - Du point de vue du client final beaucoup trop de personnes pensent qu'il suffit de mettre un logement en ligne pour gagner quelques centaines d'euros, et c'est là toute leur erreur.
Pour louer mieux et plus cher que les autres, il faut savoir se démarquer et offrir des services à valeur ajoutée. Les professionnels le savent. Les amateurs ne l'ont toujours pas compris.
C'est la raison pour laquelle sur ces plateformes nous avons tous au moins une fois rencontré les déboires suivants :
Aucune réponse aux demandes de renseignements
Des délais de réponses de plusieurs jours suite à une demande de réservation
Un calendrier qui est marqué comme disponible alors qu'en fait il ne l'est pas
Une location à l'hygiène douteuse
La nécessité de devoir demander la disponibilité de plusieurs logements pour être certain d'en trouver un aux dates qui nous intéressent
Etc...
Autant d'aléas qui me font dire que ces plateformes, du point de vue du client final, sont trop proches de l'amateurisme.2.1 - Du point de vue du propriétaire on trouve également les mêmes travers. La clientèle n'est pas une clientèle "haut de gamme".Il n'est pas rare :
De répondre à des personnes qui souhaitent louer un logement mais qui ne vont jamais au bout de la réservation
D'avoir en face des clients qui négocient le prix de la nuit
Et donc une clientèle beaucoup plus "pénible" à gérer et qui alourdit les processus de réservation pour revenir à la comparaison avec Booking. Il en résulte un coût de réservation beaucoup plus élevé.
3 - Les commissions pratiquées par Booking
Les commissions de Booking sont bien plus élevées que celles des autres plateformes. Elles sont de l'ordre de 17% contre 5% en moyenne pour les autres.
Pour conserver sa rentabilité, il suffit alors...d'augmenter les tarifs.A titre d'exemple, sur l'un de mes appartements, la nuit Airbnb est à 52 euros. Sur Booking, elle est à 65 euros.
Il s'agit pourtant du même produit.
Malgré cela, Booking génère beaucoup plus de réservations (environ le double).La clientèle est de meilleure qualité, souvent professionnelle, et ne regarde donc pas le prix avec autant d'attention.
4 - Pour travailler avec Booking
Booking ne prélève pas les clients. Il assure simplement la collecte des informations de carte bancaire (numéro, date d'expiration, code CVC).Pour pouvoir encaisser les clients, il faut alors s'équiper d'un TPE.Plusieurs solutions existent sur le marché :
Sumup
Payplug
Bluepaid
Le taux de commission se situe entre 1.75% et 3% sur chacune des transactions.
En fonction du volume réalisé, il peut aussi être intéressant de contacter votre banque pour souscrire un abonnement TPE avec elle.
5 - Les avantages de travailler avec Booking
Etre sur Booking, c'est donc la garantie :
De bénéficier d'une puissance de réservation beaucoup plus élevée que celles des autres plateformes. Le trafic plus important génère automatiquement davantage de réservations.
De louer plus cher
D'attirer une clientèle de meilleure qualité
Mais aussi :
De bénéficier de plus de souplesse sur les Conditions Générales de VenteC'est en effet vous qui définissez vos modalités de remboursement et qui décidez quand encaisser le client (les autres plateformes ne proposent pas un degrés de paramétrage aussi fin)
De disposer service client joignable par téléphone 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7
J'espère que cet article vous aura convaincu de travailler avec Booking.
N'hésitez pas à m'indiquer dans vos commentaires si c'est déjà le cas, ainsi que les anecdotes que vous avez rencontrées avec les plateformes moins professionnelles.
Faire de la location saisonnière, c'est avant tout faire de la vente par correspondance.
La première accroche, c'est la photo.
Il est donc impératif d'avoir de belles photos pour mieux vendre le produit : la maison ou l'appartement.
1 - Préparer le logement
Pour présenter un logement à une séance de shooting, il est indispensable de le nettoyer.
La visualisation doit être parfaite.
Dire cela peut sembler être une évidence, mais j'ai déjà consulté des annonces sur lesquelles le lit n'était pas fait, la poubelle n'était pas vidée, la table était encombrée...Je vous invite à consulter le paragraphe 4 de cet article. Je montre cela en images.
2 - Comment avoir de belle photos ?
Pour se démarquer de la concurrence, il ne faut pas hésiter à faire appel à un professionnel.
Les photos prises par un photographe génèrent davantage de clics et donc davantage de ventes.
En particulier, le photographe saura sublimer le bien immobilier en insistant sur les aspects suivants :
L'éclairage, la luminosité toutes les lumières doivent être allumées. Un appartement ou une maison trop sombres ne donnent pas envie.
L'impression d'espace dans les appartements de petite taille, un appareil photo classique réduit bien souvent la taille des pièces. l'utilisation d'un grand angle permet de donner une notion d'espace plus importante.
La mise en situation Il faut aider le voyageur à se projeter dans votre appartement ou votre maison. Pour cela, ne pas hésiter à dresser la table, mettre en évidence une situation de petit déjeuner, d'apéritif autour d'un verre de vin...Inconsciemment, ceci aide le voyageur se sentir déjà un peu chez lui.
[huge_it_gallery id="15"]
3 - Que faut-il photographier ?
3.1 - Le logement
Toutes les pièces doivent être photographiées.
En visionnant l'ensemble des photos, le voyageur doit se faire une idée précise de l'agencement et de l'ameublement du logement.
Les prises de vue doivent mélanger à la fois des éléments d'ensemble et des détails.
Les éléments d'ensemble pour apporter une vision globale
Les détails pour mettre en lumière des éléments de décoration ou d'équipement
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3.2 - Les extérieurs
Pour aider le voyageur à se repérer une fois sur place, la façade de l'immeuble ou de la maison sont à photographier.
Pour le reste, ne pas hésiter à publier des photos des attractions et des commodités de proximité :
Monuments
Fontaines
Places
Musées
Commerces
Station de métro
Etc...
Ces photos ont également toute leur importance. Elles permettent au voyageur de se projeter à l'extérieur du logement.
Un logement avec des centres d'intérêt à proximité est un logement qui se loue mieux. N'hésitez pas à les mettre en évidence.
4 - Ce qu'il ne faut pas faire
Ces photos ont été prises sur une annonce airbnb.
Je vous laisse découvrir les poubelles, l'état du lit, le désordre...[huge_it_gallery id="11"]
5 - Le coût d'un photographe professionnel
Il faut compter environ 100 euros pour une quinzaine de clichés.
J'ai pour ma part opté pour une autre option et mandaté un photographe sans limité du nombre de clichés pour un montant de 150 euros.A noter que certains photographes se sont spécialisés dans le domaine immobilier (location, vente).Sachez aussi que Airbnb propose un photographe gratuitement.
Sur RDV, il viendra faire une douzaine de clichés de votre logement.
Ayant été déçu par la qualité des photos (simple expérience personnelle), j'ai choisi de faire appel à un photographe professionnel.
6 - L'efficacité d'un photographe professionnel
Voici quelques prises de vue avant (colonne de gauche) et après (colonne de droite) le passage d'un photographe.
Incontestablement, les photos sont de meilleure qualité : clarté, angle, couleurs...[huge_it_gallery id="14"]N'hésitez pas à m'indiquer dans les commentaires ci-dessous si vous avez également fait appel à un photographe pour mettre en valeur un logement destiné à location ou à la vente.
Indiquez moi aussi ce que vous pensez des photos prises sur l'annonce du paragraphe 4. Personnellement, je trouve ça scandaleux ! :-)
Les travaux viennent de finir sur mon dernier investissement immobilier.
Je vous dis tout sur ce projet...Le bien vient d'être mis à la location.
Je suis très satisfait du résultat final.Le choix de cet investissement n'a pas été fait au hasard. Voici tous les détails du projet dans ce nouvel article :
Emplacement
Travaux
Les chiffres
Anecdote d'achat (j'ai acheté alors que je n'avais plus de CDI)
Résultat en photos :-)
1 - Emplacement
L'appartement est un T1 bis de 25 m2 situé dans le quartier de la médiathèque à Toulouse.L'emplacement est idéal :
Proximité gare SNCF : 5 minutes à pied
Proximité métro / bus : 5 minutes à pied
Proximité commerces
Proximité hyper-centre : 1 station de métro
Immeuble de cachet : immeuble 1900 tout en brique rouge toulousaine
Petite copropriété (7 lots) : faibles charges
Au centre du nouveau projet Toulouse Euro Sud Ouest : avec l'arrivée de la ligne LGV, le quartier de la gare SNCF se trouve au cœur d'un programme d'aménagement urbain.
Tout le quartier va être repensé et un centre d'affaire va être créé.
L'immobilier va donc prendre de la valeur et la clientèle d'affaire va affluer.
2 - Travaux
2.1 - L'équipeJ'ai une nouvelle fois fait appel à la même équipe dont je suis très satisfait : même décoratrice d'intérieur (Marine Boncompain, MB Home Concept) et mêmes artisans (plaquiste, électricien, plombier, peintre).L'intérêt de se constituer une équipe, c'est de pouvoir travailler en toute confiance.
Une fois de plus, j'ai présenté le projet à ma décoratrice et elle s'est occupée de tout :
Maquettage 3D
Proposition de mobilier et d'aménagement
Planification du chantier dans le temps
Synchronisation des différents intervenants
Baignant elle-même dans le milieu immobilier, elle a rapidement (dès le premier projet effectué ensemble) compris quelles étaient mes attentes et comment mettre en valeur les appartements pour générer le coup de cœur.2.2 - Les difficultés rencontrées
Aucun projet de rénovation ne se passe sans imprévu !!Sur ce chantier, au moment de poser le nouveau receveur de douche, nous avons constaté que tout le placo du coin douche de la salle de bain était imbibé d'eau.
Conséquence, une série de travaux non prévue initialement :
Démolition de l'ancien carrelage et de l'ancien placo
Remplacement du placo
Pose d'un nouveau carrelage
Impact financier : 1500 euros de travaux en plus :-(2.3 - ConseilsJe recommande de toujours provisionner une enveloppe pour les imprévus sur tous les travaux de rénovation.
3 - Les chiffres
3.1 - Plan de financement
Le projet a été réalisé sans apport sur 25 ans au taux fixe de 2.50%.L'achat a été effectué via une SAS et non pas en nom propre.
3.2 - Loyer et cashflow estimés
Sans délégation sur une base de 25 nuits par mois au tarif de 57 euros la nuit, le cashflow généré sera de 780 euros.
Avec délégation les séjours sont de 3 à 4 nuits en moyenne, ce qui amène 8 clients différents par mois.
En délégant les entrées, sorties et ménage (30 euros pour le package), les frais de délégation sont de 240 euros/mois (8 * 30 euros).Dans cette configuration, le cashflow généré sera de 540 euros.
4 - Anecdote d'achat
Ce projet a pris une saveur particulière puisque j'ai acheté ce bien, non seulement sans apport (cf ci-dessus), mais également sans CDI et en tant que chômeur :-)Comment cela est-il possible ?J'avais préparé le terrain avant de quitter mon employeur. Ce ne sont donc pas des indemnités que j'ai voulu négocier lors de mon départ, mais l'achat d'un appartement :-)J'ai passé les derniers mois de en tant que salarié à rechercher intensivement ce bien.
Le calendrier a été extrêmement serré :
- Mars 2015 : première évocation avec mon employeur de rupture conventionnelle et de départ de la société
- Mars 2015 - Mai 2015 : recherche d'un nouveau bien immobilier (nombreuses visites et nombreuses offres d'achat qui ne seront pas acceptées :-) )
- Mai 2015 : offre d'achat acceptée
- Juin 2015 : signature du compromis de vente
- Juin 2015 - Juillet 2015 : recherche du financement
- Juillet - Septembre 2015 : création de la SAS- Août 2015 : inscription au pôle emploi
- Octobre 2015 : signature de l'acte authentique
J'avoue avoir stressé certains jours afin d'arriver au bout de ce projet, mais le jeu en valait largement la chandelle !
5 - Résultat en photos
[huge_it_gallery id="4"]N'hésitez pas à me dire dans les commentaires ci-dessous ce que vous pensez de ce projet et des conditions particulières de cet achat.
Louer un bien immobilier en location saisonnière, c'est accepter de faire rentrer chez soi un nombre illimité d'inconnus venant du monde entier.
Dans ces conditions, qui peut se permettre de ne pas prendre le maximum de précautions et de garanties ?...
...certainement pas moi :-)Lors de mes déplacements professionnels et personnels, j'ai maintenant pris pour habitude de louer des appartements en location courte durée.
Les raisons sont simples :
Espace de vie plus important
Confort
Qualité des équipements
Convivialité
Etc...
Toutefois, je reste systématiquement surpris par l'inconscience (ou l'amateurisme) avec lequel la plupart des hôtes font de la location courte durée.
Rares sont ceux qui prennent le temps de procéder à la rédaction d'un contrat de location, à la signature d'un état des lieux...Les conséquences peuvent être dramatiques...Souvenez vous en effet de Maryvonne, cette octogénaire qui n'avait pas pu récupérer son logement car occupé par des squatteurs.
Pour éviter ce genre de déconvenues, nous allons voir dans cet article les 5 points à ne pas négliger :
L'assurance du logement
Le contrat de location + La photocopie d'une pièce d'identité
La caution
L'état des lieux
L'utilisation d'internet
1 - L'assurance du logement
Il faut bien distinguer 2 cas :
Celui d'un logement entièrement dédié à la location saisonnière
Celui de la résidence principale louée de temps en temps
1 - Cas d'un logement dédié
En tant que propriétaire bailleur, quel que soit le mode d'exploitation que vous choisissez pour votre bien immobilier (location nue, location meublée), il est impératif de souscrire à une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant).Cette assurance peut être souscrite auprès de n'importe quelle compagnie.A défaut, votre banquier sera ravi de vous proposer la sienne au moment de la signature de votre prêt immobilier :-) En location courte durée, cette assurance PNO reste bien entendu obligatoire.
Toutefois, elle doit inclure une option dédiée à la location saisonnière. Cette option s'appelle tout simplement option location saisonnière :-)Il faut être extrêmement vigilant sur le fait qu'une assurance PNO pour un logement à destination d'habitation principale n'est pas la même que celle d'un logement destiné à la location courte durée.
Je vous invite à vous rapprocher de votre compagnie d'assurance pour vérifier que cette option fait bien partie de votre contrat. A défaut, il est fondamental de la souscrire.2 - Cas de la résidence principale
Si vous souhaitez louer votre résidence principale en location saisonnière (4 mois maximum dans l'année depuis la loi Alur), il est nécessaire de le signaler à votre compagnie d'assurance.Il faut en effet dans ce cas activer une extension de garantie qui sera, en fonction de votre contrat, payante ou non pour la durée de la location.
Cette extension vous couvrira si vos locataires se blessent chez vous ou si votre logement subit des dégâts durant la location.
Dans ce dernier cas, votre assurance vous indemnisera et se tournera ensuite vers celle de vos locataires.3 - Quid du locataire ? Il n'a pas besoin d'assurer le logement. L'assurance PNO suffit à couvrir le logement.
Par ailleurs, dans la plupart des cas, sa responsabilité civile subit un transfert de garantie sur le logement loué durant la période d'occupation.
2 - Le contrat de location + La photocopie d'une pièce d'identité
Ce sont LES documents indispensables avant de confier les clefs de votre logement.
En location à usage d'habitation principale, personne n'aurait idée de louer un appartement (vide ou meublé) sans signature préalable d'un contrat de bail.
Ce contrat mentionne habituellement : le nom du locataire, la date de début, la durée, les coordonnées, le montant du loyer, le montant des charges, l'indice IRL INSEE de révision du loyer...C'est exactement la même chose en location saisonnière.
Et ceci prend d'autant plus de sens et d'intérêt que le bien immobilier est confié en permanence à des inconnus venant de tous horizons.
Il est alors facile de comprendre que ce qui est fait pour un seul locataire doit être fait pour des centaines de locataires...Il est impératif de se couvrir à l'aide d'un contrat de location courte durée daté et signé en double exemplaire par les 2 parties.
Une photocopie de la pièce d'identité du locataire doit être annexée au contrat.
Voici les éléments que doit contenir le contrat de location :
Le nom du bailleur
Le nom du locataire
L'adresse du logement
La capacité maximale du logement
Les dates de début et de fin de séjour ainsi que le nombre de nuits réservées (pour éviter toute confusion)
Le prix de la location
Le montant des charges
Le montant de la taxe de séjour
Les conditions de paiement
Le montant de l'acompte ou des arrhes
Les conditions d'annulation
Le montant du dépôt de garantie
Les conditions d'utilisation du logement
Les conditions de restitution du logement
Remarques :- Le contrat est évidemment rédigée une seule fois et réutilisable à volonté.
D'un client à l'autre, seuls changent le nom du locataire, les dates et le montant du séjour, le montant des arrhes ou de l'acompte, le montant de la taxe de séjour
- Je préfère demander un acompte plutôt que des arrhes. En cas d'annulation, vous pouvez garder l'acompte alors que vous devez rendre des arrhes :-)
3 - Le dépôt de garantie
Son montant est défini dans le contrat de location.
Il est à apprécier en fonction des équipements du logement.Plus le logement sera grand et équipé, plus important sera le dépôt.A titre informatif, je réclame 200 euros pour des appartement de 20 à 25 m2.
Quelques conseils / remarques :- Ne jamais confier les clefs du logement à un voyageur qui ne donne pas de dépôt de garantie.
- Il est possible d'accepter de dépôt sous plusieurs formes : chèque, liquide, empreinte de carte bancaire.
J'évite au maximum les chèques pour des raisons évidentes.
- Une caution trop importante peut faire fuir les voyageurs. Certains d'entre eux pensent en effet qu'elle est encaissée et que son montant se rajoute à celui du séjour.
- Certaines plateformes de réservation en ligne (airbnb, holidaylettings...) prennent en charge ce dépôt au moment de la réservation. Il n'est alors pas nécessaire de le réclamer.
4 - L'état des lieux
Il accompagne le contrat de location et doit être également daté et signé en double exemplaire par les 2 parties.
Cet état des lieux a une finalité multiple :
Lister les équipements du logement : électro-ménager, meubles, éléments de décoration, nécessaire de cuisine...
Mentionner les défauts : traces sur les mûrs, miroir ébréché...
En cas de litige à la sortie des lieux, c'est ce document qui permettra de faire valoir vos droits et d'appliquer une retenue sur le dépôt de garantie.
5 - L'utilisation d'internet
Je vous invite à ajouter à vos contrats de location une clause spécifique liée à l'utilisation d'internet.
Le propriétaire de la ligne internet est en effet responsable de l'usage qui est fait de cette ligne.
La loi (française) n'est pas d'une logique à toute épreuve :
Vous louez une voiture chez Hertz puis faites un excès de vitesse à 200 km/h.-> Vous êtes responsable du délit, pas Hertz.
Vous louez pour un week-end un appartement dans lequel se trouve une connexion internet. Vous téléchargez un film illégalement.
-> Vous n'êtes PAS responsable du délit. C'est le propriétaire de la ligne internet qui l'est.
C'est ce que j'ai appris à mes dépens en recevant un courrier envoyé par Hadopi(*) il y a quelques mois m'informant que ma connexion internet avait été utilisée pour téléchargement illégal.Alors même que je sensibilise systématiquement mes clients sur l'utilisation d'internet, l'un d'entre eux ne m'a pas écouté :-)Après avoir contacté Hadopi pour les informer du fait que ce téléchargement avait été réalisé par l'un de mes locataires (locataire dont je pouvais fournir les coordonnées), voici deux extraits de la réponse.
Extrait 1 :En tant que titulaire d’un abonnement à internet, vous êtes légalement responsable de l’utilisation qui en est faite. L’obligation de surveillance de cet accès est prévue par l’article L. 3361 :3 du code de la propriété intellectuelle.
Extrait 2 :Par ailleurs, afin d’améliorer la sensibilisation des locataires de votre accès internet sur les usages responsables de cet accès, nous vous proposons d'utiliser le message suivant :« L’accès à internet proposé ne doit en aucune manière être utilisé à des fins de reproduction, de représentation, de mise à disposition ou de communication au public d’œuvres ou d’objets protégés par un droit d’auteur ou par un droit voisin, tels que des textes, images, photographies, œuvres musicales, œuvres audiovisuelles, logiciels et jeux vidéo, sans l’autorisation des titulaires des droits prévus aux livres Ier et II du code de la propriété intellectuelle lorsque cette autorisation est requise.
En mettant à disposition cet accès à internet, nous souhaitons vous inviter à adopter une attitude responsable quant à l’utilisation de cette connexion internet.
Conclusion : Je dois continuer à sensibiliser, mais je reste responsable quand même ! :-)Je tire toutefois une leçon positive de cette petite mésaventure. Je dispose à présent d'un texte "officiel" à placer dans mes contrats de location concernant l'utilisation d'internet.(*) Pour les lecteurs non français, Hadopi est une loi française qui vise à sanctionner les partages de fichiers en pair à pair lorsque ces partages se font en infraction avec les droits d'auteur.
J'espère que cet article vous aidera à louer sereinement votre logement. Tout est question de bon sens.
N'hésitez pas à m'indiquer dans les commentaires ci-dessous si vous avez besoin de précisions supplémentaires.
Pour obtenir plus de réservations sur un logement destiné à la location saisonnière, il est nécessaire de disposer de bons commentaires.
Ce sont en effet eux qui assurent la notoriété de votre logement.
Pour celui qui démarre, il existent quelques techniques pour récupérer rapidement de bons commentaires...Ces commentaires, ce sont les messages que les clients laissent, post séjour, sur la plateforme sur laquelle ils ont réservé leur voyage.
Pour faire simple, ce sont des livres d'or virtuels.
Tous les sites offrent désormais cette fonctionnalité (airbnb, housetrip, morningcroissant, abritel, tripadvisor, booking...) et tant mieux ! :-)En effet, les commentaires offrent aux futurs voyageurs de véritables retours d'expérience.
Un logement ayant d'excellents commentaires donne confiance. Il se louera donc plus facilement que celui qui n'en a pas.A l'inverse, celui qui a de mauvais commentaires ne se louera pas.Il faut également savoir qu'un logement ayant de bonnes appréciations remontera mieux dans les résultats de recherche des plateformes de réservation en ligne.Et ceci est tout à fait compréhensible. Que la plateforme s'appelle airbnb, housetrip, booking...ou autre, son objectif est de vendre un maximum de nuits.
Pour cela, elle mettra en avant les logements susceptibles de générer une vente le plus rapidement possible.
Il y a donc un vrai travail à effectuer pour récupérer de bons commentaires.
Ils garantissent la réputation du logement. On parle aussi de preuve sociale ou de e-réputation.
La stratégie à adopter n'est pas la même en fonction du degrés de maturité en location courte durée.
Découvrons ensemble comment :
Se faire connaître
Entretenir sa e-réputation
Démarrer plus vite que les autres :-)
1 - Se faire connaître
Il n'est pas évident de démarrer en location saisonnière. Certains concurrents directs sont en effet présents depuis quelques années et bénéficient :
D'une e-réputation déjà établie
De clients réguliers
D'une place de choix dans les résultats de recherche
Pour se faire une place, la stratégie consiste à baisser les prix sur le premier mois ou les 2 premiers mois d'exploitation.
Je conseille une baisse de 20 à 25% sur l'objectif que vous vous fixez.
Exemple : si votre objectif est de vendre des nuits à 50 euros, proposez des tarifs à 39 euros dans un premier temps.
Ceci garantira :
Des réservations plus faciles (vous êtes en dessous du prix du marché)
Une place parmi les premiers lorsque le voyageur classera les résultats de recherche par tarif
De bons commentaires car le rapport qualité/prix sera alors excellent
Cette stratégie vous confortera également dans la viabilité de votre activité ; l'une des plus grande peur pour celui qui débute étant celle de ne pas pouvoir louer.
Dès que vous atteignez 5 commentaires excellents, je recommande de monter les prix.
2 - Construire et entretenir sa e-réputation
2.1 - Demander un commentaire
Que l'on soit novice ou confirmé en location courte durée, les commentaires ont leur importance.
Il est sans cesse indispensable de récupérer des avis positifs pour construire ou consolider son statut et sa légitimité.
Pour cela, lors du check-out, je demande systématiquement si le séjour s'est bien passé.
Si oui, je demande alors au voyageur de laisser un commentaire sur le site sur lequel il a réservé. J'en profite également pour demander ce qui peut être amélioré ou ce qui fait défaut.
Le soir même ou le lendemain du départ, j'envoie également un email pour le remercier de sa visite et lui rappeler ma demande. Voici le contenu.
Si non, je demande pourquoi, et j'en reste là. Inutile de se tirer une balle dans le pied :-)
Cas particulier des plateformes où le voyageur est également noté sur des plateformes telles que airbnb, morningcroissant, housetrip...le voyageur est également noté à l'issue du séjour.
Dans ces cas particuliers, afin de récupérer une bonne appréciation, je préviens le voyageur que je vais lui en laisser une bonne de mon côté également.
Voici le message que je lui adresse le jour même de son départ.
Efficacité garantie :-)
2.2 - Répondre à un commentaire il est possible sur l'ensemble des sites de réservation de répondre à un commentaire client.
Peu de loueurs prennent le temps de le faire.
Pour autant, cette réponse contribue à rendre votre annonce plus visible et offre un côté plus humain à votre personne.
La réponse prend moins d'une minutes. J'encourage réellement à la rédiger. Elle permet de se distinguer de la concurrence.
3 - Démarrer plus vite que les autres
Sur certaines plateformes de réservation en ligne, il est facile de récupérer facilement des commentaires positifs.
Ceci constitue un gros plus en début d'activité ou lorsqu'on cherche à rendre une annonce plus visible sur un site particulier.
Je vous propose de voir cela en vidéo sur 3 plateformes :
Airbnb
Abritel
Holidaylettings (groupe Tripadvisor)
Séquence de la vidéo :00:00 : Introduction02:28 : Abritel06:57 : Holiday Lettings (Tripadvisor)14:49 : Airbnb21:56 : Conclusion
J'espère que cet article vous aura permis de comprendre tout l'intérêt et toute la puissance des appréciations que peuvent laisser les voyageurs.
N'hésitez pas à m'indiquer ci-dessous si cet article vous a plu et si grâce à lui vous avez pu obtenir vos premiers commentaires :-)
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