La plupart des gens pensent qu'investir dans l'immobilier s'est avant tout se construire un patrimoine. Ce n'est pas faux.
Ce qu'ils ne savent pas, c'est qu'on peut aussi gagner de l'argent, et ce, sans attendre la fin du crédit.
Pour cela, il faut prendre conscience qu'investir s'apprend.
Comme le dit Olivier Seban, expert immobilier : "Il faut apprendre à investir avant d'investir".Cette phrase paraît anodine, mais elle est en réalité pleine de bon sens.
Je l'ai constaté moi-même sur les premiers achats que j'ai effectués. Chacun d'entre eux me coûtait de l'argent tous les mois (le loyer n'absorbait pas la totalité des charges).Je n'avais clairement pas les bonnes connaissances et les bons outils pour continuer.
Deux conséquences à cela :
Le patrimoine que j'étais en train de construire n'allait me rapporter de l'argent que 20 ans plus tard
La capacité de croissance allait rapidement être atteinte
C'est la raison pour laquelle, Monsieur et Madame Toulemonde, ont en général seulement un à deux investissements immobiliers à leur actif.
Pour aller plus vite et plus loin, des tactiques immobilières sont nécessaires.
1 - 2 ans de formation immobilière plus tard
- J'ai appris qu'il existe de multiples stratégies pour gagner de l'argent dans l'immobilier :
Achat/revente
Colocation
Location saisonnière
Division de lots
Etc...
- Nous sommes multi-propriétaire- Nous gagnons de l'argent avec l'immobilier
2 - Nous avons fait le choix de la location courte durée
Ce choix a été principalement motivé par 3 facteurs :
La possibilité de dégager rapidement des revenus alternatifs La location saisonnière offre en effet une rentabilité qui génère des excédents de trésorerie permettant de gagner de l'argent rapidement et mensuellement. Une rente en quelque sorte.
La garantie de ne pas avoir de loyers impayés Les séjours sont payés par avance. Aucun locataire ne rentre sans s'être acquitté de son loyer
La rapidité avec laquelle il est possible de se constituer un patrimoine
Sur le papier, la location courte durée vous désendette :-)Dans les faits, les banques ne l'entendent pas toutes de cette oreille mais c'est ce mode d'exploitation qui nous a permis d'acheter 6 appartements en moins de 2 ans.
Ce mode d'exploitation est certainement celui qui demande le plus de temps, mais il est également le plus lucratif.
Remarque :Pour gagner de l'argent avec immobilier, il ne faut pas avoir peur de jouer avec le turnover des locataires ; en location saisonnière bien entendu, mais également en location longue durée.
Location saisonnière :Plus le nombre de réservations est important, plus le loyer est important.
Location longue durée :Il est possible d'augmenter les loyers à chaque nouveau locataire. Un locataire qui part est donc un locataire qui vous offre une augmentation de loyer :-)C'est la raison pour laquelle, sur les petites surfaces, je recommande le meublé qui reste moins engageants (baux de 9 mois ou un an), permet de louer plus cher, est plus intéressant fiscalement et offre révisions de loyer plus fréquentes.
3 - A quel point l'immobilier rémunère mieux que le salariat ?La réponse en chiffres.
Grâce à la location courte durée, nous générons environ 7000 euros de loyer chaque mois.
Une fois toutes les charges déduites, il nous reste entre 2600 et 4000 euros par mois de revenus alternatifs.
Cette différence dépend essentiellement du niveau de délégation que nous mettons en oeuvre.
Pour la partie de notre patrimoine exploitée en courte durée.
A 2600 euros, nous déléguons check-in, check-out et ménage.La gestion représente environ 5 heures de travail par semaine soit 20 heures / mois.
-> Taux horaire : 130 euros
A 4000 euros, nous ne déléguons rien. Gestion, check-in, check-out et ménage représentent environ 20 heures de travail par semaine, soit 80 heures/mois.
-> Taux horaire : 50 euros
Certains diront que cela demande du travail.
Oui, mais je ne connais aucun moyen de gagner de l'argent sans un minimum d'effort.Dans le cas contraire, qu'ils n'hésitent pas à me l'indiquer dans les commentaires en bas de cet article :-)Je me suis amusé à calculer ce qu'un taux horaire de 50 ou 130 euros pourrait générer sur une fiche de paye.J'ai pour cela repris ma dernière fiche de paye qui indique un temps de travail de 151.67 heures / mois.
Voici la réponse :
50 euros / h -> 7583.50 euros (50 * 151.67)
130 euros / h -> 19717.10 euros (130 * 151.67)
A l'inverse, j'ai également calculé mon taux horaire de salarié : 23.07 euros :-)Et j'estime que je n'avais pas à me plaindre...Les chiffres parlent d'eux-mêmes...
4 - Conclusion
- 2 ans d'immobilier auront été suffisant pour atteindre le même niveau de revenu que mon bac+5 et mes 15 années d'expérience d'ingénieur informatique...qui plus est, pour une quantité de travail mensuelle nettement inférieure...- J'encourage tous ceux qui veulent obtenir les mêmes résultats, voire de meilleurs, à passer à l'action immédiatement. Il n'y a rien de difficile.
- Cette réalité me conforte dans le fait que l'immobilier peut réellement créer de la richesse rapidement.
- Aucun placement financier ne peut assurer une rente de 4000 euros/moissans apport.
Je vous laisse maintenant me dire dans les commentaires ci-dessous si je vous ai convaincus du fait qu'il est facile de se constituer rente et patrimoine en moins de 12 mois, juste le temps de faire une ou deux opérations immobilières !
J'ai récemment travaillé avec Sylvain, du blog Investimmob,Sylvain investit dans l'immobilier parisien.Nous avons eu une longue discussion concernant la location courte durée et les stratégies de référencement.Pour clarifier les choses et être le plus précis possible, j'ai rédigé un article à ce sujet qui a été publié sur son blog.Je vous laisse en prendre connaissance sur le lien suivant : Location saisonnière : les conseils d’un pro pour cartonner !!Vous découvrirez en fin d'article quelques conseils pour industrialiser votre activité de location saisonnière pour vous démarquer de la concurrence.
Tout le monde s'accorde pour dire que la location courte durée offre de jolies rentabilités.
La contrepartie, c'est que la gestion est plus lourde qu'une location classique et constitue pour beaucoup un frein.
Je vous explique ici comment faire pour gagner de l'argent en minimisant les tâches chronophages.
J'ai démarré la location saisonnière avec un seul appartement.
Il était pour moi nécessaire de tout maîtriser et de tout effectuer de manière autonome : gestion, accueil des voyageurs, remise de clefs, sortie des voyageurs, ménage...Très rapidement, j'ai pu atteindre 25 nuits par mois, ce qui m'a conforté sur la viabilité de mon projet.
Cette période a été très formatrice. Elle m'a permis de me familiariser avec l'activité, en particulier sur :
L'accueil, pour que le voyageur se sente à l'aise immédiatement
La gestion des arrivées tardives et les départs matinaux
L'aménagement de l'appartement au regard de ce qui n'était pas présent mais souvent réclamé
La gestion des voyageurs mécontents
La gestion des retards
L'importance d'avoir une excellente communication
Etc...
Dans une logique de croissance, les projets immobiliers se sont alors enchaînés de manière rapide, et l'autonomie a connu ses limites :
Checks-in (remise de clefs) et checks-out (départs) au même moment sur plusieurs appartements
Ménage entre 12H et 14H sur la pause déjeuner
Incompatibilité de l'activité avec les contraintes personnelles
Etc...
J'ai mis quelques mois à comprendre qu'il était nécessaire de bien s'entourer pour ne pas devenir esclave de cette activité.
C'est désormais chose faite. Je suis en pilote automatique :-)
1 - Quelles sont les tâches liées à la location courte durée ?
Avant de savoir ce qui peut être délégué en location saisonnière, je vous propose de lister l'ensemble des tâches inhérentes à cette activité et de détailler le contenu de chacune d'entre elles.
- Création de l'annonce
Il est impératif d'être le plus précis dans la description de votre location saisonnière.
Pour cela, comme évoqué dans plusieurs articles, je vous invite à donner le maximum d'informations sur :
Le logement et sa configuration
L'immeuble
La localisation
Les transports communs à proximités
Les visites incontournables
Etc...
Vous êtes le (la) plus à même d'effectuer cette description.
Pour les photos, je vous conseille de faire appel à un photographe qui fera des photos de meilleurs qualité et "plus vendeuses".Airbnb propose même ce service gratuitement.A défaut, cette prestation coûtera 100 euros environ. Mais le retour sur investissement sera très rapide : 2 nuits suffiront :-)- Gestion de la location
C'est le quotidien de tout bailleur en location courte durée.
Cette gestion reste, généralement, à la charge du propriétaire du logement.
Elle consiste à :
Répondre aux demandes de disponibilités
Apporter des précisions aux clients qui ont des interrogations
Mettre à jour le calendrier de disponibilité
Rédiger les contrats de location
Encaisser les réservation (débiter les cartes bancaires)
Effectuer des relances de paiement
Envoyer des emails de remerciement après départ
Rédiger des commentaires post location pour alimenter les diverses communautés (airbnb, abritel, housetrip...)
Etc...
- Check-in Il s'agit de la remise des clefs qui permet de :
Accueillir du voyageur
Faire visiter le logement
Délivrer des informations de dernière minute : bons plans, restaurants...
Montrer le fonctionnement de la TV et d'internet
Faire signer le contrat de location
Procéder éventuellement au paiement du séjour si cela n'a pas été fait préalablement
Procéder à l'état des lieux
Etc...
- Check-outIl s'agit de la sortie des lieux :
Vérifier l'état du logement
Récupérer les clefs
Demander si le séjour s'est bien passé
Inviter les voyageurs à laisser un commentaire sur le site qui leur a permis de réserver. Ceci a pour objectif d'accroître la preuve sociale de la location
- MénageCertainement la tâche la moins sexy de la location courte durée, mais une des plus importantes. Tout doit être impeccable :
Nettoyer toutes les pièces
Changer le linge de lit
Changer les serviettes de bain
Remplir au besoin les consommables : boissons, en-cas, distributeurs de savon, gel douche, papier toilette...
- Gestion du lingeIl est ensuite nécessaire de nettoyer le linge salle (draps, serviettes, torchons...)
C'est la question qui revient le plus régulièrement.
Il n'y a rien d'extraordinaire. Tout est question d'organisation.
Je vous livre ici le mode de fonctionnement que j'avais adopté alors que j'étais encore salarié.- Borner les horaires de départ et d'arrivée
Il est primordial de limiter les horaires de départ et d'arrivée des voyageurs. Vous avez la possibilité de le faire sur toutes les plateformes de réservation en ligne.
Ceci évitera d'accepter des arrivées et des départs "exotiques". Je l'ai appris à mes dépens durant la période ou je gérais tout moi-même.
Personnellement, mes arrivées se font désormais entre 18H et 22H. Mes départs se font entre 7H et 12H.En dehors de ces horaires, je facture un complément.
- Check-in Les arrivées se faisant à compter de 18H, il est possible de procéder aux remises de clefs en dehors des horaires "traditionnels" de travail.
Je recommande une présence physique au moment du check-in. Je la juge nécessaire pour faire signer le contrat de location, faire signer l'état des lieux, prendre la caution...- Check-outIl n'est pas toujours facile d'être présent pour le départ.
Dans ces conditions, les clients ont la possibilité de laisser les clefs dans la boîte aux lettres ou dans un commerce de proximité.
Personnellement, j'ai sympathisé avec le boulanger et le salon de thé au pied de l'immeuble.
En contrepartie, j'envoie mes clients chez eux.
Il est également possible de laisser les clefs au concierge de l'immeuble, à un voisin...- MénageJ'ai durant de longs mois effectué le ménage entre midi et 14 heures lorsque l'appartement était reloué le soir même, ou bien le soir, après mon activité salariée, lorsque l'appartement n'était reloué que le lendemain.
- Gestion du linge Durant les premiers mois, j'ai assuré la gestion du linge a domicile.
Cela reste possible avec la gestion d'un appartement. Ensuite, cela devient compliqué : le séjour se transforme en séchoir permanent :-)Je recommande d'avoir plusieurs parures et plusieurs jeux de serviettes (3 à 4 pour chaque appartement) et d'assurer la gestion du linge en laverie ou au pressing.
J'ai de mon côté choisi l'option laverie car moins onéreuse (14 euros pour laver et sécher 5 parures + 5 jeux de serviette), soit 2.80 euros pas séjour.Il est aussi tout à fait possible de négocier des tarifs avec un pressing de proximité au regard du volume.NB : Je déconseille le linge de lit jetable pour 2 raisons.
La première est écologique. La seconde pour la mauvaise qualité des draps.
3 - Quelles solutions pour déléguer ?
Pour vous aider à gérer votre location courte durée, vous avez la possibilité de déléguer un certains nombre de tâches.
Dans ces conditions, vous devez faire appel à un prestataire de services qui pourra assurer la gestion du check-in, du check-out et du ménage.
- Les prestataires
Trouver un bon prestataire de service peut demander un peu de temps.
N'hésitez pas à être exigent sur la qualité des prestations. De cette qualité dépend en effet la rentabilité de votre activité.Il faut garder en tête que vous serez noté à la fin du séjour sur la qualité de votre location. Le voyageur peut en effet laisser un commentaire sur la plateforme sur laquelle il a réservé.
Les points de vigilance sont les suivants :
Amabilité / Communication : l'accueil du client doit être parfait
Ménage : il doit être impeccable
Confiance : votre prestataire de service récupérera les taxes de séjour, les cautions et éventuellement les loyers...
Des sociétés se sont spécialisées sur ce types de prestation.
Il est également possible de faire appel à des sociétés de service à la personne.
- Les tarifs
Ils dépendent de plusieurs critères : la taille du logement, la ville dans lequel il se situe...A Toulouse, pour un appartement de 20 m2, il faut compter 30 euros pour le package check-in + check-out + ménage.A Paris, pour le même logement, ce package est facturé 50 euros.
- Quelques conseils
Sur la majorité des plateformes de réservation en ligne, il est possible d'inclure des frais de ménage à vos tarifs.
Ces frais permettent de faire porter une partie, voire la totalité, du coût de votre prestataire à votre locataire.
La délégation n'exclut pas le contrôle. Je vous encourage à passer régulièrement dans vos appartements pour vérifier la qualité du ménage.
3 - Pour aller encore plus loin et être totalement libre
Pour ceux et celles qui souhaitent déléguer la totalité de leur gestion, sachez qu'il existe également des agences immobilières spécialisées dans la location meublée saisonnière.
Vous n'aurez rien à faire : ni annonce, ni gestion des clients, ni gestion du linge...Bref, rien !Ces agences exercent pour la plupart sur des secteurs géographiques restreints.A Toulouse, il existe par exemple : we-toulouse, sejouratoulouse...
- Principe de fonctionnement Pour apparaître dans leur catalogue, vous avez la possibilité de signer un mandat exclusif ou non exclusif.
Si exclusif, vous confiez la totalité de la gestion de votre logement. Vous ne vous occupez plus de rien.
Votre annonce apparaîtra bien entendu sur le site de l'agence avec laquelle vous aurez contractualisé, mais l'annonce sera également diffusée sur toute la galaxie de site dédiés à la location saisonnière : airbnb, booking, housetrip, morningcroissant, abritel, holiday lettings, tripadvisor, wimdu...
Si non exclusif, votre annonce apparaîtra sur le site de la société avec laquelle vous aurez contractualisé.Vous gardez la gestion de votre location saisonnière ainsi que la diffusion des annonces sur toutes les autres plateformes.
- Tarification
En mandat exclusif, il vous en coûtera environ 35% du montant total de la réservation. Ce tarif peut ensuite être dégressif en fonction de la période de location. Il peut embarquer la totalité des coûts : assurance locataire, taxe de séjour et TVA.Je vous invite à vous renseigner auprès de l'agence avec laquelle vous souhaiter contractualiser pour être certain de ne rien omettre.
En mandat non exclusif, la négociation est au cas par cas.
- Mon point de vueLa délégation totale offre un vrai avantage en terme de tranquillité. Elle offre une véritable source de revenus passifs.
Toutefois, elle reste très coûteuse et s'adapte particulièrement aux situations suivantes :
Propriétaire loin du logement
Crédit totalement remboursé
A l'heure où j'écris cet article, je ne réunis pas ces 2 conditions et préfère rester maître de mon activité. En particulier sur :
Les annonces
Le marketing
Les optimisations tarifaires en fonction des événements locaux
Etc...
4 - Etude de cas
Voici les chiffres mensuels moyens de mon appartement témoin (studio de 20 m2 en hypercentre toulousain).
Le loyer est de 1500 euros
J'ai 8 clients différents, soit 8*30=240 euros de frais de délégation
Dans le premier cas, il s'agit de la configuration dans laquelle j'assurais tout moi-même.
Dans le second cas, je délègue les checks-in, les checks-out et les ménages.
Conclusion : la délégation me coûte 240 euros de cashflow mais m'assure une rente mensuelle de presque 600 euros.
- Gestion autonome
- Gestion avec prestataire de service
5 - Conclusion
Déléguer tout ou partie de son logement en location courte durée reste un choix propre à chacun en fonction de contraintes personnelles.
La délégation, quel que soit son niveau, dégrade la rentabilité mais permet tout de même de dégager des revenus complémentaires et significatifs grâce à l'immobilier.A chacun de faire son calcul...Voici une synthèse des différentes possibilités de délégation évoquées dans cet article.
Je vous laisse maintenant m'écrire dans les commentaires ci-dessous si vous avez fait le choix, vous aussi, de déléguer.
Si la gestion d'un appartement en location saisonnière vous faisait peur jusque là, j'espère vous avoir convaincu du fait que la location courte durée est compatible avec une activité salariée.
La location saisonnière constitue une réelle source de revenus alternatifs.
Découvrez ici comment faire exploser votre loyer !Parmi tous les appartements que j'exploite, l'un d'entre eux est mon appartement témoin. C'est celui avec lequel j'ai démarré mon activité et qui reflète assez bien la tendance du marché.
Il se situe en hyper-centre de Toulouse, près de la place du Capitole.
Cet appartement rapporte en moyenne 1500 euros de loyer chaque mois.
Pourtant, le mois dernier, cet appartement a généré un loyer de plus de 2000 euros, soit 33% d'augmentation.
Ceci n'est pas le fruit du hasard.
1 - Etudier la demande locative
Pour gagner la course, un pilote de Formule 1 doit appréhender le circuit sur lequel il roule en fonction des spécificités techniques de sa voiture.
De la même manière, un gestionnaire doit apprendre à tirer le meilleur parti de son investissement immobilier en fonction de ses caractéristiques et de la saisonnalité.
Depuis que j'ai démarré la location courte durée, j'étudie avec attention la demande locative en fonction des saisons et des événements toulousains.
J'ai alors constaté que le mois de septembre est un mois de forte affluence :
Les journées sont encore belles
Les jeunes couples organisent des week-ends en amoureux pour profiter des derniers rayons de soleil en terrasse avant l'automne
De nombreux retraités choisissent de préférence ce mois pour visiter Toulouse
La ville organise de nombreuses manifestations au théâtre du Capitole
Les étudiants cherchent à se loger en formule courte durée en attendant que leur futur logement soit disponible
Etc…
Autant de bonnes raisons qui font qu'un mois de septembre se prépare à l'avance :-)En effet, j'ai commencé à le préparer dès le début de l'été, en juin.Pour optimiser ce mois de septembre, j'ai adopté une stratégie reposant sur 2 leviers principaux :
Augmentation du tarif des nuitées de plus de 5%-> Cette opération entraine mécaniquement une hausse du chiffre d'affaire
Renforcement des conditions d'annulation En temps normal, mes conditions d'annulation sont souples. Le client peut annuler sans frais jusqu'à un mois avant son arrivée.Pour le mois de septembre, j'ai renforcé ces conditions. Pas de remboursement si l'annulation intervient dans les 2 mois précédents l'arrivée.
-> Cette opération me garantit le maintien du paiement et la possibilité de surbooker l'appartement
2 - Stratégie gagnante
Cette stratégie s'est avérée être la bonne.
Ce mois reste le meilleur depuis le début de mon activité.
Loyer perçu : 2005.73 euros
Nombre de nuits réservées : 37 nuits
Soit un taux d'occupation de plus de 123%
Et un gain de 1329.34 euros une fois toute les charges déduites.Voici le détail ci-dessous.
De nombreuses villes se prêtent à ce jeu.
Je pense notamment à Strasbourg très réputé pour son marché de Noël, ou encore Angoulême pour son festival de bande dessinée.
À vous de me dire maintenant si vous pensez que j'ai eu raison dans mes choix.
Quelles sont les raisons pour lesquelles la location courte durée constitue encore un frein pour vous ?N'hésitez pas à me l'indiquer dans les commentaires ci-dessous.
Ce n'est pas une légende, il est possible d'acheter de l'immobilier sans mettre d'apport.
Découvrez ici quelles sont les étapes à mettre en œuvre pour trouver le financement de votre investissement.
Cette page constitue le second et dernier volet de la série « comment trouver le bien qui vous permettra de gagner de l'argent en location courte durée et comment le financer ».Le premier article indiquait :
Comment trouver le bien immobilier qui fait gagner de l'argent
Comment identifier la limite de l'offre d'achat à ne pas dépasser, faute de quoi, l'investissement n'est pas rentable
Après signature du compromis de vente (chez le notaire habituellement, parfois en agence immobilière), tout acquéreur se met à la recherche du financement du bien.
Le délai accordé pour trouver ce financement est généralement de 2 mois.
1 - Halte aux fausses croyances
Comme le précise le titre de cet article, et avant d'aller plus loin, je souhaite éradiquer les vieilles légendes :
L'immobilier n'est pas réservé « aux riches »
Il est possible d'acheter de l'immobilier sans mettre d'apport
Pourtant, comme beaucoup de monde, c'est ce que j'ai longtemps cru.
Ce n'est qu'en passant à l'action que je me suis rendu compte que tout ceci n'était que bêtise.Cette rumeur est je pense entretenue par ceux qui n'ont jamais acheté d'immobilier.
Il est donc impératif de se renseigner auprès de ceux qui sont déjà passés à l'action et non auprès de ceux qui n'ont jamais osé franchir le pas.A l'heure où j'écris ces lignes , nous sommes propriétaires de 7 appartements dont 6 ont été financés sans apport.
Le 7ème (qui est en fait le premier) a été acheté en amenant les frais de notaire.
Si c'était à refaire, je les ferais financer :-)Ce résultat n'est pas magique. Je mets simplement en avant le fait que méthode et stratégie sont nécessaires pour obtenir des résultats.Nombreux sont les investisseurs qui arrivent à de tels résultats, voire de meilleurs.
Il faut toutefois garder en tête qu'une demande de financement se prépare, aucune place ne doit être laissée au hasard.
C'est désormais ma ligne de conduite.
2 - Les divers types de financement
Dans l'immobilier, pour les prêts avec un minimum d'apport (voire pas d'apport du tout) il est coutume de parler de financement à 100 %, 110 % et 130 %.Pour comprendre à quoi cela correspond, prenons l'exemple suivant pour un appartement :
Valeur d'achat : 100000 euros FAI, soit 92000 euros net vendeur + 8000 euros de frais d'agence
Travaux : 10000 euros
Frais de notaire : Environ 8% de la valeur d'achat hors frais d'agence, soit 7360 euros (92000 * 8 /100)
Garantie bancaire : 1200 euros
Frais de courtage : 700 euros
Frais de dossier : 500 euros
Prêt 100 % : le prêt immobilier contracté est égal à la valeur du bien acheté Le crédit contracté sera de 100000 euros.
Les frais de notaire, les travaux, la garantie bancaire, les frais et courtage et les frais de dossier sont apportés avec de l'épargne, soit 19760 euros.
Prêt 110 % : par rapport au financement à 100%, le prêt immobilier embarque en plus les frais de notaire.Le crédit contracté sera de 107360 euros.Les travaux, la garantie bancaire, les frais et courtage et les frais de dossier sont apportés avec de l'épargne, soit 12400 euros.
Prêt 130 % : le prêt contracté embarque la totalité des dépenses.Le crédit contracté sera de 117360 euros.L'apport est nul.
3 - Banquier ou courtier ?
Au moment de financer votre projet, vous avez la possibilité de consulter les banques ou de faire appel à un courtier.Le courtier présente l'avantage de faire gagner du temps et d'avoir de nombreux points de contact auprès des banques.Ce qu'il faut savoir à propos du courtier :
Il fait souvent signer un mandant de recherche exclusif, c'est-à-dire qu'à partir du moment où vous l'engager pour la recherche du financement, il est impossible de faire appel à un second courtier ou d'effectuer des démarches bancaires par vous-même
Il est rémunéré au résultat, c'est-à-dire uniquement après acceptation de l'offre de prêt qu'il a trouvée
En tant que professionnel, il dispose de leviers que le particulier ne possède pas
En fonction des projets immobiliers que j'ai eu à entreprendre, j'ai fait appel à un courtier ou j'ai effectué les démarches moi-même.Il n'y a pas de règle.Ce que je peux toutefois indiquer c'est que :
La banque n'est pas fidèleIl n'est pas rare de se voir refuser un prêt en étant client depuis 20 ans sans jamais avoir eu de découvert
Les frais de courtage ne doivent pas constituer un frein.En voici les principales raisons :- Ce sont des frais indolores car il y a possibilité de les faire financer par le prêt immobilier- Le courtier dispose de conditions de taux plus favorables au regard du volume d'affaire qu'il traite avec les banques
Si vous rencontrez des difficultés dans vos démarches personnelles, n'hésitez surtout pas à contacter un courtier
4 - Préparer son dossier
Voici le passage le plus important de cet article.Un dossier se prépare bien avant le RDV avec le banquier ou le courtier.- Point d'attention 1 : Savoir tenir des comptes propresLa banque qui vous financera a besoin d'être rassurée et de savoir que vous savez gérer votre argent.Dès lors que vous êtes à la recherche d'un investissement locatif, il faut tenir des comptes impeccables :
Eviter les découverts qui font apparaître des agios sur les relevés de compte
Faire apparaître chaque mois une capacité d'épargne (virement vers un livret A, un LDD, une assurance vie…)
- Point d'attention 2 : Savoir vendre son projet
Il faut convaincre votre interlocuteur à l'aide de chiffres.Il doit être séduit (au sens rentabilité du terme) par votre projet.Aussi, le minimum à ce stade est d'avoir un autofinancement, voire une opération blanche. Je parle de ces 2 conditions dans mon précédent article : Comment trouver le bon investissement immobilier ?Mais cela ne suffira peut-être pas pour convaincre totalement le banquier.Aussi, je conseille de préparer une présentation (ou un business plan) de votre projet comprenant :
Vos coordonnées-> Objectif : faciliter la reprise de contact post-RDV
Votre fiche d'identité : âge, profession-> Objectif : exposer en 2 lignes sa situation professionnelle et familiale
Votre profil investisseur : Loueur Meublé Non professionnel, Meublé de tourisme-> Objectif : apporter de la crédibilité au projet, renforcer son image d'investisseur et sa connaissance de l'immobilier
Votre projet : adresse, surface, avantages de la localisation, points forts de l'appartement…-> Objectif : convaincre de la forte demande locative
Votre besoin de financement : montant et durée du prêt souhaité-> Objectif : afficher la maîtrise de la mensualité de prêt
Démonstration par les chiffres de la viabilité du projet : cashflow positif-> Objectif : convaincre que l'enrichissement se fait dès la première mensualité de prêt (bonne dette) et non pas dans 20 ans à la fin du crédit (mauvaise dette)
Etat du patrimoine immobilier : liste des biens avec pour chacun d'entre eux le montant emprunté, le montant de l'échéance, le capital restant dû, la valeur du bien-> Objectif : afficher une vision synthétique et maîtrisée de son patrimoine immobilier
Projection des revenus locatifs à 5 ans-> Objectif : montrer l'enrichissement au fil des ans + afficher une vision moyen/long terme
Photos avant travaux / après travaux-> Objectif : mettre en avant la qualité des logements proposés à la location
- Point d'attention 3 : Savoir constituer les pièces de son dossierIl faut également convaincre votre interlocuteur par :
Votre tenue
Soyez clair et convaincant dans l'exposé du projet décrit ci-dessus.Préférez un costume à un short et un t-shirt-> Objectif : séduire et renforcer sa crédibilité
Vos compétences organisationnelles
La liste des pièces apportées doit être la plus exhaustive possible.-> Objectif : anticiper les demandes de pièces, véhiculer une image professionnelle et organisée
Tout dossier incomplet ne sera pas traité.Aussi, inutile de venir en RDV sans les pièces suivantes, vous perdrez du temps.
Documents d'identité : copie de carte d'identité et de livret de famille
Relevé des 3 derniers mois pour l'ensemble de vos comptes bancaires
3 dernières fiches de paye plus celle du dernier mois de juin et du dernier mois de décembreLes fiches de paye des mois de juin et décembre permettent de mettre en valeur le 13ème mois si vous êtes payés sur 13 mois
Déclaration d'impôt N-1 et N-2
Avis d'imposition N-1 et N-2
Déclaration de revenus fonciers N-1 et N-2 (formulaire 2044)
Liasse LMNP N-1 et N-2
Bilan N-1 et N-2 de votre foncière
Pour les propriétaires de leur résidence principale : attestation de propriété, offre de prêt, tableau d'amortissement, taxe foncière N-1
Pour chacune des résidences locatives : attestation de propriété, contrat de bail en cours, estimation de valeur, offre de prêt, tableau d'amortissement, taxe foncière N-1, 3 dernières quittances
Copie du contrat de travail et de ses éventuels avenants
Justificatifs d'épargne : livret A, LDD, assurance vie…
Justificatif de domicile
Pour la nouvelle acquisition : offre d'achat contresignée par le vendeur, compromis de vente, attestation de valeur locative, devis des travaux à engager
La liste peut paraître longue mais en fournissant l'ensemble de ces documents, vous vous distinguez de l'ensemble des demandeurs de prêt et vous mettez votre banquier ou votre courtier en confiance.NB : je n'imprime pas ces pièces, je les fournis sur une clef USB :-)- Point d'attention 4 : Savoir accepter les refusMême si je reste convaincu que ce travail met toutes les chances du côté de l'acquéreur, il est possible malgré tout que certaines banques refusent de financer le projet.Les raisons sont multiples, parfois irrationnelles et sont différentes d'une banque à l'autre :
Accord de prêt au niveau de l'agence et refus au niveau régional
Nécessité de disposer de 6 mois de remboursement de prêt en épargne
Nécessité de disposer d'un endettement inférieur à 9 années de revenus salariés
Nécessité de mettre 20% d'apport
Etc…
J'ai entendu à peu près tout et n'importe quoi.
En revanche, ce que je peux affirmer, c'est que la persévérance paye.Ne vous arrêtez pas à un refus.
Si votre dossier est irréprochable et votre projet viable, il y aura toujours une banque capable de vous financer.Si ce n'est pas sur le projet initial, ce sera sur un autre.
La parole est à vous.
Pensez-vous comme moi qu'un entretien pour financement se prépare ?
Partagez-vos expériences dans les commentaires ci-dessous.
L'ameublement est l'ultime phase qui précède la mise en exploitation d'un appartement en location courte durée.
Voici un article recensant les éléments indispensables pour être certain de ne rien oublier avant de se lancer.
Exploiter un appartement en location courte durée, c'est exploiter un appartement en meublé.A ce titre, le logement doit contenir un minimum d'équipements.
Pour information, ce minimum a été fixée par un décret (n°2015-981) le 31 juillet 2015 en application de la loi Alur :
Une literie comprenant une couette ou une couverture
Un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
Des plaques de cuisson
Un four ou un four à micro-ondes
Un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6°
La vaisselle nécessaire à la prise des repas
Une table et des sièges
Des étagères de rangement
Des luminaires
Le matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
Toutefois, en location courte durée, cette liste n'est pas suffisante et doit être complétée.
En effet, dans cette activité, offrir un logement ne suffit pas. Il faut également offrir un véritable service.
Voici ce que je recommande et qui est issu de ma propre expérience sur des logements de 20 à 25 m2.
1 - La chambre
- Un vrai lit en 140*190 (plus large évidemment si vous le pouvez)-> Objectif : offrir un confort de sommeil. J'ai testé les canapés lits de type BZ et clic-clac. J'ai abandonné pour 2 raisons :
Le confort est moindre
Le canapé-lit est constamment déplié en position lit. La position canapé ne sert jamais.
- Une table de nuit-> Objectif : mettre à disposition un espace pour poser téléphone, lunettes, bouquin...
2 - Le séjour
Il s'agit de la pièce de vie principale. Rien ne doit être laissé au hasard.
-> Objectif : créer un espace où le voyageur se sentira bien.
- Un bureau ou une table-> Garantit un espace repas et/ou de travail
- 2 chaises (ou 2 tabourets) minimum-> Permet de s’asseoir pour travailler ou manger
- Un canapé ou des fauteuils-> Offre un espace détente confortable
- Une TV + un lecteur DVD-> Pour les accros à l'image :-)
- Une lampe sur pied-> Apporte un élément de décoration et un point de lumière
3 - La cuisine
Elle doit être complètement équipée.
-> Objectif : offrir les éléments indispensables pour préparer les repas et manger sur place
- Nécessaire de cuisine
Couverts : assiettes + verres + cuillères à soupe + fourchettes + couteaux + cuillères à dessert
Sets de table
Mugs
Bols
Tasses à café
Spatules
Dessous de plat
Tire-bouchon
Décapsuleur
Ouvre-boîte
Casseroles
Poêle
Plats
Passoire
- Electro-ménager
Un réfrigérateur
Un four micro-ondes
une machine à café
Une bouilloire
Un grille pain
Une hotte aspirante
Une plaque de cuisson : Je recommande vivement la plaque vitro-céramique qui offre une finition plus propre qu'une plaque électrique et pour un coût inférieur à 100 euros.
Une machine à laver séchanteIndispensable pour les longs séjours et pour laver du linge entre 2 clients
Sèche-servietteIl amènera une touche de modernité à votre logement. Les premiers prix sont à moins de 100 euros.
Sèche-cheveuxJ'ai rapidement compris que cela était absolument nécessaire pour les dames :-)
5 - Les services indispensables
Comme je l'indiquais plus haut, il faut offrir un véritable service aux visiteurs.
-> Objectif : le mettre dans de bonnes conditions pour récupérer un bon commentaire en fin de séjour et l'amener à parler positivement de votre location Je teste régulièrement de nouveaux services.Toutefois, voici les incontournables :
Une connexion internet wifiAussi surprenant que cela puisse paraître, je trouve encore des annonces de location saisonnière ou des hôtels qui ne proposent toujours pas ce service, ou bien le font payer !
Mise à disposition de boissons fraîches : coca-cola, orangina...
Mise à disposition de boissons chaudes : thé, café, tisane...
Mise à disposition d'en-cas : biscuits secs...
Mise à disposition d'un guide d'accueil avec les informations de première nécessité : contact en cas de problème, codes du wifi, supermarchés les plus proches, bonnes adresses gastronomiques, lieux à visiter...
6 - Nécessaire d'entretien
Que le ménage soit effectué par vos soins, par le locataire ou par une tierce personne, il est nécessaire de tout avoir sur place.
-> Objectif : gagner du temps entre 2 réservations
L'ameublement est une étape vraiment importante avant la mise en location saisonnière.
Au delà du fait que tout doit être prévu pour assurer le confort des voyageurs, j'estime que bien meubler et bien décorer est une stratégie vraiment gagnante.
En effet, si à terme l'appartement doit être à nouveau exploité en location meublée classique, il aura alors tous les atouts pour pouvoir être loué plus vite et plus cher que ceux de la concurrence.
Dites-moi maintenant dans les commentaires ci-dessous si vous estimez que j'ai oublié des choses.
Vous avez peut-être déjà réservé des appartements en location courte durée.
Quels sont les services que vous avez appréciés et ceux qui vous ont fait défaut ?
Cette question est certainement celle que tout le monde se pose avant d'investir pour la première fois dans l'immobilier.Il n'y a rien de complexe. Il faut simplement faire preuve de bon sens, de rigueur mathématique...et surtout de patience !Toute personne souhaitant investir dans l'immobilier s'est un jour demandée :- Où dois-je investir ? (dans quelle ville ? dans quel quartier ?)- Dans quel type de surface dois-je investir ? (dans un studio ? dans un 2 pièces ? dans un 3 pièces ?...)- Quel budget maximum mettre dans cet achat ?- Faut-il aller voir le banquier pour qu'il me fixe ma capacité d'emprunt ?- Dois-je passer par une agence immobilière ?- Dois-je utiliser les services d'un courtier ?- Quel est le montant de l'apport que je dois mettre ?Ces questions ont leur importance car elles conditionnent la rentabilité de votre investissement.
Cette page fait partie d'une série de 2 articles dans lesquels je vous explique comment trouver le bien qui vous permettra de gagner de l'argent en location courte durée (mais également en location longue durée traditionnelle) et comment le financer.La recherche est certainement l'étape la plus looooooongue d'un projet d'investissement.
Trouver le bon bien, c'est faire preuve de patience.
Personnellement, il m'est arrivé de chercher plus de 6 mois avant de trouver l'appartement sur lequel me positionner.Lorsque vous recherchez un bien immobilier pour faire de la location courte durée, il faut garder en tête que ce bien doit également pouvoir convenir à une exploitation en location longue durée.En effet, il faut toujours se laisser la possibilité d'avoir le choix du mode d'exploitation.
La location courte durée n'est qu'un catalyseur de rentabilité. Elle ne doit pas servir de prétexte pour acheter n'importe quoi.
L'investissement doit être rentable (cashflow positif), même en location classique (pour rappel, le cashflow est la différence entre le loyer perçu et toutes les charges).
1 - La surface
Les biens qui se prêtent le mieux à la location courte durée sont les studios et les 2 pièces.Les locataires ne sont en effet là que pour quelques jours (tourisme ou voyage d'affaire) et n'ont pas besoin de grandes surfaces. Ils passeront la majeure partie de leur temps à l'extérieur.C'est donc sur ce type de surface que doit porter la recherche.Je modère toutefois mes propos en ouvrant une parenthèse.Certains investisseurs rechercheront des surfaces plus importantes (60 m2, 80m2…) dans une logique de division. C'est-à-dire de façon à recréer des espaces de vie (studios ou petits 2 pièces) à l'intérieur de cette grande surface.L'avantage de cette stratégie est d'acheter un prix au mètre carré moins cher.Mais la finalité est la même : l'espace de vie destiné à la location courte durée restera une petite surface.Je referme la parenthèse.
2 - La localisation
- La villeIl y a un impératif à respecter : Il ne faut pas acheter de l'immobilier dans une ville ou un quartier que l'on ne connait pas !Sans point de repère, c'est le meilleur moyen d'acheter trop cher !J'ai effectué cette erreur sur l'un de mes investissements il y a quelques années. C'est un appartement que je n'ai pas acheté au bon prix. Mais cette erreur m'a permis d'avancer et de comprendre d'autres mécaniques.
Pour un premier investissement, qui plus est en location courte durée, je recommande fortement un achat à proximité de votre lieu d'habitation.
J'y vois plusieurs avantages :
Facilité pour faire des visites
Bonne connaissance des quartiers
Facilité pour se faire une idée du marché de la transaction et du marché locatif
Facilité de logistique (aussi bien en location courte durée qu'en location traditionnelle)
- Le quartier : l'emplacement est LE CRITERE ESSENTIEL.Sans établir une liste exhaustive, il faut prêter attention à la proximité de commerces, de transports en commun (métro, bus, vélo), de lieux touristiques, de restaurants, d'accès aux principaux axes routiers…Plus le nombre de ces critères sera important, meilleur sera l'emplacement et plus cher l'appartement pourra être loué.
Un emplacement se paye à l'achat, mais aussi à la location.
Pour un investissement en location saisonnière, il faut identifier les quartiers qui drainent le plus de passage.
Ce sont généralement des quartiers dans lesquels les hôtels se sont implantés.
Outre les centres villes et les centres historiques (qui sont des valeurs sûres mais où les prix sont élevés), il peut être intéressant de choisir son bien à proximité d'un lieu touristique (musées, termes…), d'un centre hospitalier, d'une zone d'activité….Les prix y sont moins importants et les rentabilités meilleures.
3 - Sur quels sites internet effectuer les recherches ?
Les 2 sites incontournables pour effectuer les recherches sont leboncoin et seloger.
Ces 2 plateformes constituent les meilleurs agents immobiliers :-)Non seulement elles regorgent d'une multitude d'annonces, mais elles constituent les 2 principaux canaux de diffusion d'annonces immobilières en France.
J'encourage également à créer des profils sur ces 2 sites de façon à être informé par email de toute mise en vente d'un produit correspondant à vos critères de recherche (prix, surface, localisation).
4 - Faut-il passer par une agence immobilière ?
J'y suis favorable.
Même si l'agence prend une commission sur la vente (tout travail mérite salaire), elle connait bien le marché de l'immobilier et saura faire entendre raison au vendeur si le prix n'est pas raisonnable.
Pour certains vendeurs ce sera rapide, pour d'autres un petit peu plus long ! :-)Le particulier a quant à lui généralement un lien affectif avec le bien qu'il propose à la vente. Il pense que son produit est unique et mieux que les autres ; raison pour laquelle son prix est généralement plus élevé.
L'autre intérêt de passer par une agence réside dans le fait qu'elle va effectuer des recherches à votre place.
Dès qu'elle aura un produit répondant aux paramètres que vous lui avait donné, elle n'hésitera pas à rappeler. Parfois même avant que l'annonce du bien à vendre ne soit publiée.
Il est primordial de se faire connaître d'un maximum d'agences !C'est d'autre part un excellent moyen de se faire identifier auprès des professionnels de l'immobilier si vous pensez multiplier les opérations ! :-)Il faut toutefois éviter de dire aux agences que l'appartement est destiné à de la location saisonnière.
Cette information pourrait être utilisée à mauvais escient pour justifier un prix indécent.
Par ailleurs, l'appartement doit pouvoir être rentable, même en location longue durée. C'est donc sur cette base que doit porter la recherche.
5 - Les biens à bannir
L'investissement que vous allez faire doit rapporter de l'argent chaque mois, et non pas dans 20 ou 25 ans à la fin du crédit.
Il faut donc minimiser les charges.Les constructions des années 60, 70 voire 80 sont connues pour disposer de systèmes de chauffage collectif. Ces systèmes occasionnent de grosses charges.
Il n'est pas rare de voir des biens de 25 m2 avec 70, 80 ou 90 euros de charges par mois !Je recommande donc de ne pas s'attarder sur ce type de biens, voire de ne pas les visiter du tout.
6 - La visite
De façon à ne pas perdre de temps, la visite ne doit se faire que si l'appartement correspond à votre recherche.
Exemple : quartier générant du passage, proximité d'un métro, pas de chauffage collectif….Il ne faut surtout pas acheter sur un coup de cœur. Acheter de l'immobilier, c'est avant tout acheter un produit financier.
Lorsque je parle de coup de cœur, je parle de décoration, d'aménagement...Autant de choses qui ne seront plus là après achat et que vous devrez créer vous-même.Acheter sur un coup de cœur, c'est acheter trop cher !Les appartements avec travaux sont à privilégier. Plus l'appartement sera « pourri », meilleure sera l'affaire (prix du m2 moins important).Pour estimer les travaux lors de la visite, il faut compter environ 1000 euros par m2 lorsqu'il y a tout à refaire, ameublement inclus.
Pour se faire une idée de la valeur du bien visité, le site Meilleurs Agents fournit un premier indicateur en fonction de l'adresse, de l'étage, de la présence ou non d'un balcon...
7 - Faire une offre d'achat au bon prix
C'est la dernière étape avant la recherche du financement.C'est également celle qui nécessite un peu de rigueur mathématique :-)Pour effectuer une offre d'achat, il faut avoir en tête toutes les futures charges mensuelles inhérentes au bien :
Crédit
Charges de copropriété
Taxe foncière
Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)
Assurance de prêt
Le crédit immobilier comprend plusieurs éléments :Les frais principaux :
Le montant de l'appartement
Les frais d'agence
Les frais annexes :
Les frais de notaire (il faut compter 8% du prix de vente, hors frais d'agence)
Les frais de courtage
Les frais de garantie bancaire
Les frais de dossier bancaire
Les travaux
Pour une exploitation classique (longue durée) de votre bien immobilier, il faut respecter 2 conditions :
Le loyer doit couvrir l'ensemble de ces charges : on parle alors d'autofinancement
70% du loyer doit couvrir l'ensemble de ces charges : on parle alors d'opération blanche pour la banque
Grâce à l'autofinancement, chaque mois l'appartement rapporte de l'argent.
Grâce à l'opération blanche, l'investissement est transparent pour la banque et c'est LE moyen pour acheter encore et encore et encore… :-)Je recommande la durée du crédit la plus longue possible (20 ou 25 ans).Cette stratégie permet de minimiser les mensualités et de dégager un cashflow positif plus facilement.
Il faut avoir en tête qu'il s'agit là d'un produit financier. Il y a peu de chance que le crédit aille au bout. L'appartement sera peut-être revendu dans 8, 10 ou 12 ans.
L'important est donc de gagner un maximum d'argent aujourd'hui, et non dans 20 ou 25 ans.
Prenons un exemple.
Pour simplifier les choses, la recherche du financement porte uniquement sur les frais principaux. Les frais annexes sont apportés (financés sans crédit).Le baromètres des taux se trouve sur Meilleur Taux.Sortons la calculatrice.
Appartement affiché à 58000 euros FAI (Frais d'Agence Inclus), soit un emprunt de 58000 euros
Taxe foncière : 480 euros (soit 40 euros / mois)
Charges de copropriété : 60 euros / mois
Assurance PNO : 10 euros / mois
Assurance de prêt : 7.50 euros / mois
Crédit sur 25 ans à 2.70%
Loyer estimé : 350 euros / mois
1er cas : offre à 58000 eurosLa mensualité de crédit à 266.08 eurosLa répartition entre les recettes et les dépenses est la suivante.
2ème cas : offre à 48000 euros La mensualité de crédit à 220.20 eurosLa répartition entre les recettes et les dépenses est la suivante.
L'offre d'achat à faire est donc de 48000 euros. Au-delà, le bien ne s'autofinancement pas.
Si le vendeur accepte, l'étape suivante est d'aller signer un compromis chez le notaire.
Si le vendeur refuse, il faut repartir à la recherche d'un autre bien :-)
8 - Quelques conseils / remarques
Après s'être positionné sur un bien immobilier (après avoir fait l'offre d'achat), je vous invite systématiquement :
A demander une copie des 3 derniers comptes-rendus d'assemblée générale de la copropriété. Ceci permet de se faire une idée sur l'état de la copropriété : problèmes éventuels de voisinage, travaux effectués et à venir…
A demander une copie des 4 derniers appels de fonds (pour suivre l'augmentation des charges) de l'appartement que vous souhaitez acquérir
A contacter le syndic pour discuter de la copropriété.A titre d'exemple, j'avais effectué une offre d'achat sur un appartement à Toulouse et celle-ci avait été acceptée. En me promenant dans la copropriété, j'avais constaté que les parties communes étaient en très mauvais état. J'ai donc voulu savoir pourquoi en contactant le syndic. Celui-ci m'a indiqué qu'aucun copropriétaire ne souhaité engager des travaux. Je me suis donc retiré de la vente.
Il faut savoir qu'une offre d'achat n'engage en rien.
L'acheteur n'est engagé qu'à partir du moment où 7 jours se sont écoulés après la signature du compromis de vente.
Cela permet de relativiser les choses. Soyez décomplexé au moment de faire une offre ! :-)La parole est à vous !N'hésitez pas à me poser des questions ci-dessous et à partager vos expériences sur la recherche du bien qui vous a demandé le plus d'énergie !
La location courte durée est devenue un marché extrêmement concurrentiel.Pour gagner de l'argent, il faut apprendre à répondre plus vite que les autres.
Quotidiennement, de nouvelles annonces sont mises en ligne et viennent étoffer les catalogues des plateformes internet dédiées (airbnb, booking, abritel…).Cela signifie aussi que les concurrents sont chaque jour plus nombreux.Au moment où un voyageur souhaite effectuer une réservation, votre annonce est en concurrence directe avec plusieurs dizaines d'autres.Dans ces conditions, les pertes de temps sont fatales.Celui qui cherche à réserver un appartement veut être certain de faire le bon choix et souhaite réserver vite.Ni dans 3 jours, ni dans 2 heures, mais maintenant.Voici 3 conseils pour mettre toutes les chances de votre côté et conduire votre prospect à devenir client en quelques minutes seulement.
1 - Rédiger une annonce parfaite
Il ne faut laisser aucun délai de réflexion au prospect qui arrive sur votre annonce.Plus la réflexion sera importante, plus le taux de transformation de visite en réservation sera faible.Pour maximiser vos chances, votre prospect ne doit se poser aucune question.Le premier effort à fournir est donc celui lié à la rédaction de l'annonce.Dans ce marché à forte concurrence, je recommande d'être le plus exhaustif possible dans la fiche descriptive du bien proposé à la location :
Localisation
Equipements
Services fournis
Photos
Etc…
J'ai précédemment rédigé un article à ce sujet intitulé Location courte durée : comment rédiger une annonce ?L'objectif est d'éviter des échanges d'emails inutiles pour répondre à des questions qui peuvent (et doivent) être anticipées et dont les réponses peuvent (et doivent) être incluses dans la description du logement.Exemple : la fourniture des serviettes de toilette, la présence d'une machine à café, la possibilité de garer un véhicule…Un échange d'email inutile génère de l'inertie dans le processus de vente et ouvre malheureusement la porte à la concurrence.
Le contenu de l'annonce doit être précis et clair. Il doit rassurer le prospect, lui donner l'impression qu'il connait le logement et surtout qu'il s'y sentira bien.Vous êtes le reflet de ce que vous affichez.Une mauvaise annonce véhicule une mauvaise image du propriétaire.Une excellente annonce véhicule une excellente image du propriétaire.
2 – Réagir vite
Malgré tout cela, votre prospect peut avoir besoin d'échanger avec vous, et cela reste légitime :
Demande de simple validation d'un séjour
Demande de confirmation de la disponibilité de l'appartementAussi étrange que cela puisse paraître, certaines personnes font de la location courte durée et ne tiennent pas leur calendrier à jour…Ce ne sont pas des concurrents sérieux ! :-)
Demande de possibilité d'arrivée tardive
Prise de renseignement sur la localisation de l'appartement par rapport à un centre de formation
Etc…
Quoi de plus désagréable lors de la réservation d'un séjour que d'attendre la réponse à une demande de renseignement, voire ne pas avoir de réponse du tout ?Pour épargner votre prospect, dès réception du message, vous devez être extrêmement réactif (réactive).Le délai de réponse ne doit pas dépasser 30 minutes. L'idéal est de réagir dans les 5 minutes !Au-delà, vous vous exposez à perdre la réservation.Et être réactif n'a rien de difficile. Tout peut se gérer à l'aide d'un smartphone.La grande majorité des plateformes de location saisonnière ont en effet développé leur propre application mobile.Votre outil de travail se trouve donc dans votre poche.Et pour améliorer encore le délai de réponse, je recommande de préparer des emails types pour répondre instantanément aux questions les plus fréquemment posées.Un simple copier-coller assurera un délai de réponse quasi-immédiat.
Comment venir depuis la gare ou l'aéroport ?
Quelles sont les modalités de paiement ?
Comment se déroulera la remise des clefs ?
Comment est équipé le logement ?
Quels sont les points d'attraction et restaurants les plus proches ?
Etc...
3 - Agir comme un professionnel
La location courte durée offre des conditions de travail particulièrement favorables et rares. Les clients viennent à vous naturellement sans avoir besoin de les démarcher.Qui peut s'offrir le luxe aujourd'hui de rejeter un client qui vient frapper à la porte ? Certainement pas un professionnel.Vous l'aurez compris, ce segment de marché évolue et laisse de moins en moins de place aux amateurs.Si vous souhaitez générer une réelle source de revenus complémentaires grâce à la location courte durée, il est absolument indispensable de s'industrialiser et de se professionnaliser.N'hésitez pas à partager vos expériences dans les commentaires ci-dessous et à m'indiquer si vous êtes plutôt un amateur, ou plutôt un professionnel !Nous verrons ensemble, sur louer-en-courte-duree.fr, comment devenir un professionnel.
Je dévoile dans cet article comment j'ai multiplié par 3 le loyer de l'un de mes appartements en un mois seulement !
2012 : les débutsJ'ai effectué mon premier investissement immobilier en 2012.L'appartement acheté est un studio de 20 m2 situé en plein centre-ville de Toulouse dans un immeuble ancien et proche de la place du capitole. L'emplacement est idéal.Il se compose d'une pièce à vivre, d'une cuisine et d'une salle de bain.Prix d'achat : 80000 € FAI (Frais d'Agence Inclus).C'est un appartement dans lequel j'ai effectué quelques travaux mineurs avec mise en location : peinture de toutes les pièces et pose de parquet flottant.Sans expérience à l'époque, j'ai effectué les travaux moi-même avec l'aide de mon père.Réflexion faite, c'est plutôt lui qui les a faits avec mon aide ! :-)Lorsque les travaux ont été terminés, j'ai passé une annonce sur leboncoin et l'appartement a été rapidement loué (localisation parfaite oblige) à une étudiante.Prix du loyer : 450 € charges comprises en location nue (420 € de loyer + 30 € de charges).Voici les chiffres de l'époque :
Montant du crédit : 81340 € (j'ai inclus les frais de garantie bancaire dans le prêt)
Taux fixe : 3.78 %
Durée : 19 ans
Mensualité de crédit : 500.61 €
Le cashflow (différence entre les recettes et les dépenses) étant négatif, je perdais chaque mois 134.77 € !J'étais pourtant très fier de ce premier investissement.Pour autant, même si la banque me suivait sur un second projet, j'allais vite être bloqué dans ma volonté de croissance.Difficile de prêter de l'argent à celui qui en perd !
La stratégie n'était donc pas la bonne !Bien qu'ayant acheté un appartement, j'avais avant tout acheté une mauvaise dette !Printemps 2014 : conception du nouveau projetNous sommes début 2014. Je sais que ma locataire veut partir fin juin et je sais aussi que je veux augmenter mon loyer.En l'état actuel, ce n'est pas possible. Mon appartement n'a pas le potentiel pour.Je décide de prendre le taureau par les cornes. Je fais appel à une décoratrice d'intérieur en avril 2014.
En un mois le projet est prêt. J'ai à disposition la maquette 3D du nouvel appartement.Honnêtement, je ne l'ai pas reconnu. Il était magnifique…sur le papier…
Je valide le projet et je souhaite que les travaux démarrent le 01/07/2014.Quasiment tout est à refaire :
Nouvelle salle de bain
Nouvelle cuisine
Déplacement de lignes électriques
Peinture de toutes les pièces
Nouveau mobilier
Malheureusement, étant novice dans la rénovation, je n'ai pas d'artisans avec lesquels travailler.Je décide alors de faire confiance à ma décoratrice en faisant appel à son équipe.Les devis tombent les uns après les autres : 15000 € de travaux au total !!Je valide (après avoir demandé un contre-chiffrage à un autre entrepreneur).Je sais qu'après travaux, je pourrai louer cet appartement au moins 620 euros en location meublée. Ce sont les prix que je vois dans la fourchette haute du marché locatif.Juillet 2014 : démarrage des travaux et recherche du financementLe 01/07/2014, les travaux démarrent.
La fin est prévue pour le 31/07/2014.Durant un mois, vont défiler plaquiste, plombier, électricien, peintre, cuisiniste.De mon côté, j'ai 15000 € à trouver pour payer tous ces artisans et je ne souhaite pas toucher à mon épargne pour ces travaux.Je souhaite faire porter le financement des travaux par les futurs locataires.Les taux de prêts immobiliers ayant considérablement baissé, je décide de faire racheter mon prêt et d'embarquer le montant des travaux dans le rachat.En parallèle, j'équipe l'appartement : sèche-serviette, machine à laver, nécessaire de cuisine, machine à laver, bouilloire, machine à café, éléments de décoration, TV...Voici les nouveaux chiffres :
Montant du crédit : 91418 € (il restait 74131.30 € à rembourser sur le prêt initial)
Taux fixe : 2.70 %
Durée : 20 ans
Mensualité de crédit : 493.38 €
En mettant cet appartement en location meublée, je sais que je peux désormais gagner 42.46 € par mois une fois toutes mes charges déduites.Pour rappel, je perdais quasiment 135 € un mois avant.Août 2014 : Mise en exploitationLes 42.46 € de cashflow ne me suffisaient pas. J'ai souhaité booster ma rentabilité. J'ai donc finalement décidé d'exploiter cet appartement en location courte durée.
D'autres charges sont venues se greffer : abonnement internet (1.99 € / mois), électricité (40 €/mois).NB : Pour internet, j'ai bénéficié d'une offre vente-privee.com à 1.99/mois durant un an.Je loue aujourd'hui cet appartement entre 25 et 27nuits par mois. Le prix de la nuit se situant entre 50 et 60 € selon les sites internet d'où viennent les réservations.Il génère un loyer de 1500 € par mois en moyenne.
Soit une augmentation de loyer de 333% par rapport au loyer initial de 450 € !Et un cashflow de 880,47 €.Bilan de l'opération- Je gagne désormais de l'argent sur les loyers (cashflow positif)- Cet appartement me rapporte 880 € par mois alors qu'il me coûtait 135 € le mois précédent les travaux. Soit une différence de 1015 €.
- J'ai un appartement neuf (valeur estimée entre 95000 € et 100000 €)- Les 15000 € de travaux constituent un excellent investissement : augmentation de la valeur nette et de la valeur locative de l'appartement avec retour sur investissement immédiat.- Je n'ai pas sorti un centime de mon épargne pour financer les travauxJe vous laisse maintenant la parole ! :-)Pensez-vous que j'ai eu raison d'engager ces travaux ?Seriez-vous prêt à faire la même chose ? Ou peut-être l'avez-vous déjà fait ?
Dès l'instant où l'on se lance dans l'aventure de la location courte durée, il faut pouvoir être visible.Ceci passe par la publication d'une (voire plusieurs) annonce(s) sur Internet.
Pour maximiser ses chances de remplissage (réservations), il est impératif de se faire référencer sur plusieurs sites. Plus un logement est visible, plus il a de chance de se faire réserver.Dans la galaxie de sites internet spécialistes de la location saisonnière, certains sont incontournables.D'autres en revanche sont de très bons challengers et méritent que l'on s'y intéresse.Les sites incontournablesCe sont les sites sur lesquels vous devez absolument publier votre annonce.
Airbnb : Probablement le site le plus connu pour la location saisonnière. C'est aujourd'hui LA référence.Des particuliers proposent à la location des logements entiers ou une partie de leur logement (chambre par exemple).La clientèle y est principalement touristique.La communauté est très large. Les principales valeurs sont le partage et la convivialité.
Booking : Une autre référence en matière de location courte durée.Réservé initialement aux professionnels (hôteliers), Booking a récemment étendu son offre en proposant des logements de particuliers.Il n'est d'ailleurs pas rare que des clients qui réservent via Booking pensent avoir réservé dans un hôtel.La clientèle est principalement une clientèle d'affaire.
HolidayLettings : Faisant partie du groupe TripAdvisor, c'est encore un site sur lequel il est impératif de publier une annonce.TripAdvisor est aujourd'hui une référence dans le monde sur le marché de la location courte durée.Qui n'a jamais été lire sur ce site les commentaires laissés par les précédents clients avant d'effectuer une réservation dans un établissement ?L'intérêt également de ce site réside dans le fait que toute annonce publiée sur HolidayLettings est également publiée sur l'ensemble des sites du groupe TripAdvisor (25 à ce jour) : TripAdvisor, HolidayLettings, FlipKey, Niumba…
Abritel : Incontournable. D'autant plus que depuis 2007, Abritel a rejoint le groupe HomeAway.Ainsi, chaque annonce déposée sur Abritel est poussée sur l'ensemble des sites du groupe : HomeAway, FeWo-direkt, Homelidays, VacationRentals, VRBO…Par ailleurs, HomeAway dispose également d'un réseau partenaire sur lequel il se propose de publier votre annonce. Expedia fait par exemple partie de ce réseau partenaire.La clientèle est essentiellement touristique.
Housetrip : C'est un site que j'aurais pu mettre dans la catégorie challenger.Pour autant, je pense qu'il devient de plus en plus incontournable.Il communique beaucoup dans les médias (TV, Internet, radio…) et sa notoriété est acquise.Son positionnement est identique à celui d'Airbnb (clientèle principalement touristique).Son offre est moins large mais ne demande qu'à s'étendre.Les challengersMoins connus, ce sont les sites sur lesquels je conseille également de publier votre annonce (sites de priorité 2).
MorningCroissant : Site français à l'image d'Airbnb et Houstrip.Il recense beaucoup moins de logements mais peut parfois offrir une bonne alternative.En particulier, il est extrêmement bien référencé sur Google et arrive en première page de résultats lorsque vous tapez « séjour [VILLE] » (Ex : « séjour Toulouse »).Bien que peu connu (ou pas encore assez connu), il fait partie des sites de référence français destinés à la location saisonnière.On y trouve une clientèle principalement touristique.
Wimdu : Il s'agit d'un site allemand qui se partage le marché européen avec Airbnb et Housetrip.Bien que faisant partie des 3 leaders européens, je trouve son offre moins complète et sa notoriété moindre.
Roomlala: Anciennement ChambreALouer et donc historiquement destiné à la location de très petites surfaces, Roomlala propose désormais une offre plus étendue.Encore peu connu du grand public, je trouve ce site très bien conçu.Je le range dans la catégorie Challenger car il offre des services en plus par rapport à ses concurrents. En particulier un système de petites annonces pour mettre en relation bailleurs et locataires.
Leboncoin: Presque incontournable ! Tout se vend et tout s'achète sur Leboncoin.Pour autant, je le range dans la catégorie des challengers tout simplement car son but premier n'est pas de proposer des logements en locations saisonnière.La rubrique dédiée à la location courte durée se trouve dans la catégorie « Vacances > Locations & Gîtes ».Mon retour d'expérienceAprès 18 mois de location courte durée, voici les résultats obtenus sur l'ensemble de ces sites.
Sans surprise, Airbnb et Booking sont les 2 sites avec lesquels je fais le plus de chiffre d'affaire et avec lesquels je vends le plus de nuits.A vous de me dire maintenant avec quels sites vous travaillez et quels sont vos retours d'expérience sur chacun d'entre eux.
C'est finalement une question qui revient assez souvent.Faut-il décorer un appartement que vous destinez à la location courte durée ?
Avant d'investir dans l'immobilier, j'ai longtemps considéré la décoration comme un élément superflu, même pour ma résidence principale :-)Avec le temps, j'ai radicalement changé mon fusil d'épaule. La décoration est un élément essentiel !Voici 2 raisons simples à comprendre et que je détaille dans cet article.Un appartement bien décoré :
Attire plus facilement l'attention, et donc facilite le clic qui amènera le visiteur sur votre annonce
Se louera toujours plus cher : vous fournissez un logement de qualité (décoration moderne oblige, pas une décoration obsolète :-) )
La majeure partie (pour ne pas dire la totalité) des réservations se fait aujourd'hui au travers de plateformes internet (Airbnb, Booking, Housetrip...).Sur ces supports, l'offre est immense, ce qui est une bonne chose pour le voyageur. Mais cela veut également dire que la concurrence est immense elle aussi, ce qui est une moins bonne chose pour nous, les bailleurs :-).Il faut alors pouvoir se démarquer.
Pourquoi décorer ?Justement pour se démarquer ! :-)Il ne faut pas perdre de vue que le voyageur qui cherche un logement navigue de sites en sites et d'annonces en annonces.
Comme je l'évoquais dans un précédent article (La location courte durée, c'est quoi ?) il cherche, entre autre, un logement unique et dans lequel il se sentira bien.Il faut donc répondre à cette première attente et aider le voyageur à se projeter et à se sentir chez lui.Un appartement bien décoré, moderne, suscitera la curiosité, l'envie et déclenchera plus facilement la réservation.Comme beaucoup de téléspectateurs, je regarde (pour ne pas dire raffole) des émissions TV d'ameublement et de décoration intérieure.
Et je remarque qu'au moins 80% des habitations sont des habitations à la décoration désuète datant de 20 ou 30 ans !Et pourtant, après travaux, les propriétaires de ces mêmes logements sont ravis de trouver un lieu de vie beaucoup plus contemporain et dans lequel ils se sentent mieux.Que faut-il en conclure ?Même s'ils n'engagent aucun travaux dans leur habitation, les gens ont envie de modernité.
Pour leur location courte durée, les voyageurs recherchent une décoration qu'ils aiment ou bien celle qu'ils aimeraient avoir chez eux.
En fournissant un logement sexy, moderne et bien décoré, vous offrez au voyageur une expérience unique, et dans 80% des cas (pour reprendre le même pourcentage) loin de celle de son quotidien.
Il y a cependant une règle majeure à respecter : la décoration doit rester neutre et épurée de façon à plaire au plus grand nombre.Les décors trop personnels (colletions diverses) et les pièces encombrées sont à éviter.
Quel budget ?Bien que la décoration soit un élément important, il ne faut pas perdre de vue la notion de rentabilité. Le but de la location saisonnière reste de gagner de l'argent avec un minimum d'investissement.Plusieurs astuces et éléments de décoration peu onéreux permettent cela : cadres, bougies, coussins, lampes, rideaux...Pour seulement quelques centaines d'euros, il est aisé de décorer un appartement.
Il s'agit donc d'un investissement peu coûteux et dont le retour sur investissement est immédiat.Illustration en image Ci-dessous les photos Avant/Après d'un appartement que j'ai meublé et décoré pour 500 euros environ.
Grâce à cela, j'estime avoir augmenté le prix de ma nuit de 20 euros.[table id=1 /]A votre tour, n'hésitez pas à réagir dans les commentaires ci-dessous et à indiquer comment vous décorez vos appartements !
Vous vous êtes lancé(e) dans la location courte durée.Il est temps de rédiger votre annonce en vue de la mise en exploitation de votre bien.Comment être certain d'avoir la bonne accroche ?
Il faut être conscient que la rédaction de l'annonce est un élément essentiel.Elle constitue votre vitrine. Elle doit donner envie au voyageur de réserver VOTRE appartement (ou VOTRE maison), pas celui (celle) d'un autre !Il faut toujours garder en tête que le voyageur qui souhaite effectuer une réservation navigue entre plusieurs appartements (plusieurs maisons), voire entre plusieurs sites.Autant dire que le bien que vous proposez à la location est sérieusement mis en concurrence.A défaut de rédiger l'annonce parfaite, il faut s'en rapprocher ! :-)Qu'est-ce qu'une bonne annonce ?Louer en courte durée, ce n'est pas seulement proposer un logement, c'est proposer un service.J'ouvre une parenthèse à ce propos.D'ailleurs, d'un point de vue fiscal, cette activité ne rentre pas dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Autrement dit, il s'agit bien d'une activité commerciale.Je referme la parenthèse.Dès lors, votre offre doit être marketée et apporter :
Une description très précise de votre logemen
Une série de photos montrant à minima chacune des pièces et mettant en valeur les éléments essentiels
La description du logementElle doit comporter :- La superficie- Le nombre de pièce avec la fonction de chacune d'entre elles (cuisine, chambre, séjour, salle de bain…)- L'étage- La présence ou non d'un ascenseur- La localisation (le quartier, pas l'adresse exacte)- Les équipements (lit, bureau, TV, accès internet, machine à café, frigo, machine à laver, plaques de cuisson, mise à disposition de draps et nécessaire de toilettes…)- Comment arriver jusqu'à l'appartement : depuis la gare, depuis l'aéroport, en voiture- Parkings les plus proches pour garer la voiture avec indication du prix à la journée si parking payant- Les transports en commun se trouvant à proximité de l'appartement (bus, métro, vélo…) avec le nom des arrêts concernés- Les lieux incontournables ou de référence à proximité : musées, places, monuments, gare, hôpital…- Les commodités se trouvant à proximité : boulangeries, supérettes, restaurants…- 2 mots sur le règlement intérieur (en ce qui me concerne, appartement non fumeur et animaux non autorisés)- Un engagement sur un délai de réponse à toute question (exemple : moins d'une heure)Les photosSurtout, ne pas se limiter. Il faut publier un maximum de photos.Il faut photographier :
Toutes les pièces ; ceci est un minimum :-)
Les équipements : plaque vitrocéramique, machine à laver, robinets, lit, TV…
Les éléments de décoration : bougies, vases, lampes…
Des mises en situation : table dressée, verres de vin, petit déjeuner installé…
.
Certains sites vous offrent la possibilité de publier autant de photos que vous le souhaitez (Airbnb, Housetrip).D'autres en limitent le nombre. Abritel limite à 24. Booking à 45.Dans ce dernier cas, je vous recommande l'aller chercher le nombre maximal autorisé.Les photos doivent être de bonne qualité. Les clichés pris dans l'urgence avec les téléphones portables sont à éviter.N'hésitez pas à apporter de la luminosité lors des prises de vue : photos de jour, lumières allumées.Dans la mesure du possible, utilisez un grand angle pour donner une impression d'espace et de volume.Les photos doivent finir de convaincre votre client et le conduire jusqu'à la réservation.Pour information, Airbnb vous offre la possibilité de faire une douzaine de photos avec un professionnel issu de la communauté. La prestation est gratuite.Pourquoi être si précis et si exhaustif ?
Parce qu'il faut anticiper les questions du client.I il faut capter son intérêt le plus rapidement possible et ne laisser aucune interrogation quant au logement, à ses prestations et à sa localisation.Un échange de mail pour des demandes d'information relatives au logement génère une perte de temps et laisse au client la possibilité de réserver ailleurs, là où il n'aura pas de question à se poser.
2 exemples concrets
Afin d'illustrer mes propos ci-dessus, voici 2 annonces :
Une annonce A
Une annonce B
J'ai simplement copié-collé le texte de leur description depuis Airbnb.Les 2 appartements sont dans le même quartier en hypercentre de Toulouse.Selon vous, quelle annonce donnera au client envie de réserver (les pouces vous donnent un indice :-) ) ?Je vous invite à me l'indiquer dans les commentaires ci-dessous.
Annonce A (4 photos publiées) :Dans un immeuble de standing récent, un appartement de 50m au 3éme étage avec terrasse, composé d'une entrée, d'un grand séjour, d'une chambre, d'une salle de bain, de WC, d'une cuisine équipé, avec ascenseur.
Annonce B (69 photos publiées) :L'appartement est un 2 pièces de 25 m² entièrement équipé et peut accueillir 2 adultes.Il se compose d'une cuisine équipé et fonctionnelle donnant sur séjour, d'un séjour, d'une chambre et d'une salle d'eau.Afin de vous recevoir dans les meilleures conditions et pour assurer votre confort, nous mettons à votre disposition :- Un vrai lit- Un canapé- Une télévision à écran plat- Un lecteur DVD- Un accès internet wifi- Une machine à laver + sèche linge- Des plaques vitrocéramiques- Un four à micro-ondes- Une bouilloire électrique- Une machine à café- Un pack de linge de toilette et de linge de litIl se trouve en rez-de-jardin d'un immeuble du début du 20ème siècle.L'appartement est au calme, il donne sur un jardin, et se situe à 2 minutes à pied de la place du Capitole, de la place Saint-Georges, de la Halle aux Grains, de la place Esquirol.Une station de métro (François Verdier) se trouve au pied de l'immeuble.
Accès des voyageursSi vous arrivez en voiture, vous pourrez vous garer au parking Carnot.
Des places de stationnement (payantes en journée) sont présentes devant l'immeuble. Il est facile de se garer.
Vous disposez également de parkings publics gratuits à la Médiathèque (2 stations de métro) et Jolimont (3 stations de métro).Si vous arrivez en transport en commun, la station de métro la plus proche est François Verdier (ligne B).Depuis l'aéroport, vous pouvez rejoindre la gare SNCF Matabiau via la navette Tisseo (30 minutes de trajet pour 5 euros).Depuis la gare SNCF Matabiau, prenez la ligne A et descendez à Jean-Jaures (1 arrêt) puis vous marchez ou reprenez la ligne B jusqu'à François Verdier (1 arrêt).Échanges avec les voyageurs
Nous répondons aux demandes d'information en moins de 30 minutes.Nous mettons à votre disposition toute la documentation nécessaire pour visiter Toulouse et sa région.En fonction de nos disponibilités, nous proposons également un service supplémentaire afin de vous récupérer à la gare ou à l'aéroport.
Le quartierSitué en hyper-centre toulousain, le quartier offre toutes les commodités :- Supérettes : Spar, Utile, Casino- Bars- Restaurants- Commerces de toute nature- Cinémas- La place du Capitole- La place Saint-Georges- La Halle aux Grains- La place Esquirol- Le centre commercial Saint-Georges- Le marché sur la place du CapitoleTransportsLa station de métro François Verdier (ligne B) est au pied de l'immeuble.Une station de vélô Toulouse est à moins de 100 mètres de l'appartement.Autres remarquesN'hésitez pas à nous contacter pour tout renseignement complémentaire.
Je propose au travers de cet article de vous faire découvrir ce qu'est la location courte durée (location saisonnière) et à qui elle s'adresse.
1 - Préambule
Je m'attarderai uniquement sur les locations de logements entiers et ne rentrerai pas dans le cas particulier des propriétaires qui mettent à disposition de voyageurs une chambre de leur appartement ou de leur maison.
2 - Qu'est-ce que la location courte durée / location saisonnière ?
Lorsque vous êtes propriétaire d'un appartement ou d'une maison et que vous souhaitez louer ce bien, plusieurs types d'exploitation sont possibles :
Location vide : vous louez simplement les mûrs. Votre locataire amène tout ce dont il a besoin.
Location meublée : vous louez les mûrs et mettez en plus à disposition de votre locataire des équipements de première nécessité (*).
Colocation : vous louez votre bien (vide ou meublé) à plusieurs locataires. Auquel cas, vous établissez un bail pour chacun d'entre eux.
Généralement, les personnes à qui vous louez ainsi votre logement sont des personnes qui y élisent leur domicile (résidence principale)J'omets volontairement le cas des personnes qui louent votre bien pour en faire leur résidence secondaire ou un pied à terre.
La location courte durée (location saisonnière) va toucher une autre clientèle.Il s'agit de personnes en déplacement et qui ont besoin de se loger sur une courte période.(*) Attention, en application de la loi Alur, un décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981) fixe la liste minimale des équipements indispensables au locataire. Cette liste comprend :- une literie comprenant une couette ou une couverture- un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher- des plaques de cuisson- un four ou un four à micro-ondes- un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6°- la vaisselle nécessaire à la prise des repas- une table et des sièges- des étagères de rangement- des luminaires- le matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
3 - Quelle clientèle ?
Vous touchez essentiellement deux catégories :
La clientèle touristique
La clientèle d'affaire
La clientèle touristique concernera les voyageurs désirant visiter votre ville, votre région.Il s'agira également de personnes ayant besoin d'un logement afin de rendre visite à de la famille, à des amis.La clientèle d'affaire concernera plutôt des personnes- En déplacement professionnel, en formation- Souhaitant assister à une conférence,à un séminaireBien entendu, en fonction de l'endroit où se trouve votre bien à louer, le ratio entre ces deux catégories de voyageurs ne sera pas le même.Un bien dans le Lot s'adressera davantage à une clientèle touristique alors qu'une ville comme Toulouse pourra adresser les deux populations.
4 - Quelle est la durée moyenne des séjours ?
J'ai pour ma part reçu certains voyageurs pour une seule nuit, et d'autres pour 3 semaines.Toutefois, se basant sur ma propre expérience (à Toulouse), la durée moyenne du séjour se situe entre 3 et 4 nuits.Il faut toutefois savoir que cette durée ne peut excéder 90 jours, car au delà, le logement serait considéré comme habitation principale.Si votre locataire souhaite rester davantage, il faut alors lui faire un nouveau contrat à compter du 91ème jour.
5 - Comment ça se passe ?
Le locataire réserve habituellement son séjour en ligne via une plateformes dédiée (Booking, Airbnb, Tripadvisor...pour les plus connues) ou encore sur le site internet propre au bien à louer.Pour cela, le propriétaire aura au préalable mis à jour son calendrier de disponibilités/ indisponibilités afin d'éviter à un voyageur de réserver un séjour sur des dates qui ne sont pas ou plus disponibles ! :-)Une fois la réservation validée et le paiement effectué (je reviendrai dans un prochain article sur les formalités et procédures liées au paiement), le propriétaire et le locataire conviennent ensemble d'une heure de RDV à la date de début du séjour afin d'effectuer le check-in (remise des clefs).De même, avant la fin du séjour, le propriétaire et le locataire conviennent à nouveau ensemble d'une heure de départ pour le check-out (reprise des clefs).L'appartement est ensuite à re-préparer (ménage, changement des draps et du linge de toilette) pour accueillir le client suivant.
6 - Faut-il rédiger un contrat de bail ?
Je le conseille.Bien que de courte durée, la location reste un engagement bilatéral entre le propriétaire et le locataire.Aussi, j'ai pour habitude à chaque entrée des lieux :
De faire signer un contrat de location
D'effectuer et de faire signer un état des lieux
De prendre une caution
Finalement, la procédure est identique à celle d'une location classique.Seule la durée des baux change. Ils ne sont pas de 9 mois (baux étudiants), de 1 an (baux de location meublée) ou de 3 ans (baux de location vide), mais de quelques jours.
7 - Qu'est-ce que recherchent les voyageurs ?
La plupart des voyageurs que je reçois préfèrent louer un appartement en location courte durée ou saisonnière plutôt qu'une chambre d'hôtel.Leurs principales motivations sont les suivantes :- La recherche de la convivialité et du contact humain- La recherche d'un logement complet, indépendant et équipé dans lequel ils pourront se sentir bien et un peu chez eux le temps de leur séjourCe sont les raisons pour lesquelles non seulement l'aspect relationnel est important, mais également la décoration et les prestations à fournir dans le logement.La clientèle n'est absolument pas la même que celle d'un hôtel.L'hôtel et le loueur en courte durée offrent des services totalement différentes. Les populations visées ne sont pas les mêmes.Loueur en courte durée :- Relation de particulier à particulier- Décoration personnelle- Mise à disposition d'un logement complet avec possibilité de cuisiner- Pas de prestation de ménage durant le séjour- Pas de prestation de petit déjeuner- Pas de service de type bar, restaurant...- Pas de service de nuitHôtel :- Relation de professionnel à particulier- Décoration standard- Mise à disposition d'une chambre- Prestation de ménage quotidienne- Présence fréquente d'un bar ou d'un restaurant- Possibilité de petit déjeuner- Possibilité de services à toute heure
8 - Etes-vous prêt(e) à vous lancer ?
N'hésitez pas à m'indiquer dans les commentaires ci-dessous si vous pratiquez la location courte durée, et si vous êtes prêts à vous lancer ! :-)
Je détaille dans cet article une série de 3 critèresessentiels à prendre en compte si vous souhaitez acquérir un bien destiné à la location courte durée.
1 - Le type de bien
Je vous ai parlé dans un précédent article (La location courte durée, c'est quoi ?) des 2 types de clientèle que vous allez toucher (clientèle touristique et clientèle d'affaire) et de la durée moyenne des séjours (3 à 4 nuitées).Au regard de ce constat, les voyageurs ont envie de se sentir bien et un peu chez eux dans votre logement (paradoxe :-) ).Pour autant, ils ne vont pas y passer la majeure partie de leur temps.C'est la raison pour laquelle, ce sont les petites surfaces qui sont le plus adaptées à la location saisonnière.
Les voyageurs sont souvent 1 ou 2, parfois 3 ou 4 (couple avec enfants généralement), jamais plus.Le bien idéal est donc le studio ou le 2 pièces.Rares sont les voyageurs qui accepteront de payer le prix d'un 3 ou 4 pièces pour quelques jours.Je nuance toutefois mes propos.Pour des biens destinés exclusivement à la location de vacances (maison en bord de mer en autre), il est évident que des surfaces plus grandes sont plus recherchées, voire plus adaptées.Les durées de séjour ne sont pas les mêmes et le logement recherché doit posséder alors des prestations complémentaires : piscine, barbecue, terrasse...
2 - Le prix
La rentabilité d'un appartement exploité en location courte durée est explosive (cela nécessite tout de même une bonne gestion, faute de quoi, les résultats ne sont pas au RDV).On pourrait alors imaginer que le prix a peu d'importance tant il est facile d'arriver à l'équilibre, c'est à dire dans une situation ou le loyer couvre l'ensemble des charges.Ce n'est pas exactement ça, et ce n'est pas si simple.Je suis de naturel prudent. J'ai déjà les 2 pieds dans l'immobilier mais mon objectif est de continuer à investir.Aussi, chaque investissement doit se faire de manière intelligente.Votre bien destiné aujourd'hui à la location saisonnière doit également pouvoir s'exploiter demain en location meublée dite "classique".
Voici quelques principes de base à respecter pour ne pas acheter n'importe quoi :- Règle 1 : Le loyer en location meublée classique doit couvrir l'ensemble des charges : crédit, charges de copropriété, taxe foncière, assurance PNO (Propriétaire Non Occupant), assurance de prêt...On appelle cela l'autofinancement.- Règle 2 : Votre capital restant dû doit systématiquement être inférieur à la valeur de votre appartement.- Règle 3 : Cerise sur le gâteau. 70% de votre loyer en location meublée classique doit être d'une valeur supérieure à votre mensualité de crédit.Pourquoi de telles conditions ? Pour se protéger !
En respectant les 3 principes ci-dessus, vous investissez sans risque.- Avec la règle 1, vous savez que votre investissement continuera à vous rapporter de l'argent même si vous ne l'exploitez plus en location courte durée.- Avec la règle 2, vous êtes propriétaire d'une bonne dette. C'est à dire qu'en cas de vente précipitée de votre bien, vous solderez votre crédit et il vous restera encore de l'argent.- Avec la règle 3, vous réalisez une opération blanche vis à vis de la banque.En effet, les banques ne considèrent que 70% du loyer pour calculer votre taux d'endettement. Si vous respectez cette règle, la banque estime que vous avez investi sans vous endetter. Vous êtes donc prêt à effectuer l'opération immobilière suivante ! :-)D'expérience, c'est vraiment l'étape de recherche du bien qui respectera ces 3 principes qui est la plus longue et la plus fastidieuse.
Pour arriver à cela, plusieurs leviers sont à votre disposition :- Mettre de l'apport (je conseille d'en mettre le moins possible, mais cela s'avère parfois nécessaire)- Prendre une durée de crédit la plus longue possible (je conseille)- Acheter des biens qui sont en dessous du prix du marché, généralement avec des travaux à effectuer (je conseille)
3 - La localisation
Vous connaissez probablement cette règle qui stipule qu'il y a 3 choses importante à respecter lorsqu'on investit dans l'immobilier :-) :1) L'emplacement2) L'emplacement3) Et surtout l'emplacementCette règle est encore plus vrai pour la location courte durée.L'appartement que vous destinez à la location saisonnière doit être proche d'un certain nombre de points d'intérêts.- Proximité de transport en commun : métro, bus, vélo...- Proximité de commerces : boulangeries, supérettes, restaurants...- Proximité de sites touristiques : musées, places, monuments...- Proximité d'une business zone (qui drainera un volume important de clientèle d'affaire)- Proximité d'un hôpital- Etc...Plus votre bien aura de points d'intérêts à proximité, mieux il se louera.
Les voyageurs qui viendront chez vous recherchent avant tout la facilité.Généralement, les centres villes sont des valeurs sûres.Pour autant, les biens respectant les 3 principes sont rares à trouver pour plusieurs raisons :- Le prix de l'immobilier y est plus cher- Des dizaines, voire des centaines d'investisseurs recherchent dans ces quartiers. La bonne affaire ne reste généralement pas plus de quelques heures sur le marché.Toutefois, je vous assure qu'il est possible de s'éloigner des centres villes avec des rentabilités approchant les 25%.
Je parle en connaissance de cause ! :-)Un bon indicateur également pour étudier la viabilité de votre projet est de rechercher sur Google Maps la liste des hôtels à proximité de l'appartement qui vous intéresse.Les adresses des hôtels ne sont jamais choisies au hasard et sont le résultat d'études de marché approfondies.Je conclurai donc cet article en vous indiquant que la proximité des hôtels est un bon baromètre quant à la viabilité de votre projet.C'est à vous, n'hésitez pas à m'indiquer dans les commentaires si vous avez trouvé la bonne affaire qui respecte ces 3 éléments ou si vous êtes encore en recherche !
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